BESTEMMINGSPLAN. Zandhoek 7-9 Boekel Gemeente Boekel. NieuwBlauw Stedenbouw en landschapsarchitectuur

BESTEMMINGSPLAN

Zandhoek 7-9 Boekel Gemeente Boekel NieuwBlauw

Stedenbouw en landschapsarchitectuur

NieuwBlauw

Stedenbouw en landschapsarchitectuur Team: ir Sander Klein Obbink ing. Ingmar Bisschop MUrb ing. Peter Oomen ir Lianne van Doesburg MBA Bezoekadres: Helvoirtseweg 207a 5263 EE Vught Correspondentieadres: Piuslaan 157 5643 PB Eindhoven Telefoon: 0619891146 Email: [email protected] www.nieuwblauw.nl

ONTWERPBESTEMMINGSPLAN

Zandhoek 7-9 Boekel Gemeente Boekel

ONDERDELEN - Toelichting - Regels - Verbeelding Bijlagen: Verkennend bodemonderzoek “ Zandhoek 7a te Boekel”, Bodeminzicht, kenmerk B1061, d.d. 10 mei 2011. Verkennend bodemonderzoek “ Zandhoek 7a en 9 te Boekel”, Ecoconsultancy, kenmerk 13033141, d.d. 17 april 2013. Quickscan flora en fauna Zandhoek 7a-9 te Boekel, Ecoconsultancy, kenmerk 13033143, d.d. 9 april 2013 Watertoets Zandhoek 7a-9 te Boekel in de gemeente Boekel, Ecoconsultancy, kenmerk 13033145, d.d. 12 april 2013. Archeologisch bureauonderzoek en veldonderzoek Zandhoek 7-9 te Boekel in de gemeente Boekel, Ecoconsultancy, kenmerk 13033142, d.d. 26 april 2013. Beplantingsplan Zandhoek 7A-Totaal Beplantingsplan Zandhoek 9-totaal

PROJECTIDENTIFICATIE Datum: 11 juni 2013 Datum vaststelling: Projectgegevens: HAA01_Toelichting BP versie 2 Identificatienummer: NL.IMRO.0755.BPHBGzandhoek7en9.ON01

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

1

1

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Situering plangebied Vigerend bestemmingsplan

3 3 4

2

Projectbeschrijving

7

2.1 2.1 2.3 2.4 2.5

De landschappelijke omgeving Ontwikkelingsvisie Inrichtingsvoorstel Waardering en tegenprestatie (beleid Vitaal Buitengebied Boekel) Vertaling in bestemmingsplan

7 7 9 10 10

3

Beleidskader

13

3.1 3.2

Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

13 15

4

(Milieu)Planologische aspecten

21

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Bodem Geluid (verkeerslawaai) Luchtkwaliteit Milieuhinder (geur) Externe veiligheid Leidingen Flora en Fauna Archeologie en cultuurhistorie Water

21 21 22 23 23 23 23 25 26

5

Uitvoerbaarheid

27

5.1 5.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid

27 27

1 Bestemmingsplan Zandhoek 7-9 Boekel


1 Inleiding De gemeente Boekel wil medewerking verlenen aan de ontwikkeling van twee percelen gelegen aan de Zandhoek in Boekel. 1.1

Aanleiding

1.2

Situering plangebied

De gemeenteraad van Boekel heeft in februari 2013 het beleidsdocument ‘Vitaal Buitengebied’ vastgesteld. In deze vernieuwende beleidsvisie wordt onder voorwaarden ruimte gegeven aan ontwikkelingen in het buitengebied, die in strijd zijn met de regels van het bestemmingsplan. Kern van de beleidsvisie is kwaliteitswinst. Kwaliteitswinst door de sloop van (overtollige) bebouwing en/of kwaliteitswinst door (compenserende) maatregelen door de aanleg van natuur en groen in het buitengebied. Twee initiatiefnemers willen graag gebruik maken van deze regeling. Deze toekomstige buren hebben de handen ineengeslagen en willen hun kavels herontwikkelen om hun bestaande bedrijfsactiviteiten beter te kunnen uitoefenen. Daarnaast willen zij graag op deze mooie locatie in het buitengebied van Boekel (blijven) wonen. De ontwikkeling houdt in dat bebouwing wordt gesloopt en dat nieuwe bebouwing in de vorm van één woning, enkele extra bijgebouwen en een bedrijfsloods wordt gebouwd. Het geheel wordt landschappelijk ingepast door de toevoeging van groene en natuurlijke elementen die het geheel omzomen. Dit bestemminsplan maakt de gewenste ontwikkeling planologischjuridisch mogelijk.

De locatie ligt in het buitengebied tegen de zuidrand van de kern Boekel. De percelen zijn geadresseerd als Zandhoek 7 en 9 en staan kadastraal bekend als sectie N, nummers 65, 781, 1137, 1138 en 1139 in de gemeente Boekel. De percelen liggen in een overwegend agrarische omgeving. Op de percelen bevinden zich twee woningen, behorend bij de agrarische activiteiten die daar worden (en werden) uitgeoefend. Naast de twee woningen


bevindt zich een aantal schuren en loodsen op het perceel die in het kader van deze ontwikkeling worden gesloopt. Op bijgaande afbeelding is in rood de bebouwing aangegeven die gesloopt gaat worden.

Zandhoek

Locatie plangebied in Boekel (tekening NieuwBlaw)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2005 gemeente Boekel’, dat is vastgesteld op 15 maart 2006 en goedgekeurd op 22 november 2006. Het plangebied heeft hierin de bestemmingen ‘Agrarisch bouwblok’ en ‘Wonen’. De twee bestaande woningen zijn aangeduid als ‘cultuurhistorisch waardevol’. De gewenste ontwikkeling van de locatie past niet binnen dit bestemmingsplan. Een herzieningsprocedure is hierdoor noodzakelijk.


Uitsnede geldend bestemmingsplan Buitengebied ‘2005 gemeente Boekel’

Impressie van de bebouwing die gesloopt gaat worden


Ruimtelijke visie voor locatie en omgeving (tekening Nieuwblauw)


2 Projectbeschrijving Het project bevat een integrale gebiedsontwikkeling, waarbij woningen, bedrijfsgebouwen, groen en natuur op een kwalitatief hoogwaardige wijze worden ingepast in het buitengebied van Boekel 2.1

De landschappelijke omgeving

2.2

Ontwikkelingsvisie

De omgeving waar het plangebied onderdeel van uitmaakt, wordt getypeerd als een ’kampenlandschap met enken’. Het gebied bestaat uit een oude dekzandrug ten oosten van het beekdallandschap van De Aa en De Leijgraaf. Van oudsher vestigden mensen zich op de hogere droge gronden. Met name de overgang van de hogere naar de lagere gronden boden geschikte leefomstandigheden. De hogere gronden waren geschikt om te gebruiken voor het verbouwen van gewassen en de lagere gronden voor het houden van vee. De hogere ligging is ook terug te zien in de landschapselementen. Het plangebied bevindt zich in een aaneengesloten landschappelijk raamwerk van bospercelen (ten oosten), houtwallen, houtsingels en bomenrijen. De twee hoofdwaterlopen, de Zandhoekse loop en de Landmeerse loop, zijn bepalend voor het landschap en de ontginningsstructuur. De afwisseling van landschapselementen maakt deze omgeving geliefd om in te wonen en te recreëren. De mix van functies, agrarische en niet-agrarische, kan conflicteren met deze belangen. Nieuwe ontwikkelingen dienen dan ook zorgvuldig ingepast te worden in omgeving.

In nevenstaande tekening is de ontwikkelingsvisie van het plangebied weergegeven De karakteristieken van dit landschap; kleinschaligheid, landschapselementen en een grillige verkaveling bieden een aangename omgeving voor diverse functies. De ontwikkeling dient het landschappelijk netwerk te versterken en daar waar mogelijk oorspronkelijke beplantingsstructuren terug te brengen.


Bestaande zichtlijnen worden behouden en nieuwe worden geïntroduceerd om de leesbaarheid van het kampenlandschap met open enken te verbeteren. Er is sprake van een ontwikkelingsrichting met een meer besloten structuur aan de noordzijde naar een open, groenere structuur aan de zuidzijde. Nieuwe bebouwing wordt, groen omkaderd, ingepast. Bestaande, waardevolle bomen worden behouden en zorgvuldig ingepast. Nieuw aan te leggen bomenrijen, houtwallen/-singels in noordzuid richting versterken de landschapskarakteristiek en zorgen voor een nieuw landschapskader (groene, open kamer). In het zuiden van het plangebied wordt de relatie met de Zandhoekse loop versterkt door het creëren van poeltjes in relatie met een langzaamverkeerroute, zodat deze ontwikkeling ook betekenis krijgt als recreatieve functie.

Uitwerking ruimtelijke visie/inrichtingsvoorstel (tekening NieuwBlauw)


2.3

Inrichtingsvoorstel

De ruimtelijke visie is uitgewerkt in een inrichtingsvoorstel. Het voorstel (zie bijgaande afbeelding) heeft betrekking op de ontwikkeling van drie percelen. Op het perceel Zandhoek 9 blijft de bestaande woning gehandhaafd. Oude loodsen en schuren worden gesloopt. Voorliggend bestemmingsplan maakt de bouw van twee loodsen mogelijk voor de stalling van agrarische voertuigen en een werkplaats. Kersenbomen omzomen de loodsen en zorgen voor een groene inpassing. Een hoogstam fruitboomgaard in combinatie met een zwaluwlijn scheidt het perceel van de straat Zandhoek. Ter hoogte van de inrit blijven de bestaande bomen gehandhaafd. Leibomen scheiden de tuin van de woning met aan verbonden bedrijvigheid achter op het perceel. Het bestaande grasland behoudt zijn huidige agrarische bestemming.

Sfeerbeelden groen en natuur

Het perceel Zandhoek 7 wordt gesplitst. De huidige agrarische woning aan de Zandhoek 7 blijft gehandhaafd –deze is evenals nummer 9 aangeduid als cultuurhistorisch waardevolen wordt met de woonbestemming positief bestemd.

Bestemmingsplan Zandhoek 7-9 Boekel

9

De nieuwe ontwikkeling vindt plaats achter deze bestaande woning. De oude varkensschuren worden gesloopt (zie tekening bestaande situatie). Op een deel van deze gronden wordt een nieuw woonperceel (Zandhoek 7a) gecreëerd. Hier wordt een vrijstaande woning en een bijgebouw van circa 150 m2 gesitueerd. Tussen de bestaande en nieuwe woning komt een bedrijfsgebouw ten behoeve van een camperstalling met ruimte voor een werkplaats. De loods wordt groen omzoomd en hiermee landschappelijk ingepast. Natuurontwikkeling vindt plaats op de zuidelijk deel van het perceel richting de Zandhoekse loop. De randen van de kavel worden ingeplant met struweelhagen, vegetatiestruiken met inheemse soorten en hakhoutsingel met overstaanders aan de oostzijde. In de struiken- en bomenrand komen openingen om de relatie en zicht te houden met het open buitengebied. Tussen de houtsingels en struiken bevindt zicht grasland met bloemen richting de randen. Aan de zuidzijde gaat het open grasland over in een nat gebied met poeltjes en landschapsbomen. Tegen de beek Zandhoekse Loop is een nat gebied met ruimte voor wilgen.

2.4

Waardering en tegenprestatie (beleid Vitaal Buitengebied Boekel)

2.5

Vertaling in bestemmingsplan

Door onderhavige ontwikkeling wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst geboekt. Niet alleen door de sloop van oude varkensschuren en de nieuwbouw van verzorgde nieuwe bedrijfsbebouwing en een woning, zeker ook door de aanleg van natuur en landschapselementen. Daarnaast is er sprake van ‘bestemmingswinst’, omdat een gedeelte van de agrarische bestemming wordt omgezet naar woon- en bedrijfsdoeleinden. Conform het beleid van Vitaal Buitengebied Boekel dient er een tegenprestatie te worden geleverd. Hierbij geldt als algemene voorwaarde dat ten minste 40 % van de gevraagde bijdrage (tegenprestatie) ter plaatse van de ontwikkeling wordt gerealiseerd. Deze tegenprestatie wordt ruimschoots in het plangebied gerealiseerd door de vele natuur- en landschapselementen die in het plan zijn opgenomen en als zodanig zijn bestemd. Daarnaast kan als gevolg van de bestemmingswinst een aanvullende bijdrage wordengevraagd voor het fonds Vitaal buitengebied Boekel. Deze afspraken zijn privaatrechtelijk vastgelegd tussen de gemeente Boekel en de initiatiefnemers. Deze overeenkomst is gekoppeld aan het in procedure brengen van dit bestemmingsplan. In hoofdstuk 3 en 5 wordt hierop nader ingegaan.

In het bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor waarmee de beoogde ontwikkeling planologisch-juridisch wordt geregeld: Agrarisch Het grasland behorende bij Zandhoek 9 is bestemd als ´Agrarisch´ en is bedoeld voor agrarisch grondgebruik en agrarische bedrijfsuitoefening, behoud en herstel van ruimtelijke, landschappelijke en waterhuishoudkundige waarden, extensief recreatief medegebruik, onverharde paden en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op deze gronden mag verder niet worden gebouwd, behalve erf- en terreinafscheidingen. Bedrijf De gronden waarop de grote bedrijfsruimte is gesitueerd, zijn bestemd als ´Bedrijf´. Binnen deze bestemming mogen bedrijven in de categorie 2, met onderschikte functies zoals productiegebonden detailhandel en kantoren worden gebouwd. Daarnaast zijn deze gronden bestemd voor erf en tuin, parkeren, groen, water en nutsvoorzieningen. Gebouwen mogen alleen binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. Ondergeschikte bouwwerken mogen ook daarbuiten worden gebouwd. Op de verbeelding is ook aangeven tot welke goot- en nokhoogte mag worden gebouwd. De plankaart en regels tezamen bepalen dat er maximaal 1.200 m2 aan bedrijfsgebouwen kunnen worden opgericht. Er is geen (bedrijfs)woning binnen deze bestemming toegestaan. 10 Bestemmingsplan Zandhoek 7-9 Boekel

Groen Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, bermen en beplantingen, speelvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, onverharde wegen en paden en nutsvoorzieningen. Bouwen is binnen deze bestemming niet toegestaan, met uitzondering van terreinen erfafscheidingen. De bestemming betreft hier vooral de omkadering van de woon- en bedrijfspercelen. Natuur Het aangesloten zuidelijk deel van het plangebied met bomen, struiken en poeltjes heeft deze bestemming. Deze gronden zijn bedoeld voor de instandhouding, versterking en ontwikkeling van natuurlijke, landschappelijke en cultuurhistorische waarden, bestrijding en voorkoming van bodemerosie en wateroverlast, extensief recreatief medegebruik, onverharde paden en water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Met uitzondering van erfafscheidingen mag hier niet worden gebouwd. Verkeer Met deze bestemming is de ontsluiting van het bedrijfsperceel en het woonperceel Zandhoek 7a op de straat Zandhoek geregeld. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd met uitzondering van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Wonen Deze gronden zijn bestemd voor wonen, aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten (categorie 1 en 2) en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, tuinen, water, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen. In het plangebied zijn drie woningen mogelijk gemaakt, waarvan één nieuwe woning. Hoofdgebouwen mogen alleen binnen de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. De goot- en nokhoogte zijn op de verbeelding aangeven. Per woonbestemming gelden andere maten voor het maximum oppervlak van aan- en bijgebouwen. Dit is op de verbeelding aangeven en in de regels terug te herleiden. Waarde - Archeologie 2 Aangezien het plangebied is aangeduid met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde is deze dubbelbestemming opgenomen. Ingrepen in de bodem van meer dan 0,40 m diep en met een oppervlak groter dan 250 m2 mogen niet zonder nader archeologisch onderzoek worden uitgevoerd, waaruit blijkt dat er geen waarden in het geding zijn. In het kader van dit bestemmingsplan is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Daar waar reeds gebleken is uit het onderzoek dat de bodem reeds verstoord is geldt geen verplichting voor nader archeologisch onderzoek bij nieuwe bouwactiviteiten. In hoofdstuk 4 wordt hier nader op ingegaan.


11


3 Beleidskader In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op de beleidsaspecten die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling. Gezien de omvang van het project en het feit dat het provinciaal beleid is doorvertaald in het gemeentelijk beleid is het provinciaal beleid kort beschreven. 3.1

Provinciaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening Op 1 oktober 2010 hebben de Provinciale Staten de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) voor de provincie Noord-Brabant vastgesteld. De SVRO bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de provinciale verordening. In de Verordening Ruimte zijn de kaderstellende elementen uit de SVRO vertaald in concrete regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. In de Structuurvisie maakt de omgeving van Boekel deel uit van het landelijk gebied. De planlocatie valt binnen de aanduiding ‘gemengd landelijk gebied’ en is tevens voorzien van de nadere aanduiding ‘zoekgebied verstedelijking’. Het beleid voor dit gebied volgt op hoofdlijnen het bestaande provinciale beleid: op vrijkomende agrarische locaties is ruimte voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zoals wonen, werken en recreatie, in samenhang met ruimtelijke kwaliteitsverbetering.


13

3.1.2 Verordening Ruimte In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is vastgelegd hoe de bevoegdheden op het gebied van ruimtelijke ordening zijn verdeeld tussen rijk, provincies en gemeenten. De provincie kan door middel van een planologische verordening regels formuleren waarmee gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening moeten houden. De proviincie Noord-Brabant heeft hiertoe de Verordening Ruimte opgesteld. De Verordening Ruimte is op 11 mei 2012 vastgesteld (evaluatie) en op 1 juni 2012 in werking getreden. Op 22 februari 2013 hebben enkel kaartaanpassingen plaatsgevonden, die overigens niet relevant zijn voor onderhavige ontwikkeling. In de Verordening Ruimte zijn regels opgenomen met betrekking tot stedelijke ontwikkeling (onder andere op het gebied van wonen en werken), ecologische hoofdstructuur (EHS), water, groenblauwe mantel, aardkunde en cultuurhistorie, agrarisch gebied, intensieve veehouderij, glastuinbouw en ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied. De regels zijn een doorvertaling van het provinciaal beleid zoals dat is opgenomen in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

Uitsnede uit kaart behorende bij Verordening Ruimte

Onderhavig plangebied ligt binnen de Verordening Ruimte in een ‘zoekgebied verstedelijking - kernen in landelijk gebied’. Een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied draagt bij aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, in het bijzonder aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. De regels van de Verordening Ruimte zijn er, in lijn met het beleid van de SVRO, op gericht om het leeuwendeel van de stedelijke ontwikkelingen plaats te laten vinden in de stedelijke regio’s en in het bestaand stedelijk gebied. Het streven naar zuinig ruimtegebruik is dan ook een belangrijk onderdeel van de Verordening ruimte. Met het accent dat in het ruimtelijk beleid wordt gelegd op zuinig ruimtegebruik wordt de groei en de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag afgeremd en blijft de omvang van het landelijk gebied zoveel mogelijk behouden. Het benutten van nieuwe ruimte voor stedelijke ontwikkeling is pas aan de orde, als gebleken is dat deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd, ook niet in andere kernen binnen de betreffende gemeente. De Verordening Ruimte vereist dat zowel in de stedelijke als in de landelijke regio's de ruimtelijke mogelijkheden binnen het bestaand stedelijk gebied zo goed mogelijk worden benut. Het accent ligt op inbreiden en herstructureren. Artikel 2.1 en 2.2 van de Verordening Ruimte gaan in op ontwikkelingen buiten het bestaande stedelijke gebied en de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en kwaliteitsverbetering van het landschap. In januari 2013 zijn in het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) voor Noordoost Brabant concrete afspraken gemaakt

14


ten aanzien van artikel 2.2. uit de Verordening. Conclusie Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is op de kaarten behorende bij de Verordening Ruimte aangeduid als ‘zoekgebied verstedelijking - kernen in landelijk gebied’. Het initiatief past hiermee binnen de gestelde principes van de SVRO en Verordening Ruimte. Dit zeker gezien de gestelde zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteitsverbetering van het landschap. Een goede verantwoording is hiermee onlosmakelijk verbonden. Artikel 2.2 van de Verordening Ruimte is van toepassing op dit plan. Voorliggende toelichting en de bijhorende bijlagen voorzien in een meer dan voldoende verantwoording en kwaliteitsverbetering van het landschap ten opzicht van de planologische ontwikkeling.

3.2

Gemeentelijk beleid

3.2.1 Vitaal Buitengebied Boekel Op 21 februari 2013 heeft de gemeenteraad van Boekel de beleidsvisie "Vitaal Buitengebied Boekel" vastgesteld. De beleidsvisie gaat uit van ontwikkelingsruimte voor nieuwe en andere (niet per se aan het buitengebied gebonden) functies in het buitengebied, mits deze tot een kwaliteitsverbetering van dat buitengebied leidt en een meerwaarde voor de omgeving oplevert. Uit de gevoerde discussies met het maatschappelijke veld kwam naar voren dat meerwaarde of maatschappelijke winst niet per se in een fysieke vorm, zoals sloop van stallen of erfbeplanting, maar ook in een meer "gevoelsmatige vorm" kan plaatsvinden. Gedacht kan worden aan extra werkgelegenheid en verbetering van het woon- of leefklimaat. Niet alle winst blijkt daarmee even goed meetbaar of vergelijkbaar te zijn. Toetsing aan vastgelegde normen en waarden wordt dan ook lastiger, waardoor het vertrouwen in elkaar en de overheid ook veel belangrijker wordt. De visie biedt extra fysieke en functionele ontwikkelingsruimte in ruil voor een kwalitatieve tegenprestatie. Hierbij is ook geconcludeerd dat er een andere manier van denken en werken nodig is. Daar waar voorheen ontwikkelingen in het buitengebied hoofdzakelijk werden bepaald door regels over aan-het-buitengebied-gebonden functies, werd de noodzaak onderkend om ook ruimte te bieden voor andere functies: als je doelen wilt bereiken - zeker onder de huidige economische omstandigheden - moet je ruimere mogelijkheden bieden en uitgaan van het initiatief van de mensen. De veel ruimere "Ja, mits..." benadering staat hierbij centraal. De beleidsvisie bestaat uit 3 delen: strategie, kwaliteitsgids en waardering Strategie De strategie vormt een nadere uitwerking van de structuurvisie Boekel, zoals op 13 oktober 2011 door de gemeenteraad is vastgesteld. Voor het landelijk gebied is daarin aangegeven dat het gebruik meer divers zal worden en dat daarvoor ook de ruimte zal worden geboden. Benoemd is dat er nieuwe wegen bewandeld moeten worden met nadruk op de kwaliteit van het landelijk gebied en het beter in balans komen van people, planet, profit. Deze strategie geeft aan hoe dat verder vorm kan krijgen. In de strategie wordt ook nadrukkelijk de relatie gelegd met de zonering uit de structuurvisie. Feitelijk is er dus sprake van een wisselwerking tussen de strategie en de structuurvisie, verbeeld door een pijl in beide richtingen in de afbeeldingen. De strategie heeft hiervoor vier leidende principes vastgelegd, welke worden gehanteerd bij een eerste toets van initiatieven. Ook voorliggende plan is hieraan getoetst in de volgende paragraaf: a. Zonering van prioritaire functies;


15

b. c. d.

Bijdrage aan de kwaliteit van het landschap; Zonering tussen rust – luwte – dynamiek; Behoud van de balans tussen dorp en buitengebied;

Kwaliteitsgids In de kwaliteitsgids zijn globale ontwerprichtlijnen opgenomen voor het landelijk gebied van de gemeente Boekel. Daarbij is in aansluiting met de structuurvisie onderscheid gemaakt in landschappelijke deelgebieden en buurtschappen. De zones beekdal, open agrarisch landschap, woonwerklandschap en agrarisch landschap uit de structuurvisie zijn vertaald naar landschappelijke deelgebieden. De kwaliteitsgids is daarbij bedoeld als leidraad en inspiratiebron en als beoordelingskader voor de gemeente. Bij de beoordeling van initiatieven zal gestreefd worden naar het ideaalbeeld dat in de visie wordt beschreven. Dit is echter geen keiharde voorwaarde voor de gemeente. Indien een initiatiefnemer voldoende kan motiveren waarom deze een ander beeld geeft, dan kan de uitvoering ook afwijken van het idealistische visiebeeld. Waardering Het laatste deel ‘waardering’ gaat in op de tegenprestatie die moet worden geleverd. Hierbij wordt extra ruimte geboden voor bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen, al dan niet in bepaalde gebieden, waarbij de beoogde kwaliteitsverbetering wordt gekoppeld aan de bestemmingswinst die voorvloeit uit de ruimtelijke ontwikkeling. Er moet altijd een minimale kwaliteitsverbetering met het plan worden gerealiseerd door het initiatief. Als alternatief heeft de gemeente een fonds Vitaal Buitengebied Boekel ingesteld, waarmee de gemeente zelf de gewenste kwaliteitsverbetering in het buitengebied kan uitvoeren als het plan daar onvoldoende ruimte voor biedt. Het fonds kan worden gebruikt als een ontwikkeling zelf niet kan voorzien in de noodzakelijke kwaliteitswinst. De initiatiefnemer/ontwikkelaar betaalt mee aan kwaliteitswinst elders binnen de gemeente Boekel. De gemeente acht de noodzaak van een dergelijk fonds aanwezig, omdat in de praktijk niet alle wenselijke ontwikkelingen zelf kunnen voorzien in de benodigde kwaliteitsverbetering. Er zijn situaties denkbaar waar bijvoorbeeld te weinig fysieke ruimte aanwezig is om de tegenprestatie uit te kunnen voeren. Het beleid schrijft ook voor dat deze tegenprestatie wordt gewaarborgd middels een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en de gemeente over de uitvoering, beheer en eventuele boeteclausules die van toepassing zijn.

16


De beleidsvisie Vitaal Buitengebied Boekel is hiermee een nadere uitwerking van de kwaliteitsverbetering van de omgeving die in artikel 2.1 en 2.2 van de Verordening Ruimte door de provincie als voorwaarde is gesteld. 3.2.2 Uitwerking van Vitaal Buitengebied Boekel Strategie a. Zonering van prioritaire functies; het plan geeft invulling aan een gemengd woonwerk landschap zoals in de structuurvisie voor dit gebied voorzien. De visie op de “dorpsmantel” die is uitgewerkt naar aanleiding van de toekomstige randweg geeft hier een nader beeld van. Het voorliggende plan past hier prima in met een groene inpassing, gemengde functies en kleinschaligheid die het gebied typeren. b. Bijdrage aan de kwaliteit van het landschap; Het plan voorziet in een aanzienlijk landschappelijke versterking met het slopen van oude varkensstallen en de aanleg vaan een groot landschappelijk element met een nieuwe bestemming “natuur”. De aanwezige cultuurhistorische waarden van o.a. de boerderijen wordt verder behouden en waar mogelijk versterkt door bijpassende erfbeplanting. c. Zonering tussen rust – luwte – dynamiek; Het plan ligt in een bebouwingscluster, welke aangemerkt zijn als “dynamische zones”. Nieuwe activiteiten, zeker in relatie tot sanering van ongewenste activiteiten, zoals een veehouderij, zijn hier afweegbaar. Het plan voorziet in een acceptabele en goed ingepaste (nieuwe) activiteit. d. Behoud van de balans tussen dorp en buitengebied; Het plan voorziet niet in een concurrerende activiteit ten opzichte van het dorpscentrum of het bedrijventerrein. Geen van de activiteiten komen in aanmerking voor of zouden in het centrum gevestigd moeten of kunnen worden. De camperstalling is te klein en levert te weinig omzet op voor vestiging op het bedrijventerrein. De nieuwe woning komt tot stand op basis van een ruimte voor ruimte-titel. Kwaliteitsgids Het buurtschap Zandhoek is in paragraaf 3.11. en 3.12 uitgewerkt als buurtschap binnen de gemeente Boekel. Het saneren van bebouwing achter de bebouwing aan de straatzijde past binnen de visie. Aan de achterzijde is ruimte voor ontwikkeling. Deze ontwikkelingsruimte is dan wel beperkt naar achter toe en dient aansluiting te zoeken bij de bebouwing aan de straatzijde van de Zandhoek volgens het visiebeeld. De zichtlijnen tussen de bebouwing door (enerzijds tussen Zandhoek 1 – Zandhoek 3, anderzijds tussen Zandhoek 9 – Zandhoek 11) is daarbij van belang. Deze dienen behouden te blijven en waar mogelijk geaccentueerd te worden. Hiermee is aansluiting gezocht bij een eerdere visie van Croonen uit 2011. Daarin is concreet gesproken over toepassing van rood-voorrood constructies op de locatie van de huidige varkensstallen. Het voorliggende plan geeft op soortgelijke wijze invulling aan dit beeld. Hierbij dient opgemerkt dat er afwijkingen zitten tussen de oudere visie van de Zandhoek en het visiebeeld uit de beleidsvisie. Dit is mogelijk, aangezien er sprake is van een visiebeeld op hoofdlijnen.


17

Het plan voorziet daarbij in een sterke landschappelijke, stedenbouwkundige en natuurlijke accentuering van de oude structuren door het toevoegen van de natuur- en landschapselementen aan de achterzijde van het perceel. De zichtlijnen over de open percelen worden hierdoor versterkt. Ongewenste bebouwing wordt voor een groot deel gesloopt binnen het geheel van Zandhoek 3 tot en met Zandhoek 9. De perceelsranden worden versterkt door de aanleg van diverse landschapselementen. Het plan voldoet hiermee ook aan de richtlijnen uit de kwaliteitsgids Waardering Conform de beleidsvisie Vitaal Buitengebied Boekel is het plan beoordeeld op de tegenprestatie die geleverd moet worden. De bestemmingswinst is bepaald als gevolg van het omzetten van de bestemming “agrarisch bouwblok” naar deels “woning”, deels “bedrijf” en deels “verkeer”. Er is sprake van een bestemmingsverlies door het omzetten van de bestemming “agrarisch gebied” naar de bestemming “natuur”. Ook worden her en der bestemmingen “groen” toegevoegd en is er een bestemmingswinst toegerekend aan de mogelijkheid om meer dan 100 m2 aan bijgebouwen bij een “woning” te realiseren. De bestemmingswinst is alles bij elkaar gewaardeerd op ca. € 280.000. De toegevoegde woning aan Zandhoek 7A komt tot stand op basis van de beleidsregel Ruimte voor Ruimte en draagt in die zin al bij aan de vereiste kwaliteitsverbetering. Er wordt geen bestemmingswinst toegerekend aan deze woning. De vereiste tegenprestatie voor deze ontwikkeling dient op basis van de ligging in het buurtschap ten minste 20% van de bestemmingswinst te bedragen, zijnde (€ 56.000). Hiervan moet ten minste 40% in het plan zelf zijn geregeld en gewaarborgd: (€ 22.400). De tegenprestatie die in het plan is opgenomen bestaat uit de volgende onderdelen: - aanleg van natuur - saneren van varkensstallen, inclusief asbest - verwijderen van verhardingen e.d. - aanleggen van extra erfbeplanting c.q. landschappelijke inrichting In het plan wordt een tegenprestatie gerealiseerd van (ca. € 26.000). Hiermee wordt voldaan aan de tegenprestatie die minimaal is vereist in het plan zelf (40%-regel). De totale tegenprestatie moet ten minste [€ 56.000] bedragen. Hiervoor schiet dus [€ 30.000] tekort. Dit zal door een storting in het fonds Vitaal Buitengebied Boekel door initiatiefnemers worden voldaan en worden gewaarborgd in de bijhorende anterieure overeenkomst. Hiermee wordt ook voldaan aan de verplichtingen die gelden op grond van artikel 2.2 van de Verordening Ruimte. De exacte waarderingen zijn opgenomen in de anterieure overeenkomst tussen partijen. Deze overeenkomst is daarbij leidend boven de opgenomen bedragen in de toelichting van het plan. Middels deze overeenkomst is de tegenprestatie c.q. kwaliteitsverbetering ook gewaarborgd. 3.2.3 Conclusie Onderhavig initiatief voldoet aan de doelstellingen die de gemeente met het beleid ‘Vitaal Buitengebied Boekel’ wil realiseren. Een kwaliteitswinst omdat er meer groen en natuur

18


wordt gerealiseerd en niet ogende agrarische bebouwing wordt gesloopt. Ondanks dat er ook nieuwe bebouwing wordt gesitueerd is de term ‘groen voor rood’ in combinatie met ‘rood voor rood’ hier volledig op van toepassing.


19

20


4 (Milieu)Planologische aspecten

Als onderdeel van een ruimtelijke onderbouwing is het verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten. In dit hoofdstuk is een verantwoording voor deze aspecten opgenomen. 4.1

Bodem

Door middel van een tweetal (milieukundig) verkennende bodemonderzoeken is de actuele bodemkwaliteit in het plangebied in beeld gebracht. Op basis van deze bodemonderzoeken wordt de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem aanvaardbaar geacht voor de voorgenomen ontwikkeling. Bij het onderzoek zijn geen noemenswaardige verontreinigingen aangetroffen. Er zijn met betrekking tot dit aspect geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingen. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de de verkennende bodemonderzoeken in de bijlagen: - Verkennend bodemonderzoek “ Zandhoek 7a te Boekel”, Bodeminzicht, kenmerk B1061, d.d. 10 mei 2011. - Verkennend bodemonderzoek “ Zandhoek 7a en 9 te Boekel”, Ecoconsultancy, kenmerk 13033141, d.d. 17 april 2013.

4.2

Geluid (verkeerslawaai)

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient getoetst te worden of het voorgenomen realiseren van de geluidsgevoelige bestemming wonen, voldoet aan de eisen van de Wet geluidhinder. De nieuwe woning is een geluidsgevoelige functie. In het kader van de opstelling van het geldend bestemmingsplan ‘Buitengebied 2005’ is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De dB(A) contour ligt aan de Zandhoek op 16 meter uit de as van de weg. De nieuwe woning (Zandhoek 7a) ligt op een veel grotere afstand


21

ten opzichte van de as van de weg. Ten aanzien van het aspect verkeerslawaai kan worden gesteld dat er geen belemmering bestaat voor de voorgenomen ontwikkeling. Er wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening.

4.3

Luchtkwaliteit

Luchtkwaliteit heeft betrekking op de aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de buitenlucht. Bij het nemen van ruimtelijke besluiten moet worden beoordeeld of wordt voldaan aan de wettelijke luchtkwaliteitseisen. Hierbij wordt getoetst aan de grenswaarden die voor bepaalde stoffen gelden en wordt beoordeeld of ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt die de luchtkwaliteit zullen verslechteren. Voor een aantal stoffen in de lucht gelden wettelijke grenswaarden, die zijn vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. In de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ van de Wet milieubeheer zijn categorieën van gevallen genoemd die in elk geval als ‘niet in betekenende mate’ (nibm) worden aangemerkt. Voor deze categorieën staat vast dat zij in ‘niet in betekenende mate’ bijdragen aan de luchtkwaliteit. De nieuw op te richten woning valt binnen deze categorie, waardoor de woning niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. De nieuw op te richten bedrijfsruimte voor de stalling, bouw en onderhoud van campers en de extra bijgebouwen bij de woonbestemming Zandhoek 9 vallen niet binnen deze categorie. Om het eventuele effect op luchtkwaliteit te kunnen bepalen heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu in samenwerking met Kenniscentrum InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (nibm) aan de concentratie van een stof in de buitenlucht. Hiertoe dient, rekening houdend met de meest slechte omstandigheden, het aantal extra verkeersbewegingen dat de functie veroorzaakt ingevoerd te worden. Met 20 extra verkeersbewegingen (zeer ruime schatting), waarvan 10 vrachtwagens wordt aangetoond dat de er ruim onder de grens van “niet in betekenende mate’ wordt gebleven. Extra verkeer als gevolg van het plan Extra voertuigbewegingen (weekdaggemiddelde)

20

Aandeel vrachtverkeer

50,0%

Maximale bijdrage extra verkeer Grens voor "Niet In Betekenende Mate" in μg/m

NO2 in μg/m

3

0,16

PM10 in μg/m

3

0,02

3

1,2

Conclusie De bijdrage van het extra verkeer is niet in betekenende mate; geen nader onderzoek nodig Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit

Conclusie De bouw van 1 woning, een bedrijfshal en extra bijgebouwen bij de woonbestemming ter plaatse van Zandhoek 9 dragen niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Er is derhalve geen nader onderzoek naar luchtkwaliteit noodzakelijk.

22


4.4

Milieuhinder (geur)

Bepalend of er sprake is van geurhinder dienen de bestaande varkensstallen die gelegen zijn aan de Zandhoek 5 nader te worden beschouwd. In de Wet Geurhinder en veehouderij is geregeld dat de afstand tussen een veehouderij en een woning die op of na 19 maart 2000 is gebouwd: ‘a. op een kavel die op dat tijdstip in gebruik was als veehouderij; b. in samenhang met het geheel of gedeeltelijk buiten werking stellen van de veehouderij, en; c. in samenhang met de sloop van de bedrijfsgebouwen die onderdeel hebben uitgemaakt van de veehouderij; ……ten minste 50 meter bedragen indien de woning buiten de bebouwde kom is gelegen.’ De nieuwe woning ontstaat in directe relatie tot het saneren van een veehouderijbedrijf. De bouwtitel wordt verworven op basis van ‘ruimte voor ruimte’. Hoewel er niet direct op de ‘slooplocatie’, waar deze bouwtitel vandaan komt, wordt gebouwd, wordt de woning gezien als een geurgevoelig object waar de vaste afstandsmaat van 50 meter voor geldt tot de gevels van bestaande veehouderijen. De nieuw op te richten woning binnen het gehele project aan de Zandhoek 7a zal dus minimaal 50 meter van de stallen van Zandhoek 5 moeten liggen. Dit is ruimschoots het geval, waardoor er geconcludeerd kan worden dat voor het aspect geur geen belemmeringen bestaan voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5

Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en elektriciteit). Om voldoende ruimte te scheppen tussen risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen. Op basis van de risicokaart van de provincie Noord-Brabant kan worden geconcludeerd dat er op het gebied van externe veiligheid geen belemmeringen aanwezig zijn voor de voorgenomen ontwikkelingen ter plaatse.

4.6

Leidingen

Alvorens met de bouwwerkzaamheden aan te vangen zal er een KLIC-melding verricht worden voor het voorliggende plangebied. Binnen het plangebied zijn geen kabels en leidingen te verwachten anders dan mogelijke huisaansluitingen.

4.7

Flora en Fauna

Econsultancy heeft in opdracht van de initiatiefnemers een quickscan flora en fauna


23

uitgevoerd aan de Zandhoek 7a-9 te Boekel in de gemeente Boekel. Het onderzoek (Quickscan flora en fauna Zandhoek 7a-9 te Boekel, Ecoconsultancy, kenmerk 13033143, d.d. 9 april 2013) is als bijlage toegevoegd. Voorgenomen ingreep De initiatiefnemer is voornemens een camperstalling en een nieuwbouwwoning met bijgebouw te realiseren. Ten behoeve van de voorgenomen plannen zullen de (voormalige) varkensstallen en opslagschuren worden gesloopt, de halfopen kapschuur wordt verwijderd, een aantal bomen wordt gekapt en agrarische bouwlanden worden omgevormd tot natuur en kleinschalig cultuurlandschap. De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in de tabel. In de tabel is samengevat of de voorgenomen ingreep mogelijk verstorend kan werken en wat de consequenties zijn voor eventuele vervolgstappen, zoals soortgericht nader onderzoek of vergunningtrajecten. In de tabel is verkort weergegeven welke maatregelen te treffen zijn om overtreding van de Flora- en faunawet voor bepaalde soortgroepen te voorkomen. Soortgroep Broedvogels

Vleermuizen

Geschikt habitat

Ingreep verstorend

Nader onderzoek

Ontheffingsaanvraag 1

Bijzonderheden / opmerkingen

algemeen

ja

ja

nee

nee

het verwijderen van nestgelegenheden buiten het broedseizoen

jaarrond beschermd

ja

mogelijk

nee

nee

kerkuilenkast dient te worden verplaatst

verblijfplaatsen

nee

nee

nee

nee

-

foerageergebied

nee

nee

nee

nee

-

vliegroutes

nee

nee

nee

nee

-

Grondgebonden zoogdieren

ja

mogelijk

nee

nee

aandacht voor zorgplicht

Amfibieën

nee

mogelijk

nee

nee

greppel dempen mits niet waterhoudend

Reptielen

nee

nee

nee

nee

-

Vissen

nee

nee

nee

nee

-

Libellen en dagvlinders

nee

nee

nee

nee

-

Ongewervelden

nee

nee

nee

nee

Vaatplanten

nee

nee

nee

nee

Gebiedsbescherming

Gebied aanwezig

Ingreep verstorend

Nader onderzoek

-

Vergunningplicht

Natura 2000

nee

nee

nee

nee

-

EHS

nee

nee

nee

nee

-

Overzicht geschiktheid onderzoekslocatie voor soortgroepen en te nemen vervolgstappen

Aanbevelingen De steenuil is op de onderzoekslocatie niet als broedvogel aangetroffen. De onderzoekslocatie en de directe omgeving vormt echter geschikt leefgebied voor deze soort. Met een geringe inspanning, bijvoorbeeld door het plaatsen van een steenuilnestkast, kan de onderzoekslocatie deel gaan uitmaken van het broedbiotoop van deze soort. Gelet op het steeds verder verdwijnen van broedgelegenheid voor deze soort zal deze relatief eenvoudige maatregel een positief effect op de soort in de omgeving kunnen hebben. 1

Ontheffingen van verbodsbepalingen ten aanzien van vleermuizen of broedvogels worden alleen nog verleend op basis van een wettelijk belang uit de Habitatrichtlijn of Vogelrichtlijn. Ruimtelijke ontwikkeling valt niet onder een dergelijk belang. Door het treffen van maatregelen zal de functionaliteit van een rust- of verblijfplaats behouden moeten blijven. De maatregelen, vastgelegd in een activiteitenplan kunnen vooraf door Dienst Regelingen ter goedkeuring worden voorgelegd, middels een ontheffingsaanvraag. Deze aanvraag wordt alleen in behandeling genomen als er een volledig onderzoek is uitgevoerd.

24


4.8

Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Sinds 2007 kent Nederland de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz, gewijzigde Monumentenwet 1988). Op basis van deze wet zijn gemeenten verplicht een archeologisch beleid te voeren. Daarbij hoort ook dat de archeologische waarden en verwachtingen binnen de gemeente inzichtelijk gemaakt moeten worden. Archeologiebeleid gemeente Boekel De gemeente Boekel heeft ervoor gekozen een eigen gemeentelijk archeologiebeleid te formuleren. In deze nota worden de beleidsuitgangspunten en hun achtergronden beschreven. In hoofdlijnen komt het erop neer dat bij ruimtelijke initiatieven die leiden tot bodemverstoring archeologisch (inventariserend) onderzoek noodzakelijk is in gebieden met een middelhoge of hoge archeologische verwachtingswaarde en in gebieden met bekende archeologisch resten (de zogenaamde archeologische terreinen). Een onderzoeksverplichting geldt als de oppervlakte van de bodemverstorende ingreep groter is dan een voor de gebieden vastgestelde ondergrens én indien de verstoring ook dieper reikt dan 0,4 m beneden maaiveld. Regulier agrarisch grondgebruik wordt daarmee vrijgesteld van de onderzoeksverplichting. Met dit beleid aangevuld met een aantal implementatiedocumenten, is de gemeente in staat om op verantwoorde wijze een archeologiebeleid te implementeren dat een juiste balans weet te vinden tussen een goede omgang met het archeologisch erfgoed en andere maatschappelijke belangen die bij planontwikkelingen moeten worden gewogen. De ingrepen die in dit plan gepleegd worden hebben een grotere oppervlakte dan 250 m2 en ook de verstoringsdiepte is groter dan 0,4m. Een nader archeologisch onderzoek is derhalve noodzakelijk. Archeologisch bureau- en veldonderzoek Econsultancy heeft in opdracht van de initiatiefnemers een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (IVO, verkennende fase) door middel van boringen uitgevoerd. Het plangebied is gelegen aan de Zandhoek 7-9 te Boekel in de gemeente Boekel. Het archeologisch onderzoek is noodzakelijk om te bepalen wat de verwachtingswaarde is voor de aanwezigheid van archeologische waarden binnen het plangebied en of deze door de voorgenomen bodemingrepen kunnen worden aangetast. Daarom is het binnen het kader van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg uit 2007 (WAMZ), voortvloeiend uit het Verdrag van Malta uit 1992, verplicht voorafgaand archeologisch onderzoek uit te voeren. Doel van het bureauonderzoek is het verwerven van informatie, aan de hand van bestaande bronnen, over bekende en verwachte archeologische waarden, om daarmee een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied op te stellen. Het inventariserend veldonderzoek (IVO-overig, verkennende fase) heeft tot doel de in het bureauonderzoek opgestelde gespecificeerde archeologische verwachting aan te vullen en te toetsen, en is erop gericht om inzicht te krijgen in de geologische en bodemkundige opbouw binnen het plangebied. Tevens is het bedoeld om kansrijke zones te selecteren voor vervolgonderzoek en kansarme zones ervan uit te sluiten. Ook wordt gelet op het voorkomen van (diepe) verstoringen van het bodem-


25

profiel. Indien de ondergrond tot grote diepte verstoord is, zullen eventueel aanwezige archeologische resten mogelijk verdwenen zijn. Met de resultaten van het archeologisch onderzoek kan worden vastgesteld of binnen het plangebied archeologi-sche waarden aanwezig (kunnen) zijn en of vervolgonderzoek en/of planaanpassing noodzakelijk is. Gespecificeerde archeologische verwachting Volgens de opgestelde gespecificeerde archeologische verwachting is de gespecificeerde verwachting voor het plangebied laag voor archeologische resten uit het LaatPaleolithicum en het Mesolithicum, middelhoog voor archeologische resten uit het Neolithicum tot en met de Romeinse tijd en hoog voor archeologische resten uit de Late Middeleeuwen en de Nieuwe tijd. Resultaten inventariserend veldonderzoek Op basis van de waargenomen bodemverstoringen en de aanwezigheid van onderkelderde bebouwing op een deel van de nieuwbouwlocatie, kan worden geconcludeerd dat archeologische waarden niet meer in situ worden verwacht. Selectieadvies Op grond van de resultaten van het bureau- en veldonderzoek adviseert Econsultancy om het plangebied vrij te geven. Bovenstaand advies vormt een selectieadvies. De resultaten van dit onderzoek zullen eerst moeten worden beoordeeld door het bevoegd gezag (gemeente Boekel), die vervolgens een selectiebesluit neemt. Er zijn derhalve vanuit archeologie (vooralsnog) geen belemmeringen voor de voorgestane ontwikkeling. Voor het volledige wordt verzezen naar de bijlage ‘Archeologisch bureauonderzoek en veldonderzoek Zandhoek 7-9 te Boekel in de gemeente Boekel, Ecoconsultancy, kenmerk 13033142, d.d. 26 april 2013’

4.9

Water

Voor de voorgenomen ontwikkeling is een uitgebreide watertoets uitgevoerd. In de watertoets worden de randvoorwaarden en uitgangspunten van het waterschap vertaald naar de waterbergingsopgave. Vervolgens wordt deze opgave vertaald in hemelwaterafvoersystemen voor zowel Zandhoek 7a en Zandhoek 9. Voor een uitgebreide verantwoording van de watertoets wordt verwezen naar de bijlage ‘Watertoets Zandhoek 7a-9 te Boekel in de gemeente Boekel, Ecoconsultancy, kenmerk 13033145, d.d. 12 april 2013. De watertoets is voorgelegd aan het waterschap…. PM

26


5 Uitvoerbaarheid 5.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2

Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan zal ter inzage worden gelegd i.h.k.v. artikel 3.8 e.v. van de Wro. De resultaten zullen te zijner tijd in deze toelichting worden vermeld, dan wel worden opgenomen in een separate Nota van zienswijzen. Het plan voorziet in ieder geval in één van de maatschappelijk en politieke speerpunten binnen Boekel: de verdere afwaartse beweging van veehouderijbedrijven in met name de kernranden. Initiatiefnemers hebben het concept van het plan ook al eerder besproken met de direct omwonenden. Hierbij is over het algemeen positief op gereageerd. De nog aanwezige veehouderij aan Zandhoek 5 heeft opgemerkt zijn "milieurechten" te willen behouden en hier goed naar te zullen kijken.

De kosten voor de ontwikkeling komen geheel voor rekening van de initiatiefnemers. In de anterieure overeenkomst zijn afspraken gemaakt met betrekking tot eventuele planschade op grond van artikel 6.1 Wro als gevolg van het bestemmingsplan en de bouwplannen. De kosten voor de ambtelijke ondersteuning zijn verhaald op de initiatiefnemer, conform de egesverordening van de gemeente Boekel. Ingevolge de beleidsvisie Vitaal Buitengebied Boekel is voor voorliggende plan een tegenprestatie vereist op basis van de bestemmingswinst. Deze tegenprestatie geeft tevens invulling aan de beoogde kwaliteitsverbetering van het landschap uit artikel 2.2 van de verordening Ruimte. De borging hiervan is verzekerd middels de anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemers en de gemeente.. Deze overeenkomst is gekoppeld aan het in procedure brengen van dit bestemmingsplan. Op basis van het vorenstaande kan gesteld worden dat de noodzaak voor het opstellen van een exploitatieplan ontbreekt en de apparaatskosten door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst anderszins verzekerd zijn.


27

BESTEMMINGSPLAN. Zandhoek 7-9 Boekel Gemeente Boekel. NieuwBlauw Stedenbouw en landschapsarchitectuur

Recommend Documents