březen 2014 samostatně neprodejné
Realitní magazín. příloha deníku E15
Nejlepší rezidence – finále Mipim 2014
y t y b í n Kvalit
Y N E C Í Š Ž I N J E N
1+kk 1,3 mil. 2+kk 1,7 mil. 3+kk 2,5 mil. Panor ama Kyje
Nové Měcholupy
• Ocenění v soutěži Best of Realty 2013 • Energ. náročnost budovy sk. B - úsporné • Ve stand. vybavení bytu VZT s rekuperací • Unikátní systém spojování bytů • Ideální bydlení pro rodiny s dětmi
800 340 350 III. etapa: 30 % prodáno
přizpůsobitelné
1
II. etapa: 50 % prodáno
2
NEJLEVNĚJŠÍ BYTY NA METRU
tel.: 233 372 021 www.ekospol.cz www.facebook.com/ekospol
PARCELY ĎÁBLICE
editorial
www.2bl.cz
Í NEJPRODÁVANĚJŠ PROJEKT V ČR
• exkluzivní lokalita v klidném sousedství luxusních vil a rodinných domů
Další projekty:
Dubeč•Barrandov • Ďáblický háj v bezprostřední blízkosti • 13 parcel 660–3960 m2
• kompletní inženýrské sítě
Ve znamení vydařených projektů V hlavním tématu březnového magazínu Real Immo
se šéfem developerské firmy Evženem Korcem
zavítáme na veletrh nemovitostí v Cannes, kde
(str. X–XIII). Jaký růst nabídky a poptávky očeká-
se každoročně udělují prestižní ceny Mipim Awards
vají ředitelé největších developerských společností
za nejlepší projekty minulého roku (rezidenční
v letošním a příštím roce včetně nejnovějších
finalisty a vítěze naleznete na str. VI–VII). Článek
fenoménů při výstavbě bytů, odhaluje článek
a anketa na str. VIII vám poodkryjí cenovou
na str. XIV. V rámci série Příběhy unikátních projektů
politiku tuzemských stavitelů bytů. Nejen o tom,
se tentokrát vydáme do Běchovic, které uspořádaly
že stavět a prodávat cenově dostupné a kvalitní
soutěž pro budoucí architekty na návrh nové podoby
byty je dlouhodobou firemní strategií a konkurenční
nádvoří historické budovy Stará pošta ležící v centru
výhodou společnosti Ekospol, se dočtete v rozhovoru
městské části (str. XVI–XVIII).
Petr Dašek, editor
MODULOVÉ BYDLENÍ vašim potřebám
© Mladá fronta a. s. Veškerá práva vyhrazena Real-immo, příloha deníku E15, samostatně neprodejná. Číslo registrace deníku E15 – MK ČR E 17948, ISSN 1803-4543 | Adresa redakce a obchodního oddělení Pod Kotlářkou 3, 150 00 Praha 5, www.e15.cz | ředitel divize Euro E15 a šéfredaktor Tomáš Skřivánek | inzerce David Korn, ředitel inzerce,
[email protected], tel.: 225 347 250 | výroba a distribuce Soňa Štarhová, ředitelka výroby a distribuce,
[email protected], 225 276 252 Umístění inzerce: Strana 2: A140000977, strana 3: A140000670, strana 5: A141002195, strana 9: A141003362, strana 11: A140000921, strana 12: A140000677, strana 13: A141002018, strana 14: A140001296, strana 15: A130007713, strana 17: A141003855, strana 19: A141003578, strana 20: A141003568
real-immo
IV/V
Zprávy z trhu
Návrh novostavby od katalánského architekta Ricarda Bofilla v projektu Obecního dvora získal stavební povolení. Původní historický areál na Starém Městě se začne rekonstruovat současně se stavbou nové budovy. Dokončení plánuje developer Around Inside už na konec příštího roku. Zatímco historické stavby budou rekonstruovány a restaurovány s akcentem na jejich stáří a slohové zařazení, novostavba navržená Bofillem ve spolupráci s českou architektonickou kanceláří TaK navazuje na stavební vývoj v jádru historické Prahy a přináší nový příspěvek ke stylové mnohotvárnosti Starého Města. V pětipodlažním domě vzniknou dva mezonetové byty s terasami a jeden standardní prostorný byt.
Nejčastější kupec bytu? Žena
Vizualizace around inside
Bofillův dům na Starém Městě má zelenou
Byty dnes nejčastěji kupují ženy, nikoli muži či manželské páry. Tvrdí to alespoň developerská firma Ekospol. Podle ní ženy pořizují nemovitost v 35 procentech případů, další v pořadí jsou manželské páry a teprve za nimi se umisťují muži samotní a právnické osoby. Ještě v roce 2010 přitom nákupům nových bytů u Ekospolu vévodily manželské páry, a to v téměř 40 procentech transakcí, zpravidla v rámci společného jmění manželů. Ženy před čtyřmi lety pořizovaly lehce přes čtvrtinu bytů. Jedním z důvodů je, že single ženy si pořizují nemovitost stále častěji, vlastnímu bydlení dnes také mnohem častěji dávají přednost před uzavřením manželství a založením rodiny.
Terasové domy stále hledají kupce
Foto cpp 2x
Projekt Central Park Praha na Žižkově otevřel první vzorový terasový dům. Má dispozice 6+kk s plochou 218 metrů čtverečních v celkem třech obytných podlažích, která jsou výtahem propojená s garážovým stáním v podzemí. Takzvané viladomy jsou zakomponovány mezi bytové věžové domy. Koncept zařízení domu vznikl ve Studiu Siena. Návrhář Andrey Armaykin ho vybavil například kousky od Defo nábytek či Jawa nábytek. V původně obtížně prodejném projektu Central Parku Praha se po opakovaném snížení cen podařilo zatím prodat přes 470 bytů z celkového počtu 547 jednotek.
Společnost Alborg-Development ze skupiny realitních investorů Ungelt Group dala do prodeje první etapu projektu Rezidence Letokruhy. U stanice metra Roztyly postaví čtyři domy s celkem 87 byty s dispozicemi 1+kk od velikosti 31,5 metru čtverečních až po 4+kk s téměř 110 metry čtverečními. V některých případech bude možné propojit dvě či více jednotek. Výstavba první fáze projektu bude zahájena letos na jaře a dokončena má být nejpozději v prosinci 2015. Ungelt Group se v minulosti investičně podílela například na projektech kolem developerského sdružení Karlin Group, dlouhodobě spolupracuje také se společností Finep.
Speciální host na konferenci o urbanismu
Vizualizace yit
Startuje výstavba u metra Roztyly
Vyhrála fasáda s motivem břízy
Studentskou soutěž YIT for Young Art na ztvárnění uličních fasád projektu Koti Hyacint vyhrál Adrian Jansa, student grafického designu na Fakultě umění a designu UJEP v Ústí nad Labem. Porota složená ze zástupců firmy YIT a nezávislých odborníků vybírala z celkem 25 návrhů. Jansa zaujal řešením s černobílou strukturou kmene břízy. „Vítězný návrh má v sobě něco, co bych nazval dobrým rytmem. Inspiruje se strukturou kmene břízy, kompozicemi Pieta Mondriana, uplatňuje dobrou klasiku funkcionalistů ve snaze o polidštění domu a výtvarné narušení jeho běžné fasády. Černobílá ,bříza‘ je dobrým pokusem a třeba bude i dobrou realizací,“ zhodnotil vítěznou práci jeden z porotců, akademický malíř Martin Mainer.
V dubnu zavítá do Prahy mezinárodní specialista na plánování a urbanistiku Mircea Enache. Člen správní rady IUFA (International Urban Fellows Association) při Univerzitě Johnse Hopkinse v Baltimoru, ředitel CEP (Center of Excellence in Planning) a prezident asociace Urban 2020 v Bukurešti přijal pozvání organizace RICS na konferenci s názvem Nové nástroje urbanismu a ekonomický růst, která se uskuteční ve středu 2. dubna 2014. Na hlavní přednášku navazuje panelová diskuze pod odbornou záštitou Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí za účasti zástupců z řad předních českých odborníků na územní plánování, urbanismus, architekturu a development. Konference se koná od 18 hodin na pražské Fakultě architektury ČVUT. Podrobnější informace na artn.cz. >dna
Hualien Residences
Finalista kategorie Nejlepší inovativní zelená budova Lovaň, Belgie Architekt: Stéphane Beel Architecten Developer: Ertzberg Jde o první fázi rozsáhlé výstavby nové čtvrti Tweewaters. Obytný dům je dlouhý 180 metrů a zahrnuje 106 nízkoenergetických bytů kombinujících prvky šetrné a udržitelné výstavby s nejmodernějšími technologiemi inteligentního bydlení, které kromě uživatelského komfortu přinášejí také úspory energie.
Finalista kategorie Nejlepší projekt budoucnosti Monterrey, Mexiko Architekt: Stephan Braunfels Architekten Developer: Desarrollos Delta Pětice „tančících“ věží je inspirována baletem, matka investora totiž vlastní jednu z mexických baletních skupin. Věže umístěné na hranici mezi historickým jádrem a novým centrálním parkem tvoří pomyslnou bránu do města. Jejich výška dosahuje od 12O do 180 metrů. Byty mají z velké většiny sloužit k bydlení mladým rodinám. V nižších podlažích budou obchody, kavárny a restaurace.
Balcons urbains
Finalista kategorie Nejlepší projekt budoucnosti Chualien, Tchaj-wan Architekt: BIG – Bjarke Ingels Group (Dánsko) Developer: Taiwan Land Development Corporation Projekt rozložený od hor až k mořskému pobřeží imituje svým designem rostliny v horském terénu. Na ploše 12 hektarů kombinuje bydlení s kulturním a komerčním využitím. Porota vyzdvihla na architektonickém a funkčním ztvárnění budov zejména práci s denním světlem, zelené střechy a nejmodernější prvky nízkoenergetického stavění.
Balk van Beel
S
DaM. Developerem byla tuzemská firma PSJ Invest. Ta nyní připravuje projekt bytového domu Epoque na Pankrácké pláni. Česká účast mezi vystavovateli byla letos chudší. Z měst postavily své stánky jen Praha a Ostrava. Ta představila spolu s krajem hlavně možnosti pro investory v oblasti průmyslových a logistických nemovitostí. Tuzemská metropole pak opět prezentovala záměr revitalizace Radničního bloku, který tvoří deset historických domů na Staroměstském a Malém náměstí a v ulici U Radnice. Denisa Holajová
Foto a vizualizace včetně titulní strany mipim
nosti. V té sice zvítězil švédský projekt výzkumného centra Max IV, nemovitostí a investičních příležitostí Mipim. Festivalový palác se znovu mezi favority nicméně patřil architektonicky nápadný komplex Huastal místem setkání dvaceti tisíc realitních investorů, developerů, lien Residences na Tchaj-wanu. Bytový projekt Balk van Beel zástupců finančních institucí, měst i regionů. z belgické Lovaně byl zase ukázkou toho, že takzvané ekologicky šetrné ský bytový dům The Oliv. Důvodem oučástí veletrhu je tradičně stavby už v západní Evropě nejsou bylo zejména propojení na asijské udělování cen Mipim Awards jen doménou kanceláří, v nichž si poměry velkorysých dispozic apartza nejlepší projekty minulého nadnárodní koncerny posilují svoji roku. Byty se letos mezi finalisty obje- mánů s množstvím zeleně. Dalšími vily hned ve třech kategoriích – kromě finalisty z této kategorie byly evrop- image „zelené“ firmy. Česko letos nemělo mezi finalisty Nejlepšího rezidenčního developmen- ské projekty – bytové domy z Paříže, Mipim Awards zastoupení. V roce tu i jako Nejlepší projekt budoucnosti Londýna a Osla. 2012 zvítězilo v kategorii kanceláří a Nejlepší inovativní zelená budova. Asijský kontinent měl významné Odborná porota vybrala za vítěze zastoupení i v nejsledovanější části s budovou Main Point Karlin podle návrhu architektonické kanceláře čistě rezidenčních projektů singapur- soutěže o Nejlepší projekt budouc-
Letovisko Cannes hostilo v březnu už 25. ročník světového veletrhu
Vítěz kategorie Nejlepší rezidenční development Singapur Architekt: W Architects Developer: TG (Balmoral) Projekt představuje exkluzivní bydlení pro 23 rodin. Porota ocenila hlavně kombinaci rozsáhlých obytných prostor se svěží zelení a upravenými živými ploty na terasách, které perfektně kopírují geometrické tvary fasády. Obývací pokoje s vysoko stoupajícími stropy přecházejí v luxusní otevřenou terasu.
Finalista kategorie Nejlepší rezidenční development Paříž, Francie Architekt: Chartier Dalix et Avenier-Cornejo architectes associés Investor: RIVP (Régie Immobilière de la Ville de Paris) Budova situovaná na okraji Paříže ve 20. obvodu zahrnuje obytné prostory trojího účelu: bydlení pro imigranty a mladé zaměstnance a také jesle pro 66 dětí v přízemí. Ve čtvrtém, vizuálně odlišném podlaží jsou společenské prostory a služby. Porota ocenila mimo jiné dostatek přirozeného světla v objektu skrze vnější vertikální „praskliny“ a jinak celistvé opláštění budovy.
Parque Santa Lucia
Trend zelených budov ovládl i rezidence
The Oliv
real-immo
VI/VII
real-immo
VIII/IX
Nová mapa cen slibuje široké využití
V
Anketa
e skutečných cenách, za které se prodávají byty z developerských projektů, má být zase o něco jasněji. Společnost Deloitte spustila ve spolupráci s Hyposervisem Cenovou mapu transakčních cen. Prostřednictvím webové aplikace umožňuje porovnávat a prezentovat ceny rezidenčních nemovitostí, a to na základě databáze transakčních cen, za něž byly skutečně prodány. Jak uvádí Deloitte, zároveň jsou definovány standardy developerských projektů. Každému projektu je přidělen čtyřmístný kód reprezentující standard, ve kterém byl realizován či se na základě vývoje aktuálně nachází. Standard projektu je výsledkem součtu jednotlivých
hodnotících kritérií. S definovanými standardy lze pak developerské projekty porovnávat z mnoha pohledů, například cenové hladiny, vývoje cen, prodejnosti v čase, z hlediska lokality nebo bytového fondu. „Aplikace Cenové mapy transakčních cen představuje analytický nástroj s širokým spektrem využití pro potřeby realitních profesionálů. V dohledné budoucnosti bude aplikace uzpůsobena i pro využití veřejností v rámci mobilních zařízení nejen jako zdroj informací a cenový porovnávač, ale i jako vyhledávač nabízených bytů s možností využití v terénu,“ uvedl Milan Roček, jednatel Společnosti pro cenové mapy, která novinku provozuje.
Podle autorů projektu lze touto mapou efektivně nahradit dosavadní využívání nabídkových cen, které dosud sloužily jako podklad pro zpracovávání odhadů při poskytování hypoték a velmi často neodpovídaly skutečným cenám, za které byly následně nemovitosti prodány. Developerům by mapa mohla sloužit při rozhodování o investičních příležitostech a prodejích, zpracování studie proveditelnosti, definování projektové strategie a standardů, zajišťování financování, analýzách trhu a konkurence, nastavení cenové politiky či marketingu. V první fázi je cenová mapa zaměřena na trh nových a zánovních bytů. Tento segment reprezentují byty po-
stavené v developerských projektech od počátku devadesátých let, kdy byla v tuzemsku ukončena centrálně plánovaná výstavba panelových sídlišť. „V tomto segmentu je cenová mapa schopna historicky sledovat a porovnávat uskutečněné transakce, a to jak prvoprodejů od developerů ke klientům, tak následné přeprodeje mezi vlastníky bytů. Transakce jsou mapovány dlouhodobě, a to po jednotlivých projektech a bytových jednotkách. V další fázi doplňujeme Cenovou mapu transakčních cen i o ostatní segmenty rezidenčního trhu – byty v panelových, cihlových či rodinných domech,“ dodal Petr Hána, manažer pro nemovitosti společnosti Deloitte. Denisa Holajová
1. Budete využívat Cenovou mapu transakčních cen? 2. Podle čeho určujete cenovou politiku u svých bytových projektů?
Jiří Vajner
jeho využití však v současné chvíli
obchodní ředitel, Central Group neuvažujeme. Při tvorbě cen
1. V tuto chvíli o využití Cenové mapy transakčních cen neuvažujeme. Zpracováváme si vlastní prodejní i cenové statistiky jak našich již realizovaných projektů, tak samozřejmě ostatních developerských projektů v okolí. 2. Nastavení cenové úrovně našich bytových projektů je vázáno na značné množství informací – například na úroveň standardního provedení, orientaci vůči světovým stranám, na okolní prostředí, dopravní dostupnost a podobně. Ceny okolních projektů jsou jen dílčím srovnávacím faktorem.
Jana Sečkářová
ředitelka, M&K Development
1. Ze zatím dostupných informací se jeví, že by se mohlo jednat o užitečný nástroj. O možnosti
se opíráme o vlastní průzkumy. 2. Cenovou politiku našich bytových projektů určujeme podle nákladové ceny na bytovou jednotku a kupní síly v dané lokalitě.
Naděžda Ptáčková
ředitelka vývoje projektů a akvizic, Skanska Reality
1. Tuto iniciativu vnímáme pozitivně. Domníváme se, že tyto informace doposud nebyly uceleně a kontinuálně sledovány. Zejména oceňujeme, že pracuje s transakčními cenami, tudíž dává přehled o skutečně realizovaných cenách. Určité negativum vidíme v tom, že transakční ceny jsou evidovány s určitým zpožděním a developer potřebuje jak historickou, tak aktuální informaci o momentální situaci na trhu. O tento nástroj bychom měli zájem, avšak za jiných než dosud prezentovaných podmínek, jakkoli chápeme,
že vstupní náklady na vytvoření databáze nejsou zanedbatelné. Tímto nástrojem bohužel nepokrýváme sto procent našich potřeb výzkumu sledování trhu, a tudíž by pro nás byl použitelný pouze jako jeden ze vstupů. 2. Cenovou politiku Skanska Reality ovlivňuje několik faktorů od ceny pozemku, stavebních prací, standardu připravovaného projektu, lokality, použitých technologií po aktuální situaci na trhu zejména z pohledu nabídky a poptávky.
Marcel Soural
předseda představenstva, Trigema
1. Určitě jde o přínos pro zvýšení informovanosti o realizovaných cenách. Nicméně jde o transakce, které byly již vloženy do katastru nemovitostí. A vzhledem k tomu, že se smluvní cena mezi developerem a klientem domlouvá ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, která se uzavírá v průběhu realizace
daného developerského projektu, jde o informaci „starou“, tedy zpožděnou o zhruba jeden rok a více od doby uzavření dohody o ceně. Pro porovnání aktuálních nabídek developerů tak budou i nadále primárně sloužit analýzy prezentované prozatím samotnými developery. 2. Analýzy aktuální nabídky a poptávky pražského rezidenčního trhu, které naše společnost dlouhodobě provádí, nám primárně slouží jako podklad ke stanovení cenové strategie na nových projektech. Z druhé strany cenu ověřujeme podrobnou nákladovou kalkulací projektu. A pokud se tyto dvě ceny výrazně přibližují, jsme si jisti správností nastavení našich transakčních cen. Tento test cenové úrovně realizujeme opakovaně v každé fázi projektu. To znamená již při koupi pozemku nebo akvizici do připraveného projektu a následně ve všech stupních vznikající projektové dokumentace. Námi prezentovaná finální cena je pak cenou transparentní, odpovídající pravidlu „výkon rovná se přiměřená cena“ bez následných nesmyslných slev a pobídek. >dna
real-immo
X/XI
Evžen Korec: Mediální nálepka stavitele levných bytů nám vůbec nevadí
N
ihned k pronájmu ceny dohodou plochy od 60 m2 do 254 m2 openspace kanceláøské prostory kanceláøské prostory obchodní plochy
ěkteří developeři hovoří o luxusu i v případě středního segmentu, Ekospol naopak staví svoji image na takzvaných
superlevných projektech. „Stavět a prodávat cenově dostupné
Pronájem kanceláøí s výhledem na Pankrácké námìstí. Prostory jsou vybaveny vestavìnými skøínìmi, kobercemi, telefonními linkami a toaletami. Možnost pronájmu jako celek nebo i jednotlivì.
a kvalitní byty je naší dlouhodobou firemní strategií a konkurenční Foto E15 Anna Vacková
výhodou. V tomto tržním segmentu se realizuje více než polovina celé pražské poptávky a jeho význam na trhu stále narůstá,“ říká majitel Ekospolu Evžen Korec.
E15: Vaším cílem je být jedničkou mezi developery na pražském rezidenčním trhu. Čím se chystáte porazit svého největšího konkurenta Central Group? Ten je podle analýzy bytových projektů, kterou zpracoval Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy, ještě o kousek před vámi. Začínali jsme před 22 lety jako malá stavební firma, postupně jsme se přes roli generálního dodavatele staveb dostali až k developerské a investorské činnosti ve výstavbě bytů. Dnes jsme jedním ze dvou největších rezidenčních developerů v zemi a každoročně rostou naše obraty i počty prodaných bytů. Stát se jedničkou na trhu je dlouhodobá záležitost. Naší hlavní zbraní bude optimální poměr mezi dostupnou cenou a vysokou kvalitou bytů, už dnes prodáváme přibližně pětinu všech bytů na reference klientů.
ziroční nárůst o 47,7 procenta. Jen pro doplnění, v Praze se loni podle našich statistik prodalo celkem 5015 bytů. V letošním roce očekáváme obdobný objem prodejů. Nicméně bude-li pokračovat stávající boj bank o klienta, může vlivem dlouhodobě nízkých úrokových sazeb trh vykázat další růst. Samozřejmě platí, že prodejům budou dominovat především takzvané superlevné projekty.
E15: Nemohly by být ještě levnější? Cenu nových bytů určuje jediný faktor – zákazník. Když jsme na podzim 2012 spouštěli první superlevný projekt, začínali jsme na prodejní ceně 35 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH. Daný projekt se zhruba stovkou bytů jsme za tuto cenu prakticky vyprodali během tří měsíců a déle než rok před dokončením. U dalších etap jsme zaznamenali mírné zdražení v řádu E15: Kolik Ekospol loni prodal jednotek procent, a i tak se prodávají stejně rychle. Jsem přesvědčen, bytů? A jaký plán jste si vytyčili že ceny superlevných bytů už nemají pro letošek? kam klesat, a hlavně k tomu ani není V loňském roce jsme prodali celkem 653 nových bytů, což byl me- důvod.
E15: Nevadí vám trochu nálepka stavitele levných bytů? Zmíněný Central Group naopak v poslední době pošilhává po vyšším segmentu… Stavět a prodávat cenově dostupné a kvalitní byty je naší dlouhodobou firemní strategií a konkurenční výhodou. V tomto tržním segmentu se realizuje více než polovina celé pražské poptávky a jeho význam na trhu stále narůstá. Jsme tedy přesvědčeni, že nastolená strategie je správná a mediální nálepka stavitele levných a zároveň vysoce kvalitních bytů nám vůbec nevadí. E15: Na akvizice pozemků jste letos vyčlenili miliardu korun. Jaké lokality vás nejvíce zajímají? Jednak jsou to velké pozemky v dobře dopravně dostupných okrajových lokalitách vhodné pro výstavbu několika set až tisíce bytů. Zároveň nás zajímají i pozemky pro sto a více bytů v širším centru Prahy. U obou skupin samozřejmě platí, že pozemky musejí jejich majitelé nabízet za smysluplné ceny, které umožňují následně realizovat
výstavbu cenově dostupných bytů s rozumným developerským ziskem. Bohužel cenová očekávání některých majitelů pozemků jsou stále ještě na téměř předkrizové úrovni a za takovou cenu budou pozemky jen obtížně prodejné. E15: Jaké pozemky pro výstavbu jste zakoupili v loňském roce? V loňském roce jsme získali pozemky pro výstavby dalších etap našich úspěšných projektů v Kyjích a v Měcholupech, v obou případech jde o pozemky pro řádově stovky bytů. Zároveň připravujeme projekty na dalších pozemcích v lokalitách Prahy 5 a širšího centra města v Praze 4 a Praze 10. Tyto pozemky plánujeme koupit v letošním roce a rozhlížíme se i nadále. E15: Letos má Ekospol v nabídce zatím jen čtyři lokality. Znamená to, že se teď soustředíte spíš na větší projekty? Ano, nabízet velké projekty pro řádově stovky bytů v několika velkých rozvojových lokalitách je naší strategií. >>>
ihned k pronájmu ceny dohodou plochy od 140 m2 do 1.550 m2 openspace kanceláøské prostory kanceláøské prostory obchodní plochy Pronájem e x k l u z i v n í c h kanceláøských a obchodních ploch s výhledem na P r a ž s k ý h r a d v l o k a l i t ì V y š e h r a d . Prostory jsou vybaveny o t e v í r a c í m i o k n y, k l i m a t i z a c í , ž a l u z i e m i , telefonními linkami a PC sítí.
5. kvìtna 65, 140 21 Praha 4, tel.: +420 739 539 109 (pí. Petrásková), +420 739 539 107 (pí. Buriánová)
www.kcp.cz
[email protected]
real-immo
XII/XIII
E15: Kdy zahájíte výstavbu dlouho očekávaného projektu na Barrandově? Se zahájením výstavby projektu Výhledy Barrandov počítáme v první polovině příštího roku. E15: Developeři v poslední době věnují velkou pozornost vzorovým bytům. Máte je také v nabídce?
Ano, byť pro nás nemají jako prodejní nástroj prakticky žádný význam, protože všechny byty bez problémů vyprodáme několik měsíců před dokončením. V rámci klientské vstřícnosti jsme ale v našich stěžejních lokalitách v Kyjích a v Měcholupech zařídili v dokončených etapách dva vzorové byty. E15: Bojujete za snížení aktuálně patnáctiprocentní DPH na nové byty. Věříte, že je možné dosáhnout toho, aby se sazba snížila alespoň na dřívějších deset procent? Bylo by to v logice věci. Co třeba mladým párům pomůže spíš: když budou o pár korun levnější pleny, anebo o čtvrt milionu levnější byty? Navíc je-li dnes na tom nějaký sektor tuzemské ekonomiky opravdu zle, je to stavebnictví. Redukce daňové sazby by byla vzpruhou z hlediska zaměstnanosti i ekonomiky jako
Současný stav v České republice, když dvanáct členských zemí Evropské unie má sazbu daně z přidané hodnoty na bydlení nižší než my, považuji za tristní
celku. Výše daňových sazeb je čistě politické rozhodnutí. Současný stav v České republice, když dvanáct členských zemí Evropské unie má sazbu daně z přidané hodnoty na bydlení nižší než my, považuji za tristní.
V době, kdy vláda uvažuje o zavedení třetí, nejnižší sazby této daně na léky a možná též na knihy, dětské pleny a výživu, stojí za vážnou úvahu, zda by tato sazba neměla být aplikována i na bydlení. Třeba jen po přechodné období. Víme, že takové rozhodnutí se bude rodit velmi těžce, ale naděje umírá poslední. E15: Ohledně celkového počtu prodaných bytů za minulý rok došel Ekospol, stejně jako několik dalších developerů, kteří vydávají analýzy pražského rezidenčního trhu, k číslu zhruba pět tisíc. Podle vašich výzkumů to znamenalo meziroční vzestup prodejů o úctyhodných 25 procent. Co jej podle vás způsobilo? Nejdůležitější byly tyto faktory: průměrná úroková míra hypotečních úvěrů, která se většinu roku pohybovala na historických minimech pod
hranicí tří procent, a dále dostatečná nabídka bytů v cenově dostupných projektech s prodejní cenou do 45 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH. Právě tyto byty byly motorem poptávky a stojí za vynikajícím prodejním výsledkem roku 2013. Doplňujícím faktorem mohl být trend nákupu bytů jako formy investice a prostředku zajištění na stáří, který v loňském roce zvolilo přibližně 30 procent kupujících. Vzhledem k tomu, že chaos v penzijním systému a jeho nejistá budoucnost budou pokračovat i letos a navíc poroste inflace, očekáváme další zesílení tohoto trendu. E15: Developerské firmy Trigema a Skanska Reality uvedly meziroční vzestup prodejů o deset, respektive pět procent. Čím si ty rozdíly vysvětlujete? Ekospol se věnuje systematickému monitoringu realitního trhu už osmým rokem, jednoznačně nejdéle ze všech aktérů na trhu. Za našimi výsledky si pevně stojíme. Mají-li jiní developeři jiné výsledky, pak pravděpodobně budou na vině odlišnosti v metodice vytváření analýz. E15: Očekáváte, že úroky z hypoték letos ještě klesnou. Proč?
Foto E15 Anna Vacková
Developer díky tomu dosáhne významných úspor z rozsahu a právě díky těmto úsporám může nabízet byty v takzvaných superlevných projektech. Naším cílem je letos rozšířit nabídku o další tři lokality. Chtěli bychom nabídnout alespoň jeden velký projekt v každé rozvojové lokalitě v Praze. To znamená několik projektů ideálně v městských obvodech Prahy 4, 5, 9 a 10 a k tomu ještě několik menších a komornějších projektů s vyšší cenou.
Banky vedou agresivní boj o klienta, protože hypotéka je stále v podstatě jediný produkt, na němž jsou lidé ochotni se v dnešní době zadlužit. A pro banky je to pochopitelně lukrativní byznys. Se svými slevami na hypotékách letos začaly zhruba o dva měsíce dříve, než bývá zvykem, což by mohlo signalizovat ještě vyostřenější boj o klienta. Pokud tento boj neustane, předpokládáme, že by se průměrná sazba hypoték mohla letos podívat
pod loňské historické minimum 2,95 procenta. E15: Říkáte, že banky se perou a developeři „smějou“. Je vám developerům už opravdu do smíchu? Pokud se banky perou tak, že výsledkem jsou nižší sazby hypoték, pak se developeři pochopitelně smějí. Určitě se hlavně smějí samotní klienti, kteří se k novému bydlení mohou dostat za velmi příznivých podmínek.
E15: Za svoji firmu vždy hovoříte vy jako majitel. Na webových stránkách v kolonce vedení společnosti jste uveden také sám. Navenek tedy Ekospol rovná se Korec. Je v tom nějaký záměr? Dovolil bych si to mírně upřesnit. Za společnost hovořím já jako generální ředitel a předseda představenstva. Samozřejmě mám kolem sebe spolupracovníky, kteří hlavně rozhodují o výsledcích firmy. Průhledné vlastnictví považuji za jednu z konkurenčních výhod. Klienti zřetelně vidí, kdo za firmou stojí. Tím se Ekospol jasně odlišuje od jiných developerů, v jejichž případě je vlastnictví záměrně skryté nebo se na každý projekt účelově zakládají projektové společnosti s nečitelnou vlastnickou strukturou. Denisa Holajová
Evžen Korec (57) Vystudoval biologii na Přírodovědecké fakultě UK. Od roku 1986 dlouhodobě pobýval v zahraničí. Z vědecké dráhy odbočil k byznysu. V Německu začal pracovat v realitních firmách. Po návratu do Česka založil v roce 1992 firmu Ekospol, kterou společně vlastní s manželkou Janou. V Ekospolu je generálním ředitelem a předsedou představenstva.
Ideální rodinné bydlení 5 minut chůze od metra Vlastní park 3 000 m 2
real-immo
XIV/XV
RODINNÉ DOMY
PŘEZLETICE
Stavaři žehrají, developeři jsou optimisty Jako neochvějní optimisté vyčnívají šéfové developerských firem z řady skeptiků v nejnovější Kvartální analýze českého stavebnictví. Tu pravidelně zveřejňuje analytická společnost CEEC Research ve spolupráci s firmou KPMG Česká republika. Nově do výzkumu zahrnula i developery jakožto zástupce segmentu investorů a také projektanty.
Š
éfové deseti z top 15 největších developerských společností předpovídají, že nabídka na pražském rezidenčním trhu by letos měla vzrůst v průměru o 7,4 procenta a v následujícím roce 2015 o dalších 5,5 procenta. Poptávka by podle nich měla rovněž stoupat, ale pozvolněji než nabídka. V roce 2014 ředitelé developerských firem očekávají zvýšení poptávky v průměru o 3,6 procenta, příští rok o dalších 3,1 procenta. „Nejde o nerealistické představy o rychlém růstu, ale
SG_02_2014_Korunni_E15_101x132.indd 2
spíše o reflexi stavu, kdy kombinace nízkých úrokových sazeb a očekávaného hospodářského oživení vytvářejí příznivé podmínky pro rezidenční development,“ uvedl partner tuzemské pobočky KPMG Pavel Kliment. Pozitivní trend v projekci i ve výstavbě bytových domů potvrzuje provozní ředitel firmy Schindler CZ Vladimír Steiner: „Naši obchodní partneři opět otevřeli řadu ,zazimovaných‘ projektů. Oproti předchozím rokům se dokonce stále častěji objevuje požadavek na zkrácenou re-
alizaci dodávky našich výtahů. Oživení vnímám i v komerčním sektoru. Jedním ze zásadních motivů v rozhodnutí developerů, proč stavět nyní, může být aktuální ekonomická výhodnost. Vlivem hubených minulých let dnes pořizují nadstandard za nebývalých podmínek, a to nejen v naší branži.“
Optimalizace a investice
Výstavba nových projektů bude podle developerů směřovat zejména k co nejnižší celkové ceně bytů. Cestou bude zejména optimalizace a efektivní využití prostoru. Průměrná cena za metr čtvereční by přesto mohla stagnovat nebo nepatrně růst. Dále pak trend spěje k bytům s lepší občanskou vybaveností, případně k vícepokojovým bytům, avšak bez nárůstu metrů čtverečních na jednotku. Naopak developeři nepředpokládají, že profilace nových rezidenčních projektů bude směřovat k vyšší užitné hodnotě, například nízkoenergetickému bydlení. Jeho nevýrazné prodeje jsou způsobeny hlavně vyššími vstupními náklady a také delší návratností investice. Z rozhovorů s developery dále vyplynulo, že část poptávky po bytech má čistě investiční charakter. Podle osmi z deseti ředitelů se ale jedná o méně než čtvrtinu celkového objemu. Vzestupu nabídky rezidenčních developerů také pomáhá to, že se podařilo snížit ceny stavebních prací, a to v průměru až o 20 procent. „Před deseti lety jsme hledali každou volnou kapacitu kvalitních stavebních společností, téměř jakákoli cena byla rozumná. Po ochlazení v roce 2008 jsme pozornost zaměřili na solidní bankovní financování, které se stalo jakousi pojistkou pro klienty nervózně sondující trh. Současnou výzvou je správná segmentace naší produkce mezi cenou taženým masovým trhem a kvalitou tlačeným trhem klientely s nadprůměrným příjmem. V následujících letech nám bohužel část energie vezme donquijotský boj s tvůrci norem napojenými na ,bruselské kreativce‘,“ míní generální ředitel developerské společnosti Finep Tomáš Pardubický.
27.02.14 11:52
Y CEN E Š NA OVÝM S N KEM RO STOU O NER
Přísnější dohled
Kvalita stavebních prací se podle čtyř z deseti developerských firem nezhoršila, narostla ale potřeba intenzivnějšího dohledu. Pět firem z deseti dokonce uvádí zlepšení v souvislosti s větší snahou stavebních firem o udržení zakázek. Zhoršení kvality stavebních prací zaznamenala jen jedna z deseti developerských společností. Naopak stouply nároky na technický dozor. „Situace na stavbách vyžaduje intenzivnější zapojení dozoru než před lety. Před zahájením, ale i v průběhu stavby se důrazněji zefektivňují technická řešení, a tedy i cena za provedení díla,“ popisuje Pavel Štáf, hlavní inspektor a jednatel firmy Bytecheck.
Problémy s projekty
Krize nicméně přinesla komplikace, se kterými se trh dřív nepotýkal, případně ne v takovém měřítku jako nyní. Jedním z nových problémů je kvalita projektové dokumentace a z toho plynoucí diskuze mezi stavební firmou a investorem v průběhu výstavby. „Projektová dokumentace je dlouhodobě na velmi špatné úrovni. Investoři si stále neuvědomují, že čím lepší, propracovanější, a tím pádem i nákladnější projektovou dokumentaci pořídí, tím přesnější budou mít zadání své vize, a ve finále tak vytvoří skvělý produkt za přiměřenou cenu,“ upozorňuje majitel developerské firmy Trigema Marcel Soural. Podíl realizovaných zakázek z hlediska jejich objemu, u nichž bylo třeba projektovou dokumentaci v průběhu stavby měnit kvůli nedostatečné kvalitě, loni činil v průměru 36 procent. Zkušenosti se špatnou kvalitou projektové dokumentace potvrdilo rovněž 36 procent stavebních společností. „Stav projektové dokumentace odpovídá kvalitě projekčních kanceláří a ceně, za kterou tuto práci realizují. Dokud bude trh pokřiven dumpingovými cenami, budeme se potýkat i s nekvalitou jakéhokoliv produktu,“ konstatoval člen představenstva společnosti PSJ Ivo Štric. Denisa Holajová
Bydlení v bezprostřední blízkosti hlavního města Záloha pouze 10�% Dokončení 5/2014 www.rd-prezletice.cz
NOVĚEJ PROD KŮ M POZE
Průkaz energetické náročnosti domu – Třída C Hodnoty 109–113�kWh/(m2.rok)
V RO ÝSTAV DIN B DO NÝC A MŮ H
BYTOVÝ DŮM Frýdecká ul. Dokončení 7/2014 www.letnany-bydleni.cz
Á UBBA R H AV ENA ST NČ KO DO Průkaz energetické náročnosti domu – Třída C Hodnoty 118–140�kWh/(m2.rok)
REZIDENCE
CHOLUPICE
Průkaz energetické náročnosti domu – Třída B Hodnota 144�kWh/(m2.rok)
Prodejce: Moravská stavební – INVEST, a.s.
Nově řadové rodinné domy Dokončení 6/2014 www.domy-cholupice.cz www.pozemky-cholupice.cz
Zákaznická linka: 725 928 629
real-immo
XVI/XVII
Příběhy unikátních projektů
Vizualizace mč praha běchovice
Mladé mozky na Staré poště Propásli jste dnešní dodávku čerstvých informací z E15? Zaregistrujte se ZDARMA k odběru deníku E15 v pdf! Registrace na pdf.e15.cz nebo prostřednictvím QR kódu.
Praktická cena. Autoři vítězného návrhu na modernizaci nádvoří Staré pošty – Tereza Havránková, Viktor Filipi, Michal Bolerázsky a Radek Csáno – dostanou kromě finanční odměny příležitost podílet se na realizaci samotného projektu v centru Běchovic
Architektonická soutěž nemusí nutně znamenat sklo, ocel a strašně peněz, což je zažitá představa nemalé části veřejných investorů. Starosta jedné z okrajových pražských městských částí se přesvědčil, že i za málo peněz a bez zvučných jmen se dá pořídit slušná architektura. Ondřej Martan se rozhodl dát šanci studentům a s jejich návrhy budoucí podoby památkově chráněné budovy v centru Běchovic je více než spokojen.
S
outěž o nádvoří Staré pošty – bývalého selského stavení – je výjimečná tím, že by neměla skončit jen výstavou odevzdaných prací jako většina studentských architektonických soutěží. Ty často pořadatelé vyhlašují bez jakékoli ambice cokoli z nápadů využít v praxi. Hlavní odměnou pro vítěze v Běchovicích je to, že se bude moci na uskutečnění svého návrhu opravdu podílet.
Jak probrat veřejnost z letargie
„Nešlo nám primárně o to ušetřit. Oslovili jsme studenty, abychom dostali od čerstvých mozků originální nespoutané nápady a současně jim umožnili získat praxi, od které je naše školství obecně odtržené,“ vysvětluje starosta Běchovic. Zároveň chtěl vyburcovat vlastní občany, aby se podíleli na budoucí podobě obce.
V rámci masopustu, který se konal druhý březnový víkend, mohli Běchovičtí vybírat ze tří návrhů budoucích architektů ten, který se zhmotní. O vítězném projektu nádvoří hlasovalo 144 místních. „Minimálně tolika lidem nebude lhostejné, jaký bude další osud Staré pošty,“ míní spokojený starosta. Masopust byl první akcí, která se konala ve vyklizeném komplexu Staré pošty. Bývalý statek sloužil až do minulého roku jako stavební dvůr, což není právě reprezentativní střed obce. Bývalý nájemce měl v podstatě nevypověditelnou smlouvu z devadesátých let, a i když měl do komplexu významně investovat, což nečinil, městské části trvalo roky, než se z kontraktu vyvázala. Budovy, jež až do rozšíření železnice sloužily jako zázemí pro poštovní vozy, nejsou vyloženě zříceninou. Mají ucházející statiku a nové stře-
chy, zanedbaná údržba je na nich ale patrná na první pohled. Aby mohly sloužit jako přirozené centrum obce, musí se pro ně najít nové využití. S nápady by už ovšem měli přijít soukromí investoři. Přilákat by je měl právě prostor nádvoří. „Budovy nabízejí spoustu možností. Jsou tu například obrovské půdní prostory. Naším vkladem má být pěkný veřejný prostor uprostřed areálu,“ říká starosta. Počítá, že by se investice městské části měla dát pořídit do deseti milionů korun. V zadání soutěže byla podmínka, aby se realizace vešla do dvou milionů, což, jak Ondřej Martan uznává, bylo nesplnitelné.
Koně, růžový kolotoč a atletická dráha
Zadání soutěže znělo: vytvořte smysluplný prostor pro centrum >>> městské části, které bude
Deník E15 patří mezi nejrespektovanější názorová média v České republice. Je komplexním a aktuálním zdrojem zpráv z domácí a světové ekonomiky, politiky, byznysu a financí.
XVIII/XIX respektovat genia loci a zároveň bude žít, například prostřednictvím trhů, koncertů nebo letního kina. Na úřadu městské části se sešly velmi různorodé návrhy. Jeden z nich umístil na nádvoří atletickou dráhu. Jiný celý prostor kompletně vybetonoval a doprostřed navrhl růžový kolotoč. Většina ovšem neznamenala „totální úlet“ a dala by se prakticky využít. Do druhého kola pustila porota, v níž převažovali odborníci, šest návrhů. Ze tří prvních vybírali návštěvníci masopustu. Starostu i občany si získal návrh s červenými koníky, do kterého se autorům podařilo začlenit i odkaz k pošťácké minulosti objektu.
real-immo Samotná soutěž byla náročná spíše na čas než na peníze. Trvala půl roku. Běchovice vyčlenily na soutěž spíše symbolickou částku – zhruba 60 tisíc korun. Odměnou vítězi bude ale především to, že se bude v týmu s projektantem podílet na projektové dokumentaci pro územní rozhodnutí a stavební povolení. „Jsem rád, že jsme nakonec nerozhodovali na úřadu od stolu. Takhle jsme dostali spoustu nápadů a tím, že o vítězném návrhu hlasovali občané, je tu šance, že se s projektem ztotožní,“ dodává starosta. Hana Boříková
Kupte si byt od PSN a zařízení interiéru máte ZDARMA!
Přepřahání v Běchovicích
Akční nabídka platí pouze od 17. 3. do 30. 30 4 4. 2014 2 Hlas lidu. O vítězném návrhu rozhodovali občané Běchovic během březnového masopustu. Přímo na místě Staré pošty vybírali ze tří finálových prací Foto a vizualizace mč praha běchovice
Koncept vítězného návrhu, který vytvořili studenti Zahradnické fakulty Mendelovy univerzity, vychází z historie místa a odkazuje na přepřahací historii stanice pošty. Uprostřed nádvoří je čtverec odvozený od budovy Staré pošty. Tato plocha je určena pro krátkodobé kulturní akce a trhy. Výtvarným motivem jsou stopy kol poštovních kočárů ztvárněné tenkými kovovými liniemi. Dynamika prostoru je umocněna podsvícením jedné linie, která je doplněna efektem vodní mlhy a ukončena stylizovanou sochou koňského spřežení. Tento prostor je úzce spojen s interiérem bývalé hospodářské budovy, která slouží jako multifunkčně využitelný sál. Volnou centrální čtvercovou plochu vyvažují funkční celky rozmístěné po jejím obvodu. Při nově zprůchodněné ose směrem k domu s pečovatelskou službou je situován venkovní prostor kavárny. Součástí jsou moderně adaptovaná koryta naplněná vodou odkazující na dřívější ustájení koní. Potřebné zastínění volné plochy zajišťuje řada stromů, která představuje hmotové a kompoziční vyvážení prostoru. Klidovou atmosféru dotváří trvalkový záhon s lavičkami. Zmíněné části nádvoří jsou vymezeny esteticky ztvárněnou dlažbou lišící se velikostí a skladbou.
Rezidence Moderna Praha 6 – Dejvice
„Byty u Vítězného náměstí“ www.rezidencemoderna.cz
Rezidence Oktagon n Praha 4 – Braník
„Bydlení v sousedství přírody““ www.rezidenceoktagon.cz
Projekt Hodonínská á Rezidence Flora Praha 3 – Vinohrady
„Bydlení v perle funkcionalismu“ www.rezidenceflora.cz
Praha 4 – Michle
„Byty v blízkosti metra C/Budějovická!“ á!“ www.psn.cz/Hodoninska
Pro širší nabídku u bytů po cel celé lé Praze Praze, v Kladně a Odolene Vodě přijďte k nám.
Prodej a proná áje em nemovitosttí
ww ww.psn.c cz 725 5 753 75 53 (Po–Ne Ne 8.0 .0 00–22.00)
Prodejce:
RealitníAsistent.cz
...jde to lépe, když máte kvalifikovanou pomoc
221 111 999
777 566 796
