BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN IN KORT BESTEK
Electronic copy available at: http://ssrn.com/abstract=1942335
RECHT IN KORT BESTEK
Bernard Tilleman
Gewoon Hoogleraar K.U.Leuven/KULAK
Alain-Laurent Verbeke
Gewoon Hoogleraar K.U.Leuven & Universiteit Tilburg Visiting Professor of Law Harvard Law School Advocaat te Brussel
Editors
Instituut Contractenrecht K.U.Leuven – KULAK
Intersentia www.intersentia.be www.law.kuleuven.be/contracts
Electronic copy available at: http://ssrn.com/abstract=1942335
Nr. 2
BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN IN KORT BESTEK
Alain-Laurent Verbeke Pieter Brulez Nicolas Carette Nele Hoekx
2010 Vijfde herziene uitgave
Antwerpen – Oxford
RECHT IN KORT BESTEK Nr. 1 –
Alain Verbeke, Belgisch erfrecht in kort bestek, 2002, eerste uitgave, 2003, tweede herziene uitgave
Nr. 2 –
Alain Verbeke, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, 2004, eerste uitgave; Bernard Tilleman en Alain Verbeke, 2005, tweede herziene uitgave, 2006, derde herziene uitgave; Alain Verbeke, Nicolas Carette, Nele Hoekx en Kristof Vanhove, 2007, vierde herziene uitgave; AlainLaurent Verbeke, Pieter Brulez, Nicolas Carette en Nele Hoekx, 2010, vijfde herziene uitgave
Nr. 3 –
Frederik Swennen, Personenrecht in kort bestek, 2008
Nr. 4 –
Frederik Swennen, Gezins- en familierecht in kort bestek, 2008
Nr. 5 –
Bart De Smet, Jeugdbeschermingsrecht in kort bestek, 2005
Nr. 6 –
Yves Montangie (ed.), Mededingingsrecht in kort bestek, 2006
Nr. 7 –
Jan Wouters, Internationaal recht in kort bestek, 2006
Nr. 8 –
Vincent Sagaert, Bernard Tilleman en Alain Verbeke, Vermogensrecht in kort bestek. Goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, 2007, eerste uitgave; Vincent Sagaert, Bernard Tilleman en Alain-Laurent Verbeke, Vermogensrecht in kort bestek. Goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, 2010, tweede herziene uitgave
Bijzondere overeenkomsten in kort bestek Alain-Laurent Verbeke, Pieter Brulez, Nicolas Carette en Nele Hoekx © 2010 Intersentia Antwerpen – Oxford www.intersentia.be © Omslagfoto: Danny Juchtmans ISBN 978-94-000-0121-3 D/2010/7849/114 NUR 822 Alle rechten voorbehouden. Behoudens uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande toestemming van de uitgever.
BEKNOPTE INHOUD Beknopte inhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . v Over de reeks Recht in Kort Bestek. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . vii Woord vooraf. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ix Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xi DEEL I. OVEREENKOMSTEN INZAKE OVERDRACHT VAN EIGENDOM Hoofdstuk 1. Koop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Hoofdstuk 2. Kanscontracten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 Hoofdstuk 3. Dading . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 Oefeningen deel I. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 DEEL II. OVEREENKOMSTEN INZAKE GENOT VAN EIGENDOM Hoofdstuk 1. Huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Lening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Varia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Oefeningen deel II. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
131 203 215 223
DEEL III. DIENSTENOVEREENKOMSTEN Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Aanneming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Bewaargeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Oefeningen deel III. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Intersentia
231 235 285 295 309
v
OVER DE REEKS RECHT IN KORT BESTEK Eind november 2002 verscheen bij Intersentia het boek Belgisch erfrecht in kort bestek. Hierin werd getracht om op beknopte wijze voor de niet- gespecialiseerde professional de krachtlijnen te schetsen van het Belgische familiaal vermogensrecht, in het bijzonder het erfrecht en het huwelijksvermogensrecht. De formule bleek te beantwoorden aan een grote belangstelling, zodat reeds in juni 2003 een tweede herziene uitgave van dit boek verscheen. Aldus groeide de idee om het concept uit te breiden naar andere vakgebieden. De reeks Recht in kort bestek was geboren. De essentie van de reeks bestaat erin dat een analyse wordt geboden van een bepaald vakgebied, ruim of eng gedefinieerd, op een beknopte maar toch inzichtelijke en ook praktijkrelevante wijze. De doelgroep is de niet-gespecialiseerde professional die wil kennismaken met de belangrijke krachtlijnen en principes in de materie. Voetnoten en bibliografie blijven daarom zeer beperkt. Daarom is dit concept “In kort bestek” ook uitermate geschikt als cursusmateriaal voor studenten. De reeks staat open voor alle juridische disciplines. Het bindmiddel van de reeks en het vergelijkbare kenmerk van alle boeken die erin verschijnen, is het streven naar het “inzicht vanuit de basics”. Dit is de ambitie: met vlot geschreven boeken een analyse bieden van de belangrijke principes, de basisregels, zodat men hopelijk beter en praktisch inzicht verwerft. Editors van de reeks Recht in kort bestek zijn de professoren Bernard Tilleman en Alain-Laurent Verbeke.
Intersentia
vii
WOORD VOORAF Dit boek is het tweede nummer in de reeks Recht in kort bestek. Na de eerste editie in 2004, geschreven door A. Verbeke, verschenen in 2005 en 2006, geschreven door B. Tilleman & A. Verbeke, een tweede en een derde editie. Deze edities waren niet alleen geactualiseerd, maar ook voorzien van een meer uitvoerige structuur, en fors uitgebreid. In 2007 keerde ik met een vierde editie terug naar het concept en de structuur van de eerste editie. Beknopter, minder uitvoerig, ten volle “in kort bestek”. De meer uitgebreide analyse van de bijzondere overeenkomsten, die in de tweede en derde editie was vervat, kan de lezer sindsdien geactualiseerd en geïntegreerd, terugvinden in het nieuwe boek Vermogensrecht in kort bestek. Goederen- en bijzondere overeenkomstenrecht, geschreven door V. Sagaert, B. Tilleman & A. L. Verbeke, eerste editie in 2007 en nieuwe aangepaste editie in 2010. Aldus is ook in deze vijfde editie de kaart getrokken van de eenvoudige basis uitleg. Alleen de hoofdprincipes komen aan bod. Details zijn weggelaten. Er zijn geen voetnoten. Wel is bij de aanhef van bepaalde onderdelen een beknopte bibliografie opgenomen met verwijzingen die nuttig kunnen zijn voor wie zich verder in de materie wil verdiepen. Ten behoeve van de studenten is er niet alleen een beknopte, maar ook een uitgebreide gedetailleerde inhoudsopgave opgenomen. Inzicht ontstaat en groeit niet enkel door goed de basic principles te begrijpen, maar ook door deze scherp in een structuur te kunnen situeren en aldus permanent verbanden te leggen. Na elk van de drie delen vindt de lezer een aantal oefeningen. Zij bieden de kans om de kennis en praktische assimilatievermogen van de leerstof te testen. Om de methode te illustreren, geven wij bij enkele oefeningen ook een voorbeeld van oplossing. Nieuw zijn de toevoeging van een aantal didactische schema’s en vergelijkende tabellen. Maar dit boek is niet enkel bedoeld voor studenten contractenrecht, aan Universiteit of Hogeschool. Geheel in de lijn van het concept van de reeks Recht in kort bestek wil het de basisregels van de belangrijkste bijzondere overeenkomsten in het Belgische recht toelichten voor elke professional die niet gespecialiseerd is in het contractenrecht, maar er toch af en toe mee te maken heeft, of gewoon een en ander wil opfrissen. Aldus hoop ik dat dit boek ook zijn weg zal vinden naar de Intersentia
ix
Woord vooraf
talloze advocaten, notarissen, gerechtsdeurwaarders, magistraten, bedrijfsjuristen en zovele anderen die dagelijks bezig zijn met het recht. Deze editie 2010 is tot stand gebracht samen met mijn medewerkers van het Instituut Contractenrecht aan de K.U. Leuven: Pieter Brulez, Nele Hoekx en Nicolas Carette. Pieter doctoreert over het onderscheid tussen goederen en diensten, Nicolas over het derdenbeding en Nele over kansspelen op het internet. De laatste twee staan trouwens op het punt om in september-oktober 2010 de doctoraatstitel te behalen en zullen aan het Instituut verbonden blijven als postdoctorale onderzoekers. Ik dank hen alle drie voor hun onverdroten inzet en enthousiasme, kritische zin en scherpzinnigheid. Het is een plezier met hen te werken. Tot slot ook dank aan de uitgever, in de figuur van Hans Kluwer, Kris Moeremans en Myriam-Alexandra Vreven, die altijd weer bereid zijn om mijn ongeduld zonder verpinken te ondergaan. Prof. Dr. Alain-Laurent Verbeke Augustus 2010
x
Intersentia
INLEIDING Structuur In het eerste deel worden de bijzondere overeenkomsten besproken die strekken tot de overdracht van eigendom. Hier worden koop, kanscontracten, dading, cessie, effectisering, factoring, concessie alleenverkoop bekeken. In deel twee komen de bijzondere overeenkomsten aan bod die betrekking hebben op het genot van eigendom. Hier worden huur, lening, leasing, financieringshuur, franchising, en licentie behandeld. Het derde deel bespreekt dienstenovereenkomsten, met name aanneming, bewaargeving en sekwester, lastgeving, handelstussenpersonen en engineering. Aldus worden niet alle bijzondere overeenkomsten besproken. Aan pacht bijvoorbeeld wordt geen aandacht besteed (zie verder). Overeenkomsten die deel uitmaken van op zichzelf staande vakgebieden worden evenmin toegelicht. Zo bijvoorbeeld de arbeidsovereenkomst, het vennootschapscontract, het huwelijkscontract en de schenking, de borgstelling, inpandgeving en hypotheek. Benoemde, onbenoemde en gemengde overeenkomsten De klassieke opdeling van een cursus Bijzondere Overeenkomsten volgens benoemde en onbenoemde overeenkomsten wordt verlaten. Dit belet niet dat het nuttig is dit onderscheid voor ogen te houden. In het vak Bijzondere Overeenkomsten wordt via de bespreking van specifieke contracten voortgebouwd op de algemene regels over hoe overeenkomsten geldig tot stand komen, welke de gevolgen zijn van een overeenkomst en hoe aan deze gevolgen een einde komt. Deze principes zijn uitvoerig bestudeerd in het vak Verbintenissenrecht. Het verbintenissenrecht vormt de basis en kern van de vorming tot jurist. Elke student zou dan ook ieder jaar opnieuw zijn cursus verbintenissenrecht moeten herhalen en opfrissen. Benoemd Een aantal bijzondere contracten worden in het B.W. uitdrukkelijk en vrij uitvoerig geregeld. Dat zijn benoemde contracten. Klassiekers zijn koop, huur en lening. Benoemde overeenkomsten bieden een uitgewerkt kader van regels. Dit Intersentia
xi
Inleiding
biedt rechtszekerheid en eenvormigheid in het rechtsverkeer. Partijen kunnen daarop terugvallen en moeten niet alles in detail uitwerken. Nochtans is dit wettelijke raamwerk grotendeels suppletief recht. Partijen kunnen in beginsel van de regels uit het B.W. afwijken en andere regelingen treffen. Vanuit de fi losofie van het B.W. is het eerder uitzonderlijk dat er in deze materie dwingende regels zijn, waar de contractsvrijheid niet kan aan tornen. Dit aanvullende of suppletieve karakter van de rechtsregels biedt vele mogelijkheden aan de sterkste contractant om zijn wil op te dringen. In de praktijk wordt daar dan ook gretig gebruik van gemaakt. Vanuit het perspectief van de consumentenbescherming worden meer en meer dwingende regels opgelegd, zodat ook in het contractenrecht, via bijzondere wetgeving, een tendens in de richting van meer dwingend recht en minder contractuele autonomie kan worden vastgesteld. Onbenoemd Een aantal andere contractsvormen zijn gegroeid uit de praktijk en worden onbenoemde contracten genoemd. Hiervan is geen wettelijke regeling terug te vinden, niet in het B.W. en vaak ook niet in andere bijzondere wetgeving, hoewel meer en meer voorstellen van wetgeving op dat gebied op tafel komen te liggen. Denk aan factoring en franchising. De lijst is veel langer dan dat, want de creativiteit van de praktijk is groot en gevarieerd. Het is van belang een richtlijn voor ogen te hebben betreffende de regels van toepassing op onbenoemde overeenkomsten. Vooreerst zijn ook deze contracten onderworpen aan het algemeen verbintenissenrecht. Aldus zijn onder meer van toepassing: de regels over het ontstaan van verbintenissen (toestemming, bekwaamheid, voorwerp, oorzaak), de regels over de gevolgen van de overeenkomsten (uitvoering te goeder trouw, risicoleer, interpretatie), de regels over de modaliteiten van de verbintenissen (voorwaarde, termijn, hoofdelijk heid), de regels over het tenietgaan van verbintenissen, de regels inzake bewijs. Vaak kunnen de wettelijke bepalingen van benoemde overeenkomsten als een analogieregel worden toegepast op vergelijkbare onbenoemde contracten. Zo zal in een licentieovereenkomst nuttig gebruik worden gemaakt van basisprincipes uit het huurrecht: bv. ongestoord genot van octrooi of warenmerk, normaal gebruik, onderlicentie zoals een onderhuur. Gemengd De realiteit is altijd vindingrijker dan de fictie. In de praktijk vinden wij daarom ook vaak contractsvormen waarbij wij het moeilijk hebben om die mooi in één vakje onder te brengen. Zij lijken van alles wat te hebben. Het zijn gemengde contracten waarin wij elementen van meerdere benoemde contracten kunnen onderxii
Intersentia
Inleiding
scheiden en die toch op zichzelf een juridische eenheid uitmaken. Zo een gemengd contract is eigenlijk een onbenoemd contract, een kind van meerdere benoemde contracten. Denk aan het reiscontract tussen een toerist en een reisbureau. Wij vinden hierin sporen terug van aanneming van werk (vervoer, rondleidingen), lastgeving (reserveren van hotelkamers), bewaargeving (bagage), enz. Ook hier is het essentieel om een idee te hebben over de toe te passen regels. Verschillende benaderingen zijn denkbaar. Je zou naast het algemeen verbintenissenrecht een aantal eigen regels kunnen toepassen, een sui generis benadering waar juristen vaak dol op zijn. Je zou ook kunnen kiezen voor een cumul of combinatie van alle regels uit alle contracten waarvan aspecten in de mengvorm verschijnen. Erg praktisch lijkt dit niet, zeker als een en ander met elkaar in conflict komt. Te verkiezen is de absorptietheorie of de zogenaamde “sponsbenadering”. Naast het algemene verbintenissenrecht zijn de regels van het meest dominante contracttype van toepassing. Dit functioneert als een spons die alles opzuigt. Hierbij kan het wel even moeilijk zijn om te bepalen welk type dominant is, maar uiteindelijk is dat een kwestie van knopen doorhakken, en dat moet een jurist permanent doen. Het zal in geval van twijfel of betwisting de rechter zijn die deze taak op zich neemt. Ocharme, de consument Hoger meldde ik reeds de flankaanvallen op de contractsvrijheid in het overeenkomstenrecht vanuit consumentenbescherming. Contractuele autonomie is ongetwijfeld in vele gevallen meer theorie dan werkelijkheid. Standaardovereenkomsten en standaardvoorwaarden worden door de sterke economische partij, de producent of leverancier, de verhuurder, de bankier, opgelegd aan de klant of consument. Negotiëren en discussiëren, aanpassen en verfijnen, dat is allemaal niet aan de orde. De klant moet het contract nemen zoals het is. Het is buigen of barsten. Hierbij moet men zich goed realiseren dat het vaak zelfs niet een kwestie is van niet mogen discussiëren over de inhoud van het voorgestelde contract, maar veeleer van niet kunnen. De meeste mensen zijn helemaal niet vertrouwd met al die juridische fratsen en bijhorend jargon, of nemen er de tijd niet voor door hun vele drukke activiteiten, en zien er ook het nut niet van in om geld uit te geven aan een raadsman die het contract voor hen zou kunnen doornemen en versterken, of hebben eenvoudig de middelen niet om een dergelijke juridische bijstand te betalen. Het is voor elke student van het recht van wezenlijk belang om goed in te zien hoe de theoretische principes van ons rechtssysteem zich in de praktijk maar al te vaak stukrijden op de praktische obstakels van het gelijk krijgen. BewijsproIntersentia
xiii
Inleiding
blemen, procedurekwesties, veel tijd- en energieverlies, en bovenal de noodzaak om gedurende een voldoende lange periode een bekwame raadsman te kunnen betalen. Daar situeert zich de werkelijke achillespees van ons systeem: de kostprijs voor deskundige juridische begeleiding voor een voldoende lange tijd is zo hoog dat dit enkel is weggelegd voor de meer gefortuneerde burger die op die manier de minder welstellende medeburger uitrangeert. De wetgever, Belgisch en Europees, probeert aan dit euvel wat te doen door op de ballon van de contractsvrijheid te gaan zitten. Deze wordt langs verschillende kanten zodanig verpletterd dat hij stilaan leegloopt. Dwingend recht wordt dan ook in het contractenrecht meer en meer determinerend. Pacht Een goed voorbeeld daarvan is het pachtcontract. Om allerlei redenen is de overheid van mening dat de pachter moet worden beschermd. De balans is echter zo ver doorgeslagen dat er eigenlijk van een contract bijna geen sprake meer is. Er is een strikte en zeer formele wettelijke regeling, die wij voor het overige niet bestuderen. De student van een basisvak contractenrecht moet enkel weten dat er een Pachtwet bestaat die van toepassing is op de huur van onroerende goederen die hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst tussen partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk worden gebruikt voor een landbouwbedrijf. In dergelijk geval is het bingo. Weet dan dat bij om het even wat je wil doen of overwegen, je rekening zal moeten houden met tal van beschermende bepalingen in het voordeel van de pachter, zoals bv. een wettelijke hypotheek of een recht van voorkoop. Huur In aansluiting op de overbescherming van de pachter is in de loop der jaren ook in het algemene huurrecht meer en meer een dwingende bescherming van de huurder binnen geslopen. Dat was al vele jaren zo met de regeling van handelshuur, omdat de handelaar die in een gehuurd pand een handelszaak uitbaat, daar niet zomaar kan worden uitgezet ter vrijwaring van zijn “fonds de commerce”. Met de problemen inzake huisvesting en het benadrukken van het recht op waardig wonen van elke burger is er sinds de jaren tachtig een toenemende druk waar te nemen ter bescherming van de huurder die een woning of appartement huurt als hoofdverblijfplaats. De Woninghuurwet van 20 februari 1991 en de wijzigingen daaraan door de Wet van 13 april 1997, en recentelijk nog in het voorjaar 2007, hebben een gebetonxiv
Intersentia
Inleiding
neerd huurregime vormgegeven. De huurder geniet een verregaande bescherming. Tal van dwingende regels leggen de contractsvrijheid van de verhuurder aan banden. Ook hier kan wel eens de indruk ontstaan dat de balans wat is doorgeslagen in de richting van de huurder. Niet elke verhuurder is een gemene haai die erop uit is de huurder als een citroen uit te persen. Ook de eenvoudige arbeider die van zijn ouders een werkmanshuisje heeft geërfd dat hij nu probeert te verhuren, is een verhuurder. Terecht is ooit door een notaris opgemerkt dat het gemakkelijker is om van je vrouw af te geraken dan van je huurder. Dat verschil is nog flagranter geworden met de sinds begin 2000 geldende regeling van de wettelijke samenwoning: een dergelijk partnership wordt simpelweg opgezegd bij eenzijdige schriftelijke verklaring bij de ambtenaar van de burgerlijke stand (art. 1476 § 2 B.W.). WMPC Daarnaast is er de Wet marktpraktijken en consumentenbescherming van 6 april 2010, aangenomen ter vervanging van de Wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken, de voorlichting en bescherming van de consument, die een fundamentele invloed heeft op tal van bijzondere overeenkomsten, die onder het toepassingsgebied van deze wet vallen (zie art. 2 WMPC). Deze wet geeft aan de rechter de mogelijkheid om de nietigheid uit te spreken van alle bedingen die, alleen of in samenhang met andere bedingen in de overeenkomst, een kennelijk onevenwicht scheppen tussen de wederzijdse rechten en verplichtingen van de partijen (art. 73 en 75 § 1 WMPC). Dit is een catch-all blanco norm die kan tellen. De rechter kan, rekening houdend met de concrete omstandigheden en de algemene economie van het contract, rechtstreeks ingrijpen in de termen van het contract. Daarenboven vinden wij in deze wet ook nog een lange lijst van bedingen die sowieso verboden zijn. Art. 74 WMPC veroordeelt als onrechtmatig en bijgevolg nietig, een hele waslijst van bedingen of combinaties van bedingen. Verder in dit boek wordt op diverse plaatsen verwezen naar art. 74 WMPC. Bibliografie Bij diverse onderdelen wordt voorafgaand aan de tekst een beknopte bibliografie opgenomen. Daaraan moeten nog een aantal belangrijke algemene werken worden toegevoegd, die in principe niet meer verder in het boek worden herhaald. Het betreft klassiekers zoals De Page, Dekkers (nu geactualiseerd in DekkersVerbeke, Handboek Burgerlijk Recht III, Antwerpen, Intersentia, 2007), Laurent, Kluyskens, Les Novelles, RPDB, Répertoire Notarial en de losbladige Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer. Intersentia
xv
Inleiding
Verder verschijnen er sinds decennia belangrijke periodieke overzichten van rechtspraak in het TPR en de RCJB en zijn er ook overzichten van rechtspraak in de Dossiers du Journal des Tribunaux, Brussel, Larcier.
xvi
Intersentia
INHOUD Beknopte inhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . v Over de reeks recht in kort bestek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . vii Woord vooraf. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ix Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xi DEEL I OVEREENKOMSTEN INZAKE OVERDRACHT VAN EIGENDOM Hoofdstuk 1 Koop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 § 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1. Eigendomsoverdracht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Verkoop van andermans zaak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Formaliteiten voor eigendomsoverdracht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Uitstel van eigendomsoverdracht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Relativiteit van de overeenkomst en tegenwerpbaarheid aan derden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van onroerend goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 a) Compromis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 b) Notariële akte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 c) Tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht van de koper . . . . 11 d) Het flikkermoment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 e) Werkelijke en schijnbare eigenaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 f) De stoute verkoper: dubbele verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 g) Dwang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 h) Geen absolute bescherming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van roerend goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 a) Dubbele verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 b) Schuldeiser van de verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 c) Weten of behoren te weten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 d) Eigendomsvoorbehoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 e) Eigendomsvoorbehoud en artikel 101 Faill.W. . . . . . . . . . . . . . . 19 Risico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Intersentia
xvii
Inhoud
2. Geldprijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schenking. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ruil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bepaald of bepaalbaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Totstandkoming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Toestemming – wilsovereenstemming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderhandelingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanbod . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanvaarding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verkoopbelofte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Optie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Derden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Recht van voorkoop en voorkeurrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Koop met commandverklaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Koop op proef . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Gebreken in de toestemming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dwaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bedrog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geweld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Bekwaamheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Echtgenoten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vertegenwoordigers en gerechtsdienaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Voorwerp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bestaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . In de handel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bepaald of bepaalbaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sancties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Vorm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Bewijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Interpretatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Verbintenissen van de verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Levering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Conformiteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Staat en hoedanigheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Omvang, hoeveelheid, oppervlakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toebehoren en opbrengsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Behoud van de zaak tot aan de levering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kosten van levering en kosten van afhaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoe gebeurt de levering? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Waar gebeurt de levering? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wanneer gebeurt de levering? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sancties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
xviii
20 20 21 21 21 22 22 22 23 24 24 25 25 26 28 28 28 29 29 30 30 31 31 31 31 32 32 32 32 33 33 33 34 34 34 35 35 36 36 37 37 38
Intersentia
Inhoud
2.
3.
4.
5.
a) Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Eenzijdige of buitengerechtelijke ontbinding. . . . . . . . . . . . . . . . Vrijwaring voor uitwinning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrijwaring voor eigen daad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrijwaring voor daden van derden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Rechtsstoornis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Actuele stoornis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Anterioriteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Wie vrijwaart? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Hoe vrijwaren? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . f) Exoneratie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrijwaring voor verborgen gebreken. Gemeen recht . . . . . . . . . . . . . . . Welk gebrek? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Gebrek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Verborgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Ernst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Anterioriteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoe vrijwaren? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Welke acties? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Verkoper te goeder of te kwader trouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Termijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vergaan van de gebrekkige zaak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Exoneratie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Overeenkomst valt niet onder WMPC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Verkoper te goeder trouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) De verwittigde koper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Interpretatiekwesties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrijwaring voor gebreken. Wet Consumentenkoop . . . . . . . . . . . . . . . . Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Dwingend. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aansprakelijkheidsvoorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Conformiteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Anterioriteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Waarborgtermijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Meldingstermijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Verjaringstermijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Commerciële garantie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrijwaring voor gebreken. Wet productaansprakelijkheid (WAP). . . . Toepassingsgebied ratione materiae . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wie is aansprakelijk? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aansprakelijkheidscriterium . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bewijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Intersentia
38 39 40 40 41 41 42 42 42 43 43 44 45 45 45 46 47 47 47 47 49 50 50 50 51 51 52 54 55 55 56 56 57 58 59 59 60 60 62 63 63 64 65 xix
Inhoud
Schadevergoeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Termijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Exoneratie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Samenloop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 4. Verbintenissen van de koper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Zaak in ontvangst nemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanvaarding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bescherming van de verkoper. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Prijs betalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Waar en wanneer? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wat?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Schorsing van betaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Bescherming van de onbetaalde verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Enac. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Oneigenlijke revindicatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ontbinding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Tussen partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Ten aanzien van derden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 5. Einde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Beding van wederinkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vereisten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Koper is eigenaar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitoefening van het recht van wederinkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Positie van partijen na de wederinkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Vernietiging wegens benadeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verkoop van onroerend goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Wie? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Wanneer? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Bewijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gevolgen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Teruggave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Behoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 6. Varia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Wet Consumentenkrediet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Consument als slachtoffer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wet Consumentenkrediet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Totstandkoming van de kredietovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . Verzakingsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Wet Marktpraktijken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verkoop op afstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xx
65 66 66 66 67 67 67 68 68 68 69 69 70 70 71 72 73 73 74 75 75 75 76 76 77 78 78 79 79 80 80 80 81 81 82 82 82 83 84 85 85 86 86
Intersentia
Inhoud
3.
4.
5. 6.
Verkoop buiten de onderneming van de verkoper . . . . . . . . . . . . . . Vrije beroepen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veiling en openbare verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Veiling. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Openbare verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overdracht van schuldvordering – effectisering – factoring . . . . . . . . . Overdracht van schuldvordering in het gemene recht . . . . . . . . . . . a) Twee soorten van derden. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Tegenwerpbaarheid ten aanzien van gewone derden . . . . . . . . . c) Tegenwerpbaarheid ten aanzien van de gecedeerde schuldenaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Effectisering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Factoring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Concessie van alleenverkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Internationale koop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Internationaal privaatrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uniform kooprecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Inco-terms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
86 87 87 88 89 89 90 90 91 93 94 95 96 96 97 97 98
Hoofdstuk 2 Kanscontracten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101 § 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Spel en weddenschap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Lijfrente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Onder bezwarende titel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Het lijf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Werkelijke kans op winst en verlies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Objectieve zekerheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overlijden buiten termijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Ontbinding. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Kostcontract. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 4. Tontine, aanwas en terugval . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Tontine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Aanwas en terugval . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Aleatoir karakter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
101 102 103 103 104 105 106 106 107 108 109 110 110 111 112
Hoofdstuk 3 Dading . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 § 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 1. Vaststellingsovereenkomst en dading . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 Intersentia
xxi
Inhoud
2. Dading en andere rechtsfiguren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Geldigheidsvereisten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Bekwaamheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Toestemming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Voorwerp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Vorm en bewijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 4. Interpretatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 5. Gevolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
116 117 117 118 119 120 120 121
Oefeningen deel I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 DEEL II OVEREENKOMSTEN INZAKE GENOT VAN EIGENDOM Hoofdstuk 1 Huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131 § 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Algemene kenmerken. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Bekwaamheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Vormvereisten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bijzondere bewijsregel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tegenwerpbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Gemene en bijzondere huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wie krijgt er bijzondere bescherming? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Gemene huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Verbintenissen van de verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Levering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderhoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vrijwaring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verbintenissen van de huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Betalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Indexatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Kosten en lasten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gebruiken en onderhouden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Teruggeven. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Huisgenoten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Plaatsbeschrijving. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Brand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Verbouwingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
xxii
131 131 132 133 133 134 135 135 136 136 136 136 137 138 138 138 138 139 140 140 141 141 142 143 143
Intersentia
Inhoud
3. Beschermingsmechanismen voor de onbetaalde verhuurder . . . . . . . Voorrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Volgrecht en beslag tot terugvordering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurwaarborg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Duur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bepaalde duur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onbepaalde duur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Opzegging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Einde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . In der minne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wanprestatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tenietgaan van het verhuurde goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wat niet tot het beëindigen van de huur leidt . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Onderhuur en overdracht van huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toelaatbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gevolgen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Overdracht van het verhuurde goed zelf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eerbiedigingsbeding in overdrachtscontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vaste datum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitzettingsbeding in huurcontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geen vaste datum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Procesrechtelijke aspecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Woninghuur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Toepassingsgebied – Artikel 1 WHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurcontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdverblijfplaats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Toestemming verhuurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Contractuele uitsluiting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wettelijke uitsluiting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vormvereisten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Staat van het verhuurde goed – Artikel 2 WHW. . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Duur – Artikel 3 WHW. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Principe: negen jaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Vroegtijdige beëindiging door de verhuurder . . . . . . . . . . . . . . b) Tegenopzegging door de huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Vroegtijdige beëindiging door de huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . Eerste uitzondering: korte contracten van maximum drie jaar . . Tweede uitzondering: langer dan negen jaar – Levenslange huur Verlenging wegens buitengewone omstandigheden . . . . . . . . . . . . 4. Prijs, kosten en lasten – Artikelen 5, 6 en 7 WHW . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Huurwaarborg – Artikel 10 WHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Overdracht van huur – Artikel 4, § 1 en § 3 WHW . . . . . . . . . . . . . . . .
Intersentia
144 144 146 146 147 147 148 148 149 149 149 149 150 150 151 151 152 152 153 154 154 155 156 156 157 157 158 158 158 158 159 160 160 161 162 163 163 164 164 165 166 167
xxiii
Inhoud
7. Onderhuur – Artikel 4, § 2-3 WHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gevolgen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Duur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Overdracht van het verhuurde goed zelf – Artikel 9 WHW . . . . . . . . 9. Procesrechtelijke aspecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 4. Handelshuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Toepassingsgebied – Artikelen 1-2 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Huurovereenkomst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Onroerend goed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Kleinhandel of ambacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Hoofdzakelijke bestemming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitgesloten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Duur – Artikelen 3-4 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Minimum negen jaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Woonlokalen en bijlokalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Beëindiging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Samen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Huurder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Verhuurder. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Prijs, kosten en lasten – Artikel 6 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurprijsherziening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Verbouwingswerken – Artikelen 7-9 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Welke werken? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verwijdering of vergoeding? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Onderhuur en overdracht van huur – Artikelen 10-11bis HHW . . . . Mogelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gevolgen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Beginsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Overdracht van handelszaak – Artikel 11, I HHW. . . . . . . . . . c) Verhuring of oprichting van handelszaak – Artikel 11, II HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Collusie – Artikel 11, II HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Hoofdelijke aansprakelijkheid – Artikel 11, III HHW . . . . . . . Bijzonder geval . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Overdracht van het verhuurde goed – Artikel 12 HHW . . . . . . . . . . . Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vaste datum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
xxiv
168 168 169 169 170 171 171 173 173 173 174 174 175 176 176 176 177 177 177 178 178 179 179 179 180 181 181 182 182 182 183 184 184 184 185 186 187 187 189 189 189
Intersentia
Inhoud
Geen vaste datum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurhernieuwing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vergoeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Huurhernieuwing – Artikelen 13-24 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Principe – Artikel 13 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vier maal negen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Korter of langer? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Formaliteiten – Artikel 14 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Positie van de verhuurder – Artikel 16-20 HHW . . . . . . . . . . . . . . Weigering van de huurhernieuwing – Artikel 16 HHW . . . . . . . . a) Eigen gebruik – Artikel 16, I, 1° HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Geen handelsbestemming meer – Artikel 16, I, 2° HHW . . . . c) Slopen en wederopbouw – Artikel 16, I, 3° HHW . . . . . . . . . . d) Grove tekortkomingen huurder – Artikel 16, I, 4° HHW . . . . e) Bod van een derde – Artikel 16, I, 5° HHW . . . . . . . . . . . . . . . . f) Afwezigheid van wettig belang – Artikel 16, I, 6° HHW . . . . . g) Ongemotiveerde weigering – Artikel 16, IV HHW . . . . . . . . . Betwisting van de weigering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8. Uitzettingsvergoeding – Artikelen 25-28 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . Welke gevallen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoeveel? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Sanctievergoeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Retentierecht – Artikel 27 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Wanneer vorderen? – Artikel 28 HHW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Procesrechtelijke aspecten – Artikelen 29-31 HHW . . . . . . . . . . . . . . .
190 190 190 192 192 192 193 193 194 196 196 196 197 197 197 198 198 198 199 199 200 201 201 202 202
Hoofdstuk 2 Lening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 § 1. Bruiklening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onverbruikbare zaken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zakelijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eenzijdig. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Om niet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Niet intuitu personae . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geldigheidsvereisten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verbintenissen van de ontlener . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Gebruik, bewaring en behoud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Teruggave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verlies door toeval . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Bijzondere aansprakelijkheid van de ontlener . . . . . . . . . . . . . .
203 203 203 204 204 204 205 205 205 205 205 206 206
Intersentia
xxv
Inhoud
b) Overmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Opa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bob . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Verbintenissen van de uitlener . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Verbruiklening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eigendomsovergang . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorwerp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Zakelijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Om niet of onder bezwarende titel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verbintenissen van de ontlener . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Lening op interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
207 207 208 209 210 210 210 211 211 211 212 212
Hoofdstuk 3 Varia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 § 1. Leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Kenmerken en soorten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Financiële leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Roerende leasing van bedrijfsmaterieel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Financieringshuur aan de consument . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Onroerende leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . e) Sale en lease back . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Operationele leasing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huurkoop en verkoop op afbetaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Rechtsverhoudingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Franchising. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Licentie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
215 215 215 215 216 217 218 218 219 219 219 220 221
Oefeningen deel II . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 DEEL III DIENSTENOVEREENKOMSTEN Inleiding § 1. Onderscheid aanneming, bewaargeving en lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . 231 § 2. Onbenoemde en elders geregelde dienstenovereenkomsten . . . . . . . . . . . 232
xxvi
Intersentia
Inhoud
Hoofdstuk 1 Aanneming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235 § 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Omschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Huur van goederen en huur van werk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bestanddelen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Onderscheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanneming en verkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aanneming en lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Beperkingen van de vrije keuze van medecontractant . . . . . . . . . . . . . Overheidsopdrachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Erkenning van aannemers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Registratie van aannemers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verplichte tussenkomst architect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Verbintenissen van de aannemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Het werk goed uitvoeren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aannemer – Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Architect. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Architect en aannemer. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Het werk tijdig uitvoeren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Levering en teruggave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Verbintenissen van de opdrachtgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Het werk mogelijk maken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. De prijs betalen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Drie systemen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Onbepaalde prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Vaste of bepaalde prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Bestek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Prijs bij voorstudies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Aanvaarding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorlopige oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Definitieve oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 4. Aansprakelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Aansprakelijkheid voor slechte of laattijdige uitvoering van het werk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Aannemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Architect en studiebureau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Aansprakelijkheid voor lichte zichtbare gebreken. . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken . . . . . . . . . . . . . . . .
Intersentia
235 235 235 236 237 237 239 240 240 241 242 242 243 243 243 244 245 245 245 246 246 246 246 246 247 248 248 248 249 249 250 250 250 250 251 251 252
xxvii
Inhoud
§ 5.
§ 6. § 7. § 8.
4. Tienjarige aansprakelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Bouwwerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Aannemingsovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c) Zwaar gebrek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . d) Fout . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Termijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. In solidum aansprakelijkheid van aannemer en architect . . . . . . . . . . 6. Aansprakelijkheid ten aanzien van derden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Quasi-delictuele aansprakelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Burenhinder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onderaanneming en nevenaanneming . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Omschrijving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verhouding hoofdaannemer – onderaannemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Verhouding hoofdaannemer – opdrachtgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Verhouding onderaannemer – opdrachtgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rechtstreekse vordering en voorrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Buitencontractuele aansprakelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Risico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Einde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Eenzijdige opzegging . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Overlijden van de aannemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Beschermingswetgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Toepassingsgebied – Artikelen 1 en 2 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Eigendomsovergang van gebouw of verbintenis te bouwen, doen bouwen of verschaffen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Tot huisvesting bestemd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Te bouwen of in aanbouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Koper moet betalen voor de voltooiing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Studieovereenkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitzonderingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Kwalificatie – Artikel 3 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verkoop of aanneming – Geen lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geen beding van wederinkoop. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Overgang van eigendom en risico – Artikelen 4 en 5 WB . . . . . . . . . . Onmiddellijke overgang van eigendom voor de grond en bestaande opstallen – Artikel 4 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overgang van eigendom naarmate incorporatie (directe natrekking) – Artikel 5, lid 1 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overgang van risico – Artikel 5, lid 2 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
xxviii
252 252 252 253 253 254 254 255 256 256 257 258 258 259 260 260 260 261 262 263 263 263 264 264 266 266 266 267 268 268 269 270 270 271 271 272 272 272 272 273
Intersentia
Inhoud
5. Tienjarige aansprakelijkheid – Artikel 6 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ook de verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Van openbare orde? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Verplichte dubbele oplevering – Artikel 9 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Specifieke gevolgen in de Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vertrekpunt van de termijn voor de tienjarige aansprakelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Verplichte vermeldingen en bijlagen – Artikel 7 WB . . . . . . . . . . . . . . 8. Prijs – Artikelen 8 en 10 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Vóór het sluiten van de overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bij het sluiten van de overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bij het verlijden van de notariële akte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Na het verlijden van de notariële akte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9. Waarborg – Artikel 12 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Erkende aannemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Niet-erkende aannemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10. Sancties – Artikelen 13 en 14 WB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Burgerrechtelijke sanctie: nietigheid (art. 13 WB) . . . . . . . . . . . . . Tijdstip om de vordering in te stellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Strafsancties (art. 14 WB) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
273 273 274 274 274 275 276 277 278 278 279 279 279 280 280 281 282 282 283 283
Hoofdstuk 2 Bewaargeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285 § 1. Gemeen recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Omschrijving. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verschil met bruiklening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Verschil met huur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Soorten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bewaargeving uit noodzaak . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hotelbewaargeving – § 2 – Sekwester – § 3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Verbintenissen van de bewaarnemer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bewakingsplicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Teruggaveplicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Negatief bewijs van overmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Exoneratiebedingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Verbintenissen van de bewaargever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Hotelbewaargeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Toepassingsgebied. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hotelhouder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Intersentia
285 285 285 286 286 287 287 288 288 288 289 289 290 290 291 291 291
xxix
Inhoud
Gast . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Bagage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Aansprakelijkheid van de hotelhouder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Principe: beperkte aansprakelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Uitzonderingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a) Onbeperkte aansprakelijkheid (art. 1953 B.W.) . . . . . . . . . . . . . b) Geen aansprakelijkheid (art. 1954 B.W.). . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Sekwester . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Contractueel sekwester . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Gerechtelijk sekwester . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
291 292 292 292 292 292 293 293 293 294
Hoofdstuk 3 Lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295 § 1. Gemeen recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Lastgeving en volmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Volmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Vorm en bewijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Volmacht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Omvang van de vertegenwoordigingsbevoegdheid. . . . . . . . . . . . . . . . 4. Verbintenissen van de lasthebber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Verbintenissen van de lastgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Gevolgen van de lastgeving ten aanzien van derden . . . . . . . . . . . . . . . De lasthebber blijft binnen de perken van het mandaat . . . . . . . . . De lasthebber treedt buiten de perken van het mandaat . . . . . . . . a) Lasthebber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b) Lastgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7. Einde . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Overlijden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Onbekwaamverklaring, faillissement of kennelijk onvermogen . Opzegging door de lasthebber . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Herroeping door de lastgever . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 2. Handelstussenpersonen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Makelaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Zelfstandige handelsagent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Commissionair . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Handelsvertegenwoordiger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . § 3. Engineering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
295 295 295 296 296 296 297 298 299 300 301 301 302 302 303 304 304 304 304 304 305 305 305 306 306 307
Oefeningen deel III . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309
xxx
Intersentia
DEEL I OVEREENKOMSTEN INZAKE OVERDRACHT VAN EIGENDOM
HOOFDSTUK 1 KOOP Zie onder meer H. Casman, I. Gerlo en B. Vermeersch, Verkoopakte. Handboek voor de notariële praktijk, Antwerpen, Kluwer, 2005; H. De Page (A. Meinertzhagen-Limpens), Traité élémentaire de droit civil, Tome 4: Les principaux contrats (première partie), Volume 1, Bruylant, 1997; I. Durant, La vente, un contrat usuel très réglementé, Brussel, Larcier, 2006; P.A. Foriers & B. Tilleman (eds.), De koop/La vente, in Reeks Recht en Onderneming, 4, J.H. Herbots, De transnationale overeenkomst. Het Weense Koopverdrag van 1980, Leuven, Acco, 1991; S. Stijns, B. Tilleman, W. Goossens, B. Kohl, E. Swaenepoel en K. Willems, “Overzicht rechtspraak bijzondere overeenkomsten. Koop en aanneming (19992006)”, TPR 2008, 1411-1742; B. Tilleman, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Story-Scientia, 2001; B. Tilleman & A. Verbeke (eds.), Themis Bijzondere Overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2002; B. Tilleman & A. Verbeke (eds.), Themis Bijzondere Overeenkomsten, Brugge, Die Keure, 2005; B. Tilleman & A. Verbeke (eds.), Knelpunten Verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007; B. Tilleman & A. Verbeke (eds.), Knelpunten Verkoop roerende goederen, Antwerpen, Intersentia, 2009; B. Tilleman en A. Verbeke (eds.), Themis Bijzondere Overeenkomsten, Brugge, die Keure, 2008; H. Van Houtte, J. Erauw & P. Wautelet (eds.), Het Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia, 1997; La vente, Brussel, Ed. Jeune Barreau, 1987; “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten”, TPR 2002, nrs. 4-173; Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, losbl.; La mise en vente d’un immeuble. Hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Brussel, Larcier, 2005; Vente. Commentaire pratique, Mechelen, Kluwer, 2007.
§ 1. KENMERKEN De koop-verkoop is een wederkerige overeenkomst ten bezwarende titel van consensuele aard. Het is een contract waarbij een partij (de verkoper) zich ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een andere partij (de koper), die zich jegens hem ertoe verbindt er een geldprijs voor te betalen (art. 1582 B.W.). Eigendomsoverdracht en prijs zijn de twee essentiële kenmerken of bestanddelen van het koopcontract. Zodra daarover overeenstemming bestaat (samenvallen van de wilsuitingen), komt het contract tot stand. Partijen kunnen daar echter van afwijken en bepalen dat ook nog andere elementen van determinerend belang zijn Intersentia
3
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
vooraleer de koopovereenkomst tussen hen ontstaat. Denk bv. aan de plaats of het tijdstip van levering, de betalingswijze of het verlijden van een notariële akte. Iedereen weet dat de kwalificatie die de partijen aan hun contract geven, niet determinerend is. Het is de rechter die zal beslissen over welk contract het gaat. Ook al zet je boven het contract “Verhuurovereenkomst”, dan nog zal de rechter kunnen oordelen dat dit helemaal niet zo is en dat het voorliggende contract bv. een koop is.
1.
EIGENDOMSOVERDR ACHT
Er is geen koopovereenkomst als niet de eigendom van een zaak, roerend of onroerend, lichamelijk of onlichamelijk, wordt overgedragen. Aldus is deze eigendomsoverdracht niet zomaar een verplichting die voor de verkoper uit het contract voortvloeit, maar een wezenlijk element van het koopcontract zelf. Als een ander zakelijk recht dan de eigendom, bv. vruchtgebruik, erfpacht of opstal, wordt overgedragen, hebben wij te maken met een overeenkomst van vestiging van een beperkt zakelijk recht, geen koop. Als de verkoper niet de eigenaar is van de zaak, kan hij de eigendom niet overdragen en kan dus ook geen koop ontstaan. Verkoop van andermans zaak Derhalve is de verkoop van andermans zaak nietig (art. 1599 B.W.). Het gaat hier echter om een relatieve nietigheid die enkel het privé-belang van de koper beschermt en dus enkel door hem kan worden ingeroepen. De koper kan de nietigheid onmiddellijk inroepen en dient niet te wachten tot hij wordt uitgewonnen door de werkelijke eigenaar. Hij kan de nietigheid inroepen, zelfs al was hij te kwader trouw, en dus wist dat de verkoper niet de eigenaar was van de verkochte zaak. Schadevergoeding zal hij echter enkel kunnen krijgen als hij te goeder trouw was, wat wordt vermoed. Noch de verkoper, noch de werkelijke eigenaar kan de nietigverklaring van het contract vorderen. De verkoper kan de nietigheid niet inroepen, ook al is hij te goeder trouw, omdat de regel enkel het belang van de koper beschermt. De ware eigenaar kan de vordering niet instellen, omdat hij de mogelijkheid heeft om een vordering tot revindicatie van het goed in te stellen. De relatieve nietigheid kan worden gedekt, door de koper die afstand doet van de mogelijkheid om de nietigheid te vorderen, maar ook door de werkelijke eigenaar die de verkoop goedkeurt. De mede-eigenaar van een onverdeeld goed mag wel zijn deel verkopen, maar niet het goed zelf. Dit zou een verkoop van andermans zaak uitmaken. Indien later echter het goed na verdeling in de kavel van de verkoper zou vallen, dan wordt de 4
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
koop geldig krachtens het declaratieve karakter van de verdeling (art. 883 B.W.). Dit betekent dat de deelgenoot aan wie het goed ingevolge de verdeling wordt toegewezen, met terugwerkende kracht wordt geacht altijd eigenaar te zijn geweest van het goed. Indien de verkoper niet de eigenaar is, zou hij zich kunnen sterkmaken voor de eigenaar. “Ik verkoop dit huis en maak mij sterk dat de eigenaar dit zal goedkeuren”. Dit is natuurlijk een procédé dat niet aan te raden valt, vanwege de grote onzekerheid die eruit voortvloeit. Nochtans schept de sterkmaking niet zomaar een inspanningsverbintenis, maar wordt een resultaat beloofd. Indien de eigenaar goedkeurt of bekrachtigt, dan is de sterkmaker bevrijd en is het contract met terugwerkende kracht tot stand gekomen tussen de verkoper en de koper. Bij nietbekrachtiging zal de sterkmaker schadevergoeding verschuldigd zijn (art. 1120 B.W.). In de praktijk wordt bij de aankoop van onroerend goed soms gebruik gemaakt van de sterkmaking, maar dan in hoofde van de koper. Nochtans is dat eveneens sterk af te raden. Formaliteiten voor eigendomsoverdracht Als eigendomsoverdracht zo essentieel is, dan rijst spontaan de vraag hoe dat moet gebeuren. Zijn er daarvoor speciale formaliteiten? Neen. In principe staat de eigendomsoverdracht los van elke materiële daad of formaliteit, zoals bv. de afgifte van de zaak. Wij leven in een consensueel systeem. Louter door de wilsovereenstemming van de contractanten over het goed en de prijs gaat de eigendom over, ook bij verkoop van onroerend goed en zelfs al is de verkochte zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald (art. 1583 B.W.). De koopovereenkomst heeft een translatief, dit is eigendomsoverdragend effect. Deze regel geldt voor de verkoop van welbepaalde zaken. Bij soortgoederen ligt het anders. Dit is de zgn. “verkoop naar gewicht, getal of maat” (art. 1585 B.W.), bv. een ton aardbeien, twintig hectoliter olie. Hier gaat de eigendom in principe over op de koper bij de individualisering (tellen, wegen of meten), eventueel reeds voor de levering. Zolang die specificering niet is geschied, behoudt de verkoper het eigendomsrecht en is de koper slechts schuldeiser van een contractueel vorderingsrecht. Hoe zou je eigenaar kunnen zijn van een zaak die nog niet bepaald is? Je moet toch weten waarvan je eigenaar wordt vooraleer je het kan worden? Diezelfde logica maakt ook dat bij de verkoop van een toekomstige zaak, de eigendomsoverdracht pas tot stand kan komen op het moment dat de zaak bestaat. Daarover hebben wij het nog bij de bespreking van het voorwerp van het koopcontract (zie § 2).
Intersentia
5
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Uitstel van eigendomsoverdracht Partijen kunnen de regel dat de eigendomsoverdracht van rechtswege optreedt bij het afsluiten van het koopcontract, contractueel uitsluiten. Het beginsel van de onmiddellijke eigendomsovergang is slechts een regel van aanvullend recht. Partijen mogen de eigendomsoverdracht uitstellen tot een later moment na het sluiten van het contract. Indien zij evenwel zouden bedingen dat er helemaal géén eigendomsoverdracht zal plaatsgrijpen, is het contract geen koop meer. Bij aankoop van een huis of een appartement bijvoorbeeld komt het vaak voor dat de eigendomsoverdracht wordt uitgesteld tot het moment van de notariële akte. Het tijdstip van overschrijving in de registers van het hypotheekkantoor is hierbij niet relevant (zie verder). Bij aankoop van een wasmachine of een B&O flat screen wordt er soms een beding van eigendomsvoorbehoud opgenomen, zodat de eigendom pas overgaat als alle betalingsschijven en de gehele prijs zijn voldaan. Dit zijn twee situaties die ons meteen brengen bij een voor de praktijk zeer belangrijk punt: het verschil tussen de eigendomsoverdracht tussen de partijen en de tegenwerpbaarheid van de eigendomsrechten van de koper ten aanzien van derden. Relativiteit van de overeenkomst en tegenwerpbaarheid aan derden Ingevolge art. 1134, lid 1 B.W. is een overeenkomst voor de partijen bindend. Meer nog, als partijen iets overeenkomen, dan geldt dat voor en tussen hen als was het de wet. Wat de partijen overeenkomen, is evenwel hun zaak. Dat is de relativiteit van de overeenkomst. Een contract kan enkel gevolgen teweegbrengen tussen de contracterende partijen (art. 1165 B.W.). De interne gevolgen van een contract binden enkel de partijen (en hun rechtsopvolgers onder algemene titel of algemene legatarissen, zoals erfgenamen), niet een derde die in het geheel niet bij dat contract betrokken was. Art. 1165 B.W. vervolgt dan ook terecht dat een overeenkomst aan derden geen nadeel kan toebrengen. De derde heeft er niets mee te maken: het contract is voor hem een res inter alios acta. Heel uitzonderlijk zullen de gevolgen van een overeenkomst of rechtshandeling toch derden binden. Denk hiervoor aan de regeling inzake gerechtelijke reorganisatie die bindend kan worden opgelegd zo een bepaalde meerderheid van schuldeisers daarmee instemt, ook ten aanzien van de schuldeisers die niet hun toestemming gaven en dus eigenlijk geen partij zijn bij het akkoord. Overigens komen de gevolgen van een overeenkomst in principe ook enkel ten goede aan de contractspartijen, niet aan derden, behoudens toepassing van art. 1121 B.W. inzake het beding ten behoeve van een derde. Een dergelijk beding maakt het mogelijk dat een derde toch rechten kan putten en voordeel halen uit de interne gevolgen van een overeenkomst waarbij hij geen partij is. Eenzelfde effect zien wij bij de rechtstreekse vordering waarbij de onderaannemer 6
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
rechten kan putten uit het contract tussen de aannemer en de bouwheer en deze laatste aldus rechtstreeks kan aanspreken (zie Deel III). De relativiteit van een overeenkomst staat er evenwel niet aan in de weg dat die overeenkomst tegenwerpelijk is aan derden. Wat wordt hiermee bedoeld als de overeenkomst alleen maar gevolgen kan teweeg brengen voor de partijen? Het Hof van Cassatie betoogde dat een contract effect heeft tegenover derden in deze zin dat derden het bestaan van een rechtsgeldige rechtshandeling als feit dienen te erkennen. De rechtshandeling is dus tegenwerpbaar aan derden. – Dat betekent vooreerst dat derden het bestaan van een dergelijke rechtshandeling op passieve wijze moeten ondergaan. Zo is de schuldeiser een derde die een contract dat zijn schuldenaar aangaat, bv. verkoop van een vermogensbestanddeel, in principe moet respecteren. Enkel in geval van bedrog zal de derde het bestaan van de rechtshandeling niet moeten ondergaan. Dat is precies de bedoeling van de pauliaanse vordering van art. 1167 B.W. (bestuursbeperkend mechanisme), waarbij een derde die kan aantonen dat een rechtshandeling is gesteld met bedrieglijke benadeling van zijn rechten, het bestaan van deze rechtshandeling als feit niet moet ondergaan, zodat deze handeling aan hem niet tegenwerpbaar is. – De tegenwerpbaarheid van een rechtshandeling impliceert tevens dat de derde zich actief op het bestaan van een rechtshandeling als feit kan beroepen. Zo kan de persoon die aansprakelijk is voor een onrechtmatige daad, de dader van een ongeval, zich voor de berekening van de schade beroepen op het schadeverzekeringscontract dat het slachtoffer is aangegaan met een verzekeringsmaatschappij. Opdat de rechtshandeling tegenwerpbaar zou zijn aan derden, dienen twee voorwaarden te zijn vervuld. – Vooreerst moet het gaan over een rechtsgeldige handeling. Als een contract niet rechtsgeldig is aangegaan, en dus niet zal gelden als wet tussen de partijen, dan kan moeilijk worden gewaagd van tegenwerpbaarheid aan derden van dit contract. Iets wat niet geldig is tussen partijen, bestaat niet; en wat niet bestaat, kan niet worden tegengeworpen aan derden. De tegenwerpbaarheid betreft immers precies het bestaan van een rechtshandeling of overeenkomst. – De tweede voorwaarde is dat de derde kennis heeft of dient te hebben van de betrokken rechtshandeling. Dit wordt niet algemeen aanvaard. Volgens sommigen is deze kennisvereiste overbodig. Maar hoe kan men anders verklaren dat bepaalde rechtshandelingen niet tegenwerpbaar zijn aan derden te goeder trouw. Deze goede trouw kan enkel worden begrepen als een uitdrukking van het feit dat de derde geen kennis had en ook niet diende te hebben van de betrokken rechtshandeling. Het gaat niet alleen over feitelijke kennis in hoofde van de derde, maar ook over normatieve kennis. Dat is het weten en het behoren te weten. Intersentia
7
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Hier wordt het verband tussen tegenwerpbaarheid van rechtshandelingen en publiciteitssystemen zeer duidelijk. Wanneer er een vorm van publiciteit bestaat, wordt de kring van derden die feitelijke kennis hebben van de rechtshandeling daardoor vergroot. Juridisch is het effect dat de grenzen van de plicht om de belangen van een ander te respecteren, worden verlegd. Immers, door de publiciteit is de mogelijkheid om de juiste toedracht te kennen groter dan wanneer deze publiciteit er niet zou zijn. De plicht voor derden om zich te informeren wordt wat zwaarder. Dankzij de publiciteit zal men gemakkelijker kunnen aannemen dat een derde iets “behoorde te weten” en dat een contract derhalve aan hem of haar tegenwerpelijk is. Hierna bekijken wij de eigendomsoverdracht tussen partijen en de tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht van de koper, achtereenvolgens bij de verkoop van een onroerend goed en bij de verkoop van een roerend goed. Wij zullen daarbij ook aanduiden in welke mate uitstel van eigendomsoverdracht of een beding van eigendomsvoorbehoud effecten sorteert ten aanzien van derden. Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van onroerend goed Wij nemen de eenvoudige situatie van de aankoop van een huis. Dit vergt een grondige voorbereiding. Men dient vooreerst te weten wat men precies wil, wat vaak slechts duidelijk wordt door voldoende tijd te nemen om rond te kijken. Bij die zoektocht kan men zich laten begeleiden door onroerendgoedmakelaars, die meestal een grote variëteit aan panden in portefeuille hebben. Hoewel notarissen in België ook vaak panden uit de hand te koop stellen, hebben zij niet echt een traditie of reputatie in het begeleiden van de zoektocht naar het meest geschikte onroerend goed. Er zijn echter nogal wat huizen en gronden die openbaar worden verkocht. Daar heeft de notaris een monopolie. a) Compromis Bij de gewone koop uit de hand is de klassieke weg dat de koper via notaris, makelaar of advertentie in een lokaal krantje op het pand van zijn dromen is gestoten en na onderhandeling met de eigenaar, of met diens tussenpersoon, tot een akkoord over de prijs en andere modaliteiten is gekomen. Hiermee is de koop definitief tot stand gekomen. Deze overeenkomst wordt dan schriftelijk vastgelegd in een onderhands stuk, dat soms “compromis” wordt genoemd. In principe gaat de eigendom op dat moment over. Binnen de vier maanden zal de nieuwe eigenaar de fiscale plicht van betaling van overgangsrechten (registratierechten) moeten vervullen. Zoals vermeld is het mogelijk om in het compromis overeen te komen dat de eigendom op dat ogenblik nog niet overgaat, maar bv. wordt uitgesteld tot op de 8
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
datum van het verlijden van de notariële akte. Tussen partijen is dit perfect geldig, en heeft dit belangrijke gevolgen, voornamelijk inzake het risico (zie verder). Inzake de tegenwerpbaarheid aan derden zal dit uitstel in de praktijk niet zo veel verschil uitmaken (zie hierna). De redactie van een compromis is van belang. Zo moet rekening worden gehouden met de vereisten van het decreet betreffende de bodemsanering en bodembescherming (in Vlaanderen en met vergelijkbare regelingen in Brussel en Wallonië), met name dat een bodemattest moet voorliggen. Ook mogen allerhande stedenbouwkundige regels en voorkooprechten van de overheid niet uit het oog worden verloren. Daarenboven kunnen de partijen overwegen om eventuele ontbindende of opschortende voorwaarden in het compromis op te nemen om calamiteiten te vermijden indien bv. de koper de broodnodige banklening niet zou vastkrijgen of indien schuldeisers van de verkoper zouden weigeren over te gaan tot doorhaling van een overgeschreven beslag of een ingeschreven hypothecaire inschrijving. Vaak wordt een compromis opgesteld door de tussenkomende makelaar, hoewel meer en meer notarissen reeds dan al bij de zaak worden betrokken. Een compromis ondertekend op een notariskantoor biedt in de regel meer juridische zekerheid. Inderdaad, veel van de opzoekingen en controles die de notaris zal doorvoeren ter voorbereiding van de notariële akte, zal hij deels reeds op voorhand doen indien het compromis door hem wordt begeleid. Een bijkomend voordeel is dat het Belgische notariaat een ongevallenverzekering heeft onderschreven, waarbij in beginsel elke notaris is aangesloten, die voor de koper, natuurlijke persoon, gratis een kapitaal waarborgt tot een plafond van 250.000 euro in geval van overlijden van de koper door ongeval. De waarborg loopt voor een periode van vier maanden na ondertekening van het compromis of tot de realisatie van eventuele opschortende voorwaarden. Bij ondertekenig van het compromis wordt doorgaans een voorschot betaald (uit hoofde van een contractueel beding in het compromis). Het is aangewezen om het voorschot op de koopsom niet te betalen in handen van de verkoper, en evenmin in handen van de makelaar. Ook hier speelt de notaris een cruciale en geruststellende rol. Een goede methode is de deponering van het voorschot (in de regel 10% van de prijs) op een bij de notaris gerubriceerde rekening op naam van de koper. In het contract worden dan alle modaliteiten voor vrijgave van het voorschot geregeld. Op deze wijze is de koper beschermd tegen het schuldeisersrisico bij de verkoper, en is de verkoper zeker dat hij op het gepaste moment zijn geld zal ontvangen.
Intersentia
9
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
b) Notariële akte Na ondertekening van een compromis wordt de notaris-minuuthouder verzocht het nodige te doen voor de opstelling van de notariële koopakte. Het is toegelaten dat zowel de koper als de verkoper zijn eigen notaris kiest, wat nochtans niet noodzakelijk is, gelet op de notariële plicht van onpartijdigheid. Desalniettemin staan vele mensen erop om elk “hun” notaris bij de hand te hebben. Kwestie van zich gerust te voelen. Indien twee notarissen werden aangesteld, is de algemene regel dat de minuut wordt gehouden door de notaris van de koper. Bij de eerste verkoop van een pas gebouwd appartement of bij eerste verkoop van een lot uit een nieuwe verkaveling wordt de minuut echter gehouden door de notaris die de basisakte heeft verleden, in de regel de notaris van de verkoper. De tussenkomst van twee notarissen verhoogt de kosten voor de koper niet. De notarissen moeten immers het ereloon delen. Vaak zal de notaris die de akte moet passeren (of verlijden) nog niet tussengekomen zijn bij het compromis. Ofwel omdat alles via een makelaar is verlopen, ofwel omdat de op dat ogenblik tussenkomende notaris die van de verkoper was. In elk geval moet de notaris nu ter voorbereiding van zijn akte een heel pak voorbereidingen en opzoekingen doen. – Langs de kant van de verkoper moet worden nagezien of hij wel eigenaar is. Zijn eigendomstitel wordt geverifieerd. Hiervoor wordt een dertigjarig hypothecair getuigschrift opgevraagd. Zijn handelingsbekwaamheid wordt gecontroleerd (minderjarig, gehuwd, samenwonend, bijzonder statuut, gefailleerd, collectieve schuldenregeling), evenals zijn bevoegdheid of eventuele stukken van vertegenwoordiging, bv. bij een verkoper-rechtspersoon. Tevens wordt nagegaan of de eigenaar dit pand wel mag verkopen, bv. in het raam van onvervreemdbaarheidsbedingen, voorkooprechten of organisatie van onvermogen. – Langs de zijde van de koper wordt een zelfde onderzoek gedaan. Is hij handelingsbekwaam en bevoegd? Als meerderen samen kopen, hoe gebeurt dat dan: splitsing blote eigendom en vruchtgebruik, alleen blote eigendom, tontine of aanwasbedingen? – Uiteraard moet zeer grondig het verkochte goed worden omschreven en worden de prijs en modaliteiten precies vastgesteld. Tevens moet het goed worden verkocht vrij en onbelast, dus onbezwaard door beslagen, hypotheken of voorrechten. De notaris staat in voor de doorhalingen daarvan. Hij zorgt tevens voor precieze clausules inzake vrijwaring voor uitwinning en verborgen gebreken, inzake de overdracht van het eigendomsrecht en de risico’s en inzake de overdracht van het genot en van eventuele lopende huurovereenkomst.
10
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
– Daarnaast gaat hij talloze bijzondere bepalingen opnemen, onder meer inzake de stedenbouwkundige bestemming, het Bodemsaneringsdecreet, splitsing en verkaveling van onbebouwde grond, bijzondere regels voor landbouwgrond, specifieke bepalingen bij nieuwbouw (Wet Breyne; zie Deel III), wettelijke regels inzake appartementen, leegstand, voorkooprechten voor de overheid, monumenten, landschappen en natuurgebieden, bosgebied, het energieprestatiecertificaat, de wet gronden- en pandenbeleid, etc.. c) Tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht van de koper Tussen partijen gaat de eigendom dus over ofwel vanaf de wilsovereenstemming (vastgelegd in de onderhandse koopovereenkomst of compromis), ofwel vaak vanaf de notariële aankoopakte, bij uitgestelde eigendomsoverdracht. Het bestaan van het koopcontract tussen partijen A en B is, conform het gemene recht, aan derden tegenwerpbaar, voor zover het contract rechtsgeldig is en die derde daar kennis van heeft of behoort te hebben. De derde die er kennis van heeft, is hij die er subjectief (feitelijk) kennis van heeft: hij zat erbij en hij keek ernaar. Ervan uitgaande dat de verkoop rechtsgeldig is, zal hij tegenwerpbaar zijn aan derden, bv. schuldeisers van de verkoper, indien kan worden aangetoond dat zij kennis hadden van deze verkoop. De derde die kennis heeft van de verkoop is niet te goeder maar te kwader trouw. Aan hem zal de verkoop tegenwerpbaar zijn. Aan de derde die geen kennis heeft van de verkoop (te goeder trouw), zal de verkoop niet kunnen worden tegengeworpen. De laatste zin van art. 1, lid 1 Hyp.W., dat men zich tot op het ogenblik van de publiciteit (dit is de overschrijving) niet op de verkoop kan beroepen tegen derden die zonder bedrog hebben gecontracteerd, is dus een toepassing van deze gemeenrechtelijke regel. De regel van art. 1 Hyp.W. voert een publiciteitsvoorschrift in voor de verkoop van onroerende goederen, met name overschrijving van de notariële verkoopakte in de registers van het hypotheekkantoor, dat de tegenwerpbaarheid wezenlijk beïnvloedt. Ook al is er geen weten (feitelijke kennis), door de publiciteit ontstaat een behoren te weten (normatieve kennis). Door de overschrijving van de verkoopakte wordt om het even welke derde, ook hij die geen feitelijke kennis heeft van de betrokken transactie en dus te goeder trouw is, geacht kennis te hebben en behoort hij op de hoogte te zijn van het bestaan van de rechtshandeling. De overschrijving of publiciteit creëert aldus een wettelijke fictie waarmee feitelijke kennis (actual notice) wordt vervangen door normatieve kennis (constructive notice). Dit bijzondere systeem waarbij publiciteit een behoren te weten invoert, biedt aldus een grotere vorm van bescherming aan bepaalde rechtsverkrijgers. De koper van een huis die zijn titel heeft laten overschrijven, mag er op rekenen dat zijn eigendomsrecht volgend uit de verkoop aan alle mogelijke derden zal tegenwerpbaar zijn, ook derden die feitelijk geen kennis hebben van de verkoop, omdat elke Intersentia
11
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
derde dankzij de wettelijke publiciteitsregeling wordt verondersteld op de hoogte te zijn van de verkoop. Ziedaar de reden waarom een notariële akte bij de verkoop van onroerend goed noodzakelijk is. Omdat overschrijvingen op het hypotheekkantoor enkel mogelijk zijn op grond van een authentieke akte (art. 2 Hyp.W.), is het notariële tussenstation noodzakelijk. Ziedaar ook waarom in de praktijk het uitstellen van de eigendomsoverdracht van het moment van het compromis naar de datum van de notariële akte, niet zoveel uitmaakt voor de tegenwerpbaarheid aan derden. In principe is de verkoop maar tegenwerpbaar aan derden vanaf de overschrijving van de koop op het hypotheekkantoor en daarvoor heb je sowieso een notariële akte nodig. d) Het flikkermoment Stel dat A zijn huis verkoopt aan B. Een compromis wordt ondertekend op dag 1. De notariële akte wordt verleden op dag 4. Op dag 3 legt C, een schuldeiser van A, beslag op de woning, wat op het hypotheekkantoor wordt overgeschreven. De vraag of het eigendomsrecht van B tegenwerpbaar is aan schuldeiser C is essentieel. – Indien het antwoord positief is, dan vist de schuldeiser achter het net. – Indien het antwoord negatief is, dan is koper B de sigaar. Het beslag door de schuldeiser van zijn verkoper zal doorgang kunnen vinden, wat betekent dat zijn huis wordt verkocht om de schulden van iemand anders te betalen. Je zou voor minder beginnen te zweten. In het voorbeeld zal de schuldeiser C voorrang hebben op koper B omdat C eerder publiciteit heeft gegeven aan zijn rechten dan B. Door het overschrijven van zijn beslag maakt hij aan iedereen bekend dat hij zijn persoonlijk vorderingsrecht tegenover A, dat tot dan onzichtbaar in de lucht zweefde in de aura rond A, nu “tanden” geeft. De persoonlijke vordering “fl ikkert” op in de aura rond A zodat iedereen het kan zien. C wordt vanaf dit “flikkermoment” een schuldeiser met een concurrerend recht. Op het tijdstip van het flikkermoment, dat is dag 3, heeft koper B zijn eigendomsrecht nog niet publiek bekend gemaakt. Pas op dag 4 werd zijn notariële aankoopakte immers verleden. Gelet op het vermoeden van goede trouw, kunnen wij ervan uitgaan dat C subjectief niet op de hoogte was van de verkoop door A aan B. De combinatie van deze goede trouw en zijn eigen concurrerend recht, maakt dat hij voorgaat op koper B. Het eigendomsrecht van koper B zou in ons voorbeeld enkel tegenwerpbaar kunnen zijn aan C indien deze ofwel zelf zijn recht niet bekend heeft gemaakt, of als B kan bewijzen dat C te kwader trouw is, met name dat hij subjectief wist dat de verkoop aan B had plaatsgevonden. Dat laatste is een moeilijk tegenbewijs, hoewel niet onmogelijk, zoals uit de rechtspraak blijkt. 12
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
De niet-tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht van een koper die zijn akte nog niet heeft overgeschreven op het hypotheekkantoor kan derhalve enkel worden ingeroepen (exceptie van niet-overschrijving) door een derde met een concurrerend recht die daarenboven te goeder trouw is. Kunnen zich dus niet beroepen op het argument dat de akte van B niet is overgeschreven, zodat het eigendomsrecht van B wel aan hen kan worden tegengeworpen: de medecontractant (en zijn erfgenamen), de derde die te kwader trouw is en de derde die geen concurrerend recht heeft (bv. een huurder, een andere schuldeiser die zijn persoonlijk vorderingsrecht geen tanden gaf via overschrijving of iemand die beweert zelf eigenaar te zijn, maar zijn titel niet publiek maakte door overschrijving). e) Werkelijke en schijnbare eigenaar Buiten voornoemde uitzonderingssituaties, is het gevolg van het gebrek aan overschrijving van de akte dat de verkoop niet tegenwerpbaar is aan derden te goeder trouw met een concurrerend recht. Dit betekent dat de verkoop weliswaar geldig is en blijft tussen partijen, en de koper dus eigenlijk wel eigenaar is geworden van het huis, maar dat dit niet zo zal blijken en zijn ten aanzien van de buitenwereld. Voor deze buitenwereld blijft de verkoper de eigenaar van het huis. De koper is de werkelijke eigenaar van het huis, de verkoper is evenwel de schijnbare eigenaar. Ten aanzien van derden die zich kunnen beroepen op de exceptie van niet-overschrijving zal de koper, de werkelijke eigenaar, zich niet op zijn eigendomsrecht kunnen beroepen. Hoewel de koper dus als werkelijke eigenaar alle aspecten van het eigendomsrecht (art. 544 B.W.) kan uitoefenen, zal hij er rekening mee moeten houden dat verschillende handelingen die hij aldus stelt (bv. hypotheekverlening) niet zullen kunnen worden ingeroepen tegen derden, dus ook niet door de rechtsverkrijgers van de koper (bv. de hypothecaire schuldeiser van de koper). Want ten aanzien van die derden geldt niet de koper, maar wel nog steeds de verkoper als (schijnbare) eigenaar, wegens een gebrek aan publiciteit. Het feit dat de verkoper voor de buitenwereld blijft gelden als schijnbare eigenaar, betekent natuurlijk niet dat de verkoper het recht heeft om nog daden van beschikking te stellen betreffende het onroerend goed. Immers, de werkelijke eigenaar is de koper. Maar het feit dat de verkoper dit eigenlijk niet mag doen, belet niet dat hij het zou kunnen doen, zonder dat zijn medecontractant van iets weet (hetgeen natuurlijk wel zijn contractuele aansprakelijkheid in het gedrang brengt). In zo een geval is het van belang te bepalen welke de rechten zijn van die derde-contractant die een overeenkomst afsloot met de verkoper, schijnbare eigenaar (bv. dubbele verkoop of hypotheek). De regel is hier dat die derde zal voorgaan op de koper, werkelijke eigenaar, voor zover hij een derde is die de exceptie van nietoverschrijving kan inroepen. Intersentia
13
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
f) De stoute verkoper: dubbele verkoop Wij illustreren het bovenstaande aan de hand van een dubbele verkoop. Eerst de eenvoudige basishypothese. Verkoper A verkoopt zijn huis op dag 1 aan koper B en op dag 2 aan koper C. – Geen van beide koopaktes is overgeschreven. Koper B zal voorgaan als hij de eerdere datum van zijn contract kan bewijzen, want dan is hij de eerste verkrijger en koper C kan zich niet beroepen op de exceptie van niet-overschrijving. – De koopakte van B wordt eerst overgeschreven. B gaat voor. – De koopakte van C wordt eerst overgeschreven. C gaat voor, indien hij zich kan beroepen op de exceptie van niet-overschrijving (wat impliceert dat B de kwade trouw van C niet kan bewijzen; vgl. hoger bij de beslagleggende schuldeiser). Nu enige complicaties. B heeft zijn titel niet laten overschrijven, maar C wel. C weet niet van de verkoop aan B en verkoopt het huis verder aan D, die wel weet heeft van de verkoop aan B. De kwade trouw van D doet niet terzake. D verkrijgt zijn eigendomsrecht van een eigenaar met rechten die tegenwerpbaar zijn aan elke derde (erga omnes). B zal zijn eigendomsrecht tegen D niet kunnen inroepen. Zelfde geval, maar C, die zijn titel liet overschrijven, is nu wel te kwader trouw; hij is op de hoogte van de eerdere verkoop aan B. Tegenover C zou B dus zijn eigendomsrecht kunnen inroepen. Echter, C verkoopt het goed aan D, die niet op de hoogte is van de verkoop aan B en D laat ook zijn titel overschrijven. Kan B nu ook zijn eigendomsrecht inroepen tegen D? Indien men de klassieke regel Nemo plus iuris transferre potest, quam ipse habet toepast, dan zal D het eigendomsrecht van B moeten respecteren, omdat C niet kon verkopen en D toch zijn rechten verkreeg van diezelfde C. Nochtans wordt aangenomen dat D meer beschermenswaard is dan B omdat hij zijn rechten verkreeg van iemand die volgens het hypothecaire publiciteitssysteem eigenaar was erga omnes, terwijl B niet de moeite deed om zijn eigendomsrecht bekend te maken. B was misschien de werkelijke eigenaar, tegenover derden was C echter de schijnbare eigenaar. B zou dus het eigendomsrecht van D niet meer kunnen verontrusten. Indien B zijn titel voor D overschrijft, is de titel van B wel tegenwerpelijk aan D. Nemen we nog een andere hypothese. De eerste koper B, wiens titel niet is overgeschreven, verkoopt aan koper B1 die onmiddellijk zijn titel overschrijft. Verkoper A heeft ook nog eens verkocht aan koper C van daarstraks. Deze laat zijn titel overschrijven, doch na de overschrijving van koper B1. Koper B1 heeft dus eerder dan koper C zijn titel overgeschreven. Toch zal hij niet voorgaan.
14
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
– Immers, koper C heeft gekocht van verkoper A die in het publiciteitssysteem nog altijd als eigenaar staat geboekstaafd. Tegenover derden geldt hij als (schijnbare) eigenaar. – Koper B1 heeft echter gekocht van koper B, die wel de werkelijke eigenaar is, maar niet als eigenaar geldt ten aanzien van derden. Het feit dat B1 zijn titel liet overschrijven, nog voor koper C, belet niet dat de titel van zijn rechtsvoorganger niet was overgeschreven. De overschrijving van de titel van B1 maakt hem niet tot eigenaar tegenover de buitenwereld. Tegenover derden was koper B immers geen eigenaar, zodat hij dus ook geen tegenwerpbare rechten aan B1 kon overdragen. Koper C verkreeg zijn recht van een tegenover de buitenwereld geldende eigenaar en gaat voor. – De oplossing voor B1 bestaat erin dat hij op het ogenblik van de overschrijving van zijn eigen titel ook de titel tussen A en B had moeten laten overschrijven. In een dergelijk geval zou zijn eigendomsrecht wel voorgaan op de latere overschrijving van C. Dit betekent dat de notaris bij een verkoop niet alleen de titel van de koper zal moeten laten overschrijven, maar dat hij ook zal moeten nagaan dat alle vorige eigenaars van de laatste dertig jaar hun titel hebben overgeschreven. In principe dient men niet verder te gaan dan dertig jaar, aangezien de verkrijgende verjaring het eigendomsrecht dan onaantastbaar maakt (zie hierna). g) Dwang Omdat de overschrijving zo belangrijk is, heeft elk van de partijen het recht om de andere te dwingen de notariële verkoopakte te verlijden om deze te kunnen laten overschrijven bij de hypotheekbewaarder. De verkoop van een onroerend goed bevat uiteraard de verbintenis van de verkoper om mee te werken bij het verlijden van een authentieke akte. Indien de verkoper zou weigeren de notariële akte te laten verlijden, kan de koper hem dag vaarden. De rechtbank kan dan besluiten dat het vonnis als verkoopakte zal gelden en het vonnis kan ter overschrijving worden aangeboden bij de hypotheekbewaarder. h) Geen absolute bescherming Een overgeschreven eigendomsakte is tegenwerpbaar erga omnes, doch garandeert niet op absolute wijze het eigendomsrecht van de koper. Het Belgische onroerend goed-publiciteitssysteem heeft immers geen positieve of gebrekendekkende werking. Zo heeft de overschrijving geen invloed op de eventuele vernietigbaarheid van de koopovereenkomst wegens wilsgebrek. De koper verkrijgt slechts een absoluut en onaantastbaar eigendomsrecht door de verkrijgende verjaring ingevolge bezit. Zelfs de bezitter te kwader trouw zonder titel wordt onaantastbaar eigenaar na dertig jaar, ook tegen de ware eigenaar Intersentia
15
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
(art. 2262 B.W.). Kopers te goeder trouw, met een wettige en overgeschreven titel, genieten van de korte verjaringstermijn van tien of twintig jaar, naargelang de woonplaats van de ware eigenaar (art. 2265 B.W.). Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van roerend goed Voor roerende goederen is geen publiciteit voorgeschreven. Ook de notariële tussenkomst is niet nodig, en veeleer ongebruikelijk. Het is evenwel niet uitgesloten en soms zelfs raadzaam om een overeenkomst voor een notaris te laten passeren. De koopovereenkomst is aan derden tegenwerpbaar indien deze rechtsgeldig is en derden er kennis van hebben of konden hebben of behoorden te hebben. Het behoren te weten wordt hier niet bepaald volgens een systeem van publiciteit zoals met het hypotheekkantoor voor onroerende goederen. Hoe dan wel? De overdracht van het eigendomsrecht van lichamelijke roerende goederen is overeenkomstig art. 1141 B.W. slechts tegenwerpbaar aan derden vanaf de levering van het verkochte goed, dit is vanaf het ogenblik dat de koper het goed in zijn bezit heeft. Ziedaar het belang van de regel van art. 2279 B.W. Derden kunnen er op vertrouwen dat het geleverde goed zich bevindt in het vermogen van de koper en dat hij eigenaar is. Zolang het goed nog bij de verkoper is, kunnen zij ervan uitgaan dat deze de eigenaar is. Voor de tegenwerpelijkheid aan derden (en het beoordelen van het vereiste van goede trouw) derden speelt de vertrouwensleer en de door partijen gewekte schijn een cruciale rol. a) Dubbele verkoop Hieruit volgt dat in geval van een dubbele verkoop van eenzelfde zaak door verkoper A achtereenvolgens aan kopers B en C, de koper C die in het werkelijke bezit is gesteld van de zaak, de voorkeur zal genieten en zijn eigendomsrecht zal kunnen tegenwerpen, ook al kocht hij later dan koper B, voor zover hij te goeder trouw bezit. De inbezitstelling van koper C geldt als een vorm van publiciteit ten aanzien van derden. Vanaf deze publiciteit kan C ervan uitgaan dat derden kennis hebben van de verkoop; het goed bevindt zich immers in zijn handen. Koper B, die eerder kocht, heeft deze publiciteit niet nageleefd, zodat hij zijn eigendomsrecht niet kan tegenwerpen aan derden die geen kennis hadden of behoorden te hebben, zoals koper C die te goeder trouw was. b) Schuldeiser van de verkoper Hoe zit het, los van voornoemde hypothese van dubbele verkoop, met de tegenwerpbaarheid van een verkoop van een lichamelijk roerend goed aan de schuldeisers van de verkoper A? Als een dergelijke schuldeiser beslag legt, dan realiseert hij zijn vordering en wordt hij een schuldeiser met een verworven recht. 16
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Door het beslag verkrijgt deze schuldeiser een recht met zakelijke werking. Dit is het flikkermoment (zie hoger). Stel dat verkoper A aan koper B een machine verkoopt. De machine wordt echter nog niet direct geleverd en blijft gestald staan in de loods van verkoper A. Een schuldeiser van A legt beslag op diverse goederen in deze loods, waaronder de machine die eigenlijk al verkocht is aan B. De schuldeiser beroept zich op het vermoeden van art. 2279 B.W., waaruit hij afleidt dat hij ervan mag uitgaan dat alle roerende goederen die hij bij zijn schuldenaar vindt tot diens vermogen en dus tot zijn schuldeisersonderpand behoren, bijgevolg ook deze machine. Als men de regel van art. 1141 B.W. doortrekt naar de beslagleggende schuldeiser van de verkoper, dan heeft de schuldeiser gelijk. Het goed werd nog niet geleverd, de vereiste publiciteit is niet nageleefd, zodat deze verkoop niet tegenwerpbaar is aan de schuldeiser. Als de schuldeiser de verkoop tussen A en B niet moet ondergaan, dan bevindt de machine zich, ten aanzien van deze schuldeiser, niet in het vermogen van koper B, maar is de zaak nog steeds aanwezig in het vermogen van zijn schuldenaar, verkoper A, zodat hij, ondanks de verkoop, op de machine beslag kan leggen. c) Weten of behoren te weten Het voorgaande moet evenwel worden genuanceerd. De tegenwerpbaarheid, zowel bij een dubbele verkoop als bij een beslag, moet worden beoordeeld volgens de algemene regel: een tussen partijen rechtsgeldige verkoop is tegenwerpbaar aan derden die er kennis van hebben of kennis van behoren te hebben. Na levering is dit in elk geval zo: de derde behoort te weten. Maar ook indien het goed nog niet is geleverd, bestaat de kans dat de kennisvereiste in hoofde van de derde vervuld is. – Vooreerst is het mogelijk dat de derde, ondanks het feit dat het verkochte goed nog niet werd geleverd, feitelijke kennis heeft van de verkoop. Zo zou de tweede koper bij dubbele verkoop op de hoogte kunnen zijn van de eerdere verkoop, waardoor hij te kwader trouw is en niet van de bescherming van art. 1141 B.W. kan genieten. Zo zou de beslagleggende schuldeiser van de verkoper evenzeer te kwader trouw kunnen zijn. Uiteraard speelt ook hier het algemene (weerlegbare) vermoeden van goede trouw, zodat de kwade trouw in hoofde van de derde, met name zijn feitelijke kennis, zal moeten worden bewezen door de koper die zijn eigendomsrecht gebaseerd op de verkoopovereenkomst wil tegenwerpen aan de derde. – Ten tweede is het mogelijk dat de derde wel geen feitelijke kennis heeft, maar toch moet worden geacht kennis te hebben (normatieve kennis). Zo moet worden aangenomen dat de beslagleggende schuldeiser van de verkoper behoort op de hoogte te zijn wanneer de verkoop kadert binnen de normale gangbare Intersentia
17
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
bedrijfsuitoefening van de verkoper. Dit betekent dat hij geacht wordt te weten dat in bepaalde omstandigheden, gelet op de gewoontes en gebruiken binnen de betrok ken branche of business, het tot een normale bedrijfsuitoefening behoort om de betrokken goederen te verkopen terwijl deze nog een tijd bij de verkoper in het magazijn staan. Indien de koper kan bewijzen dat de derde geacht wordt dit te weten, zal het beslag evenmin doorgang vinden. In deze gevallen zal de verkoop tegenwerpbaar zijn aan de derde en zal de koper zijn eigendomsrecht kunnen tegenwerpen, ondanks het feit dat het goed nog niet aan hem werd geleverd. In geval van beslag bijvoorbeeld, zal de koper dan, in verzet tegen dit beslag, een vordering tot revindicatie kunnen instellen voor zover hij de ondeugdelijk heid van het bezit in hoofde van de verkoper kan aantonen en zijn eigendomsrecht kan staven. d) Eigendomsvoorbehoud Nu wordt het duidelijk hoe een beding van eigendomsvoorbehoud derden kan foppen. A verkoopt de wasmachine aan B op dag 1 met een beding van eigendomsvoorbehoud. Hieruit volgt dat B geen eigenaar wordt op het moment van de verkoop, maar pas later, met name op het tijdstip dat hij de volledige prijs heeft betaald. Zolang dit niet is gebeurd, blijft A eigenaar van het toestel. De wasmachine wordt echter wel geleverd aan B op dag 2. Volgens de vertrouwensleer kunnen derden er nu van uitgaan dat niet A maar B de eigenaar is. In het contract tussen partijen staat echter dat A nog altijd eigenaar is. Derden kennen dit contract en deze bepaling niet, zodat het Hof van Cassatie oordeelde dat het beding van eigendomsvoorbehoud niet aan samenlopende schuldeisers van de koper (c.q. aan de curator van de koper) kon worden tegengeworpen. Voor derden is B dus de eigenaar, niet A. Het Hof aanvaardde wel dat eigendomsvoorbehoud tegenwerpbaar is aan derden zolang de verkoper nog niet had geleverd en tevens bij situaties waar het eigendomsvoorbehoud uit de aard van het contract voortvloeit, zoals een verkoop op proef of in gevallen waarin een dergelijk voorbehoud in de sector een algemeen erkend gebruik uitmaakt. Het fopgehalte van het interne eigendomsvoorbehoud in combinatie met levering van het goed aan de koper, ontnam aan een dergelijk beding grotendeels zijn externe werking. Ons rechtssysteem nam daarmee een vrij geïsoleerde positie in, vergeleken met de ons omringende landen. Daarin is met de Faillissementswet van 8 augustus 1997 verandering gekomen.
18
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
e) Eigendomsvoorbehoud en artikel 101 Faill.W. Volgens art. 101 Faill.W. kan de onbetaalde verkoper roerende goederen terugvorderen voorzover het eigendomsvoorbehoud schriftelijk werd overeengekomen uiterlijk op het ogenblik van de levering van de goederen. De goederen moeten zich nog in natura bevinden bij de schuldenaar en mogen niet onroerend door incorporatie geworden zijn, noch vermengd zijn met een ander roerend goed. Deze terugvordering moet op straffe van verval gebeuren vóór de sluiting van het proces-verbaal van verificatie van de schuldvorderingen in de faillissementsprocedure. Na de sluiting van het proces-verbaal kan de verkoper zich niet meer op het beding van eigendomsvoorbehoud beroepen. Deze bepaling regelt niet bij wie de risico’s van de verkochte zaak komen te liggen. Behoudens in geval van een conventionele regeling terzake, wordt aangenomen dat het risico bij de verkoper berust. Hij blijft immers eigenaar. De tegenwerpbaarheid van een eigendomsvoorbehoud wordt niet onderworpen aan enig publiciteitsvoorschrift. Deze optie kan worden betreurd: het rechtsverkeer heeft nood aan rechtszekerheid en transparantie. Ter voorkoming van fraude en antidatering wordt wel vereist dat het eigendomsvoorbehoud tijdig, d.w.z. uiterlijk op het ogenblik van de levering van de goederen, in een geschrift wordt vastgelegd. – Het opstellen van een geschrift waarin een beding van eigendomsvoorbehoud moet worden vervat, is niet noodzakelijk voor de rechtsgeldigheid of voor het bewijs van een dergelijk beding. Het is evenmin een constitutieve vereiste voor het vestigen van een eigendomsvoorbehoud. Het gaat louter om een vormvoorschrift met het oog op de tegenwerpbaarheid van het eigendomsvoorbehoud aan derden. – De wet legt geen bijzondere regels op met betrekking tot de aard van het geschrift. Het kan dus gaan over om het even welk geschreven document, bv. een bestelbon, een bestek of prijslijst, een orderbevestiging, een leveringsbon, een brief of fax, een factuur (op voorwaarde dat die vóór de levering wordt verstuurd). Dit geschrift dient niet ondertekend te zijn, noch door de verkoper, noch door de koper. Het beding van eigendomsvoorbehoud mag vervat zijn in algemene contractsvoorwaarden die op het document zijn afgedrukt. Gaat de koper in weerwil van het beding van eigendomsvoorbehoud over tot vervreemding van de zaak, dan wordt de onderverkrijger te goeder trouw beschermd door art. 2279 B.W. Vindt deze verkoop plaats in het kader van de normale beroepsuitoefening van de koper onder eigendomsvoorbehoud, dan levert de vereiste van goede trouw geen moeilijkheden op. Zoals reeds hoger vermeld, aanvaardt de rechtspraak echter meer en meer een normatieve invulling van de goede trouw in hoofde van de derde. Wanneer men te doen heeft met professionele kopers of onderverkrijgers die zelf dergelijke bedingen plegen te maken, wordt de bewijslast Intersentia
19
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
zelfs omgekeerd. Op een dergelijke professionele koper rust een onderzoeksplicht naar de titel van zijn verkoper. In die zin werd beslist dat een leasingmaatschappij die de goederen heeft verworven in het raam van een sale and lease back-operatie (zie Deel II) geen beroep kan doen op de bescherming van art. 2279 B.W. Risico Vanaf wanneer draagt de koper het risico van tenietgaan van de verkochte zaak wegens toeval of overmacht? Met de overdracht van de eigendom gaat ook het risico over (art. 1138 B.W.). Voor de koop van bepaalde zaken is dit het ogenblik van het sluiten van de koop; voor naar de soort omschreven zaken het ogenblik van individualisatie, d.w.z. het ogenblik waarop het voorwerp van de koop een bepaalde zaak wordt. Opnieuw staat het partijen vrij hiervan af te wijken en dit contractueel anders te regelen. Zij kunnen bijvoorbeeld bepalen dat het risico pas bij de levering op de koper overgaat. Eigendom en risico kunnen worden losgekoppeld. Als het contract gesloten is en de eigendom overgegaan is, dan ligt het risico bij de koper, ook al is nog niet aan hem geleverd. De koper is immers eigenaar. Gaat de zaak teniet, dan zal hij de prijs moeten betalen en niets ontvangen. Van belang is te noteren dat een aanmaning of ingebrekestelling tot levering het risico verplaatst van de koper naar de verkoper. Als het contract gesloten is met eigendomsvoorbehoud, dan ligt het risico bij de verkoper, ook al heeft hij al aan de koper geleverd. De verkoper is immers eigenaar. Gaat de zaak teniet, dan zal de verkoper de voorschotten moeten terugbetalen en moet de koper niets meer betalen. De aanmaning tot betaling van de prijs verplaatst in dit geval het risico van de verkoper naar de koper.
2.
GELDPRIJS
De prijs is het tweede essentiële bestanddeel van het koopcontract. Eigendomsoverdracht zonder prijs is geen koop. Een prijs is een prestatie in geld. Schenking Indien niets in de plaats van de eigendomsoverdracht wordt gegeven, kan er sprake zijn van een schenking, als er een intentie van vrijgevigheid of een animus donandi is. Bemerk dat een schenking ook een bijzondere overeenkomst is, die hier echter niet wordt bestudeerd. Dit behoort tot het domein van het familiaal vermogensrecht. Schenkingen staan immers in nauwe verhouding tot het erfrecht. 20
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Ruil Het is ook mogelijk dat een andere zaak dan geld wordt gegeven, als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht. Ik geef u bv. de eigendom van mijn Skoda Favorit in ruil voor uw Réveil du Tsar van Breguet. Dit is dan geen koopovereenkomst, maar een ruilovereenkomst. Het ruilcontract ligt aan de basis van ons economisch verkeer. Eigenlijk kan je stellen dat ruil tegen geld een koopovereenkomst is. Art. 1707 B.W. bepaalt overigens uitdrukkelijk dat de regels inzake koop, behoudens wat is bepaald in art. 1702-1706 B.W., mede van toepassing zijn op het ruilcontract. Een ruilovereenkomst komt in de praktijk wel eens voor in het raam van onroerend goedtransacties. Wat als de eigendom van een Skoda Fabia bouwjaar 2001 wordt overgedragen tegen enerzijds 1000 euro en anderzijds de Jaeger-leCoultre Reverso Grande Date van uw grootvader? Men kan dit gedeeltelijk als koop, gedeeltelijk als ruil beschouwen. De rechter zou evenwel kunnen oordelen dat de ruil hier zwaar doorweegt, zodat het contract wordt beschouwd als een ruil met opleg. Bepaald of bepaalbaar Art. 1591 B.W. schrijft voor dat de prijs moet bepaald zijn en door de partijen vastgesteld. De verkoop tegen een nog nader te bepalen prijs, heeft geen prijs en is dus nog niet tot stand gekomen. Het volstaat dat de prijs bepaalbaar is aan de hand van objectieve elementen die in het contract terug te vinden zijn. Zo kan men verwijzen naar de marktprijs van een bepaalde dag, een bepaalde index of een prijs per m2. De prijsbepaling mag niet afhankelijk zijn van het goeddunken van koper of verkoper. Vergelijk ook art. 74, 2° WMPC waarin het beding wordt verboden dat de prijs zou laten schommelen op basis van elementen die enkel van de wil van de verkoper afhangen. Normaliter bepalen de partijen zelf de prijs. Dit kan echter ook aan een derde worden overgelaten (art. 1592 B.W.). Een dergelijke prijsbepaling door een deskundige komt niet zo vaak voor.
§ 2. TOTSTANDKOMING In deze tweede paragraaf wordt meer in detail besproken hoe het koopcontract tot stand komt. Wij besteden hierbij zowel aandacht aan de inhoudelijke als aan
Intersentia
21
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
de vormelijke geldigheidsvereisten. In principe moet je de algemene regels van het verbintenissenrecht toepassen. Wij bekijken hierna enkel een aantal bijzonderheden bij koop-verkoop.
1.
TOESTEMMING – WILSOVEREENSTEMMING
Toestemming tot het contract is strikt genomen de wilsuiting, bekeken vanuit één der partijen, die zijn toestemming geeft om zich aldus te verbinden. Die toestemming kan aangetast zijn door wilsgebreken. Wilsovereenstemming is dan de “meeting of minds” tussen de twee partijen. Onderhandelingen Vaak wordt het sluiten van een contract door allerlei besprekingen, voorstellen en tegenvoorstellen voorafgegaan. Deze binden de partijen nog niet. Toch kunnen daar bepaalde gevolgen aan worden gekoppeld. De voorafgaande besprekingen kunnen immers het contract dat er later uit voortvloeit, helpen interpreteren. De laatste jaren is er nogal wat aandacht voor deze zgn. precontractuele fase. Tijdens deze periode kunnen zich immers heel wat problemen voordoen. Zo kan het gebeuren dat één der partijen de onderhandelingen op arbitraire wijze afbreekt of aan de wederpartij, al dan niet opzettelijk, verkeerde inlichtingen verschaft. Meer en meer weerhoudt de rechtspraak daarom een precontractuele aansprakelijkheid, op basis van art. 1382 en 1383 B.W. (culpa in contrahendo). Aanbod De fase van de onderhandelingen wordt verlaten, en het aanbod komt in zicht, zodra vanwege een partij een voorstel voorligt met alle elementen om een contract af te sluiten en de wederpartij enkel nog moet aanvaarden. De aanbieder is door zijn aanbod gebonden zodra het ter bestemming van de wederpartij is gekomen. Wie een aanbod doet, verbindt zich weliswaar nog niet tot het vervullen van de verbintenissen in het aanbod, maar wel om het aanbod lang genoeg te handhaven, om de andere partij de tijd te gunnen het te onderzoeken en erop te antwoorden. Het voortijdig intrekken van een aanbod kan een fout uitmaken die de aanbieder ertoe verplicht de schade die de wederpartij daardoor geleden heeft te vergoeden. Het aanbod kan mondeling of schriftelijk worden gedaan, hoewel praktisch bekeken, vanuit bewijsoogpunt, de schriftelijke vorm de voorkeur geniet. Indien er een uitdrukkelijke termijn is bepaald, dan is de aanbieder verplicht het aanbod gedurende die tijd te handhaven. Is geen termijn bepaald, dan is het aan 22
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
de rechter om te oordelen wat een redelijke termijn is, rekening houdend met alle concrete omstandigheden. Het aanbod vervalt wanneer de aanbieder het intrekt alvorens het de tegenpartij kon bereiken; wanneer de door de aanbieder of de rechter bepaalde termijn verstreken is en wanneer het voorwerp van het aanbod tenietgaat (behoudens schadevergoeding door de aanbieder ingeval van fout). Overlijden, onbekwaamheid of faillissement van de aanbieder voor de aanvaarding, leiden in principe niet tot verval van het aanbod. Aanvaarding De aanvaarding is een wilsverklaring die volkomen met het aanbod overeenstemt, of althans met de hoofdbestanddelen ervan. Daarmee is het contract gesloten. Als de reactie op het aanbod zo wordt geformuleerd dat de termen van het aanbod worden gewijzigd, dan is er geen aanvaarding, maar een tegenbod. De aanvaarding kan uitdrukkelijk zijn, maar ook stilzwijgend. Uitzonderlijk kan een stilzwijgende aanvaarding worden afgeleid uit niet-handelen, zoals stilzitten. Daartoe is vereist dat het stilzitten ten gevolge van begeleidende omstandigheden enkel als een aanvaarding kan worden geïnterpreteerd (omstandig stilzwijgen). Ook standaardbedingen in algemene verkoopvoor waarden kunnen uitdrukkelijk of stilzwijgend worden aanvaard. Dergelijke algemene bedingen zijn echter slechts verbindend indien de medecontractant er kennis van heeft genomen of er kennis van heeft kunnen nemen, en er bovendien niet uitdrukkelijk of stilzwijgend tegen geprotesteerd heeft. Over het algemeen wordt vereist dat dergelijke algemene bedingen goed leesbaar zijn, zich op een goed zichtbare plaats bevinden en opgesteld zijn in een voor de medecontractant begrijpelijke taal. Indien aanbieder en aanvaarder niet samen zijn op het ogenblik van de aanvaarding, rijst de vraag wanneer het contract tot stand komt. Is dit zodra de aanvaarding wordt geuit, nadat de aanbieder de aanvaarding ont vangen heeft, of nadat deze er effectief kennis van heeft genomen? De rechtspraak neemt terecht aan dat het contract pas in dit laatste geval tot stand komt, met name op het ogenblik en de plaats waar de aanbieder van de aanvaarding kennis neemt of daarvan redelijkerwijze kennis had kunnen nemen. Dit wordt vermoed het moment te zijn waarop de aanvaardingsbrief de bestemmeling heeft bereikt. In de praktijk wordt bij verkoop van een onroerend goed soms gebruik gemaakt van de vrijwillige openbare verkoop. Dit staat tegenover de gewone onderhandse verkoop en tegenover de gedwongen openbare verkoop (bv. bij beslag of faillissement). Een dergelijke vrijwillige openbare verkoop is een oproeping vanwege de verkoper tot de markt, om zoveel mogelijk aanbiedingen te krijgen. Wie aldus een Intersentia
23
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
bod doet, formuleert een aanbod tot aankoop volgens de door de notaris voorgestelde condities. De toewijzing aan de meestbiedende is nog niet noodzakelijk een aanvaarding vanwege de verkoper. Het is niet meer dan de authentieke vaststelling van het resultaat van het opbod. De koopovereenkomst ontstaat pas na de aanvaarding van de toewijzing door de verkoper. Verkoopbelofte De verkoopbelofte gaat een stuk verder dan een louter aanbod. Het aanbod is het gevolg van een eenzijdige wilsuiting, terwijl de verkoopbelofte het gevolg is van een wilsovereenstemming tussen de partijen. De verkoopbelofte kan wederzijds zijn of eenzijdig. De wederzijdse verkoopbelofte is eigenlijk een slecht gekwalificeerd koopcontract (zie art. 1589 B.W.). Bij de eenzijdige verkoopbelofte of koopoptie daarentegen is er wel een wil om te verkopen, maar nog niet om te kopen. a) Optie Het gaat hier om een eenzijdige overeenkomst waarbij de verkoper-belover aan zijn wederpartij een mogelijkheid of optie verleent om een welbepaald goed te kopen aan een reeds vastgestelde prijs. In de praktijk wordt hierbij vaak een optieprijs bedongen, dit is een vergoeding die de beneficiaris moet betalen en die hij kwijt is wanneer hij de optie niet licht. Bij het lichten van de optie wordt de optieprijs verrekend met de koopsom. Behalve bij een optie intuitu personae kan de beneficiaris de rechten uit de koopoptie overdragen en zijn de erfgenamen van de belover erdoor gebonden. Meestal is de duur in de verkoopbelofte bepaald. Zo dit niet het geval is, moet een redelijke termijn in acht worden genomen, te beoordelen door de rechter, rekening houdend met de omstandigheden. Door het lichten van de optie komt het koopcontract tot stand. In tegenstelling tot het aanbod heeft de beneficiaris dus reeds de voorwaarden van de optie aanvaard en moet alleen nog worden beslist of hij nu deze optie licht. De beneficiaris heeft geen verbintenis op zich genomen om te kopen zolang hij de optie niet heeft gelicht. De eenzijdige verkoopbelofte zelf brengt dus geen koop tot stand zodat er nog geen overdracht van eigendom is en het risico bij de verkoper blijft. Door het lichten van de optie wordt in principe zonder enige formaliteit de verkoop tot stand gebracht. Het lichten van de optie heeft in beginsel geen terugwerkende kracht. Pas vanaf het lichten van de optie gaan eigendom en risico over. De benadeling waarop de verkoper zich zou kunnen beroepen (infra), zal gewaardeerd worden op het ogenblik van het lichten van de optie. Ook de bekwaamheid van de koper wordt op dat ogenblik gewaardeerd. De bekwaamheid van de verkoper daarente24
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
gen wordt gewaardeerd op de dag van de belofte, want het was op dat ogenblik dat hij in de verkoop toestemde. Zo nodig is de verbintenis tot verkopen vatbaar voor dwanguitvoering. Zo de verkoper bij het lichten van de optie weigert over te gaan tot sluiting van het contract, kan de rechter vaststellen dat het contract tot stand is gekomen door het lichten van de optie, zodat het vonnis als koopcontract kan gelden. b) Derden Ten aanzien van derden is de positie van de beneficiaris vrij zwak. Hij heeft een vorderingsrecht tegenover de verkoper, maar geen zakelijk recht op de verkochte zaak. De belover kan als eigenaar nog beschikken over het goed en dit bijvoorbeeld verkopen aan een derde. Dan wordt die derde eigenaar en kan de belover de zaak niet revindiceren. De beneficiaris heeft dan enkel recht op schadevergoeding vanwege de belover. Toch bestaan er uitzonderingen op dit principe. Indien het gaat om een lichamelijk roerend goed dat reeds in het bezit is van de beneficiaris, dan zal hij bij het lichten van de koopoptie zonder te weten dat het goed al verkocht is aan een derde, toch de voorkeur genieten op grond van art. 2279 B.W. (zie § 1). Bij een optie inzake koop van een onroerend goed zal de beneficiaris voorgaan op de derde indien hij eerder dan die derde zijn koop kan laten overschrijven op het hypotheekkantoor. Ten slotte zal de derde ook het onderspit delven indien kan worden bewezen dat hij het bestaan van de koopbelofte kende. Dan kan hij worden veroordeeld wegens derdemedeplichtigheid voor het wetens en willens meewerken aan de contractbreuk vanwege de belover. Zo het goed in deze hypothese zich nog bij de derdemedeplichtige bevindt, kan de koper het daar terugvorderen. Recht van voorkoop en voorkeurrecht Bij de koopoptie heeft de verkoper zich verbonden om te verkopen, zo de beneficiaris van de optie dit wil. Bij een recht van voorkoop dat een verkoper aan iemand toestaat, is dat niet het geval. Hier verbindt de verkoper zich er enkel toe om, indien en wanneer hij tot de verkoop van het goed zou overgaan, aan de beneficiaris de mogelijkheid te bieden om het goed te kopen tegen de prijs waarvoor het is verkocht. Een recht van voorkoop verschilt van een optieovereenkomst omdat de belover zich er niet toe verbindt een koopovereenkomst aan te gaan. Een voorkooprecht houdt immers geen verplichting in om de goederen waarop het voorkooprecht rust over te dragen, noch om een dergelijk contract tegen bepaalde voorwaarden Intersentia
25
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
te sluiten, behoudens rechtsmisbruik. Hier bestaat er, op het ogenblik van het toekennen van het voorkooprecht, ook nog geen wilsovereenstemming over de zaak en de prijs. Juridisch wordt een voorkooprecht vaak beschouwd als een eenzijdige verkoopbelofte onder opschortende potestatieve voorwaarde. Die opvatting werd door het Hof van Cassatie terecht verworpen. Beter is de kwalificatie als eventueel recht in hoofde van de begunstigde. De begunstigde verwerft in principe een louter persoonlijk recht. Slechts bij derdemedeplichtigheid kan de nietigverklaring van de transactie worden verkregen, die werd verricht met miskenning van het voorkooprecht. Nietigverklaring zou niet alleen impliceren dat de goederen terugkeren naar de belover van het voorkooprecht, maar zou ertoe moeten leiden dat de goederen worden toegewezen aan de titularis(sen) van het voorkooprecht. Wanneer met miskenning van het conventioneel voorkooprecht de wil werd geuit tot vervreemding, impliceert dit nl. krachtens het voorkooprecht automatisch een eenzijdige verkoopbelofte, die kan worden gelicht door de begunstigden van het voorkooprecht. Vreemd genoeg wordt dit substitutierecht niet mogelijk geacht door bepaalde rechtspraak. Dit lijkt des te vreemder nu men wel gedwongen uitvoering van een optie mogelijk acht. Koop met commandverklaring De koop met commandverklaring is deze waarbij de schijnbare koper een gecommandeerde, commandataris of declarant is voor de werkelijke koper (de command). Tussen de schijnbare koper en de command bestaat er gewoonlijk een aparte rechtsverhouding (bv. lastgeving of zaakwaarneming). De bedoeling van een dergelijk beding bestaat erin om aan de verkoper de naam van de echte koper te verbergen. Dit is soms nodig in situaties waarbij de verkoper omwille van de persoon van de koper misschien tegen een hogere prijs zou verkopen, of zelfs helemaal niet. In een aantal gevallen wordt de clausule van commandverklaring gebruikt om de opeenvolgende inning van twee registratierechten te vermijden. Het recht op commandverklaring moet uitdrukkelijk in het koopcontract vermeld staan. De verkoper heeft immers het recht te weigeren met een koper te handelen die hij nog niet kent en wiens solvabiliteit misschien twijfelachtig is. Er bestaat hierop één uitzondering: bij verkoop na beslag op een onroerend goed bestaat het voorbehoud van commandverklaring van rechtswege (zie art. 1590 Ger.W.).
26
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
De aanwijzing van de command moet binnen een bepaalde termijn gebeuren. In het burgerlijk recht wordt deze termijn in beginsel overgelaten aan de wil der partijen. Bij verkoop na uitvoerend beslag op een onroerend goed gelden ook hiervoor bijzondere regels. De verklaring en de aanvaarding mogen de oorspronkelijke overeenkomst niet essentieel wijzigen. De verklaring moet aanvaard worden door een bekwame command. Fiscaal worden ook een aantal voorwaarden opgelegd (zie art. 159, 1° W.Reg.). Wanneer de commandverklaring regelmatig gebeurde en de command ze aanvaardde, dan is er slechts één verkoop. De schijnbare koper verdwijnt uit het contract (tenzij partijen er anders over beschikken) en ruimt plaats voor de command/werkelijke koper, ten aanzien van wie het contract vanaf het begin effect sorteert. Dit is niet zo bij onroerend beslag: de persoon aan wie de koop ogenschijnlijk toegewezen werd, waarborgt de solvabiliteit en de bekwaamheid van de command. Verkoper
Koop
Koop
Schijnbare koper / commandataris
Lastgeving, bewaargeving, …
Werkelijke koper / command
Het beding van commandverklaring is een rechtsfiguur sui generis. Het verschil met bepaalde andere rechtsfiguren kan als volgt worden samengevat. – Lastgeving: bij lastgeving stelt degene die koopt zich ondubbelzinnig als vertegenwoordiger van de werkelijke koper voor. Er is slechts één koper en deze is van in het begin gekend (zie Deel III). De gecommandeerde daarentegen kan zélf koper blijven of anders zal de werkelijke koper slechts later bekend worden. – Commissie: de gecommandeerde zal geen verplichtingen meer hebben jegens de medecontractant door het retroactieve effect van de commandverklaring. De commissionair treedt noodzakelijk op voor rekening van een ander (zie Intersentia
27
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Deel III), terwijl de gecommandeerde niet noodzakelijk optreedt voor rekening van een command. – Naamlening: bij de overeenkomst van naamlening gaat het om een lastgeving die geheim blijft. Daaruit volgt dat degene die met de derde (in casu de verkoper) handelt persoonlijk en definitief gebonden is. – Sterkmaking: de sterkmaker is niet gebonden door de overeenkomst, hoewel hij wel tot schadevergoeding kan veroordeeld worden (zie hoger). De gecommandeerde daarentegen is persoonlijk ertoe gehouden het contract uit te voeren als hij zich niet laat vervangen door een ander persoon. – Beding ten behoeve van een derde: een dergelijk beding veronderstelt een hoofdcontract, waarvan het beding een accessorium is. Bovendien verdwijnt bij commandverklaring de gecommandeerde, indien hij een command aanduidt. Koop op proef De koop op proef is een verkoop waarbij de koper de zaak eerst op proef kan uittesten. Partijen kunnen dit uitdrukkelijk bedingen, doch dit kan ook stilzwijgend volgen uit de gebruiken of de aard van de verkochte zaak. Een dergelijk contract kan op verschillende manieren worden uitgelegd, precieze redactie is dus belangrijk. Het kan een eenzijdige verkoopbelofte zijn waarbij de proefnemer vrij is om de optie al dan niet te lichten. Het kan een verkoop onder ontbindende voorwaarde zijn waarbij de koop is tot stand gekomen, maar kan worden ontbonden als de proef geen voldoening biedt. Het zou ook een contract onder opschortende voorwaarde van voldoening van de proef kunnen zijn. Het contract komt dan pas, met terugwerkende kracht, tot stand zo de proef voldoende is. Volgens art. 1588 B.W. wordt een koop op proef vermoed te zijn aangegaan onder een opschortende voorwaarde.
2.
GEBREKEN IN DE TOESTEMMING
Wilsgebreken zoals dwaling, bedrog, geweld en benadeling voor onroerende goederen, hebben de nietigheid van de verkoop tot gevolg. Benadeling wordt behandeld in § 5. Dwaling Men dwaalt wanneer men zich onvrijwillig de zaken anders voorstelt dan ze zijn. Theoretisch zou elke dwaling de vernietiging van het contract moeten betekenen. Maar dat is niet zo. De wetgever heeft lichtzinnigheid of luiheid niet in de 28
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
hand willen werken. Dwaling is daarom slechts een grond tot nietigheid, wanneer deze de zelfstandigheid van de zaak betreft (art. 1110 B.W.). Het betreft alle punten waaraan partijen een beslissend belang hebben gehecht, in die zin dat het aspect waarover werd gedwaald voor de betrokkene van doorslaggevend belang was om de overeenkomst überhaupt aan te gaan. De dwaling moet substantieel zijn. Bovendien moet de dwaling verschoonbaar zijn en mag zij niet het gevolg zijn van nalatigheid of zorgeloosheid van de betrokkene. Onverschoonbare dwaling, dit is een vergissing die een redelijk mens in die omstandigheden niet zou hebben begaan, kan niet tot grondslag dienen voor een vordering tot nietigverklaring. De sanctie bij dwaling is de nietigheid van het contract, zonder schadevergoeding. Bedrog Bedrog veronderstelt dat één der partijen handelt met de bedoeling de ander in de luren te leggen. Het is elke kunstgreep of elk manoeuvre waarmee de ene partij de andere tot contracteren beweegt. Het bedrog moet van de tegenpartij uitgaan en wordt niet vermoed (art. 1116 B.W.). Het verschil met dwaling is dat deze hier niet spontaan ontstaat in hoofde van de bedrogene, maar door de wederpartij wordt verwekt. Van nietigheid zal slechts sprake zijn zo de kunstgrepen van die aard zijn dat de andere partij zonder de kunstgrepen het contract helemaal niet zou hebben aangegaan. Dit is hoofdbedrog. Wanneer de andere partij het contract nog wél zou hebben aangegaan, maar onder andere voorwaarden, bv. tegen een lagere prijs, gaat het om incidenteel bedrog, dat slechts aanleiding geeft tot schadevergoeding. Bedrog omtrent de identiteit, de aard, de oorsprong of de hoeveelheid van de verkochte zaak kan ook leiden tot strafsancties (art. 498-499 Sw.). Bij bedrog is niet vereist dat de dwaling in hoofde van de bedrogene verschoonbaar zou zijn, maar indien de leugens en manoeuvres zo evident zijn dat zelfs het kleinste kind dit zou doorhebben, zal er moeilijk van bedrog sprake kunnen zijn. Liegen kan bedrog uitmaken, maar ook het stilzwijgen van een partij kan onder omstandigheden bedrog opleveren. Geweld Net zoals bedrog is geweld of dwang een daad die een gebrek in de toestemming veroorzaakt. Het geweld kan een ruwe behandeling zijn of een bedreiging met een dadelijk en gevoelig leed. De gebruikte behandeling of bedreiging moet van aard zijn om op een redelijk mens indruk te maken. De rechter moet rekening houden Intersentia
29
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
met de leeftijd, het geslacht en de stand van het slachtoffer. Zo wordt het door en door een feitenkwestie.
3.
BEKWAAMHEID
Al degenen aan wie de wet het niet verbiedt, mogen kopen of verkopen (art. 1594 B.W.). Bekwaamheid is de regel, onbekwaamheid de uitzondering. Behalve de algemene onbekwaamheden, zoals minderjarigen en onbekwaamverklaarden, zijn er ook een aantal bijzondere onbekwaamheden inzake verkoop. Deze zijn te vinden in de art. 1595-1597 B.W. en soms ook in bijzondere wetten (bv. bij onroerend beslag, art. 1591-1592 Ger.W.). Echtgenoten Echtgenoten mogen in de regel met elkaar alle mogelijke contracten afsluiten. Voor sommige contracten, zoals een huwelijkscontract, gelden bijzondere regels. De koop-verkoop tussen echtgenoten is echter in principe verboden. Historisch zijn hiervoor verschillende redenen, zoals verhinderen dat de ene echtgenoot de andere zou beïnvloeden, verhinderen dat het principe van de herroepbare schenking (art. 1096 B.W.) zou worden omzeild en beletten dat een echtgenoot met schulden goederen onttrekt aan zijn schuldeisers door een verkoop aan zijn echtgenoot. Als echtgenoten toch een koopcontract onder elkaar afsluiten, dan is dat contract relatief nietig. De private belangen die worden beschermd zijn deze van de echtgenoten zelf, maar ook van de schuldeisers van de verkoper. Die schuldeisers kunnen de vordering tot nietigverklaring dan ook in eigen naam en op grond van art. 1595 B.W. instellen, zonder beroep te moeten doen op een zijdelingse vordering of een pauliaanse actie. Ze dienen geen bedrog te bewijzen. Volgens art. 1595 B.W. is de verkoop tussen echtgenoten in een aantal uitzonderingsgevallen toch toegelaten, met name wanneer één van de echtgenoten aan de andere van wie hij gerechtelijk gescheiden is, goederen afstaat tot vereffening van de ontbonden gemeenschap; wanneer de overdracht een wettige oorzaak heeft, zoals de wederbelegging; wanneer de vrouw aan haar man goederen overdraagt tot betaling van een geldsom die zij hem als huwelijksgoed beloofd heeft, en er geen gemeenschap van goederen is; wanneer één der echtgenoten op een openbare verkoping of met machtiging van de rechter het aandeel inkoopt van de andere echtgenoot in een goed dat onverdeeld is tussen hen. Zelfs in deze toegelaten gevallen kunnen de erfgenamen van de contractanten hun recht van inkorting (dit is de vordering waarmee zij hun reservataire erfdeel kunnen opeisen) laten gelden indien zij kunnen aantonen dat het contract één der echtgenoten onrechtstreeks bevoordeelt.
30
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Vertegenwoordigers en gerechtsdienaars Op grond van art. 1596 B.W. mogen een aantal personen niet als koper bij een openbare verkoop optreden. De wetgever heeft met dat artikel willen vermijden dat zich een belangenconflict zou voordoen in hoofde van bepaalde personen met een vertegenwoordigingsbevoegdheid. Art. 1597 B.W. bepaalt dat gerechtsdienaars geen koopcontract kunnen sluiten omtrent betwiste rechten en rechtsvorderingen die behoren tot de bevoegdheid van de rechtbank in wier gebied zij hun ambt uitoefenen. De ratio hiervan is dat de gerechtsdienaars objectief de processen moeten behandelen en daarmee niet mogen speculeren.
4.
VOORWERP
Het voorwerp in de strikte zin is de verkochte zaak. Deze moet bestaan, in de handel zijn en bepaald of bepaalbaar zijn. Bestaan Zonder verkochte zaak is er geen verkoop. Het contract is nietig indien het gaat om een zaak die nooit heeft bestaan of om een goed dat op het ogenblik van de contractsluiting reeds helemaal vergaan was. Was het verkochte goed slechts gedeeltelijk tenietgegaan op het ogenblik van het contract, dan heeft de koper de keuze om van de koop af te zien of het resterende deel te eisen met aanpassing van de prijs (art. 1601 B.W.). Een toekomstige zaak kan het voorwerp uitmaken van een verbintenis (art. 1130 B.W.) en dus ook van een koop. De zaak kan toekomstig zijn omdat de verkoper er op dit moment nog geen eigenaar van is (zie hoger over de verkoop van andermans zaak). De zaak kan ook toekomstig zijn omdat hij nog niet bestaat (bv. de voor u persoonlijk te maken VW Phaeton). Dergelijke koop wordt pas werkelijkheid op het moment dat de verkochte zaak komt te bestaan. Slechts één toekomstige zaak mag men niet kopen: de nalatenschap van een nog levend persoon (art. 1600 B.W.). Contracten over nog niet opengevallen nalatenschappen vindt de wetgever immoreel. Dit is m.i. geheel ten onrechte. In sommige landen, bv. Duitsland, is dit wel mogelijk. In de handel Het verkochte goed moet niet alleen objectief bestaan (eventueel in de toekomst); de zaak die men wil verkopen moet bovendien op het ogenblik van de verkoop Intersentia
31
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
rechtens in de handel zijn (art. 1128 B.W.), d.w.z. de verkoop ervan mag niet door een of andere wetsbepa ling verboden zijn (art. 1598 B.W.). Men kan een onderscheid maken tussen zaken buiten de handel (openbaar domein), zaken waarvan de verkoop door bijzondere wetten is verboden (beschermde diersoorten, verboden drugs, verboden wapens, een wegens inspuitingen met hormonen afgekeurde stier) en aan de persoon verbonden rechten (recht van gebruik en bewoning, ouderlijk vruchtgenot). Bepaald of bepaalbaar Denk aan de criteria omtrent de bepaaldheid van de prijs. Ook het voorwerp moet op eenzelfde objectieve wijze bepaald of bepaalbaar zijn. Sancties Bij een verkoop zonder voorwerp is er een relatieve nietigheid. Bij een verkoop van een verboden voorwerp is de nietigheid absoluut voor zover de openbare orde in het spel is. Hier zal de koper ook geen schadevergoeding van de verkoper kunnen eisen: hij wordt immers geacht de wet te kennen en te weten dat de verkoop een verboden voorwerp heeft.
5.
VORM
Ik verwijs naar het principe van het consensualisme en de daarmee gepaard gaande principiële afwezigheid van formaliteiten voor de totstandkoming van de verkoop tussen partijen, zelfs bij onroerend goed (zie daarover § 1). Wel belet niets de partijen de totstandkoming van het contract ondergeschikt te maken aan het opstellen van een geschrift. Sommige contracten vereisen evenwel bijzondere geldigheidsformaliteiten, zoals machtiging of goedkeuring (bv. voor onbekwamen en rechtspersonen). Dergelijke contracten komen pas tot stand op de dag waarop de vereiste formaliteiten worden vervuld.
6.
BEWIJS
In burgerlijke zaken gelden de normale bewijsregels uit het verbintenissenrecht. Boven de 375 euro is een geschrift vereist, tenzij er een begin van bewijs is door geschrift (art. 1325 B.W.). De morele onmogelijkheid om zich een geschrift te verschaffen wordt niet gauw aangenomen, zelfs niet tussen echtgenoten. In handels-
32
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
zaken is het leven zoals steeds iets soepeler: bewijs kan met alle middelen van recht worden geleverd.
7.
INTERPRETATIE
Ook qua interpretatie van het contract gelden de gemene regels uit het verbintenissenrecht (art. 1156-1164 B.W.). Let wel dat art. 1162 B.W. niet van toepassing is en vervangen wordt door art. 1602 B.W., dat een dubbelzinnig beding uitlegt ten nadele van de verkoper. Deze partij wordt immers geacht zich in de meest comfortabele positie te bevinden, omdat hij de verkochte zaak beter kent dan de koper en meestal het koopcontract opstelt.
§ 3. VERBINTENISSEN VAN DE VERKOPER De verkoper heeft de verbintenis te leveren en te vrijwaren zowel voor uitwinning als voor verborgen gebreken. Deze hoofdverbintenissen gaan dikwijls gepaard met bijkomende verbintenissen die door de partijen ten laste van de verkoper kunnen worden gelegd.
1.
LEVERING
De verbintenis te leveren bestaat erin de verkochte zaak over te dragen in de macht en het bezit van de koper (art. 1604 B.W.). De levering is zoals reeds vermeld geen constitutief bestanddeel van de koopovereenkomst, in tegenstelling tot de eigendomsoverdracht. De levering is een verbintenis die voortvloeit uit de aard van de verkoop. Overdracht van eigendom en levering staan los van elkaar (zie § 1). De verkoper vervult zijn verbintenis om te leveren via positieve handelingen die de inontvangstneming door de koper mogelijk maken of vergemakkelijken. Zo bepaalt art. 1605 B.W. dat de verplichting om onroerende goederen te leveren door de verkoper vervuld is wanneer hij de sleutels heeft afgegeven, indien het een gebouw betreft, of wanneer hij de titels van eigendom heeft afgegeven. De afgifte van de eigendomstitels heeft echter geen juridische betekenis meer, sinds de Hypotheekwet bepaalt dat enkel de overschrijving van de titel de verkoop tegenwerpbaar maakt aan derden te goeder trouw. Zoals vermeld zal de verkoper moeten meewerken om een notariële akte te laten verlijden teneinde tot deze overschrijving te kunnen overgaan. De verkoper moet de verkochte zaak leveren die met de overeenkomst in overeenstemming is (art. 1604 B.W.), evenals het toebehoren en de opbrengst. Hij draagt Intersentia
33
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
de kosten van de levering en moet tot aan de levering als een goede huisvader zorgen voor het behoud van de verkochte zaak. Conformiteit De leveringsplicht heeft uiteraard tot voorwerp de verkochte zaak zoals deze bepaald en beschreven is in de overeenkomst. De leveringsplicht wordt dus niet nageleefd in de mate dat de geleverde zaak niet op alle punten conform is met de verkochte zaak. Wanneer de koper zich een monster van de koopwaar liet voorleggen alvorens te contracteren (zgn. verkoop op monster), dan is de verkoper verplicht tot levering van met het monster overeenstemmende koopwaar. Ingeval de geleverde zaak niet volledig overeenstemt met de verkochte zaak, moet de koper vorderen op grond van schending van de leveringsplicht en niet op grond van vrijwaring voor gebreken of op grond van dwaling. De zaak vertoont immers geen “gebrek”. Het geleverde stemt gewoon niet overeen met datgene waarover partijen overeenkwamen. Zoals we verder zullen zien, is het onderscheid tussen deze vorderingen niet steeds even duidelijk. Meer zelfs, wanneer de verkoper de afwezigheid van bepaalde gebreken formeel gewaarborgd heeft en achteraf blijkt dat gebrek tóch aanwezig te zijn, dan wordt dit beschouwd als een niet-nakoming van de leveringsplicht (en niet als een verborgen gebrek). In koopovereenkomsten onderworpen aan de WMPC mag men niet bedingen dat de verkoper het recht heeft om eenzijdig te bepalen of het geleverde product overeenstemt met wat in de overeenkomst werd beloofd (art. 74, 6° WMPC). Staat en hoedanigheid De verkoper moet de zaak leveren in de staat waarin deze zich bevindt op het ogenblik van de verkoop (art. 1614 B.W.). Hij mag de zaak niet wijzigen tussen verkoop en levering. Er is geen probleem als deze wijziging zou volgen uit de aard der zaak. De geleverde zaak moet de hoedanigheid vertonen van de verkochte zaak. Dit is een wat eigenaardige formulering die er op neer komt dat de geleverde zaak geen zichtbare gebreken mag vertonen. Bij verkoop van soortzaken moeten goederen van gemiddelde kwaliteit worden geleverd. Omvang, hoeveelheid, oppervlakte De levering moet gebeuren volgens de afgesproken omvang, hoeveelheid en oppervlakte. De koper kan niet worden gedwongen om genoegen te nemen met een slechts gedeeltelijke levering, tenzij een dergelijke spreiding werd afgesproken. 34
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
In geval van onroerende goederen worden diverse artikelen gewijd aan de gevolgen die voortspruiten uit de mogelijke verschillen tussen de oppervlakte die in de akte gestipuleerd werd en de effectieve geleverde oppervlakte (art. 1617-1623 B.W.). In de praktijk worden in de verkoopakten vrijwel steeds afwijkende clausules opgenomen. Drie gevallen kunnen worden onderscheiden: – De verkoop gebeurt zonder aanduiding van oppervlakte. Het B.W. heeft dit geval niet geregeld. – De verkoop gebeurt mét aanduiding van oppervlakte voor een prijs berekend per meeteenheid. Dit is geregeld door de art. 1617-1618 B.W. – De verkoop gebeurt met aanduiding van oppervlakte, maar voor een globale prijs. Dit is geregeld door de art. 1619-1620 B.W. De rechtsvorderingen op grond van deze bepalingen moeten worden ingesteld binnen een vervaltermijn van een jaar te rekenen vanaf de dag waarop het contract is aangegaan (art. 1622 B.W.). Toebehoren en opbrengsten De plicht om een zaak te leveren strekt zich uit tot haar toebehoren en tot al wat tot haar blijvend gebruik bestemd is (art. 1615 B.W.). Partijen mogen dit ook anders regelen. Tot de accessoria of toebehoren van de verkochte zaak worden o.m. gerekend de erfdienstbaarheden ten behoeve van het verkochte erf; en vooral de rechten en vorderingen die geacht worden met de eigendom van de zaak in beginsel mee over te gaan op de verkrijger (de zgn. kwalitatieve rechten, zoals de eis tot vrijwaring wegens uitwinning of verborgen gebreken tegen een vorige verkoper). Ook de opbrengst van de zaak behoort aan de koper vanaf het ogenblik dat hij eigenaar is geworden (art. 1614 B.W.). Dit zit eigenlijk ook al vervat in het begrip toebehoren. De opbrengsten behoren aan de koper toe als eigenaar op basis van het principe van de natrekking. Alweer mogen partijen er anders over beschikken. Verkoop van een akker “na de oogst” bv. impliceert dat de verkoper zich die oogst voorbehoudt. Behoud van de zaak tot aan de levering De verkoper moet zorgen voor het behoud van de zaak tot aan de levering (art. 1136 B.W.), zoals een goede huisvader. Zoals vermeld heeft dit geen effect op de overdracht van eigendom of risico, maar eventueel wel op de bewijslast. Indien de verkochte zaak teniet gaat voorafgaand aan de levering, dan zal de koper de
Intersentia
35
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
levering eisen, en moet de verkoper aantonen dat het vergaan van de zaak te wijten is aan een oorzaak waarvoor hij niet moet instaan. De verkoper bewijst dat hij heeft voldaan aan zijn goede huisvaderzorgplicht (art. 1137 B.W.) door aan te tonen dat hij alle nodige en redelijke inspanningen heeft geleverd. Hij moet geen toeval of overmacht bewijzen. Zijn bewaringsplicht brengt een normale bewakingsplicht met zich mee en de last van de normale kosten tot behoud, bewaring en bewaking van de zaak. Kosten van levering en kosten van afhaling De leveringskosten zijn ten laste van de verkoper; de afhalingskosten ten laste van de koper. Partijen kunnen echter ook anders bedingen. Kosten van levering zijn de kosten die nodig zijn opdat de verkochte zaak in de bedongen staat ter beschikking van de koper kan worden gesteld op plaats en tijdstip afgesproken voor de levering. Deze kosten omvatten onder meer de kosten van het wegen, tellen, merken, meten, inpakken en verzenden tot op de plaats van levering. Kosten van afhaling zijn de kosten die nodig zijn opdat de verkochte zaak op de afgesproken plaats en tijdstip door de koper in ontvangst zou kunnen worden genomen. Deze omvatten onder meer het vervoer vanaf de plaats van levering tot de woonst van de koper en de eventuele kosten van bijzondere verpakking. Het is duidelijk dat de plaats en het tijdstip van levering determinerend is om te bepalen in welke mate er sprake is van leverings- of afhalingskosten. Bij verkoop ten huize van de koper bijvoorbeeld, zijn er in principe enkel kosten van levering. Partijen kunnen hieromtrent naar goeddunken bedingen. Hoe gebeurt de levering? De concrete wijze waarop de levering moet gebeuren is vaak contractueel geregeld, soms ook door gebruiken. Art. 1605-1607 B.W. geven enige richtlijnen. Overhandigen van de sleutels of de eigendomstitel voor onroerend goed (zie echter belang van de overschrijving op het hypotheekkantoor, besproken in § 1), levering van hand tot hand voor lichamelijke roerende goederen of afgifte van de sleutels van het gebouw waarin deze gestockeerd zijn, levering van onlichamelijke roerende goederen of rechten door afgifte van aktes of effecten of ook door het gebruik door de koper met goedvinden van de verkoper. De bottom line is dat de levering ertoe moet leiden dat de zaak volledig ter beschikking is gesteld van de koper.
36
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Waar gebeurt de levering? De partijen bepalen vrij waar de goederen moeten worden geleverd. Bij verkoop aan particulieren voor gewone huishoudelijke behoeften is dit meestal levering aan huis. Met de term “franco aan huis” wordt gewoonlijk bedoeld dat de verkoper enkel de vervoerskosten te zijnen laste neemt. In bepaalde gevallen volgt uit de gebruiken en gewoontes waar moet worden geleverd. De Internationale Kamer van Koophandel formuleert sinds 1936 een aantal aanvullende regels die partijen in internationale contracten kunnen gebruiken. De Inco-terms (laatste versie in werking op 1 januari 2000) regelen vooral de rechten en plichten van partijen in verband met verzending en verzekering van de koopwaar en ook inzake het risico (overgang van eigendom wordt niet geregeld). Enkele voorbeelden: – Ex works: levering door de goederen ter beschikking van de koper te stellen in de fabriek van de verkoper. – Free carrier: levering door de goederen over te dragen aan de vervoerder van de koper op de afgesproken plaats. – Free on board: levering door goederen over de reling van het schip te brengen. Indien contractuele afspraken of gebruiken ons niet verder helpen, bepaalt de wet dat de levering gebeurt op de plaats waar het goed zich ten tijde van de koop bevond (art. 1609 B.W.). Dat is niet het geval indien de verkochte zaak niet geïndividualiseerd is, want dan is die haalbaar, zoals elke schuld (art. 1247 B.W.). Waarom is de plaats van levering zo belangrijk? Het is een ijkpunt voor een aantal zaken: de verbintenissen van koper en verkoper moeten daar worden uitgevoerd. Zo moet ook de koper, behoudens andersluidende overeenkomst, op die plaats de prijs betalen (art. 1651 B.W.). De overgang van eigendom bij soortzaken treedt pas op bij individualisatie, dit is bij de levering. Het onderscheid tussen leverings- en afhalingskosten hangt concreet sterk af van de plaats van levering. Ook de bevoegdheid van de rechtbank om geschillen te beslechten, kan afhangen van de plaats van levering (art. 624 Ger.W.). Wanneer gebeurt de levering? Er is geen wettelijk voorschrift dat het tijdstip van de levering regelt. Ook dit moet dus in principe door de partijen, uitdrukkelijk of stilzwijgend, worden geregeld. Bij gebreke aan overeenkomst zal men de gebruiken volgen. De WMPC verbiedt bedingen die zouden toelaten de leveringstermijn eenzijdig te bepalen of te wijzigen (art. 74, 5° WMPC).
Intersentia
37
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Sancties Wanneer het goed teniet gaat door toeval of overmacht vooraleer de verkoper in gebreke werd gesteld, vervalt diens verbintenis tot levering (zie art. 1302 B.W.). Behoudens andersluidend beding, wordt het verlies of de beschadiging die zich vóór de levering voordoet door toeval of overmacht, gedragen door de koper vanaf het ogenblik dat hij eigenaar wordt. Vanaf dat ogenblik draagt de koper in principe immers het risico. De verplichtingen van de verkoper alvorens te leveren betreffen louter een inspanningsverbintenis om de zaak te bewaren en te bewaken zoals een goede huisvader (zie hoger). a) Algemeen Indien de verkoper niet of niet tijdig levert, zonder zich op een bevrijdingsgrond (toeval of overmacht) te kunnen beroepen, dan kan de koper vorderen overeenkomstig het algemeen verbintenissenrecht. Hij kan zelf zijn verbintenis om de prijs te betalen, opschorten (exceptio non adimpleti contractus). Verder kan hij de dwanguitvoering in natura vorderen, dan wel de ontbinding van de overeenkomst (art. 1610 B.W.), telkens met eventueel ook recht op schadevergoeding (art. 1611 B.W.). Voor deze vorderingen op grond van niet-nakoming van de leveringsplicht geldt de gemeenrechtelijke verjaringstermijn van tien jaar (art. 2262bis, § 1, lid 1 B.W.). Ter uitvoering in natura kan de koper eisen dat de verkoper de zaak vervangt door een andere of dat hij de zaak herstelt, of elke maatregel neemt teneinde te komen tot de voorziene levering. De koper kan ook de rechterlijke machtiging vragen om bij een derde de koopwaar aan te schaffen op kosten van de verkoper, waarbij hij de niet-conform geleverde koopwaar terugzendt en hij een schadevergoeding kan krijgen voor de overblijvende schade, bv. ten gevolge van de vertraging in de levering. Bij de verkoop van soortzaken aanvaardt men naar gemeen recht dat de koper zich bij hoogdringendheid mag bevoorraden bij een derde zonder rechterlijke machtiging. Inzake handelskopen wordt die hoogdringendheid vermoed. Indien het niet mogelijk is om de levering conform te maken, kan de koper verkiezen om de geleverde koopwaar te behouden, mits vergoeding van de geleden schade, die de vorm kan aannemen van een prijsvermindering. Alvorens te dagvaarden, moet de koper in principe de verkoper in gebreke stellen om te leveren. De rechter kan oordelen dat de niet-nakoming niet ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen en dat een veroordeling tot schadevergoeding volstaat. Behoudens wanneer de leveringstermijn een determinerend onderdeel van de overeenkomst was, kan de rechter ook een termijn van respijt toekennen voor de levering (art. 1244 B.W.).
38
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Naast de gerechtelijke ontbinding wegens wanprestatie (in toepassing van art. 1184 B.W.), is er ook nog een conventionele ontbinding mogelijk. Partijen kunnen in hun contract een uitdrukkelijk ontbindend beding opnemen. Dan brengt de nietnakoming van rechtswege de ontbinding met zich mee, zonder dat deze voorafgaand door een rechter moet worden uitgesproken. Dit belet natuurlijk niet dat er ook in dit geval een controle ex post door de rechter mogelijk blijft. b) Eenzijdige of buitengerechtelijke ontbinding Sommige doctrine en rechtspraak menen, dat de ontbinding wegens wanprestatie, uitzonderlijk, ook eenzijdig of buitengerechtelijk kan plaatsvinden, nl. in de gevallen waar ook uitvoering in natura door plaatsvervanging mogelijk is zonder voorafgaande toelating van de rechter. Hiertoe is vereist: – dat er een voldoende ernstige contractbreuk is, die de gerechtelijke ontbinding kan rechtvaardigen; – dat het vragen van rechterlijke machtiging nutteloos is, gelet op de bijzondere omstandigheden (b.v. hoogdringendheid, schadebeperkingsplicht, wegvallen noodzakelijk vertrouwen, onmogelijkheid verdere uitvoering); – dat er ingebrekestelling wordt gedaan, voor zover zinvol; – dat de schuldenaar van de eenzijdige ontbindingsverklaring, en het motief daarvoor, in kennis wordt gesteld. De overeenkomst zou dan worden ontbonden, niet door de rechter, maar door de contractspartij zelf. Diens ontbindingverklaring zou ontbindende werking hebben. De rechter heeft in die opvatting slechts een controlebevoegdheid a posteriori over de rechtmatigheid van die eenzijdige ontbinding. Of die beëindigingsmogelijkheid een autonome betekenis heeft, is betwist. O.i. is dit een anticiperen op de gerechtelijke ontbinding van art. 1184 B.W. Niets belet een contractpartij A bij een wederkerig contract, op eigen gezag en op eigen risico, te beslissen, eenzijdig en zonder voorafgaande machtiging van de rechter, om haar verbintenissen niet uit te voeren en aan de wederpartij kennis te geven dat zij het contract als beëindigd beschouwt. Dit is dus niets meer, dan een louter vooruit lopen op een gerechtelijke ontbinding. Met de ontbindingsverklaring van de contractpartij A, is de overeenkomst niet ontbonden. Wordt de rechter naderhand door een van de contractpartijen gevat, dan zal hij moeten beoordelen of A zodoende al dan niet foutief heeft gehandeld, en of de tekortkomingen een ontbinding kunnen rechtvaardigen. In de regel begaat A geen fout, zo de hierboven vermelde voorwaarden voldaan zijn. De rechter kan dan de overeenkomst ten laste van B ontbinden. Beschouwt de rechter het handelen van A als onrechtmatig en als een voldoende zwaarwichtige Intersentia
39
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
fout, dan kan hij, op verzoek van B, de overeenkomst ten laste van A ontbinden, mogelijk ten laste van A en B. In deze opvatting kan rekening worden gehouden met na de ontbindingsverklaring verkregen gegevens. Het is dan aan de rechter, om naderhand vast te stellen, dat die partij A zodoende al dan niet foutief heeft gehandeld. Dit zal in de regel niet het geval zijn, zo de hierboven vermelde voorwaarden voldaan zijn.
2.
VRIJWARING VOOR UITWINNING
Om het doel van de verkoop te bereiken en dus om de koper tot volwaardig eigenaar te maken, volstaat het niet de zaak zonder meer te leveren. Het aan de koper verschafte bezit moet vreedzaam en ongestoord blijven. Art. 1626 B.W. legt de verkoper van rechtswege de plicht op de koper te vrijwaren voor uitwinning. Uitwinning is het gevolg van elk feit dat de koper geheel of gedeeltelijk stoort in het rustig genieten van zijn eigendom. Het betrokken feit is een bezitstoornis. De verplichting tot uitwinning is dubbel: hij moet de koper vrijwaren voor zijn eigen daad, maar ook voor daden van derden. Vrijwaring voor eigen daad De verkoper zelf moet alles laten wat zijn koper zou verstoren in het bezit van de verkochte zaak. De verbintenis tot vrijwaring voor eigen daad is ondeelbaar. Een dergelijke verbintenis weegt op elke mede-eigenaar-verkoper en op elke erfgenaam van de verkoper. De stoornis moet actueel zijn. Zij kan feitelijk zijn of juridisch. Een feitelijke stoornis doet zich bv. voor als de verkoper tracht het cliënteel van een verkochte handelszaak terug te krijgen door in de onmiddellijke nabijheid een nieuwe zaak te beginnen. Een rechtsstoornis doet zich voor wanneer de verkoper een zakelijk of persoonlijk recht inroept m.b.t. de verkochte zaak, zoals een onzichtbare en nietaangegeven erfdienstbaarheid ten laste van het verkochte erf. Bij feitelijke stoornis zal de koper ofwel herstel in natura vorderen, ofwel schadevergoeding. Indien daartoe aanleiding bestaat, kan hij zelfs de ontbinding van het contract vorderen. Bij rechtsstoornis volstaat het dat de koper voor de rechtbank (wanneer hij in rechte wordt aangesproken door de verkoper) de vrijwaringsexceptie inroept; dit belet hem trouwens niet schadevergoeding te eisen of zelfs ontbinding van het contract. Partijen mogen overeenkomen de vrijwaring voor eigen daad uit te breiden, maar zij mogen de wettelijke vrijwaring niet afschaffen en zelfs niet minder streng
40
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
maken (art. 1627-1628 B.W.). De vrijwaring voor eigen daad is immers zo een evidente plicht vanwege de verkoper die de eigendom van een goed overdraagt, dat een exoneratie daarvan zou neerkomen op de negatie van een wezenlijk bestanddeel van het koopcontract. Vrijwaring voor daden van derden In tegenstelling tot vrijwaring voor eigen daad, is de verkoper er niet toe gehouden de koper te vrijwaren voor feitelijke stoornissen door derden. De verkoper kan moeilijk alle mogelijke derden en hun feitelijke gedragingen controleren. Tegen dergelijke stoornissen vindt de koper bescherming in andere rechtsmiddelen, zoals in bezitsvorderingen (art. 1370 Ger.W.) en de aansprakelijkheid voor onrechtmatige daad (art. 1382 B.W.). Volgens art. 1626 B.W. moet de verkoper de koper vrijwaren wegens gehele of gedeeltelijke uitwinning of wegens de lasten waarmee de zaak zou bezwaard zijn, en die bij de verkoop niet werden aangegeven. De vrijwaringsverplichting op grond van art. 1626 betreft elke rechtsstoornis die uitgaat van een derde, die reeds verwezenlijkt is en die voortvloeit uit een grond die de koopovereenkomst voorafgaat. a) Rechtsstoornis Een rechtsstoornis doet zich voor wanneer de derde beweert dat hij een zakelijk of persoonlijk recht heeft op het verkochte goed. De vrijwaring dekt aanspraken vanwege een derde op persoonlijke rechten (schuldvorderingen, bv. huur) of op zakelijke rechten (eigendom, vruchtgebruik, erfpacht, opstal, erfdienstbaarheid) of zakelijke zekerheidsrechten (hypotheek, pand), het niet bestaan van aangegeven voordelen (bv. recht van toegang) en het bestaan van lasten (die niet werden aangegeven door de verkoper), en dit zowel voor het gehele als gedeeltelijke verlies van de zaak (art. 1616, 1636 en 1638 B.W.). Erfdienstbaarheden lastens het verkochte goed vormen een stoornis waarvoor in principe vrijwaring verschuldigd is. Daarop bestaan evenwel uitzonderingen. – De natuurlijke erfdienstbaarheden (art. 640-647 B.W.) of deze uit plaatselijke ligging (afloop van natuurlijke wateren, rechten van derden op bronnen, afpaling, afsluiting). Dergelijke lasten zijn onvermijdelijk en de koper moet dat weten, ook al wordt het goed als “vrij van erfdienstbaarheden” verkocht. – De zichtbare erfdienstbaarheden (art. 1638 B.W.). Daar deze lasten zichtbaar zijn, kon de koper deze zelf vaststellen, buiten elke vermelding door de verkoper, zodat hij nu moeilijk kan verwachten daarvoor te worden gevrijwaard. – De wettelijke erfdienstbaarheden (uitweg, erfdienstbaarheden van algemeen nut, dakdrop, bouwafstanden, mandeligheid, rooilijnen) (art. 649-685 B.W.). Intersentia
41
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Ook deze lasten moet de koper kennen: iedereen wordt immers geacht de wet te kennen. Wel acht men de verkoper tot vrijwaring gehouden wanneer hij bepaalde lasten als lichter heeft omschreven dan ze in werkelijkheid zijn. b) Actuele stoornis De stoornis moet al verwezenlijkt zijn, niet louter een potentialiteit. De vraag rijst of derhalve al een vonnis vereist is. Uitwinnen betekent immers door een vonnis wegdrijven. Als er geen vonnis is, dan ook geen uitwinning? Dat gaat wat te ver. Zodra een procedure aanhangig is, bestaat er een actueel gevaar van uitwinning en moet de koper zijn verkoper in de zaak roepen ter vrijwaring. c) Anterioriteit Om aanleiding te geven tot vrijwaring moet de ingeroepen rechtsstoornis zijn reden van bestaan vinden in een grond die de koop voorafging; daarna is het risico immers voor de koper. Wijzigingen na de verkoop zal de koper niet kunnen inroepen: denk bv. aan een onteigening. d) Wie vrijwaart? Vrijwaring is verschuldigd door de verkoper en al zijn rechtsopvolgers. Bij opeenvolgende verkopen mag de laatste koper rechtstreeks de eerste verkoper aanspreken (jump-actie: hij mag over zijn verkoper springen). De vordering tot vrijwaring wegens uitwinning wordt immers beschouwd als een kwalitatief recht, een accessorium van de verkochte zaak, dat samen met de eigendom op latere verkrijgers overgaat. Bij een verkoop na beslag blijft de vrijwaring verschuldigd door de beslagen schuldenaar, en niet door de beslagleggende schuldeiser. Het beslag verplicht de beslagene wel om te verkopen, maar ook in het raam van zo een gedwongen verkoop is het de beslagen schuldenaar die eigenaar is van de verkochte zaak. Het is om het even of de verkoper te goeder of te kwader trouw is. Steeds zal hij vrijwaring verschuldigd zijn, ook al kende hij de grond tot uitwinning niet. Dit is logisch. De verkoper heeft een zaak verkocht waarvoor hij de volle prijs heeft ontvangen, en nu blijkt dat die zaak bezoedeld is, kan hij bezwaarlijk claimen recht te hebben op die prijs. Overigens moet sowieso een dergelijk risico ten laste van de verkoper worden gelegd: hij is toch wel het best geplaatst om de verkochte zaak te kennen en in elk geval kunnen wij van hem verwachten dat hij weet wat hij verkoopt. Kennis van de last in hoofde van de koper doet in principe niet af aan de vrijwaringsplicht, tenzij deze blijkt uit het koopcontract zelf (zie art. 1626 B.W.: lasten aangegeven bij de koop zijn de koper bekend zodat hij daarvoor geen vrijwaring kan claimen). 42
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
e) Hoe vrijwaren? De koper die door de derde vervolgd wordt en vrijwaring wil verkrijgen, mag de verkoper oproepen tot vrijwaring in het proces. Deze is er dan toe gehouden in de procedure tussen te komen (art. 857-859 Ger.W.). Dit is een vrijwaring in natura. Indien de koper het verkiest, mag hij zich echter ook alleen tegen de derde verdedigen en, indien hij veroordeeld wordt, alsdan een vordering instellen tegen de verkoper. De verkoper kan dan echter de tegen hem gerichte vordering afwijzen, indien hij aantoont dat er voldoende middelen bestonden om de eis vanwege de derde te doen verwerpen (art. 1640 B.W.). Door de verkoper niet in de zaak te betrekken, neemt de koper dus een risico. Indien de vrijwaring in natura mislukt, en de koper dus daadwerkelijk door de derde wordt uitgewonnen, dan zal de verkoper de koper moet schadeloos stellen. Volledige uitwinning leidt tot ontbinding van de koop, met schadevergoeding, maar ook bij gedeeltelijke uitwinning kan de ontbinding worden uitgesproken. De koop wordt retroactief ontbonden. De koper heeft dan het recht om van de verkoper een en ander terug te vorderen (zie art. 1630 B.W.): de prijs, betaling van de vruchten wanneer hij verplicht was die aan de derde uit te keren, terugbetaling van de gerechtskosten, de contractkosten en schadevergoeding. De koper heeft eveneens recht op de meerwaarde die het verkochte goed verkreeg tussen het tijdstip van de koop en dat van de uitwinning, terwijl de minderwaarde hem niet verhindert, behalve bij gedeeltelijke uitwinning, schuldeiser te zijn van de volle prijs (art. 1631-1633 B.W.). Hij heeft recht op vergoeding van de noodzakelijke herstellingen die hij uitvoerde, en hetzij op vergoeding van de nuttige verbeteringen, hetzij op de meerwaarde door deze veroorzaakt. Wanneer de verkoper te kwader trouw was, ook de luxe-onkosten (art. 1634-1635 B.W.). Voor schadevergoeding bij gedeeltelijke uitwinning, zie art. 1630-1638 B.W. f) Exoneratie Partijen kunnen de wettelijke vrijwaring voor de daad van derden zowel uitbreiden (komt zelden voor) als beperken (komt vaker voor). De exoneratie kan algemeen zijn of beperkt tot bepaalde gronden. Noteer dat zoals reeds vermeld voor expliciet in het contract aangegeven lasten er geen vrijwaring verschuldigd is, omdat de koper deze lasten dan kent. De koper behoudt echter, zelfs bij een clausule van niet-vrijwaring, het recht op teruggave van de prijs. Dat is misschien wat eigenaardig. Een echte exoneratie impliceert dat de verkoper niets verschuldigd is. Toch is deze regel niet onlogisch. De exoneratie maakt dat de verkoper niet in een procedure moet tussenkomen en geen schadevergoeding moet betalen, maar de prijs niet moeten teruggeven zou neerkomen op een ongerechtvaardigde verrijking van de verkoper. Intersentia
43
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Een echt complete exoneratie, waarbij de koper ook recht op teruggave van de prijs verliest, doet zich slechts voor in twee gevallen. Vooreerst wanneer in het koopcontract zelf een ontlastingsclausule is opgenomen en vaststaat dat de koper ten tijde van de verkoop het gevaar voor uitwinning kende. Deze kennis moet dus blijken uit het contract zelf. Een tweede uitzondering is deze waarbij de koper uitdrukkelijk verklaart op eigen risico te hebben gekocht. Dit is eigenlijk hetzelfde als het vorige geval, behalve dat de kennis van de koper hier wordt vermoed en een algemene draagwijdte heeft (art. 1627-1629 B.W.).
3.
VRIJWARING VOOR VERBORGEN GEBREKEN. GEMEEN RECHT
De vrijwaring tegen uitwinning garandeert de koper een vreedzaam bezit van de verkochte zaak. Dat is niet genoeg. Hij wil ook een nuttig bezit. Hij moet met het aangekochte goed datgene kunnen doen waarvoor het bestemd is. Dit wordt geregeld door de vrijwaring voor verborgen gebreken. Wij weten dat de verkoper zijn plicht tot leveren pas dan vervult, indien hij een zaak verschaft die overeenstemt met wat verkocht werd. Merkt de koper een verschil, dan moet hij daar dadelijk op wijzen. Die regel geldt voor zichtbare gebreken. Door zijn aanvaarding (zie § 4) zijn de zichtbare gebreken gedekt (art. 1642 B.W.). Dit geldt echter niet voor verborgen gebreken. Daarvoor moet de verkoper instaan ongeacht de goedkeuring door de koper van de levering. De verplichtingen van de verkoper aangaande verborgen gebreken worden omschreven in art. 1641-1649 B.W. Deze zijn in beginsel van toepassing op alle koopovereenkomsten, behalve de verkoop op rechterlijk gezag (art. 1649 B.W.). Deze laatste geeft geen aanleiding tot vrijwaring wegens verborgen gebreken, wel tot vrijwaring tegen uitwinning. Onder koop op rechterlijk gezag dienen enkel die kopen te worden begrepen die uitsluitend door het gerecht worden bevolen, zoals koop van onroerende goederen van minderjarigen of van goederen uit een onbeheerde of beneficiaire nalatenschap (zie art. 1187 e.v. Ger.W.). Wanneer partijen die een gewone vrijwillige verkoop kunnen organiseren, kiezen voor de koop op rechterlijk gezag, dan blijft de vrijwaring voor verborgen gebreken onverkort van toepassing. Er zijn ook bijzondere wetten, bv. ter regeling van verborgen gebreken bij verkoop van huisdieren en slachtvee. Twee andere bijzondere regimes moeten onze aandacht krijgen: de Wet op de Productaansprakelijkheid (WAP) en de Wet Consumentenkoop. Deze twee gevallen worden besproken na het hier behandelde gemeenrechtelijke regime van vrijwaring voor verborgen gebreken.
44
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Welk gebrek? De vrijwaring dekt een gebrek, dat verborgen is, dat ernstig is, en dat (minstens in kiem) bestond op het ogenblik van de koop. a) Gebrek Art. 1641 B.W. geeft enige uitleg. Het moet gaan om een gebrek van de zaak dat deze ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe men ze bestemt of dat dit gebruik zodanig vermindert dat de koper, indien hij het gebrek had gekend, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht. Traditioneel werd dit vrij beperkend uitgelegd. Een gebrek is een intrinsiek gebrek in de zaak zelf (bv. constructiefouten), waarbij dan het feit dat het gekochte goed niet kan worden aangewend voor het gebruik waartoe het gekocht werd, een criterium was om het al dan niet ernstig karakter van het gebrek te appreciëren. Deze restrictieve omschrijving van het begrip “gebrek” werd geleidelijk vervangen door een meer functionele benadering. In deze opvatting maakt de ongeschiktheid voor het gebruik waarvoor de koper de zaak bestemde (bekend aan de verkoper), op zichzelf al een gebrek uit, ook al is de zaak in se volmaakt. Ons Hof van Cassatie heeft zich bij deze ruimere opvatting aangesloten. Een voorbeeld uit de rechtspraak: een transportfirma kocht bij twee onderscheiden verkopers een trekker en een oplegger; de twee delen van de vrachtwagencombinatie vertoonden geen van beide afzonderlijk een intrinsiek gebrek, doch de onderlinge koppeling tussen trekker en oplegger functioneerde niet naar behoren. Door toepassing van de functionele leer werden beide leveranciers in solidum aansprakelijk gesteld voor de “gebrekkige” vrachtwagencombinatie. Hierboven is bij de uitleg over de functionele benadering tussen haakjes toegevoegd: bekend aan de verkoper. Dit is een belangrijke nuance. De functionele opvatting van het gebrek impliceert immers dat vrijwaring slechts verschuldigd is indien de verkoper op de hoogte was van de bestemming die de koper aan de zaak wil geven. Dit is het geval wanneer dit gebruik werd aangestipt of gesuggereerd door de koper, indien dit de gebruikelijke bestemming van de verkochte zaak is, of ook wanneer het gebruik door de verkoper zelf werd geëxpliciteerd of gesuggereerd tijdens de precontractuele onderhandelingen of in zijn publiciteit. b) Verborgen Het gebrek moet verborgen zijn, hetgeen impliceert dat de verkoper niet aansprakelijk is voor de gebreken waarvan de koper zich rekenschap kon geven: – doordat het gebrek zichtbaar was, d.i. gemakkelijk te ontdekken;
Intersentia
45
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
– doordat de koper het gebrek kende of moest kennen op het ogenblik van de koop, om het even hoe hij kennis kreeg van het gebrek; – doordat het gebrek inherent is aan de verkochte zaak (bv. verkleuring van dakpannen). Een verborgen gebrek is niet zichtbaar, anders zou het niet verborgen zijn. Van de koper wordt niet verwacht dat hij de gekochte zaak bij de levering aan alle mogelijke technische tests onderwerpt en/of zich laat bijstaan door specialisten. Een gebrek zal als verborgen worden beschouwd zodra het niet kan worden ontdekt door een normaal elementair doch aandachtig onderzoek bij de levering. Hierbij wordt onder meer rekening gehouden met de aard van de verkochte zaak en de hoedanigheid van de koper. Een gebrek dat voor een particuliere koper als verborgen bestempeld zou worden, kan voor een professionele of gespecialiseerde koper met zijn concrete kennis, ervaring en/of uitrusting als detecteerbaar worden beschouwd. Aldus is een verborgen gebrek het gebrek dat pas na gebruik van de zaak of na proefnemingen of werken die de essentie van de zaak raken, waarneembaar wordt. Wanneer uit de concrete elementen van de zaak blijkt dat de koper een gebrek door het nalaten van een binnen zijn mogelijkheden liggend onderzoek niet heeft gemerkt, verliest hij zijn recht op vrijwaring vanwege de verkoper. Een contractueel beding van niet-vrijwaring is daartoe niet vereist. Het gebrek was dan immers niet verborgen, maar zichtbaar, en dit is gedekt door de aanvaarding van de levering. Bemerk dat gebreken die normaliter zichtbaar zijn onder omstandigheden toch als verborgen kunnen worden beschouwd, bv. wanneer de verkoper deze heeft gecamoufleerd of ook wanneer het door de koper geconstateerde zichtbare gebrek de ernstige gevolgen bij het gebruik van de zaak niet laat vermoeden. Daarentegen kunnen normaliter verborgen gebreken als zichtbaar worden aangemerkt wanneer de koper daar op een of andere manier kennis van had op het ogenblik van de koop en zeker zo de verkoper er hem uitdrukkelijk op gewezen heeft (de omgekeerde camouflage), bv. bij de aankoop van een tweedehandswagen. c) Ernst De verkoper is er niet toe gehouden de absolute bevrediging van de koper te waarborgen, behalve in geval van een contractueel beding in die zin. De feitenrechter beoordeelt of het ingeroepen gebrek voldoende ernstig is. Hij houdt hierbij rekening met een normaal gebruik van de zaak of het door partijen bedongen gebruik. Het is niet vereist dat het gebrek de zaak definitief onbruikbaar maakt. Het volstaat dat de zaak gedurende een zekere tijd onbruikbaar is. Onvoldoende ernstig om aanleiding te geven tot vrijwaring zijn gebreken die gemakkelijk herstelbaar zijn en waarvan de herstelling het goed maar voor korte tijd uit circulatie neemt of gebreken die het bestemde gebruik van de zaak niet verhinderen. 46
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
d) Anterioriteit Het gebrek moet ten minste in de kiem bestaan op het ogenblik waarop het risico op de koper overgaat. Voor later ontstane gebreken moet de verkoper niet instaan. Daar het bewijs van de anterioriteit van het gebrek een moeilijke of kostelijke taak lijkt voor de consument, aanvaarden de rechtbanken soms de vermoede anterioriteit van het gebrek, wanneer vaststaat dat het product op een normale wijze gebruikt werd door de koper. Hoe vrijwaren? a) Welke acties? Ontdekt de koper een gebrek, zoals hierboven beschreven, dan heeft hij de keuze. Ofwel geeft hij het goed terug en krijgt hij de volle prijs evenals de door de koop veroorzaakte kosten terug (actio redhibitoria). Ofwel behoudt hij het goed en krijgt hij een deel van de prijs terug (actio aestimatoria of quanti minoris). Als hij de zaak al voortverkocht heeft, of bezwaard heeft met zakelijke rechten, zal hij deze niet meer kunnen teruggeven. Andere remedies zoals vervanging van de zaak of herstelling zijn niet mogelijk. Dit is anders bij de consumentenkoop (zie verder). De acties van de koper staan ook ter beschikking van de onderkoper die de oorspronkelijke verkoper rechtstreeks kan aanspreken (jump-actie). De vordering op grond van verborgen gebreken wordt namelijk beschouwd als een toebehoren van het verkochte goed (kwalitatief recht, dat met de verschillende verkopen mee overgaat) (art. 1615 B.W.). Indien evenwel in één van de eerdere verkopen van het betrokken goed (bv. tussen fabrikant en groothandelaar) een geldige exoneratieclausule voorkwam, zal de weg naar de oorspronkelijke verkoper afgesloten worden en zal bv. wel tegen de groothandelaar maar niet tegen de fabrikant kunnen worden opgetreden. De omstandigheid dat de gebrekkige zaak door een aannemer is geleverd aan zijn opdrachtgever in het raam van een aannemingsovereenkomst, ontslaat de oorspronkelijke verkoper overigens niet van zijn vrijwaringsplicht tegenover deze eindgebruiker. De opdrachtgever heeft, zoals een onderverkrijger, alle rechten en vorderingen verbonden met de zaak. b) Verkoper te goeder of te kwader trouw Voor het instellen door de koper van de actio redhibitoria of aestimatoria is het irrelevant of de verkoper al dan niet kennis had van het verborgen gebrek. Ook de verkoper te goeder trouw moet (een stuk van) de prijs teruggeven. Hij zal ook de door het contract veroorzaakte kosten moeten terugbetalen aan de koper (art. 1646 B.W.). Dit is logisch. De prijs moet hij terugbetalen want de verkochte zaak is door Intersentia
47
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
het gebrek niets of minder waard. Dat hij ook contractskosten moet terugbetalen is een terechte sanctie. Ook al kende hij het gebrek niet, hij had het moeten kennen. De eventuele kennis in hoofde van de verkoper van het verborgen gebrek heeft een belangrijke weerslag op de omvang van de door hem verschuldigde vergoeding. Enkel de verkoper te kwader trouw (d.i. de verkoper die het gebrek kende) is een volledige schadevergoeding verschuldigd (art. 1645 B.W.). Hij moet dan bv. ook instaan voor het door de koper geleden verlies (van tijd, van betere kansen, enz.), alsook voor de schade welke door de gebrekkige zaak aan de koper of aan andere goederen zou zijn veroorzaakt. Goede trouw wordt vermoed. De bewijslast van kwade trouw in hoofde van de verkoper rust op de koper. In het recht is de procespositie van partijen van groot belang. Wie geen bewijslast draagt, kan rustig achterover leunen en afwachten (“sit back and relax”). De bal ligt in het kamp van de wederpartij. Omdat de bewijslast van kennis van het gebrek bij de verkoper soms uitermate moeilijk te leveren is, aanvaardt een consumentvriendelijke rechtspraak sinds decennia dat de beroepsverkoper (waartoe alleszins de fabrikant en de gespecialiseerde verkoper moeten worden gerekend) vermoed wordt het gebrek in het door hem verkochte goed te kennen. Het belang van die rechtspraak is duidelijk. De comfortabele procespositie van de verkoper, ingevolge het vermoeden van goede trouw, wordt verschoven naar de koper, ingevolge het vermoeden van kwade trouw. Dankzij dit vermoeden is de verkoper dan volgens art. 1645 B.W. gehouden tot volledige schadeloosstelling. Wel wordt aangenomen dat het vermoeden van kwade trouw in hoofde van de beroepsverkoper weerlegbaar is. Er is derhalve daadwerkelijk sprake van een verschuiving in procespositie. Waar normaliter de koper moet bewijzen dat de verkoper te kwader trouw is, moet nu de verkoper bewijzen dat hij te goeder trouw is. Lukt dan niet, dan geldt de vollepotregeling van art. 1645 B.W. Het is duidelijk dat die weerlegging van het vermoeden van kwade trouw geen simpele aangelegenheid is. De beroepsverkoper moet bewijzen dat hij werkelijk geen kennis kón hebben van het gebrek. Voor de fabrikant bepaalde het Hof van Cassatie dat indien het bestaan van een gebrek wordt aangetoond, hij de door de koper geleden schade moet vergoeden, tenzij hij het bewijs levert dat het gebrek onmogelijk kon worden opgespoord. Voor de gespecialiseerde verkoper lijkt de toetssteen iets lichter uit te vallen. Het Hof besliste dat als het bestaan van een gebrek is aangetoond, deze laatste gehouden is tot vergoeding van de schade van de koper, tenzij hij bewijst dat het gebrek onzichtbaar is.
48
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
c) Termijn De rechtsvordering van de koper, zowel tot ontbinding als tot schadevergoeding, moet volgens art. 1648 B.W. worden ingesteld binnen een korte tijd, te beoordelen naar de aard van het gebrek en de gebruiken van de plaats van verkoop. Men kan hierin een soort van verjaringstermijn zien. De duur van deze termijn, evenals het beginpunt daarvan, worden op soevereine wijze door de feitenrechter bepaald, met inachtname van alle omstandigheden van het geval. Dit betreft onder meer de aard van het verkochte goed, de aard van het gebrek, de gebruiken, de hoedanigheid van de partijen en de door hen verrichte gerechtelijke en buitengerechtelijke handelingen, zoals bv. de aanstelling van een deskundige. De meerderheid neemt terecht aan dat deze termijn begint te lopen vanaf de vaststelling of het behoren te ontdekken van het gebrek. Bij een onroerend goed kan het vertrekpunt zich situeren na het verstrijken van de termijn van de tienjarige aansprakelijkheid van art. 1792 B.W. (daarover in Deel III). De regresvordering die de verkoper zelf wil instellen tegen diegene van wie hij de zaak heeft gekocht, moet ook binnen de korte termijn van art. 1648 B.W. worden ingesteld. Het Hof van Cassatie besliste dat in dat geval de korte termijn begint te lopen vanaf het tijdstip waarop deze verkoper zelf door zijn koper in rechte wordt aangesproken en dus niet vanaf de ontdekking van het gebrek door deze koper. De rechtspraak aanvaardt dat de korte termijn kan worden geschorst omwille van ernstige onderhandelingen met het oog op het treffen van een minnelijke regeling, tot duidelijk is dat een dergelijke schikking uitgesloten is. De termijn is kort omdat men zoveel mogelijk zeker moet zijn dat het gebrek al bestond op het moment van de verkoop. Hoe langer de koper wacht met het instellen van zijn vordering, hoe meer kans dat de verkoper kan argumenteren dat het gebrek posterieur is. Overigens heeft ook de verkoper belang bij een diligent optreden, omdat hij misschien zelf verhaal kan zoeken bij zijn eigen verkoper. Indien de verkoper echter bepaalde eigenschappen van de verkochte zaak of afwezigheid van bepaalde gebreken formeel heeft gewaarborgd, dan stelt zich wat die gebreken betreft geen termijnkwestie meer. De koper kan zijn vordering dan, zoals hoger vermeld, baseren op een schending van de leveringsplicht waarvoor de verjaringstermijn tien jaar bedraagt. Het is mogelijk dat de korte termijn in het contract wordt gedefinieerd. Dan zal daar in beginsel geen discussie meer over bestaan. Wel moet worden bekeken of daarachter geen verkapte exoneratie schuilgaat. Ook moet rekening worden gehouden met art. 74, 14° en 15° WMPC.
Intersentia
49
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Buiten de discussie over de termijn staat overigens vast dat de koper in een aantal gevallen geen vrijwaringsvordering meer zal kunnen instellen. Dit is bv. het geval wanneer hij de zaak omvormt of verandert in verband met het gebrek of wanneer hij de zaak laat herstellen zonder goedkeuring van de verkoper. In die gevallen heeft de koper het immers onmogelijk gemaakt om nog objectief vast te stellen of daadwerkelijk een gebrek bestond. Vergaan van de gebrekkige zaak Als de gebrekkige zaak tenietgaat ingevolge het gebrek, dan is dit verlies voor rekening van de verkoper die immers moet vrijwaren voor het verborgen gebrek (art. 1647 B.W.). Gaat de zaak teniet door toeval, dan is het verlies voor de koper, vermits hij als eigenaar het risico draagt. De bewijslast dat het goed niet door toeval, maar door het gebrek tenietging, rust uiteraard op de koper. Indien het vergaan van de zaak (ook door toeval) optreedt na het instellen van de vordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken, is de koper beschermd. Het vonnis dat de verkoper veroordeelt, werkt immers terug tot op de datum van de dagvaarding. Exoneratie Clausules die de wettelijke vrijwaring voor verborgen gebreken uitbreiden, zijn geldig. In de praktijk komen dergelijke bedingen zelden voor. In principe zijn ook exoneratiebedingen waarbij de aansprakelijkheid van de verkoper wegens verborgen gebreken wordt beperkt geldig, evenwel onder de hierna toegelichte voorwaarden. a) Overeenkomst valt niet onder WMPC Een belangrijke uitzondering vormen de koopovereenkomsten die vallen onder het toepassingsgebied van de WMPC: dan is een exoneratiebeding inzake verborgen gebreken steeds verboden. Het toepassingsgebied van deze wet wordt omschreven in art. 2 WMPC. Het is belangrijk voor ogen te houden dat dit toepassingsgebied zeer ruim is, zowel ratione materiae (zie definitie van ‘product’ in art. 2, 4° WMPC) als ratione personae (zie definitie van ‘verkoper’ in art. 2, 3° WMPC). Tot de lijst van de in consumentenovereenkomsten verboden bedingen behoren onder meer deze die ertoe strek ken de wettelijke waarborg voor verborgen gebreken op te heffen of te verminderen (art. 74, 14° WMPC) en deze die een onredelijk korte termijn bepalen om gebreken aan de koper te melden (art. 74, 15° WMPC). Volgens art. 75 WMPC is elk beding dat strijdig is met art. 74 verboden
50
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
en nietig. De overeenkomst blijft wel bindend voor de partijen, indien deze zonder het onrechtmatige beding kan voortbestaan. b) Verkoper te goeder trouw Terug naar de contracten waarop de WMPC niet van toepassing is. Volgens art. 1643 B.W. moet de verkoper instaan voor de verborgen gebreken van de door hem verkochte zaak, zelfs wanneer hij die niet gekend heeft, “tenzij hij in dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden”. Bedingen ter beperking of uitsluiting van de vrijwaringsplicht van de verkoper voor verborgen gebreken zijn derhalve slechts geldig indien de verkoper het gebrek niet kende. Voor de aan hem bekende gebreken kan de verkoper zich niet rechtsgeldig vrijmaken van zijn vrijwaringsplicht, noch geheel noch gedeeltelijk. De verkoper te kwader trouw kan zich dus niet exonereren. De verkoper te goeder trouw kan zich met een exoneratie wel volledig vrijkopen. Hij moet niets terugbetalen, niet de prijs en evenmin de contractskosten. Goede trouw wordt vermoed, zodat de koper die een exoneratie buiten spel wil zetten, zal moeten aantonen dat de verkoper te kwader trouw is en kennis had van het gebrek. Wij weten dat de beroepsverkoper, of althans de gespecialiseerde verkoper, vermoed wordt het verborgen gebrek te kennen. Op grond van art. 1643 B.W. zou hier logischerwijze moeten uit volgen dat de professionele/gespecialiseerde verkoper zich niet bij voorbaat kan exonereren van vrijwaring voor verborgen gebreken, behoudens het geval van onoverwinnelijke onwetendheid. Na nogal wat discussie in de rechtspraak, lijkt nu terecht te worden aangenomen dat beroepsverkopers zich niet op een exoneratieclausule kunnen beroepen, tenzij zij het tegenbewijs leveren van hun onoverwinnelijke onwetendheid of het onnaspeurbare karakter van het gebrek. Ook bij de verkoop van onroerende goederen wordt art. 1643 B.W. toegepast. Exoneratiebedingen inzake verborgen gebreken van het verkochte huis zijn bijgevolg in beginsel geldig, tenzij de koper het afdoende bewijs levert van de kennis van de gebreken door de verkoper, ook hier weer kennen of moeten kennen. Fabrikanten-bouwers en professionele voortverkopers van onroerende goederen kunnen zich, wegens het vermoeden van kennis van gebreken dat op hen rust, in beginsel niet bevrijden van deze vrijwaringsplicht. Dit is bv. het geval voor bouwpromotoren en aannemers die een door hen opgetrokken gebouw verkopen. c) De verwittigde koper Indien de koper het gebrek kent, om welke reden ook, dan is hij een gewaarschuwd man of vrouw die geen vrijwaring kan inroepen. Zijn kennis staat gelijk met een exoneratie. De verkoper kan de koper ook op de hoogte brengen van het bestaan Intersentia
51
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
van een bepaald gebrek, waarvoor dan geen vrijwaring meer verschuldigd is. Bepaalde handel zou wel moeilijk worden indien men van de verkoper absolute transparantie zou verwachten. In een aantal gevallen wordt aangenomen dat de verkoper kan volstaan met de verwittiging dat er wellicht een gebrek bestaat: denk aan de verkoop van tweedehandsmateriaal, verkoop in de solden en verkoop tegen spotprijzen. d) Interpretatiekwesties De koopovereenkomst dient uiteraard ondubbelzinnig een exoneratie voor verborgen gebreken in te houden opdat de verkoper van zijn vrijwaringsplicht bevrijd zou zijn. In de praktijk blijkt het niet steeds even eenvoudig om een niet-vrijwaringsbeding als zodanig te herkennen. Algemene verkoopsvoorwaarden zijn op dit punt soms zeer subtiel geformuleerd. Van een aantal clausules is het niet steeds even duidelijk in hoeverre zij als (onrechtstreeks) vrijwaringsbeperkende of -uitsluitende bedingen moeten worden beschouwd. In sommige koopcontracten wordt bijvoorbeeld nauwkeurig bedongen binnen welke termijn de vordering wegens gebreken zal kunnen worden ingesteld. Daar is in beginsel niets op tegen. Partijen mogen over deze aangelegenheid vrij overeenkomen en op die manier trouwens alle onzekerheid wegnemen omtrent de precieze duur van de “korte termijn” waarvan hoger sprake. Maar wat te denken van bedingen die een zodanig korte termijn bepalen dat de koper vrijwel nooit tijdig zal kúnnen reageren? De rechtspraak heeft nooit geaarzeld om zulke clausules als verkapte exoneratieclausules te ontmaskeren en deze aan de hoger vermelde geldigheidsvereisten te onderwerpen. Ook op dit punt heeft de WMPC de bestaande opvattingen bevestigd, door eveneens uitdrukkelijk te verbieden: elk beding dat een onredelijk korte termijn bepaalt om gebreken aan de verkoper te melden (art. 74, 15° WMPC). Een ander geval is de clausule volgens welke de zaak wordt verkocht in de staat waarin zij zich bevindt. Dienaangaande oordeelde het Hof van Cassatie dat de verkoper die een occasiewagen verkoopt “in de staat waarin hij zich bevindt, door de koper gekend”, weliswaar in de regel geen vrijwaring voor verborgen gebreken verschuldigd is, aangezien de koper door deze clausule de mogelijkheid van dergelijke gebreken aanvaardt. Toch kon de feitenrechter volgens het Hof in casu wettelijk oordelen dat de verkoper (een beroepsverkoper) die ten deze met kennis van zaken een voertuig verkocht waarvan de gebreken zo grof waren dat men, in het geheel beschouwd, moet besluiten dat het totaal ongeschikt is voor het normaal gebruik, niettegenstaande voormelde clausule wél vrijwaring verschuldigd is en de koper de mogelijkheid van dergelijke gebreken niet heeft aanvaard.
52
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Tijdslijn: van aanbod tot levering en vrijwaring
Aanbod
Intersentia
Aanvaarding
1) De overeenkomst komt tot stand 2) Voor specifieke goederen: eigendomsoverdracht 3) Voor onroerende goederen: moment sluiting compromis
(Specificatio)
Voor generieke goederen: eigendomsoverdracht
(Notariële akte)
Voor onroerende goederen: moment van tegenwerpelijkheid
Levering
1) Verplichting verkoper tot conforme levering 2) Verplichting koper om zaak te aanvaarden 3) In principe verplichting koper om te betalen
Vrijwaring verborgen gebreken
Vrijwaring voor uitwinning
(Tegenbod)
53
Deel I.
4.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
VRIJWARING VOOR GEBREKEN. WET CONSUMENTENKOOP
Zie onder meer: M. Bianca & S. Grundmann (eds.), EU Sales Directive. Commentary, Antwerpen, Intersentia, 2002; C. Biquet-Mathieu & P. Wéry, La nouvelle garantie des biens de consommation et son environnement légal, Brugge, die Keure, 2005; C. Cauff man, “De nieuwe wet consumentenkoop”, TPR 2005, 787-861; C. Cauff man & A. Verbeke, “Een jaar Wet Consumentenkoop”, in B. Tilleman & A. Verbeke (eds.), Bijzondere Overeenkomsten Themis, Brugge, die Keure, 2005-2006; I. Demuynck, “De nieuwe garantieregeling voor consumptiegoederen”, in Liber amicorum Yvette Merchiers, Brugge, die Keure, 2001, 867904; L. Peeters, “Consumptiegoederen. Het gebrek aan overeenstemming met de overeenkomst”, RW 2001-2002, 545-553; I. Samoy, “Garantie op transparantie? De conventionele garantie in het Wetsontwerp tot omzetting van de richtlijn consumentenkoop”, TBBR 2003, 383-390; S. Stijns & I. Samoy, “Le nouveau droit de vente: la transposition en droit belge de la Directive européenne sur la vente des biens de consommation”, TBBR 2003, 2-32; S. Stijns, “Nieuw kooprecht in oud B.W.? Sophie’s choice”, in Liber amicorum JH Herbots, Antwerpen, Kluwer, 2002, 389-421; S. Stijns, “De nieuwe regels voor de verkoop aan de consument: de wettelijke garantie bij niet-conformiteit”, in J. Herbots & A. Verbeke (eds.), Bijzondere Overeenkomsten Themis 14, Brugge, die Keure, 2003, 9-32; S. Kinart e.a., De consumentenkoop: de wet van 1 september 2004 betreffende de bescherming van de consument bij verkoop van consumptiegoederen, Gent, Larcier, 2005; S. Stijns en J. Stuyck (eds.), Het nieuwe kooprecht, Antwerpen, Intersentia, 2005, met bijdragen van H. Cousy (regres eindverkoper), I. Samoy (commerciële garantie en dwingend karakter), S. Stijns (remedies), J. Stuyck (historiek en toepassingsgebied), A. Van Oevelen (begrip conformiteit) & A. Verbeke (termijnen); M. Tenreiro & S. Gomez, “La directive 1999/44/CE sur certains aspects de la vente et des garanties des biens de consommation”, REDC 2000, 5-39.
In het gemene kooprecht moet de verkoper de zaak leveren, in overeenstemming met de overeenkomst (art. 1604, lid 2 B.W.). Maar dat is niet voldoende. Hij is ook vrijwaring verschuldigd voor verborgen gebreken; gebreken die niet werden opgemerkt of behoorden te worden opgemerkt bij de levering. Dit is een duaal systeem: conforme levering én vrijwaring wegens verborgen gebreken. De Wet Consumentenkoop, in uitvoering van Richtlijn 1999/44/EG betreffende bepaalde aspecten van de verkoop van en de garanties voor consumptiegoederen, heft die dualiteit op en maakt er een monistisch systeem van. De verkoper heeft terzake één plicht: conform leveren, in overeenstemming met de overeenkomst. Het begrip conformiteit is hier dan ook ruimer: de levering van een deugdelijke zaak, die overeenstemt met de verkochte zaak én die vrij is van intrinsieke en functionele gebreken.
54
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
De Wet Consumentenkoop werd ingevoegd in het B.W. Het valt te betreuren dat de wetgever heeft gekozen voor de loutere toevoeging van de bijzondere regels van de consumentenkoop in het B.W., zonder enige integratie en gelijkstroming van het kooprecht. Het wordt nu een erg complexe aangelegenheid om uit te zoeken welke regels in welke situatie van toepassing zijn. Er is het gemene kooprecht, de consumentenkoop, de internationale koop, toepassing van de Wet Consumentenkrediet op bepaalde contracten, toepassing van de WMPC op bepaalde contracten. In elk geval blijft de oneerlijke bedingenleer uit de WMPC ook van toepassing op de verkoop van consumptiegoederen door een onderneming. Het toepassingsgebied van de WMPC is ten deze ruimer en geldt ook voor onroerende zaken, rechten en verplichtingen. Toepassingsgebied Art. 1649bis tot 1649octies B.W. zijn van toepassing op de verkopen van consumptiegoederen door een professionele verkoper aan een consument (art. 1649bis, § 1-2). – verkoop: een gewone koop, maar ook overeenkomsten tot levering van te vervaardigen of voort te brengen consumptiegoederen (art. 1649bis,§ 3); – consument: iedere natuurlijke persoon, niet rechtspersoon, die handelt voor doeleinden die geen verband houden met zijn beroepsactiviteit of zijn commerciële activiteit; – verkoper: iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die consumptiegoederen verkoopt in het kader van zijn beroepsactiviteit of commerciële activiteit; – consumptiegoederen: alle roerende lichamelijke zaken, niet onroerende goederen of onlichamelijke zaken. De wet sluit goederen uit die in uitvoering van een beslag of anderszins gerechtelijk zijn verkocht; water en gas die niet marktklaar zijn gemaakt in een bepaald volume of in een bepaalde hoeveelheid en elektriciteit (art. 1649bis, § 2, 3°). Deze wettelijke regeling geldt slechts voor overeenkomsten gesloten na 1 januari 2005. Werd de overeenkomst vroeger gesloten, dan is het gemene kooprecht van toepassing. Dwingend De bepalingen over consumentenkoop zijn van dwingend recht. Nietig zijn, contractuele bedingen of afspraken, overeengekomen vooraleer het gebrek door de consument aan de verkoper ter kennis is gebracht en waardoor direct of indirect de wettelijke rechten van de consument worden beperkt of uitgesloten (art. 1649octies B.W.).
Intersentia
55
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Aansprakelijkheidsvoorwaarden De verkoper is jegens de consument aansprakelijk voor elk gebrek aan overeenstemming dat bestaat bij de levering van de goederen en zich manifesteert binnen twee jaar, te rekenen vanaf de levering (art. 1649quater, § 1 B.W.). Er zijn vijf aansprakelijkheidsvoorwaarden: a) het goed is niet in overeenstemming met het contract; b) het gebrek aan overeenstemming bestond op het ogenblik van de levering (anterioriteit van het gebrek); c) dit gebrek heeft zich gemanifesteerd binnen een periode van twee jaar te rekenen vanaf de levering (waarborgtermijn); d) het gebrek is, in voorkomend geval, gemeld binnen de voorziene meldingstermijn; e) de vordering moet worden ingesteld binnen de verjaringstermijn. a) Conformiteit Er is in deze context geen sprake van zichtbare en verborgen gebreken, maar van een gebrek aan overeenstemming met de overeenkomst. Vooreerst, moet de geleverde zaak beantwoorden aan de contractuele afspraken tussen partijen. Zo kunnen ze o.m. bepalen dat het verkochte goed niet (meer) geschikt is voor het normale gebruik. Bv.: de verkoop van een defect telefoontoestel als decoratiestuk. Hiermee worden de wettelijke overeenstemmingscriteria niet buiten spel gezet; enkel worden de kenmerken van het goed dat het voorwerp uitmaakt van de overeenkomst gepreciseerd. In het algemeen geldt hier een transparantieregel: datgene wat de verkoper duidelijk heeft gecommuniceerd aan de koper, en wat door deze laatste bij het sluiten van het contract is aanvaard, kan niet meer tegen de verkoper worden ingeroepen. Daarnaast gelden wettelijke overeenstemmingscriteria (art. 1649ter B.W.). De wet vermoedt de conformiteit indien het verkochte goed beantwoordt aan de wettelijke overeenstemmingscriteria. Die criteria zijn cumulatief. De koper moet bewijzen dat aan een van die criteria niet is voldaan. Een goed wordt vermoed met het contract in overeenstemming te zijn indien: – het in overeenstemming is met de door de verkoper gegeven beschrijving ervan en de eigenschappen bezit van de goederen vertoond als monster of model. – Dit is de gemeenrechtelijke conforme levering. Het criterium is subjectief: de partijen bepalen het nader. De conformiteit is zowel kwalitatief als kwantitatief (bv. de afgesproken te leveren hoeveelheid); – het geschikt is voor elk bijzonder door de consument gewenst gebruik dat aan de verkoper bij het sluiten van het contract werd gemeld en door hem is aanvaard. 56
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
– Ook dit criterium is subjectief. Het bijzondere gebruik moet de verkoper ter kennis zijn gebracht; – het geschikt is voor het gebruik waartoe goederen van dezelfde soort gewoonlijk dienen. – Dit objectieve criterium geldt als de koper geen bijzonder gebruik wenste. Het stemt grotendeels overeen met het functionele verborgen gebrek in het gemene kooprecht; – het de kwaliteit en prestaties biedt die voor goederen van dezelfde soort normaal zijn en die de consument redelijkerwijs mag verwachten, gelet op de aard van het goed en de eventuele door de verkoper, de producent of diens vertegenwoordiger publiekelijk gedane mededelingen over de bijzondere kenmerken ervan, nl. bij de reclame en de etikettering. – Welke kwaliteit en prestaties zijn normaal en wat mag de consument redelijker wijze verwachten? Men zal onder meer kijken naar de aard van het goed. Bv.: is het nieuw of tweedehands? Is het bederfbaar? Daarnaast, de publiekelijk gedane mededelingen van de verkoper, de producent of diens vertegenwoordiger. De verkoper staat niet alleen in voor zijn eigen publieke verklaringen, maar ook voor die van de fabrikant of diens vertegenwoordiger. Er kan ook een gebrek aan conformiteit zijn als de niet-conformiteit het gevolg is van een verkeerde installatie. Dat is het geval als de installatie deel uitmaakt van de koopovereenkomst en door de verkoper of onder diens verantwoordelijkheid is uitgevoerd. Hetzelfde geldt voor de zogenaamde IKEA-clausule, met name de montage door de consument zelf, wanneer de verkeerde installatie een gevolg is van een fout in de montagehandleiding (art. 1649ter, § 4, B.W.). De koper kan zich niet beroepen op een niet-conformiteit als hij op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst het gebrek kende of daar redelijkerwijs van op de hoogte moest zijn (art. 1649ter, § 3, B.W.). Dat is logisch. Het voorwerp van de overeenkomst is dan een goed dat is aangetast door een gebrek. Bij het sluiten van de overeenkomst kende de koper het gebrek of behoorde hij het te kennen; dan moet hij achteraf niet klagen. Er is evenmin gebrek aan overeenstemming als het gebrek voortvloeit uit het materiaal geleverd door de consument (art. 1649ter, § 3 in fine). b) Anterioriteit Het gebrek aan overeenstemming moet bestaan op het ogenblik van de levering, minstens in de kiem (art. 1649quater, § 1, lid 1 B.W.). Dat is anders in het gemene kooprecht waar de risico-overgang het referentiepunt is. De consument heeft in beginsel de bewijslast om aan te tonen dat een gebrek bestond op het ogenblik van de levering. Voor een zichtbaar gebrek zal dat niet moeilijk zijn. Voor een verborgen gebrek dat zich pas vier maanden later of anderIntersentia
57
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
half jaar later manifesteert, is dat veel moeilijker. De wet schiet de consument echter te hulp (art. 1649quater, § 4 B.W.). Manifesteert het gebrek zich binnen zes maanden vanaf de levering van het goed, dan wordt vermoed, tot bewijs van het tegendeel, dat dit gebrek bestond bij de levering. Naast de mogelijkheid voor de verkoper om het bewijs van het tegendeel te leveren, geldt dit vermoeden evenmin indien het onverenigbaar is met de aard van de goederen of met de aard van het gebrek aan overeenstemming. Dit biedt de rechter enige appreciatiebevoegdheid, bv. ten aanzien van bederfelijke goederen of wanneer het onomstotelijk vast staat en uit de concrete omstandigheden blijkt dat het gebrek niet kon bestaan hebben op het moment van de levering. Manifesteert het gebrek zich echter na deze periode van zes maanden, dan kan de koper zich niet meer op dit vermoeden van anterioriteit beroepen. Hij zal zelf het positieve bewijs van anterioriteit moeten leveren. Deze periode van zes maanden impliceert dus niet dat de consument binnen deze termijn zijn rechten moet laten gelden. Dit laatste wordt geregeld door de verjaringstermijn (zie verder). c) Waarborgtermijn Een waarborgtermijn is een aansprakelijkheidstermijn of een manifesteringstermijn binnen dewelke een gebrek zich moet voordoen of manifesteren teneinde de aansprakelijkheid van de verkoper in het gedrang te brengen. Het gebrek aan overeenstemming moet zich manifesteren binnen twee jaar vanaf de levering van het goed (art. 1649quater, § 1 B.W.). Deze regel doet geen afbreuk aan de vereiste dat het gebrek in de kiem reeds bij de levering aanwezig was of geacht kan worden aanwezig geweest te zijn, ook al wordt het pas later ontdekt of manifesteert het zich pas later. De regel zet een cap of een plafond op de periode binnen welke het gebrek zich kan voordoen of ontdekt worden opdat de verkoper daarvoor nog aansprakelijk zou kunnen worden gehouden op grond van de Wet Consumentenkoop. Voor tweedehandsgoederen kunnen partijen een kortere termijn overeenkomen, die niet korter mag zijn dan één jaar vanaf de levering (art. 1649quater, § 1 lid 3 B.W.). Tijdens de periode vereist voor de herstelling of vervanging van het goed wordt de waarborgtermijn geschorst. Hetzelfde geldt in geval van onderhandelingen tussen de koper en de consument met het oog op een minnelijke schikking (art. 1649quater, § 1, lid 2 B.W.). De waarborgtermijn is dan geschorst; niet gestuit. Om de consument nog beter te beschermen, had men beter geopteerd voor een stuiting van de termijn, zodat de termijn van twee jaar waarbinnen een gebrek zich voordoet en aansprakelijkheid kan teweeg brengen opnieuw volledig begint te lopen na de herstelling, vervanging of minnelijke schikking.
58
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Quid wanneer een gebrek aan overeenstemming zich manifesteert meer dan twee jaar na de levering (of na de kortere conventionele waarborgtermijn bij tweedehandse goederen)? Dan geldt opnieuw het gemene kooprecht betreffende verborgen gebreken (art. 1649quater, § 5 B.W.) d) Meldingstermijn Een meldingstermijn is een termijn waarbinnen de koper het bestaan van het gebrek aan de verkoper moet melden. In het gemene kooprecht bestaat zo’n wettelijke meldingstermijn niet. Evenmin bestaat zo’n plicht onder de Wet Consumentenkoop. Nochtans kunnen partijen de melding contractueel verplicht stellen. In dat geval bepaalt de wet de minimumtermijn op twee maanden vanaf de dag waarop de consument het gebrek heeft vastgesteld (art. 1649quater, § 2 B.W.). Wat indien de koper de verkoper niet tijdig op de hoogte brengt van het gebrek? Dit is voorwerp van contractvrijheid. Een gewiekste verkoper zal zijn rechten maximaal vrijwaren door invoering van een meldingstermijn van twee maanden met compleet verlies van rechten bij niet-tijdige melding. De bescherming van de consument schiet hier dan tekort. e) Verjaringstermijn De verjaringstermijn is de termijn binnen welke de consument zijn rechten moet uitoefenen en een eventuele vordering ingevolge een gebrek moet zijn ingesteld. De koper moet zijn rechtsvordering instellen binnen één jaar vanaf de dag waarop hij het gebrek aan overeenstemming heeft vastgesteld (art. 1649quater, § 3 B.W.). In geen geval mag deze verjaringstermijn verstrijken voor het einde van de waarborgtermijn van twee jaar vanaf de levering. Kwamen de partijen inzake tweedehandsgoederen een kortere waarborgtermijn overeen, dan kan de vordering van de consument niet verjaren voor het einde van die kortere termijn. Maar zelfs binnen deze termijn kunnen gemeenrechtelijke concepten de dralende consument parten spelen. Wacht men na vaststelling van het gebrek meer dan een jaar om een vordering in te stellen, dan kan sprake zijn van rechtsmisbruik. Ook kan dit tot het oordeel leiden dat het gebrek niet substantieel is en dus geen ontbinding rechtvaardigt. Het valt te betreuren dat er niet is voorzien in enige regeling betreffende de schorsing van de verjaringstermijn, wat nochtans wel het geval is voor de waarborgtermijn. Daar in een schorsing van de waarborgtermijn is voorzien, en de verjaringstermijn niet mag verstrijken voor deze termijn, zal een schorsing van de waarborgtermijn ook tot gevolg hebben dat de verjaringstermijn indirect mee wordt geschorst. Maar dit lost niet alle problemen op. Doet een gebrek zich voor kort voor het einde van de waarborgtermijn en beginnen de onderhandelingen tussen verkoper en consument buiten deze termijn van twee jaar, dan Intersentia
59
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
zullen deze onderhandelingen de verjaringstermijn van één jaar schorsen noch stuiten. Wel wordt de termijn voorzien in art. 1649quater, § 3 B.W. in elk geval geschorst, of zelfs gestuit wegens één van de redenen bepaald in art. 2242-2257 B.W., zoals bv. de minderjarigheid van de koper op het ogenblik van de verkoop. Remedies In het gemene kooprecht kan de koper geen herstel of vervanging verkrijgen. Dat is anders bij consumentenkoop. Hier beschikt de koper over vier remedies. De consument heeft in eerste instantie, naar zijn vrije keuze, het recht om kosteloos herstel of vervanging te verlangen, behalve als dit onmogelijk of buiten verhouding zou zijn (art. 1649quinquies, § 2, lid 1 B.W.). Dit moet, rekening houdend met de aard van de goederen en het gebruik dat de consument wenste, plaatsvinden binnen een redelijke termijn en zonder ernstige overlast voor de consument. Het begrip kosteloos omvat alle kosten nodig om de goederen in overeenstemming te brengen, zoals kosten van verzending, loon en materiaal (art. 1649quinquies, § 2, lid 2). Daarnaast zijn er twee subsidiaire remedies, die uit het gemene kooprecht. Kan de consument geen aanspraak maken op herstelling of vervanging of is de verkoper niet binnen een redelijke termijn of niet zonder ernstige overlast tot genoegdoening overgegaan, dan heeft hij recht op passende prijsvermindering of ontbinding. De consument heeft de keuze. Ontbinding is niet mogelijk indien het gebrek van geringe betekenis is. Deze remedies kunnen worden aangevuld met schadevergoeding (art. 1649quinquies, § 5 B.W.), volgens het gemene verbintenissenrecht. De Wet Consumentenkoop betreft enkel de verhouding tussen de eindverkoper en de consument. Is de eindverkoper aansprakelijk, dan zal die regres kunnen uitoefenen op de producent of een andere voorman in de contractuele keten indien het gebrek voortvloeit uit een handelen of nalaten van de producent, van een eerdere verkoper in de contractuele keten of van enige andere tussenpersoon. De wet voorziet in een sterk regresrecht: een contractueel beding dat tot gevolg heeft die aansprakelijkheid te beperken of op te heffen, kan niet worden tegengeworpen (art. 1649sexies B.W.). Commerciële garantie Tot zover de wettelijke garantie. Die geldt steeds en krachtens de wet. Daarnaast wordt in art. 1649septies B.W. een en ander bepaald betreffende commerciële garanties. Krachtens § 1 is elke garantie juridisch bindend voor diegene die haar 60
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
biedt, volgens de in het garantiebewijs en in de daarmee samenhangende reclame vastgestelde voorwaarden. In de garantie moet vermeld staan dat de consument wettelijke rechten heeft en dat de garantie deze rechten onverlet laat (§ 2). Tevens moeten in duidelijke en begrijpelijke taal de inhoud van de garantie en de essentiële gegevens vermeld staan die noodzakelijk zijn om van de garantie gebruik te kunnen maken. Dit omvat de duur en het geografische toepassingsgebied, evenals de naam en het adres van de garant. Niet-conformiteit en verborgen gebreken. Vergelijkende tabel gemene koop en consumentenkoop Gemeen recht
Toepassingsbereik
Niet-conforme levering
Verborgen gebrek
Niet-conformiteit
Goed beschikt niet over kwaliteiten die contractueel werden toegezegd omdat 1°) Geen identiteit tussen verkochte en geleverde zaak; of 2°) verschil tussen verkochte en geleverde hoeveelheid; of 3°) zichtbare gebreken; of 4°) zaak heeft niet de beloofde kwaliteit
De geleverde zaak beantwoordt aan de verkochte zaak, maar er is een gebrek dat: 1°) Kwalitatief is van aard (niet kwantitatief); en 2°) een verborgen karakter heeft; en 3°) zaak ongeschikt maakt voor specifieke bestemming die koper in gedachten had
Goed is niet in overeenstemming met: 1°) de door de verkoper gegeven beschrijving; of 2°) het specifieke gebruik dat door de koper is gewenst; of 3°) normaal gebruik van een dergelijk goed; of 4°) biedt niet de kwaliteit en prestaties die voor goederen van dezelfde soort normaal zijn en die de consument redelijkerwijs mag verwachten
Indien genuskoop: Verkoper dient niet beste kwaliteit te leveren, maar ook niet slechtste kwaliteit Elk minimaal verschil volstaat
Gebrek dient voldoende ernstig te zijn Gebrek is in kiem aanwezig bij levering
Intersentia
Consumentenkoop
Gebrek is in de kiem aanwezig bij overgang van risico en manifesteert zich binnen de twee jaar na de levering
61
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Gemeen recht
Rechtsmiddelen
Verjaringstermijn
5.
Consumentenkoop
Niet-conforme levering
Verborgen gebrek
Niet-conformiteit
Keuzerecht (behoudens rechtsmisbruik): 1°) (buiten)gerechtelijke ontbinding 2°) uitvoering in natura (herstel of vervanging) 3°) uitvoering bij wijze van equivalent (aanschaf bij een derde op kosten verkoper OF integrale schadevergoeding, doch enkel mogelijk voor voorzienbare schade OF prijsvermindering)
Discretionaire keuze: 1°) ontbinding (actio redhibitoria) indien voldoende ernstig 2°) uitvoering bij wijze van equivalent (schadevergoeding onder vorm van prijsvermindering = actio aestimatoria) 3°) uitvoering in natura, doch enkel indien conventioneel bedongen
Wettelijke rangorde: 1°) uitvoering in natura (herstel of vervanging) 2°) uitvoering bij wijze van equivalent (prijsvermindering of ontbinding indien zeer ernstig)
Ev. aanvullende schadevergoeding
Ev. aanvullende schadevergoeding
Ev. aanvullende schadevergoeding
Gemeenrechtelijke verjaringstermijn van 10 jaar na levering
Korte termijn, waarvan duur en beginpunt in feite te beoordelen zijn
1 jaar vanaf de dag waarop het gebrek is vastgesteld (maar mag niet verstijken binnen twee jaar na levering)
VRIJWARING VOOR GEBREKEN. WET PRODUCTAANSPR AKELIJKHEID (WAP)
H. Bocken, “Buitencontractuele aansprakelijkheid voor gebrekkige producten”, in X., Bijzondere Overeenkomsten, 335-379; H. Cousy, “De garantie voor verborgen gebreken en de productaansprakelijk heid”, in De Koop/La Vente, Brugge, die Keure, 2002, 61 ev; A. Deleu, “La responsabilité du fait des produits défectueux”, in X., Vente. Commentaire pratique, I.6.50 – I.6.80; P. Henry en J.T. Derby, “La responsabilité du fait des produits défectueux : derniers développements”, in Droit de la responsabilité – morceaux choisis, CUP, nr. 68, Luik, Larcier, 2004, 129-194 ; E. Montero, “Les produits défectueux dans un écheveau de repsonsabilités”, TBBR 2006, 624-628; J. Verlinden, “Twintig jaar productaansprakelijkheidsrecht : een stand van zaken” in Aansprakelijkheidsrecht. Actuele tendensen, Brussel, Larcier, 2005; T. Vansweevelt, “De Wet van 25 februari 1991 inzake productaansprakelijkheid”, TBBR 1992, deel 1, 96-112; slot 184-216; T. Vansweevelt, Artikelsgewijze Commentaar Bijzondere overeenkomsten; D. Wuyts, “Productaansprakelijkheid: een Richtlijn voor (n)iets?”, TBBR 2008, 3-30.
62
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
De regels inzake vrijwaring voor verborgen gebreken uit het gemene recht zijn (straks) tweehonderd jaar oud. In de snel ontwikkelende gesofisticeerde technische en industriële maatschappij blijken deze principes niet altijd in staat te zijn om afdoende antwoorden te bieden voor bepaalde schadegevallen, bv. ten gevolge van gebrekkige producten. De rechtspraak heeft, waar mogelijk, getracht in te spelen op de veranderende omstandigheden, zoals met het vermoeden van kwade trouw dat men sedert 1939 oplegt aan fabrikanten en gespecialiseerde verkopers. Doch de rechtspraak vermag niet álles. Vooral de rechtspositie van derden die schade lijden door toedoen van een gebrekkig product blijkt in het gemene recht zwak te zijn. Art. 1641 e.v. B.W. regelen slechts de contractuele verhouding tussen koper en verkoper. Derden die schade lijden dienen hun vordering te steunen op art. 1382 e.v. B.W. betreffende de buitencontractuele aansprakelijkheid. Dit veronderstelt het bewijs van het trio fout, schade en causaliteit tussen beide. Vooral het bewijs van een welomschreven fout bij de verkoper of de fabrikant kan problemen opleveren (het feit dat een product schade veroorzaakt is immers op zich nog geen bewijs van enige fout). Door de Wet van 25 februari 1991 betreffende de aansprakelijkheid voor producten met gebreken (WAP) gaf ons recht uitvoering aan de Europese Richtlijn van 25 juli 1985 betreffende de onderlinge aanpassing van de wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen der Lidstaten inzake de aansprakelijkheid voor producten met gebreken. Met deze wet werd een bijzonder aansprakelijkheidsregime ingevoerd voor schade te wijten aan onveilige producten. De wet creëert namelijk een regime van foutloze of objectieve aansprakelijkheid. Daarbij wordt geen onderscheid meer gemaakt tussen de rechtspositie van de koper en van derden die schade lijden ten gevolge van een gebrek in een product. De wet spreekt in het algemeen van “het slachtoffer”. Toepassingsgebied ratione materiae De WAP is van toepassing op alle lichamelijke roerende goederen, ook indien zij een bestanddeel vormen van andere roerende of onroerende goederen, of indien zij door bestemming onroerend zijn geworden. Bij wijze van uitbreiding geldt de wet ook voor elektriciteit. De wet geldt niet voor schade veroorzaakt door kernenergie (art. 15). Daarvoor is er andere specifieke wetgeving. Wie is aansprakelijk? De aansprakelijkheid voor de schade veroorzaakt door een gebrekkig product rust in beginsel op de producent. Dit is de fabrikant van een eindproduct, de fabrikant van een onderdeel van een eindproduct, de fabrikant of de producent Intersentia
63
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
van een grondstof, iedereen die zich als fabrikant of producent aandient door zijn naam, zijn merk of een ander herkenningsteken op het product aan te brengen (art. 3). Wordt daarenboven tevens als producent beschouwd: al wie in het kader van zijn economische werkzaamheden een product in de EU invoert om het te verkopen of om het gebruik ervan aan derden over te dragen (art. 4, § 1). Onder omstandigheden kan ook de leverancier van een product aansprakelijk worden gesteld (art. 4, § 2), met name voor producten die op het grondgebied van de EU vervaardigd zijn, indien niet kan worden vastgesteld wie de producent is, tenzij de leverancier binnen een redelijke termijn aan het slachtoffer de identiteit meedeelt van de producent of van degene die hem het product heeft geleverd en tevens voor producten die in de EU zijn ingevoerd, indien niet kan worden vastgesteld wie de invoerder is (ook al is naam van de producent aangegeven), tenzij de leverancier binnen een redelijke termijn de identiteit meedeelt van de invoerder of van degene die hem het product heeft geleverd. Indien krachtens de WAP verscheidene personen aansprakelijk zijn voor dezelfde schade, zijn zij hoofdelijk aansprakelijk, onverminderd het onderlinge regresrecht (art. 9). Aansprakelijkheidscriterium In art. 1 van de wet wordt bepaald dat de producent aansprakelijk is voor de schade veroorzaakt door een gebrek in zijn product. Volgens art. 5 wordt een product als gebrekkig beschouwd indien het, alle omstandigheden in aanmerking genomen, niet de veiligheid biedt die men gerechtigd is te verwachten. Het gebrek aan veiligheid zal m.a.w beoordeeld worden vanuit het standpunt van een normaal zorgvuldig persoon in dezelfde omstandigheden. Met subjectieve veiligheidsverwachtingen van een bepaalde consument of benadeelde wordt in beginsel geen rekening gehouden. De producent zal in beginsel niet opdraaien voor problemen die eigen zijn aan de persoon van de consument, bv. allergie voor een geneesmiddel dat objectief ongevaarlijk is. Bij de beoordeling van het gebrekkige karakter van een product (meer bepaald van wat de normale veiligheidsverwachtingen zijn) wordt onder meer rekening gehouden met de presentatie van het product (bv. bijsluiter bij geneesmiddel vermeldt onvoldoende informatie m.b.t. bekende allergierisico’s), het normaal of redelijkerwijze voorzienbaar gebruik ervan en het tijdstip waarop het in het verkeer is gebracht. Een product mag niet als gebrekkig worden beschouwd louter omdat er nadien betere producten op de markt zijn gebracht.
64
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Bewijs Om vergoeding te verkrijgen, dient het slachtoffer het bewijs te leveren van de schade, het gebrek en het oorzakelijk verband tussen beide (art. 7). Het is dus niet nodig dat het slachtoffer een fout bewijst in hoofde van de producent. Aldus geldt een foutloze of objectieve aansprakelijkheid waaraan de producent slechts uitzonderlijk kan ontsnappen. In art. 8 worden limitatief de omstandigheden opgesomd die voor de producent bevrijdend werken. Hij kan zich van zijn aansprakelijkheid ontdoen door een tegenbewijs te leveren en door met name aan te tonen: a) dat hij het product niet in het verkeer heeft gebracht; b) dat het, gelet op de omstandigheden, aannemelijk is dat het gebrek (nog) niet bestond op het tijdstip waarop hij het in het verkeer heeft gebracht; c) dat het product noch voor de verkoop of voor enige andere vorm van verspreiding met een economisch doel van de producent is vervaardigd, noch vervaardigd of verspreid in het kader van de uitoefening van zijn beroep; d) dat het gebrek een gevolg is van het feit dat het product in overeenstemming is met dwingende overheidsvoorschriften; e) dat het op grond van de stand van de wetenschappelijke en technische kennis op het tijdstip waarop hij het product in het verkeer bracht, onmogelijk was het gebrek te ontdekken (dit is de objectieve stand, niet de stand waar de producent concreet of subjectief van op de hoogte was of kon zijn); f ) dat, wat de producent van een onderdeel of van een grondstof betreft, het gebrek te wijten is aan het ontwerp van het product waarvan het onderdeel of de grondstof een bestanddeel vormt, dan wel aan de onderrichtingen die door de producent van dat product zijn verstrekt. Schadevergoeding De schadevergoeding die kan worden gevorderd op grond van de WAP is vrij ruim. Vooreerst kan voor alle schade toegebracht aan personen, zowel lichamelijke als morele schade, integrale vergoeding worden bekomen (art. 11, § 1). Inzake vergoeding voor schade aan goederen, houdt art. 11, § 2 enkele belangrijke beperkingen in. Schade toegebracht aan het gebrekkige product zelf wordt niet vergoed. Schade aan andere goederen wordt slechts vergoed indien die goederen gewoonlijk bestemd zijn voor gebruik of verbruik in de privé-sfeer en door het slachtoffer inderdaad hoofdzakelijk zijn gebruikt in zijn privé-sfeer. Hier geldt overigens ook een franchise van 500 euro (dit is een minimum cap waaronder geen schade wordt vergoed: de eerste 500 euro schade moet je dus zelf dragen).
Intersentia
65
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Termijn Een vordering op grond van de WAP moet worden ingesteld binnen een termijn van drie jaar, te rekenen vanaf de dag waarop de eiser kennis kreeg van de schade, het gebrek en de identiteit van de producent, ofwel te rekenen vanaf de dag waarop hij er redelijkerwijze kennis van had moeten krijgen (art. 12, § 2). De producent gaat in ieder geval vrijuit na een termijn van tien jaar, te rekenen van de dag waarop deze het product in het verkeer heeft gebracht, met dien verstande dat reeds ingestelde vorderingen blijven gelden (art. 12, § 1). Onder “in het verkeer brengen” wordt de eerste daad verstaan waaruit de bedoeling van de producent blijkt om aan het product de bestemming te verlenen die hij aan dat product geeft door overdracht aan derden of door gebruik ten behoeve van laatstgenoemden (art. 6). Exoneratie Bedingen waarin de producent zijn aansprakelijkheid zou uitsluiten of beperken, zijn in beginsel niet toegelaten (art. 10, § 1). De regeling wenst immers de consument te beschermen en is daarom in principe van dwingend recht is. Een dergelijke exoneratie is enkel mogelijk voor schade die wordt veroorzaakt, zowel door een gebrek in het product, als door schuld van het slachtoffer of van een persoon voor wie het slachtoffer verantwoordelijk is (art. 10, § 2, lid 1). Samenloop Het bijzondere regime van productaansprakelijkheid heft de bestaande andere wettelijke bepalingen op grond waarvan het slachtoffer eventueel ook vergoeding zou kunnen bekomen, niet op. Zo verklaart art. 13 uitdrukkelijk dat deze wet geen afbreuk doet aan de rechten die het slachtoffer ontleent aan de regels inzake contractuele (vrijwaring voor verborgen gebreken) of buitencontractuele aansprakelijkheid. Ook uitkeringsgerechtigden uit hoofde van een regeling inzake sociale zekerheid, arbeidsongevallen of beroepsziekten blijven daarop gerechtigd, ook met betrekking tot de vergoeding voor schade die door de WAP wordt gedekt (art. 14). De personen of instellingen die krachtens genoemde regelingen uitkeringen hebben gedaan voor schade welke door de WAP wordt gedekt, kunnen tegen de producent een regresvordering instellen.
66
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
§ 4. VERBINTENISSEN VAN DE KOPER De koper moet de zaak in ontvangst nemen en de prijs en kosten van het contract betalen (art. 1593 B.W.).
1.
ZAAK IN ONTVANGST NEMEN
De tegenhanger van de verplichting van de verkoper om de zaak te leveren, is de plicht van de koper om de zaak te ontvangen. Deze ontvangst gebeurt op de plaats voorzien voor de levering. Ook het tijdstip van ontvangst valt meestal samen met het moment van levering, hoewel daar krachtens gebruiken of ingevolge een contractuele bepaling ook wel enige tijd kan overgaan. De kosten van afhaling zijn, zoals vermeld in § 3, ten laste van de koper. Aanvaarding De koper kan maar worden gedwongen de zaak in ontvangst te nemen in de mate dat de verkoper aan zijn leveringsplicht voldoet. Hij moet een conforme zaak leveren (zie § 3). Als er zichtbare gebreken zijn of als de verkoper de afspraken inzake wijze, plaats of datum van levering niet respecteert, kan de koper niet worden verplicht de zaak in ontvangst te nemen. Bij ontvangst zal de koper de goederen daarom moeten inspecteren en nagaan of deze conform de afspraken zijn en of er geen zichtbare gebreken zijn. De aanvaarding van de levering gebeurt uitdrukkelijk of stilzwijgend. Een en ander kan ook contractueel worden geregeld. Bij gebrek daaraan is het ontvangen van de zaak zonder protest of voorbehoud te beschouwen als een aanvaarding. Ook als de koper na de levering door zijn eigen optreden het bewijs van regelmatige levering onmogelijk maakt, wordt hij geacht te hebben aanvaard. Dit is bv. het geval zo de koper de zaak al heeft gebruikt, verbruikt of vervreemd. De koper kan uiteraard aanvaarden onder bepaalde voorwaarden en modaliteiten. De aanvaarding heeft tot gevolg dat de koper niet meer kan zeuren over de conformiteit, over de zichtbare gebreken en over de wijze, plaats en tijd van levering. Niet gedekt zijn de verborgen gebreken, dwaling en bedrog. Zo de koper meent niet te kunnen aanvaarden, zal hij snel en zorgvuldig moeten handelen. Hij moet duidelijk voorbehoud maken en bewaringsmaatregelen treffen om te voorkomen dat de zaak zelfs de geringste verandering of schade zou ondergaan.
Intersentia
67
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Bescherming van de verkoper Wat kan de verkoper doen als de koper hem ten onrechte terugfluit: “Houd uwen brol!”? Twee mogelijkheden: gedwongen uitvoering of ontbinding. Gedwongen uitvoering betekent dat de verkoper de koper wil dwingen om de contractuele plichten na te komen: hij moet ontvangen. Daartoe zal de verkoper vooreerst de koper aanmanen of in gebreke stellen (art. 1624 B.W.). Indien daaraan geen gevolg wordt gegeven, kan de rechter de verkochte zaak onder sekwester plaatsen. Die wordt dan toevertrouwd aan een neutrale derde die de zaak voor een tijd onder zich houdt, terwijl de partijen hun betwistingen kunnen oplossen (zie deel III). Een andere mogelijkheid is dat de verkoper het opgeeft en de ontbinding van het contract vordert. Hij kan dit aan de rechter vragen in toepassing van de algemene regel van art. 1184 B.W. De rechter oordeelt over de ernst van de wanprestatie en kan eventueel een termijn van respijt toekennen. Bij uitdrukkelijk ontbindend beding moet de rechter niet op voorhand tussenkomen (zie § 3). Inzake de ontbinding van de verkoop van onroerende goederen zijn er een aantal specifieke regels vastgelegd in de art. 1655 en 1656 B.W. Daarnaast zijn er uitzonderlijke gevallen waarbij de ontbinding van rechtswege en zonder aanmaning optreedt, na verloop van de termijn van afhaling, en met mogelijkheid tot het vorderen van schadevergoeding (art. 1657 B.W.). Er zijn drie voorwaarden. Ten eerste moet het gaan om waren of roerende goederen, bv. eetwaren die snel bederven of effecten die aan prijsschommelingen onderhevig zijn. Ten tweede moet de termijn voor afhaling verstreken zijn. Deze kan ook volgen uit de gebruiken of de aard van het contract. Ten derde moet het gebrek aan afhaling te wijten zijn aan de koper. Partijen mogen van deze wettelijke regeling contractueel afwijken.
2.
PRIJS BETALEN
Waar en wanneer? Op de contractueel bepaalde plaats en tijdstip moet de koper de prijs betalen (art. 1650 B.W.). Men kan bepalen dat de prijs moet worden betaald in handen van een lasthebber, bv. ter studie van de notaris. Een en ander wordt vaak contractueel geregeld zodat daar ook gevolgen aan gekoppeld worden inzake de jurisdictie van de rechtbanken bij betwisting.
68
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Indien ter zake niets is geregeld, geldt de suppletieve bepaling van art. 1651 B.W.: betaling op datum en plaats van levering. De betaling is dus contant en is een draagschuld, geen haalschuld. Indien er echter een termijn voor betaling is toegestaan, dan vallen wij terug op de regel van art. 1247 B.W.: op de afgesproken datum zal de verkoper de prijs moeten halen. Wat? De koper moet niet enkel de prijs betalen, maar eventueel ook interesten en de contractskosten. Contractuele interesten doen zich voor wanneer de verkoper een termijn voor betaling heeft toegestaan. De rentevoet is vrij te bepalen, behalve bij verkoop op afbetaling (zie verder). Indien geen rentevoet is bepaald, dan geldt de wettelijke rente van 7%. Ook bij een verkoop op termijn is het mogelijk dat er geen interest is bedongen. Indien de zaak is geleverd en niet betaald, dan zijn in principe wettelijke interesten verschuldigd vanaf de aanmaning tot betaling. In dit laatste geval zijn ook voor de aanmaning al interesten verschuldigd indien de zaak op het ogenblik van de levering effectief vruchten of andere inkomsten opbrengt. De rentevoet is opnieuw de wettelijke. De koper moet ook de kosten betalen die met het koopcontract gepaard gaan (art. 1593 B.W.). Denk aan het ereloon van de notaris, de kosten van overschrijving op het hypotheekkantoor, de kosten voor de registratie van een onderhands contract. Dit kan contractueel anders worden geregeld. Dit zal zelden gebeuren, behalve in familiale situaties. Als het contract wordt ontbonden door een fout van de verkoper, zijn de contractskosten voor rekening van de verkoper, als onderdeel van de door hem te betalen schadevergoeding. Schorsing van betaling Wanneer de koper wordt gestoord of gegronde vrees heeft dat hij zal worden gestoord door een hypothecaire vordering of een eigendomsvordering vanwege een derde, dan mag de koper volgens art. 1653 B.W. de betaling van de prijs opschorten tot de verkoper de stoornis heeft doen ophouden. De koper mag derhalve op de vrijwaring tegen uitwinning (zie § 3) anticiperen en in afwachting daarvan de betaling van de prijs opschorten. Het zou inderdaad bizar zijn in het aanschijn van een uitwinning toch nog de prijs te betalen. De koper behoudt een zekere machtspositie zolang hij de prijs niet heeft betaald. Zodra betaald is, staat hij veel zwakker. Ook dit is alweer een toepassing van het belang van de procespositie. De koper die nog niet heeft betaald, kan afwachten. Intersentia
69
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
De koper kan de betaling opschorten zowel wanneer de eis al is ingesteld als wanneer dat nog niet is gebeurd, voor zover de bedreiging ernstig is. Zodra de verkoper de stoornis heeft doen ophouden, zal er moeten worden betaald. Maar ook daarvoor kan de verkoper al betaling eisen, met name zo hij de nodige zekerheid verschaft om gebeurlijke schadevergoeding te dekken (art. 1653 in fine B.W.). Opschorting van de prijs zal ook niet mogelijk zijn als de koper op eigen risico kocht. In dat geval moet de verkoper hem immers niet vrijwaren tegen uitwinning en kan de koper daaruit geen opschortingsrechten putten.
3.
BESCHERMING VAN DE ONBETAALDE VERKOPER
Een verkoper kan op verschillende manieren reageren op het nalaten van de koper om tijdig de verschuldigde prijs te betalen. Hij mag voorlopig weigeren om zijn eigen verplichtingen uit te voeren (exceptio non adimpleti contractus). Of hij kan de ontbinding van de overeenkomst vorderen, eventueel met schadevergoeding, wegens wanprestatie van de tegenpartij. Bovendien wordt hem door de Hypotheekwet een voorrecht toegekend en voor roerende goederen een oneigenlijk revindicatierecht. Het beding van eigendomsvoorbehoud is een vijfde door de verkoper zelf te bedingen beschermingsmechanisme, dat al werd besproken in § 1. Enac Volgens art. 1612 B.W. is de verkoper niet verplicht de zaak te leveren indien de koper de prijs niet betaalt en er hem geen termijn voor betaling werd toegestaan. De wederzijdse verbintenissen tot leveren en betalen dienen in beginsel gelijktijdig te worden uitgevoerd. Bij toepassing van de exceptio non adimpleti contractus kan de verkoper weigeren de zaak te leveren, indien de koper de prijs niet onmiddellijk kan of wil betalen. Zo geniet de niet-betaalde verkoper een retentierecht op de verkochte zaak: hij kan deze bij zich houden. De verkoper kan geen retentierecht inroepen wanneer hij de koper een betalingstermijn heeft toegestaan. Dat is logisch: de reden voor het retentierecht is precies de omstandigheid dat de koper ten onrechte niet betaalt. Maar als hem een termijn is toegestaan, dan is zijn niet-betaling niet ten onrechte. Door de termijn wordt de verkoper geacht van zijn retentierecht te hebben afgezien en moet hij het goed leveren om pas bij het verstrijken van de toegestane termijn de prijs te ontvangen. Wat tijdsbepaling betreft, verkeren kopen en verkoper dus niet in dezelfde toestand. Wanneer de koper aan de verkoper een termijn gunt tot levering, moet hij immers pas betalen bij die levering en niet onmiddellijk (art. 1651 B.W.).
70
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
De koper verliest echter het voordeel van de termijn in geval van faillissement of van kennelijk onvermogen (art. 1188 B.W.). Dit brengt mee dat de verkoper de levering mag weigeren niettegenstaande de door hem verleende termijn, tenzij de koper de nodige zekerheid biedt dat op de vervaldag effectief betaald zal worden (art. 1613 B.W.). Voorrecht Wanneer de verkoper de zaak levert, maar de koper niet betaalt, dan geniet de verkoper van een bijzonder voorrecht op de verkochte zaak. Dit betekent dat bij onvermogen van de koper, beslag of faillissement, de zaak zal worden verkocht en de opbrengst van de verkochte zaak bij voorrang aan de niet-betaalde verkoper zal worden toegekend (met inachtneming van de wettelijke rangorde vastgesteld in de Hypotheekwet). De verkoper van een onroerend goed beschikt slechts over een voorrecht (art. 27, 1° Hyp.W.) mits inschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder (art. 29 Hyp.W.), door overschrijving van de titel waarbij de eigendom werd overgedragen en waarbij wordt vastgesteld dat de koopprijs nog geheel of gedeeltelijk verschuldigd is (art. 30-36 Hyp.W.). Uit deze wetsartikelen volgt dat het loutere aanbieden van een verkoopakte waaruit blijkt dat de prijs nog niet volledig is voldaan, leidt tot een ambtshalve inschrijving van het voorrecht van de verkoper, tenzij de hypotheekbewaarder daar in de verkoopakte uitdrukkelijk van wordt ontslagen. Dit laatste is een clausule die in de notariële praktijk vaak voorkomt. Het voorrecht op een verkocht roerend goed (art. 20, 5° Hyp.W.) kan slechts worden ingeroepen zolang de zaak zich in het bezit (dit is het vermogen) van de schuldenaar bevindt. Bovendien gaat het verloren zodra het goed belangrijke wijzigingen (verwerking) ondergaat of wanneer het onroerend is geworden door bestemming of incorporatie. Voor bedrijfsuitrustingsmaterieel geldt in het vijfde lid van voornoemd artikel een bijzondere regeling, waar het voorrecht versterkt uitkomt. Mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan, blijft het voorrecht voor een bepaalde tijd bestaan, ook al is de verkochte zaak onroerend gemaakt. Op voorwaarde dat de factuur binnen de vijftien dagen na de levering ter griffie van de rechtbank van koophandel wordt neergelegd, blijft het voorrecht vijf jaar bestaan vanaf de levering. Deze termijn wordt verlengd in geval van beslag of faillissement voor het verstrijken van die termijn, tot aan de verdeling van de gelden (beslag) of de vereffening (faillissement). Vroeger sneuvelde het voorrecht van de verkoper in geval van faillissement, behoudens onder de voorwaarden van het versterkte voorrecht van bedrijfsuitIntersentia
71
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
rusting. Sinds de faillissementswet van 1997 is dat niet meer het geval. Wij hebben al gezien in § 1 dat in art. 101 Faill.W. onder bepaalde voorwaarden de tegenwerpbaarheid van een beding van eigendomsvoorbehoud wordt aanvaard. Indien dat mogelijk is, dan is het logisch dat een voorrecht van de verkoper ook zou werken in geval van faillissement. Oneigenlijke revindicatie Aan de onbetaalde verkoper van een roerende zaak die zonder tijdsbepaling werd verkocht, wordt door art. 20, 5°, lid 6 Hyp.W. een oneigenlijk revindicatierecht toegekend. Binnen de acht dagen na de levering kan de verkoper de verkochte zaak van de koper terugvorderen op voorwaarde dat de zaak zich nog in dezelfde staat bevindt en in het bezit van de koper is gebleven. Waarom is dit een oneigenlijke revindicatie? Omdat de eigenlijke revindicatie er één is die enkel kan worden ingesteld door een eigenaar. Bv. na de ontbinding van de verkoop wordt de verkoper weer eigenaar en kan hij de zaak revindiceren. Maar hier is de verkoper geen eigenaar, dus is dit geen eigenlijke revindicatie. In § 1 hebben wij immers gezien dat het sluiten van het koopcontract de eigendom op de koper doet overgaan, behoudens andersluidende bepalingen in de overeenkomst. Doordat de zaak verkocht is, is de koper eigenaar geworden. Waarom krijgt de verkoper een oneigenlijk revindicatierecht? Een voorbeeld. Mevrouw Emmanuelle koopt bij winkelier Robert een Miele vaatwasmachine. Het is een gewone verkoop, zonder termijn. In de winkel werkt de betaalkaart van Emmanuelle niet, zodat zij geen voorschot betaalt. Een week later rijdt Robert naar het appartement van Emmanuelle om de vaatwas te leveren. Na de installatie zit hij met Emmanuelle aan de keukentafel en drinken zij samen een espresso. Dan volgt het moment van de contante betaling. Met een verlegen zwoele glimlach en melancholisch bruine ogen bekent Emmanuelle dat zij haar chequeboekje niet meer terugvindt en dat zij onvoldoende cash bij zich heeft. Robert, een goede inborst, en danig onder de indruk van het schouwspel, gaat akkoord met een bankoverschrijving. In zijn bestelwagen begint Robert te zweten als hij aan Emmanuelle terugdenkt. Nu niet meer zozeer om haar verschijning, maar omdat hij er niet gerust in is dat hij zijn geld zal krijgen. Robert rijdt terug en zet zijn vaatwasmachine terug op de bestelwagen, onder schril gekir van Emmanuelle. Robert heeft het oneigenlijke revindicatierecht uitgeoefend omdat hij niet gerust is dat hij betaald zal worden. Zolang er niet betaald was, had Robert de levering kunnen weigeren, met toepassing van de enac (zie hoger). Maar hij leverde toch. Als hij zich nu snel bedenkt, dan kan hij via de oneigenlijke revindicatie het goed terugnemen, zodat hij toch het retentierecht behoudt en de efficiënte werking van zijn voorrecht gevrijwaard ziet. Vergeet immers niet dat het voorrecht slechts uit72
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
werking heeft indien de verkochte zaak zich nog in het vermogen van de koper bevindt. Praktisch bekeken is dit oneigenlijke revindicatierecht van geringe betekenis. De mogelijkheid om de oneigenlijke revindicatie te vorderen is wel een sleutel om nog de ontbinding van de verkoop te kunnen vorderen, met tegenwerpbaarheid aan andere schuldeisers van de koper (art. 20, 5°, lid 7 Hyp.W.) (zie hierna). Ontbinding Volgens art. 1654 B.W. kan de verkoper de ontbinding van de koop vorderen indien de koper de prijs niet betaalt. De koop is een wederkerig contract waarin de ontbindende voorwaarde steeds stilzwijgend is begrepen voor het geval een van beide partijen zijn verbintenissen niet nakomt (art. 1184 B.W.). De verkoper heeft de keuze tussen gedwongen uitvoering en ontbinding van het contract, eventueel met schadevergoeding indien daartoe aanleiding bestaat. a) Tussen partijen De ontbinding van de koop treedt in principe niet van rechtswege in. De tussenkomst van een rechter is vereist. Die rechter moet oordelen of de tekortkoming van de koper wel ernstig genoeg is om een ontbinding van het contract te rechtvaardigen, of hij de koper een termijn van respijt gunt en of hij de verkoper schadevergoeding toekent. De rechter kan bij de beoordeling van de schade geen gegevens in aanmerking nemen die zich na de tekortkoming hebben voorgedaan en met die tekortkoming en de schade zelf geen verband houden en tengevolge waarvan de toestand van de schuldeiser verbeterd of verergerd is. Indien bij verkoop van onroerend goed de verkoper dreigt én de zaak én de prijs te verliezen, heeft de rechter geen appreciatierecht meer en moet de ontbinding dadelijk worden uitgesproken (art. 1655 B.W.). De rechter verliest eveneens elke appreciatiebevoegdheid wanneer in een uitdrukkelijk ontbindend beding werd bepaald dat bij gebrek aan betaling van de prijs binnen de overeengekomen termijn, het contract van rechtswege ontbonden zal zijn. Indien slechts “ontbinding van rechtswege” werd voorzien, blijft een voorafgaande ingebrekestelling van de koper in beginsel vereist. Anders moet de verkoper “ontbinding van rechtswege en zonder ingebrekestelling“ bedingen. In § 3 bespraken wij ook de discussie rond de eventuele eenzijdige buitengerechtelijke ontbinding. Mutatis mutandis geldt hetzelfde voor tekortkomingen vanwege de koper. Soms is er geen recht op ontbinding, bv. bij de verkoop op lijfrente. Daar is ontbinding van het contract in beginsel niet toegelaten bij niet-betaling van achterstalIntersentia
73
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
len (art. 1978 B.W.). Zoals in hoofdstuk 3 nog wordt besproken, mogen partijen hiervan afwijken en een uitdrukkelijk ontbindingsbeding inlassen in hun contract. b) Ten aanzien van derden Een ontbinding van de koop kan voor derden verrassende gevolgen hebben. Ingevolge de verkoop van een goed door A aan B, is B eigenaar geworden. Na de levering is het goed in zijn bezit en kunnen schuldeisers van B erop vertrouwen dat dit goed tot hun gemeenschappelijke onderpand behoort. Als B zijn schulden niet vrijwillig betaalt, zal dit goed ook mee kunnen dienen om de schuldeisers uit te betalen (uit de opbrengst van de verkoop van dat goed). Als nu de koop wordt ontbonden, wordt A weer eigenaar en komt het goed terug in zijn bezit ingevolge revindicatie (zie hoger). Het goed verdwijnt uit het vermogen van B en dus ook uit het onderpand van diens schuldeisers. Zoals een eigendomsvoorbehoud zou ook een ontbinding voor de schuldeisers van de koper een vrij hoog fopgehalte kunnen hebben. Zij leggen bv. beslag op een goed in het bezit van hun schuldenaar (de koper) en dan komt er doodleuk een vreemde eend (de verkoper) beweren dat hij eigenaar van dit goed is, ingevolge ontbinding van de verkoop, en die revindiceert het. Weg onderpand? Kan dit zomaar? Wat te denken van de vertrouwensleer (zie § 1)? De regel is dat wanneer het goed is geleverd en dus in het bezit is van de koper, het ontbindingsrecht van de verkoper de rechten van derden met een verworven recht niet kan frustreren. Ook al blijft de ontbinding tussen de partijen perfect mogelijk, de verkoper zal zich daarop niet kunnen beroepen tegenover schuldeisers van de koper die op het goed al beslag hebben gelegd of na het faillissement of enige andere samenloop ten aanzien van het vermogen van de koper. Deze schuldeisers hebben dan immers een verworven recht (cf. het flikkermoment in § 1). Zodra er dus een samenloop ontstaat, kan de verkoper zijn ontbindingsrecht niet meer inroepen tegen derden. Bij een contantverkoop (dit is zonder termijn) moet dit worden genuanceerd. Ook al is er al een samenloop ontstaan, de verkoper zal toch nog de ontbinding kunnen tegenwerpen aan derden zolang hij zich nog kan beroepen op het oneigenlijke revindicatierecht (zie Robert hierboven). Of anders gesteld, als de verkoper zich niet meer kan beroepen op zijn oneigenlijk revindicatierecht, dan zal hij ook de ontbinding van de koop niet meer kunnen inroepen tegenover derden met een verworven recht (zie art. 20, 5°, lid 7 Hyp.W.). Nogmaals: al geldt de eis tot ontbinding niet meer tegenover derden, tussen partijen blijft hij gewoon bestaan.
74
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Bij verkoop van onroerende goederen wordt het inroepen van het ontbindingsrecht tegen derden gekoppeld aan de mogelijkheid om nog het voorrecht te kunnen inroepen (art. 28 Hyp.W.). En dat is enkel mogelijk indien het voorrecht regelmatig is ingeschreven in de registers van het hypotheekkantoor (zie hoger).
§ 5. EINDE Het koopcontract kan worden beëindigd op diverse manieren zoals elke andere overeenkomst (art. 1658 B.W.). Denk aan nietigverklaring wegens gemis van of gebrek in toestemming, onbekwaamheid, onwettig voorwerp, ongeoorloofde oorzaak of ontbinding wegens wanprestatie. Dat alles is uitvoerig bestudeerd in de cursus Verbintenissenrecht. Er zijn twee speciale gronden tot beëindiging van een koopovereenkomst die hier enige aandacht verdienen. Er is het beding van wederinkoop en de vernietiging wegens benadeling bij verkoop van onroerend goed.
1.
BEDING VAN WEDERINKOOP
Een in een verkoopcontract ingelaste clausule van wederinkoop geeft de verkoper het recht om het door hem verkochte goed binnen een bepaalde tijd terug te nemen, tegen terugbetaling van de prijs en toebehoren (art. 1659 B.W.). Wij staan dus eigenlijk voor een verkoop met ontbindende voorwaarde. Daarom is de term wederinkoop misleidend. Hij laat twee opeenvolgende koopcontracten veronderstellen. Het gaat echter om één enkel contract, voorzien van een ontbindende voorwaarde. Daaruit volgt dat de wederinkoop geen aanleiding geeft tot nieuwe registratierechten en dat hij terugwerkende kracht geniet. Men moet een verkoop met beding van wederinkoop onderscheiden van een recht van voorkoop ten voordele van de verkoper (zie § 2). In laatstgenoemd geval blijft de koper vrij om al dan niet terug te verkopen aan de oorspronkelijke verkoper, op straffe van schadevergoeding. Het beding van wederinkoop integendeel, geeft aan de verkoper, buiten een persoonlijke vordering tegen de koper, ook een zakelijke vordering tegen eventuele derde-verkrijgers. Vereisten Het recht op wederinkoop moet worden bepaald in het koopcontract zelf. Wordt het láter bedongen, dan ontstaat een nieuw contract: een verkoopbelofte vanwege de koper ten gunste van de verkoper. Voor die belofte zou natuurlijk de vervalter-
Intersentia
75
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
mijn van de wederinkoop (zie hierna) niet gelden, maar deze zou, indien ze ingelost wordt, tot een tweede registratierecht aanleiding geven. De wederinkoop dient binnen een door partijen overeen te komen termijn te gebeuren. Die termijn mag niet langer zijn dan vijf jaar (art. 1660 B.W.). De reden hiervoor is duidelijk. Men wil de onzekerheid voor de koper zelf, en ook voor zijn rechtsopvolgers, niet al te lang laten duren. Het gaat om een vervaltermijn die niet voor schorsing of stuiting vatbaar is. De rechter mag de termijn voor wederinkoop niet wijzigen, zelfs niet door respijt te verlenen. Is de wederinkoop niet binnen deze termijn uitgeoefend, dan blijft de koper onherroepelijk eigenaar (art. 1662 B.W.). Koper is eigenaar Uit art. 1665 B.W. blijkt dat de koper, ondanks de wederinkoopclausule, onmiddellijk eigenaar wordt van het goed dat hij verkreeg en de lasten er van moet dragen. Hij mag de rechten die de eigendom met zich brengt uitoefenen, het goed vervreemden, hypothekeren en het goed belasten met zakelijke rechten ten voordele van derden. Art. 1751 B.W. formuleert hierop een uitzondering inzake huur. De koper onder beding van wederinkoop kan geen gebruik maken van de bevoegdheid om de huurder uit het gehuurde goed te zetten voordat hij, door het verstrijken van de termijn voor wederinkoop, onherroepelijk eigenaar is geworden. Uitoefening van het recht van wederinkoop De loutere wilsuiting van de verkoper volstaat om tot wederinkoop over te gaan. De vorm waarin die wilsuiting bekend wordt gemaakt, heeft slechts belang voor het bewijs ervan en voor de vaste datum. Uit voorzichtigheid wordt de wederinkoop best aan de koper betekend. De verkoopakte met beding van wederinkoop van een onroerend goed, de overdracht van het recht om gebruik te maken van de mogelijkheid van wederinkoop en zelfs de afstand van dit recht vóór de voorziene termijn moeten worden overgeschreven op het hypotheekkantoor, op straffe van niet-tegenwerpbaarheid aan derden. Er is evenwel betwisting over de vraag of de akte waardoor de verkoper op wederinkoop aan zijn koper zijn beslissing weder in te kopen laat betekenen, onderworpen is aan de kantmelding van art. 3 Hyp.W. Indien de koper eigenaar bleef van het gekochte goed tot op het ogenblik van de wederinkoop, is het uiteraard tegen hem dat de verkoper zijn recht zal uitoefenen. Indien de koper het goed echter verder aan een derde heeft overgedragen, dan kan 76
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
de verkoper op wederinkoop zijn recht rechtstreeks uitoefenen ten aanzien van die verdere verkrijger, zelfs wanneer het recht van wederinkoop in diens koopcontract niet was vermeld (art. 1664 B.W.). Positie van partijen na de wederinkoop Wanneer de verkoper op wederinkoop gebruik maakt van de mogelijkheid weder in te kopen, wordt het contract van in het begin ontbonden. De situatie wordt in zijn oorspronkelijke toestand hersteld alsof er nooit een verkoop was geweest. De verkoper verkrijgt zijn vroegere eigendomspositie met terugwerkende kracht. Het verkochte goed wordt geacht nooit zijn vermogen te hebben verlaten. Nochtans draagt de verkoper op wederinkoop het risico slechts vanaf de uitoefening van de wederinkoop zonder terugwerkende kracht. De verkoper moet aan de koper terugbetalen de prijs, de contractskosten, noodzakelijke onkosten en de nuttige onkosten ten belope van de daaruit ontstane meerwaarde. De prijs is deze die de verkoper op wederinkoop van de koper heeft ontvangen. Dit is dus niet de waarde van het goed op het ogenblik van de uitoefening van de wederinkoop en evenmin de prijs die een tweede of derde koper ervoor zou hebben betaald. De uitgewonnen derde zal eventueel tegen zijn verkoper een vordering instellen om het prijssupplement terug te vorderen. Men kan als modaliteit van de wederinkoop bedingen dat de prijs die zal moeten worden terugbetaald hoger zal zijn dan de oorspronkelijke prijs, op voorwaarde dat die verhoging steunt op objectieve en te rechtvaardigen gronden. Dit kan dan worden beschouwd als een vergoeding voor de ontbinding van het koopcontract. Art. 1673 B.W. verplicht de verkoper niet tot betaling van interest. Deze wordt geacht te worden gecompenseerd met het gebruik en het genot van de zaak dat de koper ondertussen onherroepelijk heeft gehad. De koper moet de zaak aan de verkoper teruggeven in de staat waarin ze zich zou bevinden indien deze het patrimonium van de verkoper niet zou hebben verlaten. Indien bijgevolg de koper door eigen schuld of nalatigheid de zaak heeft laten beschadigen, zal hij een vergoeding moeten betalen. Hij moet de vruchten die hij inde niet teruggeven, vermits de verkoper zoals vermeld ook niet verplicht is de interesten op de prijs te betalen. De verkoop wordt met terugwerkende kracht ontbonden, zelfs ten opzichte van derden (art. 1673, lid 2 B.W.). Dit is, althans voor onroerend goed, niet choquerend, omdat de rechten van derden beschermd zijn door de publiciteit ingevolge de overschrijving van de akte van verkoop met beding van wederinkoop op het hypotheekkantoor. Verwittigd door deze overschrijving, hebben de derden met de verkrijger gehandeld met volle kennis van zaken, en indien zij zakelijke rechten
Intersentia
77
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
op de zaak verkregen hebben, bv. een hypotheek, wisten zij dat deze rechten onderhevig waren aan de mogelijkheid van ontbinding door wederinkoop. De verkoper die zijn goed terugneemt, moet wel de huurcontracten die de koper zonder bedrog heeft aangegaan, respecteren (art. 1673, lid 2 in fine B.W.). De reden is dat de koper toch daden van beheer, zoals een verhuring, moet kunnen stellen. Anders zou hij zo beperkt zijn in zijn mogelijkheden dat een beding van wederinkoop wellicht nooit door een koper zou worden aanvaard. Weliswaar moet de verkoper enkel die huurcontracten in stand houden die vaste datum hebben en die zonder bedrog werden toegestaan. Dit laatste betekent dat het normale huurcontracten zijn, aangegaan tegen gebruikelijke voorwaarden; niet bv. tegen een zeer lage huurprijs, of voor zeer lange tijd of pas in de laatste dagen van de wederinkooptermijn gesloten.
2.
VERNIETIGING WEGENS BENADELING
Een tweede bijzondere vernietigingsgrond is de vernietiging van de koopovereenkomst wegens benadeling. Benadeling is aanwezig wanneer bij een contract onder bezwarende titel een aanzienlijke onevenredigheid tussen de wederzijdse prestaties bestaat. De rechtspraak is bereid om grove benadeling in het algemeen in aanmerking te nemen als grond tot aantasting van overeenkomsten indien kan worden aangetoond dat de vastgestelde kennelijke benadeling te wijten is aan de uitbuiting door een contractspartij van de noodtoestand, lichtzinnigheid of gebrek aan ervaring van de tegenpartij (gekwalificeerde benadeling). Dergelijke regel is echter niet opgenomen in het B.W., althans niet in algemene zin. Benadeling wordt slechts in enkele wettelijk bepaalde uitzonderingsgevallen in aanmerking genomen (art. 1118 B.W.). Verkoop van onroerend goed Eén van die uitzonderingen betreft precies de verkoop van een onroerend goed. Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen, ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen en had hij verklaard de meerdere waarde te schenken (art. 1674 B.W.). De benadelingsactie is hier gebaseerd op een onweerlegbaar wettelijk vermoeden. Het bewijs van misbruik door de koper van de inferioriteit van de verkoper moet niet worden geleverd. Het moet gaan om een werkelijke verkoop. Ruil, aanneming en inbreng in een vennootschap geven geen aanleiding tot vernietiging wegens benadeling. Sommige verkopen ontsnappen aan de vernietiging wegens benadeling. Zoals bij de 78
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
vrijwaring voor verborgen gebreken geldt de regeling niet voor verkopen die uitsluitend op rechterlijk gezag kunnen gebeuren (zie hoger) (art. 1684 B.W.). Evenmin geldt een benadelingsactie bij onteigening tot algemeen nut en bij aleatoire verkoop (zie hoofdstuk 2 over kanscontracten). Het voorwerp van de verkoop moet een onroerend goed zijn. Die term moet ruim worden uitgelegd, zodat de vordering tot vernietiging ook mogelijk is voor de verkoop van onroerende zakelijke rechten. De vordering bestaat slechts ten voordele van de verkoper. De koper die een onroerend goed duurder dan de normale prijs betaalde, kan hierover niet in rechte klagen (behoudens in geval van zgn. gekwalificeerde benadeling) (art. 1683 B.W.). De benadeling moet meer bedragen dan zeven twaalfden van de waarde van het onroerend goed. Een huis van 120.000 euro wordt bv. verkocht voor 40.000 euro. Een werkelijke schenking, onder de vorm van een verkoop vermomd, is niet ongeldig. In dat geval is er uiteraard geen echte verkoop en kan er ook geen vordering tot nietig verklaring wegens benadeling worden ingesteld. Het is uiteraard de koper die het bewijs moet leveren dat het in werkelijkheid om een vermomde schenking gaat. Wat de wetgever in art. 1674 B.W. voor ongeschreven houdt, is de fictieve schenking. De bescherming is dwingend. Men kan niet bij voorbaat verzaken aan de nietigverklaring op grond van benadeling. Een latere afstand door de verkoper zou wel geldig zijn. Het zou dan gaan om een bevestiging gedaan door een partij die niet meer dwaalt. De afstand moet echter niet alleen na het sluiten van het contract, maar ook na betaling van de prijs gebeuren; pas dan is de verkoper vrij in zijn handelen. Procedure a) Wie? De vordering kan slechts worden ingesteld door een verkoper wiens wil gebrekkig was (of zijn rechthebbenden). De vordering wordt ingesteld tegen de medecontractant, dit is de koper of zijn erfgenamen. De vernietiging zal misschien gevolgen hebben voor een derde die het goed op zijn beurt verkreeg, maar daar gaat het dan om een onrechtstreeks gevolg van de vordering. Het zal nochtans voorzichtig zijn de derde-verkrijger in de zaak te roepen (zie ook hierna). Op grond van art. 1681, lid 2 B.W. heeft de derde-bezitter trouwens het recht om de vordering te doen stoppen en om het goed te behouden door het prijssupplement te betalen onder aftrek van één tiende van de prijs. Intersentia
79
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
b) Wanneer? De eis is niet meer ontvankelijk na verloop van twee jaar te rekenen vanaf de dag van de koop (art. 1676 B.W.). Deze termijn is een vervaltermijn. Binnen deze termijn moet de eis door een dagvaarding worden ingesteld. Dit is dus niet de termijn waarin de eis overeenkomstig art. 3 en 4 Hyp.W. dient te worden gekantmeld in de registers van de hypotheekbewaarder. c) Bewijs Om het bewijs van de benadeling te leveren, moet een bijzondere procedure worden nageleefd. Eerst moet het bewijs van het mogelijke bestaan van de benadeling worden geleverd. Dan kan de omvang van de benadeling worden aangetoond. Indien de aangevoerde feiten waarschijnlijk en gewichtig genoeg zijn om het bestaan van de benadeling te vermoeden (art. 1677 B.W.), dan velt de rechter een tussenvonnis. Een klaarblijkelijk weinig ernstige vordering kan hij de plano afwijzen. In zijn tussenvonnis benoemt de rechter drie deskundigen die zullen bepalen of er benadeling is en hoeveel. De deskundigen worden ambtshalve door de rechter benoemd, tenzij de partijen zich over de benoeming van alle drie gezamenlijk akkoord verklaren (art. 1680 B.W.). Het schatten gebeurt door vergelijking van de overeengekomen prijs met de werkelijke waarde op het ogenblik van de koop van het onroerend goed, in de staat waarin het zich op dat ogenblik bevond (art. 1675 B.W.). De waarde is de objectieve waarde en niet deze die men persoonlijk zou hechten aan het gebouw. De rechter zal rekening houden met een op het ogenblik van de koop bestaande minderwaarde die volgt uit een bouwverbod. Ook de staat waarin het goed zich bevindt, dient te worden beoordeeld op het ogenblik van de koop. Bij de vergelijking met de betaalde prijs, zal men ook rekening moeten houden met de lasten die aan de koper opgelegd worden en die een deel van de prijs uitmaken. Dit is bv. het geval voor de nog verschuldigde belastingen waarvan overeengekomen werd dat ze betaald zouden worden door de koper, maar niet voor de kosten van het contract. Uiteindelijk is het de feitenrechter die soeverein oordeelt of de benadeling van meer dan zeven twaalfde voorligt of niet. Gevolgen Indien de vordering tot vernietiging wordt toegewezen, is de verkoop ongeldig. De verkoop was van bij het sluiten ervan aangetast door een wilsgebrek. Op grond van art. 1681 en 1682 B.W. heeft de koper de keuze tussen twee mogelijkheden. Hij
80
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
kan kiezen voor teruggave van de zaak en terugkrijgen van de betaalde prijs of voor behoud van de zaak met aanvulling van de prijs. a) Teruggave In het eerste geval zullen de partijen elkaar wederzijds teruggeven wat ze gepresteerd hebben. De koper moet het goed teruggeven aan de verkoper, vrij en onbelast. De rechten die derden eventueel zouden hebben verkregen, vervallen (met inbegrip van huurcontracten, hoewel betwist). Eenmaal de nietigverklaring verkregen werd, zal de verkoper moeten handelen in revindicatie tegen de derde. Het zal derhalve nuttig zijn de derde in de zaak te roepen. De koper betaalt tevens een vergoeding voor schade die aan zijn fout is te wijten, evenals de opbrengst of vruchten van het goed vanaf de dag van de eis (art. 1682, lid 2 B.W.). De contractkosten blijven tevens ten laste van de koper (art. 1593 B.W.). De verkoper moet de prijs teruggeven en rente betalen op die prijs vanaf de dag waarop de vordering ingesteld werd of vanaf de dag van de betaling, indien de koper geen vruchten heeft ontvangen (art. 1682, lid 3 B.W.). Voor wat de verbeteringen betreft, geldt het gemene recht. De noodzakelijke werken zullen tot integrale vergoeding aanleiding geven. De nuttige verbeteringen worden terugbetaald ten belope van de meerwaarde. Luxe-uitgaven worden niet vergoed. b) Behoud Krachtens art. 1681 B.W. kan zowel de koper als de derde-verkrijger de vordering tot nietigverklaring blokkeren en het goed behouden door het prijssupplement te betalen, onder aft rek van één tiende van de gehele prijs. Als een goed met marktwaarde van 600.000 euro wordt verkocht voor 240.000 euro, dan zal het supplement gelijk zijn aan 360.000 euro minus 60.000 euro, dus slechts 300.000 euro, zodat de koper uiteindelijk 90% van de vastgestelde marktwaarde zal hebben betaald. Het disconto van tien procent is verantwoord omdat men ook bij gewone verkoop niet noodzakelijk de marktprijs voor het onroerend goed verkrijgt. Hiermee wil de wetgever ook wel een beetje de verkoper sanctioneren voor zijn dwaasheid. De koper en de derde-verkrijger kunnen deze actie instellen zolang de verkoper het vonnis dat hij verkreeg, niet heeft uitgevoerd. Merk op dat de derde zijn vordering tot vrijwaring jegens zijn verkoper behoudt.
Intersentia
81
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
§ 6. VARIA In de vorige paragrafen is hoofdzakelijk aandacht besteed aan het gemene kooprecht. In § 3 werd de Wet Consumentenkoop bestudeerd. Een aantal andere speciale regimes zullen hier nader worden besproken. Zo onder meer verkoop op afbetaling in het raam van de Wet Consumentenkrediet, verkoop op afstand en verkoop buiten de onderneming van de verkoper in het raam van de WMPC, veiling van onverdeelde goederen en openbare verkoop, overdracht van schuldvordering, effectisering en factoring, concessie van alleenverkoop en tot slot kort nog een woord over de internationale koop.
1.
WET CONSUMENTENKREDIET
Zie onder meer: F. Balate en P. Dejemeppe, “Le crédit à la consommation” in V., Traité pratique de droit commercial, Tome 1, Principes et contrats fondamentaux, Waterloo, Kluwer, 2009, p. 683-707; D. Blommaert & F. Nichels, in Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 1994; P. Lettany, Het consumentenkrediet, Antwerpen, Kluwer, 1993; Y. Merchiers (ed.), Consumentenrecht, Brugge, die Keure, 1998; CBR (ed.), Actuele ontwikkelingen in de rechtsverhouding tussen bank en consument, Antwerpen, Maklu, 1994; “Overzicht van rechtspraak privaat bankrecht”, TPR 1999, 1842-1893; E. Terryn (ed.), Handboek Consumentenkrediet in Recht en Onderneming, nr. 20, Brugge, die Keure, 2007.
Consument als slachtoffer Het consumptiekrediet is geen nieuwigheid en dateert al van het einde van de negentiende eeuw. In onze materialistische maatschappij is de laatste jaren echter een en ander ontspoord. Mensen zonder houvast lijken zich meer en meer een persoonlijk heid en identiteit te vormen aan de hand van de voorwerpen die zij aanschaffen. Ik koop, dus ik ben. De bedrijven en vooral de marketingmachines spelen daar gretig op in. Iedereen wordt het hoofd op hol gebracht met allerlei nieuwe gadgets en luxegoederen die dankzij de talloze kredietmogelijkheden binnen ieders bereik lijken te komen. Vrij algemeen wordt aangenomen dat het consumptiekrediet een rol speelt in de ontwikkeling van de conjunctuur enerzijds, en in de ontwikkeling van de economische structuren anderzijds. Liberaliserende of restrictieve maatregelen op het gebied van het krediet kunnen een conjuncturele invloed uitoefenen. In de mate dat zij de vraag naar bepaalde goederen verhoogt, kan de ontwikkeling van de verkoop op afbeta ling een structurele evolutie toelaten, namelijk een vergroting van de dimensie van de bedrijven. 82
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Maar het consumptiekrediet veroorzaakt ook tal van sociale problemen. De koop op afbetaling vermindert de koopkracht van de consument. Immers, naast de prijs moet hij ook een fi ks bedrag aan interesten en soms ook hoge kosten betalen. Bovenal creëert het kopen op krediet een illusie: het alles kunnen aankopen wat men maar wil om sociaal mee te zijn. Merkgoederen, vakanties in verre landen, zonnebanken, sauna’s en veranda’s, iedereen moet het hebben, en wel onmiddellijk, zonder geduldig te sparen. De ballon wordt echter al te vaak brutaal doorprikt en gevolgd door een onzachte landing in een berg van schulden. Onze maatschappij en onze wetgever zouden moeten sleutelen aan de oorzaken van deze sociale drama’s. Strikte reglementering en sanctionering van publiciteitsregels zijn bijvoorbeeld wezenlijk. De overheid treedt nochtans niet op tegen de ontwijkingsmanoeuvres van bv. zgn. familiezenders ten aanzien van de regels op de reclame tijdens kinderprogramma’s. Eerder dan te zoeken naar oplossingen om de oorzaak aan te pakken, houdt de overheid zich bezig met het mitigeren van de gevolgen. De laatste tien jaar worden wij dan ook geconfronteerd met een massale humanisering en victimisering van ons rechtssysteem. Wie schulden heeft, kan daar niets aan doen. Het is niet zijn schuld. Omwille van de humane behandeling wordt dit laatste zeer letterlijk genomen. Aldus hebben wij de verschoonbaarheid van schulden in het faillissementsrecht en de kwijtschelding van schulden in de wetgeving op de collectieve schuldenregeling. De grenzen van onbeslagbaarheid van inkomen en goederen (art. 1408-1412 Ger.W.) zijn zo hoog opgetrokken dat een tweeverdienerskoppel met enkele kinderen tot circa 2500 euro netto inkomen heeft dat niet kan worden in beslag genomen, naast de goederen die onbeslagbaar zijn. Het is niet zijn schuld, het is de schuld van de maatschappij of van wie dan ook, maar zeker niet van de schuldenaar. Wie dacht dat in ons rechtsbestel een principe bestaat dat wie een verbintenis aangaat, deze ook moet nakomen, zou dit inzicht best toch wel even bijstellen. Wet Consumentenkrediet De Wet op het consumentenkrediet probeert dit probleem aan te pakken. Het is een poging om aan de hand van diverse beveiligingsmechanismen en voorzorgsmaatregelen te verhinderen dat een consument zich in een uitzichtloos avontuur stort. Het is een poging om iets te doen aan de oorzaak, in plaats van aan de gevolgen. In 1957 is de Belgische wetgever voor het eerst tussengekomen met de Wet van 9 juli 1957 tot regeling van de verkoop op afbetaling en van zijn financiering (aangevuld door de Wet van 5 maart 1965 en door de Wet van 8 juli 1970). Deze reglementering werd opgeheven en vervangen door de Wet van 12 juni 1991 op het Consumentenkrediet (gewijzigd door de Wet van 24 maart 2003 en de Wet van 13 juni 2010 die in werking zal treden met ingang van 1 december 2010). De verIntersentia
83
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
koop op afbetaling valt onder het toepassingsgebied van deze algemene wet, die ook een reeks andere consumentenovereenkomsten op krediet regelt (financieringshuur, lening op afbetaling, kredietopening, kredietkaarten). De wet is van dwingende aard (art. 4), vanzelfsprekend in het voordeel van de consument. Elk beding dat strijdig is met de bepalingen van de wet of haar uitvoeringsbesluiten is relatief nietig, voor zover het ertoe strekt de rechten van de consument in te perken of zijn verplichtingen te verzwaren. Naast de nietigheidssanctie wordt in de art. 85 e.v. voorzien in een hele reeks andere sancties, waaronder zelfs strafsancties, in geval van over treding van haar bepalingen. Men zou kunnen proberen om de dwingende bepalingen van de wet te omzeilen door formeel geen koopcontract, maar een huurcontract met koopoptie af te sluiten. De Wet Consumentenkrediet heeft dergelijke manoeuvres verijdeld door ook de financieringshuur te regelen in de art. 47-54 (zie Deel II). Toepassingsgebied Niet alle overeenkomsten waarbij een goed op afbetaling wordt verkocht, zijn onder worpen aan de Wet Consumentenkrediet. Daartoe moet de overeenkomst voldoen aan welbepaalde voorwaarden die in de wet worden omschreven. De verkoop op afbetaling wordt in de Wet Consumentenkrediet omschreven als een kredietovereenkomst. De koper is een consument, de verkoper een kredietgever of kredietbemiddelaar. Verkoop op afbetaling is dan elke kredietovereenkomst, ongeacht de benaming of de vorm, die normaal leidt tot de verkrijging van een lichamelijk roerend goed of de levering van een dienst door een kredietgever of kredietbemiddelaar (zie hierna), waarvan de prijs wordt betaald door middel van periodieke stortingen (art. 1, 9°). De consument-koper moet een natuurlijke persoon zijn die het goed aankoopt voor privé-gebruik (art. 1, 1°). Rechtspersonen (vennootschappen, vzw’s) en natuurlijke personen die een goed op afbetaling kopen om te gebruiken voor handels- of beroepsactiviteiten of ambachtelijke activiteiten worden niet beschermd. De kredietgever is elke natuurlijke persoon, rechtspersoon of groep van dergelijke personen die een krediet toestaat binnen het kader van zijn handels- of beroepsactiviteit, met uitzondering van de persoon of van elke groep van personen die een kredietovereenkomst aanbiedt of sluit wanneer deze overeenkomst het voorwerp uitmaakt van een onmiddellijke overdracht of indeplaatsstelling ten gunste van een erkende kredietgever aangewezen in de overeenkomst (art. 1, 2°). In dat laatste geval is er immers sprake van kredietbemiddeling. De kredietbemiddelaar,
84
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
zo bepaalt art. 1, 3° is elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die niet optreedt als kredietgever en die in het raam van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteiten tegen een vergoeding in geld of ander economisch voordeel aan consumenten kredietovereenkomsten aanbiedt of bijstaat bij de voorbereiding van het sluiten van kredietovereenkomsten of namens de kredietgever met consumenten kredietovereenkomsten sluit. Totstandkoming van de kredietovereenkomst Vooreerst is er ten aanzien van de consument een sterke verplichting tot informatie en raadgeving (art. 10-13). Tevens wordt uitdrukkelijk geregeld welke vermeldingen in de kredietovereenkomst moeten voorkomen (art. 14, 17). Bij niet-naleving van deze voorschriften, kan de rechter de nietigverklaring uitspreken, dan wel de verplichtingen van de koper verminderen tot ten hoogste de prijs bij contante betaling, terwijl de koper het voordeel van de beta ling in termijnen behoudt (art. 86). Verzakingsrecht Een sterke bescherming biedt het verzakingsrecht. De consument heeft immers het recht om van de kredietovereenkomst af te zien binnen een termijn van 14 werkdagen te rekenen vanaf de dag van het sluiten van de kredietovereenkomst of de dag waarop de consument de contractuele voorwaarden en de informatie van art. 14 ontvangt (indien die dag later valt dan het sluiten van de kredietovereenkomst). Elk beding dat voorziet in het verval van de termijnbepaling of in een uitdrukkelijk ontbindende voorwaarde is verboden en wordt als niet geschreven beschouwd volgens art. 29, behoudens in twee hypotheses: – De koper heeft tenminste twee termijnen of een bedrag van 20% van de totale prijs op afbetaling niet betaald en hij is zijn verplichtingen niet nagekomen binnen een maand na het ter post afgeven van een aangetekend schrijven tot ingebrekestelling. Die regels moeten aan de consument in herinnering worden gebracht bij de ingebrekestelling. – De consument vervreemdt het goed vóór het betalen van de prijs of gebruikt het goed in strijd met de bedongen voor waarden, terwijl de kredietgever zich de eigendom van het voor werp heeft voorbehouden of er overeenkomstig de regels inzake financieringshuur nog geen eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden.
Intersentia
85
Deel I.
2.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
WET MARKTPR AKTIJKEN
De Wet van 6 april 2010 betreffende de marktpraktijken en consumentenbescherming (hierna WMPC) bevat enkele bijzondere reglementeringen inzake de verkoop van roerende en onroerende goederen, diensten of andere rechten en verplichtingen door een onderneming (d.i. elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft, alsmede zijn verenigingen) aan een consument (d.i. een natuurlijke persoon die, uitsluitend voor nietberoepsmatige doeleinden, op de markt gebrachte producten verwerft of gebruikt). Twee daarvan, de verkoop op afstand en de verkoop buiten de onderneming van de verkoper, vergen enige bijzondere aandacht. Verkoop op afstand Dit is een overeenkomst tussen de verkoper en de consument inzake producten of diensten die wordt gesloten in het kader van een door de verkoper georganiseerd systeem voor verkoop of dienstverlening op afstand, waarbij gebruik wordt gemaakt van een of meer technieken voor communicatie op afstand, tot en met het sluiten van de overeenkomst zelf. Dergelijke techniek impliceert elk middel dat zonder de gelijktijdige fysieke aanwezigheid van de onderneming en van de consument kan worden gebruikt voor de sluiting van de overeenkomst tussen deze partijen (art. 2, 21° en 22° WMPC). Denk bijvoorbeeld aan de postorderverkoop. De WMPC regelt onder meer de informatieplicht ten aanzien van de consument (art. 45-46 WMPC). Ingevolge art. 47 § 1 geniet de consument een herroepingstermijn van veertien werkdagen wanneer aan de informatieverplichting bedoeld in art. 46 § 1 WMPC voldaan is. Indien niet voldaan werd aan de gezegde informatieverplichtingen, geniet de consument een herroepingstermijn van drie maanden. Deze termijnen worden berekend vanaf de dag van de levering van de goederen of, voor de levering van diensten, vanaf de dag waarop aan de informatieverplichtingen van art. 46 § 1 WMPC is voldaan (met een maximum van drie maanden vanaf het sluiten van de overeenkomst). In geval van uitoefening van het herroepingsrecht is de onderneming gehouden tot terugbetaling van de door de consument gestorte bedragen, zonder kosten. Verkoop buiten de onderneming van de verkoper De artt. 58-64 WMPC regelen verkopen die worden gesloten buiten de lokalen van de onderneming. Dit zijn koopovereenkomsten die ontstaan: – ten huize van de consument of van een andere consument, alsook op de arbeidsplaats van de consument;
86
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
– tijdens een door of voor de onderneming buiten haar verkoopruimte georganiseerde excursie (dit is een veel gebruikte truc ten aanzien van senioren); – op salons, beurzen of tentoonstellingen, op voorwaarde dat er ter plaatse geen betaling gebeurt van de totale prijs, en deze hoger ligt dan 200 euro (art. 58 § 1). Art. 59 somt een aantal uitzonderingen op, zoals onder meer de overeenkomsten inzake consumentenkrediet die onderworpen zijn aan de Wet Consumentenkrediet. Het contract moet, op straffe van nietigheid, het voorwerp uitmaken van een geschreven overeenkomst, opgemaakt in zo veel exemplaren als er contracterende partijen met een onderscheiden belang zijn en moet bovendien op straffe van nietigheid een lijst van verplichte vermeldingen bevatten. Tot slot geniet de consument andermaal van een bedenktermijn van zeven werkdagen vanaf de dag na de ondertekening van het contract om alsnog van de aankoop af te zien (art. 61). Met uitzondering van verkopen op salons, beurzen en tentoonstellingen, mag vóór het einde van die bedenktijd generlei betaling of generlei voorschot worden geëist. Vrije beroepen Voortaan definieert de WMPC wie als vrij beroepsuitoefenaar kan worden beschouwd. D.i. elke onderneming die geen koopman is in de zin van art. 1 van het Wetboek van koophandel én die onderworpen is aan een bij wet opgericht tuchtorgaan. Het betreft dus o.m. advocaten, notarissen, architecten, bedrijfsrevisoren en geneesheren. Conform art. 3 § 2 WMPC is deze wet niet van toepassing op de beoefenaars van een vrij beroep, op tandartsen en op kinesisten. Voor hen moet melding worden gemaakt van de reeds aangehaalde Wet van 2 augustus 2002 (B.S. 20 november 2002) betreffende de misleidende en vergelijkende reclame, de onrechtmatige bedingen en de op afstand gesloten overeenkomsten inzake de vrije beroepen.
3.
VEILING EN OPENBARE VERKOOP
Zie onder meer: T. Van Sinay, “Veiling van onverdeelde goederen”, in Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, losbl.; L. Weyts, Notarieel contractenrecht. Verkoop uit de hand. Vrijwillige openbare verkoop, Antwerpen, Kluwer, 1999.
De openbare verkoop kwam al eerder aan bod. Over veiling hebben wij het nog niet gehad. Beide begrippen moeten van elkaar worden onderscheiden.
Intersentia
87
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Veiling Met deze term wordt niet verwezen naar de openbare verkoop van roerende goederen, zoals dat in de volksmond soms gebeurt. In juridische zin is een veiling een verkoop bij opbod van een onverdeeld goed, roerend of onroerend. Het is een oplossing voor een goed dat in onverdeeldheid toebehoort aan meerdere eigenaars (deelgenoten) en dat niet gevoeglijk en zonder verlies kan worden verdeeld (zie art. 1686 B.W.). De veiling is aldus een uitzondering op de algemene regel dat een verdeling van onverdeelde goederen in principe in natura moet gebeuren (art. 827 B.W.). Als Kelly en Ronny samen in onverdeeldheid eigenaar zijn van een appartement en een stuk bouwgrond, dan zou de verdeling van die onverdeeldheid in natura vrij gemakkelijk kunnen gebeuren door aan (de kavel van) Kelly het appartement toe te delen en aan Ronny de bouwgrond. In de mate dat er een waardeverschil bestaat tussen beide kavels, zal diegene die wat meer heeft ontvangen, aan de ander een opleg moeten betalen. Indien Kelly en Ronny echter samen enkel medeeigenaar zijn van het appartement, dan is een verdeling in natura niet mogelijk. Willen zij dan toch uit onverdeeldheid treden (wat het goed recht is van elke deelgenoot, zo wil art. 815 B.W.), dan kan één van hen de ander uitkopen. Kelly krijgt dan het appartement en Ronny ontvangt de helft van de waarde daarvan. Als geen van beiden in het appartement geïnteresseerd is, dan zullen zij de veiling toepassen. Voor een veiling moet de verkoop bij opbod gebeuren (art. 1686 B.W.), maar niet noodzakelijk openbaar. De veiling zou dus ook kunnen worden georganiseerd tussen Kelly en Ronny onderling. Zodra één van de deelgenoten erom vraagt, moeten ook buitenstaanders worden opgeroepen en gebeurt de veiling openbaar (art. 1687 B.W.). Daarnaast schrijft het Ger.W. in een aantal gevallen de openbaarheid van de veiling voor. Gerechtelijke veilingen (zie art. 1211 Ger.W.) zijn eveneens steeds openbaar. Wordt de geveilde zaak aan een derde toegewezen, dan geldt de veiling als een gewone verkoop. Indien het goed daarentegen aan een van de deelgenoten wordt toegewezen, dan wordt de veiling gelijkgesteld met een verdeling. Dit onderscheid heeft belangrijke gevolgen. Krachtens het declaratieve karakter van de verdeling wordt de deelgenoot die het goed verkrijgt met terugwerkende kracht als eigenaar beschouwd (cf. art. 883 B.W.). Vernietiging van de verdeling is mogelijk bij benadeling voor meer dan één vierde (art. 887 B.W.). Fiscaal is slechts een verdelingsrecht van 1% verschuldigd, tegenover een mutatierecht van 10% bij verkoop.
88
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Openbare verkoop Enkel en uitsluitend de notarissen, onder voorbehoud van de rechten van de overheid, zijn bevoegd om over te gaan tot de openbare verkoop van onroerende goederen. Die verkopen kunnen slechts aan de meestbiedende en aan de laatstbiedende gebeuren. Het vrijwillig in openbare verkoop stellen van een goed maakt slechts een oproep tot aanbiedingen uit. Het bod dat uit de zaal komt, is een aanbod dat de verkoper kan aanvaarden of weigeren. Na het uitspreken van het woord “toegewezen” blijft de verkoper, althans bij een vrijwillige openbare verkoop, vrij om zijn toestemming te weigeren tot de verkoop en hij moet hier geen redenen voor geven. De verkoop is dan ook pas voltooid als de verkoper de aangeboden prijs aanvaardt. De openbare verkopen op rechterlijk gezag zijn die verkopen waarin het gerecht dient tussen te komen. Dit is onder meer de verkoop na beslag, verkoop na faillissement, verkoop van onroerende goederen van minderjarigen, verkoop van een onroerend goed dat behoort tot een nalatenschap aanvaard onder voorrecht van boedelbeschrijving of tot een onbeheerde nalatenschap. De verkoop van dergelijke goederen is nauwkeurig vastgelegd in het Ger.W. (art. 1186 e.v. Ger.W.). Hoewel de precieze procedure kan variëren, naargelang van de oorsprong en de oorzaak van de verkoop, zijn sommige regels gemeen aan alle verkopen op rechterlijk gezag. Aldus zijn de vrijwaring voor verborgen gebreken en de vernietiging op grond van benadeling op hen niet toepasselijk. Anderzijds is de vrijwaring voor uitwinning wel van toepassing.
4.
OVERDR ACHT VAN SCHULDVORDERING – EFFECTISERING – FACTORING
Zie onder meer: E. Dirix, I. Peeters, G. Van Haegenborgh & A. Verbeke, Overdracht en inpandgeving van schuldvorderingen, Antwerpen, Kluwer, 1995; E. Dirix, “De vormvrije cessie”, RW 1994-1995, 137-145; R. Feltkamp, De overdracht van schuldvorderingen, Antwerpen, Intersentia, 2005; A. Verbeke, “Vormvrije cessie en bezitloos pand op schuldvorderingen”, T.Not. 1995, 2-43; P. Wéry, X. Dugardin, St. Gilcart & P. de Lhoneux, L’opposabilité de la cession de créance aux tiers, Brugge, die Keure, 1995. In Frankrijk: M. Billiau, La transmission des créances et des dettes, Paris, LGDJ, 2002.
Een schuldvordering is een onlichamelijk roerend goed. Het is louter een rechtsverhouding tussen een schuldeiser en een schuldenaar. Dit onlichamelijke karakter belet niet dat een schuldvordering een belangrijk actief vormt. De verhande-
Intersentia
89
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
ling ervan is cruciaal voor het financieel-economische verkeer. Het B.W. (art. 1689-1695) beschouwt overdracht van schuldvordering als een koop. De regels inzake de tegenwerpbaarheid van de eigendomsoverdracht van een schuldvordering verschillen grondig naargelang de aard van de schuldvordering. – Voor de gewone schuldvorderingen op naam geldt het gemene recht, te vinden in art. 1689 e.v. B.W. Dit werd in 1994 radicaal gewijzigd. Omwille van het grote belang voor de praktijk worden de principes daarvan hierna kort toegelicht. – Voor aandelen op naam geldt de regeling uit het Wetboek van Vennootschappen, met name de art. 235, 250, 253, 254, 463 en 504 W.Venn. – De tegenwerpbaarheid van de overdracht van schuldvorderingen die zijn neergelegd in een waardepapier geschiedt volgens de regels eigen aan het waardepapier. Dit wil zeggen door afgifte, endossement, inschrijving in een register of overschrijving op een rekening. – Afwijkende regimes zijn er voor de overdracht van schuldvorderingen op de Belgische Staat uit hoofde van werken en leveringen, van schuldvorderingen uit een verzekeringspolis, van overdracht van loon en van schuldvorderingen neergelegd in een factuur (endossement). Dit laatste komt hierna nog aan bod bij de bespreking van factoring. Overdracht van schuldvordering in het gemene recht Bij de overeenkomst van overdracht van schuldvordering staan twee partijen ten opzichte van elkaar: de eigenaar van de vordering, die deze overdraagt (overdrager of cedent), tegenover de partij die de vordering overneemt en er aldus de nieuwe eigenaar of titularis van wordt (overnemer of cessionaris). a) Twee soorten van derden Gelet op de specifieke aard van het overgedragen actief, een schuldvordering, worden twee soorten van derden onderscheiden, ten aanzien van wie verschillende regels inzake tegenwerpbaarheid gelden. – Personen die beweren dezelfde vordering te hebben gekocht of in pand te houden, of schuldeisers van de cedent of de cessionaris (die een bepaald recht claimen ten aanzien van de vordering) zijn echte of zakenrechtelijke derden ten aanzien van het cessiecontract. Voor deze derden is het essentieel te weten in welk vermogen de vordering zich bevindt (dit staat tegenover de volkomen derden wier positie niet wordt beïnvloed door de cessie, bv. de schuldeisers van de schuldenaar). – Omwille van de aard van het voorwerp kan de cessie echter niet louter zakenrechtelijk worden benaderd. Een schuldvordering impliceert immers een rechtsverhouding tussen de cedent, schuldeiser uit hoofde van de vorde90
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
ring, en de (gecedeerde) schuldenaar van deze vordering, die ook een derde is ten aanzien van het cessiecontract. Aldus heeft de cessie steeds een verbintenisrechtelijke dimensie. Preliminair aan de rechtsverhouding cedent-cessionaris is er de rechtsverhouding tussen de cedent en de gecedeerde schuldenaar, die precies het voorwerp uitmaakt van de overeenkomst van overdracht. Zo is er sprake van een triangulaire rechtsverhouding. De gecedeerde schuldenaar is ten aanzien van het cessiecontract een speciale derde, met bijzondere belangen die volgen uit de door hem aangegane verbintenissen, kaderend binnen de overgedragen schuldvordering. We zouden hem een verbintenisrechtelijke derde kunnen noemen. Voor de debiteur is het van belang te weten aan wie hij bevrijdend kan betalen en welke excepties hij desgevallend kan inroepen. In de tegenwerpbaarheidsregeling heeft de wetgever terecht deze dualiteit inzake derden erkend en wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen de tegenwerpbaarheid van de cessie ten aanzien van alle derden behoudens de gecedeerde schuldenaar (art. 1690, lid 1, 3 en 4 B.W.) en de tegenwerpbaarheid ten aanzien van de gecedeerde debiteur (art. 1690, lid 2 en 1691 B.W.). Cedent
Cessionaris cessiecontract
Schuldvordering
Gecedeerde schuldenaar
b) Tegenwerpbaarheid ten aanzien van gewone derden Ten aanzien van de echte zakenrechtelijke derden geldt als basisregel dat door het sluiten van de overeenkomst van overdracht, de overdracht of cessie van de schuldvordering tegenwerpbaar is aan alle zakenrechtelijke derden (art. 1690, lid 1 B.W.). In principe kan de cessie worden ingeroepen tegen een derde met een na de cessie verworven recht, zonder dat enige tegenwerpbaarheidsformaliteit moet worden nageleefd. De vormvrije cessie is werkelijkheid geworden. Intersentia
91
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Tevens is de stille cessie mogelijk, daar voor deze tegenwerpbaarheid aan zakenrechtelijke derden niet de minste vorm van publiciteit nodig is, zelfs geen kennisgeving aan de debiteur. Aldus stellen wij vast dat de wetgever de algemene regel inzake tegenwerpbaarheid op een zeer bijzondere manier invult, aan de hand van het begrip “behoren te weten”. De genoemde basisregel leidt er toe dat elke derde vanaf het sluiten van het cessiecontract, zomaar zonder enige vorm van verwittiging of publiciteit, geacht wordt te weten dat dit contract is afgesloten, zodat het aan hem tegenwerpbaar is. Het conflict tussen de cessionaris en een derde (bv. een beslagleggende schuldeiser van de cedent) wordt opgelost volgens de datum van de overeenkomst van overdracht. Indien deze anterieur is aan het beslag, dan is de cessie bij toepassing van art. 1690, lid 1 B.W. aan de beslagleggende schuldeiser tegenwerpbaar. Waar onder het vroegere recht problemen van fraude door antidatering door de tegenwerpbaarheidsvereiste van betekening of erkenning in een authentieke akte vrijwel onmogelijk waren, is dit nu niet meer het geval. Dit betekent natuurlijk niet dat een geschrift niet meer nodig is. De cessionaris zal immers het bestaan van de cessieovereenkomst en de datum daarvan moeten kunnen bewijzen. In burgerlijke zaken geldt daarenboven in elk geval de vereiste van vaste datum (art. 1328 B.W.). Toch zijn er omstandigheden waarvoor de wetgever oordeelt dat zij voldoende bijzonder zijn om de basisregel te doorbreken. In een aantal gevallen zijn bepaalde derden immers zo beschermenswaard dat het uitgangspunt van lid 1 van art. 1690 B.W. niet kan worden volgehouden. Het betreft de dubbele cessie (art. 1690, lid 3B.W.) en de cessie waarbij een schuldeiser van de cedent de betaling te goeder trouw ontving (art. 1690, lid 4 B.W.). Eigenlijk geldt in deze gevallen gewoon de algemene tegenwerpbaarheidsregel, zonder de speciale invulling door de basisregel van het behoren te weten. Immers, bij deze uitzonderingen, zolang de derde tot op het laatste moment (zie verder) te goeder trouw is, d.w.z. geen feitelijke kennis heeft van de (eerdere) cessie, zal de (eerdere) cessie hem niet tegenwerpbaar zijn, omdat hij niet weet en ook niet behoort te weten. De bijzondere invulling van het behoren te weten door de basisregel, met name dat men geacht wordt op de hoogte te zijn vanaf het afsluiten van het cessiecontract, geldt hier dan niet. Indien de cedent dezelfde rechten overdraagt aan verschillende cessionarissen, dan gaat deze cessionaris voor, die er zich te goeder trouw kan op beroepen als eerste de cessie aan de schuldenaar te hebben ter kennis gebracht of als eerste de erkenning van de cessie door de schuldenaar te hebben bekomen (art. 1690, lid 3 B.W.). De hypothese van lid 4 laat ik binnen dit korte bestek buiten beschouwing. De voorrang tussen meerdere overnemers van eenzelfde schuldvordering wordt 92
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
dus niet bepaald volgens de anterioriteit van de datum van hun respectieve overeenkomst van overdracht, maar door de datum van kennisgeving aan (of erkenning door) de gecedeerde schuldenaar (vgl. met art. 1141 B.W.). Hiermee wordt het samenvallen van eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid dat door art. 1690, lid 1 B.W. principieel werd ingevoerd, bij wijze van uitzondering verlaten. De derde die na een eerste cessie van de schuldvordering diezelfde schuldvordering door een tweede overdracht van de cedent heeft verkregen, is een bijzonder beschermde derde aan wie de loutere overeenkomst van overdracht niet kan worden tegengeworpen, op voorwaarde dat hij zelf, te goeder trouw, als eerste de kennisgeving van zijn eigen overeenkomst heeft gedaan of de erkenning daarvan heeft verkregen. Deze goede trouw moet worden beoordeeld op het ogenblik van kennisgeving of erkenning en niet, zoals naar gemeen recht, op het ogenblik dat hij een verworven recht verkrijgt, in casu door het afsluiten van de overeenkomst van overdracht. Zoals reeds aangehaald, betekent dit dus eigenlijk dat de algemene tegenwerpbaarheidsregel van toepassing is op de derde die tot op het laatste moment onwetend is van de eerdere cessie en die, aldus van niets wetend, zelf de moeite doet om enige publiciteit te geven aan het recht dat hij heeft verkregen, door kennisgeving van de cessie aan de schuldenaar. Terecht oordeelt de wetgever dat men ten aanzien van een derde die geen feitelijke kennis heeft van de eerdere cessie en die ijverig zijn eigen rechten door kennisgeving kenbaar maakt, moeilijk kan eisen dat hij behoorde kennis te hebben van de eerdere cessie ingevolge de loutere sluiting van het cessiecontract tussen de contractanten zonder dat daaraan enige publiciteit wordt gegeven. Zo een bijzondere invulling van het behoren te weten is niet aanvaardbaar tegenover een dergelijke derde. c) Tegenwerpbaarheid ten aanzien van de gecedeerde schuldenaar Een bijzondere positie komt noodzakelijkerwijze toe aan de verbintenisrechtelijke derde, de gecedeerde schuldenaar. Hij wordt niet geviseerd in art. 1690, lid 1 B.W. en krijgt een aparte behandeling in art. 1690, lid 2 (waarin de basisregel wordt vastgelegd) en art. 1691 B.W. Ten aanzien van hem geldt het beginsel van het samenvallen van eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid niet. De overdracht is hem in principe slechts tegenwerpbaar vanaf het ogenblik dat deze aan hem werd ter kennis gebracht (door cedent of cessionaris) of door hem werd erkend. De debiteur moet immers weten aan wie hij bevrijdend kan betalen. Het ter kennis brengen dient uitdrukkelijk en formeel te gebeuren aan de gecedeerde schuldenaar. Het moet dus gaan om een individuele kennisgeving aan elke schuldenaar. Een kennisgeving via een persbericht in een aantal kranten volstaat niet. Enkel het feit van de overdracht dient te worden meegedeeld, niet de inhoud van de overeenkomst. De vorm van deze kennisgeving is vrij, hoewel ten Intersentia
93
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
onrechte in de parlementaire voorbereiding wordt geopperd dat een bewijsstuk op papier zou vereist zijn. Praktisch gezien zal een geschreven bewijs natuurlijk meestal wel nodig zijn. Terecht wordt er op gewezen dat het gebruik van een deurwaardersexploot aangewezen blijft indien men alle discussie wenst uit te sluiten. Bovendien blijft de betekening als tegenwerpbaarheidsvereiste nog gelden in bepaalde uitzonderingsgevallen, bv. bij loonoverdracht krachtens authentieke akte en bij overdracht en inpandgeving van schuldvorderingen voor werken en leveringen aan de staat. In andere bijzondere wetgeving wordt een ter post aangetekende brief vereist (bv. art. 26 Wet Consumentenkrediet) of een schriftelijke toestemming van de schuldenaar (bv. art. 72 Wet Landverzekeringsovereenkomst). Zolang er geen kennisgeving of erkenning is van de cessie, en de schuldenaar daarenboven te goeder trouw is, kan en mag de schuldenaar enkel rekening houden met de cedent. Dit is een stille cessie. Partijen hebben een overeenkomst van overdracht afgesloten, maar houden dit stil. De schuldenaar wordt niet op de hoogte gebracht. Daar de cedent in de verhouding tot de schuldenaar diegene blijft met wie formeel moet worden gehandeld, kan de verhouding tussen cessionaris en cedent worden gekwalificeerd als een lastgeving. In voormelde hypothese kan de schuldenaar slechts bevrijdend betalen aan de cedent en is enkel de cedent bevoegd om de schuld te innen of door een derde in zijn naam en voor zijn rekening te laten innen. Indien partijen, bv. bij effectisering (zie hierna), afspreken dat de debiteur (nog) niet op de hoogte zal worden gebracht van de cessie, zullen ook contractuele afspraken worden gemaakt omtrent de inningsbevoegdheid van de gecedeerde vordering. Zo kan worden bepaald dat de cedent de vordering blijft innen en dan de gelden, eventueel tegen inningsvergoeding, afdraagt aan de cessionaris. Effectisering De effectisering van schuldvorderingen illustreert welke belangrijke assets schuldvorderingen uitmaken in het huidige economische verkeer. Overgewaaid vanuit de Verenigde Staten is de effectisering een door de financiële wereld uitgewerkte techniek die een schuldeiser (bv. een bank) toelaat de schuldvorderingen uit zijn actief te herfinancieren. Meestal gebeurt dit door de overdracht van deze vorderingen aan een bijzonder vehikel (een vennootschap voor belegging in schuldvorderingen) die deze aankoop betaalt via de uitgifte van effecten gebaseerd op de overgedragen vorderingen (asset backed). De overdracht van een bepaald pakket aan vorderingen vormt een wezenlijke eerste fase teneinde deze (her)financieringstechniek tot stand te kunnen brengen. De wens om effectisering mogelijk te maken, was de voornaamste reden om in 1994 het gemene recht inzake cessie van schuldvordering te wijzigen. Het was 94
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
immers noodzakelijk om een vormvrije en stille cessie te kunnen doorvoeren, wilden de banken op een kostenefficiënte en klantvriendelijke wijze kunnen effectiseren. Het vroegere gemene recht maakte dit onmogelijk. Factoring Zie onder meer: H. Braeckmans, Factoring. Een juridische analyse, Brussel, Ced.Samsom, 1979; H. Braeckmans, “Overdracht van schuldvordering in het raam van factoring”, in Mélanges offerts à Pierre Van Ommeslaghe, Brussel, Bruylant, 2000, 3-19; Y. Merchiers, “Factoring, kredietverzekering en incassomandaat. Rechtsverhoudingen tussen partijen”, in De overeenkomst vandaag en morgen, Antwerpen, Kluwer, 1990, 1-39.
Een tweede voor de praktijk zeer belangrijke toepassing van de overdracht van schuldvorderingen is factoring. Dit is een contract waarbij een onderneming (leverancier van goederen of diensten), aan een gespecialiseerde instelling (factoringsmaatschappij) zijn (meestal door facturen vertegenwoordigde) schuldvorderingen (op klanten) overdraagt en tegen betaling van een vergoeding een aantal diensten verkrijgt, zoals financiering, insolventiedekking en debiteurenbeheer. De overdrager ontvangt contante betaling van zijn facturen, uiteraard onder aftrek van een disconto, zijnde de vergoeding die de factor aanrekent voor de genoemde diensten. De overdrager moet zich niets meer aantrekken van het beheer van zijn onbetaalde facturen, hij heeft geen risico meer op niet-betaling of insolventie en beschikt onmiddellijk over liquiditeiten. De juridische grondslag voor het verhaal van de factor op de schuldenaar of klant is de overdracht van de schuldvordering door de leverancier aan de factor. Deze overdracht kan gebeuren overeenkomstig art. 1690 e.v. B.W. Voor facturen is er een bijzondere regeling van endossement, vastgelegd in art. 13-16 van de Wet van 25 oktober 1919 betreffende het in pand geven van een handelszaak en het endossement van de factuur. Art. 16 werd door de Wet van 6 juli 1994, die ook de nieuwe regeling voor cessie van schuldvordering invoerde, op vergelijkbare wijze vervangen. De cessie of inpandgeving van de schuldvordering kan tegen derden worden ingeroepen door het loutere endossement van de factuur. Voor het overige zijn ook lid 3 en 4 van art. 1690 B.W. van toepassing. Voor de tegenwerpbaarheid aan de schuldenaar is een schriftelijke kennisgeving van het endossement vereist. In de praktijk gebeurt dit meestal door middel van een kleefbrief of een stempel op de factuur. De kennisgeving moet ook vermelden Intersentia
95
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
dat de schuldenaar vanaf de ontvangst daarvan alleen nog in handen van de geëndosseerde bevrijdend kan betalen.
5.
CONCESSIE VAN ALLEENVERKOOP
Zie onder meer: C. Sunt, “Concessie van alleenverkoop”, in Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, losbl.; M. Willemart, Les concessions de vente en Belgique, Brussel, Story-Scientia, 1988; Y. Merchiers, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, zevende uitgave, 373-375.
Een concessie van alleenverkoop of exclusieve verkoopconcessie is een overeenkomst waarbij de ene partij (concessiegever) zich ertoe verbindt om, voor de duur van de overeenkomst en binnen een bepaald territorium, zijn producten voor voortverkoop uitsluitend aan de andere (concessiehouder) te verkopen. Normaal verbindt de concessiehouder zich van zijn kant tot exclusieve bevoorrading bij de concessiegever. Een verkoopconcessie is dus op zichzelf geen koopovereenkomst, maar een kadercontract op grond waarvan latere koopcontracten zullen worden gesloten. Dit soort overeenkomsten is niet als zodanig gereglementeerd in het Belgische recht. Wel is er de Wet van 27 juli 1961 betreffende de beëindiging van de voor onbepaalde duur verleende concessies van alleenverkoop, die in het bijzonder de concessiehouder beschermt. Omwille van hun onmiskenbaar mededingingsbeperkend karakter zijn er inzake alleenverkoopovereenkomsten belangrijke Europese regels.
6.
INTERNATIONALE KOOP
Onze wereld internationaliseert. Erasmus, internet, goedkope vliegtuig tickets, er zijn tal van oorzaken te bedenken waarom zovelen onder ons linken en banden hebben met het buitenland. Het is dan ook vrij logisch dat er meer en meer koopcontracten worden afgesloten met een internationaal reukje: koper en verkoper zijn gevestigd in verschillende staten, de verkochte zaak moet worden ver voerd van de ene staat naar de andere. Telkens zich in een rechtsverhouding ook maar één internationaal element voordoet, moet de jurist gealarmeerd zijn. Het alarm moet hem of haar de reflex bijbrengen dat het in zo een geval niet voor de hand ligt om zomaar het eigen Belgische recht toe te passen. Hier rijst de vraag naar het internationaal privaatrecht (IPR).
96
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Internationaal privaatrecht Internationaal privaatrecht is verkeersrecht. Elke rechter past zijn eigen verkeersrecht toe. De eerste vraag is dus niet welke regels van IPR moet ik gaan toepassen, maar wel, welk IPR moet ik toepassen. Dit betekent dat je eerst moet uitzoeken welke rechter bevoegd is of bevoegd zou kunnen zijn om over een eventueel geschil te oordelen. Dit is de vraag naar de jurisdictie. Indien er gronden zijn waarop de Belgische rechter zich zou kunnen bevoegd verklaren, dan zal die zijn Belgisch internationaal privaatrecht toepassen. Voor de toepassing van het IPR komt het erop aan om eerst het juiste verkeerspark te kiezen, bv. koop, erfrecht of echtscheiding (kwalificatievraagstuk). In het juiste park aangekomen, moet je gewoon de verkeersbordjes volgen (verwijzingsregels). Die brengen ons bij het materieel toepasselijke recht. Dit is het recht dat op de rechtsverhouding zal worden toegepast en volgens hetwelk het probleem moet worden opgelost. Voor koop wordt verwezen naar het recht dat partijen hebben gekozen (rechtskeuze). Is dit niet gebeurd, dan wijst er een bord in de richting van het recht waarmee de overeenkomst de nauwste band heeft. Voor verbintenissen die voortvloeien uit een overeenkomst gesloten voor 17 december 2009 wordt dit in principe geregeld door het Verdrag van Rome uit 1980. Betreft het verbintenissen uit overeenkomsten gesloten na 17 december 2009, dan is de Brussel I Verordening dd. 17 juni 2008 van toepassing. Een en ander volgt ook uit het nieuwe Wetboek van internationaal privaatrecht, dat op 1 oktober 2004 in werking is getreden. In de art. 96 en 97 wordt de internationale bevoegdheid aangaande verbintenissen geregeld. Het recht van toepassing op contractuele verbintenissen wordt luidens art. 98, § 1 vastgesteld door voornoemd Verdrag. Uniform kooprecht Uniforme regels zetten voor de landen die partij zijn bij een verdrag dat dergelijke regels invoert, het internationaal privaatrecht voor die materie aan de kant. Immers, het IPR zet de verkeersborden uit die je leiden naar het toepasselijke recht. Uniform recht geeft je gewoon de toepasselijke regels. In 1964 kwamen in Den Haag twee verdragen over internationale koop tot stand: het Verdrag houdende een eenvormige wet inzake de internationale koop van roerende lichamelijke zaken (LUVI-verdrag) en het Verdrag houdende een eenvormige wet inzake de totstandkoming van internationa le koopovereenkomsten betreffende roerende lichamelijke zaken (LUF-verdrag). Beide verdragen hadden slechts een gering succes. In de loop van 1980 kwam in Wenen de United Nations Convention on Contracts of the International Sale of Goods tot stand. Dit verdrag is aardig op weg om het toekomstige wereldrecht inzake internationale koop te Intersentia
97
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
worden. België heeft het Weense Koopverdrag geratificeerd. Het trad in werking op 1 november 1997. Het Verdrag regelt de internationale verkoop van roerende zaken tussen handelaars. Het is niet van toepassing op roerende zaken gekocht voor persoonlijk gebruik of voor gebruik in gezin of huishouding, de koop op een openbare veiling, een executoriale of anderszins gerechtelijke verkoop, de koop van effecten, waardepapieren en betaalmiddelen, van schepen en luchtvaartuigen en van elektrische energie (art. 2 van het Verdrag). Het Weense Koopverdrag is voor de praktijk van groot belang. Het omvat (suppletieve) voorschriften betreffende de totstandkoming van het contract, de verplichtingen van koper en verkoper, ontbinding van het contract en overgang van het risico. Het probleem van de eigendomsovergang wordt er niet in geregeld. Dat blijft geregeld door de nationale wet, aangewezen door de verwijzingsregels van het internationaal privaatrecht. Het Weense Koopverdrag en vooral de internationale rechtspraak daarover vormt een bibliotheek op zich en kan verder niet aan bod komen. Inco-terms De Internationale Kamer van Koophandel publiceerde voor het eerst in 1936 internationale regels voor de interpretatie van gebruikelijke handelstermen. Ze zijn gekend onder de naam Inco-terms. Later werden er regelmatig wijzigingen en aanvullingen aan toegebracht; de recentste versie dateert van 2010. Deze Inco-terms worden aangeduid als de “Inco-terms 2010” en treden in werking op 1 januari 2011. De Inco-terms hebben tot doel een reeks internationale regels van suppletieve aard vast te leggen die de interpretatie preciseren van de voornaamste termen die gebruikt worden in koopcontracten met buitenlandse partners. Ze zijn bestemd voor de zakenlui die de zekerheid van de uniforme internationale regels verkiezen boven de onzekerheid die ontstaat door de verschillende interpretaties die aan diezelfde termen in de verschillende landen gegeven worden. Het betreft voornamelijk de verplichtingen van de partijen m.b.t. de verzending en verzekering van de koopwaar, evenals de overgang van het risico (zie reeds in § 3). Eigendomsoverdracht wordt niet geregeld. Voor bepaalde vragen leek het niet mogelijk een absoluut formele regel vast te leggen. In die gevallen preciseren de regels dat de gebruiken van een particuliere handel of van een bepaalde haven beslissend zijn. Dergelijke verwijzingen naar de gebruiken kunnen niet helemaal worden vermeden, maar werden wel tot een minimum herleid. De verpakking bv. wordt door de gebruiken geregeld. 98
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Koop
Vergelijkende tabel drie koopregimes Consumentenkoop
CISG
Toepasselijk recht
Art. 1582-1649 B.W.
Gemene koop
Art. 1649bis-1649octies B.W. (aangenomen ter uitvoering van EG-richtlijn inzake consumentenkoop)
Weens Koopverdrag (UNCITRAL Convention on the International Sale of Goods)
Draagwijdte regelgeving
Algemeen regime koop
Reguleert uitsluitend conformiteit van de verkochte goederen (vrijwaring voor kwaliteit en kwantiteit verkochte consumptiegoederen)
Vrij volledige regeling doch een aantal aspecten zijn niet geregeld 1° Geldigheid overeenkomst 2° Eigendomoverdracht 3° Aansprakelijkheid voor dood of letsel 4° Nalatigheidsinterest 5° Verjaring 6° Betalingsmiddelen 7° Prijsaanpassingclausule; Hardship
voor het overige is gemeen kooprecht van toepassing
Hiervoor blijft nationaal toepasselijk recht belangrijk Toepassingsgebied ratione materiae
Roerende en onroerende, lichamelijke en onlichamelijke goederen
Lichamelijke roerende goederen, met uitzondering van 1° gerechtelijke verkoop 2° elektriciteit 3° water en gas niet markt- klaar gemaakt in bepaalde hoeveelheid of volume
Lichamelijke roerende goederen, met uitzondering van 1° gerechtelijke verkoop 2° elektriciteit 3° veiling 4° effecten, waardepapieren 5° schepen/Luchtvaartuigen
Toepassingsgebied ratione personae
Koper en verkoper zijn natuurlijke persoon of rechtspersoon
Koper is natuurlijke persoon. Verkoper is natuurlijke persoon of rechtspersoon
Koper en verkoper zijn natuurlijke personen of rechtspersoon, beiden gevestigd in verschillende lidstaten van het CISG
Koper en verkoper treden beroepsmatig of niet-beroepsmatig op
Koper treedt niet-beroepsmatig op. Verkoper treedt beroepsmatig op
Koper en verkoper treden beroepsmatig op
Overeenkomsten gesloten na 01/01/2005
Inwerkingtreding in België op 01/11/1997
Regels zijn van dwingend recht ter bescherming van koper
Partijen kunnen toepassing van het CISG geheel of gedeeltelijk conventioneel uitsluiten
Toepassingsgebied ratione temporis Mogelijkheid tot afwijking
Intersentia
Meeste regels zijn suppletief van aard
99
HOOFDSTUK 2 KANSCONTRACTEN Zie onder meer: K. Andries, N. Carette en N. Hoekx, Kansspel. De wettelijke definitie gewikt en gewogen, Brugge, die Keure, 2006; G. Ballon, “Kanscontracten”, in Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, losbl.; J.J. De Smet & M. Callu, De nieuwe kansspelwetgeving, Gent, Story Publishers, 2008; N. Hoekx & A. Verbeke (eds.), Kansspelen in België. Les jeux de hasard en Belgique, Gent, Larcier, 2009; Y. Merchiers, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, zevende uitgave, 345-356; B. Tilleman & A. Verbeke (eds.), Knelpunten Kanscontracten, Antwerpen, Intersentia, 2004; “Overzicht van rechtspraak Bijzondere Overeenkomsten”, TPR 2002, nrs. 862-867 (lijfrente).
§ 1. KENMERKEN Een contract is onder bezwarende titel indien aan elke partij de verplichting wordt opgelegd om iets te geven of iets te doen (art. 1106 B.W.). Een dergelijke overeenkomst is ook wederkerig: de contractanten verbinden zich over en weer jegens elkaar (art. 1102 B.W.). Het contract is vergeldend wanneer elke partij zich verbindt om iets te geven of te doen dat gelijkwaardig is, over en weer. Wanneer dit gelijkwaardige van de prestaties over en weer gelegen is in de kans van winst of verlies, die voor elke partij afhankelijk is van een onzekere gebeurtenis, dan is er sprake van een kanscontract (art. 1104 en 1964 B.W.). De omvang van de prestaties der partijen staat bij een kanscontract niet van meet af aan vast. De vraag of een partij iets verschuldigd zal zijn en hoeveel, hangt af van een onzekere gebeurtenis waar partijen geen greep op hebben. Kanscontracten hebben een wezenlijk aleatoir karakter. De partijen aanvaarden een risico en kunnen niet klagen als het risico voor hen slecht uitpakt. De kans op winst of verlies, dit risico, vormt immers het wezenlijke kenmerk van een kanscontract. Ontbreekt die kans, dan is het contract nietig wegens gebrek aan voorwerp. Ontbreekt die kans, dan is het contract nietig wegens gebrek aan voorwerp. Er zijn tal van kanscontracten. Art. 1964 B.W. somt een aantal op: verzekeringscontract, bodemerij, spel en weddenschap, lijfrente. Bij een brandverzekering voor je woning betaal je jaarlijks een premie om de kans te verzekeren dat je huis afbrandt Intersentia
101
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
of ontploft. Je kan dertig jaar premies betalen, wat een mooi bedrag vormt, zonder daar ooit iets voor terug te zien. Meer nog, bij zo een contract hoop je eigenlijk dat je nooit iets zal terugzien in ruil voor je premie. Een pure overlijdensverzekering is van dezelfde aard. Ik betaal elk jaar een premie in ruil voor een kapitaal van 500.000 euro uit te betalen aan mijn weduwe en zeven kindertjes indien ik overlijd voor mijn emeritaat. Leef ik op dat moment nog, dan zijn alle premies voor niets geweest en strijkt de verzekeringsmaatschappij dankzij mij een mooie winst op. Overlijd ik, dan zullen mijn erfgenamen het kapitaal opstrijken. Ook dit is een kanscontract waarbij ik in principe hoop dat mijn premies geen return zullen krijgen. Hetzelfde met een omniumverzekering voor mijn wagen. Verzekeringscontracten zijn in een gevictimiseerde maatschappij waar het risico een onaanvaardbaar taboe is geworden, van groot belang. Dit is een business op zich die in onze moderne economie een substantiële rol speelt. Terecht vormt het verzekeringsrecht het onderwerp van aparte gespecialiseerde cursussen, zodat wij daar verder niet op ingaan. Ook aan de, ingevolge het verzekeringscontract, in onbruik geraakte bodemerij besteden wij geen aandacht. Dit is een figuur uit het zeerecht, een lening met een zeer hoge interest, zelfs 50%, die evenwel niet moet worden terugbetaald als het schip niet behouden aankomt. Hierna bekijken wij wel het spel en de weddenschap, de lijfrente, en ook tontine en aanwas. De laatste drie zijn veeleer modaliteiten bij andere overeenkomsten.
§ 2. SPEL EN WEDDENSCHAP Het spel is een kanscontract waarbij de onzekere gebeurtenis die bepaalt welke partij moet presteren, een spelactiviteit is, waaraan minstens één contractspartij deelneemt. De weddenschap is een soort spelcontract, waarbij de spelactiviteit het verschillen van mening is, het strijden met tegengestelde opvattingen. In beide gevallen speculeren de contractanten omtrent een onzekerheid die afhankelijk is van toeval. Bij een spel is deze onzekerheid afhankelijk van het gedrag van de partijen zelf, bij een weddenschap meestal van een derde of een toevallig feit. Omdat bij de contractsluiting niet zeker is welke partij moet presteren, zijn spel en weddenschap een kanscontract. De wet staat geen vordering toe voor een speelschuld of voor de betaling van een weddenschap (art. 1965 B.W.). Dergelijke contracten hebben een ongeoorloofde oorzaak. Dit is een regel van openbare orde. De rechtspraak oordeelde dat de vordering vanwege de winnaar nietig is: de verliezer kan de spelexceptie inroepen. Niet enkel het spelcontract zelf, maar ook alle ermee gerelateerde contracten worden door nietigheid aangetast. Aldus is een speelschuld ook niet vatbaar voor
102
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Kanscontracten
schuldvergelijking of schuldvernieuwing en is een zekerheid gesteld tot betaling van een speelschuld ook nietig. Nochtans kan de verliezer niet terugeisen wat hij vrijwillig reeds zou hebben betaald, tenzij er van de kant van de winnaar bedrog, list of oplichting plaatsvond (art. 1967 B.W.). Deze bepaling wordt restrictief uitgelegd: de verliezer kan niet terugvorderen wat hij vrijwillig betaalde, maar wel wat hij tot zekerheid zou in pand hebben gegeven. Een rechtsvordering is wel mogelijk voor spelen die geschikt zijn tot oefening in de wapenhandel, de wedlopen te voet of te paard, de wedrennen met wagens, het kaatsspel en andere soortgelijke spelen waarmee de behendigheid en geoefendheid van het lichaam zijn gemoeid, alsook, sinds 1 januari 2011, voor de kansspelen die zijn toegestaan ingevolge de wet van 7 mei 1999 (art. 1966 B.W.). Toch kan de rechter ook in die gevallen de vordering afwijzen indien hij van oordeel is dat het bedrag buitensporig is. Eén specifieke soort van het spelcontract, namelijk het kansspel, kent ook een uitgebreide strafrechtelijke regeling. Dergelijke spelen, die de goklust aanwakkeren en tot financiële drama’s kunnen leiden, vereisen immers een restrictieve aanpak. Met de Wet van 7 mei 1999 op de kansspelen, de weddenschappen, de kansspelinrichtingen en de bescherming van de spelers probeert de wetgever met een systeem van vergunningen voor kansspelexploitanten en de installatie van een toezichthoudende kansspelcommissie de speelzucht te kanaliseren. De reglementering van het spel moet zich ook op het internationale vlak kunnen uitstrekken: spelen via moderne communicatiemiddelen, zoals het internet, doet nieuwe juridische moeilijkheden ontstaan.
§ 3. LIJFRENTE Zie onder meer: D. Arlie, “La résolution du contrat de rente viager”, RTDC 1997, 855-892, F. Bouckaert, in Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, losbl., 2000; N. Carette, “Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken”, RW 2006-07, 702720; D. Renotte & W. Quirynen, “Lijfrente onder de vorm van een beding ten behoeve van een derde tot vergelding van bewezen diensten”, Jura Falc. 1994-95, 463-490; B. Tilleman, “Lijfrente”, in B. Tilleman & A. Verbeke (eds.), Knelpunten Kanscontracten, Antwerpen, Intersentia, 2004.
1.
KENMERKEN
Lijfrente is een rechtsverhouding waarbij de ene partij (renteplichtige) aan de andere (rentegenieter of rentetrekker) periodiek een bepaalde geldsom (rente-
Intersentia
103
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
termijn) moet betalen gedurende het leven van het lijf, d.i. de rentetrekker of van een aangeduide derde persoon. Hoewel in het B.W. sprake is van een contract, is de lijfrente veeleer een rechtsverhouding, omdat deze niet alleen kan ontstaan uit een overeenkomst, maar ook kan voortvloeien uit een testament, de wet of een rechterlijke beslissing. Zelfs wanneer de lijfrente wordt gevestigd krachtens een overeenkomst, is dit eigenlijk niet echt een bijzonder op zichzelf staand contract, maar een modaliteit van een andere overeenkomst, zoals een verkoop, een lening, een verdeling of een schenking. Als modaliteit bij een schenking of legaat is de lijfrente gevestigd om niet. De wettelijke vormvoorschriften moeten worden nageleefd, bv. de vereiste van notariële akte voor een schenking (art. 1969 en 931 B.W.). De regels van het erfrecht, zoals de inkorting ter bescherming van het reservataire erfdeel (zie hoofdstuk 1, § 1) zijn dan van toepassing (art. 1970 B.W.). Lijfrente kan ook worden gevestigd onder bezwarende titel, dit is tegen betaling van een som geld of tegen afstand van een “geldswaardig” roerend goed of tegen afstand van een onroerend goed (art. 1968 B.W.). Slechts indien de lijfrente onder bezwarende titel is gevestigd, kan er sprake zijn van een kanscontract. Hierna wordt enkel nog aandacht besteed aan de lijfrente onder bezwarende titel.
2.
ONDER BEZWARENDE TITEL
Bij de lijfrente die wordt gevestigd voor een tegenprestatie is er voor beide partijen een risico. De rentegenieter verschaft de renteplichtige een kapitaal of een goed in ruil waarvoor hij (of een derde) gedurende het leven van het lijf rentetermijnen zal ontvangen. De juiste tegenwaarde is onbekend en hangt af van een mensenleven. Er is dus kans op winst of verlies. Men weet immers niet vooraf hoelang het lijf nog zal leven. Lijfrente onder bezwarende titel is daarom een werkelijk kanscontract. Dit aleatoire karakter is essentieel voor het contract van lijfrente onder bezwarende titel. Wanneer de eigenaar van een goed op definitieve wijze dat goed ver vreemdt tegen een lijfrente, dan staat men voor een verkoop (verkoop à fonds perdu). Men heeft te doen met een lening, wanneer een persoon een bepaalde som vervreemdt tegen een lijfrente die tegelijker tijd zal dienen als interest en als amortisatie van het kapitaal. Lijfrente kan ook nog dienen als opleg in een verdeling, om de ongelijkheid van de kavels te compenseren. Voorts kan men een lijfrente vestigen om zich te kwijten van een steunplicht, een natuurlijke verbintenis of een plicht tot schadevergoeding. Naargelang de verrichting waarvan zij een modaliteit vormt,
104
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Kanscontracten
worden de regels van de lijfrente aan de bijzondere regels voor die verrichting toegevoegd. De twee partijen bij een lijfrente die voortvloeit uit een contract zijn de stipulant en de renteplichtige. In het geval van een verkoop van een goed tegen een lijfrente, zal de verkoper stipulant zijn en de koper renteplichtige zijn. De beneficiaris is de rentetrekker, dit is de persoon aan wie de rente wordt betaald. Meestal zal het de stipulant zelf zijn, maar dit hoeft niet. Men kan stipuleren dat de rente aan iemand anders verschuldigd zal zijn. In dat geval is er een beding ten behoeve van die derde-beneficiaris. Voor die derde-rentetrekker is de lijfrente dan een onrechtstreekse schenking (art. 1973 B.W.). De rentevoet wordt vrij bepaald door de contractanten (art. 1976 B.W.). De rentevoet moet echter wel van die aard zijn dat hij aan het contract zijn aleatoire karakter niet ontneemt. Dit is bv. het geval indien de rentevoet zo laag is dat het al op voorhand vaststaat dat de renteplichtige erbij zal winnen, hoe lang het leven van het lijf ook duurt. Kan er dan sprake zijn van vernietiging wegens benadeling? Sommigen nemen dat aan, maar beter is in dat geval te spreken van nietigheid wegens gebrek aan de vereiste onzekerheid, en dus aan voorwerp. Dit zou ook kunnen leiden tot de kwalificatie als vermomde schenking, waardoor de lijfrente dan om niet wordt met alle gevolgen van dien (inbreng en inkorting uit het erfrecht). Voor de betaling van de rentetermijnen kan een zekerheid worden bedongen, bv. een pand of een hypotheek. De termijnen zijn burgerlijke vruchten die verkregen zijn van dag tot dag (art. 1980 B.W.). Bij overlijden zal de rentegenieter dus maar de termijnen optrekken naar evenredigheid van het aantal dagen dat hij heeft geleefd. Neem bv. een jaarlijkse rentetermijn van 50.000 euro. Bij overlijden van het lijf op 1 juli 2010 zal dan maar 25.000 euro voor het lopende jaar 2010 verschuldigd zijn door de renteplichtige. Indien echter contractueel is bepaald dat de rentetermijn op voorhand moet worden betaald, wat in de praktijk meestal het geval is, dan is het recht op de verschenen termijn verkregen vanaf de dag waarop de betaling moest geschieden (art. 1980, lid 2 B.W.). Toegepast op voornoemd voorbeeld was de termijn 2010 ad 50.000 euro begin januari 2010 betaald, zodat het overlijden van het lijf in juli er niet aan afdoet dat dit bedrag voor het volledige jaar 2010 door de rentegenieter is verworven en dient hij daarvan niet de helft terug te geven.
3.
HET LIJF
Het lijf is de persoon op wiens hoofd de rente gevestigd is. De lijfrente geldt immers gedurende een mensenleven. Dit moet in de vestigingsovereenkomst Intersentia
105
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
worden aangeduid. Vaak zal het lijf samenvallen met de rentegenieter (overlevingsrente). Het is echter ook mogelijk om de rente te vestigen op het hoofd van een derde die op het genot van de rente geen recht heeft (art. 1971 B.W.). Het is ook toegelaten om de rente te vestigen op het leven van meerdere personen (art. 1972 B.W.). Dat laatste gebeurt vaak bij echtgenoten of samenwoners, die tegelijk samen ook rentegenieters zijn. In dat geval moet goed worden geregeld wat er gebeurt als één van beiden overlijdt. Welke rechten kan de langstlevende rentegenieter dan nog laten gelden? Moet dan nog slechts de helft van de rentetermijnen worden verder betaald? Of zal de renteplichtige de volle termijn moeten blijven doorbetalen tot aan het overlijden van de rentegenieter? Indien niets is bepaald, zal de rentetermijn worden gehalveerd. Het is echter zeer gebruikelijk om in dat geval aan de lijfrente een andere kans-modaliteit te koppelen, met name een beding van aanwas of terugvalling (zie in § 4) zodat de langstlevende de volledige rentetermijn zal blijven optrekken. De rente loopt slechts zolang het lijf in leven is. De bewijslast daaromtrent rust op de schouders van de rentegenieter. Telkens hij betaling van de rentetermijnen vordert, zal hij dit bewijs moeten leveren (art. 1983 B.W.). Daar het over een feit gaat, kan dit bewijs worden geleverd met alle middelen van recht.
4.
WERKELIJKE KANS OP WINST EN VERLIES
Bij een lijfrente is de onzekere gebeurtenis de datum van het overlijden van het lijf. Indien bij het sluiten van de overeenkomst deze datum met een zekere nauwkeurigheid kan worden voorzien, is toeval uitgesloten. Opdat van een kanscontract sprake kan zijn, moet een werkelijke kans bestaan op winst of verlies. Dat vereist dat er langs beide kanten onzekerheid moet bestaan over wie welke kansen op succes heeft; de rentegenieter om nog lang te leven of de renteplichtige om niet lang meer te moeten betalen. Objectieve zekerheid Om discussies te vermijden of partijen nu al dan niet wisten dat het lijf op het ogenblik van de contractsluiting al dood was of zwaar ziek, voert de wetgever twee regels in waarbij wettelijk en onweerlegbaar wordt vermoed dat er een objectieve zekerheid is omtrent een gebrek aan alea en er dus geen geldig lijfrentecontract is. Het eerste geval is art. 1974 B.W. De vereiste van een werkelijke kans op winst en verlies betekent dat het lijf dat in aanmerking wordt genomen op zijn minst in 106
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Kanscontracten
leven moet zijn op het moment van het sluiten van het contract. De wet bepaalt dan ook dat elk contract van lijfrente, gevestigd op het hoofd van een persoon die al overleden is op de dag van het contract, zonder gevolg blijft. Dat levende lijf moet ook normaal gezond zijn. Nietig is daarom het contract waarbij de rente gevestigd is op het leven van iemand die al was aangetast door een ziekte waaraan hij binnen twintig dagen na de dagtekening van het contract is overleden (art. 1975 B.W.). Voor de toepassing van art. 1975 B.W. moeten de volgende drie voorwaarden vervuld zijn: (1) het lijf is bij het sluiten van het contract aangetast door een ziekte, wat ruim wordt uitgelegd; (2) deze ziekte moet het overlijden hebben veroorzaakt en (3) het overlijden vond plaats binnen de twintig dagen na de dagtekening van het contract. Art. 1975 B.W. is van dwingend recht (volgens sommigen zelfs van openbare orde). De nietigheid kan worden gevorderd door de erfgenamen en/of schuldeisers van de lijfrentegenieter. In de beide gevallen van art. 1974 en 1975 B.W. moet, zoals vermeld, het risico objectief worden bekeken en geëvalueerd. Men dient niet na te gaan of de partijen op het ogenblik van het contract weet hadden van de dood of van de ziekte van de persoon op wiens hoofd zij de rente vestigden. Ook al zou de renteplichtige niets hebben geweten van de ziekte, dan nog is het objectieve feit van het overlijden binnen de twintig dagen voldoende om niet meer van een kanscontract te kunnen spreken. Voornoemde bepalingen zijn de emanatie van het aleatoire karakter van het contract met lijfrente. Deze zijn daarom niet van toepassing indien de rente gevestigd is om niet, daar het in dat geval niet om een kanscontract gaat. Overlijden buiten termijn Wanneer het lijf overlijdt kort buiten de wettelijke termijn van twintig dagen na het sluiten van de overeenkomst, dan ging oudere rechtsleer en rechtspraak er van uit dat het contract geldig was. Men beschouwde de termijn van twintig dagen als een soort van vervaltermijn, om alle discussie over subjectieve onzekerheid uit te sluiten, zodat de nietigheid niet kon worden gevorderd bij een overlijden buiten de wettelijke termijn. Deze termijn van twintig dagen is echter niet meer aangepast aan de huidige stand van de geneeskunde. Terwijl de meest ernstige ziekten vroeger in een aantal dagen resulteerden in een overlijden, leiden de moderne behandelingstechnieken tot een verlenging van het stervensproces. Daarom kan de overeenkomst met lijfrente bij overlijden buiten de termijn van twintig dagen volgens de moderne rechtspraak toch nog worden vernietigd op grond van het ontbreken van het Intersentia
107
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
aleatoire karakter. Ook buiten de wettelijke beperkingen van art. 1974 en 1975 B.W. moet immers altijd de kans op winst en verlies aanwezig zijn. De afwezigheid ervan leidt tot de nietigheid van de overeenkomst, wegens ontbreken van voorwerp. Zo kan de overeenkomst worden vernietigd wegens het ontbreken van kans indien bv. vaststaat dat de slechte gezondheidstoestand van het lijf op het ogenblik van contractsluiting elke kans op winst voor de rentegenieter uitsluit. De rechtspraak is uiteraard zeer voorzichtig om buiten de wettelijke termijn van twintig dagen een dergelijk ontbreken van kans vast te stellen en te aanvaarden dat het contract geen aleatoir karakter heeft.
5.
ONTBINDING
Als een contractueel bedongen zekerheid niet wordt gesteld, dan kan de rentegenieter de ontbinding van het lijfrentecontract vorderen (art. 1977 B.W.). De loutere wanbetaling door de renteplichtige, dit is het niet betalen van de rentetermijnen, geeft de rentegenieter niet het recht om de ontbinding van de overeenkomst te vorderen en aldus terugbetaling van het kapitaal of teruggave van het afgestane goed te verkrijgen (art. 1978 B.W.). Dit is een afwijking van het gemene recht inzake wederkerige contracten, waar het stilzwijgend ontbindend beding altijd geïmpliceerd is. De wet voorziet enkel in de mogelijkheid van dwanguitvoering van de betaling van de termijnen. Aldus vervolgt art. 1978 B.W. dat de rentegenieter dan slechts beslag kan leggen op de goederen van de renteplichtige, en die goederen dan kan doen verkopen en doen bevelen dat uit de opbrengst van die verkoop een voldoende bedrag voor de uitkering van de rentetermijnen wordt belegd. Deze regel is echter niet van openbare orde, noch van dwingend recht. Het contract kan dus een geldige clausule bevatten volgens welke de niet-betaling van de rentetermijnen de ontbinding met zich zal meebrengen, eventueel zelfs automatisch, zonder enige rechtsvordering of ingebrekestelling (uitdrukkelijk ontbindend beding). Vanaf het ogenblik dat het contract ontbonden is, moet elke partij aan de andere alles teruggeven wat zij ontvangen heeft. De partijen moeten immers in dezelfde toestand worden geplaatst als die waarin zij zich bevonden voor het sluiten van de overeenkomst. Dikwijls wordt in het contract, bij wijze van strafbeding, bepaald dat in geval van ontbinding de reeds betaalde rentetermijnen verworven zullen blijven aan de rentetrekker. Een andere vraag is of de renteplichtige, zwetend en nerveus omwille van het perspectief dat hij nog het leven lang van het lijf moet betalen, deze zware last 108
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Kanscontracten
zou kunnen afkopen door nu een lump sum op tafel te leggen. In art. 1911 B.W. wordt bepaald dat de altijddurende rente essentieel aflosbaar is. Dit betekent dat de renteplichtige zich van zijn altijddurende plicht kan bevrijden door afkoop via betaling van een kapitaal of een som ineens. Deze mogelijkheid staat echter niet open bij een lijfrente. Waarom niet? Eenvoudigweg omdat de lijfrente geen altijddurende rente is. De lijfrente loopt maar zolang het lijf in leven is. Zolang dat het geval is, kan de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen ontsnappen. Dat zou ook het aspect kanscontract in gevaar brengen. Deze plicht blijft lopen, zo bepaalt art. 1979 B.W. zeer uitdrukkelijk, hoe lang het lijf ook in leven moge blijven, en hoe bezwarend de uitkering van de rente ook moge zijn geworden. Bekend is de situatie van de Franse notaris die op lijfrente een huis kocht van de zeventigjarige Jeanne die uiteindelijk bijna 120 jaar oud werd, en overigens overleed na de renteplichtige notaris. Partijen mogen er wel anders over beschikken.
6.
KOSTCONTR ACT
Het kostcontract lijkt nogal op de lijfrenteovereenkomst, vermits het eveneens een kanscontract is en eveneens “à fonds perdu” gebeurt. Dit contract wordt echter niet geregeld in het B.W. Het bestaat hierin dat een persoon die van een ander een kapitaal of een goed verkregen heeft, er zich toe verplicht om de vervreemder gedurende diens hele verdere leven te onderhouden, voeden, verzorgen, huisvesten (vgl. kost en inwoon). De regels die eigen zijn aan het lijfrentecontract zijn niet van toepassing op het kostcontract. Aldus blijft het contract geldig indien de vervreemder binnen de twintig dagen na het sluiten van het contract overlijdt aan een ziekte waaraan hij al leed op die datum. In overeenstemming met het gemeen recht kan de vervreemder ook de ontbinding van het kostcontract vorderen in geval van niet-naleving van de verbintenissen door de schuldenaar. Wanneer de schuldenaar overlijdt of wanneer de voortduring van het contract materieel of moreel niet meer mogelijk zou zijn (bv. omdat de partijen niet meer overeenkomen), zal het kostcontract kunnen worden omgezet in een contract van lijfrente.
Intersentia
109
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
§ 4. TONTINE, AANWAS EN TERUGVAL Zie onder meer: J. Bael, “De tontinebedingen en bedingen van aanwas in het licht van het verbod van bedingen betreffende toekomstige nalatenschappen”, in Liber Amicorum Christian De Wulf, Brugge, die Keure, 2003, 3-80; H. Casman, “De tontine en de notariële praktijk. Overeenkomst na verkrijging”, in De notaris met u, nu en morgen, Louvain-laNeuve, Academia/Bruylant, 1992; Y.H. Leleu, “Clause de tontine ou d’accroissement temporaire et renouvelable: une grande complication inutile?”, R.N.B. 2001, 78-90 en 227; D. Michiels, Tontine en aanwas. Tontine et accroissement, Mechelen, Kluwer, 2008; Id., “Tontine et accroissement en 2005”, in Liber amicorum Paul Delnoy, Brussel, Larcier, 2005, 359-424; Id., “De overeenkomst van aanwas tussen samenwonende partners betreffende de gezinswoning in het Vlaamse Gewest”, in Liber amicorum Johan Verstraete, Antwerpen, Intersentia, 2007, 591-656; A. Nijs, “Twee actuele fiscale knelpunten inzake het beding van aanwas”, in B. Tilleman & A. Verbeke (eds.), Knelpunten Kanscontracten, Antwerpen, Intersentia, 2004; A. Verbeke, “Artikel 893 B.W.”, Commentaar Erfrecht, schenkingen en testamenten, Antwerpen, Kluwer, 1992; J. Verstraete, “Stand van zaken van het beding van aanwas en andere contracten tussen samenwonenden”, in L. Weyts, A. Verbeke & E. Goovaerts (eds.), Actualia Familiaal Vermogensrecht, Leuven, UPL, 2003, 27-40.
Ook tontine, aanwas en terugval zijn bedingen die veeleer als modaliteit bij andere overeenkomsten worden gebruikt, dan dat het op zichzelf staande autonome bijzondere overeenkomsten zijn. In het B.W. vinden wij hieromtrent geen regeling terug. Deze modaliteiten zijn nochtans voor de praktijk van zeer groot belang. Zij komen onder meer voor in verkoopcontracten van onroerend goed aan samenwoners, in samenlevingscontracten, in aandeelhoudersovereenkomsten, bij schenkingen door ouders met voorbehoud van vruchtgebruik.
1.
TONTINE
Oorspronkelijk was de tontine een financiële constructie opgezet door verschillende personen waarbij het voordeel afhankelijk is van de voorwaarde van overleven. Zo zette men samen een gemeenschappelijk fonds op met het beding dat deze som vermeerderd met de gekapitaliseerde interesten na een bepaalde termijn verdeeld zou worden onder de op dat moment nog in leven zijnde deelnemers aan het fonds. Volgens het principe van de tien kleine negertjes gaat het ganse fonds naar diegenen die nog overblijven op het afgesproken tijdstip. In zijn actuele technische betekenis komt de tontine vandaag voor als een bijzonder beding bij een verkoopovereenkomst van onroerend goed aan twee personen die als kopers elk de helft verkrijgen maar die willen dat bij overlijden van één van hen de langstlevende eigenaar wordt van het geheel. De nogal gekunstelde techniek van de tontine is in Frankrijk ontwikkeld wegens de strenge rechtspraak van 110
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Kanscontracten
het Franse Hof van Cassatie over het verbod van overeenkomsten over een niet opengevallen nalatenschap. Hoewel dit verbod ook in ons Belgische erfrecht van openbare orde is, wordt het door onze cassatierechtspraak minder strikt ingevuld zodat wij bij ons geen nood hebben aan de technische tontine à la française. Wij kunnen volstaan met toepassing van een aanwasbeding (zie verder). Hoe werkt nu die technische Franse tontine? Verkoper Pierre verkoopt zijn huis aan Emilie en René, met een tontinebeding. Pierre bedingt aldus dat Emilie haar onverdeeld aandeel in het huis verkrijgt onder de ontbindende voorwaarde van haar overlijden voor René en het aandeel van René onder de opschortende voorwaarde van haar overleven op René. Tevens bedingt de verkoper ten aanzien van René dat deze zijn onverdeeld aandeel verkrijgt onder de ontbindende voorwaarde van zijn overlijden voor Emilie en het aandeel van Emilie onder de opschortende voorwaarde van zijn overleven op Emilie. Noteer hierbij dat in Frankrijk, zoals ook bij ons, de voorwaarde terugwerkt zodat bij de vervulling van een voorwaarde de juridische toestand wordt geacht van in het begin altijd zo geweest te zijn. Wat gebeurt er dan bij het overlijden van René, die uiteraard eerst sterft (statistieken leren immers dat de vrouw als sterk geslacht in meer dan drie kwart der gevallen de langstlevende partner is)? Bekijken wij eenvoudig de dubbele voorwaarde waaronder René zijn helft in het huis heeft gekocht. Vooreerst is er een ontbindende voorwaarde voor die helft afhankelijk van zijn overlijden ten voordele van Emilie. Dat is nu gebeurd. De voorwaarde gaat in vervulling zodat de aankoop van die helft met terugwerkende kracht wordt ontbonden. De opschortende voorwaarde van aankoop van het aandeel van Emilie bij overleven op Emilie is zonder voorwerp geworden, daar deze nooit meer in vervulling kan gaan. Kijken wij nu langs de andere kant bij Emilie. De ontbindende voorwaarde dat zij haar helft verliest als zij overlijdt voor René, kan nooit in vervulling gaan. Zij behoudt haar eigen aandeel. De opschortende voorwaarde onder dewelke zij het aandeel van haar partner verkrijgt bij overleven op René gaat nu echter in vervulling, zodat Emilie als langstlevende wordt geacht, vanaf het begin, ook het aandeel van René te hebben verkregen en bijgevolg het huis in zijn geheel en rechtstreeks van verkoper Pierre verkreeg.
2.
AANWAS EN TERUGVAL
De artificiële truc van de tontine (rechtstreeks verkrijgen van de verkoper) is zoals vermeld in ons recht niet vereist. Bij ons wordt meestal gebruik gemaakt van een aanwasbeding. Hoe werkt dit precies? Zelfde voorbeeld als hierboven. Pierre verkoopt zijn huis aan Emilie en René die elk voor een helft aankopen. Niet rechtstreeks met de verkoper, zoals bij een tonIntersentia
111
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
tine, maar intern onder elkaar spreken zij een speciale regeling af, die als bijzondere clausule in de aankoopakte wordt opgenomen. Dit is een aanwasbeding, waarbij zij overeenkomen dat elke deelgenoot het aandeel van de andere deelgenoot verkrijgt onder de opschor tende voorwaarde van zijn overleven. Ook deze voorwaarde werkt retroactief (tenzij contractueel anders bepaald). Indien René overlijdt voor Emilie, dan doet zich het volgende voor. Emilie heeft haar aandeel overgedragen aan René onder opschor tende voorwaarde van haar vooroverlijden. Deze voorwaarde kan nooit meer in vervulling gaan. Zij behoudt dus haar helft. René heeft zijn aandeel overgedragen aan Emilie onder de opschortende voorwaarde van zijn overlijden voor haar. Deze voorwaarde treedt thans in vervulling. Met terugwerkende kracht verkrijgt Emilie deze helft van René, zodat zij vanaf het begin eigenaar is van het ganse goed. Bij een terugvallingsbeding gebeurt net hetzelfde, met dat verschil dat dit niet geldt ten gunste van een deelgenoot, maar ten gunste van een derde die nog geen eigendomsrechten of andere zakelijke rechten heeft op het betrokken goed. Een dergelijk beding komt voornamelijk voor bij beperkte zakelijke rechten zoals vruchtgebruik. Stel dat René het huis koopt in vruchtgebruik en dat de blote eigendom wordt aangekocht op naam van zijn twee kinderen Dylan en Marcella. Bij zijn overlijden komt het vruchtgebruik tot een einde en wast dit krachtens de wet aan bij de blote eigenaars die dan volle eigenaar worden. Deze aanwas kan worden uitgesteld door de werking van een terugvallingsbeding ten gunste van Emilie. Bij overlijden van René krijgt zij dan het vruchtgebruik op de woning. Bij aanwas en terugval moet zeer aandachtig worden gewaakt over de fiscale consequenties op het vlak van de evenredige registratierechten (mutatierecht) en successierechten. Dat zou ons hier evenwel te ver leiden.
3.
ALEATOIR KAR AKTER
Een koop met aanwasbeding is maar een kanscontract in de mate dat er een werkelijk aleatoir karakter aan verbonden is. De alea is gelegen in de gelijke kansen op winst en verlies voor elk der partijen, afhankelijk van een totaal toevallige gebeurtenis. Daartoe is vereist dat er min of meer een gelijkheid qua overlevingskansen bestaat tussen de partijen. In de overlevingstabellen moeten zij een min of meer gelijke levensverwachting hebben, rekening houdend met hun leeft ijd, geslacht en gezondheidstoestand. Een ernstig verschil hieromtrent doet geen afbreuk aan het aleatoire karakter voorzover dit wordt gecompenseerd door een verschil qua inbreng of aandeel in betaling van de prijs. Als René 75 jaar is op het ogenblik van de aankoop en Emilie is 24 jaar, en beiden betalen elk de helft van de aankoopsom, dan kan moeilijk worden beweerd dat een kanscontract voorligt. De kans dat Emilie voor de helft van de prijs het ganse goed verkrijgt, is immers 112
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Kanscontracten
veel groter dan de kans dat René dit krijgt. Er zal dus moeten worden gecompenseerd door Emilie een groter aandeel in de prijs te doen betalen. De rechtspraak zal evenwel kijken naar de concrete omstandigheden van het geval. Zo werd geoordeeld dat een leeftijdsverschil van twintig jaar bij gelijke inbreng toch niet van die aard was om de gelijkheid van kansen in het gedrang te brengen, gelet op de gezondheidstoestand van partijen. Bij ongelijkheid van kansen verliest het aanwasbeding zijn bezwarende karakter. Voeg daar een intentie van vrijgevigheid of animus donandi aan toe en je hebt een schenking. De alea wordt dan niet bedongen omwille van de kans op persoonlijk profijt maar louter met de bedoeling om iemand anders te bevoordelen. Deze animus donandi wordt niet vermoed en moet steeds in concreto worden bewezen. Vaak wordt de omstandigheid dat de aanwas is bedongen tussen samenwonende partners in combinatie met het vooroverlijden van één van hen als toevallige gebeurtenis, beschouwd als een indicatie van een dergelijke intentie. Eerder heb ik al uitgelegd wat het belang is van de kwalificatie als contract onder bezwarende titel tegenover een schenking (zie hoofdstuk 1, § 1). In dit laatste geval moet de overdracht immers bij het overlijden van de overdrager worden gevoegd bij de fictieve hereditaire massa van zijn nalatenschap, zodat op die fictieve massa de rechten van de reservataire erfgenamen, zoals kinderen en langstlevende echtgenoot, kunnen worden berekend. Een transactie die onder bezwarende titel is aangegaan, moet niet worden gevoegd bij die fictieve massa. De reden is duidelijk. Voor een dergelijke transactie is er immers een tegenprestatie geweest, dus een return die in het vermogen van de overledene is teruggekeerd, zodat de reservataire erfgenamen door die transactie niet benadeeld kunnen worden. Het leuke bij een kanscontract is dat die return niet bestaat uit iets tastbaars, maar uit een kans. En als die kans zich niet realiseert, en er dus helemaal niets in het vermogen van de overleden terugkeert, dan wordt dit toch geacht onder bezwarende titel te zijn geweest. De overledene had immers de kans dat er een grotere return zou geweest zijn dan zijn inbreng. Dat er uiteindelijk helemaal geen return is en hij daarenboven zijn inbreng verliest, doet daaraan niets af. Neem de drie gehuwde landbouwerszonen Sjors, Sjim en Sjef, van vergelijkbare leeftijd en gezondheid. Deze broers doen een inbreng van hun onverdeelde aandelen in de agrarische familievennootschap in een gemeenschappelijke onverdeelde pool, en koppelen daaraan over en weer een aanwasbeding. Stel dat Sjors kinderloos overlijdt, moegetergd door zijn vrouw Kelly. Zijn aandeel in de pool zal normaliter vererven naar zijn vrouw. In zijn testament heeft Sjors Kelly echter onterfd. Koele Kelly weet evenwel zeer goed dat zij in het Belgische erfrecht een reservatair erfrecht kan inroepen ten belope van de helft van de nalatenschap in vruchtgebruik. Dat recht kan zij laten gelden ten aanzien van de nalatenschap en bij uitbreiding de fictieve massa. Zonder het aanwasbeding vallen de aandelen Intersentia
113
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
van Sjors in zijn nalatenschap en kan Kelly op de helft daarvan haar vruchtgebruik laten gelden. Niet zo leuk voor Sjim en Sjef. Dankzij het aanwasbeding vallen de aandelen van Sjors nooit in zijn nalatenschap: zij worden immers geacht van in den beginne en van rechtswege toe te behoren aan de andere deelgenoten. Kelly kan de aandelen niet vatten als erfgenaam. In de mate dat de inbreng met aanwasbeding een kanscontract is, kan zij de aandelen ook niet vatten als reservatair. De aandelen gaan immers over naar Sjors en Sjim krachtens een contract onder bezwarende titel, zodat deze niet aan de fictieve massa moeten worden toegevoegd. De enige kans die Kelly heeft, bestaat erin te verkrijgen dat het aanwasbeding als een schenking wordt gekwalificeerd. Deze wordt dan bij de fictieve massa gevoegd waarop Kelly haar reserve kan uitoefenen.
114
Intersentia
HOOFDSTUK 3 DADING Zie onder meer: J. De Gavre, Le contrat de transaction, Brussel, Bruylant, 1967; B. Tilleman, I. Claeys, C. Coudron & K. Loontjes, Dading, A.P.R., Antwerpen, Story-Scientia, 2000; “Overzicht van rechtspraak Bijzondere Overeenkomsten”, TPR 2002, nrs. 10301065.
§ 1. KENMERKEN 1.
VASTSTELLINGSOVEREENKOMST EN DADING
Op de Bondgenotenlaan, kuierend en rustig genietend van alle facetten van een zomerse dag, wordt Joris aangereden door een onstuimige twintiger, Kenneth, op een knalgele bromfiets. Joris is zwaar gewond en zal wellicht voor de rest van zijn leven invalide zijn. Iedereen is het erover eens dat hij niets verkeerd deed en dat de bromfietser aansprakelijk is en de schade moet vergoeden. De kosten voor medische verzorging zijn eenvoudig te bepalen, maar partijen zijn niet in staat nauwkeurig te berekenen hoe groot de totale schade is. Joris zal immers voor de rest van zijn leven verhinderd zijn om zijn gewone werkzaamheden te verrichten. Omtrent de juiste omvang van de rechtsverhouding tussen Joris en Kenneth bestaat dus onzekerheid. Par tijen kunnen aan deze onzekerheid een einde maken door een bedrag overeen te komen dat tot algehele voldoening van het slachtoffer zal dienen. Zo’n overeenkomst is een vaststellingsovereenkomst. Bij een vaststellingsovereenkomst verbinden partijen zich jegens elkaar, ter beëindiging of ter voorkoming van een onzekerheid of een geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt, tot “de vaststelling van de juridische waarheid”. Door een vaststellingsovereenkomst is een tegenbewijs niet meer mogelijk. In beginsel kan men niet meer bewijzen dat de in de vaststellingsovereenkomst gefi xeerde juridische waarheid afwijkt van de werkelijkheid. Vaststellingsovereenkomsten moeten worden onderscheiden van bewijsovereenkomsten, die vastleggen hoe men een bepaalde rechtsverhouding kan bewijzen. Zij wijken daarbij af van de wettelijke bewijsregels. Een bewijsovereenkomst kan soms de facto een vaststellingsovereenkomst uitmaken, wanneer zij een uitsluiting van een tegenbewijs met zich meebrengt. Intersentia
115
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Voor de gemeenrechtelijke vaststellingsovereenkomst bestaat er geen bijzondere wettelijke regeling. Het is een onbenoemd contract. Het algemene verbintenissenrecht (art. 1101-1369 B.W.) is hierop van toepassing. De dadingovereenkomst, daarentegen, is een benoemd contract, onderworpen aan een specifiek wettelijk regime, dat op het eerste gezicht afwijkt van het gemene recht (zie art. 2044-2058 B.W.). Bij nader toezien vormen die zogenaamde afwijkende bepalingen echter in grote mate een herhaling van de gemeenrechtelijke bepalingen inzake verbintenissen, die ook gelden voor de gemeenrechtelijke vaststellingsovereenkomst. Uitzonderingen zijn de vereiste van een geschrift onder de 375 euro (art. 2044, lid 2 B.W.) en de onmogelijkheid om dwaling omtrent het (objectief) recht in te roepen (art. 2052 B.W.). Aldus is de dading een bijzonder specimen van het genus vaststellingsovereenkomst. Kenmerkend voor de dading is dat zij een tussen partijen bestaande rechtsverhouding waarover onzekerheid bestaat, die van die aard is dat partijen hieromtrent een geschil hebben of dreigen te hebben, definitief vastlegt door middel van wederzijdse toegevingen, in de mate dat iedere partij uiteindelijk iets minder claimt dan oorspronkelijk (als het ware “water bij de wijn doet”). Het element wederzijdse toegevingen, dat een constitutief bestanddeel is van de dading, vindt men niet terug in de wettelijke definitie van de dading, vervat in art. 2044, lid 1 B.W. Deze vereiste werd toegevoegd door de rechtspraak om de dading te onderscheiden van eenzijdige rechtshandelingen zoals berusting, afstand van geding of recht en kwijtschelding. Onder het begrip wederzijdse toegevingen vallen onder meer het verzaken aan een aanspraak of aan een vordering of een denkbeeldig substantieel recht. De toegevingen moeten niet gelijk of evenwaardig zijn en impliceren zeker niet dat de gegrondheid van de aanspraken of beweringen van de tegenpartij daarmee worden erkend. Het wordt aangeraden om de wederzijdse toegevingen duidelijk in de overeenkomst te vermelden. De afwezigheid van wederzijdse toegevingen in een dadingovereenkomst resulteert niet in de nietigheid van de dading, maar wel in een herkwalificatie van het contract als een gemeenrechtelijke vaststellingsovereenkomst.
2.
DADING EN ANDERE RECHTSFIGUREN
Dading moet worden onderscheiden van andere figuren die er op gelijken. Enkele voorbeelden: – Kwijtschrift voor saldo van rekening – Een kwijting is een bewijsmiddel van de uitvoering van een overeenkomst. Weliswaar kan degene die de kwijting heeft opgemaakt nog altijd het tegenbewijs leveren dat de kwijting niet is gebeurd. Kwijting is hier dus enkel een vorm van bewijs, geen vaststellingsovereenkomst. Het komt voor dat bij de 116
Intersentia
Hoofdstuk 3. Dading
verbreking van een individuele arbeidsovereenkomst werkgever en werknemer een overeenkomst sluiten nopens de vergoedingen die de werknemer nog moet ont vangen. Dit kan perfect gebeuren onder de vorm van een dading, mits precies wordt aangeduid aan welke rechten en aanspraken werkgever en werk nemer geheel of gedeeltelijk verzaken: mits die afstand (van rechten) of die dading uitdrukkelijk en in van de kwijting onderscheiden bewoordingen wordt bedongen. Zoniet zal de rechter er slechts een “kwijting voor saldo van rekening” in zien waarbij de werknemer geen enkel recht prijsgeeft. – Minnelijke schikking – De minnelijke schikking waardoor de publieke strafvordering wegens een misdrijf vervalt door betaling van een geldsom, die vastgesteld wordt door het Openbaar Ministerie, zoals na verkeersovertredingen, is géén dading. – Bindend advies of bindende derdenbeslissing – Een overeenkomst waarbij de partijen de beoordeling van een feitelijk element aan een derde overlaten en zich onherroepelijk neerleggen bij diens appreciatie (bv. de overeenkomst waarbij na een ongeval het slachtoffer en de verzekeraar van de aansprakelijke in der minne een arts-deskundige aanduiden voor het vaststellen van de graad van invaliditeit van het slachtoffer of de verkoop aan een prijs bepaald door een derde (art. 1592 B.W.)), is evenmin een dading. De par tijen beëindigen met deze overeenkomst als zodanig geen geschil tussen hen. – Arbitrage – De overeenkomst waarbij partijen de tussen hen bestaande betwisting onttrekken aan de gewone rechtsmacht en onderwerpen aan het oordeel van derden, zoals een arbiter, is geen dading. Bij de dading zijn het de par tijen zélf die hun betwisting beslechten.
§ 2. GELDIGHEIDSVEREISTEN De klassieke geldigheidsvereisten voor het aangaan van een overeenkomst (bekwaamheid, toestemming, voorwerp en oorzaak; art. 1108 B.W.) zijn onverminderd van toepassing op een dading. Toch zijn er een aantal bijzonderheden te noteren.
1.
BEKWAAMHEID
Dading is een daad van beschikking: men doet toegevingen over rechten en aanspraken. Daarom moet men om een dading aan te gaan de bekwaamheid hebben om over de voorwerpen die in de dading begrepen zijn, te beschikken (art. 2045, lid 1 B.W.). Minderjarigen, onbekwamen en verkwisters kunnen geen dading aangaan.
Intersentia
117
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
De wettelijke vertegenwoordiger van de minderjarige, ouder of voogd, heeft machtiging nodig van de vrederechter om een dading aan te gaan in naam van de minderjarige (art. 2045, lid 2 B.W. juncto art. 410, § 1, 11° B.W.; zie ook art. 416 B.W.). Een lasthebber heeft een uitdrukkelijke volmacht nodig (art. 1988 B.W.). Ook inzake faillissement en bij collectieve schuldenregeling moeten bijzondere regels in acht worden genomen.
2.
TOESTEMMING
Een dading kan niet worden vernietigd op grond van dwaling omtrent het recht (art. 2052, lid 2 B.W.). Deze bepaling sluit de mogelijkheid uit om zich te beroepen op een dwaling omtrent de objectieve rechtsregels die van toepassing zijn op een geschil. De afwijking van het gemene recht wordt verklaard doordat de partijen in een dadingovereenkomst hun geschil wensen te beëindigen omtrent de rechten waarover zij de vrije beschikking hebben, zonder dat zij zich hierbij hoeven te bekommeren om hun werkelijke rechten. Het is zelfs in de dadingovereenkomst verdisconteerd dat zij zich hieromtrent kunnen vergissen. De rechtsdwaling refereert dus niet aan een dwaling omtrent subjectieve rechten. De onmogelijkheid om een dwaling inzake subjectieve rechten in te roepen, zou immers dwaling inzake een dading totaal onmogelijk maken. Voor het overige zijn de gemeenrechtelijke wilsgebreken van toepassing op de dading (en de gemeenrechtelijke vaststellingsovereenkomst). Men kan zich dus beroepen op een feitelijke dwaling omtrent de persoon of het voorwerp van het geschil (art. 2053 B.W.). Een loutere rekenfout is geen dwaling en moet gewoon worden verbeterd (art. 2058 B.W.). Indien een partij echter een rekenfout heeft gemaakt in de voorafgaande eenzijdige berekeningen (die niet aan de tegenpartij werden overhandigd) op basis waarvan hij besliste om de dading al dan niet aan te gaan onder de gestelde voorwaarden, dan kan deze partij zich niet beroepen op art. 2058 B.W. om de dading aan te passen. Quid indien na het sluiten van een dading de verwondingen van het slachtoffer onver wachts verergeren of nieuwe gevolgen verschijnen die onbekend en onvoorzien waren bij het sluiten van de dading? Is de verzekeraar een bijkomende vergoeding verschuldigd? Dit zal niet het geval zijn indien de dading zonder bedrog werd aangegaan en het duidelijk de bedoeling van partijen was om een dading te sluiten voor álle gevolgen, tegenwoordige en toekomstige, bekende en onbekende, van het ongeval. Dwaling omtrent de ernst of het quantum van de schade waaromtrent een dading werd gesloten, wordt meestal niet geacht de zelfstandigheid
118
Intersentia
Hoofdstuk 3. Dading
van de zaak, die het voorwerp is van het geschil, te betreffen. Dit kan wel het geval zijn bij een dwaling omtrent de aard van de schade. Conform het gemene recht kan een dading (evenals een gemeenrechtelijke vaststellingsovereenkomst) ook worden vernietigd op grond van bedrog of geweld (art. 2053 B.W.). Dit is zo wanneer de kunstgrepen, door een partij aangewend, van die aard zijn dat de andere partij zonder deze kunstgrepen de dading niet zou hebben gesloten (zie over bedrog ook in hoofdstuk 1). Onder bedrog valt onder meer het misleiden en exploiteren van de zwakheid van de tegenpartij bij het sluiten van een dading. Een verzekeringsmaatschappij die rechtstreeks met het slachtoffer een dading afsluit, om zo te vermijden dat het slachtoffer zich door een raadsman zou laten bijstaan, maakt zich schuldig aan bedrog. Dit is des te meer het geval wanneer de maatschappij weet dat een bepaalde advocaat de belangen van het slachtoffer behartigt en wanneer blijkt dat het slachtoffer de deskundigheid mist om alleen de juridische draagwijdte van de dadingovereenkomst te begrijpen. Onder geweld valt het uitoefenen van een ongeoorloofde dwang om een dading te doen sluiten. Het dreigen met een rechtsmiddel of procedure om een dading af te dwingen, maakt in dit opzicht niet ipso facto geweld uit. Dit is wel het geval wanneer een dergelijke dreiging een rechtsmisbruik uitmaakt. Tot slot is er benadeling. Overeenkomstig het gemene recht (art. 1118 B.W.) kan men volgens art. 2052, lid 2 B.W. niet opkomen tegen een dading uit hoofde van benadeling. Een uitzondering hierop ligt vervat in art. 888 B.W. In lid 1 lezen wij dat de vordering wegens benadeling toegelaten is tegen elke handeling die ten doel heeft de verdeling van een nalatenschap te vorderen, ook al zou die handeling een dading genoemd zijn. Een dading aangegaan over betwistingen die de verdeling voorafgaan, zoals bv. de geldigheid van een testament, is niet vatbaar voor vernietiging wegens benadeling, tenzij de dading zeer nauw verbonden is met het ophouden van de onverdeeldheid. De dading aangegaan na de verdeling over werkelijk bestaande zwarigheden komt evenmin in aanmerking voor vernietiging wegens benadeling.
3.
VOORWERP
Het voorwerp van de dading is de inhoud van het contract, met name de diverse geschilpunten en de toegevingen daarover. Dit voorwerp moet bestaan, bepaald of bepaalbaar, mogelijk, wettelijk en in de handel zijn. Aldus kan een dading worden afgesloten over toekomstige geschillen, over de burgerlijke gevolgen van een misdrijf (art. 2046 B.W.), over een rechtsvordering tot vergoeding van de schade door een fout veroorzaakt (zie inleiding), over de rechten en plichten tussen exechtgenoten in voorbereiding van een echtscheiding door onderlinge toestemming (regelingsakte). Met betrekking tot rechten van openbare orde kan geen Intersentia
119
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
dading worden gesloten. Zo is een dading betreffende betwistingen die de staat van de persoon raken nietig, behoudens inzake de vermogensrechtelijke gevolgen, zoals het wettelijke genotsrecht of de voogdijrekening.
§ 3. VORM EN BEWIJS Dading is een consensueel contract en kan dus perfect bestaan zonder een geschrift. De tekst van art. 2044, lid 2 B.W. betreft enkel het bewijs van de dading. In afwijking van het gemene recht is een geschrift ook vereist voor zaken beneden de 375 euro. Dit betekent dat ook beneden dat bedrag het bewijs van de dading niet kan worden geleverd met getuigen en vermoedens. Oude cassatierechtspraak (25 april 1844) aanvaardt getuigen en vermoedens wel ter aanvulling van een begin van schriftelijk bewijs, hoewel dit sterk wordt bekritiseerd. De eed en de bekentenis zijn echter wel steeds toegelaten. De bekentenis moet uitgaan van een van de partijen zelf of hun bijzondere gevolmachtigde. De dading vormt (in tegenstelling tot een vonnis) op zich geen uitvoerbare titel, wanneer de overeenkomst enkel door de partijen is vastgelegd. Dit is wel het geval wanneer de dadingovereenkomst opgetekend werd door een openbaar ambtenaar in een authentieke akte, hetzij door een notaris, hetzij door de rechter in een zogenaamd akkoordvonnis. Een akkoordvonnis houdt in dat de partijen die een geschil voor de rechter gebracht hebben, beslissen dit geschil hangende een procedure te beëindigen door wederzijdse toegevingen.
§ 4. INTERPRETATIE Dadingen worden restrictief uitgelegd. Dat is logisch gelet op de afstand van rechten die er vaak in voorkomt. Het is de feitenrechter die op onaantastbare wijze de concrete draagwijdte van de dading zal beoordelen, rekening houdend met de intentie van partijen en de omstandigheden waaronder zij hebben gecontracteerd. In verband met de interpretatie van het voorwerp van de dading bevat de wet twee interpretatieregels. Deze wetsartikelen vormen in feite een bijzondere toepassing van art. 1156 en 1163 B.W. en herhalen enerzijds dat de (werkelijke) wil van de partijen voorrang heeft op de uitgedrukte wil (art. 2049 B.W.) en anderzijds dat overeenkomsten – zeker die welke een afstand tot voorwerp hebben – tussen partijen restrictief moeten worden geïnterpreteerd (art. 2048 B.W.). Aldus blijven dadingen in elk geval beperkt tot hun voorwerp: indien daarin afstand wordt gedaan van alle rechten, vorderingen en eisen, dan geldt dit enkel voor wat betrekking heeft op het geschil dat tot de dading aanleiding gaf (art. 2048 120
Intersentia
Hoofdstuk 3. Dading
B.W.). De dading regelt slechts de daarin begrepen geschillen, zoals door partijen bedoeld en in algemene of bijzondere bewoordingen uitgedrukt, dan wel zoals afgeleid als een noodzakelijk gevolg van hetgeen is uitgedrukt (art. 2049 B.W.). Deze beperktheid blijkt ook uit de tekst van art. 2050 B.W. Indien iemand een dading sloot omtrent een recht dat hem uit eigen hoofde toebehoorde en hij verkrijgt daarna van een ander een dergelijk recht, dan is hij met betrekking tot dit nieuw verkregen recht niet gebonden door de vroegere dading.
§ 5. GEVOLGEN Wie een dading aangaat, kan alleen maar zichzelf verbinden. Conform art. 1165 B.W., bepaalt art. 2051 B.W. dat een dading aangegaan door één van de belanghebbenden geenszins de overige belanghebbenden bindt en evenmin door hen kan worden ingeroepen. De verzekeraar is als zodanig niet de lasthebber van de verzekerde. Hij verbond zich tot de dekking van het verzekerde risico en beslist slechts over zijn eigen belangen. De dading aangegaan door de verzekeraar met het slachtoffer zonder akkoord van de verzekeringnemer, bindt deze laatste niet. Hieruit volgt dat de derde de dading niet zonder meer kan inroepen tegen de verzekerde, die zijn aansprakelijk heid nog kan betwisten en zijn eigen schade desgevallend kan terugvorderen. Wanneer de verzekeraar een regresvordering instelt tegen de verzekerde, kan hij zich niet zonder meer op de dading beroepen. De verzekeraar zal het volledige bewijs van de aansprakelijkheid van de verzekerde, evenals van de omvang van de veroorzaakte schade moeten leveren. De partijen bij de dading moeten de overeenkomst, die de dading is, eerbiedigen en uitvoeren. Partijen zijn in negatieve zin gehouden niet meer terug te komen op het oude twistpunt en in positieve zin verplicht om de bedingen van de dading uit te voeren. De extinctieve werking van de dading impliceert dat par tijen op hun vroegere rechtsverhouding niet meer kunnen terugkomen en zich in de toekomst uitsluitend te gedragen hebben volgens de aangegane dading. Dading betekent geen oude koeien uit de gracht halen. Komt een partij terug op het oude twistpunt, dan kan de tegenpartij de dadingsexceptie inroepen, zoals een exceptie van rechterlijk gewijsde. De dading heeft tussen de partijen immers kracht van gewijsde in de hoogste aanleg (art. 2052, lid 1 B.W.). Komt een partij zijn verbintenissen niet na, dan kan eventueel een beroep worden gedaan op een contractueel geregeld schadebeding (art. 2047 B.W.). Het wordt niet betwist dat de ontbinding van de dadingovereenkomst kan volgen uit een uitdrukkelijk ontbindend beding. Minder evident was evenwel de toepassing van
Intersentia
121
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
het stilzwijgend ontbindend beding van art. 1184 B.W. Velen meenden dat dit delicaat is omdat dan de oude twistpunten herleven. In die opvatting zou bij nietnakoming niet de ontbinding, maar slechts de dwanguitvoering tot de sanctiemogelijkheden behoren. In een arrest van 6 april 1977 besliste het Hof van Cassatie evenwel dat wanneer één van de partijen zijn verbintenis niet nakomt, de andere inderdaad de ontbinding van de dading mag vragen op grond van art. 1184 B.W. en de oorspronkelijke betwisting aan de rechter mag voorleggen. De rechtspraak aanvaardt vrij algemeen dat de dading declaratief is en niet translatief. Dit houdt in dat partijen hebben willen vaststellen dat hun rechtstoestand ab initio is geweest zoals zij deze in de dading hebben vastgelegd. Aldus past de dading niet goed onder de titel van dit eerste deel, overeenkomsten inzake de overdracht van eigendom. Bij een dading wordt geen eigendom overgedragen, maar vastgesteld, gedeclareerd of verklaard dat de eigendomsverhouding altijd zo geweest is. Aldus kan een dading niet worden ingeroepen als rechtmatige titel voor de verjaring van tien of twintig jaar (art. 2265 B.W.) en brengt deze geen verplichting mee tot vrijwaring van de erkende rechten. Het voorgaande is enkel van toepassing indien bij de dading betwiste zaken worden afgestaan. Een translatief of eigendomsoverdragend karakter zal toch aan een dading worden toegekend indien een partij daarbij zaken afstaat die buiten de betwisting vallen, zodat er nieuwe rechten ontstaan voor de tegenpartij.
122
Intersentia
OEFENINGEN DEEL I OEFENING 1 De heer en mevrouw Decock hebben zichzelf voor hun 20ste huwelijksverjaardag getrakteerd op de aankoop van een Iraans tapijt bij een Kortrijkse tapijtenhandelaar op 25 november 2009. Hierbij kregen ze een bewijs van oorsprong. Het echtpaar eiste en verkreeg tevens een attest voor de verzekeraar waarin de specifieke kenmerken van het tapijt formeel werden gewaarborgd: handgeknoopt, plantaardig gekleurd en een knoopdichtheid van 500.000 knopen/m2. Helaas, een expert van de verzekeringsmaatschappij stelt op 25 februari 2010 vast dat het tapijt synthetisch gekleurd is en slechts een knoopdichtheid heeft van 375.000 knopen/m2. Hierdoor verliest het tapijt veel van zijn waarde. In plaats van 17.000 EUR die het echtpaar betaald heeft, blijkt het slechts 6.000 EUR waard te zijn. Kunnen de heer en mevrouw Decock de verkoper aanspreken in maart 2010? Wat kunnen ze verkrijgen?
Oplossing Er is een probleem met de geleverde zaak: ze is gebrekkig. De oplossing vraagt een redenering in drie stappen. Stap 1: Welk regime? Het betreft de aankoop van een roerend lichamelijk goed na 1 januari 2005, door een natuurlijke persoon voor particuliere doeleinden van een professional. We hebben dus te maken met een consumentenkoop. Stap 2: Zijn de voorwaarden om de bepalingen betreffende de levering m.b.t. de consumentenkoop toe te passen voldaan? • Conformiteit? Het goed is niet in overeenstemming met de door de verkoper gegeven beschrijving ervan en bezit niet de eigenschappen van goederen die de verkoper aan de consument als monster of als model heeft getoond (art. 1649ter, § 1, 1° B.W.).
Intersentia
123
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
• Anterioriteit Het gebrek manifesteert zich binnen een termijn van zes maanden na de levering. De anterioriteit wordt dus vermoed (art. 1649quater, § 4 B.W.). • Waarborgtermijn De verkoper is enkel aansprakelijk wanneer het gebrek zich voordoet binnen twee jaar vanaf de levering (art. 1649quater, § 1 B.W.). Het gebrek wordt na drie maanden vastgesteld. • Meldingstermijn Indien een meldingstermijn werd afgesproken tussen de partijen, moet de koper binnen de afgesproken termijn de niet-conformiteit melden aan de verkoper. Hier werd echter geen meldingstermijn bedongen. De heer en mevrouw Decock hoeven dan ook geen melding te maken binnen een bepaalde termijn. • Verjaringstermijn De heer en mevrouw Decock moeten vorderen binnen het jaar na het ontdekken van het gebrek (art. 1649quater, § 3 B.W.). Dus in principe voor 25 februari 2011. De vordering kan echter niet verjaren vóór het verstrijken van de waarborgtermijn (25 november 2011). Ze zijn dus ruimschoots op tijd. Alle voorwaarden zijn voldaan om op grond van de regels m.b.t. de consumentenkoop een vordering in te stellen. Stap 3: Welke remedies? De heer en mevrouw Decock kunnen kosteloze vervanging van het tapijt vragen (art. 1649quinquies, § 2 B.W.). Herstel lijkt hier moeilijk. Enkel indien vervanging onmogelijk is, kan ontbinding of prijsvermindering worden gevraagd (die remedies zijn subsidiair: art. 1649quinquies, § 3 B.W.).
OEFENING 2 NV Ski-action baat een overdekte skipiste uit. Ski-action koopt in dat verband onder meer skimatten bij NV Ski-Mat. Na enige maanden gebruik blijkt evenwel dat de skimatten geen weerstand bieden aan het gebruikelijke UV-licht in de hall, waardoor ze ongelofelijk snel verslijten. Kan NV Ski-action de leverancier aanspreken? Wat kan ze verkrijgen?
124
Intersentia
Oefeningen deel I
Oplossing Het betreft een probleem met de geleverde zaak, ze is gebrekkig. De oplossing vraagt een redenering in drie stappen. Stap 1: Welk regime? Het betreft een verkoop tussen twee professionals. De goederen worden niet aangekocht voor particuliere doeleinden. De regels m.b.t. de consumentenkoop zijn dus niet van toepassing. Er moet worden gevorderd op grond van de gemeenrechtelijke vrijwaring voor verborgen gebreken. Stap 2: Zijn de voorwaarden voor de vrijwaring voor verborgen gebreken voldaan? • Gebrek Het gebrek, de vermindering van de weerstand, maakt de zaak ongeschikt voor het gebruik waartoe NV Ski-action haar bestemt (ondergond in een skipiste). De voorwaarde van art. 1641 B.W. is voldaan. • Verborgen Het gebrek was niet zichtbaar en NV Ski-action was er niet van op de hoogte. NV Ski-action is wel een gespecialiseerde koper, die meer kent van skimatten dan een particulier, maar dit gebrek kon echt enkel worden ontdekt na gebruik van de zaak. • Ernstig Het gebrek lijkt voldoende ernstig, aangezien een normaal, langdurig gebruik van de matten onmogelijk wordt. De rechter oordeelt of het gebrek voldoende ernstig is. • Anterioriteit NV Ski-action zal moeten bewijzen dat het gebrek (in de kiem) bestond op het ogenblik waarop het risico wordt overgedragen aan de koper. Bepaalde rechtspraak hanteert echter een vermoeden van anterioriteit bij normaal gebruik van de zaak. • Termijn De vordering moet worden ingesteld binnen een korte tijd, te beoordelen naar de aard van het gebrek, en de gebruiken van de plaats van verkoop (art. 1648). De rechter zal oordelen of NV Ski-action tijdig haar vordering heeft ingesteld.
Intersentia
125
Deel I.
Overeenkomsten inzake overdracht van eigendom
Gesteld dat NV Ski-action vordert binnen een korte termijn en de anterioriteit van het gebrek kan bewijzen, zal de leverancier moeten vrijwaren. Stap 3: Welke remedies? NV Ski-action mag kiezen tussen teruggave van de matten of behoud ervan met prijsvermindering. Bij teruggave krijgt hij de volle prijs en de door de koop veroorzaakte kosten terug. Vervanging of herstel zijn niet mogelijk. NV Ski-action zal ook een volledige schadevergoeding kunnen vragen. Enkel de verkoper te kwader trouw (d.i. de verkoper die het gebrek kende) is immers een volledige schadevergoeding verschuldigd (art. 1645 BW). Aangezien NV Ski-Mat een gespecialiseerde verkoper is, wordt hij vermoed te kwader trouw te zijn. Wil NV Ski-Mat dat vermoeden weerleggen, dan moet hij aantonen dat hij werkelijk geen kennis kón hebben van het gebrek.
OEFENING 3 a) Dries en Karolien, een jonggehuwd koppel, besluiten een frituurtje te openen. Na enkele jaren, eind 2009, is de friteuse die zij in de frituur gebruikten, dringend aan vervanging toe. Dries koopt een nieuw toestel, met de meest moderne snufjes uitgerust, en verkoopt dezelfde dag nog het oude toestel aan Jan, die, nadat zijn rechtenstudies op niet veel uitdraaiden, een frituur wil openen. Na nog geen vier maanden gebruik begeeft het oude toestel het. Kan Jan van Dries en Karolien de herstelling van het goed verkrijgen, evenals vergoeding van alle schade (zoals gederfde winst)? b) Alsof alle tegenslag van de wereld op Dries en Karolien terechtkomt, blijkt de nieuwe friteuse na een vijftal maanden gebruik niet voldoende meer te warmen, waardoor de kwaliteit van de frietjes navenant is. Na de problemen dadelijk en uitdrukkelijk te hebben gemeld aan de verkoper en na wat heen en weer geschrijf dat onder de noemer onderhandelingen zou kunnen vallen, besluiten ze een procedure tegen de verkoper op te starten. Welke vorderingen (en op welke grondslag) kunnen (thans) worden ingesteld? c) Op 2 februari 2010 kocht Dries voor Karolien een nieuwe wasmachine. Een vervroegd valentijnsgeschenk. Alsof de pech hen blijft achtervolgen, begaf deze wasmachine van Karolien het al op 16 februari 2010. Welke vorderingen (en op welke grondslag) zouden Dries en Karolien tegen de verkoper, NV Hugo te Traag, kunnen instellen? d) Kan de producent van de wasmachine, NV Zanetti, ook rechtstreeks worden aangesproken?
126
Intersentia
Oefeningen deel I
e) Stel dat de wasmachine vijf jaar goede dienst bewees, doch dan om onverklaarbare reden dienst weigerde. Zouden Dries en Karolien dan enige vordering tot herstel van de machine kunnen instellen? Quid met de bewijslast?
OEFENING 4 De heer Lenaerts besluit om zijn villa op het platteland te verkopen. Hij stapt naar een immobiliënkantoor en geeft hen de opdracht een koper te zoeken en de villa te verkopen. Zeer snel geraakt de villa verkocht. De kopers wilden per se het goed kopen, ondanks de waarschuwingen van de vastgoedmakelaar voor de mogelijke termieten in het gebinte van het dak. Een tweetal jaren na de aankoop van de villa, stort het dak in ingevolge die termieten. De kopers willen schadevergoeding. Kan dit? Wie kunnen zij aanspreken? Op welke grond?
OEFENING 5 Marie koopt een huis van Esther. Na ondertekening van het compromis blijkt dat Esther mede-eigenaar is van die woning, samen met haar boer Björn. Marie voelt zich gefopt. Wat kan zij doen?
OEFENING 6 a) Toon aan hoe “constructive notice” een rol speelt voor de tegenwerpbaarheid van de verkoop van een machine tussen verkoper A en koper B, ten aanzien van C die een schuldeiser is van A. b) Als het in voorgaande vraag over verkoop van een stuk grond gaat, wat is dan het belang van de exceptie van overschrijving voor C? Leg uit onder welke voorwaarden hij zich daar op kan beroepen. c) A koopt een tv van winkelier B, met beding van eigendomsvoorbehoud. Daarna verkoopt A zijn tv door aan C. Is C dan eigenaar van die tv?
Intersentia
127
DEEL II OVEREENKOMSTEN INZAKE GENOT VAN EIGENDOM
HOOFDSTUK 1 HUUR Zie onder meer: G. Benoît, I. Durant, P.-A. Foriers, M. Vanwijck-Alexandre en P. Wéry (eds.), Le droit commun du bail, Brussel, La Charte, 2006; N. Bernard e.a., Le bail: actualités et dangers, Louvain-la-Neuve, Anthemis, 2009; M. Dambre, B. Hubeau en S. Stijns (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, die Keure, 2006; M. Dambre, De huurprijs, Brugge, die Keure, 2009; M. La Haye en J. Vankerckhove, “Le louage des choses. Les baux en général”, Les Novelles, VI, Brussel, Larcier, 2000; N. Hoekx en A. Verbeke (eds.), Knelpunten Pacht, Antwerpen, Intersentia, 2008; Y. Merchiers, “Le bail en général”, Répertoire Notarial, VIII, Brussel, Larcier, 1997; A. Verbeke (ed.), Knelpunten Huur, Antwerpen, Intersentia, 2003; Le bail: questions diverses, CUP, Luik, Formation Permanente, 1999; “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere Overeenkomsten”, TPR 2002, nrs. 174-293; Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, losbl.
§ 1. KENMERKEN 1.
ALGEMENE KENMERKEN
Huur van goederen is een contract waarbij de ene partij (de verhuurder) zich verbindt om de andere partij (de huurder) het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijs (art. 1709 B.W.). Het is een consensueel contract, wederkerig en onder bezwarende titel, in principe niet intuitu personae, met opeenvolgende prestaties, waarbij tijdelijk persoonlijke vorderingsrechten op een goed worden verleend. De huurder verkrijgt dus geen zakelijk recht op het goed, wat zijn positie ten aanzien van derden zwakker maakt dan bv. een vruchtgebruiker, die levenslang een recht heeft om de zaak te gebruiken en er van te genieten als een eigenaar. Wie een recht heeft op de zaak zelf, staat sterker dan wie louter een vorderingsrecht heeft. In het laatste geval is men immers gewoon een schuldeiser die bij niet-nakoming schadevergoeding zal kunnen eisen, maar geen rechten kan laten gelden ten aanzien van de zaak zelf. Praktisch bekeken kan echter niet worden ontkend dat de rechten van een huurder ook vrij sterk kunnen worden uitgebouwd, bv. aan de hand van een contract van levenslange huur dat op het hypotheekkantoor wordt overgeschreven.
Intersentia
131
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Zowel onroerende goederen zoals een huis, appartement of garage, als roerende goederen, zoals een wagen of avondkledij, kunnen worden verhuurd (art. 1713 B.W.). Tevens kunnen rechten worden verhuurd, bv. jacht- en visrechten. Alle goederen die in de handel zijn, kunnen worden verhuurd (art. 1128 B.W.). Uitzonderingen zijn onder meer het zakelijke recht van gebruik en bewoning (art. 631 en 634 B.W.) of goederen die deel uitmaken van het openbaar domein (hierop kan in beginsel geen huurrecht worden verleend; althans niet voor zover dat huurrecht de bestemming tot gebruik van allen zou belemmeren). In deze cursus wordt de bespreking in principe beperkt tot de huur van onroerende goederen. Essentieel bij een huurovereenkomst is de tegenprestatie van de wederpartij, de huurder, die zich verbindt tot betaling van een huurprijs. Meestal gaat het over een prijs in geld, doch het zou ook een tegenprestatie in natura kunnen zijn. Indien er geen prijs in geld of in natura wordt bedongen, kan er geen sprake zijn van een verhuring. Het kan dan gaan om een bruiklening (zie hierna in hoofdstuk 2) of een overeenkomst van kosteloze bewoning.
2.
BEKWAAMHEID
Om te huren of te verhuren, gelden in beginsel de algemene bekwaamheidsregels uit het verbintenissenrecht. Er bestaan evenwel een aantal uitzonderingen. Zo gaat de bekwaamheid van de ontvoogde minderjarige niet verder dan verhuringen voor maximum negen jaar (art. 481 B.W.). De vertegenwoordiger van een minderjarige, zowel de ouders als de voogd, kunnen omtrent de goederen van de minderjarige slechts een huurovereenkomst van langer dan negen jaar afsluiten met machtiging van de vrederechter. Hetzelfde geldt voor het sluiten van een pachtovereenkomst, een handelshuur, alsook voor het hernieuwen van een handelshuur (art. 410, § 1, 4° B.W.). Hoe moeten wij dit lezen in verhouding tot art. 1718 B.W., dat bepaalt, onder verwijzing naar art. 595 B.W., dat de verhuring voor langer dan negen jaar toegestaan door de wettelijke vertegenwoordiger kan worden ingekort? Geldt deze inkortingsmogelijkheid indien de vrederechter machtiging heeft verleend om een huurcontract voor langer dan negen jaar aan te gaan? Het antwoord is affirmatief. De huurder zal enkel het recht hebben om de op het ogenblik van het einde van de voogdij (in principe de meerderjarigheid) lopende periode van negen jaar uit te doen. Indien het contract zonder machtiging van de vrederechter zou zijn aangegaan, dan is het huurcontract eenvoudig niet tegenwerpbaar aan de meerderjarig geworden minderjarige, zodat de huurder dan de lopende periode van negen jaar niet kan uitdoen. Om een goed te verhuren, is het overigens niet noodzakelijk dat men eigenaar is van dat goed. De hoedanigheid van verhuurder valt niet noodzakelijk samen met 132
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
die van eigenaar. Door een huurovereenkomst worden immers geen zakelijke rechten toegekend, maar ontstaat slechts een persoonlijk vorderingsrecht voor de huurder. De verhuurder verbindt zich er enkel toe de huurder het genot te doen hebben. Een huurovereenkomst is bijgevolg niet nietig door het loutere feit dat de verhuurder geen zakelijk recht heeft op het verhuurde goed, of er zelf het genot van heeft, of tot het verhuren van het goed geen toestemming heeft van degene die een recht op het goed of het genot ervan heeft: ook in die gevallen heeft degene aan wie in die overeenkomst het genot van het goed wordt verleend, de hoedanigheid van huurder.
3.
VORMVEREISTEN
Omdat de huurovereenkomst een consensueel contract is, komt het tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen verhuurder en huurder. Voor de geldigheid tussen partijen is in beginsel geen geschrift vereist. Art. 1714 B.W. bepaalt uitdrukkelijk dat men zowel bij geschrift als mondeling kan huren, behoudens andersluidende wettelijke bepalingen; zoals art. 1bis Woninghuurwet (infra) en art. 1714bis B.W. Bijzondere bewijsregel Gelijk hebben staat niet gelijk met gelijk krijgen. In het rechtssysteem moet men zijn “case” kunnen hard maken: je moet het kunnen bewijzen. De gemeenrechtelijke regel van art. 1341 B.W. bepaalt dat een geschrift vereist is voor alle zaken die de som of de waarde van 375 euro te boven gaan. Art. 1715 B.W. bevat een bewijsregel inzake huur die afwijkt van het gemene recht. Het betreft het bewijs van het bestaan zelf (niet de modaliteiten) van een huurcontract, dat nog op generlei wijze tot uitvoering is gebracht en waarbij het bestaan van de overeenkomst door één van de partijen wordt ontkend. Het bestaan van een dergelijke huur waarvan de uitvoering nog niet is begonnen, kan in beginsel nooit worden bewezen door getuigen en vermoedens, zelfs niet beneden de 375 euro of wanneer er een begin is van geschreven bewijs of wanneer er de materiële of morele onmogelijkheid was om een geschrift op te maken (art. 1348, lid 2, 3° B.W.). Buiten het geschrift kunnen enkel de eed en de bekentenis als bewijsmiddel fungeren. Getuigen en vermoedens kunnen slechts zéér uitzonderlijk als bewijsmiddel dienen, met name als het geschrift door overmacht is verloren gegaan (art. 1348, lid 2, 4° B.W.), of wanneer het bewijs moet worden geleverd tégen een handelaar. Deze bijzondere bewijsregel van art. 1715 B.W. is niet van openbare orde. De verhuurder kan eraan verzaken. De regel betreft enkel het bestaan van het contract Intersentia
133
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
op zich, zolang de uitvoering ervan nog niet is begonnen. Wanneer de huur reeds uitvoering heeft gekregen, is het gemene bewijsrecht van toepassing. Ook wanneer het huurcontract als zodanig niet wordt ontkend en de discussie enkel draait rond de modaliteiten van de verhuring (de kotbaas beweert bv. dat de huurprijs 300 euro is in plaats van de volgens jou afgesproken 275 euro), dan geldt het gemene bewijsrecht. Tegenwerpbaarheid Over de tegenwerpbaarheid van een overeenkomst ten aanzien van derden en de relativiteit van contracten hadden wij het reeds uitvoerig in Deel I. Derden moeten het feit van de huurovereenkomst op zich in principe accepteren en respecteren. Een bijzondere positie komt hierbij toe aan de derde die van de verhuurder het verhuurde goed heeft verkregen (zie daarover verder in § 2, 3 en 4 over de overdracht van het verhuurde goed). Huurcontracten inzake onroerende goederen die een zeer zware belasting van het eigendomsrecht impliceren, moeten bekend worden gemaakt om aan derden te kunnen worden tegengeworpen. Het betreft hier contracten van langer dan negen jaar, maar ook contracten die kwijting inhouden van ten minste drie jaar huurprijs. Volgens art. 1 Hyp.W. moeten deze contracten worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. Derden die een hypothecaire staat lichten, kunnen daarop dan lezen dat het huis voor meer dan negen jaar is verhuurd, en dat het eigendomsrecht dus aanzienlijk bezwaard is met zo’n lange huur. Indien zulke huurcontracten niet zijn overgeschreven, dan wordt de huurtijd eenvoudigweg verminderd of ingekort. In het laatste lid van art. 1 Hyp.W. staat een verwijzing naar een achterhaald artikel uit het oude B.W. Het genoemde art. 1429 B.W. regelt thans iets geheel anders en is een bepaling uit het huwelijksvermogensrecht. Je moet hier dus art. 595 B.W. lezen in de plaats van 1429, dezelfde inkortingsbepaling als waar het reeds genoemde art. 1718 B.W. ook naar verwijst. Let wel op: de exceptie van de niet-overschrijving van zulke huurcontracten kan enkel worden ingeroepen door derden met een concurrerend recht die te goeder trouw zijn (zie daarover in Deel I). Noteer ook dat de consequentie van de overschrijvingsvereiste is dat het huurcontract niet louter onderhands kan worden afgesloten, maar bij authentieke akte moet worden afgesloten, in de praktijk dus voor een notaris (ook mogelijk is een in rechte of voor notaris erkende onderhandse akte, zie art. 2 Hyp.W.).
134
Intersentia
Hoofdstuk 1.
4.
Huur
GEMENE EN BIJZONDERE HUUR
De algemene regels inzake huur, het gemene huurrecht, zijn uitvoerig uitgewerkt in art. 1714 tot 1762bis B.W. Dit gemene huurrecht is in principe suppletief of aanvullend recht, waarbij de partijen derhalve van een vrij grote contractuele vrijheid genieten om andersluidende bedingen uit te werken, enkele uitzonderingen van dwingende bepalingen niet te na gesproken. Naast deze basisregels van gemene huur zijn er tal van bijzondere huurregimes. De grondslag voor elk van die aparte systemen is de bescherming van een bepaald type van huurder. Omdat het bij de bijzondere regimes altijd over een beschermingswetgeving gaat, is de noodzakelijke consequentie dat deze regels, in tegenstelling tot de gemene huur, in principe van dwingend recht zijn. Dat is logisch. Beschermingsregels sorteren enkel effect als zij tanden hebben en kunnen bijten. Een regel van aanvullend recht kan nooit bijten, want hij kan simpelweg aan de kant worden geschoven. Wie krijgt er bijzondere bescherming? Er zijn vooreerst de landbouwers, die dankzij een sterke lobbygroep een wetgeving hebben verkregen waarin de contractuele vrijheid volledig is doodgeknepen. De Pachtwet biedt bescherming aan de pachter, met talloze dwingende regels en nog meer formaliteiten. Deze wet wordt hierna verder niet besproken. Eenieder heeft een fundamenteel recht op huisvesting. Dat is zelfs een grondwettelijk recht. Art. 23 van de Grondwet bepaalt dat elke Belg recht heeft om een menswaardig leven te leiden. Dat impliceert een aantal economische, sociale en culturele rechten waarbij 3° uitdrukkelijk het recht op een behoorlijke huisvesting vermeldt. Twee bijzondere huurregimes vormen de concretisering van dit recht. Er is enerzijds de Woninghuurwet van 1991 en 1997, en nog gewijzigd in 2007, die een verregaande en dwingende woonbescherming geeft aan de huurder die ergens een hoofdverblijfplaats huurt. Deze wet komt uitvoerig aan bod in § 3. Anderzijds is er het bijzondere regime van sociale huur. Die viseert een categorie van mensen met een laag inkomen die het moeilijk hebben om op de gewone huizenmarkt aan een degelijke huurwoning te geraken. Om ook aan die mensen een behoorlijke huisvesting te garanderen, moet de overheid dan maar zelf de handen uit de mouwen steken. Via de sociale huisvestingsmaatschappijen worden woningen verhuurd aan democratische en inkomensgerelateerde huurprijzen. Dit is een gewestelijke materie die intussen is uitgegroeid tot een leerstuk op zich. Het is niet mogelijk om daar binnen dit kort bestek nader op in te gaan. Tot slot is er de kleine handelaar, die zijn handelszaak vaak (circa 80%) uitbaat in een door hem gehuurd pand. Voor de continuïteit van zijn business is het van Intersentia
135
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
belang dat hij in dezelfde locatie kan blijven. De ligging van de zaak is dikwijls ook belangrijk voor het uitbouwen van de handel. Daarom wordt de handelszaak extra beschermd en worden zulke huurcontracten beheerst door een strikte formalistische wetgeving inzake handelshuur, die in de praktijk vrij goed werkt (zie daarover in § 4). Hoeft het nog gezegd dat je bij de oplossing van een concreet huurgeschil in eerste instantie moet kijken in welk huurregime je opereert? Noteer ook dat zelfs bij de toepassing van een bijzonder huurregime, het gemene huurrecht nog om het hoekje kan komen kijken. De bijzonder regimes zijn immers geen alomvattend uitgewerkte regelingen, maar bieden partiële oplossingen voor die aspecten waar de bescherming noodzakelijk wordt geacht, bv. duur, prijs, opzegging. Het gemene huurrecht blijft op deze overeenkomsten van toepassing in de mate dat die bijzondere wetten er niet van afwijken. Belangrijk is ook dat de bijzondere wetgeving restrictief moet worden uitgelegd en dat interpretatie per analogie in principe niet kan.
§ 2. GEMENE HUUR 1.
VERBINTENISSEN VAN DE VERHUURDER
Volgens art. 1719 B.W. is de verhuurder gehouden tot drie verbintenissen: (1) het verhuurde goed aan de huurder leveren; (2) dat goed in zodanige staat onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is; (3) de huurder daarvan het rustig genot doen hebben zolang de huur duurt (vrijwaring). Levering De verhuurder moet het verhuurde goed leveren, dus ter beschikking stellen van de huurder, in alle opzichten in goede staat van onderhoud (art. 1720, lid 1 B.W.). Bij gebrek daaraan kan de huurder hem hetzij verplichten de nodige herstellingen te doen, hetzij de ontbinding vorderen, schadevergoeding vragen of zelfs de betaling van de huurprijs opschorten tot het goed in orde is (exceptio non adimpleti contractus). Omdat deze regel van aanvullend recht is, kunnen partijen overeenkomen om het goed te verhuren “in de staat waarin het zich bevindt”, hoe erbarmelijk die ook moge zijn. Let wel: in bijzondere huurregimes is dit soms niet het geval (zie verder). Onderhoud Tijdens de duur van het contract moet de verhuurder het goed zodanig onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is (art. 1719, 2° B.W.).
136
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
Hij moet de nodige herstellingen uitvoeren, met uitzondering van deze die ten laste van de huurder zijn. Partijen mogen deze aangelegenheid opnieuw anders regelen in hun contract. De huurder moet de ongemakken verdragen die voortvloeien uit de uitvoering van dringende herstellingen die niet kunnen worden uitgesteld tot na het einde van de huur. Pas wanneer de herstellingen langer dan veertig dagen duren, mag de huurder (behoudens andersluidende contractuele bepalingen) een vermindering van de huurprijs vragen of zelfs de ontbinding van de huur wanneer het goed ten gevolge van de werken onbewoonbaar wordt (art. 1724 B.W.). De huurprijsvermindering geschiedt naar evenredigheid van de tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan de huurder het genot heeft moeten derven. Deze bepaling kan niet worden ingeroepen tegen de verhuurder van privatieve delen in een appartementsgebouw voor de hinder ingevolge werken uitgevoerd aan de gemene delen, zoals de gevel van het gebouw, door de vereniging van mede-eigenaars. Indien het goed tijdens de huurtijd door toeval of overmacht geheel tenietgaat, is de verhuurder niet verplicht het opnieuw te bouwen. De huur is dan van rechtswege ontbonden. Bij gedeeltelijk tenietgaan kan de huurder ofwel huurprijsvermindering, ofwel zelfs de ontbinding van de huur vorderen (art. 1722 B.W.). Vrijwaring De verhuurder mag zelf niets doen waardoor het rustige genot van de huurder zou kunnen worden gestoord. Het is hem bv. verboden de gedaante van het verhuurde goed te veranderen (art. 1723 B.W.) of een deel van het gebouw ter beschikking te stellen van een andere huurder onder voorwaarden die de eerste huurder zouden kunnen schaden. Denk aan de dame die in het appartementsgebouw waar zij een flat huurt, en woont met haar twee kinderen van drie en vijf jaar, geregeld wordt aangesproken door heren die haar vragen naar “de prijs”. De verhuurder had een flat verhuurd aan een andere dame, die een vrij particuliere beroepsactiviteit uitoefende in het gebouw, die nogal wat mannen interesseerde. De verhuurder is ook aansprakelijk voor rechtsstoornissen door derden (art. 17261727 B.W.). Maar hij moet niet instaan voor louter feitelijke stoornissen door derden (art. 1725 B.W.). Als een bewonderaar elke nacht een ballade onder je balkon komt zingen, dan is dat een stoornis waarvan men niet kan verwachten dat de verhuurder daar iets aan zou doen en waartegen je zelf als huurder moet optreden. De verhuurder is ook niet aansprakelijk wanneer medehuurders in hetzelfde gebouw elke nacht kabaal maken met feestjes en andere activiteiten.
Intersentia
137
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
De verhuurder is ten slotte vrijwaring verschuldigd voor alle gebreken van de verhuurde zaak die het gebruik daarvan verminderen, ook al kende hij ze niet bij het aangaan van de huur (art. 1721 B.W.). Deze vrijwaringsplicht strekt zich tevens uit tot de gebreken die pas tijdens de huurtijd opduiken.
2.
VERBINTENISSEN VAN DE HUURDER
Ook langs de kant van de huurder is er een triootje van verbintenissen dat hij moet naleven: (1) de prijs, kosten en lasten betalen; (2) het goed gebruiken en onderhouden conform de bestemming en (3) het goed op het einde van de huurperiode teruggeven. Zie art. 1728 B.W. waarin sprake is van twee hoofdverplichtingen. Betalen a) Prijs De belangrijkste verplichting van de huurder bestaat erin om op de overeengekomen tijdstippen de huurprijs te betalen. De partijen bepalen vrij het bedrag van deze huurprijs bij het sluiten van de overeenkomst. In beginsel blijft de aanvankelijk afgesproken huurprijs onveranderd voor de ganse duur van de huur. Niets belet de partijen om in de loop van de huur in onderling akkoord een nieuwe huurprijs vast te stellen; het gaat dan om een nieuwe overeenkomst op dit punt, die de wederzijdse toestemming van beide partijen vereist. b) Indexatie In de meeste huurcontracten wordt voorzien in een indexatie van de huurprijs. Dit is geen nieuwe prijs, maar de loutere aanpassing van het bedrag van de huur aan de inflatie. Een bedrag van 1000 euro vandaag is volgend jaar nominaal gelijk, maar in reële termen van koopkracht is die 1000 euro in de samenleving van volgend jaar geen 1000, maar bv. nog slechts 998. De indexatie zorgt ervoor dat de prijs wordt aangepast derwijze dat de huurprijs ook in de samenleving van morgen nog overeenstemt met een reële koopkracht van de initiële huurprijs van 1000 euro. Indien in het huurcontract een aanpassing aan de kosten van levensonderhoud is bedongen, is daarop de regeling van art. 1728bis B.W. van toepassing. Deze is ook in het gemene recht van dwingende aard. Dit artikel regelt zowel het tijdstip waarop de huur mag worden aangepast, als de formule ter berekening van de aanpassing. Art. 1728bis stelt indexatie niet verplicht. Indexatie is slechts mogelijk indien dit in de huurovereenkomst werd voorzien. Is dat niet het geval, dan blijft de huurprijs onveranderlijk voor de ganse duur van het contract, behoudens een wijziging ervan door onderling akkoord van de huurder en de verhuurder. 138
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
Is in indexatie voorzien, dan mag de huur slechts één keer per jaar worden aangepast, met name ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding (dus niet het sluiten) van het huurcontract. De nieuwe huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de formule: basishuurprijs vermenigvuldigd met het nieuwe indexcijfer gedeeld door het aanvangsindexcijfer. In deze formule is de basishuurprijs de huurprijs (met uitsluiting van de kosten en de lasten) die door partijen werd overeengekomen in het huurcontract of die later door de rechter werd vastgesteld. Het nieuwe indexcijfer is de zgn. gezondheidsindex (dus niet de gewone index) van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Het aanvangsindexcijfer is voor huurcontracten afgesloten vanaf 1 februari 1994 de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de huurovereenkomst werd gesloten (dit is dus niet noodzakelijk hetzelfde als de inwerkingtreding). Deze wettelijke indexatieformule geeft slechts een maximum aan. Indien de partijen een enigszins andere formule bedongen hebben, die een voor de huurder gunstiger resultaat oplevert, dan past men de in het contract bedongen formule toe. De wettelijke indexatieformule geldt slechts indien een aanpassing is bedongen aan de kosten van levensonderhoud. Er zijn echter nog andere maatstaven denkbaar (koppeling aan de goudprijs, een of andere vreemde munt, het omzetcijfer van de huurder). Hebben partijen zo’n andere maatstaf gekozen, dan is art. 1728bis B.W. daarop niet van toepassing. De partijen kiezen het tijdstip van aanpassing en de precieze berekeningsformule dan vrij in hun contract. c) Kosten en lasten Naast de eigenlijke huurprijs worden vaak ook bepaalde kosten en lasten aan de huurder aangerekend. Het gaat bv. om de kosten van gas, water, elektriciteit en verwarming, onderhoudskosten en de onroerende voorheffing betreffende het gehuurde goed. De partijen spreken in beginsel vrij af welke kosten en lasten de huurder draagt. Het bedrag van de door de huurder te betalen kosten en lasten kan in de huurovereenkomst forfaitair worden vastgesteld. Zo’n beding is geldig en bindt de partijen. Latere wijzigingen zijn slechts mogelijk mits wederzijds akkoord. Werden een aantal kosten en lasten ten laste van de huurder gelegd zonder daarop een forfaitair bedrag te kleven, dan geldt de regeling van art. 1728ter B.W. op dwingende wijze. Die bepaling wil voorkomen dat de verhuurder van de huurder(s) meer terugbetaald krijgt dan hij zelf heeft moeten uitgeven. De regel is derhalve dat de teruggevorderde kosten en lasten moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven en dat deze in een afzonderlijke rekening moeten worden opgege-
Intersentia
139
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
ven. De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten aan de huurder worden overgelegd. Art. 1728ter voorziet ook in een bijzondere regeling indien het gaat om een gebouw dat uit meerdere appartementen bestaat en waarvan het beheer door één persoon wordt waargenomen (syndicus). In dat geval volstaat het dat de verhuurder aan de huurder een opgave van de lasten en de kosten doet toekomen en hem de mogelijkheid biedt om de stukken in te zien ten huize van degene die het beheer van het verhuurde gebouw waarneemt. d) Informatie Voor elke verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis, moet in elke officiële of publieke mededeling onder meer het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten worden vermeld. Elke inbreuk op deze verplichting door de verhuurder of diens gevolmachtigde kan de betaling rechtvaardigen van een administratieve boete die vastgelegd is tussen 50 euro en 200 euro (art. 1716, lid 1 B.W.). De gemeente waar het goed zich bevindt, kan, in de hoedanigheid van gedecentraliseerde overheid, de inbreuken op voormelde verplichting vaststellen, vervolgen en bestraffen. Deze inbreuken worden vastgesteld, vervolgd en bestraft overeenkomstig de vormvereisten, termijnen en procedures bepaald in art. 119bis Nieuwe Gemeentewet, met uitzondering van § 5 (art. 1716, lid 2). Gebruiken en onderhouden De huurder moet het gehuurde goed gebruiken als een goede huisvader en volgens de bestemming welke in het huurcontract daaraan gegeven is of volgens die welke, bij gebrek aan overeenkomst daaromtrent, naargelang van de omstandigheden vermoed wordt (art. 1728, 1° B.W.). De huurder mag een woonhuis niet op eigen houtje in een handelshuis veranderen. Indien de huurder het goed voor een ander gebruik aanwendt dan waarvoor het bestemd is of voor een gebruik waaruit enig nadeel kan ontstaan voor de verhuurder, dan kan deze laatste de huur doen ontbinden (art. 1729 B.W.). De kleine huurherstellingen die tijdens de huurtijd noodzakelijk zouden blijken, zijn in beginsel ten laste van de huurder. Art. 1754 B.W. geeft hiervan een aantal voorbeelden, doch deze lijst moet worden aangevuld met deze die door de plaatselijke gebruiken als herstellingen ten laste van de huurder worden beschouwd. In de literatuur zijn er handige en uitvoerige lijsten beschikbaar. Geen van die geringe herstellingen tot onderhoud komt nochtans ten laste van de huurder wanneer zij te wijten zijn aan ouderdom (normale slijtage) of overmacht. Grote herstellingen zijn ten laste van de verhuurder. 140
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
De wettelijke regeling van de huurherstellingen is van aanvullend recht; partijen mogen anders overeenkomen. Men mag aldus contractueel de verhuurder met de kleine herstellingen belasten of omgekeerd de huurder voor alle herstellingen doen opdraaien, zelfs deze die door overmacht zouden worden veroorzaakt (zie evenwel infra, inzake woninghuur). Teruggeven Op het einde van de huurtijd dient de huurder het goed terug te geven in de staat waarin het zich bevond bij de aanvang van de huur. De huurder is aansprakelijk voor de beschadigingen en de verliezen die gedurende de huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat ze niet door zijn schuld zijn veroorzaakt (art. 1732 B.W.). De verplichting om de huurschade te vergoeden is m.a.w. een toepassing van de verplichting van de huurder om op het einde van de huur het gehuurde goed terug te geven. In de regel ontstaat de verplichting om de huurschade aan de verhuurder te vergoeden slechts op het einde van de huur. Lopende de huur kan de verhuurder (bv. bij een tussentijdse plaatsbeschrijving) geen schadevergoeding vorderen. Het is op het einde van de huur dat de verhuurder het recht verwerft om de herstelling in natura van de huurschade te vorderen of een schadevergoeding. Een uitzondering betreft bv. daden van vandalisme of vrijwillige vernielingen gepleegd door de huurder met het opzet de eigenaar te schaden, waarvoor de verhuurder op grond van art. 1729 B.W. de ontbinding van de huur kan vorderen. Op contractueel vlak is de huurder slechts aansprakelijk voor de schade aan de door hem gehuurde gedeelten van het goed. In appartementsgebouwen is elke huurder contractueel slechts aansprakelijk voor de schade aan het door hem gehuurde deel. De verhuurder kan in beginsel niet één huurder aanspreken voor de schade aan álle beschadigde appartementen. Dit zou enkel kunnen op buitencontractuele grondslag, wat impliceert dat de verhuurder effectief de quasi-delictuele fout van één van de huurders bewijst waardoor de schade aan het geheel is ontstaan. a) Huisgenoten De huurder is bovendien aansprakelijk voor de schade veroorzaakt door toedoen van zijn huisgenoten en/of onderhuurder(s) (art. 1735 B.W.). Het begrip huisgenoten wordt ruim uitgelegd. In het algemeen omvat dit begrip alle personen die zich met toestemming van de huurder in het gehuurde goed bevinden. De kring van de huisgenoten is dus niet beperkt tot de gezinsleden van de huurder. Ze strekt zich uit tot dienstboden en aangestelden, gasten of toevallige bezoekers, leveranciers en personen die op initiatief van de huurder herstellingswerken in het huurgoed komen uitvoeren. Bv. een persoon die in opdracht van de huurder aan het gehuurde goed werken uitvoert, zoals een loodgieter, is een huisgenoot in de zin van art. 1735 B.W. Intersentia
141
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
b) Plaatsbeschrijving Om concreet na te gaan in welke staat het gehuurde goed moet worden teruggegeven, is het van belang te weten of partijen een plaatsbeschrijving hebben opgemaakt. De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening (art. 1730, § 1, lid 1). Die wordt opgemaakt gedurende de tijd dat de ruimten onbewoond zijn, of gedurende de eerste maand van bewoning. Als het een woninghuurovereenkomst betreft, moet de plaatsbeschrijving bij het (verplicht) schriftelijke huurcontract (infra) worden gevoegd; ze is dan tevens aan registratie onderworpen. De procedure voor het opmaken van een plaatsbeschrijving wordt geregeld door art. 1730 B.W. De plaatsbeschrijving moet omstandig, dus gedetailleerd, zijn. De verschillende gedeelten van het goed moeten nauwkeurig worden beschreven. Foto’s kunnen eventueel worden toegevoegd. Stijlclausules zoals “de huurder verklaart het goed in goede staat te hebben bevonden”, hebben in beginsel geen waarde als plaatsbeschrijving. De plaatsbeschrijving moet op tegenspraak worden opgemaakt: dit kan eenvoudig gebeuren door de verhuurder en de huurder samen. Vaak wordt dit evenwel overgelaten aan een neutrale derde, zoals een landmeter of een architect. De kosten daarvan worden dan gelijk gedeeld over de verhuurder en de huurder. Bij afwezigheid van een omstandige plaatsbeschrijving wordt vermoed dat de huurder het goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst (art. 1731, § 1 B.W.). Het tegenbewijs dat er tijdens de huurtijd beschadigingen werden aangericht, moet dan door de verhuurder worden geleverd. Indien tussen huurder en verhuurder wél een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het volgens die beschrijving ontvangen heeft. De bewijslast inzake de schade ligt bij de verhuurder. De huurder is geen schadevergoeding verschuldigd voor wat door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd (art. 1731, § 2 B.W.). De bewijslast ligt in dat geval bij de huurder. De huurschade moet in geval van ononderbroken gebruik van het gehuurde goed in de regel worden vastgesteld door vergelijking tussen de toestand van het gehuurde goed bij de ingebruikneming en bij het verlaten ervan. Het is derhalve de toestand bij ingebruikneming die bepalend is en niet de toestand op het ogenblik dat een nieuwe huur tot stand komt ingevolge huurhernieuwing. Bij het vaststellen van de huurschade mag de rechter geen rekening houden met gebeurtenissen die zich voordoen na de wanprestatie of tekortkomingen van de huurder en die vreemd zijn aan deze tekortkomingen of aan de schade zelf en die
142
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
de situatie van de verhuurder zouden hebben verbeterd of verergerd (zoals de verkoop van het huis). c) Brand Art. 1733 B.W. verklaart de huurder in het bijzonder aansprakelijk voor de schade ten gevolge van een brand in het gehuurde goed. Dit is een contractuele aansprakelijk heid. Het betreft een wettelijk vermoeden van aansprakelijkheid dat op de huurder rust. Deze (contractuele) aansprakelijkheid strekt zich niet verder uit dan de schade aan het in huur gegeven goed. Dat is logisch, aangezien de teruggaveplicht in hoofde van de huurder de grondslag vormt van deze aansprakelijkheidsregel. Voor schade aan andere goederen dan degene die het voorwerp uitmaken van de huurovereenkomst, zoals de persoonlijke goederen van de verhuurder die zich in het gehuurde goed bevonden, kan het aansprakelijkheidsvermoeden van art. 1733 B.W. dan ook niet gelden, doch dient een beroep op het buitencontractuele aansprakelijk heidsrecht te worden gedaan. Het wettelijke vermoeden geldt niet wanneer de verhuurder zich een recht van voortdurend genot en medegebruik van het gehuurde goed heeft voorbehouden, waardoor hij en de huurder tijdens de duur van de verhuring samen het goed onder zich hadden. Of er daadwerkelijk sprake is van medegebruik is een feitenkwestie. Het toenmalige Arbitragehof bevestigde dat dit weerlegbare vermoeden niet onevenredig is en derhalve niet discriminerend. De huurder die aan deze aansprakelijkheid wil ontsnappen, moet zelf het tegenbewijs leveren dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. De rechtspraak is streng voor de huurder. Men verwacht van hem een waterdicht tegenbewijs dat hij geen enkele fout heeft (kunnen) begaan. Het feit dat de huurder op het ogenblik van de brand niet aanwezig was in het goed, is op zichzelf geen afdoende tegenbewijs. d) Verbouwingen Gelet op de fundamentele plicht van de huurder om het gehuurde goed slechts te gebruiken overeenkomstig de aard en de bestemming daarvan (art. 1728, 1° en 1730 B.W.) is het de huurder verboden, behoudens andersluidende contractuele afspraken, om te bouwen of te verbouwen. Hij kan hoogstens aanpassingen doorvoeren aan zijn behoeften, conform de bestemming van het goed, voor zover deze aanpassingen wegneembaar zijn. Aldus moet eerst worden nagegaan of de uitgevoerde werken kaderen binnen de bestemming van het goed. Dit kan enkel het geval zijn voor wegneembare werken, omdat niet-wegneembare werken per definitie de bestemming van het goed wijzigen. Tegen bestemmingsconforme wegneembare werken kan de verhuurder niets Intersentia
143
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
doen. De huurder is tot het einde van het huurcontract eigenaar van deze bestemmingsconforme wegneembare werken. Op het einde van de huur kan de huurder deze werken wegnemen. Zo hij dat niet doet, dan kan de verhuurder de verwijdering eisen. Zo de verhuurder de werken wil behouden, dan is hij aan de huurder een vergoeding verschuldigd op grond van de verrijking zonder oorzaak. Voor niet-bestemmingsconforme werken moet eerst worden nagezien of de werken gebeurden met toestemming van de verhuurder. Dit kan blijken uit het huurcontract of uit een later akkoord. – In geval van toestemming van de verhuurder zal de kwestie zich toespitsen op de vergoeding. Wegneembare werken lijken op dezelfde wijze te moeten worden behandeld als hierboven. Niet-wegneembare werken die met toestemming van de verhuurder zijn uitgevoerd, moeten volgens sommigen worden vergoed volgens de theorie der onkosten (onderscheid tussen noodzakelijke, nuttige en luxekosten), hoewel hierover betwisting bestaat. Het is evident dat in deze hypothese van de toegestane werken best meteen ook een contractuele regeling wordt uitgewerkt voor de vergoeding van de werken. – Indien niet-bestemmingsconforme werken door de huurder werden uitgevoerd zonder toestemming van de verhuurder, dan moet opnieuw het onderscheid tussen wegneembare en niet-wegneembare werken worden gemaakt. • Van niet-bestemmingsconforme wegneembare werken blijft de huurder eigenaar tot het einde van de overeenkomst, maar de verhuurder kan de wegneming eisen, zelfs tijdens de huurtijd. De huurder zelf kan te allen tijde beslissen tot wegneming. Zo de werken op het einde van de huur nog aanwezig zijn en de verhuurder deze wenst te behouden, dan is hij aan de huurder een vergoeding verschuldigd op grond van de verrijking zonder oorzaak. • Niet-bestemmingsconforme en tevens niet-wegneembare werken die zonder toestemming zijn uitgevoerd, zijn verboden. De verhuurder kan de afbraak van het werk eisen, herstelling en eventueel ontbinding van de huur lastens de huurder met toekenning van schadevergoeding. De verhuurder kan ook beslissen om op het einde van de huur de werken te behouden, zonder enige vergoeding.
3.
BESCHERMINGSMECHANISMEN VOOR DE ONBETAALDE VERHUURDER
Voorrecht Art. 20, 1° Hyp.W. kent aan de verhuurder een voorrecht toe op de waarde van al wat het verhuurde goed stoffeert. Dit voorrecht geldt voor de huur voor twee ver144
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
vallen jaren, het lopende jaar, het daaropvolgende jaar en, indien de huur vaste dagtekening heeft, voor al wat nog moet vervallen. Eveneens bevoorrecht zijn de vordering wegens herstellingen ten laste van de huurder en in het algemeen alles wat de uitvoering van de huur betreft. Teneinde het voorrecht van de verhuurder veilig te stellen, wordt aan de huurder expliciet de verplichting opgelegd om het goed van genoegzaam huisraad (meubelen, kleding, zilverwerk, schilderijen, etc.) te voorzien (art. 1752 B.W.). Doet hij dit niet, dan kan hij worden uitgezet, tenzij hij voldoende zekerheid stelt voor de betaling van de huur. Hoe werkt dit praktisch? Nemen we een enigszins vereenvoudigd voorbeeld. Stel dat de huurder al drie maanden niet betaalt. Je gaat naar de vrederechter en verkrijgt een vonnis waarin de huurder wordt veroordeeld tot betaling van deze achterstallen. Het vonnis verkrijgt kracht van gewijsde. Je hebt nu een uitvoerbare titel. Ondanks alle aandringen betaalt de huurder nog altijd niet. Met je vonnis kan je nu die betaling proberen af te dwingen. Dit is wat men uitwinning noemt. Dat gebeurt door beslag te leggen op goederen van de schuldenaar, via een gerechtsdeurwaarder op basis van een uitvoerbare titel (een vonnis of arrest en soms ook een notariële akte). Je legt aldus beslag op de inboedel van de huurder. In de praktijk zal de gerechtsdeurwaarder eerst nagaan of het wel de moeite waard is. Een gemiddelde “nette” inboedel brengt immers amper duizend euro op. Vaak is het sop dus de kool niet waard. Zelfs al wordt er beslag gelegd, dan nog probeert men in de praktijk via de gerechtsdeurwaarder tot afspraken te komen omtrent afbetaling van de schuld volgens een aflossingsschema. Beslag op roerende goederen, zoals een inboedel, is vaak eerder een dreigmiddel om druk op de ketel te zetten en om tot enige vorm van afbetaling te komen. Een dergelijk beslag leidt in amper 2 tot 3% van de gevallen tot een openbare verkoop van de beslagen goederen, in ons geval de inboedel. De opbrengst van die openbare verkoop zal, op grond van de gelijkheid van schuldeisers (art. 8 Hyp.W.), pondspondsgewijze worden verdeeld onder de schuldeisers door de gerechtsdeurwaarder die daartoe een evenredige verdeling opmaakt (bij onroerende goederen gebeurt dit door de notaris en noemen wij dit een rangregeling). Van die gelijkheid van schuldeisers bij de verdeling wordt echter afgeweken voor de schuldeisers met een voorrecht, pand of hypotheek (art. 8 en 9 Hyp.W.) betreffende de opbrengst die voortkomt uit hun bevoorrechte onderpand. In ons voorbeeld van de verhuurder betekent dit dat hij een voorrangspositie krijgt op het geld dat voortkomt uit de verkoop na beslag van de inboedel van zijn huurder, en dat hij daaruit eerst betaald wordt, voor de andere gewone schuldeisers.
Intersentia
145
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Volgrecht en beslag tot terugvordering Voornoemd voorrecht kan enkel werken ten aanzien van goederen die het verhuurde goed stofferen. Strikt genomen kan de huurder dus gemakkelijk het voorrecht omzeilen. Hij dient er alleen maar voor te zorgen dat de goederen verdwijnen uit het verhuurde pand: dan stofferen zij dat niet meer en gelden zij bijgevolg niet meer als onderpand van het voorrecht van de verhuurder. Om dit al te gemakkelijke manoeuvre te verhinderen, heeft de wetgever in lid 5 van art. 20, 1° Hyp.W. voorzien in een volgrecht voor de verhuurder. Ook al zijn de stofferende goederen door de huurder, zonder toestemming van de verhuurder, uit het verhuurde pand weggebracht, dan nog kan de verhuurder daarop zijn voorrecht uitoefenen, mits hij deze goederen heeft opgeëist binnen de vijftien dagen. Om de concrete uitwerking daarvan te vereenvoudigen, voorziet het Gerechtelijk Wetboek in het beslag tot terugvordering (art. 1462 Ger.W.). Hoe mooi dit ook moge klinken, in de praktijk is het niet zo simpel om dit tot uitwerking te laten komen. Een verhuurder zal sowieso moeten bewijzen dat de goederen die hij terugvordert uit het verhuurde pand zijn weggebracht. Dat is niet zo gemakkelijk. Bovendien zal hij op de hoogte moeten zijn van het feit dat de goederen worden verplaatst. In principe zit een verhuurder niet op de uitkijk bij het verhuurde pand. Huurwaarborg Partijen kunnen ook contractuele zekerheden bedingen ten voordele van de verhuurder, denk maar aan de frequent gebruikte huurwaarborg. Zij hebben daarbij de volledige vrijheid om overeen te komen of er een huurwaarborg verstrekt moet worden; waaruit die zal bestaan (borgtocht, bankgarantie, effecten, waardevolle voorwerpen, een geldsom); welke haar omvang zal zijn; welke schuldvorderingen erdoor worden gewaarborgd. In de praktijk wordt meestal bedongen dat de huurder een som geld betaalt aan de verhuurder, contant of op zijn bankrekening, gelijk aan drie of zes maanden huurprijs. Wanneer roerende goederen tot zekerheid worden gegeven, gaat het in wezen om een inpandgeving. Alle desbetreffende regels zijn van toepassing, inbegrepen art. 2078 B.W., volgens hetwelk de pandhoudende schuldeiser (de verhuurder) niet zomaar over de in pand gegeven zaken mag beschikken, maar steeds via de rechter moet passeren die zal bevelen dat het pand, hetzij aan de schuldeiser zal verblijven, hetzij openbaar zal worden verkocht. Bij een waarborg in geld is art. 2078 B.W. echter niet van toepassing.
146
Intersentia
Hoofdstuk 1.
4.
Huur
DUUR
Inzake de duur van het huurcontract moeten wij een onderscheid maken tussen de contracten van bepaalde en deze van onbepaalde duur. Mondelinge contracten behoren steeds tot de laatste categorie. Bepaalde duur In een schriftelijke huurovereenkomst kan een precieze huurtijd worden afgesproken. De huur kan worden aangegaan voor een bepaalde termijn van x dagen, x maanden, x jaren. Partijen hebben op dit punt de volledige vrijheid. Er is slechts één beperking: eeuwigdurende huurcontracten (langer dan 99 jaar) zijn nietig. Een geschreven huur van bepaalde duur eindigt van rechtswege bij het verstrijken van de overeengekomen termijn, zonder dat een opzegging vereist is (art. 1737 B.W.). Voor het verstrijken van de termijn kan in beginsel ook geen van de partijen de huur eenzijdig beëindigen door opzegging. Partijen mogen echter vrij andere beëindigingsmodaliteiten afspreken in het geschreven contract. Zij mogen aldus bedingen dat de huur op bepaalde tijdstippen door één of door beide partijen voortijdig kan worden beëindigd door opzegging. Een klassiek voorbeeld is een 3/6/9 huur. Dit is een huurcontract dat automatisch eindigt na 9 jaar, maar door beide partijen voortijdig kan worden beëindigd aan het eind van het derde of het zesde jaar. Wat als de vooraf bepaalde termijn verstrijkt zonder dat iets wijzigt? Het contract is in theorie van rechtswege beëindigd, maar de huurder blijft in het goed en gaat verder met de betaling van de huurprijs; ook de eigenaar doet alsof er niets aan de hand is. Volgens art. 1738 B.W. is er dan stilzwijgende wederinhuring. Er komt stilzwijgend een nieuw huurcontract tot stand tussen huurder en verhuurder. Het blijven van de huurder en het daarin laten door de verhuurder moeten dan ook ondubbelzinnig kunnen worden verklaard als de bewuste wil van de betrokkenen om ook na het verstrijken van de oorspronkelijke termijn verder te gaan. De stilzwijgende wederinhuring geschiedt aan dezelfde voorwaarden als de aanvankelijke huur, ook wat de duur betreft. Een goed dat was verhuurd voor negen jaar zal dus – indien aan alle voorwaarden is voldaan – stilzwijgend wederingehuurd worden voor nog eens negen jaar. Een beperking op deze regel is dat de borgstelling betreffende de aanvankelijke huur zich niet uitstrekt tot de verplichtingen die uit de wederinhuring ontstaan (art. 1740 B.W.). De verhuurder die zeker wil zijn dat de huur na het verstrijken van de overeengekomen termijn niet stilzwijgend wordt verlengd, doet er goed aan om op het einde van de aanvankelijke termijn een opzegging te betekenen aan de huurder (hoewel dit strikt genomen niet vereist is). Art. 1739 B.W. leert dat wanneer een opzegging Intersentia
147
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
is betekend, de huurder, hoewel hij in het genot gebleven is, zich niet kan beroepen op een stilzwijgende wederinhuring. Tevens kan de mogelijkheid van stilzwijgende wederinhuring uitdrukkelijk contractueel worden uitgesloten. Onbepaalde duur De voor onbepaalde duur gesloten huurovereenkomst wordt geacht te zijn aangegaan per maand. De overeenkomst kan slechts worden beëindigd met inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand (art. 1736 B.W.). Voor de huur van gemeubileerde appartementen geldt een bijzondere regeling. Deze wordt geacht te zijn aangegaan per jaar, wanneer zij is aangegaan tegen zoveel per jaar; per maand, wanneer zij is aangegaan tegen zoveel per maand; per dag, indien zij is aangegaan tegen zoveel per dag (art. 1758 B.W.). Deze bepalingen zijn van toepassing op de mondelinge huurovereenkomsten en op de geschreven overeenkomsten waarin geen bepaalde duur en/of beëindigingsmodaliteiten zijn afgesproken. In schriftelijke overeenkomsten kunnen de partijen vrij een andere regeling inzake duur en beëindiging afspreken. Zo kan worden afgesproken dat de huur is aangegaan voor onbepaalde tijd en dat zij door beide partijen te allen tijde kan worden opgezegd mits een opzeggingstermijn van drie maanden. Opzegging Een opzegging is een eenzijdige rechtshandeling waarbij één van de partijen een einde maakt aan het contract. Opzeggingen hebben niet dadelijk uitwerking; zij doen een opzeggingstermijn lopen, bij het verstrijken waarvan het contract effectief een einde neemt. Voor de geldigheid van een opzegging zijn principieel geen bijzondere vormvereisten gesteld. Een opzegging zou in theorie zelfs mondeling kunnen worden gegeven. Doch om bewijsproblemen achteraf te voorkomen, doet men dit best bij ter post aangetekende brief. Absoluut zeker, maar duurder, is de betekening bij deurwaardersexploot. Let op indien het gehuurde goed aan een echtpaar (of wettelijk samenwonenden, zie art. 1477, § 2 B.W.) tot voornaamste gezinswoning dient en de verhuurder kennis heeft van het huwelijk (zie art. 215, § 2 B.W.). Alle opzeggingen moeten, op straffe van nietigheid, worden gezonden of betekend aan elk van de echtgenoten afzonderlijk of uitgaan van beide echtgenoten gezamenlijk. De verhuurder die de huur wil opzeggen, stuurt voor alle veiligheid best twee afzonderlijke aangetekende opzeggingsbrieven, één aan elk van de echtgenoten. Een opzegging gedaan in één brief aan beide echtgenoten werd door de rechtspraak ook wel geldig geacht, maar dan in het bijzondere geval dat het ontvangstbewijs van de aangetekende
148
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
opzeggingsbrief door beide echtgenoten was ondertekend en bovendien vaststond dat zij beiden er effectief kennis van hadden genomen.
5.
EINDE
In der minne Huurder en verhuurder kunnen de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen bij onderling akkoord (art. 1134 B.W.). Dit akkoord is, althans in het gemene recht, aan geen enkele vormvereiste onderworpen. Het moet wel, in geval van betwisting, worden bewezen volgens de algemene regels van het bewijsrecht. Dus best een onderhands geschrift in dubbel exemplaar opmaken. Wanprestatie Ontbinding van het huurcontract kan worden gevorderd wanneer de huurder of de verhuurder zijn contractuele verplichtingen niet nakomt (art. 1741 B.W.). In geval van ontbinding van de huur wegens wanprestatie van de huurder is deze verplicht de huurprijs te betalen voor de tijd die voor wederverhuring nodig is, onverminderd de vergoeding van de schade die door het wangebruik mocht zijn veroorzaakt (art. 1760 B.W.). De ontbinding van een huurcontract wegens wanprestatie moet steeds worden gevorderd voor de rechter, die in ieder geval oordeelt of de concreet ingeroepen wanprestatie ernstig genoeg is om de ontbinding van het huurcontract te rechtvaardigen. Men kan niet bedingen dat de huur van rechtswege ontbonden zal zijn wanneer de huurder nalaat een huurtermijn te betalen. Een uitdrukkelijk ontbindend beding wordt inzake huur voor niet geschreven gehouden (art. 1762bis B.W.), ongeacht of het in het voordeel van de verhuurder dan wel van de huurder is bedongen. Een huurcontract is trouwens niet vatbaar voor ontbinding met terugwerkende kracht. De ontbinding werkt, wat de gevolgen betreft, in de regel terug tot de vordering in rechte, tenzij hetgeen ingevolge de overeenkomst na die vordering is uitgevoerd, niet kan worden teruggegeven. Tenietgaan van het verhuurde goed Indien het gehuurde goed tijdens de huurtijd door toeval geheel tenietgaat, is de huur van rechtswege ontbonden. Indien het goed slechts gedeeltelijk tenietgaat, kan de huurder ofwel vermindering van de huurprijs, ofwel ontbinding van de huur vorderen (art. 1722 B.W.) (zie reeds hoger).
Intersentia
149
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Het betreft hier niet alleen het materieel, doch ook het juridisch tenietgaan van het gehuurde goed, met name telkens wanneer de verhuurder zich door toeval of overmacht in de onmogelijkheid bevindt om aan de huurder het beloofde genot van het gehuurde goed te verschaffen (bv. een gedwongen onteigening). Ook wanneer het gehuurde goed door de fout van één van de partijen tenietgaat, is de huur van rechtswege ontbonden (zie art. 1741 B.W.), onverminderd de schadevergoeding die dan verschuldigd is door degene aan wie het tenietgaan te wijten is. Wat niet tot het beëindigen van de huur leidt De volgende omstandigheden leiden als dusdanig niet tot het einde van het huurcontract. – Overlijden van de huurder of de verhuurder (art. 1742 B.W.). De huur is in beginsel geen contract intuitu personae. Bij het overlijden van één van de partijen gaan diens rechten en verplichtingen over op de erfgenamen. Niets belet echter de partijen om contractueel de gevolgen van het overlijden van één van de betrokkenen te regelen. Let wel: art. 745bis, § 3 B.W. bepaalt dat de langstlevende echtgenoot als enige, met uitsluiting van alle andere erfgenamen, het recht op de huur verkrijgt, van het onroerend goed dat bij het openvallen van de nalatenschap van de overledene tot gemeenschappelijke verblijf plaats diende (zie ook art. 745octies, § 1 B.W. voor de wettelijke samenwoner). – Faillissement of kennelijk onvermogen van huurder of verhuurder. – Verkoop van het verhuurde goed. Vervreemding van het goed door de eigenaar-verhuurder stelt geen einde aan het lopende huurcontract. Wel rijst de belangrijke vraag in hoeverre de huur tegenwerpbaar is aan de nieuwe eigenaar (zie verder).
6.
ONDERHUUR EN OVERDR ACHT VAN HUUR
Een onderhuurovereenkomst is een overeenkomst waarbij de huurder het goed (of een gedeelte ervan) op zijn beurt verhuurt aan een (onder)huurder. Onderverhuring kan zowel slaan op het geheel als op gedeelten van het gehuurde goed. Bij huuroverdracht komt er, in tegenstelling tot wat bij onderverhuring gebeurt, geen nieuwe huurovereenkomst tot stand. De huurder draagt zijn overeenkomst over aan een derde die de oorspronkelijke huur zal voortzetten als rechtstreekse huurder van de verhuurder. Huuroverdracht slaat altijd op de totaliteit van het goed.
150
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
Toelaatbaarheid De toelaatbaarheid van onderverhuring en huuroverdracht wordt geregeld door art. 1717 B.W. Beide zijn in beginsel mogelijk. De huurder behoeft geen toestemming vanwege de verhuurder om ertoe over te gaan. Onderverhuring en/of huuroverdracht kunnen contractueel in de oorspronkelijke huurovereenkomst worden verboden of beperkt. Zo kan de huurovereenkomst bv. enkel de gedeeltelijke onderverhuring toelaten of huuroverdracht zonder meer verbieden. In de praktijk worden onderhuur en overdracht van huur meestal verboden behoudens voorafgaande en schriftelijke toestemming van de verhuurder. Wanneer de huurder het contractuele verbod overtreedt, kan de verhuurder hierop reageren met dwanguitvoering (de derde doen uitzetten), schadevergoeding vanwege de huurder of ontbinding van de oorspronkelijke huur. In het gemene huurrecht worden overdracht van huur en onderhuur in één geval wettelijk verboden. Een huurder die het gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, mag zijn huur niet overdragen of onderverhuren, zelfs niet gedeeltelijk, aan een derde die het goed wél als zijn hoofdverblijfplaats zou willen bestemmen (art. 1717, lid 2 B.W.). Gevolgen Ten gevolge van een onderverhuring komt er een zelfstandige huurovereenkomst tot stand tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. De voorwaarden van deze onderhuurovereenkomst kunnen verschillen van die van de hoofdhuur (termijn, huurprijs, enz.). In het gemene recht schept de onderhuur geen rechtstreekse contractuele band tussen de verhuurder en de onderhuurder. Tegenover de verhuurder behoudt de hoofdhuurder al zijn verplichtingen. Hij moet de huurprijs blijven betalen en hij blijft aansprakelijk voor beschadigingen. De onderhuurder heeft geen rechtstreeks verhaal tegen de verhuurder, noch omgekeerd. Overdracht van huur doet een eigenaardige tweeslachtige toestand ontstaan. Het gaat om een overdracht van een contract, dus van rechten en plichten. Ons recht kent echter enkel een overdracht van schuldvordering (rechten) buiten toestemming van de wederpartij (zie Deel I). Zonder toestemming van de schuldeiser kunnen schulden niet worden overgedragen. Dat is logisch: de schuldeiser contracteert immers met een debiteur na controle van diens solvabiliteit. Het is dan ook ondenkbaar dat deze debiteur zonder de toestemming van de schuldeiser kan worden vervangen door een andere van wie hij de solvabiliteit niet heeft kunnen nagaan. Naast de overnemer blijft de oorspronkelijke huurder daarom ook na de huuroverdracht tegenover de verhuurder gehouden tot de uitvoering van de verplichtingen die uit de overgedragen huurovereenkomst voortvloeien. Slechts een
Intersentia
151
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
uitdrukkelijke ontlasting vanwege de verhuurder kan de overdrager van zijn huurverplichtingen ontslaan.
7.
OVERDR ACHT VAN HET VERHUURDE GOED ZELF
Een huurovereenkomst doet slechts persoonlijke rechten ontstaan tussen huurder en verhuurder. Het zakenrechtelijke statuut van het goed blijft onaangeroerd. De eigenaar van het verhuurde goed mag dit tijdens de huurtijd naar eigen goedvinden vervreemden aan een derde. Die vervreemding stelt niet automatisch een einde aan de huur. Maar welke gevolgen brengt de vervreemding met zich mee voor het lopende huurcontract? Overeenkomsten doen slechts rechten en verplichtingen ontstaan tussen de contractpartijen onderling (art. 1165 B.W.). De verkrijger is een derde ten aanzien van het huurcontract. Moet hij de huurovereenkomsten die lopen bij de eigendomsoverdracht eerbiedigen of mag hij de huurder (laten) uitzetten als een bezetter zonder recht of titel? Onder vervreemding wordt zowel de overdracht onder bezwarende titel (verkoop, ruil, inbreng in een vennootschap) als de overdracht ten kosteloze titel (schenking) verstaan. Het gaat evenwel enkel over de overdracht ten bijzondere titel. Overdracht onder algemene titel, met name de overdracht ingevolge overlijden van de verhuurder aan zijn erfgenamen, valt daar niet onder. De erfgenamen treden als algemene rechtsopvolgers immers volledig in alle rechten en plichten van hun rechtsvoorganger. Zij zetten als het ware zijn vermogen verder, met alle rechten en plichten die daaraan verbonden zijn. Zij moeten dus steeds de door hun rechtsvoorganger afgesloten huurovereenkomsten eerbiedigen. Om de positie van de huurder ten aanzien van de nieuwe eigenaar te bepalen, moet vooreerst worden bekeken of in de koopovereenkomst of enige andere overeenkomst op grond waarvan de nieuwe eigenaar zijn rechten verkrijgt, een eerbiedigingsbeding is opgenomen ten gunste van de huurder. Indien dit niet het geval is, is het van determinerend belang na te gaan of het huurcontract vaste datum heeft of niet. Eerbiedigingsbeding in overdrachtscontract Het is mogelijk dat in de overeenkomst tot overdracht van het verhuurde goed een beding wordt opgenomen, waarbij de verkrijger zich ertoe verbindt om de bestaande huurovereenkomst(en) te eerbiedigen. Krachtens dit beding ten behoeve van de huurder (zie art. 1121 B.W.) moet de nieuwe eigenaar het lopende huurcontract volledig respecteren en zal hij de huur slechts kunnen beëindigen overeenkomstig de wettelijke en conventionele bepalingen die erop van toepassing waren en blijven. 152
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
Men doet er goed aan zo’n beding zo nauwkeurig mogelijk te redigeren en de verkrijger expliciet te laten verklaren dat hij de lopende huurcontracten zal eerbiedigen. Vaak zijn koopovereenkomsten op dit punt niet zo duidelijk opgesteld en wordt er slechts een (vage) allusie gemaakt op het feit dat het goed op dat ogenblik verhuurd is. Het wordt dan een kwestie van interpretatie om uit te maken of het wel de bedoeling van de partijen was om de eerbiediging van de huur op te leggen. Het loutere feit dat de verkrijger kennis had van de verhuring volstaat alleszins niet om deze aan hem tegenwerpbaar te maken. Vaste datum Bij gebrek aan een beding te zijnen behoeve in het koopcontract zal de huurder zijn overeenkomst slechts aan de verkrijger kunnen tegenwerpen indien de huur vaste datum heeft (art. 1743 B.W.). Een onderhandse overeenkomst verkrijgt vaste datum op de wijzen beschreven in art. 1328 B.W. De meest voorkomende manier is de registratie van het contract. Dit is in wezen een fiscale operatie, waarbij het contract bij de ontvanger van registratierechten wordt aangeboden om er het verplichte registratierecht op te betalen. Strikt genomen moet elke geschreven huurovereenkomst binnen vier maanden worden geregistreerd. Eens die termijn verstreken is, kan het contract nog altijd ter registratie worden aangeboden, maar er zal dan een boete verschuldigd zijn. De verplichte fiscale registratie heeft als belangrijk civielrechtelijk gevolg dat de overeenkomst hierdoor vaste dagtekening krijgt en aan derden, waaronder de latere verkrijger, zal kunnen worden tegengeworpen. Op welk ogenblik precies moet de huurovereenkomst ten laatste vaste dagtekening gekregen hebben om tegen de nieuwe eigenaar te kunnen worden ingeroepen? Voor het ondertekenen van de verkoopcompromis? Voor het verlijden van de authentieke koopakte? Voor de overschrijving van de koop in de registers van de hypotheekbewaarder? Aangenomen wordt dat het huurcontract vaste dagtekening gekregen moet hebben vóórdat de koop zelf vaste dagtekening krijgt (meestal is dit het moment waarop de notariële akte wordt verleden; uitzonderlijk wordt de compromis geregistreerd en dan heeft de koop vaste datum op datum van registratie). Men zou kunnen opwerpen dat de eigendomsoverdracht volgens art. 1 Hyp.W. toch ook overgeschreven moet zijn opdat de nieuwe eigenaar zijn zakelijk recht aan derden te goeder trouw kan tegenwerpen. De huurder is echter geen derde in de zin van art. 1 Hyp.W. die zich op een gebrek aan overschrijving kan beroepen (zie daarover reeds Deel I). Huurovereenkomsten aangegaan voor een duur van méér dan negen jaar, moeten niet alleen vaste dagtekening hebben, zij moeten bovendien overgeschreven zijn op het kantoor van de hypotheekbewaarder om voor hun ganse duur tegenwerpbaar te zijn aan derden te goeder trouw, waaronder de latere verkrijger van het Intersentia
153
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
goed (art. 1 Hyp.W.). Is deze overschrijving niet gebeurd, maar heeft het contract wel vaste datum, dan is het huurcontract slechts tegenwerpbaar voor de periode van negen jaar die lopende is op het ogenblik van de vervreemding (combinatie van art. 1 Hyp.W., 595, 1328 en 1743 B.W.). Een huurovereenkomst, gesloten voor een termijn van 27 jaar met ingang van 1 januari 1990, werd geregistreerd, maar niet overgeschreven bij de hypotheekbewaarder. In de loop van 2006 wordt het goed verkocht. We verdelen de overeenkomst fictief in periodes van negen jaar: van 1 januari 1990 tot en met 31 december 1998; van 1 januari 1999 tot en met 31 december 2007; van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2016. De verkoop vond plaats tijdens de tweede negenjarige periode, zodat het huurcontract aan de nieuwe eigenaar kan worden tegengeworpen tot en met 31 december 2007. Uitzettingsbeding in huurcontract Ondanks de vaste dagtekening van zijn huurcontract zal de huurder het goed bij vervreemding eventueel toch moeten verlaten, indien er in de huurovereenkomst een uitzettingsbeding voor het geval van vervreemding is opgenomen. Krachtens zo’n beding behoudt de verhuurder (en de latere verkrijger) zich het recht voor om de huur te beëindigen naar aanleiding van een eigendomsoverdracht. De opzegging kan zowel door de oorspronkelijke verhuurder als door de verkrijger worden gegeven. De huurder daarentegen mag de huur niet beëindigen louter omwille van de eigendomsoverdracht. De verhuurder of de verkrijger die zich op het uitzettingsbeding wenst te beroepen, moet de huurder vooraf waarschuwen binnen de termijn bepaald door de wet of de overeenkomst (art. 1748 B.W.). De huurder heeft tevens recht op een vergoeding, waarvan het bedrag in het huurcontract zelf bepaald kan zijn of dat, bij ontstentenis van contractuele afspraken, wordt berekend overeenkomstig art. 1745-1747 B.W. Zolang deze vergoeding niet betaald is, kan de huurder niet uit het goed gezet worden. Art. 1749 B.W. kent aan de huurder een retentierecht toe. Bij verkoop onder beding van wederinkoop (zie deel I) mag de koper geen gebruik maken van een uitzettingsbeding zolang hij niet onherroepelijk eigenaar is geworden door het verstrijken van de termijn voor wederinkoop (art. 1751 B.W.). Geen vaste datum Een huurovereenkomst die geen vaste dagtekening heeft, en waarvan de eerbiediging niet in de overdrachtsovereenkomst werd opgelegd, is niet tegenwerpbaar aan de verkrijger. Tegenover laatstgenoemde is de huurder een bezetter zonder 154
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
recht of titel. Uitzetting is mogelijk zonder enige opzeggingstermijn of -vergoeding (zie art. 1750 B.W.). De nieuwe eigenaar kan de zittende huurder nochtans niet zelf manu militari aan de deur zetten. Een uitvoerbare titel, m.a.w. een rechterlijk vonnis dat de uitzetting beveelt, is hiervoor vereist. Desgevallend kan de rechter aan de huurder nog een respijttermijn toekennen in toepassing van art. 1244 B.W. Kan de uitgezette huurder zich wenden tot zijn wederpartij, de verhuurder? In beginsel is dit inderdaad mogelijk. De verhuurder heeft zich verbonden om het genot van het goed te verschaffen voor de ganse duur van de huur. De huurder heeft derhalve een verhaal tegen de verhuurder op grond van uitwinning. Soms zal men nochtans aan de huurder kunnen verwijten dat hij een contractuele verplichting om de huurovereenkomst te laten registreren ver waarloosd heeft en aldus zelf het probleem heeft gecreëerd.
8.
PROCESRECHTELIJKE ASPECTEN
Ongeacht het bedrag van de vordering is de vrederechter bevoegd voor alle geschillen betreffende de verhuring van onroerende goederen. Ratione loci is dit de vrederechter van de plaats van ligging van het goed (art. 591, 1° juncto art. 629, 1° Ger.W.). Teneinde huurgeschillen op een snelle en goedkope manier te beslechten, voorziet art. 1344bis Gerechtelijk Wetboek in een vereenvoudigde rechtspleging. Elke vordering inzake de huur van goederen kan worden ingeleid bij verzoekschrift neergelegd ter griffie van het vredegerecht. Dit verzoekschrift moet, op straffe van nietigheid, een aantal door de wet opgesomde gegevens bevatten. De partijen worden door de griffier per gerechtsbrief opgeroepen om binnen vijftien dagen na de inschrijving van het verzoekschrift op de algemene rol te verschijnen op de zitting die de rechter bepaalt. Bij de oproeping wordt een afschrift van het verzoekschrift gevoegd. Art. 1728quater B.W. regelt het bijzondere geval dat de huurder meer zou betaald hebben dan hij in toepassing van de wet of de overeenkomst verschuldigd was. De huurder moet dan bij een ter post aangetekende brief een verzoek tot terugbetaling indienen bij de verhuurder. De teruggave kan slechts worden geëist voor de bedragen die vervallen zijn en betaald werden tijdens de vijf jaar die aan dit verzoek voorafgaan. Bij onenigheid kan de huurder de zaak voor de vrederechter brengen binnen een termijn van één jaar vanaf de verzending van het verzoek (art. 1728quater juncto art. 2273, lid 2 B.W.).
Intersentia
155
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
De vordering van de verhuurder tot betaling van de huurprijs verjaart door verloop van vijf jaar (art. 2277 B.W.). Zijn vordering tot betaling van het bedrag dat volgt uit de aanpassing van de huurprijs aan de kosten van levensonderhoud, m.a.w. de indexering van de huurprijs, verjaart reeds na één jaar (art. 2273, lid 1 B.W.).
§ 3. WONINGHUUR Zie onder meer: G. Benoit, e.a., Le bail de résidence principale, Brussel, la Charte, 2006; N. Carette, “Huurprijsherziening bij woninghuur” in B. Tilleman en A. Verbeke (eds.), Bijzondere overeenkomsten, Themis, Brugge, die Keure, 2008, 37-57; M. Dambre en B. Hubeau, Woninghuur, in A.P.R., 2002; R. De Wit (ed.), Huurrecht. De recente wijzigingen in de Woninghuurwet, Antwerpen, Intersentia, 1997; J. Herbots en Y. Merchiers (eds.), Woninghuur na de wet van 13 april 1997, Brugge, die Keure, 1997; Y. Merchiers, Les baux. Le bail de résidence principale, Brussel, Larcier, 1998; A. Pauwels, P. Raes en N. Puissant, Bestendig Handboek huishuur en handelshuur, Gent, Story, 2007; A. Vanderschaeghe, De nieuwe (woning)huurwetgeving, Mechelen, Kluwer, 2010; A. Van Oevelen (ed.), Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009; A. Van Oevelen, “Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)”, RW 2005-2006, 1521; A. Verbeke (ed.), Knelpunten Huur, Antwerpen, Intersentia, 2003.
Door de Wet van 20 februari 1991, waarvan sommige bepalingen gewijzigd werden of toegevoegd in 1997, en ook nog in 2007, werd in het B.W., na art. 1762bis, een afzonderlijke afdeling ingevoerd betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder. Deze Woninghuurwet (WHW) bevat een dwingende regeling van bepaalde aspecten van de huur van woningen die de huurder tot hoofdverblijf dienen. Voor alle punten die niet door de WHW geregeld zijn, geldt het gemene huurrecht. De bepalingen van de WHW zijn in beginsel van dwingend recht (art. 12). Dit wil zeggen dat eventueel andersluidende bedingen in het huurcontract (relatief) nietig zijn. De nietigheid kan slechts door de beschermde partij worden ingeroepen. Meestal is dit de huurder, maar sommige bepalingen beschermen eerder de verhuurder, of zelfs beiden. De beschermde partij kan, vanaf het ogenblik dat zijn recht is ontstaan, afstand doen van het recht zich op de nietigheid te beroepen. Zeer uitzonderlijk laat de WHW uitdrukkelijk toe dat partijen contractueel een andere regeling dan die van de wet uitwerken.
1.
TOEPASSINGSGEBIED – ARTIKEL 1 WHW
De WHW is van toepassing op huurovereenkomsten betreffende een woning die de huurder tot hoofdverblijfplaats dient (art. 1, § 1, lid 1 WHW). Zij is in beginsel 156
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
niet van toepassing indien een rechtspersoon huurt. Een rechtspersoon kan in het gehuurde goed immers geen hoofdverblijfplaats hebben. Sinds de wijzigingswet van 13 april 1997 bestaat hierop een uitzondering voor welbepaalde, in de wet aangeduide, rechtspersonen die het goed huren om het vervolgens onder te verhuren aan minder gegoede personen die er wel hun hoofdverblijfplaats vestigen (art. 1, § 1bis WHW juncto art. 1717, lid 3 B.W.). Deze rechtspersonen worden op limitatieve wijze opgesomd in art. 1717, lid 3 B.W. Het kan gaan om een gemeente, een OCMW, een vzw, een instelling van openbaar nut of een vennootschap met sociaal oogmerk. Bovendien is voor een dergelijke onderverhuring de instemming van de verhuurder vereist. Huurcontract De WHW geldt enkel voor huurcontracten. Daar vallen dus buiten, ook al dient het ter beschikking gestelde goed tot hoofdverblijf van de bewoner, een contract van bruikleen (zie hierna in hoofdstuk 2), bezetting ter bede, vruchtgebruik, erfpacht of concessies op goederen die deel uitmaken van het openbaar domein. Hoofdverblijfplaats Het gehuurde goed moet de huurder tot hoofdverblijfplaats dienen. De definitie in art. 2, 10° van het Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode getuigt van een pragmatische aanpak. Hier wordt de hoofdverblijfplaats gedefinieerd als zijnde de woning waar een gezin of een alleenstaande effectief en gewoonlijk verblijft. Het feit dat de huurder op het betreffende adres is ingeschreven in het bevolkingsregister kan een belangrijke aanduiding zijn. De inschrijving in het bevolkingsregister is nochtans niet het enige criterium. Sommigen laten zich om fiscale redenen inschrijven in een low-tax- of no-tax-gemeente, terwijl hun werkelijke hoofdverblijfplaats elders is. Of de huurder in het betrokken goed werkelijk zijn hoofdverblijf heeft, is een feitenkwestie die bij betwisting met alle middelen mag worden bewezen (inschrijving, getuigen, facturen van gas en elektriciteit). De WHW is aldus niet van toepassing op de huur van tweede verblijven, vakantieverblijven, studentenkamers (in principe althans), kantoorruimtes of garages. De huurder verliest de bescherming van de WHW van zodra hij de huurwoning niet meer als hoofdverblijf gebruikt (art. 1, § 3 WHW). Het gemene huurrecht wordt dan weer van toepassing.
Intersentia
157
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Toestemming verhuurder De bestemming als hoofdverblijfplaats moet gebeuren met toestemming van de verhuurder. Is de woning van in den beginne tot hoofdverblijf van de huurder bestemd, dan kan de toestemming door de eigenaar zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend worden gegeven (art. 1, § 1, lid 1 WHW). Wordt het goed daarentegen pas tijdens de rit, in de loop van het huurcontract, door de huurder tot hoofdverblijf bestemd (hij gebruikte het bv. aanvankelijk slechts als tweede verblijf), dan is de schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist opdat de huurder van de bescherming van de WHW zou kunnen genieten (art. 1, § 1, lid 3 WHW). Contractuele uitsluiting Het zou voor de verhuurder te gemakkelijk zijn om aan de bepalingen van de WHW te ontsnappen, indien hij in het huurcontract dat hij aan kandidaat-huurders voorlegt, een beding zou mogen opnemen waarbij aan de huurder verbod wordt opgelegd om de woning als hoofdverblijf te gebruiken. Een dergelijk beding wordt in beginsel voor niet geschreven gehouden (art. 1, § 1, lid 2 WHW). Een contractuele uitsluiting van de bestemming als hoofdverblijf is slechts geldig onder een dubbele voorwaarde: – De uitsluiting moet uitdrukkelijk en ernstig worden gestaafd. Dit kan door te verwijzen naar de natuurlijke bestemming van het goed, bv. een appartement aan de zeedijk dat als vakantieverblijf verhuurd wordt. – In het contract moet worden aangegeven waar de huurder dan wél zijn hoofdverblijfplaats heeft. Wettelijke uitsluiting De WHW bepaalt (art. 1, § 2 WHW) dat zij niet van toepassing is “wanneer de overeenkomst op grond waarvan de woning aan de huurder wordt toegewezen, ondergeschikt is aan een hoofdovereenkomst, die betrekking heeft op de functie of de bedrijvigheid van de huurder”. Hiermee worden onder meer bedoeld de huur van een conciërgewoning (ondergeschikt aan de arbeidsovereenkomst) of het feit dat een handelshuurder tevens woont in het handelspand dat hij huurt (bewoning ondergeschikt aan de handelshuurovereenkomst). Accessorium sequitur principale. Vormvereisten De Wet van 26 april 2007 voerde een art. 1bis in. De huurovereenkomst moet voortaan schriftelijk zijn, en moet in elk geval omvatten: identiteit van partijen; begindatum contract; aanwijzing van ruimten en gedeelten van het gebouw die 158
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
het voorwerp van de huur uitmaken; bedrag van de huur. Dat geldt trouwens ook voor huurcontracten die betrekking hebben op de kamer bedoeld voor huisvesting van één of meerdere studenten (art. 1714bis B.W.). Daarnaast moeten verplicht een aantal bijlagen bij de huurovereenkomst worden gevoegd (art. 11bis). Die bevatten uitleg over de wettelijke bepalingen inzake: gewestelijke bepalingen over gezondheid, veiligheid, en bewoonbaarheid; de aard van een dwingende regel; bepalingen over het schriftelijke karakter van de overeenkomst, de registratie ervan en kosteloosheid van de registratie; de duur van het contract; de mogelijkheid om de prijs te herzien en indexatie; de lasten; de huurherstellingen; de mogelijkheden om de huur te beëindigen; de verandering van eigenaar; de mogelijk heid van bijstand bij een geschil. De Koning heeft in uitvoering hiervan drie modellen van bijlagen opgesteld, één per gewest. Een woninghuurovereenkomst moet verplicht worden geregistreerd, evenals de plaatsbeschrijving. Hetzelfde geldt voor de onderhuur en overdracht van huur. De registratie is kosteloos en moet door de verhuurder gebeuren binnen twee maanden na sluiting van het contract. Zo niet, kan de verhuurder een boete krijgen. Bovendien kan de huurder het contract, als het voor negen jaar werd aangegaan, dan opzeggen zonder termijn noch vergoeding (art. 3, § 5).
2.
STAAT VAN HET VERHUURDE GOED – ARTIKEL 2 WHW
Volgens het gemene huurrecht is de verhuurder verplicht om het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren (art. 1720 B.W.). Dit is een regel van aanvullend recht. Art. 2 WHW voegt daar op dwingende wijze aan toe dat de verhuurde woning, op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt, moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, onverminderd de normen betreffende de woningen, opgesteld door de Gewesten bij het uitoefenen van hun bevoegdheden. Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het goed op het ogenblik van de ingenottreding. Is hier niet aan voldaan, dan heeft de huurder de keuze om ofwel de uitvoering van de noodzakelijke werken te eisen om het gehuurde goed met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid in overeenstemming te brengen, ofwel de ontbinding van de huur te vorderen met schadevergoeding. Bovendien kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan in afwachting van de uitvoering van de werken. Art. 2 WHW verleent de Koning de bevoegdheid de minimumvoorwaarden vast te stellen waaraan het goed moet voldoen om in overeenstemming te zijn met deze elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Die minimumvoorwaarden wer-
Intersentia
159
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
den vastgelegd in een K.B. van 8 juli 1997. Ze zijn van dwingend recht, en moeten bij de huurovereenkomst worden gevoegd. De enige situatie waarin van voormeld vereiste inzake de staat van het goed kan worden afgeweken, wordt beschreven in art. 8 WHW. De partijen kunnen een renovatiecontract afsluiten, waarbij de huurder (een Handy Andy of een Gamma Boy) zich ertoe verbindt om op zijn kosten werken uit te voeren die de toestand van de gehuurde woning beogen te verbeteren. De voorgenomen werken moeten er toe strekken het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van art. 2 WHW. Deze renovatieovereenkomst moet schriftelijk worden vastgesteld op straffe van nietigheid. Als tegenprestatie verbindt de verhuurder zich ertoe tijdens een bepaalde periode, die meer dan 9 jaar kan zijn, af te zien van het recht de overeenkomst eenzijdig te beëindigen of van het recht de huurprijs te herzien, of verbindt hij zich ertoe de huurprijs te verlagen of kwijt te schelden. Met toepassing van art. 1720, 1754 en 1755 B.W., is de verhuurder verplicht tot alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen. Die herstellingen, andere dan huurherstellingen, kunnen door de Koning worden gedefinieerd, bij een koninklijk besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad. Deze bepalingen krijgen hier een dwingend karakter en zullen uitwerking hebben voor de huurovereenkomsten ondertekend na de inwerkingtreding van art. 2, § 2 (18 mei 2007).
3.
DUUR – ARTIKEL 3 WHW
Het belangrijkste aspect van de WHW is ongetwijfeld de uitgebreide regeling van de duur van de huur en de mogelijke wijzen van beëindiging ervan. De woonzekerheid van de huurder staat daarbij centraal. Het beginsel van de WHW luidt dat de huurovereenkomst betreffende een woning-hoofdverblijf moet worden aangegaan voor een duur van negen jaar. Slechts onder welbepaalde voorwaarden mag een andere termijn worden afgesproken. Principe: negen jaar In principe wordt elke huurovereenkomst die onder het toepassingsgebied van de WHW valt, geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar (art. 3, § 1, lid 1 WHW). Woninghuurovereenkomsten zijn dus in beginsel steeds overeenkomsten voor een bepaalde duur. Een contract dat voor onbepaalde duur zou zijn aangegaan, wordt automatisch herleid tot een contract voor negen jaar. Indien de woning pas in de loop van het contract, met schriftelijke toestemming van de verhuurder, tot hoofdverblijf van de huurder wordt bestemd, begint de periode van negen jaar pas te lopen vanaf de dag waarop die toestemming wordt verleend (art. 1, § 1, lid 3 WHW). 160
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
In afwijking van het gemene recht komt een woninghuur niet automatisch tot een einde bij het verstrijken van de negenjarige periode. Hiertoe is een opzegging vereist, door één van de partijen, ten minste zes maanden voor het verstrijken van de termijn (art. 3, § 1, lid 2 WHW). Gebeurt dit niet, dan wordt de overeenkomst voortgezet voor een periode van drie jaar, andermaal zes maanden vooraf te beëindigen. Wordt er weerom niet tijdig opgezegd, dan begint opnieuw een volgende periode van drie jaar te lopen (art. 3, § 1, lid 3 WHW), en zo verder. a) Vroegtijdige beëindiging door de verhuurder Onder strikte voorwaarden kan de verhuurder een einde stellen aan de woninghuur vóórdat de negen jaar verstreken zijn. Dat kan in drie gevallen, met name (1) eigen gebruik van de woning door de verhuurder; (2) uitvoering van werken in het gebouw; (3) ongemotiveerde beëindiging met schadevergoeding. In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging is gedaan (art. 3, § 9 WHW). De wet laat uitdrukkelijk toe dat de verhuurder in het huurcontract geheel of gedeeltelijk afziet van dit recht. Eigen gebruik – Artikel 3, § 2 WHW De verhuurder kan de huur te allen tijde beëindigen indien hij voornemens is de woning zelf te betrekken of te laten betrekken door een familielid. De familieleden die hiervoor in aanmerking komen, worden limitatief in de wet opgesomd. De opzegging moet de identiteit van de toekomstige bewoner vermelden, evenals de verwantschap met de verhuurder. De huurder kan het bewijs van de band van verwantschap vragen. Er moet een opzeggingstermijn van zes maanden worden gegeven. Bovendien kan, wanneer de opzegging wordt gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed zouden betrekken, de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode. De ratio hiervan is dat verdere bloedverwanten minder dan de verhuurder zelf of zijn dichtste intimi een rechtvaardiging vormen om de huurder buiten te zetten. Het goed moet binnen het jaar worden betrokken en moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur. Werken – Artikel 3, § 3 WHW Tegen het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode (dus na drie en na zes jaar), kan de verhuurder de huur beëindigen om in het goed bepaalde werken Intersentia
161
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
uit te voeren. Met het oog op het goede verloop van de werken kan de verhuurder van verscheidene woningen in eenzelfde gebouw te allen tijde verscheidene huurovereenkomsten beëindigen mits inachtneming van de opzeggingstermijn van zes maanden, voor zover de huurovereenkomst niet tijdens het eerste jaar wordt opgezegd. De wet legt diverse voorwaarden en formaliteiten op. – De werken moeten worden uitgevoerd met eerbiediging van de bestemming van het gebouw. Men mag bv. niet van de gelegenheid gebruik maken om van de woning een kantoorgebouw te maken, indien dit volgens de stedenbouwkundige voorschriften verboden is. – Zij moeten het door de huurder bewoonde gedeelte betreffen. – De kosten van de werken moeten meer dan drie jaar huur bedragen. Indien er meerdere huurders in hetzelfde gebouw zijn, volstaat het dat de werken méér kosten dan twee jaar de huurprijs van alle huurders samen die door de werken getroffen worden. – Aan de huurder moet een document worden overhandigd waaruit blijkt dat de verhuurder het ernstig meent: ofwel de bouwvergunning, ofwel een omstandig bestek, ofwel een beschrijving van de werken met een gedetailleerde prijsraming, ofwel de aannemingsovereenkomst. – Een opzeggingstermijn van zes maanden vóór het verstrijken van een driejarige periode moet worden in acht genomen. – De werken moeten worden aangevat binnen zes maanden en worden beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder. De sanctie op de niet-naleving hiervan, behoudens buitengewone omstandigheden, bedraagt opnieuw achttien maanden huur. Ongemotiveerd – Artikel 3, § 4 WHW Ten slotte kan de verhuurder bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode de huur om eender welke reden, zelfs ongemotiveerd, beëindigen, mits het geven van een opzeggingstermijn van zes maanden en het betalen van een vergoeding van negen maanden huur bij opzegging na drie jaar, en van zes maanden bij opzegging na zes jaar. b) Tegenopzegging door de huurder Heeft de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd, dan kan de huurder op zijn beurt een einde stellen aan de huurovereenkomst vóór het einde van de door de verhuurder gegeven opzeggingsperiode (art. 3, § 5, lid 3 WHW). De huurder moet dan slechts een opzeggingstermijn van één maand in acht nemen. Hij is geen opzeggingsvergoeding verschuldigd (al gebeurt de tegenopzegging tijdens de eerste driejarige periode).
162
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
Ook al leeft de verhuurder zijn opzegmotief niet na, aan de huurder wordt in dit geval geen vergoeding toegekend. In zo’n geval eindigt de huurovereenkomst volgens het Hof van Cassatie immers door een opzegging door de huurder, niet door een verkorting van de opzeggingstermijn van de verhuurder. Volgens het Grondwettelijk Hof is die interpretatie echter niet verenigbaar met het gelijkheidsbeginsel. Men behandelt zonder enige verantwoording de huurders verschillend naargelang ze al dan niet gebruik maken van de mogelijkheid om de overeenkomsten op te zeggen, waarbij de uitoefening van die mogelijkheid is gewild om het recht op huisvesting van de huurder te versterken. c) Vroegtijdige beëindiging door de huurder Los van de opzegging door de verhuurder en de eventuele tegenopzegging, kan de huurder ook zelf het initiatief nemen en de woninghuurovereenkomst op ieder ogenblik beëindigen, zonder enig motief te moeten opgeven (art. 3, § 5, lid 1 en 2 WHW). Hij dient een opzeggingstermijn van drie maanden in acht te nemen en een vergoeding te betalen van drie maanden huur als hij reeds tijdens het eerste jaar opzegt; een vergoeding van twee maanden huur als hij gedurende het tweede jaar opzegt; een vergoeding van één maand bij beëindiging gedurende het derde jaar. Daarna is geen vergoeding meer verschuldigd. Recentelijk werd een andere vroegtijdige beëindigingsmogelijkheid voor de huurder gecreëerd. Die vloeit voort uit de verplichting die voortaan op de verhuurder rust om de huurovereenkomst te doen registreren (art. 5bis). Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in art. 32, 5° W.Reg., zijn zowel de hiervoor bedoelde opzeggingstermijn als de vergoeding niet van toepassing. De huurder kan bijgevolg zonder meer een einde stellen aan de huurovereenkomst. Eerste uitzondering: korte contracten van maximum drie jaar Een woninghuurovereenkomst die voor minder dan negen jaar is aangegaan, wordt in beginsel van rechtswege op negen jaar gebracht. Uitzonderlijk staat de WHW (art. 3, § 6) toe om een geschreven contract op te maken voor een duur van ten hoogste drie jaar. Die overeenkomst kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur hoger dan drie jaar mag zijn. Een dergelijk schriftelijk contract voor ten hoogste drie jaar kan door geen van beide partijen voortijdig worden beëindigd. Partijen kunnen wel samen in onderlinge overeenstemming de huur ontbinden, zonder formaliteiten. Het is betwist of partijen contractueel bepaalde opzeggingsmogelijkheden kunnen stipuleren. De meerderheid neemt terecht aan dat zulks het geval is, indien en voor zover in het voordeel van de huurder. Intersentia
163
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Het kortlopende huurcontract moet worden beëindigd door een opzegging van ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de driejarige termijn. Gebeurt dit niet en blijft de huurder verder in het goed ná het verstrijken van het maximum van drie jaar, dan wordt de overeenkomst geacht van meet af aan voor negen jaar te zijn aangegaan, niettegenstaande enig andersluidend beding. De huur is dan onderworpen aan de hierboven beschreven regels inzake duur en beëindiging van een negenjarig contract. In dat geval blijven de huurprijs en andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur, uiteraard onverminderd toepassing van indexatie en huurprijsherziening conform art. 6 en 7 WHW. Dit is dwingend recht ter bescherming van de huurder. Aldus kan de huurder, voor het verstrijken van de termijn bepaald in art. 7, § 1, niet instemmen met een verhoging van de aanvankelijke huurprijs. Evenmin kan hij binnen die termijn afstand doen van zijn recht om niet meer dan de aanvankelijke huurprijs te betalen. Tweede uitzondering: langer dan negen jaar – levenslange huur Bij schriftelijke overeenkomst kan een woninghuur worden aangegaan voor méér dan negen jaar (art. 3, § 7 WHW). De reeds vermelde beëindigingsmoda liteiten voor contracten van negen jaar zijn ook toepasselijk op deze woninghuurovereenkomsten van lange duur. De vergoeding die de verhuurder moet betalen wanneer hij ongemotiveerd opzegt bij het verstrijken van de derde of een latere driejarige periode, bedraagt drie maanden huur. Sinds de wijzigende wet van 13 april 1997 kan de huurder een schriftelijke huurovereenkomst sluiten voor het leven (art. 3, § 8 WHW). Die huurovereenkomst eindigt dan van rechtswege bij het overlijden van de huurder en is niet onderworpen aan de bepalingen van art. 3, §§ 2 tot 4 WHW, tenzij andersluidend beding. Een levenslange huur is geen huur van onbepaalde duur maar van bepaalde duur, welke duur onzeker is. Verlenging wegens buitengewone omstandigheden Het kan gebeuren dat een huurder wiens huurovereenkomst binnenkort eindigt door het verstrijken van de termijn of door opzegging, plots wordt geconfronteerd met een situatie die het hem uiterst moeilijk of vervelend maakt om zijn huurwoning net nù te moeten verlaten. Denk aan een zware ziekte, een ongeval, zwangerschap, vertraging bij de bouw van een eigen woning. In zo’n geval kan de sociale clausule van art. 11 WHW een oplossing bieden: “Wanneer een huurovereenkomst vervalt of eindigt ten gevolge van een opzegging, kan de huurder die het bewijs levert van buitengewone omstandigheden, om een verlenging verzoeken”.
164
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
De huurder moet hiertoe bij aangetekende brief een verzoek richten tot de verhuurder, uiterlijk één maand vóór de vervaldag van de huur. De duur van de verlenging wordt dan vrij bepaald in onderling overleg tussen de huurder en de verhuurder. Komen de partijen niet tot overeenstemming, dan beslist de rechter, rekening houdend met de belangen van de twee partijen. Hij stelt soeverein de duur van de verlenging vast en kan, indien hij dit billijk acht, een huurprijsverhoging toestaan aan de verhuurder die hierom zou verzoeken. Slechts één aanvraag om hernieuwing van de verlenging kan worden ingediend onder dezelfde voorwaarden.
4.
PRIJS, KOSTEN EN LASTEN – ARTIKELEN 5, 6 EN 7 WHW
De partijen bij een woninghuur bepalen bij het sluiten van de overeenkomst vrij het bedrag van de huurprijs en van de kosten en lasten die de huurder zal dragen. Art. 5 WHW verbiedt echter op dwingende wijze dat de onroerende voorheffing betreffende de huurwoning ten laste van de huurder wordt gelegd. Een andersluidend beding in het huurcontract is (relatief) nietig. De kosten verbonden aan een laattijdige registratie van de overeenkomst (art. 5bis WHW) of voor de bemiddeling van een makelaar voor de verhuring van het goed (art. 5ter WHW) zijn evenmin ten laste van de huurder. Een beding met die inhoud wordt in het laatste geval voor ongeschreven gehouden, tenzij de huurder de opdrachtgever is van de bemiddelingsopdracht. Art. 1728bis B.W. betreffende de indexering van de huurprijs (zie § 2) is ook op de woninghuur toepasselijk. De WHW wijkt nochtans af van het gemene recht (zie art. 6 WHW). Zelfs wanneer het contract hierover niets bepaalt, is indexatie toegelaten. Indexering is slechts verboden indien zij uitdrukkelijk werd uitgesloten in het huurcontract. Dit is precies het omgekeerde van wat in het gemene recht geldt; daar is indexatie enkel toegelaten indien de overeenkomst dit uitdrukkelijk voorziet. De aanpassing vindt slechts plaats na schriftelijk verzoek door de belanghebbende partij en werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek. De WHW laat toe om de huurprijs en de kosten en lasten bij het verstrijken van elke driejarige periode te herzien (art. 7 WHW). Dit is, zoals reeds vermeld, niet hetzelfde als een indexatie. Bij een herziening wordt er immers een nieuwe basishuurprijs vastgesteld. De partijen kunnen de huurprijs in onderling overleg herzien tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode. Komen zij niet tot overeenstemming, dan moet bij de rechter een vordering worden ingesteld tussen de zesde en de derde maand vóór het verstrijken van de driejarige periode. De rechter zal, oordelend naar billijkheid, de huurprijs herzien wanneer: Intersentia
165
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
– de normale huurwaarde van het goed, ten gevolge van nieuwe omstandigheden, ten minste 20% hoger of lager is dan de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs (art. 7, § 1, lid 2 WHW); – de normale huurwaarde van het goed, ten gevolge van werken die op kosten van de verhuurder in het verhuurde goed zijn uitgevoerd, met ten minste 10% is gestegen, tenzij die werken noodzakelijk waren om het goed in overeenstemming te brengen met de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (art. 7, § 1, lid 3 WHW). De herziene huurprijs geldt vanaf de eerste dag van de volgende driejarige periode. In het geval van een huurovereenkomst voor het leven, kunnen de partijen overeenkomen af te zien van het recht de huurprijs te herzien. De wet van 13 april 1997 heeft in art. 7 een nieuw § 1bis ingevoegd. Indien een woning het voorwerp is van opeenvolgende huurovereenkomsten van korte duur met verschillende huurders en die telkens beëindigd worden door de opzegging door de verhuurder, dan mag de basishuurprijs gedurende 9 opeenvolgende jaren niet hoger zijn dan de bij het begin van de 9 jarige periode eisbare huurprijs, proportioneel aangepast aan de kosten van levensonderhoud, tenzij nieuwe omstandigheden ondertussen de waarde van de woning met ten minste 20% hebben doen stijgen. De rechter kan de te hoge huurprijs herleiden tot de huurprijs die eisbaar is krachtens de vorige huurovereenkomst. In lid 3 van § 1bis wordt de formule aangegeven ter berekening van de proportioneel aangepaste huurprijs. Te allen tijde kan aan de rechter herziening worden gevraagd van de forfaitaire kosten en lasten, of – indien dat mogelijk is – de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten (art. 7, § 2 WHW).
5.
HUURWAARBORG – ARTIKEL 10 WHW
Evenmin als het gemene recht legt de WHW de verplichting op om een huurwaarborg te geven. Aan de contractpartijen wordt overgelaten om te beslissen óf er een huurwaarborg moet gegeven worden en zo ja, waaruit deze zal bestaan. Maar als er een waarborg, in een van de hierna vermelde vormen, wordt overeengekomen, dan mag die waarborg niet meer mag bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg. De vormen zijn de volgende: – een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling (max. 2 maanden); – een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt, de waarborg progressief samen te stellen (max. 3 maanden); 166
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
– een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling (max. 3 maanden). De huurder heeft de keuze. Als de verhuurder in het bezit is van de waarborg, en nalaat die te plaatsen op een van de in de wet vermelde wijzen, naar keuze van de huurder, is hij ertoe gehouden de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt. Let wel: vanaf de dag dat de huurder de verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan de verplichting om één van de wettelijk opgelegde vormen van waarborg te hanteren, is de verschuldigde rente echter de wettelijke interest op het bedrag van de waarborg. De rente wordt gekapitaliseerd (art. 10, § 2). Er mag niet worden beschikt over de bankrekening, noch in hoofdsom, noch in rente, noch van de bankwaarborg, noch van de rekening waarop de waarborg opnieuw werd samengesteld, dan ten voordele van een van beide partijen, mits voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing (art. 10, § 3).
6.
OVERDR ACHT VAN HUUR – ARTIKEL 4, § 1 EN § 3 WHW
Overdracht van een woninghuur wordt door art. 4, § 1 principieel verboden. Toch is overdracht toegelaten na voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Deze toestemming kan zowel van meet af aan in het huurcontract zelf worden gegeven, als later naar aanleiding van een concrete vraag daartoe van de huurder. In elk geval moet zij schriftelijk worden verleend, alvorens de overdracht kan plaatsvinden. Streng voor de huurder wat de mogelijkheid tot huuroverdracht betreft, wijkt de WHW anderzijds in het voordeel van de huurder van het gemene recht af inzake de gevolgen van een overdracht. In het gemene huurrecht blijft de oorspronkelijke huurder ook na de huuroverdracht jegens de verhuurder gehouden tot nakoming van de verplichtingen die uit het huurcontract voortvloeien, in het bijzonder de betaling van de huurprijs. Slechts een uitdrukkelijke ontlasting door de verhuurder brengt voor de overdrager een volledige bevrijding van alle toekomstige verbintenissen met zich. Art. 4, § 1 WHW keert die regeling precies om. Na huuroverdracht met voorafgaande schriftelijke toestemming vanwege de verhuurder, is de oorspronkelijke huurder-overdrager in beginsel ontheven van alle toekom-
Intersentia
167
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
stige verplichtingen, tenzij het tegendeel werd bedongen in de schriftelijke toestemming van de verhuurder.
7.
ONDERHUUR – ARTIKEL 4, § 2-3 WHW
De volledige onderverhuring van een woning die de huurder tot hoofdverblijfplaats dient, is volstrekt verboden (art. 4, § 2, lid 1 WHW). Dit is een dwingende regel. Elk beding in een woninghuurovereenkomst waarbij volledige onderverhuring toch zou worden toegelaten, is relatief nietig. Met instemming van de verhuurder mag de huurder wel gedeelten van het goed onderverhuren, op voorwaarde dat het resterende gedeelte tot zijn hoofdverblijfplaats bestemd blijft (art. 4, § 2, lid 2 WHW). Voorwaarden De gedeeltelijke onderverhuring mag slechts geschieden met instemming van de verhuurder. Merk op dat de wet hier, in tegenstelling tot de huuroverdracht, niet spreekt van een schriftelijke voorafgaande toestemming. Een mondelinge of zelfs stilzwijgende instemming zou volstaan. De bewijslast op dit punt ligt volledig bij de hoofdhuurder die desgevallend met alle middelen van recht het bewijs zal moeten leveren dat de verhuurder wel degelijk akkoord ging met de gedeeltelijke onderverhuring. De hoofdhuurder moet in ieder geval zelf zijn hoofdverblijfplaats behouden in het gedeeltelijk onderverhuurde goed. De WHW vereist niet dat de onderhuurder het door hem gehuurde gedeelte eveneens als hoofdverblijfplaats gebruikt. Gedeeltelijke onderverhuringen van garages, studentenkamers, kantoorruimte en dergelijke zijn mogelijk, als de hoofdhuurder maar zijn hoofdverblijf in het resterende gedeelte behoudt en de eigenaar zijn instemming geeft. De vraag of de onderhuurder het door hem gehuurde gedeelte al dan niet als zijn hoofdverblijfplaats bestemt, is nochtans niet onbelangrijk. Is dat niet het geval, dan is de onderhuur volledig aan het gemene recht onderworpen en geniet de onderhuurder geen speciale bescherming. Dient het onderverhuurde gedeelte wel tot hoofdverblijf van de onderhuurder, dan wordt deze reeds bij het sluiten van de onderhuurovereenkomst op bijzondere wijze beschermd door art. 4, § 2, lid 4 WHW. De hoofdhuurder moet dan immers de onderhuurder vooraf in kennis stellen van diens hoedanigheid en van de omvang van zijn rechten. Aldus zal de onderhuurder op het ogenblik waarop de onderhuurovereenkomst gesloten wordt, weten dat hij maar een onderhuurder zal zijn die het goed eventueel vervroegd zal moeten verlaten, indien de hoofdhuur voortijdig tot een einde zou komen. 168
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
Gevolgen Net zo min als in het gemene recht, doet ook de WHW geen rechtstreekse contractuele band ontstaan tussen de verhuurder en de onderhuurder. Wanneer de hoofdhuurder een deel van zijn woning met inachtneming van art. 4, § 2, lid 2 WHW onderverhuurt, is op de onderlinge relatie tussen hoofdhuurder en onderhuurder de WHW eveneens van toepassing, op voorwaarde uiteraard dat haar algemene toepassingsvoorwaarden vervuld zijn. Duur Ook wat de duur betreft, gelden voor de onderhuur in beginsel de normale regels. Art. 4, § 2, lid 3 WHW bepaalt echter voor het geval de onderverhuring tijdens de loop van de hoofdhuur plaatsvindt, dat de duur van de onderhuur de resterende looptijd van de hoofdhuurovereenkomst niet mag overtreffen. Wanneer bv. de hoofdhuur voor negen jaar werd aangegaan en na drie jaar wordt er onderverhuurd, dan is de duur van de onderhuur niet negen maar zes jaar. Deze beperking inzake de duur van de onderhuur heeft te maken met het gemeenrechtelijke beginsel dat de beëindiging van de hoofdhuur, om welke reden dan ook, noodzakelijkerwijze het einde van de lopende onderhuur tot gevolg heeft, ook al is de tussen hoofdhuurder en onderhuurder overeengekomen duur van de onderhuur nog niet verstreken. Een onderhuurder die zich na de beëindiging van de hoofdhuur nog in het goed zou bevinden, kan door de verhuurder worden uitgezet als bezetter zonder recht of titel. De onderhuur kan, onafhankelijk van de hoofdhuur, worden beëindigd overeenkomstig de wettelijke bepalingen die erop van toepassing zijn. Indien de onderhuur onderworpen is aan de WHW, kunnen de hoofdhuurder en de onderhuurder hun onderlinge relatie beëindigen onder de voorwaarden en de modaliteiten van art. 3 WHW. Zo kan de hoofdhuurder die het onderverhuurde gedeelte terug zelf zou willen gebruiken, de onderhuur te allen tijde beëindigen, mits naleving van de vereisten gesteld in art. 3, § 2 WHW. In het gemeen recht luidt het beginsel, zoals vermeld, dat een beëindiging van de hoofdhuur onherroepelijk het einde van de onderhuur tot gevolg heeft. Zonder afbreuk te doen aan deze algemene regel, bevat de WHW enkele bijzondere bepalingen ter bescherming van de onderhuurder. De Wet regelt zowel het geval waarin de verhuurder, als dat waarin de hoofdhuurder de hoofdhuur zou beëindigen. – Wanneer de verhuurder aan de hoofdhuurovereenkomst een einde maakt, moet de hoofdhuurder uiterlijk de vijftiende dag na ontvangst van de opzegging een afschrift daarvan aan de onderhuurder betekenen en hem ervan in Intersentia
169
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
kennis stellen dat de onderverhuring op dezelfde dag als de hoofdhuurovereenkomst beëindigd wordt (art. 4, § 2, lid 5 WHW). – Wanneer de hoofdhuurder vervroegd de hoofdhuurovereenkomst beëindigt, moet hij de onderhuurder een opzeggingstermijn van ten minste drie maanden geven, samen met een afschrift van de opzegging die hij aan de verhuurder richt, en moet hij de onderhuurder een vergoeding betalen die gelijk is aan drie maanden huur (art. 4, § 2, lid 6 WHW). Bij een voortijdige beëindiging van de onderhuur op de zopas beschreven wijzen, kan geen verlenging meer worden verkregen wegens buitengewone omstandigheden (art. 4, § 2 in fine WHW).
8.
OVERDR ACHT VAN HET VERHUURDE GOED ZELF – ARTIKEL 9 WHW
In vergelijking met de gemeenrechtelijke huurder, wordt de woninghuurder veel beter beschermd ingeval het gehuurde goed aan een derde wordt verkocht. Deze aangelegenheid wordt geregeld door art. 9 WHW. Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening heeft (art. 9, lid 1 WHW) vóór de vervreemding van het gehuurde goed (zie § 2), dan treedt de verkrijger in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. De nieuwe eigenaar treedt derhalve volledig in de schoenen van de oorspronkelijke verhuurder (zoals een algemene rechtsopvolger). Hij zal de huur verderzetten en eventueel kunnen beëindigen overeenkomstig het contract en de WHW. Aldus heeft een uitzettingsbeding in het huurcontract in casu geen zin of resultaat. De gemeenrechtelijke huurder wiens huur geen vaste dagtekening heeft, kan door de verkrijger in beginsel zonder meer uitgezet worden. Dit is niet meer het geval voor de woninghuurder wanneer deze de woning op het ogenblik van de vervreemding sinds ten minste zes maanden betrekt (art. 9, lid 2 WHW). In dat geval kan hij door de verkrijger slechts onder strikte voorwaarden worden buitengezet. De verkrijger kan de huur slechts beëindigen binnen een termijn van drie maanden vanaf de datum van het verlijden van de authentieke akte. De verkrijger die niet binnen die termijn reageert, zal de overeenkomst, hoewel zij geen vaste dagtekening heeft, volledig moeten eerbiedigen. De verkrijger moet een opzeggingstermijn geven van drie maanden en de uitzetting kan slechts geschieden om de redenen en onder de voorwaarden die gelden voor een vroegtijdige opzegging door de verhuurder (eigen gebruik / werken / ongemotiveerd), met dit verschil dat de verkrijger in casu niet moet wachten tot het verstrijken van een driejarige periode. 170
Intersentia
Hoofdstuk 1.
9.
Huur
PROCESRECHTELIJKE ASPECTEN
Naast wat hieromtrent al is vermeld in § 2, dient ook nog de Wet van 30 november 1998 te worden aangestipt. Deze wet voegt in het Gerechtelijk Wetboek (art. 1344ter tot en met 1344sexies Ger.W.) een bijzondere procedure in voor de uithuiszetting van bepaalde categorieën huurders. De bepalingen kaderen binnen de doelstellingen van armoedebestrijding en ook de humanisering van het recht. Het O.C.M.W. krijgt een centrale bemiddelende rol. De toepassingsvoorwaarden van uithuiszetting na beëindiging van een huurovereenkomst zijn: – er dient een uithuiszetting te worden gevorderd, via een vordering ingeleid bij verzoekschrift, bij dagvaarding of bij vrijwillige verschijning; – van een natuurlijk persoon; – die een woninghuur of een handelshuur heeft gesloten; – met betrekking tot een goed dat hem tot woonplaats of, bij gebrek aan een woonplaats, tot verblijfplaats dient. De tenuitvoerlegging van de uithuiszetting is in beginsel gedurende één maand opgeschort vanaf de betekening van de uitspraak (art. 1344quater, lid 1 Ger.W.). Tevens moet melding worden gemaakt van art. 1344septies Ger.W., dat voor elke hoofdvordering betreffende de huur van woningen de vrederechter verplicht te onderzoeken of er een mogelijkheid tot verzoening is, vooraleer hij de zaak ten gronde behandelt. De vroegere verplichte oproeping in verzoening werd afgeschaft door de Wet van 18 juni 2008.
§ 4. HANDELSHUUR Zie onder meer: F. Auque (ed.), Baux commerciaux: quel modèle pour l’Europe?, in Contrats & Patrimoine, Brussel, Larcier, 2009; G. Benoit e.a. (eds.), Le bail commercial, Brussel, la Charte, 2008; P. Jadoul en M. Vlies (eds.), Vijftig jaar toepassing van de Handelshuurwet, Brugge, die Keure, 2002; M. Lahaye en J. Vankerckhove, “Les baux commerciaux”, Les Novelles, II, Brussel, Larcier, 1984; B. Louveaux, Le droit du bail commercial, Brussel, De Boeck Université, 2002; D. Lybaert e.a., Het handelshuurrecht geactualiseerd, Brugge, die Keure, 1997; A. Pauwels, Handelshuur, in A.P.R., 1971; B. Tilleman, K. Vanhove en A. Verbeke (eds.), Knelpunten Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2007; K. Vanhove, Handelshuur, Antwerpen, Intersentia, 2010; Id., “Kroniek van het handelshuurrecht (20002005)”, RW 2005-06, 1561-1582.
Waarom is voor handelshuur een bijzonder regime nodig? Omdat het gemene huurrecht niet voldoende is aangepast voor handelaars die een pand huren om er hun zaak in uit te baten. Hij moet bv. in het pand de nodige verbouwingen kunIntersentia
171
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
nen uitvoeren om het gehuurde goed geschikt te maken om er zijn zaak in te drijven. De plaats waar de winkel zich bevindt, vormt een belangrijk element voor de business. Een handelaar die jaren heeft gewerkt aan de uitbouw van een zaak op een welbepaalde plaats, mag daar dus niet zomaar kunnen worden verdreven. Hij moet voldoende lang kunnen huren en bij de verkoop van zijn zaak moet hij de huur kunnen betrekken. De huur is het meest wezenlijke element van de handelszaak. De handelsactiviteit die de wet beschermt, is immers afhankelijk van de locatie ervan. De locatie zorgt nl. voor cliënteel, en de huurovereenkomst zorgt voor die locatie. Daarom wordt de huur voor dit soort van handelszaken extra beschermd. Het is dus niet verwonderlijk dat een bijzondere regeling voor verhuring van panden om daarin handel te drijven, zich opdrong. Na een weinig effectieve wet van 30 mei 1931, kwam er twintig jaar later de wel succesvolle Handelshuurwet (HHW) van 30 april 1951. Een eerste wijziging kwam er reeds kort daarop in 1955, met aanpassingen ten gunste van de onderhuurder, een tweede wijziging volgde in 1970 met het vermeerderen van het aantal huurhernieuwingen van twee naar drie. Meer dan vijftig jaar later, blijft de HHW nog altijd vrij performant. Ondanks het overdreven formalistische karakter, gretig en veelvuldig bevestigd en in de verf gezet door het Hof van Cassatie, is dit een nuttige wet die een goed evenwicht lijkt te realiseren tussen de belangen van de huurder en de verhuurder. De huurder geniet van een voldoende lange huurtijd: tenminste negen jaren, eventueel driemaal te hernieuwen voor telkens negen jaren. Hij mag het gehuurde goed aanpassen aan de uitbating van zijn handel en de daartoe nuttige werken uitvoeren. Hij kan zijn handelszaak te gelde maken door ze in onderhuur te geven of zelfs over te dragen. Bij uitzetting uit het gehuurde goed zal hij meestal een uitzettingsvergoeding verkrijgen. Ook de verhuurder wordt niet al te zeer gefrustreerd in zijn rechten als eigenaar. Hij kan voor eigen gebruik of voor dat van naaste verwanten zijn goed terugnemen. Hij is tevens verzekerd de normale huurprijs te zullen ontvangen, daar tussentijdse herziening van de huurprijs mogelijk is bij nieuwe omstandigheden. Als van het gemene huurrecht afwijkende beschermingswetgeving is ook de HHW van dwingende aard. Afwijking leidt tot een relatieve nietigheid, die slechts door de beschermde partij kan worden ingeroepen, en die eventueel door deze partij kan worden gedekt. In de HHW is de beschermde partij meestal de huurder, maar soms ook de verhuurder (aldus in art. 14, lid 1 betreffende de hernieuwingsaanvraag door de huurder). In een aantal gevallen zijn ze het zelfs beiden (zo in art. 6 herziening van de huurprijs, art. 25, lid 2 aftrek van de onderhuurprijs bij het bepalen van de uitzettingsvergoeding, art. 25, lid 3 verdeling van de ver172
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
goeding tussen hoofdhuurder en onderhuurder, art. 29 bevoegdheid). De beschermde partij kan afstand doen van het recht zich op de nietigheid te beroepen. Dit kan evenwel pas wanneer het recht waarvan eventueel zal worden afgezien, werkelijk is ontstaan. Zo kunnen bv. beide partijen de herziening van de huurprijs vragen bij het einde van elke driejarige periode. Zodra de termijn waarbinnen die aanvraag moet geschieden is ingegaan, kunnen ze voor de komende driejarige periode daarvan afzien, doch niet eerder. Soms kan de afstand slechts gebeuren mits het naleven van beschermende formaliteiten. Zo kunnen de partijen slechts in een authentieke akte of in een verklaring voor de vrederechter, in de loop van de overeenkomst, afzien van de minimumduur van negen jaar. Slechts die bepalingen van de wet, waarvan de tekst ondubbelzinnig vermeldt dat de partijen er kunnen van afwijken, zijn aanvullend. Een voorbeeld van zo’n suppletieve wetsbepaling is art. 9 betreffende het lot van door de handelshuurder uitgevoerde verbouwingswerken. Voor alles wat niet is geregeld in de HHW moet worden teruggegrepen naar het gemene huurrecht dat ook hier als suppletief vangnet blijft gelden.
1.
TOEPASSINGSGEBIED – ARTIKELEN 1-2 HHW
Voorwaarden Opdat de HHW van toepassing zou zijn, moeten een aantal voorwaarden cumulatief vervuld zijn. Het moet gaan om een verhuring van een onroerend goed, dat in hoofdzaak de bestemming krijgt dienstig te zijn voor een kleinhandel of ambachtelijk bedrijf, welke bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk werd aangegeven bij het sluiten van de overeenkomst of in de loop ervan uitdrukkelijk werd aanvaard. a) Huurovereenkomst Er mag geen twijfel over bestaan dat degene die het gebouw gebruikt, dit doet krachtens een huurovereenkomst, en niet op een andere grondslag. Aldus is de HHW niet van toepassing in de volgende gevallen: – Een gebouw wordt gratis ter beschikking gesteld, bv. van een familielid of van een liefdadige vereniging. Dit kan een contract van onroerende bruikleen zijn, of een overeenkomst van kosteloze bewoning, maar is geen huurovereenkomst. – De handelaar heeft een zakelijk recht op het goed, zoals een recht van vruchtgebruik, erfpacht, opstal, gebruik of bewoning. – De gerant die als bediende van de eigenaar in het gebouw een kleinhandel uitoefent, kan de HHW niet inroepen jegens zijn werkgever. Intersentia
173
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
– Goederen die behoren tot het publiek domein zijn in beginsel onvervreemdbaar, buiten de handel en kunnen niet in huur worden gegeven. Althans voor zover de huurovereenkomst de bestemming tot gebruik van allen zou belemmeren. Zo niet, zou wel een huurovereenkomst kunnen worden toegestaan. – Het Hof van Cassatie heeft reeds dertig jaar geleden de mogelijkheid aanvaard dat een onroerend goed in gebruik wordt gegeven aan een kleinhandelaar krachtens een overeenkomst die hem een bezetting ter bede toestaat, zonder dat de HHW van toepassing zou zijn. Daartoe is evenwel vereist dat de eigenaar een ernstige en belangrijke reden had om zich niet te binden voor een zekere tijd en dat er omstandigheden bestonden die de bezetting ter bede wettigden. De rechter ten gronde zal appreciëren of dit zo was en of men niet met een wetsontduiking te maken heeft. Anders zou het inderdaad al te gemakkelijk zijn voor een eigenaar om aan de HHW te ontsnappen. De omstandigheden waarin van deze figuur gebruik kan worden gemaakt zijn eerder uitzonderlijk en worden best uitdrukkelijk geëxpliciteerd en gemotiveerd. Merk op dat de bezetting ter bede hoe dan ook een overeenkomst is, tegen betaling van een prijs, en dus geen contract van bruikleen, en evenmin mag worden verward met de (onrechtmatige) bezetting zonder recht noch titel. b) Onroerend goed Wat verhuurd wordt, moet een onroerend goed of een gedeelte daarvan zijn. Het moet niet noodzakelijk om een gebouw gaan; ook bv. een stuk grond waarop steenkolen worden gestockeerd en verkocht, komt in aanmerking. c) Kleinhandel of ambacht De bestemming die aan het goed wordt gegeven, is dat er een kleinhandel of zelfstandig ambachtelijk bedrijf wordt in gevoerd. Voorbeelden zijn onder meer een bakkerij, een kapper, een bioscoopuitbater, een horlogemaker, een bankfi liaal. Komen dus niet in aanmerking: een groot- of halfgroothandel die gedreven wordt met voortverkopers; evenals een nijverheid, zoals een diamantslijperij. De wet zelf geeft nergens een bepaling van een kleinhandel. Bij kleinhandel gaat het om levering van goederen en/of prestaties, in het klein, aan de consument voor eigen gebruik, in de daartoe ingerichte lokalen (dus ook bv. grootwarenhuizen). Kenmerkend voor de toepassing van de HHW is het directe contact met het publiek in het gehuurde goed. Daarom komen onder meer niet in aanmerking: postorderbedrijven, rondreizende kleinhandelaars, een verhuisondernemer die een garage voor zijn vrachtwagens huurt. Die handelaars komen weliswaar rechtstreeks in contact met de consument, doch dit gebeurt niet in de lokalen zelf van
174
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
de onderneming. Evenmin weerhouden zijn een revisorenvennootschap en een rusthuis. Het is niet voldoende dat de huurder en de verhuurder op papier de bedoeling hadden om aan het verhuurde goed de door de wet vereiste bestemming te geven. Deze bedoeling mag niet louter theoretisch blijven; zij moet door de huurder ook binnen een redelijke termijn in de praktijk worden omgezet. Art. 1 HHW bepaalt immers dat het verhuurde onroerend goed in hoofdzaak moet worden gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel. Het is niet vereist dat de handelszaak door de huurder zelf wordt gedreven; dit kan ook door een onderhuurder geschieden. d) Hoofdzakelijke bestemming Het voeren van een kleinhandel of van een ambachtelijk bedrijf moet de hoofdzakelijke bestemming zijn die aan het goed wordt gegeven. Dit heeft een dubbele consequentie. Ten eerste dat de huurder of de onderhuurder daarvan zijn hoofdberoep moet maken en ten tweede dat dit de voornaamste bestemming moet zijn van de lokalen. Op het ogenblik dat de huurovereenkomst gesloten wordt, kan de handelsbestemming van het gehuurde goed uitdrukkelijk worden aanvaard. Dit mag ook stilzwijgend gebeuren op voorwaarde dat dit zeker en niet betwijfelbaar is. Indien echter pas in de loop van de overeenkomst een handelsbestemming aan het gehuurde goed wordt gegeven, dan kan dit slechts geschieden via een uitdrukkelijk akkoord tussen huurder en verhuurder. Het stilzitten van de verhuurder (afwezigheid van protest) kan niet zonder meer tegen hem worden uitgelegd als een stilzwijgende aanvaarding van de wijziging van de bestemming van het goed. Indien in de loop van de overeenkomst aldus een akkoord tot stand komt over de handelsbestemming, begint pas dán de negenjarige termijn van de handelshuur te lopen. Het is een huurder af te raden om in de loop van de huur van een burgerwoning in het huis een handels- of ambachtelijke bedrijvigheid te beginnen, zonder uitdrukkelijke en geschreven toestemming van de verhuurder. Zoniet zal de HHW niet van toepassing zijn. Bovendien zal op grond van het gemene huurrecht door de verhuurder de verbreking van de huur kunnen worden gevorderd wegens ongeoorloofde wijziging van de bestemming van het verhuurde goed (zie daarover in § 2).
Intersentia
175
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Uitgesloten In een aantal gevallen wordt de toepassing van de HHW wettelijk uitgesloten. Art. 2 somt deze situaties op. Er zijn vooreerst de verhuringen die wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken normaal worden toegestaan voor minder dan één jaar. Het betreft hier gelegenheids- of seizoensverhuringen (bv. in vakantiecentra). Niet de werkelijke of concrete afgesproken huurtijd is hierbij determinerend, maar de normale en gebruikelijke gang van zaken. Ten tweede zijn er verhuringen van onroerende goederen die door de fisca le wetgeving zijn vrijgesteld van onroerende voorheffing en ook woningen met een gering kadastraal inkomen. Een uitzondering is er ook voor woningen die al zijn onteigend en nu in afwachting nog worden verhuurd aan een kleinhandelaar. Tot slot geldt de uitzondering ook voor de verhuring door een voorlopige bewindvoerder (zie art. 488bis, F, § 3 g waarbij de voorlopige bewindvoerder een handelshuurcontract kan afsluiten met machtiging van de vrederechter; vergelijk art. 410, § 1, 4° dat eenzelfde vereiste oplegt voor de voogd en de ouders). Wanneer een huurovereenkomst normaal niet onder toepassing van de HHW zou vallen omdat er niet voldaan is aan de wettelijke toepassingsvoorwaarden, kan de HHW door de partijen toch contractueel toepasselijk worden gemaakt. Dit gebeurt bv. bij de verhuring van een herenwoning waarin een notaris zijn praktijk uitoefent.
2.
DUUR – ARTIKELEN 3-4 HHW
Minimum negen jaar Een fundamenteel principe en belangrijke bescherming van de handelaar, is de verplichte minimumduur van het huurcontract van negen jaar (art. 3, lid 1). Werd in de overeenkomst geen duur bepaald, of werd de overeenkomst mondeling aangegaan, dan wordt de duur eveneens van rechtswege op negen jaren gesteld. Er bestaan dus in principe geen handelshuurcontracten van onbepaalde duur. Deze minimumtermijn van negen jaar begint te lopen, niet vanaf de datum van het sluiten van het contract, maar vanaf de datum van de werkelijke terbeschikkingstelling, zodat omzeiling wordt vermeden. Handelshuurovereenkomsten met een duur van minder dan negen jaar, zijn op dit punt (relatief) nietig. De huurtijd wordt van rechtswege tot negen jaar verlengd. Er heerst wel betwisting over de vraag of ook de verhuurder de nietigheid kan inroepen. Meestal neemt men aan dat alleen de huurder dit kan.
176
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
Het verbod een kortere termijn dan negen jaar te bedingen, geldt ook voor de onderverhuringen, zonder dat evenwel de duur van de hoofdverhuring mag worden overschreden (art. 3, lid 2). Stel dat een handelaar een winkelhuis huurt voor 15 jaar; na 2 jaren geeft hij zelf het goed in onderhuur; deze onderhuur zal ten minste 9 jaren moeten bedragen. Indien echter de onderhuur werd toegestaan 8 jaren na de hoofdhuur, dan zal de onderhuur niet meer dan 7 jaar mogen bedragen, vermits dan de hoofdhuur eindigt. Niets belet de partijen om in een langere duur dan negen jaar te voorzien. Dan zal het contract wel notarieel moeten worden verleden, gelet op de vereiste van overschrijving op het hypotheekkantoor (art. 1 Hyp.W.) (zie in Deel I). De totale duur van de handelshuur moet in economische zin worden bekeken in het licht van de belangrijke problematiek van de huurhernieuwing. Deze brengt echter een nieuwe overeenkomst tot stand (zie verder). Woonlokalen en bijlokalen De minimumduur geldt ook voor de plaatsen waarin de kleinhandelaar woont, bij veronderstelling op grond van een ander contract dan de handelshuur (art. 4, 1°). De duur van bijkomende verhuring van woonruimten die gebeurt ná het sluiten van het contract over de winkelruimte, kan worden beperkt tot de duur van de hoofdhuur van de winkel. Voor deze bijkomende bescherming is vereist dat de verhuurde plaatsen deel uitmaken van hetzelfde gebouwencomplex en dat beide plaatsen worden gehuurd van dezelfde verhuurder. Ook de tot de uitoefening van de handel nodige bijlokalen worden op dezelfde manier beschermd: minimumduur van negen jaren, met beperking tot de duur van de huur van de winkelruimte (art. 4, 2°). De tekst van de wet spreekt van “lokalen”. Gelet op de restrictieve uitlegging van bijzondere beschermingswetgeving lijken de niet-bebouwde gronden daar niet onder te vallen. Merk ook op dat slechts de nodige bijlokalen worden beschermd. Voor de nodige bijlokalen is, in tegenstelling tot de woonlokalen, niet vereist dat dezelfde persoon zowel de handelslokalen als de bijlokalen verhuurt. De kleinhandelaar geniet de bescherming zelfs ingeval hij van verschillende personen huurt. In dat geval wordt wel vereist dat het huurcontract van het bijlokaal uitdrukkelijk melding maakt van de handelsbestemming. Beëindiging a) Samen Art. 3, lid 4 HHW geeft de partijen de mogelijkheid om te allen tijde bij wederzijds akkoord de lopende huur voortijdig te beëindigen, op voorwaarde dat hun Intersentia
177
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
akkoord wordt vastgesteld bij een authentieke akte of bij een verklaring afgelegd voor de vrederechter. Deze dwingende regel geldt in het belang van de huurder. Als de partijen derhalve het contract onderhands in der minne hebben beëindigd, dus zonder naleving van genoemde formaliteit, dan kan de huurder niet worden verplicht om zich te beroepen op de daaruit voortvloeiende relatieve nietigheid van het akkoord. Hij is immers de beschermde partij die deze nietigheid kan dekken. Bijgevolg sluit het op een andere wijze vaststellen van het akkoord van partijen om de handelshuurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen, het bewijs uit de uitvoering van de overeenkomst, niet noodzakelijk uit. De uitvoering van het nietige akkoord door de huurder, impliceert nl. het dekken van de nietigheid. b) Huurder Art. 3, lid 3 biedt de huurder de mogelijkheid om de lopende huur te beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode, op voorwaarde dat hij zijn voornemen 6 maanden vooraf kenbaar maakt bij ter post aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot. De huurder hoeft geen bijzondere omstandigheden of motieven in te roepen om van dit recht gebruik te maken. In de huurovereenkomst kan de huurder er niet van afzien om dit recht in te roepen. Wel kan hij nadien voor notaris of voor de vrederechter van dit recht afstand doen. c) Verhuurder In sommige gevallen en onder strenge voorwaarden kan ook de verhuurder de overeenkomst beëindigen bij het verstrijken van elke driejarige periode. Hiervoor moeten een aantal voorwaarden vervuld zijn (art. 3, lid 5). In de huurovereenkomst moet aan de verhuurder uitdrukkelijk de mogelijkheid tot vervroegde beëindiging bij het verstrijken van elke driejarige periode toegekend zijn. Vereist is dat de in de wet genoemde voorwaarden in het huurcontract zijn opgenomen; een loutere verwijzing naar de wetsbepaling volstaat niet. De vervroegde beëindiging kan slechts worden bedongen om de in art. 3, lid 5 opgesomde redenen, met name teneinde in het verhuurde goed werkelijk zelf een handel uit te oefenen of die werkelijk te laten uitoefenen door de in dit artikel genoemde personen. De opzegging door de verhuurder dient te gebeuren bij ter post aangetekende brief of bij deurwaardersexploot, ten minste één jaar voor het verstrijken van een driejarige periode. De opzegging moet precies de reden aangeven, op straffe van nietigheid. Naargelang de aard van de door de verhuurder te voeren handel, zal aan de huurder soms een uitzettingsvergoeding verschuldigd zijn (zie verder).
178
Intersentia
Hoofdstuk 1.
3.
Huur
PRIJS, KOSTEN EN LASTEN – ARTIKEL 6 HHW
Algemeen Bij het sluiten van de overeenkomst mogen de partijen vrij en naar goeddunken de huurprijs overeenkomen. In tegenstelling tot wat gebeurt voor de pachtprijs, legt de wetgever hier terecht geen beperking op. Het volstaat dat de prijs met behulp van in het contract vermelde gegevens nauwkeurig kan worden bepaald. Zo kan een progressieve huurprijs – waarbij bv. het eerste jaar 1000 euro per maand, het tweede jaar 2000 euro per maand en vanaf het derde jaar 5000 euro per maand moet worden betaald. Ook de betaling van lasten en taksen (waaronder de onroerende voorheffing) kan al dan niet, geheel of gedeeltelijk, op de huurder worden gelegd. Ook het uitvoeren van onderhouds- en verbouwingswerken kan ten laste van de huurder komen. Indexatie van de huurprijs is toegelaten. Wanneer in de overeenkomst een indexatie met verwijzing naar kosten van levensonderhoud is bedongen, dan geldt ook hier de dwingende regel van art. 1728bis B.W., zoals toegelicht in § 2. Indien men vergat een indexatieclausule op te nemen in de huurovereenkomst, dan kan dit slechts bij de hernieuwing van de huur na negen jaren worden gecorrigeerd. Bij een eventuele driejaarlijkse herziening van de huurprijs mag de rechter in de overeenkomst geen indexatieclausule inlassen. Huurprijsherziening Om de nadelen van de verplichte minimumduur enigszins te neutraliseren, heeft de wetgever een financiële correctie aangebracht, via de mogelijkheid tot herziening van de huurprijs bij het verstrijken van elke driejarige periode, zowel gedurende de aanvankelijke huurtermijn, als in de loop van een hernieuwde huur. Art. 6 HHW is dwingend en beoogt de bescherming zowel van de huurder als van de verhuurder. De partijen kunnen er in het huurcontract zelf niet van afwijken. Zij kunnen niet op voorhand afstand doen van dit recht. Dit kan wel nadat het recht op herziening is tot stand gekomen, vanaf de datum waarop de herziening zou kunnen worden gevraagd. Het recht om zich op art. 6 te beroepen, put elk van de partijen rechtstreeks uit de wet, en niet uit enig contractueel beding in de huurovereenkomst. Daarom moet niet vooraf de nietigheid van een strijdig contractueel beding worden gevorderd. Herziening van de huurprijs moet bij de vrederechter worden gevorderd, tijdens de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. Opdat de vrederechter de huurprijs zou kunnen herzien, hetzij naar boven, hetzij naar onder, moet de normale huurwaarde van het goed zijn gewijzigd, verhoogd of verlaagd, met ten Intersentia
179
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
minste vijftien procent. Dit moet objectief worden bekeken. Het betreft de marktwaarde, de huurprijs die een gemiddelde huurder zou bieden, rekening houdend met de ligging van het goed. Deze wijziging moet het gevolg zijn van nieuwe omstandigheden. Dat zijn objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs. De wetgever eist niet dat de nieuwe omstandigheden onvoorzienbaar zijn. Bv.: de aanleg of afschaffing van een belangrijke toegangsweg; een nieuwe wijk; een onvoorzienbare crisis; enz. De werken die door de huurder zelf uitgevoerd zijn, tellen niet mee als nieuwe objectieve omstandigheid. Overwegend wordt inderdaad aangenomen dat werken die door een van de partijen worden uitgevoerd niet als nieuwe, objectieve omstandigheden zijn te beschouwen. Maar werken, uitgevoerd door de verhuurder naar aanleiding van een schadegeval (brand) en die de staat van het gehuurde goed aanmerkelijk verbeteren, moeten volgens de rechtspraak wel als nieuwe omstandigheden worden aangemerkt. De rechter zal, na vaststelling van de vervulling van deze voorwaarden, uitspraak doen naar billijkheid. De herziene huurprijs zal gelden vanaf de eerste dag van de nieuwe driejarige periode, en dit tot een eventueel nieuwe herziening of tot de huurhernieuwing.
4.
VERBOUWINGSWERKEN – ARTIKELEN 7-9 HHW
Vaak wil de huurder werken uitvoeren in het gehuurde goed, om de lokalen beter aan te passen aan de uitoefening van zijn handel, aan de modeverschijnselen van de tijd en de wensen van de cliënten. Art. 7 tot 9 HHW bepalen het dwingende recht om, binnen bepaalde voorwaarden, verbouwingswerken op te dringen aan de handelsverhuurder. Deze artikelen gelden enerzijds ter bescherming van de handelshuurder aan wie men het recht niet kan ontzeggen om bepaalde werken uit te voeren ter aanpassing van het gehuurde pand aan de erin uitgebate kleinhandel, maar anderzijds ook ter bescherming van de verhuurder, voor wie de gebeurlijke vergoeding van die werken bij het vertrek van de huurder beperkt moet blijven. Daarnaast staat het de partijen vrij overeen te komen dat de verhuurder toelating verleent tot uitvoering van veranderings- en verbouwingswerken en een regeling omtrent het lot van die werken en de vergoedingsplicht bij het einde van de huur
180
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
treffen. Die overeenkomst is aan het gemene recht onderworpen en niet aan art. 7 tot 9 HHW. Welke werken? Voor wat de uitvoering van kleine werken (loutere aanpassing, inrichting, afwerking) betreft, evenals de oprichting van nieuwe gebouwen die de aard of de bestemming van het goed niet wijzigen, gelden de regels van het gemene huurrecht zoals toegelicht in § 2. Anders is het voor de serieuze verbouwingswerken waardoor de structuur van het gebouw blijvend wordt gewijzigd, zoals het inslaan van binnenmuren of het plaatsen van grote uitstalramen. Het zijn alleen die verbouwingswerken waarvan de toelaatbaarheid en het lot door art. 7, 8 en 9 HHW wordt geregeld. De oprichting van een nieuw gebouw is hiervan niet noodzakelijk uitgesloten. Vereist wordt dat deze werken dienstig zijn voor de handel; ze hoeven niet noodzakelijk te zijn, doch ze moeten een zeker nut opleveren voor de zaak. De veranderingswerken zijn alleen toegelaten aan de handelslokalen. Ten slotte mogen de kosten van die werken niet hoger zijn dan een som die overeenkomt met drie jaar huur. Door de werken mag noch de veiligheid noch de salubriteit noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang komen. Procedure De procedure wordt uitvoerig in de wet beschreven. De huurder moet aan de verhuurder per aangetekende brief of bij deurwaardersexploot een aanvraag richten om tot de uitvoering van de voorgenomen werken over te gaan. Hij moet daarbij het plan dat de architect getekend heeft en het bestek of de kostenraming van de aannemer voegen. Vanaf de datum van ontvangst van het bericht heeft de verhuurder dertig dagen om zich te verzetten, eveneens bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot. Indien de verhuurder zich regelmatig verzet, moet de huurder hem binnen dertig dagen dagvaarden of oproepen in verzoening. De verhuurder heeft steeds toegang tot de werken. Vermits de werken uitsluitend op kosten en risico van de huurder worden uitgevoerd, kan de verhuurder eisen dat de huurder een voldoende verzekering zou aangaan. Uitzonderlijk heeft de vrederechter de bevoegdheid om de werken te doen stopzetten indien de huurder zonder instemming of in strijd met de instemming tot werken zou overgaan. Zie nader in art. 8 HHW.
Intersentia
181
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Verwijdering of vergoeding? Art. 9 HHW houdt een regeling in bij het einde van de huur. Art. 9 maakt deel uit van het triootje 7-8-9 HHW en is daarom enkel van toepassing op de krachtens art. 7 uitgevoerde werken. Werken die daar niet onder vallen, worden qua toelaatbaarheid, verwijdering en vergoeding geregeld conform het gemene recht (zie § 2). Art. 9 is aanvullend en geldt enkel indien de partijen zelf geen regeling getroffen hebben. De verhuurder kan niet eisen dat de lokalen in hun vroegere toestand zouden worden hersteld door de huurder. Hij kan daarentegen wel eisen dat de werken behouden blijven. In dat geval moet hij een vergoeding betalen aan de huurder. Indien de verbouwingen niet worden verwijderd, heeft de verhuurder de keuze om ofwel de waarde van de materialen en het arbeidsloon te vergoeden, ofwel een bedrag te betalen dat gelijk is aan de door het onroerend goed verkregen meerwaarde. Wat gebeurt er met de verbouwingswerken die uitgevoerd werden zonder of in strijd met het verlof van de verhuurder of van de rechter? De verhuurder kan eisen dat de lokalen in hun oorspronkelijke staat hersteld worden. Indien hij de ten onrechte uitgevoerde werken behoudt, is hij geen vergoeding verschuldigd.
5.
ONDERHUUR EN OVERDR ACHT VAN HUUR – ARTIKELEN 10-11BIS HHW
Mogelijkheid Krachtens art. 1717, lid 1 B.W. (zie § 2) mag de huurder in beginsel onderverhuren en zelfs zijn huur aan derden overdragen, doch kan dit recht in de overeenkomst worden beperkt of geheel verboden. Deze regel geldt ook voor de handelshuurovereenkomsten. Een dergelijk contractueel verbod is te allen tijde bindend wanneer de verhuurder of zijn naaste familie een gedeelte van het verhuurde gebouw werkelijk bewoont (zie art. 10, lid 2 HHW). Buiten voornoemd geval kan zo’n contractueel verbod echter aan de kant worden geschoven indien de huurder zijn handelszaak wil overdragen of verhuren, en daarmee gepaard bijgevolg ook zijn recht op huur wil overdragen of het pand wil onderverhuren. In de inleiding werd al aangegeven dat het huurrecht een belangrijk onderdeel vormt van de handelszaak. Deze bijzondere regeling van art. 10, lid 1 illustreert dit ten volle. De huurder moet immers zijn handelszaak te gelde kunnen maken. Daarom heeft het contractuele verbod op onderhuur of huuroverdracht geen effect indien tegelijk de handelszaak wordt overgedragen of verhuurd. In dat geval moet wel een bijzondere procedure, omschreven in art. 10, strikt wor182
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
den gevolgd. Indien het huurcontract geen verbod op onderhuur of huuroverdracht stipuleert, dan is deze procedure niet van toepassing. In dat geval geldt art. 1717 B.W. zonder meer. Art. 10 versterkt immers slechts het gemene huurrecht ten voordele van de huurder. Procedure De neutralisering van het contractuele verbod is geen automatisme. De huurder moet een speciale procedure volgen. Hij moet een ontwerpakte van overdracht van huur of onderhuur betekenen aan de verhuurder, bij aangetekend schrijven of bij deurwaardersexploot. Deze term is misleidend, omdat het definitieve contract tussen partijen bedoeld is. De terminologie verwijst evenwel naar het voorwaardelijke karakter ervan jegens de verhuurder (hierna). Het gehele contract moet niet noodzakelijk worden meegedeeld, doch wel al de elementen die de verhuurder moeten toelaten te oordelen of hij kan worden benadeeld: identiteit, prijs, modaliteiten. Betekening van de akte van overdracht of verhuring van de handelszaak is daarentegen niet verplicht, mits de huurder bij de betekening van de akte van huuroverdracht of onderverhuring de verhuurder ervan op de hoogte brengt dat de handelszaak tegelijkertijd wordt overgedragen of verhuurd aan de overnemer of de onderhuurder. Vanaf de kennisgeving vormt de overdracht tegenover de verhuurder een overdracht onder de opschortende voorwaarde dat deze laatste binnen dertig dagen na de betekening tegen deze overdracht geen verzet heeft gedaan of dat dit verzet door de rechter wordt verworpen (zie art. 10, lid 5 HHW). Door het vervullen van de opschortende voorwaarde verkrijgt de overdracht – met terugwerkende kracht – volledige uitwerking vanaf de datum van betekening van de overdracht. Vermits het vervullen van de voorwaarde evenwel slechts kan terugwerken tot aan de betekening van de overdracht, kan de verhuurder de verbreking van de huurovereenkomst eisen ingeval de overeenkomst tot overdracht wordt uitgevoerd vooraleer de overdracht aan de verhuurder is betekend en de rechter die tekortkoming aan het verbod van huuroverdracht voldoende zwaarwichtig acht. Er is bijgevolg niet aan de vereisten van art. 10 voldaan indien de ontwerpovereenkomst van overdracht van de huur niet vooraf, dit wil zeggen vooraleer de overdracht tussen de huurder en de opvolger definitief is geworden, aan de verhuurder is meegedeeld. Meer nog, de huurder begaat een zware fout door de verhuurder voor een voldongen feit te plaatsen en de overdracht te realiseren vooraleer tot kennisgeving van de overdracht werd overgegaan. Bij de ontvangst van de aanvraag kan de verhuurder zich verzetten indien hij meent daarvoor een wettige reden te hebben (zoals mindere solvabiliteit van de kandidaat-overnemer, slechte faam, beroepsonbekwaamheid). De verhuurder moet zijn verzet en de redenen daarvan laten kennen aan de huurder binnen derIntersentia
183
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
tig dagen na de betekening; dit verzet moet eveneens geschieden bij een ter post aangetekende brief of deurwaardersexploot. Art. 10 vermeldt onder meer als geldige reden tot verzet de omstandigheid dat de huurder de handel in het gehuurde goed sinds minder dan twee jaren heeft uitgeoefend of sinds minder dan twee jaren huurhernieuwing heeft verkregen. A fortiori geldt als reden het feit dat het goed hem sinds minder dan twee jaren verhuurd werd. De wetgever schijnt te vrezen dat iemand een huurovereenkomst zou aangaan of een hernieuwing aanvragen, enkel met de bedoeling een derde als huurder op te dringen aan de verhuurder. Die vrees bestaat niet, zo de vroegtijdige onderhuur of overdracht geschiedt bij overlijden van de huurder of in andere buitengewone omstandigheden, zodat het verbod in die gevallen wordt opgeheven. De voorgeschreven vormen en termijnen van art. 10 gelden op straffe van nietigheid, die andermaal relatief is, zodat de partijen daarvan kunnen afzien. Zo heeft bv. de verhuurder die zich inhoudelijk verzet tegen een kennisgeving van de huurder bij gewone brief, afgezien van zijn recht om de nietigheid van dit schrijven in te roepen. Gevolgen a) Beginsel In het gemene huurrecht brengt onderverhuring geen rechtsverband tot stand tussen de oorspronkelijke verhuurder en de onderhuurder. Bij het einde van de hoofdhuur kan de onderhuurder geen recht laten gelden tegen de hoofdverhuurder en zal hij als een bezetter zonder recht noch titel het gehuurde goed dienen te ontruimen. Huuroverdracht brengt een tweeslachtige situatie tot stand: schuldvorderingen kunnen worden overgedragen; schulden niet (supra). Art. 11 HHW wijkt in bepaalde gevallen op fundamentele wijze van deze gemene regels af en moet bijgevolg restrictief worden uitgelegd. b) Overdracht van handelszaak – Artikel 11, I HHW Wanneer de huurder zijn gezamenlijke rechten overdraagt, d.w.z. overdracht van huur plus overdracht van de handelszaak, dan wordt de overnemer rechtstreeks huurder van de verhuurder. In dat geval is de huurder-overdrager een schakel die volledig uit de contractuele ketting wegvalt. Hij kan niet langer rechten putten uit zijn overeenkomst met de hoofdverhuurder. In afwijking van het gemene recht, wordt een volledige onderverhuring die gepaard gaat met overdracht van de handelszaak, gelijkgesteld met overdracht van de huur (art. 11, I, lid 2). Hiervoor gelden dezelfde regels als voor de vorige
184
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
situatie. De onderhuurder wordt rechtstreeks huurder; de hoofdhuurder is geen huurder meer. Op grond van art. 11, III HHW blijft de huurder-overdrager resp. de hoofdhuurder echter hoofdelijk gehouden tot alle uit de aanvankelijke overeenkomst voortvloeiende verplichtingen (infra). c) Verhuring of oprichting van handelszaak – Artikel 11, II HHW Art. 11, II betreft de situatie van volledige of gedeeltelijke onderverhuring die niet gepaard gaat met de overdracht van de handelszaak, maar met de verhuring van de handelszaak of de oprichting door de onderhuurder van een nog niet bestaande handelszaak. Hier valt de hoofdhuurder niet uit de keten weg en blijft hij bij het verhaal betrokken als de contractant van de verhuurder. Er ontstaat geen directe contractuele band tussen hoofdverhuurder en onderhuurder, net zoals dat in het gemene recht geldt. Voor de huurhernieuwing betekent dit dat de onderhuurder slechts recht heeft op hernieuwing van zijn huur, indien en in de mate waarin de hoofdhuurder zelf de hernieuwing van de hoofdhuur verkrijgt, behoudens het recht van terugneming van de hoofdhuurder bij toepassing van art. 16 en het recht van de onderhuurder op de in art. 25 of art. 16, IV bedoelde vergoeding, in geval van niet-hernieuwing (daarover infra). Dit is m.a.w. een bevestiging van de gemeenrechtelijke regel. Nochtans zijn er momenten waarbij de verhuurder toch in aanraking zal komen met de onderhuurder, met name bij die huurhernieuwing. Immers, de onderhuurder is voor hernieuwing van de huur afhankelijk van de hoofdhuurder. Dat heeft de wetgever onderkend: het niet-aanvragen van de huurhernieuwing door de hoofdhuurder, of het verwerpen van zijn aanvraag om redenen die hem alleen betreffen (zgn. subjectieve redenen), doet nl. geen afbreuk aan het recht van de onderhuurder op huurhernieuwing vanwege de verhuurder zelf, mits de aanvraag die hij regelmatig aan de hoofdhuurder heeft gericht, op dezelfde dag en in dezelfde vormen tevens ter kennis van de verhuurder wordt gebracht. In voorkomend geval kan de onderhuurder dus rechtstreeks van de verhuurder hernieuwing van de huur verkrijgen. Alles hangt dus af van het concrete geval. Indien de hoofdhuurder geen hernieuwing aanvraagt, dan heeft de onderhuurder het recht om van de hoofdverhuurder rechtstreeks hernieuwing te verkrijgen. Indien de hoofdhuurder hernieuwing vraagt, maar de verhuurder weigert deze, dan zijn er twee mogelijkheden. Ofwel staat de weigering los van de persoon van de hoofdhuurder (bv. omdat de verhuurder zelf het goed wenst te gebruiken), dan moet de onderhuurder zich daarbij neerleggen. Ofwel betreft de weigering wel de persoon van de hoofdhuurder (bv. omdat hij de door de verhuurder voorgestelde voorwaarden niet heeft Intersentia
185
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
aanvaard, of om reden van grove tekortkomingen van de hoofdhuurder), dan verkrijgt de onderhuurder een rechtstreekse vordering tegen de hoofdverhuurder. Opdat de onderhuurder een rechtstreekse vordering heeft tegen de hoofdverhuurder, is op straffe van nietigheid vereist dat hij op dezelfde dag bij ter post aangetekende brief of bij deurwaardersexploot de hernieuwing heeft aangevraagd én aan de hoofdhuurder én aan de hoofdverhuurder (art. 11, II, lid 2 HHW). Voornoemde aanvraag vanwege de onderhuurder moet voldoen aan de vereisten van art. 14, lid 1 HHW (zie daarover verder). Tussen de twee nieuwe partijen (de onderhuurder en de hoofdverhuurder) zullen de voorwaarden van de verhuring nu moeten worden vastgesteld. Op één punt nochtans zal deze nieuwe huurovereenkomst de oorspronkelijke huur moeten voortzetten, met name inzake de duur van het contract. De onderhuurder zal in geen geval een langere termijn kunnen verkrijgen dan de hoofdhuurder had kunnen opeisen. De onderhuurder is overigens niet verplicht het recht dat wetgever hem hier toekent ook daadwerkelijk te gebruiken, – zonder daarmee zijn recht op uitzettingsvergoeding in gedrang te brengen. Uit art. 11, II HHW volgt nl. niet dat in geval van onder verhuring met totstandbrenging van een handelszaak, de onderhuurder die de aanvraag die hij regelmatig aan de hoofdhuurder heeft gericht, niet tegelijk ter kennis van de verhuurder brengt, geen recht heeft op de in art. 25 of in art. 16, IV bedoelde vergoeding. De rechtstreekse vordering die de onderhuurder heeft om huurhernieuwing te verkrijgen, is trouwens beperkt tot dat specifieke geval. De artikelen inzake uitzettingsvergoeding kennen daarentegen geen rechtstreeks vorderingsrecht toe aan de onderhuurder tegen de verhuurder, ook al is de handelszaak die in het verhuurde goed wordt uitgebaat en die ingevolge de weigering van de huurhernieuwing door de verhuurder verloren gaat eigendom van de onderhuurder. De onderhuurder kan de vergoeding slechts krijgen door de verplichte bemiddeling van de hoofdhuurder. Hiermee wordt nogmaals benadrukt dat art. 11, dat een afwijking vormt van het gemene recht, bijzonder strikt dient te worden geïnterpreteerd. d) Collusie – Artikel 11, II HHW In het geval dat de overeenkomst tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder een einde neemt vóór de normale vervaldag en dit hetzij door de schuld van de hoofdhuurder, hetzij op zijn initiatief of met zijn instemming, wordt de onderhuurder rechtstreeks huurder van de verhuurder, zonder enige bijkomende formaliteit (zie art. 11, II, laatste lid HHW). Hiermee wil de wet collusie of samenspanning tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder ten nadele van de onderhuurder voorkomen. 186
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
Volgens het Hof van Cassatie is die huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de vroegere onderhuurder geen nieuwe overeenkomst. Het is in de regel de voortzetting van de huur die bestond tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder, onder de voorwaarden die de hoofdverhuurder en de vroegere onderhuurder in onderlinge overeenstemming hebben bepaald of die door de rechter zijn bepaald. e) Hoofdelijke aansprakelijkheid – Artikel 11, III HHW Op grond van art. 11, III blijft de hoofdhuurder of overdrager hoofdelijk gehouden tot alle uit de aanvankelijke overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. Deze gehoudenheid is ruim: ze strekt zich uit ten aanzien van elke opeenvolgende overdrager of onderverhuurder. Bovendien geldt ze voor alle in de paragrafen I en II bepaalde gevallen. Maar deze hoofdelijkheid is tegelijk beperkt: ze vervalt van zodra de lopende huurovereenkomst wordt beëindigd (bv. door huurhernieuwing). De hoofdhuurder is niet gehouden tot de verplichtingen uit de hernieuwde overeenkomst, zelfs niet als hij zelf deze hernieuwing verkreeg alvorens zijn huurrechten en handelszaak over te dragen. M.a.w.: de hoofdelijke aansprakelijkheid is beperkt tot het einde van de aanvankelijke huur, ongeacht de wijze waarop die wordt beëindigd. Bijzonder geval De Wet van 13 april 1997 (wijziging van de Woninghuurwet) heeft een nieuw art. 11bis ingevoegd in de HHW. Een handelshuurder kan een gedeelte van het gehuurde goed onderverhuren om te worden gebruikt als hoofdverblijfplaats onder de dubbele voorwaarde dat dit niet contractueel is verboden en dat hij zijn handel behoudt in het gehuurde pand. In tegenstelling tot de woninghuurder heeft de handelshuurder dus niet de instemming van zijn verhuurder nodig. Art. 4, § 2, lid 3 tot 7 WHW is op deze onderverhuring van toepassing, onder voorbehoud van wat volgt. Wanneer de hoofdhuurder de hernieuwing van de handelshuurovereenkomst verkrijgt, conform art. 14, lid 1, dan geniet de onderhuurder eveneens van deze hernieuwing voor de duur van zijn huurovereenkomst. De onderhuurder kan evenwel de rechtstreekse rechten van art. 11 en 14, lid 2 HHW niet in zijn voordeel inroepen tegenover de hoofd-handelsverhuurder.
Intersentia
187
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Vergelijkend schema onderhuur en overdracht van huur in drie huurregimes Onderhuur
Overdracht van huur
Verhuurder
Verhuurder
Gemene huur
Beiden gehouden, tenzij ontlasting
Hoofdhuurder
Huurder/Overdrager
Onderhuurder
Nieuwe huurder/Overnemer
VH
VH
HH
H/overdrager
OH
NH/overnemer
Woninghuur
Handelshuur Art. 11, I: overdracht handelszaak maar art. 11, III volledige onderverhuring VH
VH
HH
H/overdrager
OH
NH/overnemer
Art. 11, II: verhuring of oprichting handelszaak VH Behalve eventueel bij huurvernieuwing
HH
OH
188
Intersentia
Hoofdstuk 1.
6.
Huur
OVERDR ACHT VAN HET VERHUURDE GOED – ARTIKEL 12 HHW
Algemeen Zoals in de vorige paragrafen viseren wij met de overdracht van het verhuurde goed enkel deze onder bijzondere titel. De overgang onder algemene titel ingevolge overlijden van de verhuurder of de huurder, wijzigt in beginsel niets aan de rechten en plichten van partijen. De erfgenamen zijn rechtsopvolgers onder algemene titel die de rechten en plichten van hun overleden rechtsvoorganger ongewijzigd overnemen. De gevolgen van de overdracht van het verhuurde pand worden nader geregeld in art. 12 HHW. Die bepaling is geënt op art. 1743 B.W. Zij biedt de handelshuurder een aanvullende bescherming, met het oog op de continuïteit van de handelszaak. Het uitgangspunt is ook hier: heeft de huur vaste dagtekening vooraleer de overdracht zelf vaste dagtekening verkreeg? Vaste datum De huurovereenkomst heeft vaste dagtekening als ze werd geregistreerd of als de hoofdinhoud van de overeenkomst werd vastgesteld in een akte met vaste dagtekening zoals een notariële akte, of wanneer één van de ondertekenaars is overleden (art. 1328 B.W.). Indien het huurcontract met vaste datum geen uitzettingsbeding bevat, dan kan de huurder door de nieuwe eigenaar niet worden uitgezet (art. 1743 BW.). Dit geldt ook voor handelshuurovereenkomsten. Indien het huurcontract echter een uitzettingsbeding bevat, hetwelk uitdrukkelijk en formeel bepaalt dat in geval van vervreemding van het goed de nieuwe eigenaar de huurder zal kunnen uitzetten, dan kan de kleinhandelaar-huurder door de verkrijger, in tegenstelling tot het gemene recht, slechts worden uitgezet indien voldaan is aan de voorwaarden van art. 12, lid 1. Aldus moet de nieuwe eigenaar opzeggen binnen drie maanden na de verkrijging en moet hij een opzeggingstermijn laten van minstens één jaar. Na drie maanden kan de verkrijger zich niet meer op het uitzettingsbeding beroepen. Deze termijn van drie maanden begint te lopen, niet vanaf de dag van de overschrijving van de akte van overdracht, maar vanaf de dag van de verkrijging zelf, dus in principe vanaf de wilsovereenstemming tussen de verhuurder-verkoper en de koper. Wanneer in de koopakte de eigendomsovergang wordt opgeschort tot op datum van de notariële akte (zie Deel I), loopt de opzeggingstermijn van de koper pas vanaf die datum. Daarenboven moet de opzegging duidelijk de
Intersentia
189
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
reden opgeven waarom wordt opgezegd. Enkel de redenen van art. 16, 1°, 2°, 3° en 4° HHW komen hiervoor in aanmerking (zie hierna). Geen vaste datum In afwijking van het gemene huurrecht, en vergelijkbaar met de woninghuur, kan de kleinhandelaar wiens huurcontract geen vaste dagtekening heeft, niet zonder meer worden uitgezet door de verkrijger, op voorwaarde dat deze huurder het pand sinds minstens zes maanden in gebruik heeft (art. 12, lid 2). Uitzetting is dan slechts mogelijk onder de hierboven vermelde voorwaarden. Wanneer zo’n huurder het gehuurde goed sinds minder dan zes maanden in gebruik heeft, dan is hij niet beschermenswaardig en primeert het belang van de nieuwe eigenaar zodat de huurder in dat geval zonder pardon kan worden uitgezet. Huurhernieuwing Volgens vaste rechtspraak is een hernieuwde handelshuur geen loutere voortzetting van de bestaande overeenkomst, maar een gans nieuwe overeenkomst, die verschilt van de vorige. Hieruit wordt afgeleid dat de vaste datum die de oorspronkelijke huur heeft, niet kan worden geëxtrapoleerd naar de hernieuwde huur. In geval van huurhernieuwing zal de huurder er dus goed moeten op letten dat deze hernieuwde huur op zichzelf een vaste datum heeft. Wanneer bv. de huurder een huurhernieuwing heeft gekregen doordat de verhuurder naliet binnen de wettelijk bepaalde termijn te reageren op de hernieuwingsaanvraag, moet de huurder de nodige maatregelen treffen om de brief waarbij hij huurhernieuwing vraagt vaste datum te verlenen (door registratie), teneinde aldus de huurhernieuwing vaste datum te doen krijgen. Vergoeding Ingeval de huurder voortijdig uitgezet wordt krachtens art. 12 HHW heeft hij recht op een uitzettingsvergoeding, volgens de modaliteiten bepaald in artt. 25 en 27, die verder worden besproken. Deze vergoeding moet door de verkrijger worden betaald (art. 26). Of de uitgezette huurder, bijkomend de gemeenrechtelijke vergoeding (art. 1744 e.v. B.W.) die door de verhuurder-overdrager moet worden betaald, kan vorderen, is betwist. Volgens het Hof van Cassatie houdt de HHW een eigen globale regeling in van de gevallen waarin en van de voorwaarden waaronder een einde kan worden gesteld aan de huur bij vervreemding van het gehuurde goed; een regeling 190
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
die verschillend is van het gemene recht. Die eigen globale regeling vervangt, aldus het Hof, de gemeenrechtelijke regeling van art. 1744 en 1745 B.W. Bijgevolg sluit het Hof van Cassatie cumul van beide vergoedingen volkomen uit. Vergelijkend schema overdracht verhuurde goed in drie huurregimes Situatie
Koper
Verhuurder/Verkoper
koop
huur
Huurder
nieuwe VH Gemene huur 1) Bevat het overdrachtscontract een eerbiedigingsbeding? JA: respect lopende huur NEE: 2) Heeft het huurcontract vaste datum voor de overdracht? NEE: respect JA: uitzettingsbeding? JA: uitzetting mogelijk NEE: uitzetting mogelijk
Woninghuur 1) Eerbiedigingsbeding: zie gemene huur 2) Heeft het huurcontract vaste datum voor de overdracht? JA: respect, uitzettingsbeding zonder werking (art. 9, lid 1) JA: uitzetting onder voorwaarden (art. 9, lid 2) NEE: meer dan 6 maanden in goed? NEE: uitzetting Handelshuur 1) Eerbiedigingsbeding: zie gemene huur 2) Heeft het huurcontract vaste datum voor de overdracht? NEE: respect JA: uitzettingsbeding? JA: uitzetting onder voorwaarden (art. 12, lid 1) JA: uitzetting onder voorwaarden (art. 12, lid 2) NEE: meer dan 6 maanden in goed? NEE: uitzetting
Intersentia
191
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Daarmee kan niet worden ingestemd. Immers, de uitzettingsvergoeding van de HHW heeft een volkomen andere finaliteit dan de gemeenrechtelijke vergoeding. Haar doel is bijzonder: zij strekt ertoe het verlies van de handelszaak als gevolg van de uitzetting te compenseren aan de eigenaar ervan (dus niet elke huurder). Gelet op die bijzondere finaliteit, is het moeilijk verdedigbaar dat die de gemeenrechtelijke vergoedingsregeling, die de verhuurder wil bestraffen voor zijn geplande inbreuk op zijn verplichting om gedurende de overeengekomen termijn het rustige genot van het huurpand te verschaffen, “in beginsel” opheft, dan wel geheel vervangt.
7.
HUURHERNIEUWING – ARTIKELEN 13-24 HHW
Principe – Artikel 13 HHW Bij het verstrijken van de negen jaren of meer waarvoor de huur gesloten werd, eindigt de huurovereenkomst automatisch. Maar de huurder heeft het recht om, bij voorrang, hernieuwing van de huur te vragen. Dit recht bestaat enkel in de mate dat in het verhuurde goed dezelfde kleinhandel verder zal worden gedreven, al was het door een onderhuurder (art. 13). Het slaat op het gehele goed, woonruimte en bijlokalen inbegrepen (art. 15), maar niet op de delen die de huurder voor een ander gebruik dan handel heeft onderverhuurd (art. 16, II). Het recht is dwingend zodat de huurder er niet op voorhand afstand kan van doen. Zoals reeds vermeld, is de hernieuwde huur geen loutere verlenging van de lopende huur, maar een nieuwe overeenkomst. Ingeval de huurder de drie hernieuwingen heeft benut maar van de verhuurder toch een nieuwe huurperiode verkrijgt, moet die verlenging niet als een nieuwe (oorspronkelijke) huurovereenkomst, die opnieuw het recht op drie hernieuwingen conform art. 13 HHW doet ontstaan, worden beschouwd, maar als een hernieuwing in de zin van art. 13 HHW. Althans voor zover de huurder het ononderbroken genot van het goed blijft hebben. Dan ontstaat er dus geen nieuw contract, dat later nog driemaal kan worden hernieuwd. Vier maal negen Deze hernieuwde huur zal in beginsel opnieuw over negen jaren lopen. Bij het einde van de eerste hernieuwing kan de huurder er een tweede aanvragen, die weerom negen jaren zal bedragen. Bij het verstrijken van de tweede hernieuwde periode zal de huurder een derde hernieuwing van negen jaar kunnen aanvragen. Na de derde hernieuwing is het feest voorbij en heeft de huurder geen verdere rechten meer, ook niet op een eventuele vergoeding wegens uitzetting. De maxi-
192
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
male periode bedraagt aldus in beginsel zesendertig jaar, voldoende tijd om een business op te starten, uit te bouwen en ervan te genieten. Korter of langer? Van deze situatie van vier maal negen jaar kan worden afgeweken, en wel op een dubbele wijze. Men kan sleutelen aan de initiële huurtermijn (enkel verlenging), maar ook aan de termijn van de hernieuwing (zowel verkorting als verlenging). Zoals vermeld kan de begintermijn langer zijn dan negen jaar (zie hoger). Zelfs indien deze twintig jaar bedraagt, dan nog behoudt de huurder het recht om drie hernieuwingen te vragen, die telkens negen jaar duren, behoudens contractuele afwijking. Maar ook de termijn van de huurhernieuwing zelf moet niet noodzakelijk negen jaar zijn. Hier is de afwijking niet enkel mogelijk in de zin van een langere duur dan negen jaar, maar ook in de zin van een kortere duur. Het akkoord van partijen om af te wijken van de termijn van negen jaar voor de hernieuwde huur kan enkel tot stand komen bij de huurhernieuwing zelf, niet eerder. Hun akkoord moet notarieel worden vastgesteld of voor de vrederechter (art. 13, lid 1 in fine). Door sommige auteurs wordt aangenomen dat een hernieuwing van kortere duur dan negen jaar, de huurder daarna het recht ontneemt om nog een nieuwe hernieuwing te vragen. Een hernieuwing van langer dan negen jaar, ook bij de tweede of derde hernieuwing, is toegelaten en moet sowieso notarieel worden verleden teneinde te kunnen worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. Wanneer de verhuurder of één van hen minderjarig is op het ogenblik van de hernieuwing, dan kan de duur van de hernieuwde huur worden beperkt tot de periode die nog moet lopen tot aan zijn meerderjarigheid (art. 13, lid 2). Formaliteiten – Artikel 14 HHW De hernieuwing gaat niet van rechtswege in. De handelshuurder moet zelf het initiatief nemen en de hernieuwing aanvragen. De aanvraag tot huurhernieuwing komt eigenlijk neer op een voorstel tot het sluiten van een nieuwe overeenkomst. Art. 14 HHW is super formalistisch. De aanvraag dient door de huurder (of alle huurders) aan de verhuurder te worden gericht ten hoogste achttien maanden en ten minste vijft ien maanden vóór het verstrijken van de lopende huurperiode (de wettelijke termijn). De huurder kan de aanvraag doen bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief.
Intersentia
193
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Inhoudelijk zijn er twee vereisten: vooreerst moeten de voorwaarden waaronder de huurder bereid is de nieuwe huur aan te gaan (bv. huurprijs) worden opgegeven. Een aanvraag zonder meer is niet geldig. Een volledig ontwerp van huurcontract is weliswaar niet vereist. Daarnaast moet worden vermeld dat de verhuurder zal worden geacht met de hernieuwing akkoord te gaan, indien hij binnen drie maanden niets van zich laat horen, hetzij een weigering, hetzij een voorstel van andere voorwaarden, hetzij de kennisgeving van een concurrent kandidaat-huurder (de zgn. verzuimvermelding). De gehele gedachtegang van art. 14 HHW moet in de aanvraag voorkomen. Een hernieuwingsaanvraag die niet aan de genoemde vereisten van tijdstip, vorm en inhoud voldoet, is relatief nietig. De verhuurder moet er geen rekening mee houden, maar hij kan die nietigheid ook dekken. De huurder kan steeds, voor zover hij handelt tussen de achttiende en de vijft iende maand een nieuwe regelmatige aanvraag indienen. Dat zou zelfs door middel van een louter aanvullend schrijven kunnen. In dat geval de antwoordtermijn van drie maanden van de verhuurder aanvangt op datum van de aldus vernieuwde aanvraag tot huurhernieuwing. De huurder die niet tijdig een geldige aanvraag tot huurhernieuwing indient, is in beginsel van zijn recht op hernieuwing vervallen en zal het goed bij het verstrijken van de huurtijd dienen te verlaten. Indien hij echter ook na het verstrijken van de termijn in het gebouw is gebleven en gelaten en verder de huurprijs betaalt, komt er volgens art. 14, lid 3 HHW stilzwijgend een nieuwe overeenkomst tot stand van onbepaalde duur. De verhuurder kan de handelshuur dan te allen tijde beëindigen, zonder dit te moeten motiveren, mits een opzeggingstermijn van ten minste achttien maanden. De huurder heeft op zijn beurt het recht om tussen de achttiende en de vijftiende maand vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn een aanvraag tot huurhernieuwing in te dienen. En zo begint de story opnieuw. Art. 14, lid 3 HHW zwijgt over de opzeggingstermijn die door de huurder dient te worden nageleefd. Dit punt wordt beheerst door het gemene huurrecht, zodat de opzeggingstermijn één maand bedraagt (art. 1736 B.W.). De regels van de gemeenrechtelijke huur zijn immers van toepassing op alle huurovereenkomsten, ook die welke aan de HHW zijn onderworpen, voor zover daarvan niet wordt afgeweken door specifieke, dwingendrechtelijke bepalingen. Opgemerkt dient te worden dat partijen deze (bijzonder korte) opzeggingstermijn anders kunnen overeenkomen in hun contract, gelet op het aanvullende karakter van art. 1736 B.W. Positie van de verhuurder – Artikel 16-20 HHW Prealabel is de vraag of de verhuurder gebonden is door een beding in het huurcontract of door een later akkoord waarin hij afstand doet van het recht om de huur194
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
hernieuwing te weigeren en derhalve zich verbindt tot het toestaan van die hernieuwing. De regel van art. 14, lid 1 bepaalt hoe de huurder zijn recht op huurhernieuwing kan uitoefenen en vormt een bepaling van dwingend recht ten voordele van de verhuurder. Aldus kan de verhuurder van die dwingende bescherming geen afstand doen voor het aanvangen van de termijn voor aanvraag van huurhernieuwing. Dit kan hij niet in het huurcontract, maar evenmin in een later akkoord aangegaan voor de aanvang van de termijn van art. 14. Een overeenkomst van huurhernieuwing tussen huurder en verhuurder afgesloten nog voor de aanvang van voornoemde termijn, stelt de huurder bijgevolg niet vrij om alle regels van art. 14 na te leven en binnen de wettelijke termijn een regelmatige aanvraag tot hernieuwing te doen. De verhuurder die een aanvraag tot huurhernieuwing ontvangt, zal vooreerst nagaan of de aanvraag geldig is. In het negatieve geval kan hij immers gewoon afwachten. Hij hoeft helemaal niet te reageren en kan dan veiligheidshalve nadat de mogelijkheid om huurhernieuwing aan te vragen, is verstreken, een opzegging geven om stilzwijgende huurverlenging te verhinderen (zie in § 2 daarover). Is de aanvraag daarentegen geldig, dan heeft de verhuurder drie maanden tijd om een standpunt in te nemen. Indien de verhuurder binnen drie maanden na ontvangst van de geldige huurhernieuwingsaanvraag uitdrukkelijk laat weten dat hij akkoord gaat met de door de huurder voorgestelde voorwaarden, dan is er geen probleem en zal de handelshuur (in beginsel voor negen jaar) worden hernieuwd. Wanneer de verhuurder de drie maanden laat voorbijgaan zonder te antwoorden, dan wordt hij onweerlegbaar geacht met de hernieuwing in te stemmen en vindt deze plaats onder de door de huurder voorgestelde voorwaarden. Indien de verhuurder per aangetekend schrijven of deurwaardersexploot andere voorwaarden aan de huurder voorstelt, betreffende huurprijs, kosten en lasten en dergelijke meer, dan ligt de bal terug in het kamp van de huurder. Indien hij het tegenvoorstel aanvaardt, is er geen probleem en komt de huurhernieuwing tot stand. Indien de huurder het niet eens is met het tegenvoorstel van de verhuurder, moet hij binnen dertig dagen na ontvangst van het antwoord de zaak voor de vrederechter brengen (art. 18). Dit is voorgeschreven op straffe van verval. De huurder die de verhuurder niet tijdig dagvaardt of in verzoening doet oproepen, wordt niet geacht in te stemmen met het tegenvoorstel vanwege de verhuurder, maar is zonder meer elk recht op huurhernieuwing kwijt. De precieze voorwaarden van de hernieuwing worden door de vrederechter vastgesteld, die daarbij oordeelt naar billijkheid. Art. 19 HHW geeft een aantal elementen aan waarmee de rechter rekening houdt bij het vaststellen van de nieuwe huurprijs. Wanneer het tegenvoorstel van de verhuurder dat tijdig en aangetekend werd verzonden, de huurder niet bereikt door de fout van de postdiensten, dan heeft dat volgens het Intersentia
195
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Hof van Cassatie niet tot gevolg dat de huur wordt hernieuwd tegen de voorwaarden van de huurder. De rechter zal dan ook rekening houden met het antwoord van de verhuurder. Een vierde mogelijkheid is dat de verhuurder binnen drie maanden na ontvangst van de aanvraag van de huurder, bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot de hernieuwing weigert. Wanneer er meerdere eigenaars-verhuurders zijn (deelgenoten), dan volstaat de weigering van één van hen om de gevraagde hernieuwing te beletten. Weigering van de huurhernieuwing – Artikel 16 HHW In geval van weigering door de verhuurder is de motivering van belang, hoewel ook een ongemotiveerde weigering mogelijk is. De ingeroepen reden zal immers determinerend zijn voor het al dan niet toekennen van een uitzettingsvergoeding ten gunste van de huurder, evenals de omvang daarvan. De verhuurder kan verschillende motieven inroepen om de huurhernieuwing te weigeren, voor zover daardoor geen tegenstrijdigheid of onduidelijkheid ontstaat. a) Eigen gebruik – Artikel 16, I, 1° HHW Een eerste reden is dat de verhuurder zelf, of één van zijn intimi, het onroerend goed zal gebruiken. Enkel de in de wet genoemde verwanten komen in aanmerking. Het eigen gebruik kan ook lopen via een vennootschap. Bij een personenvennootschap moeten alle werkende vennoten of de vennoten die minstens 3/4 van het kapitaal in handen hebben tot de vernoemde verwanten behoren. Is de verhuurder een kapitaalvennootschap, dan is de weigering slechts geoorloofd teneinde de hoofdzetel van het bedrijf naar het gehuurde goed over te brengen of uit te breiden (art. 17). Het gebouw moet in zijn geheel betrokken worden, hetzij ter bewoning, hetzij om er eveneens een handel in te voeren. Het moet werkelijk en persoonlijk in gebruik worden genomen. Hiertoe volstaat het dat de verhuurder naar goeddunken in het goed kan verblijven en dat het goed voor geen andere doeleinden kan worden aangewend. Het gebruik moet weliswaar het gehele vroeger verhuurde goed omvatten, maar het is niet vereist dat het moet gaan om een permanent materieel gebruik van de gehele oppervlakte van dat goed. b) Geen handelsbestemming meer – Artikel 16, I, 2° HHW De verhuurder kan de hernieuwing weigeren met kennisgeving van zijn voornemen om voortaan geen handel meer te laten drijven in het verhuurde goed. Hij zal wel verder verhuren, maar dan als burgerwoning, aan de titularis van een vrij 196
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
beroep, of aan een openbaar bestuur of een vzw. Betwist is het geval waarbij hij het onroerend goed leeg zou laten staan of waarbij hij het zou laten slopen zonder het te willen wederopbouwen. c) Slopen en wederopbouw – Artikel 16, I, 3° HHW De verhuurder kan de hernieuwing weigeren omdat hij het goed wil wederopbouwen. De afbraak en de wederopbouw moeten de ruwbouw raken en de gezamenlijke kosten moeten hoger zijn dan drie jaar huur. Deze kosten zijn niet beperkt tot de kosten van afbraak en wederopbouw in zoverre die kosten direct betrekking hebben op de ruwbouw, maar omvatten ook de andere kosten die verbonden zijn met de afbraak gevolgd door een verbouwing. Aldus vallen daar ook onder de erelonen van de architect en van de veiligheidscoördinator, de BTW, de kosten van afwerking en inrichting. De verplichting tot afbraak en wederopbouw als motief tot weigering van een handelshuurovereenkomst is een persoonlijke verplichting van diegene die de huurhernieuwing weigert. Deze verplichting kan niet worden overgedragen op een derde persoon en de kosten moeten persoonlijk door de verhuurder worden betaald. De verhuurder kan zich niet ontlasten van deze plicht door verkoop van het goed voordat de huur is verstreken. Het is evenmin toegelaten reeds een huurovereenkomst te sluiten met een nieuwe huurder voor de wederopbouw van het desbetreffende onroerend goed. Niets belet evenwel dat de verbouwingen worden gedaan in samenspraak met de toekomstige huurder. In de gewone betekenis van het woord moet onder wederopbouw worden begrepen het herbouwen van het onroerend goed in een soortgelijke of een andere vorm. Afbreken teneinde een autoweg aan te leggen, is geen wederopbouw. d) Grove tekortkomingen huurder – Artikel 16, I, 4° HHW Een geldige reden tot weigering is ook het bewijs door de verhuurder van een ernstige, zware tekortkoming van de huurder aan zijn verplichtingen. Het betreft tekortkomingen die niet ernstig genoeg zijn om een dadelijke huurverbreking te verkrijgen, maar wel volstaan om de hernieuwing te beletten. Voorbeelden zijn faillissement, veroordeling wegens valsheid in geschrifte, ernstige beledigingen aan het adres van de verhuurder, het lichtzinnig voeren van rechtsgedingen tegen medehuurders. e) Bod van een derde – Artikel 16, I, 5° HHW Het aanbod van een derde om een hogere huurprijs te betalen, is een valabele reden tot weigering van huurhernieuwing, in de mate dat de huurder niet bereid Intersentia
197
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
is om een gelijk aanbod te doen, overeenkomstig de bijzondere procedureregels van art. 21, 22 en 23 HHW. Een derde is elke andere persoon dan de huurder, dus ook de onderhuurder. De ratio van deze weigeringsgrond is dubbel. Langs de kant van de handelaars moet de vrijheid van handel en de vrije concurrentie worden bevorderd (een nieuwkomer moet een goedgelegen handelslokaal kunnen vinden). Langs de kant van de eigenaar moet worden gezorgd dat hij de hoogst mogelijke opbrengst van zijn goed kan krijgen. f) Afwezigheid van wettig belang – Artikel 16, I, 6° HHW In hoofde van de huurder is er geen wettig belang om huurhernieuwing te vragen indien hij in de onmiddellijke buurt, gedurende de drie maanden die de verhuurder ter beschikking staan om te antwoorden op de hernieuwingsaanvraag, ofwel een soortgelijke handel begonnen is, ofwel beschikt (als eigenaar, vruchtgebruiker of huurder) over een ander gebouw waarin hij zijn handel zou kunnen onderbrengen. g) Ongemotiveerde weigering – Artikel 16, IV HHW De verhuurder heeft het recht om zich, in ieder geval, tegen de huurhernieuwing te verzetten zonder dat hij enige reden moet opgeven. Hij mag steeds zijn goed terugnemen bij het eindigen van een huurperiode na een aanvraag tot huurhernieuwing, voor zover hij dit tijdig doet binnen de hem gegunde termijn van drie maanden. Een weigering gesteund op een motief dat niet in art. 16, I voorkomt, bv. omdat het goed binnenkort zal worden verkocht, staat gelijk met een ongemotiveerde weigering. Het gebrek aan wettelijk motief heeft echter een duur prijskaartje. De verhuurder is aan de huurder een uitzettingsvergoeding verschuldigd ten beloop van drie jaar huurprijs (desgevallend min de opbrengst van een eventuele onderverhuring). Theoretisch kan de huurder daarenboven bewijzen dat hij een grotere schade lijdt dan die forfaitaire som (winstderving, kosten van verhuizing, aanpassing van de gebouwen) (zie verder hierna). Betwisting van de weigering De wet voorziet uitdrukkelijk in de mogelijkheid voor de huurder om een weigering wegens beweerde grove tekortkomingen in zijnen hoofde aan te vechten bij de vrederechter, binnen een termijn van dertig dagen vanaf het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval (art. 16, I, 4°, lid 3 HHW). Ook voor een weige-
198
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
ring wegens een gunstiger aanbod van een derde is, zoals vermeld, een bijzondere procedure uitgewerkt. Voor de andere weigeringsgronden is niet in een bijzondere rechtspleging voorzien. Maar ook in die gevallen moet de huurder zich niet zomaar bij de zaak neerleggen. Hoewel de huurder geen appreciatiemogelijkheid heeft inzake de gepastheid, de wenselijkheid of het nut van de door de verhuurder ingeroepen reden, kan hij toch de ingeroepen reden van weigering betwisten wegens onoprechtheid, bedrog of absoluut gebrek aan ernst. Daar oordeelt de rechter over. Daarenboven kan de huurder het bestaan van bepaalde objectieve feiten in twijfel trekken, zoals bv. de graad van verwantschap of het feit dat de kosten voor wederopbouw niet ten minste drie jaar huur bedragen. Indien de rechter de weigering van de verhuurder ongegrond verklaart, dan wordt de huur hernieuwd (art. 24 HHW). Vanaf de betekening van het vonnis kan de verhuurder gedurende een termijn van één maand nog in extremis hetzij andere huurvoorwaarden voorstellen, hetzij een beroep doen op een hoger bod van een derde (art. 24). Wat niet kan, is opnieuw de hernieuwing weigeren, ditmaal op grond van een andere reden.
8.
UITZETTINGSVERGOEDING – ARTIKELEN 25-28 HHW
Welke gevallen? Een van de voornaamste eisen van de handeldrijvende middenstand betrof de vergoeding die verschuldigd zou zijn in de gevallen waarin de handelshuurder wordt uitgezet. Dit is nochtans slechts in sommige gevallen zo en wel enkel in de uitdruk kelijk door de wet geregelde gevallen. Partijen kunnen van de wettelijke regeling omtrent de uitzettingsvergoeding afwijken, en de huurder kan bv. zelfs afzien van elke vergoeding, doch dit kan slechts gebeuren nadat het recht op hernieuwing is ontstaan. Een onderhands geschrift volstaat om hiervan het bewijs te leveren. De (enige) gevallen waarin een uitzettingsvergoeding zal verschuldigd zijn, worden opgesomd in art. 16, IV, 25 en 26 HHW. Het zijn, naast de ongemotiveerde weigering van art. 16, IV HHW, de vervroegde beëindiging van de huur door de verhuurder (art. 3, lid 5), de verkoop van het verhuurde goed tijdens de huur gevolgd door een opzegging door de verkrijger (art. 12) en bepaalde gevallen waarin de aanvraag tot huurhernieuwing wordt geweigerd (art. 16, I). De huurder die geen rechten kan laten gelden op de handelszaak, heeft ook geen recht op een vergoeding wegens uitzetting. Wanneer bv. de handelszaak uitsluitend aan de onderhuurder toebehoort, heeft hij alleen, maar dan door verplichte bemiddeling Intersentia
199
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
van de hoofdhuurder, recht op de uitzettingsvergoeding, op voorwaarde dat hem door de weigering van huurhernieuwing het bezit van de handelszaak werd ontnomen. De HHW heeft tot doel de handelszaak van de kleinhandelaars en ambachtslieden die rechtstreeks in contact staan met het publiek te beschermen. De uitzettingsvergoeding, zoals zij door die wet is geregeld, beoogt de huurder te vergoeden voor het verlies van de handelszaak als gevolg van de uitzetting. In de gevallen waarin de wet ook de niet-eigenaars van de handelszaak toelaat een rechtsvordering tot het verkrijgen van een uitzettingsvergoeding in te stellen, strekt dit er nog toe de rechten van de eigenaar van de handelszaak te behouden en hem in de mogelijkheid te stellen voor het verlies van zijn handelszaak te worden vergoed. Let wel: bedingen in het huurcontract die de rechten van de uitgewonnen huurder op een in art. 25 bepaalde vergoeding uitbreiden, zijn niet nietig, behalve in zoverre zij de rechten van de onderhuurder op een uitwinningsvergoeding beperken. Bedingen in het huurcontract die de verhuurder verplichten tot betaling van de in art. 25 bepaalde uitwinningsvergoeding aan de uitgewonnen huurder die geen eigenaar is van de handelszaak zijn slechts nietig in zoverre zij voor gevolg hebben dat het recht op de uitwinningsvergoeding van de onderhuurder die eigenaar is van de handelszaak, wordt verminderd of uitgesloten. Hoeveel? De wetgever heeft het bedrag van de verschuldigde uitzettingsvergoeding in beginsel forfaitair vastgesteld. Naargelang het geval bedraagt deze één, twee of drie jaar huur (zie art. 25 HHW). Toch zijn er een aantal gevallen waarin de rechter een hogere of lagere vergoeding kan toekennen dan de forfaitair vastgestelde. Zo kan de rechter, wanneer de huurder (een deel van) het onroerend goed onderverhuurd heeft, voor de bepaling van de huurprijs die als basis zal dienen voor de berekening van de uitzettingsvergoeding, rekening houden met het uit de onderhuur genoten huurgeld. Hij kan eveneens, nog altijd bij handelsonderhuur, de vergoeding verdelen tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. De rechter oordeelt hierover naar billijkheid. Zie art. 25, lid 2 en 3 HHW. Bij weigering zonder een geldige reden (art. 16, IV), niet-uitvoering van het opgegeven motief (art. 25, lid 1, 3°; zie verder hierna nog een speciale regeling in dit verband) of het drijven van een soortgelijke handel zonder hiervan kennis te hebben gegeven (art. 25, lid 1, 6°), zal de rechter de vergoeding eventueel vermeerderen met een bedrag toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden. De notie “soortgelijke handel” betreft een feitenkwestie, waarbij niet de aard van de betrokken handelsbedrijvigheden als zodanig bepalend is, maar het voordeel dat de verhuurder of nieuwe huurder put uit het cliënteel dat door de afgaande 200
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Huur
huurder werd gecreëerd of in stand gehouden. Dat vereiste impliceert dat het clienteel voor beide uitbatingen voor een belangrijk deel hetzelfde is. In de gevallen vermeld in art. 25, lid 1, 2° en 5° HHW kan de huurder een grotere vergoeding vragen aan de rechter wanneer het forfaitaire bedrag klaarblijkelijk ontoereikend is wegens het voordeel dat de verhuurder uit de uitzetting getrokken heeft (art. 25, lid 4). Van zijn kant kan de verhuurder zich tot de rechter wenden indien de vergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel (art. 25, lid 5). Sanctievergoeding Zoals vermeld, is een uitzettingsvergoeding van drie jaar huur (of zelfs meer, indien de huurder een grotere schade kan bewijzen) verschuldigd, indien de verhuurder niet binnen zes maanden nadat de huurder werkelijk het goed verlaten heeft, zijn voornemen ten uitvoer brengt en dit minstens twee jaar volhoudt (zie art. 25, lid 1, 3° HHW). Ik noem dit de “sanctievergoeding”. Die sanctievergoeding is in twee gevallen echter niet verschuldigd: a) Gewichtige redenen. – Vooreerst is er geen vergoeding verschuldigd, wanneer de verhuurder een gewichtige reden kan aanvoeren, die zijn falen kan rechtvaardigen. b) Wijzigingsmotief. – De vergoeding is evenmin verschuldigd, indien de verhuurder aan het goed een werkelijke bestemming geeft die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding, of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen. Bv.: de verhuurder weigert de hernieuwing omdat hij het goed gaat wederopbouwen. De hiervoor verschuldigde uitzettingsvergoeding bedraagt één jaar. Er komt echter niets van in huis, en de verhuurder gaat het goed zelf bewonen. Indien hij deze grond onmiddellijk had ingeroepen, dan was hij geen uitzettingsvergoeding verschuldigd geweest. De verhuurder zal in dit geval de dure sanctievergoeding van drie jaar dus niet moeten betalen. Maar wel nog de vergoeding van één jaar huur voor het oorspronkelijk opgegeven voornemen (sloop en wederopbouw). Retentierecht – Artikel 27 HHW De wetgever heeft het recht op de uitzettingsvergoeding verzekerd door een retentierecht voor de huurder (art. 27 HHW). Zonder enige huur verschuldigd te zijn, kan de huurder het goed in gebruik houden totdat de uitzettingsvergoeding volledig betaald is. Dit geldt echter slechts voor dat deel van de vergoeding dat niet ernstig kan worden betwist.
Intersentia
201
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Wanneer vorderen? – Artikel 28 HHW Art. 28 HHW schrijft voor dat de rechtsvordering tot betaling van de vergoeding wegens uitzetting moet worden ingesteld binnen een jaar te rekenen van het feit waarop de vordering gegrond is. Dit is een vervaltermijn. Is de termijn verstreken, dan is de huurder onherroepelijk vervallen van zijn recht op een uitzettingsvergoeding. Hoewel art. 28 het principe eenvoudig formuleert, leidt het in de praktijk vaak tot betwisting, omdat het vertrekpunt van de vervaltermijn niet absoluut is, gelet op de diversiteit van weigeringsmotieven (art. 16) en uitzettingsvergoedingen (art. 25). Wat is het feit dat aanleiding gaf tot de vordering tot betaling van de uitzettingsvergoeding? In de regel is dat feit, volgens het Hof van Cassatie, het eindigen van de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder, nl. de uitwinning. In principe vangt de termijn dus aan bij de uitzetting. Dat is anders, indien de verhuurder het motief op grond waarvan hij de huurder uitzette niet (correct of tijdig) ten uitvoer brengt (art. 25, lid 1, 3°), of een soortgelijke handel begint zonder daarvan vooraf kennis te geven (art. 25, lid 1, 6°). In dat geval zal de termijn op een later ogenblik aanvangen.
9.
PROCESRECHTELIJKE ASPECTEN – ARTIKELEN 29-31 HHW
Al de geschillen in verband met de verhuring van een onroerend goed, ook als het bestemd is om er een handel in te drijven, dienen te worden voorgelegd aan de vrederechter. Bevoegd is de vrederechter van de plaats waar het gehuurde onroerend goed is gelegen (art. 29 HHW). Hij neemt ook kennis van de geschillen betreffende de samenhangende vorderingen die ontstaan uit de verhuringen van een handelszaak. Zodra echter het geschil gaat over de verkoop van een handelszaak is de rechtbank van koophandel bevoegd. Een voorafgaande oproeping tot verzoening is krachtens de HHW niet verplicht, maar de wetgever heeft wel klaarblijkelijk de voorafgaande verzoeningsrechtspleging willen begunstigen. Deze rechtspleging wordt beschreven in art. 30 HHW.
202
Intersentia
HOOFDSTUK 2 LENING Zie onder meer: B. Du Laing, Geldlening en kredietopening, in Recht en onderneming, Brugge, die Keure, 2005; Y. Merchiers, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, zevende uitgave, 327-344; B. Tilleman, Bruikleen, bewaargeving en sekwester, Antwerpen, Kluwer, 2000; A. Verbeke, “Actualia lening en bewaargeving”, in J. Herbots en A. Verbeke (eds.), Bijzondere Overeenkomsten Themis 14, Brugge, die Keure, 2003, 33-56; V. Vercammen-Van Den Vonder, “Lening”, in Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, losbl.; “Overzicht van rechtspraak Bijzondere Overeenkomsten”, TPR 2002, nrs. 795-829.
Art. 1874 B.W. leert ons dat er twee soorten lening zijn. De lening van zaken die niet tenietgaan door het gebruik dat men ervan maakt, bruiklening of commodaat (§ 1), en de lening van zaken die wel tenietgaan door het gebruik dat men ervan maakt, de verbruiklening of lening (§ 2).
§ 1. BRUIKLENING 1.
KENMERKEN
Bruiklening of commodaat is een overeenkomst waarbij een persoon, de uitlener, aan een ander, de ontlener, het tijdelijke en kosteloze gebruik van een zaak afstaat, onder de verplichting om de zaak in natura terug te geven na gebruik of op een overeengekomen tijdstip (art. 1875 B.W.). Onverbruikbare zaken Het tijdelijke gebruik van andermans zaak impliceert een teruggaveplicht. De uitlener blijft immers eigenaar van de zaak (art. 1877 B.W.). Het moet dus gaan om een zaak die men kan gebruiken en in natura teruggeven. Alles wat in de handel is en niet door het gebruik tenietgaat, kan het voorwerp uitmaken van een bruiklening (art. 1878 B.W.). Dit kan zowel roerende als onroerende zaken betreffen.
Intersentia
203
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Verbruikbare zaken zoals geld of voedingswaren maken in beginsel het voorwerp uit van een verbruiklening (zie § 2). Nochtans is het mogelijk om contractueel te bepalen dat een verbruikbare zaak het voorwerp van een bruiklening uitmaakt, waardoor deze zaak dus door partijen als onverbruikbaar wordt bestempeld. Zakelijk Bruiklening is een zakelijk contract en komt derhalve slechts tot stand door de afgifte van de zaak. Het bewijs van de overhandiging van een geldsom levert op zich nog niet het bewijs op van het bestaan van een leningscontract. Dit dient in principe te gebeuren overeenkomstig art. 1341 B.W. Eenzijdig Uit de vereiste van de afgifte van de zaak volgt ook het eenzijdige karakter van de bruiklening. Zodra de zaak is afgegeven, rusten er op de uitlener geen verdere verplichtingen meer, tenzij accidenteel. Het gevolg hiervan is dat art. 1184 B.W. niet van toepassing is. Een uitdrukkelijk ontbindend beding kan wel worden opgenomen en verdient aanbeveling. Om niet Bruiklening is een contract om niet (art. 1876 B.W.). Hierin bestaat het verschil met het huurcontract, waar ook het tijdelijke genot van een zaak wordt afgestaan, maar dan tegen een prijs. Verbruiklening kan wel onder bezwarende titel, doch daar moet niet de zaak zelf, maar louter een equivalent worden teruggegeven (zie § 2), terwijl bij huur de zaak moet worden teruggegeven. Een ander verschil bestaat erin dat huur een wederkerig contract is, waardoor de verhuurder ook en cours de route verbintenissen op zich neemt, met name het verzekeren van het rustige huurgenot. Bruiklening verschilt ook van de bezetting ter bede, zoals ontwikkeld door het Hof van Cassatie. Vooreerst is dit laatste zoals huur een contract onder bezwarende titel. Waar men bij bruikleen het goed niet op eerste verzoek kan terugkrijgen (zie verder), behoudens contractueel beding inzake opzegging ad nutum, is dit bij de bezetting ter bede per definitie steeds het geval. Het essentiële verschil tussen bruiklening en bewaargeving is dat de ontlener de zaak mag gebruiken, terwijl dit voor de bewaarnemer precies strikt verboden is (zie Deel III). Een onderscheid moet ook worden gemaakt tussen bruiklening en contracten van kosteloze dienstverlening. Dit wordt hierna uitvoerig besproken bij de verbintenissen van de ontlener naar aanleiding van zijn aansprakelijkheid voor teruggave van een zaak die verloren is gegaan. 204
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Lening
Niet intuitu personae Bruiklening is geen overeenkomst intuitu personae, tenzij dit uitdrukkelijk zo is gestipuleerd ten aanzien van de ontlener. Aldus bepaalt art. 1879 B.W. dat de verbintenissen uit de bruiklening overgaan op de erfgenamen van uitlener en ontlener. Indien evenwel de lening alleen gedaan is uit aanmerking van de ontlener, en aan zijn persoon in het bijzonder, dan kunnen diens erfgenamen het genot van de geleende zaak niet behouden. Geldigheidsvereisten Zoals elk contract dient voldaan te zijn aan de geldigheidsvereisten van voorwerp, toestemming, bekwaamheid en oorzaak. De bijzondere regels van bekwaamheid, bv. inzake minderjarigheid en huwelijksvermogensrecht (art. 1418 B.W.) geven aanleiding tot nogal wat rechtspraak.
2.
VERBINTENISSEN VAN DE ONTLENER
De ontlener verbindt zich tot gebruik, bewaring en behoud en teruggave. Indien meerdere personen samen eenzelfde zaak hebben ontleend, dan zijn zij daarvoor ten aanzien van de uitlener hoofdelijk aansprakelijk (art. 1887 B.W.). Deze wettelijke waarborg van hoofdelijkheid is ingegeven door het kosteloze karakter van de bruikleen. Gebruik, bewaring en behoud De ontlener moet als een goede huisvader voor de bewaring en het behoud van de geleende zaak zorgen. Hij mag de zaak gebruiken volgens de bestemming volgend uit de aard der zaak of uit de overeenkomst (art. 1880 B.W.). Normale onderhoudskosten zijn te zijnen laste (art. 1886 B.W.). Daarentegen zijn buitengewone uitgaven gedaan voor het behoud van de zaak ten laste van de uitlener (art. 1890 B.W.). Teruggave Wezenlijk is de plicht tot teruggave van de zaak in natura, op het overeengekomen tijdstip of bij gebreke daarvan, wanneer de zaak gediend heeft voor het gebruik waarvoor voorzien (art. 1888 B.W.). Wanneer de uitlener de zaak dringend en onvoorzien nodig heeft, kan hij de teruggave vorderen via de rechter (art. 1889 B.W.). Tevens kan contractueel een opzeggingsmogelijkheid ad nutum worden gestipuleerd (bruiklening ter bede).
Intersentia
205
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
De zaak moet worden teruggegeven in de staat zoals de ontlener deze ontving, afgezien van schade te wijten aan normaal gebruik (art. 1884 B.W.) en schade ingevolge vreemde oorzaak, te bewijzen door de ontlener. De ontlener kan geen schuldvergelijking inroepen tegen de eis tot teruggave (art. 1293, 2° B.W.) (zo ook bij bewaargeving: zie Deel III). In principe moet de ontlener zowel de hoofdzaak als de vruchten teruggeven. Verlies door toeval Omdat de uitlener, zoals vermeld, eigenaar blijft, draagt hij het risico voor verlies door toeval, ook gedurende de gebruiksperiode. Nochtans zijn er een aantal belangrijke uitzonderingen op dit principe. a) Bijzondere aansprakelijkheid van de ontlener De suppletieve art. 1881-1883 B.W. leggen in bepaalde gevallen het verlies, ook door toeval, toch ten laste van de ontlener. Dit is zo indien de ontlener zich van de zaak bedient voor een ander gebruik dan waarvoor deze bestemd is, of wanneer hij de zaak langer dan de afgesproken tijd onder zich houdt (art. 1881 B.W.). Het is hiertoe niet vereist (in tegenstelling tot het gemene recht) dat de ontlener voorafgaandelijk in gebreke werd gesteld. Het risico komt ook ten laste van de ontlener wanneer deze zich egoïstisch gedraagt en de geleende zaak teniet gaat door een toeval waarvoor hij de geleende zaak had kunnen behoeden door zijn eigen zaak te gebruiken of wanneer de ontlener, indien hij slechts één van beide zaken kon behouden, de voorkeur aan zijn eigen zaak heeft gegeven boven de geleende zaak (art. 1882 B.W.). Dit is niet zo wanneer de bruikleen in het belang van de uitlener werd gesloten. Tevens zal de ontlener het risico dragen indien de geleende zaak werd geschat (art. 1883 B.W.), omdat hieruit een weerlegbaar vermoeden wordt afgeleid dat de ontlener het risico van verlies bij toeval contractueel op zich heeft genomen. Voornoemde bepaling kan zuur opbreken wanneer je na je wagen in de garage te hebben binnengebracht voor een grote herstelling, buiten rijdt met een gratis vervangwagen. Indien de klant immers een document heeft ondertekend waarin hij zich er niet enkel toe verbindt de wagen in perfecte staat terug te brengen, maar waarin ook de waarde van de wagen is geschat, dan zal de klant-ontlener aansprakelijk zijn voor alle schade, ook deze door toeval zoals diefstal. Deze uitzondering geldt niet indien de schatting uitsluitend is gebeurd met het oog op een mogelijke verkoop van de geleende zaak.
206
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Lening
b) Overmacht De ontlener die de zaak niet kan teruggeven omdat ze is verloren gegaan, bv. door diefstal, is aansprakelijk tenzij hij kan bewijzen dat dit het gevolg is van overmacht. Dan gaat het over een daadwerkelijk verlies door toeval, waarvoor de uitlener aansprakelijk is. Het Hof van Cassatie oordeelde dat bruikleen een contract is waarbij de uitlener aan de ontlener een zaak afgeeft om daarvan gebruik te maken, met de wil om de ontlener een dienst te bewijzen zonder daaruit enig voordeel te halen. Deze rechtspraak wordt bekritiseerd omdat zij een voorwaarde zou toevoegen die niet in de wet wordt gesteld. Aldus wordt betoogd dat de subjectieve bedoeling van de uitlener om al dan niet zijn eigenbelang te behartigen niet relevant is. Ik kan daarmee instemmen doch enkel in de mate dat dit de subjectieve ingesteldheid van de uitlener betreft. Uit de objectieve omstandigheden van de zaak moet blijken of al dan niet een contract van bruikleen voorligt. Voor een bruiklening is inderdaad niet vereist dat de uitlener de intentie heeft om aan de ontlener een dienst te bewijzen. Naar ons oordeel kan het anders liggen als wij de situatie bekijken vanuit het perspectief van de ontlener. Twee recente gevallen uit de rechtspraak kunnen dat illustreren. Opa Opa brengt zijn kleindochter met de Nissan Sunny Lx van zijn zoon naar de kinderoppas. Hij laat de wagen stationair draaien voor de deur, terwijl hij het meisje binnenbrengt. Als hij weer buitenkomt, is de wagen verdwenen. Het gestolen voertuig wordt later teruggevonden en de zoon is zo vriendelijk om opa te bedanken met een vordering tot schadevergoeding. Zowel in eerste aanleg als in beroep wordt de overeenkomst tussen vader en zoon gekwalificeerd als een bruiklening. Het hof stelt uitdrukkelijk dat het feit dat de ontlener de zaak gebruikt om aan de uitlener een dienst te bewijzen, het contract niet de kwalificatie van bruiklening kan ontnemen. Als ontlener heeft opa een grove nalatigheid begaan zodat hij zich voor zijn teruggaveplicht zeker niet kan beroepen op overmacht. Merk op dat hier de omgekeerde situatie voorligt als bij voornoemd cassatiearrest. Waar het Hof van Cassatie stelde dat er maar bruikleen is als de uitlener de wil heeft om aan de ontlener een dienst te bewijzen, wordt hier geponeerd dat de omstandigheid dat de ontlener een dienst wil bewijzen aan de uitlener (net omgekeerd dus), niet met zich meebrengt dat geen bruikleen voorligt. Ik meen dat de beslissing te ongenuanceerd is. Het is aangewezen om de objectieve omstandigheden van de zaak goed voor ogen te houden. Deze kunnen er op wijzen dat de uitlening van de zaak maar louter accessoir is aan een dienst die de Intersentia
207
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
ontlener bewijst aan de uitlener. Net zoals dit wellicht niet het geval is in commerciële transacties waarbij het bruikleningsaspect een louter accessorium is, zal de omstandigheid dat de geleende zaak klaarblijkelijk in het belang van de uitlener ter beschikking wordt gesteld, in bepaalde gevallen kunnen doen besluiten dat geen bruiklening voorligt. Aldus moet de rechter in eerste instantie beslissen of er, in een situatie zoals bij opa, wel sprake is van een contractuele relatie en niet veeleer van een loutere “acte de complaisance” zonder dat partijen de bedoeling hadden om juridische gevolgen te doen ontstaan. In een dergelijk geval kan enkel de delictuele aansprakelijkheid spelen. De rechtspraak lijkt evenwel geneigd om vrij snel het bestaan van een contractuele verhouding aan te nemen. De volgende vraag is dan: welk contract? Door diverse auteurs wordt terecht gepleit voor het aannemen van een onbenoemde overeenkomst van kosteloze dienstverlening. Daarbij is dan wezenlijk hoe de aansprakelijkheid van een dergelijke dienstverlener moet worden geregeld. Ook daarover bestaan tal van meningen en gradaties. Het lijkt aangewezen aan te sluiten bij het gemene verbintenissenrecht, met name de culpa levis in abstractoregel vervat in art. 1137, lid 1 B.W. De aansprakelijkheid wordt dus beoordeeld in vergelijking met wat een normale zorgvuldige goede huisvader zou hebben gedaan die in dezelfde situatie een bepaalde prestatie op kosteloze wijze levert. Daarbij wordt aangenomen dat de partijen in dat geval een verminderde aansprakelijkheid beoogden. Toegepast op opa, lijkt het dat als al een contract voorligt, het geen overeenkomst van bruikleen van de wagen is, maar wel een contract van kosteloze dienstverlening (met name het kleindochtertje naar de oppas brengen), waarbij het gebruik van de Nissan van de zoon louter accessoir is en dienstig voor het realiseren van deze kosteloze dienstverlening. De aansprakelijkheid van opa dient dan ook te worden beoordeeld in vergelijking met wat een normale en zorgvuldige opa die kosteloos zijn kleinkind naar de oppas brengt, zou doen. Wellicht zou het resultaat op dit punt in casu hetzelfde zijn. Bob Eenzelfde problematiek komt aan bod in het bob-vonnis. Johnny en Marina, al enkele maanden samenwonend, zakken een avondje door. Zoals gewoonlijk gaat Johnny er stevig tegenaan, zodat het in de vroege ochtend onverantwoord is om achter het stuur van zijn Skoda te kruipen. Marina heeft echter “gebobt”, zodat zij geheel vrijwillig en met instemming van haar vriend, de wagen bestuurt. Onze bob gaat echter uit de bocht en de op de achterbank slapende Johnny raakt verwond bij het ongeval. Marina, die intussen niet meer de vriendin is van het slachtoffer, wordt aangesproken tot schadevergoeding. In een vonnis van de rechtbank te Gent, oordelend in hoger beroep, wordt Marina tot schadevergoeding veroor208
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Lening
deeld op grond van bruiklening. De rechtbank oordeelt dat Marina de wagen in handen kreeg op grond van een bruikleen zodat zij als bewaakster van de wagen moet worden beschouwd en deze na gebruik in dezelfde staat moet teruggeven, onder aansprakelijk heid voor verlies of waardevermindering behoudens overmacht of toeval, quod non in casu. De omstandigheid dat Marina de wagen gebruikt om Johnny een dienst te bewijzen werd in casu niet opgeworpen, maar geldt hier evenzeer. Zelfs al zou men voorhouden dat Marina er mee van profiteert omdat zij door het gebruik van Johnny’s wagen zelf thuis geraakt, dan nog is er geen sprake van de wil van Johnny om aan Marina een dienst te bewijzen zonder zelf een voordeel te genieten. De uitlener geeft in casu de zaak af in zijn eigen belang en het is de ontlener die aan de uitlener een dienst bewijst, kosteloos. Een inversie van het kosteloze karakter dus, en dus naar mijn mening geen bruiklening. Het eventuele voordeel voor Marina dat zij op die manier ook thuis geraakt, is hoogstens een neveneffect. Ook hier kan de kwalificatie als onbenoemd contract van kosteloze dienstverlening worden gebruikt (zie hiervoor bij opa). In de mate dat de bob zelf beslist om de wagen te besturen, zonder akkoord van de eigenaar, omdat die al slaapt of gewoon te veel gedronken heeft om nog zinvol iets te kunnen zeggen of beslissen, kan er worden gedacht aan zaakwaarneming (art. 1372 B.W.). Hoewel de zaakwaarnemer wel verplicht is om alle zorgen van een goede huisvader aan de zaak te besteden, kan de rechter de vergoeding van de schade veroorzaakt door de schuld of nalatigheid van de zaakwaarnemer matigen, op grond van de omstandigheden die hem tot de zaakwaarneming hebben bewogen (art. 1374 B.W.). Ook in dat geval geldt dan een aansprakelijkheidsregime dat het goede-huisvader-begrip matigt en nuanceert, om billijkheidsredenen, gelet op de kosteloze dienst die de debiteur verleent.
3.
VERBINTENISSEN VAN DE UITLENER
Na de totstandkoming van de overeenkomst van bruiklening door afgifte van de zaak bestaan er geen verbintenissen in hoofde van de uitlener (eenzijdig contract). Dit belet niet dat er nadien vergoedingsverplichtingen kunnen ontstaan ten laste van de uitlener (onvolmaakt wederkerig contract). Een voorbeeld is de reeds vermelde schadevergoeding voor buitengewone uitgaven tot behoud van de zaak (art. 1890 B.W.). Een ander voorbeeld is de vergoeding voor schade ingevolge gebreken die de uitlener kende en waarvan hij de ontlener niet op de hoogte bracht (art. 1891 B.W.). De uitlener is weliswaar geen vrijwaring voor verborgen gebreken verschuldigd (het contract is om niet); hij moet niet instaan voor gebreken die hij niet kent. De Intersentia
209
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
uitlener is maar aansprakelijk op basis van een quasi-delictuele fout die erin bestaat dat hij de ontlener niet heeft verwittigd van gebreken waarvan hijzelf op de hoogte was. De regel van art. 1891 B.W. is een verbijzondering van de aquiliaanse fout-aansprakelijkheid van art. 1382 B.W. De uitlener mag de ontlener niet (onrechtstreeks) storen in het te verschaffen gebruik door een materieel feit of een rechtsfeit (vrijwaring voor eigen daad). Hij mag de uitgeleende zaak niet wegnemen. In tegenstelling tot de verhuurder (die contracteert onder bezwarende titel) is de uitlener niet gehouden tot vrijwaring tegen uitwinning door derden. De ontlener die gestoord wordt door derden, zal zichzelf tegen hen moeten verdedigen. Men aanvaardt weliswaar dat de ontlener in naam van de uitlener de vorderingen kan instellen waarover deze beschikt: aldus kan de ontlener de (geleende) zaak die zich bij een derde bevindt, terugvorderen.
§ 2. VERBRUIKLENING 1.
KENMERKEN
Zoals vermeld, betreft de verbruiklening de lening van verbruikbare zaken die niet in natura kunnen worden teruggegeven. Omdat de zaak tenietgaat door het gebruik (verbruik), geldt hier een teruggaveplicht bij equivalent: met name zaken van een gelijke soort en hoeveelheid (art. 1892 en 1902 B.W.). Eigendomsovergang In tegenstelling tot bruikleen waar de uitlener eigenaar blijft van de geleende zaak (art. 1877 B.W.), wordt de eigendom van de zaak bij verbruiklening wel overgedragen aan de ontlener. Hij moet immers niet de zaak zelf, maar louter een equivalent teruggeven. Dat is het fundamentele verschil tussen de twee soorten van lening. Hieruit volgen een aantal belangrijke praktische verschilpunten. Risico – Bij bruiklening blijft de uitlener het risico dragen voor toevallig verlies, op enkele uitzonderingen na. Bij verbruiklening draagt de ontlener dit risico, want hij is eigenaar. Verjaring – De bruiklener geniet geen verjaring (art. 2236 B.W.). De verbruiklener evenmin, want die heeft hij niet nodig indien hij te goeder trouw ontving, vermits hij van meet af aan eigenaar is (art. 2279 B.W.).
210
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Lening
Misbruik van vertrouwen – De bruiklener die de zaak vervreemdt, begaat misbruik van vertrouwen (art. 491 Sw). Voor de verbruiklener geldt dit niet, want hij is eigenaar. Toezicht – De uitlener mag en cours de route, tijdens het gebruik, toezicht over de zaak uitoefenen (ex art. 1880 B.W.). In geval van verbruiklening kan dit niet, want de ontlener is eigenaar, behoudens een contractueel controlebeding, bv. om na te gaan of de geleende zaak voor het opgelegde doel wordt gebruikt. Insolvabiliteit – Bij insolvabiliteit van de ontlener en eventuele samenloop op diens vermogen (uitvoerend beslag, gerechtelijke reorganisatie, faillissement, collectieve schuldenregeling) zal de uitlener bij bruiklening de zaak als eigenaar kunnen revindiceren. In geval van verbruiklening is de uitlener een gewone schuldeiser van de ontlener, zonder eigendomsrecht ten aanzien van de ontleende zaak. Bij faillissement bv. zal de uitlener de zaak niet kunnen revindiceren als eigenaar, maar zal hij als chirografaire schuldeiser de gelijkheid van schuldeisers en de pondspondsgewijze verdeling moeten ondergaan (zie in Deel I). Voorwerp Klassiek is de lening van geld, doch ook andere roerende zaken kunnen het voorwerp uitmaken van een verbruiklening. Dat is niet het geval voor onroerende goederen. Op te merken valt dat ook onverbruikbare zaken in verbruikleen kunnen worden gegeven (en omgekeerd verbruikbare zaken in bruikleen; zie hoger). Dat moet dan uiteraard expliciet contractueel worden bepaald. Zakelijk Zoals de bruiklening wordt ook de verbruiklening traditioneel beschouwd als een zakelijke overeenkomst, die slechts tot stand komt door de afgifte van de zaak. Die visie lijkt achterhaald. Daarentegen wordt gepleit voor een consensueel gedachte geldlening, die tot stand komt op het ogenblik van de wilsovereenstemming tussen de uitlener en de ontlener. Het gevolg is dat het geleende bedrag niet onmiddellijk ter beschikking van de ontlener moet worden gesteld. Om niet of onder bezwarende titel Verbruiklening kan, zoals een bruiklening, aangegaan zijn om niet, maar het kan ook onder bezwarende titel. In het eerste geval blijft het, althans in de klassieke benadering, een eenzijdig contract, in het tweede geval is er volgens sommigen sprake van een wederkerig contract. Dit is bv. de lening op interest (zie hierna). Of dit ook betekent dat art. 1184 B.W. bij de lening op interest wel van toepassing is, wordt betwist. De meerderheidsstrekking meent dat dit niet het geval is. Intersentia
211
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Ook op dit punt is in de jongste rechtsleer betoogd dat de geldlening die consensueel moet worden gedacht, daaruit volgend ook een wederkerige overeenkomst is. De uitlener heeft dan een verbintenis tot afgifte van het geld, de ontlener tot terugbetaling en soms tot betaling van interesten (zie verder). In de nieuwe opvatting wordt ook gesproken van een verbintenis van de uitlener om het geleende geld voor de duur van het contract ter beschikking te houden van de ontlener.
2.
VERBINTENISSEN VAN DE ONTLENER
Gelet op het verbruik van de zaak bestaat er voor de ontlener maar één verplichting, met name de teruggave van het equivalent. Voor geldleningen is hierbij het principe van het nominalisme van belang. Enkel het nominaal geleende kapitaal moet worden terugbetaald, ongeacht waardeverminderingen of -vermeerderingen (art. 1895 B.W.). Het tijdstip van teruggave wordt geregeld in art. 1899 en 1900 B.W. Indien de lening is aangegaan onder bepaalde termijn, is er een tijdstip voor terugbetaling afgesproken (art. 1899 B.W.). De ontlener dient dan het equivalent te geven op dat tijdstip en de uitlener kan voor dat tijdstip niet terugvorderen. Indien geen termijn is bepaald, is de lening aangegaan voor onbepaalde duur. De uitlener kan te allen tijde de teruggave eisen, zonder enige opzegging te moeten geven. De rechter kan echter naar gelang van de omstandigheden aan de ontlener uitstel toestaan (art. 1900 B.W.).
3.
LENING OP INTEREST
Lening op interest is verbruiklening tegen een prijs. Voor de lening op interest gelden een aantal bijzondere bepalingen. Art. 1905 B.W. bevestigt de geoorloofdheid om interest te bedingen voor eenvoudige leningen, hetzij van geld, hetzij van waren of andere roerende zaken. Er bestaat zelfs een natuurlijke verbintenis tot het betalen van interesten. Dit blijkt uit art. 1906 B.W. dat bepaalt dat de ontlener die niet-bedongen interesten betaald heeft, deze niet kan terugvorderen en evenmin in mindering kan brengen op het kapitaal. Bij kwijting van kapitaal zonder voorbehoud van de interest, wordt deze laatste vermoed te zijn betaald (art. 1908 B.W.). Partijen kunnen vrij de interestvoet in hun contract bepalen. Bij gebreke daarvan zal de wettelijke interest gelden (art. 1907, lid 4 B.W.). De contractuele vrijheid inzake interesten wordt echter gewantrouwd. Daar voor zijn er door de eeuwen heen immers te veel voorbeelden van misbruik en woeker geweest. Aldus 212
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Lening
vinden wij in art. 1907ter B.W. een toepassing van de gekwalificeerde benadeling inzake abnormale interesten, die door de rechter kunnen worden verminderd. Indien de uitlener met misbruik van de behoeften, de zwakheden, hartstochten of onwetendheid van de ontlener, een interest of andere voordelen heeft bedongen, die klaarblijkelijk de normale interest en dekking van het risico overschrijden, dan kan de rechter daarin tussenkomen op vordering van de ontlener en de verplichtingen van de ontlener verminderen. De kredietopening is een onbenoemd contract waarop art. 1907ter B.W. niet kan worden toegepast. Eerder werd ook al geoordeeld dat deze bepaling niet van toepassing is op leningen vallend onder de Wet Consumentenkrediet, hoewel dit in de rechtsleer wordt bekritiseerd. Daarnaast voorzien ook de art. 1907-1907bis B.W., samen met art. 494 Sw. over woeker, in een bescherming van de ontlener omtrent de interestenproblematiek. – Zo moeten, wanneer de lening terugbetaalbaar is bij annuïteiten, de rentevoet van de lening en de rentevoet bedongen voor wederherstelling van het kapitaal, in afzonderlijke bedingen worden vastgesteld (art. 1907, lid 2 B.W.). – Zo mag verhoging van de interest wegens laattijdige betaling niet hoger zijn dan een half procent per jaar op het verschuldigd gebleven kapitaal (art. 1907, lid 3 B.W.). – Zo mag bij gehele of gedeeltelijke (vervroegde) terugbetaling van de lening op interest, buiten het terugbetaalde kapitaal en de vervallen interest, geen wederbeleggingsvergoeding worden gevorderd van meer dan zes maanden interest berekend over de terugbetaalde som tegen de in het contract bepaalde rentevoet (art. 1907bis B.W.).
Intersentia
213
HOOFDSTUK 3 VARIA § 1. LEASING Zie onder meer: J. Beselare, O. Lenaerts, B. Tilleman en A. Verbeke (eds.), Handboek Leasing, Brugge, die Keure, 2007; E. Brewaeys, Leasing van roerende goederen, Antwerpen, Kluwer, 1989; F. Bruyns, “La location-financement ou leasing mobilier: quarante ans de jurisprudence”, Les dossiers des tribuneaux, 71, Brussel, Larcier, 2008; F. De Cordt, “Leasing van onroerende goederen”, in Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, losbl.; J. de Theux de Meylandt et Montjardin, Le leasing mobilier en Belgique, Brussel, Bruylant, 1989; Y. Merchiers, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, zevende uitgave, 381-392; S. Ruysschaert, V. Buyl en M. Gielis, Handboek leasing: roerende en onroerende leasing, cross-border leasing, juridische boekhoudkundige en fiscale aspecten, Antwerpen, Maklu, 2005; K Vanhove, “Bezit en eigendom bij sale en lease back”, NjW 2003, 150; J. Ingelbrecht en A. Vervaet, Leasingzakboekje, Mechelen, Kluwer, 2004; “Overzicht van rechtspraak Bijzondere Overeenkomsten”, TPR 2002, nrs. 1066- 1093; zie ook de referenties bij Consumentenkrediet (Deel I).
1.
KENMERKEN EN SOORTEN
Financiële leasing a) Kenmerken Leasing is een financieringsovereenkomst waarbij een kredietverlener (leasinggever of lessor) het genot over een goed (lichamelijk roerend, bedrijfsmaterieel of onroerend) aan de gebruiker-kredietnemer (leasingnemer of lessee) verschaft tegen een bepaalde periodiek te betalen prijs en met de mogelijkheid voor de lessee om op het einde van het contract de eigendom van het goed te verkrijgen. Bij financiële leasing is de leasinggever initieel niet de eigenaar van het goed. In tegenstelling tot huur waar de verhuurder het genot en gebruik verschaft van een goed aan zijn huurder, beoogt de financiële leasing de financiering van het genot en het gebruik van een goed dat wordt aangekocht volgens de wensen van de gebruiker-lessee. De lessor koopt op aanwijzing van de lessee een investeringsgoed aan bij een derde, en stelt dit tegen betaling van een huurprijs ter beschikIntersentia
215
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
king voor een periode die overeenstemt met de economische levensduur van dat goed. Op het einde van de leasing heeft de lessee de mogelijkheid om het goed in eigendom te verkrijgen tegen een vooraf bepaalde prijs. De huurprijs wordt berekend op financiële grondslag, zodat de leasinggever op het einde van het contract het kapitaal en de interesten evenals kosten en een winstmarge kan recupereren. Als Pieter bv. graag een nieuwe Audi A8 zou leasen, dan gaat hij naar een lessor met zijn verlanglijstje met opgave van het precieze model en motor, en alle mogelijke opties, donkerblauw, lederen zetels, verwarmde voorzetels, GPS met kleurentelevisie, ingebouwde koelkast in de middenconsole achterin. De lessor zal dan deze wagen gemaakt op maat van Pieter aankopen en aan Pieter ter beschikking stellen. Er ligt duidelijk een meerpartijenoperatie (geen meerpartijencontract) voor, waarbij de leasing de paraplu vormt waaronder meerdere contracten worden afgesloten, zoals een koopcontract tussen de lessor en de leverancier, een huurcontract tussen lessor en lessee, een eenzijdige koopovereenkomst tussen lessor en lessee, die de gegeven optie kan lichten. Duidelijk is ook dat de lessor eigenaar is (hij koopt) en ook blijft (hij stelt ter beschikking) van de geleasde zaak. Het eigendomsrecht wordt als het ware gesplitst in de juridische eigendom (bij de lessor) en de economische eigendom of liever het belang (bij de lessee). Het eigendomsrecht van de leasinggever is sterk. Het is tegenwerpbaar aan de schuldeisers van de lessee, ook in geval van beslag of faillissement. Hierdoor verkrijgt de leasinggever, die in wezen een financier of kredietverlener is, een sterke zekerheidspositie. b) Roerende leasing van bedrijfsmaterieel De leasing van bedrijfsmaterieel is geregeld door het K.B. nr. 55 van 10 november 1967 tot regeling van het juridische statuut van ondernemingen gespecialiseerd in financieringshuur en het M.B. van 23 februari 1968. De financieringsondernemingen moeten onder meer worden erkend door het Ministerie van Economische Za ken (art. 2 van het K.B.). Voornoemd KB omschrijft in zijn art. 1 de roerende leasing aan de hand van vijf kenmerken: – de financieringshuur moet betrekking hebben op bedrijfsmateriaal dat door de huurder uitsluitend voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt; – het materieel wordt door de verhuurder gekocht met het oog op de huur en volgens gespecificeerde aanwijzingen van de toekomstige huurder; – de huurtijd is gelijk aan de vermoedelijke duur van het bedrijfsgebruik van het materieel; – de huurprijs komt overeen met de afschrijvingswaarde gespreid over de vermoedelijke gebruiksduur; 216
Intersentia
Hoofdstuk 3. Varia
– de huurder moet de optie krijgen om aan het einde van het contract het materieel te kopen aan een in het huurcontract bepaalde residuele waarde. Dit KB is in realiteit volledig voorbijgestreefd. Daarenboven is de definitie van financiële leasing zo eng dat het grote merendeel van de roerende leasing daarbuiten valt. Het blijft echter voorlopig het enige juridische referentiekader wat betreft de definitie van financieringshuur voor roerende goederen. Het MB verplicht de voor leasing erkende ondernemingen om aan de verhuurde goederen op blijvende wijze een plaatje te bevestigen met de vermelding dat de betrokken goederen hun eigendom zijn. Hiermee wordt vooral informatieverstrekking ten aanzien van derde-contractanten beoogd. c) Financieringshuur aan de consument Daarnaast is er ook een bijzondere regeling inzake financieringshuur aan de consument opgenomen in de Wet Consumentenkrediet. De term leasing wordt in principe gebruikt voor operaties voor beroepsdoeleinden, terwijl met financieringshuur wordt gerefereerd aan een operatie door een consument voor een nietprofessioneel gebruik. Art. 1, 10° WCK definieert de financieringshuur als elke kredietovereenkomst, ongeacht de benaming of de vorm, waarbij de ene partij zich ertoe verbindt de andere het genot van een lichamelijk roerend goed te verschaffen tegen een bepaalde prijs, die laatstgenoemde periodiek zal betalen en waarin eveneens, expliciet of stilzwijgend, een koopaanbod is vervat. Voor toepassing van de WCK wordt de verhuurder beschouwd als kredietgever of kredietbemiddelaar. Deze laatste is volgens art. 1, 2° elke natuurlijke persoon, rechtspersoon of groep van dergelijke personen die krediet verleent binnen het kader van zijn handels- of beroepsactiviteiten. De consument is elke natuurlijke persoon die handelt met een oogmerk vreemd aan zijn handels-, beroeps- of ambachtelijke activiteiten (art. 1, 1°). Een kredietovereenkomst is elk contract waarbij een kredietgever een krediet verleent of toezegt aan een consument, in de vorm van een uitstel van betaling, een lening, of van elke andere gelijkaardige betalingsregeling (art. 1, 4°). De financieringshuurovereenkomsten die onder het algemene toepassingsgebied van de Wet Consumentenkrediet vallen (zie art. 1-3), zijn onderworpen aan de dwingende bepalingen van de wet zoals in verband met de totstandkoming van het contract, verplichte vermeldingen, verboden bedingen. Zie art. 10-39 en 85 e.v. betreffende de kredietovereenkomsten in het algemeen, en vooral art. 47-54 inzake financieringshuur in het bijzonder. Intersentia
217
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
d) Onroerende leasing Onroerende leasing is een financiële leasing die wordt toegepast op een onroerend goed. De lessor verbindt er zich toe om een welbepaald onroerend goed aan te kopen en aan te passen aan de wensen en noden van de lessee, of om een onroerend goed te bouwen op aanwijzingen van de lessee, waarna hij het dan tegen een periodieke vergoeding en voor een bepaalde tijd aan de lessee in gebruik geeft, met de mogelijkheid voor laatstgenoemde om bij het verstrijken van de overeengekomen duur de eigendom van het onroerend goed te verwerven. Een dergelijke overeenkomst is een onbenoemd contract dat wordt beheerst door de regels van het algemeen verbintenissenrecht. Voor de ingebruikgeving aan de leasingnemer kunnen de partijen aansluiting zoeken bij de regels inzake huur of erfpacht. In de fiscale wetgeving zijn een aantal regels inzake onroerende leasing te vinden. Recentelijk noemde het Hof van Cassatie de onroerende leasing bv. in één adem met erfpacht, opstal of enig gelijkaardig onroerend recht, voor de niettoepasselijkheid van de investeringsaftrek van art. 75, 2° WIB (1992). Onroerende financieringshuur en onroerende leasing worden vernoemd in art. 9 en 44 van het BTW-Wetboek en nader gepreciseerd in het K.B. nr. 30 van 29 december 1992 met betrekking tot de toepassing van de BTW op de onroerende financieringshuur. Het betreft een contract dat betrekking heeft op gebouwde onroerende goederen opgericht of verkregen door een onderneming gespecialiseerd in financieringshuur of onroerende leasing, overeenkomstig de aanwijzingen van de toekomstige leasingnemer om door hem in de uitoefening van zijn werkzaamheid als belasting plichtige te worden gebruikt. Tevens is onder meer vereist dat het genot van de gebouwen en van de grond waarop deze zijn opgericht aan de lessee wordt toegestaan op grond van een niet-opzegbaar en niet-eigendomsoverdragend contract en dat de leasingnemer de mogelijkheid heeft om bij het einde van het contract tegen een prijs waarvan de vaststellingscriteria in het contract bepaald zijn, de zakelijke rechten over te nemen die de leasinggever bezit op het betrokken pand. e) Sale en lease back Bij een sale en lease back-operatie speelt het verhaal zich enkel af tussen lessor en lessee. Sale en lease back bestaat erin dat een onderneming goederen die zij in eigendom heeft, aan een leasingmaatschappij verkoopt, en deze van die leasingmaatschappij onmiddellijk (of na aanpassingswerken) weer in leasing neemt. Het weer in leasing nemen kan in de vorm van een financiële leasing of van een operationele leasing zijn. Deze techniek is bv. toepasbaar op gebouwen, wagenparken of bedrijfsuitrusting.
218
Intersentia
Hoofdstuk 3. Varia
Operationele leasing Operationele leasing betreft de verhuring van investeringsgoederen zoals bedrijfsmaterieel en bv. ook wagens, waarvan de leasinggever zelf de producent of de invoerder is. De lessor moet het geleasde goed niet inkopen bij een derde, en treedt als dusdanig niet op als financier. Een dergelijke vorm van leasing gaat vaak gepaard met bijkomende dienst verlening zoals verzekering, onderhoud, herstellingen. Indien geen koopoptie gekoppeld is aan het contract, is er geen leasing maar renting. Huurkoop en verkoop op afbetaling In Deel I, Hoofdstuk 1 bespraken wij de verkoop op afbetaling. Het gaat daarbij over daadwerkelijke koopcontracten, meestal met een clausule van eigendomsvoorbehoud tot aan de volledige betaling van de prijs. Maar eens die prijs effectief geheel is betaald, gaat de eigendom automatisch over op de koper. Daar is geen uitdrukkelijke wilsuiting van zijnentwege voor nodig, er is met andere woorden geen optie. Ziedaar het wezenlijke verschil met leasing waar een soort van huurcontract met een eenzijdig verkoopbelofte voorligt. En cours de route gaat de eigendom niet over, maar ook niet op het einde, behalve als de lessee de optie licht, wat een nieuwe en uitdrukkelijke wilsuiting vereist.
2.
RECHTSVERHOUDINGEN
Tussen de lessor en de fabrikant of leverancier is er een koopcontract. Tussen de lessor en lessee een soort van huurcontract. De bestelling van het materiaal gebeurt op aanwijzing van de lessee. Contractueel zal moeten worden bepaald wie eventuele voorschotten betaalt en wie daarvan het risico draagt bij een faillissement van de leverancier. In principe wordt bedongen dat het risico voor de lessee is behoudens fout vanwege de leasinggever. Deze laatste is een financier en is derhalve niet aansprakelijk voor de keuze van het materieel. Quid bij gebrekkige of laattijdige levering, of wat met verborgen gebreken? In principe moet de lessee zich wenden tot de lessor, die zich op zijn beurt tot de leverancier kan richten. Vaak bedingt de lessor echter een vrijwaring als verhuurder. Het Hof van Cassatie aanvaardt dat de leveringsplicht van de lessor conventioneel kan worden beperkt tot de louter materiële daad van het ter beschikking stellen van de beloofde zaak aan de lessee, zonder verdere vrijwaring. Het is volgens het Hof verenigbaar met het wezen van de leasing, om te bedingen dat de lessee in afwijking van art. 1722 B.W. bij geheel of gedeeltelijk tenietgaan van het gehuurde materiaal, zelfs door toeval of overmacht, geen schorsing of beëindiging
Intersentia
219
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
van de huurovereenkomst kan aanvoeren en toch nog de resterende huurgelden zal moeten blijven betalen. Het koopcontract en het huurcontract staan beide los van elkaar en kunnen niet worden samengetrokken. Wel is het mogelijk om contractueel een rechtsverhouding te scheppen tussen de lessee en de verkoper. Dit kan bv. via een lastgeving tussen lessor en lessee waarbij deze laatste dan als lasthebber van de koper kan optreden tegen de verkoper, bv. om ontbinding van de koop te vorderen. Een andere mogelijkheid is een derdenbeding in de koopovereenkomst dat de lessee een rechtstreekse vordering geeft tegen de verkoper, om gedwongen uitvoering of schadevergoeding te vorderen (geen ontbinding). Vaak wordt in het leasingcontract een schadebeding opgenomen dat bepaalt dat de leasinggever bij wanprestatie van de lessee en de daaropvolgende ontbinding van het leasingcontract, het recht heeft om enerzijds het geleasde goed terug te nemen en anderzijds bij wijze van conventionele schadevergoeding te eisen dat het totale bedrag van de nog resterende niet vervallen huurtermijnen wordt betaald. De rechtspraak maakt ten aanzien van deze schadebedingen gebruik van zijn matigingsbevoegdheid (art. 1231 B.W.) en oordeelt daarom dat het toelaatbaar is dat de nettoverkoopopbrengst van het geleasde goed op de schadevergoeding van de lessor mag worden verrekend. Aldus heeft deze laatste recht op nog te vervallen huurtermijnen en de residuwaarde van het voertuig en de interesten, minus de genoemde nettoverkoopopbrengst.
§ 2. FRANCHISING Zie onder meer: S. Claeys, Franchising, in B. Tilleman en A. Verbeke (eds.), Recht en onderneming, 31, Brugge, die Keure, 2009; S. Claeys, “De bijstandsverplichting van de franchisegever en het gevaar gekwalificeerd te worden als feitelijk bestuurder”, DAOR 2004, nr 70, 3 e.v.; H. De Bauw, “Franchising”, in Commentaar Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, losbl.; C. Matray, Le contrat de franchise, Brussel, Larcier, 1992; Y. Merchiers, Bijzondere Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2000, zevende uitgave, 377-379; F. Van Den Abeele, Franchising, Antwerpen, Kluwer, 1989; O. Vaes, Franchising: Guide pratique pour juristes, Brussel, Bruylant, 2007.
Bekende bedrijven en producten doen met het oog op de distributie vaak een beroep op plaatselijke verkooppunten of dienstverleners die weliswaar voor eigen rekening werken en persoonlijk eigenaar zijn van een handelszaak, maar die naar de buitenwereld toe optreden als een plaatselijke vestiging van het bedrijf of distributieketen. Deze lokale bedrijven voeren hun handel vaak op basis van een franchiseovereenkomst. Zij zijn juridisch zelfstandig eigenaar van hun zaak, dra220
Intersentia
Hoofdstuk 3. Varia
gen zelf de financiële risico’s, maar maken daarbij gebruik van het imago, de knowhow en het commercialisatiesysteem van de franchisegever. Economisch en contractueel is de franchisee vaak erg afhankelijk van de franchisor. Deze laatste coördineert de keten en begeleidt de franchisenemers bij het opstarten en de verdere uitbouw en exploitatie van hun zaak. Franchising is een distributietechniek. Deze komt voor in alle sectoren: voeding, confectiekleding, horeca, kapsalons, reisbureaus, makelaars in vastgoed, autoherstelling, wooninrichting, en zo meer. Franchising is dus een contract waarbij een dienstverschaffer (franchisegever, franchisor) aan een onafhankelijke handelaar (franchisenemer, franchisee) tegen betaling van een vergoeding (meestal een eenmalig entreegeld en een periodieke vergoeding, vaak berekend als percentage op de omzet) en tegen bepaalde voorwaarden en modaliteiten, voor een bepaald grondgebied, het recht geeft om een merk of een commerciële formule rond een product of een dienst te exploiteren, waarbij tevens bijstand en diensten worden verstrekt om deze exploitatie mogelijk te maken, zowel bij de opstartfase (inrichting, organisatie) als tijdens de loop van de duurovereenkomst (boekhouding, promotie, publiciteit). Daaruit volgt meestal een controlerecht voor de franchisor om erover te waken dat zijn product of dienst op een uniforme en kwaliteitsvolle manier wordt gedistribueerd. Franchiseovereenkomsten maken niet het voorwerp uit van enige bijzondere reglementering. Er zijn talrijke wetgevende initiatieven geweest die vooral de franchisenemer wilden beschermen, vermits het vaak gaat over toetredingsovereenkomsten met een informatiedeficit in hoofde van de franchisenemer. Uiteindelijk zijn al deze initiatieven uitgemond in de Wet Precontractuele Informatie, die een veel ruimer toepassingsgebied kent. De wet is van toepassing op “commerciële samenwerkingsovereenkomsten”, duurovereenkomsten met opeenvolgende prestaties die een commerciële formule overdragen. De wet verplicht de contractpartijen om na de onderhandelingen een afzonderlijk precontractueel informatiedocument af te geven met daarin een opsomming van de belangrijkste contractuele bepalingen. Na de afgifte van het document wordt een soort coolingoff-periode ingelast van één maand alvorens de commerciële samenwerkingsovereenkomst gesloten kan worden. Niet-naleving van de informatieverplichting wordt gesanctioneerd met de (partiële) relatieve nietigheid van de overeenkomst.
§ 3. LICENTIE Een licentieovereenkomst is een overeenkomst waarbij de titularis van een industrieel eigendomsrecht (octrooi, merk, tekening en model) of van knowhow, aan de
Intersentia
221
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
wederpartij de toelating geeft om bepaalde handelingen te stellen die normaal onder het monopolie van de titularis van het recht vallen. De licentienemer betaalt hiervoor meestal een vergoeding (royalty’s). De partijen bepalen in hun overeenkomst voor welke producten de licentie gegeven wordt, voor welk gebruik, binnen welk territorium, voor welke termijn, evenals of er aan de licentienemer al dan niet exclusiviteit wordt verleend en zo meer. Omdat de licentiegever zijn rechten niet definitief overdraagt, maar slechts tijdelijk en meestal tegen betaling het gebruik daarvan aan de licentienemer toestaat, ver toont deze overeenkomst kenmerken van een verhuring van een onlichamelijk roerend goed. De licentie heeft echter zeer specifieke eigen kenmerken, zodat er hoogstens spra ke is van een analoge toepassing van bepaalde regels van het gemene huurrecht.
222
Intersentia
OEFENINGEN DEEL II OEFENING 1 Jan kocht met zijn spaarcentjes een bungalow aan zee in augustus 2009. De bungalow is door de verkoper echter als buitenverblijf verhuurd aan een echtpaar uit Brussel, en dit sedert 1 januari 1997 voor een periode van 25 jaar. Volgens het contract kon elk van de partijen de huur opzeggen tegen het einde van elke vijfjarige periode, mits een opzeggingstermijn van zes maanden te respecteren. Van het bestaan van de huur werd uitdrukkelijk melding gemaakt in de koopovereenkomst. De verkoper deelde Jan mee dat de enige formaliteit die – voor zover hij zich nog herinnerde – destijds plaatsgevonden had, de fiscaalrechtelijk verplichte registratie van het huurcontract was. Welke mogelijkheden heeft Jan nog om in 2010 de huurders uit het goed te krijgen?
Oplossing Jan koopt een goed dat wordt verhuurd. Het betreft dus een probleem van overdracht van een verhuurd goed. Meer bepaald rijst de vraag naar de tegenwerpbaarheid van het huurcontract aan Jan. Om tot de oplossing te komen moeten vier stappen worden gevolgd. Stap 1: welk huurregime is van toepassing? Het echtpaar uit Brussel huurt de bungalow als buitenverblijf, zij hebben er dus niet hun hoofdverblijfplaats. De Woninghuurwet is bijgevolg niet van toepassing. De Handelshuurwet is evenmin van toepassing, aangezien de bungalow niet voor kleinhandel bestemd is. Het gemene huurrecht is van toepassing. Stap 2: is er een eerbiedigingsbeding? Wanneer in de verkoopakte een eerbiedigingsbeding is opgenomen, mag Jan de huurders niet uitzetten. Hier is er geen sprake van zo een beding. De vermelding van het bestaan van de huur volstaat hiertoe niet.
Intersentia
223
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
Stap 3: heeft de huur vaste datum voor de overdracht (koop)? De huur heeft vaste datum door de registratie (art. 1328 B.W.). De huur is echter aangegaan voor meer dan 9 jaar: om tegenwerpbaar te zijn voor de volledige huurtijd moet de overeenkomst (de authentieke akte) overgeschreven worden op het hypotheekkantoor. Dat is niet gebeurd. De huur is m.a.w. niet tegenwerpbaar voor de ganse duur, tot 1 januari 2022. Door de vaste datum en bij gebrek aan overschrijving, is de huur enkel voor de lopende periode van 9 jaar tegenwerpbaar. De lopende periode van 9 jaar is deze van 2006 tot 2015. Tot 1 januari 2015 zou Jan de huurders niet uit zijn bungalow kunnen zetten naar aanleiding van en omwille van de vervreemding van het goed. Tot op dat ogenblik is de huurovereenkomst tegenwerpelijk. Maar de huurovereenkomst voorziet echter in de mogelijkheid om op het einde van elke 5-jarige periode op te zeggen. Zo’n beding is uiteraard geldig, aangezien het gemene huurrecht van toepassing is. Aangezien Jan in de rechten en plichten van de oorspronkelijke verhuurder treedt, kan ook hij van deze mogelijkheid gebruikmaken. Hij zal dus op 1 januari 2012 een einde kunnen maken aan de overeenkomst, zonder vergoeding. Stap 4: is er een uitzettingsbeding? Wanneer de huurovereenkomst echter een uitzettingsbeding zou bevatten, heeft de verkrijger het recht de huurders onmiddellijk uit te zetten. In casu is er geen sprake van zo’n beding. Jan kan dus in 2010 niets ondernemen en zal moeten wachten tot 2012.
OEFENING 2 Jan is de fiere uitbater van een bakkerij, in het centrum van Leuven. Het pand waarin zijn bakkerij is gevestigd, huurt hij. Hij doet met zijn bakkerij, sinds hij er zich twee jaar geleden vestigde, uitstekende zaken. Tot de gemeente, in een trend van “waar een straat is, moeten we werken”, in de loop van het derde jaar beslist tot herinrichting van de buurt. Op vrij korte termijn verhuizen en verdwijnen een aantal handelaars uit de buurt, en de zaken van “de blijvers” lopen heel wat minder goed. De huurprijzen in de buurt nemen dan ook een vlucht naar beneden. Jan, een overtuigde blijver, wil ook de huurprijs van zijn handelspand zien minderen, aangezien deze volgens hem veel te hoog is in vergelijking met de handelszaken in de buurt. a) Kan hij een verlaging van de huurprijs verkrijgen? 224
Intersentia
Oefeningen deel II
b) Stel dat in de handelshuurovereenkomst een beding werd opgenomen waardoor de huurprijsherziening overeenkomstig art. 6 werd uitgesloten. Kan dat? c) Stel dat Jan na een viertal jaar het verkopen van zoete broodjes beu is. Hij zit evenwel nog een tijdje “gevangen” in de huurovereenkomst. Gelukkig kan hij zijn verhuurder overtuigen om in der minne een einde te maken aan de lopende huurovereenkomst. Hun akkoord wordt plechtig geformuleerd in een onderhands geschrift, ondertekend door beide partijen, in twee exemplaren opgemaakt en door Jan officieel geregistreerd. Enkele dagen later realiseert de verhuurder zich pas goed het gevolg van het akkoord en vreest hij geen nieuwe huurder te zullen vinden voor het pand. Hij wenst dan ook terug te komen op hun akkoord. Jan wil hier echter niet van weten. Wat kan de verhuurder doen? d) Los van de vorige hypothese: De bakkerij van Jan draait goed. Hij wil zijn handel voortzetten en de huurovereenkomst verlengen voor een nieuwe periode van negen jaar. Hij richt daartoe een geldige aanvraag aan de verhuurder. De verhuurder weigert echter de hernieuwing omdat hij, zo stelt hij, het goed wil afbreken. Hij beroept zich daartoe op art. 16, I, 3° Handelshuurwet. Kan dat? Heeft Jan recht op een vergoeding? e) Wat met de opzegvergoeding als de verhuurder niet met de afbraak en wederopbouw is begonnen binnen zes maanden na het verlaten van de huurder, doch integendeel het goed zelf in gebruik heeft genomen? Hij baat er een lingeriezaak in uit.
OEFENING 3 Ronny (door zijn vrienden ‘de King’ genoemd) en Nathalie, gehuwd in 1978, baatten samen een cafeetje uit. Zij huurden daartoe samen een handelspand, en ondertekenden beiden de handelshuurovereenkomst op 22 februari 2003 (die werd evenwel niet geregistreerd, noch overgeschreven). Eind 2007 overleed Ronny echter (diens overdadige drankgebruik was daaraan overigens niet vreemd). Sindsdien gaat Nathalie door een moeilijke periode; ze is depressief. a) Een ongeluk komt natuurlijk nooit alleen: de eigenaar-verhuurder van het pand, Eddy, laat weten het te hebben verkocht aan Jan, die de huurovereenkomst wil beëindigen om het pand zelf te gebruiken. De authentieke verkoopakte werd verleden op 23 augustus 2008 (de verkoopcompromis werd niet geregistreerd). Kan Nathalie door de nieuwe eigenaar worden uitgezet? Tegen wanneer en onder welke modaliteiten? Maakt het enig verschil of er al dan niet een uitzettingsbeding in de huurovereenkomst werd opgenomen? b) Het café is levenloos geworden sinds de dood van Ronny, en vooral sinds het wegvallen van zijn gesmaakte optredens. Nathalie, nog steeds depressief,
Intersentia
225
Deel II.
Overeenkomsten inzake genot van eigendom
besluit de handelszaak (samen met de handelshuur) over te dragen aan Lies, een knappe jonge vrijgezel van 22, die grootse plannen heeft met het cafeetje. Stel dat de initiële huurovereenkomst op 8 mei 1999 werd gesloten en Nathalie en Ronny destijds de huurhernieuwing rechtsgeldig verkregen. De overdracht aan Lies kreeg uitwerking op 1 april 2008. Sinds 1 juni 2008 betaalt Lies de huur evenwel niet meer. Kan de verhuurder alsnog Nathalie aanspreken? c) Stel dat Lies, te gepasten tijde, een geldige hernieuwingsaanvraag tot de verhuurder richtte, doch deze laatste weigerde die om verbouwingswerken uit te voeren in het pand. Vandaag, 10 maanden nadat Lies het pand verliet, blijkt er van die werken nog niets in huis te zijn gekomen, en Lies besluit de nodige gerechtelijke stappen te ondernemen. Wat kan zij verkrijgen? Stel dat de verhuurder opwerpt dat hij weliswaar geen werken heeft uitgevoerd, doch het goed onmiddellijk elke handelsbestemming heeft ontnomen. Quid?
OEFENING 4 Welke opzeggingstermijn moet de huurder eerbiedigen in de hierna vermelde gevallen? Op welke opzeggingstermijn kan hij in voorkomend geval rekenen bij opzegging door de verhuurder? Zijn de mogelijkheden voor de verhuurder in bepaalde gevallen beperkt? a) De huurder van een woninghuur (van 9 jaar) die twee maanden geleden rechtsgeldig door zijn verhuurder is opgezegd omdat die het goed door zijn dochter wil laten bewonen, en die nu een nieuwe woning in de buurt heeft gevonden? b) De huurder van een lingeriezaak die, met akkoord van de verhuurder, de lopende huur vroegtijdig wil beëindigen? c) De huurder die, geconfronteerd met het parkingprobleem in Leuven, voor onbepaalde duur een staanplaats voor zijn wagen huurt in een garage. Quid indien de huur voor 5 jaar aangegaan is? d) De huurder van een woning die tot zijn hoofdverblijf dient, die schriftelijk een huur van 2 jaar is aangegaan, en waarvan de verhuurder na anderhalf jaar wil opzeggen? e) De koper van een woonhuis die het goed zelf in gebruik wil nemen? Als de huurder de overeenkomst heeft laten registreren? f) De huurder van een verplaatsbaar hot-dog-standje die zijn huurovereenkomst van 9 jaar wil opzeggen? g) De huurder van een wagen, verhuurd voor 15 maanden, die wil opzeggen? h) De verhuurder bij het einde van de eerste driejarige periode, die het goed waarin een kapperszaak is gevestigd, zelf wil betrekken? i) De huurder die een villa aan de kust huurt voor een periode van vier jaar, waar hij met zijn gezin regelmatig het weekend doorbrengt, die de huur wil opzeggen in het derde jaar? 226
Intersentia
Oefeningen deel II
OEFENING 5 Zijn de volgende beweringen juist of fout? a) Een schriftelijke woninghuur van 4 jaar kan op het einde van het derde jaar door de huurder worden opgezegd zonder enige vergoeding. b) De onderhuurder, wiens handelszaak, die hij zelf tot stand bracht, door de weigering van de hernieuwing van de hoofdhuur wegens afbraak en wederopbouw, tenietgaat, moet zich voor het verkrijgen van de uitzettingsvergoeding rechtstreeks tot de (hoofd)verhuurder wenden. c) De verhuurder kan een woninghuurovereenkomst te allen tijde opzeggen om het goed persoonlijk te laten betrekken door zijn neefje Jan. d) Het bestaan van een huurovereenkomst, dat door een van de partijen wordt betwist, kan nooit door middel van getuigen en vermoedens worden bewezen. e) Opdat indexering bij om het even welk schriftelijk huurcontract kan plaatsvinden, moet daarin uitdrukkelijk zijn voorzien. f) Zo de handelsverhuurder, in het kader van een hernieuwingsprocedure, andere voorwaarden ter kennis brengt, wordt de huurder die niet reageert onweerlegbaar geacht met de hernieuwing onder die voorwaarden in te stemmen. g) Zo de (negenjarige) huurovereenkomst dat uitdrukkelijk bepaalt, kan de verhuurder van de kantoorruimten van C&A bij het verstrijken van elke driejarige periode de huur beëindigen om het goed af te breken en weder op te bouwen. h) Een schriftelijke 3/6/9 huur van een garage moet wettelijk altijd 1 maand voor het verstrijken van de huurtermijn worden opgezegd opdat de huur eindigt. i) BVBA Cantersteen kan de bovenste verdieping van het kantorengebouw dat zij huurt, in onderhuur geven aan haar financieel directeur, die aldaar zijn hoofdverblijfplaats zal hebben. j) Een uitzettingsbeding vormt een belangrijke correctie op de tegenwerpbaarheid van een handelshuur en een woninghuur aan de nieuwe eigenaar, indien de huur vaste dagtekening heeft voor de vervreemding.
Intersentia
227
DEEL III DIENSTENOVEREENKOMSTEN
INLEIDING Zie onder meer: F. Glansdorff e.a., Les contrats de service, Brussel, Ed. Jeune Barreau, 1994; F. Glansdorff, “Actualité des contrats de service”, in Aspects récents du droit des contrats, Brussel, Ed. Jeune Barreau, 2001, 65-91; W. Goossens, Aanneming van werk. Het gemeenrechtelijk dienstencontract, in B. Tilleman & A. Verbeke (eds.), Reeks recht en onderneming, 7, Brugge, die Keure, 2003; M. Loos, “Towards a European law of service contracts”, ERPL 2001, 565-574; B. Tilleman & A. Verbeke (eds.), Knelpunten Dienstencontraten, Antwerpen, Intersentia, 2006.
In dit laatste deel worden overeenkomsten behandeld die allen betrekking hebben op het zelfstandig stellen van een actieve handeling. Dit zijn dienstenovereenkomsten. In ons B.W. worden deze overeenkomsten onderverdeeld in drie onderscheiden types. Vooreerst is er de overeenkomst van aanneming (in het B.W. huur van werk genoemd en behandeld in art. 1787-1799 B.W.) (Hoofdstuk 1). Daarnaast is er de overeenkomst van bewaargeving (art. 1915-1954 B.W.) (Hoofdstuk 2) en ten slotte de lastgevingsovereenkomst (art. 1984-2010 B.W.) (Hoofdstuk 3).
§ 1. ONDERSCHEID AANNEMING, BEWAARGEVING EN LASTGEVING Historisch was het onderscheidingscriterium tussen de verschillende in het B.W. geregelde dienstenovereenkomsten het al dan niet bezoldigde karakter van de dienstenovereenkomst. Indien de dienstenovereenkomst bezoldigd was, dan ging het per definitie om een aannemingsovereenkomst. Een onbezoldigde dienstenovereenkomst was ofwel een bewaargeving ofwel een lastgeving. In de gecommercialiseerde samenleving van vandaag worden zowel de bewaargeving als de lastgeving niet alleen om niet, maar veel vaker onder bezwarende titel gesloten. Een aannemingsovereenkomst is nog altijd per definitie onder bezwarende titel. Vandaag is het determinerende onderscheidingscriterium tussen de drie genoemde contracten het voornaamste voorwerp van het betrokken dienstencontract. Is het voorwerp een rechtshandeling, dan is er sprake van lastgeving; is het een materiële handeling, dan is er aanneming of bewaargeving. Dit onderscheid is in feite artificieel en achterhaald. Het leidt tot vele afbakeningsproblemen omdat Intersentia
231
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
in de praktijk vele (gemengde) contracten zowel materiële handelingen als rechtshandelingen tot voor werp hebben. Bewaargeving kan men beschouwen als een lex specialis van het aannemingscontract. Het hoofddoel van een bewaargevingsovereenkomst is de tijdelijke bewaring en behoud van andermans lichamelijke roerende zaak (om deze na afloop terug te geven). Afbakeningsproblemen kunnen zich voordoen tussen de bezoldigde bewaarneming en de aannemingsovereenkomst. Een overeenkomst die (tegen betaling) strekt tot verzorging van personen is geen bewaargeving, doch wel een aanneming. Een bewaargeving heeft immers enkel betrekking op lichamelijke roerende zaken. Derhalve is een overeenkomst strekkende tot bewaring en behoud van een onroerend goed eveneens een aanneming en geen bewaargeving. Indien het voorwerp van een (bezoldigde) dienstenovereenkomst meer is dan louter bewaring en behoud van een lichamelijke roerende zaak, dan is die overeenkomst daarom nog niet noodzakelijk een aannemingsovereenkomst. Het is immers mogelijk dat bijzondere bijkomende verplichtingen voortvloeien uit de bewaringsplicht. In de mate dat de bewaargevingsovereenkomst een lex specialis uitmaakt van de aannemingsovereenkomst, kunnen de wettelijke bepalingen en rechtspraak inzake de aannemingsovereenkomst de regels inzake de bezoldigde bewaarneming voor zover nodig, aanvullen.
§ 2. ONBENOEMDE EN ELDERS GEREGELDE DIENSTENOVEREENKOMSTEN Buiten de drie in het B.W. geregelde dienstencontracten, zijn er vele andere. Een dienstenovereenkomst waarbij men een materiële handeling om niet voor een ander verricht, is een onbenoemde overeenkomst, waarop men per analogie de regels van aanneming zal toepassen (zie in Deel II). Het onaangepaste karakter van sommige regels van het B.W. heeft bovendien geleid tot bijzondere wetgeving, waarbij bepaalde aspecten van bijzondere types van dienstencontracten worden gereglementeerd: zoals agentuurovereenkomsten, contracten met huwelijksbureaus, met privé-detectives, bouwcontracten, makelaarscontracten, consultancyovereenkomsten, contracten voor geneeskundige dienstverlening. In de mate dat deze uitzonderingsregelingen meestal partieel zijn (bv. bij de agentuur enkel met betrekking tot de beëindiging) rijst de vraag welk dienstencon232
Intersentia
Inleiding
tract hierbij als gemeen dienstencontract een aanvullende rol kan spelen. In zijn indrukwekkende proefschrift verdedigt Wim Goossens de stelling dat de aanneming het dienstencontract van gemeen recht is. Anderen, zoals Foriers, zijn van oordeel dat de lastgeving beter de rol van gemeen dienstencontract kan vervullen, vermits de regels van de lastgeving veel beter uitgewerkt zijn in het B.W. dan de summiere wettelijke regeling van de aanneming.
Intersentia
233
HOOFDSTUK 1 AANNEMING Zie onder meer: B. Allemeersch, “De procedure voor de Verzoeningscommissie Bouw. Een kritische commentaar”, TBO 2003, 77-94; G. Baert, Aanneming van werk, in A.P.R., 2001; G. Baert e.a., Bestendig handboek privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer, losbl.; F. Burssens, Aannemingsrecht in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 2001; N. Carette, “Derden in het bouwrecht. Capita selecta”, in K. Deketelaere, K. Vanhove en A. Verbeke (ed.), Jaarboek Bouwrecht 2006-2007, Brugge, die Keure, 2007, 79-145; K. Deketelaere, M. Schoups & A. Verbeke (eds.), Handboek Bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2004; K. Deketelaere & A. Verbeke (eds.), Jaarboek Bouwrecht 2003-2004, Brugge, die Keure, 2004; K. Deketelaere & A. Verbeke (eds.), Jaarboek Bouwrecht 2004-2005, Brugge, die Keure, 2005; K. Deketelaere, A. Verbeke en K. Vanhove (ed.), Jaarboek Bouwrecht 20052006, Brugge, die Keure, 2006; K. Deketelaere, K. Vanhove en A. Verbeke (ed.), Jaarboek Bouwrecht 2006-2007, Brugge, die Keure, 2007; K. Deketelaere, K. Vanhove & A. Verbeke (eds.), Jaarboek Bouwrecht 2007-2008, Brugge, die Keure, 2008; W. Goossens, Aanneming van werk. Het gemeenrechtelijk dienstencontract, in B. Tilleman & A. Verbeke (eds.), Reeks recht en onderneming, 7, Brugge, die Keure, 2003; P. Rigaux, Le droit de l’architecte. Evolution des 20 dernières années, Brussel, Larcier, 1993; S. Stijns, B. Tilleman, W. Goossens, B. Kohl, E. Swaenepoel en K. Willems, “Bijzondere overeenkomsten: Koop en aanneming (1999-2006)”, TPR 2008, 1411-1742; V. Vanhoutte-Van Poppel, “Artt. 1779-1799 B.W.”, in Comm. Bijz. Ov., Mechelen, Kluwer, losbl.; A. Verbeke & C. Meert, “Opdracht en aansprakelijkheid van de architect”, in H. Vandenberghe (ed.), De professionele aansprakelijkheid, Brugge, die Keure, 2004, 227-286; A. Verbeke en K. Vanhove, “De Belgische verzoeningscommissie bouw. Een bijzonder geval van evaluerende mediation, geïllustreerd met cases”, in Alleen samen. Liber amicorum prof. mr. van den Berg, IBR, 2010, p. 315-333; Droit de la construction, CUP, Luik, Formation Permanente, 1996; La sous-traitance, Luik, CDVA, 2002.
§ 1. KENMERKEN 1.
OMSCHRIJVING
Huur van goederen en huur van werk In het huidige B.W. is er, zoals vermeld, sprake van huur van werk, naast de huur van goederen (art. 1708 B.W.). De huur van goederen werd behandeld in Deel II,
Intersentia
235
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
bij de overeenkomsten inzake genot van eigendom. Huur van werk is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om iets te verrichten voor de andere partij, tegen betaling van een tussen hen bedongen prijs (art. 1710 B.W.). De huur van werk kan betrekking hebben op huur van arbeid of op huur van diensten (art. 1711 B.W.). Men kan zijn arbeid of werkvermogen in algemene zin ter beschikking stellen van iemand anders. Het voorwerp van de overeenkomst is dan de arbeidskracht als dusdanig, fysiek of intellectueel. Men verbindt zich tot het presteren van arbeid tegen een loon, onder het gezag, leiding en toezicht van een werkgever. Dit is een arbeidsovereenkomst, die door het arbeidsrecht wordt geregeld. Wij gaan daar verder niet op in. Men kan echter ook de uitvoering van een bepaald werk of het verschaffen van bepaalde diensten beloven, tegen een loon, maar in volle onafhankelijkheid. Dit is het aannemingscontract: een overeenkomst waarbij de ene partij, aannemer, zich verbindt om in volle onafhankelijkheid en tegen een prijs voor de andere partij, opdrachtgever, een bepaald werk of dienst te presteren. Bestanddelen De aanneming is een consensueel wederkerig contract onder bezwarende titel. Drie bestanddelen zijn essentieel: een werkprestatie, in volle onafhankelijk heid, tegen vergoeding. De aannemer verbindt zich tot het maken van een bepaald materieel of intellectueel werk of tot het presteren van een bepaalde dienst. Het domein van de aanneming is ruim. Dit omvat bv. het schrijven van een muziekstuk, het leveren van een wetenschappelijk gefundeerd advies, het stellen van een diagnose en het voorschrijven van een geneesmiddel, het geven van een rechtskundig advies en het pleiten, het tekenen van plans, een overeenkomst met een garagist om de motor van een wagen na te kijken, een overeenkomst met een publiciteitsagentschap om tijdens de verkiezingsperiode een publiciteitscampagne te voeren, een overeenkomst met een uurwerkmaker om een defecte wekker te herstellen, een overeenkomst met een orkest om een avondfeest op te luisteren. Hierna wordt grotendeels uitgegaan van de aannemingsovereenkomst in de bouwsector. Het vervoercontract van personen of goederen is eigenlijk ook een aanneming (art. 1782-1786 B.W.). Dit is evenwel een aparte rechtstak geworden, het vervoer- of transportrecht, waaraan wij hier geen verdere aandacht kunnen besteden (zie onder meer Titel VIIbis Wetboek van Koophandel). Voor reisovereenkomsten bestaat eveneens een bijzondere regeling (Wet van 16 februari 1994).
236
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
Het werk of de dienst wordt gepresteerd in volle onafhankelijkheid. De aannemer staat derhalve niet onder het gezag van zijn opdrachtgever. Hij is geen arbeider of bediende, maar een zelfstandige. Deze onafhankelijk heid belet uiteraard niet dat de opdrachtgever richtlijnen en instructies kan geven betreffende het uit te voeren werk. De kwestie is dat de aannemer binnen het kader van deze instructies zijn werk of dienst op onafhankelijke wijze zal uitvoeren. Hij blijft principieel vrij in de keuze van middelen en kan het werk naar eigen inzicht uitvoeren. De lijn tussen een zelfstandige en een werknemer in dienstverband is niet altijd even scherp te trekken. Dit blijkt uit de problematiek rond de schijnzelfstandigen. Dit is bv. al enige jaren een discussiepunt voor bepaalde advocaten-stagiairs. Zo werd wel eens beslist dat een door partijen als aanneming benoemde overeenkomst diende te worden geherkwalificeerd als een arbeidscontract. Hoewel het de aannemer niet strikt verboden was om er eigen cliënteel op na te houden, had hij, zo werd geoordeeld, wegens de van hem verlangde prestaties, met name acht tot negen uren arbeid per dag, niet de tijd om in de noden van een dergelijk cliënteel te voorzien. Daarenboven stelde de opdrachtgever de aan de klanten aangerekende prijzen vast, bleek niet dat de aannemer zelfstandig beheerder of eigenaar van de handelszaak was, daar de lokalen, gereedschap en materialen door de opdrachtgever werden verstrekt, en bleek evenmin dat de beweerde aannemer het economische of financiële risico op zich zou hebben genomen van een exploitatie die door hem werd beheerd. Tot slot beëindigde de aannemer zijn activiteiten toen de opdrachtgever ophield van zijn diensten gebruik te maken. Maar deze rechtspraak vond bij het Hof van Cassatie geen genade. Ons hoogste rechtscollege vernietigde die beslissingen overwegende dat al deze elementen, noch afzonderlijk, noch samen beschouwd, onverenigbaar zijn met het bestaan van een aannemingsovereenkomst. Ten derde geschiedt de aanneming tegen een vergoeding. Het is een contract onder bezwarende titel. De prijs kan onbepaald zijn, vast of op bestek. Dit zullen wij nader bespreken in § 3.
2.
ONDERSCHEID
Aanneming en verkoop Het onderscheid tussen aanneming en verkoop is op het eerste gezicht gemakkelijk te maken. Bij verkoop wordt de eigendom van een goed overgedragen tegen een prijs. Bij aanneming wordt een werk of dienst geleverd tegen een prijs. Er is geen discussie als de opdrachtgever zelf het materiaal levert. Dan is er een aannemingscontract, want de aannemer levert alleen zijn werk. Er is ook geen discussie Intersentia
237
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
als de aannemer een gebouw plaatst op zijn grond en met zijn materialen, dan gaat het over een verkoop. Het wordt minder evident wanneer beide elementen met elkaar worden gecombineerd. Dit is het geval wanneer de aannemer tegelijk het materiaal levert en het werk presteert. Is dit aanneming of verkoop van een toekomstig goed? Er zijn verschillende oplossingen denkbaar: – In art. 1711 B.W. wordt bepaald dat een bestek, aanneming of vast akkoord betreffende het uitvoeren van een werk tegen betaling van een prijs ook huur is, wanneer de grondstof wordt geleverd door hem voor wie het werk wordt uitgevoerd. A contrario zou men dan kunnen argumenteren dat er koop is indien de grondstof door de aannemer wordt geleverd. – Daartegenover staat de opvatting die de nadruk legt op het werk. Ook wanneer de grondstof wordt geleverd door de aannemer, blijft het determinerende voorwerp van de overeenkomst het vervaardigen van een voorwerp, en niet het leveren van de grondstof. Er is dus aanneming. Dat lijkt te worden ondersteund door art. 1787 B.W.: “Wanneer men iemand belast met het maken van een werk, kan men overeenkomen dat hij alleen zijn arbeid of zijn diensten, ofwel dat hij ook de stof zal verstrekken”. – Of is er sprake van een gemengd contract, waarbij de elementen van zowel verkoop als aanneming worden vermengd? Daarbij blijft het problematisch te weten welke regel in welke gevallen zal worden toegepast. Nemen wij het contract waarbij de aannemer met zijn materialen een gebouw optrekt op een grond die eigendom is van de bouwheer. Sommigen kwalificeren dit als een verkoop, doch deze opvatting is thans grotendeels voorbijgestreefd. Anderen noemen dit een gemengde overeenkomst, waarbij ze de overeenkomst opsplitsen: deels aanneming, deels verkoop (cumulatietheorie). De meerderheid van de rechtspraak en de rechtsleer kwalificeren dit terecht als een aannemingscontract. Bij gelijktijdige levering van materialen en uitvoering van werk maakt de bouwactiviteit het eigenlijke voorwerp uit van het contract en primeert aldus op de levering (absorptietheorie). Daartegenover staat de situatie waarbij de gemeenschappelijke bedoeling van partijen gericht is op de levering van een afgewerkt product, en waarbij de koper op geen enkele wijze is tussengekomen in de conceptie. In dat geval is er sprake van een verkoop en niet van een aanneming. De omstandigheid dat het goed specifiek ontworpen of aangepast is aan de wensen van de opdrachtgever of diens tussenkomst in de conceptie ervan, wijst dan weer in de richting van aanneming. De kwalificatie van het contract als verkoop dan wel als aanneming is van belang voor tal van kwesties:
238
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
– Prijs – is essentieel bij verkoop, mag bij aanneming worden bepaald na het sluiten van het contract. – Eigendom en risico – gaan bij verkoop over bij het sluiten van het contract, bij aanneming in beginsel bij aanvaarding (oplevering) (zie § 6). – Verborgen gebreken – Bij verkoop wordt dit geregeld door art. 1641 e.v. B.W. Bij aanneming zijn die artikelen in beginsel niet van toepassing, maar wel eventueel art. 1792 B.W. nopens de tienjarige aansprakelijkheid. Daarbij verschilt dan ook de termijn voor het instellen van de rechtsvordering wegens gebreken: bij verkoop is dit een korte termijn (art. 1648 B.W.); bij aanneming is dit tien jaar, althans voor de gebreken die de stevigheid van het gebouw in het gedrang brengen en die in aanmerking komen voor de toepassing van art. 1792 B.W. (zie § 4). – Voorrecht – Bij verkoop geldt voor onroerende goederen art. 27, 1° Hyp.W.; bij aanneming art. 27, 5° Hyp.W. De verkoper heeft daarenboven ook een roerend voorrecht (art. 20, 5° Hyp.W.), de aannemer niet, behalve de onderaannemer (art. 20, 12° Hyp.W.) (zie § 5). – Faillissement – Bij faillissement van de verkoper bij koop van een toekomstige zaak, is de besteller voor de afwerking van de zaak een gewone schuldeiser, na afwerking (individualisering) en voor levering is hij eigenaar. Bij faillissement van de aannemer is de bouwheer steeds enkel schuldeiser, tot aan de oplevering. Bij de verdeling van de goederen van de gefailleerde maakt het een groot verschil uit of men als eigenaar aantreedt, dan wel als schuldeiser. Als eigenaar kan men zijn zaak revindiceren, zonder in samenloop of concurrentie te komen met anderen. Als schuldeiser moet men het principe van de gelijkheid van schuldeisers en de pondspondsgewijze verdeling ondergaan, wat erop neerkomt dat men, zonder voorrecht of zekerheid, quasi niets krijgt. – Opzegging – De aannemer kan eenzijdig worden opgezegd (art. 1794 B.W.) (zie § 7), de verkoper niet. – Interesten – De koper is van rechtswege verplicht om interesten te betalen op de koopprijs indien de verkochte zaak vruchten of andere inkomsten oplevert (art. 1652 B.W.). De onbetaald gebleven aannemer moet zijn opdrachtgever in gebreke stellen (art. 1153 B.W.). – Benadeling – De verkoop van onroerend goed kan worden vernietigd wegens benadeling (art. 1674 B.W.). De aannemer kan dit niet inroepen. Aanneming en lastgeving In de inleiding bekeken wij reeds de natuurlijke band tussen aanneming en lastgeving, als dienstencontract, en het verschil tussen beide contracten. Lastgeving is een contract waarbij een partij, de lastgever, een andere partij, de lasthebber, de opdracht geeft om in zijn naam en voor zijn rekening rechtshandelingen te stellen (Hoofdstuk 3). Lastgeving heeft duidelijk iets aanneming-achtigs. De lasthebber wordt belast met een bepaald werk of dienst, met name het stellen van rechtshanIntersentia
239
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
delingen. Maar bij aanneming gaat het in principe over het stellen van materiële handelingen. Het essentiële verschil ligt dus hierin dat de aannemer de opdrachtgever niet vertegenwoordigt. Dit laatste is evenwel mogelijk, indien gecombineerd met een lastgeving. Aldus zal een architect die belast is met het tekenen van de plannen van een huis en met het toezicht op de uitvoering van de werken in beginsel zijn opdrachtgever niet vertegenwoordigen; hij is een aannemer. De opdrachtgever kan hem nochtans bij overeenkomst de bevoegdheid geven om in zijn naam bepaalde contracten te sluiten met bouwondernemers. In dat geval is de architect niet alleen aannemer, maar ook last hebber. Bezorgd om de listige knepen van zekere bouwpromotoren, die wensten als lasthebbers te worden beschouwd om aldus te ontsnappen aan elke aansprakelijkheid wegens vertraging of slechte uitvoering van werken, heeft de wetgever in de Woningbouwwet bepaald dat een algemene aannemer of een bouwpromotor niet als een lasthebber, maar als een aannemer wordt gekwalificeerd (zie § 8). Het onderscheid is belangrijk voor een paar punten: – de opdrachtgever is niet gebonden t.a.v. derden waarmee de aannemer overeenkomsten sloot in verband met het opgedragen werk, de lastgever wel; – de opdrachtgever moet niet instaan voor schade die de aannemer opliep bij de uitvoering van het werk, de lastgever wel (art. 2000 B.W.); – de aannemer draagt het risico tot aan de oplevering; bij lastgeving draagt de lastgever alle risico: alles gebeurt in zijn naam en voor zijn rekening; – de rechter kan de vergoeding van een lasthebber eventueel verminderen, doch niet het loon overeengekomen tussen opdrachtgever en aannemer.
3.
BEPERKINGEN VAN DE VRIJE KEUZE VAN MEDECONTR ACTANT
Zoals voor alle contracten geldt ook voor aanneming het principe van de vrije keuze van de medecontractant. Toch zijn er een aantal gevallen waarin deze keuzevrijheid aan enige beperkingen wordt onderworpen. Overheidsopdrachten De overeenkomsten voor aanneming van werken, leveringen en diensten voor rekening van de Staat, worden geregeld door de Wet van 24 december 1993 betreffende de overheidsopdrachten en sommige opdrachten van aanneming van werken, leveringen en diensten. Aannemers worden door middel van een aanbesteding of een offerteaanvraag uitgenodigd om zich in te schrijven resp. een offerte te doen. 240
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
In geval van aanbesteding moet het werk in beginsel worden toevertrouwd aan de laagste regelmatige inschrijver (art. 15). In geval van offerteaanvraag kiest de overheid de regelmatige offerte die haar het voordeligst lijkt (art. 16). Slechts in uitzonderlijke gevallen mag een opdracht bij onderhandse onderhandelingsprocedure worden gegund en vrij worden toegewezen aan de aannemer of de leverancier die de overheid verkiest, indien mogelijk na raadpleging van meerdere aannemers of leveranciers (zie art. 17). Erkenning van aannemers Men kan niet zomaar beroepsmatig om het even welke aannemingsactiviteit uitoefenen. Men dient te voldoen aan bepaalde ondernemingsvaardigheden. Deze betreffen enerzijds de basiskennis van het bedrijfsbeheer en anderzijds meer technische beroepsbekwaamheden, die op sectoraal of op intersectoraal niveau worden vastgelegd. Op die manier beoogt de wetgever de consument beter te beschermen, maar ook het aantal faillissementen zoveel als mogelijk te beperken. Een en ander is wettelijk en via uitvoeringsbesluiten geregeld. Inzake de bouw geldt er een bijzondere regeling van erkenning van aannemers van werken (Wet van 20 maart 1991 en uitvoeringsbesluiten). Deze erkenning houdt een vermoeden in van financiële en technische bekwaamheid. De bedoeling is om de aanbestedende overheden de nodige waarborgen te geven omtrent de aannemers en tevens oneerlijke concurrentie te vermijden tussen serieuze aannemers en charlatans. Daarom mogen opdrachten in de zin van de voornoemde wet van 1993 van een bepaalde omvang slechts worden gegund aan een erkende aannemer. Hetzelfde geldt voor werken die voor een bepaald gedeelte worden gesubsidieerd of door de overheid gefinancierd. De erkenning van aannemers speelt ook een belangrijke rol voor de waarborgregeling in het raam van de Woningbouw wet (zie § 8). De erkenning geschiedt in een bepaalde klasse, met een maximaal bedrag voor één werk en ook een maximum bedrag voor alle werken tegelijk door de aannemer uit te voeren. Daarnaast wordt een onderscheid gemaakt tussen diverse categorieën en ondercategorieën naargelang de aard van het werk. Deze worden aangeduid met een kenletter en kencijfer. Enkele voorbeelden: – A Algemene aannemingen van baggerwerken – B Algemene aannemingen en waterbouwkundige werken – C Algemene aannemingen van wegenbouwkundige werken; C1 gewone rioleringswerken; C6 leggen van sterkstroom- en telecommunicatiekabels in sleuven, zonder aaneenkoppeling – D Algemene aannemingen van bouwwerken; D7 smeedwerk; D10 tegelwerk; D15 parketwerk; D17 centrale verwarming, thermische installaties – E Algemene aannemingen van burgerlijke bouwkunde; E1 moerriolen Intersentia
241
Deel III.
– – – – –
Dienstenovereenkomsten
G Algemene aannemingen van grondwerken; G2 draineerwerken H Algemene aannemingen van spoorwerken; H1 lassen van spoorstaven K Algemene aannemingen van mechanische uitrustingen L Algemene aannemingen van hydromechanische uitrustingsinstallaties N Algemene aannemingen van transportinstallaties in gebouwen; N1 Liften, goederenliften, roltrappen en roltapijten
Een aannemer kan in meer dan één categorie en/of ondercategorie en in verschillende klassen worden erkend. Registratie van aannemers Iets anders is de registratie van aannemers van werken in onroerende staat. In het raam van de bestrijding van zwartwerk en bedrieglijke praktijken van zgn. koppelbazen, werd een systeem van facultatieve registratie van aannemers ingevoerd, doch registratie is thans niet langer verplicht. Vroeger gold namelijk een systeem van verplichte registratie van aannemers, hetgeen een aannemer enkel kon verkrijgen indien hij geen sociale of fiscale schulden had. Indien een opdrachtgever contracteerde met een niet-geregistreerde aannemer kon hij hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld voor die schulden en was hij verplicht een bepaald percentage van de volledige of gedeeltelijke betaling in te houden en door te storten aan de fiscus en de RSZ (indien de aannemer bij de betaling niet was geregistreerd). Thans moet een opdrachtgever voortaan steeds zelf nagaan of de aannemer fiscale of sociale schulden heeft vooraleer hij betaalt. Daartoe worden databanken opgericht door de RSZ (sociale schulden) en de FOD Financiën (fiscale schulden). Heeft de aannemer zulke schulden, dan moet de opdrachtgever de nodige inhoudingen verrichten. Indien hij die inhoudingen niet correct uitvoert, loopt hij hoofdelijke aansprakelijkheid op. Gelukkig geldt geen van deze verplichtingen voor een opdrachtgever die een natuurlijke persoon is en die de genoemde werken louter voor privé-doeleinden laat uitvoeren. Verplichte tussenkomst architect Art. 4 van de Wet van 20 februari 1939 tot bescherming van de titel en van het beroep van architect, legt de verplichting op een beroep te doen op een architect voor het opstellen van de plannen en de controle op de uitvoering van werken, waarvoor wetten, besluiten en reglementen een voorafgaande bouwvergunning vereisen.
242
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
Art. 6 van dezelfde wet installeert de onverenigbaarheid tussen het beroep van architect en dat van aannemer van private en publieke werken. De wetgever heeft met deze bepaling de onafhankelijk heid willen veiligstellen van de architect (die het werk ontwerpt en controleert) ten aanzien van de aannemer (die het werk uitvoert). Deze bepaling is van openbare orde, zodat alle overeenkomsten waarin deze onafhankelijkheid in het gedrang wordt gebracht, absoluut nietig zijn. Dit is bv. het geval indien de keuze van de architect wordt toevertrouwd aan de aannemer, het honorarium van de architect vervat is in de aannemingsprijs, aan de aannemer werken worden opgedragen waarbij de architect vrijgesteld wordt van zijn aansprakelijkheid voor het ontwerpen en het toezicht op deze werken.
§ 2. VERBINTENISSEN VAN DE AANNEMER De aannemer moet drie hoofdverbintenissen in acht nemen. Hij moet (1) het werk goed uitvoeren, (2) tijdig uitvoeren en (3) de zaak leveren en de grondstof teruggeven.
1.
HET WERK GOED UITVOEREN
Aannemer – Algemeen De aannemer moet het werk goed uitvoeren, dit wil zeggen volgens de plannen en bestekken en volgens de regels van de kunst. De regels van de kunst kunnen vastgelegd zijn in officiële normen, bv. bij K.B. bepaald, en ook in technische voorschriften vanwege een erkend organisme. Dit zijn echter vaak minimale normen. Het enkel volgen van deze regels ontslaat de aannemer niet van zijn verbintenis het werk uit te voeren volgens de regels van de kunst. Of de aannemer gehouden is tot een inspanningsverbintenis dan wel een resultaatsverbintenis, hangt af van geval tot geval, de hoedanigheid van de dienstverstrekker, de aleatoire aard van het werk en de afspraken tussen partijen. De rechtspraak is veelvuldig en gevarieerd. Overigens is het vaak onmogelijk en niet wenselijk om de overeenkomst in zijn geheel als een inspannings- of resultaatsverbintenis te kwalificeren: deze omvat meestal meerdere verbintenissen, waaronder sommige inspannings- en andere resultaatsverbintenissen kunnen zijn. De opdrachtgever is in principe zelf aanspra kelijk voor een verkeerde bestelling. Dit betekent evenwel niet dat de aannemer de plannen slaafs mag volgen. Hij is verplicht om de opdrachtgever op de hoogte te stellen van conceptiefouten of hem te wijzen op de nadelen van bepaalde procédés. Eventueel moet de aannemer
Intersentia
243
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
strikt voorbehoud maken. Doet de aannemer dat niet, dan kan hij aansprakelijk worden gesteld. De aannemer is immers een professional of vakman op wie een algemene plicht van raadgeving en voorlichting rust (cf. art. 4 WMPC). Daarin vervat zit ook een informatieplicht. Zo moet hij de bijzondere aandacht van de opdrachtgever vestigen op het gevaar van bepaalde toestanden, de nadelen van bepaalde procédés, mogelijke burenhinder. Indien de opdrachtgever, ondanks de raadgevingen van de aannemer, tóch zou beslissen door te gaan, dan moet hij zelfs zijn medewerking weigeren. Dit is zijn plicht van voorzichtigheid. De aannemer heeft ook een informatieplicht ten aanzien van andere aannemers die betrokken zijn bij eenzelfde project, en dat op grond van zijn contractuele verplichtingen ten aanzien van zijn medecontractant enerzijds en op grond van de algemene zorgvuldigheidsnorm anderzijds (art. 1382-1383 B.W.). Zo moet de aannemer die op fundamentele wijze afwijkt van het architecturaal ontwerp de andere betrokken aannemers daarvan op de hoogte brengen, zelfs indien er een architect werd aangesteld die met een bijzondere coördinatieoprdracht tussen de aannemers belast is. Tijdens de uitvoering van de werken rust op de aannemer ook een bewarings- en bewakingsplicht. Tijdens de duur van de werken heeft de aannemer de verantwoordelijkheid van werfpolitie. Dit is in principe een inspanningsverbintenis. Architect Aannemer en architect hebben elk een eigen opdracht. De architect staat in voor conceptie, opstellen van de plannen en toezicht op de uitvoering van de werken. Ook het onderzoek van de geschiktheid van de grond behoort tot zijn opdracht. De taak van de aannemer bestaat erin het werk materieel uit te voeren, volgens de plannen. De wetgever heeft deze taken strikt van elkaar willen scheiden door de onverenigbaarheid tussen de beroepen van aannemer en architect (zie § 1). De controleplicht van de architect mag niet verkeerd worden begrepen. Hij is de dirigent, maar geen permanente surveillant van de werf. De precieze draagwijdte van zijn toezichtverplichting hangt onder meer af van het belang van het werk (bv. de fundering is een essentiële fase van het werk), het gevaar of de moeilijkheid van een delicaat of ongewoon werk, de duur van de operatie. De hoge techniciteit van sommige werken, maakt het de architect soms onmogelijk om alle technische elementen zelf uit te rekenen en te bepalen. Vaak wordt daarvoor een beroep gedaan op gespecialiseerde ingenieurs of studiebureaus. Het is de taak van de architect om deze indien nodig in te schakelen, of minstens de bouwheer erop te wijzen dat dit nodig is. 244
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
Architect en aannemer Aannemer en architect moeten zich om elkaars werk bekommeren. Zij hebben een raadgevings- en waarschuwingsverplichting ten aanzien van de opdrachtgever, die zij moeten ver wittigen wanneer de andere zijn werk niet naar behoren ver vult, zodat schade te vrezen valt.
2.
HET WERK TIJDIG UITVOEREN
De aannemer dient het werk uit te voeren binnen de overeengekomen termijn. Dit is een resultaatsverbintenis. Indien er geen termijn werd overeengekomen, dan moet de klus binnen een redelijke termijn worden geklaard, rekening houdend met de aard en de omstandigheden van het werk.
3.
LEVERING EN TERUGGAVE
Wanneer de aannemer het werk tot een einde heeft gebracht, dan moet hij het leveren aan de opdrachtgever. Indien niet alle materiaal is opgebruikt, dan moet hij het resterende teruggeven. Deze restitutieplicht is in beginsel een resultaatsverbintenis. De levering is de materiële handeling waardoor de aannemer het werk in de fysieke macht van de opdrachtgever of bouwheer stelt. Deze wordt ervan verwittigd dat het werk tot een goed einde is gebracht en impliciet wordt hij uitgenodigd om er bezit van te nemen, er de staat van na te gaan en het werk te aanvaarden. In de praktijk wordt de levering vaak vastgesteld door de (voorlopige) oplevering (zie in § 3). Doch dit valt niet noodzakelijk samen. Levering is een feitelijk gegeven, oplevering een juridische handeling. Het kan gebeuren dat een onroerend goed geleverd wordt zonder dat hiermee een uitdrukkelijke oplevering gepaard gaat. Uiteraard kan de levering dan niet worden vastgesteld door de oplevering, maar het is duidelijk dat de aannemer de zaak heeft geleverd, vermits hij het werk in de fysieke macht van de opdrachtgever heeft gesteld. De levering stelt de datum van beëindiging van de werken vast. Dit is van belang voor de eventueel overeengekomen schadevergoeding voor laattijdige uitvoering (zie § 4). Tevens eindigt dan ook de bewakingsplicht van de aannemer. Vanaf die datum zal een ongeval dat veroorzaakt wordt door de val van materialen of constructie-elementen, de aannemer niet meer kunnen worden aangewreven.
Intersentia
245
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
De pendant van de levering door de aannemer is de inbezitneming door de opdrachtgever. Ook dit is een materieel feit, van bezetting en gebruik van het goed. Ook dit feit moet worden onderscheiden van de rechtshandeling waarbij de conformiteit erkend wordt en die men oplevering noemt. In het gemene recht aanvaardt de rechtspraak weliswaar in bepaalde omstandigheden dat de inbezitneming als stilzwijgende oplevering kan gelden.
§ 3. VERBINTENISSEN VAN DE OPDRACHTGEVER De opdrachtgever heeft eveneens een drietal verbintenissen die hij moet naleven. Hij moet (1) het werk van de aannemer mogelijk maken, (2) de prijs betalen en (3) het werk in ontvangst nemen en aanvaarden.
1.
HET WERK MOGELIJK MAKEN
De opdrachtgever dient alles te doen wat nodig is om het werk van de aannemer mogelijk te maken en te vergemakkelijken. Hij moet zorgen voor de vereiste administratieve vergunningen, het terrein ter beschikking stellen en toegankelijk maken. Hij moet alle nodige en nuttige inlichtingen aan de aannemer bezorgen en hem waarschuwen voor bijzondere risico’s. Hij moet de aannemer in staat stellen de contractuele planning te eerbiedigen en het werk tijdig uit te voeren.
2.
DE PRIJS BETALEN
De opdrachtgever is er vanzelfsprekend toe gehouden om tijdig en volgens de contractuele afspraken de verschuldigde aannemingsprijs te betalen. De opdrachtgever kan de enac inroepen en de prijs of voorschotten niet betalen indien de werken geen voldoening geven. Maar ook de aannemer kan de enac inroepen en de werken stopzetten indien de opdrachtgever de voorschotten niet betaalt op de afgesproken tijdstippen. Drie systemen De prijs kan op verschillende manieren worden bepaald. a) Onbepaalde prijs In dit geval wordt er niet op voorhand een prijs bepaald, maar gebeurt dit achteraf, volgens de omvang van het werk en de prijzen van materialen en werkuren (in regie). Dit komt soms voor bij kleine ondernemingen of herstellingen. De aan246
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
nemer dient dan zelf een prijs te bepalen, te goeder trouw en in functie van de gebruikelijke winst. Art. 5, § 2 WMPC bepaalt dat elke verkoper (en dienstverlener) die aan de consument diensten aanbiedt het tarief hiervan schriftelijk, leesbaar, goed zichtbaar en ondubbelzinnig moet aanduiden. Deze manier van werken is erg voordelig voor de aannemer, en zeer onzeker voor de opdrachtgever. De aannemer loopt geen risico voor een te lage prijs. Als er een plan is, dan is het louter indicatief; als er een bestek is, dan is het een loutere schatting die niet bindend is. De opdrachtgever heeft in principe geen verhaal indien hij de prijs te hoog vindt. b) Vaste of bepaalde prijs Dit is het tegenovergestelde. Hier engageert de aannemer zich om een bepaald werk te verrichten tegen een vooraf vastgestelde globale en onveranderlijke prijs. Dit is het voordeligst voor de opdrachtgever. De aannemer draagt het risico van de prijs, van het plan en van de uitvoering. Art. 1793 B.W. voorziet in een bijzondere bescherming van de bouwheer tegen latere prijsverhoging: onder geen voorwendsel kan de prijs worden verhoogd, tenzij er bij veranderingen aan of vergroting van de voorziene plannen schriftelijke toestemming werd verleend door de bouwheer en een prijs daarvoor werd overeengekomen. Dit artikel is echter niet van openbare orde; een aannemingscontract mag bepalen dat de bestelling van meerwerk mag worden bewezen met alle middelen. De rechtspraak aanvaardt ook de geldigheid van herzieningsclausules. Art. 1793 B.W. is van restrictieve toepassing en geldt dus enkel voor aanneming tegen een volstrekt vaste prijs en niet tegen een relatief vaste prijs. Dit laatste is bv. het geval indien de opdrachtgever bijkomende werken kan vragen zonder een nieuwe overeenkomst, die dan worden verrekend volgens een prijslijst op bestek. Art. 1793 B.W. is ook enkel van toepassing bij nieuwbouw, en niet bij verbouwingen. De regel van de vastheid van de prijs kent ook een aantal uitzonderingen: – bij minwerken (dus afschaffing van bepaalde uit te voeren werken) is er een evenredige prijsvermindering;. – contractuele herzieningsclausule; – een clausule in het algemene lastenboek die aan de aannemer het recht verleent om de prijs van de werken aan te passen indien er zich onvoorzienbare en onvermijdbare omstandigheden voordoen die hem een ernstig nadeel berokkenen, is niet in strijd met de vaste prijs.
Intersentia
247
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
c) Bestek In het contract wordt een prijslijst met eenheidsprijzen vastgesteld, per bouwstof, arbeidsloon, zodat de volledige prijs pas bekend zal zijn bij de volledige uitvoering van het werk. De aannemer loopt geen risico voor plannen en uitvoering, maar wel voor prijswijzigingen qua materiaal en arbeidskracht. Het forfait geldt hier dus enkel voor de prijs van het materiaal en de arbeidskracht, eventueel te indexeren indien zo overeengekomen. Prijs bij voorstudies Met betrekking tot de vraag of onderhandelingen, voorstudies, of offertes moeten worden betaald, ook als er daarna geen aannemingsovereenkomst wordt gesloten, maakt de rechtspraak een onderscheid tussen de studies waarin het werk wordt geconcipieerd en de eenvoudige offertes die een aannemer maakt. Een architect of een ingenieur moet voor zijn voorstudie worden vergoed. Daarentegen is de rechtspraak van mening dat, behoudens afwijkend beding, de plannen en bestekken die een aannemer opstelt, slechts als een accessorium van zijn aanbod moeten worden beschouwd waarvoor geen betaling vereist is. Die kosten moeten door de aannemer bij de algemene kosten worden gevoegd die elke handelaar zich moet getroosten om contracten in de wacht te slepen. Maar wat als de aannemer een waarachtige ingenieursstudie maakt? Wanneer hij echt scheppend werk levert? Wellicht is een vergoeding dan verdedigbaar, maar het is aangewezen om zulke problemen te vermijden door daaromtrent uitdrukkelijk een regeling te treffen.
3.
AANVAARDING
De opdrachtgever moet het werk in ontvangst nemen en het goedkeuren. Alleen dit laatste is een aanvaarding van het werk. Dit heeft belangrijke gevolgen voor de aansprakelijkheid van de aannemer: de (lichte) zichtbare gebreken worden hierdoor gedekt (zie § 4). Als het werk niet conform is, of niet goed is uitgevoerd, dan moet de opdrachtgever opmerkingen maken en de aannemer verzoeken om de werken behoorlijk uit te voeren. Indien de opdrachtnemer de zaak in ontvangst en in bezit neemt (zie § 2) en toch de werken niet goedkeurt omdat een en ander nog niet in orde is, dan zal hij dit uitdrukkelijk moeten formuleren. Het in ontvangst en in gebruik nemen van de zaak zonder enig voorbehoud, of betaling van de volledige prijs zonder voorbehoud, impliceert een aanvaarding van het werk van de aannemer. Hiermee is meteen gezegd dat de aanvaarding stilzwijgend kan gebeuren (zie daarover bv. 248
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
art. 2, § 2 Uitvoeringsbesluit Wet Breyne; zie § 8). Nochtans is de uitdrukkelijke aanvaarding meestal contractueel bedongen, vooral in de bouwsector. Oplevering In de bouwsector wordt niet zozeer gesproken over aanvaarding dan wel over oplevering. Dit is de eenzijdige rechtshandeling waarbij de bouwheer de werken goedkeurt. Zoals bij aanvaarding inzake koop, betreft het de handeling waarbij de persoon aan wie het goed wordt geleverd, de goede uitvoering van de verbintenissen van de medecontractant erkent. De architect, die de bouwheer bijstaat, is geen partij bij de oplevering. Zijn handtekening onder het proces-verbaal betekent slechts dat hij zijn verantwoordelijkheid opneemt om de goedkeuring te hebben aangeraden aan zijn cliënt, of het betekent integendeel een vrijtekening, indien hij de afkeuring van het werk voorstond. Bij openbare werken bestaat sinds lang het gebruik om de oplevering niet in éénmaal te laten plaatsvinden, maar te splitsen in een eerste fase van voorlopige oplevering en een tweede fase van definitieve oplevering. Die praktijk heeft zich geleidelijk uitgebreid tot alle aannemingen van bouwwerken, zodat het beginsel van de eenmalige oplevering vrijwel de uitzondering is geworden. Partijen kunnen echter nog steeds overeenkomen dat de oplevering in één keer zal plaatsvinden, althans wanneer de Woningbouwwet (zie § 8) niet van toepassing is. Deze legt immers een dubbele oplevering op en schrijft voor dat er tussen de voorlopige en de definitieve oplevering ten minste één jaar moet verlopen. Voorlopige oplevering De voorlopige oplevering geeft aanleiding tot discussie. Dit heeft immers te maken met de bevrijding van de aannemer van zijn aansprakelijkheid voor lichte zichtbare gebreken en met het vertrekpunt van de tienjarige aansprakelijkheid op grond van art. 1792 en 2270 B.W. Het Hof van Cassatie besliste dat, vermits de voorlopige oplevering een voorlopig karakter heeft, die oplevering op zichzelf geen aanvaarding impliceert. De voorlopige oplevering heeft tot doel de voltooiing van de werken vast te stellen en om, na onderzoek van de conformiteit van de uitgevoerde werken met de plannen, een akkoord uit te werken omtrent de eventuele herstellingen of nog uit te voeren werken. Alleen de definitieve oplevering houdt de aanvaarding in. Dit is evenwel een regel waarvan partijen contractueel kunnen afwijken. Het is aldus mogelijk uitdrukkelijk te bepalen dat de voorlopige oplevering als aanvaar-
Intersentia
249
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
ding zal gelden. In het raam van de Woningbouwwet is dit zeer betwistbaar (zie § 8). Definitieve oplevering De definitieve oplevering impliceert, zoals vermeld, de goedkeuring en aanvaarding van het werk. Vanaf dit ogenblik zijn de lichte zichtbare gebreken gedekt en loopt de termijn voor de tienjarige aansprakelijkheid (zie § 4).
§ 4. AANSPRAKELIJKHEID 1.
AANSPR AKELIJKHEID VOOR SLECHTE OF LAATTIJDIGE UITVOERING VAN HET WERK
Aannemer Indien de aannemer de werken niet uitvoert volgens de plannen en bestekken of de regels van de kunst en derhalve in gebreke blijft, dan komt zijn contractuele aansprakelijkheid in het gedrang. De opdrachtgever moet de aannemer in gebreke stellen. Hij kan dwanguitvoering vragen: dan wordt de aannemer veroordeeld tot goede uitvoering van de werken. Deze uitvoering in natura is de regel. Is dit niet (meer) mogelijk of komt dit neer op rechtsmisbruik, dan wordt schadevergoeding toegekend (uitvoering bij equivalent). De opdrachtgever kan de rechter ook verzoeken om hem toe te laten om zelf het werk uit te voeren of te laten uitvoeren op kosten van de aannemer (art. 1144 B.W.). Het aannemingscontract is een wederkerige overeenkomst zodat de opdrachtgever in toepassing van art. 1184 B.W. aan de rechter de ontbinding van de overeenkomst (eventueel met schadevergoeding) kan vragen. De ontbinding van de overeenkomst zal in de regel slechts worden uitgesproken wanneer de tekortkoming van de ene partij de andere partij elk economisch voordeel ontneemt. Eenzijdige ontbinding of vervanging (de werken zelf of door een derde laten uitvoeren) zonder voorafgaande tussenkomst van de rechter, wordt door sommigen mogelijk geacht onder de voorwaarden die in Deel I werden aangegeven i.v.m. eenzijdige ontbinding van een koopovereenkomst. Ook bij laattijdigheid dient de opdrachtgever de aannemer in gebreke te stellen. Overmacht of een fout van de opdrachtgever ontslaat de aannemer evenwel van zijn aansprakelijkheid hiervoor. Vaak wordt in het contract een forfaitair schadebeding opgenomen met een vastgestelde schadevergoeding voor het geval van
250
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
laattijdige uitvoering. Is die vastgestelde vergoeding overdreven, dan kan ze door de rechter mogelijk worden verminderd (art. 1231 B.W.). Architect en studiebureau De hoge techniciteit van sommige werken, maakt het de architect soms onmogelijk om alle technische elementen zelf uit te rekenen en te bepalen. Vaak wordt daarvoor een beroep gedaan op gespecialiseerde ingenieurs of studiebureaus. Quid indien deze berekeningen achteraf verkeerd blijken (bv. de betonspanningen werden verkeerd berekend)? Is de architect hiervoor aansprakelijk jegens de bouwheer? In beginsel is de architect aansprakelijk voor conceptiefouten die te wijten zijn aan door hem geraadpleegde ingenieurs of studiebureaus. Toch neemt men aan dat hij zich ten aanzien van de opdrachtgever via een exoneratieclausule kan ontlasten met betrekking tot zekere technische studies waarvoor hij geen opleiding ont ving en die derhalve buiten zijn bevoegdheid vallen. De architect is dan niet aansprakelijk in de mate dat de keuze van de specialist een goede keuze was en de door de specialist begane fout van die aard was dat zij, gelet op de vakkennis van de architect, door hem niet kon worden ontdekt.
2.
AANSPR AKELIJKHEID VOOR LICHTE ZICHTBARE GEBREKEN
Door de aanvaarding vanwege de opdrachtgever is de aansprakelijkheid van de aannemer voor zichtbare gebreken gedekt. In bouwaangelegenheden moet dit worden genuanceerd en geldt dit enkel voor de lichte zichtbare gebreken. Zelfs voor zichtbare gebreken blijft de aannemer immers, gedurende tien jaren aansprakelijk, op voorwaarde dat het gebrek van die aard is dat het de stevigheid van het gebouw in het gedrang kan brengen (zie hierna over de tienjarige aansprakelijkheid). Zelfs indien partijen de voorlopige oplevering niet de draagwijdte van aanvaarding hebben gegeven (zie § 3), kunnen zij desondanks overeenkomen dat deze toch de lichte zichtbare gebreken dekt. Het is evident dat dit goed en duidelijk contractueel moet zijn geregeld, gelet op de verwarring en discussies die bestaan rond de draagwijdte van voorlopige en definitieve oplevering. Noteer dat ook de architect hier een aansprakelijk heid kan oplopen, indien hij nalaat de bouwheer attent te maken op een licht zichtbaar gebrek. De bouwheer lijdt schade doordat hij later geen verhaal meer heeft tegen de aannemer. Het gebrek zal dan aanleiding kunnen geven tot een schadevergoeding vanwege de architect. Intersentia
251
Deel III.
3.
Dienstenovereenkomsten
AANSPR AKELIJKHEID VOOR LICHTE VERBORGEN GEBREKEN
Vroeger was men van oordeel dat de aanvaarding de aannemer ook moet bevrijden van aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken. Men wou hem vanaf de aanvaarding enkel nog belasten met de tienjarige aansprakelijkheid. Deze opvatting is terecht verlaten. Ook het Hof van Cassatie is van oordeel dat de aanvaarding door de bouwheer de aannemer niet bevrijdt van zijn aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken. Noteer dat ingeval de aannemer in het raam van de aannemingsovereenkomst een gebrekkig goed levert, de bouwheer zich desgevallend (ook) kan richten tot de initiële verkoper van dat gebrekkige goed, op grond van diens vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken. De vraag rijst binnen welke termijn de bouwheer de vordering wegens lichte verborgen gebreken tegen de aannemer moet instellen. De meesten waren van oordeel dat naar analogie van art. 1648 B.W. inzake koop ook hier een korte termijn moet gelden. Maar volgens het Hof van Cassatie is art. 1648 B.W. niet van toepassing op aannemingsovereenkomsten. De rechter beoordeelt in feite en op onaantastbare wijze of de vordering tijdig is ingesteld.
4.
TIENJARIGE AANSPR AKELIJKHEID
In art. 1792 B.W. lezen wij: “Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschikt heid van de grond, zijn de architect en de aannemer daar voor gedurende tien jaren aansprakelijk”. Het zusje is art. 2270 B.W. dat als volgt luidt: “Na verloop van tien jaren zijn architecten en aannemers ontslagen van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid”. Met deze twee bepalingen wordt een verzwaarde contractuele aanspra kelijkheid gelegd op de schouders van aannemers en architecten van bouwwerken. De reden hiervoor is dat niet alleen de bouwheer, maar ook de openbare veiligheid stevige gebouwen vereist. Eensgezind wordt in België daarom ook aangenomen dat de tienjarige aansprakelijkheid van openbare orde is. Partijen mogen deze aansprakelijkheid contractueel wel uitbreiden, maar niet afschaffen of zelfs maar beperken. Exoneratiebedingen zijn dus nietig. Voorwaarden a) Bouwwerk In art. 1792 B.W. is sprake van een gebouw, ter wijl in art. 2270 B.W. de term grote werken wordt gehanteerd. Volgens de rechtsleer en rechtspraak vullen die twee 252
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
artikelen elkaar aan. De tienjarige aansprakelijkheid is niet alleen van toepassing op gebouwen, maar ook op andere werken van onroerende aard, zoals bruggen, wegenwerken, boorplatforms en dergelijke. Het gaat aldus over elk bouwwerk of onderdeel daarvan, evenals de daaraan verbonden installaties, waarvan de stevigheid en deugdelijkheid slechts door een ruim tijdsverloop kan blijken en waarbij enige deskundigheid is vereist voor de uitvoering ervan. b) Aannemingsovereenkomst De tienjarige aansprakelijkheid is een contractuele aansprakelijkheid die enkel rust op hen die de taken van aannemer en architect vervullen in het raam van een aannemingsovereenkomst. In het raam van de Woningbouw wet wordt deze aansprakelijkheid ook uitgebreid tot verkopen (zie § 8). De beperking tot een aanneming tegen vaste prijs, zoals uit de tekst van de wet volgt, wordt niet toegepast. De tienjarige aansprakelijkheid geldt ongeacht de wijze van vaststelling van de prijs; dus ook voor aanneming tegen onbepaalde prijs of op bestek. Het is immers de aard van de prestatie, niet deze van de prijsmodaliteit, die de aansprakelijkheid rechtvaardigt. De rechtspraak beschouwt de door aannemer en architect verschuldigde garantie als een accessorium of een kwalitatief recht klevend aan het eigendomsrecht van het bouwwerk, zodat deze aansprakelijkheid ook kan worden ingeroepen door elke latere verkrijger van het goed. c) Zwaar gebrek Niet alle gebreken geven aanleiding tot tienjarige aansprakelijkheid. Het gebrek moet van die aard zijn dat het de stevigheid van het gebouw in gevaar brengt of een belangrijk onderdeel ervan aantast of in gevaar brengt. Er wordt niet vereist dat het gebouw zou instorten of een gevaar voor onmiddellijke instorting zou vertonen. Een aantasting, zelfs op lange termijn, van de stabiliteit of van het duurzame karakter van het bouwwerk lijkt voldoende. Een verdergaande soepelheid qua toepassing, bv. dat het zou volstaan dat het gebouw ongeschikt is voor zijn bestemming, onafhankelijk van elke aantasting van de stevigheid, wordt slechts door een minderheid van de rechtspraak voorgestaan. Noteer dat de tienjarige aansprakelijkheid niet enkel geldt voor verborgen gebreken. De omstandigheid dat het gebrek dat tot aantasting van de stevigheid van het gebouw heeft geleid, reeds bij de oplevering en aanvaarding zichtbaar was, verhindert niet dat de opdrachtgever zich kan beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid. Is het gebrek te wijten aan verborgen gebreken in het materiaal, dan moet ook hier worden gedacht aan de mogelijke directe aanspreekmogelijkheid van de bouwheer tegen de verkoper van de gebrekkige zaak (leverancier van de aannemer). Intersentia
253
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
d) Fout De tienjarige aansprakelijkheid is geen objectieve of foutloze aansprakelijk heid. Op de aannemer en de architect rust inzake de goede uitvoering van het werk in principe slechts een inspanningsverbintenis (zie § 2). Hun fout wordt niet vermoed. De opdrachtgever die de aannemer en/of architect wil aanspreken, moet bewijzen dat deze een fout (bij de conceptie, uitvoering of controle) heeft begaan. Termijn Moet de schade zich binnen een termijn van tien jaar voordoen zodat vanaf dat ogenblik een termijn van tien jaar loopt voor het instellen van de vordering in vrijwaring? Neen. De rechtspraak beschouwt de termijn als een vervaltermijn binnen welke de vordering in ieder geval moet worden ingesteld. Enkel een vordering ten gronde telt. Een vordering in kort geding tot aanstelling van een deskundige volstaat bv. niet. Wel is het zo dat een vordering die binnen die termijn is ingesteld het verval voorkomt van een vordering die buiten die termijn is ingesteld wegens nieuwe gevolgen van eenzelfde gebrek aan het bouwwerk of van eenzelfde contractuele tekortkoming in de conceptie of uitvoering van het werk, op voorwaarde dat uit de tijdig ingestelde vordering blijkt wat zij omvat. Deze termijn kan niet worden geschorst of gestuit. Indien bv. een gebrek aan het licht komt zes jaar na de oplevering, dan moet de vordering worden ingesteld binnen de vier jaren die nog overblijven. De vordering duurt even lang als de vrijwaring zelf en moet binnen tien jaar worden ingesteld. Maar dit is dan ook voldoende. Het gaat dus niet op te oordelen dat een vordering wegens verborgen gebreken die binnen het toepassingsgebied valt van art. 1792 B.W. en die tijdig is ingesteld binnen tien jaar na de definitieve oplevering, niet ontvankelijk is omdat de vordering niet (tevens) binnen een korte of redelijke termijn is ingesteld. Het precieze vertrekpunt van de tienjarige termijn werd niet aangeduid door de wetgever. In de rechtsleer en rechtspraak bestond lange tijd discussie. Volgens sommigen gold de voorlopige oplevering, volgens anderen de definitieve oplevering, als vertrekpunt. Het Hof van Cassatie heeft reeds meermaals beslist dat de tienjarige termijn begint te lopen vanaf de aanvaarding. Dit is in principe de definitieve oplevering. Wanneer de partijen echter overeenkomen dat de voorlopige oplevering als aanvaarding geldt, dan loopt de termijn vanaf dat moment. Deze afspraak geldt dan wel enkel tussen de partijen. Een architect bv. kan zich niet beroepen op een clausule uit de aannemingsovereenkomst tussen aannemer en opdrachtgever die de tienjarige termijn laat ingaan vanaf de voorlopige oplevering. 254
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
Wat niet kan, is overeenkomen dat de definitieve oplevering als aanvaarding geldt, maar dat de tienjarige termijn niettemin reeds bij de voorlopige oplevering zal beginnen lopen. Dit zou strijdig zijn met het openbare-orde-karakter van de tienjarige aansprakelijkheid. Hoewel de tienjarige termijn een kapmes is, zijn er toch enkele gevallen waarin de opdrachtgever de aannemer en/of architect ook na het verstrijken ervan kan aanspreken: – Bedrieglijk opzet. Denk aan het geval van de aannemer die wetens en willens minderwaardig materiaal gebruikt heeft. Aangenomen wordt dat het bedrog de oplevering nietig maakt. De tienjarige termijn kan geen aanvang nemen zolang er geen geldige oplevering heeft plaatsgevonden. – Regresvordering. Derden die schade lijden door de instorting van een gebouw, kunnen de bouwheer-eigenaar vervolgen op grond van art. 1386 B.W., mits zij een gebrek in de bouw – en dus een fout van de aannemer – bewijzen (zie ook hierna). De eigenaar die op grond van deze bepaling werd veroordeeld, kan op zijn beurt een regresvordering instellen tegen de aannemer. Deze laatste kan dan de eigenaar het verstrijken van de tienjarige termijn niet tegenwerpen. Gemeen aannemingsrecht
Bouwaangelegenheden
* aansprakelijkheid voor slechte of laattijdige uitvoering van het werk
* aansprakelijkheid voor slechte of laattijdige uitvoering van het werk
* aansprakelijkheid voor (lichte) zichtbare gebreken
* 10 jarige aansprakelijkheid voor zware zichtbare en verborgen gebreken
* aansprakelijkheid voor (lichte) verborgen gebreken
* aansprakelijkheid voor lichte zichtbare gebreken
5.
IN SOLIDUM AANSPR AKELIJKHEID VAN AANNEMER EN ARCHITECT
Aannemer en architect hebben elk een eigen onderscheiden opdracht en toch moeten zij om elkaar bekommerd zijn en elkaar in de gaten houden: checks and balances. Zoals vermeld, is de architect verantwoordelijk voor de conceptie, plannen en bodemgesteldheid evenals voor het toezicht op de uitvoering van het werk. Toch zal ook de aannemer eventueel aansprakelijk kunnen worden gesteld voor conceptiefouten van de architect. De eventuele aansprakelijk heid van de aannemer voor de conceptie moet worden beoordeeld in het licht van de ernst en het Intersentia
255
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
opvallend karakter van de conceptiefout, evenals de specialisatie van de aannemer (op een gespecialiseerde aannemer rust een grotere verantwoordelijk heid). Daarnaast is de aannemer in principe verantwoordelijk voor de conformiteit en zichtbare en verborgen gebreken van de gebruikte materialen evenals voor de uitvoering van het werk. Toch zal ook de architect eventueel aansprakelijk kunnen worden gesteld voor verkeerde keuze van materiaal of niet conformiteit van het materiaal (als gevolg van een gebrek in zijn toezichtsplicht: hij had moeten zien dat het materiaal niet geschikt of niet conform was). Op grond van de plicht tot wederzijds toezicht worden aannemer en architect vaak in solidum veroordeeld. Dit is het geval wanneer een schade haar oorsprong vindt in de samenlopende fouten van verscheidene personen, derwijze dat zonder de fout van één van hen, de fouten van de andere(n) niet zouden hebben volstaan om de schade te veroorzaken. Dit zou zich bv. kunnen voordoen wanneer de architect onvoldoende toezicht heeft uitgeoefend op de uitvoering van een werk dat achteraf gebrekkig blijkt. De schade is dan te wijten aan de samenlopende fouten van aannemer en architect. De aannemer heeft slecht werk geleverd, maar had de architect zijn toezicht behoorlijk uitgeoefend, dan had de schade nog kunnen worden voorkomen.
6.
AANSPR AKELIJKHEID TEN AANZIEN VAN DERDEN
Tot nog toe hadden wij het over contractuele aansprakelijkheid. De bouwactiviteit kan echter ook schade berokkenen aan derden die volledig vreemd zijn aan het aannemingscontract. Een naburig huis wordt beschadigd door trillingen bij het heien van funderingspalen; een elektriciteits- of telefoonkabel wordt afgerukt; een toevallige voorbijganger wordt verwond of zelfs gedood. Quasi-delictuele aansprakelijkheid De aannemer of de architect kunnen door derden rechtstreeks worden aangesproken indien zij een quasi-delictuele fout hebben begaan die schade heeft veroorzaakt. De bewijslast omtrent de fout ligt uiteraard bij de derde-schadelijder (art. 1382 B.W.). De aannemer die leiding, toezicht en controle op de bouw werf uitoefent (werfpolitie), is als bewaarder aanspra kelijk voor schade aan derden veroorzaakt door gebrekkige zaken op de werf. Zo werd een aannemer aansprakelijk gesteld voor beschadiging van de mantel van een toevallige voorbijganger, te wijten aan een uitstekende nagel in de werfafsluiting (art. 1384 B.W.). De aannemer is ook aansprakelijk voor onrechtmatige daden van zijn helpers en werklieden (art. 1384, 3° B.W.).
256
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
Derden die schade lijden door de instor ting van een gebouw, kunnen de bouwheer-eigenaar vervolgen op grond van art. 1386 B.W., mits zij een gebrek in de bouw – en dus een fout van de aannemer of de architect – of een verzuim van onderhoud bewijzen. De eigenaar die op grond van deze bepaling werd veroordeeld, kan op zijn beurt desgevallend een regresvordering instellen tegen de aannemer of architect (zie hoger). Veiligheid op bouwwerven is een belangrijke aangelegenheid. Reeds in 1992 vaardigde de Europese Unie een richtlijn uit betreffende de minimumvoorschriften inzake veiligheid en gezondheid voor tijdelijke en mobiele bouwplaatsen. Met de Wet van 4 augustus 1996 betreffende het welzijn van de werknemers en het K.B. van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen wordt beoogd aan deze Europese verplichtingen tegemoet te komen en de veiligheid op bouwwerven te verhogen. Het K.B. van 25 januari 2001 bevat een aantal substantiële regels met betrekking tot de veiligheid op de bouwplaats. Deze hebben voornamelijk betrekking op de coördinatie van de aannemers op bouwplaatsen waar werken door verschillende aannemers worden uitgevoerd. Hierbij maakt het K.B. een onderscheid tussen een coördinatie op het niveau van het ontwerp (art. 5-12) en een coördinatie op het niveau van de uitvoering (art. 13-24). Het K.B. regelt eveneens het statuut van de veiligheidscoördinator. Met het K.B. van 19 januari 2005 werden voor kleine bouwwerken (< 500 m²) een aantal regels versoepeld. Burenhinder De bouwactiviteit is een belangrijke oorzaak van burenhinder. Wanneer het gaat om abnormale hinder (zonder dat er sprake is van een fout), dan is de verplichting om de evenwichtsbreuk te herstellen of te compenseren gebaseerd hetzij op art. 544 B.W. (voor private werken), hetzij op het beginsel van de gelijkheid voor de publieke lasten (voor openbare werken). De aansprakelijkheid van aannemers en architecten voor bovenmatige burenhinder was geruime tijd omstreden. Wanneer hij geen fout in de zin van art. 1382 B.W. heeft begaan, is de aannemer of architect niet verplicht het verbroken evenwicht tussen de naburige erven te herstellen. Dit evenwicht veronderstelt immers noodzakelijk het bestaan van naburige goederen en de aannemer, die werken uitvoert voor anderen, of een architect heeft daar niets mee te maken. Hij is geen buurman en gaat dus vrijuit als hem geen foutieve gedraging kan worden aangewreven. De buur kan zich enkel richten tot de eigenaar-bouwheer op grond van de theorie van de bovenmatige burenhinder. Uiteraard blijft de aannemer/architect aansprakelijk op grond van art. 1382-1383 B.W., indien hem een foutieve gedraging kan worden verweten in de uitvoering of Intersentia
257
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
de conceptie van het werk. In dat geval moet niet alleen de abnormale hinder, maar zelfs de geringste schade worden vergoed. Kan het slachtoffer art. 544 B.W. inroepen tegen de bouwheer, ook indien de overlast geheel of gedeeltelijk te wijten is aan een fout van de aannemer of architect? De rechtspraak antwoordt hierop bevestigend. De eigenaar die wordt vervolgd op grond van hinder uit nabuurschap staat als het ware borg voor de schade, die veroorzaakt werd door de fout van de beroepsmensen aan wie hij het werk toevertrouwde. De buur kan bovendien bouwheer én aannemer/architect aanspreken, de ene op basis van burenhinder, de andere op basis van buitencontractuele aansprakelijkheid. Een veroordeling in solidum van bouwheer en aannemer/architect is mogelijk. Het is evident dat de bouwheer die op grond van art. 544 B.W. wordt aangesproken, een regresvordering kan richten tegen de aannemer of de architect wanneer die een beroepsfout beging. Deze vrijwaring zal slechts gedeeltelijk zijn wanneer aannemer of architect weliswaar schuld heeft aan de hinder, maar er in ieder geval bovenmatige hinder zou zijn geweest, ook zonder die fout. Een beding in de aannemingsovereenkomst of het lastenboek kan de aansprakelijkheid van de aannemer uitbreiden tot foutloze burenhinder. De redactie van de clausule moet echter duidelijk zijn. Een beding in algemene termen, zoals instaan voor alle schade aan derden, is te vaag en impliceert volgens sommigen geen aansprakelijkheid voor foutloze burenhinder.
§ 5. ONDERAANNEMING EN NEVENAANNEMING 1.
OMSCHRIJVING
Onderaanneming is het contract waarbij de hoofdaannemer die zich tot een bepaald werk of prestatie heeft verbonden krachtens een aannemingscontract, op eigen initiatief, op eigen kosten en onder eigen verantwoordelijkheid dat werk of die dienst, geheel of ten dele, laat uitvoeren door een door hem gekozen andere partij, de onderaannemer, die deze uitvoering op zich neemt onder voorwaarden en modaliteiten afgesproken met de hoofdaannemer. Het onderaannemingscontract is een juridisch zelfstandige overeenkomst, onderscheiden van het hoofdcontract. De onderaannemer werkt zelfstandig en voor eigen rekening, ook al moet hij hierbij handelen conform de algemene richtlijnen van de hoofdaannemer.
258
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
In beginsel heeft een aannemer het recht om het geheel of een deel van het werk toe te vertrouwen aan een onderaannemer. Partijen kunnen echter anders afspreken en onderaanneming zonder meer verbieden of aan beperkingen onderwerpen. Ook uit de omstandigheden en de aard van het werk kunnen soms (stilzwijgend) beperkingen voort vloeien van het recht tot onderaanneming. Dit is het geval voor intuitu personae aangegane aannemingscontracten, zoals de overeenkomst met een kunstenaar om een borstbeeld te maken van de opdrachtgever. Nevenaanneming gaat uit van de opdrachtgever zelf. Voor de uitvoering van een bepaald werk of dienst doet hij geen beroep op één enkele aannemer, maar gaat hij diverse aannemingscontracten aan met verschillende naast elkaar staande aannemers, elk voor een welbepaald aspect van het werk.
2.
VERHOUDING HOOFDAANNEMER – ONDER AANNEMER
Het onderaannemingscontract is een zelfstandige aannemingsovereenkomst die in beginsel onderworpen is aan alle regels die in de voorgaande paragrafen werden beschreven. De hoofdaannemer neemt tegenover de onderaannemer de positie in van opdrachtgever, de onderaannemer die van aannemer. Op de onderaannemer rust bv. de tienjarige aansprakelijkheid (art. 1792 B.W.) jegens de hoofdaannemer. De bedingen van de hoofdovereenkomst zijn maar van toepassing op het onderaannemingscontract indien dit duidelijk is bedongen. Vaak is dat niet het geval. Niettemin zullen technische clausules uit het hoofdcontract ook de onderaannemer binden indien blijkt dat deze door hem gekend zijn. De hoofdaannemer zal er best voor zorgen dat zijn aanvaarding van het door de onderaannemer geleverde werk ondergeschikt is aan de aanvaarding van dit deel van het werk door de opdrachtgever. Vroeger werd betoogd dat art. 1794 B.W. (recht tot eenzijdige beëindiging door de opdrachtgever mits vergoeding aan de aannemer, zie § 7) niet van toepassing zou zijn in de relatie hoofdaannemer-onderaannemer. Nu wordt aangenomen dat dit wel het geval is voor de hoofdaannemer. De bescherming van art. 1793 B.W. geldt echter niet bij onderaanneming.
Intersentia
259
Deel III.
3.
Dienstenovereenkomsten
VERHOUDING HOOFDAANNEMER – OPDR ACHTGEVER
Het feit dat een deel van de werken door een onderaannemer worden uitgevoerd, verandert niets aan de verplichtingen van de hoofdaannemer tegenover de opdrachtgever. De hoofdaannemer is contractueel aansprakelijk voor de fouten van zijn onderaannemers (art. 1797 B.W.). Tegenover derden liggen de zaken anders; de onderaannemer is geen aangestelde van de hoofdaannemer in de zin van art. 1384, lid 3 B.W.
4.
VERHOUDING ONDER AANNEMER – OPDR ACHTGEVER
Tussen onderaannemer en opdrachtgever bestaat in beginsel geen rechtstreekse contractuele band. De onderaannemer is voor de opdrachtgever een derde, zelfs al keurde hij de keuze van de onderaannemer goed. Tussen deze partijen is een rechtstreekse contractuele vordering niet mogelijk, enkel een zijdelingse vordering. De opdrachtgever kan bv. geen vordering op grond van de tienjarige aansprakelijkheid instellen tegen de onderaannemer. Rechtstreekse vordering en voorrecht Op het voornoemde bestaat een uitzondering ten gunste van de onderaannemer. Krachtens art. 1798 B.W. heeft hij immers wel een rechtstreekse vordering. Deze is gericht tegen de opdrachtgever (bouwheer) tot betaling van wat de hoofdaannemer nog aan de onderaannemer verschuldigd is, ten belope van wat de opdrachtgever aan de hoofdaannemer verschuldigd is op het ogenblik van het instellen van de rechtstreekse vordering. De rechtstreekse vordering geldt enkel tot beloop van de schuldvorderingen die verband houden met de werken op de bouwplaats die door de opdrachtgever aan de hoofdaannemer en daarna door deze aan de onderaannemer zijn toegewezen. Zij heeft alle schuldvorderingen tot voorwerp die de aannemer put uit diens overeenkomst met de opdrachtgever met betrekking tot het bedoelde werk. De omvang van zowel het voorwerp als het onderpand van de rechtstreekse vordering is dus beperkt tot schuldvorderingen die voortspruiten uit het aannemingscontract met betrekking tot het werk waarvoor op de onderaannemer een beroep werd gedaan. Noteer overigens dat het niet vereist is dat de schuldvordering van de aannemer op het ogenblik van het instellen van de rechtstreekse vordering reeds opeisbaar is. De bouwheer kan immers in de regel de excepties inroepen waarover hij beschikt op het ogenblik waarop de rechtstreekse vordering wordt ingesteld, bv. de niet-opeisbaarheid van de schuldvordering of de enac (die geacht wordt ab initio te bestaan, en niet pas op het ogenblik van de wanprestatie). 260
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
De rechtstreekse vordering moet door de onderaannemer tegen de bouwheer worden ingesteld voor het faillissement van de hoofdaannemer. Dit laatste is een voor de praktijk belangrijk punt. Door het faillissement van de aannemer wordt diens vordering op de bouwheer, conform art. 16 Faill.W., onbeschikbaar. En de rechtstreekse vordering van de onderaannemer tegen de bouwheer kan enkel worden ingesteld wanneer de vordering van de aannemer tegen de bouwheer nog in het vermogen van de aannemer beschikbaar is. Die regel geldt meer algemeen voor elk geval van samenloop; bv. ook bij ontbinding en vereffening van de vennootschap van de hoofdaannemer. Gelet op de onmogelijkheid de rechtstreekse vordering in te stellen na het intreden van de samenloop, is de vraag hoe die vordering moet worden ingesteld belangrijk. Moet de onderaannemer de bouwheer dagvaarden of kan een aangetekend schrijven volstaan? Het Hof van Cassatie is hier soepel: het instellen van de rechtstreekse vordering is niet aan vormvereisten onderworpen, zodat een aangetekend schrijven kan volstaan. Deze rechtstreekse vordering is dus een jump-actie: de onderaannemer springt over de hoofdaannemer en grijpt rechtstreeks de bouwheer. Het verschil met een zijdelingse vordering is dat hij dit niet doet namens zijn debiteur (de hoofdaannemer), maar krachtens een eigen recht, zodat de opbrengst rechtstreeks in zijn eigen vermogen valt en niet in het vermogen van de hoofdaannemer (wat wel het geval is bij een zijdelingse vordering). Aldus hoeft de onderaannemer dan ten belope van die vordering geen concurrentie of samenloop te vrezen met andere schuldeisers van de hoofdaannemer. Daarnaast kent art. 20, 12° Hyp.W. aan de onderaannemer een voorrecht toe op de vordering die de hoofdaannemer heeft op de bouwheer. Dit voorrecht betreft niet enkel de schuldvordering, maar ook de accessoria, zoals de verwijlinteresten en de vergoeding krachtens strafbeding. Buitencontractuele aansprakelijkheid Als derde kan de opdrachtgever de onderaannemer in beginsel enkel aanspreken op buitencontractuele basis. Hierbij zal hij rekening moeten houden met een aantal door het Hof van Cassatie aangebrachte beperkingen. In het zgn. stuwadoorsarrest van 1973 besliste het Hof van Cassatie dat de uitvoeringsagent, dit is een onderaannemer, die door een aannemer in zijn plaats wordt gesteld om het contract geheel of gedeeltelijk uit te voeren, geen contractpartij, maar ook geen echte derde is ten aanzien van de opdrachtgever. Tegen de onderaannemer kan door de opdrachtgever op buitencontractuele grondslag
Intersentia
261
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
slechts worden geageerd wanneer de voorwaarden voor samenloop vervuld zijn. Volgens de meest recente rechtspraak is dit het geval: – wanneer de fout een tekortkoming uitmaakt, niet alleen aan een contractuele verbintenis, maar ook aan de algemene zorgvuldigheidsplicht van eenieder; en – indien deze fout andere dan aan de slechte uitvoering van het contract te wijten schade heeft veroorzaakt. Dit zal het geval zijn bij een strafrechtelijk misdrijf vanwege de onderaannemer. Deze laatste zal daarvoor dan ook rechtstreeks burgerrechtelijk aanspra kelijk zijn jegens de opdrachtgever.
§ 6. RISICO Bij verkoop gaat de eigendom in principe over bij het sluiten van de overeenkomst (en voor een toekomstige of soortzaak bij individualisering). Samen met de eigendom gaat ook het risico over. Bij aanneming is dit anders. Nemen wij de hypothese dat de aannemer zowel het materiaal of de stof als de arbeid levert teneinde een zaak, bv. een borstbeeld, te vervaardigen. De eigendom van de zaak gaat dan over op het ogenblik van de aanvaarding. Het risico voor het verlies van de zaak is vanaf dan ten laste van de eigenaar. Als de zaak teniet gaat voor de aanvaarding, dan is het risico voor de aannemer, daarna voor de opdrachtgever (art. 1788 B.W.). Hoe zit het met het risico van de door de aannemer geleverde arbeid, zo de zaak teniet gaat? Dit risico is eveneens voor de eigenaar. Zo het borstbeeld teniet gaat voor de aanvaarding, dan verliest de aannemer ook zijn arbeid. Zo dit gebeurt na de aanvaarding, dan zal de opdrachtgever ook de arbeid moeten betalen. Als de aannemer alleen de arbeid of zijn diensten levert, dan is en blijft de zaak eigendom van de opdrachtgever. Dan is de werkman enkel voor zijn schuld aansprakelijk (art. 1789 B.W.). Bij tenietgaan van de zaak voor de aanvaarding, kan hij geen aanspraak maken op loon (art. 1790 B.W.). Wanneer een gebouw wordt opgericht op de grond van de bouwheer, geschiedt, volgens onze rechtspraak, de overdracht van eigendom van de materialen door natrekking al naargelang hun incorporatie in de grond. Het risico gaat echter niet mee over met de eigendom. Dit gaat slechts over op de bouwheer vanaf de aanvaarding van het werk. Tot aan de aanvaarding blijft het risico ten laste van de aannemer. Zie daarover meer uitvoerig in § 8 over de Woningbouwwet.
262
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
§ 7. EINDE Het aannemingscontract kan worden beëindigd volgens de gemeenrechtelijke gronden van beëindiging van een overeenkomst, zoals voltooiing van het werk, minnelijk akkoord tussen partijen, ontbinding. Er zijn twee bijzondere gronden om een einde te stellen aan een aannemingscontract, namelijk de eenzijdige opzegging door de opdrachtgever en het overlijden van de aannemer.
1.
EENZIJDIGE OPZEGGING
Volgens art. 1794 B.W. mag de opdrachtgever het aannemingscontract op elk ogenblik en zonder daarvoor een motivering te moeten geven, eenzijdig opzeggen. Hij kan dit doen ook al is het werk reeds begonnen (bv. omdat hij het werk niet meer nuttig of nodig acht of omdat hij de fondsen niet meer heeft om verder te betalen) en ongeacht of het om materieel dan wel intellectueel werk gaat. De opzegging is aan geen bijzondere formaliteiten onderworpen en heeft onmiddellijke uitwerking. Wel is vereist dat het contract bepaald is, door zijn voorwerp of door een uitdrukkelijke termijn. Voor een contract van onbepaalde duur geldt de regel dat dit te allen tijde kan worden opgezegd, mits dit niet ontijdig gebeurt, en derhalve een redelijke opzegging wordt in acht genomen. De opdrachtgever die van deze mogelijkheid gebruik wenst te maken, moet de aannemer vergoeden voor het reeds uitgevoerde werk en alles wat deze bij de aanneming had kunnen winnen (gederfde winst). Ondanks de woorden tegen vaste prijs wordt ook art. 1794 B.W. toepasselijk geacht op alle aannemingsovereenkomsten, ongeacht de wijze van vaststelling van de prijs. Art. 1794 B.W. raakt de openbare orde niet. De partijen kunnen de toepassing ervan uitsluiten. Zij kunnen bv. ook vooraf het bedrag van de verschuldigde vergoeding vastleggen. Zo’n clausule is geen schadebeding.
2.
OVERLIJDEN VAN DE AANNEMER
Het overlijden van de aannemer, niet zijn faillissement, leidt tot het einde van het aannemingscontract, ervan uitgaande immers dat de opdrachtgever de aannemer koos omwille van zijn ervaring en deskundigheid (art. 1795 B.W.). Het overlijden van de opdrachtgever heeft geen enkel effect: het contract blijft doorlopen. De erfgenamen, rechtsopvolgers onder algemene titel, treden in de schoenen van de overleden opdrachtgever en nemen al zijn rechten en plichten over (zie art. 1122
Intersentia
263
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
B.W.). Zij zijn derhalve gebonden door het aannemingscontract, dat zij evenwel conform art. 1794 B.W. kunnen opzeggen. De beëindiging van het contract ingevolge overlijden van de aannemer confronteert de opdrachtgever met een werk dat niet af is. Omdat aanneming geen opvolgend contract is, moet de opdrachtgever in principe niet betalen. Hij krijgt immers niet wat hij gevraagd heeft en waarvoor is overeengekomen dat hij zou betalen. Toch is het denkbaar dat de opdrachtgever een en ander zal moeten betalen aan de nalatenschap van de aannemer. Dit wordt geregeld door art. 1796 B.W. De opdrachtgever zal de waarde van het gedane werk en van de in gereedheid gebrachte bouwstoffen moeten betalen, naar evenredigheid van de contractuele prijs, doch enkel indien die werken of bouwstoffen hem van nut kunnen zijn. Dit laatste is uiteraard een feitenkwestie. Als ik vier kamers met een nieuwe parketvloer laat bekleden, en er zijn al twee kamers volledig afgewerkt, dan bestaat er geen twijfel dat de materialen en arbeidsuren ten belope daarvan voor mij van nut zijn geweest.
§ 8. WONINGBOUWWET Zie onder meer: J.M. Chandelle, “La loi Breyne”, Répertoire Notarial, VII, Brussel, Larcier, 1996; J. De Suray, Vente et entreprise des immeubles, Brussel, Bruylant, 1972; M. Devroey, De Wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2008; B. Kohl, Droit de la construction et de la promotion immobilière en Europe, Brussel, Bruylant, 2008; D. Patart, “Questions d’actua lité en matière de loi Breyne”, RGEN 2001, 294 ; A. Renard & P. Van Der Smissen, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989; L. Rousseau, La loi Breyne, Brussel, Kluwer, 2005; K. Uytterhoeven, “De woningbouwwet”, in K. Deketelaere, M. Schoups & A. Verbeke (eds.), Handboek Bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2004, 497-520; K. Vanhove, “Woningbouwwet”, in Comm. Bijz. Ov., 2007, Antwerpen, Kluwer, losbl.; A. Verbeke & K. Vanhove, De Wet Breyne sans gêne, Brussel, Larcier, 2003; A. Verbeke & K. Vanhove, “Naar de derde tranche van de Belgische Woningbouwwet”, in Aangenomen werk. Liber amicorum van Wijngaarden, Deventer, Tjeenk Willink, 2003, 283-296; J.P. Vergauwe, Le droit de l’architecture, Brussel, De Boeck-Wesmael, 1991; S. Stijns, B. Tilleman, W. Goossens, B. Kohl, E. Swaenepoel en K. Willems, “Bijzondere overeenkomsten: Koop en aanneming (1999-2006), TPR 2008, nrs. 383-399.
1.
BESCHERMINGSWETGEVING
De Belgische Woningbouwwet, daterend van 9 juli 1971 wordt vaak, naar zijn initiatiefnemer, aangeduid als de Wet Breyne (hierna geciteerd WB). De wet beoogt de bescherming van particuliere kopers van woningen en appartementen die hetzij op plan, hetzij in aanbouw worden verkocht en waarbij de koper of bouwheer één of meerdere stortingen dient te verrichten voor de voltooiing van 264
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
het bouwwerk. Zonder deze wet zouden de kopers of bouwheren op plan weinig tot geen juridische bescherming genieten. In de wilde naoorlogse jaren vijftig en zestig ontwikkelde de sector van de bouwpromotie zich in een snel tempo. De vraag naar woningen, die eertijds vooral een degelijk gebouwde, winddichte woning betrof, evolueert thans naar woningen die volledig afgewerkt zijn, in vele gevallen zelfs met inbegrip van tuinaanleg. De rechtsverhouding met de bouwpromotor werd beheerst door het gemene burgerlijk recht en de algemene regels van koop, aanneming en lastgeving (Hoofdstuk 3). De hiermee gepaard gaande contractvrijheid (op grond van art. 1134 B.W.) werd door promotoren zodanig in hun voordeel gebruikt, dat de overeenkomsten de koper of opdrachtgever een uiterst geringe bescherming boden indien er iets mis liep. Geldgewin ging voor kwaliteit. De koper bleek weinig bescherming te genieten toen duidelijk werd dat hij de promotor contractueel niet aansprakelijk kon stellen voor gebreken in de bouw. Naast dit gebrek aan een evenwichtige regeling, was er bovendien nood aan bescherming in geval van faillissement van de verkoper of aannemer. Bij faillissement van promotor of aannemer kon de koper de reeds betaalde centen voor nog niet gepresteerd werk slechts recupereren als gewone concurrente schuldeiser, hetgeen meestal weinig of niets oplevert. Begin van de jaren zeventig probeerde de wetgever een bijkomende bescherming te bieden aan de burger-consument, door het gemene recht aan te vullen met dwingende regels, zowel op het vlak van gebrekkige of slechte uitvoering van de werken als op het vlak van eventuele financiële calamiteiten bij de promotor of aannemer. Hij trachtte de misbruiken uit de bouwsector, die het B.W. niet kon voorzien, te sanctioneren en te elimineren, met als kernelementen een degelijke informatie voor de koper of opdrachtgever en een zekerheidstelling om de financiële afwikkeling te garanderen. Al gauw bleek de initiële wettekst echter een aantal lacunes te bevatten en was hij op sommige plaatsen uitermate gebrekkig geformuleerd. Bovendien hadden zich op het vlak van de projectontwikkeling en het bouwen op plan een aantal nieuwe praktijken ontwikkeld. Met de Wet van 3 mei 1993, ruim 20 jaar na de oorspronkelijke wet, trachtte de wetgever in een tweede tranche tegemoet te komen aan de onvolkomenheden van de bestaande regeling. De wetgever besteedde onder meer aandacht aan de verruiming van het toepassingsgebied; de regeling van de studieovereenkomsten; de verplichte vermeldingen en bijlagen; de (belangrijke) rol van de notaris en de functie van de architect.
Intersentia
265
Deel III.
2.
Dienstenovereenkomsten
TOEPASSINGSGEBIED – ARTIKELEN 1 EN 2 WB
Algemeen De wet omvat geen algemene regeling van woningbouwovereenkomsten en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, en vormt eigenlijk een dwingende aanvulling op de regels van het B.W. Nochtans is het toepassingsgebied van de wet zeer ruim omschreven: “Deze wet is toepasselijk op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, evenals op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen” (art. 1, lid 1 WB).
De wet is van toepassing op elke overeenkomst die aan deze cumulatieve voorwaarden (overeenkomst – eigendomsovergang van een gebouw – tot huisvesting bestemd – te bouwen of in aanbouw – stortingen voor voltooiing) voldoet. Enkel de inhoudelijke karakteristieken zijn determinerend om te beoordelen of de Woningbouwwet van toepassing is op de overeenkomst. Bijgevolg vallen zowel algemene aanneming (sleutel op de deur), de verkoop van typewoningen en de projectontwikkeling van individuele als van collectieve woningen op plan onder het toepassingsgebied, op voorwaarde dat de koper betalingen moet verrichten vóór de voltooiing van de werken. Overeenkomst Vereist is dat er een overeenkomst is. Hoewel er in beginsel geen formaliteiten gelden, zal de overeenkomst toch schriftelijk moeten worden opgemaakt wil zij aan art. 7 WB voldoen (zie verder). De wet is enkel van toepassing op reeds afgesloten overeenkomsten. In de precontractuele fase komt haar geen betekenis toe. Nochtans begaat de verkoper-projectontwikkelaar een precontractuele fout indien hij voorafgaandelijk aan een overeenkomst onderworpen aan de Woningbouwwet, verzuimd heeft om aan de kopers een geldige akte te bezorgen en hen op een onwettige wijze een voorschot heeft doen betalen. De contractbeloften vormen een uitzondering op de vereiste dat er een overeenkomst moet zijn. Hoewel de eigenlijke overeenkomst, zoals omschreven in art. 1 WB, pas tot stand komt op het ogenblik van het honoreren van de belofte (doorgaans het lichten van de optie), brengt zo’n eenzijdige contractbelofte toch reeds de toepassing van sommige bepalingen van de Woningbouwwet met zich, name266
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
lijk art. 7 en 10 in fine WB. Art. 7 WB somt een hele rij vermeldingen op die verplicht in de contractbelofte dienen te worden opgenomen. Bedoeling is de potentiële contractpartij te informeren over de precieze draagwijdte van de (te sluiten) overeenkomst. Art. 10 in fine WB bepaalt dat de schadevergoeding wegens niet-nakoming van de contractbelofte die contractueel ten laste van de koper of opdrachtgever wordt gelegd, niet meer mag bedragen dan 5% van de totale prijs. Deze regel wordt echter in grote mate uitgehold, aangezien de verkoper, aannemer of promotor zijn werkelijke schade mag bewijzen (art. 10, § 6 WB). De overeenkomst tot overdracht van een aankoopoptie op een stuk grond valt op zich niet onder het toepassingsgebied van de Woningbouwwet. Wanneer de overdracht evenwel gepaard gaat met de verbintenis van de overnemer om op de diensten van de makelaar een beroep te doen voor de bouw van het later op te trekken huis, zijn art. 7 en 13 WB van toepassing. Eigendomsovergang van gebouw of verbintenis te bouwen, doen bouwen of verschaffen De overeenkomst bewerkstelligt de eigendomsoverdracht van een te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw (m.a.w. de koop op plan) of impliceert voor de aannemer een verbintenis om te bouwen (m.a.w. de algemene aanneming of sleutel op de deur), doen bouwen (m.a.w. de eigenlijke projectontwikkeling) of te verschaffen (waarbij een lasthebber of tussenpersoon, zonder zelf als contractpartij van aannemer of architect op te treden, de feitelijke leiding over de werken heeft). Deze voorwaarde is ruim. Zo valt bv. de verbintenis aangegaan door een aannemersbedrijf om een bouwbundel samen te stellen en een woning te bouwen, onder het toepassingsgebied van art. 1 WB. Sinds de wetswijziging van 3 mei 1993 kan die verbintenis zelfs nog ruimer zijn. De Woningbouwwet is sindsdien eveneens van toepassing op overeenkomsten die een eigendomsovergang (van een bestaand gebouw – vgl. hierboven) én een verbintenis tot verbouwen of uitbreiden inhouden, op voorwaarde dat de werken een bepaalde omvang hebben, namelijk indien op het ogenblik van het aangaan van de overeenkomst: – de totale prijs groter is dan 80% van de verkoopprijs van het onroerend goed (gebouw en grond) waaraan de werken zullen worden uitgevoerd en waarvan de eigendom wordt overgedragen; én – de prijs minimum 18.600 euro bedraagt (art. 1, lid 2 WB en art. 1, § 5 Uitvoeringsbesluit van 21 oktober 1971). Het verbouwen dient noodzakelijkerwijze gepaard te gaan met de eigendomsoverdracht van het gebouw. Beide elementen dienen in eenzelfde overeenkomst (negotium) aanwezig te zijn. De wet is bijgevolg niet toepasselijk op verbouwingen of uitbreidingen van een bestaande woongelegenheid waarvan de opdrachtgever Intersentia
267
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
reeds eigenaar is. De loutere overdracht van een bestaand gebouw is evenmin onderworpen aan de Woningbouwwet. Daarnaast rijst de vraag of herstellings-, restauratie- of opfrissingswerken eveneens onder verbouwing of uitbreiding vallen. De rechtsleer is hieromtrent verdeeld, hoewel de meerderheid een ruime interpretatie lijkt voor te staan. Tot huisvesting bestemd Het op te richten gebouw dient ofwel uitsluitend tot huisvesting, ofwel tot beroepsdoeleinden én huisvesting (zgn. gemengde woningen) te zijn bestemd, ongeacht of het een hoofdverblijfplaats dan wel een tweede verblijfplaats betreft. Een gebouw is tot huisvesting bestemd indien het “les locaux nécessaires pour un séjour habituel” bevat en “permet de satisfaire aux besoins fondamentaux inhérents à ce séjour: la préparation de la nouriture et le repos”. Het moet gaan om de huisvesting van een gezin, bestaande uit één of meer gezinsleden. De wet is aldus niet van toepassing op rusthuizen, tehuizen, kloosters, ziekenhuizen, gevangenissen, internaten, handelsruimten, nijverheidsinrichtingen, hotels en onderwijsinstellingen. Tevens dient te worden opgemerkt dat de wet nergens (uitdrukkelijk) bepaalt dat in geval van gemengd gebruik de woonruimte (minstens) evenwaardig dient te zijn aan de bedrijfsruimte. Het komt de rechter toe te beoordelen of een gebouw in geval van gemengd gebruik al dan niet aan de Wet Breyne onderworpen is. Hij zal oordelen of de bestemming tot huisvesting louter ondergeschikt of toevallig is, in welk geval de wet niet van toepassing is. Gebouwen die integraal en uitsluitend voor commerciële, industriële of beroepsdoeleinden zijn bestemd (kantoorgebouwen, fabrieken, handelsruimten), vallen uiteraard niet onder de wet. De Woningbouwwet is slechts toepasselijk indien het voorwerp van de verbintenis een in België gelegen huis of appartement uitmaakt. De wet is niet van toepassing op woonboten of woonwagens. Hoewel onder “appartement” slechts een deel van het ganse gebouw wordt verstaan, bestemd voor bewoning en minstens de noodzakelijke lokalen bevattend om te kunnen verblijven, slapen en koken, wordt algemeen aanvaard dat de wet eveneens toepasselijk is op appartementsgebouwen in hun geheel, voorzover daarin (hoewel niet alle) appartementen zijn, die tot huisvesting zijn bestemd. Te bouwen of in aanbouw Enkel overeenkomsten die betrekking hebben op een te bouwen of in aanbouw zijnd gebouw zijn aan de wet onderworpen. De wet is niet van toepassing op huizen dan wel appartementen die al volledig voltooid zijn op het ogenblik van het 268
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
sluiten van de overeenkomst. Tevens is vereist dat de verkoper of aannemer de verbintenis aangaat om de woongelegenheid af te werken. De vraag of de verbintenis tot voltooiing al dan niet als een toepassingsvoorwaarde van de Woningbouwwet dient te worden beschouwd, is nochtans omstreden. Deze onduidelijkheid geeft aanleiding tot heel wat omzeiling van de wet. Sommigen argumenteren ten onrechte dat de voltooiing geen toepassingsvoorwaarde van de Wet Breyne kan zijn, omdat ze anders al te makkelijk kan worden omzeild, namelijk door te bepalen dat de aannemer of promotor niet zal instaan voor de voltooiing van de werken. Ook al is de voltooiing een toepassingsvereiste, dit belet niet dat gekunstelde trucs van opsplitsing van contracten door de rechter kunnen worden doorprikt op grond van eenheid van opzet. Over de precieze graad van afwerking waartoe de aannemer of verkoper zich moet verbinden, is de recente rechtsleer eensgezind. Het geldende criterium is de “normale bewoonbaarheid”. De wet geldt dus niet voor overeenkomsten die deze graad van afwerking niet wensen te bereiken, bv. de verkoop van een onafgewerkt gebouw. Zo is de wet niet van toepassing op een overeenkomst tot de verkoop van een houtbouwconstructie, aangezien de koper in casu onder meer een verwarmingssysteem, een elektriciteitsnet, een elementaire installatie en een keuken zelf moet verzorgen. Koper moet betalen voor de voltooiing De Woningbouwwet is niet van toepassing op overeenkomsten die weliswaar voldoen aan de hierboven beschreven vereisten, doch waarbij de koper of opdrachtgever niet verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw of de werken één of meer stortingen te voldoen. Art. 1, § 1 in fine WB bepaalt uitdrukkelijk dat “de koper volgens de overeenkomst verplicht is voor de voltooiing van het gebouw één of meer stortingen te doen”. Elke storting, hoe miniem ook, is voldoende om de wet toepasselijk te maken. Dit benadrukt de band tussen de verbintenis van de koper (de prijs betalen) en die van de verkoper, aannemer of promotor (het goed voltooien). In deze context dient “voltooid” niet te worden begrepen als normaal bewoonbaar, doch veeleer als het ogenblik waarop de verkoper of aannemer al zijn verbintenissen is nagekomen. Het is denkbaar dat de eigenlijke bouwovereenkomst (instrumentum) geen betalingsverplichting bevat, doch dat die wel besloten ligt in een bijhorende schriftelijke of zelfs mondelinge overeenkomst (negotium) tussen de partijen. De rechter kijkt terecht naar de intentie van de partijen. Hun gedrag de facto is belangrijker dan (de bewoordingen van) het contract. De rechtspraak die tot de toepasselijkheid van de wet besluit, zodra er een storting gebeurt voor de voltooiIntersentia
269
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
ing, ook al zou dit vrijwillig en zonder enige formele verplichting zijn gebeurd, verdient goedkeuring. Studieovereenkomsten De verkoper, aannemer of promotor verricht vaak dure voorstudies. Zulke contracten behelzen doorgaans technische, stedenbouwkundige of financiële studies. Het zijn overeenkomsten tussen een verkoper, aannemer of promotor, enerzijds, en een kandidaat-koper of -opdrachtgever, anderzijds, waarbij de eerstgenoemde zich verbindt tot aan het bouwen voorafgaande taken zoals bv. het opmaken van een behoeftestudie en meer in het algemeen van het bouwprogramma, het zoeken naar bouwgrond, het regelen van het contract met een architect, het aanvragen van een bouwvergunning, het optreden in verband met de financiering, het aanvragen van een bouwpremie e.d. Dat de verkoper, aannemer of promotor, zich laat vergoeden voor zo’n administratief werk, is op zich niet verboden. Het blijkt echter dat de kosten van zulke studies enkel door de koper of opdrachtgever kunnen worden gerecupereerd indien effectief met de aannemer of promotor in zee wordt gegaan. De aannemer of promotor zal de kosten van die voorstudies wel steeds betaald krijgen, zelfs indien het bouwproject niet doorgaat. Aldus worden studieovereenkomsten soms gebruikt om de koper of opdrachtgever aan zich te binden op een ogenblik dat het eigenlijke bouwcontract niet conform de Woningbouwwet kan worden afgesloten. Hierdoor wordt het mogelijk een voorschot te eisen vooraleer de bouwovereenkomst is afgesloten, terwijl dat strikt verboden is onder de Woningbouwwet (art. 10 WB). Zulke manoeuvres beperken de contract vrijheid van de koper of opdrachtgever. Daarom zijn deze studieovereenkomsten sinds 1993 onderworpen aan de wet, behoudens onder bepaalde voorwaarden (zie hierna). Uitzonderingen Overeenkomsten waarin de Regionale Huisvestings- en Landmaatschappij en hun erkende maatschappijen, of de gemeenten en intercommunale verenigingen optreden als contractpartij (dus als koper of opdrachtgever, dan wel als verkoper, aannemer of promotor) zijn niet onderworpen aan de Woningbouwwet (art. 2, lid 1, 1° en 2° WB). Overeenkomsten waarbij de verkrijger of opdrachtgever een persoon is, wiens geregelde activiteit erin bestaat huizen of appartementen op te richten of te laten oprichten, om ze onder bezwarende titel te vervreemden, zijn niet onderworpen aan de wet (art. 2, lid 1, 3° WB). Bedoeld zijn o.m. de promotoren, aannemers en vastgoedmakelaars. Iedere overeenkomst die door hen wordt aangegaan, wordt geacht te zijn afgesloten in het raam van hun geregelde werkzaamheid, zelfs indien 270
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
zij optreden in het raam van het beheer van hun privé-vermogen. Het betreft een onweerlegbaar vermoeden. Studieovereenkomsten zijn niet aan de wet onderworpen indien voldaan is aan vier voorwaarden (art. 2, lid 2 WB): – de overeenkomst omvat een duidelijke beschrijving van de werken waarop de opdracht betrekking heeft (aldus wordt vermeden dat de verkoper of aannemer achteraf vermeende supplementen zou kunnen eisen); – de overeenkomst bevat een opgave van de behoeften (bv. budget, bouwstijl, aantal slaapkamers, uitvoeringstermijn e.d.) van de kandidaat-koper of -opdrachtgever; – de kostprijs van de overeenkomst bedraagt niet meer dan 2% van de voorziene bouwkost (het betreft hier de kostprijs die de verkrijger dient te betalen, exclusief de prijs van de grond); en – de kandidaat-koper of -opdrachtgever krijgt een bedenktijd van ten minste zeven dagen vooraleer de studieovereenkomst definitief van kracht wordt.
3.
KWALIFICATIE – ARTIKEL 3 WB
Verkoop of aanneming – Geen lastgeving De overeenkomst die onder het toepassingsgebied van de Woningbouwwet valt, wordt beheerst door de bepalingen van het B.W. inzake koop (in geval van eigendomsoverdracht) dan wel aanneming van werk (in geval van bouwen, doen bouwen of verschaffen), behoudens afwijkingen vastgelegd in de Woningbouwwet. Art. 3 WB heeft een dubbel doel. Enerzijds verklaart deze bepaling de regels van het B.W. inzake koop of aanneming onverkort toepasselijk, en vermijdt ze dat de contractuele relatie tussen de koper of opdrachtgever en de verkoper, aannemer of promotor zou worden beheerst door andere rechtsfiguren waarbij de rechten van de consument onvoldoende worden beschermd. Hebben de partijen een andere overeenkomst afgesloten (bv. lastgeving of sui-generis contracten), dan zijn niettemin de regels inzake koop of aanneming van toepassing. Anderzijds beoogt art. 3 WB bepaalde dwingende effecten vast te knopen aan de overeenkomsten bedoeld in art. 1 WB, namelijk inzake: – de overdracht van de eigendom en het risico (art. 4 en 5 WB); – de aansprakelijkheid van de verkoper, aannemer of promotor (art. 6 WB); – de informatie van de koper of opdrachtgever (art. 7 WB); – de prijs en de prijsherziening (art. 8 WB); – de oplevering (art. 9 WB); Intersentia
271
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
– de financiële modaliteiten van de transactie (art. 10 WB); – het beding van wederinkoop (art. 11 WB); – de voltooiingswaarborg (art. 12 WB). Geen beding van wederinkoop Een overeenkomst die aan de Woningbouwwet is onderworpen, mag geen beding van wederinkoop bevatten (art. 11 WB). Zo’n beding zou door de verkopers als chantagemiddel kunnen worden gebruikt tegen onwillige of “moeilijke” kopers. Door een beding van wederinkoop heeft de verkoper immers het recht gedurende een zekere termijn (maximum 5 jaar) het verkochte goed terug te nemen van de koper, mits betaling van de oorspronkelijke prijs en mits de koper te vergoeden voor bepaalde aankoopkosten, de noodzakelijke herstellingen en de nuttige herstellingen ten belope van de erdoor verwezenlijkte waardevermeerderingen (zie art. 1659 B.W.; Deel I).
4.
OVERGANG VAN EIGENDOM EN RISICO – ARTIKELEN 4 EN 5 WB
Onmiddellijke overgang van eigendom voor de grond en bestaande opstallen – Artikel 4 WB De eigendom (of vruchtgebruik, erfpacht of opstal) van de grond en van de bestaande opstallen gaat verplicht over op de koper, op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst. De eigendomsoverdracht voltrekt zich solo consensu. Dit is een herneming van het gemene recht (art. 1138 en 1583 B.W.), met dien verstande dat in het raam van de Woningbouwwet een geschrift is vereist (zie art. 7 WB). Afwijkend van het gemene recht evenwel, wordt een clausule waardoor de eigendomsoverdracht wordt uitgesteld tot op het ogenblik van bv. het verlijden van de notariële akte of van het volledig betalen van de koopprijs (zie Deel I), voor niet geschreven gehouden (art. 13 WB). Het principe van onmiddellijke eigendomsoverdracht geldt echter enkel inter partes. De Wet-Breyne doet geen afbreuk aan de werking van art. 1 Hyp.W., zodat een overschrijving op het hypotheekkantoor vereist is om de overdracht tegenwerpbaar te maken aan derden te goeder trouw. Overgang van eigendom naarmate incorporatie (directe natrekking) – Artikel 5, lid 1 WB Van de nog te bouwen opstallen wordt de koper of opdrachtgever eigenaar naarmate de bouwmaterialen in de grond of het gebouw worden geïncorporeerd. Dit 272
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
is zoals in het gemene recht inzake aannemingsovereenkomsten: onmiddellijke eigendomsoverdracht door toepassing van de regels inzake natrekking, zelfs al zouden de bouwmaterialen aan een derde (bv. onderaannemers) toebehoren. De wetgever heeft geopteerd voor het meest consumentvriendelijke systeem. Overgang van risico – Artikel 5, lid 2 WB In tegenstelling tot de eigendom, die zo snel mogelijk overgaat op de koper of opdrachtgever, gaat het risico van beschadiging of tenietgaan van de zaak (zoals geregeld in de art. 1788 en 1789 B.W.) zo laat mogelijk over, namelijk op het ogenblik van de voorlopige oplevering. Partijen kunnen overeenkomen dat het risico op een later tijdstip zal overgaan, doch geenszins vroeger. De verkoper of aannemer draagt hoe dan ook het risico tot aan de voorlopige oplevering. De KFBN stelt terecht voor om de overdracht van het risico te nuanceren in geval van appartementsgebouwen. Deze regel geldt zowel bij aanneming als bij verkoop. Ter bescherming van de koper opteert de Woningbouwwet voor een duidelijke scheiding tussen het eigendomsrecht en de risico-overdracht.
5.
TIENJARIGE AANSPR AKELIJKHEID – ARTIKEL 6 WB
Ook de verkoper Onder de Woningbouwwet geldt de tienjarige aansprakelijkheid, die krachtens art. 1792 en 2270 B.W. op een aannemer rust (zie hoger), evenzeer voor de verkoper (bv. de promotor, hoewel die zelf niet bouwt). Uit de combinatie van art. 3 en 6 WB blijkt duidelijk dat deze aansprakelijkheid op elke woningbouwovereenkomst van toepassing is, zelfs al zou die juridisch als een koopcontract worden gekwalificeerd. Deze tienjarige aansprakelijkheid wordt toegevoegd aan de aanspra kelijkheidsregelingen in het gemene recht verbonden aan een koop- of aannemingsovereenkomst. Op dit punt worden koop en aanneming dus gelijkgesteld. In geval van eigendomsoverdracht van een bestaande woning, die gepaard gaat met grote verbouwingen of uitbreidingen, wordt verdedigd dat de tienjarige aansprakelijk heid zowel de bestaande als de nieuwe constructies viseert. Voor appartementen is in een wettelijke uitbreiding voorzien. Wordt minstens één appartement verkocht voor de voltooiing van het gebouw, zodat de wet van toepassing is, dan is de tienjarige aansprakelijkheid steeds van toepassing voor de gemeenschappelijke gedeelten. Bovendien kan deze aansprakelijkheid worden ingeroepen door kopers die pas nadien een (reeds voltooid) appartement hebben
Intersentia
273
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
aangekocht, en die dus op zich niet onder het toepassingsgebied van de wet vallen wat de aankoop van de privatieve delen betreft (art. 6, lid 3 WB). Van openbare orde? De vraag of art. 6 WB al dan niet van openbare orde is, blijft een twistpunt. Art. 1792 en 2270 B.W. zijn van openbare orde, daar deze bepalingen er niet alleen toe strekken de bouwheer te beschermen, doch mede de openbare veiligheid te dienen. Door de tienjarige aansprakelijkheid uit te breiden tot de verkoper, beoogt men de unificatie in sancties tussen beide contractvormen (aanneming en koop). Het zou in strijd zijn met deze bedoeling indien de rechtskracht ervan zou verschillen. In de veronderstelling dat de tienjarige aansprakelijkheid de openbare orde raakt, kan art. 6 WB dan ook niet anders dan van openbare orde zijn.
6.
VERPLICHTE DUBBELE OPLEVERING – ARTIKEL 9 WB
Algemeen De oplevering is, zoals vermeld, een eenzijdige rechtshandeling waardoor de bouwheer de werken goedkeurt (zie hoger). Door de oplevering erkent hij dat de aannemer de werken heeft uitgevoerd zoals overeengekomen. Waar er naar gemeen recht geen formaliteiten gelden voor de oplevering, maakt de Wet Breyne hierop een uitzondering. Er wordt een strikt onderscheid ingevoerd tussen de voorlopige en de definitieve oplevering. De definitieve oplevering kan ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering geschieden. Het is bovendien verboden tot de definitieve oplevering van de privatieve gedeelten van een appartementsgebouw over te gaan, vóóraleer de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw (die het bewoonbaar maken) definitief werden opgeleverd. Reeds lang kent de praktijk het principe van de dubbele oplevering. Een oplevering in één keer is eerder uitzonderlijk geworden. De Woningbouwwet maakt deze praktijk verplicht voor alle overeenkomsten (dus zowel voor aannemingscontracten als voor verkoopcontracten) die onder haar toepassingsgebied vallen. Er dient verplicht een “proefperiode” van één jaar tussen de voorlopige en definitieve oplevering te liggen, zoniet is de definitieve oplevering volledig ongeldig. Aldus moet de constructie steeds een winter trotseren vooraleer een definitieve oplevering kan geschieden. Deze bepaling is, zo wordt overwegend aangenomen, niet van openbare orde, doch slechts van dwingend recht.
274
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
De oplevering in het raam van de Wet Breyne vereist in beginsel een tussen de partijen tegensprekelijk opgemaakte akte (art. 2 Uitvoeringsbesluit). Hierop bestaan evenwel twee uitzonderingen: – vermoede voorlopige oplevering in geval van bewoning of ingebruikneming (art. 2, § 2, lid 1 Uitvoeringsbesluit). De voorlopige oplevering kan stilzwijgend worden afgeleid uit het feit dat de bouwheer zijn goed bezet of gebruikt, evenwel tot bewijs van het tegendeel. Indien de kopers het gebouwde appartement zijn gaan bewonen, doch tegelijk de aannemer hebben ingelicht, geldt het betrekken van het appartement niet als voorlopige oplevering, aangezien de kopers geenszins de bedoeling van voorlopige oplevering voorstond; – vermoede voorlopige of definitieve oplevering indien hij het geschreven verzoek van de verkoper of aannemer de oplevering op een gestelde datum te doen, zonder gevolg heeft gelaten en indien hij binnen vijft ien dagen nadat hij door de verkoper of aannemer daartoe bij gerechtsdeurwaardersexploot werd aangemaand, op de daarin gestelde datum, voor de oplevering niet verschenen is (art. 2, § 2, lid 2 Uitvoeringsbesluit). Deze bepaling is niet van toepassing op de oplevering van gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw. De weigering om tot de oplevering over te gaan dient bij aangetekend schrijven ter kennis te worden gebracht (art. 2, § 2, lid 3 Uitvoeringsbesluit). Hoewel de Woningbouwwet en het Uitvoeringsbesluit het tijdstip, de vorm en de totstandkoming van de opleveringen regelen, wordt niets bepaald betreffende de rechtsgevolgen. Zoals reeds toegelicht bij het gemene contract van aanneming, impliceert een voorlopige oplevering slechts de vaststelling dat de werken voltooid zijn. Een voorlopige oplevering is geenszins een goedkeuring of aanvaarding van de werken. De partijen kunnen evenwel conventioneel de draagwijdte en gevolgen van de voorlopige oplevering anders regelen. De definitieve oplevering houdt in beginsel de goedkeuring en aanvaarding van de werken in. Door de aanvaarding wordt de aannemer ontheven van iedere verantwoordelijkheid van de in het gebouw gemaakte fouten, onder voorbehoud van verborgen gebreken en van de tienjarige aansprakelijkheid van art. 1792 B.W. Specifieke gevolgen in de Woningbouwwet De Woningbouwwet koppelt diverse gevolgen aan beide opleveringen: – ten vroegste vanaf de voorlopige oplevering kan het risico overgaan op de kandidaat-koper of -opdrachtgever (art. 5, lid 2 WB);
Intersentia
275
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
– de voorlopige oplevering doet de waarborgtermijn aanvangen die minstens één jaar bedraagt (art. 9 WB); – de helft van de door de erkende verkoper of aannemer betaalde waarborg wordt vrijgemaakt (art. 3, lid 6 Uitvoeringsbesluit). Zo het een niet erkende aannemer betreft, eindigt de verbintenis van de borg in zijn geheel bij de voorlopige oplevering (art. 4, lid 4 Uitvoeringsbesluit); – de mogelijkheid om de nietigheid van de aannemingsovereenkomst in te roepen vervalt vanaf de voorlopige oplevering (art. 13, lid 3 WB); – de definitieve oplevering maakt een einde aan de waarborgtermijn van één jaar voorzien in art. 9 WB; – bij de definitieve oplevering wordt de tweede helft van de door de erkende aannemers gestorte borgsom vrijgemaakt (art. 3, lid 6 Uitvoeringsbesluit). Vertrekpunt van de termijn voor de tienjarige aansprakelijkheid Het onderscheid tussen voorlopige en defi nitieve oplevering brengt voornamelijk problemen teweeg in verband met het vertrekpunt van de termijn voor de tienjarige aansprakelijkheid. Door de oplevering van het gebouw wordt de fase van de contractuele aansprakelijkheid voor de totstandkoming van het bouwwerk afgesloten. Hiermee worden ‘lichte’ zichtbare gebreken gedekt en begint de periode van tienjarige aansprakelijkheid voor de stevigheid en deugdelijkheid van het gebouw. Bouwtechnisch gezien kan het gebouw van dan af “beginnen te werken”. Het Hof van Cassatie heeft al lang zijn theorie inzake het vertrekpunt van de decanale aansprakelijkheid uiteengezet. Het Hof besliste meermaals dat de termijn van de tienjarige verjaring ingaat vanaf de aanvaarding, te weten de defi nitieve oplevering en niet de voorlopige oplevering (die in beginsel geen aanvaarding inhoudt). De termijn kan evenwel toch reeds aanvangen op het ogenblik van de voorlopige oplevering, indien de partijen overeenkomen dat de voorlopige oplevering meteen de aanvaarding van de werken inhoudt. Ook de Woningbouwwet staat volgens het Hof van Cassatie zo’n beding niet in de weg. Het door het Hof van Cassatie uiteengezette systeem dient echter beperkend te worden geïnterpreteerd. Het staat de partijen geenszins vrij het begin van de tienjarige termijn te laten samenvallen met de voorlopige oplevering, zonder dat die een aanvaarding zou impliceren. Het vertrekpunt van de tienjarige aansprakelijkheid is onlosmakelijk verbonden met de aanvaarding van de werken. Aangezien de Woningbouwwet niet bepaalt wanneer de tienjarige termijn begint te lopen, dient men de hierboven uiteengezette regels uit het gemene aannemingsrecht toe te passen. Dit is enigszins verwonderlijk, omdat art. 9 voorziet in een systeem van dubbele oplevering met een verplichte tussenperiode van één jaar. Voorhouden dat in het kader van de Wet Breyne de partijen zouden kunnen stipuleren dat de
276
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
voorlopige oplevering als aanvaarding geldt, betekent op indirecte wijze een afbreuk doen aan de verplichte tussentermijn van één jaar.
7.
VERPLICHTE VERMELDINGEN EN BIJLAGEN – ARTIKEL 7 WB
De wetgever eist dat de overeenkomsten die onder de Woningbouwwet vallen een aantal verplichte vermeldingen (en bijlagen) bevat, zodat de verkoper, aannemer of promotor aan zijn precontractuele informatieplicht voldoet. Belangrijk is dat deze verplichte vermeldingen ook in een belofte tot contracteren dienen te worden opgenomen (zie hoger). Ook een zogenaamd “principeakkoord” omtrent de bouw van een woning moet op straffe van nietigheid (zie art. 13, lid 2 WB) de vermeldingen van art. 7 WB bevatten. Art. 7 WB heeft een belangrijke invloed op de vorm van de overeenkomsten die onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne vallen: ze dienen schriftelijk te worden opgesteld. Onder meer volgende elementen dienen verplicht te worden vermeld in, of bijgevoegd bij de onderhandse akte en de contractbelofte: Lid 1: – a) identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen; – b) hetzij de identificatie van de stedenbouwkundige vergunning, hetzij van de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van die vergunning en de verplichting van de aanvrager tot het tijdig meedelen van die vergunning aan de tegenpartij; – bbis) hetzij de kennisgeving dat de koper of opdrachtgever de overeenkomst niet afhankelijk maakt van het verkrijgen van een financiering, hetzij de opschortende voorwaarde, voor maximum drie maanden, van het bekomen door de koper of opdrachtgever van een financiering van minstens een bepaald bedrag, tegen de voorwaarden die in de overeenkomst worden aangegeven; – c) een nauwkeurige beschrijving van het voorwerp van de overeenkomst, inzonderheid (voor een appartement) van de privatieve en gemeenschappelijke gedeelten waarop de overeenkomst betrekking heeft; – d) nauwkeurige plannen en bestekken; – e) totale prijs – met vermelding van het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op de grond of, in voorkomend geval, op de verbouwings- of uitbreidingswerkzaamheden – de betalingswijze en de vermelding dat de prijs kan worden herzien; – ebis) de kennisgeving dat er gewestelijke overheidstegemoet komingen inzake huisvesting bestaan; – f) de aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn, evenals de schadevergoeding wegens vertraging in de uitvoering of de leveIntersentia
277
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
ring. Die schadevergoeding moet minstens met de normale huurprijs van het afgewerkte goed overeenstemmen; – g) wijze waarop de oplevering zal geschieden; – h) de bevestiging van de partijen dat zij sinds minstens vijftien dagen kennis hebben van alle verplicht te vermelden gegevens en op te geven stukken. Lid 2: De overeenkomst vermeldt in ieder geval in een afzonderlijk lid, in andere en vette lettertekens, dat de koper of opdrachtgever het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst of de nietigheid van een met de wet strijdig beding in te roepen bij niet-nakoming van de bepalingen van of krachtens art. 7 en 12, waarvan de tekst integraal in de overeenkomst moet worden opgenomen. Wat de authentieke akte (meestal de notariële akte bij verkoop) betreft, dienen dezelfde vermeldingen als in de onderhandse akte te worden opgenomen. Bovendien dient in de authentieke akte uitdrukkelijk te worden vermeld dat de voorschriften van art. 7 en 12 werden nageleefd (art. 13 in fine WB).
8.
PRIJS – ARTIKELEN 8 EN 10 WB
De prijs is deze op de dag van de ondertekening van de overeenkomst (art. 8 WB). Dit moet overeenkomstig art. 7, e) WB de totale prijs zijn, die alle werken omvat die nodig zijn voor een normale bewoonbaarheid. De prijs dient derhalve vast te staan en mag geenszins worden vastgelegd in functie van de werkelijk geleverde prestaties of op grond van vermoedelijk gebruikte hoeveelheden. De betalingsmodaliteiten (art. 10 WB) zijn bovendien strikt geregeld zodat de koper of opdrachtgever geen lucht zou betalen. Niet-naleving ervan wordt bovendien met strafsancties beteugeld (zie art. 14 WB). Vóór het sluiten van de overeenkomst De verkoper, aannemer of promotor mag geen betaling eisen of aanvaarden vooraleer een schriftelijke overeenkomst is aangegaan (art. 10, eerste zin WB). Onder meer het uitschrijven van een cheque, het trekken van een wissel of een orderbriefje worden als betaling aanzien. Het deponeren van gelden op een geblokkeerde bankrekening geldt niet als betaling. Een verkoper-projectontwikkelaar begaat een precontractuele fout wanneer hij voorafgaandelijk aan een aan de Woningbouwwet onderworpen overeenkomst de kopers op een onwettige wijze een voorschot heeft doen betalen.
278
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
Bij het sluiten van de overeenkomst Bij het sluiten van de overeenkomst kan een voorschot of handgeld worden betaald van maximum 5% van de totale prijs (inclusief grondprijs) (art. 10, lid 2 WB). Bij het verlijden van de notariële akte Bij het verlijden van de notariële akte kan de betaling worden gevraagd van de grondprijs of de prijs van het onroerend goed, verhoogd met de prijs van de reeds uitgevoerde werken. Indien de koper bij het sluiten van de overeenkomst een voorschot of handgeld betaalde, moet dat in mindering worden gebracht van het te betalen bedrag. Om betaling van de reeds uitgevoerde werken te vragen, heeft men, sinds de wetswijziging van 1993, bovendien een goedkeurend attest van een architect nodig (art. 10, lid 3 WB). Dat attest dient bij de akte te worden gevoegd (art. 10, lid 4 WB). De architect dient in elk geval de reeds uitgevoerde werken te controleren, hoe gering die ook zouden zijn. Zijn taak bestaat erin na te gaan of de werken effectief werden uitgevoerd, of ze werden uitgevoerd zoals aangegeven in de verkoopovereenkomst en het lastenboek, en vooral of de aangerekende prijs overeenstemt met die van de reeds uitgevoerde werken, berekend op basis van de overeenkomst. Indien bij het verlijden van de notariële akte enkel de prijs van de grond wordt gevraagd, dan dient geen architect te worden ingeschakeld. Met de wetswijziging van 1993 werd de architect dus een expliciete rol toebedeeld. Zijn verplichte tussenkomst, als onafhankelijke deskundige, biedt een betere bescherming aan de koper of opdrachtgever. De keuze van de architect gebeurt door de koper. Hij kan kiezen voor een eigen architect, dan wel een beroep doen op de architect van de promotor. Het verdient uiteraard de voorkeur een eigen architect aan te stellen, hoewel het prijskaartje daarvan kan oplopen. De opdracht kan enkel aan een in België beroepsgerechtigde architect worden toevertrouwd. Naast prijsniveaucontrole door de architect, vindt er op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte ook juridische controle plaats op de omvang van de prijs. De notaris kan aansprakelijk worden gesteld indien hij oogluikend toelaat dat de grondprijs artificieel wordt opgeblazen. Na het verlijden van de notariële akte Na het verlijden van de authentieke akte (of na het sluiten van de onderhandse aannemingsovereenkomsten) kan het saldo van de prijs worden gevraagd naarmate de werken vorderen (art. 10, laatste lid WB). De gedeeltelijke betalingen mogen echter niet hoger zijn dan de prijs van de effectief uitgevoerde werken. In Intersentia
279
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
dit stadium is er echter geen verplichte tussenkomst van de architect, die bevestigt dat het factuurbedrag effectief overeenstemt met de uitgevoerde werken. Dit valt te betreuren. Het is aangewezen dat ook deze betalingen slechts mits attest van de architect zouden kunnen gebeuren.
9.
WAARBORG – ARTIKEL 12 WB
Een van de beschermingstechnieken voor de consument bestaat erin dat verkopers en aannemers een waarborg dienen te stellen. De wet voorziet in twee soorten waarborgen, deze van erkende en deze van niet-erkende aannemers. In de fi losofie van de wet is deze waarborgregeling essentieel. Nochtans bleef dit sluitstuk van de wet in de praktijk, gedurende meer dan twee decennia, dode letter, omdat vele kopers (vaak onder druk) aan de waarborgvereiste verzaakten. In de tweede tranche van 1993 werd hieraan geremedieerd. Sindsdien moet de authentieke akte immers expliciet vermelden dat de voorschriften van art. 12 WB inzake de waarborgregeling werden nageleefd, zodat verzaking thans is uitgesloten, althans wanneer een notariële akte wordt verleden. De garantieregeling is zo wezenlijk dat de niet-naleving ervan tot nietigheid van de overeenkomst leidt (art. 13 WB). De koper is gerechtigd af te zien van een overeenkomst die ab initio vernietigbaar is bij gebrek aan conformiteit aan de Wet Breyne. Bovendien is de notaris aansprakelijk voor de door de koper geleden schade ingeval hij een niet met de Wet Breyne conforme akte verlijdt. Erkende aannemer Wanneer de aannemer-verkoper, wat de aard en de omvang van de hem opgedragen werken betreft, voldoet aan de eisen gesteld in de Wet van 20 maart 1991 houdende erkenning van aannemers, is hij verplicht zekerheid te stellen, waarvan de Koning het bedrag bepaalt, evenals de wijze waarop deze wordt gedeponeerd en bevrijd (art. 12, lid 1 WB). De erkenning wordt verleend in bepaalde categorieën, naargelang de aard van de werken, en in bepaalde klassen, naargelang de grootte van de opdracht. De klassen bepalen het maximum van de waarde van de uit te voeren werken waarvoor de aannemer erkend is. De wetgever bevoordeligt deze erkende aannemers ten onrechte, ervan uitgaande dat zij, gelet op hun erkenning, blijk geven van voldoende beroepsernst en solvabiliteit. De aannemer die voldoet aan deze erkenningsregeling voor overheidsopdrachten moet immers een zekerheid stellen die slechts 5% van de waarde van het gebouw bedraagt (art. 3, lid 1 Uitvoeringsbesluit). De waarborg dient verplicht te worden gesteld bij de Deposito- en Consignatiekas, hetzij in speciën, hetzij in publieke fondsen, hetzij in de vorm van een soli280
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
daire borgtocht (art. 3, lid 2 Uitvoeringsbesluit). Het bewijs van de borgstelling dient, op straffe van nietigheid, binnen 30 dagen na de ondertekening van de overeenkomst te worden verstrekt (art. 3, lid 3 Uitvoeringsbesluit). Deze waarborg kan worden aangewend in geval van vertraging in de uitvoering of bij volledige of gedeeltelijke (bv. het achterlaten van een half afgewerkt gebouw) niet-uitvoering van de overeenkomst te wijten aan de verkoper of aannemer (art. 3, lid 5 Uitvoeringsbesluit). De koper of opdrachtgever kan in dat geval de sommen voorafnemen die hem toekomen wegens het geleden nadeel. Vooral in het geval van gedeeltelijke niet-uitvoering is deze waarborg volstrekt ontoereikend. Indien de werken volledig en correct zijn uitgevoerd, dan wordt de waarborg bij helften vrijgegeven. De eerste helft bij de voorlopige oplevering, de tweede bij de definitieve oplevering (art. 3, lid 5 Uitvoeringsbesluit). Deze beperkte waarborg staat in schril contrast met de ruime waarborg te stellen door niet-erkende aannemers. Niet-erkende aannemer Een niet-erkende aannemer dient een voltooiingswaarborg of een terugbetalingswaarborg te verstrekken. Hij dient hetzij de voltooiing van het huis te waarborgen, hetzij, bij de ontbinding van het contract wegens niet-voltooiing, de gestorte bedragen terug te betalen (art. 12, lid 2 WB). Hij dient dus niet beide te stellen. Deze waarborg stemt overeen met 100% van de prijs van het gebouw. Een financiële instelling (en niemand anders) moet zich hoofdelijk borg stellen ten aanzien van de koper of bouwheer om hetzij de sommen die nodig zijn voor de voltooiing van het gebouw voor te schieten, hetzij deze terug te betalen in geval van onvermogen van de verkoper of aannemer. Terwijl het voor de zekerheidstelling van de erkende aannemer volstaat om de vermelding van de verklaring door de koper dat het bewijs ervan werd voorgelegd, op te nemen in de notariële akte, dient voor de voltooiingswaarborg een afschrift bij de authentieke akte te worden gevoegd (art. 4, lid 2 Uitvoeringsbesluit). In geval van een aannemingsovereenkomst moet de aannemer binnen dertig dagen na het sluiten van de overeenkomst een bewijs afleveren van de borgtocht (art. 4, lid 3 Uitvoeringsbesluit). In geval van een voltooiingswaarborg garandeert de bank één van de verbintenissen van de verkoper of aannemer, die er concreet in bestaat de werken voor te financieren. Zijn personeel, leveranciers en onderaannemers dus betalen in afwachting dat hij de betalingen van de kopers ontvangt. De bank schiet met andere woorden de bedragen voor die nodig zijn voor de afwerking van het Intersentia
281
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
gebouw. Haar functie is louter financieel. Door deze waarborg wordt het economische risico van de koper of bouwheer aanzienlijk beperkt. Uiteraard dient deze waarborg enkel tot zekerheid voor de koper/opdrachtgever, en geenszins voor de schuldeisers van de verkoper/aannemer. Het is precies de bedoeling om de koper/ opdrachtgever te behoeden voor samenloop van zijn niet-bevoorrechte (chirografaire) schuldvordering met andere concurrente schuldeisers. De koper/opdrachtgever kan de waarborg aanspreken indien de werken zo lang stilliggen, omdat de verkoper/aannemer ze niet meer kan voorfinancieren. De verbintenis van de financiële instelling eindigt op het ogenblik van de voorlopige oplevering (art. 4, lid 4 Uitvoeringsbesluit). Op dat moment wordt de borg volledig vrijgegeven. De koper of opdrachtgever kan de voltooiingswaarborg niet inroepen indien hij de ontbinding van de overeenkomst vraagt. In geval van ontbinding kan hij, voor zover hem een terugbetalingswaarborg werd verstrekt, aanspraak maken op de terugbetaling van de reeds gestorte bedragen. De terugbetalingswaarborg is overigens enkel nuttig ingeval de ontbinding wordt gevraagd omdat de werken niet kunnen worden voltooid. Vraagt de koper of opdrachtgever de ontbinding van de overeenkomst om andere redenen, dan kan hij zich niet beroepen op de terugbetalingswaarborg.
10. SANCTIES – ARTIKELEN 13 EN 14 WB Alle artikelen van de Woningbouwwet zijn van dwingend recht. Dit dwingende karakter volgt uit de nietigheidssancties. Zonder deze sanctionering zou de wet hoogstwaarschijnlijk dode letter blijven. Burgerrechtelijke sanctie: nietigheid (art. 13 WB) Art. 13 WB voorziet in twee soorten van burgerrechtelijke sancties. Overeenkomstig art. 13, lid 1 WB worden de inbreuken op art. 3 tot 6 en 8 tot 11 WB voor ongeschreven gehouden. Art. 13, lid 2 WB voorziet de nietigheid van inbreuken op art. 7 en 12 WB. Lid 1, zelfs al is het soms gekoppeld aan strafsancties, poogt slechts het evenwicht tussen de private belangen van de partijen te handhaven. Het gaat met andere woorden om relatieve nietigheid. Het beding in kwestie zal voor niet geschreven worden gehouden, zonder dat de ganse overeenkomst daardoor nietig is. Ook de nietigheid van lid 2 is relatief, zo blijkt uit de parlementaire voorbereiding. De koper of opdrachtgever heeft de keuze tussen de nietigheid van de overeenkomst, dan wel van het kwestieuze beding. Die keuze kan door de koper of opdrachtgever in alle vrijheid worden gedaan. Hij dient zelfs geen belang aan te 282
Intersentia
Hoofdstuk 1.
Aanneming
tonen. De keuze is niet onbelangrijk. Dat blijkt bv. in geval van de waarborg van art. 12 WB. Sinds 1993 moet de notariële akte vermelden dat de voorschriften inzake de waarborgregeling werden nageleefd. De notaris dient desgevallend de verkrijger attent te maken op zijn optierecht: hij kan de nietigheid van louter de afstand van de waarborg vragen, zonder de ganse overeenkomst op de helling te zetten. Het is evenwel de vraag of de mogelijkheid voor de koper om de nietigheid van de ganse overeenkomst te vragen, vanuit het perspectief van de aannemer of promotor, evenwichtig is. Tijdstip om de vordering in te stellen De verkrijger kan de sanctie van het van art. 13, lid 1 WB zonder enige beperking in de tijd inroepen, namelijk tot op het ogenblik dat de overeenkomst definitief is beëindigd; dus tot aan de definitieve oplevering en de volledige betaling van de prijs. Aan deze (relatieve) nietigheid kan worden verzaakt, maar ze wordt niet automatisch gedekt door het verlijden van de notariële akte of door de voorlopige oplevering. De nietigheidsvordering van art. 13, lid 2 WB is daarentegen beperkt in de tijd. De nietigheid kan niet meer worden gevorderd na het verlijden van de authentieke akte of, in geval van aanneming, na de voorlopige oplevering (art. 13, lid 3 WB). Zo kan de afwezigheid van een waarborg de nietigheid van de aannemingsovereenkomst meebrengen, indien die nietigheid wordt gevraagd vóór de voorlopige oplevering. Deze oplevering kan zoals reeds aangegeven stilzwijgend worden afgeleid uit het feit dat de bouwheer zijn goed bezet of gebruikt. Het bewijs van het tegendeel kan evenwel worden aangevoerd. De tijdsbeperking van de nietigheid wordt verantwoord door het nagestreefde evenwicht in de overeenkomsten, en door de bekommernis om juridische situaties die volstrekt rechtsgeldig lijken niet ten eeuwigen dage ter discussie te kunnen stellen. Ofwel is er een notariële akte, en dan is de verkrijger gewaarschuwd door de notaris, ofwel is er voorlopige oplevering, wat betekent dat het gebouw voltooid is, zodat een sanctionering van de afwezigheid van een voltooiingswaarborg of van onvoldoende informatie zinloos is geworden. Strafsancties (art. 14 WB) Hij die rechtstreeks of onrechtstreeks de bepalingen van art. 10 WB overtreedt door betalingen te eisen of te aanvaarden, wordt gestraft met gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en met een geldboete van 26 euro tot 200 euro of met één van die straffen alleen. De promotor, verkoper of aannemer die bv. vroegtijdig een voorschot heeft ontvangen maakt een inbreuk op art. 10 WB en is strafbaar ingevolge art. 14 WB. Intersentia
283
HOOFDSTUK 2 BEWAARGEVING Zie onder meer: M.F. De Pover, “Le dépot”, Répertoire Notarial, IX, Brussel, Larcier, 1993; V. Sagaert, Parking- en garagecontracten, Brugge, die Keure, 2000; B. Tilleman, Bruikleen, bewaargeving en sekwester, Antwerpen, Kluwer, 2000; W. Van Cauwelaert, Bewaargeving en sekwester, Antwerpen, Kluwer, 1982; R. Vandeputte, Bijzondere overeenkomsten: verkoop, bewaargeving, borgstelling, Leuven, Standaard, 1982; A. Verbeke, “Actualia lening en bewaargeving”, in J. Herbots & A. Verbeke (eds.), Bijzondere Overeenkomsten Themis 14, Brugge, die Keure, 2003, 48-56; “Overzicht van rechtspraak Bijzondere Overeenkomsten”, TPR 2002, nrs. 830-861.
§ 1. GEMEEN RECHT 1.
KENMERKEN
Omschrijving Bewaargeving is een contract waarbij de bewaargever een roerende zaak (bij sekwester ook onroerende goederen) (art. 1918 B.W.) aan de bewaarnemer afgeeft ter bewaring en bewaking, die op zich neemt om voor de zaak te zorgen onder de plicht tot teruggave in natura op eerste verzoek (art. 1915 B.W.). Zo’n contract komt veelvuldig voor, bv. bij vestiaires, opslag- en stapelplaatsen, bewaakte parkings, het toevertrouwen van effecten of verzegelde waren aan bankiers. Zoals bruiklening is ook bewaargeving, althans volgens de klassieke opvatting, een zakelijk contract (niet echter de hotelbewaargeving en evenmin het sekwester), dat derhalve slechts tot stand komt ingevolge de afgifte van de zaak (zie art. 1919 B.W.). Bewaargeving is principieel een kosteloos contract (art. 1917 B.W.). Nochtans kan de bewaargeving onder bezwarende titel worden aangegaan, wat in de praktijk doorgaans het geval is. In handelszaken wordt dit vermoed. Vaak is bewaargeving accessoir aan een andere hoofdovereenkomst, zoals een mandaat, aanneming van werk (bv. met een garagist tot herstel of onderhoud van de wagen), contract met commissionair-expediteur. In de rechtspraak en de doc-
Intersentia
285
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
trine blijft discussie bestaan over de kwalificatie van zulke contracten: unitair (absorptietheorie) dan wel opsplitsen (cumulatietheorie). Verschil met bruiklening De bewaarnemer moet de zaak bewaren en mag deze, in tegenstelling tot de ontlener, niet gebruiken. Nochtans kan dit contractueel wel worden toegelaten (art. 1930 B.W.). Dit is dan een onregelmatige bewaargeving. De grens met bruiklening wordt in dat geval vrij dun. Men stelt voor om als criterium te hanteren in wiens voordeel en belang de zaak wordt gebruikt. Bij bewaargeving zou het dan te doen zijn om het belang van de bewaargever, die zijn zaak afgeeft (bv. bewaargeving van toestellen of machines die schade ondervinden als zij geruime tijd niet functioneren). Hoe dan ook is determinerend of de bewaring en bewaking de voornaamste doelstelling van het contract uitmaakt, en het gebruik daaraan ondergeschikt is. Indien het gebruik van de zaak de primaire bedoeling van de overeenkomst uitmaakt, kan geen sprake zijn van een contract van bewaargeving. De vraag rijst of dan bij bruiklening meer het belang van de ontlener wordt geviseerd. Eerder bespraken wij dat de rechtspraak die het bestaan van een bruiklening koppelt aan een voordeel of belang voor de ontlener, wordt bekritiseerd omdat deze een voorwaarde zou toevoegen aan de wet. Nochtans zou naar mijn oordeel moeten worden aangenomen dat er geen bruiklening voorligt als de uitlening gebeurt in het klaarblijkelijke belang van de uitlener en de ontlener de zaak in eerste instantie gebruikt met het oog op een dienst die hij aan de uitlener bewijst (kosteloze dienstverlening: zie Deel II, Hoofdstuk 2, § 1). Verschil met huur In tegenstelling tot een huurcontract, krijgt de bewaarnemer geen persoonlijk genotsrecht op de in bewaring gegeven zaak. Een bewaarnemer mag de ontvangen zaak in beginsel immers niet gebruiken. Toch is het onderscheid tussen beide contractvormen niet steeds even duidelijk. Een goed voorbeeld hiervan is het verschil tussen een garagecontract en een parkingcontract. Een garagecontract heeft de bewaring van het voertuig tot doel, hetzij in een lokaal, hetzij op een open plaats waar toezicht en bewaking is georganiseerd. De uitbater is een bewaarnemer. Een parkingcontract daarentegen, is een huurcontract, waarbij de uitbater van een parking zich ertoe verbindt om een plaats ter beschik king te stellen van een huurder om er een voertuig achter te laten gedurende een tijdspanne die door de gebruiker wordt bepaald, en die ook bepalend is voor de te betalen vergoeding. Deze twee contracten lopen in de praktijk door elkaar. Het onderscheid is nochtans belangrijk, voornamelijk voor de 286
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Bewaargeving
aansprakelijk heid van de uitbater in geval van diefstal van het voertuig. De rechter zal goed de feitelijke omstandigheden en de gebruiken in overweging nemen, onafhankelijk van de door partijen gegeven kwalificatie. Een belangrijk criterium om het bestaan van een garagecontract, en dus bewaargeving, aan te nemen is de vraag of er door de uitbater een bewakingssysteem werd ingericht en of de gebruiker daarop rekende.
2.
SOORTEN
Bewaargeving uit noodzaak Naast de vrijwillige conventionele bewaargeving is er de bewaargeving uit noodzaak (art. 1949 B.W.). Er is bewaargeving uit noodzaak wanneer er voor de bewaargever geen alternatief was. De wet geeft een aantal voorbeelden: enig ongeval, zoals brand, instorting, plundering, schipbreuk, of een andere onvoorziene gebeurtenis. Deze opsomming is louter exemplarisch. De rechtspraak neemt een bewaargeving uit noodzaak aan telkens wanneer de bewaargever niet de vrijheid had om al dan niet in bewaring te geven en om een andere bewaarnemer te kiezen. Aldus kan er bewaring uit noodzaak zijn voor bv. gebruik van de vestiaire, in een restaurant of disco, bij de kapper. Ook bij bewaargeving uit noodzaak is niet alleen de afgifte van de zaak, maar tevens de toestemming van de partijen vereist. Bewaargeving is immers een overeenkomst. De toestemming kan stilzwijgend worden gegeven, maar moet er wel zijn, zowel in hoofde van de bewaarnemer als in hoofde van de bewaargever (niet aanwezig bv. bij een patiënt die in coma in het ziekenhuis wordt binnengebracht). Aldus moet bewaargeving, ook uit noodzaak, worden onderscheiden van het louter gedogen, waarbij iemand toelaat dat iets bij hem wordt gedeponeerd zonder toe te stemmen in een bewaargevingscontract, en derhalve zonder de daaruit volgende aansprakelijk heid. Zo impliceren volgens de meerderheidsopvatting gewone kapstokken aan de muur in een restaurant een louter gedogen (en geen aansprakelijkheid voor de restauranthouder). Hoogstens een vordering op grond van buitencontractuele aansprakelijkheid is dan mogelijk. Het onderscheid tussen vrijwillige en noodbewaargeving is enkel van belang voor het bewijs van de overeenkomst. Bij vrijwillige bewaargeving geldt immers art. 1923 B.W., dat een herneming is van art. 1341 B.W. Bewaargeving uit noodzaak kan, daarentegen, door alle middelen, inclusief getuigen en vermoedens worden bewezen (art. 1950 B.W.). Voor het overige is er geen verschil (art. 1951 B.W.); de aansprakelijkheid van de bewaarnemer wordt op dezelfde manier beoordeeld.
Intersentia
287
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
Hotelbewaargeving – § 2 – Sekwester – § 3 Een bijzonder geregelde vorm van bewaring uit noodzaak is de hotelbewaargeving (art. 1952-1954quater B.W.). Tot slot is er nog het sekwester, conventioneel of gerechtelijk (art. 1955-1963 B.W.). Hier ontstaat een triootje, een driehoeksverhouding waarbij twee partijen een zaak in bewaring geven bij een derde (sekwester), die de zaak moet bewaken tot een betwisting is opgelost.
3.
VERBINTENISSEN VAN DE BEWAARNEMER
Op de bewaarnemer rusten hoofdzakelijk twee verplichtingen, met name de bewakingsplicht en de teruggaveplicht. Deze verplichtingen rusten evenzeer op de erfgenamen van de bewaarnemer. Bewakingsplicht De bewaarnemer is er in de eerste plaats toe gehouden de ontvangen zaak zorgvuldig te bewaken. Dit is een inspanningsverbintenis, waarbij de bewijslast op de bewaargever rust om aan te tonen dat de bewaarnemer niet de nodige redelijke inspanningen heeft gedaan voor een normale bewaking van de zaak. Het evaluatiecriterium ter beoordeling van deze redelijke inspanningen verschilt naargelang de soort van bewaargeving. Voor onbezoldigde bewaargeving geldt in principe het lichte criterium van de culpa levis in concreto (art. 1927 B.W.). Dit betekent dat de bewaarnemer voor de in bewaring gegeven zaken moet zorgen op dezelfde wijze als hij dit doet voor zijn eigen zaken. De bewaargever moet dus goed uitkijken aan wie hij zijn zaken toevertrouwt. Wanneer hij een zaak in bewaring geeft aan een persoon die met zijn eigen zaken grof en onzorgvuldig omspringt, dan moet de bewaargever niet komen klagen als de bewaarnemer dat ook met de zaak van de bewaargever doet. In geval van bezoldigde bewaargeving daarentegen, evenals wanneer de bewaargever zichzelf heeft aangeboden, als de bewaargeving gebeurt in het uitsluitende belang van de bewaarnemer en wanneer partijen het aldus overeenkomen, geldt het normale criterium van de culpa levis in abstracto (art. 1928 B.W.), waarbij wordt geëvalueerd volgens het gedrag van een goede huisvader of een normaal en redelijk persoon in hetzelfde geval. Toch dient de bewakingsplicht van de bewaarnemer ook hier te worden beoordeeld in het licht van de elementen van de overeenkomst (onder meer het bedrag van het loon).
288
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Bewaargeving
De aansprakelijkheid van art. 1927 B.W. wordt beschouwd als minder verregaand. De vraag rijst wat te doen met een bewaarnemer die met zijn eigen zaken super zorgvuldig omspringt, meer dan een normaal zorgvuldig mens zou doen. Geldt dan die verhoogde standaard, ook al is de bewaarneming onbezoldigd? Hoewel een aantal auteurs deze vraag positief beantwoordt, lijkt de meerderheid, terecht, van mening dat dit niet het geval is. De bewaarnemer kan niet tot meer gehouden zijn dan de referentiestandaard van art. 1928 B.W. aanduidt. Teruggaveplicht Op eerste verzoek van de bewaargever moet de zaak in natura worden teruggegeven, ook al is er bij het contract een bepaalde tijd voor teruggave vastgesteld (art. 1944 B.W.). De bewaarnemer kan, zoals de bruiklener (zie Deel II), geen schuldvergelijking inroepen (art. 1293, 2° B.W.). Dit verbod geldt echter niet wanneer de bewaargever zich op de schuldvergelijking beroept. In tegenstelling tot de bewakingsplicht, is de teruggaveplicht een resultaatsverbintenis. Bij niet-teruggave geldt er een vermoeden van schuld ten laste van de bewaarnemer, wat slechts door hem kan worden weerlegd door bewijs van vreemde oorzaak. a) Negatief bewijs van overmacht Normaliter zou dit betekenen dat de bewaarnemer een onvoorzienbare en onvermijdbare omstandigheid moet aantonen, die niet aan hem toerekenbaar is, en die het hem volstrekt onmogelijk maakt om zijn resultaatsverbintenis na te komen. In deze visie van de ontoerekenbare onmogelijkheid moet de bewaarnemer derhalve het positieve bewijs leveren van het bestaan van zo’n omstandigheid om van aansprakelijkheid te worden ontslagen. Het ziet er naar uit dat deze strikte benadering wordt verlaten en dat de teruggaveplicht terecht wordt ingevuld en beoordeeld vanuit de bewakingsplicht van de bewaarnemer. Deze “verstrengeling” leidt tot een mildering van de bewijslast in hoofde van de bewaarnemer. Immers, in deze opvatting wordt van hem niet meer het voornoemde positieve bewijs verwacht, maar kan hij zijn aansprakelijk heid ontlopen door het leveren van een negatief bewijs, met name het bewijs dat hij zijn bewakingsplicht is nagekomen en dat hij alle nodige en redelijke zorg heeft besteed aan de zaak. In hoofde van de bewaarnemer wordt dan overmacht aanvaard, indien hij aantoont dat hij alles heeft gedaan wat van een zorgvuldig persoon in dezelfde omstandigheden redelijkerwijze kan worden verwacht. Hoe dit concreet moet worden geapprecieerd, is per definitie een feitelijke aangelegenheid waarbij de rechter zorgvuldig een vaak complexe cocktail van elementen en omstandigheden zal moeten shaken om tot een verteerbare oplossing te komen. Intersentia
289
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
Het komt vaak voor dat de bewaarnemer het goed niet kan teruggeven omdat het is gestolen, of na diefstal wordt teruggevonden met schade zodat het op zijn minst niet in een goede staat kan worden teruggegeven. Diefstal als dusdanig levert geen bewijs van overmacht op in hoofde van de bewaarnemer. Hij zal moeten bewijzen dat hij alle nodige maatregelen heeft genomen om de diefstal te voorkomen. Er is nogal wat rechtspraak over diefstal van een wagen die bij de garagist in bewaring is, teneinde onderhoud of herstellingen te doen. Bij de beoordeling van de aansprakelijkheid worden diverse criteria in acht genomen. Wie komt de wagen afhalen? Waar staat de wagen? Hoe staat de wagen daar, met of zonder sleutels erop of erin? b) Exoneratiebedingen Exoneratiebedingen zijn in principe geldig indien uitdrukkelijk aanvaard door de wederpartij. Zoals bekend, oordeelt het Hof van Cassatie dat die aanvaarding stilzwijgend kan gebeuren. Het stilzwijgen moet dan omstandig zijn, wat betekent dat de bewaargever kennis moet hebben genomen van het beding en het stilzwijgen niet anders dan als een aanvaarding kan worden uitgelegd. Op de bewaarnemer rust de bewijslast van de zekere, doch stilzwijgende, toestemming van de bewaargever. Zo’n stilzwijgende toestemming kan bv. niet worden aangenomen indien een automobilist zijn wagen achterlaat in een parkeergarage waar het exoneratiebeding geafficheerd staat binnen in de garage, dus na het binnenrijden en ontvangst van ticket. Ook in het geval van de diefstal van een handtas van een patiënte kon het ziekenhuis zich niet op de exoneratie in de algemene ziekenhuisbrochure beroepen, nu niet werd bewezen dat de dame deze brochure had ontvangen, en nog minder dat zij daarvan kennis had genomen of geacht kon worden daarvan kennis te hebben genomen. Verboden is de exoneratie voor eigen bedrog en persoonlijke opzettelijke fout. Dit is het gemene recht, zoals bepaald door het Hof van Cassatie, onverminderd bijzondere regels zoals bv. art. 74, lid 13 en 30 WMPC. Evenmin geldig is de exoneratie die strijdig is met regels van dwingend recht, openbare orde of de goede zeden, evenals deze die aan de bewaargeving elke zin ontneemt.
4.
VERBINTENISSEN VAN DE BEWAARGEVER
De bewaargever moet de kosten vergoeden die de bewaarnemer maakte voor het behoud van de zaak, en hem vergoeden voor schade die de bewaargeving bij hem zou hebben veroorzaakt (art. 1947 B.W.). Bij bezoldigde bewaargeving moet hij uiteraard het loon betalen. 290
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Bewaargeving
Tot betaling van de vergoedingen en, in voorkomend geval, het loon, geniet de bewaarnemer van een retentierecht op de in bewaring gegeven zaak (art. 1948 B.W.).
§ 2. HOTELBEWAARGEVING Ter uit voering van een aanbeveling van de Raad van Europa werd in 1962 te Parijs een Verdrag gesloten inzake aansprakelijkheid van hotelhouders voor de zaken van hun gasten. In uitvoering hiervan werd de Belgische Wet van 4 juli 1972 gestemd, waarbij art. 1952-1954 B.W. werden aangepast en aangevuld. De wetgever beschouwt de hotelbewaargeving als een bewaargeving uit noodzaak (art. 1952, lid 1 in fine B.W.). De hotelgast moet enkel bewijzen, aan de hand van getuigen en vermoedens, dat hij met bepaalde zaken in het hotel is binnengekomen, alsmede de waarde van de zaak. Hier kan duidelijk geen sprake zijn van een zakelijk contract. Men kan zich afvragen of hier eigenlijk een bewaargeving stricto sensu voorligt. Het betreft eerder een bijzondere regeling ingesteld ter bescherming van de consument. Dit blijkt ook uit de speciale vergoedingsregeling die in principe (behoudens de genoemde uitzonderingen) gerelateerd is aan de dagprijs van het hotel en niet aan de goederen.
1.
TOEPASSINGSGEBIED
Hotelhouder Het begrip hotelhouder werd niet bepaald in het Verdrag van 1962, noch in de Wet van 1972. Men zou een hotelhouder kunnen omschrijven als iemand wiens hoofdberoep erin bestaat logies te verschaffen aan wie het vraagt, zonder dat hij die mensen kent en wier solvabiliteit hij niet kan onderzoeken. Gast De gast is de reiziger die in het hotel aan komt en er een slaapgelegen heid te zijner beschikking heeft. Personen die bv. zonder in het hotel te logeren een maaltijd nemen in het restaurant, worden niet door de hotelbewaargeving beschermd.
Intersentia
291
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
Bagage Als meegebrachte zaken of bagage worden, volgens art. 1952, lid 2 B.W., aangemerkt: de zaken die zich gedurende een redelijke tijd voor, tijdens of na de tijd dat de gast er een slaapgelegenheid ter beschikking heeft, in het hotel bevinden of die de hotelhouder, of een persoon die hem zijn diensten verleent, buiten het hotel onder zijn toezicht neemt. Uitgesloten zijn voertuigen, en zaken die tot hun lading behoren en ter plaatse zijn achtergelaten, evenals levende dieren (art. 1954quater B.W.). Voor deze goederen geldt de gemeenrechtelijke aansprakelijkheid, bv. wanneer de hotelhouder in zijn garage een auto van gasten in bewaring aanvaardt.
2.
AANSPR AKELIJKHEID VAN DE HOTELHOUDER
Principe: beperkte aansprakelijkheid Het principe is dat de hotelhouder voor alle zaken die zijn gast in het hotel binnenbrengt en niet effectief in zijn handen ter bewaring afgeeft, slechts aansprakelijk is tot een bepaald plafond. Dit is vastgesteld op honderd maal de logiesprijs per dag van de slaapgelegenheid. Wie in het Ritz logeert, zal dus beter af zijn qua vergoeding dan zijn vriend in de Ibis aan de overkant van de straat. Deze “cap” geldt per schadegeval afzonderlijk (zie art. 1952 in fine B.W.). De rechten van de gast gaan teniet indien hij niet onmiddellijk na de vaststelling van de opgelopen schade daarvan kennis geeft aan de hotelhouder. Dit geldt niet wanneer de schade te wijten is aan schuld van de hotelhouder of van personen die hem diensten verlenen (zie art. 1954bis B.W.). Noteer ook dat de hotelhouder zich niet vooraf kan exonereren van zijn aansprakelijkheid: elke verklaring of elk beding waarbij de aansprakelijkheid van de hotelhouder voor het schadelijke feit wordt uitgesloten of beperkt, is nietig (art. 1954ter B.W.). Uitzonderingen a) Onbeperkte aansprakelijkheid (art. 1953 B.W.) De beperking geldt niet, zodat de hotelhouder onbeperkt aansprakelijk is, in de volgende gevallen: – wanneer de zaak hem effectief in zijn handen of van zijn personeel in bewaring werd gegeven; – wanneer hij weigerde zaken in bewaring te nemen waartoe hij verplicht is. Deze plicht geldt voor waardepapieren, geld en waardevolle zaken. De hotel292
Intersentia
Hoofdstuk 2.
Bewaargeving
houder mag de bewaring daarvan enkel weigeren indien zij gevaarlijk zijn of indien zij gelet op de grootte van het hotel en de omstandigheden een buitensporige handelswaarde hebben of overlast veroorzaken (art. 1953, lid 2 B.W.); – wanneer de schade het gevolg is van de fout van de hotelhouder of van een persoon die hem zijn diensten verleent (hotelpersoneel). b) Geen aansprakelijkheid (art. 1954 B.W.) De hotelhouder is niet aansprakelijk indien hij bewijst dat de schade te wijten is aan: – de gast zelf of een persoon die hem vergezelt, bezoekt of bij hem in dienst is; – overmacht; – gewapenderhand gepleegde diefstal; – de aard of het gebrek van de zaak.
§ 3. SEKWESTER Het sekwester kan, zoals reeds vermeld, contractueel of gerechtelijk zijn (art. 1955 B.W.).
1.
CONTR ACTUEEL SEKWESTER
Het bij overeenkomst bedongen sekwester is de bewaargeving door een of meer personen van een zaak waarover een geschil bestaat, in handen van een derde (de sekwester), die zich ertoe verbindt om na de beslechting van het geschil de zaak terug te geven aan diegene aan wie zij krachtens die beslissing zal toekomen (art. 1956 B.W.). In tegenstelling tot de gewone bewaargeving, kan het sekwester ook onroerende goederen tot voorwerp hebben (art. 1959 B.W.). Het sekwester geschiedt niet noodzakelijk om niet (art. 1957 B.W.). Voor het sekwester aangegaan om niet of onder bezwarende titel gelden in principe alle regels van de gewone bewaargeving (zie art. 1958 B.W.). De sekwester kan niet van zijn opdracht worden ontslagen vooraleer het geschil is beslecht, tenzij met toestemming van alle belanghebbende partijen of om een wettige reden (art. 1960 B.W.). Toepassing – Tussen de koper en de verkoper bestaat een betwisting nopens de afwerking van een appartement. In afwachting van de volledige afwerking geeft de koper een bedrag van 10.000 euro in bewaring bij de instrumenterende notaIntersentia
293
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
ris, die zich ertoe verbindt deze som uit te betalen aan wie het toekomt na beëindiging van de betwisting en na daaromtrent te zijn ingelicht door de koper. Aldus treedt de notaris op als een bedongen sekwester. Het sekwester moet ervoor zorgen dat de rechten van partijen behouden blijven. Als de notaris derhalve in weerwil van het sekwester de verkoper uitbetaalt, dan begaat hij een fout en is hij aanspra kelijk voor de door de koper ingevolge daarvan geleden schade.
2.
GERECHTELIJK SEKWESTER
Volgens art. 1961 B.W. kan de rechter het sekwester bevelen: – van roerende goederen die onder een schuldenaar in beslag genomen zijn; – van een onroerend goed of van een roerend goed waarvan de eigendom of het bezit tussen twee personen in geschil is; – van zaken die een schuldenaar tot kwijting van zijn schuld aanbiedt. Het gerechtelijk sekwester kan door de rechter worden toegestaan in de voornoemde gevallen, die echter niet limitatief zijn opgesomd, en dus ook meer algemeen telkens wanneer de omstandigheden van de zaak dit als een vorm van bewarende maatregel rechtvaardigen teneinde de zaken in hun bestaande toestand te behouden en een eindoplossing niet in het gedrang te brengen. De rechter zal het sekwester nochtans voorzichtig hanteren als een ernstige en uitzonderlijke maatregel die enkel kan worden toegestaan indien daartoe voldoende gewichtige redenen aanwezig zijn. De maatregel kan nuttig zijn bij betwistingen omtrent nalatenschappen, maar ook in vennootschapsdossiers en in conflicten inzake merken.
294
Intersentia
HOOFDSTUK 3 LASTGEVING Zie onder meer: F. Deckers, “Le mandat”, Répertoire Notarial, IX, Brussel, Larcier, 1979; I. Samoy, “Vertegenwoordiging”, in Comm. Bijz. Ov., Antwerpen, Kluwer, losbl.; B. Tilleman, Lastgeving, in A.P.R., Brussel, Story-Scientia, 1997; B. Tilleman, “Lastgeving in de recente rechtspraak”, in J. Herbots & A. Verbeke (eds.), Bijzondere Overeenkomsten Themis 14, Brugge, die Keure, 2003, 75-105; A. Verbeke, “Volmacht en sterkmaking”, in L. Weyts & A. Verbeke m.m.v. E. Goovaerts & C. Castelein (eds.), Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, UPL, 2004, 312-332; A. Verbeke & I. Vervoort, “Comparant bij volmacht”, in Liber amicorum C. De Wulf, Brugge, die Keure, 2003, 475-491; P. Wéry, Le mandat, Brussel, Larcier, 2000; “Overzicht van rechtspraak Bijzondere Overeenkomsten”, TPR 2002, nrs. 868-945.
§ 1. GEMEEN RECHT 1.
LASTGEVING EN VOLMACHT
Lastgeving De termen lastgeving en volmacht worden ten onrechte door elkaar gebruikt. De verwarring tussen beide begrippen is niet verwonderlijk, nu de wetgever zelf in art. 1984 B.W. lastgeving en volmacht gelijkschakelt als een handeling waarbij een persoon aan een ander de macht geeft om iets voor de lastgever en in zijn naam te doen. Lastgeving ontstaat op grond van een overeenkomst, de wet (bv. voogdij, ouderlijk gezag) of een gerechtelijke beslissing. De lastgevingsovereenkomst is een contract waarbij een persoon (lasthebber-mandataris) wordt belast om voor iemand anders (lastgever-mandant) een rechtshandeling te stellen, wat door de lasthebber wordt aanvaard. Het voorwerp van de overeenkomst is het stellen van rechtshandelingen (bv. een overeenkomst afsluiten) door de lasthebber in naam en voor rekening van de lastgever. Dit is een fundamenteel verschil met het contract van aanneming waar de aannemer feitelijke handelingen verricht zonder vertegenwoordigingsbevoegdheid. Dit belet niet dat een aannemingscontract kan gepaard gaan met een lastgeving (zie Hoofdstuk 1). Een architect bv. is in beginsel verbonden met de bouw-
Intersentia
295
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
heer door een aannemingscontract en is als zodanig niet diens lasthebber, al kan er bijkomend voor bepaalde rechtshandelingen wel een (bijzondere) lastgeving aan worden toegevoegd. In beginsel kunnen alle rechtshandelingen, zowel patrimoniale als extrapatrimoniale, het voorwerp van een lastgeving uitmaken. Voor sommige rechtshandelingen gelden evenwel bijzondere wettelijke voorschriften en voor bepaalde handelingen is optreden door een vertegenwoordiger zelfs verboden (zoals het aangaan van een huwelijk en het maken van een testament). In de moderne doctrine wordt aangenomen dat onmiddellijke vertegenwoordiging geen essentieel bestanddeel is van lastgeving. Onmiddellijke vertegenwoordiging doet zich voor wanneer de lasthebber optreedt in naam van en voor rekening van iemand anders. Bij middellijke vertegenwoordiging stelt een persoon een rechtshandeling weliswaar voor rekening van een ander, maar in eigen naam. Bv. bij naamlening, waar de opdrachtgever ten aanzien van de derde niet wordt genoemd, of bij een commissieovereenkomst (zie verder § 2). Ook op deze overeenkomsten zijn de bepalingen van lastgeving van toepassing, behalve deze die betrekking hebben op de vertegenwoordiging. Volmacht Volmacht heeft een dubbele betekenis, enerzijds ruimer dan lastgeving, anderzijds beperkter. In de ruime zin is de volmacht de vertegenwoordigingsmacht waarmee een persoon is bekleed. Deze bevoegdheid kan voortspruiten uit een lastgevingsovereenkomst, maar ook gebaseerd zijn op andere gronden zoals bv. een arbeidsovereenkomst. De volmacht maakt de gevolmachtigde bevoegd om te handelen, doch niet verplicht. De lasthebber daarentegen is wel verplicht om te handelen. In zijn beperkte betekenis is de volmacht het instrumentum van de lastgeving, de procuratie, die de lasthebber nodig heeft om op te treden ten aanzien van derden. In deze zin is de volmacht het in de regel geschreven stuk waarmee een lasthebber ten aanzien van een derde kan aantonen dat hij in naam en voor rekening van een welbepaalde lastgever optreedt.
2.
VORM EN BEWIJS
Lastgeving De lastgeving is een consensueel contract. De totstandkoming ervan is principieel aan geen vormvereiste onderworpen. De lastgeving kan schriftelijk maar ook mondeling tot stand komen. In dit laatste geval zal de aanvaarding door de 296
Intersentia
Hoofdstuk 3. Lastgeving
lasthebber meestal uit de uitvoering van de opdracht blijken. Een lastgeving kan zelfs stilzwijgend geschieden en ook hier weer blijken uit de uitvoering ervan door de lasthebber (art. 1985, lid 2 B.W.). Zo’n stilzwijgend mandaat ontstaat vooral, en wordt gerechtvaardigd op grond van een gebruik dat zeker, vaststaand en algemeen is. Bv. de stilzwijgende lastgeving van de ouders aan hun zoon of dochter voor de huur van een studentenkot. Als consensuele overeenkomst is het bewijs van de lastgeving tussen partijen onderworpen aan de gemeenrechtelijke bewijsregels (art. 1985 B.W.). Bijgevolg moeten lastgever en lasthebber bij transacties die de waarde van 375 euro overschrijden zich, althans in burgerlijke zaken, conformeren aan art. 1341 e.v. B.W. Ter staving van het bestaan van de lastgevingsovereenkomst moet een geschrift worden voorgelegd. De concrete inhoud van het mandaat mag door de contractpartijen met alle middelen van recht worden bewezen. Op de vereiste van een geschrift gelden de normale uitzonderingen, zoals de materiële of morele onmogelijkheid tot bewijsvoering, of het begin van bewijs door geschrift (art. 1347-1348 B.W.). Volmacht Het bewijs tussen de contractanten inzake het lastgevingscontract moet worden onderscheiden van het bewijs van de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de lasthebber ten aanzien van de derde-contractant. Toch blijkt in de praktijk de gewoonte te bestaan om niet én een lastgevingsovereenkomst én een volmacht te maken, maar enkel een volmacht. Nochtans vormt de volmacht in principe slechts een efficiënt bewijsmiddel in de verhouding tot de derde-contractant en in mindere mate in de verhouding lastgever – lasthebber. De derde-contractant kan weigeren te handelen met een lasthebber die zijn bevoegd heid om in naam en voor rekening van de lastgever op te treden, niet of onvoldoende aantoont. Daarom staat het de derde-contractant vrij de overlegging van een schriftelijke volmacht aan de lasthebber te vragen ter staving van diens vertegenwoordigingsbevoegdheid. Meer zelfs, hij mag deze volmacht behouden met het oog op bewijsvoering bij latere betwistingen. Wanneer hij geen volmacht vraagt en het bestaan van het mandaat later door de lastgever wordt betwist, dan kan de derde het bestaan en de omvang van het mandaat bewijzen door alle bewijsmiddelen, getuigen en vermoedens inbegrepen. Zelfs indien de waarde van de zaak 375 euro overschrijdt. De derde kan het bestaan of de omvang van een mandaat echter niet ontkennen, tenzij binnen redelijk korte termijn, wanneer noch de lastgever, noch de lasthebber dit opwerpen en de derde zelf bij het contracteren niet de voorlegging van een volmacht heeft gevraagd. Tussen partijen is een volmacht als bewijs van het bestaan van de lastgevingsovereenkomst slechts dienstig indien dit stuk door beide contractpartijen werd Intersentia
297
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
ondertekend. Werd de volmacht daarentegen alleen door de lastgever ondertekend, wat meestal het geval zal zijn, dan komt het lastgevingscontract later tot stand, vanaf de aanvaarding van de lasthebber, vaak stilzwijgend door de uitvoering ervan. Ten bewijze van het contract is er dan geen geschrift conform art. 1341 B.W. Hoogstens kan de schriftelijke procuratie als begin van bewijs door geschrift worden aangevoerd door de lasthebber (art. 1347 B.W.). Het kan evenwel voorkomen dat de lasthebber dat geschreven stuk niet meer kan voorleggen, omdat hij het aan de derde heeft moeten afgeven. Aldus is het de derde-contractant die het schriftelijke bewijsmiddel in handen heeft, en niet de lasthebber of de lastgever. Dit probleem rijst niet zo de volmacht notarieel en in minuut is verleden, vermits het origineel zich dan bevindt onder de minuten van de instrumenterende notaris. In een aantal gevallen legt de wetgever de authentieke vorm voor de volmacht op. Voorbeelden zijn de verschijning in een akte van de burgerlijke stand (art. 36 B.W.), in een akte van verzet tegen het huwelijk (art. 66 B.W.), het aanvaarden van een schenking (art. 933 B.W.), maar ook het doen van een schenking, het vestigen van een hypotheek (art. 76, lid 2 Hyp.W.), de doorhaling of vermindering van een hypothecaire inschrijving (art. 92 Hyp.W.), het afsluiten van een huwelijkscontract, en zo meer. Let op: een authentieke volmacht vereist niet noodzakelijk een authentieke lastgevingsovereenkomst. Het is mogelijk om naar aanleiding van een onderhandse lastgevingsovereenkomst een notariële volmacht te creëren.
3.
OMVANG VAN DE VERTEGENWOORDIGINGSBEVOEGDHEID
De wet spreekt over een algemene of een bijzondere volmacht, en een volmacht in algemene of uitdrukkelijke bewoordingen. Het eerste onderscheid betreft het aantal aangelegenheden van de lastgever waarin de lasthebber mag optreden. Dit is dus een criterium in de breedte. Het tweede onderscheid betreft het soort van handelingen dat de lasthebber kan verrichten. Dit is een criterium in de diepte. De vertegenwoordigingsbevoegdheid kan algemeen of bijzonder zijn (art. 1987 B.W.). Een algemene volmacht betreft de behartiging van alle zaken van de lastgever. Een bijzondere volmacht kan zijn gegeven voor bepaalde rechtshandelingen of voor een specifieke categorie van rechtshandelingen (bv. de fiscale aangelegenheden van de lastgever). Daarnaast maakt art. 1988 B.W. een onderscheid tussen de lastgeving die in algemene bewoordingen is uitgedrukt en de uitdrukkelijke lastgeving. Krachtens art. 1988, lid 1 B.W. geeft een lastgeving in algemene bewoordingen uitgedrukt alleen de bevoegdheid om daden van beheer te stellen, maar geen daden van beschikking. Om goederen te vervreemden of met hypotheek te bezwaren of om 298
Intersentia
Hoofdstuk 3. Lastgeving
enige andere daad van beschikking te stellen, is volgens art. 1988, lid 2 B.W. een uitdrukkelijke lastgeving vereist. De dubbele regel van art. 1988 B.W. mag echter niet al te strikt worden opgevat. Het is slechts een interpretatieregel. Op grond van de wilsautonomie bepalen de partijen zelf de omvang van het mandaat, zonder zich daarbij aan bepaalde formuleringen te moeten houden. In geval van betwisting behoort de rechter dan ook in de eerste plaats de werkelijke gemeenschappelijke bedoeling van partijen na te gaan. Daarbij oordeelt de feitenrechter op onaantastbare wijze, mits de door hem gegeven interpretatie van de omvang van de lastgeving niet onverenigbaar is met de bewoordingen van de volmacht; dus zonder de bewijskracht van de akte te miskennen. Slechts wanneer de tekst van de volmacht of andere elementen niet toelaten om de omvang van het mandaat met voldoende zekerheid te bepalen, zal de rechter de interpretatieregel van art. 1988 B.W. moeten toepassen.
4.
VERBINTENISSEN VAN DE LASTHEBBER
Klassiek wordt gesteld dat op de lasthebber geen resultaatsverbintenis, doch een inspanningsverbintenis rust. Hij moet de lastgeving uitvoeren als een goede huisvader en daartoe alle nodige en redelijke inspanningen doen. Hij is aansprakelijk voor de schade die uit het niet-uitvoeren van de opdracht zou kunnen ontstaan (art. 1991, lid 1 B.W.). Bij de beoordeling hiervan zal de rechter strenger optreden indien de lasthebber een loon verdient (art. 1992, lid 2 B.W.). Maar tenzij de lastgever desgevallend een fout bewijst in zijnen hoofde (art. 1992, lid 1 B.W.), moet de lasthebber niet instaan voor het verlies van de zaak, het onvermogen van de derde, verborgen gebreken van de door hem verkochte zaak. Enkele verbintenissen van de lasthebber zijn echter resultaatsverbintenissen, zoals het verbod om als tegenpartij op te treden, de verplichting om de omvang, de finaliteit en de uitvoeringsmodaliteiten van het mandaat te respecteren. De lasthebber mag niet optreden als tegenpartij van de lastgever. Wanneer iemand bv. lasthebber is om een huis te verkopen, dan mag die lasthebber zelf niet in eigen naam kopen. Dit volgt uit de tegenstrijdigheid van belangen tussen de lastgeververkoper en de koper. Het Hof van Cassatie oordeelt dat het een algemeen rechtsbeginsel is dat degene die voor rekening van een ander rechtshandelingen moet stellen, daarbij niet mag optreden als tegenpartij van die andere, en dat een dergelijke handeling uit haar aard nietig is. De lasthebber mag zich niet laten vervangen, behoudens toelating van de lastgever. Hij moet zelf de leiding en de verantwoordelijkheid van de uitvoering op zich nemen. De lasthebber mag zich weliswaar laten bijstaan door helpers voor het stellen van materiële handelingen of een en ander zelfs in onderlastgeving geven. Intersentia
299
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
Maar dit is geen vervanging van de hoofdlasthebber. Heeft deze laatste een nieuwe lasthebber aangeduid zonder de desgevallend stilzwijgende toelating van de lastgever, dan is hij hiervoor aansprakelijk (art. 1994, lid 1, 1° B.W.). Heeft de lasthebber zich mét toelating van de lastgever laten vervangen, zonder dat de lastgever daarbij een welbepaalde vervanger heeft aangewezen, dan staat hij niet in voor het resultaat van wat zijn vervanger doet, tenzij hij nalatig is geweest bij de keuze van de nieuwe lasthebber. Dit is de zogenaamde culpa in eligendo (art. 1994, lid 1, 2° B.W.). Voor daden van een vooraf door de lastgever met naam aangeduide vervanger, moet de oorspronkelijke lasthebber dus in het geheel niet instaan (a contrario uit art. 1994, lid 1, 2° B.W.). In ieder geval, dus zowel indien de vervanging bevoegdelijk als onbevoegdelijk geschiedt, heeft de lastgever een rechtstreekse vordering tegen de vervanger (art. 1994, lid 2 B.W.). Wanneer er verscheidene lasthebbers bij eenzelfde akte zijn aangesteld, bestaat er tussen hen geen hoofdelijkheid, tenzij zulks uitdrukkelijk werd bepaald (art. 1995 B.W.) of volgt uit een bijzondere wet (bv. testamentuitvoerders en vennootschapsbestuurders) of de gewoonte (in handelszaken). De lasthebber is gehouden rekenschap te geven van de uit voering van zijn opdracht, en aan de lastgever verantwoording af te leggen van al wat hij krachtens zijn volmacht ontvangen heeft (art. 1993 B.W.). Deze plicht is tweeledig. Vooreerst moet de lasthebber de lastgever informeren over de wijze waarop hij zijn mandaat heeft uitgevoerd. Dit is een verplichting die ook en cours de route bestaat. Ten tweede moet de lasthebber de in het kader van de opdracht ontvangen sommen en de door de lastgever geleende fondsen teruggeven. De lasthebber is interesten verschuldigd (zonder aanmaning) op de geldsommen die hij voor zijn eigen gebruik heeft besteed en die aan de lastgever toekomen (art. 1996 B.W.). Hoewel een vrijstelling van het afleggen van rekenschap en verantwoording vaak strijdig wordt geacht met de openbare orde, is het wel mogelijk om de lasthebber vrij te stellen van het voorleggen van een gedetailleerde rekening.
5.
VERBINTENISSEN VAN DE LASTGEVER
De lastgever is gehouden de verbintenissen na te komen, die de lasthebber overeenkomstig de hem verleende volmacht heeft aangegaan (zie verder hierna bij de werking van het mandaat tegenover derden) (art. 1998, lid 1 B.W.). Volgens art. 1986 B.W. is lastgeving principieel kosteloos, tenzij het tegendeel (uitdrukkelijk of stilzwijgend) werd bedongen. In de praktijk heeft de lastgeving sinds lang de sfeer van een gratis vriendendienst verlaten. De meeste lasthebbers situeren zich nu in een professionele context en zij ontvangen een loon voor hun prestaties (bv. makelaars in onroerende goederen). Wanneer er loon beloofd is, dan 300
Intersentia
Hoofdstuk 3. Lastgeving
moet dit uiteraard worden betaald door de lastgever. De vroegere fundamentele kosteloosheid van de lastgeving laat echter tot op vandaag nog een belangrijk spoor na. De rechters eigenen zich immers het recht toe om het loon van een lasthebber te verminderen indien het bedrag ervan overdreven is, rekening houdend met de verstrekte diensten. Dit wordt door vele auteurs bekritiseerd, onder meer omdat de kosteloosheid van het mandaat de uitzondering en de bezoldiging de regel geworden is. Toch heeft het Hof van Cassatie deze verminderingsbevoegdheid van de rechter recentelijk nog uitdrukkelijk bevestigd. De lastgever moet de lasthebber de voorschotten en kosten vergoeden die deze tot uitvoering van de lastgeving heeft gedaan (art. 1999, lid 1 B.W.). De lastgever is voor de gedane voorschotten interesten verschuldigd, vanaf de dag waarop de voorschotten blijken te zijn gedaan (art. 2001 B.W.). De lasthebber moet tevens schadeloos worden gesteld voor de verliezen die hij ter gelegenheid van de uitvoering van zijn opdracht heeft geleden, indien hem geen onvoorzichtigheid te verwijten is (art. 2000 B.W.). Tot zekerheid van de betaling van wat hem verschuldigd is, beschikt de lasthebber over een aantal beschermingsmechanismen. Er is de hoofdelijk heid van de lastgevers voor een gemeenschappelijke zaak (art. 2002 B.W.) en het roerende voorrecht voor kosten gemaakt tot behoud van een zaak, op de opbrengst van die zaak tot zekerheid van de gemaakte kosten (art. 20, 4° Hyp.W.). Tevens kan de last hebber de enac inroepen (zie Deel I).
6.
GEVOLGEN VAN DE LASTGEVING TEN AANZIEN VAN DERDEN
Naast de interne gevolgen van het lastgevingscontract tussen partijen, is het voor de praktijk vooral van belang te weten welke externe gevolgen de lastgeving kan sorteren. Daar is het precies om te doen. De lastgever geeft aan de lasthebber een opdracht om in zijn naam en voor zijn rekening een rechtshandeling te stellen. De effectiviteit van het optreden van de lasthebber kan maar blijken indien de door hem gestelde rechtshandeling algemeen in het rechtsverkeer wordt erkend en doorgaat als een rechtshandeling vanwege de lastgever. De lastgeving is zinloos indien de handeling van de lasthebber geen werking heeft ten aanzien van derden. De lasthebber blijft binnen de perken van het mandaat Indien de lasthebber handelt binnen de perken van de hem verleende bevoegdheid, krachtens deze bevoegdheid en daarenboven in naam van de lastgever, dan geschiedt alles alsof de lastgever zelf heeft gehandeld (art. 1998 B.W.). De lastgever kan aldus wegens een gebrek in zijn toestemming de nietigheid vorderen van de Intersentia
301
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
rechtshandeling die door de lasthebber is gesteld op een ogenblik dat deze feitelijk wilsonbekwaam was geworden (terwijl hij het niet was bij zijn aanstelling). De rechten en verplichtingen voortspruitend uit de door de lasthebber verrichte rechtshandelingen ontstaan rechtstreeks in hoofde van de lastgever. De lasthebber zelf is niet persoonlijk gebonden, tenzij hij zich via sterkmaking persoonlijk mee heeft verbonden. De rechtstreekse toerekening aan de lastgever geldt voor alle soorten van rechten, zowel zakelijke, intellectuele als vorderingsrechten. Wanprestatie door de lasthebber maakt de lastgever contractueel aansprakelijk jegens de derde. Als de lasthebber in de uitvoering van zijn mandaat een fout begaat die geen misdrijf uitmaakt, dan is de lastgever gebonden. De eigendom van het door een lasthebber gekochte goed valt rechtstreeks in het vermogen van de lastgever. Het kan voorkomen dat een lasthebber, al treedt hij op binnen de perken van en krachtens de volmacht, zijn lastgever schade wil berokkenen. Hij verkoopt het huis bv. tegen een belachelijk lage prijs. Indien de derde medeplichtig is aan deze contractbreuk vanwege de lasthebber, dan is de lastgever niet gebonden. Dit volgt uit de cassatierechtspraak inzake de derde-medeplichtigheid aan andermans contractbreuk. Is de derde echter niet medeplichtig, dan zou hij de lastgever wel mogen aanspreken, behoudens verhaal van de lastgever op de lasthebber. De lasthebber treedt op in eigen naam, indien hij het bestaan van de volmacht niet meedeelt aan de derde. In dit geval wordt de lasthebber zelf schuldeiser en/of schuldenaar tegenover de derde. Hij zal het resultaat van zijn optreden aan de lastgever moeten overdragen. De lasthebber treedt buiten de perken van het mandaat a) Lasthebber De lasthebber zelf is niet aansprakelijk voor wat buiten zijn mandaat is gedaan, indien hij aan de derde voldoende kennis heeft gegeven van zijn volmacht. Behalve natuurlijk als de lasthebber zich persoonlijk heeft verbonden (art. 1997 B.W.). Deze regel is logisch: de derde handelt met kennis van zaken en op eigen risico, wellicht hopend dat de lastgever de handeling zal bekrachtigen. De lasthebber is niet gebonden door een bevoegdheidsoverschrijding indien de derde weet of behoort te weten wat de draagwijdte van het mandaat is. Indien dit niet het geval is, en de lastgever bekrachtigt de handeling gesteld buiten de termen van het mandaat niet, dan kan de derde de lasthebber buitencontractueel aansprakelijk stellen op grond van diens foutief gedrag. Uitvoering in natura
302
Intersentia
Hoofdstuk 3. Lastgeving
is niet mogelijk, vermits de lasthebber als lasthebber heeft gecontracteerd en de derde enkel met de lastgever wenste te contracteren. b) Lastgever De lastgever is in beginsel niet gehouden tot wat de lasthebber buiten de perken van zijn mandaat heeft gedaan. De vertegenwoordiging werkt dus niet. Uitzonderlijk zal de lastgever wel gehouden zijn tot wat buiten de perken van het mandaat werd gedaan indien hij die handeling(en) uitdrukkelijk of stilzwijgend bekrachtigt (art. 1998, lid 2 B.W.). Tevens zal de lastgever toch gehouden zijn indien er sprake is van een schijnmandaat. Vroeger beschouwde men dit als een toepassing van de buitencontractuele aansprakelijkheid en werd een persoon geacht vertegenwoordigd te zijn wanneer het door zijn foutieve nalatigheid mogelijk was dat anderen daden stelden waarbij zij zich ten onrechte als zijn vertegenwoordiger voordeden. Reeds enige tijd geleden heeft het Hof van Cassatie (20 juni 1988) zich echter aangesloten bij een modernere opvatting, die stelt dat de lastgever verbonden kan zijn op grond van een schijnbare lastgeving, niet alleen wanneer hij die schijn op foutieve wijze heeft gewekt, maar ook bij ontstentenis van enige fout in zijnen hoofde, als het geloof van de derde in de omvang van de machten van de lasthebber terecht is. Voor de schijnvertegenwoordiging gelden vier voorwaarden. Vereist is dat een schijnbare vertegenwoordigingsmacht voorligt in hoofde van de lasthebber, dat de derde zich te goeder trouw op die schijnbare vertegenwoordigingsbevoegdheid beroept en dat de schijnvertegenwoordigde op een of andere manier (niet noodzakelijk foutief) heeft bijgedragen tot het verwekken van deze schijn, evenals dat de derde schade lijdt als de schijntoestand niet wordt gehonoreerd. De goede trouw in hoofde van de derde impliceert dat hij niet wist of kon weten dat de schijn niet aan de werkelijkheid beantwoordde. Op hem rust een in concreto te beoordelen redelijke onderzoeksplicht, rekening houdend met de aard en omvang van de transactie, de hoedanigheid en houding van de schijnlasthebber, externe factoren zoals de plaats van onderhandeling en gebruikte documenten, evenals de hoedanigheid van de derde zelf, particulier of professioneel. Het Hof van Cassatie heeft deze toepassing van de vertrouwensleer nadien bevestigd. Een persoon kan ten aanzien van een derde verbonden zijn door daden gesteld door iemand die, wat die daden betreft, de schijn verwekt de lasthebber te zijn van die persoon, in zoverre die schijn aan laatstgenoemde kan worden toegerekend. De gehoudenheid van de schijnlastgever wordt volgens het Hof niet beïnvloed door het feit dat die schijnlasthebber in de uitvoering van de naar de schijn bestaande opdracht onrechtmatig optreedt, ook al maakt dit onrechtmatige optreden een misdrijf uit. Intersentia
303
Deel III.
7.
Dienstenovereenkomsten
EINDE
Overlijden Bij overlijden van de lasthebber eindigt het mandaat (art. 2003, lid 3 B.W.). De erfgenamen van de lasthebber moeten daarvan aan de lastgever kennis geven, rekening afleggen en alles doen wat de omstandigheden in het belang van de lastgever vereisen (art. 2010 B.W.). Partijen mogen echter bepalen dat het mandaat zal voortgaan tussen de lastgever en de erfgenamen van de lasthebber. Ook als de lastgever overlijdt, is de lastgeving in beginsel beëindigd (art. 2003, lid 3 B.W.). Toch moet de lasthebber de zaak waarmee ten tijde van het overlijden van de lastgever een aanvang was gemaakt, ten einde brengen, indien de aangelegenheid geen uitstel gedoogt (art. 1991 B.W.). Partijen mogen wel overeenkomen dat het mandaat met de erfgenamen van de lastgever zal voortgaan, maar niet dat het pas na de dood van de lastgever zal beginnen (zgn. mandaat post mortem). Onbekwaamverklaring, faillissement of kennelijk onvermogen Onbekwaamverklaring, faillissement of kennelijk onvermogen, hetzij van de lastgever, hetzij van de lasthebber, stellen een einde aan de lastgeving (art. 2003, lid 3 B.W.), tenzij anders werd overeengekomen. Opzegging door de lasthebber De lasthebber kan de lastgeving opzeggen door kennisgeving van zijn ontslag aan de lastgever (art. 2007, lid 1 B.W.). Partijen kunnen een opzeggingstermijn voorzien die in acht moet worden genomen. Indien het ontslag de lastgever benadeelt, moet de lasthebber hem daarvoor schadeloos stellen, tenzij hij zich in de onmogelijk heid bevindt om de lastgeving verder te volbrengen zonder daardoor zelf een aanmerkelijke schade te lijden (art. 2007, lid 2 B.W.). Herroeping door de lastgever De lastgever mag op elk ogenblik eenzijdig de lastgeving herroepen, ad nutum, zonder motivering, zonder schadevergoeding, zonder termijn, zonder vormvereisten (art. 2004 B.W.). De herroeping moet wel worden ter kennis gebracht aan de lasthebber, en ook aan de derden waarmede de lasthebber contracteerde. Anders kan de herroeping hen niet worden tegengeworpen, onverminderd het verhaal van de lastgever op de lasthebber (art. 2005 B.W.).
304
Intersentia
Hoofdstuk 3. Lastgeving
Hoewel de lastgeving op elk ogenblik kan worden beëindigd, mag de herroeping niet ontijdig gebeuren of op lasterlijke of foutieve wijze. In die gevallen zou de lastgever schadevergoeding verschuldigd zijn. Deze regel van de herroepelijkheid ad nutum is niet van openbare orde. Men kan contractueel bedingen dat de herroeping slechts wegens een bepaalde gegronde reden mag geschieden, dat er een opzeggingstermijn moet in acht worden genomen, of zelfs dat de lastgeving onherroepelijk is (op voorwaarde dat dit beperkt is qua tijd en/of voorwerp). Het mandaat is eveneens onherroepelijk als het gaat om een mandaat van gemeenschappelijk belang. Dit is het geval wanneer het contract dat de lasthebber moet afsluiten een belang vertoont én voor de lastgever én voor de lasthebber. Voorbeelden zijn het mandaat dat wordt gegeven aan een mede-eigenaar om een onverdeelde eigendom te beheren; het mandaat aan de verzekeraar burgerlijke aansprakelijkheid om het proces te voeren dat tegen de verzekerde werd ingespannen door het slachtoffer.
§ 2. HANDELSTUSSENPERSONEN Handelstussenpersonen zijn personen die bij het sluiten van handelstransacties bemiddelend optreden. Zij treden op voor rekening van een ander, de principaal. Er zijn verschillende soorten tussenpersonen in het handelsverkeer. Deze materie wordt hier slechts aangestipt.
1.
MAKELAAR
De opdracht van een makelaar bestaat in het bijeenbrengen van partijen. Hij is slechts bemiddelaar. In principe stelt hij geen rechtshandelingen. Daarom beschouwt men het contract tussen de makelaar en zijn klant als een contract van aanneming. Wanneer de makelaar tevens de opdracht krijgt rechtshandelingen te stellen in naam van een van de partijen, gaat het makelaarscontract gepaard met een lastgeving. De makelaar staat niet in een vaste relatie tot de opdrachtgever.
2.
ZELFSTANDIGE HANDELSAGENT
De handelsagent onderscheidt zich van de makelaar door de duurzaamheid van zijn relatie met één of meer principaals. Van de handelsvertegenwoordiger onderscheidt hij zich doordat hij zijn werkzaamheden niet in ondergeschikt verband, doch op zelfstandige wijze uitoefent.
Intersentia
305
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
Het statuut van de zelfstandige handelsagent is in het Belgisch recht geregeld door de Wet van 13 april 1995. Deze wet definieert de handelsagentuurovereenkomst als een overeenkomst waarbij de ene partij (de handelsagent) door de andere partij (de principaal), zonder dat hij onder diens gezag staat, permanent en tegen vergoeding belast wordt met het bemiddelen en eventueel het afsluiten van zaken in naam en voor rekening van de principaal (art. 1, lid 1 Wet van 13 april 1995). De handelsagent deelt zijn werkzaamheden naar eigen goeddunken in en beschikt zelfstandig over zijn tijd (art. 1, lid 2). De Wet van 13 april 1995 regelt verder ook de duur van de handelsagentuur (art. 4); de rechten en plichten van principaal en handelsagent (art. 6-8); de vergoeding van de handelsagent (art. 9-17); de beëindiging van de handelsagentuur en de daarbij door de principaal desgevallend verschuldigde uitwinningsvergoeding (art. 18-23); het concurrentiebeding (art. 24). De Wet van 13 april 1995 is niet van toepassing op overeenkomsten gesloten met handelsagenten die hun werkzaamheid van tussenpersoon niet met regelmaat uitoefenen (art. 3, 1°). Men moet de zelfstandige handelsagent onderscheiden van een concessiehouder (Deel I), (exclusieve) voortverkopers en franchisenemers (zie hoger). Deze treden in het distributiesysteem in eigen naam en voor eigen rekening op.
3.
COMMISSIONAIR
De commissieovereenkomst wordt vermeld in art. 12 W. Kh. Een commissionair is iemand die rechtshandelingen stelt in eigen naam maar voor rekening van de principaal, de committent genoemd. Omtrent de verhoudingen tussen committent, commissionair en derden, moet een onderscheid worden gemaakt tussen zakenrechtelijke en verbintenisrechtelijke aspecten. Op zakenrechtelijk vlak neemt men aan dat het eigendomsrecht van de door de commissionair verkochte of gekochte goederen rechtstreeks overgaat tussen de committent en de derde. Volgens de heersende mening ontstaan er echter geen rechtstreekse persoonlijke vorderingsrechten tussen de committent en de derde.
4.
HANDELSVERTEGENWOORDIGER
Tussenpersonen die in een arbeidsrechtelijke verhouding van ondergeschikt heid staan tegenover de principaal, hun werkgever, zijn handelsver tegenwoordigers. Hun statuut wordt geregeld door het arbeidsrecht.
306
Intersentia
Hoofdstuk 3. Lastgeving
§ 3. ENGINEERING Zie onder meer: J.M. Deleuze, “Les contrats d’engineering”, in G. Schrans & J. Flamme (eds.), Economisch en financieel recht vandaag, II, Gent, Gakko, 1973, 379-399; V. Vercammen-Van Den Vonder, “Het engineeringcontract: nieuw contractspatroon van een industriële maatschappij”, TPR 1980, 831-857; Id., “Engineering”, in Comm. Bijz. Ov., Antwerpen, Kluwer, losbl.
Het engineeringcontract is een complexe overeenkomst waarbij een gespecialiseerde onderneming (engineer) zich verbindt tot bepaalde prestaties met het oog op voorstudie, conceptie en realisatie van (industriële) productie-eenheden (fabrieken, petroleumraffinaderijen, haveninstallaties). Voor de juridische uitwerking van zulke contracten naar Belgisch recht, kunnen de partijen aansluiting zoeken bij de regels inzake aanneming van werk en lastgeving. Zeer vaak gaat het evenwel om internationale contracten, waarop een of ander buitenlands recht van toepassing wordt verklaard en/of waaromtrent mogelijke betwistingen niet door de Belgische rechter, maar door een buitenlandse rechter of via arbitrage zullen worden beslecht.
Intersentia
307
OEFENINGEN DEEL III OEFENING 1 Een jong echtpaar koopt op 20 augustus 2009 een rijwoning. In de loop van december 2009 – een maand geteisterd door hevige regenbuien en vrieskou – begint de zijgevel van de woning te scheuren. Het stutten van de woning blijkt noodzakelijk. Het echtpaar neemt contact op met hun verkoper. Deze laatste beweert echter van niets te weten en wijst elke aansprakelijkheid af. Volgens hem moeten de kopers zich richten tot de destijds bij de bouw betrokken professionelen. De verkoper deelt hen de nodige coördinaten mee van de architect, de algemene aannemer en onderaannemer, die bij het optrekken van de woning betrokken waren. Hij deelt het echtpaar ook de data van de opleveringen mee. De voorlopige oplevering had plaatsgevonden op 15 oktober 1999, de definitieve oplevering op 23 oktober 2000. De buurman, wiens muur hierdoor ook wordt aangetast, wenst schadeloos te worden gesteld. a) Schets zo volledig en concreet mogelijk de vorderingsmogelijkheden van de kopers tegen de verkoper, de architect, de algemene aannemer en de onderaannemer op 16 oktober 2010. b) Schets zo volledig en concreet mogelijk de vorderingsmogelijkheden van de buurman tegen de koper, de architect, de algemene aannemer en de onderaannemer op 16 oktober 2010.
Oplossing a) Het is van belang bij de kwalificatie van het gebrek een onderscheid te maken tussen de koop en de aanneming. Kwalificatie van het gebrek: – verborgen gebrek? (belang voor koop) – gebrek dat de stabiliteit van de woning in het gedrang brengt? (belang voor aanneming) Bij de bouw en verkoop van een onroerend goed moet steeds eerst worden gekeken of de Wet Breyne al dan niet van toepassing is. De wet is hier niet van toepassing, omdat het gaat om de koop van een voltooide woning.
Intersentia
309
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
Verkoper De verkoop valt onder het gemene recht. De regels van de consumentenkoop zijn niet van toepassing, vermits het een onroerend goed betreft. Indien het gebrek als een verborgen gebrek kan worden gekwalificeerd, dan zijn de verkopers op grond van art. 1641 e.v. B.W. vrijwaring verschuldigd. Zie voor de methode oefening 2, deel I. Het argument van de verkoper is verkeerd. Art. 1643 B.W. maakt geen onderscheid tussen professionele verkopers en particuliere verkopers: de verkopers zijn vrijwaring verschuldigd voor verborgen gebreken al hebben ze de gebreken niet gekend. Aannemer Stap 1: zijn de voorwaarden voor de tienjarige aansprakelijkheid voldaan? • Bouwwerk Het gaat om een huis, onroerend goed. Dit is zeker een bouwwerk. • Aannemingsovereenkomst De aannemer is duidelijk partij in een aannemingsovereenkomst. De aansprakelijkheid van de aannemer is een contractuele aansprakelijkheid, maar de kopers hebben geen contract met de aannemer. Toch kunnen zij op grond van de theorie van de kwalitatieve rechten (zie art. 1615 B.W.) de aannemer op grond van de tienjarige aansprakelijkheid dagvaarden. Die vordering maakt immers een accessorium uit van het voorwerp van de verkoopovereenkomst. • Zwaar gebrek Het gebrek, het scheuren van de gevel, zal de stevigheid van het gebouw in het gedrang brengen. Aangezien het huis moet worden gestut om instorten te voorkomen, is de stabiliteit van het huis duidelijk in gevaar. Het is onbelangrijk of het gebrek zichtbaar of verborgen is. • Fout De kopers zullen moeten bewijzen dat de aannemer een fout heeft begaan bij de uitvoering van zijn werk. Indien zij dit kunnen, komt de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer in het gedrang (art. 1792 en 2270 B.W.). Vermits art. 1792 B.W. van openbare orde is, kan de aannemer zich niet exonereren.
310
Intersentia
Oefeningen deel III
Stap 2: kan de vordering tijdig worden ingesteld? De tienjarige termijn begint te lopen vanaf de aanvaarding van de werken. In principe is dit de definitieve oplevering. Deze heeft in casu plaatsgevonden op 23 oktober 2000, zodat de kopers op 16 oktober 2010 de vordering nog tijdig kunnen instellen. Het is echter mogelijk dat de bouwheer – de verkoper – en de aannemer zijn overeengekomen dat de voorlopige oplevering als aanvaarding van de werken zou gelden. In casu heeft deze plaatsgevonden op 15 oktober 1999. Is dit inderdaad het geval, dan kunnen de kopers de vordering op grond van de tienjarige aansprakelijkheid niet meer instellen. Architect De architect kan net als de aannemer worden aangesproken (zie hierboven), wanneer een fout in de conceptie of controle kan worden bewezen. Onderaannemer Stap 1: is een contractuele vordering mogelijk? Evenmin als de verkoper, de oorspronkelijke bouwheer, hebben de kopers een contractuele band met de onderaannemer. De tienjarige aansprakelijkheid rust wel op de onderaannemer, doch enkel tegenover zijn opdrachtgever, namelijk de hoofdaannemer. De bouwheer – en bijgevolg ook de verkrijger – kunnen geen contractuele vordering op grond van de tienjarige aansprakelijkheid tegen de onderaannemer instellen. De theorie van de kwalitatieve rechten kan hier dus niet spelen. Stap 2: is een buitencontractuele vordering mogelijk? De onderaannemer is een uitvoeringsagent van de hoofdaannemer. Het Hof van Cassatie besliste dat de onderaannemer geen contractpartij, maar ook geen echte derde is tegenover de opdrachtgever van de aannemer. Bijgevolg is ook geen buitencontractuele vordering (art. 1382 B.W.) mogelijk tenzij (1) de schade zuiver buitencontractueel zou zijn (dit blijkt niet uit de gegevens, de schade is zuiver contractueel) én tenzij (2) de fout (minstens ook) buitencontractueel zou zijn. Of bij misdrijf, hetgeen in casu evenmin het geval is.
Intersentia
311
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
b) De buurman heeft met geen van de vermelde personen een overeenkomst gesloten. Hij beschikt bijgevolg niet over een contractuele vordering. Koper De koper heeft geen fout begaan die in oorzakelijk verband staat met de door de buurman geleden schade. De buurman kan dus niet vorderen op grond van de buitencontractuele foutaansprakelijkheid van art. 1382-1383 B.W. Evenmin is een vordering op grond van art. 1386 B.W. mogelijk, aangezien er geen sprake is van instorting van het gebouw. Wel zou de buurman de koper kunnen aanspreken op basis van art. 1384, lid 1 B.W. Hiertoe volstaat het bewijs van een gebrek (barsten in de muur), schade (aan de muur van de buurman) en oorzakelijk verband. De koper is de bewaarder van een gebrekkige zaak en zal de door de buurman geleden schade moeten vergoeden. De buurman kan tevens vorderen op grond van burenhinder (art. 544 B.W.), waarvoor enkel een abnormale hinder uit nabuurschap is vereist, en geen fout moet worden aangetoond. Dat de hinder het gevolg zou zijn van een fout van de aannemer of architect sluit deze vordering niet uit. De koper is compensatie van de hinder verschuldigd. In casu zal hij alle kosten nodig voor de herstelling van de muur moeten vergoeden. Architect/algemene aannemer De architect en de algemene aannemer kunnen niet worden aangesproken op grond van burenhinder. Zij zijn immers geen naburen. Indien een fout in hun hoofde kan worden bewezen, dan zijn ze buitencontractueel aansprakelijk (art. 1382 B.W.). Ze moeten de door de buurman geleden schade integraal vergoeden. Onderaannemer Voor de vordering van de buurman tegen de onderaannemer geldt hetzelfde als hierboven inzake diens vordering tegen de architect/algemene aannemer. De onderaannemer kan ten aanzien van de buurman niet beschouwd worden als een uitvoeringsagent. De restrictieve voorwaarden die gelden ingevolge de stuwadoorsrechtspraak gelden hier dus niet.
OEFENING 2 Een bouwpromotor en een algemene aannemer sluiten een overeenkomst waarbij deze laatste zich ertoe verbindt een flatgebouw op te richten. Ze komen overeen 312
Intersentia
Oefeningen deel III
dat de aannemer een eerste schijf zal uitbetaald krijgen na de beëindiging van de ruwbouw en de rest nadat de werken voltooid zijn. In de overeenkomst komt een clausule voor dat slechts één oplevering zal plaatsvinden, waarbij zowel de zichtbare als de verborgen gebreken die de stabiliteit van het gebouw niet in het gedrang brengen gedekt zullen zijn. Is deze clausule geldig?
OEFENING 3 De jonge, succesvolle accountant Lenaerts, werkzaam op een groot Brussels kantoor, had na een aantal jaren Leuven en vervolgens Brussel, het stadsleven wel gezien. Hij wilde zich, met zijn gezinnetje terugtrekken op het platteland en een ‘kleine’ villa bouwen op een stuk grond, dat hij van zijn ouders kreeg. Om zich niet te veel met allerlei beslommeringen te moeten inlaten, sloot hij een algemene aannemingsovereenkomst met betrekking tot het te bouwen huis. De aannemer vroeg bij het sluiten van de overeenkomst slechts een klein voorschotje van 5%. De voorlopige oplevering gebeurde op 22 februari 2008, de definitieve oplevering volgde op 23 februari 2009. Begin 2010 begonnen de problemen; weliswaar niet zo erg, maar wel erg vervelend: waterinsijpeling door het dak. Omdat de partijen onderling niet tot een schikking kwamen, besloot Dhr. Lenaerts er een advocaat bij te halen. a) Welke vorderingen kan de heer Lenaerts instellen? b) In de loop van de gesprekken tussen de advocaat en de aannemer, blijkt dat ook de architect een rol speelt. Door een slechte conceptie van het dak werd de kans op waterinsijpeling verhoogd. Kan de heer Lenaerts de architect aanspreken? c) Stel dat het probleem niet slechts waterinsijpeling was, doch dat het dak op onverklaarbare wijze instortte. Stel dat de heer Lenaerts vijf jaar zou wachten alvorens in actie te schieten. Welke vorderingen zou hij in dat geval nog kunnen instellen?
OEFENING 4 Een grote Belgische bierbrouwerij wil haar onroerend patrimonium uitbreiden. Meer bepaald is er behoefte aan een groot opslagmagazijn, om de productie nog te kunnen opdrijven. De bouw van het magazijn wordt uitbesteed aan de NV Bouwfirma Janssens. De binnenafwerking ervan gebeurt in onderaanneming door de BVBA Pieters. De voorlopige oplevering van het (afgewerkte) magazijn vindt plaats op 1 mei 2008, de definitieve oplevering volgt op 1 mei 2009. Begin 2010 manifesteerden zich enkele problemen: overmatige vochtigheid en schimmelvorming in het magazijn, hetgeen de stockage van het bier onmogelijk maakt.
Intersentia
313
Deel III.
Dienstenovereenkomsten
Op 1 september 2010 meent de brouwerij dat de tijd is aangebroken om de nodige juridische stappen te ondernemen. a) Welke vordering(en) kan de brouwerij (tegen wie) instellen? Is enige vordering die op 1 september 2010 wordt ingesteld, tijdig? b) Stel dat het probleem niet de overdreven vochtigheid was, doch het loskomen van de wandbetegeling. Stel dat de brouwerij op 1 september 2010 in actie schiet en de nodige juridische stappen wil zetten. Welke vordering(en) kan de brouwerij hier instellen? Is enige vordering, die alsdan wordt ingesteld, nog tijdig?
OEFENING 5 Pierre geeft Jaak volgende volmacht: Ik, ondergetekende, Pierre, geef Jaak, die aanvaardt, volmacht om in mijn naam en voor mijn rekening al mijn zaken te behartigen. Hierop stelt Jaak volgende handelingen: Jaak sluit een dading af met de verzekeringsinstelling van de autochauffeur die Pierre een jaar geleden omver heeft gereden. Jaak besluit het pand van Pierre, gelegen in de Diestsestraat te Leuven, te verhuren. Wat betreft de benedenverdieping sluit Jaak een handelshuur af voor een initiële periode van 12 jaar; de bovenverdieping verhuurt Jaak aan een koppel dat er zijn hoofdverblijfplaats vestigt voor een duurtijd van 1 jaar; de kelderverdieping verhuurt Jaak aan zijn oom voor een duur van 6 jaar. Vergelijk de positie van lastgever, Pierre, en van lasthebber, Jaak, betreffende de door Jaak gestelde handelingen.
314
Intersentia