Betreft: verzoek op grond van de Wet Openbaarheid van Bestuur

Groenestein 23 9301 TP RODEN telefoon: 050 5010342 website: www.qroennoordenveld.nl e-mail: [email protected] Bankrekening: 3558.83.406 t.n.v. Groen Noordenveld Ingeschreven KvK Meppel nr. 04087156

Burgemeester en Wethouders van Noordenveld Postbus 109 9300 AC RODEN

Betreft: verzoek op grond van de Wet Openbaarheid van Bestuur

Roden, 11 december 2012

Geachte college,

Op 2 november hebben wij een klacht bij u ingediend over wat wij als een ongeoorloofde uitbetaling van de reserve volkshuisvesting beschouwen. Tot op heden hebben wij daarop geen inhoudelijke reactie van u ontvangen. Wij zullen daarom deze klacht ter beoordeling voorleggen aan de gemeentelijke ombudscommissie. In aansluiting op onze klacht verzoeken wij u op grond van de wet openbaarheid van bestuur een kopie van de overeenkomsten die gesloten zijn met Actium over de besteding van de reserve volkshuisvesting. Dat betreft met name de in de jaarrekening over 2011 opgenomen overeenkomst: 1. Actium heefi aangegeven de volkshuisvestingsbelangen van Norg voldoende te kunnen borgen met € 1,4 miljoen. Binnen deze kaders omvat de overeenstemming met Actium de volgende inzet van de resterende middelen: Brinkhofweide Norg o € 450.000 aanvullend inzetten voor de exploitatie van het grondcomplex Brinkhofweide Archeologisch onderzoek Esweg Norg o € 200.000 als bijdrage voor Actium ten behoeve van het archeologisch onderzoek. Herstructurering in Norg o € 300.000 ten behoeve van nog niet geplande herstructurering in Norg. Oosterveld Norg o € 450.000 wordt toegerekend aan de ontwikkeling van het Oosterveld. de in de programmabegroting 2013 vermelde overeenkomst:

Conform de principeafspraak met Actium wordt het restant ad. f 1.375.500 overgemaakt naar Actium. Gezien de relatie met de eerder overeengekomen zogenaamde "packagedeal" waarvan de essentie was dat een eerder toegezegde bijdrage van € 1,4 miljoen nu ingezet wordt voor drie projecten: I

de Brinkhofweide (E 945.000,OO aftoppingsbijdrage); De Carré Nieuw Roden (E 300.000,OO aftoppingsbijdrage); herstructurering Hekakkerstraat e.o. Norg (E 75.000,00 aftoppingsbijdrage en E 80.000,OO kosten openbare ruimte). de overeenkomst betreffende de betaling van deze E 1.4 miljoen. Op 24 april 2012 heeft de rekenkamer van de gemeente Noordenveld een rapport uitgebracht over de evaluatie naar de praktijk en de resultaten van de aftoppingsbijdrage uit de Bestemmingsreserve Volkshuisvesting in de gemeente Noordenveld. In het rapport van de rekenkamer is over de transactie met Actium gezegd (pagina 23): Grondexploitatie lag aanvankelijk bij de Windgroep met een verplichting tot realiseren sociaal programma in huur en koop. Grondprijs was echter te hoog voor sociale woningbouw. Aftopping dicht gat tussen in rekening gebrachte grondprijs en sociale kavelprijzen In dat verband wijzen wij u nog op een brief van het Ministerie van Binnenlandse Zaken van 24 april 2012, waarvan wij een kopie bijsluiten. In deze brief is een verplichte rapportage opgenomen over verleende financiële steun in 201 1. (citaat) "Het betreft het daadwerkelijk genoten voordeel door verlaging van de grondkosten over 2011, verleend aan woningcorporaties voor sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed. Dit voordeel kan zijn gebaseerd op een toezegging die door de gemeente is gedaan in 201 1, in de vorm van een convenant, een overeenkomst, een subsidiebesluit of een andersoortig besluit. Als uw gemeente een dergelijke verlaging van grondkosten heeft verleend, moet het bedrag van de veriaging (verschil tussen normale marMpnjs en betaalde pr& normaliter vastgesteld aan de hand van een taxatie) dus worden opgegeven. De transactiedatum geldt als bepalend tijdstip voor de rapportage." (Einde citaat) Voor wat betreft de meldingsplicht bij mogelijke staatssteun doen wij u in bijlage nog een publicatie toekomen over de exploitatievergoeding door de gemeente Lingewaard waar eveneens de projectontwikkelaar van De Carré bij betrokken was (zie bijlage). Wij menen dat de transactie betreffende de steun van é 300.000, die het gevolg was van de terugkoop van vrije sectorgrond, conform de brief van het ministerie gemeld had moeten worden. Ten aanzien van de overdracht van de gronden Carré hebben wij derhalve wij nog de volgende vragen: 1. Wanneer he& de overdracht plaatsgevonden? 2. Tegen welk bedrag heeft de overdracht plaatsgevonden?

NOORDENVELD" 3. Wanneer is het door Actium verschuldigde bedrag op de rekening van de gemeente gestort? 4. Heeft rapportage plaatsgevonden over deze steun aan Actium? 5. Zo ja, dan vragen wij u een kopie van deze melding.

Groenestein 23 9301 TP Roden

Onderzoek Aftoppingsbijdrage Noordenveld

Project De Carré Nieuw Roden Kern: Roden Type project: sociale woningbouw Ontwikkelaar: Actium Doel: Doel was het versterken van het aanbod van sociale sector in Nieuw-Roden, met name voor senioren en starters. Maatregelen: 22 grondgebonden sociale huurwoningen en 8 goedkope koopwoningen Het zijn royale huurwoningen met drie verdiepingen (3 slaapkamers). In eerste instantie geschikt voor gezinnen met kinderen, maar met kleine aanpassingen ook geschikt te maken voor senioren.  Door extra isolatie, HRe-CVketel, een douche-warmtewisselaar en zonneboiler wordt een EPC norm van 0,5 gehaald. Uitvoering: 2012  

Bijdrage uit Bestemmingsreserve: onderdeel van de Packagedeal  

€ 300.000 (16% van de totale ORT) Volgens informatie van Actium is de ORT voor deze nieuwe woningen in te schatten op € 85.000 per woningen, wat neerkomt op een onrendabel deel van ongeveer 1,8 miljoen.

Proces : Grondexploitatie lag aanvankelijk bij de Windgroep met een verplichting tot realiseren sociaal programma in huur en koop. Grondprijs was echter te hoog voor sociale woningbouw. Aftopping dicht gat tussen in rekening gebrachte grondprijs en sociale kavelprijzen (grosso modo zelfde systematiek als bij Veldkampen). Door de economische recessie en de stagnatie op de woningmarktcrisis is het programma sterk gewijzigd. Vertraging in de planontwikkeling noopte gemeente de bouwgrond eerst zelf van de Windgroep te kopen. Is aan Actium doorverkocht tegen dezelfde prijs en ondergebracht in de packagedeal. Het plan is daarop aangepast: geen appartementencomplex meer, maar alleen grondgebonden woningen. De sociale koop met koopgarant werd vervangen door 8 goedkope koop zonder voorwaarden door ontwikkelaar Rottinghuis (variërend in koopprijs tussen € 145.000 en € 169.500). De bouw is inmiddels gestart en de koopwoningen zijn verkocht. Ondanks ingrijpende wijziging van het oorspronkelijke programma wordt het doel gehaald. Senioren worden niet meer via appartementen bediend (geen markt voor gestapeld wonen in Nieuw-Roden) maar via grondgebonden met seniorengeschikte verdiepingsplattegrond (meer verkeersruimte dan standaard) en een zodanige trap dat gemakkelijk een traplift kan worden aangebracht. Starters zijn/worden bediend door meer aanbod van goedkope koop.

23

2494281299993. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

> Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag

College van Burgemeester en Wethouders

BDF Schedeldoekshaven 200 2511 EZ Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag www.rijksoverheid.nl Contactpersoon Doortje Ninck Biok T -I-31 (0)70 426 6618 [email protected] Kenmerk

Datum 24 april 2012 Betreft Rapportageverzoek Steunmaatregel veriaagde grondkosten

2012-0000248113

Geacht college. Indien uw gemeente in 2011 aan een woningcorporatie een veriaging van de grondkosten heeft verieend bij het verwerven van grond van de gemeente door een woningcorporatie is dit bericht van belang voor u. Het gaat specifiek over de vraag of, en zo ja voor welke bedragen een veriaging van de grondkosten voor woningcorporaties ten behoeve van sociale woningbouw en/of maatschappelijk vastgoed is verieend. Als een dergelijke veriaging in uw gemeente niet is verieend, hoeft u niet verder te lezen. Goedgekeurde maatregel Op 15 december 2009 heeft de Europese Commissie een positief besluit genomen over staatssteun en woningcorporaties: ' Bestaande woningwet en financieringsmethoden voor woningcorporaties (E2/2005)'. Eén van de steunmaatregelen die hiermee voor sociale huisvesting als dienst van algemeen economisch belang is toegestaan betreft de 'verkoop van overheidsgrond onder marktwaarde door gemeenten ten behoeve van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed' aan een woningcorporatie^. Deze steunmaatregel mag door een gemeente worden toegepast, maar is niet verplicht. Rapportageverplichting Wel is verplicht om, éls dergelijke staatssteun wordt verieend, hierover te rapporteren aan de Europese Commissie. Nederiand moet jaariijks de uitgaven voor bestaande staatssteun aan de EC meedelen^. Deze rapportageplicht geldt dus ook voor de steun aan woningcorporaties die in het kader van het bovengenoemde ECbesluit door gemeenten wordt gegeven. Per steunmaatregel moet een bedrag aan daadwerkelijk genoten voordeel per jaar worden doorgegeven. ' In het besluit zijn meerdere steunmaatregelen voor sodale woningbouw en/of maatschappelijk vastgoed genoemd, zoals de achtervanggarantie van de overheid bij de borgstelling door het Waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) en de project- en saneringssteun door het Centraal fronds voor de Volkshuisvesting (CFV). In deze brief gaat het specifiek over de steunmaatregel voor een woningcorporatie waar een gemeente toe kan besluiten, nl. een verlaging van de grondkosten. ' Hoofdstuk I I I en Bijlage I I I A ("de verslagleggingsverplichtingen" genoemd) van Verordening (EG) nr. 794/2004 (PB L140/1 van 10.4.2004, de "uitvoeringsverordening"genoemd) van de Commissie tot uitvoering van artikel 21 van de Verordening (EG) nr. 659/1999 (PB L83/1 van 27.3.1999, de "procedureverordening"genoemd) van de Raad. Pagina 1 van 3

2494291299992

Gegevens 2011 Het betreft het daadwerkelijk genoten voordeel door veriaging van de grondkosten over 2011, verieend aan woningcorporaties voor sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed. Dit voordeel kan zijn gebaseerd op een toezegging die door de gemeente is gedaan in 2011, in de vorm van een convenant, een overeenkomst, een subsidiebesluit of een andersoortig besluit. Als uw gemeente een dergelijke veriaging van grondkosten heeft verieend, moet het bedrag van de veriaging (verschil tussen normale marktprijs en betaalde prijs, normaliter vastgesteld aan de hand van een taxatie) dus worden opgegeven. De transactiedatum geldt als bepalend tijdstip voor de rapportage.

Datum 24 aprii 2012 Kenmerk 2012-0000248113

Aanvankelijk was uitgegaan van rapportage door de begunstigden van de steun, zijnde de corporaties. De informatie behoort echter van u als voordeel verienend bestuursorgaan te komen. Bovendien loopt de jaariijkse rapportagecyclus van de corporatie aan het CFV in de tijd achter op het moment (in juni) dat de jaariijkse staatssteunrapportage bij de Europese Commissie (EC) moet zijn ingediend.

Conclusie Samenvattend verzoek ik uw gemeente opgave te doen van het aan woningcorporaties verstrekte voordeel met vermelding van: naam woningcorporatie, haar vestigingsplaats en bedrag van het genoten voordeel over 2011. Graag verzoek ik u binnen een maand, dus op of voor maandag 28 mei 2012, te rapporteren. U wordt verzocht het gegevensoverzicht op pagina 3 te gebruiken. De staatssteunrapportage over 2011 wordt uitgevoerd door het Kenniscentrum Europa decentraal, in opdracht en onder verantwoordelijkheid van het ministerie van BZK. Ik wil u dan ook verzoeken de rapportagegegevens te mailen naar [email protected] Op de site van Europa decentraal (www.europadecentraal.nl) treft u digitaal het gegevensoverzicht 'Opgave veriaagde grondkosten voor sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed' aan. Gelieve dit te gebruiken en ingevuld te mailen. Op die site staat ook meer informatie over de staatssteunrapportage 2011. Ook met eventuele vragen kunt u terecht bij het Kenniscentrum, via bovenstaand mailadres of 070 3381090. Hoogachtend, De minister van Binnenlandse Zaken en Konlnkrijksrelaties, namens deze.

T. Livius Directeur Bestuur, democratie en financiën

Pagina 2 van 3

'Staatssteun' voor Bemmels zwembad ongeoorloofd De Geldelander, vrijdag 11 december 2009. c!--[endifl-->De jaarlijkse gemeentelijke

bijdrage aan de exploitatie van het zwembad met fitnesscentrum, dat aan de Van Nispenlaan in Bemmel verrijst, !s 'ongeoorloofde staatssteun'. Dat oordeelt de rechtbank in Arnhem in een zaak die de Huissense fitnessondernemer Gerrit Nusteen hadaangespannen.

De gemeente Lingewaard bouwt voor 3,5 miljoen euro een zwembad met fitnesscentrum aan de Van Nispenlaan in Bemmel. Medio 2010 moet het klaar zijn. Naast de 3,5miljoen euro wil de gemeente 130.000 euro per jaar betalen aan de ondernemer die het zwembad gaat runnen. Nusteen, die in Huissen een fitnesscentrum met zwembad op eigen kosten bouwt, noemt dat oneerlijke concurrentie. De rechtbank geeft hem gelijk. Omdat er sprake is van staatssteun had de gemeente dat moeten melden bij de Europese Commissie. Dat is niet gebeurd. Lingewaard moet 130.000 euro per jaar bijdragen aan het zwembad in Bemmel, omdat LacoIDe Wind Groep uit Hilvarenbeek het niet rendabel kan exploiteren. Het bedrijf bouwt er een fitnesscentrum aan vast om de inkomsten te verhogen. Ondanks dat sportcentrum houdt Laco een gat in de begroting. Omdat de bijdrage aan de exploitatie onderdeel uitmaakt van de bouwvergunning, heeft de rechtbank die vernietigd. Andere publicatie over dit onderwerp

Realisatie nieuw zwembad De gemeente Lingewaard wilde het bestaande zwembad in de kern Bemmel vervangen door een nieuw zwembad en organiseerde een niet-Europese aanbesteding. Deze aanbesteding werd, volgens de website van de gemeente, gewonnen door de combinatie van bouwer en exploitant De Wind Groep / Laco International. Oordeel Rechtbank Arnhem De Rechtbank gaat niet in op de investeringsbijdrage maar stelt zonder onderbouwing dat de jaarlijkse exploitatiebijdrage ongeoorloofde staatssteun is als bedoeld in artikel 87 lid 1 EG in samenhang met artikel 88 lid 3 EG (bedoeld zullen zijn de artikelen 107 lid 1 WVEU en 108 lid 3 WVEU). Volgens de Rechtbank is denkbaar dat andere aanbieders op de markt voor zwembaden geen exploitatiebijdrage krijgen en daardoor in een nadeliger concurrentiepositie komen te verkeren. De gemeente had volgens de Rechtbank niet mogen aannemen dat er geen sprake zou zijn van ongeoorloofde staatssteun. Teneinde een definitief oordeel te krijgen had de gemeente de maatregel bij de Europese Commissie moeten melden.

Onderzoek Aftoppingsbijdrage Noordenveld

5

Conclusies

Op basis van de voorgaande hoofdstukken en de interviews onder een aantal meest betrokken spelers zijn de volgende conclusies getrokken. De basis hiervoor is de projectinventarisatie van de bijlage. De interviews hebben de nodige aanvullende informatie geleverd. De conclusies zijn gerangschikt naar de volgende thema’s: 1) conclusies die een relatie leggen met de doelen; 2) conclusies die betrekking hebben op de spelregels en randvoorwaarden van het beleidskader; 3) conclusies die ingaan op de effectiviteit van de bijdrage; 4) conclusies over de toets aan het Verdeelbesluit; 5) conclusies over de doorwerking van de afspraken van de Samenwerkingsovereenkomst; 6) conclusies over de sturing door de Gemeenteraad.

De doelen 1)

De doelen van de Bestemmingsreserve Volkshuisvesting zijn als een prioriteitsstelling geformuleerd, terwijl de doelen per project veelal een inhoudelijke invulling kennen. Dit maakt een toets van de doelen per project aan de Bestemmingsreserve niet goed mogelijk. Ook doelen per project hebben onderling abstractieverschillen. Soms geformuleerd als een maatregel (“output”) en soms als effect (“outcome”). Om de doelstellingen van de bestemmingsreserve grondig te toetsen aan de effecten projecten was het nodig geweest om doelstellingen SMART)1 te formuleren. Wel is het mogelijk gebleken om de projecten te toetsen aan de randvoorwaarden en afspraken, zoals deze in het beleidskader van hoofdstuk 2 zijn geformuleerd: zie hieronder.

2)

Als we de projecten toetsen aan de drie prioriteitsdoelen (herstructurering, senioren en bijzondere doelgroepen) van de Bestemmingsreserve, dan blijkt dat een groot deel van de projecten hierop meerdere keren scoort. Het project De Carré beantwoordt als inbreidingslocatie voor energiezuinige sociale woningen aan geen van de drie gestelde doelen.

)1 SMART betekent Specifiek, Meetbaar, Acceptabel, Realistisch en Tijdgebonden

13

Onderzoek Aftoppingsbijdrage Noordenveld

7)

Uit de interviews is naar voren gekomen dat door de betrokken partijen openheid van zaken is gegeven. Voor wat betreft de relatie met de beide woningcorporaties is deze transparantie gebaseerd op onderling vertrouwen: uit de interviews komt naar voren dat men op bestuurlijk en ambtelijk niveau goed met elkaar om gaat.

8)

In de Woonvisie (2006) is opgenomen dat er gehele of gedeeltelijke terugbetaling van de aftoppingsbijdrage dient plaats te vinden in geval van huurverhoging of verkoop. Voor de projecten die vanaf 2006 zijn opgestart is dit het geval.

9)

De gemeente is slotfinancier. Dat blijkt uit bijna alle projecten. De verstrekte bijdrage blijft in het overgrote deel binnen de 30% van het totale onrendabele deel. Soms is de aftoppingsbijdrage erg laag en kan worden afgevraagd wat het concrete effect is op het resultaat. Overigens heeft de bijdrage in het geval van herstructureringsprojecten als Brinkengebied en Statenlaan ook als katalysator gewerkt om andere financieringsbronnen los te krijgen.

De effectiviteit van de bijdrage 10) In totaal zijn met de aftoppingsbijdrage 301 sociale woningen gerealiseerd. Dit is inclusief de lopende projecten van de Packagedeal. De gemiddelde aftoppingsbijdrage was € 9.461 per woning en maakte ongeveer 12% uit van de totale ORT.

11) In 7 van de 12 projecten was sprake van een substantiële bijdrage, die essentieel is/was voor het doorgaan van het gehele project. De projecten Brinkhofweide te Norg, De Carré in Nieuw Roden, Veldkampen, Toermalijn in Roden, uitbreiding de Hullen, het woningmarktonderzoek en de woonwagenlocatie in Roderesch. Uit de interviews komt naar voren dat deze projecten zonder de gemeentelijke bijdrage niet waren doorgegaan.

12) Niet altijd is de bijdrage gebruikt als aftoppingsbijdrage volgens de definitie, zoals beschreven in Hoofdstuk 4. Voor de vaststelling van het gemeentelijke Grondbeleid in 2009 was de grondprijs regelmatig onderwerp van discussie en is in twee gevallen de

15

Onderzoek Aftoppingsbijdrage Noordenveld

bijdrage expliciet gebruikt om het verschil tussen de feitelijke marktprijs en een meer gebruikelijke prijs voor sociale woningbouw af te dekken. Dit heeft gespeeld bij de projecten Veldkampen en De Carré. Nu jaarlijks de grondprijzen voor sociale woningbouw worden vastgesteld, hoeft hier op projectniveau niet meer over te worden onderhandeld.

13) Bij sommige herstructureringsprojecten is de bijdrage ook gebruikt voor herinrichting van de openbare ruimte, zoals Brinkengebied, Statenlaan/Westhove, De Helte en Veldkampen. Dit ligt in de lijn bij herstructureringsprojecten, waar herinrichting en woningbouw aan elkaar gekoppeld zijn en elkaar versterken.

Het Verdeelbesluit van 2004 14) Als we kijken naar de feitelijke geografische verdeling van de gelden, kan gesteld dan blijkt (in relatie tot het Verdeelbesluit) het volgende. Voor Norg e.o. is tot nu toe slechts de helft van het toegezegde bedrag van nagenoeg 3 miljoen geïnvesteerd. Dit heeft vooral te maken met de lange voorbereidingstijd die dit soort projecten met zich meebrengen, alsmede de grote financiële inspanning die de ontwikkelaar, woningcorporatie Actium, moet leveren, als gevolg van de hoge stijging van de ORT en de vastgelopen woningmarkt. Ook heeft Actium in de gemeente slechts een beperkt woningbezit (ongeveer 250). Voor Roden e.o. is het toegezegde bedrag van € 600.000 overschreden. Overigens zijn bij 3 van de 4 betrokken projecten ook investeringen in de openbare ruimte bij betrokken, zoals de parkeergarage bij De Helte en de herinrichting van de openbare ruimte binnen de herstructureringsprojecten Brinkengebied en Statenlaan/Westhove. De herstructureringsprojecten in Nieuw Roden ook ISV en BWS bijdragen ontvangen. Als daarmee rekening wordt gehouden dan is men binnen de toegekende voor Roden gebleven (zie hoofdstuk 4).

15) Door het lange voortbestaan van de Bestemmingsreserve is het rentebedrag toegenomen tot iets meer dan € 700.000. Het Verdeelbesluit van 2005 had dit gereserveerd voor beleidsontwikkeling en marktonderzoek. Hiervan is slechts een klein deel besteed aan marktonderzoek: netto € 23.000.

16

Onderzoek Aftoppingsbijdrage Noordenveld

16) Volgens het Verdeelbesluit is in de Bestemmingsreserve nog ruimte voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen voor een bedrag van € 300.000: zie alinea bovenaan blz 12.

De afspraken uit de Samenwerkingsovereenkomst 2010 17) Als we de toegekende bedragen toetsen aan de afspraken, zoals deze gemaakt zijn in de Samenwerkingsovereenkomst van 2010 (zie hoofdstuk 2), dan blijkt het volgende. Er is nog geen investeringsprogramma met Actium opgesteld. Wel geeft de Packagedeal op de korte termijn enig inzicht, maar gezien de onderbesteding voor Norg e.o. (zie conclusie 14), zou het aan te bevelen zijn om aan dit voornemen invulling te geven.

18) De in de Samenwerkingsovereenkomst vastgelegde definities van een sociale huur/ en koopwoning maken discussies hierover per project overbodig. Voor alle partijen is duidelijk wat hieronder verstaan wordt en dat de Bestemmingsreserve bestemd is voor deze woningen.

19) Datzelfde geldt trouwens ook voor de afspraak over de kostenverdeling voor herinrichting van de openbare ruimte bij herstructurering. Deze afspraak van “samen delen” is helder en duidelijk en heeft bij het project Hekakkerstraat/Esweg tot uitvoering geleid.

De sturing door de Gemeenteraad 20) De bijdrage is een onderhandelingsresultaat. Deze rol van de gemeente is dank zij het voorhanden hebben van de Bestemmingsreserve actief en meedenkend. Dit is vooral het geval als de gemeente in een vroeg stadium bij de plannen wordt betrokken en daarmee invloed uitoefent op het resultaat. Op een enkele uitzondering (herstructurering Middenweg) na, is dit ook gebeurd. In het geval dat de raad pas in het laatste stadium van de voorbereiding van een project er bij wordt betrokken, kan de raad alleen maar goed- of afkeuren. Het criterium van “vroeg er bij betrokken worden” geldt niet alleen voor het gemeentelijk apparaat, maar juist ook voor de raad.

17

Onderzoek Aftoppingsbijdrage Noordenveld

21) Bij bestudering van de behandeling van de aanvragen in de Raadscommissie en de Gemeenteraad, valt op dat tot 2010 hier minder over gediscussieerd werd dan tegenwoordig het geval is. Voor zover kon worden nagegaan ging de discussie in de raad vooral over de exploitatieopzet van het project en de berekening van de ORT.

22) Bij de besluitvorming over de toekenning van de bijdrage is opgevallen dat de financiële positie van instantie die de aftoppingsbijdrage aanvraagt een expliciete rol in de afweging speelt, terwijl dit criterium in het beleidskader niet is vastgelegd.

23) De raadstukken over een aanvraag voor een bijdrage geven weinig informatie over hoe de omvang van bijdrage bepaald is. Door dit gebrek aan informatie, die ook nu achteraf niet meer te achterhalen is, is sturing door de Raad op de hoogte van de bijdrage per project niet goed mogelijk. Soms is de hoogte van de bijdrage moeilijk te koppelen aan de vooraf gestelde doelen. Als voorbeeld misschien het nieuwbouwproject De Carré waar geen van de doelen van het Verdeelbesluit van toepassing zijn en die een relatief hogere bijdrage heeft gekregen dan het herstructureringsproject Brinkengebied, waarvoor twee van de doelen van toepassing zijn en waar een hoge volkshuisvestelijke kwaliteit is gerealiseerd. In de stukken is de argumentatie vaak abstract en weinig concreet beschreven. Die was misschien ook niet altijd meer te achterhalen, maar dat maakt het voor de raad wel moeilijk om een oordeel te geven over de (relatieve) hoogte van de aftoppingsbijdrage voor een project. De raad kan nu alleen per project een oordeel geven over een bijdrage en kan geen keuzes tussen projecten maken. Het sturen beperkt zich dus alleen tot het al dan niet goedkeuren van een aanvraag: dat is geen sturen, maar remmen of doorrijden. Een investeringsprogramma, zoals genoemd in conclusie 17, waarin informatie staat over voorgenomen projecten, die eventueel voor een bijdrage in aanmerking zouden kunnen komen, zou de raad de mogelijkheid geven om keuzes te maken tussen projecten en deze keuzes te laten vertalen in een hoge of minder hoge bijdrage uit het fonds.

18

Onderzoek Aftoppingsbijdrage Noordenveld

Verder heeft de gemeente bij herstructureringsprojecten de bijdrage uit het fonds ook gebruikt als dekking van de gemeentelijke investeringen in de openbare ruimte. Totale bijdrage uit

Aftoppingsbijdrage

Overige gem. investe-

het fonds

aan Woonborg

ringen: oa in de openbare ruimte

Brinkengebied

€ 620.532

€ 345.215

€ 275.317

Statenlaan/Westhove

€ 553.097

€ 293.451

€ 259.646

Bij deze herstructureringsprojecten heeft ook een ISV-bijdrage en een BWS-subsidie in de tekorten gedekt. Deze bijdragen zijn buiten het fonds om gegaan.

Brinkengebied

BW- bijdrage

ISV-bijdrage

€ 21.224

€ 50.000 € 157.850 (verdeeld tussen Gemeen-

Statenlaan/Westhove

te en Woonborg 2 : 1)

In totaal zijn met de aftoppingsbijdrage 301 sociale woningen gerealiseerd. Dit is inclusief de lopende projecten van de Packagedeal. De gemiddelde aftoppingsbijdrage was € 9.461 per woning en maakte ongeveer 12% uit van de totale ORT.

Verdeeld over de projecten is dit als volgt: aftoppingsbijdrage

aandeel in de totale ORT

aantal gerealiseerde sociale woningen (huur, koop en eenheden)

gemiddelde aftoppingsbijdrage per woning

Veldkampen

€ 206.328

30%

12

€ 17.194

de Brinkhofweide

€ 945.000

33%

58

€ 16.293

Statenlaan/Westhove

€ 293.451

25%

22

€ 13.339

€ 75.000

30%

6

€ 12.500

De Carre Nieuw Roden

€ 300.000

16%

28

€ 10.714

Middenweg

€ 118.000

15%

12

€ 9.833

Uitbreiding de Hullen

€ 272.268

44%

30

€ 9.076

Brinkengebied

€ 345.215

9%

41

€ 8.420

de Helte (Helterbult)

€ 217.500

6%

42

€ 5.179

€ 75.000

1%

50

€ 1.500

€ 2.847.762

12%

301

€ 9.461

Toermalijn

Hekakkerstraat/Esweg totaal

11

Aan de gemeenteraad

Agendapunt : 7.3/310310 Documentnr.: RV10.0033

Roden, 24 maart 2010

Onderwerp Packagedeal met Actium inzake Brinkhofweide en herstructurering Hekakkerstraat e.o. in Norg alsmede De Carré in Nieuw Roden

Onderdeel programmabegroting: 2.12 Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting.

Voorstel Wij stellen u voor om in te stemmen met de packagedeal met Actium, waarvan de essentie is dat het bij uw besluit van 23 februari 2006 beschikbaar gestelde krediet van € 1.400.000,00 ten behoeve van de bouw van een appartementencomplex op de Brinkhofweide in Norg op de volgende wijze wordt ingezet ten behoeve van drie projecten: de Brinkhofweide (€ 945.000,00 aftoppingsbijdrage); De Carré Nieuw Roden (€ 300.000,00 aftoppingsbijdrage); herstructurering Hekakkerstraat e.o. Norg (€ 75.000,00 aftoppingsbijdrage en € 80.000,00 kosten openbare ruimte).

Inleiding Op 23 februari 2006 heeft de raad een krediet van € 1.400.000,00 beschikbaar gesteld om de bouw van een appartementencomplex op de Brinkhofweide in Norg mogelijk te maken. Meerdere factoren hebben er toe bijgedragen dat het bouwplan waarop de bijdrage was gebaseerd, niet is doorgezet. Dat had te maken met financiën, maar ook met stedenbouw, de parkeerproblematiek et cetera. Gemeente en Actium hebben elkaar toen gevonden in een nieuwe start, waarvan het resultaat medio tweede helft 2009 aan u en aan de gemeenschap in Norg is gepresenteerd. Zoals de zaken er nu voor staan is de planning dat binnen afzienbare tijd met de formele procedure gestart wordt. Daarnaast heeft Actium besloten alsnog de herstructurering van de Esweg / Hekakkerstraat e.o. in Norg op te pakken. Een voornemen dat al langer bestond, omwille van de kleine sociale huurwoningvoorraad in Norg eerder was uitgesteld, maar vanwege de snel toenemende problematiek alsnog is opgepakt. Tevens wordt met Actium al enige tijd gesproken over een sociale invulling van het middengedeelde van De Carré in Nieuw Roden en wil Actium nu graag verder mits er voldoende financiële zekerheden zijn. Doelstelling/probleemstelling Omdat het door de raad in 2006 beschikbaargestelde aftoppingskrediet was gebaseerd op het RV10.0033

*RV10.0033*

vorige plan, zijn Actium en de gemeente opnieuw gaan praten over de financiële kaders. Daar was ook alle reden voor. Zo wordt in het nieuwe plan in tegenstelling tot het oude plan alle parkeren ondergronds gerealiseerd, realiseert Actium beduidend meer sociale huur (wat ten koste is gegaan van het aantal koopappartementen) maar had ook de visie op het gemeentelijke grondprijzenbeleid inmiddels een ontwikkeling doorgemaakt van uniforme marktprijzen naar een concept van sociale prijzen (eind 2009 geformaliseerd middels de Notitie Grondprijzen). Al met al tekende zich ruimte af binnen het beschikbaar gestelde aftoppingskrediet, en groeide de gedachte of het mogelijk was om met het krediet ook de herstructurering van de Hekakkerstraat e.o. en het sociale project in De Carré mogelijk te maken. Hoe bereiken we het doel/lossen we het probleem op? Het hoeft geen betoog dat de financiële crisis ook diepe sporen na laat in de corporatiebranche. Nog meer dan in het verleden is het voor een corporatie en dus ook voor Actium van het grootste belang om tijdig voldoende zekerheden rond exploitaties te hebben teneinde plannen verder te kunnen concretiseren. Dat geldt voor de herstructurering, waar Actium de kosten overigens grotendeels voor eigen rekening zal nemen en zelfs voor 50% bereid is bij te dragen in de openbare ruimte (een onderhandelingsresultaat wat zijn weg als principe ook gevonden heeft naar de conceptprestatieafspraken met de corporaties). Maar geldt des te meer voor het sociale project in De Carré, waar Actium uitsluitend sociale wooneenheden zal realiseren, waar flink geld bij moet (het voorlopig programma gaat uit van 24 sociale huurappartementen met een nog nader te bepalen functie in de plint, 8 grondgebonden sociale huurwoningen en 8 sociale koopwoningen onder Koopgarant). Kon in het verleden nog worden verdiend door aanboddifferentiatie met koop, voor zover dat al programmatisch wenselijk was, nu laat de markt deze optie niet meer toe. Nadat duidelijk werd dat het aftoppingskrediet van 2006 ruimte bood om misschien wel in een keer drie projecten te realiseren, volgde een intensief onderhandelingstraject. Met als resultaat de packagedeal die wij u graag ter vaststelling voorleggen. Met de packagedeal kunnen we in een keer drie belangrijke projecten voor onze inwoners mogelijk maken. Waarvan het belang des te groter is omdat het voor het overgrote deel gaat om goede seniorenhuisvesting op locaties in de gemeente waar aan dit segment grote behoefte is. Daarnaast is het een goede zaak als een aantal starters onder gunstige condities kan instappen in de koopsector, mogelijk dankzij sociale koopwoningen in De Carré. Tijdpad Voor de Brinkhofweide is de planning dat medio eerste helft 2010 de bestemmingsplanprocedure kan worden gestart. Voor de herstructurering zal de bestemmingsplanprocedure zo spoedig mogelijk starten, zodat normaliter sloop en nieuwbouw van de eerste fase nog dit jaar kunnen beginnen (sloop ergens tweede helft 2010). In ieder geval een deel van het project De Carré kan binnen het vigerende bestemmingsplan worden gerealiseerd, waarmee de startbouw een kwestie is van planontwikkeling en bouwvergunningprocedure.