Bijlage ten behoeve van agendapunt 5 ALV van de BBE op 31 maart 2014 Lidmaatschap BBE van externe parkeerders
1. Inleiding Zoals bekend hebben 9 eigenaren van uitsluitend een parkeerplaats (= externe parkeerders) bezwaar tegen hun verplichte lidmaatschap van de BBE. Enkele van deze externe parkeerders menen voorafgaand aan de koop van hun parkeerplaats verkeerd geïnformeerd te zijn door Bouwfonds en/of de notaris. Zij hebben destijds gezegd dat de externe parkeerders waarschijnlijk geen of weinig contributie aan de BBE zouden hoeven betalen, hoewel in de te tekenen aktes staat vermeld dat er een verplicht lidmaatschap geldt aan de BBE en dat de contributie evenredig wordt verdeeld over de gebruikseenheden (= appartementsrechten). Deze constructie is op 17 september 2008 in simpele bewoordingen nog extra toegelicht door de notaris (zie bijlage). Het bestuur van de BBE heeft zich steeds formeel gehouden aan de vastgestelde juridische structuur, ondanks de bezwaren die de externe parkeerders hiertoe eerder hebben gemaakt. Naar aanleiding hiervan hebben de externe parkeerders het bestuur van de BBE op 4 december 2013 gedagvaard om een formele uitspraak van de rechter in deze zaak te verkrijgen. De rechter heeft beide partijen gehoord en hen gevraagd om in overleg te treden over een minnelijke regeling. Indien er geen schikking wordt bereikt, zal de rechter later alsnog een uitspraak kunnen doen. Het bestuur van de BBE heeft aangegeven geen mandaat te hebben voor onderhandelingen, doch bereid te zijn eventueel een voorstel van de externe parkeerders uit te werken en op een ALV ter stemming te zullen brengen. Dan zal blijken hoe de leden denken over aanpassingen die de externe parkeerders voorstellen en kan het bestuur desgewenst eventuele verdere acties ondernemen. Nogmaals: de BBE en de externe parkeerders zijn niet gehouden tot een oplossing te komen. Men kan ook de rechter vragen uitspraak te doen 2. Voorstel externe parkeerders Via hun advocaat hebben de 9 externe parkeerders het volgende voorstel ingediend (als bijlage is de mail toegevoegd): 1. Eigenaren van uitsluitend een parkeerplaats zijn gerechtigd per 1 april 2014 hun lidmaatschap aan de BBE op te zeggen, waarna er geen betalingsverplichting meer zal zijn. Er geldt volgens hen namelijk geen kwalitatief lidmaatschap voor externe parkeerders, althans het ziet niet op hun ‘situatie’. 2. Toekomstige kosten aan de tuin die direct voortkomen uit onderhoud van de parkeergarage, zullen volledig ter rekening komen voor VVE Parkeergarage. Op deze wijze betalen de externe parkeerders uitsluitend mee aan de reservering van toekomstige uitgaven m.b.t. het meerjarenonderhoudsplan (= M.O.P.). Zij vinden dat hiermee een redelijkere verdeling van de bijdragen en kosten wordt bewerkstelligd. 3. Indien er voldoende draagvlak bestaat voor het voorstel dan dient het formeel te worden bewerkstelligd tijdens een ALV van de VVE Parkeergarage. 4. Indien bovenstaande punten zijn bewerkstelligd zal lopende procedure worden ingetrokken met compensatie van gemaakte kosten. Beide partijen verlenen elkaar finale kwijting, waaronder het recht van de externe parkeerders om de BBE aan te spreken op de (in hun ogen onterecht) betaalde contributie tot en met 31 maart 2014. 3. Reactie BBE op het voorstel Het bestuur van de BBE heeft het voorstel van de externe parkeerders nader onderzocht met betrekking tot de juridische en financiële consequenties. Het is belangrijk dat deze voor iedereen duidelijk zijn alvorens een voorstel ter stemming ter brengen. Hiertoe is overleg geweest met de notaris die de juistheid van deze consequenties heeft bevestigd. a) Wijziging statuten BBE. In de statuten van de BBE staat vermeld dat wanneer minimaal 1/10e deel van de leden bij het bestuur een verzoek t.a.v. een ALV indient, het bestuur verplicht is om een ALV op te roepen. In dit geval is er door 9 leden een verzoek ingediend, terwijl er nu 124 leden zijn (nl. 102 bewoners met 1 of meerdere parkeerplaatsen, en 22 externe parkeerders met 1 of meerdere parkeerplaatsen). Hoewel hier formeel niet wordt voldaan aan het minimale aantal van 13 leden zal het bestuur (vanwege het verzoek van de rechter) het voorstel concreet uitwerken en bij uitzondering ter stemming voorleggen aan haar leden. b) Kwalitatief lidmaatschap BBE. Er geldt wel degelijk een kwalitatief (verplicht) lidmaatschap aan de BBE voor alle eigenaren van een parkeerplaats en/of een woning, welke juridisch gezien beide een ‘appartementsrecht’ worden genoemd; zie Hoofdsplitsingsakte (punt 64.3), de statuten in Akte van Oprichting Vereniging BBE (punt 4.1) en Toelichting juridische structuur BBE (zie bijlage, door notaris, d.d. 17-09-2008). In tegenstelling tot bewoners die verplicht 1 parkeerplaats bezitten (en dus bijdrage aan de BBE betalen voor minimaal 2 gebruikseenheden) zijn externe parkeerders en eigenaren van extra parkeerplaatsen vrij om deze parkeerplaats te verkopen volgens de geldende aktes en statuten. c) Situatie externe parkeerders. Het bestuur en de notaris zijn van mening dat als er een wijziging in lidmaatschap en/of bijdrage komt dat deze dan dient te gelden voor alle 160 parkeerplaatsen. Indien namelijk wordt besloten dat het hebben van een parkeerplaats wordt los gekoppeld van het lidmaatschap aan de BBE dan geldt dat voor iedereen. Als in de toekomst een parkeerplaats wordt verkocht aan een externe parkeerder, of vice versa, dan mag
dat geen invloed hebben op het omslaan van de bijdrage. Er kan in dit opzicht geen uitzondering worden gemaakt voor de ‘situatie’ van externe parkeerders. De totale begroting van de BBE zal in dat geval dan niet meer worden verdeeld over 262 gebruikseenheden, maar uitsluitend over 102 woningen. d) Aanpassing splitsingsakte. De externe parkeerders vragen expliciet om geen lid meer te zijn van de BBE. Indien het kwalitatief lidmaatschap van de BBE voor een bepaalde groep wordt afgeschaft dan dienen de hoofdsplitsingsakten te worden aangepast door de notaris. Hierover kan de BBE niet zelf beslissen omdat zij geen splitsingsakte heeft in tegenstelling tot de VVE’s van de hoofdverenigingen, parkeergarage en individuele torens. Indien na stemming blijkt dat er een vereiste meerderheid voor wijziging splitsingsakten is dan zal een uitgewerkt voorstel ter stemming moeten worden gebracht bij de diverse betrokken VVE’s. Pas na de vereiste instemming van alle betrokken VVE’s kan de wijziging worden doorgevoerd. Gezien het belang van een splitsingsakte zijn de regels voor wijziging wettelijk beschreven in het Modelreglement (zie artikel 60). Hierin staat o.a. dat een meerderheid van 80% nodig is van het aantal stemmen dat uitgebracht kan worden. Bij aanname van een wijziging zijn alle leden verplicht hieraan mee te werken en voor een bepaalde datum de aktes bij de notaris dienen te tekenen. Verder staan er het Modelreglement een aantal restricties beschreven die getoetst dienen te worden indien er wordt overgegaan tot wijziging. Bovendien moeten alle betrokken hypotheekhouders (banken e.d.) hun toestemming hiervoor geven. De reden hiervoor is dat iedereen heeft getekend voor een bepaalde juridische structuur, welke ook blijft gelden na verkoop van het appartementsrecht. e) Peilend voorstel 1: Geen lid, geen bijdrage aan de BBE. Om toch te peilen of er een meerderheid bestaat voor de eis van de externe parkeerders om expliciet geen lid meer te zijn van de BBE zal het bestuur een ‘peilend voorstel’ ter stemming brengen. Van de in totaal 262 stemmen binnen de BBE zijn dan minimaal 210 stemmen nodig (80%). De beraamde notariskosten van een wijziging in splitsingsakten bedraagt in totaal ca. € 48.000,- incl. BTW, excl. verschotten. Uitgaande van in totaal 124 leden komt dit neer op ca. € 387,10 per lid van de BBE. Overigens verwacht het bestuur in deze situatie ook extra kosten voor de administratieve verwerking alsmede voor procedures t.a.v. leden die niet willen meewerken te moeten maken. Hiervan is nu nog geen opgave te doen. Deze optie wordt ter stemming gebracht als ‘Peilend voorstel 1’. Alleen indien er een vereiste meerderheid is voor dit voorstel zal het bestuur de betrokken VVE’s vragen de wijziging concreet uit te werken en het opnieuw ter stemming te brengen tijdens een aparte ALV van hun vereniging. Pas nadat alle VVE’s ermee instemmen kunnen de splitsingsakten worden gewijzigd. f) Voorstel 2: Wel lid, geen bijdrage aan de BBE. Er bestaat een mogelijkheid om wijziging van splitsingsakten achterwege te laten en alleen de statuten van de BBE zelf (= Oprichting Vereniging) aan te passen door hierin op te nemen dat bepaalde leden geen of minder bijdrage hoeven te betalen, en dat het tellen van de stemmen anders wordt verdeeld. Volgens de notaris moeten in geval van statutenwijziging alle eigenaren op grond van splitsingsakten wel verplicht lid blijven van de BBE, ook al betalen zij geen bjdrage meer. Tijdens een ALV behouden deze leden dan hun stemrecht en telt hun aanwezigheid mee bij het geldig verklaren van een stemming. In de statuten kan echter wel worden opgenomen dat de uitgebrachte stemmen van deze leden minder zwaar gelden bij een stemming, en dat hun aantal minder zwaar geldt bij het vaststellen van het aantal leden tijdens een ALV. In dit geval zouden de stemmen van alle 160 parkeerplaatsen gezamenlijk bv 8 stemmen kunnen vertegenwoordigen, terwijl alle 102 appartementsrechten voor een woning een volwaardige stem hebben. De zwaarte van de stem van appartementsrechthouders voor een parkeerplaats is daarmee nihil voor stemmingen van de BBE. In totaal gelden er dan maximaal 110 volwaardige stemmen binnen de BBE. De totale kosten hiervoor bedragen ca. € 4.800,- incl. BTW, excl. verschotten, oftewel ca. € 38,71 per lid. Overigens verwacht het bestuur in deze situatie ook extra kosten te moeten maken voor de administratieve verwerking, alsmede voor procedures t.a.v. leden die niet willen meewerken te moeten maken. Hiervan is nu nog geen opgave te doen. Deze optie wordt ter stemming gebracht als ‘voorstel 2’. g) Aanpassing koopcontract. In geval van statutenwijziging zal de notaris een document opstellen dat alle eigenaren dienen te gebruiken bij de toekomstige verkoop van hun parkeerplaats en/of appartement. Bij de opstelling van het nieuwe koopcontract kan dit punt dan correct worden genoteerd en is het helder voor de nieuwe eigenaar. h) Akkoord VVE Parkeergarage. Het bestuur van VVE Parkeergarage dient tijdens haar ALV aan haar leden te vragen of zij akkoord gaan met de verantwoording van mogelijke tuinkosten die direct zijn toe te schrijven aan reparatie werkzaamheden aan het dak of de muur van de parkeergarage. Dit geldt in de praktijk alleen indien een van de voorstellen tijdens de ALV van de BBE wordt aangenomen. Beide verenigingen dienen namelijk met het voorstel akkoord te gaan om het te kunnen laten ingaan. Indien tijdens ALV Parkeergarage de vereiste meerderheid van stemmen niet wordt gehaald komen beide voorstellen te vervallen vanwege praktische onuitvoerbaarheid. i) Opbouwen M.O.P. reserves. Op dit moment bedraagt de reserve die de BBE opbouwt in verband met het meerjarenonderhoudsplan € 7.500,- per jaar. Het gaat hierbij onder andere om toekomstige kosten ten gevolge van mankementen aan het dak of de muur van de parkeergarage. In dat geval moet namelijk de tuin worden uitgegraven wat hoge kosten met zich mee brengt. Bij het overhevelen van deze kostenpost komt de verantwoordelijkheid hiervoor volledig bij VVE Parkergarage te liggen. In overleg tussen bestuur BBE en bestuur VVE Parkeergarage zal moeten worden bepaald welke reserve vanaf 1 april 2014 wordt opgebouwd bij beide verenigingen. Tevens zal in dat geval een deel van de reeds opgebouwde reservering worden overgemaakt naar VVE Parkeergarage. Het is daarna waarschijnlijk dat de BBE later alsnog zelf een extra M.O.P. reservering dient op te bouwen voor een toekomstige herinrichting tuin of vervanging van bepaalde onderdelen. Het is nog onduidelijk wat deze toekomstige jaarlijkse reserveringen zullen zijn.
j)
Eventuele ingangsdatum. Een wijziging van statuten zal gezien de complexiteit en de te verwachten werkzaamheden niet voor de gevraagde datum van 1 april 2014 kunnen worden doorgevoerd. Het bestuur van de BBE stelt voor om in geval van wijziging de omslag van contributie dan wel in te laten gaan vanaf het moment dat alle beroepsmogelijkheden van appartementsrechtshouders tegen deze beslissing zijn gepasseerd.
k)
Compensatie kosten. Zowel de externe parkeerders als het bestuur van de BBE hebben al diverse kosten gemaakt met betrekking tot deze slepende kwestie. Het is bij het bestuur niet bekend welke procedurekosten de externe parkeerders hebben gemaakt, maar zij wijst een eventuele compensatie hiervan expliciet af. Tot op heden heeft de BBE met betrekking tot deze zaak ca € 2.000 aan notariskosten moeten maken vanwege het schrijven van een extra toelichting en het inwinnen van diverse adviezen. Indien na afwijzing van de ter stemming gebrachte voorstellen de externe parkeerders besluiten om de procedure voort te zetten is de BBE opnieuw gedwongen hiervoor extra kosten te maken.
4. Stemming tijdens ALV Op basis van het bovenstaande heeft het bestuur besloten om twee voorstellen ter stemming te brengen, waarbij voorstel 1 dient om te peilen of er voldoende draagvlak bestaat. Het bestuur van de BBE vraagt haar leden om eventuele vragen of opmerkingen ten aanzien van dit agendapunt vooraf schriftelijk in te dienen via
[email protected]. Het bestuur kan deze dan tijdig uitwerken en zal ze centraal behandelen tijdens de ALV. Indien voor een van deze voorstellen de vereiste meerderheid wordt behaald zal dit voorstel worden opgepakt. Indien er minder draagvlak voor beide voorstellen blijkt zal de huidige omslag van contributie en juridische structuur blijven gelden. Het is dan aan de betreffende externe parkeerders om dit te accepteren of om aan de rechter te vragen alsnog een uitspraak te doen. Peilend voorstel 1 Doel is te peilen of er voldoende draagvlak bestaat om dit voorstel verder uit te werken. De BBE zal dit voorstel dan inbrengen in de hoofdverenigingen. Alle parkeerplaatsen zullen geen lid meer zijn van de BBE De ingangsdatum van deze wijziging wordt gekoppeld aan de periode die nodig is om de formele besluiten onherroepelijke status te geven en wanneer alle bezwaarprocedures zijn doorlopen Alle splitsingsakten dienen daartoe te worden aangepast door de notaris Eigenaren van parkeerplaatsen betalen geen bijdrage meer aan de BBE Eigenaren van parkeerplaatsen hebben geen stemrecht meer tijdens een ALV van de BBE Contributie zal vanaf moment dat deze structuur juridisch is geeffectueerd uitsluitend worden omgeslagen over 102 woningen. De reservering voor tuinkosten t.g.v. werkzaamheden aan parkeergarage komen ter verantwoording van VVE Parkeergarage. Daardoor stijgt de begroting van en bijdragen aan de Parkeergarage iets. Externe parkeerders zien af van terugvordering van eerder betaalde contributie aan de BBE Eerder opgebouwde MOP reserves worden overgeheveld naar VVE Parkeergarage Er zullen extra administratiekosten zijn i.v.m. het afwikkelen van deze overschakeling. Eenmalige notariskosten in totaal ca. € 387,10 per lid, incl. BTW en excl. verschotten Voor wijziging in splitsingsakte is een meerderheid van 80% vereist van het aantal stemmen dat uitgebracht kan worden. Van de in totaal 262 stemmen zijn dus minimaal 210 stemmen nodig. Op basis van de maandelijkse bijdrage in 2013 is het volgende rekenvoorbeeld gemaakt: Huidige situatie € 12,00 per m. € 12,00 per m. € 21,00 per m.
Bijdrage BBE per woning Bijdrage BBE per parkeerplaats Bijdrage VVE Parkeervereniging (1 x)
TOTAAL voor 1 woning + 1 parkeerplaats TOTAAL voor 1 externe parkeerder
Eenmalige notariskosten (excl. verschotten)
huidige situatie € 45,00 per m. € 33,00 per m.
Voorstel 1 € 24,70 per m. vervalt € 24,91 per m. voorstel 1 € 49,61 per m. € 24,91 per m.
-
verschil + € 4,61 / m. - € 8,09 / m.
€ 387,10 per lid
Stemming: Gaat u akkoord met het ‘peilend’ voorstel 1 om betrokken VVE’s te vragen de splitsingsakten te wijzigen zodat parkeerplaatsen geen kwalitatief lid meer zijn van de BBE? Ja / nee
Voorstel 2: Alle parkeerplaatsen zullen vanaf 1 april 2014 geen bijdrage meer betalen aan de BBE, maar blijven wel lid van de BBE De statuten zullen worden aangepast m.b.t. omslag bijdrage, stemrecht en het geldig aantal leden tijdens een ALV Bijdrage zal vanaf 1 april 2014 uitsluitend worden omgeslagen over 102 woningen Alle 102 woningen hebben een eigen volwaardige stem tijdens een ALV Alle 160 parkeerplaatsen vertegenwoordigen gezamenlijk 8 stemmen tijdens een ALV Reservering tuinkosten t.g.v. werkzaamheden aan parkeergarage door VVE Parkeergarage. Dit betekent dat de begroting van en bijdrage aan de Parkeergarage iets stijgt. BBE bouwt in toekomst een eigen M.O.P. reserve op voor toekomstige vervanging onderdelen tuin Externe parkeerders zien af van terugvordering van eerder betaalde contributie aan de BBE Eerder opgebouwde M.O.P. reserves worden overgeheveld naar VVE Parkeergarage Er zullen extra administratiekosten zijn i.v.m. het afwikkelen van deze overschakeling. Eenmalige notariskosten in totaal ca. € 38,71 per lid, incl. BTW en excl. verschotten Voor wijzigen statuten is vereist dat 2/3 van de leden stem uitbrengen en is tevens een meerderheid van 66,6 % van de stemmen vereist. Op basis van de bijdrage zoals betaald in 2013 is het volgende rekenvoorbeeld gemaakt:
Bijdrage BBE per woning Bijdrage BBE per parkeerplaats Bijdrage VVE Parkeervereniging (1 x)
Huidige situatie € 12,00 per m. € 12,00 per m. € 21,00 per m.
Voorstel 2 € 24,70 per m. vervalt € 24,91 per m.
TOTAAL voor 1 woning + 1 parkeerplaats TOTAAL voor 1 externe parkeerder
huidige situatie € 45,00 per m. € 33,00 per m.
Voorstel 2 € 49,61 per m. € 24,91 per m.
Eenmalige notariskosten (excl. verschotten)
-
Verschil + € 4,61 / m. - € 8,09 / m.
€ 38,71 per lid
Stemming: Gaat u akkoord met wijziging statuten BBE volgens voorstel 2, zodat parkeerplaatsen vanaf 01-04-2014 geen bijdrage meer betalen? Ja / nee Voor alle duidelijkheid: als geen van beide bovenstaande voorstellen een voldoende meerderheid haalt blijft de situatie zoals die is. U kunt onderstaand ook aangeven of dat expliciet uw voorkeur heeft. Stemming: Bent u van mening dat de huidige situatie mbt het lidmaatschap van en de bijdrage aan de BBE gehandhaafd moet blijven? Ja / nee
Bijlage: voorstel 9 externe parkeerders Van: Paul van Esseveldt [mailto:
[email protected]]
Verzonden: vrijdag 20 december 2013 12:00
Aan: Minco de Bruijn
Onderwerp: RE: Binnentuinen/buitenparkeerders Geachte confrère, Conform afspraak doe ik u hierbij namens mijn cliënten een voorstel om onderhavige kwestie (alsnog) in der minne te regelen. Wel moge duidelijk zijn dat cliënten hun ingenomen standpunten volledig handhaven. Cliënten zijn van oordeel dat de akten volstrekt duidelijk zijn en dat thans uit de betreffende akten onder meer volgt dat; de appartementsrechten van cliënten op geen enkele wijze zijn verbonden aan het lidmaatschap van uw cliënte, als gevolg waarvan de hoedanigheid van hun appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitende gebruik van een parkeerplaats niet kwalitatief is verbonden aan hun lidmaatschap van uw cliënte, althans dat het kwalitatieve lidmaatschap niet ziet op hun ‘situatie’. Reden dat cliënten de afgelopen jaren herhaaldelijk hun bezwaren tegen hun lidmaatschap hebben gemaakt en enkel onder uitdrukkelijk protest de contributie voor hun lidmaatschap hebben voldaan. Aangezien cliënten wat hun betreft nimmer (verplicht) lid zijn geworden van de vereniging is volgens hun sprake van ongerechtvaardigde verrijking. Wat hier verder van zij, tijdens de comparitie van 4 december jl. hebben partijen de bereid getoond om de mogelijkheid van een minnelijke regeling te beproeven. In aansluiting op ons telefonisch onderhoud van vorige week treft u in dat verband onderstaand aan het voorstel van cliënten. De hoofdlijnen van dit voorstel zijn: 1. Uw cliënte roept op korte termijn een (buitengewone) algemene ledenvergadering bijeen, waarbij de leden een besluit wordt voorgelegd, inhoudende dat: a. cliënten (en uiteraard ook andere eigenaren van enkel een appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitende gebruik van een parkeerplaats) gerechtigd zijn hun lidmaatschap van de vereniging onmiddellijk op te zeggen en dat na opzegging van dit lidmaatschap geen enkele (betalings)verplichting meer ten opzichte van de vereniging bestaat. 2. Daarnaast stellen cliënten voor om aan het besluit voornoemd de voorwaarde te stellen dat toekomstige kosten aan de tuin, voortkomend uit onderhoud van de parkeergarage, niet meer wordt ‘doorbelast’ aan uw cliënte, maar voortaan volledig voor rekening komt van de Vereniging van Eigenaars van de parkeergarage. Dit zal tot gevolg hebben dat de bijdrage aan de Vereniging van Eigenaars van de parkeergarage hoger uitvalt en de bijdrage van de leden aan uw cliënte relatief lager. Cliënten menen dat hierdoor een redelijkere verdeling van de bijdragen en kosten wordt bewerkstelligd. 3. Indien onder alle leden van uw cliënte (en aldus tevens de (meeste) leden van de Vereniging van Eigenaars van de parkeergarage) voor de situatie zoals hierboven onder punt 2 is vermeld, voldoende draagvlak bestaat, zal vervolgens tijdens de ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaars van de parkeergarage deze situatie middels een besluit ‘formeel’ kunnen worden bewerkstelligd. Indien en zodra de punten van bovengenoemd voorstel zijn bewerkstelligd, zal de lopende procedure worden ingetrokken, een en ander met compensatie van kosten en verlenen partijen elkaar finale kwijting over en weer, waaronder aldus begrepen het recht van cliënten om uw cliënte verder aan te spreken op terugbetaling van hun reeds (ten onrechte) betaalde contributie aan uw cliënte. Ik zie uw reactie graag spoedig tegemoet, waarvoor dank. Met vriendelijke groet, Namens P.F. van Esseveldt
Sandra Dubbers Secretaresse
