Deterink Advocaten en Notarissen
HH.HS.1008949 Versiedatum: 25 maart 2013
BIJLAGE 3: BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN nieuwbouwproject ‘Klein Twiske’ te Oostzaan
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid KLEIN TWISKE B.V., statutair gevestigd te Eindhoven, feitelijk te 1411 RZ Naarden-Vesting, Kooltjesbuurt 3, ingeschreven in het handelsregister onder dossiernummer 55658644, hierna te noemen: Klein Twiske, is voornemens koopovereenkomsten te sluiten met eindgebruikers betreffende het nieuwbouwproject ‘Klein Twiske’ te Oostzaan, omvattende 115 (bouw)kavels welke zijn gelegen aan/nabij het Noordeinde te Oostzaan. De (bouw)kavels zullen, al dan niet, middels (ABC-)levering aan de eindgebruikers worden geleverd, ter gelegenheid waarvan zullen worden gevestigd/opgelegd de hierna opgenomen erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen. Nadrukkelijk wordt hierbij vermeld dat - hoewel volledigheid is getracht te geven - de mogelijkheid bestaat dat het noodzakelijk zal blijken deze bepalingen door veranderde omstandigheden en/of gewijzigde inzichten (tekstueel) te wijzigen. Ten aanzien van de (bouw)kavels gelden, in aanvulling op de bepalingen zoals vermeld in de koopovereenkomst waarbij het onderhavige stuk een bijlage is, de volgende bepalingen: 1.
De navolgende percelen in het nieuwbouwproject ‘Klein Twiske’ zijn belast met de hierna omschreven zakelijke rechten: De percelen kadastraal bekend gemeente Oostzaan sectie G nummers 491, 517 en 650 zijn (gedeeltelijk) ten behoeve van de gemeente Oostzaan belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder B van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Het perceel kadastraal bekend gemeente Oostzaan sectie G nummer 491 is (gedeeltelijk) ten behoeve van de Staat (Infrastructuur en Milieu) belast met een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 onder B van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Ten laste van het perceel kadastraal bekend gemeente Oostzaan sectie G nummer 650 en ten behoeve van de percelen kadastraal bekend gemeente Oostzaan sectie G nummers 500 en 506 (woonhuis familie P. Meyn sr.) is een erfdienstbaarheid van weg gevestigd om (met personenauto’s) van – en naar het Noordeinde en van – en naar het woonhuis te kunnen komen over een 4 meter brede strook aan het noordelijkste gedeelte. Voor zover voormelde rechten zijn gevestigd op een (bouw)kavel in het nieuwbouwproject ‘Klein Twiske’ zal hieraan in de akten van levering aan de
1
Deterink Advocaten en Notarissen
eindgebruikers worden gerefereerd. Klein Twiske verklaart hierbij echter dat deze rechten feitelijk geen betrekking hebben op de (bouw)kavels in het nieuwbouwproject. 2.
De bepalingen als opgenomen in de exploitatieovereenkomst met de gemeente Oostzaan van negen oktober tweeduizend negen, welke rechten en verplichtingen uit deze exploitatieovereenkomst ten tijde van de levering zullen zijn overgedragen aan Klein Twiske, woordelijk luidende als volgt, en waarbij voor ‘Gemeente’ gelezen dient te worden ‘gemeente Oostzaan’ en voor 'Ontwikkelaar' gelezen dient te worden 'Klein Twiske' en waaruit, gelet op de inmiddels in overleg met de gemeente Oostzaan gewijzigde afspraken met betrekking tot de waterpartijen (die in eigendom aan de gemeente Oostzaan zullen worden overgedragen) een aantal tekstdelen zijn verwijderd: Artikel 6. Bijzondere eisen Enzovoorts. 6.2. Door middel van een daartoe in de koop-/aanneemovereenkomsten en leveringsakten, waarbij door de Ontwikkelaar in het Projectgebied aangelegde, c.q. nog aan te leggen bouwkavels, bestemd voor de realisering van bebouwing c.a., worden verkocht en geleverd, op te nemen regeling, waaraan de toekomstige eigenaren ervan ook gebonden zullen zijn – als bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting en/of boete annex kettingbeding – zal de Ontwikkelaar er zorg voor dragen – indien aan de orde – dat: a. de rechthebbenden op en gebruikers van de betreffende kavels moeten gedogen dat op of in die kavels Voorzieningen van openbaar nut als kabels, leidingen, buizen, straatverlichting, nutsaansluitingen, etc. aanwezig zijn, en dat aan deze voorzieningen door de daarvoor verantwoordelijke instanties onderhouds-, herstel- en vervangingswerken en – werkzaamheden worden verricht – en wel zonder dat bedoelde rechthebbenden en gebruikers daarbij dan aanspraak hebben op een vergoeding van welke kosten en schaden dan ook – en dat de delen van de kavels, alwaar deze voorzieningen zijn gesitueerd, met het oog daarop ook onbebouwd en vrij van paden, hoog opschietende beplantingen, etc. blijven; b. Enzovoorts c. de oevers, oeverbeschermingen, etc. van (private) kavels, die aan waterpartijen zijn gesitueerd, Enzovoorts door de rechthebbenden op die kavels Enzovoorts ten genoegen van de terzake de Gemeente of een door de Gemeente aan te wijzen derde voor rekening en risico van die rechthebbenden worden onderhouden, beheerd en in stand gelaten, Enzovoorts 6.3. Waar het betreft de onder c. in artikel 6.2. bedoelde kavels zal de Ontwikkelaar er daarbij naar streven dat bedoelde oevers, oeverbeschoeiingen, etc. onderdeel uitmaken van de te verkopen en te
2
Deterink Advocaten en Notarissen
leveren kavel. 6.4. Voorafgaande aan de verkoop ervan zullen partijen aangeven de kavels, ten aanzien van de verkoop en levering waarvan één of meerdere van de hiervoor in artikel 6.2. vermelde regelingen moet(en) worden opgenomen. 6.5. De betreffende regeling(en) behoeft (behoeven) de voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de Gemeente, welke goedkeuring moet zijn verkregen vóórdat de koop-/aanneemovereenkomst, waarin een dergelijke regeling moet worden opgenomen, door de Ontwikkelaar wordt gesloten. Enzovoorts 6.9. Gedurende in beginsel 5 jaar na de gebruiksklare oplevering van de betreffende woningen door de Ontwikkelaar aan de uiteindelijke eigenaars is het verboden de van het Project deel uitmakende sociale huur- en goedkope koopwoningen, als aangegeven in de definitie: Project, te vervreemden, tenzij de Gemeente daarmee vooraf schriftelijk heeft ingestemd. Met inachtneming van het bepaalde in de vorige volzin zullen partijen deze antispeculatieregeling in onderlinge overeenstemming nader uitwerken. De betreffende regeling zal ook in de vorm van een derdenbeding ten behoeve van de Gemeente, alsmede door middel van een boete- en kettingbeding in de betreffende koop/aanneemovereenkomsten en leveringsakten worden opgenomen, en deze regelingen behoeven de schriftelijke goedkeuring van de Gemeente, welke goedkeuring moet zijn verkregen, voordat de betreffende koop/aanneemovereenkomsten door de Ontwikkelaar worden gesloten. 6.10Indien de Ontwikkelaar toerekenbaar mocht tekortschieten in het nakomen van een verplichting als neergelegd in de artikelen 6.1 tot en met 6.10 en terzake in verzuim is komen te verkeren, dan verbeurt de Ontwikkelaar voor iedere kavel, waarop de betreffende tekortkoming betrekking heeft, en per tekortkoming een terstond opeisbare zonder rechterlijke tussenkomst verschuldigde boete ad € 10.000,-- (zegge tienduizend euro) aan de Gemeente. KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN/KETTINGBEDINGEN De verplichtingen voortvloeiende uit de hiervoor woordelijk aangehaalde artikelen 6.2, onder a en c zullen, al dan niet in nader overleg met de gemeente Oostzaan in uitgewerkte vorm en voor zover betrekking hebbend op de betreffende (bouw)kavel, ten behoeve van de gemeente Oostzaan in de akten van levering als kwalitatieve verplichtingen ten laste van de eindgebruikers worden opgelegd en zullen van rechtswege overgaan op degene(n) die de (bouw)kavel onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen, waarbij in de akten van levering tevens wordt bepaald dat diegenen mede gebonden zullen zijn, die van de rechthebbende een recht tot gebruik van de (bouw)kavel zullen verkrijgen. Voor zover een verplichting als bedoeld in de vorige volzin niet kwalificeert als kwalitatieve verplichting, zal deze verplichting ten behoeve van de gemeente Oostzaan in de akten van levering door middel van een kettingbeding aan de eindgebruikers worden opgelegd. De verplichtingen voortvloeiende uit het hiervoor woordelijk aangehaalde artikel 6.9 zullen met betrekking tot de (bouw)kavels 85 tot en met 108 ten behoeve van de gemeente Oostzaan in de akten van levering door middel van
3
Deterink Advocaten en Notarissen
een kettingbeding aan de eindgebruikers worden opgelegd. 3.
de erfdienstbaarheden en overige bijzondere verplichtingen welke zullen worden gevestigd/overeengekomen in de akten van levering van de (bouw)kavels, woordelijk luidende als volgt: VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN De verschenen personen, handelend als gemeld, verklaren - voor zover nodig, en voor zover zulks niet reeds is geschied ter gelegenheid van eerdere levering(en) van (bouw)kavels behorende tot het onderhavige bouwplan hierbij te vestigen en aan te nemen de volgende erfdienstbaarheden: [voor alle (bouw)kavels] BURENRECHT Indien en voor zover de feitelijke ligging zulks niet verhindert, ten behoeve en ten laste van het verkochte en ten behoeve en ten laste van de aan verkoper in eigendom verblijvende percelen kadastraal bekend gemeente * sectie * nummers * tot en met *, onderling over en weer, al zodanige erfdienstbaarheden waardoor de toestand waarin voormelde percelen zich na voltooiing van de bebouwing ingevolge de door de betreffende eigenaar gesloten aanneemovereenkomst ten opzichte van elkaar zullen bevinden, wordt gehandhaafd, speciaal wat betreft de afvoer van hemel- en gootwater door riolering als anderszins, toevoer van licht en lucht enzovoorts, de aanwezigheid van kabels, leidingen, kokers en andere voorzieningen ten behoeve van onder andere gas, elektriciteit, water, verwarming, centraal antennesysteem, telefoon en andere technische voorzieningen en installaties, enzovoorts, zijnde hieronder evenwel niet begrepen een verbod om te bouwen of te verbouwen. Ten aanzien van laatst verleende en gevestigde erfdienstbaarheden wordt bepaald dat verandering van aard en/of bestemming der heersende erven niet zal gelden als een verzwaring van de erfdienstbaarheden. Voor zover de opstallen op de verschillende percelen aan elkaar worden gebouwd, zijn de scheidingsmuren mandelig in de zin van de wet. LEGALISERING VAN BOUWKUNDIGE SITUATIE Ten behoeve en ten laste van het verkochte en ten behoeve en ten laste van de aan verkoper in eigendom verblijvende percelen kadastraal bekend gemeente * sectie * nummers * tot en met * onderling, over en weer, als heersend en als dienend erf, de erfdienstbaarheid om te gedogen dat de eigenaar van het heersend erf na oplevering van de woning op het heersend erf aanvullende bouwwerken - conform de tijdens de bouwfase reeds bestaande bouwtekeningen en binnen de voorschriften van de afgegeven omgevingsvergunning, waarbij op de erfgrens van het heersend en dienend erf een gemene muur wordt gebouwd en/of dat de op de erfgrens aanwezige gemene muur zal worden gebruikt voor inankering of inbalking ten behoeve van de uitbreiding en/of dat die gemene muur ten behoeve van de uitbreiding
4
Deterink Advocaten en Notarissen
zo nodig tijdelijk zal worden verwijderd tot op het hart van die muur realiseert. LEGALISERING VAN LATERE BOUWKUNDIGE SITUATIE Ten behoeve en ten laste van het verkochte en ten behoeve en ten laste van de aan verkoper in eigendom verblijvende percelen kadastraal bekend gemeente * sectie * nummers * tot en met * onderling, over en weer, als heersend en als dienend erf, de erfdienstbaarheid om te gedogen dat de eigenaar van het heersend erf na oplevering van de woning op het heersend erf aanvullende bouwwerken - conform de tijdens de bouwfase reeds bestaande bouwtekeningen en binnen de voorschriften van de afgegeven omgevingsvergunning, waarbij op de erfgrens van het heersend en dienend erf een gemene muur wordt gebouwd en/of dat de op de erfgrens aanwezige gemene muur zal worden gebruikt voor inankering of inbalking ten behoeve van de uitbreiding en/of dat die gemene muur ten behoeve van de uitbreiding zo nodig tijdelijk zal worden verwijderd tot op het hart van die muur realiseert, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de bouwwerken worden gerealiseerd binnen vijf (5) jaar na de eerste oplevering van de woning op het heersende erf; b. de bouwwerken worden gerealiseerd conform de meerwerkopties die door de aannemer gedurende de bouwperiode worden aangeboden en waarvoor door de aannemer gedurende de bouwperiode eventueel al de voorbereidende voorzieningen zijn aangebracht; c. de bouwwerken/beplantingen op het dienend erf worden zo nodig in de oude staat hersteld op kosten van de eigenaar van het heersend erf; d. de bouwwerken worden na schriftelijke aankondiging gerealiseerd in één bouwstroom, binnen een termijn van zes (6) maanden na aanvang van de bouwwerkzaamheden (inclusief eventuele herstelwerkzaamheden). DULDEN EN INSTANDHOUDEN WERKEN EN BEELDBEPALENDE ELEMENTEN Ten behoeve en ten laste van het verkochte en ten behoeve en ten laste van de aan verkoper in eigendom verblijvende percelen kadastraal bekend gemeente * sectie * nummers * tot en met * onderling, over en weer, als heersend en als dienend erf, de erfdienstbaarheid verplichtende de eigenaar van elk dienende erf tot instandhouding van de ten tijde van de oplevering van de woning op het dienend erf aanwezige werken, waaronder – voor zover aanwezig – worden begrepen de beeldbepalende elementen daarvan, zoals de woning als zodanig, de erfafscheidingen, de geveluitvoeringen, het talud aan de watergang, en wel conform de staat en het uiterlijk zoals een en ander bij de oplevering van de woning zal bestaan. Deze erfdienstbaarheid houdt in dat de eigenaar van elk dienende erf: 1. de aanwezigheid van de bedoelde werken moet dulden en deze voor eigen rekening en risico in behoorlijke staat moet onderhouden; 2. zonder toestemming van eigenaars van alle heersende erven bij deze erfdienstbaarheid geen wijziging mag aanbrengen in deze werken waardoor het uiterlijk of de eenheid met de op de heersende erven aanwezige werken wordt verstoord, waaronder in ieder geval wordt
5
Deterink Advocaten en Notarissen
3.
begrepen een verbod op het aanbrengen van wijzigingen in de kleurstelling, de constructie, of de bouw- of afwerkingsmaterialen; de aanwezigheid van zaken of installaties van derden op of aan de werken, zoals nutsvoorzieningen, naambordjes en dergelijke die ten tijde van de oplevering van de woning aanwezig zijn, dient te dulden en op eerste verzoek van bedoelde derde medewerking dient te verlenen aan het bereiken daarvan in het kader van onderhoud of reparatie.
GRAAFVERBOD / GEEN KRUIPRUIMTEN Ten laste van het verkochte als dienend erf en ten behoeve van het perceel kadastraal bekend gemeente * sectie * nummer * als heersend erf, van welk perceel de gemeente Oostzaan eigenaar is, de erfdienstbaarheden inhoudende: een verbod voor de eigenaar van het dienende erf om zonder voorafgaande toestemming van het bevoegd gezag (in casu de Provincie Noord-Holland) bij graafwerkzaamheden op het dienende erf dieper te graven dan de onderzijde van de zogenaamde op het verkochte aanwezige leeflaag, gelegen op circa een meter (1 m) diepte; een verbod voor de eigenaar van het dienende erf om bij realisatie van de op het verkochte te realiseren woning te voorzien in een kruipruimte, waarbij nadrukkelijk wordt vermeld dat dit verbod geldt naast vorenstaand (graaf)verbod, en het verbod op het aanbrengen van een kruipruimte verband houdt met de grondwaterstand, ligging, en daarmee verband houdende eigenschappen van het verkochte, die het risico met zich brengen dat het aanbrengen van een kruipruimte tot (vocht-gerelateerde) problemen zou kunnen leiden. INSTANDHOUDEN EN ONDERHOUDEN PARKEERPLAATS Ten laste van dat gedeelte van het verkochte dat bestemd is om te worden ingericht als parkeerplaats als dienend erf en ten behoeve van het perceel kadastraal bekend gemeente * sectie * nummer * als heersend erf, van welk perceel de gemeente Oostzaan eigenaar is, de erfdienstbaarheid inhoudende de verplichting voor de eigenaar van het dienende erf om deze parkeerplaats niet voor andere doeleinden te gebruiken, te bebouwen of in te richten en tot het instandhouden en voor eigen rekening en risico in behoorlijke staat onderhouden van de ten tijde van de oplevering van de woning op het verkochte aanwezige parkeerplaats en wel conform de staat en het uiterlijk zoals een en ander bij de oplevering van de woning zal bestaan. [voor (bouw)kavels 9 tot en met 84 en 113 tot en met 115] DULDEN EN INSTANDHOUDEN TALUD MET TOEBEHOREN Ten laste van het verkochte als dienend erf en ten behoeve van het perceel kadastraal bekend gemeente * sectie * nummer * als heersend erf, van welk perceel de gemeente Oostzaan eigenaar is, de erfdienstbaarheid verplichtende de eigenaar van het dienend erf tot instandhouding van het ten tijde van de oplevering van de woning op het dienend erf aanwezige talud, alsmede een verbod voor de eigenaar van het dienend erf om op voormeld talud met
6
Deterink Advocaten en Notarissen
toebehoren een erfafscheiding aan te brengen of in stand te houden tussen het betreffende erf en de aangrenzende watergang. Deze erfdienstbaarheid houdt in dat de eigenaar van het dienend erf: 1. de aanwezigheid van bedoeld talud moet dulden en dit voor eigen rekening en risico in behoorlijke staat moet onderhouden; 2. zonder toestemming van de eigenaar van het heersende erf bij deze erfdienstbaarheid geen werken of bebouwingen mag aanbrengen op, in of het talud, noch direct aangrenzend aan de waterzijde van het talud, behoudens voor zover het betreft: het aanleggen van een hardhouten-beschoeiing direct tegen de waterlijn middels hardhout met een maximale hoogte van veertig centimeter boven de waterlijn, mits deze beschoeiing op gelijke wijze over de gehele grens tussen het verkochte en het water wordt aangebracht; het direct aangrenzend aan de waterlijn aanleggen van een hardhouten-terras in het talud, mits de afstand tussen een dergelijk terras en danwel een naastgelegen (bouw)kavel, danwel het openbaar gebied (met uitzondering van het water) minimaal één meter bedraagt. [voor (bouw)kavels 1 tot en met 8, 9 tot en met 13 en 85 tot en met 108 en 111] OVERPAD Ten behoeve en ten laste van het verkochte en ten behoeve en ten laste van de aan verkoper in eigendom verblijvende percelen kadastraal bekend gemeente * sectie * nummers * tot en met * onderling, over en weer, als heersend en als dienend erf, de erfdienstbaarheid van overpad een en ander zoals met streeparcering is aangegeven op een situatietekening met kenmerk * die als bijlage aan de koopovereenkomst is gehecht en waarvan een kopie aan deze akte is gehecht. Ten aanzien van deze erfdienstbaarheid gelden de volgende bepalingen: 1. De erfdienstbaarheid houdt in dat de eigenaar van elk dienend erf moet dulden dat het gedeelte van het pad dat tot het betreffende dienend erf behoort, door de eigenaren van de heersende erven wordt gebruikt om op de minst bezwarende wijze te komen en te gaan van en naar de openbare weg, van en naar de bij het betreffende heersende erf behorende tuinen en/of bergingen. 2. Het pad mag uitsluitend worden gebruikt door de eigenaren en rechtmatige gebruikers van zowel de heersende erven als het betreffende dienend erf om daarover te voet te komen en te gaan van en naar de openbare weg, eventueel met een aan de hand geleid vervoermiddel, daaronder eveneens verstaan een motorvoertuig, mits met stilstaande motor. 3. Op het pad mogen geen zaken worden geplaatst waardoor het gebruik van het pad wordt belemmerd. Het gebruik als hiervoor vermeld dient te allen tijde ongehinderd te kunnen plaatsvinden. Uitdrukkelijk is het al dan niet tijdelijk op het pad plaatsen van afvalemmers (kliko's) verboden.
7
Deterink Advocaten en Notarissen
4.
5.
6.
Behoudens hetgeen hierna onder 5 bepaald, mogen de door de eigenaren aangebrachte erfafscheidingen geen elementen zoals poort(en) bevatten waarvan draaiende of openslaande gedeelte(n) over de ondergrond van het pad komen; draaiende of openslaande gedeelten van de erfafscheidingen dienen erf-inwaarts te draaien of open te slaan. Het pad zal worden afgesloten van de openbare weg middels een poort, welke door middel van een sleutel kan worden geopend door elk van de eigenaren van de heersende erven. Het pad en de poort dienen te worden onderhouden door de eigenaren van de heersende erven. De kosten van beheer, onderhoud, herstel, vernieuwing en verzekering van het pad en de poort komen voor rekening van de eigenaars van de heersende erven, voor gelijke delen.
[voor (bouw)kavels 1 tot en met 14] VERBOD TOT AFZONDERLIJKE VERVREEMDING VAN PARKEERPLAATS Uitgangspunt bij de ontwikkeling van het nieuwbouwproject ‘Klein Twiske’ is geweest dat de eigenaar van elk van de op de (bouw)kavels 1 tot en met 14 te realiseren woningen, tevens de beschikking heeft over een eigen parkeerplaats voor een personenauto. Teneinde dit uitgangspunt ook in de toekomst blijvend te waarborgen, zal Klein Twiske ter gelegenheid van de vervreemding van elk van de (bouw)kavels 1 tot en met 14, van de betreffende koper het volgende ten behoeve van de gemeente Oostzaan bedingen: 1. De koper verplicht zich hierbij jegens de gemeente Oostzaan om de parkeerplaats zoals met ** is aangegeven op een situatietekening met kenmerk ** die als bijlage aan de koopovereenkomst is gehecht en waarvan een kopie aan deze akte is gehecht en zoals deze bij de oplevering van de woning aanwezig zal zijn, nimmer afzonderlijk van (de ondergrond van) diens woning te vervreemden, alsmede om indien koper te eniger tijd (de ondergrond van) diens woning vervreemdt, tevens de parkeerplaats aan dezelfde verkrijger te vervreemden. Onder vervreemding wordt in dit kader begrepen overdracht van de eigendom, economische eigendom, alsmede vestiging van de zakelijk gebruiks- of genotsrecht daarop. De bedoelde parkeerplaats is bestemd voor de eigenaren casu quo gebruikers van de te realiseren woning, zodat het gebruik casu quo de eigendom van deze parkeerplaats onlosmakelijk is verbonden met het gebruik casu quo de eigendom van de woning. Koper verbindt zich hierbij de parkeerplaats als zodanig te (doen) gebruiken. Indien koper in strijd met het vorenstaande handelt, verbeurt koper een direct opeisbare boete aan de gemeente Oostzaan van vijftig duizend euro (€ 50.000,00), onverminderd het recht om eventuele door deze overtreding ontstane kosten of schaden op koper te verhalen. 2. De koper is verplicht ingeval van vervreemding van het verkochte de onder 1. vermelde verplichtingen, alsmede de onderhavige verplichting (kettingbeding) uitdrukkelijk en duidelijk herkenbaar in de notariële akte van levering op te laten nemen, aan de verkrijger op te leggen en ten
8
Deterink Advocaten en Notarissen
behoeve van de vereniging aan te nemen, op straffe van verbeurte van een direct opeisbare boete als onder 1. vermeld.
9
