Koetshuis Landgoed ‘t Stort Amersfoortseweg 7 Postbus 194 3950 AD Maarn
BEURSWAAGE
T 0343 455 686 F 0343 840 042
FONDSANALISTEN
[email protected] / www.beurswaage.nl
Zeuven Meeren Agrifonds B.V. Emissie I Aanbieder De initiatiefnemer en beheerder van dit fonds is Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V. (hierna “beheerder”). Deze vennootschap is opgericht in 2007, destijds onder de naam Jovapa Fondsbeheer B.V. Nadat in 2008 een besloten fonds en een semi open vastgoedfonds zijn gelanceerd, zijn de aandelen van de beheerder in 2009 overgenomen. Momenteel worden de aandelen gehouden door Stichting Administratiekantoor Zeuven Meeren Fondsbeheer. De certificaten zijn 100% in handen van de heer A.F. Maatje. De vennootschap is gevestigd te Den Haag. Volgens de directie had de beheerder al geruime tijd het plan om te komen met een nieuw product: een Agrifonds. Het betreft hier het eerste Agrifonds voor particuliere beleggers van een niet institutionele beheerder dat funding buiten besloten kring realiseert. De doelstelling is te investeren in agrarische ondernemingen waarbij veelal het vastgoed (grond en opstallen) als beleggingsobject zullen dienen. De beheerder heeft het voornemen om binnen één fonds meerdere investeringen te kunnen doen. Voor iedere investering in een agrarische onderneming wordt een aparte emissie van obligaties uitgegeven met eigen voorwaarden, omvang en rendement. Het prospectus ziet dus enerzijds in het algemeen op het fonds in en anderzijds op de specifieke emissie en de daarbij behorende investering. De directie van de aanbieder wordt gevormd door de heer A.F. Maatje en de heer A.N.H. Gonzalez Turnhout. De heer Maatje is na zijn opleiding Management, Economie en Recht werkzaam geweest sinds 1996 als projectontwikkelaar bij Bouwfonds, Dura Vermeer en Van Garderen en Dekker Vastgoedontwikkeling. Sinds 2007 is hij actief met het initiëren en beheren van vastgoedfondsen. De heer Gonzalez Turnhout heeft de studie Bedrijfskunde voor de financiële sector aan de Amsterdamse Academie voltooid. Hij is werkzaam geweest bij ING Bank en andere financiële dienstverleners. Tevens heeft hij opleidingen verzorgd op het gebied van verzekeringen en pensioenen. Vanaf 2007 is hij actief met het beheren van vastgoedfondsen. De beheerder heeft momenteel twee fondsen onder beheer. Dat betreft Zeuven Meeren I CV, een besloten fonds met twee kantoorpanden en het semi open vastgoedfonds Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V. Dit laatste fonds bezit tevens twee kantoorpanden in Nederland en heeft recent een kleinschalig winkelcentrum in Duitsland gekocht. Het trackrecord van deze fondsen ziet er als volgt uit: ! !
Zeuven Meeren I C.V.: gerealiseerd rendement van 2007 tot heden 4,6% gemiddeld; Zeuven Meeren Vastgoedfonds N.V.: vanaf 2008 gemiddeld 7% uitgekeerd.
De beheerder staat onder toezicht van de AFM en beschikt over een vergunning op grond van de Wft. Dit prospectus is niet getoetst door de AFM en het fonds staat niet onder toezicht omdat gebruik wordt gemaakt van de vrijstellingsregeling voor het plaatsen van een obligatie van minder dan € 2.500.000, - per emissie. De beheerder is lid van de Vereniging Vastgoed Fondsen.
Aandachtspunten + + +
-
rendement lage kostenstructuur inleggarantie en gedeeltelijk rendement garantie
-
rendement mede afhankelijk van te realiseren biogasinstallatie weinig flexibiliteit spreidingsrisico
Structuur Het fonds, Zeuven Meeren Agrifonds B.V., is een besloten vennootschap waarvan alle aandelen gehouden worden door Zeuven Meeren Garantiefonds B.V. Dit is een 100% dochtermaatschappij van de beheerder. Het fonds geeft
schuldbekentenissen uit aan de beleggers in de vorm van obligaties. Na aftrek van de initiële fondskosten wordt het bedrag doorgeleend aan het beleggingsobject. De reeds bestaande Stichting Bewaarder Zeuven Meeren Fondsen oefent
!"#$%&''(" 1
toezicht uit op de beheerder en behartigt de belangen van de obligatiehouders. De rechten van de obligatiehouders zijn overigens zeer beperkt. Zo zijn de obligaties wel verhandelbaar maar alleen als men zelf een koper vindt. Nieuw in de structuur is dat de beheerder een garantiefonds heeft opgericht. Dit garantiefonds houdt alle aandelen van het fonds en verstrekt een garantie ten gunste van de obligatiehouders voor het nakomen van de verplichtingen van het fonds. Dit garantiefonds heeft echter een zeer beperkt vermogen dat zal worden versterkt met slechts 1% van deze en iedere vervolgemissie. Zie verder onder risico’s en zekerheden, met name omdat dit niet de belangrijkste zekerheid is. Veelal verstrekken obligatiefondsen een lening aan een andere vennootschap binnen de fondsstructuur of investeren zelf de ontvangen gelden van obligatiehouders. Dit fonds verstrekt echter een lening van € 2.000.000, - aan een beleggingsobject dat niet tot de fondsstructuur behoort. Het beleggingsobject betreft Agrarische Grond Tsjechië B.V., een Nederlandse houdstermaatschappij van de Tsjechische vennootschap Bohemen Grondfonds sro dat onder andere 544 ha akkerbouwgrond bezit. Fiscaal is sprake van een Box 3 belegging voor de particuliere belegger. Dat betekent dat alleen de waarde van de belegging jaarlijks in de belastingheffing betrokken wordt tegen effectief 1,2% belasting over het vermogen.
maatschappij beschikt over een aanzienlijk eigen vermogen van in ieder geval € 16 miljoen (€ 78 miljoen inclusief gedeeltelijk achtergestelde obligatieleningen). Agrarische Grond Tsjechië B.V. (hierna “AGT”) beschikt zelf over een vermogen van € 2 miljoen. Het doel van de lening van het fonds is dat AGT een lening aan haar 100% dochtermaatschappij in Tsjechië, Bohemen Grondfonds sro, kan saneren en op deze wijze AGT zelf herfinanciert: AGT kan € 1,5 miljoen terugbetalen op kapitaal aan Wieringerwaard en houdt € 500.000, beschikbaar voor investeringen. Deze investeringen zullen met name plaats moeten gaan vinden in een biogasinstallatie. Hier wordt later in de analyse op teruggekomen. Bohemen Grondfonds sro heeft 544 ha akkerbouwgrond in bezit. Dit is de laatste twee jaren in kleine delen gekocht van particuliere bezitters. De gronden zijn gelegen in de regio Pelhrimov in Tsjechië tussen Praag en de Oostenrijkse grens. Dit is een economisch sterke regio. De totale kostprijs van de grond is (inclusief kosten) € 2.800.000, -. Dit is tevens de taxatiewaarde van de grond (inclusief opstallen). Op de grond zit een bankfinanciering van € 800.000, -. Deze blijft in stand en wordt geleidelijk afgelost in de toekomst. Er is dus een overwaarde in de grond van € 2.000.000, -. Dit is voldoende voor de zekerheden aan AGT Bohemen Grondfonds sro ontvangt pacht en huur voor de akkerbouwgronden en een bonusbetaling vanuit Bohemen Biogas sro in verband met een 10 jarig leveringscontract voor grondstoffen (maïs en kuilgras) voor een nog te realiseren biogasinstallatie. Daardoor ontvangt Bohemen Grondfonds sro volgens de begroting voldoende inkomsten om rente en aflossing aan AGT te voldoen en AGT vervolgens aan het Fonds. Het Fonds belegt derhalve indirect in de grond in eigendom van Bohemen Grondfonds sro, waarvan een belangrijk deel van de inkomsten moet worden gerealiseerd via Bohemen Biogas sro.
Het beleggingsobject Deze eerste emissie betrefteen investering door middel van een lening van € 2.000.000, - in Agrarische Grond Tsjechië B.V. Deze vennootschap is onderdeel van de Wieringerwaard groep waarvan de indirecte moedermaatschappij Wieringerwaard Invest VII B.V. een garantie verstrekt aan het fonds. Deze Afbeelding 1 Structuuroverzicht
Wieringerwaard Invest VII B.V.
Obligatiehouders
Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V. Beheerder
Agrarische Grond Tsjechië B.V. 100%
Zeuven Meeren Garantiefonds B.V.
Rente
Lening 100%
Lening
Rente Lening Bohemen Biogas S.r.o
Opbrengst KW/h
Rente
Bohemen Grondfonds S.r.o
100%
Beheer fee
Stichting Bewaarder
Zeuven Meeren Agrifonds B.V. Fonds
2! Hypotheek
Pacht
Exploitatie
Grond
2! Hypotheek
!"#$%&''(" 2
Toezicht & Zekerheden
kosten in verband met een buitenlands beleggingsobject. Opvallend is tevens dat een aparte post toetsingskosten wordt opgevoerd. De beheerder heeft bevestigd dat dit te maken heeft met de extra kosten van derden waarmee aanbieders tegenwoordig te maken hebben voor analyses en ratingen van het prospectus. Daarentegen zijn de jaarlijkse fondskosten weer beperkt. Het betreft hier alleen een vergoeding voor de administratie- en accountantskosten van vast € 9.000, - per jaar en een management- en beheervergoeding van 0,75% van het fondsvermogen. Dat is in vergelijking met andere fondsen een beperkt bedrag, zeker bij deze fondsomvang. Vaak wordt 1% in rekening gebracht. Het fonds heeft een Total Expense Ratio (hierna “TER”) van 2,4%. Deze TER is gemiddeld voor de markt. Ook hier geld een hoge TER voor de initiële fondskosten en een lage TER voor de jaarlijkse kosten.
Biogasinstallatie In 2011 verwacht AGT via een andere dochtermaatschappij, Bohemen Biogas sro, één biogasinstallatie te realiseren. Dit is een bestaand model centrale van een gerenommeerde leverancier (Envitec uit Duitsland) met een bewezen staat van dienst. Tevens zijn er dan contracten met de energiemaatschappij voor de afname van stroom tegen vaste prijzen. Daardoor kan de biogasinstallatie een goed rendement maken. De beheerder heeft de begrotingen hiervan beoordeeld en ter beschikking. Uit dit rendement zal Bohemen Biogas sro jaarlijks een vergoeding voldoen van € 300.000, - aan Bohemen Grondfonds sro voor het feit dat Bohemen Grondfonds sro er zorg voor draagt dat haar pachters grondstoffen leveren voor de biogasinstallatie. Daarnaast volgt na 10 jaar een eenmalige extra vergoeding van € 500.000, - . Hiervoor is tussen beide ondernemingen een contract afgesloten met een looptijd van 10 jaren.
Risico’s en zekerheden Omdat hier sprake is van het verstrekken van een lening aan een derde (AGT) waarbij het rendement voor rente en aflossing moet komen uit Bohemen Grondfonds sro en uit Bohemen Biogas sro is van belang na te gaan of deze ondernemingen voldoende resultaat maken. Dit is volgens de directie van de beheerder voldoende op basis van de begrotingen, waarbij contracten aan ten grondslag liggen met een langere looptijd dan het fonds. Het risico zit echter met name in het niet of niet tijdig kunnen realiseren van de biogasinstallatie. Vergunningen of technische problemen kunnen tot vertraging leiden. Om dit risico af te dekken is men heel ver gegaan: Wieringerwaard Invest VII B.V., de indirecte moedermaatschappij heeft een garantie afgegeven aan het fonds dat als de biogasinstallatie niet gerealiseerd wordt het volledige bedrag van de hoofdsom ad € 2.220.000, - terugbetaald zal worden. , het Daarnaast geeft zij tevens een garantie op de aflospremie van 1,25% per jaar. Per saldo is hier dus sprake van een inleggarantie en een garantie op een deel van het rendement. Daarmee is sprake van een uitzonderlijk hoge garantie en wordt het risico voor de beleggers beperkt tot slechts een rendementsrisico. Het betreft een veilige belegging indien de garantiegever over voldoende vermogen beschikt. Op dit moment (balanspositie ultimo 2009) is het eigen vermogen van de garantiegever ruim voldoende. Tevens is voorzien dat AGT geen rendement mag uitkeren aan haar aandeelhouder voordat de verplichtingen aan het fonds door AGT voldaan zijn. Omdat een belangrijke dekking voor het fonds ook de waarde van de grond betreft zal het fonds de beschikking verkrijgen over twee afgeleide zekerheden van AGT: Bohemen Grondfonds sro mag het vastgoed niet vervreemden zonder toestemming van het fonds c.q. de bewaarder. Ook heeft AGT een tweede hypotheek gevestigd op de grond. Dit recht wordt ook overgedragen aan het fonds als zekerheid voor de lening c.q. aan bewaarder. Natuurlijk blijft een onvoorzien risico bestaan van eventuele waardedaling van de grond. Het valutarisico voor het fonds is beperkt omdat de lening en aflossing in euro’s zal plaatsvinden. Wel is AGT afhankelijk van resultaat in Tsjechische kronen. AGT heeft aangegeven dat het valutarisico door AGT via swaps zal worden afgedekt. Deze kosten komen voor rekening van AGT.
Fondsinvestering en financiering Het totale fondsvolume bedraagt € 2.220.000, - te plaatsen in 222 obligaties van € 10.000, - per stuk. Uit de initiële fondskosten is bijzonder dat 1% (€ 22.200) wordt voldaan aan Zeuven Meeren Garantiefonds B.V. ten gunste van vermogensvorming voor garantieverstrekking aan de obligatiehouders. Daarnaast zijn er € 191.400, - kosten. Deze bestaan voor een belangrijk deel uit kosten selectie beleggingsobject (1,75%) en structureringskosten (3,5%). Naast een beperkte liquiditeitsreserve van € 6.400, resteert dan een lening welke het fonds aan AGT verstrekt van € 2.000.000, -. Door het aantrekken van een obligatielening wordt het fonds eigenlijk volledig gefinancierd met vreemd vermogen van de beleggers, behalve de € 18.000, - gestort oprichtingskapitaal.
Rendement Op de obligaties wordt een vaste couponrente uitgekeerd van 8,75%. Daarnaast zal bij aflossing van de obligatie een premie worden betaald van 1,25% per jaar. Door deze aflossing tegen een hogere koers (112,5% bij 10 jaar looptijd) komt het rendement uit op 10% per jaar gedurende de gehele looptijd. Daarvan is 1,25% (de aflospremie) gegarandeerd rendement. Het fonds zelf maakt nog een beperkt resultaat op basis van haar begroting. Dit komt ten goede aan beheerder. Vandaar dat geen hoge liquiditeitsreserve noodzakelijk is.
Kosten en vergoedingen De initiële fondskosten zijn marktconform wat betreft de oprichtingskosten en structureringskosten (3,5%). Daarnaast wordt echter nog een acquisitiekostenvergoeding betaald van 1,75% van het vermogen en een even hoge bijdrage aan de marketingkosten. De totale initiële kosten komen, na aftrek van de dotatie aan het garantiefonds op 8,6%. Dit is aan de hoge kant maar wordt mede veroorzaakt door het feit dat het fonds een beperkte omvang heeft. De extra kosten zien met name op de
!"#$%&''(" 3
Overige opmerkingen Omdat dit de eerste emissie is van het fonds dat meerdere emissies gaat plaatsen is het prospectus een samenstelling van kenmerken van het fonds zelf en informatie over de eerste emissie. Daardoor is het moeilijk te lezen, maar met dit onderscheid voor ogen is duidelijk dat alle informatie die nodig is erin staat en de kern van de investering van Emissie I duidelijk is. De Stichting Bewaarder is echt een onafhankelijke stichting. Het bestuur wordt gevormd door de heer T. van Bussel. De directie van de beheerder geeft desgevraagd aan dat gesprekken met een mogelijke tweede bestuurder hebben plaatsgevonden. Door het aantrekken van een tweede bestuurder zou de Stichting niet alleen deskundiger worden maar ook een meer onafhankelijk. De analyse van de eerste emissie van het Zeuven Meeren Agrifonds B.V. is in opdracht geschreven voor Zeuven Meeren Fondsbeheer B.V. copyright © Beurswaage 6 augustus 2010 Gelet op de aard van haar activiteiten is Beurswaage B.V. niet vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht en staat Beurswaage B.V. niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. De fondsanalyses bevatten geen advies om deel te nemen in de obligatielening. Voor advies wordt u verwezen naar uw beleggingsadviseur. Alle genoemde kosten en rendementen zijn vastgesteld op basis van prognoses. Aan deze cijfers zijn geen rechten te ontlenen. De waarde van iedere belegging kan fluctueren, in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
!"#$%&''(" 4
BEURSWAAGE
F ONDSAN ALISTEN
!"#"$%$&&'%'"$(")"$*
