RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl
EINDRAPPORT
Best practice seniorenhuisvesting Effectenanalyse van De Reiger in Hilversum
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV Woonwerk- en leefomgeving De bewoonde omgeving www.rigo.nl E
EINDRAPPORT
Best practice seniorenhuisvesting Effectanalyse van De Reiger in Hilversum
Opdrachtgever Provincie Noord-Holland
Auteurs Wilma Bakker Martin Damen
Rapportnummer P29920
Uitgave 03 februari 2015
RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 112C
Postbus 2805
020 522 11 11
1011 AB Amsterdam
1000 CV Amsterdam
[email protected]
www.rigo.nl
Inhoud
1
Inleiding
1
1.1
Achtergrond
1
1.2
Onderzoeksvraag
2
1.3
Maatschappelijke effecten van De Reiger
2
1.4
Onderzoeksopzet en leeswijzer
3
2
Zelfstandig wonen in een zorgomgeving
5
2.1
Woontoren De Reiger
5
2.2
Het zorgaanbod
8
3
EffectenArena De Reiger
9
3.1
Interventie en investeerders
9
4
Het slagen van De Reiger: verklaringen en lessen
13
4.1
Het succes verklaard
13
4.2
Gevoeligheden en overwegingen
16
4.3
Lessen voor de toekomst
18
5
Aanbevelingen voor vervolgonderzoek
21
Bijlage 1
Lijst met geïnterviewde personen 24
1
Inleiding
1.1
Achtergrond Ouderenhuisvesting is een erg interessant beleidsveld aan het worden. Ouderen zijn door de vergrijzing een belangrijke speler op de woningmarkt. Hun wensen doen er toe. Die wensen zijn binnen de groep uiteenlopend maar wat ze verbind t, is dat er naast het wonen sprake is van een (potentiële) zorgvraag. Het huidig aanbod sluit niet voor iedereen aan op de combinatie van deze woon- en zorgwensen. De druk op voor ouderen geschikte woningen wordt verder vergroot door de ingezette extramuralisering. Zorg wordt buiten de muren van de instelling aangeboden en niet iedere woning is ‘zorggeschikt’. Dat wil niet zeggen dat ouderen ook massaal op zoek zijn naar een woning die aansluit op hun woonzorgbehoefte. Wel of niet wonend een zorggeschikte woning, oud eren zijn vaak tevreden met hun woning, gehecht aan hun buurt en zien op tegen een verhuizing als er al passend aanbod is waarvoor ouderen in aanmerking komen. De positie van de oudere woningzoekende kan worden verbeterd via toewijzingsr egels en het aanbod (ook van zorginstellingen) kan beter in beeld worden gebracht maar veelal is de geringe verhuisgeneigdheid aanleiding voor het aanpassen van de huidige woning (waardoor mensen langer in hun huidige woning kunnen blijven wonen). Echter, het verleiden van ouderen met nieuw passend zorggeschikt aanbod (waardoor mensen niet in hun huidige woning maar wel zelfstandig blijven wonen) kan naast dat het ouderen helpt ook een uitkomst zijn voor de hele woningmarkt en de corporatiesector. Want verhuizende ouderen zorgen voor meer beweging op de woningmarkt; initiëren verhuisketens en zorgen zo voor doorstroming. Het interessante van het beleidsveld zit dus in de combinatie van langer zelfstandig blijven wonen maar toch verhuizen. Echter, ‘bouwen voor ouderen’ is niet altijd een succes. Zo makkelijk laten ouderen zich blijkbaar niet verleiden. Het is vaak moeilijk te voorspellen wat bij, een weliswaar oudere maar verder heterogene groep, werkt en wat niet werkt. De regio Gooi en Vechtstreek en de Provincie Noord-Holland willen die vraag wat wel en niet werkt kunnen beantwoorden. Ze willen weten of er een afwegingskader kan worden afgeleid op basis van faal- en succesfactoren uit de praktijk. Een kader dat die faal- en succesfactoren koppelt aan omgevingsfactoren zodat afhankelijk van die omgevingsfactoren voor een succesvolle aanpak kan worden gekozen. Wel of niet bouwen? Zo ja, op welke wijze? Dat het realiseren van passend woonzorg aanbod (wat uiteraard geld kost) voor oud eren ook effecten (in termen van welvaart en geld) heeft voor andere woningzoeke nden, corporaties en zorgaanbieders betekent dat het succes ook afhankelijk zal zijn van welke partijen investeren en welke partijen incasseren. De regio Gooi en Vecht-
1
streek en de Provincie Noord-Holland voorzien daarom dat een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse nodig zal zijn om te helpen de faal - en succesfactoren te identificeren.
1.2
Onderzoeksvraag Deze rapportage geeft het resultaat van een eerste stap in het afleiden van een afw egingskader. Een effectenanalyse van een succesvolle ontwikkeling van nieuwgebou wde seniorenwoningen: De Reiger in Hilversum. Naast een analyse van het succes en de effecten wordt gekeken of de resultaten voldoende aanknopingspunten bieden voor het afleiden van afwegingskader en het formuleren van een MKBA. De Reiger De Reiger is een appartementencomplex met seniorenwoningen in de wijk Kerkela nden in Hilversum, gebouwd door woningcorporatie Het Gooi en Omstreken. De woontoren is via een loopbrug verbonden met een woonzorgcentrum. De 50 huurappart ementen zijn begin 2012 aangeboden en dat leverde in korte tijd 500 aanmeldingen op. Let wel: dat waren niet allemaal unieke huishoudens want een deel van de gegadigden bleek te hebben ingetekend op meerdere appartementen. Het succes van De Reiger is tweeledig. Niet alleen was een grote groep senioren b ereid om te verhuizen om op die manier in hun eigen woonzorgbehoefte te voorzien maar en passant brachten ze met hun verhuizing een verhuisketen op gang waardoor meer woningzoekenden in de wijk Kerkelanden en daarbuiten een nieuwe woning konden betrekken. Het succes van De Reiger is opmerkelijk. Zoals al opgemerkt, is de verhuisgeneigdheid van senioren doorgaans niet hoog. Zelfs als het gewenste aanbod wordt gecreëerd (levensloopbestendige en toegankelijke woningen, geschikt voor het aanbieden van zorg, in de eigen wijk), blijken de meeste senioren in de praktijk liever niet te verhu izen. Binnen de kaders van de MIRT (Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport) Gebiedsagenda voor de Noordvleugel van de Randstad willen de regio Gooi en Vechtstreek en de Provincie Noord-Holland daarom onderzoeken waarom dit specifieke project zo succesvol is en onder welke omstandigheden het voor herhaling vatbaar is. Biedt de analyse dit project voldoende aanknopingspunten voor een afwegingskader. Een kader dat aangeeft waaraan je aan moet denken bij seniorenhuisvesting, wat werkt en wat werkt niet, wat je moet doen en wat je moet laten. Plus natuurlijk welke effecten zijn zichtbaar en waar slaan die neer?
1.3
Maatschappelijke effecten van De Reiger Het gaat in dit rapport om een aantal vragen. Hoe is het succes van De Reiger te verklaren? Welke maatschappelijke effecten heeft De Reiger, aan wiens investeringen is dat te danken, bij welke partijen komen de (maatschappelijke) baten terecht en waar liggen de gevoeligheden? Samengevat:
2
1.4
Wat maakt De Reiger zo aantrekkelijk voor senioren? Waar moet je bij navo lging op letten bij seniorenhuisvesting?
Wat zijn de effecten op de woningmarkt op het gebied van doorstroming, het passend huisvesten van de doelgroep, de huurharmonisatie en de verkoop van huurwoningen?
Wat zijn de effecten op vraag en aanbod van formele zorg (zorg aangeboden door professionals) als er veel ouderen in een appartementencomplex wonen in de n abijheid van diensten aangeboden door een zorginstelling ?
Waar zijn de voornoemde effecten van afhankelijk en wat betekent dat voor de herhaalbaarheid van het concept? Waar liggen welke gevoeligheden?
Wie zijn de investeerders en wie de incasseerders?
Onderzoeksopzet en leeswijzer Om het maatschappelijk effect van De Reiger inzichtelijk te maken, hebben we een beknopte effectenanalyse uitgevoerd, gebruik makend van een zogenaamde EffectenArena (zie ook http://www.effectenarena.nl/ van Platform31). Dat wil zeggen dat we gestructureerd en schematisch de effecten op de woningmarkt, het zorgaanbod en zorgvraag, die het gevolg zijn van de interventie – in dit geval het neerzetten van De Reiger in de wijk Kerkelanden – in beeld hebben gebracht. Evenals de investeerders en incasseerders van het project. Daarnaast benoemen we de gevoeligheden die van invloed zijn op de effecten en het succes van De Reiger. Die gevoeligheden zijn relevant om te kunnen bepalen of en zo ja onder welke omstandigheden een dergelijk initiatief wederom succesvol kan zijn. Onderliggend rapport is gebaseerd op: 1) Bronnenonderzoek. Woningstichting Gooi en Omstreken heeft documentatie over De Reiger beschikbaar gesteld voor dit onderzoek. Daarnaast is gebruik gemaakt van bij RIGO aanwezige kennis om de relevante onderdelen van de interventie te beschrijven en een EffectenArena op te stellen. Deze over ige gebruikte bronnen zijn: a.
De MKBA Thuishuis die RIGO momenteel uitvoert voor het ministerie van BZK
b. Het onderzoek naar Verlengde verhuisketens voor Platform 31 uit 2013 c.
De evaluatie van de seniorenmakelaar (Ouderen over de drempel) in o pdracht van Vidomes in 2014
d. De Handreiking senioren in beweging (december 2014 uitgebracht door Platform 31 en door RIGO opgesteld) e.
De achtergrondrapportage bij het onderzoek Senioren op de Wonin gmarkt voor BZK uit 2009
2) Aan de hand van een werksessie met een vertegenwoordiging van Gooi en Omstreken en een telefonisch interview met een locatiemanager van HilverZorg is de
3
beschrijving en het schema verfijnd en waar nodig aangevuld (zie Bijlage 1 voor personen die hebben bijgedragen aan deze rapportage) . In hoofdstuk twee wordt het project ‘De Reiger’ neutraal omschreven. Verschillende aspecten die mogelijkerwijs een rol kunnen spelen bij het succes van De Reiger worden hier uitgelicht. Hoofdstuk drie bevat de EffectenArena en een toelichting daarop. De effecten worden in dit hoofdstuk kwalitatief omschreven. In de looptijd van dit onderzoek was het niet mogelijk de effecten voldoende betrouwbaar en degelijk te kwantificeren. Daarnaast hebben we ons in dit rapport beperkt tot de directe effecten van De Reiger. Dat betekent dat een aantal zaken blijft liggen, die we natuurlijk wel graag in een mogelijk Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA) zouden willen betrekken. Denk bijvoorbeeld aan de effecten van De Reiger op de samenstelling van de wijk en op de wijkvoorzieningen en lokale werkgelegenheid. Gesprekken met bewoners en met de andere corporaties zouden meer inzicht kunnen geven op het effect van doorstroming op de woningmarkt en we zouden onze veronderstellingen over wat bew oners over de streep getrokken heeft, kunnen toet sen. In hoofdstuk vier gaan we eerst in op wat we weten over de verhuisgeneigdheid van ouderen en benoemen we vervolgens de succesfactoren van De Reiger, de herhaa lbaarheid, de gevoeligheden en de lessen die getrokken kunnen worden uit het pr oject. Tot slot kijken we vooruit naar de mogelijkheden voor het afleiden van een afwegingskader, of dat vervolgonderzoek vergt en hoe het beste het maatschappelijk rendement van de interventie in beeld te brengen.
4
2
Zelfstandig wonen in een zorgomgeving
2.1
Woontoren De Reiger De woontoren ‘De Reiger’ is gelegen in de wijk Kerkelanden in Hilversum . De wijk Kerkelanden ligt ten zuidwesten van het centrum van Hilversum en wordt geografisch gezien van overig Hilversum gescheiden door de N201.
Kaartje 2-1 Ligging en samenstelling woningvoorraad Kerkelanden
Bron: RIGO, 2015
Kerkelanden bestaat grotendeels uit eengezinswoningen die zijn gebouwd in de jaren ’70. De wijk kent zowel koopwoningen als huurwoningen. De huurwoningen zijn vooral in het bezit van de woningcorporaties De Alliantie, Dudok Wonen en Het Gooi en Omstreken. De gemiddelde huurprijs van deze huurwoningen bedraagt 521 euro (http://www.hcib.datawonen.nl). De gemiddelde WOZ -waarde van de koopwoningen in Kerkelanden bedraagt 230.000 euro. De wijk kent een relatief homogene bevolkingsopbouw. De bewoners worden door de gesproken partijen omschreven als middelbaar opgeleide, empty nesters (een- of
5
tweepersoonshuishoudens) die sterk gericht zijn op de eigen wijk. Een groot deel van de bewoners is vanaf het begin in de wijk woonachtig en is destijds als eerste bewoner in de nieuwbouw woningen komen wonen. Het appartementencomplex De Reiger is in 2012 gerealiseerd door Het Gooi en Omstreken en bestaat uit 50 zelfstandige huurappartementen, met voorrang toegewezen aan 65-plussers. De Reiger is de derde woontoren op rij en is net zoals de twee andere torens (beide gerealiseerd in 1997) via een overdekte loopbrug verbonden met de woonzorgflat Kerkelanden van HilverZorg. De verbindingsbrug tussen De Reiger en woonzorgcentrum Kerkelanden is medegefinancierd door HilverZorg en vanuit de ISV-subsidie. Tabel 2-1
S a m e n s t e l l i n g a p p a rt e m e n t e n c o m p le x D e R e ig e r ( 2 0 1 2 )
aantal
oppervlakte
bruto huurprijs
verzamelinkomen
34
57 m2
554,37 - 590,16
max. 34.085
8
75 m2
662,51-664,66
max. 44.414
4
89 m2
664,66
max. 44.414
3
87 m2
985,14
min. 37.500
1
77 m2
916,25
min. 37.500
Bron: Advertentie Gooi en Omstreken, 2012
Foto 2-1 De Reiger: met een poot in het water
Bron: Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken
De Reiger biedt een gedifferentieerd huuraanbod voor senioren (zie Tabel 2-1). Van de vijftig appartementen wordt verreweg het grootste deel (46) verhuurd in de socia-
6
le sector. Het complex is ruim en kwalitatief hoogwaardig opgezet, kent veel extra ruimte, twee liften en alle appartementen hebben (in de praktijk) drie kamers. Op papier is dit niet altijd het geval, doordat de kamer aan de ‘gang -kant’ geen raam naar buiten heeft en officieel niet als kamer meegerekend mag worden. Voor de hoge kwaliteit is door Gooi en Omstreken bewust gekozen om toekomstwaarde van het co mplex te waarborgen. Toewijzingsregels voor de eerste huurders Voor alle appartementen geldt dat ze met voorrang zijn toegewezen aan woningzoekenden van 65 jaar en ouder. Daarnaast golden voor de appartementen in de sociale huur de volgende toewijzingsregels, die in samenspraak met de gemeente Hilversum tot stand zijn gekomen: 1.
voorrang voor woningzoekenden die een sociale huurwoning in Kerke landen achterlaten welke eigendom is van een woningcorporatie;
2.
voorrang voor woningzoekenden uit de wijk Kerkelanden;
3.
voorrang woningzoekenden uit de regiogemeenten die een sociale huurwoning achterlaten welke eigendom is van een woningcorporatie;
4.
overige woningzoekenden volgens de reguliere toewijzingsregels.
Aan het aanbieden van de appartementen is door Gooi en Omstreken veel aandacht besteed. Zo is duidelijk gecommuniceerd hoe je voor de appartementen in aanme rking kon komen en wat je kansen waren. Daarnaast heeft Gooi en Omstreken aan de potentiële bewoners gecommuniceerd wat de woningen zoal te bieden hadden: de woningen zijn wellicht wat kleiner, maar zijn energiezuinig en kwalitatief hoogwaardig ingericht. Op het moment van aanbieden, begin 2012, bleken de appartementen van De Reiger erg populair. De appartementen werden met 500 inschrijvingen ruimschoots overtekend. Dit waren overigens niet allemaal unieke inschrijvingen; sommige inschrijvers hebben op meerdere appartementen gereageerd. Vrijwel alle eerste bewoners van De Reiger kwamen uit de wijk Kerkelanden zelf. Een aanzienlijk deel, naar schatting op basis van de inschrijvingen 28%, van de eerste bewoners liet een sociale huurwoning in eigendom van De Alliantie achter in de wijk; tegenover 9% Gooi en Omstreken en 8% Dudok Wonen. Momenteel lijkt de populariteit van vrijgekomen appartementen minder groot te zijn (volgens Het Gooi en Omstreken) en is het soms noodzakelijk vrijgekomen appartementen naast de reguliere wijze, ook op niet-reguliere wijze onder de aandacht van potentiële huurders te brengen, zoals door het ophangen van advertenties in de flat zelf. Voor een deel kan deze verminderde populariteit te verklaren zijn doordat er in de afgelopen tijd enige onzekerheid is ontstaan over de continuïteit van de huidige dienstverlening en activiteiten van HilverZorg op deze locatie. Deze kan namelijk gaan verschuiven naar verpleegzorg.
7
2.2
Het zorgaanbod Hoewel de woontoren gerealiseerd is door woningcorporatie Het Gooi en Omstreken, heeft zorgpartij HilverZorg als mede-initiatiefnemer een belangrijk aandeel in het project. Het wonen in De Reiger kan daardoor niet los worden gezien van de aanwezigheid van het zorgaanbod in woonzorgflat Kerkelanden van HilverZorg. Hier kunnen de bewoners van De Reiger gebruik maken van de recreatieruimte, het restaurant en een ruim aanbod aan (zorg)voorzieningen, zoals kapper, winkeltje en fysiotherapie. Zoals gezegd zijn deze voorzieningen bereikbaar via een overdekte loopbrug. Daarnaast maken de bewoners van De Reiger gebruik (gratis of tegen zeer geringe kosten) van een aantal diensten, die via HilverZorg worden aangeboden, zoals telefonie, tv-kabel, collectieve WA-verzekering en alarmdienst. HilverZorg nam ook het huismeesterschap waar voor Het Gooi en Omstreken en ondersteunde de bewoner scommissie. HilverZorg bouwt bovengenoemde dienstverlening af. Veel diensten werden onrendabel (onder kostprijs) aangeboden en worden door HilverZorg uitbesteed aan derden. Dat betekent dat de dienstverlening (zoals kabel tv) blijft maar er marktconforme prijzen voor worden gevraagd. Desondanks is samenwerkingsrelatie tussen HilverZorg en Het Gooi en Omstreken aantrekkelijk voor beide partijen (en de huurders) . Enerzijds vergroot de aanwezigheid van HilverZorg de aantrekkelijkheid en daarmee de verhuurbaarheid van de 50 huurappartementen van Het Gooi en Omstreken, anderzijds zorgt Het Gooi en Omstreken voor de nodige klandizie voor met name het thuiszorgaanbod van HilverZorg en de in de woonzorgflat geleverde diensten, zoals het restaurant, de kapper, de fysiotherapeut en verschillende activiteiten. HilverZorg wijst er wel op dat per 2015, door het verdwijnen van een groot deel van het intramurale aanbod op de locatie Kerkelanden en de daarmee gepaard gaande afbouw van AWBZ gelden er minder ruimte is voor de bewoners van De Reiger om te profiteren van het relatief goedkope aanbod van activiteiten en diensten van HilverZorg, zoals het thuis laten bezorgen van maaltijden uit het restaurant, het gebruik maken van de fitnessruimte, allerhande aangeboden activiteiten als bloemschikken, schilderen en spelletjes middagen.
8
3
EffectenArena De Reiger Onderstaand schema geeft de EffectenArena van de Reiger weer. In de volgende par agrafen worden de verschillende onderdelen van het schema besproken. Tabel 3-1
3.1
E f f e c t e n A r e n a D e R e ig e r
Interventie en investeerders De interventie bestaat uit twee onderdelen. Het toevoegen van een vijftigtal kwalit atief hoogwaardige huurappartementen voor senioren in een zorgomgeving (1) en het verbinden van de woontoren met woonzorgflat Kerkelanden (2). De keuzes die g emaakt zijn met betrekking tot de opzet en inrichting van de woontoren en het toewi jzingsbeleid beïnvloeden een deel van ‘het succes’ van de interventie. Hier wordt later in het rapport op terug gekomen.
9
Er zijn twee marktpartijen die geïnvesteerd hebben in de realisatie van De Reiger en de bijbehorende loopbrug; Het Gooi en Omstreken heeft het leeuwendeel van de investering opgebracht, daarnaast is een deel van de verbindingsbrug naar woonzorgflat Kerkelanden gefinancierd door HilverZorg. Een derde deel van de verbindingsbrug is gefinancierd met een bijdrage vanuit de ISV -subsidie, beschikbaar gesteld door het Rijk, via de Provincie Noord-Holland en aangevraagd bij de Gemeente Hilversum . Effecten en incasseerders De Reiger wordt door verschillende partijen als een succes gezien. Dit succes is te af te lezen uit een aantal effecten voor verschillende incasseerders (zie ook Tabel 3-1). Uitbreiding van woningbestand met 50 verhuurbare eenheden Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken is er in geslaagd vijftig aantrekkelijke seniorenwoningen op de markt te zetten. Deze woningen zijn vervolgens snel afgezet aan een in de praktijk niet zo makkelijk tot verhuizen te bewegen doelgroep. Woningcorporatie Gooi en Omstreken verwezenlijkt hiermee haar doel om woningen aan de wijk toe te voegen waar, geredeneerd vanuit de doelgroep van de corporatie, vraag naar is. Namelijk zelfstandige woningen voor senioren in een zorgomgeving. Woningcorp oratie Gooi en Omstreken incasseert hierbij de huurinkomsten van de 50 toegevoegde verhuurbare wooneenheden. Vrijkomen van 50 eengezinswoningen in de wijk Kerkelanden Dat hiermee zittende huurders in beweging kwamen was voor de corporatie geen doel op zich en werd gezien als ‘bijvangst’ maar feit blijft dat a ls gevolg van de verhuizing van vijftig senioren huishoudens, er in de wijk Kerkelanden vijftig, veelal aantrekkelijke, eengezinswoningen zijn vrij gekomen voor nieuwe verhuring (harmonisatie of liberalisatie) of verkoop. Dit betreft vermoedelijk zowel sociale huurwoningen, particuliere huurwoningen als koopwoningen. Dit aanbod genereert niet alleen een behoorlijke doorstroming op de woningmarkt maar ook een verjonging van de wijk. De baten van dit effect worden direct geïncasseerd door zowel woningzoekenden die een koop- of huurwoning zoeken in de wijk Kerkelanden, als door de desbetreffende woningcorporaties. Indirect kan dit effect veel verder r eiken, afhankelijk van de op gang gebrachte verhuisketen. Om hier gedetailleerde uitspraken over te doen is het noodzakelijk te achterhalen welke woningen de bewoners achter hebben gelaten en wat vervolgens met deze woningen gebeurd is. 50 senioren huishoudens verhuizen in de wijk en komen dichterbij zorgflat Kerkelanden te wonen Voor zorgpartij HilverZorg betekent de bouw van De Reiger dat vijftig senioren huishoudens dicht(er)bij de woonzorgflat Kerkelanden zijn komen wonen. Voor een deel zullen deze huishoudens bestaande zorgafnemers van HilverZorg zijn geweest. Voor een ander deel zullen dit potentieel nieuwe thuiszorgafnemers zijn. In de dagelijkse praktijk blijkt een groot deel van de bewoners van De Reiger thuiszorg af te nemen bij HilverZorg en gebruik te maken van de voorzieningen en diensten die aangeboden worden in woonzorgflat Kerkelanden. Het kunnen bieden van zorg aan een groot aan-
10
tal huishoudens in hetzelfde appartementencomplex brengt een efficiëntieslag met zich mee. HilverZorg incasseert deze baten. In het verleden waren deze baten echter groter. Bewoners van de woontorens waren potentiële bewoners van het intramurale aanbod van HilverZorg, wat in de praktijk ook regelmatig voorkwam. Nu de extramuralisering is ingezet en het reguliere intramurale aanbod van woonzorgflat Kerkela nden wordt afgebouwd, is hiervan echter geen sprake meer. Dit effect is daarom niet opgenomen in de EffectenArena. Het wegvallen van dit effect wordt veroorzaakt door beleidsmatige veranderingen in de hedendaagse maatschappij. 50 seniorenhuishoudens vinden een beter passende woning tegen aantrekkelijke prijs in de eigen wijk Misschien is het meest voor de hand liggende effect dat 50 senioren huishoudens in de wijk Kerkelanden hun woonwens hebben vervuld door het verkrijgen van een meer passende woning in de nabijheid van zorg, tegen een aantrekkelijke prijs in de eigen wijk. Deze baten komen terecht bij de bewoners (woongenot wegens het vervullen van hun woonwens) maar ook bij de gemeente door het besparen op WMO-gelden die bij het uitblijven van een verhuizing uitgegeven waren aan woningaanpassin gen. Naast de hierboven omschreven directe effecten, zijn er ook indirecte effecten te benoemen, zoals het creëren van lokale werkgelegenheid in de bouw - en zorgsector, veranderingen in de samenstelling van de wijk (verjonging) , het effect op verschillende voorzieningen in de wijk. Deze indirecte effecten worden in dit rapport, omwille van de korte doorlooptijd van het onderzoek, buiten beschouwing gelaten. Daarnaast zijn er ook nog te verwachten effecten op het gebied van zorg en welzijn. Om hier meer inzicht in te kunnen geven is er een aantal vragen dat beantwoord dienen te worden en nader onderzoek vergen. Zijn senioren die met soortgenoten in een woontoren wonen minder eenzaam, en heeft dit effect op de zorgvraag? En wellicht wel de belangrijkste vraag waar zouden de bewoners van De Reiger mo menteel wonen als De Reiger nooit gebouwd was. Of in MKBA termen: wat is het nul -alternatief? Waar vergelijken we de situatie van de bewoners van De Reiger mee: zijn ze meer of minder eenzaam dan in de alternatieve situatie? Een deel van de bewoners had wellicht nog in haar vorige woning gewoond, maar dat geldt waarschijnlijk niet voor alle bewoners. Om echt inzicht te geven op de indirecte effecten met betrekking tot zorg en welzijn is het noodzakelijk te weten waar je de huidige woonsituatie van de bew oners van De Reiger mee vergelijkt. Het vaststellen en beschrijven van het nulalternatief zou dan ook de eerst volgende stap moeten zijn in een eventueel nog uit te voeren MKBA.
11
12
4
Het slagen van De Reiger: verklaringen en lessen In onderstaande paragrafen wordt de informatie uit de voorgaande hoofdstukken bij elkaar gebracht om zo het succes van De Reiger te kunnen verklaren en de gevoeligheden en de lessen voor de toekomst te benoemen.
4.1
Het succes verklaard Zoals eerder genoemd is het snelle afzetten van d e 50 huurappartementen van De Reiger aan senioren opmerkelijk te noemen. Verhuizen is voor veel senioren een gr ote stap met meerdere drempels. Verhuisgeneigdheid bij ouderen RIGO heeft in 2009 die geringe verhuisgeneigdheid bij senioren in opdracht van het toenmalige ministerie van VROM op basis van het WoON proberen te verklaren. Om de geringe verhuisgeneigdheid concreet te maken : waar rond de 20% van respondenten tot 35 jaar beslist wil verhuizen is dat nog geen 5% van de 65+ers. Daarbij houden de ouderen ook nog woord. Waar in andere leeftijdscategorieën vaak meer verhuisd wordt dan zelf verwacht, verhuizen ouderen ook echt niet. De belangrijkste reden die senioren zelf aandragen waarom ze verhuizen niet nodig vinden is dat ze gewoonweg zeer tevreden zijn met hun huidige woonsituatie. Vooral tevreden met de woning maar ook met de buurt en leefbaarheid van de woonomg eving. Boven de 75 jaar vindt met zichzelf ook soms te oud voor verhuizen c.q. ziet men op tegen een verhuizing. Bewoners van een eengezinswon ing (ook huur) kozen (in 2009) dan liever voor het laten aanpassen van de eigen woning. De tevredenheid met de woning maakt deze woonconsument ook kritisch op een mogelijk alternatief. Bewoners van (meestal al wat kleinere) meergezins huurwoni ngen zijn niet genegen veel woonoppervlak in te leveren en bewoners van eengezin swoningen zijn weliswaar bereid wat meer ruimte in te leveren maar het moet niet te gek worden. Het liefst houden senioren volgens het onderzoek in 2009 ongeveer 75 meter over. Prijs (van een huurwoning) wordt overigens niet vaak genoemd als reden om niet te verhuizen maar kan verborgen zijn in ‘kan niets passends vinden’. In recent onderzoek vonden we echter wel de relatie tussen een hogere huurprijs voor een vaak kleinere woning (Zeelenberg en Van Kessel, 2014). Tevredenheid met de buurt maakt de oudere ook honkvast. Als een oudere al verhuis t dan is dat in de helft van de gevallen binnen anderhalve kilometer en 90% van de verhuizingen wordt binnen 13 kilometer gerealiseerd. Wat zijn dan de motieven van de 5% die wel geneigd is te verhuizen? Dat loopt uiteen maar twee springen in het oog. Belangrijkste is een verwachte veranderende zorgb ehoefte en het tweede motief dat daarmee kan samenhangen is dat men de huidige woning minder is gaan waarderen.
13
Verklaringsmodel Zoals eerder opgemerkt, heeft RIGO in 2009 de omstandigheden afgeleid die de kans dat een senior niet verhuist beïnvloeden. We noemen ze hieronder in volgorde van belangrijkheid (afgeleid uit de bijbehorende factoren) en leggen ze vervolgens naast de specifieke omstandigheden die van toepassing zijn op De Reiger. Grotere kans om niet te verhuizen: 1.
Woont in een vooroorlogs eengezinswoning
2.
Is zeer gehecht aan woning, buurt en plaats
3.
Woont in een 0-tredenwoning
4.
Beperkte kennis van de regels woningmarkt
5.
Heeft een goed onderhouden woning
6.
Is zelfredzaam
7.
Is onzeker over verhuiskansen
8.
Woont in een buurt die goed scoort op leefbaarheid
Let wel: naarmate meer van deze omstandigheden van toepassing zijn des te groter is de kans dat men niet verhuist. Senioren zijn dus over het algemeen tevreden en zien beren op de weg naar een nieuwe woning. In de praktijk is het succesvol verleiden van senioren om te gaan verhuizen dan ook vaak een kwestie van het wegnemen of al afwezig zijn van bovenstaande drempels. Succes van De Reiger Bovenstaande verklaringsmodel helpt het succes van De Reiger te verklaren. In het kort opgesomd:
Het betreft aanbod in de eigen wijk.
Het woonaanbod is onlosmakelijk verbonden met zorgaan bod.
Er wordt een ruime, niet zorggeschikte, energetisch niet zo duurzame jaren ’70 woning achtergelaten die echter qua prijs kwaliteit verhouding vergelijkbaar is met de wel levensloopbestendige, duurzame nieuwe woning (gebaseerd op een eerste indruk van Het Gooi en Omstreken). o
Sterker nog: los van de prijs is de kwaliteit van de nieuwe appartementen hoog.
Tot slot heeft Gooi en Omstreken veel aandacht besteed aan het uitleggen van de regels en kansen bij verhuizing.
Als we deze opsomming iets uitwerken dan kunnen we beginnen met de goede timing van de ontwikkelaars. Kerkelanden is een (relatief) vergrijsde wijk. Er woonden ten tijde van de realisatie van De Reiger veel senioren in ruime eengezins huurwoningen in de wijk. Zij waren op het moment dat de kans op een appartement in De Reiger
14
zich aandiende toe aan de volgende stap in hun wooncarrière. De Reiger maakte het mogelijk, voor de toch al sterk op de wijk gerichte senioren bewoners van Kerkela nden, om met voorrang een passende woning in de eigen vertrouwde omgeving te bemachtigen; een buitenkans! De inschatting is ook dat de voormalig huurders en kopers nagenoeg dezelfde woonlasten hadden als de huurprijs zie zij betalen voor hun appartement in De Reiger. De keuze om te verhuizen werd dan ook niet bele mmerd door een financiële drempel die genomen moest worden. Wat betreft woonruimte (vierkante meters woonoppervlak) zijn de meeste bewoners er vermoedelijk wel op achteruit gegaan, maar door de ruime opzet van De Reiger is deze achteruitgang relatief klein of wordt als een geringe achteruitgang ervaren. Daarnaast is de nieuwbouw flat luxueus ingericht, bijvoorbeeld door het aanbrengen van twee liften in het gebouw, de inrichting van de woningen en verschillende gel everde diensten, waardoor de woonkwaliteit op andere vlakken ruimschoots verbeterd zal zijn. Naar verwachting is De Reiger ook in vergelijking met ander aanbod aan sen ioren woningen luxueus te noemen. Ook het stedenbouwkundig ontwerp van de Reiger wordt als erg aantrekkelijk ervaren door zowel de bewoners van De Reiger als door buurtbewoners. Ook het feit dat het nieuwbouw appartementen betreft kan hebben meegespeeld in het succes, aangezien een deel van de bewoners hun vorige woning ook als nieuwbouw woning betrokken hebben. Of zoals we zagen in het ve rklaringsmodel: pas als senioren wonen in jaren ’20, ’30 eengezinswoning speelt dat een rol bij het niet willen verhuizen. Dit samen genomen met het feit dat de wijk Kerkelanden voor de komst van De Reiger slechts een beperkt aanbod kende aan seniorenappartementen (de eerste twee woontorens zijn in 1997 gerealiseerd en vrijkomende appartementen waren anno 2012 alleen bereikbaar voor senioren met een urgentieverklaring) verklaart grote ndeels waarom de appartementen van De Reiger zo snel afgezet konden worden. Dat Gooi en Omstreken daarbij ook veel energie heeft gestoken in de communicatie met omwonenden maar vooral met potentiële huurders over het project en de procedure zal zeker geholpen hebben. Daarnaast bestaat er een reële kans dat de bewoners van De Reiger hoge(re) verwachtingen hadden van de zorgomgeving waarin zij terecht zouden komen. In het verleden heeft HilverZorg een groot aantal (financieel onrendabele) diensten gel everd, die in het geval van zelfstandig wonen niet vanzelfsprekend zijn ofwel betaald dienen te worden, zoals het aan huis brengen van betaalde maaltijden, het reageren op alarmmeldingen, het onderhouden van de tuin, de aanwezigheid van een hui smeester. Hoewel er een convenant ten grondslag ligt aan de te leveren diensten van HilverZorg, is deze relatie in het verleden niet altijd even scherp en duidelijk geweest. Nu de financiële situatie van HilverZorg deze verstandhouding niet langer toe laat wordt dan ook duidelijker afgebakend wat wel en niet verwacht kan worden van HilverZorg en voor welke zaken de bewoners bij Gooi en Omstreken terecht kunnen. De vraag is welke verwachtingen de bewoners van De Reiger hadden met betrekking tot de geleverde diensten. Opmerkelijk hierbij is dat in het jaarverslag van Het Gooi en Omstreken en de advertentie waarin de appartementen van De Reiger werden aangeboden gesproken werd van aanleunwoningen, ook de wethouder sprak bij de besluitvorming in 2011 over aanleunwoningen, wat bij een deel van de huidige bewo-
15
ners de verwachting geschapen kan hebben dat zij daadwerkelijk naar een aanleu nwoning verhuisden, met bijbehorende diensten. Zeker gezien het feit dat de aanleu nwoning in 2012 al op zijn retour was en nauwelijks tot niet meer werd gerealiseerd, kunnen bewoners dit als een buitenkans hebben ervaren. Niet alleen kan dit een rol hebben gespeeld in het succes van De Reiger, de aanleunwoningen van HilverZorg zijn ook altijd zeer succesvol geweest, ook kan dit betekenen dat een dergeli jk project als De Reiger in het ge-extramuraliseerde heden minder succesvol zal zijn en verklaren waarom het tegenwoordig bij het vrijkomen van een woning minder storm loopt dan bij het intekenen. Het spreken van de bewoners over hun daadwerkelijke beweegr edenen om naar De Reiger te verhuizen zou dan ook een waardevolle aanvulling zijn om het succes van De Reiger scherp te krijgen.
4.2
Gevoeligheden en overwegingen Zoals opgemerkt is een gevoeligheidsanalyse, waarin de onzekerheden rondom de genoemde effecten van De Reiger worden beschreven, van belang om te bepalen of effecten die het succes van De Reiger hebben bepaald nog wel optreden als de omstandigheden iets veranderen. Gevoeligheden m.b.t. de effecten op de woningmarkt Doordat De Reiger huurappartementen betreft, kunnen met behulp van de toewi jzingsregels en de gevraagde huurprijzen de effecten op de woningmarkt worden beïnvloed. Door het aanbrengen van huurdifferentiatie is een deel van de appartementen van De Reiger ook interessant voor (goedkoop scheefwonende) oudere huurders uit een sociale huurwoning. Als de achtergelaten woning kan worden toegewezen aan iemand uit de doelgroep levert dat een doelmatiger inzet op van maatschappelijke middelen. Niet alleen de vraag ‘Voor wie bouwen we’ maar ook ‘ Welke woningen willen we graag vrijspelen’, is bij het opstellen van de toewijzingsregels van belang. Het Gooi en Omstreken heeft in overleg met de gemeente Hilversum er voor gekozen voorrang te verlenen aan woningzoekenden afkomstig uit een huurwoning in het bezit van een woningcorporatie. Zij hebben daarbij geen onderscheid gemaakt tussen corporaties. Hierdoor kan het gebeuren dat de investering van Het Gooi en Omstreken zich niet vertaalt in baten voor de eigen corporatie, maar dat deze baten geïncasseerd worden door een andere corporatie. Wat de desbetreffende corporatie vervolgens doet met de vrijgekomen woning b epaalt vervolgens voor een deel de grootte van het (maatschappelijk) effect van De Reiger op de woningmarkt. Blijft de woning in de sociale huurvoorraad of wordt de woning toegevoegd aan de vrije sector huurvoorraad of koopsector? In het geval van De Reiger is een deel van de vrijgekomen huurwoningen geliberaliseerd en tegen relatief hoge huurprijzen in de markt gezet of uitgepond. Woningco rporatie Gooi en Omstreken had graag gezien dat deze woningen in de sociale huurse ctor waren gebleven, zodat ze bereikbaar zijn voor de doelgroep. Elke woningcorporatie is echter vrij om daarin eigen keuzes te maken. Doordat de toewijzingsregels van De Reiger geen voorrang voor senioren afkomstig uit woningen van de eigen corpor atie behelsden is in dit specifieke geval een (groot) deel van de baten bij De Alliantie
16
terecht gekomen en was het beoogde effect ‘vrijmaken van aantrekkelijke sociale huurwoningen voor de doelgroep’ minder groot dan wellicht mogelijk was geweest. Anderzijds kan het zo zijn dat het maatschappelijk effec t van de verkoop of liberalisatie van een sociale huurwoning, in termen van doorstroming, niet kleiner of misschien zelfs wel groter is dan het effect van het vrijmaken van een sociale huurwoning voor de doelgroep. Verder is voor de grootte van dat effect van belang of het huishouden dat de vrijgekomen woning betrekt een woning achterlaat of een starter is (waarmee de verhui sketen slechts uit twee verhuizingen bestaat) en welke woning achtergelaten wordt: een sociale huurwoning, vrije sector huurwoning of een koopwoning. We weten uit eerder onderzoek (Verlengde verhuisketens en Seniorenmakelaar) dat het volkshui svestelijk ‘loont’ om eengezinswoningen vrij te spelen, omdat die vaak langere ve rhuisketens tot gevolg hebben. Of dat hier ook daadwerkelijk is gebe urd moet nader onderzocht worden . Gevoeligheden m.b.t. de effecten op het zorgaanbod De gevoeligheden met betrekking tot de effecten op het zorgaanbod hebben vooral te maken met de sterk veranderende maatschappij, mede onder invloed van wijzigingen in het zorgbeleid. Waar in het verleden HilverZorg duidelijke baten kon incasseren die voortkwamen uit de aanwezigheid van de woontorens, zijn deze bate n in de nieuwe werkelijkheid minder groot en kunnen in de toekomst verder afnemen. Voor HilverZorg geldt dat de grootste baat gelegen was in de aanwezigheid van pote ntiële bewoners van de aanleunwoningen. Er vond een natuurlijke doorstroom plaats vanuit de twee woontorens naar de aanleunwoningen. Nu de extramuralisering is ingezet en het intramurale aanbod van HilverZorg wordt afgebouwd is hier niet langer sprake van. Daarnaast financierde HilverZorg een deel van haar activiteiten, vaak vrij toegankelijk voor bewoners van de woontorens, vanuit de AWBZ gelden. Nu het intramurale aa nbod wordt afgebouwd zal een financiering vanuit de AWBZ niet langer mogelijk zijn, waardoor bewoners van de woontorens zelf zullen moeten betalen voor de activite iten. Ook voor geleverde diensten wordt steeds vaker de rekening gepresenteerd aan de bewoners ofwel wordt de bewoner doorverwezen naar Gooi en Omstreken. Hiermee zal De Reiger in de toekomst niet veel extra’s te bieden hebben op het gebied van zorg en welzijn. De vraag is dan ook of een complex als De Reiger in de toekomst dezelfde populariteit geniet als ten tijden van de realisatie in 2012. Daarbij moet wel nog worden onderstreept dat los van de dienstverlening hier ruime, mooi gelegen appartementen met prima voorzieningen zijn gerealiseerd. Hier speelt ook de eerder gemaakte opmerkingen over de verwachtingen van de b ewoners met betrekking tot de geleverde zorg een grote rol. Wordt het succes mede verklaard doordat bewoners (te) hoge verwachtingen hadden met betrekking tot de geleverde zorg (“Ik wil daar graag wonen, want HilverZorg zorgt dan voor mij”)? Of ervaren de bewoners de nabijheid van een zorgvoorziening ook als een pluspunt als ze zelfstandig dienen te wonen en diensten en de zorg tegen een marktconform tarief kunnen afnemen bij HilverZorg of een andere partij?
17
4.3
Lessen voor de toekomst Uit het succes van De Reiger is een aantal lessen te trekken:
Een aantrekkelijk aanbod, in het geval van De Reiger luxueuze, ruime appartementen in de eigen wijk, twee liften, ten minste twee slaapkamers, in de nabijheid van en letterlijk verbonden met zorg en tegen een aantrekkelijke prijs, kan senioren verleiden om te verhuizen. Zeker als de drempels uit het eerder genoemde verklaringsmodel afwezig zijn; o
Kanttekening: niet elke woningcorporatie kan het financieel voor e lkaar krijgen deze hoge kwaliteit woningen tegen een aantrekke lijke huurprijs neer te zetten. Gooi en Omstreken had in 2012 een in die mate financieel gunstige positie (mede door de verkoop van huurwoningen) dat zij het verlies van een dergelijk project konden lijden. Vandaag de dag en in de toekomst zal dit wellicht voor steeds minder corporaties een mogelijkheid zijn.
o
Mede doordat dergelijke woningbouwprojecten voor zorgpartijen nu en in de toekomst steeds minder baten op leveren dan voorheen, is het verstandig om te waarborgen dat woningbouwprojecten gericht op senioren ook zonder zorgaanbod kwalitatief hoogwaardig en l evensvatbaar zijn.
o
In lijn met bovenstaande opmerking lijkt het aan te raden om als het om de kwaliteit en de grootte van het woningaanbod gaat, vastgoe dpartijen richting gevend te laten zijn. Zij zijn de partij die, noodgedwongen, goede en realistische marktinschattingen kunnen maken. Zorgaanbieders pleiten over het algemeen voor kleine(re) woningen. Natuurlijk is het hierbij wel van belang de betaalbaarheid van de te realiseren woningen te waarborgen.
Voldoende lokale vraag naar senioren woningen is van groot belang voor het slagen van soortgelijke projecten. Senioren zijn honkvast en sterk gericht op de eigen wijk, die zij niet graag achter zich laten. Bouwen voor senioren uit andere wijken, of zelfs andere gemeenten, brengt dan ook grotere afzetrisico’s met zich mee. Kerkelanden bleek een wijk die demografisch kansrijk was voor een project als De Reiger. Veel mensen in de leeftijd tussen de 65 en 75 die als eerste bewoners in de wijk Kerkelanden zijn komen wonen. Op het juiste moment inspelen op die demografische samenstelling is een voorwaarde voor succes.
In de toekomst zal voor het slagen van woningbouwprojecten als De Reiger steeds meer de vraag van belang zijn: welke verschil wordt er gebo den ten opzichte van het ‘wonen in de wijk’. En dit verschil zal vermoedelijk steeds kleiner worden nu het intramurale aanbod afgebouwd wordt evenals de bi jbehorende AWBZ gelden. De slagingskans van dergelijke projecten lijkt dan ook af te nemen of in ieder geval wordt de concurrentie van ‘het aanpassen van de eigen woning’ steeds groter.
18
De relatie tussen woningcorporatie en zorgaanbieder is voor beide partijen vaak een ingewikkelde. Vertrouwen in elkaar, inzicht in elkaars belangen en begrip daarvoor spelen een belangrijke rol hierin. In de nabije toekomst zal opnieuw gezocht moeten worden naar hetgeen beide partijen elkaar te bi eden hebben en wat de meerwaarde van samenwerken is.
19
20
5
Aanbevelingen voor vervolgonderzoek Op naar een afwegingskader In de voorgaande hoofdstukken is duidelijk geworden waarom de bouw van De Reiger in 2012 een succes werd en welke lessen daaruit te trekken zijn. Echter, dat De Reiger in 2012 een succes werd, betekent nog niet dat het bouwen van ‘een Reiger’ altijd (of op dit moment) en overal een succes zal zijn of altijd het beste alternatief is als het gaat om ouderenhuisvesting. In de laatste paar jaar hebben zich belangrijke ontwikkelingen voor gedaan in het domein van wonen, zorg en welzijn. Het scheiden van wonen en zorg is er één, maar ook de decentralisaties en de vergrijzing zorgen ervoor dat de kwantitatieve en kwal itatieve vraag naar wonen voor senioren en daarbij horende voorzieningen verandert. Het aantal ouderen zal de komende jaren nog groeien (maar niet overal in gelijke mate) en zij zullen langer zelfstandig blijven wonen. Daarnaast hebben ook de ve rschillende partijen, zoals zorg-, welzijns- en andere marktpartijen, in de afgelopen jaren niet stil gezeten en zijn in Nederland nieuwe initiatieven ontstaan op het gebied van wonen en zorg. Om meer inzicht te krijgen in waar en onder welke omstandigheden, welke woonvorm voor ouderen het meest succesvol zal zijn is een afwegingskader nodig. Een kader dat de do’s end don’ts in succesvolle ontwikkeling van ouderenhuisv esting combineert met de maatschappelijke effecten op de woningmarkt. Effectenanalyses Om tot een voldoende onderbouwd afwegingskader te komen is het aan te raden om de in dit rapport beschreven effectenanalyse voor De Reiger te herhalen voor een aantal andere casussen. Waarbij het geen kwaad kan om de afgeleide oorzaken voor de effecten te toetsen bij bewoners. Een selectie van een aantal voor dit doel interessante casussen zou een niet geslaagde variant van De Reiger en nieuwbouw levensloopbestendige woningen geïntegreerd in de wijk (gemengd wonen) kunnen zijn, maar ook het wonen in de eigen, zij het aangepaste, woning. Hiermee kan ook inzicht worden verkregen in een tweetal naar het schijnt ideologische tegengestelde opvattingen met betrekking tot langer zelfstandig wonen; het aanpassen van de bestaande woningvoorraad versus het bo uwen van levensloopbestendige of zorggeschikte woningen. Aan de hand van de uitkomsten van de gedane effectenanalyses kan het afwegingsk ader worden opgesteld. MKBA Ouderenhuisvesting Hoewel onderliggende rapport al het nodige inzicht geeft in de effecten van De Reiger en wie de investeerders en incasseerders zijn, geeft het rapport geen inzicht in de omvang van de baten en hoe deze verdeeld zijn over de incasseerders. Oftewel: ho e de verhouding is tussen investeren en incasseren. Zijn er zogenaamde free riders te
21
benoemen? Partijen of individuen die wel baten incasseren, maar niet geïnvesteerd hebben in de Reiger. Welke partijen investeren, maar krijgen daar nauwelijks iets voor terug? Naast het inzicht in de verdeling van de kosten en de baten is het uitvoeren van een MKBA interessant omdat de effecten van bouwen voor senioren kan worden afgezet tegen alternatieven. We stellen daarom voor een MKBA Ouderenhuisvesting voor senioren op te tuigen waarbij de projectalternatieven (die in ieder geval fysieke investeringen vergen) ‘bouwen voor senioren’ en ‘aanpassen van woningen’ worden afgezet tegen een 0 alternatief waarbij het beleid zich beperkt tot het verbet eren van de positie van de oudere woningzoekende via woningtoewijzing en het via een kanaal aanbieden van alle zorggeschikte woningen.
22
Bijlagen
23
Bijlage 1
Lijst met geïnterviewde
personen
-
Pia Theeuwen: Locatiemanager Flat Kerkelanden, Stichting HilverZorg
-
Pietjan Prinsen Geerligs: Manager Wonen, Stichting Woningcorpor aties Het Gooi en Omstreken
-
Pieter Smeijer: interim manager, Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken
24
