Bijlage 4 TOOLKIT DOORSTROMING REGIO WEST-BRABANT

Bijlage 4 TOOLKIT DOORSTROMING REGIO WEST-BRABANT

Vanaf juni 2014 is door de werkgroep Doorstroominstrumentarium gewerkt aan een drietal instrumenten ter bevordering van de doorstroming (in de regio), te weten de Restschuldlening, Erfpacht-Grondbank-Woonpacht-Omgekeerde Erfpacht en Collectief Particulier Opdrachtgeverschap in het Huursegment (CPOH). In de bestuurlijke opdracht is meegegeven om vooral ook de omvang van de doelgroep in kaart te brengen, risico’s alsmede voor- en nadelen te benoemen en eventuele verschillen aan te geven in de toepasbaarheid van de instrumenten binnen de verschillende typen gemeenten. In deze notitie wordt de stand van zaken gegeven met betrekking tot de uitwerking van de genoemde instrumenten. Ten aanzien van CPOH kan worden gemeld dat er in Breda inspanningen worden geleverd om op de locatie Wisselslagterrein een pilot te starten. We trachten om in het derde kwartaal 2015 u hierover uitvoeriger en concreter te berichten. Voor wat betreft Woonpacht en Erfpacht bemerken we dat het om creatieve oplossingen gaat, maar qua constructies helaas niet passen binnen de bestaande/huidige regelgeving. Wel is er de optie van de Grondbank, die in deze notitie in hoofdlijn is meegenomen. De voorliggende Toolkit is een tussenproduct. Het eindproduct, met concrete implementatievoorstellen, zal eind derde kwartaal 2015 worden gepresenteerd. A. RESTSCHULDLENING 1. Algemeen Sinds 2008 zijn de gemiddelde woningprijzen cumulatief 20% gedaald. Dit komt neer op een gemiddelde prijsdaling van € 50.000,-. De prijsdaling op de woningmarkt heeft tot gevolg dat bij een groot aantal huishoudens de woningwaarde is gedaald tot onder de hoogte van de uitstaande hypotheek. Bij deze huishoudens is sprake van een woning die ‘onder water staat’. Er is sprake van een onderwaarde. Bij verkoop van de woning blijft een restschuld over die niet kan worden betaald uit de opbrengst van de woning. Een belangrijk motief ervoor te kiezen niet te verhuizen. De beperktere dynamiek en het lagere aantal transacties werkt door in de bouw en toeleverende industrieën, op de arbeidsmarkt en bij de woning gerelateerde detailhandel. Om zicht te krijgen op de groep huishoudens die ‘onder water staat’, het zogenaamde profiel, is gebruik gemaakt van het onderzoek van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) uit 2015. Er is geen onderzoek gedaan naar regionale aantallen.

Toolkit Doorstroming, juni 2015

1

Concentratie van huishoudens in de leeftijd 25-35 jaar Het grootste deel van de huishoudens (68%) met een onderwaarde concentreert zich in leeftijd tussen 25 tot 45 jaar. Hiervan heeft 36% een leeftijd tussen 25 en 35 jaar. Ook in relatieve zin is het aandeel huishoudens met een onderwaarde binnen deze leeftijdsgroep het hoogst. Van de huishoudens tussen 25 en 35 jaar die in een koopwoning woont heeft 63% op dit moment een onderwaarde. Dit zijn veelal huishoudens die in de afgelopen vijf jaar een woning hebben gekocht (75%). Onderwaarde vooral bij huishoudens die in de afgelopen tien jaar een woning hebben gekocht Van de huishoudens met een onderwaarde heeft ruim 80% in de afgelopen tien jaar een woning gekocht. Huishoudens die langer dan tien jaar geleden een huis hebben gekocht, hebben voorafgaande aan de sterke prijsdaling vaker een prijsstijging gekend. Huishoudens die tegen een loan-to-value (LTV) van 110% sinds 2004 een woning hebben gekocht, hebben onvoldoende prijsstijging gekend om de recente prijsdaling te compenseren. Om die reden heeft ook een relatief groot deel van deze huishoudens (35%) te maken met een onderwaarde. Huishoudens die langer dan tien jaar woonachtig zijn in de huidige woning en te maken hebben met een onderwaarde, hebben een relatief hoge LTV ten opzichte van de aanschafprijs van de woning. Onderwaarde met name bij eigenaren van rijwoningen en meergezinswoningen Zowel in absolute als relatieve zin wonen de meeste huishoudens met een onderwaarde in een rijwoning (hoek- of tussenwoning) en meergezinswoning (appartement, flat, benedenwoning enz.). In totaal woont bijvoorbeeld 40% van de huishoudens in de koopsector in een rijwoning, terwijl 48% van de huishoudens met een onderwaarde in een rijwoning woont. Het aantal huishoudens met een onderwaarde is juist relatief laag bij huishoudens in een twee-onder-één- kapwoning of een vrijstaande woning. Dit is goed te verklaren doordat voornamelijk jonge huishoudens te maken hebben met een onderwaarde en deze vaker aan het begin van een wooncarrière in een rijwoning of meergezinswoning wonen. Vooral onderwaarde bij huishoudens met kind(eren) Een onderwaarde situatie komt in verhouding vaker voor bij meerpersoonshuishoudens met kinderen. Bij 45% van de huishoudens met onderwaarde gaat het om meerpersoonshuishoudens met kind(eren), terwijl binnen de koopsector het aantal meerpersoonshuishoudens met kind(eren) 38% is. Van deze huishoudens woont 8% in een meergezinswoning, de overige huishoudens wonen voornamelijk in een rijwoning (66%). De huishoudens die in een meergezinswoning wonen zijn voornamelijk eenpersoonshuishoudens (50%). De huishoudenssamenstelling is van belang, doordat deze van invloed is op de maximale leencapaciteit van een huishouden.

Mediane onderwaarde: € 33.000 De netto onderwaarde heeft landelijk een netto mediane hoogte van € 33.000. De mediane onderwaarde loopt op bij oudere huishoudens. Deze huishoudens wonen vaker in duurdere woningen dan jongere huishoudens en hebben door de prijsdaling van 20% een groter waardeverlies


2

dan huishoudens in jongere leeftijdsgroepen. Van de huishoudens met een onderwaarde heeft 45% de woning met een NHG-lening gefinancierd. Ook bij huishoudens met NHG-financiering geldt dat de restschuld na verkoop moet worden afbetaald of worden meegefinancierd in de nieuwe lening. 2. SVn Restschuldlening De wetgever heeft per 1 januari de mogelijkheden voor restschuldfinanciering verruimd (maar tegelijkertijd de Loan to Income normen verzwaard). De verruiming van de financieringsmogelijkheden van de restschuld leidt echter nog niet tot een gewenste stimulans van de woningmarkt. Eén van de gesignaleerde knelpunten bij het gevoerde beleid van geldverstrekkers is het hanteren van een maximale Loan To Value, restricties ten aanzien van doelgroep (uitsluitend eigen klanten) en hoge risico-opslagen. Tevens worden potentiele verkopers terughoudend omdat geldverstrekkers op voorhand een fictieve afslag op de WOZ-waarde hanteren waardoor een aanzienlijk hogere fictieve restschuld en dito financieringsvraagstuk ontstaat. Deelnemers hebben SVn gevraagd een (financieel verantwoord) financieringsproduct te ontwikkelen in de vorm van een revolverende lening ten behoeve van de financiering van de restschuld van huishoudens die willen doorstromen. Hiertoe heeft SVn het product Restschuldlening ontwikkeld. Het product maakt het mogelijk binnen de van rijkswege vastgestelde LTI–grenzen huishoudens tegen ‘faire’ voorwaarden een financiering aan te bieden voor een restschuld. De restschuldfinanciering wordt ‘losgeknipt’ van de financiering van de nieuwe woning. De restschuldlening wordt voor rekening en risico van een gemeente verstrekt. De restschuldlening wordt hypothecair verstrekt maar in feite is er op het onderpand zeker bij aanvang, geen dekking. Risico’s voor een gemeente worden gemitigeerd: 1. Door de lening uitsluitend te verstrekken indien ze past binnen de normen van de Loan to Income en derhalve de consument voldoende draagkracht heeft; 2. Door het hanteren van een annuïtair aflossingsschema waarmee de restschuld maandelijks (bijna lineair) terugloopt; 3. Door te eisen dat de inschrijving voor de 1e hypotheek nooit hoger mag zijn dan 103% LTV. Ook een eventuele waardestijging van het onderpand zal in combinatie met een verminderde schuldrest bijdragen aan vermindering van de financiële risico’s voor zowel consument als verstrekker. Belangrijkste productkenmerken: · De lening bedraagt minimaal € 10.000,-. Het maximum van de lening is afhankelijk van de regeling van de gemeente/provincie, de omvang van de restschuld en de draagkracht van de aanvrager(s) maar bedraagt nooit meer dan € 75.000,-; · De looptijd van de lening bedraagt 15 jaar; · De rente is gedurende de gehele looptijd vast en wordt door SVn vastgesteld (zie www.svn.nl : 15-jaars rente); · De lening wordt in maximaal 15 jaar afgelost; · Van de lening wordt een hypothecaire akte opgemaakt; · Vervroegde aflossing is boetevrij toegestaan met een minimum van € 250,-;


3

· · ·

·

·

De restschuld is ontstaan na 29 oktober 2012 en voor 31 december 2017; De lening wordt aangevraagd in de gemeente waar de nieuwe woning staat; De eigendomsakte van de oude en nieuwe woning mogen voor aanvragen van de Restschuldlening nog niet zijn gepasseerd. Na offreren dient de eigendomsakte van de nieuwe woning altijd eerder te passeren dan de eigendomsakte van de oude woning; De rentevaste periode van de eerste hypothecaire lening van de nieuwe woning bedraagt tenminste 10 jaar. De inschrijving van de eerste hypothecaire lening is gelijk aan de hoofdsom van de eerste hypothecaire lening. Een hogere inschrijving is derhalve niet toegestaan; De Restschuldlening kan niet meeverhuizen naar een opvolgende woning en dient te worden afgelost bij verkoop van de woning waarop de Restschuldlening is gevestigd.

Doelgroep Eigenaren wiens hypotheek ‘onder water staat’, die willen verhuizen en die bij verkoop van de huidige en aankoop van de nieuwe woning een restschuld moeten financieren van meer dan € 10.000,- en daarvoor niet of onvoldoende bij de geldverstrekker van de 1e hypotheek van de nieuwe woning terechtkunnen. Doelgroep uitsluitend op voordracht van de deelnemende gemeente/provincie. Distributiekanalen bij beschikbaarstelling Het product kan alleen worden afgesloten bij gemeenten die een fonds voor Restschuldleningen bij SVn voeren. De gemeente is het distributiekanaal van de regeling. Gemeente/Provincie maakt een beschikking voor de lening en stelt het SVn-aanvraagmateriaal ter beschikking aan de consument. Gemeentelijke ‘knoppen’ om aan te draaien zijn de doelgroep woningcategorieën of complexen maximale hoogte van de restschuldlening maximale aankoopprijs van de nieuwe woning. Rolverdeling gemeente/SVn De gemeente voert de regeling en bepaalt ‘het speelveld’. Aanvragen worden in de gemeente (net als bij de Starterslening) getoetst aan beleidsuitgangspunten. Indien akkoord stuurt gemeente de aanvrager een brief met het onder voorbehoud gereserveerde bedrag (= maximum). Indien akkoord voert SVn o.a. inkomenstoets / definitieve restschuld uit en bepaalt / verstrekt uiteindelijke financiering ten laste van gemeentelijk restschuldfonds. SVn regelt vervolgens financiering en beheert. De huidige 15-jaarsrente bij SVn was op 8 juni 2015 3,4%. De reguliere beheerkosten SVn bedragen 0,5% van de uitstaande schuld . De netto-opbrengst zou derhalve nu 2,9% zijn. Dit % is veel hoger dan een gemeentelijke spaarrekening. Een gemeente loopt echter ook default risico’s. Hoewel op macroniveau de rente-inkomsten (volgens banken) voldoende zouden moeten zijn om de risico’s bij


4

dit type producten af te dekken, kunnen hiervoor op het individuele niveau van een gemeente door de SVn echter geen garanties worden verstrekt. SVn is daarom in gesprek met een (her)verzekeraar om te onderzoeken of het kapitaalrisico van gemeenten kan worden afgedekt. Uiteraard staat hier een premie (en dus verminderde renteinkomsten van gemeenten) tegenover. De SVn verwacht binnen 2 maanden meer duidelijkheid te hebben of het verzekeren van een kapitaalrisico van gemeenten haalbaar is. B. ERFPACHT /GRONDBANK/WOONPACHT/ OMGEKEERDE ERFPACHT 1. Erfpacht Binnen de werkgroep Doorstroominstrumentarium zijn de voor- en nadelen van erfpacht uitvoerig aan de orde gekomen. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de voordelen van een erfpachtconstructie zich met name richten op de koper erfpachter: De koper hoeft enkel een hypotheek af te sluiten voor financiering van de koopsom van de opstal. De erfpachtcanon voldoet hij in maandelijkse termijnen. De rente op een hypotheek is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Bovendien dient het geleende bedrag in 30 jaar annuïtair te worden afgelost. De erfpachtcanon is binnen de huidige fiscale wetgeving zonder de voor hypotheekrente geldende beperkingen aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Doordat de koper niet het volledige aankoopbedrag behoeft te financieren middels een hypotheek, bestaat de mogelijkheid dat hij met gebruikmaking van de erfpachtconstructie een woning kan kopen die niet binnen zijn financiële bereik zou liggen wanneer hij wel het volledige aankoopbedrag had moeten financieren. Overigens wordt dit voordeel beperkt door het feit dat de berekening van de maximale hypotheek van een koper mede gebaseerd wordt op de te verwachten woonlasten. In deze woonlasten wordt ook de erfpachtcanon meegenomen. Het is mogelijk dat de koper met een gunstigere hypotheekrente de woning kan financieren doordat hij, doordat de grond in erfpacht wordt uitgegeven, met de koopsom van de woning onder de grenzen voor de Nationale Hypotheekgarantie blijft. Bepaalde doelgroepen, zoals senioren, kunnen bovendien gebaat zijn bij het creëren van vrij besteedbare liquiditeit. Voor de bloot eigenaar van de grond (gemeente, corporatie of ontwikkelaar) kunnen de voordelen zijn: a. Een waardevermeerdering van de grond op termijn komt ten goede aan de bloot eigenaar; b. Waardevermeerdering kan vervolgens ingezet worden ten gunste van de gemeenschap (bij uitgifte in erfpacht door de gemeente); c. Erfpacht biedt de bloot eigenaar een extra middel om het gebruik conform de bestemming te garanderen. Het voornaamste voordeel voor een ontwikkelaar, corporatie of gemeente is echter hoofdzakelijk te formuleren in algemene termen: Vergroting van de afzetmarkt van woningen. Een nadeel van erfpacht voor de koper / erfpachter is deels gelegen in het feit dat erfpacht, zeker voor kopers van grondgebonden woningen gevoelsmatig niet hetzelfde is als volle eigendom. Zeker in gebieden waar weinig grond voor woningbouw in erfpacht wordt uitgegeven is dit een factor die


5

meespeelt in de besluitvorming van een koper / erfpachter. Daarnaast kan een nadeel van erfpacht worden gevormd door de mogelijkheid van periodieke verhoging van de canon, hetgeen voor de koper / erfpachter financiële onzekerheid met zich mee brengt. In het Woonakkoord is het destijds voor kopers van een woning mogelijk maakt naast de volledig annuïtaire hypotheek die in 30 jaar dient te worden afgelost, een tweede aflossingsvrije hypotheek af te sluiten, waarmee de maandelijkse woonlasten verlaagd kunnen worden. Voor de bloot eigenaar zijn als nadelen te noemen: a. De verkoper (gemeente / corporatie / ontwikkelaar) ontvangt niet direct de volledige koopsom van het te verkopen object; bloot eigendom blijft rusten bij verkoper met als gevolg dat de waarde van de bloot eigendom in de boeken blijft terugkeren; b. Wanneer de erfpachter zijn betalingsverplichtingen niet meer kan nakomen, zou de bloot eigenaar de erfpacht kunnen beëindigen. Dit heeft als consequentie dat de bloot eigenaar de opstallen aan de erfpachter dient te vergoeden. Hiervoor dient de bloot eigenaar geld te reserveren en een verplichting op te nemen op de balans; c. Het beheren van de erfpachtovereenkomsten (denk aan innen van de canons, indexering e.d.) brengt administratieve lasten met zich mee voor de bloot eigenaar; d. Uitgifte in erfpacht behoort niet tot de “core business” van de bloot eigenaar. 2. Grondbank Constructie waarbij bloot eigendom wordt ondergebracht in een grondbank. Deze constructie onderscheidt zich van de bovengenoemde constructie door het feit dat gemeente, corporatie of ontwikkelaar geen eigenaar blijft van de bloot eigendom van de onroerende zaak. Deze wordt verkocht aan een grondbank, die vervolgens uiteraard ook verantwoordelijk wordt voor de inning van de erfpachtcanon en dergelijke. Wanneer de gemeente, een corporatie of een ontwikkelaar gebruik maakt van deze constructie, vallen de eerder genoemde nadelen voor de gemeente, corporatie of ontwikkelaar weg. Daarvoor komt het voordeel in de plaats dat de gemeente, de corporatie of de ontwikkelaar, net zoals bij verkoop in volle eigendom, geen bemoeienis meer heeft met de verkochte onroerende zaak en daar ook geen financiële lasten of risico’s van draagt. Bovendien kan deze constructie ook worden toegepast op bestaande woningbouw, hetgeen voor stimulering van de woningmarkt in de breedste zin kan zorgen. Daarbij kan ook een belangrijke rol weggelegd zijn voor de lokale makelaardij. Immers, de makelaar kan een potentiële koper attent maken op de mogelijkheid van kopen op erfpachtgrond. Een belangrijk punt voor de gemeente en de corporatie en wellicht ook voor de ontwikkelaar, wordt gevormd door de betrouwbaarheid van de grondbank, waar de bloot eigendom van de onroerende zaak wordt ondergebracht. Immers, wanneer de gemeente of de corporatie een koper de keuze geeft tussen koop in volle eigendom of koop van de opstal, aangevuld met een erfpachtrecht ten aanzien van de ondergrond, dan dient de koper er op te kunnen vertrouwen dat de gemeente of de corporatie een solide product hebben aangeboden.


6

C. CPOH 1. CPOH, de coöperatieve woningvereniging Collectief Particulier Opdrachtgeverschap voor Huurders -CPOH- is een vorm die is afgeleid van collectief particulier opdrachtgeverschap met het belangrijke verschil dat de uiteindelijke bewoners huurders zijn in plaats van eigenaren. CPOH is een coöperatieve woningvereniging. De coöperatieve woningvereniging is een vereniging met de volgende uitgangspunten: - Het ‘Collectief’: Men wordt lid van de vereniging: een ‘coöperatieve woningvereniging’; - De vereniging, dus eigenlijk de groep, bouwt een aantal woningen; - De leden van de vereniging zijn hierbij de ‘Particuliere Opdrachtgevers’: met elkaar wordt bepaald wat voor woningen er gebouwd worden en hoe het eruit gaat zien; - Nadat de woningen gebouwd zijn, worden de woningen door de (coöperatieve woning-) vereniging verhuurd aan de leden. Men wordt dan ‘Huurder’ van een van de woningen die door de vereniging in ‘Particulier Opdrachtgeverschap’ bedacht zijn. Bij CPOH zijn de bewoners aan zet. De coöperatie past in deze tijd. Energie coöperaties zijn al meer plekken actief. In kleine kernen worden dorpshuizen in coöperatief verband geëxploiteerd. De coöperatieve woningvereniging is feitelijk ook niet nieuw. Diverse woningcorporaties zijn lang geleden gestart als coöperatie. De coöperatieve woningvereniging is echter in deze tijd wel een instrument om opnieuw in te zetten. Geef deze groepen de regie in handen, dan worden de woningen naar wens en de betrokkenheid met woning en woonomgeving groot. 2. De wooncoöperatie, eigen verantwoordelijkheid en zorg voor elkaar Bij CPOH gaat het niet uitsluitend om een woning. Er spelen meer maatschappelijke aspecten. CPOH is een middel om betaalbare vrije sector huurwoningen te realiseren voor de mensen met een middeninkomen voor wie geen betaalbaar alternatief is. De betaalbaarheid wordt mede bereikt door de woningen in eigen beheer te nemen. De vereniging heeft geen winstoogmerk, wel een sluitende exploitatiebegroting. Bij de uitwerking van een CPOH plan zijn redelijke woonlasten (€ 750,- tot € 850,- p/m) harde randvoorwaarden. Het primaire doel is het realiseren van betaalbare vrije sector woningen. Hierbij kan gedacht worden aan bepaalde doelgroepen, zoals bijvoorbeeld senioren. Een mix van woningtypen en doelgroepen kan echter ook en heeft voordelen zoals de mogelijkheid om binnen de vereniging te verhuizen naar een andere woning, passend bij de levensfase. De huidige maatschappij verwacht dat mensen meer eigen verantwoordelijkheden nemen, ook bij het wonen. De coöperatie is de organisatievorm die hiervoor ingezet kan worden. Het gaat hierbij om zelfregie en zeggenschap: de vereniging- eigenlijk: de leden van de vereniging- is verantwoordelijk voor de woningen. De stap naar een gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de woonomgeving en betrokkenheid bij de buurt is ook snel gezet.


7

Bij een coöperatie zijn de buren geen onbekenden maar leden van de vereniging, een kleine groep mensen die je kent en spreekt. Burenhulp wordt gemakkelijk en gewoon, mantelzorg bespreekbaar en een vanzelfsprekendheid. Dit sluit aan op de huidige tijd waarin van mensen verlangd worden dat zij langer zelfstandig thuis blijven wonen en de zorg zoveel mogelijk zelf organiseren. De ‘mantelzorger’ woont een paar deuren verderop. Het rijksbeleid is er op gericht dat mensen langer zelfstandig thuis blijven wonen. De informele zorg voor elkaar is gemakkelijker als je elkaar kent en met elkaar woont in een complex waar je samen verantwoordelijk voor bent. Mocht professionele zorg nodig zijn, dan kan de vereniging samen zorg inkopen. 3. Financiering Gebleken is dat financiering door commerciële bank of een belegger vooralsnog niet mogelijk is. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een model om CPOH-projecten, met tussenkomst van SVn, geheel of gedeeltelijk door de gemeente te laten financieren waarbij sprake zal zijn van lenen door de gemeente bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en doorlenen aan de vereniging. De wijze van financiering vergt geen investering van eigen vermogen van de gemeente en het koste de gemeente geen extra liquiditeit. In de variant waarbij de volledige financiering via de gemeente loopt, heeft de gemeente het recht van eerste hypotheek op het huurwoningenproject. Een variant waarbij de gemeente een deel financiert, is het ‘coöperatie-fonds’. Dit is een constructie die vergelijkbaar is met de starterslening: vanuit het fonds wordt een tweede hypotheek verstrekt voor dat deel van het bedrag dat reguliere banken niet bereid zijn te lenen. Banken zijn bij de financiering van collectief eigendom vooralsnog en onder voorwaarden bereid tot financiering van 65% van het benodigde bedrag.

4. CPOH en doorstroming De afgelopen jaren is het voor huishoudens met een middeninkomen steeds lastiger geworden om een woning te huren of te kopen. Door nieuwe toewijzingsregels kan slechts een beperkt deel van de middeninkomens nog terecht in de sociale huursector. Tegelijkertijd wordt het door nieuwe hypotheekregels voor dezelfde middeninkomens vrijwel onmogelijk om een passende woning te vinden in de koopsector. De groep middeninkomens heeft op dit moment een moeilijke positie op de woningmarkt. · In de sociale huursector kan deze groep moeilijk terecht. Zoals hiervoor aangegeven mogen woningcorporaties op grond van de Rijksregelgeving maximaal 10% van hun huurwoningen met een huurprijs lager dan € 710,- toewijzen aan deze groep. Het is de keuze van de corporatie aan wie deze vrije ruimte in toewijzing besteed wordt. · In de betaalbare vrije sector huur ( tot circa € 850/€900) is slechts een beperkt aanbod.


8

·

·

In de koopsector zijn de mogelijkheden van deze groep vooral beperkt door de aangescherpte hypotheekeisen , een te laag inkomen, een fluctuerend inkomen of onzekerheden over werk en inkomen. Het is voor senioren moeilijk, zo niet onmogelijk, om nog een hypotheek te krijgen. Enerzijds wordt aan mensen vanaf een bepaalde leeftijd geen hypotheek meer verstrekt. Anderzijds hebben senioren nu al of op redelijk korte termijn te maken met een inkomensdaling: het pensioen is vaak een behoorlijk stuk lager dan het inkomen uit werk. Verder zijn er in het koopaanbod veel eengezinswoningen en weinig gelijkvloerse woningen en/of appartementen die met lift bereikbaar zijn.

De jongere generatie is op zoek naar een goede (gezins)woning in een kindvriendelijke, veilige wijk, bij voorkeur tussen mensen met eenzelfde leefstijl. Is er geen geschikt aanbod, dan blijft men thuis wonen of in de sociale huurwoning. In het laatste geval komt er dus geen woning vrij voor de mensen waar sociale huur voor bedoeld is, huishoudens met een laag inkomen. Senioren wonen vaak in een gezinshuis. Met de afnemende gezondheid en de kinderen de deur uit, komt de wens, soms noodzaak, tot een kleinere, mogelijk gelijkvloerse woning. Is er geen geschikt aanbod, dan blijft men in de eigen woning. Een, vaak goed betaalbare, gezinswoning die niet vrijkomt voor gezinnen met een midden tot hoger inkomen. Met de realisatie van woningen voor de groep met een middeninkomen, komt beweging op de woningmarkt.

Werkgroep Doorstroominstrumentarium, drs. B. Biesheuvel , voorzitter


9

Bijlage 4 TOOLKIT DOORSTROMING REGIO WEST-BRABANT

Recommend Documents