VOORSTEL AAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS Van:
R. van ‘t Hof
Datum: 21 mei 2014
Tel.nr. 8628 :
Nummer: 14A.00358
Team: Ruimtelijk beleid en
projecten Tekenstukken: Nee Afschrift aan:
Bijlagen:
4
n.v.t.
N.a.v. (evt. briefnrs.): 14.005078, 13.025098 Onderwerp: Planschadeverzoek i.v.m. Bravo 8
Advies: 1. toekennen van een bedrag van € 28.488,01 in verband met planschade en in verband daarmee te betalen gelden; 2. het in de via internet openbaar te maken stukken onleesbaar maken van de tot de persoon van verzoeker herleidbare gegevens.
Paraaf teammanager:
Begrotingsconsequenties
B . e n W. d . d . : 0 1 / 0 7 / 2 0 1 4
Besluit 01-07-2014: Akkoord Portefeuillehouder: wethouder Schreurs
Inl ei din g:
NEE
De raad van de gemeente Woerden heeft op 26 april 2012 het bestemmingsplan “A12 BRAVO deelproject 8” vastgesteld. Dit bestemmingsplan vormt de juridisch-planologische basis voor de oostelijke randweg Harmelen (A12 BRAVO deelproject 8). Verzoeker heeft bij brief, ontvangen op 28 augustus 2013, verzocht om vergoeding van de schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening die hij lijdt als gevolg van de vaststelling van het bestemmingsplan (hierna: de planschade). Het bedrijf en de woning van verzoeker liggen direct naast het perceel. Het verzoek is behandeld door de planschadeadviescommissie, overeenkomstig gemeentelijke planschadeprocedureverordening.
Bev o egd he id: He t c o l le g e v an bur g e m ees ter en wet h ou d er s is op gr o n d v an art ik e l 6. 1 l i d 1 v a n d e W et ru im tel ij k e or de n i ng ( h i ern a: W ro) be v o eg d t ot h e t nem en v an he t v oor g es t e l de b es l ui t to t v er go e d in g v a n d e p la ns c ha d e. He t c o l le g e v an bur g e m ees ter en wet h ou d er s is o p gr o n d v an art ik e l 8 l i d 1 v a n de W et op e nb a ar he i d v a n bes t uur be v o eg d t ot h e t ac ti ef op e nb a ar m ak en v an inf orm ati e zo a ls v er va t i n d e b ij la g en b ij d it c o l l eg e v o ors t e l.
Beo ogd ef fe ct: Beoogd effect van het besluit tot vergoeding van de planschade: rechtmatige compensatie van verzoeker voor de door hem, als gevolg van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan, geleden schade. Beoogd effect van de beslissing om voor de op internet openbaar te maken stukken de tot de persoon van verzoeker herleidbare gegevens onleesbaar te maken: zorgvuldige behandeling van persoonsgegevens.
Ar g um ent en: Me t b etr ek k ing t ot de v oor g es t e l de ver g o ed i ng v an p l a ns c h a de ( be s l is p u nt 1 ): - De p l a ns c h a de b eo or d e li n gs c om m is s ie ad v is eer t e en p la ns c ha d e ve rgo e d in g va n € 26 . 50 0 t oe t e k e nn e n. De c om m is s ie is zo r g v u ld i g to t h aa r ad v i es g ek om en. Er zi j n ge e n r e de n en om v an he t a d vi es af te wi j k en. - W ordt bes l ot e n to t to e k enn i ng va n e e n p la ns c ha d e ve rg o ed i ng , d an m oet ook he t do or ver zo ek e r i ng e v o l ge ar t ik el 6. 4 l i d 3 v a n d e W ro be ta a l de b e d rag v an € 30 0 ook t er ug b et a a ld wor d en . - Vo orts is we tt e l ij k e re nt e v ers c hu l d i gd o v er de pl a ns c h a de v er g oe d i ng , o v er d e per i o de ge l eg e n tus s e n 2 8 au g us t us 2 01 3 (d at um on t v an gs t p la ns c ha d e ve r zo ek ) en de d a tum waar o p d e p la ns c ha d e d aa d wer k elij k ve rg o ed wor dt ( ges t el d o p 1 j un i 2 0 14) . D e ze wet t e l ij k e re n te be dr aa g t € 1. 6 88 ,0 1 . - He t to t al e a a n v er zo ek er te be ta l e n b edr a g k om t d aa rm ee o p € 2 8. 48 8 ,0 1. Me t b etr ek k ing t ot he t on l e es b a ar m ak en va n t ot d e p ers oo n t e h erl e id e n ge g e ve ns in d e op in t ern e t op e nb a ar t e m ak en s t uk k en (b es l is pu nt 2): - O p en b aarm ak in g v a n c o ll e ge v o ors t e l le n e n de da ar aa n t en gro n ds l ag li g ge n d e s tuk k en v erg ro ot de tr ans p ar an t ie va n h et o pe n ba ar b es tu ur m a ar k an op ges p an n en v oe t s ta a n m et h et r ec h t o p ee n p ers o o n l ij k e l e v ens s f ee r. - Op zichzelf wordt aan integrale openbaarmaking de voorkeur gegeven. Echter, dit moet – daar waar het persoonsgegevens en aan personen te betalen geldbedragen betreft, onderscheiden worden van het op internet plaatsen van dergelijke gegevens. Op internet zijn gegevens, ook persoonsgegevens, sneller vindbaar en staan zij eerder bloot aan misbruik. - Het is daarom dat voorgesteld wordt om, uitsluitend voor de via internet openbaar te maken stukken, de tot de persoon van verzoeker herleidbare gegevens (naam, adres, woonplaats, alsmede de onderdelen van het advies waarop kaarten en plattegronden zichtbaar zijn) onleesbaar te maken.
Kan tte k eni ng: Het ligt niet voor de hand om in afwijking van het advies van de schadebeoordelingscommissie te beslissen: dit zou niet in lijn met de jurisprudentie zijn. Gelet daarop zou een beslissing in afwijking van het advies in bezwaar of beroep juridisch hoogstwaarschijnlijk niet houdbaar zijn.
Fin an ci ën: Het aan verzoeker te betalen geldbedrag komen ten laste van het krediet Bravoproject 8 (fcl-nummer 7.210.02.65 met ecl 33.104). De hiervoor benodigde financiële ruimte is aanwezig.
Uitv o er ing : Het afdelingshoofd zal verzoeker van uw besluit op de hoogte stellen.
Com mun ic at ie / Web s ite: Geen bijzonderheden.
O nde rn em ing s r aad : n. v. t.
S am enh ang m et e e rd er e b es lui tv or min g: Het voorgestelde besluit is een rechtstreeks gevolg van het besluit van de gemeenteraad d.d. 26 april 2012 tot vaststelling van het bestemmingsplan “A12 BRAVO deelproject 8. Bij l ag en: 1. 2. 3. 4.
ver zo ek om p la ns c h ad e a d v i es v an de p l a ns c ha d eb e oo rd e l in gs c o m m is s ie g e an o n im is e erd ad v i es t. b. v. op e nb a arm ak i ng o p i n ter n et pr i nt v an d e b er ek en in g v a n d e v ers c hu l d i gd e wet te l ij k e r e nt e
Kraan & De Jon Adviesbureau onroerende zaken en lokaie heffingen
Advies inzake de aanvraag tegemoetkoming in de schade (artikel 6.1 Wro)
Kenmerk: 4076/6/rl.0
Wassenaarseweg 3 2596 CD Den Haag
Postbus 61010 2506 AA Den Haag
tel.:070-3927015 fax:070-3467685
[email protected] www.kraanendejong.ni
Postbank: 9639753 KvK-nr.: 27260536
Kraan & De Jon
Inhoudsopgave
1.
INLEIDING EN JURIDISCH KADER
2
2.
DE SCHADEAANVRAAG EN HET VERLOOP V A N DE PROCEDURE
5
3.
PLANOLOGIE
8
4.
DE NIEUWE PLANOLOGISCHE SITUATIE
12
5.
DE PLANOLOGISCHE VERGELIJKING
14
5.1
RESUMEREND EN NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO
14
5.2
PLANSCHADERELEVANTE ASPECTEN
15
5.3
CONCLUSIE PLANOLOGISCHE VERGELIJKING
23
6.
REACTIES
27
7.
ADVIES
29
8.
VERANTWOORDELIJKHEID
9.
BIJLAGEN
EN AANSPRAKELIJKHEID
30 30
Kraanjfc De Jon *****
A d \ H -.imn'.iu .inrut'rentii' /.ikon vt\ lok.ik- hi'ilini'.i'i!
1.
INLEIDING EN JURIDISCH KADER
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Woerden heeft Kraan & De Jong verzocht op te treden als onafhankelijke schadebeoordelingscommissie naar aanleiding van de door ir. D. Verburg MSc van LBP Sight namens de
(hierna:
aanvrager) ingediende aanvraag om een tegemoetkoming in de schade ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) voor zijn percelen aan
fio^ms^mmmmmm^S^^mL
te Harmeien. Zoals in hoofdstuk 2 zal worden toegelicht, stelt aanvrager schade te lijden door de inwerkingtreding en later onherroepelijk worden van het bestemmingsplan 'A12 BRAVO, deelproject 8' waardoor het mogelijk is geworden om in de directe nabijheid van aanvragers perceel een weg te realiseren. Gelet
op
de
datum
van
de
schadeaanvraag, blijkens
het
daarop
voorkomende
registratiestempel door de gemeente ontvangen op 28 augustus 2013, en de datum van inwerkingtreding en onherroepelijk worden van het beweerdelijk schadeveroorzakende bestemmingsplan (zie hierna), is de op 1 juli 2008 in werking getreden Wro onverkort van toepassing. Ten aanzien van een nieuw vastgesteld bestemmingsplan geldt dat, indien en voor zover blijkt dat een belanghebbende als gevolg daarvan schade lijdt of zal lijden, het college van burgemeester en wethouders hem op zijn / haar verzoek een tegemoetkoming toekent, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager dient te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd (zie met name artikel 6.1 Wro). In dit
rapport
wordt
beoordeeld
of
aanvragers
percelen
ten
gevolge
van
het
bestemmingsplan 'A12 BRAVO, deelproject 8' c.q. het gewijzigde planologische regime, in een planologisch nadeliger positie zijn komen te verkeren waardoor schade is of wordt geleden die voor vergoeding ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komt. Om het verzoek tot tegemoetkoming in de schade in behandeling te kunnen nemen, moet sprake zijn van een in rechte onaantastbaar c.q. onherroepelijk besluit. In casu het bestemmingsplan op of omstreeks 27 juli 2012 onherroepelijk is geworden (zie verder H4).
Kraan & De Advic-.huI\Mu .niro.Tftitk- /aken u i lukil. lu-Hmnen
Om te kunnen beoordelen of door de planologische mutatie voor aanvragers perceel sprake is van een planologisch nadeliger situatie, wordt een vergelijking gemaakt tussen de maximale mogelijkheden in de oude planologische situatie en de maximale mogelijkheden in de nieuwe planologische situatie. Niet ter zake doet of planologische mogelijkheden al dan niet zijn of worden gerealiseerd. Dit betekent dat, hoezeer ook een situatie feitelijk ingrijpend gewijzigd kan zijn, zulks niet noodzakelijkerwijs met zich brengt dat vergelijking van de planologische maatregelen leidt tot een planologisch nadeliger positie. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van dit uitgangspunt afgeweken moet worden, deze uitzondering wordt zelden aanwezig geoordeeld. Wat betreft in een bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheden geldt dat daarmee in de planologische vergelijking geen rekening mag worden gehouden voor zover daar geen gebruik van is gemaakt. Wat betreft zogenoemde flexibiliteitsbepalingen waardoor binnenplanse afwijkingen mogelijk zijn, geldt dat zij ingevolge de Wro kwalificeren als zelfstandige schadeoorzaak. Zij maken derhalve geen deel uit van de hierna te beschrijven maximale mogelijkheden en blijven verder buiten beschouwing. Bij beoordeling van de vraag of sprake is van een planologische verslechtering wordt niet uitsluitend ingegaan op de door of namens aanvragers aangevoerde bezwaren, maar wordt iedere
mogelijk
optredende
planologische
verslechtering
ten
aanzien
van
ieder
planschaderelevant aspect beschreven en beoordeeld. Als sprake is van planologische voordelen
worden
deze
mede,
conform
vaste
jurisprudentie
van
de
Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State, in de beoordeling betrokken.
Vergoedbaarheid Als sprake is van een planologisch nadeliger situatie waardoor schade is of wordt geleden, is de vergoedbaarheid van de schade afhankelijk van de voor aanvrager te beoordelen gehele of gedeeltelijke voorzienbaarheid van de schadeoorzaak alsmede van de mogelijkheden van aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. Het is derhalve mogelijk dat de schade vanwege voorzienbaarheid en/of schadebeperkingsmogelijkheden, niet of niet volledig voor vergoeding in aanmerking komt. Ais zulks in het onderhavige geval aan de orde is, zal dat in het rapport worden toegelicht.
Kraan & De Tom •\iK H-.haii'.tu i-TiiiHTi-iKii' /.tkt'ri i n lok.ik' hi tlliijjea
Voorts dient ingevolge het bepaalde in artikel 6.2, eerste lid, Wro te worden onderzocht of en zo ja, in hoeverre sprake is van schade die tot het normaal maatschappelijke risico behoort en geheel of gedeeltelijk voor rekening van aanvrager dient te blijven. De 1
beoordeling dient plaats te vinden
met inachtneming van alle van belang zijnde
omstandigheden van het geval. Ingevolge de in artikel 6.2, tweede lid, Wro opgenomen eigenrisicoregeling, ook wel genoemd het forfait normaal maatschappelijk risico, blijft eventuele schade ter grootte van minimaal 2% van de waarde van aanvragers onroerende zaak, voor rekening van aanvrager. Deze regeling is van toepassing voor de in het onderhavige geval gestelde indirecte schade.
2
3
De beoordeling is uitgevoerd door de heer mr. G.A. de Jong en de heer drs. F.J. Kraan MRE RMT, (NVM) registermakelaar-taxateur (hierna: de schadebeoordelingscommissie}.
' Zie onder meer de uitspraak van ABRS 21 november 2012, zaaknr. 201204333/1/T1/A2. ~ Zie bijvoorbeeld de uitspraak van ABRS 10 juli 2013, ECLI:2013:201 inz. gemeente Horst a/d Maas waaruit blijkt dat bijzondere omstandigheden een aftrek van 3,7% kunnen rechtvaardigen. Dè regeling is niet van toepassing in hel geval sprake is van directe schade, dal wil zeggen schade ten gevolge van een gewijzigde bestemming van de gronden ter plaatse van het eigen perceel.
2.
DE SCHADEAANVRAAG EN HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Namens aanvrager is middels een schrijven met dagtekening 27 augustus 2013 een aanvraag gedaan om een tegemoetkoming in schade ingevolge afdeling 6.1 Wro ter zake van de percelen aan de wmmmfflilteBB^mffiBBl
de aanvraag is in de bijlagen opgenomen.
Uit de bij het Kadaster opgevraagde kadastrale gegevens (zie bijlagen), blijkt dat ó<> percelen aan de 'ttF^^HKHÊÊtÊÊtÊntt ^Bfcg
r n n t
i
nummc ggf
y
kadastraal bekend zijn als Harmeien, secth £ nummer
are en yu centiaren, bij aanvrager in eigendom is sinds 28 december 1999, en groot 19 are sinds 28 december 1999 in eigendom; aanvrager wordt derhalve
als belanghebbende aangemerkt. Uitsnede Uittreksel kadastrale kaart en omgeving
Kraan & De Jon: Adv K"-huiv;ui iiiirniTi'TiJt' .*:iki n i»n lok.ili' ln'tlin;;cti
In de aanvraag is gemotiveerd gesteld dat voor de percelen aan de
!
^ a ^ ¥ ^ ^ ^ 5
• s p r a k e Is van een planologisch nadeliger situatie. Daarbij is ingegaan op de maximale mogelijkheden in de oude en nieuwe planologische situatie. In de aanvraag wordt toegelicht dat de oostelijke randweg bij Harmeien leidt tot: -
een onevenredige verslechtering van het leefklimaat
(geluid/ en lichthinder,
luchtkwaliteit}; -
een onevenredige inbreuk op de privacy, voornamelijk door inkijk;
-
een verslechtering van het uitzicht;
-
een vermindering van het woon- en werkgenot.
Ook is opgemerkt dat de functieverandering van de gronden leidt tot een toename van de gebruiksintensiteit van de gronden. De verkeersactiviteiten nemen significant toe. Ook ontstaan er ruimere bouwmogelijkheden door de grotere hoogte van de bebouwing. In de aanvraag wordt de planschade geraamd op € 20.000,- waarop het normaal maarschappelijk risico van 2% reeds zou zijn verdisconteerd. Naar aanleiding van de ingediende schadeaanvraag is aanvrager conform de door de gemeente
vastgestelde
Procedureverordening voor
advisering
tegemoetkoming
in
planschade, door de schadebeoordelingscommissie - de heer mr. G.A. de Jong en de heer drs. F.J. Kraan MRE RMT (waardedeskundige) - in de gelegenheid gesteld de aanvraag mondeling toe te lichten. Tijdens de hoorzitting op 29 november jl. waren aanwezig: aanvrager,
mmmm^ff^S^
en
zijn gemachtigde dhr. Verburg. Namens de gemeente waren dhr. R.E. van 't Hof en mw. Sol aanwezig. Aanvrager is kort op de hoogte gebracht van de wijze waarop de schadeaanvraag zal worden beoordeeld, daarbij is mede ingegaan op de verdere formele procedure en is opgemerkt dat aan partijen eerst een conceptadvies zal worden toegezonden. Vervolgens hebben aanvrager en gemachtigde de schadeaanvraag mondeling toegelicht, daarbij is met name ingegaan op de in de aanvraag genoemde aspecten. Aan de hand van de plankaart heeft de gemeente de oude en nieuwe planologische situatie toegelicht.
Kraan & De Jong •\J\if.huriML iMir'iTo'idi' /;ir,en f n luk.ili' in'Min»cii
Na de hoorzitting heeft - in aanwezigheid van de schadebeoordelingscommissie -
een
bezichtiging van aanvragers percelen, zowel inpandig als uitpandig, en van de omgeving ter plaatse plaatsgevonden. De schadebeoordelingscommissie ziet
geen
aanleiding een
apart
verslag van
de
plaatsopname op te maken.
De beoordeling van de schadeaanvraag Met dit rapport brengt de schadebeoordelingscommissie, naar aanleiding van de ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in de schade, definitief advies uit aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Woerden. Voorafgaand aan dit definitieve advies is een conceptadvies aan betrokken partijen toegezonden met de mogelijkheid daarop te reageren. In hoofdstuk 6 van dit advies wordt op de ingekomen reactie(s) ingegaan. Ten aanzien van aanvragers percelen wordt hierna aan de hand van een planologische vergelijking beoordeeld of door het hiervoor genoemde bestemmingsplan, sprake is van een verslechtering van de planologische situatie die aanleiding geeft tot voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de oude planologische situatie, in hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de nieuwe planologische situatie. In zijn algemeenheid wordt opgemerkt dat het altijd mogelijk is dat sprake is van een feitelijk verslechterde situatie en/of van een tijdelijk verslechterde situatie ten gevolge van bijvoorbeeld uit te voeren bouwwerkzaamheden; bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een planologische verslechtering is dat evenwel niet relevant en wordt daarbij dan ook niet betrokken. Ten behoeve van de beoordeling van de schadeaanvraag heeft de schadebeoordelingscommissie met name kennisgenomen van: -
de voorschriften en plankaart van het bestemmingsplan 'Buitengebied Harmeien 2001';
-
de voorschriften, plankaart en toelichting behorende bij het bestemmingsplan 'A12 BRAVO, deelproject 8'.
Kraan & De Jon •\d\lostiureau iximi'u'mJr /.lU'ii en lok.ik- Ki*fiuif;i. n ,
3.
PLANOLOGIE
De schadeaanvraag is ingegeven door de planologische mutatie die is ontstaan door het bestemmingplan 'A-12 BRAVO, deelproject 8'. Voorafgaand aan dit bestemmingsplan werd de planologische situatie {hierna ook: de oude planologische situatie) hoofdzakelijk beheerst door het bestemmingsplan 'Buitengebied Harmeien 2001', vastgesteld door de raad op 28 februari 2002, (gedeeltelijk) goedgekeurd door Gedeputeerde staten van de provincie Utrecht op 14 oktober 2002 en nadien in werking getreden en onherroepelijk geworden op 17 december 2003. Op het voor een klein deel voorheen vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Harmelerwaard 1971' zal niet verder worden ingegaan. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de maximale planologische mogelijkheden in de oude situatie ter plaatse van het nieuwe plangebied, als gezegd blijven daarbij
(onbenutte)
wijzigingsbevoegdheden, flexibiliteitsbepalingen c.q. binnenplanse ontheffingen / vrijstellingen buiten beschouwing. De voorschriften van de relevante bestemmingen worden niet 4
uitputtend besproken, voor een compleet overzicht wordt verwezen naar het betreffende bestemmingsplan met bijbehorende plankaart. Ingevolge vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State kan ook de bestemming van nabij en tussengelegen gronden van belang zijn bij het antwoord op de vraag of sprake is van een planologisch nadeliger situatie. Mocht zulks 5
relevant zijn dan wordt hierna ook op deze bestemmingen ingegaan.
Bestemmingen en ligging ingevolge bestemmingsplan 'Buitengebied Harmeien 2001' Uit onderstaande luchtfoto (bron: GoogleEarth) blijkt van de situering van aanvragers percelen.
Omdat op dit punt van de gemeente geen informatie is ontvangen, wordt er vanuit gegaan dat geen sprake is van relevante, benutte wij2igingsbevoegdheden en/of flexibiliteitsbepalingen waarmee rekening zou dienen te worden gehouden. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 7 maart 2007, zaaknummer 200604214/1. . „ . ^ ^ ^ ^ 4
5
Aanvragers percelen zijn gesitueerd aan de WRWÉÈÈmÊKIÊÊiï' Aan de overzijde van de weg loopt de Leidsche Rijn. Ten zuiden en oosten grenst aanvragers perceel aan onbebouwde agrarische gronden. Aan de westelijke zijde bevindt zich een bouwperceel met daarop een bedrijfswoning en overige bebouwing. Ten noorden van aanvragers perceel loopt aan de overzijde van de weg een strook langs het water met de dubbelbestemming "waterkering". Deze gronden zijn mede bestemd voor waterkering en daarbij behorende voorzieningen. Ter plaatse van de bestemming "waterkering"
geldt een maximale
bouwhoogte van 3 m voor andere bouwwerken, voor overige voorzieningen, geen gebouw zijnde en gebruiksvormen. Aanvragers gronden kennen meerdere bestemmingen: ter plaatse van de woning geldt de woonbestemming,
aanvragers
aannemersbedrijf
met
bijbehorende
loods(en)
en
kantoorruimte is op de gronden met een bedrijfsbestemming gevestigd, het oostelijk gelegen perceel kent een agrarische bestemming. Aanvragers {oostgeve! van de) woning is op circa 20 m tot de oostelijke perceelgrens gesitueerd.
Uitsnede plankaart ('Buitengebied Harmeien') met daarop zichtbaar aanvragers perceel (rode pijl)
Ter plaatse van het nieuwe plangebied waren de gronden in de oude situatie aangewezen als "Agrarisch gebied met landschapswaarden". Deze gronden zijn ingevolge artikel 5 in casu met name bestemd voor: -
agrarische bedrijvigheid: - in de vorm van een grondgebonden agrarisch bedrijf met intensieve veehouderij uitsluitend als duurzame neventak;
-
instandhouding
van
de
aldaar
voorkomende
dan
wel
daaraan
eigen
landschapswaarden (in casu gaat het daarbij om de waarden 'openheid' en 'karakteristiek verkavelingspatroon'); -
extensieve openluchtrecreatie, voor zover de hiervoor vermelde waarden niet onevenredig worden aangetast.
Ter plaatse van het plangebied zijn geen nadere aanduidingen/bouwpercelen opgenomen op de plankaart.
Kraan & De Jong
Buiten bouwpercelen mogen uitsluitend 'andere bouwwerken' worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken
voor
mestopslag en andere silo's, tunnelkassen en
windmolens. In casu zijn toegestaan erf- en terreinafscheidingen voor de voorgevel rooi lijn tot maximaal 1,5 m hoogte, overige erf- en terreinafscheidingen zijn maximaal 2 m hoog, ook voor overige andere bouwwerken buiten het bouwperceel geldt een maximale bouwhoogte van 2 m.
Resumerend Gelet op de hiervoor beschreven planologische mogelijkheden ter plaatse van de gronden van de oostelijke randweg, was het ingevolge de oude planologie nauwelijks toegestaan enige bebouwing te realiseren, de maximale bouwhoogte is 2 m. Ingevolge
de bestemming is met
name agrarische bedrijvigheid
in de vorm
van
grondgebonden agrarisch bedrijf (met intensieve veehouderij uitsluitend als duurzame neventak) toegestaan en, onder voorwaarden, extensieve openluchtrecreatie.
Kraan & De Jong
4.
DE NIEUWE PLANOLOGISCHE SITUATIE
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de nieuwe planologische situatie zoals ontstaan door het bestemmingsplan 'A12 BRAVO, deelproject 8'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld bij raadsbesluit van 26 april 2012, en vervolgens in werking getreden en onherroepelijk geworden op of omstreeks 27 juli 2012. Hierna wordt kort ingegaan op de meest relevante voorschriften.
Uitsnede plankaart met daarop aanvragers perceel (rode pijl)
Kraan & De Jon Mh K'sburc.ii] onnifu'iidc /aken on li>k:ito hi'lliiiji'N
Uit de toelichting op het nieuwe bestemmingsplan blijkt dat de kernen Woerden en Harmeien te maken hebben met een toenemende verkeersdruk en een verminderde bereikbaarheid. Deze problemen doen zich voor in het gehele gebied rondom de A12 tussen Utrecht en Gouda. Het project A12 BRAVO heeft als doel om de verkeersknelpunten op te lossen rond het A12-traject. Het project A12 BRAVO 8 ziet op het realiseren van de Oostelijke randweg Harmeien te situeren tussen de aansluiting Woerden-Oost naar de N198 (Utrechtsestraatweg). In de nieuwe situatie geldt de bestemming "Verkeer". De gronden zijn bestemd voor wegen, voet- en fietspaden, buurtontsluitingswegen, bruggen, waterhuishoudkundige voorzieningen zoals duikers, groen, straatmeubilair en bij deze doeleinden behorende voorzieningen zoals erven, water, nutsvoorzieningen en parkeren. De as van de weg moet binnen 1 m afstand aan weerszijden van diezelfde aanduiding liggen. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde (waaronder straatmeubilair) mogen ten dienste van de bestemming worden gebouwd; de maximale bouwhoogte voor palen en masten is 10 m, voor het overige geldt een maximale bouwhoogte van 3 m. Ten noorden van aanvragers perceel loopt aan de overzijde van de weg een strook langs het water met de dubbelbestemming "Waterstaat - Waterkering". Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud van de waterkering. Bovengenoemde gronden mogen uitsluitend worden bebouwd met andere bouwwerken ten dienste van de bestemming, waarbij de maximale bouwhoogte niet meer dan 5 m mag bedragen. Voorts zijn op de plankaart nog enkele aanduidingen opgenomen (leidingen).
Resumerend In agrarisch gebied wordt, direct naast aanvragers eigendom, de oostelijke randweg Harmeien mogelijk gemaakt met daarbij, onder meer, voet- en fietspaden. De maximale bouwhoogte van de uitsluitend toegestane bouwwerken, geen gebouwen zijnde is 3 m. Ter plaatse van de noordelijk gelegen strook langs het water, is de maximale bouwhoogte voor andere bouwwerken, 5 m.
Kraan & De Jon: \tK H-.hiiri'.iu itiuiHTi-mti- /aken i-n Ink.iU' lu 1 finj
5.
DE PLANOLOGISCHE VERGELIJKING
5.1 Resumerend en normaal maatschappelijk risico Bij het beoordelen van de vraag of sprake is van planschade gaat het erom of een perceel door een gewijzigd planologisch regime in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren waardoor schade is of wordt geleden. Daartoe worden de maximale mogelijkheden van het nieuwe planologische regime vergeleken met de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime.
Normaal maatschappelijk risico Sinds 2012 zijn uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State verschenen waarin wordt ingegaan op het in artikel 6.2 van de Wro genoemde normaal maatschappelijk risico. Daaruit blijkt dat de drempel in lid 2 en het bepaalde in lid 1, een 6
zelfstandige betekenis hebben. Omdat lid 2 eerst aan de orde kan zijn als de hoogte van de eventuele schade is vastgesteld, wordt daar na de beoordeling van de gewijzigde planologische situatie op ingegaan. Eerst wordt wordt, met inachtneming van jurisprudentie en de daarin geformuleerde criteria, ingegaan op de vraag of de onderhavige planologische mutatie kan worden beschouwd als een normale maatschappelijke ontwikkeling waarmee aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. Volgens de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State komt daarbij betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
Zie onder meer de uitspraken van ABRS 29 februari 2012 (zaaknr. 201104750 inz. Tilburg), ABRS 5 september 2012 (zaaknr. 201113115 inz. Heiloo), ABRS 21 november 2012 en 15 mei 2013 (zaaknr. 201204333 inz. Heeze-Leende) en ABRS 10 juli 2013 (zaaknr. 201207038 inz. Horsl aan de Maas). Uit de uitspraak ABRS van 3 juli 2013 (zaaknr. 201211639 inz. Hoogheemraadschap van Rijnland, zie met name rechtsoverweging 7.1) blijkt dat - anders dan bij te beoordelen voorzienbaarheid waarbij wordt aangeknoopt bij het moment van aankoop -, het voor het oordeel of sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling, niet relevant is dat aanvragers ten tijde van de aankoop van hun eigendommen die ontwikkeling niet konden voorzien. (1
Kraan & De Joni
Naar het oordeel van de schadebeoordelingscommissie kan in het onderhavige geval niet worden geoordeeld dat wat betreft de mogelijk gemaakte randweg, sprake is van een in de lijn der verwachtingen gelegen planologische mutatie. Uit de overgelegde stukken is niet gebleken dat sprake is van ontwikkelingen die op grond van gevoerd gemeentelijk beleid voor aanvrager in de lijn der verwachtingen zou kunnen hebben gelegen. Voorts kan niet worden geoordeeld dat de randweg past binnen de in de omgeving voorkomende ruimtelijke structuur, die voornamelijk uit agrarisch land en lintbebouwing bestaat. Ook ter plaatse van het plangebied gaat het bij de voorgenomen randweg om een functie die niet passend is, gelet op de in dit gebied van oudsher voorkomende functies. De gevolgen van de onderhavige planologische mutatie kunnen dan ook niet worden aangemerkt als behorende tot het normaal maatschappelijk risico van aanvrager. Maar dat wil niet zeggen dat deze niet in de lijn der verwachtingen gelegen ontwikkeling daarmee dan ook zonder meer ten nadele van omwonenden is. Om dit ten aanzien van aanvragers percelen te kunnen beoordelen wordt hierna ingegaan op de schaderelevante aspecten.
5.2 Planschaderelevante aspecten Ten aanzien van
aanvragers
percelen wordt
hierna
aan de
hand
van
mogelijk
planschaderelevante aspecten ingegaan op de al dan niet verslechterde planologische situatie. Nogmaals wordt opgemerkt dat het voor de planologische vergelijking niet van belang is dat wellicht ten opzichte van de voorheen bestaande feitelijke situatie sprake is van een verslechtering. Bij beantwoording van de vraag of al dan niet sprake is van een planologisch verslechterde situatie, worden ook eventuele voordelen betrokken. Als daarvan sprake is, zal dat worden toegelicht. In het onderhavige geval is sprake van een gewijzigde gebruiksintensiteit van gronden. Omdat deze gewijzigde gebruiksintensiteit
relevant kan zijn bij de beoordeling van
meerdere, hierna te bespreken planschaderelevante aspecten (denk met name aan privacy, geluidhinder, lichthinder, geurhinder), komt dit aspect tot uitdrukking bij de diverse, individuele schadefactoren. Verder wordt in algemene zin nog opgemerkt dat bij de realisatie van de oostelijke randweg (vanzelfsprekend) dient te worden voldaan aan de in milieuwetgeving, waaronder de Wet geluidhinder en de Wet luchtkwaliteit, gestelde eisen. Het gegeven dat aan die eisen zal worden voldaan, houdt evenwel niet in dat van een verslechtering in planologische zin geen sprake meer zou kunnen zijn. Door het voldoen aan de normen wordt 'slechts'.bereikt.dat in
de nieuwe planologische situatie geen sprake is van zodanig onaanvaardbare hinder dat deze aan vergunningverlening in de weg zou staan.
Aannemersbedrijf Aanvrager heeft twee percelen in eigendom ter plaatse van welke gronden meerdere bestemmingen van toepassing zijn (wonen, bedrijf en agrarisch). Wat betreft
het
aannemersbedrijf van aanvrager geldt dat het is gevestigd op een deel van de gronden met een bedrijfsmatige bestemming. Ook is een deel van deze gronden in gebruik als tuin / grasland. Wat betreft het aannemersbedrijf - het gaat dan met name om de loodsen en de daarbij behorende ondergrond - is naar de opvatting van de schadebeoordelingscommissie geen sprake van een planologisch nadeliger situatie. Woongenot bepalende aspecten als geluidhinder, uitzicht, privacy e.d. zijn voor bedrijfsgronden minder waardebeïnvloedend dan voor een woning (met tuin). Daarentegen zijn aspecten als bereikbaarheid en ligging/locatie meer waardebepalend. In het onderhavige geval lijkt van een (lichte) planologische verbetering sprake. Immers is de bereikbaarheid van het bedrijf beter geworden door de directe aansluiting op de A12 en voorts is de ligging / locatie van het bedrijf meer in het zicht gekomen, hetgeen ook niet als nadelig kan worden beschouwd. Wel is het denkbaar dat bij het op- en afrijden van aanvragers gronden vanwege toenemende verkeersstromen meer voorzichtigheid /geduld zal moeten worden betracht. De conclusie is dan ook dat wat betreft het aannemersbedrijf geen sprake is van een planologisch nadeliger situatie die leidt tot voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade. Hierna zal voor de overige gronden, ter plaatse waarvan aanvragers woning, tuin en weiland zijn gerealiseerd, worden beoordeeld of sprake is van een planologisch nadeliger situatie.
Geluidhinder Ten aanzien van dit aspect wordt beoordeeld of in de nieuwe, maximaal mogelijke planologische situatie een verslechtering optreedt ten opzichte van de oude maximaal mogelijke planologische situatie. Daarbij dient te worden onderkend dat aanvragers woning op relatief korte afstand tot de T j f l j p f p W ^ ^
is gelegen waarbij het terras (en
bijbehorend grasland/tuin) zich aan de achterzijde van de woning bevinden. Het is aannemelijk dat het voorheen toegestane agrarische gebruik van gronden (en onder voorwaarden extensieve openluchtrecreatie) tot enige voor aanvrager waarneembare
Kraan & De Jong i«"-l-i:ri .ut m u . ' . T i i . i l
MLI-II en Ink.llc lit tfï
geluiden zou hebben kunnen leiden; afhankelijk van het seizoen en de gewassen zullen, mogelijk ook in de avonduren en weekeinden, geluiden afkomstig van agrarisch materieel ais tractoren en landbewerkingsmachines hebben kunnen voorkomen (denk daarbij ook aan de mogelijke inzet (eventueel in ploegen) van seizoenarbeiders). Direct ten westen van aanvragers gronden dient rekening te worden gehouden met het agrarische bouwperceel (en de daarbij voorkomende bedrijvigheid). De rijksweg A12 is op afstand {ruim 800 m tot aanvragers woning) gelegen. In de nieuwe situatie zal onmiskenbaar sprake zijn van een voor aanvrager duidelijk waarneembare toename van geluidhinder. Direct naast aanvragers perceel is immers de nieuwe randweg gelegen die vanaf de A12 aansluit op de Utrechtsestraatweg, en zal worden voorzien van een verhoogd gelegen rotonde voor de verkeersafwikkeling. Zulks houdt in dat aanvrager voortaan dag en nacht, op zeer korte afstand tot de weg, geconfronteerd kan worden met geluidhinder afkomstig van motorvoertuigen. In de bij het nieuwe bestemmingsplan behorende toelichting wordt gewezen op het in het kader van de Wet geluidhinder uitgevoerde akoestisch onderzoek (zie met name pag. 26 e.v.}. Onder meer het volgende is opgemerkt: "De maximale geluidsbelasting door de aanleg van BRAVO 8 op de gevel van de woning op het perceel 2^^baam^&QffËÊ&
bedraagt 53 dB (zonder aftrek conform artikel
HOg
Wgh). In de huidige en toekomstige situatie blijft de geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Utrechtsestraatweg
echter 63 dB (zonder aftrek conform artikel 110 g
Wgh). Deze belasting blijft onveranderd en bepalend voor het akoestisch klimaat in de omgeving. De optredende geluidsbelasting van BRAVO 8 levert geen relevante bijdrage aan de totale geluidsbelasting van het heersende woon- en leefklimaat" Voorts zijn in het akoestisch onderzoek tabellen opgenomen waarin voor binnen de geluidszone
van
de
Oostelijke
Randweg
gelegen
geluidgevoelige
objecten,
de
geluidsbelastingen op de gevels zijn berekend. Uit de berekeningen blijkt dat de voorkeursgrenswaarde bij zes woningen, waaronder die van aanvrager {51 dB), wordt overschreden. Om deze overschrijdingen op te lossen dan wel terug te dringen is er voor gekozen om een asfaltverharding met een dunne deklaag aan te leggen. Ook zijn in de toelichting/akoestisch onderzoek, de rekenresultaten voor de reconstructie van de Utrechtsestraatweg weergegeven. Uit die berekeningen volgt dat bij geen enkele woning sprake is van reconstructie in het kader van de Wet geluidhinder, waardoor er geen maatregelen
aan
de
Utrechtsestraatweg
hoeven
te
worden
getroffen;
voor
4 W W W M P P M M ^ É P ^ aangeduid dat de toekomstige geluidsbelasting, met één dB stijgt.
K r a a r i ^ D e Jong \jMf.lii;ri-.iu enroi ri-iido /;iki-ii 111 lnk.tlo hü:ini;t n
Niettegenstaande en onverminderd het bovenvermelde akoestisch onderzoek dat met name is verricht in het kader van de uit de Wet geluidhinder voortvloeiende geluidsnormering (en waarbij het gaat om de gevelbelasting), om na te gaan of het noodzakelijk is maatregelen te treffen, zal aanvrager te maken krijgen met een toename van geluidhinder. Aanvrager zal in de nieuwe situatie met name worden geconfronteerd met het geluid dat afkomstig is van motorvoertuigen die zich bewegen op de Oostelijke Randweg, direct naast zijn percelen. Het is aannemelijk dat deze mogelijk ook 's nachts hoorbare verkeersstroom als bijzonder hinderlijk kan worden ervaren: binnenshuis kan aanvrager zich genoodzaakt voelen ramen en deuren te sluiten, en buitenshuis (in de tuin, op het terras en ter plaatse van het stuk grasland) zal veel meer dan voorheen het verkeer hoorbaar aanwezig zijn. Het gaat daarbij zowel om het verkeer ter plaatse van de nieuwe randweg als om het toenemende verkeer op de Utrechtsestraatweg dat via de rotonde aansluit op die randweg. Daarbij gaat het ook om de mogelijk ter hoogte van aanvragers perceel optrekkende, of zich - wellicht in filevorm - voortbewegende verkeersstroom richting de rotonde alsmede het verkeer op de rotonde. Gelet op het vorenstaande moet worden geoordeeld dat in de nieuwe planologische situatie sprake is van een verslechterde situatie wat betreft het aspect geluid.
Geurhinder/ luchtkwaliteit / trtllingshinder Ook ten aanzien van deze aspecten geldt dat aanvrager in de oude situatie op gezette tijden geconfronteerd zou kunnen zijn met enige {in lichte vorm optredende) hinder, denk daarbij bijvoorbeeld aan het bemesten van het land, uitlaatgassen van agrarisch materieel en/of van het verkeer op de Utrechtsestraatweg. In de toelichting op het nieuwe bestemmingsplan is ingegaan op het door KEMA uitgevoerde Luchtkwaliteitonderzoek A12 effect BRAVO 8 actualisatie 2011, 13 december 2011 waaruit blijkt dat er geen belemmering is in het kader van de Wet Milieubeheer. Zoals hiervoor al opgemerkt wil dat evenwel niet zeggen dat ten aanzien van aanvragers percelen geen sprake zou kunnen zijn van een planologisch verslechterde situatie. Als, zoals geconcludeerd, diverse jaargemiddelde concentraties in absolute zin en qua aantal overschrijdingen onder de grenswaarden blijven, wil dat nog niet zeggen dat van een toename ten opzichte van de voorafgaande maximaal voorstelbare planologische situatie geen sprake kan zijn.
Kraan & De Jon: •\d\I£>>.IHIIVJL! onroi'r.'nüi' /akiTi en Ii'k.iii' ht 1llii|>t.'ii
De schadebeoordelingscommissie vindt het aannemelijk dat in de nieuwe situatie op het gebied van geurhinder
en luchtkwaliteit, een verslechtering optreedt.
Direct naast
aanvragers perceelgrens wordt immers de nieuwe randweg gerealiseerd zodat het voorstelbaar is dat de uitlaatgassen afkomstig van het daarop voorkomende verkeer, in aanvragers tuin, terras en wellicht ook woning (bij geopende ramen en/of deuren) - mede afhankelijk
van de voorkomende
windrichting
- geurhinder
en een verslechterde
luchtkwaliteit zullen veroorzaken. Gelet op het vorenstaande moet worden geoordeeld dat in de nieuwe planologische situatie sprake is van een verslechterde situatie wat betreft geurhinder en luchtkwaliteit. In de schadeaanvraag is het aspect trillingshinder niet aan de orde gesteld. Op dit punt is destijds, naar aanleiding van de namens aanvrager ingebrachte zienswijze ais volgt gereageerd: "De CROW-richtüjnen 174 en 244, welke trillingshinder als gevolg van verkeersdrempels en verkeersplateaus betreffen, geven aan dat de kans op trillingshinder in woningen op een afstand van meer dan 30 meter van de desbetreffende verkeersdrempel of het desbetreffende verkeersplateau zeer klein is. In het geval van de aan te leggen weg zijn woningen op meer dan 30 meter gelegen en zijn geen triilingveroorzakende onderdelen zoals verkeersdrempels, verkeersplateaus of ongelijkmatige overgangen voorzien. Het is gelet hierop aannemelijk dat trillingshinder ais gevolg van de weg zich niet zal voordoen." De afstand van aanvragers woning tot de as van de nieuwe weg en tot de rotonde in aanmerking nemende en mede gelet op de afstand van aanvragers woning tot de bestaande provinciale weg - de Utrechtsestraatweg
is de schadebeoordelingscommissie van oordeel
dat het niet aannemelijk is dat sprake zal zijn van een zodanige verslechtering op het gebied van trillingshinder, dat sprake is van (plan)schade.
Lichthinder In de oude situatie is het voorstelbaar dat op aanvragers percelen in enigerlei mate sprake zou kunnen zijn van lichthinder. Zo is de woning, overigens enigszins terugliggend, aan de provinciale weg de Utrechtsestraatweg gesitueerd, en is het verder denkbaar dat het agrarische gebruik van gronden op gezette tijden gepaard zou kunnen zijn gegaan met
Kraan & De Jon UI'. ii".l>uri-.m i'tir<JiTi-iitk- /.ikt-n i'ii InkjU- !n-11itij-i
zichtbaar lichtschijnsel van met name agrarisch materieel. Het is aannemelijk dat de op afstand gesitueerde A12, die in de avonduren wellicht zichtbaar aanwezig zal zijn, geen hinderlijk lichtschijnsel zal veroorzaken. In de nieuwe situatie, met inachtneming van de oriëntatie van aanvragers woning en de daarin gesitueerde vertrekken, terras en tuin, verandert deze situatie in negatieve zin. Met name zal sprake kunnen zijn van zichtbaar lichtschijnsel van koplampen van het verkeer dat vanaf de A12 de oostelijk randweg inclusief rotonde gebruikt, voorts is het denkbaar dat de randweg wordt voorzien van openbare verlichting (10 m hoog) en bruggen waardoor ook hinderlijk lichtschijnsel kan worden gegenereerd. Gelet op het vorenstaande moet worden geoordeeld dat in de nieuwe planologische situatie sprake is van een verslechterde situatie wat betreft het aspect lichthinder.
Privacy Bij het beoordelen van de vraag of in de nieuwe planologische situatie sprake is van een verslechtering op het gebied van privacy, moet - en dat geldt vanzelfsprekend ook ten aanzien van de andere aspecten -, in aanmerking worden genomen of en, zo ja, in hoeverre de privacy op grond van de maximale mogelijkheden ingevolge het oude regime al zou kunnen zijn aangetast. Voor zover in de nieuwe situatie de aantasting van de privacy toeneemt, is voor dat deel sprake van een planologische verslechtering. In de oude situatie bestaan er enige mogelijkheden aanvragers privacy in de woning en op de percelen aan te tasten. Als gezegd is aanvragers woning, hoewel enigszins terugliggend, aan de Utrechtsestraatweg gelegen. Daarnaast is het ook door de voorheen toegestane agrarische
functie
met
de
daarbij
onder
voorwaarden
toegestane
extensieve
openluchtrecreatie, denkbaar dat sprake kan zijn geweest van enige aantasting. In de nieuwe situatie nemen de mogelijkheden tot aantasting van aanvragers privacy toe. Dat wordt veroorzaakt door de verkeersstroom op de Utrechtseweg, die ongeveer ter hoogte van aanvragers percelen richting A12 rijdt, dat wordt veroorzaakt door het verkeer op de verhoogd gelegen rotonde, door het verkeer op de Oostelijke Randweg direct langs aanvragers gronden, daarbij een naastgelegen fiets- en/of voetpad en/of bruggen mede in aanmerking nemende. Bij die aantasting dient te worden onderkend dat sprake is van een aantasting met veelal een vluchtig karakter. Desondanks is van een aantasting sprake: hoewel de afstand tot de auto's op de randweg zodanig kan zijn dat van gezichtsherkenning
Kraanj&JDe Jong
geen sprake is, zal aanvrager voortaan te maken krijgen met de altijd aanwezige mogelijkheid dat bestuurders/passagiers hun blik even laten afdwalen - hoe vluchtig van aard ook - richting zijn gronden en woning. Het is goed voorstelbaar dat aanvrager zich hierdoor in zijn privacy sterk voelt aangetast. Gelet op de omvang van aanvragers gronden moet worden onderkend dat het - ongeacht het antwoord op de vraag of aanvrager zulks wenselijk en/of betaalbaar vindt - mogelijk zou zijn om op (delen van) zijn percelen hoogopgaande bomen/struiken te planten / laten groeien, hetgeen zijn privacy ten goede zou kunnen komen. Gelet op het vorenstaande moet worden geoordeeld dat wat betreft het aspect privacy, in de nieuwe planologische situatie ten opzichte van de maximale mogelijkheden in de oude situatie, sprake is van een verslechtering.
Schaduwwerking en lichtinval Zowel in de oude als in de nieuwe maximaal voorstelbare planologische situatie is nauwelijks bebouwing toegestaan, de noordelijk gelegen strook water mede in aanmerking genomen. Het is niet aannemelijk dat door de in de nieuwe situatie voortaan toegestane bouwhoogten, sprake zal zijn van voortaan optredende schaduwwerking dan wei een verminderde lichtinval. Aanvrager heeft dat overigens ook niet gesteld. Geoordeeld wordt dat wat betreft schaduwwerking en lichtinval in de nieuwe planologische situatie ten opzichte van de maximale mogelijkheden in de oude situatie, geen sprake is van een verslechtering.
Uitzicht Bij de beoordeling van dit aspect gaat het om het kwantitatieve uitzicht: de omvang van de maximaal
voorstelbare
fysieke
bebouwingsmassa. Het
daarvan
te
onderscheiden
kwalitatieve uitzicht is hier niet beoordeeld en komt hierna aan de orde bij het aspect situeringswaarde. In zijn algemeenheid geldt dat niet voor iedere wijziging van een bestaand uitzicht kan worden geoordeeld dat daardoor vermogens- c.q. planschade optreedt. Het gaat er om vast te stellen of sprake is van een zodanig - in planologisch opzicht - gewijzigd uitzicht dat geoordeeld zou kunnen worden dat sprake is van een aangetast woongenot waardoor (vermogens-) schade wordt geleden. Daarbij mag van algemene bekendheid worden
Kraan & De Jon
verondersteld dat een bestaand uitzicht kan wijzigen. Recht op een ongewijzigd (vrij) uitzicht bestaat immers niet Een gemeente (her)ontwikkelt zich, er ontstaan inbreidingslocaties, planologische inzichten wijzigen, er wordt gebouwd, met andere woorden: er mag niet per definitie van uit worden gegaan dat een bestaand uitzicht nooit zal wijzigen. Dat betekent niet dat uitsluitend op deze grond geoordeeld kan worden dat geen sprake is van planschade. Uit jurisprudentie blijkt dat daarvoor de specifieke omstandigheden meer relevant zijn. Ten aanzien van aanvragers gronden is de situatie als volgt. Aanvragers uitzicht wordt met name bepaald door het aan de achterzijde van de woning gelegen agrarische gebied. In de oude situatie waren er niet veel bebouwingsmogelijkheden met een uitzichtbelemmerende werking; toegestaan was - langs de volledige lengte van aanvragers zijdelingse perceelgrens (c.q. over circa 120 m) - een terrein/erfafscheiding van 2 m hoog. De agrarische bestemming maakte het daarbij niet onmogelijk gronden op te hogen en/of
te
voorzien
van
(uitzichtbelemmerende)
begroeiing
(denk
bijvoorbeeld
aan
fruitbomen). Qua fysieke bebouwingsmassa is er in de nieuwe situatie in enigerlei mate sprake van een verslechtering. In plaats van agrarische onbebouwde gronden, is over een lange lengte sprake van {verhoogd gelegen) asfaltverharding met bijbehorende werken als bijvoorbeeld 10 m hoge lantarenpalen, bruggen, bebording, vangrails, bermen; daarnaast is de maximale bebouwingshoogte ter plaatse van de noordelijk gelegen strook gronden mede bestemd voor Waterkering, verhoogd van 3 naar 5 m. Het is aannemelijk dat in de nieuwe situatie sprake is van een enigszins meer uitzichtbelemmerend effect dan maximaal voorstelbaar in de oude planologische situatie. Gelet op het vorenstaande moet worden geoordeeld dat wat betreft aanvragers uitzicht, in de nieuwe planologische situatie ten opzichte van de maximale mogelijkheden in de oude situatie, sprake is van een in lichte mate optredende verslechtering.
Ligging / uitstraling (situeringswaarde) Aanvragers woning met bijbehorende gronden maakt onderdeel uit van de lintbebouwing aan de Utrechtsestraatweg met bijbehorende agrarische bouwpercelen in een verder nauwelijks bebouwbaar agrarisch buitengebied waardoor, met name aan de achterzijde van de woning, sprake is van een zeer landelijke uitstraling. De voorlangs gelegen provinciale weg doet aan dit karakter niet af en dat geldt ook voor de op afstand gelegen A12.
Kman&^ejong \ d \ K'«.butvau oiirocroiuli' /.'ikon en Ick.ilc rn'ff m«;t'ii
Door in de nieuwe situatie direct langs aanvragers percelen een randweg te realiseren die aansluit op de A12, wordt aan deze karakteristieke, tamelijk rustige landelijke uitstraling ernstig afbreuk gedaan. Door deze wijziging van de direct aangrenzende agrarische omgeving is sprake van een in negatief opzicht gewijzigde omgevingskarakteristiek. Het is aannemelijk dat potentiële kopers van aanvragers woning met bijbehorend tuin/weiland, deze gewijzigde omstandigheid minder zullen waarderen dan de omgevingskarakteristiek in de oude situatie. Er moet dan ook worden geoordeeld dat door de toegestane Oostelijke Randweg afbreuk wordt gedaan aan de situeringswaarde van aanvragers woning, met andere woorden wordt de ligging en uitstraling van aanvragers woning aangetast. Gelet op het vorenstaande moet worden geoordeeld dat in de nieuwe planologische situatie ten opzichte van de maximale mogelijkheden in de oude situatie, sprake is van een verslechterde situeringswaarde.
Verkeer / parkeren / ontsluiting Aanvrager parkeert op eigen erf; in de nieuwe situatie wordt daaraan geen afbreuk gedaan. Wat betreft de verkeerssituatie (in de nabijheid) van aanvragers woning moet worden geoordeeld dat deze in enigerlei mate verslechtert. Hoewel ook in de oude situatie aanvragers gronden zijn gelegen aan een niet onbelangrijke provinciale weg waarmee bij het verlaten en oprijden van het erf rekening moet worden gehouden, is het in de nieuwe situatie aannemelijk dat het verkeer ter hoogte van aanvragers percelen zal toenemen, mede ten gevolge van de te realiseren rotonde. Gelet op het vorenstaande moet worden geoordeeld dat, in de nieuwe planologische situatie ten opzichte van de maximale mogelijkheden in de oude situatie, wat betreft de verkeerssituatie sprake is van een planologisch verslechterde situatie.
5.3 Conclusie planologische vergelijking Uit de hiervoor beschreven planologische vergelijking blijkt dat het bestemmingsplan "A12 BRAVO, deelproject 8', waardoor het mogelijk is geworden de Oostelijke Randweg die aansluit op de A12 te realiseren, ten opzichte van de maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan 'Buitengebied Harmeien, 2001', voor aanvrager, eigenaar van de percelen aan
An
"^^tmw^Tt^^^^^K^
te Harmeien, sprake is van een planologisch nadeliger
situatie. Alle planschaderelevante aspecten in aanmerking nemende en wegende, wordt geoordeeld dat de ontstane planologisch nadeliger situatie met name leidt tot een
Kraaji^DeJong A J'-if . N i r c m o[ini.Ti-:Hi>' /;ik('Ti on Ink.ili' iHltm^on
verminderd woongenot en tot gevolg heeft dat per peildatum juli 2012, de waarde van aanvragers percelen is gedaald waardoor vermogensschade c.q. planschade wordt geleden. Ten aanzien van aanvragers percelen moet gelet op het vorenstaande worden geoordeeld dat in de nieuwe planologische situatie ten opzichte van de maximale mogelijkheden in de oude situatie sprake is van een planologisch nadeliger situatie. Omdat deze nadeliger situatie betrekking heeft op aanvragers woning met bijbehorende tuin/grasland, wordt hierna ingegaan op de gevolgen voor de waarde voor het woongedeelte met bijbehorende tuin en grasland en blijft daarbij de waarde van het bedrijfsgedeelte buiten beschouwing.
GEVOLGEN VOOR DE WAARDE HET OBJECT Een
vrijstaande
dijkwoning
met
terras,
tuin
en
weide
en
bijbehorende
grond,
te Harmeien, kadastraal bekend als gemeente Harmeien, sectie t nummei ^ H f c g e d e e l t e l i j k en ^ 1
gedeeltelijk, totaal oppervlak toe te rekenen aan
woning, tuin en grasland circa 2.300 m . 2
De woning heeft een traditionele bouwaard. De gevels zijn opgetrokken in metselwerk. De kozijnen zijn van hout en bezet met thermisch isolerende beglazing. De vloerconstructie is grotendeels van beton. De dakconstructie is van hout en met pannen bedekt. De woning is gebouwd rond 1950. De bouwkundige staat van het object is goed. De onderhoudstoestand is goed. De indeling is als volgt: Begane grond: hal, woonkamer, keuken, bijkeuken, toilet, terras. Verdieping: 4 kamers, badkamer. Zolderverdieping: overloop, 2 kamers. Onderverdieping: bergruimte Ruime tuin/weide.
Kraan & De Jon: \jM>s|iur-'.iL .•iiri'f" -ij»-
11 i'fi !nï -IU- li.-tfi(i;;i n
OVERIGE UITGANGSPUNTEN Uitgangspunt bij de waardering is dat de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen, welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu (een en ander conform verklaring aanvrager). De waarde die is vastgesteld is de marktwaarde. Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen het vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke
marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de
schadepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Bij de bepaling van de waarde wordt vanwege het doel van de waardering rekening gehouden met de (maximale) planologische mogelijkheden in de oude en nieuwe situatie, waarbij niet ter zake doet of deze mogelijkheden al dan niet zijn of worden gerealiseerd. De marktwaarde van het object direct vóór de schadepeildatum, alle waardebepalende factoren in aanmerking genomen, bedraagt omstreeks € 425.000,- k.k. De
waardedaling
ten gevolge
van de verslechterde
planologische
situatie,
alle
waardebepalende factoren in aanmerking genomen, bedraagt € 35.000,- zodat de waarde direct na de planologische mutatie € 390.000,- k.k. bedraagt.
Vergoedbaarheid van de schade Als sprake is van schade, komt die schade uitsluitend voor vergoeding in aanmerking voor zover deze niet of niet voldoende anderszins voor vergoeding in aanmerking komt. In het onderhavige geval is niet gebleken van omstandigheden op grond waarvan kan worden geoordeeld: -
dat de schade anderszins is verzekerd;
-
dat de schade geheel of gedeeltelijk redelijkerwijs ten laste van aanvrager zou moeten komen;
-
dat sprake is van omstandigheden waardoor sprake zou kunnen zijn van enige voorzienbaarheid.
7
In onder meer de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 21 december 2011 (zaaknr. 201101503/1/H2) en van 29 februari 2012 (zaaknummer 201107348/1/A2), is uitgemaakt dat voor het moment van beoordeling van de voorzienbaarheid uitdrukkelijk wordt aangeknoopt bij de planologie ten tijde van de koop. 7
Kraan & De Jong
Forfait normaal maatschappelijk risico Onverminderd de conclusie onder 5.1 dat de onderhavige planologische mutatie niet geacht kan worden te behoren tot het normaal maatschappelijk risico van aanvragers, dient toepassing te worden gegeven aan het in artikel 6.2 Wro, tweede lid, genoemde forfait van in ieder geval 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade. Uit jurisprudentie volgt dat het mogelijk is dat sprake zou kunnen zijn van bijzondere omstandigheden, die een hoger percentage dan twee rechtvaardigen. Naar het oordeel van de schadebeoordelingscommissie zijn er, met inachtneming van de aard en ernst van het voor aanvragers uit de planologische mutatie voortvloeiende nadeel, geen termen aanwezig om een hoger forfaitair percentage wegens normaal maatschappelijk risico toe te rekenen. Ingevolge artikel 6.2 Wro blijft derhalve voor rekening van de aanvrager 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, in dit geval derhalve € 8.500,-. Omdat de hiervoor vastgestelde schade groot € 35.000,- deze drempel overschrijdt, is sprake van vergoedbare schade ter grootte van € 26.500,-.
Conclusie en advies De conclusie is dat sprake is van voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade ter grootte van € 26.500,-. Het college van B & W van Woerden wordt geadviseerd de schadeaanvraag tot dat bedrag toe te wijzen onder vergoeding van de wettelijke rente vanaf 28 augustus 2013.
Kraan & De Jon \ d \ icsluuviiu uniiKTi'inlv /.iki'ii i>n lokalt' lieiiiii|',iTi
6.
REACTIES
Bij brief van 21 februari 2014 is een conceptadvies aan aanvragers gemachtigde en aan de vertegenwoordiger van de gemeente toegezonden. De gemeente heeft geen opmerkingen gemaakt naar aanleiding van het conceptadvies. Van aanvragers gemachtigde is een reactie ontvangen (zie bijlagen) waarop hierna wordt ingegaan.
Namens aanvrager wordt opgemerkt dat in het advies niet is genoemd dat het nieuwe bestemmingsplan ook het realiseren van bruggen mogelijk maakt, hetgeen effecten heeft op de aspecten lichthinder en uitzicht. Reactie In hoofdstuk
4 van het advies is ingegaan op de voorschriften van het
nieuwe
bestemmingsplan. Daarbij is de nieuwe verkeersbestemming beschreven en daarbij zijn onder meer bruggen genoemd. Bij de beoordeling van de diverse planschaderelevante aspecten is daar wel rekening mee gehouden maar wordt niet bij ieder aspect een uitputtende beschrijving van bestemmings- en bebouwingsmogelijkheden opgenomen. Voor alle duidelijkheid is de tekst in het definitieve advies aangepast.
Opgemerkt wordt dat onder 'resumerend' een hoogte van 3 m wordt vermeld maar dat tevens palen en masten van 10 m zijn toegestaan. Reactie Onder het kopje 'resumerend' is een korte samenvatting opgenomen van de daarvoor beschreven planologie. Deze korte samenvatting is geen volledige samenvatting van alle bebouwingsvoorschriften en functies, die voorafgaand aan dit kopje meer uitgebreid zijn toegelicht.
Opgemerkt wordt dat het lijkt dat bij privacy de mogelijkheid van een voetpad in tegenstelling tot een fietspad niet is meegenomen hetgeen ook gevolgen heeft voor de privacy.
Kraan & De Jong VIvii'shuriMLi onriiL'[i.'ndt' /.ikeri ".'li Ink.lil ht-ffi n;;eri
Reactie Ook hier geldt dat daarmee bij de beoordeling van de schadeaspecten waaronder met name privacy rekening is gehouden. Voor alle duidelijkheid is de tekst in het definitieve advies aangepast.
Kraan & De Jon: '\tKi*«.iiuivuu onrooroiidi' /.IUTI en lokaii' lKifm;.;en
7,
ADVIES
Op grond van het vorenstaande wordt het college van burgemeester en w e t h ~ ' " gemeente Woerden geadviseerd, de door ir. D. Verburg MSc namens de
W c
van de
^^^M^^Ê^f^
ingediende aanvraag tot tegemoetkoming in schade ex artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening, toe te wijzen tot een bedrag van: € 26.500,Aangezien de gemeente de schadeaanvraag kennelijk heeft ontvangen op 28 augustus 2013, is vanaf deze dag over het hiervoor genoemde bedrag wettelijke rente verschuldigd
8.
VERANTWOORDELIJKHEID EN AANSPRAKELIJKHEID
Dit rapport is uitsluitend bestemd voor het in de inleiding genoemde doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever. Dit rapport is niet bedoeld als taxatierapport. In dit rapport is rekening gehouden met de marktomstandigheden op het moment van de schadepeildatum.
9.
BIJLAGEN
•
Fotobladen
•
Planschadeaanvraag
•
Uittreksel kadastrale kaart en kadastraal bericht
•
Reactie conceptadvies
•
Diverse voorschriften van het bestemmingsplan 'Buitengebied Harmeien 2001' en (deel van de) plankaart
•
Diverse voorschriften van het bestemmingsplan 'A12 BRAVO, deelproject 8' 'en (deel van de) plankaart
Aldus opgemaakt naar eer en geweten, beste kennis en wetenschap te Den Haag op 31 maart 2014.
s* N
mr. G.A. de Jong
'WIL
drs. F.J. Kraan MRE RMT
Kraan & De Jong ^ê:mi ^^-^^^^ m
\ i h ifsbiifi-iii! oiir.>t*ii i!ili' / . i U n en lol,;i!r iii'ltini'i_-ti :
BIJLAGE
FOTOBLADEN
Kraan & De Ton:
BIJLAGE
PLANSCHADEAANVRAAG
LBP SIGHTS I
Gemeente Woerden t.a.v. het College van burgemeester en wethouders Postbus 45 3440 AA WOERDEN
: - !»*
S AUG. 2013
Mi..
|fc\7 O.'. Datjrrv Uw Kenmerk • Ons kenmerk: i/ersie:
27 augustus 2013 B051162ab.00001.dve 01 001
Project: Locaiie.
A12BRAVO, deelproject 8 Harmeien
Betreft
Verzoek tegemoetkoming planschade
Geacht College, Namens en in opdracht van « j M B B ^ ^ m ^ H W g - (verder: cliënt), verzoeken wij u hierbij om tegemoetkoming in planschade op basis van artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) die cliënt heeft geleden en nog zai lijden als gevolg van de realisatie van deelproject 8 (Oostelijke randweg Harmeien) van het project A12BRAVO. Cliënt ondervindt vermogensschade in de vorm van vermindering van de waarde van zijn onroerende zaak. Cliënt is woonachtig aan < < H f f B H ^ I B f l B B V M M M H H f c k H a r m e l e n , kadastraal bekend als gemeente Harmeien. M t f H l H W Zie bijlage I voor de kadastrale kaart. In bijlage II is de locatie aan de Utrechtsestraatweg aangegeven. Onderstaand lichten wij ons verzoek nader toe. Planologie Om te kunnen bepalen of een aanvrager schade lijdt als gevolg van de bepalingen van een planologische wijziging, dient eerst te worden vastgesteld of sprake is, dan wel zal zijn van een planologische wijziging in de zin van artikel 6.1 Wro. De onderhavige ontwikkeling (realisatie ontsluitingsweg) is planologisch ingepast door middel van het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. De eventuele schade die de aanvrager lijdt, kan slechts als planschade worden aangemerkt, wanneer zij het gevolg is van een in planologisch opzicht gewijzigde en nadeliger situatie. Hiervoor dient een vergelijking te worden gemaakt tussen hetgeen ingevolge het voorheen geldende planologische regime maximaal kan worden verwezenlijkt en hetgeen op basis van het nieuwe planologische regime mogelijk is. Oude planologisch regime Het voorheen geldende bestemmingsplan betreft het bestemmingsplan 'Buitengebied Harmeien 2001', vastgesteld door de Raad op 28 februari 2002.
Gemeente Woerden
Registratiedatum: Behandelend afdeïng Afgehandeld door/op:
13.025098
28/03/2013
LBP SIGHTS In dit bestemmingsplan heeft de planiocatie de bestemming 'Agrarisch gebied met landschapswaarden'. De op deze locatie van toepassing zijnde waarden betreffen openheid (o) en karakteristiek verkavelingspatroon (v), zoals op de plankaart van dit plan aangegeven. De bestemming maakt met name agrarische bedrijvigheid mogelijk. Er geldt geen bouwperceel. Binnen deze bestemming worden buiten het bouwperceel enkel andere bouwwerken (bouwwerken, geen gebouwen zijnde) mogelijk gemaakt, met uitzondering van: bouwwerken voor mestopslag en andere silo's tunnelkassen en windmolens. De bouwmogelijkheden op de planlocatie zijn zeer minimaal: erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevelrooilijn (maximale hoogte 1,5 meter), overige erf- en terreinafscheidingen (maximale hoogte 2 meter) en overige andere bouwwerken, buiten bouwperceel (maximale hoogte 2 meter). - Huidige planologisch regime Op 26 apil 2012 is het bestemmingsplan 'A12 BRAVO, deelproject 8' door de gemeenteraad vastgesteld. Dit plan is opgesteld ten behoeve van de realisatie van de Oostelijke randweg Harmeien. De bestemming Verkeer' maakt onder meer (ontsiuitings)wegen en parkeren mogelijk. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt een maximale hoogte van 10 meter voor palen en masten en 3 meter voor de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Zie bijlage lil voor een uitsnede van de verbeelding en de betreffende planregels. Motivering schade Cliënt heeft met de ontsluit!ngsweg te maken met een aanzienlijke planologische verslechtering. De nieuwe weg op zeer korte afstand van de woning leidt namelijk tot: onevenredige verslechtering van het leefklimaat (geluid- en lichthinder, luchtkwaliteit); onevenredige inbreuk op de privacy, voornamelijk door inkijk; verslechtering van het uitzicht; vermindering van het woon- en werkgenot. De nu mogelijk gemaakte verkeersbestemming (weg) direct naast / aangrenzend aan de gronden van cliënt zorgt voor een functieverandering (een andersoortig gebruik) van de gronden en een verhoging van de intensiteit van het gebruik. De hoeveelheid verkeersactiviteiten in de directe omgeving van cliënt neemt met de weg significant toe. Daarbij zal sprake zijn van meer optrekkend / afremmend verkeer dan in de huidige situatie waarbij het voornamelijk gaat om doorgaand verkeer op de Utrechtsestraatweg. Met de weg ontstaat een extra verkeersstroom van en naar de Rijksweg A12 direct naast de woning en het bedrijf van cliënt. Dit levert qua geluid- en lichthinder een planologisch nadeliger situatie op. Tevens is sprake van een significante verslechtering van de luchtkwaliteit (fijnstof en N 0 ) ter plaatse. Ook de privacy en het zicht is verslechterd door de weg met bouwwerken behorend bij de verkeersbestemming. Het woon- en werkgenot neemt ten opzichte van de agrarische bestemming en de hierin mogelijk gemaakte agrarische activiteiten aanzienlijk af. 2
B051162ab DOOOl.dve [ versie O1_O01 | 27 augustus 2013
LBP SIGHTH Het nieuwe bestemmingsplan kent met de verkeersbestemming daarbij ruimere bouwmogelijkheden qua maximaal toegestane hoogte dan het daarvoor geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Harmeien 2001'. Gesteld wordt dat met de oostelijke randweg, die met het nieuwe bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, significante nadelige effecten optreden voor de kwaliteit van de woonomgeving en daarmee de waarde van de onroerende zaak. Dit betreft een planologisch nadeel, welke in aanmerking komt voor tegemoetkoming in planschade als bedoeld in artikel 6.1 Wro. Afsluiting en verzoek De realisatie van de oostelijke randweg bij Harmeien wordt nu met het nieuwe bestemmingsplan mogelijk gemaakt. Door deze planologische mogelijkheid zijn cliënten in een nadeliger situatie gekomen. Deze situatie levert voor cliënten schade op in de vorm van een vermindering van de waarde van de onroerende zaak, zijnde het risico-object aan de de Utrechtsestraatweg 12-13. Cliënt had niet kunnen voorzien dat onderhavige planologische maatregel, zijnde het bestemmingsplan 'A12 BRAVO, deelproject 8', op komst was op het moment dat cliënt eigenaar werd van het betreffende perceel. Van voorzienbaarheid is derhalve geen sprake, De nu met het bouwplan ontstane schade behoort redelijkerwijs niet voor rekening van de benadeelden te blijven en de tegemoetkoming is niet reeds op een andere wijze verzekerd. De planschade wordt op basis van het voornoemde geraamd op € 20.000,- Hierop is reeds het normaal maatschappelijk risico (2%) verdisconteerd, Wij verzoeken u dan ook om een tegemoetkoming in planschade. Mochten er naar aanleiding van het voorgaande nog vragen resten, dan vernemen wij die graag van u. Graag ontvangen wij een ontvangstbevestiging van onderhavig verzoek. Hoogachtend, namens cliënt voornoemd,
LBP|SIGHT BV
ir. D. (Daniël) Verburg MSc
ïng. J A F . (Jeroen) van den Hout Rentmeester NVR en RegistermaketaarTaxateur o.z
B0S1162ab.00O01 dve | vereie 01_001 | 27 augustus 2013
BIJLAGE
UITREKSEL K A D A S T R A L E K A A R T EN K A D A S T R A A L BERICHT
as
I
I I
f f I f f I
Jfl0
»W*c/,
(
J/
«'SS»*
w
K r a a n J ^ D e Jong V h «".bureau tmri't-remli /.il i n en InK.ile !ut finnen
BIJLAGE
DIVERSE V O O R S C H R I F T E N V A N HET B E S T E M M I N G S P L A N 'BUITENGEBIED H A R M E L E N 2001' EN (DEEL V A N DE P L A N K A A R T )
13
Artikel
5
Agrarisch gebied met landschapswaarden Doeleinden 1.
De op de piankaart als "Agrarisch gebied met landschapswaarden" aangewezen gronden, zijn bestemd voor: a. agrarische bedrijvigheid: in de vorm van een grondgebonden agrarisch bedrijf met intensieve veehouderij uitsluitend als duurzame neventak, uitsluitend binnen bouwpercelen waarin op de plankaart in de aanduiding "aanvullende toegestane functies" de letter i is aangegeven, in de vorm van een intensieve veehouderij, b. instandhouding van de aldaar voorkomende dan wel daaraan eigen landschapswaarden, waaronder hier in ieder geval zijn begrepen de landschapswaarden, die hierna zijn vermeld bij de code, waarmee de desbetreffende gronden op de plankaart zijn aangeduid: code
c.
d.
e. f.
waarden
a aardkundige waarden o openheid v karakteristiek verkavelingspatroon instandhouding van de waardevolle bebouwïngskenmerken en -elementen van de ter plaatse voorkomende cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, voorzover de gronden op de piankaart als "cultuurhistorisch waardevolle bebouwing" zijn aangeduid, instandhouding van ter plaatse voorkomende hoogstamboomgaarden, voorzover op de plankaart de aanduiding "hoogstamboomgaarden" voorkomt, extensieve openluchtrecreatie, voorzover de onder b bedoelde waarden niet onevenredig worden aangetast, automatiseringsbedrijf, binnen gebouwen die op de piankaart zijn aangepijld met de aanduiding "aanvullende toegestane functies" met daarin de letter a, tot een gezamenlijke vloeroppervlakte van 635 m , en een hondenpension uitsluitend binnen bouwpercelen waarin op de plankaart de aanduiding "aanvullende toegestane functies" de letter h is aangegeven, tot een gezamenlijke vloeroppervlakte van 200 m . 2
g.
1
2
2.
Toegestane bouwwerken Binnen elk bouwperceel op de gronden als bedoeld in lid 1, mag uitsluitend worden gebouwd de bij één agrarisch bedrijf passende en doelmatige bebouwing. Onder die bebouwing zijn begrepen ten hoogste één woning, zijnde de bedrijfswoning, en daarbij behorende bijgebouwen.
bestemmingsplan buitengebied hsrmeien 2001
voorschriften
14 3.
4.
, ' -'
e, ^ - c - J -
0**— . - v j o o - ^ ^ (j . LV$z.C&, V".**^" -- ^ ^ ^ ^ <j>X. ° ° 7} i^A ^cncJüX ^ 0
1
Buiten bouwpercelen mogen uitsluitend worden gebouwd: andere bouwwerken. Hieronder zijn niet begrepen: bouwwerken voor mestopslag en andere silo's. tunnelkassen en windmolens. Bouwen Voor het bouwen van bouwwerken als bedoeld in lid 2 en 3, gelden de volgende bepalingen: a. een bedrijfswoning mag uitsluitend worden gebouwd, indien vaststaat dat binnen hetzelfde bouwperceel ten minste één ander gebouw ten behoeve van het betreffende agrarisch bedrijf wordt of is gebouwd; b. de inhoud van een bedrijfswoning mag niet meer dan 600 m be3
t ( j L
" i(
o ^ ^ „ „ . co \* ^ '
c.
dragen; bestaande grotere woningen mogen worden gehandhaafd, maar niet vergroot en niet volledig herbouwd; de afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens mag bedragen; de goothoogte van gebouwen en de hoogte' van bouwwerken mogen niet meer bedragen dan daarbij hierna is aangegeven: n i e t
d.
ü C /
m i n d e r
d a n
2
m
bouwwerken
max.
bedrijfswoningen:
6m
10 m
bijgebouwen:
3m
6m
overige gebouwen:
6m
10 m
silo's:
-
6m 12 m
erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgeve Irooilijn: overige erf- en terreinafscheidingen:
-
1,5m 2m
bouwwerken voor mestopslag
overige andere bouwwerken, binnen bouwperceel: overige andere bouwwerken, buiten bouwperceel: e.
5.
max.
10m -
2m
het bepaalde in hoofdstuk III (Bijzondere bepalingen).
Vrijstelling kamperen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van hel bepaalde in lid 1, 2 en 3, ten behoeve van het: a. binnen een bouwperceel of direct aansluitend buiten het bouwperceel gebruiken van gronden als standplaats voor ten hoogste 10 kampeermiddelen in de periode van 15 maart t/m 31 oktober, en voor ten hoogste 15 kampeermiddelen in de periode van Hemelvaart lot en met Pinksteren en in de maanden juli en augustus, en b.
uitsluitend binnen het bouwperceel bouwen van daarbij behorende, niet voor bewoning bestemde gebouwen, zoals sanitaire ruimten, en andere bouwwerken, tot een goothoogte van 3 m en een hoogte van 5 m,
bestemmingsplan buitengebied harmeien 2001
voorschnflen
Kraan & De Jon: •Ui v te* bureau Djirofri'nüc zaKt'ii en lokale? lu'ifinf't'ii
BIJLAGE
DIVERSE V O O R S C H R I F T E N V A N HET B E S T E M M I N G S P L A N ' A 1 2 B R A V O , DEELPROJECT 8' ' E N (DEEL V A N DE) P L A N K A A R T
IJ
j
/
K >
V '
7
T
pk
/
r m
-rrr
i.
f
1
:\
EO an
LED
I,
\
•,
ft -f.
*7 •
I
"I -
i
j 1
s
V
Woeiden Al? ÊRM-O.
S3 ó
7
HOOFDSTUK 2 Artikel 3
3.1
BESTEMMINGSREGELS
Verkeer
Bestemmingsomschrijving
3.1.1
De voor "Verkeer" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a.
wegen, mits binnen de bestemming minimaal de aan de hand van het bepaalde in lid 3.1.3 te bepalen oppervlakte aan water aanwezig is; b. voet- en fietspaden; c. buurtontsluitingswegen; d. bruggen; e. waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals duikers; f. groen; g. straatmeubilair. h.
bij deze doeleinden behorende voorzieningen zoals erven, water, nutsvoorzieningen en parkeren,
3.12 De as van de weg moet liggen binnen 1 m afstand aan weerszijden van de aanduiding "as van de weg". 3.1.3 De binnen de in lid 3.1.1 bedoelde bestemming minimaal aanwezige oppervlakte aan water, bedraagt de som van binnen de bestemming te dempen oppervlakte aan watergangen en 15% van de binnen de bestemming ter realiseren oppervlakte aan bodemverharding.
3.2
Bouwregels
Op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde, waaronder straatmeubilair, ten dienste van de bestemming worden gebouwd met dien verstande, dat de bouwhoogte, niet meer mag bedragen dan: 1. 10 m voor palen en masten; 2. 3 m voor de overige.
Bestemmingsplan
A12 BRAVO, Regels
deelproject
B
Kraan & De Ton:
BIJLAGE
REACTIE C O N C E P T A D V I E S
LBP SIGHTS
Kraan & De Jong t.a.v. de heer F.J. Kraan Postbus 61010 2506 AA DEN HAAG "heden per aangetekende post en per e-mail finfotSikraancndeionq.nl) verzonden*
Datum:
12 maart 2014
Project:
A12 BRAVO, deelproject a
Ons kenmerk: Versie:
B051162ab.00005.dve 01J301
Betreft:
Reactie op conceptadvies
Geachte heer Kraan, Wij hebben uw conceptadvies op 25 februari 2014 ontvangen. U stelt ons in de gelegenheid op dit advies te reageren. Middels onderhavig schrijven geven wij een korte reactie. Op hoofdlijnen volgen wij uw conceptadvies en kunnen wij ons vinden in uw beoordeling. Echter wordt het door het nieuwe bestemmingsplan mogelijk maken van bruggen door u niet genoemd. Hoewel met het huidige ontwerp van de weg een (verhoogd gelegen) rotonde wordt aangelegd, staat het nieuwe planologisch regime ook de bouw van bruggen toe. Deze mogelijkheid heeft aanzienlijke effecten op met name de aspecten 'lichthinder' en 'uitzicht'. We verzoeken u dit in de beoordeling mee te nemen. Verder nog twee kleine opmerkingen: Onder resumerend (p.13) wordt een hoogte van 3 meter vermeld, echter zijn tevens, zoals daarvoor ook aangegeven, palen en masten van 10 meter toegestaan. Onder privacy (p.20) is, zo lijkt het, de mogelijkheid van een voetpad in tegenstelling tot een fietspad niet meegenomen. Ook dit heeft gevolgen voor het aspect 'privacy'; bij een voetpad is in vergelijking met een verkeersweg en fietspad in mindere mate sprake van een vluchtig karakter, waardoor het effect van inkijk nadeliger is. We verzoeken u dit in het advies te betrekken. Ervan uitgaande u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, namens cliënt, LBPfSIGHT BV
U- •'VA
ir. D. (Daniël) Verburg MSc
ing. J.A.F. (Jeroen) van den Hout Rentmeester NVR
Kelwnbaan 40. 3439 UT Nieuwegein | Postbus 1475, 3430 BL Nieuweflein (T (030) 231 1377 F (030)234 17 54IE
[email protected]!Bank3642.36.558 I KvK30073990 IBTWNL007093159B01
