Stationsweg 44 6861 EJ Oosterbeek Postbus 479 6710 BL Ede
BEURSWAAGE
T (026) 7440033 F (026) 7440034
FONDSANALISTEN
[email protected] / www.beurswaage.nl
Zeuven Meeren Hotel Fonds N.V. Aanbieder De initiatiefnemer en beheerder van dit fonds is Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V. (hierna “beheerder”). Deze vennootschap is opgericht in 2007, Nadat in 2008 een besloten fonds en een semi open vastgoedfonds zijn gelanceerd, zijn de aandelen van de beheerder in 2009 overgenomen. Momenteel worden de aandelen gehouden door Stichting Administratiekantoor Zeuven Meeren Fondsbeheer. De vennootschap is gevestigd te Den Haag. In 2010 is Zeuven Meeren gekomen met een nieuw product: een Agrifonds. Met de introductie van het Zeuven Meeren Hotelfonds B.V. wordt daar nu nog een nieuw beleggingsproduct aan toegevoegd. Het betreft hier het eerste Hotelfonds voor particuliere beleggers van een niet-institutionele beheerder dat funding buiten besloten kring realiseert. De doelstelling is om te investeren in hotels welke worden geëxploiteerd volgens de easyHotel.com formule. Het vastgoed zal als beleggingsobject dienen. Het fonds heeft het voornemen om binnen één fonds meerdere investeringen te doen. Voor iedere investering in één of meerdere hotels wordt een aparte emissie van obligaties uitgegeven met eigen voorwaarden, omvang en rendement. De gegevens van het prospectus hebben enerzijds betrekking op het fonds in het algemeen en anderzijds op de specifieke emissie en de daarbij behorende investering. De directie van de aanbieder wordt gevormd door de heer A.F. Maatje en de heer A.N.H. Gonzalez Turnhout. De heer Maatje is na zijn opleiding Management, Economie en Recht sinds 1996 werkzaam geweest als projectontwikkelaar bij Bouwfonds, Dura Vermeer en Van Garderen en Dekker Vastgoedontwikkeling. Sinds 2007 is hij actief met het initiëren en beheren van vastgoedfondsen. In eerste instantie betrof dit de vastgoedontwikkelingsfondsen van Altius Fund Management B.V. en vanaf 2009 ook Zeuven Meeren. De heer Gonzalez Turnhout heeft de studie Bedrijfskunde voor de financiële sector aan de Amsterdamse Academie voltooid. Hij is werkzaam geweest bij diverse financiële instellingen. Tevens heeft hij opleidingen verzorgd op het gebied van verzekeringen en pensioenen. Vanaf 2007 is hij actief met het beheren van vastgoedfondsen. De beheerder heeft momenteel drie fondsen onder beheer. Dat betreft Zeuven Meeren I CV, een besloten fonds met twee kantoorgebouwen en het semi open vastgoedfonds Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V. Dit laatste fonds bezit tevens twee kantoorgebouwen in Nederland en heeft onlangs een kleinschalig winkelcentrum in Duitsland gekocht. Tevens is recent het Zeuven Meeren Agrifonds B.V. geplaatst. Deze laatste plaatsing loopt momenteel nog. Het trackrecord van deze fondsen ziet er als volgt uit: ! ! !
Zeuven Meeren I C.V.: gerealiseerd rendement van 2007 tot heden 4,6% gemiddeld Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V.: vanaf 2008 gemiddeld 7% uitgekeerd Zeuven Meeren Agrifonds B.V.: 8,75% rente op de obligaties
De beheerder staat onder toezicht van de AFM en beschikt over een vergunning op grond van de Wft. Dit prospectus is niet getoetst door de AFM en het Zeuven Meeren Hotelfonds zelf staat niet onder toezicht omdat de plaatsing minder is dan € 2.500.000, - per emissie. De beheerder is lid van de Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF).
Aandachtspunten + + + +
rendement lage kostenstructuur goede bezettingsgraad verwacht door sterke merknaam en formule korte looptijd van 3 tot maximaal 5 jaar
-
!"#$%&''(" 1
renovatie vergunningen nog niet afgerond weinig flexibiliteit spreidingsrisico
jaarlijks in de belastingheffing betrokken wordt tegen effectief 1,2% belasting.
Structuur Het fonds, Zeuven Meeren Hotelfonds B.V., is een besloten vennootschap waarvan alle aandelen gehouden worden door Zeuven Meeren Garantiefonds B.V. Dit is een 100% dochtermaatschappij van de beheerder. Het fonds geeft schuldbekentenissen uit aan de beleggers in de vorm van obligaties. Na aftrek van de initiële fondskosten wordt het bedrag doorgeleend aan het beleggingsobject. De reeds bestaande Stichting Bewaarder Zeuven Meeren Vastgoedfondsen oefent toezicht uit op de beheerder en behartigt de belangen van de obligatiehouders. De rechten van de obligatiehouders zijn beperkt. De obligaties zijn verhandelbaar indien men zelf een koper vindt of als er een koper zich aanmeldt. Nieuw in de structuur is dat de beheerder een garantiefonds heeft opgericht. Dit garantiefonds houdt alle aandelen van het fonds en verstrekt een garantie ten gunste van de obligatiehouders voor het nakomen van de verplichtingen van het fonds. Dit garantiefonds heeft een beperkt vermogen dat zal worden versterkt met 1% van deze en iedere vervolgemissie. Zie verder onder risico’s en zekerheden, met name omdat dit niet de belangrijkste zekerheid is. Veel obligatiefondsen verstrekken een lening aan een andere vennootschap binnen dezelfde groep of investeren zelf het ontvangen geld van de obligatiehouders. Dit fonds verstrekt een lening van € 2.140.000, - aan het beleggingsobject dat niet tot de fondsstructuur behoort. Het beleggingsobject is DanZep Hotel Real Estate C.V., de vastgoedvennootschap van de DanZep Hotels B.V. Fiscaal is sprake van een Box 3 belegging voor de particuliere belegger. Dat betekent dat alleen de waarde van de belegging
Het beleggingsobject DanZep Hotel Real Estate C.V. heeft in Amsterdam een leegstaand kantoorgebouw gekocht en in Den Haag een leegstaand kantoorgebouw gehuurd voor 15 jaar. Beide gebouwen worden ingrijpend gerenoveerd en vervolgens voor 15 jaar verhuurd aan haar groepsvennootschap Benelux Hotel Exploitatie I B.V. Het vastgoed kan als volgt omschreven worden: !
Ferdinand Bolstraat, Amsterdam: het gebouw is gelegen op de hoek met de Van Ostadestraat straat. Het officiële adres is tevens in deze straat. Het betreft 1.661m2 gelegen op de vier verdiepingen van dit gebouw. De winkels op de begane grond zijn niet gekocht. De koopsom bedroeg € 3.577.500, vrij op naam. Het gebouw zal na de renovatie voor 15 jaar verhuurd worden aan de exploitant voor € 660.000, -. De renovatiekosten bedragen € 1.930.000, -. Inclusief de renovatiekosten bedraagt dan het bruto aanvangsrendement 12%. Doordat een leegstaand kantoorgebouw wordt gekocht en men zelf renoveert is dit aanvangsrendement vrij hoog. De taxatiewaarde na renovatie bedraagt zelfs € 6.690.000, - in verhuurde staat. In het hotel zullen 80 kamers worden gemaakt. De locatie in Amsterdam is op loopafstand van de RAI en de Albert Cuypmarkt. Het centrum van Amsterdam en diverse winkelen uitgaansgebieden zijn goed te bereiken.
Afbeelding 1 Structuuroverzicht
DanZep Hotels B.V. (franchise licentie)
Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V.
Benelux Hotel Vastgoed Management B.V.
100% beherend vennoot
Zeuven Meeren Garantiefonds B.V.
100%
beheer
100% Benelux Hotel Exploitatie I B.V. (exploitatie)
huur
DanZep Hotel Real Estate C.V.
lening rente
Zeuven Meeren Hotelfonds B.V.
rente lening
Obligatiehouders
!"#$%&''(" 2 2
toezicht
Stichting Bewaarder Zeuven Meeren Vastgoedfondsen (toezicht)
!
Rendement
Parkstraat, Den Haag: dit gebouw ligt in het centrum van Den Haag, vlak bij het Binnenhof en Paleis Noordeinde. Het betreft 2.736 m2 welke voor 15 jaar gehuurd wordt. Na twee jaar heeft men de mogelijkheid dit gebouw te kopen. Het gebouw zal ingrijpend gerenoveerd worden en daarna beschikken over 115 hotelkamers. Het betreft een centrumlocatie, goed bereikbaar met openbaar vervoer en en er zijn diverse parkeergarages in de directe omgeving. Toeristische attracties zoals Madurodam en de boulevard van Scheveningen zijn goed bereikbaar met openbaar vervoer.
Op de obligaties wordt een vaste couponrente uitgekeerd van 9% op jaarbasis. De rente wordt maandelijks uitgekeerd. De aflossing van de obligaties na de looptijd van maximaal 5 jaar zal tegen 100% plaatsvinden. Vervroegde aflossingen kunnen al vanaf het derde jaar plaatsvinden. Het rendement komt uit op 9% per jaar gedurende de gehele looptijd. Het fonds zelf maakt nog een beperkt resultaat op basis van haar begroting. Dit resultaat komt ten goede aan beheerder. Het gaat hier om het resultaat na aftrek van de rente en aflossing aan de obligatiehouders. Van belang is dat de schuldenaar van het fonds, DanZep Hotel Real Estate C.V., een goed resultaat behaald op basis van haar begrotingen. Volgens de aanbieder blijkt uit de bijlagen bij het prospectus dat dit resultaat voldoende is, en om die reden geen hoge liquiditeitsreserve noodzakelijk is.
easyHotel.com De easyHotel.com formule, waarvan het beleggingsobject de licentie heeft gekocht om dit als franchisenemer in de Benelux te mogen exploiteren, is opgericht door Stelios Haji-Ioannou, bekend als oprichter en groot aandeelhouder van easyJet.com. In 2011 zullen een tiental hotels in 8 landen operationeel zijn. Dit betreft onder andere hotels in Londen, Berlijn en Dubai. De reeds bestaande hotels kennen een uitstekende bezettingsgraad van meer dan 80%. Dit wordt gerealiseerd door de goede locaties, de gunstige prijzen en het gebruik maken van het easyJet boekingsysteem. De formule kenmerkt zich door zogenaamde sleep-only hotels. Dat wil zeggen dat sprake is van relatief kleine en eenvoudig ingerichte kamers, maar wel voorzien van een goede inrichting. Het hotel zelf beschikt niet over bar- en restaurantfaciliteiten zodat die altijd in de directe omgeving aanwezig moeten zijn. Zo veel mogelijk van de hotel operatie wordt uitbesteedt zodat de kosten voor de exploitant extreem laag blijven. Ondanks de lage prijs per kamer (ongeveer € 60, gemiddeld) wordt een goed resultaat gerealiseerd. Het bedrijfsmodel is gebaseerd op dat van easyJet: hoe eerder men boekt en betaald hoe goedkoper het is. De verkoop zal met name via websites en easyJet zelf plaatsvinden. De locale franchisenemer wordt ondersteund door de professionele marketing-, sales- en hotelprofessionals van easyHotel.com te Londen.
Kosten en vergoedingen De initiële fondskosten zijn marktconform wat betreft de oprichtingskosten (€ 10.000, -), accountantskosten (€ 10.000, -) en structureringskosten (3,5%). Daarnaast wordt echter nog een acquisitiekostenvergoeding betaald van 1,5% van het vermogen, een vaste bijdrage voor toetsingskosten van € 15.000, - en een bijdrage aan de marketingkosten. De marketing en adviesbijdrage bedraagt 3% ofwel € 72.000, -. Deze laatste post is hoger dan gebruikelijk. De totale initiële kosten komen, na aftrek van de dotatie aan het garantiefonds op 9,5%. Dit is aan de hoge kant en wordt volgens de beheerder veroorzaakt door de hoge marketingkosten. Daarentegen zijn de jaarlijkse fondskosten weer beperkt. Het betreft hier alleen een vergoeding voor de administratie en accountantskosten van vast € 5.000, - per jaar en een management- en beheervergoeding van 0,5% van het fondsvermogen. Dat is in vergelijking met andere fondsen een beperkt bedrag, zeker bij deze fondsomvang. Vaak wordt 1% in rekening gebracht. Het fonds heeft een Total Expense Ratio (hierna: “TER”) berekend van 3,6%. Hier geldt een hoge TER voor de initiële fondskosten en een lage TER voor de jaarlijkse kosten. Gemiddeld is de TER vrij hoog maar dat wordt met name veroorzaakt door de korte looptijd: alle initiële kosten worden verdeeld over vijf jaar in deze berekening in plaats van tien jaar zoals bij andere fondsen gebruikelijk is. De TER is om die reden niet helemaal representatief.
Fondsinvestering en financiering Het totale fondsvolume bedraagt € 2.400.000, - te plaatsen in 480 obligaties van € 5.000, - per stuk. Minimum afname van drie obligaties is verplicht. Het is bijzonder dat uit de initiële fondskosten er 1% (€ 24.000) wordt voldaan aan Zeuven Meeren Garantiefonds B.V. ten gunste van vermogensvorming voor garantieverstrekking aan de obligatiehouders. Daarnaast zijn er € 227.000, - kosten. Deze bestaan naast de voor een belangrijk deel uit kosten selectie beleggingsobject (1,5%) en structureringskosten (3,5%). Naast een beperkte liquiditeitsreserve van € 9.000, - resteert dan een lening welke het fonds aan DanZep Hotel Real Estate C.V. verstrekt van € 2.140.000, -. Door het uitgeven van een obligatielening wordt het fonds eigenlijk volledig gefinancierd met vreemd vermogen van de beleggers, behalve de € 18.000, - gestort kapitaal.
Risico’s en zekerheden Omdat hier sprake is van het verstrekken van een lening aan een derde (DanZep Hotel Real Estate C.V. ) waarbij het rendement voor rente en aflossing moet komen uit Benelux Hotel Exploitatie I B.V. is van belang na te gaan of deze onderneming voldoende resultaat maakt. Desgevraagd geeft de directie van de beheerder aan dat dit op basis van de begrotingen per hotel voldoende is. , Dit blijkt uit een bijlage bij het prospectus waarin de exploitatiebegroting is samengevat. De uitgebreide begrotingen per hotel zijn helaas niet opgenomen maar wel beschikbaar bij de aanbieder. Er bestaat een risico dat de vergunningen niet
!"#$%&''(" 2 3
binnen een jaar verkregen worden. Dit kan tot vertraging leiden. Om dit risico af te dekken is er een garantie afgegeven ten behoeve van het fonds; indien de vergunning niet binnen 12 maanden na het verstrekken van de lening is verkregen leidt dit tot een verplichte aflossing, inclusief rendement, van de obligaties. Tevens is voorzien dat het beleggingsobject geen rendement mag uitkeren aan haar vennoten en/of aandeelhouders voordat de verplichtingen aan het fonds door DanZep Hotel Real Estate C.V. voldaan zijn. Omdat een belangrijke dekking voor het fonds tevens de waarde van het vastgoed betreft zal het fonds de beschikking krijgen over een tweede hypotheek gevestigd op het vastgoed te Amsterdam. Dit recht wordt overgedragen aan bewaarder door het fonds als zekerheid voor de lening. Omdat het vastgoed relatief goedkoop (in lege staat en nog niet gerenoveerd) is ingekocht, bestaat er na renovatie en ingebruikname een aanzienlijke meerwaarde. In de exploitatie van hotels zit altijd een risico van met name de bezettingsgraad. In de begroting is rekening gehouden met een realistisch uitgangspunt van een bezettingsgraad van 70%. Dit is boven het gemiddelde in de markt voor low budget hotels in Amsterdam, maar lager dan de gemiddelde easyHotel.com hotels in andere landen. De bezettingsgraad mag echter nog aanzienlijk dalen voordat de cash flow dermate laag wordt dat de verplichtingen niet meer nagekomen kunnen worden.
Lees tevens “Hotels: een alternatieve vastgoedbelegging”, een publicatie van Beurswaage van 29 september jl. over de Nederlandse hotelmarkt.
Amsterdam
Overige opmerkingen Omdat dit de eerste emissie is van het fonds dat meerdere emissies gaat plaatsen is het prospectus een samenstelling van kenmerken van het fonds zelf en informatie over de eerste emissie. Het prospectus bestaat in feite uit twee delen: een algemeen deel en een deel dat van toepassing is op deze emissie. De Stichting Bewaarder Zeuven Meeren Vastgoedfondsen is een onafhankelijke stichting. Het bestuur wordt gevormd door de heer mr. T. van Bussel en de heer mr. J.E.M. Schaab. De benoeming van de heer Schaab is recent door de AFM goedgekeurd.
Den Haag
De analyse van de eerste emissie van het Zeuven Meeren Hotelfonds B.V. is in opdracht geschreven voor Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V. copyright © Beurswaage 16 november 2010 Gelet op de aard van haar activiteiten is Beurswaage B.V. niet vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht en staat Beurswaage B.V. niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. De fondsanalyses bevatten geen advies om deel te nemen in de obligatielening. Voor advies wordt u verwezen naar uw beleggingsadviseur. Alle genoemde kosten en rendementen zijn vastgesteld op basis van prognoses. Aan deze cijfers zijn geen rechten te ontlenen. De waarde van iedere belegging kan fluctueren, in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
!"#$%&''(" 2 4
BEURSWAAGE
F ONDSAN ALISTEN Beurswaage B.V.
Stationsweg 44 6861 EJ Oosterbeek Postbus 479 6710 BL Ede T (026) 7440033 F (026) 7440034
[email protected] www.beurswaage.nl Bankrekeningnummer 49.45.47.642 KvK Midden-Nederland 32111454
!"#"$%$&&'%'"$(")"$*
Stationsweg 44 6861 EJ Oosterbeek Postbus 479 6710 BL Ede
BEURSWAAGE
T (026) 7440033 F (026) 7440034
FONDSANALISTEN
[email protected] / www.beurswaage.nl
Hotels: een alternatieve vastgoedbelegging Met een krimp van de Nederlandse economie van 4% in 2009 wekt het geen verbazing dat de resultaten in de sector sterk onder druk zijn gekomen. De hotelsector in Nederland liet een stevige omzetdaling van 8,8% optekenen. Onderzoek van Horwath HTL onder 296 drie-, vier- en vijfsterren hotels in Nederland toont aan dat het bedrijfsresultaat daarbij met liefst gemiddeld 33% daalde. Een stevige teruggang van de gemiddelde bezettingsgraad van 68,1% in 2008 tot 62,1% in 2009 lag daar mede aan ten grondslag. Volgens Horwath HTL gaat het hier om de sterkste daling in bijna 20 jaar en de laagste bezettingsgraad die de hotelmarkt heeft meegemaakt sinds de hotelcrisis in 1991-1993 tijdens de Golfoorlog.
De Nederlandse hotelmarkt is de afgelopen jaren door een diep dal gegaan, maar krabbelt nu weer langzaam op. Dat biedt kansen voor beleggers die buiten de traditionele vastgoedbeleggingen durven te kijken. Voorheen bestond er vanuit de vastgoedsector nauwelijks interesse in hotelvastgoed, maar in de afgelopen jaren vond een aantal grote transacties plaats. Het aanbod nam toe doordat internationale hotelketens vastgoed desinvesteerden via sale & leaseback constructies. Op die manier werd er kapitaal vrijgemaakt en kwam de focus te liggen op de kernactiviteiten: het verstrekken van logies. Niettemin was in 2009 nog 58% van de Nederlandse hotels in bezit van de eigenaar van het vastgoed en 42% van beleggers (bron: Invast Hotels).
Ook de gemiddelde kamerprijs liet een ongeëvenaarde sterke daling zien van €105 naar €93. Als gevolg daarvan kwam de RevPAR, de gemiddelde omzet per beschikbare kamer, uit op €58, tegenover €72 in 2008. De daling komt bovenop de teruggang van de RevPAR in 2008 van €80 tot €72. Alle segmenten stonden onder druk. De budget hotelklasse (met een gemiddelde kamerprijs onder de €68) zag de bezettingsgraad bovengemiddeld teruglopen van 62,8% naar 56,2%. Daarentegen stak de gemiddelde prijsdaling van circa 8% tot €58 gunstig af bij het gemiddelde, waardoor de daling van de RevPAR in lijn lag met die in de andere prijscategorieën.
Daarmee is naar internationale maatstaven de rol van beleggers op de Nederlandse hotelmarkt beperkt. Hoewel het aantal transacties van hotels door de kredietcrisis sterk is gedaald, biedt de hotelmarkt in Nederland vanuit dat perspectief nog volop mogelijkheden voor vastgoedbeleggers. Een hotelbelegging kan vanwege de diversificatievoordelen het risico/rendementsprofiel van een (vastgoed) portefeuille gunstig beïnvloeden. Bovendien is toerisme wereldwijd een van de snelst groeiende economische sectoren. Ook voor de Nederlandse economie is de sector van belang, met een geschatte jaaromzet van €35 miljard.
Amsterdam De in totaal 270 hotels die Amsterdam volgens het Bedrijfschap Horeca en Catering telt maakt de hoofdstad tot de grootste hotelmarkt in Nederland. Daarbij gaat het om circa 18.700 kamers. Amsterdam geldt ook als de sterkste hotelmarkt van Nederland met een gemiddelde bezettingsgraad en kamerprijs die ver boven het landelijke gemiddelde liggen. Door het internationale karakter van de stad sloeg de recessie hier wel extra hard toe. De bezettingsgraad daalde van 74,9% tot 67,5%, terwijl de gemiddelde kamerprijs met 14% achteruitging van €125 naar €108. De RevPAR daalde hierdoor met 19% tot €73. Driesterrenhotels genoten de hoogste bezettingsgraad van 73,2%, tegen 79,0% in 2008.
Cyclisch karakter Beleggen in hotels vergt echter specifieke kennis van de markt. Waar er geen enkele relatie bestaat tussen de waarde van een kantoorpand en het succes dat een ondernemer heeft, is dat bij een hotel maar ook een winkelcentrum of parkeergarage namelijk geheel anders. De waarde van een hotel hangt nauw samen met het rendement dat gemaakt wordt en dus het management. Verder moet bedacht worden dat de hotelbranche als geen ander cyclisch van aard is, zodat een langetermijnbeleggingshorizon dan wel een goede timing vereist is. Vooral het zakelijke segment is direct gerelateerd aan de algemene economische ontwikkelingen. Immers, op reiskosten kan eenvoudig bespaard worden. En deze zijn bij bezuinigingsrondes dan ook vaak als eerste aan de beurt. Het cyclische karakter biedt uiteraard ook kansen, want nadat de sector de afgelopen jaren door een diep dal is gegaan lijkt deze nu weer geleidelijk aan te trekken. Dat blijkt uit marktonderzoek van adviesbureau Horwath HTL en Synovate.
Horwath HTL stelt vast dat hotels in Amsterdam afhankelijker zijn van de internationale markt dan hotels in de rest van Nederland. Zo kwam in 2009 83% van de hotelgasten in Amsterdam van buiten Nederland, vergeleken met slechts 39% in de rest van het land. Het aantal gasten uit Groot Brittannië en de Verenigde Staten, beide belangrijke landen voor Amsterdam, daalde met respectievelijk 9% en 16%. Een groeimarkt als Azië bood geen soelaas met een daling van het
Historische daling
1
aantal gasten van 40%. Toeristen zijn goed voor 56% van de hotelmarkt in Amsterdam en Schiphol.
Virgin Group en de Easy Group. Zo berichtte de media onlangs dat het Virgin-imperium $500 miljoen heeft gereserveerd voor expansie in de hotelmarkt in de Verenigde Staten. Het bedrijf zal zich daarbij richten op 4-sterren hotels met een omvang tussen de 140 en 500 kamers. Binnen zeven jaar wordt naar een omvang gestreefd van 25 hotels. Terwijl Richard Branson zich beperkt tot de top van de hotelmarkt, heeft collega rasondernemer Stelios van de Easy Group zijn pijlen gericht op het budgetsegment. Het huidige netwerk van 14 easyHotels zal de komende jaren flink vergroot worden.
Den Haag De hotelmarkt in de regio Den Haag is vergeleken met Amsterdam beperkt van omvang. In de periode 1997-2007 daalde het aantal hotels zelfs met 20% tot 65. Het aantal kamers steeg echter tegelijkertijd met 10% tot meer dan 3.500. Dat blijkt uit research van CB Richard Ellis (CBRE). De internationale makelaarsorganisatie stelt dat circa 60% van de hotelovernachtingen in het zakelijke segment valt. Daarnaast trekt de stad na Amsterdam de meeste toeristen. Hoewel de economische malaise ook niet aan de Haagse hotelmarkt voorbijging, bleef de bezettingsgraad opmerkelijk stabiel op 63,8% (2008: 64,6%). Daarvoor moest echter wel flink ingeleverd worden op de gemiddelde prijs per kamer, die met circa 16% daalde naar €95. Dankzij de stabiele bezettingsgraad steekt de daling van de RevPAR met circa 16% tot €61 niettemin gunstig af bij het landelijk gemiddelde.
Een speler van eigen bodem die op dit moment met kopersogen naar de hotelmarkt kijkt is European Hospitality Properties (EHP). Dit hotelfonds van Annexum Invest en Kempen & Co. is in 2006 opgericht en heeft momenteel zes Golden Tulip hotels in Nederland en drie Achat hotels in Duitsland in portefeuille. De huidige fondsomvang van €90 miljoen moet op korte termijn worden vergroot naar €100 à €125 miljoen, zo liet de directie vorig jaar in een interview met PropertyNL weten. Het fonds richt zich op drie- en viersterrenhotels in Nederland, België, Duitsland en andere West-Europese landen. Er is bewust niet gekozen voor vijfsterrenhotels, want deze zijn gevoeliger voor het economische klimaat. Een fondsomvang van €250 miljoen is het streven voor de lange termijn.
Langzaam herstel De economische crisis heeft al met al hard toegeslagen in de Nederlandse hotelsector. En het herstel is tot dusver bescheiden. Zo blijkt uit het meest recente Synovate Horeca Kwartaalonderzoek dat de omzet van de Nederlandse hotels in het tweede kwartaal van 2010 onveranderd bleef ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Van de 168 ondervraagde bedrijven meldde 33% een omzetdaling, 35% een stabilisering en 32% een stijging.
copyright © Beurswaage 29 september 2010 Gelet op de aard van haar activiteiten is Beurswaage B.V. niet vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht en staat Beurswaage B.V. niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten.
De door Horwath HTL ondervraagde hoteliers verwachten dat de Nederlandse economie en daardoor ook de hotelsector slechts langzaam zullen herstellen. Met een lichte groei in het vooruitzicht zullen de resultaten in 2010 en 2011 nog onder het niveau van 2008 blijven. Voor dit jaar houden de hoteliers rekening met een bezettingsgraad van 64,1% bij een gemiddelde kamerprijs van €96. In 2011 wordt een lichte toename voorzien tot een bezettingsgraad van 66,4% en een gemiddelde kamerprijs van €98. Een ruime meerderheid (63%) verwacht dat de hotelmarkt pas in 2012 of 2013 de dip volledig te boven zal zijn. Een minderheid (22%) is pessimistischer en verwacht dat een 'double dip' in de economie het herstel zal vertragen tot na 2015. De prognoses sluiten aan bij de ervaringen uit het verleden. Het blijkt namelijk dat het herstel van de hotelmarkt zich altijd langzamer voltrekt dan de daling die daaraan voorafging. Toch ziet het ernaar uit dat de hotelmarkt het dal heeft gepasseerd en weer langzaam aan het opkrabbelen is.
Investeerders Er wordt dan ook al weer volop gebouwd. Uit gegevens van Hotelbouwplannen blijkt dat in de maanden juli en augustus 53 nieuwbouwplannen zijn gepresenteerd, een verdubbeling ten opzichte van dezelfde periode van vorig jaar. Het aantal nieuwbouwplannen in de Nederlandse hotelmarkt was tijdens de voorbije zomerperiode zelfs het grootst in de afgelopen 10 jaren. Internationaal vallen de uitbreidingsplannen op van de
!"#$%&''(" 2
BEURSWAAGE
F ONDSAN ALISTEN Beurswaage B.V.
Stationsweg 44 6861 EJ Oosterbeek Postbus 479 6710 BL Ede T (026) 7440033 F (026) 7440034
[email protected] www.beurswaage.nl Bankrekeningnummer 49.45.47.642 KvK Midden-Nederland 32111454
!"#"$%$&&'%'"$(")"$*
