www.overijssel.nl
Postadres
Provincie Overijssel Postbus 10078
Provinciale Staten
8000 GB Zwolle Telefoon 038 499 88 99 Telefax 038 425 48 30
Uw kenmerk
Uw brief
Ons kenmerk 2006/0011334
Bijlagen 1
Doorkiesnummer 499 81 78 499 81 07
Inlichtingen bij hr. E. Zandman mw. I. Oosterkamp
Datum 09 01 2007
Onderwerp
Stimulering huisvesting starters. Bijlagen: - Quick scan starters woningmarkt Overijssel - SIS kenmerk PS/2007/15. Bijlagen zijn op te vragen via e-mail statenstukken(a),prv-overijsseL nl (ook indien deze niet beschikbaar zijn via het SIS In de vergadering van Provinciale Staten van 8 november 2006 is de motie Morskate, waarin ons college wordt verzocht: » te onderzoeken welke bijdrage diverse initiatieven leveren aan het verwerven van eigen huizen door starters op de woningmarkt; ® nog in deze statenperiode voorstellen te doen die de positie van Overijsselse starters kunnen versterken. Naar aanleiding van deze motie hebben wij aan u geantwoord dat het niet mogelijk is om deze statenperiode een uitvoerig onderzoek te doen op basis van de situatie in Overijssel. Daarvoor ontbreekt de tijd. Wei kan op basis van bestaande informatie en concrete ervaringen een quick-scan worden uitgevoerd. Op basis hiervan kunnen dan een aantal mogelijkheden worden voorgelegd om vanuit de provincie een bijdrage te leveren aan het verbeteren van de positie van starters op de woningmarkt in onze provincie. Wij zenden u bijgaand een notitie waarin de doelgroep starters nader wordt omschreven en waarin ook wordt ingegaan op (bestaande) instrumenten die gebruikt (kunnen) worden om starters te ondersteunen. In deze brief komt het volgende aan de orde: eerst gaan wij kort in op de startersproblematiek in het algemeen en de inspanningen die wij nu al verrichten om de tekorten op de woningmarkt weg te werken; vervolgens wordt kort ingegaan op de inhoud van de bijgevoegde notitie en de daarin beschreven regelingen en instrumenten; tenslotte schetsen wij u enkele mogelijkheden om op provinciaal niveau bestaande initiatieven en ontwikkelingen te ondersteunen. Bij correspondentie graag ons kenmerk vermelden.
RABO Zwolle 3973.41.121
Per 24 juni 2006 heeft de provincie nieuwe telefoonnummers en e-mail adressen. Het nieuwe algemene nummer is 038 499 88 99, het e-mail adres
[email protected].
Bezoekadres Luttenbergstraat 2 Zwolle
Algemeen De provincie Overijssel voert een zeer actief beleid om de tekorten op de woningmarkt in te lopen. De pilot stimulering woningproductie is in gang gebracht, waarbij - zeer succesvol - aanjaagteams zijn ingezet, procedures zijn versneld en samenwerking tussen partijen is verbeterd. Er zijn via de Bouwimpuls, het Actiefonds en Bodemsaneringsgelden subsidies gegeven voor de (versnelde) realisering van woningbouwprojecten in onze provincie. De aantallen opgeleverde woningen en het aantal afgegeven bouwvergunningen zijn ook feitelijk aanzienlijk toegenomen. Dat alles is gebeurd tegen de achtergrond van het uitgangspunt dat het woonbeleid in onze provincie van onderop vorm en inhoud moet krijgen. De regie ligt bij de gemeenten. De provincie wil samen met de gemeenten de opgaven die er liggen aanpakken en de gemeenten daarbij ondersteunen. Daartoe zijn met alle gemeenten prestatieafspraken gemaakt over de uitvoering van het gemeentelijke woonbeleid tot het jaar 2010. Over de stand van zaken en de resultaten hiervan bent u recent geinformeerd. Onderdeel van deze afspraken vormt ook de bouw van goedkope woningen en de huisvesting van starters. In de regio Zwolle zijn ook in regionaal verband tussen de gemeenten afspraken gemaakt over versnelling van de woningbouw en dan vooral goedkope woningbouw. In de praktijk blijkt dat er in Overijssel - evenals elders in ons land - nog te weinig goedkope woningen worden gerealiseerd. De starters - ook de koopstarters - worden nog onvoldoende bediend op de woningmarkt. Met de huidige beleidsinzet van de provincie richten wij ons vooral structured op verruiming van het woningaanbod en het verlichten van de druk op de woningmarkt. Dit vergt tijd en daarmee zijn de starters die nu woonruimte zoeken onvoldoende geholpen. De instrumenten die in bijgaande notitie verkend worden5 richten zich veel meer op de vraagkant. Wat is er nodig om de starter toegang te geven tot bestaande en nieuwe woningen? Deze instrumenten kunnen een aanvulling zijn op onze huidige inzet om het aanbod te verruimen. De uitgevoerde quick-scan en de bijgevoegde notitie Er zijn in de afgelopen tijd alom in den lande een groot aantal instrumenten en regelingen ontwikkeld om starters te ondersteunen bij het verwerven van een woning. In de quick-scan die is uitgevoerd zijn de belangrijkste instrumenten beschreven. Deze quick-scan is opgenomen in bijgaande notitie. In deze notitie wordt achtereenvolgens aandacht besteed aan: © de doelgroep starters, deze wordt nader gedefinieerd en omschreven In dit deel wordt beschreven wie tot de categoric starters worden gerekend, wat volgens bestaand onderzoek de woonwensen van starters zijn en wat de financiele mogelijkheden van starters zijn om een huur- of koopwoning te verwerven. Ook wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de vraag hoe vraag en aanbod - financieel - bij elkaar gebracht kunnen worden. ©
een verkenning van bestaande vormen van ondersteuning van koopstarters, op basis van aanwezige informatie en ervaringen Daarbij wordt ingegaan op diverse instrumenten ter ondersteuning van koopstarters. Het gaat daarbij om 4 hoofdgroepen: financiele instrumenten om de maandlasten te verlagen. Er wordt ingegaan op de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en op de (verbeterde) Wet bevordering eigenwoningbezit (BWE+). Ook wordt uitvoerig ingegaan op het beschikbaar stellen van startersleningen via de Stichting Volkshuisvestingsfonds Nederlandse Gemeenten. De starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van een woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de NHG. In het vervolg van deze brief wordt nog nader ingegaan op de startersleningen. instrumenten die de prijs van het aanbod kunnen verlagen. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om kortingen op de grondprijs door de gemeenten, waarbij veelal gewerkt wordt met een antispeculatie beding. Ook kan gedacht worden aan het goedkoper maken van de woning door erfpachtconstructies.
Woningbouwcorporatie DeltaWonen in Zwolle/Kampen werkt bijvoorbeeld met deze constructie. Het kan ook gaan om vormen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom, waaronder bijvoorbeeld Koopgarant. Hierbij geven de corporaties korting op een woning, indien noodzakelijk is terugkoop door de corporatie gegarandeerd en de koper en verkoper delen samen de waardeontwikkeling van de woning. het ontwikkelen en realiseren van goedkope woningen, speciaal voor starters. Er zijn vele concepten ontwikkeld, waarbij de bouwkosten laag liggen. In de praktijk valt het aantal gerealiseerde echt goedkope starterswoningen erg tegen. individueel en collectief particulier opdrachtgeverschap. Hierbij heeft de particulier zelf de grond verworven en laat daarop een woning bouwen. Het blijkt dat bij collectief particulier opdrachtgeverschap een kostenbesparing van 25 tot 40% mogelijk is. Probleem is vaak dat het betrokkenen veelal ontbreekt aan de benodigde kennis en ervaring. Ook is niet in alle gemeenten grond beschikbaar. Een aantal mogelijkheden Op basis van de uitgevoerde quick-scan en de daarin opgenomen verkenningen willen wij u - in willekeurige volgorde - enkele mogelijkheden aanreiken om vanuit de provincie bij te dragen aan versterking van de positie van starters op de woningmarkt in Overijssel. Eerder hebben wij u al bericht dat wij ons in deze brief- informatief - beperken tot het aanreiken van een aantal mogelijkheden, waarbij wij thans geen waardeoordeel uitspreken. Dat vergt meer bestudering van effecten en budgettaire consequenties en overleg met betrokkenen. In de begroting 2007 is hiervoor ook geen budget opgenomen. De mogelijkheden worden beknopt beschreven. Voor meer informatie verwijzen wij u naar de bijgesloten notitie. 1. Het instellen van een Overijssel Startersfonds, dat wordt ondergebracht bij de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten. Vanuit dit fonds kunnen de startersleningen worden verdubbeld die Overijsselse gemeenten verstrekken. De rijksoverheid heeft onlangs een Startersfonds bij de Stichting SVn opgericht, waarin een bedrag groot 40 miljoen euro is gestort. Het Rijk verdubbelt hiermee op haar beurt de leningen van gemeenten en provincie. Met een starterslening kan het verschil worden overbrugd tussen de aankoopkosten van een woning en het bedrag dat de starter, gezien zijn/haar inkomen maximaal kan lenen volgens de normen van de (NHG). Het inkomen van de starter zal naar verwachting groeien zodat deze na verloop van tijd de rente en aflossing kan betalen. Het betreft een revolverend fonds dat wordt beheerd door SVn namens gemeenten en provincie. De provincie verstrekt dan 25% van de totale lening. Om een indruk te geven: uitgaande van een gemiddelde starterslening van € 32.000,— en het verstrekken van 250 leningen per jaar, gedurende 3 jaar, zou de provinciale bijdrage per jaar € 2 miljoen bedragen. Hierbij wordt nog opgemerkt dat de minister van VROM thans de mogelijkheid bestudeert om op korte termijn regelingen aan te passen zodat ook woningbouwcorporaties een bijdrage aan startersleningen kunnen leveren. 2. Het stimuleren van de realisering van goedkope bouwconcepten, speciaal voor starters. Dat zal samen met de gemeenten moeten gebeuren. Dat kan bijvoorbeeld via het uitschrijven van een prijsvraag en het promoten van goede voorbeeldprojecten. De provincie zou daarvoor een extra site beschikbaar kunnen stellen. Ook woningbouwcorporaties zouden hierbij zeker betrokken kunnen worden. 3. Het ondersteunen van starters die via collectief of particulier opdrachtgeverschap een woning laten bouwen, nadat ze de grond verworven hebben. Het blijkt dat dan een stuk goedkoper gebouwd kan worden: 25% goedkoper en soms nog meer. Traditioneel kent onze provincie een cultuur - zeker in plattelandsgemeenten - waarbij mensen zelf als opdrachtgever fungeren en hun woning laten bouwen naar eigen wensen. Ook een groep individuele huishoudens kan grond verwerven en gezamenlijk als opdrachtgever fungeren. Vaak ontbreekt het echter aan kennis en ervaring om dit daadwerkelijk te realiseren. De provincie kan hierbij een bijdrage leveren door te zorgen dat kennis beschikbaar wordt gesteld. Dit kan door bijvoorbeeld gedurende 3 jaren een consulent/adviseur beschikbaar te stellen. Er kunnen voorlichtingsavonden worden georganiseerd, informatie verstrekt, publiciteit verzorgt en er kan advies worden gegeven aan groepen en particulieren.
4. Aansluitend op het voorgaande. Binnen de Subsidieregeling Bouwimpuls (2006/2007) bestaat nu al de mogelijkheid haalbaarheidsonderzoeken te subsidieren voor een bedrag van € 10.000,—. Ook bewonersgroepen die hun eigen woonwensen willen realiseren kunnen hiervan gebruik maken. De subsidiemogelijkheid voor deze haalbaarheidsonderzoeken zou - voorzien van ruime publiciteit - nog enkele jaren voortgezet kunnen worden. 5. Het stimuleren van concepten als Maatschappelijk Gebonden Eigendom/Koopgarant en erfpachtconstructies. Ook hier kunnen corporaties een belangrijke rol spelen. 6. Actief ondersteunen van mogelijkheden en lokale initiatieven met een meer incidenteel karakter, waarbij maatwerk nodig is. Als voorbeeld kan hier genoemd worden de realisering van 8 wooneenheden voor starters in een vrijgekomen boerderij in Herxen, gemeente Olst-Wijhe. Hierbij merken wij op dat uiteraard het meeste effect wordt bereikt wanneer mogelijkheden in samenhang worden toegepast. Inmiddels zijn de voorbereidingen gestart voor de organisatie van een brede provinciale studiedag waarbij de huisvesting van starters en goedkoop bouwen centraal staan. Die dag zal de start zijn van een campagne om de huisvesting van starters en goedkoop bouwen in onze provincie te promoten. Op deze dag zal een prijsvraag goed en goedkoop bouwen gelanceerd worden (met starters in de jury). En zal ook een Overijsselse website voor starters worden gepresenteerd. De bijgevoegde notitie zal op deze dag als informatiebrochure gepresenteerd worden. Ambtelijk zijn - als onderdeel van de quick-scan - deze mogelijkheden voorgelegd aan de gemeenten in onze provincie. Daarbij bleek dat gemeenten positief staan ten opzichte van een eventuele ondersteuning door de provincie, zoals hiervoor als mogelijkheden zijn geschetst. Het sluit goed aan bij activiteiten waarmee gemeenten bezig zijn. Daarbij bleek voorts dat zeer veel gemeenten in Overijssel bezig zijn met het thema starters en startersleningen. Dit is mede het gevolg van de brief die ons college aan gemeenten heeft gestuurd (kenmerk RWB/2006/2266) en waarin zij werden opgeroepen lid te worden van SVn en startersleningen te gaan verstrekken. Wij hebben hiervoor enige mogelijkheden geschetst die een bijdrage kunnen leveren aan verbetering van de positie van starters op de woningmarkt. Het gaat hierbij vooral om instrumenten die op korte termijn effect sorteren en de woningmarkt voor starters toegankelijker maken. Zij kunnen daarmee een zinvolle aanvulling vormen op ons huidige beleid om het aanbod structured te verruimen en gemeenten krachtig te ondersteunen bij het waarmaken van de ambities uit woonplannen en prestatieafspraken. Wij gaan ervan uit dat de nu voorliggende quick scan voldoende informatie biedt als aanzet tot toekomstige besluitvorming met betrekking tot het faciliteren van starters op de woningmarkt in onze provincie. Gedeputeerde Staten van Overijssel,
voorzitter,
secretans.
QUICK SCAN STARTERS WONINGMARKT OVERIJSSEL
Voorwoord In de vergadering van Provinciale Staten van 8 november 2006 is de motie Morskate aangenomen waarin ons College wordt verzocht: • te onderzoeken welke bijdrage diverse initiatieven leveren aan het verwerven van eigen huizen door starters op de woningmarkt; • nog in deze statenperiode voorstellen te doen die de positie van Overijsselse starters kunnen versterken. Het is niet mogelijk om nog in deze statenperiode een uitvoerig onderzoek te doen op basis van de situatie in Overijssel. Daarvoor ontbreekt de tijd. Wij hebben er voor gekozen om op basis van bestaande informatie en concrete ervaringen een quick-scan uit te voeren. Op basis hiervan kunnen we u een aantal mogelijkheden voorleggen om vanuit de provincie een bijdrage te leveren aan het verbeteren van de positie van starters op de woningmarkt in onze provincie. Een en ander zal dan worden besproken in de vergadering van Provinciale Staten. De voorliggende notitie bestaat uit 3 onderdelen. Het eerste onderdeel geeft u inzicht in de inspanningen van het Rijk, de provincie Overijssel en de (regio) gemeenten op het gebied van startersbeleid. Het tweede onderdeel omvat de omschrijving van de doelgroep en in het derde deel wordt nader ingegaan op (bestaande) instrumenten die gebruikt (kunnen) worden om starters te ondersteunen. Deze notitie is een bijlage (en onderlegger) van de brief aan Provinciale Staten. In deze brief zijn een aantal mogelijkheden om als provincie bestaande initiatieven en/of ontwikkelingen op het gebied van woningbouw voor starters te ondersteunen voor u op een rijtje gezet.
December 2006
Opbouw en indeiing van de notitie Hoofdstuk 1 Kader bestaand Volkshuisvestingsbeleid Rijk Provincie Overijssel Gemeenten Hoofdstuk 2 Nadere omschrijving van de doelgroep Definitie Starter Vertaling wensen/eisen starters in gewenst woningaanbod Starters en huishoudensgrootte Starters en inkomen Afstemming doelgroep en aanbod in Overijssel Hoofdstuk 3 Verkenning van bestaande vormen van ondersteuning voor koopstarters Groep 1: Financiele instrumenten om de maandlasten te verlagen • NHG • BEW+ • SVn Starterslening Groep 2: Instrumenten voor het verlagen van de koopprijs • Korting op de grondprijs • Lagere koopprijs door grond in erfpacht uit te geven • Koop Goedkoop • Maatschappelijk Gebonden Eigendom • KoopGarant Groep 3: Aanbod specifiek gericht op koopstarters • Goedkope starterswoningen Groep 4: Bijzondere mengvorm van vraag- en aanbodinstrumenten: • (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap • Zeker Kopen Provinciale initiatieven Samenvattende conclusies van Hoofdstuk 3 Verdere procedure Lijst van gebruskte afkortingen
Hoofdstuk 1 Kader bestaand Volkshuisvestingsbeleid Rijk Het rijk zet in met een beleid om de kansen voor starters te vergroten, niet alleen in de koopsector maar ook in de huursector. Het rijksbeleid is erop gericht tot een ruimere en ontspannen woningmarkt te komen in 2010. Vooral het bouwen van meer (koop- en huur)woningen kan een structured oplossing bieden voor de problemen van starters op de woningmarkt. Daarom is het cruciaal dat de nieuwbouwproductie omhoog gaat. Door nieuwe woningen te bouwen wordt het aanbod vergroot en neemt de keuzevrijheid op de woningmarkt toe. Met name starters zijn daarbij gebaat. Het rijk pleit voor een flexibel woningaanbod zowel in gebruik als in eigendomsvormen. Tot 2010 moeten er in totaal 445.000 woningen bijkomen waarmee het woningtekort daalt van 2,5% nu naar 1,5% in 2010. Naast het vergroten van het aanbod ziet het rijk ook andere aangrijpingspunten om de woningmarkt te verbeteren, en daarmee ook de toegang van starters tot de woningmarkt te verbeteren. Specifiek voor koopstarters wordt ingezet op de verruiming van de koopsubsidie (de BEW-plus) en op een impuls voor de SVn Startersleningen. Daarnaast onderzoekt het ministerie van VROM de mogelijkheden om corporaties te laten bijdragen aan goedkope leningen voor starters. Concreet gaat het om de korting van 10% op de verkoopprijs van een woning, die op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh) nu al gegeven mag worden, in te zetten voor Startersleningen. VROM overweegt om de MG 2001-26, die onder meer een verbod op bankieren bevat, op korte termijn aanpassen om een bijdrage van corporaties aan Startersleningen mogelijk te maken. Een andere ontwikkeling is de nieuwe Grondexploitatiewet. Met deze wet wil het kabinet er voor zorgen dat gemeenten een goede regie kunnen voeren op de lokale woonvisie en het woningbouwprogramma. Ze krijgen daarvoor het recht om in het bestemmingsplan verschillende categorieen woningen voor de bouwlocatie vastleggen, te weten sociale woningbouw en vrije kavels voor particulier opdrachtwerkgeverschap. Verder is er meer ruimte voor privaatrechtelijke afspraken met projectontwikkelaars. Op zich is de Grondexploitatiewet niet specifiek voor starters bedoeld, maar het biedt de gemeenten wel kansen om meer te sturen ook voor betaalbare woningen voor starters. Ook ondersteunt het rijk de intentie van corporaties om meer woningen te koop aan te bieden. Het gaat daarbij vaak om betaalbare woningen in samenhang met instrumenten als verkoop onder voorwaarden of andere verkoopvormen om de woning tegen een lagere prijs aan te bieden. Wel constateert het rijk dat de verantwoordelijkheid voor de verkoop van huurwoningen bij lokale partijen ligt. Provincie Provincie Overijssel heeft in 2005 haar beleid gewijzigd. Er wordt niet meer gestuurd op contingenten, maar op kwaliteit van de woningbouw. Gemeenten hebben meer ruimte gekregen om een eigen woningbeleid te ontwikkelen en maken hiervoor een woonplan met een onderbouwd woningbouwprogramma. Vervolgens zijn in 2005 en 2006 met alle gemeenten afspraken gemaakt over de uitvoering van het woningbouwprogramma t/m 2009. Doel is voldoende woningen in de juiste kwaliteit. Onderdeel van de afspraken zijn de percentages woningen voor de doelgroepen starters en ouderen. In 2007 worden met alle gemeenten ambtelijke en bestuurlijke gesprekken gevoerd om de voortgang van de afspraken te volgen en tijdig knelpunten te signaleren en op te lossen.
Pilot Stimuleren woningbouwbouwproductie In 2004 is de provincie gestart met de pilot stimuleren woningbouwproductie Overijssel. De pilot richt zich op 3 sporen 1. Aanjagen van woningbouwprojecten: voor 10 projecten zet de provincie extra capaciteit in om samen met betrokken partijen knelpunten op te lessen en projecten te versnellen. Daarnaast blijven we de projecten die de afgelopen jaren zijn aangejaagd volgen. 2. Dereguleren en ontbureaucratiseren a. Digitale checklist: de provincie heeft samen met VROM een digitale checklist ontwikkelen zodat sneller inzichtelijk wordt welke vergunningen noodzakelijk zijn voor het realiseren van een woningbouwplan en welke procedures hiervoor moeten worden doorlopen. b. Flitsbesluit: provincie heeft samen met een gemeente, corporatie en een marktpartij een methode ontwikkeld om de besluitvorming over de ontwikkeling van locaties te versnellen. De methode wordt in 2007 getoetst aan de praktijk in 2 gemeenten. 3. Verbeteren samenwerking tussen partijen a. De provincie heeft samen met een aantal gemeenten en het Ministerie een bijeenkomst georganiseerd waar de samenwerking van de gemeente, provincie en VROM inspectie onderwerp van gesprek was. Subsidieregeling "Bouwimpuls" De provincie Overijssel heeft voor 2007 € 2 miljoen beschikbaar om woningbouwprojecten te subsidieren. De provincie wil in 2007 vooral de bouw van goedkopere woningen voor starters en ouderen stimuleren. Daarnaast kan de provincie ook haalbaarheidsonderzoeken subsidieren om woningbouwprojecten te ontwikkelen. Bijvoorbeeld als het gaat om bewonersgroepen die hun eigen woonwensen willen realiseren. Aanbodgericht Al met al is de huidige inzet van de provincie gericht op meer aanbod en een betere aansluiting van het aanbod op de vraag van de woonconsument, met name die van starters (en ouderen). De provincie richt zich dan ook primair op de partijen die verantwoordelijk zijn voor het woningaanbod (gemeenten, corporaties, marktpartijen), om samen te komen tot een structured verbetering van de woningmarkt in Overijssel. Dit biedt echter niet direct soelaas voor alle starters en andere woningzoekenden die nu op zoek zijn naar een (andere) woning. In de voorliggende notitie worden de mogelijkheden verkend voor het stimuleren van de vraagzijde, met directe ondersteuning van (groepen) starters bij het realiseren van hun woonwensen. Gemeenten/regio's De gemeenten in de regio Zwolle hebben afspraken gemaakt (in de vorm van een convenant) over het bouwen van goedkope woningen binnen deze regio. De voortgang van het convenant wordt periodiek besproken met betrokken bestuurders om tijdig eventuele knelpunten te signaleren en op te lossen. De Regio Twente zal binnenkort in samenspraak met gemeenten en het SEV een project Collectief Particulier Opdrachtgeverschap starten. Verder hebben de gemeenten op basis van hun woonplannen afspraken over het bouwen van goedkope woningen gemaakt met de provincie. Daarnaast hebben veel gemeenten afspraken gemaakt met hun corporaties. Ook in deze afspraken gaat over het vergroten van de bereikbaarheid van de woningen voor lage inkomens en met name voor de doelgroep starters.
Samenvattend Het beleid van de diverse overheden kent veel overeenkomsten. De intenties en de doelen zijn in hoge mate onderling consistent. Als dwarsdoorsnede van het beleid van de diverse overheden signaleren we de volgende rode lijn: • Vergroten van het aanbod (bouwen, bouwen, bouwen); • Verbeteren samenwerking partijen; • Dereguleren en ontbureaucratiseren; • Veel aandacht voor kwaliteit van de woningen; o Flexibele woonvormen (gebruiksmogelijkheden en eigendomsvormen); o Aansluiten bij de behoefte (van aanbod- naar vraag georienteerd) o Accenten in goedkope/betaalbare woningen voor starters en ouderen; • Kiezen voor de juiste woonmilieus; • Inzet diverse instrumenten om de toegang van starters tot de woningmarkt te verbeteren; • Toenemende aandacht voor (diverse vormen van) particulier opdrachtgeverschap.
Hoofdstuk 2 Nadere omschrijving van de doelgroep Definitie starter Wanneer gesproken wordt over starters is het vaak niet duidelijk over welke groep het gaat. Er zijn meerdere interpretaties van het begrip 'starter1. Daarom is het belangrijk om in het kader van deze notitie de groep starters goed te definieren. Om te beginnen is er onderscheid tussen starters en koopstarters. In het Woning Behoefte Onderzoek (WBO) uit 2002 wordt een starter omschreven als een huishouden dat na verhuizing voor het eerst hoofdbewoner is en ofwel: • Nieuw gevormd is (huwelijk, samenwonen, zelfstandig wonen), • GeTmmigreerd is, • De vorige woning niet leeg achterliet, • Uit een wooneenheid verhuisd is. Een koopstarter is een huishouden dat voor de eerste maal een woning koopt. Tot die categorie behoren niet alleen degenen die voor het eerst zelfstandig gaan wonen en wel in een koopwoning. Ook degenen die al zelfstandig wonen in een huurwoning en vervolgens doorstromen naar een koopwoning behoren tot de groep die zich voor het eerst op de koopmarkt begeeft. Hetzelfde geldt voor degenen die hun eigen huurwoning kopen. Al deze verschillende groepen kopen voor de eerste maal een woning. Deze groepen definieren we als koopstarters. Vertaling wensen/eisen starters in gewenst woningaanbod Er zijn verschillende factoren die de keuzemogelijkheden van een woningzoekende bemvloeden. Dit zijn het beschikbare aanbod, de levensfase, de huishoudsamenstelling en het beschikbare inkomen van de woningzoekende. Vertalen we dit door naar de starters op de woningmarkt (en we hanteren daarbij de definitie van de starter uit het WBO) dan zien we dat de het in het overgrote deel gaat om huishoudens van een of twee personen met een leeftijd van maximaal 30 jaar. De woonvoorkeur van deze groep - zo blijkt uit het WBO - gaat uit naar een passende woning in een centrum-dorpse omgeving. In de meer landelijke kernen is ook een behoefte gesignaleerd aan goedkope grondgebonden woningen. Centrum-dorps is de omschrijving van het gewenste woonmilieu waarbij ligging en afstand tot voorzieningen bepalende elementen zijn.
De passendheid van de woning kent twee belangrijke aspecten. Dit zijn de omvang van de woning in relatie tot de huishoudensgrootte en de prijs van de woning in relatie tot het huishoudinkomen. Starters en huishoudensgrootte De doelgroep starters bestaat volgen het WBO 2002 voornamelijk uit een- en tweepersoons huishoudens. De woonwens vanuit deze groep is divers, maar ruimte ervaart men als een belangrijke kwaliteit van de woning (uiteraard speelt het inkomen hierbij ook een rol). Gelet op de kwaliteitsdoelstellingen van de provincie en veel gemeenten en de wens om zoveel mogelijk levensloopbestendig te bouwen - en dus ook rekening houden met de woonwensen van senioren - is een 3-kamerappartement (met enige buitenruimte) feitelijk de minimaal benodigde woonvorm om dit te bereiken.
Uit het WBO komt ook naar voren dat er in de niet stedelijke gemeenten vanuit de doelgroep starters vraag is naar grondgebonden woonvormen in de goedkope huur- en koopsector. De fysieke verschijningsvorm van de woningen is vaak mede afhankelijk van de locatie en de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Het realiseren van goedkope, grondgebonden woningen op inbreidingslocaties is echter niet eenvoudig waar te maken. Starters en Inkomen In de huursector liggen de inkomensgrenzen van de primaire doelgroep op een inkomen van € 20.000,- (bij alleenstaanden jonger dan 65 jaar) en € 27.175,- (meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar). Tot dit inkomen is huurtoeslag mogelijk is mits de huurprijs van de woning bij eerste verhuur niet hoger is dan: • € 339,08 (een en twee persoonshuishoudens tot 23 jaar) of • € 485,33 (een en twee persoonshuishoudens tot 65 jaar) respectievelijk • € 520,12 (meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar). Deze huren zijn de zogenaamde aftoppingsgrenzen voor de huurtoeslag. Om deze (inkomens)groepen te kunnen bedienen moeten de aanvangshuren beneden dit huurniveau liggen. Het is dus essentieel dat dit huurniveau gerealiseerd wordt bij de nieuwbouwplannen in Overijssel. Bij de koopwoningen liggen de inkomensgrenzen anders en deze worden sterk bemvloed door de renteontwikkeling op de hypotheekmarkt. Om een woning van € 160.000,- te kunnen kopen is op grond van de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) een inkomen nodig van rond de € 39.000,- (bij een rekenrente van 5,5%). Vanaf dit (huishoud) inkomen begint wat meer aanbod binnen het bereik te komen en is men minder afhankelijk van ondersteuning van de overheid. Het is dan wel belangrijk dat het te realiseren woningaanbod ook bij deze groep starters terecht komt. Waar hebben we het dan over? Een modaal inkomen bedraagt momenteel + € 29.000,- per jaar. Het gaat dus om huishoudens varierend van modaal (€ 2.250 bruto p/m) tot en met de lagere middeninkomens (€ 3.000,-- bruto p/m). Beroepsgroepen als bijvoorbeeld startende onderwijzers, verpleegkundigen, politieagenten, ambtenaren e.d. vallen voor een groot deel in deze groep.
Afstemrning doelgroep en aanbod in Overijssei Vertaald in concreet aanbod voor starters in Overijssel betekent dit in het stedelijke gebied een - fysiek en prijstechnisch - gedifferentieerd aanbod van (gestapelde) twee- maar voornamelijk drie kamerwoningen zowel op inbreidingslocaties als op uitbreidingslocaties en kleine(re) grondgebonden woningen op uitbreidingslocaties. In het niet-stedelijke gebied is overwegend behoefte aan grondgebonden woonvormen. Huur Om de (huur)doelgroep te kunnen bereiken -> starters met een inkomen varierend tot € 27.175,- <- is binnen dit woningbouwprogramma een aanbod nodig van huurwoningen met een maximale huurprijs van respectievelijk € 339,08 en € 485,33/€ 520,12. Volgens het WBO 2002 vallen deze huurcategorieen onder de goedkope respectievelijk de betaalbare huursector. Koop De doelgroep voor de koopsector bestaat uit starters met een inkomen varierend van € 27.175,- tot plusminus € 40.000,-. Om deze groep te kunnen bedienen is een (flexibel) aanbod nodig dat in prijs varieert van € 120.000,- tot € 160.000,-. Om meer dynamiek en doorstroming op de woningmarkt te bewerkstelligen is het belangrijk (zo niet essentieel) om naast aanbod in de goedkope sector ook in de betaalbare sector van € 160.001 tot € 250.000,- een qua prijs en kwaliteit aansluitend en gevarieerd aanbod
aan woningen te realiseren. We bedoelen hier woningen met prijzen (en bijbehorend woonprogramma) van € 190.000,- en € 220.000,-. Op deze manier ontstaan zogenaamde "step-stones" die nodig zijn om de doorstroming te optimaliseren. Het is belangrijk dat de prijsverschillen met name gebaseerd zijn op meer ruimteaanbod (in de woning, om de woning). Wij hebben op dit moment onvoldoende actueel inzicht in de wensen van de doelgroep starters zelf op het gebied van de door hen gewenste ondersteuning. Dat zou in samenwerking met rijk en gemeenten nader in beeld gebracht kunnen worden. Om aanbod en vraag - woningen en starters - ook binnen de gedefinieerde doelgroep bij elkaar te kunnen brengen zijn diverse instrumenten inzetbaar. In het volgende hoofdstuk wordt hier nader op ingegaan.
Hoofdstuk 3 Verkenning van bestaande vormen van ondersteuning voor koopstarters Indeling van de instrumenten Op dit moment bestaan er diverse instrumenten ter ondersteuning van koopstarters. Deze instrumenten zijn in dit hoofdstuk onderverdeeld in 4 hoofdgroepen: 1. Financiele instrumenten die de maandlast verlagen; 2. Instrumenten die de prijs van het aanbod verlagen; 3. Aangepast aanbod; 4. (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap. De eerste twee groepen instrumenten zijn vraaggericht, de derde groep is aanbodgericht en de vierde groep is een mengvorm van vraag- en aanbodgerichte instrumenten. | Groep 1: Financiele instrumenten om maandlasten te verlagen
|
De financiele instrumenten beTnvloeden de betaalbaarheid via lagere hypotheeklasten. Voorbeelden daarvan zijn op Rijksniveau de nationale hypotheekgarantie (NHG) en de koopsubsidie. Op gemeentelijk niveau de Startersleningen en vanuit de markt de speciale hypotheekvormen die hypothecair financiers hebben ontwikkeld voor starters. A. Rijksniveau De regelingen op rijksniveau zijn uniform qua voorwaarden en hebben een generiek karakter. ledereen in Nederland kan er in principe een beroep op doen. NHG Omschrijving De NHG dient ter bevordering van het eigen woningbezit en stimuleert verantwoorde financiering door het hanteren van normen tussen het inkomen en de hypotheeklasten. Doordat NHG de hypotheekbetalingen van de koper garandeert aan de financier, gelden voor leningen met NHG lagere rentetarieven. Deze korting op de rente bedraagt gemiddeld zo'n 0,5%. Hiermee wordt voorzien in een verantwoorde en voordeliger financiering waarvan met name starters ook gebruik maken. In 2005 sloten zo'n 80.000 huishoudens een hypotheek met NHG af voor de aankoop van een woning.
Beschikbaarheid NHG is een uniforme en landelijke regeling en is de opvolger van de vroegere gemeentegarantie. VROM en VNG zitten in het bestuur van het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) die de NHG regeling uitvoert. Toepassing De regeling kan worden toegepast voor de aankoop van nieuwbouwwoningen, bestaande woningen en woningverbetering. De prijsgrens ligt in 2006 op € 250.000,- (inclusief kosten). De NHG is onbeperkt beschikbaar. Kosten De kosten - bestaande uit een borgtochtprovisie - bedragen in 2006 0,28% van de hoofdsom en worden door de koper betaald. BEW+ Omschrijving De koopsubsidie (de Wet bevordering eigenwoningbezit, of BEW+) is een generieke landelijke regeling. Het doel van de BEW+ is om lagere inkomens de keuzevrijheid te bieden
tussen huren en kopen. De regeling BEW (dus zonder +) bestaat al sinds 2002, maar het gebruik van de koopsubsidie is tot nu toe relatief bescheiden. In 2006 is de verbeterde versie van de BEW, de BEW+ door de tweede kamer aangenomen en deze treedt op 1-1-2007 in werking. De regeling voorziet in een inkomensafhankelijk bijdrage in de maandelijkse hypotheeklasten (annuTteit) met een maximum van € 180 p/m. De bijdrage wordt voor vijf jaar toegekend. Daarna vindt er een inkomenstoetsing plaats en op grond daarvan wordt de eventuele bijdrage voor de tweede periode van vijf jaar vastgesteld. De maximale looptijd van de bijdrage is 15 jaar. Beschikbaarheid De BEW+ is vanaf 1-1-2007 landelijk beschikbaar. Deze beschikbaarheid is echter-zeker de eerste jaren - zeer beperkt. Voor 2007 is er dekking bij het Rijk voor 500 aanvragen; voor 2008 zijn dit er 1.000 en dit loopt met 500 aanvragen per jaar op tot (voorlopig) 2.500 in het jaar 2010. De uitvoering van deze landelijke regeling ligt in handen van Senter Novem. Toepassing De BEW-i- biedt mogelijkheden voor aankoop van nieuwe en bestaande woningen en richt zich op de starters met een inkomen van € 29.000,- tot ongeveer € 39.000,- per jaar. De maximale koopprijs voor het BEW+ bedraagt € 156.500,- en de maximale leensom (hypothecaire lening) bedraagt € 169.000,-. Voor tussenvormen van huur en koop (MGE, Koopgarant e.d.) is geen koopsubsidie mogelijk. Kosten Aan het gebruik van deze regeling zijn voor de aanvrager geen kosten verbonden. De dekking van de directe kosten (de bijdragen en de uitvoering) is een rijkszaak en vindt plaats op de VROM begroting. B. Gemeentelijk niveau Het betreft hier regelingen die door de gemeente in te zetten zijn. De gemeente besluit over de inzet en bepaald vervolgens de nadere randvoorwaarden (lokaal maatwerk). SVn Starterslening De Starterslening is ontwikkeld door SVn in samenspraak met gemeenten en NHG. De gemeente beslist of er gebruik gemaakt wordt van de regeling. De regeling wordt uitgevoerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Voorwaarde is dan ook dat Gemeenten die de Starterslening willen inzetten een deelnemersovereenkomst sluiten met SVn. De complete regeling - zoals deze door SVn wordt aangeboden - bestaat uit een uniform deel dat in alle gemeenten gelijk is, en een deel waarin de gemeente eigen keuzes kan maken op grond van de lokale situatie op de woningmarkt. Zo kan de gemeente keuzes maken ten aanzien van: • de doelgroep (eigen definitie) • de maximale hoogte van de Starterslening (in een bedrag of in een percentage van de prijs van de woning of beiden) • de woningcategorie (bestaande bouw of nieuwbouw) • het prijssegment (tot welke aankoopprijs) en • een projectmatige inzet (bepaalde nader aan te wijzen projecten) of • een generieke inzet (alle woningen tot een bepaalde prijs) • een gebiedsgerichte inzet (bijvoorbeeld een bepaalde herstructureringswijk) Deze keuzes worden vastgelegd in een gemeentelijke verordening. De Starterslening(en) worden verstrekt vanuit een revolverend fonds dat de gemeente heeft ingericht bij SVn.
10
Productkenmerken De Starterslening is een flexibele lening die qua lasten meebeweegt met de ontwikkeling van het inkomen van de starter. De hoogte van de Starterslening bedraagt maximaal 20% van de aankoopkosten van de woning en is verder afhankelijk van het inkomen van de aanvrager en de voorwaarden van de gemeente (maximale hoogte lening, woningsegment, doelgroep). De Starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De Starterslening is de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Daarna vindt er periodiek (na het 3de, 6de, 10de en 15de jaar) een hertoetsing plaats. Eventuele nieuwe inkomensruimte wordt (gedeeltelijk) gebruikt om eerst rente en - indien mogelijk - ook aflossing op de lening te betalen. Deze betalingen vloeien weer terug in het gemeentelijke Startersfonds en kunnen opnieuw door de gemeente worden ingezet. De totale financiering die nodig is voor de aankoop van de woning bestaat uit een normale (1ste) hypotheek en de Starterslening. De eerste hypotheek kan worden afgesloten bij iedere bank. Hierin is maximale keuzevrijheid voor de starter. De Starterslening wordt afgesloten bij SVn. Voorbeeld Een tweepersoons huishouden voldoet aan de criteria van de gemeentelijke Verordening Startersregeling. Het gezamenlijk inkomen bedraagt € 32.000. Zij kopen een nieuwbouwwoning van € 160.000 v.o.n. Bijkomende kosten: 8 procent. De totale koop/aanneemsom komt op € 172.800. Bij een rente van 5,5% kan dit huishouden - volgens de NHG-normen 2006 - maximaal € 140.427. lenen bij de 1e geldgever. Het verschil tussen de maximale 1e hypotheek en de totale koop/aanneemsom van de woning bedraagt € 32.373. Dit is het bedrag van de Starterslening.
De Starterslening wordt uitsluitend verstrekt onder de voorwaarde van borging door NHG en voldoet dan ook aan de normen en voorwaarden van NHG. Hierdoor is het een veilig en verantwoord "leenproduct" voor zowel de koper/starter als voor de gemeente. Beschikbaarheid De beschikbaarheid van de Starterslening is afhankelijk van de gemeente. Gemeenten bepalen of de Starterslening wordt ingezet en onder welke randvoorwaarden dit gebeurt (lokaal maatwerk). In Limburg ondersteunt de Provincie de gemeenten door de helft van het benodigde budget per Starterslening via een provinciaal Startersfonds beschikbaar te stellen. Toepassing De Starterslening kan worden ingezet voor de aankoop van nieuwbouw en bestaande koopwoningen met een verwervingskostengrens van maximaal € 250.000,-. Het specifieke karakter van het instrument maakt het mogelijk dat heel gericht kan worden ingezet bijvoorbeeld voor een bepaald woningbouwproject (voor starters), een bepaald woningsegment of zelfs een bepaalde wijk. De Starterslening kan ook in combinatie met andere instrumenten - zoals Koopgarant, grondkorting en specifieke starterswoningen worden ingezet. Op deze manier ontstaat er een breed toepassingsbereik. Kosten De kosten van de Starterslening bestaan voor de gemeente uit renteverlies over het bedrag dat aan Startersleningen wordt ingezet. De eerste drie jaar is dat de rente over de volledige hoofdsom en vanaf het eerste hertoetsingsmoment is dat het verschil tussen de rentekosten (gemeente) en rentebetalingen (starters).
11
Daarnaast betaalt de gemeente jaarlijks 0,5% beheerskosten over de uitstaande leningen aan SVn die de regeling voor de gemeente uitvoert en de leningen beheert. De starters die een Starterslening krijgen betalen een eenmalig 1,5% afsluitkosten over de hoofdsom van de Starterslening. Bijdrage VROM Het ministerie van VROM heeft een bedrag van € 40 mln. beschikbaar gesteld aan SVn om daarmee de gemeentelijke kosten te halveren. Vanaf 1-1-2007 komt 50% van het benodigde bedrag (per lening) vanuit het VROM Startersfonds. C. Markt(partijen) Hypotheekproducten diverse Marktpartijen Sommige hypothecair financiers richten zich met speciale hypotheekvormen op starters. Voorbeelden zijn de startershypotheek van de Postbank en de generatiehypotheek van de Rabobank. Deze producten hebben ieder een eigen invalshoek. Gemeenschappelijk element is dat de leencapaciteit wordt verhoogd zonder dat daar, althans in aanvang, hogere maandlasten tegenover staan. Doordat deze hypotheekvormen niet voldoen aan de normen en voorwaarden van de NHG liggen de risico's voor de koper hoger dan bij bijvoorbeeld de SVn-starterslening die met NHG wordt verstrekt. Beschikbaarheid De hypothecaire producten zijn overal in het land beschikbaar. I Groep 2: Instrumenten voor het verlagen van koopprijs
|
Deze instrumenten bemvloeden de betaalbaarheid van het aanbod voor de starter via het geven van korting op de marktprijs van de woning. Deze instrumenten worden toegepast door gemeenten en corporaties. Voorbeelden zijn korting op de grondprijs, verkoop grond via erfpacht (voorbeeld = Koop Goedkoop) en verkoop in Maatschappelijk Gebonden Eigendom (voorbeeld = Koopgarant). Korting op de grondprijs Een andere methode om woningen betaalbaar aan te bieden voor starters is het vaststellen van een lagere verkoopprijs dan de werkelijke marktwaarde. Gemeenten kunnen dit doen door bij nieuwbouw lagere grondprijzen vaststellen om daarmee de v.o.n.-prijs te drukken. Beschikbaarheid Korting op de grond kan in principe overal ingezet worden mits de gemeente een grondpositie heeft en bouwgrond uitgeeft. Dit is de laatste jaren beslist geen vanzelfsprekendheid meer. Toepassing Bij huurwoningen is dit een frequent toegepast instrument omdat het veel effect heeft. De huurprijs wordt door de korting niet eenmalig, maar structureel verlaagd en dit komt direct ten goede aan de doelgroep. Bij koopwoningen werd het ook veel toegepast, maar dit wordt steeds minder omdat er andere mogelijkheden zijn die meer effect bereiken tegen lagere kosten. Nadeel van korting op de grondprijs is dat het economische voordeel vooral bij de eerste koper terecht komt. Als tegenhanger wordt meestal een antispeculatie beding opgenomen in de grondakte. Dit houdt in dat bij verkoop binnen een bepaalde termijn een deel van de geboekte winst moet worden terugbetaald aan de gemeente. Het effect, de handhaafbaarheid en de juridische hardheid van het Anti Speculate Beding (ASP) leveren veel discussie op. Lagere koopsom door grond in erfpacht uit te geven
12
Een andere manier om woningen goedkoper aan te bieden is het hanteren van erfpacht. Hierbij wordt de verkoop gesplitst in grond en woonhuis. De grond blijft in eigendom van de verkopende party. Afhankelijk van de gekozen constructie is er terugkooprecht of de mogelijkheid om op een later moment de grond erbij te kopen, ook kan de woning -zonder de grond - doorverkocht worden. In de praktijk zijn het vooral gemeenten en corporaties die werken met erfpachtconstructies. Beschikbaarheid Erfpacht is een juridische vorm die in principe overal toegepast kan worden. Toepassing Erfpacht kan door de gemeente voornamelijk worden toegepast bij nieuwbouw projecten. Voorwaarde is dat de grond in eigendom is van de gemeente. Corporaties kunnen daarnaast erfpacht toepassen bij de verkoop van huurwoningen. Een voorbeeld van een product dat op deze manier werkt is Koop Goedkoop. De koper koopt de woning en "huurt" de grond. Op de grondhuur (erfpachtcanon) wordt in het 1e jaar 100% korting gegeven, in het 2e jaar 90%, in het derde jaar 80%, enz. In het 11e jaar wordt de volledige grondhuur betaald. Bij iedere doorverkoop op de vrije markt ontvangt de nieuwe koper opnieuw volledig deze korting. Als gevolg daarvan is sprake van een permanente sociale koopwoning zonder dat hiervoor (markt)interventies van de corporatie (bijvoorbeeld terugkoop) nodig zijn. Dat neemt niet weg dat de corporatie, als daar aanleiding toe is, zich kan beroepen op het eerste kooprecht. Erfpacht wordt toegepast als juridische verankering van de constructie en om in aanmerking te komen voor hypotheekrente-aftrek op de canon. Rekenvoorbeeld De volledige maandelijkse grondhuur bedraagt bijvoorbeeld € 150,- Normaal gesproken betaalt de koopstarter dus € 150,- per maand aan grondhuur aan de woningcorporatie. Maar omdat het een Koop Goedkoopwoning is, betaalt de koopstarter deze het eerste jaar helemaal niet. In het tweede jaar betaalt hij/zij per maand 10% van de huur, dat is dus 10% van € 150,- = € 15,-. Het tweede jaar iedere maand 20% van de grondhuur, dus € 30,-, enzovoort. De totale woonlasten stijgen hiermee ieder jaar met ongeveer 3%.
Koop Goedkoop wordt toegepast door- en het concept is verkrijgbaar bij O.a. DeltaWonen (Zwolle, Kampen) en Dudok Wonen in Hilversum. Meer informatie: www. KoopGoedkoop.nl Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) Woningcorporaties kunnen lagere verkoopprijzen vragen bij verkoop onder voorwaarden of maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). Bij verkoop van corporatiewoningen is op basis
13
van Bbsh (artikel 11) maximaal 10% korting op de marktwaarde zonder meer toegestaan. Indien er sprake is van verkoop aan personen die in aanmerking komen voor koopsubsidie, kan de korting oplopen tot 20% voor nieuwe bewoners en 30% voor zittende huurders. Daarnaast kunnen de corporaties bij het Ministerie van VROM een verzoek indienen om hogere kortingen dan 10% te verlenen. Op basis van de Fair Value regeling bijvoorbeeld, kunnen ze hogere kortingen dan 10% toepassen (MG 2002-6). In ruil voor die hogere korting mogen corporaties delen in de waardeontwikkeling (zie verder ook onder b. Koopgarant). Koopgarant Er zijn diverse vormen en varianten van Maatschappelijk Gebonden Eigendom die op lokaal niveau toegepast worden. Een van de meest beproefde varianten is Koopgarant. Dit model is door een aantal corporaties bedacht, doorontwikkelt en jarenlang toegepast. Dit heeft geresulteerd in een verkoopmodel (Koopgarant) dat intussen door meerdere corporaties in het hele land wordt gedragen. Het is een goed en bruikbaar model dat beschikbaar is voor (in principe alle) corporaties. Hoe werkt het De koper koopt een woning met korting. De corporatie koopt de woning gegarandeerd terug, de waarde-ontwikkeling wordt gedeeld tussen koper en verkoper. Korting en winstdeling zijn door de corporatie te bepalen, maar kan ook als keuze aan de klant worden overgelaten. Verhouding tussen korting en winstdeling moet minimaal voldoen aan de MG 2002-06 t.w.: 1:2 bij bestaande bouw en 1:1,5 bij nieuwbouw. Stel dat een nieuwbouwwoning door een corporatie met 20% korting wordt verkocht, dan mag het aandeel van de corporatie in de waardeontwikkeling maximaal 30% bedragen (1:1,5). voorbeeld 1 (bestaande woning)
voorbeeld 2 (bestaande woning)
een rekenvoorbeeld als de waarde stygt
een rekenvoorbeeld als de waarde dealt
Marktwaarde bij aankoop € 100.000 - Aankoopprijs (bij korting van 25%) € 75.000
Marktwaarde bij aankoop 100.000 - Aankoopprijs (bij korting van 25%) 75.000
Marktwaarde bij terugkoop € 120.000 - Waardestijging € 20.000
Marktwaarde bij terugkoop € 90.000 - Waardedaling € 10.000
Terugkoopprijs van de woning - Aankoopprijs € 75.000 - + 50% vd waardestijging € 10.000
Terugkoopprijs van de woning - Aankoopprijs € 75.000 --/-50% vd waardedaling € 5.000
Verkoper krijgt terug voor de woning 85.000
€
Verkoper krijgt terug voor de woning 70.000
€ €
€
De koper heeft een zelfbewoningsplicht, waarbij dispensatie mogelijk is. Koopgarant is toepasbaar bij eengezinswoningen en appartementen, nieuwbouw en bestaande bouw. Bij appartementen zijn een aantal beheerzaken gewaarborgd: leefbaarheid, onderhoud en reservering en kwaliteit van de bestuurder of beheerder. Erfpacht wordt toegepast als juridische verankering van de constructie, materieel heeft het geen nadeel voor de koper ten opzicht van vol eigendom. Koopgarant wordt in licentie aangeboden door Stichting Koopgarant, waarmee de licentiehouder (uitsluitend corporaties) de beschikking krijgt over een uitgebreid kennisnetwerk. Meer informatie is beschikbaar op www.koopgarant.com.
14
Groep 3. Aanbod specifiek gericht op koopstarters Het draait hierbij om het aanbod. Er zijn diverse marktpartijen die inspelen op de vraag door goedkope woningen te ontwikkelen die qua prijs aansluiten op de startersdoelgroep. Goedkope Starterswoningen Aanbod Hieronder vallen nieuwbouw en renovatieprojecten die vooral op starters gericht en/of bij uitstek voor starters geschikt zijn. De laatste tijd is er veel aandacht voor het ontwerpen van goedkope woningen bij alle bij de woningbouw betrokken partijen. Deze toename in de aandacht voor goedkope woningen heeft echter (nog) niet geleid tot een even sterke toename in het bouwen van goedkopere woningen. Dit heeft te vooral te maken heeft met de vrees dat de kwaliteit/kosten verhouding van dit soort goedkope woningen onder de maat is en dat de kwaliteitsmaatstaven die met name voor langdurige exploitatie noodzakelijk zijn niet worden gehaald. Bovendien bestaat de vrees dat aan het aangeboden kostenniveau beperkende voorwaarden zijn verbonden. Aanbieders van concepten voor Starterswoningen zijn daarentegen van mening dat zij de gewenste kwaliteit wel degelijk kunnen leveren (dit wordt bevestigd in het onderzoek "Betaalbaar Bouwen. Een analyse van woon- en bouwtechnische kwaliteit van Starterswoningen" uit april 2006 van de provincie Gelderland). Mede vanwege deze steeds terugkerende discussies over kwaliteit en kosten komt de bouw van goedkope nieuwbouwwoningen onvoldoende van de grond. De aanbieders van deze goedkope woningen hanteren verschillende werkwijzen waarmee geprobeerd wordt te komen tot betaalbare woningbouw. We onderscheiden daarbij de volgende werkwijzen: - vergaande prefabricage; - compacte verkaveling; - slimme seriematige bouw; - beperking vloeroppervlakte; - weglaten toeters en bellen. Kwaliteit Belangrijk is op welke wijze de gemeente de kwaliteit van de aangeboden concepten beoordeelt. Kwaliteit is in dit kader een rekbaar en veelzijdig begrip. Een bewoner kijkt vaak anders aan tegen de kwaliteit van een woning dan bijvoorbeeld een architect, een gemeente of een beheerder. Omdat de verschillende Starterswoningen op verschillende doelgroepen zijn gericht, is het niet mogelijk om ze op een uniforme wijze met elkaar te vergelijken. Het is voor een gemeente dan ook belangrijk om verschillende criteria te genereren op basis waarvan de starterswoningconcepten beoordeeld kunnen worden. De gemeente in Overijssel hebben duidelijke ideeen over de kwaliteit van de te realiseren woningen. Er is hierbij onderscheid in bouwtechnische kwaliteit en woonkwaliteit. Voor het beoordelen van bouwtechnische kwaliteiten van de starterswoningconcepten kan meestal wel aangesloten worden op een eenduidig kwaliteitsniveau. Als basis hiervoor fungeert het bouwbesluit. Voor de toetsing van de woontechnische kwaliteit is geen eenduidig toetsingskader mogelijk. Dit komt doordat bij het opstellen van de verschillende criteria met name het ruimtegebruik
15
en de benodigde oppervlakte in relatie tot de bewoningsvorm een belangrijke rol spelen. In feite hebben we het dan over doelgroep-gerelateerde woonprogramma's. In deze woonprogramma's legt de gemeente de ruimtebehoefte van verschillende categorieen 'starters' vast. In de woonprogramma's is op deze wijze een relatie gelegd tussen de doelgroep c.q. huishoudenstype en de daarvan afgeleide grootte van de woning. Deze woonprogramma's kunnen worden gebruikt om de verschillende woonconcepten te beoordelen (bieden ze hetgeen wij voor deze doelgroep voor ogen hebben?). Prijsvorming De kostprijs van een woning wordt bepaald door een aantal onderdelen t.w.: de bouwkosten, de bijkomende kosten (sterk lokaal bepaald) en de grondprijs. De prijs die voor een woning in de markt gevraag kan worden is de marktprijs. De afgelopen jaren was vooral de marktwaarde van de woningen - afzetmogelijkheden in een overladen vraagmarkt - bepalend voor de uiteindelijke prijsvorming. De kosten voor een nieuwbouwwoning werden vooral gespiegeld aan de prijs die kopers bereid waren te betalen voor een vergelijkbare woning op de bestaande markt. Het blijft zaak alert te blijven bij de beoordeling van goedkope bouwconcepten. De randvoorwaarden waaronder woningen voor de aangegeven prijs kunnen worden gerealiseerd moeten helder zijn. Het kost vaak enige moeite om te achterhalen wat wel en niet aan de standaardwoning vastzit en onder welke condities de prijs geldt (bijvoorbeeld de minimale bouwstroom). Door de hoge grondprijzen wordt vaak op de grootte van de kavel beknibbeld om binnen het aangegeven stichtingskostenbudget te blijven. Op zich is dit niet erg, maar er moet wel voorkomen worden dat een woning wordt neergezet die een te geringe toekomstwaarde heeft. De grondprijsvaststelling verschaft in veel gevallen de sleutel voor de haalbaarheid van betaalbare woningbouw voor starters op de woningmarkt. De discussie over feitelijke bouwkosten die met dit soort concepten wordt gevoerd is dus niet los te zien van de discussie over de grondprijzen. Conclusie Uit (divers) onderzoek - onder andere het onderzoek van de provincie Gelderland - blijkt dat uitgaande van reele grondprijzen een betaalbare woning met niet alleen voldoende bouwtechnische kwaliteit maar ook een ruime voldoende voor woontechnische en ruimtelijke kwaliteit binnen het bereik ligt. Groep 4. Bijzondere mengvorm van vraag- en aanbodinstrumenten: (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap Particulier opdrachtgeverschap Volgens de strikte definitie is van particulier opdrachtgeverschap alleen sprake als particulier zelf de grond heeft verworven en daarop een woning laat bouwen. Er wordt veelal tegen een redelijke grondprijs een kavel aangeschaft en daarop verrijst een (eenvoudige) woning van een aannemer waarbij vaak een (groot) deel van de afwerking in eigen beheer wordt gedaan (soms wordt de woning zelfs casco opgeleverd en wordt de afbouw met een groep vrienden/plaatsgenoten gedaan). Op deze manier is het mogelijk om voor een zeer acceptabele prijs een woning naar wens te realiseren. Deze manier van particulier opdrachtgeverschap is in veel gemeenten in Overijssel gangbaar, ook voor starters. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Bij CPO gaat het om een bijzondere vorm van particulier opdrachtgeverschap. In dit geval heeft niet een persoon (of een huishouden) maar een groep individuele huishoudens (vaak in
16
de vorm van een kopersvereniging) de grond verworven en fungeert als opdrachtgever voor de bouw. Hiermee krijgen de deelnemers veel invloed op het ontwerp van de woning waardoor de woning heel goed aansluit op de individuele wensen en eisen van de toekomstige kopers. Daarnaast is het collectief - de kopersvereniging - ook ontwikkelaar waardoor een aanzienlijke kostenbesparing varierend van 25% tot 40% gerealiseerd wordt. Op zich is ontwikkeling door een collectief geen noviteit, maar de wijze waarop (a) en het doel waarmee (b) deze vorm van opdrachtgeverschap momenteel wordt toegepast maakt het tot een waardevol instrument om ondermeer de huidige startersproblematiek het hoofd te bieden. a. Werkwijze Het CPO wordt momenteel gecombineerd met andere instrumenten - zoals Koopgarant en grondkorting - waardoor een optimale mix ontstaat waarmee de woningen blijvend beschikbaar en betaalbaar blijven voor de doelgroep starters. b. Doel Het doel waarvoor men het instrument CPO momenteel inzet is een combinatie van het vergroten van de zeggenschap van de kopers bij het ontwerp en de indeling van de woning en het realiseren van een (structureel) betaalbaar aanbod voor starters. Onlangs heeft de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting een advies aan de Minister VROM uitgebracht over particulier opdrachtgeverschap. In haar advies concludeert de SEV dat met name met collectief particulier opdrachtgeverschap (kopersverenigingen bouwen of verbouwen hun eigen woonproject) spectaculaire resultaten te behalen zijn. Als bewoners zelf 'aan zet' zijn blijkt het allemaal ineens een stuk goedkoper te kunnen: de zelf op maat gesneden woningen blijken 25 tot 40% goedkoper uit te kunnen vallen dan traditioneel ontwikkelde woningen. Zo zijn door een kopersvereniging met vooral starters in het Brabantse Casteren ruime eengezinswoningen ontwikkeld voor rond de € 120.000,-. De SEV ziet collectief particulier opdrachtgeverschap dan ook als een van de kanskaarten om de vastgelopen woningmarkt van het slot te halen voor met name starters, ouderen en lagere en middeninkomensgroepen. Daarnaast blijkt collectief particulier opdrachtgeverschap ook creatieve en ondernemende mensen naar kansarme wijken te kunnen trekken. Zeker Kopen ~> Project CPO in Bladel Een bijzonder initiatief is het project in Casteren (gemeente Bladel) waarbij Starterswoningen in collectief opdrachtgeverschap zijn gerealiseerd. Dit project is een combinatie van: • het realiseren van een goedkoop aanbod door als toekomstige bewonersgroep de ontwikkeling zelf ter hand te nemen • korting op de grondprijs door de gemeente • verkoop onder Koopgarant door de corporatie. In dit project is sprake van een grote zeggenschap voor de koper. De gemeente Bladel heeft zich ten doel gesteld om niet alleen betaalbare duurzame Starterswoningen te bouwen, maar deze ook te behouden voor starters. Dat wil zeggen dat niet alleen de eerste koper de woning tegen een lagere aankoopprijs kan kopen, maar ook de opvolgende koper(s). Om dit te bereiken hanteert men, in ieder geval bij woningen waarvoor door de gemeente grond wordt ingebracht, het systeem "Zeker Kopen". Wat is "Zeker Kopen" De starter koopt de woning tegen een lagere prijs dan de marktwaarde (onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik). Hier staat tegenover dat de starter bij doorverkoop van de woning de eventuele waardestijging niet helemaal vergoed krijgt. Maar ook als de
17
waarde daalt hoeft hij dat verlies niet helemaal voor zijn rekening te nemen. Hierdoor kan de volgende starter/koper deze woning ook weer kopen voor een lager bedrag dan de marktwaarde. Fair Value Voor zowel de verkoper als de koper moeten de voor- en nadelen redelijk zijn en in onderlinge samenhang worden vastgesteld. Dit wordt het Fair Value principe genoemd. Voor de starter zijn de belangrijkste elementen op basis waarvan een Fair Value kan worden bepaald: • het voordeel van een lagere aankoopprijs; • het voordeel van lagere bijkomende koopkosten (als gevolg van de lagere aankoopprijs); • het voordeel van lagere woonlasten; « het nadeel van de lagere verkoopprijs bij doorverkoop van de woning; • het voordeel van lagere bijkomende verkoopkosten bij terugkoop door de gemeente/woningstichting (zoals makelaarskosten); • het voordeel van een waardegarantie bij een dalende woningmarkt; • de Wet Inkomstenbelasting 2001 staat overeenkomsten, waarbij de eigenaar/koper voor minder dan 50% van de waardeontwikkeling meedeelt, niet toe. Prijsvorming en marktwaarde De woning wordt voor een bepaalde prijs aangeboden aan de starter. Deze prijs wordt zo laag mogelijk gehouden en ligt lager dan de marktwaarde van de woning. Deze lagere prijs komt tot stand door (prijs)afspraken met ontwikkelaar, architect, aannemer en gemeente. Een onafhankelijke makelaar stelt vervolgens de marktwaarde van de woning vast. Op dat moment kan het percentage dat de uiteindelijke koopprijs lager ligt dan de marktwaarde (a) worden vastgesteld. Dit is belangrijk voor de bepaling van het percentage van het aandeel in de waardeontwikkeling van de woning bij doorverkoop (b). Het ministerie heeft bepaald dat de verhouding tussen de beide percentages (a:b) bij nieuwbouw 1:1,5 moet zijn en bij bestaande bouw 1:2. (zie ook KoopGarant). Doorverkoop De starter/eigenaar mag de woning niet op de vrije markt doorverkopen. De woning wordt in ieder geval binnen drie maanden teruggekocht door de gemeente of woningstichting (terugkoopgarantie). Dit is vooral een voordeel bij een stagnerende woningmarkt. De terugkoopprijs wordt gebaseerd op de oude aankoopprijs. De woning wordt vervolgens doorverkocht aan een starter volgens het dan geldende gemeentelijk uitgiftesysteem. Een onafhankelijke taxateur/makelaar stelt bij doorverkoop opnieuw de marktwaarde vast. De taxatiewaarde van de door de koper aangebrachte voorzieningen wordt voor 100% aan de verkoper vergoed. De terugkoopprijs bedraagt dan de oude koopprijs + 100% van de taxatiewaarde van de eigen investeringen in de woning + het aandeel in de marktontwikkeling. Conclusie Er is een duidelijke behoefte waarneembaar voor particulier opdrachtgeverschap. Zeker in collectieve vorm kan het een belangrijk instrument zijn voor groepen koopstarters om een betaalbare en passende woning te realiseren. Het grootste probleem is dat particuliere bouwinitiatieven moeilijk aan grond en aan overbruggingskredieten voor voorfinanciering van grond en planvoorbereiding kunnen komen. Bovendien zijn het geen geroutineerde ontwikkelaars en ontberen ze veelal ervaring en kennis van zaken. Ze kunnen op deze wijze nauwelijks voet aan de grond krijgen tussen de gevestigde ontwikkelende partijen. Gemeenten zijn de aangewezen party om hen te helpen. Zelf ontwikkelen zou, naast huren en kopen, een reele mogelijkheid/optie voor burgers (vaak ook starters) moeten worden.
18
Gemeenten kunnen helpen door rekening te houden met dergelijke initiatieven en in (toekomstige) bestemmingsplannen locaties daarvoor aan te wijzen. Het instrumentarium van de nieuwe GrondExploitaitieWet biedt de gemeenten nieuwe mogelijkheden om dit te concretiseren. Ook kan de gemeente - in een door professionals en instituties gedomineerde bouwwereld CPO initiatieven een extra steuntje in de rug te geven bij de begeleiding van het proces. Een goed voorbeeld daarvan zien we in de gemeente Apeldoorn. Deze gemeente heeft een projectleider aangesteld die CPO in de gemeente begeleid. De gemeente heeft een apart gedeelte op de website volledig gewijd aan het bouwen van een eigen woning en er worden ook cursussen gegeven waarin het hele traject van het bouwen van een woning wordt uitgelegd. Provinciale initiatieven Limburg De Provincie Limburg heeft het "Impulsplan Starters een eigen thuis" vastgesteld. De provincie gaat uit van een tripartiete samenwerking provincie, gemeenten en corporaties. Zij stimuleert het maken van afspraken over het realiseren van Starterswoningen op lokaal niveau tussen gemeente en corporatie(s) en ondersteunt dit door het beschikbaar stellen van provinciaal budget voor gemeenten bij de inzet van de Starterslening van SVn. De regeling gaat uit van een maximum van 1.000 woningen in 3 jaar tijd. Gelderland De provincie Gelderland is bezig met een provinciale BLS regeling waarbij gemeenten voor iedere gerealiseerde woning in de goedkope huur- of koopsector een bedrag van maximaal € 5.000,- ontvangen. Deze aanbod gerichte regeling - die meer op de langere termijn is gericht - wordt mogelijk tijdelijk aangevuld met een vraaggericht instrument dat juist meer effect heeft op de korte termijn. Deze maatregelen volgen op een enkele jaren geleden ingezette beleidswijziging van contingenten naar een "Woonbeleid met Kwaliteit". De voorgestelde regeling stimuleert en versnelt naar verwachting de uitvoering van dit kwaliteitsbeleid. Samenvattende conclusie van dit hoofdstuk Er zijn diverse mogelijkheden om de woningvoorraad voor starters bereikbaar te maken. Direct door de ciemeenten inzetbare instrumenten zijn: 1. 2. 3. 4.
De Starterslening van SVn Grondkorting Stimuleren/aanbieden goedkope bouwconcepten Stimuleren CPO
Samen met andere partiien (corporaties) zijn de volgende instrumenten inzetbaar: 5. MGE/Koopgarant 6. Erfpachtconstructies Voor de Provincie liggen er - in samenwerking met de gemeenten - vooral kansen in: A. Bijdragen aan en stimuleren van lokale initiatieven bij de inzet van de Starterslening
19
B. Samen met gemeenten actief inzetten op het ontwikkelen/stimuleren van goedkope bouwconcepten C. Stimuleren CPO D. Samen met gemeenten en corporaties stimuleren van MGE/KoopGarant en Erfpachtconstucties.
Lijst met gebruikte afkortingen Wet BEW+
Wet Bevordering Eigen Woningbezit (Koopsubsidie)
VROM
Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
BbSH
Besluit Beheer Sociale Huursector
SVn
Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten
WBO
Woning Behoefte Onderzoek
NHG
Nationale Hypotheek Garantie
MGE
Maatschappelijk Gebonden Eigendom
CPO
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
HvW
Huisvestingswet
BWS
Besluit Woninggebonden Subsidies
20
