Stationsweg 44 6861 EJ Oosterbeek Postbus 479 6710 BL Ede
BEURSWAAGE
T (026) 7440033 F (026) 7440034
FF O A LL II SS TT EE N ON ND DS SA AN NA N
[email protected] / www.beurswaage.nl
Antea Vastgoed Retail C.V. Aanbieder Initiatiefnemer van het vastgoedfonds Antea Vastgoed Retail C.V. (hierna: “fonds”) is Antea Vastgoed Management B.V. en de aanbieder is Antea Vastgoed Retail B.V. De beide vennootschappen zijn onderdeel van Antea Participaties Management B.V. Sinds 1999 is deze vennootschap actief als opvolger van enkele Staal Bankiers participatiefondsen. Vanaf 2003 is tevens een aantal vastgoedfondsen geïntroduceerd. Dit zijn een zestal C.V.’s in Nederlands vastgoed, zowel bedrijfspanden, winkels als kantoren. Antea Vastgoed Management B.V. heeft het beheer over de fondsen met circa € 58 miljoen belegd vermogen. Twee van de vastgoedfondsen presteren beter dan volgens prospectus verwacht en één iets minder dan verwacht. Van de laatste drie vastgoedfondsen is nog geen track record Wegen naar rendement beschikbaar, omdat deze fondsen eind 2009 en medio 2010 zijn geplaatst. De directie wordt gevoerd door de heer drs. R. De Boeck. Hij is werkzaam geweest bij Nationale Nederlanden en Staal Bankiers. Hij was onder andere directeur van Staal Participaties en heeft via een management buy-out deze fondsen als Antea fondsen voortgezet. Andere directeur is de heer drs. C.G. Lekkerkerk. Binnen ING heeft hij 12 jaar ervaring opgedaan met commercieel vastgoed. Hij had managementfuncties bij ING Corporate Banking en ING Real Estate Finance. Daarna is hij als zelfstandig ondernemer ruim 10 jaar in het vastgoed actief geweest. Beide directieleden beschikken over een ruime ervaring en deskundigheid op het gebied van financiële producten en vastgoedbeleggingen. De aanbieder en beheerder beschikken niet over een vergunning onder toepassing van de Wft en het fonds staat niet onder toezicht van de AFM. Dit is niet noodzakelijk omdat gebruik wordt gemaakt van de vrijstellingsregeling. Wel is Antea Participaties Management B.V. aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Participatiemaatschappijen (NVP).
Aandachtspunten + + +
goed rendement goede huurders beperkt spreidingsrisico door veel verschillende locaties en huurders
-
middellange huurcontracten bestaande leegstand hoger dan leegstandsvoorziening
Structuur Het fonds wordt aangeboden in de vorm van een commanditaire vennootschap. Dat betekent dat de beleggers participant worden in het fonds als commanditair vennoot. De commanditaire vennootschap beschikt over de economische eigendom van het vastgoed. De juridische eigendom is in handen van de Stichting Bewaarder, waardoor sprake is van een directe vastgoedbelegging voor de participanten als commanditair vennoot. Antea Vastgoed Retail B.V. is de beherend vennoot. De beheerder van het fonds is Antea Vastgoed Management B.V., tevens aandeelhouder en directeur van Antea Vastgoed Retail B.V. Door het besloten karakter van de C.V. zijn de participaties niet vrij overdraagbaar. Voor de verkoop van een participatie geldt een toestemmingsvereiste. Aan alle vennoten dient schriftelijk toestemming te worden gevraagd. Als die toestemming niet rollup 2.pdf
28-04-2008
binnen vier weken wordt geweigerd, mag er van worden uitgegaan dat de toestemming is verleend. Ga uit van een belegging voor de beoogde looptijd van 8 jaar. Het voordeel van de directe deelname in het vastgoed is dat de vennoten meedelen in de winst op de exploitatie en het eventuele verkoopresultaat. Het risico van de deelname is beperkt tot maximaal het bedrag van de inleg. Door de C.V. structuur zijn er tevens meer zeggenschapsrechten voor de participanten dan bij andere fondsstructuren. Bedenk wel dat de uiteindelijke beslissingen vaak toch bij de beheerder en beherend vennoot liggen. Echter, de beslissing over de verkoop van het vastgoed is wel onderworpen aan toestemming van de vennotenvergadering. Fiscaal is het fonds transparant wat betekent dat niet het fonds maar de vennoten in de belastingheffing worden betrokken.
18:12:00
BEURSWAAGE 1 FONDSANALISTEN
Afbeelding 1 Structuuroverzicht
Antea Vastgoed Management B.V. beheer
Antea Vastgoed Retail B.V.
Commanditaire vennoten
bewaring
Stichting Antea Vastgoed Retail
Antea Vastgoed Retail CV economisch eigendom
Vastgoedportefeille
juridisch eigendom
Voor de commanditaire vennoten zal dit meestal betekenen dat zij, als privé persoon, betrokken worden in de inkomstenbelasting en de inkomsten fictief worden belast in Box 3 met een effectieve belastingdruk van 1,2% per jaar over de waarde van de belegging. De echte winst wordt dan niet in de heffing betrokken.
gedurende de gehele looptijd, maar gelet op de huidige leegstand zou dat te weinig zijn. In reactie geeft de aanbieder aan te verwachten dat een dergelijk object aan de Schoutstraat te Almere maximaal een half jaar leegstand kent, en om die reden uit is gegaan van een lagere leegstandsvoorziening. De huurprijzen variëren van € 185, - tot € 619, - m2, sterk afhankelijk van de plaats en de locatie. Met een dergelijke spreiding mag men er van uitgaan dat de gemiddelde huurprijzen per m2 op marktconforme wijze tot stand zijn gekomen. Ten aanzien van de kwaliteit van de huurders wordt circa zestig procent van de huurinkomsten gegenereerd door huurders met een Dun & Bradstreet-rating van 1 of 2 (minimaal tot laag risico op faillissement). Vodafone, KPN, Free Record Shop Holding en Tempo Team vallen in klasse 1. Primera Steenwijk, Sneakers Concept, Ellerman Optiek, Accord Uitzendbureau, Haircules Hairstyling en Coco Nails & Spa in klasse 2. De overige huurders hebben een rating van 3 (meer dan gemiddeld risico).
Vastgoed Het fonds belegt in winkelvastgoed. Het zijn 17 winkels met een totaal oppervlakte van 2.322 m2 en gelegen in middelgrote steden in Nederland, en enkele bovenwoningen. De totale huurinkomsten bedragen € 621.450, -, - en de koopsom kosten koper is € 8.292.500, -, -. Dat is 13,3 maal de jaarhuur ofwel een Bruto Aanvangsrendement (hierna: “BAR”) van 7,5% kosten koper. De totale taxatiewaarde van het vastgoed is nagenoeg gelijk aan de koopsom. De aanbieder geeft aan dat de interne taxatie van de hypotheekverstrekker (ING Real Estate Finance) zelfs hoger ligt op circa € 8,6 miljoen. Gemiddeld genomen dus een normale prijs voor dergelijk vastgoed. De totale portefeuille kent per datum start fonds (30 november 2010) een gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten van 3,8 jaar en een jaarhuur van € 583.950, -. Aangezien de laatste jaren nagenoeg geen contracten van tien jaar of langer worden afgesloten (zonder concessies) is dit een redelijk gemiddelde. In deze onzekere tijden willen huurders flexibiliteit. Om inzage te geven in de samenstelling van de vastgoedportefeuille zie tabel 1 (huurdersoverzicht) op de volgende pagina. De locaties betreft een mix van goede en iets minder goede locaties, in of net bij de hoofdwinkelstraten van de betreffende plaatsen. De belangrijkste huurders behoren allen tot bekende landelijke ketens waarbij in sommige gevallen door de moedermaatschappij huurgaranties zijn afgegeven. Alleen in Almere is, naast de bekende uitzendbureaus, sprake van een aantal locale huurders. Bovendien is er in een object leegstand. Deze is nu reeds 6% van de portefeuille met slechts 1 jaar huurgarantie. In feite is zelfs een jaar huur verdisconteerd in de koopsom. Weliswaar is in de rendementsberekening rekening gehouden met een 2,5% leegstandvoorziening per jaar rollup 2.pdf
28-04-2008
Afbeelding 2 Overzicht van de resterende looptijd van de huurcontracten
Fondsvermogen Het totale fondsvermogen bedraagt € 9.250.000, -. Daarvan is € 3.150.000, - eigen vermogen en € 6.100.000, - wordt door de bank gefinancierd. Het eigen vermogen is verdeeld in 126
18:12:00
BEURSWAAGE 2 2
FONDSANALISTEN
Tabel 1 Huurdersoverzicht
Locatie, Huurder(s)
Oppervlakte
Nijmegen, Zwanenveld Specsavers International B.V. OosterWolde, Stationsstraat Shoeby Leasing Partners B.V. Sittard, Limbrichterstaat Vodafone Libertel B.V. Steenwijk, Oosterstraat Primera Vlaardingen, Liesveld KPN B.V. Ziekrikzee, Appelmarkt Free Record Shop Store B.V. Zwijndrecht, Hof van Holland Sneakers Concept B.V. Almere, Bankierbaan, Marktmeesterstraat en Schoutstraat Ellerman Optiek CV Tempo Team Group B.V. Spijker Makelaardij B.V. Focus & Work Uitzendbureau B.V. Olympia Uitzendbureau B.V. Pousada B.V. Haircules Hairstyling B.V. Accord Uitzendbureau B.V. Coco Nails & Spa v.o.f. Leegstand Totale oppervlakte/contract Onverhuurde oppervlakte
Expiratie
113
30-6-2013
62.794
200
14-4-2015
37.000
85
28-2-2013
52.819
85
31-1-2014
24.037
83
28-2-2014
42.464
162
31-5-2015
38.000
112
31-8-2017
50.377
98 224 98 50 107 141 84 83 104 154
1-1-2015 30-11-2013 31-8-2015 31-5-2012 30-6-2016 31-5-2016 31-5-2016 14-2-2016 31-8-2015
26.908 60.668 25.500 15.767 29.919 40.159 22.780 22.258 32.500 37.500
1.983 154
participaties met een nominale waarde van € 25.000, -. Van het fondsvermogen wordt € 8.293.000, - gebruikt voor de koopsom van het pand en € 516.000, - voor aankoopkosten. De fondskosten betreffen daarnaast nog € 423.000, - en het werkkapitaal (liquiditeitsreserve) bedraagt € 9.000, -. Deelname is mogelijk door het nemen van ten minste twee participaties (€ 50.000, -).
De hypothecaire lening betreft een lening van ING Real Estate Finance van € 6.100.000, -. 80% daarvan kent naar verwachting een rente van 5 jaar vast tegen 4,15% en 25% wordt op variabele rente afgesloten tegen een verwacht tarief van 3,25%. Gemiddeld wordt uitgegaan van een rente van 4,25%. Tevens zal 1,5% per jaar van de hoofdsom op de lening afgelost moeten worden. De aflossing is gestaffeld en begint met 0,5% welke vervolgens jaarlijks met 0,25% zal stijgen. Daarmee is 73% van de waarde van het vastgoed kosten koper gefinancierd door de bank. Dit zijn normale uitgangspunten hoewel de rentevast periode middellang is. De aanbieder geeft aan dat voor wat betreft een visie op de rente-ontwikkelingen bewust is gekozen voor een rentevast periode van 5 jaar in verband met de intentie 28-04-2008
621.450 37.500
en vrijheid om na deze periode boetevrij te kunnen aflossen. Mede omdat men vindt dat na 5 jaar eigenlijk al naar een exit moet worden toegewerkt. Omdat de boeterente bij vroegtijdige aflossing minimaal 0,5 - 1% kan bedragen over de uitstaande hoofdsom van de hypothecaire lening, is de keuze voor een middellange rentevast periode niet ongebruikelijk. Indien objecten eerder kunnen worden verkocht, kan eerst worden afgelost op het leningdeel dat tegen een variabele rente is afgesloten, waarvoor geen boeteclausule geldt. Dit laat echter onverlet dat een renterisico blijft bestaan mocht het gewenste scenario niet uitkomen.
Financiering
rollup 2.pdf
Contract
Rendement De participanten delen mee in het resultaat van de C.V. Het uitkeerbare rendement wordt naar verwachting 7,5% gemiddeld op jaarbasis gerekend over de looptijd van 8 jaar. Inclusief het exit rendement wordt 10% (IRR 9,2%) gemiddeld per jaar verwacht. Daarmee ligt het uitkeringsrendement in combinatie met het exit rendement op een goed niveau. In de berekening is rekening gehouden met een huurindexatie van 2%. Uit de detailberekening van het rendement, welke als bijlage bij het prospectus is opgenomen, blijkt dat tevens gerekend wordt met
18:12:00
BEURSWAAGE 2 3
FONDSANALISTEN
een leegstandsvoorziening van 3% van de huur. De exploitatiekosten worden begroot op 8% van de huur. Het verkooprendement is conservatief berekend tegen eenzelfde factor als waarvoor is aangekocht. Daarbij is rekening gehouden met verkoopkosten en met 20% winstdeling voor de Beheerder.
werkelijke kosten niet tegenvallen of zelfs een meevaller kan worden gerealiseerd.
Risico’s De uitgangspunten zijn realistisch inzake de rendementsberekeningen en de kostenstructuur. In de spreiding van vastgoed en de locaties lijkt weinig risico’s te zitten. Sommige gebouwen zijn echter al wat ouder. Voor de huursituatie geldt wel een beperkt risico ten aanzien van de middellange gemiddelde looptijd van de huurcontracten (3,8 jaar). Als de contracten al verlengd worden is het de vraag of dit tegen hetzelfde huurniveau kan. Bovendien is reeds sprake van een leegstand die hoger is dan hetgeen voorzien wordt in de rendementsberekening. Weliswaar is er een huurgarantie maar de termijn is met 1 jaar vrij kort. Gelet op de leeftijd van sommige gebouwen kan een risico ontstaan dat de 4,5% van de huur voor onderhoudskosten te weinig blijkt. In de fondskosten bij aanvang kan nog een risico zitten dat de werkelijke kosten hoger uitvallen dan begroot. Ook dit risico is echter beperkt.
Kosten De emissiekosten bedragen 3% en worden berekend over het totaal aan stortingen door de participanten. Bij de fondsinvestering zijn kosten voor derden ingeschat op € 31.000, . € 21.000, - notariskosten en € 10.000, - voor taxatiekosten. Indien de werkelijke kosten afwijken, komen deze voor rekening van het fonds. Alleen de marketingkosten van € 50.000, - (0,5% van het fondsvermogen) zijn gefixeerd. Er is een kostenstructuur gekozen waarbij de structureringskosten (€ 25.000, -) laag zijn, maar de selectie- en acquisitiekosten van het vastgoed met 3% (€ 277.500, -) weer hoog. Veel fondsen rekenen met selectie- en acquisitiekosten van 1% tot 2%. Daar staat wel tegenover dat het fonds geen makelaarskosten betaalt. Tevens wordt een (plaatsings)garantievergoeding van 1,4% van het eigen vermogen (€ 45.000, -) in rekening gebracht. Dit is eigenlijk meer een onderdeel van de structureringskosten omdat het de participanten verder geen garantie biedt. Van de jaarlijkse kosten geldt 5% van de huur als vergoeding voor het beheer van het fonds en het vastgoed en 8% als exploitatiekosten. Van die 8% is 4,5% bedoeld voor onderhoud. Daarmee kan gesteld worden dat de vergoeding voor beheer hoog is, maar dit dekt wel alle kosten en dat rekening wordt gehouden met een ruime post voor onderhoud. Daarmee is sprake van realistische uitgangspunten en een gemiddelde kostenstructuur voor de fondsinvestering. De jaarlijks begrote kosten zijn ongeveer iets hoger dan gebruikelijk, maar dat is gedeeltelijk een voordeel voor de participanten omdat dan de
Overige opmerkingen De bewaarder, waarvan het bestuur wordt gevormd door TMF Management B.V., valt tevens onder toezicht van De Nederlandsche Bank en beschikt uit hoofde van de Wet toezicht trustkantoren (Wtt) over een vergunning om als Trustkantoor in Nederland werkzaam te zijn. De bewaarder is onafhankelijk ten opzichte van de aanbieder. De Bewaarder houdt de juridische eigendom van het vastgoed en behartigd de belangen van de beleggers. Antea heeft tevens een onafhankelijke Raad van Advies.
De analyse van de Antea Vastgoed Retail C.V. is in opdracht geschreven voor Antea Vastgoed Management B.V. copyright © Beurswaage 20 oktober 2010 Gelet op de aard van haar activiteiten is Beurswaage B.V. niet vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht en staat Beurswaage B.V. niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. De fondsanalyses bevatten geen advies om deel te nemen in het vastgoedfonds. Voor advies wordt u verwezen naar uw beleggingsadviseur. Alle genoemde kosten en rendementen zijn vastgesteld op basis van prognoses. Aan deze cijfers zijn geen rechten te ontlenen. De waarde van iedere belegging kan fluctueren, in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
rollup 2.pdf
28-04-2008
18:12:00
BEURSWAAGE 2 4
FONDSANALISTEN
BEURSWAAGE
FON DS ANALISTEN Beurswaage B.V.
Stationsweg 44 6861 EJ Oosterbeek Postbus 479 6710 BL Ede T (026) 7440033 F (026) 7440034
[email protected] www.beurswaage.nl Bankrekeningnummer 49.45.47.642 KvK Midden-Nederland 32111454
Wegen naar rendement
