Hoofdstuk 4 Toetsingsonderzoek doorstroming Vrouwenhof

Hoofdstuk 4 Toetsingsonderzoek doorstroming Vrouwenhof 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt een van de doelstellingen, die de gemeente Weert zich gesteld heeft bij de realisatie van het nieuwbouwproject ‘Vrouwenhof’, getoetst. In het bestemmingsplan Vrouwenhof van de gemeente Weert wordt de volgende aanleiding beschreven; “In de wijk Leuken zijn in de afgelopen jaren nauwelijks nieuwe woningen gerealiseerd, terwijl deze wijk wel behoefte heeft aan vernieuwing en doorstroming. Door nieuwe woningen in het gebied “Vrouwenhof” te realiseren kan doorstroming van de huidige bewoners van de wijk Leuken op gang worden gebracht, zodat goedkopere bestaande woningen vrijkomen voor ondermeer de doelgroep starters”1 Het doel van het onderzoek is het toetsen van de gestelde doelstelling “doorstroming” van de Gemeente Weert. Het inzicht dat hierdoor verkregen wordt moet laten zien of het realiseren van een nieuwbouwproject op een uitleggebied doorstromingsbevorderend werkt binnen het directe gebied waartoe de nieuwbouw behoort. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit de volgende paragrafen: 4.2 Vrouwenhof 4.3 Doorstroming & Starters 4.3 Mutatie bestaand goed markt & kopers Vrouwenhof 4.4 Conclusie

4.2 Vrouwenhof De uitbreidingslocatie Vrouwenhof in Weert, gelegen tegen de wijk Leuken aan. De huidige locatie betreft een open akkergebied. 320 woningen In Weert in de wijk Leuken ontwikkelt de gemeente Weert samen met de projectontwikkelaar het uitbreidingsplan "Vrouwenhof". Hier zullen 250 grondgebonden woningen en 50 appartementen worden gerealiseerd. De woningen worden in verschillende categorieën gebouwd. Vrouwenhof is gelegen binnen een karakteristiek gebied met slingerende wegen, hoeves met weides en open velden. In de nieuwe wijk Vrouwenhof zal de natuur aan uw voeten liggen. Dit plan biedt u namelijk een reeks aan woningen, appartementen en vrije kavels. Daarnaast zijn er voornemens voor de aanleg van sport- en recreatievoorzieningen in het gebied ten oosten van de wijk Leuken.

1

Bestemmingsplan Vrouwenhof Gemeente Weert, September 2007

Deelgebieden De uitbreiding is zo groot dat het gebied niet in een keer gerealiseerd zal worden. De bouw zal in drie stappen uitgevoerd worden. Het eerste wordt gestart met de deel wijk Kaaskamp (groen) om vervolgens Leuken (bruin) uit te breiden. Als laatste zal de uitbreiding van Oud Leuken (geel) gerealiseerd. De woningen aan de ingangen van de wijk krijgen een afwijkende bouwstijl. Projectgegevens Projectlocatie

Weert, achter de wijk Leuken

Opdrachtgever

Gemeente

Openbare ruimte

Waar nodig wordt de openbare ruimte rondom het project opnieuw ingericht

Aantal woningen

320

Type woningen

Starters, projectmatige bouw en vrij sector woningen

Makelaar

Nog niet van toepassing

Start bouw

Fase 1: 2008

Oplevering

Fase 3: 2011

Bijzonderheden

In fase 2 worden ook nog eens 44 huurwoningen gebouwd

4.3 Doorstroming & Starters 4.3.1 Doorstroming Onder doorstroming op de woningmarkt verstaan we het verschijnsel dat huishoudens verhuizen van de ene naar de andere de verlaten woning komt hierbij beschikbaar voor anderen. Een soepele doorstroming is van groot belang om de woningmarkt goed te laten functioneren. Belangrijke motoren achter deze dynamiek op de woningmarkt zijn demografische veranderingen en economische groei. Doorstromer Een doorstromer is een woningzoekende die zelfstandige woonruimte in Nederland vrij achterlaat. Een doorstromer woont in een huur- of een koopwoning. Een zelfstandige woonruimte is een woning met eigen voordeur en eigen voorzieningen zoals keuken en sanitair. figuur 4.1 Doorstromer www.staedion.nl

De demografische veranderingen hebben vooral te maken met overgangen tussen verschillende levensfases van huishoudens. Deze overgangen hangen weer samen met grote ‘life events’ zoals trouwen, scheiden en de geboorte van kinderen. Ze dwingen huishoudens tot een reorganisatie van hun leven en van hun woningmarktsituatie. Zo ontstaat een wooncarrière. De relatie tussen levensfase en life events wordt bepaald door leeftijd, huishoudensamenstelling en financiële situatie. Economische groei heeft vooral invloed op de vraag naar woningen, zowel kwantitatief (meer woningen) als kwalitatief (grotere duurzame woningen). Niet alleen vraagfactoren zoals demografische en economische veranderingen, maar ook factoren aan de aanbodzijde zijn van belang voor de doorstroming tussen huur en koopwoningen. Het gaat daarbij vooral om de beschikbaarheid van koopwoningen. Daarnaast bepaald de relatieve prijsverhouding tussen huur en koopwoningen in welke mate huishoudens kunnen doorstromen van de huur naar de koopsector. Deze relatieve prijsverhouding wordt in belangrijke mate bepaald door de maximering van de huurprijzen via het woonwaarderingsstelsel en door de krapte op de woningmarkt. Impliciet bepaalt dus ook de huurprijsregulering in belangrijke mate of een huishouden door kan stromen naar een koopwoning. Ook de samenstelling van de regionale woningvoorraad speelt een rol bij de doorstroming van huur naar koop. Het gaat hierbij zowel om de relatieve prijsverhouding tussen huur en koopwoningen als om de beschikbaarheid van woningen als gevolg van nieuwbouw, onderverdeeld naar huur en koop binnen de regio. Tot slot wordt de beschikbaarheid van koopwoningen beïnvloed door de mate waarin huurwoningen worden omgezet in koopwoningen. De opnamecapaciteit van starters op de woningmarkt wordt dus geheel bepaald door het aantal nieuwbouwwoningen plus het aantal woningen dat de woningmarktverladers vrijmaken. Het aantal doorstromende huishoudens is niet belangrijk voor de opnamecapaciteit van starters. Veel gemeenten en regio’s willen met hun woonbeleid zowel de doorstroming bevorderen als starters op de woningmarkt helpen. Ze stimuleren doorstroming door woningen in het woonruimteverdelingsysteem bij voorkeur toe te wijzen aan doorstromers. Omdat het aantal verhuisketens dat hierbij wordt opgestart gelijk blijft, gaat dit niet ten koste van starters.

De kans op doorstroming vanuit huur naar koop wordt sterk beïnvloed door de volgende factoren:prijzen van huur en koopwoningen en de beschikbaarheid van koopwoningen zijn Relatieve Uitbreiding van de woningvoorraad metvan koopwoningen belangrijke determinanten van de doorstroming huur naar koopwoningen. De regionale Het aandeel koopwoningen verschillen in relatieve prijzen van woningen worden daarbij grotendeels beïnvloed door de Omzetten van huurwoningen naar koopwoningen prijs van koopwoningen, omdat de prijzen van huurwoningen door het Prijsverhouding tussen huurwoningen woningwaarderingsstelsel min of koop meer en worden vastgelegd. Figuur 4.2 VROM wonen, wijken en integratie, Bouwen voor de schuifpuzzel juni 2007, eigen bewerking

Doorstroming wordt geremd als koopwoningen relatief duur zijn ten opzichte van huurwoningen. Het verband tussen huur – koopdoorstroming en inkomenssegregatie is dus niet eenduidig. Gebrek aan doorstroming leidt weliswaar tot een geringe inkomenssegregatie, maar ook een hoge doorstroming kan dit effect hebben. In krappe woningmarkten kan een grote huur en koopdoorstroming leiden tot meer inkomenssegregatie. In meer ontspannen woningmarkten is dat minder het geval. Op voorhand is dan ook niet duidelijk of verbetering van de doorstroming tot meer of minder inkomenssegregatie leidt. Het verbeteren van de huurkoopdoorstroming wordt vaak als oplossing aangedragen om het functioneren van de woningmarkt te verbeteren. De huurkoopdoorstroming is laag omdat de woningmarkt krap is. Een meer ontspannen woningmarkt leidt tot meer huurkoopdoorstroming en tot meer keuzemogelijkheden tussen huren en kopen. De vraag of doorstromingsbevorderende maatregelen tussen huren en kopen zullen leiden tot een grotere inkomenssegregatie is niet zonder meer te beantwoorden. Dit hangt af van het woningmarktgebeid en de vraag hoe deze maatregelen vorm krijgen. Het is duidelijk dat de doorstroming op de woningmarkt stagneert. De groep gedupeerden zijn met name de starters, mede door het moeilijke economische klimaat, de recessie en de tot voor kort stijgende woningprijzen. Hierdoor komt de doorstroming van huur naar koop nauwelijks op gang. Een afgeleid effect van het kwantitatieve woningtekort is dat de doorstroming op de woningmarkt moeizaam verloopt. De woningmarkt lijkt zo op een schuifpuzzel2 waarin weinig ruimte bestaat om te bewegen. Vanuit die achtergrond zou het goed zijn als er meer woningen zouden zijn en de schuifpuzzel meer vrije vakjes zou hebben om beweging op de woningmarkt mogelijk te maken. Bouwen voor voldoende doorstroming dus, het zou dan ook wenselijk zijn dat er flink wordt bijgebouwd de komende jaren. Alleen langs die weg kan het kwantitatieve tekort teruggedrongen worden. Dat is niet zozeer urgent omdat starters lang moeten zoeken, maar wel omdat door de beperkte woningmarkt het verhuisproces en dus de doorstroming veel te moeizaam verloopt. Een doorstroming is nodig om mensen naar hun zin te laten wonen.

2

Bouwen voor de schuifpuzzel, analyse van de woningmarkt, op zoek naar betere doorstroming VROM juni 2007

Vraag Wie vraagt Wat en waar? Factoren die doorstroming belemmeren

Aanbod Wat wordt waar Aangeboden?

Doorstroming (is effect van vraag en aanbod)

Gebrek aan aanbod

Gevolgen van belemmerde doorstroming

Mismatch tussen vraag en aanbod

Kwantitatief woningtekort

Financiele drempel om van huur naar koop te gaan

Kwalitateif woningtekort

conjunctuur

Diagnose en voorstellen voor beleidsinterventies

Scheefheid

Figuur 4.3 Bouwen voor de schuifpuzzel Analyse van de woningmarkt, op zoek naar betere doorstroming VROM april 2007, eigen bewerking

Waar vraag en aanbod bij elkaar komen en mensen een woning vinden die ze zoeken wordt verhuisd. Hiermee ontstaat dynamiek op de markt. Want de woning die iemand achterlaat biedt voor een volgend huishouden de mogelijkheid om te verhuizen. Meer dynamiek wil zeggen meer verhuizingen en dat wil zeggen meer kansen voor mensen om een woning te vinden die past bij hun voorkeuren. Dat is het bekende en gewenste proces van doorstroming. Dynamiek wordt hiermee dus positief beoordeeld. Nu zijn er (externe) factoren die van invloed zijn op deze dynamiek, ook factoren die belemmerend kunnen werken. Te denken valt aan een absoluut gebrek aan aanbod, maar ook aan meer kwalitatieve fricties in termijn van prijs, productspecificaties etc. Die factoren zijn links in het schema opgenomen. Aan de andere kant van het schema staan de gevolgen van een beperkt functionerende woningmarkt: tekorten en verdelingsproblemen.

4.3.2 Starters Het begrip “starter” is vooral gericht op (jonge) mensen die zich voor het eerst op de markt van koopwoningen begeven. Starter Een starter is een woningzoekende die geen zelfstandige woonruimte achterlaat. Een starter woont bij zijn of haar ouders thuis of; woont bij iemand in of; woont op kamers of; woont in een onzelfstandige wooneenheid of; is dakloos of; is na een echtscheiding of na het verbreken van een andere samenlevingsvorm dan het huwelijk op zoek naar zelfstandige woonruimte; Bij een echtscheiding moet een voorlopige voorziening of het vonnis getoond worden. Bij het verbreken van een andere relatie moet een verklaring getoond worden, dat de persoon afstand doet van de huurrechten van een woning. een starter is niet per se een alleenstaande. Als iemand bijvoorbeeld met zijn kinderen ergens inwoont, is die persoon ook starter. Figuur 4.4 Starter www.staedion.nl

Om het begrip “starter” beter te kunnen definiëren zal aan de hand van drie voorbeelden3 een beeld geschetst worden: 1. De startende tweeverdieners: John (23 jaar) en Anja (21 jaar) hebben al jaren verkering. Zij besluiten dat het nu eens tijd wordt op de grote stap te maken, ze willen trouwen en huis kopen. John heeft toen hij 16 was zijn opleiding (VMBO niveau) afgerond is toen gaan werken (38 uur) in de horeca als kok. Hij krijgt hiervoor het CAO-loon van € 1.614,63 bruto per maand. Anja, laag opgeleid, werkt bij een supermarkt (40 uur) voor het minimum loon. Zij krijgt maandelijks €924,80 bruto. John behoort met zijn afgeronde VMBO opleiding tot de middelbaar opgeleiden in Grave, deze groep beslaat binnen de beroepsbevolking 49% (cijfers CBS). Anja, behoort tot de laag opgeleiden, zo’n 23,9% (Cijfers CBS) van de beroepsbevolking in Den Haag. Het maandelijkse gezinsinkomen van dit gezin is: € 1.614,63 + € 924,80 = € 2.539,43 Bruto per maand Bij “De Bank” kunnen zij het volgende lenen: Rekengegevens; Bruto jaarinkomen aanvrager Bruto jaarinkomen partnet Rente Looptijd Eigen Geld Maandelijkse fin verplichtingen

€19.375,€12.022,5,60% 30 jaar €0,€0,-

Maximale leenbedrag o.b.v. inkomen

€133.081,- (Maximale lening met een Nationale Hypotheek Garantie 14-05-2009)

Figuur 4.5 rekenvoorbeeld starter

2. Het startende gezin met 1 kostwinner. Arie en Tineke zijn sinds de basisschool al een stel. Arie (25 jaar) is na zijn opleiding MBO elektrotechniek aan het werk gegaan. Tineke (22 jaar) wil graag thuis blijven om te zorgen dat hun twee jonge kinderen een goede opvoeding kunnen krijgen. Zij heeft het VMBO aan het Merletcollege afgerond (hiermee behoort ze ook tot de 49% middelbaar opgeleide in de beroeps bevolking). Het gezin is dus afhankelijk van het inkomen van Arie. Bij zijn baas verdient Arie € 1.264,80 bruto per maand. Arie behoort met zijn MBO opleiding tot de 49% middelbaar opgeleiden van Grave (cijfers CBS). Zij kunnen bij “De Bank” een hypotheek krijgen van: Rekengegevens; Bruto jaarinkomen aanvrager Bruto jaarinkomen partner Rente Looptijd Eigen Geld Maandelijkse fin verplichtingen

€15.177,€0,5,60% 30 jaar €0,€0,-



Figuur 4.6 rekenvoorbeeld starter 3

SP onderzoek starters, December 2006, eigen bewerking met actuele inkomens en rentes mei 2009

Als zij een huis willen kopen, zal Tineke erbij moeten werken. Wanneer zij fulltime gaat werken tegen het minimumloon verdient ze: € 1.264,80 bruto per maand. Wel zullen Arie en Tineke dan kinderopvang moeten gaan regelen maar dan kunnen ze meer lenen bij de bank: Voor dit voorbeeld is gebruik gemaakt van fictieve personen die in de maatschappij het gezin met een kind weerspiegelen. Rekengegevens; Bruto jaarinkomen aanvrager Bruto jaarinkomen partner Rente Looptijd Eigen Geld Maandelijkse fin verplichtingen

€15.177 €15.177 5,6% 30 jaar €0,€0,-




3. De hoger opgeleide startende tweeverdieners: Peter (23 jaar) en Karel (23 jaar) zijn beiden hoog opgeleide mannen. Hoog opgeleiden vormen in Grave zo”n 26,8% van de beroepsbevolking (cijfers CBS). Ze verdienen ieder 1.887,85 bruto per maand. Zij willen graag gaan samenwonen en besluiten een huis te kopen. Het gezinsinkomen komt op: € 2.387,85 + € 2.387,85= €4775,70 bruto per maand. Bij de bank kunnen ze het volgende lenen: Rekengegevens Bruto jaarinkomen aanvrager Bruto jaarinkomen partner Rente Looptijd Eigen Geld Maandelijkse fin. verplichtingen

€28.654 €28.654 5,6% 30 jaar €0,€0,-


€265.000,- ((Maximale lening met een Nationale Hypotheek Garantie 14-05-2009)


Doorstroming stagneert De doorstroming op de woningmarkt stagneert. Een groep die hier met name de dupe van is zijn de starters. De gestegen prijzen van koopwoningen, samen met de economische recessie hebben de doorstroming van een huurwoning naar een koopwoning vertraagd. Mensen blijven langer in een huurwoning wonen, waardoor er voor starters op de woningmarkt geen woningen vrijkomen. Er is de afgelopen jaren weinig gedaan om de positie van de starters te verbeteren. Er zijn met name woningen gebouwd in het midden- en dure segment en niet in de goedkopere sectoren. En de verwachting dat dit in de verhuisketen zou leiden tot het vrijkomen van woningen voor starters is te optimistisch gebleken. In het verleden leverde de nieuwbouw nog een aantrekkelijk aanbod op dat voor starters bereikbaar was. Maar de laatste jaren is dat door de marktconforme prijs in de nieuwbouw steeds minder het geval. Het gevolg is dat de nieuwbouw meer afgenomen wordt door huishoudens van middelbare leeftijd met een goede positie in de markt, en dat de starters het nog al eens moeten hebben

van de lager gewaardeerde woningen. Denk aan bijvoorbeeld een minder aantrekkelijke buurt of minder goed onderhouden. Zo komen starters verhoudingsgewijs vaker terecht in de minder aantrekkelijke buiten- centrum- milieus. Echter dit blijven veelal woningen van een kwalitatief laag niveau en in de huidige markt moeilijk snel weer verkoopbaar, waardoor de doorstroming die na 5 tot 10 jaar wenselijk is nauwelijks op gang zal komen. De verwachting is dat er de komende jaren in deze situatie nog weinig verandering zal komen. De krapte op de woningmarkt zal blijven bestaan. Hierdoor is het zaak zo efficiënt mogelijk om te gaan met de schaarse woningen die er zijn. Het afstemmen van vraag en aanbod speelt hierbij een grote rol. Hierbij spelen ook de woonwensen een belangrijke rol. Stimulerende maatregelen van de woningbouwcorporaties en overheid sorteren wel enig effect, zo worden vrijgekomen huurwoningen specifiek verkocht aan jongeren en huurders. De vraag naar deze woningen is erg groot gezien ze in een voor starters aantrekkelijk prijssegment zitten en met diverse subsidiërende regelingen gekocht kunnen worden. Woonwensenonderzoek starters: 1. Starters hebben veelal behoefte aan een flat/appartement of een portiekwoning. Mits het gaat om een betaalbare woning, gaat de voorkeur ook uit naar een eengezinswoning. Ook is er belangstelling onder starters voor alternatieve woonvormen, zoals een kluswoning, het delen van kamers, woongroepen etc. 2. Starters overwegen vaker een huurwoning dan een koopwoning. 3. De voorkeur van starters wat betreft koopprijs ligt tussen de €100.000 en de €200.000. 4. Wat betreft de huurprijs geven starters de voorkeur aan een prijs onder de €500. 5. In eerste instantie hebben starters met name behoefte aan een bestaande woning, maar na doorvragen blijkt dit relatief weinig uit te maken. Het aspect wat hierbij met name een rol speelt is de betaalbaarheid. 6. Starters nemen genoegen met een kleinere woning, oftewel minder kamers en een kleinere oppervlakte. 7. Belangrijke omgevingselementen voor starters zijn winkels voor direct levensonderhoud, scholen en sportverenigingen. Woonwensenonderzoek usp marketing consultancy bv door december 2008 dan door doorstromers. Dit wordt belangrijker gevonden starters Figuur 4.5 rekenvoorbeeld starter Figuur 4.9 rekenvoorbeeld starter

4.4 Mutatie bestaand goed markt & kopers Vrouwenhof 4.4.1 Toetsing verband Om na te gaan of er een verband bestaat tussen de afkomst (wijk Leuken en overig Weert) van de kopers van Vrouwenhof en het kopen op Vrouwenhof, wordt gebruik gemaakt van de Chi-Kwadraattoets. De Chi-Kwadraat toets is een berekening waarmee je kan bepalen of er een verband bestaat tussen 2 variabelen. Deze toets is gebaseerd op het vergelijken van de waargenomen waarden in een tabel met wat je zou kunnen verwachten als de 2 verdelingen geheel onafhankelijk zouden zijn. Met andere woorden: je beoordeeld de kans dat de gegevens in de tabel door toeval kunnen voorkomen. In onderstaand voorbeeld wordt onderscheidt gemaakt tussen de afkomst van kopers van huizen in de nieuwe wijk Vrouwenhof. Deze afkomst wordt onderverdeeld in afkomstig uit de wijk Leuken en afkomstig overige wijken van Weert. Door het uitvoeren van deze toets kunnen conclusies getrokken worden of het kopen van nieuwbouw aan de rand van de wijk Leuken invloed heeft op de doorstroming, specifiek binnen deze wijk Leuken, of dat er juist geen (enkel) verband bestaat tussen kopen Vrouwenhof en afkomst. Chikwadraattoets 1. Maak een kruistabel

2. Bereken de P-waarde Figuur 4.11 Stappenplan voor de Chi-Kwadraattoets

Stap 1. Maak een kruistabel Om na te gaan of er een verband bestaat tussen de afkomst van de kopers en de kopers van wijk Vrouwenhof wordt een kruistabel opgesteld. In een kruistabel staan de niveaus van de factor in de rijen (gekocht en niet gekocht) en de mogelijke waarde van de afkomst ( Leuken en overig Weert) in de kolommen. Bij iedere instelling van de factoren tellen we hoe vaak de waarde van de afkomst gevonden wordt. Deze getallen worden in de cellen van de tabel geplaatst. Voor het onderzoek vinden we in de tabel de gemeten cijfers van 48 woningen op leuken en 1574 in Weert terug.4 De gevonden cijfers zijn gebaseerd op het aantal woningen wat te koop stond in het 4e kwartaal 2007 t/m het 4e kwartaal van 2008 op leuken en overig Weert. In deze periode zijn de kavels die Vrouwenhof verkocht. In totaal zijn er 62 woningen op Vrouwenhof verkocht; hiervan waren 11 kopers afkomstig uit wijk Leuken en 51 kopers afkomstig uit de overige wijken van Weert (koper afkomstig buiten Weert worden buiten beschouwing gelaten daar we de stad Weert als onderzoeksgebied nemen). Verder zijn er in het 4e kwartaal 2007 t/m het 4e kwartaal van 2008 totaal 61 woningen verkocht in de wijk Leuken en in geheel Weert is dit 1574. Hierbij kan onderstaande tabel volledig ingevuld worden.

4

Cijfers verkooprapportages Vrouwenhof Bonnema Weert en eigen bewerking

Gekocht op Vrouwenhof Gekocht: niet op Vrouwenhof

Afkomst: Leuken

Afkomst: overig Weert

11 (a)

51 (b)

62

37 (c)

1523 (d)

1560

48

1574

1622

Figuur 4.12 2x2 matrix berekening Chi-kwadraat

Voor bovenstaande 2x2 matrix wordt de Chi-kwadraat χ2 berekend middels onderstaande formule:

Stap 2. Bereken de p-waarde Om vanuit χ2 vast te kunnen stellen of er wel/geen verband is dienen we eerst 2 hypothese op te stellen: Toetsing van de nulhypothese, H0: Er is geen verband tussen afkomst en kopen Vrouwenhof tegen het alternatief HA: Er is wel een verband tussen afkomst en kopen Vrouwenhof Dit betekent dat er getoetst wordt of afkomst uit de wijk leuken onafhankelijk is aan het kopen van een woning op Vrouwenhof, kortom is afkomst en kopen onafhankelijk? In figuur 4.13 is de uitvoer gegeven van het statistische programma Minitab, met als onderdeel daarvan de kruistabel met de beoordelingsgegevens. In iedere cel staat een tweede getal. Dit getal is door Minitab berekend en geeft weer hoeveel gekocht/niet gekocht verwacht zouden worden in de cel als er geen verband zou zijn tussen kopen en afkomst. Met andere woorden, als gekocht/niet gekocht vergelijkbaar zouden zijn voor Leuken en overig weert, dan zouden er ongeveer 2 kopers Vrouwenhof van Leuken moeten komen. Chi-Square contributions are printed below expected counts C1 13 1,97 61,738

C2 51 62,03 1,961

Total 64

2

37 48,03 2,533

1523 1511,97 0,080

1560

Total

50

1574

1624

1

Chi-Sq = 66,312; DF = 1; P-Value = 0,000 1 cells with expected counts less than 5.

Figuur 4.13 Minitab uitvoer voor Chikwadraattoets

Als de verwachte cel-aantallen sterk verschillen van de waargenomen aantallen, dan is er bewijsmateriaal dat de nulhypothese verworpen moet worden. Een maat voor de verschillen tussen verwachte en waargenomen aantallen is de Chi-kwadraat. Tijdens dit onderzoek komt de Chi-kwadraat uit op 66,312. Vervolgens moet deze gevonden χ2 omgezet worden naar een p-waarde. Deze p-waarde geeft de kans aan dat de waargenomen aantallen door toeval zo zouden zijn. In onderstaande tabel is waargegeven dat de gevonden χ2 van 66,312 zich bevindt in het alfa interval c.q. p-waarde van 0,001-<; hetgeen betekend dat er een kans tussen 0,01%-< is dat de waargenomen verhouding ontstaat door toeval. Dit percentage is meer dan klein genoeg voor een geldig statistisch onderzoek.

Figuur 4.14 Lean Six sigma Michael L. George

In de praktijk wordt voor een waarschijnlijkheidsinterval van 95% aangehouden om de nulhypothese te verwerpen; d.w.z. de p-waarde mag maximaal 0,05 zijn. Dit is ook in bovenstaande berekening van belang dus kan gesteld worden dat er voldoende bewijsmateriaal is om te concluderen dat er wel degelijk een verband is tussen afkomst en kopen Vrouwenhof.

4.4.2 Kopers Vrouwenhof De kopers van Vrouwenhof 1e fase bestaan voor een groot deel uit jonge starters, aan het begin van hun wooncarrière met een huurachtergrond of thuiswonend. De overige kopers zijn veelal Doorstromers die de volgende stap in hun wooncarrière maken Het merendeel van de kopers is afkomstig uit de gemeente Weert namelijk 73%. De groep kopers afkomstig uit de wijk Leuken is met 18 % net zo groot als de groep kopers afkomstig uit de wijk Boshoven/ Vrakker. Wijkinformatie Leuken Woningen Aantal woningen 1.275 (+320 medio 2011) Koopwoningen 73 % Huurwoningen 27 % Inwoners Aantal inwoners 3.360 t/m 14 jaar 17 % 15 tm 24 jaar 11 % 25 tm 44 jaar 27 % 45 tm 64 jaar 30 % 65 en ouder 30 % Inkomens Inkomen ontvangers 2.100 Gemiddelde inkomen € 17.000 Inkomen per inwoner € 12.000

Gemiddelde waarde € 187.000 Te koop 50 woningen Te huur 1 woningen

Aantal huishoudens 1.350 Éénpersoons 20 % Zonder kinderen 37 % Met kinderen 42 %

Lage inkomens Hoge inkomens Niet actief Pensioen gerechtigd

41 % 17 % 20 % 18 %

De woningwaarde van de gekochte woningen op Vrouwenhof 1e fase ligt gemiddeld €64.000,- hoger dan de koopwoningen die de kopers met een koopwoning achterlaten. Hieruit kan er geconcludeerd worden dat er doorstroming op gang komt aangezien een groot deel van de woningen die wordt achtergelaten een lagere woningwaarde vertegenwoordigd dan de nieuwe woningen. Kwalitatief wordt er uiteraard ook een stap vooruit gemaakt. € 500.000

Achtergelaten w oning

€ 450.000

Woning Vrouw enhof

€ 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €1

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

23

25

27

29

31

33

35

37

39

41

43

45

47

Figuur 4.10 Koopwoningen vrouwenhof vergeleken met achtergelaten koopwoningen, eigen bewerking

De pieken in de grafiek vertegenwoordigd de kopers die het ouderlijke huis verlaten, deze waardes zijn niet meegenomen in de berekening van het verschil woningwaarde oudenieuwe woning. Kopers uit de wijk Leuken Van de 13 kopers Vrouwenhof uit de wijk leuken kunnen er 8 aangemerkt worden als doorstromers en 4 als starters nu nog thuiswonend binnen de wijk Leuken. Kijkend naar de overige kopers uit Weert dan zijn er 3 stellen met een huurachtergrond die oorspronkelijk in de wijk Leuken zijn opgegroeid en nu weer terugkeren naar Leuken. De woningen die de doorstromers achterlaten binnen de wijk Leuken vertegenwoordigen waardes tussen €180.000,- en €350.000,-. Drie van deze woningen vertegenwoordigen een waarde onder €200.000,-. Dit betekent, uitgaande van de eerder gestelde definitie, dat slechts drie woningen bereikbaar zijn voor startende tweeverdieners. Van deze drie woningen staan er op moment van schrijven (18-05-2009) nog 2 te koop terwijl hun toekomstige woning op Vrouwenhof in het derde kwartaal 2009 wordt opgeleverd.

4.5 Conclusie In deze paragraaf worden de conclusies uiteengezet voortvloeiend uit het toetsingsonderzoek. De probleemstelling van het toetsingsonderzoek is: “In welke mate wordt de doelstelling van de Gemeente Weert, om bij de realisatie van Vrouwehof de doorstroming binnen de wijk Leuken op gang te brengen gehaald?” Doorstroming • Onder doorstroming op de woningmarkt verstaan we het verschijnsel dat huishoudens verhuizen van de ene naar de andere de verlaten woning komt hierbij beschikbaar voor anderen. Een soepele doorstroming is van groot belang om de woningmarkt goed te laten functioneren. Belangrijke motoren achter deze dynamiek op de woningmarkt zijn demografische veranderingen en economische groei. Starters • Het begrip “starter” is vooral gericht op (jonge) mensen die zich voor het eerst op de markt van koopwoningen begeven. • Een starter is een woningzoekende die geen zelfstandige woonruimte achterlaat. Kopers Vrouwenhof • De kopers van Vrouwenhof 1e fase bestaan voor een groot deel uit jonge starters, aan het begin van hun wooncarrière met een huurachtergrond of thuiswonend. De overige kopers zijn veelal Doorstromers die de volgende stap in hun wooncarrière maken Het merendeel van de kopers is afkomstig uit de gemeente Weert namelijk 73%. De groep kopers afkomstig uit de wijk Leuken is met 18 % net zo groot als de groep kopers afkomstig uit de wijk Boshoven/ Vrakker.

Doorstroming binnen de wijk Leuken • Door middel van de chikwadraattoets is aangetoond dat er een verband bestaat tussen kopen Vrouwenhof en afkomst. De grootste groep nieuwe bewoners Vrouwenhof 1e fase is afkomstig uit de wijk Leuken. • In totaal zijn dit 13 kopers waarvan er 8 volgens de gestelde definitie kunnen worden aangemerkt als doorstromers. De woningen die deze kopers achterlaten hebben een waarde tussen de €180.000,- en €350.000,- euro. • De doelstelling om doorstroming te realiseren binnen de wijk leuken wordt hiermee gehaald. Echter de mate waarin de doorstroming plaatsvindt is onvoldoende om in alle prijssegmenten doorstroming te realiseren. Met drie woningen die bereikbaar zijn voor starters zal er door de realisatie van Vrouwenhof nauwelijks verandering optreden in de woningbezetting binnen het bestaande gebied van Leuken. Dit omdat er mag worden aangenomen dat zonder de realisatie van Vrouwenhof eenzelfde mutatie zou hebben plaatsgevonden binnen de wijk Leuken. • Een te kort aan starterswoningen en woningen die bereikbaar zijn voor doorstromers die aan de 2e fase van hun wooncarrière beginnen, binnen het nieuwbouwproject vrouwenhof, zijn de oorzaak van de minimale doorstroming binnen het prijssegment €180.000,- €220.000,-.

Hoofdstuk 4 Toetsingsonderzoek doorstroming Vrouwenhof

Recommend Documents