Bijenhuis 3.0 Plannen en concretisering vernieuwbouw NBV Verenigingsgebouw en Imkerwinkel

Bijenhuis 3.0 Plannen en concretisering vernieuwbouw NBV Verenigingsgebouw en Imkerwinkel Achtergronden, overwegingen, uiteenzettingen, chronologisch overzicht, financieringsplan

De eerste en volgende versie De eerste versie van dit document is op 20 september 2014 in Wageningen besproken tijdens de najaarsbijeenkomst van de besturen van de NBV‐groepen en het NBV‐hoofdbestuur. De conclusie was dat het een verhelderend inzicht geeft in de totstandkoming van het vernieuwbouwplan van het Bijenhuis, dat als werktitel Bijenhuis 3.0 meekreeg. Het plan kreeg bijval van de aanwezigen. De opmerkingen die tijdens de vergadering werden gemaakt zijn verwerkt in deze twee versie. Wageningen, 20 oktober 2014

Bijenhuis 3.0 ‐ Ontstaan en concretisering aanpassen NBV Verenigingsgebouw en Imkerwinkel (130814/200914)

2

Bijenhuis 3.0

Plannen en concretisering vernieuwbouw NBV Verenigingsgebouw en Imkerwinkel Het Bijenhuis dateert van de 1970. Het is door de toenmalige VBBN gebouwd in de periode dat de imkerij er anders uitzag en anders was georganiseerd dan heden ten dage. Toen het stof van de grote fusie in 2006 was neergedaald en de nieuwe vereniging zijn vorm had gekregen, ontstond al snel de dringende behoefte tot aanpassing van het gebouw. Deze notitie geeft een samenvatting van de aanleiding tot vernieuwen, het doel, motivering van keuze en het gevoerde proces van de afgelopen jaren om tot realisatie van de vernieuwbouw te kunnen komen. De NBV De belangstelling voor bijen en het houden van bijen is enorm toegenomen de afgelopen jaren. Er zijn in toenemende mate samenwerkingsverbanden met organisaties en bedrijven. Afgelopen drie, vier jaar is het aantal deelnemers aan basiscursussen in het land met in totaal tegen de duizend per jaar nog nooit zo groot geweest. Hoewel de imkerij de nodige tegenslagen te verwerken heeft, floreert de vereniging en groeit het aantal leden. Missie De NBV verbindt, versterkt, onderwijst, inspireert en faciliteert bijenhouders met als doel het in stand houden en bevorderen van een gezonde bijenstand. Doelstelling Vanuit de ambitie om de bijenhouderij te optimaliseren en in stand te houden, doet de NBV er alles aan om de bijenhouder te ondersteunen en de omgeving zo te beïnvloeden dat bijen een optimaal leefklimaat hebben. De NBV doe dit door te faciliteren/informeren zowel intern als extern in interactie met haar leden, opdat bijen en bijenhouders in goede harmonie met hun omgeving kunnen samenleven.

De Nederlandse BijenhoudersVereniging: voor bijen en imkers


3

Het Bijenhuis – huidige situatie De noodzaak van het in allerlei opzichten verbeteren van het verenigingsgebouw is al jaren onderkend. In 2009/2010 heeft manager Jeroen Vorstman al een bedrijfsplan gemaakt. In 2012 hakte het HB de knoop door. Een speciale werkgroep werd gevormd bestaande uit bestuurleden, medewerkers en een architect‐imker. Ter ondersteuning in de beginfase stond een strateeg voor vastgoed‐ en gebiedsontwikkeling het team terzijde. Doel was te komen tot een vernieuwbouwplan onder het bestaande dak. De groepsbesturen werden vanaf dat moment halfjaarlijks geïnformeerd. Het pand en het perceel is volledig eigendom van de vereniging. Wat vooraf ging Voorafgaand aan de planontwikkeling had een grondige verkenning uitgewezen dat het verlaten van de locatie en elders vestigen geen optie was. De financiële crisis, die in de woningmarkt en directe omgevingsfactoren van het Bijenhuis zijn daar debet aan. Zie de paragraaf ‘Alternatieven’. Het gevolg was dat het team zich kon concentreren op aanpassing van de huidige vestiging. In het voorjaar van 2013 werden de plannen voor de vernieuwingen openbaar gemaakt in het blad Bijenhouden en uitvoerig in de brochure Bijenhuis 3.0. In dit document is aan het eind een chronologisch overzicht opgenomen van het proces. Het Bijenhuis is voor …  De Nederlandse BijenhoudersVereniging is gevestigd in het Bijenhuis aan de Grintweg in Wageningen.  Het Bijenhuis is hét verenigingsgebouw en het heeft vooral een landelijke functie. Het wordt door leden/afdelingsbestuurders/depothouders uit het hele land bezocht, voor inkopen en vaak ‐ in combinatie ‐ voor het regelen van verenigingszaken.  Het Bijenhuis wordt gebruikt voor zowel landelijke bijeenkomsten en cursussen, als uit de directe omgeving.  De handel in imkerartikelen, als ledenservice en zonder winstoogmerk, draagt jaarlijks bij aan het verenigingsresultaat (er wordt bijgedragen aan de salariskosten van twee medewerkers en aan de exploitatie van het Bijenhuis )  De locatie is centraal in het land vanuit alle windstreken goed bereikbaar, er is ruime parkeervoorziening, ook voor touringcars en vrachtwagens (met oplegger) kunnen goed laden en lossen. De volgende functies zijn ondergebracht:  NBV secretariaat en financiële administratie vereniging en service  Expositieruimte/filmzaaltje tevens vergader‐ en cursusruimte  Winkel voor imkers annex ontmoetingshoek


4

  

Magazijn voor inkoop, verkoop/distributie imkermaterialen voor depots in het land Werkplaatsen voor kastenbouw en wasverwerking Buitenexpo op de zonzijde met drachtplantentuin en bijenstal Alternatieven Voordat met het plan voor het Bijenhuis 3.0 werd begonnen is er onderzoek gedaan naar alternatieven. Het pand en de grond is volledig in eigendom van de vereniging. Afwegingen:  Er is gekeken naar de mogelijkheid om te verkopen en elders nieuw bouwen of huren dat voldoet aan de wensen. Het bleek niet haalbaar om de volgende redenen: o Pand bevindt zich in stankcirkel aangrenzende manege: locatie is daarom niet geschikt voor nieuwbouw (woningen), tenzij de manege verdwijnt. o Stilstand ontwikkeling nieuwe woningbouwprojecten in de gemeente: herontwikkeling van het gebied is voorlopig geen optie. o Financiële crisis heeft geleid tot forse waardedaling en het pand is moeilijk verkoopbaar: er is geen behoefte aan ruimten zoals het Bijenhuis. Dat is de conclusie van de geconsulteerde makelaar.  Er is antwoord gegeven op de vraag om NBV secretariaat en magazijn/werkplaatsen/winkel uit elkaar te halen. Beide onderdelen kunnen ook zelfstandig functioneren. Het handhaven van de huidige structuur met onderlinge uitwisseling heeft duidelijk de voorkeur: o Duidelijke beeldvorming, herkenbaar en bereikbaar (NBV‐visitekaartje) o Verschillende functies versterken elkaar binnen het gebouw o Betere onderlinge uitwisseling van medewerkers o Dubbelfuncties (manager, financiële administratie) blijven mogelijk o Eenvoudiger opvang bij bemensing  Onderzocht is of er mogelijk een bredere bestemming aan het gebouw kan worden gegeven waardoor de exploitatie meer rendement oplevert. Restricties in het bestemmingsplan blokkeren dit. Daarnaast vraagt een bredere bestemming ander beheer en andere inrichting. Uitbreiden van verenigingsactiviteiten zoals ledenbijeenkomsten en cursussen zijn toegestaan. De winkelactiviteit is officieel in het bestemmingsplan vastgelegd.


5

Probleemstelling Het onderkomen van de vereniging, de winkel met imkermaterialen, werkplaatsen en expositieruimte stammen uit 1970 en vertonen na jaren gebruik slijtage en gebreken. Sinds de oplevering is de wereld veranderd, ook die van de imkerij. Was aanvankelijk het pand berekend en ingedeeld voor opslag van duizenden kilo’s suiker, anno 2014 is dat al lang verleden tijd en worden andere eisen aan de indeling gesteld. Samengevat:  Onduidelijk beeld wat het Bijenhuis herbergt: slechte toegang tot het ledensecretariaat  Zeer beperkte gelegenheid voor ontvangst en niet representatief (koffie/lunchkamer)  Ontoereikende en gebrekkige vergader‐/bijeenkomstruimte  Slechte interne logistiek en toegankelijkheid van verschillende ruimten  Geen (zichtbare) verbinding met het bijenhouden, de drachttuin en de bijenstal.  Niet toegerust op de huidige tijd en gewenste functies  Onoverzichtelijke indeling  Onvoldoende toezicht op waar bezoekers zich bevinden  Verouderd pand met overduidelijke tekenen van slijtage en gebreken  Ondeugdelijke en ontoereikende kantoor‐ /werkruimten > voldoen niet aan ARBO‐eisen  Niet alle werkruimten zijn verwarmd  Ondoelmatige ruimten  Sterk verouderde en ongedeelde (m/v) toiletvoorziening

Artist impression van het Bijenhuis na de vernieuwbouw


6

Het Bijenhuis 3.0 – gewenste nieuwe situatie De Nederlandse BijenhoudersVereniging beoogt met het Bijenhuis 3.0 een landelijk facilitair centrum voor leden en voorlichtings‐/bezoekerscentrum voor de bijenhouderij te ontwikkelen. Het uitgangspunt is na alle afwegingen het handhaven van de huidige locatie aan de Grintweg. De huidige functies van het centrum wijken niet veel af van de wensen voor de toekomst, met het nadrukkelijke verschil dat het Bijenhuis meer toegerust moet zijn op het faciliteren van ontvangst, ontmoeten, educatie en service; een betere werksituatie moet bieden aan het personeel, een betere logistiek voor de verkoopafdeling en – laatst maar niet het minst – een moderne presentatie moet geven over de imkerij in ons land. Een bezoek aan het Bijenhuis moet een ‘uitje’ zijn. Bijenhuis 3.0 zal onder het huidige dak vorm krijgen. Het model van het pand en de spanten zijn de uitgangspunten waarin de nieuwe effectieve indeling tot stand moet komen. Nadrukkelijk is van begin af als voorwaarde gesteld dat de vernieuwbouw geen lastenverzwaring (contributieverhoging) voor leden teweeg mag brengen. Aangezien de vereniging de kosten niet volledig uit eigen middelen kan opbrengen zullen externe fondsen nodig zijn. Dat impliceert dat leden en/of afdelingen zijn uitgenodigd een bijdrage te leveren in de realisatie. Een bezoek aan het Bijenhuis moet een ‘uitje’ zijn Bijenhuis 3.0 biedt onderdak aan:  NBV‐secretariaat, redactiesecretariaat, ruimten voor bestuur, werkgroepen en commissies;  Aan de vereniging gelieerde servicewinkel voor imkermaterialen;  Stichting Adopteer een Bijenvolk t.b.v. educatie over de bijenhouderij in expo/bezoekerscentrum. In het pand zijn dagelijks 8‐10 personen werkzaam, in dienst van de vereniging, verdeeld over het secretariaat, de winkel en de hout‐ en waswerkplaatsen. Gedurende de openingstijd van de expo is er een vrijwilliger aanwezig voor toelichting aan bezoekers en toezicht. De verschillende onderdelen versterken elkaar en maken van het Bijenhuis een compleet centrum. Het geheel krijgt een frisse, open uitstraling, passend bij de aard van de vereniging. De imker komt er graag en neemt graag familie en vrienden mee om hen kennis te laten met de imkerij. Scholen komen klassikaal voor een educatieve ochtend of middag. Landelijke bijeenkomsten en cursussen worden zoveel mogelijk ‐ voor zover de capaciteit het toelaat ‐ in het Bijenhuis gehouden. De NBV‐afdeling in de vestigingsplaats, alsmede omliggende afdelingen maken


7

gebruik van het Bijenhuis voor cursussen en andersoortige bijenkomsten. De opsomming in de ‘Probleemstelling’ is het uitgangspunt voor de herinrichtingplannen geweest. Er is te veel te oud, te versleten, te omslachtig en te gebrekkig. Dat vertaalt zich in de planvorming met uitbreiden van ruimten, beter situeren, toegankelijker maken en verbeterde logistiek. De opzet en inrichting is eenvoudig, licht toelatend en op de zon gericht. De voorgevel wordt herzien en bestaat grotendeels uit glas, dat geldt ook voor de gevel aan de zuidzijde. Een glazen schuifpui geeft de zitruimte annex expo voor bezoekers binnen zicht op de drachtplantentuin en de bijenstand.

Indelingschets nieuwe situatie (zie ook aanvullingen)

Het vernieuwingsplan op hoofdlijnen: Algemeen  Scheiding van toegang voor: o Verenigingskantoren / expo / vergaderruimten (filmzaal) o Winkel o Expeditie Intern zijn alle onderdelen goed met elkaar verbonden.  Centrale sanitaire ruimte, incl. rolstoeltoilet  Alle ruimten zijn rolstoeltoegankelijk  In het hele pand voor bezoekers vrij toegang tot WIFI Kantoren  Kantoren manager Bijenhuis, verenigingsecretariaat en financiële afdeling: vaste werkplekken voor 4‐6 medewerkers, flexibele indeling waardoor er ook ruimte tijdelijk medewerkers en stagiairs is,


8



Representatieve ontvangst‐ en vergader‐ /cursusruimten voor een op en een gesprekken en gezelschappen van 10 – 50 (120) personen. De grootste ruimte is deelbaar en is voorzien van presentatieapparatuur: zie ook expo. Winkel  Integratie winkelkantoor, orderverwerking (internetwinkel) en winkel voor losse verkoop in één overzichtelijke ruimte  Integratie (attractie) wasverwerking zichtbaar vanuit winkel (= enige in NL > publiekstrekker) Expo  Gedeeltelijk integratie van exporuimte en winkel. Er moet meer dynamiek zijn tussen historie en huidige imkerij. Dat laatste toont zich eenvoudig door gebruik te maken van het assortiment in de winkel.

NB. HET DAK De vernieuwbouw van het Bijenhuis betreft inpandige aanpassingen en het verbeteren van de voor‐ en linkerzijgevel. Vernieuwing van het dak is buiten beschouwing gelaten. De bedekking voldoet aan de eisen die hiervoor wettelijk gelden. Onder ‘Aanvullingen’ zijn diverse inrichtingsschetsen opgenomen Fondsenwerving ‐ Meerjarenbegroting ‐ Financiering Het fondsenwervingsteam heeft momenteel circa 150.000 euro opgehaald met de actie ‘Red de bij, steun de imker’. Dat was niet eenvoudig. Er zijn meer dan 150 bedrijven aangeschreven, gebeld en benaderd; datzelfde geldt voor 50 goede doelen organisaties en een 5‐tal loterijen, en er is een actie gehouden onder de leden van de NBV. Enkele voorbeelden:       

Een leuke actie met De Rit producten van Wessanen is in mei gestart onder het motto ‘met deze aankoop redt u 100 bijen’. Propol van Ambrosia wijnen heeft een actie op stapel staan. De afdeling Dordrecht heeft zich ingespannen op haar jaardag en geld opgehaald met ludieke acties. De particuliere instelling Rotaryclub Wageningen organiseert op 28 augustus in het Bijenhuis een ‘kick off’ van haar jaarthema, jawel: ‘Red de bij, steun de imker’ . Rabobank Vallei en Rijn deelt op 18 september een cheque uit aan Jan Dommerholt. In het najaar presenteert de NBV zich op de Margriet‐winterfair in de Jaarbeurs in Utrecht. Gebleken is in het algemeen dat het erg moeilijk is om in enkele maanden een half miljoen op te halen. Daarom gaat het fondsenwervingsteam door!

Het fondsenwervingsteam rekent op de betrokkenheid van de NBV‐leden!


9

Het fondsenwervingsteam heeft voor het komende najaar de volgende aandachtspunten/acties op het programma staan:  ANBI status van de NBV: in het kort bestaan de belastingvoordelen uit het volgende: 1. Geen erf‐ of schenkbelasting 2. Donateurs mogen giften aftrekken van de inkomsten‐ of vennootschapbelasting  Leden‐obligaties: voor € 5.000,‐ kunt u een ledenobligatie kopen. De rente is 0 % want het is voor het goede doel. De obligaties worden in de periode 2017 – 2027 uitgeloot (1/10e van de uitstaande bedragen. In de financiële meerjarenprognose is te dat hiervoor circa € 50.000,‐ per jaar beschikbaar is. De uitwerking en aanbieding vindt in winter 2014‐2015 plaats.  “Gouden Bijen Club” : leden kunnen deel uit gaan maken van deze exclusieve club door het kopen van € 20.000,‐ aan leden‐obligaties (of natuurlijk een gift van die omvang).

Indien de vernieuwbouw niet door gaat dan worden alle financiële bijdragen teruggestort! Financiele prognose 2014 – 2018 Staat van baten en lasten BATEN contributies overige baten

LASTEN bestuurskosten maandblad Bijenhouden kosten commissies kosten studiedagen lonen en kosten uitbesteed werk, per saldo afschrijvingen huisvestingskosten (ex energie) gas; water; electra ontvangen huur kosten vervoermiddelen ledenwerving/verkoopkosten overige personeelskosten algemene kosten rente baten ‐ lasten, per saldo kosten verbouwing afrondingsverschillen

BATEN ‐ LASTEN

2010

2011

2012

2013

begroting 2014

2015

2016

2017

2018

239 1 240

274 1 275

364 4 368

360 49 409

372 20 392

378 0 378

384 0 384

390 0 390

396 0 396

‐23 ‐72 2 2 ‐105 ‐4 ‐17

‐30 ‐73 ‐3 0 ‐87 ‐6 2 ‐7

‐21 ‐72 ‐12 0 ‐120 ‐7 1 ‐6

0 ‐18 ‐18 ‐40 5

‐1 ‐9 ‐14 ‐43 10

0 ‐21 ‐17 ‐52 10

‐25 ‐65 ‐10 0 ‐173 ‐25 ‐15 ‐10 60 0 ‐10 ‐20 ‐50 10 0

‐1 ‐318

‐25 ‐65 ‐10 0 ‐161 ‐5 ‐15 ‐6 40 0 ‐10 ‐20 ‐50 5 ‐20 0 ‐342

‐25 ‐65 ‐10 0 ‐169 ‐25 ‐15 ‐9 55 0 ‐10 ‐20 ‐50 7 0

1 ‐260

‐25 ‐65 ‐8 0 ‐157 ‐5 ‐43 ‐5 40 0 ‐10 ‐20 ‐50 9 ‐20 0 ‐359

‐25 ‐65 ‐10 0 ‐165 ‐10 ‐15 ‐8 50 0 ‐10 ‐20 ‐50 5 0

‐1 ‐289

‐26 ‐66 ‐8 1 ‐154 ‐2 ‐31 ‐4 39 0 ‐8 ‐21 ‐55 11 ‐31 2 ‐353

‐323

‐336

‐333

‐49

15

50

56

33

36

61

54


63

10

Financieringsscenario’s Bijenhuis 3.0 Tijdens de ALV hebben de leden verzocht om een beter inzicht in de financiële scenario’s . Hieronder in grote lijnen drie mogelijkheden nader toegelicht: 1. Bijenhuis 3.0: plan zoals beschreven in de brochure. a. Kosten: circa € 500.000,‐ (incl. BTW) b. Financiering: door opbrengsten fondswervingsactie bedrijven en leden (circa € 300.000,‐) en banklening (circa € 200.000,‐) c. Exploitatie: binnen bovenstaande begroting. Er wordt uitgegaan van afschrijving in circa 30 jaar; geleidelijk iets hogere huur voor de winkel omdat deze beter gehuisvest wordt; een beschikbaarheid voor aflossing van € 50.000,‐ (uit batig saldo) voor aflossing van ledenobligaties; exploitatie van evenementen die kostendekkend is; iets oplopende energiekosten, want er zijn meer ruimten te verwarmen. 2. Bijenhuis 2.5: plan zoals beschreven in de brochure Bijenhuis 3.0 (2013) maar zonder ‘conferentie/voorlichtingszaal’ a. Kosten: circa € 400.000,‐ b. Financiering: door opbrengsten fondswervingsactie. c. Exploitatie: als hierboven 3. Bijenhuis 2.5 B: plan zoals beschreven in de brochure maar zonder ‘conferentie/voorlichtingszaal’ en financiering deels met banklening. a. Kosten: circa € 400.000,‐ b. Financiering: door opbrengsten fondswerving (circa € 200.000,‐) en banklening (circa € 200.000,‐) c. Exploitatie: als hierboven, met dien verstande dat jaarlijks circa € 25.000,‐ voor rente en aflossing uit de begroting moet worden gehaald (aflossing in 10 jaar). Dat is mogelijk, maar dan rest slechts € 25.000,‐ per jaar voor de aflossing van ledenobligaties. Alle scenario’ s zijn realiseerbaar. Het is de ambitie van het bestuur de werkgroep om de koers voor realisatie van optie 1 vast te houden:

Bijenhuis 3.0 ‐ voor de toekomst van de NBV en een vitale bijenstand.


11

Chronologisch realisatieproces richting oplevering Bijenhuis 3.0 Najaar 2012  Werkgroep opgericht: ‐ Bart van Rossum (architect‐imker) ‐ Berci Florian (vastgoed‐ en gebiedsontwikkeling) ‐ Jeroen Vorstman (manager Bijenhuis), in later stadium Frank Moens (communicatie medewerker)  Eerste aankondiging van planvorming in groepenoverleg  Pakket van eisen gemaakt, diverse stadia van schetsontwerpen gebaseerd op mogelijkheden die het pand biedt, zoveel mogelijk gebruikmakend van de aanwezige structuur van het pand. 2013  Definitief ontwerp, zoals vastgelegd in de brochure Bijenhuis 3.0 (zie ook ‘Aanvullend’)  Begroting op basis van offerteronde bij twee bouwbedrijven  Ideeën vastgelegd in brochure Bijenhuis 3.0 i.s.m. Berci Florian  Presentatie van uitwerkt plan en tekeningen in het voorjaar in het groepenoverleg  Uitleg/eerste aankondiging aan leden, alle afdelingen krijgen brochure Bijenhuis 3.0 toegezonden  Artikelen in Bijenhouden (mrt. 2013) en Imkernieuws (plus verwijzing naar webpagina met uitvoerige informatie en pdf brochure)  College B&W Wageningen op bezoek: enthousiast dat ze een dergelijke vereniging in hun midden hebben  Goedkeuring uitvoering in ALV 2013 (april) onder voorbehoud van financiering  Daarop volgend fondsenwervers aangetrokken die daarvoor het wervingsplan ‘Red de bij , steun de imker’ hadden opgesteld. Goedkeuring voor uitvoering in HB. Aanvang werkzaamheden fondsenwervers: ‐ Bart van Rossum ‐ Charles Bloema ‐ Margot van Noordennen  Website www.reddebijsteundeimker.nl ingericht  Start fondsenwerving onder bedrijven, instelling en leden in het najaar  Aanvraag bouwvergunning  Brief naar alle leden (november) waarin aandacht voor de verbouwingsplannen. 2014  Bouwvergunning verstrekt Bouwvergunning en Bestemmingsplan: zijn digitaal in te zien op www.ruimtelijkeplannen.nl


12

   



Vervolg fondsenwerving > wervingsfolder naar alle leden met verzoek een bijdrage over te maken via de online mogelijkheid op de website. Fondsenwerving onder instellingen en bedrijven Groepsvergadering voorjaar wordt geïnformeerd Voortgang voorgelegd in ALV – men onderschrijft nut en noodzaak, maar men vraagt meer achtergrondinformatie en openheid over kosten‐ en exploitatiebegroting, alsmede inzage in de gevolgde procedure en wat er voor alternatieven zijn. Bestuur zegt dit toe te doen. Groepsvergadering najaar geïnformeerd met deze hiervoor gaande uiteenzetting. Bijval van de aanwezigen over de opzet (zie blz.2).

Uw hulp is nodig

Bouw mee!


13

Plan Bijenhuis 3.0 in beeld Begane grond nieuwe situatie


14

Eerste verdieping nieuwe situatie


15

Nederlandse BijenhoudersVereniging Grintweg 273, Wageningen 0317 ‐ 422 422 [email protected] www.bijenhouders.nl Wageningen, 20 oktober 2014


16

Bijenhuis 3.0 Plannen en concretisering vernieuwbouw NBV Verenigingsgebouw en Imkerwinkel

Recommend Documents