Gemeente Jacobswoude
Biedboek Dorpshart Leimuiden
Inschrijving/beoordeling
25 augustus 2008 Versie 3.6
Biedboek Dorpshart Leimuiden
Inschrijving/beoordeling
25 augustus 2008 Versie 3.6
INHOUD BLAD 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
INSCHRIJVING EN BEOORDELING Inleiding Plangebied en opdracht Aanbestedingsprocedure Inschrijving Aanvullende voorwaarden Planning Beoordeling Puntentelling Gunning
3 3 3 4 5 6 7 8 11 12
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
RUIMTELIJK-FUNCTIONELE EISEN EN WENSEN Algemeen Detailhandel Woningbouw (Sociaal-)medische voorziening Infrastructuur Parkeren Cultuurhistorie
13 13 13 15 17 17 18 21
3 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN Ruimtelijke analyse Stedenbouwkundige randvoorwaarden Deelgebied - Maarse en Kroon Deelgebied Zuidkant – Rondom het dorpsplein Deelgebied Zuidkant - Entree van het centrum Beeldkwaliteit Algemeen Bebouwing Openbare ruimten
22 22 23 24 25 26 27 27 27 28
4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
RUIMTELIJK-PLANOLOGISCH KADER Bodemonderzoek Flora en fauna Luchtkwaliteit Water Archeologie Overige wettelijke kaders
31 31 31 32 32 33 33
5 5.1 5.2
PROCES EISEN Communicatie tijdens planvorming Tijdelijke maatregelen tijdens de bouw
35 35 35
-1-
Bijlagen Bijlage I Bijlage II Bijlage IIIa Bijlage IIIb Bijlage IV Bijlage V Bijlage VI
Globaal overzicht plangebied Randvoorwaardenkaart Inschrijfbiljet grondbieding Maarse en Kroon Inschrijfbiljet globale exploitatiebegroting Zuidkant Verklaring omtrent eisen selectieleidraad Verklaring omtrent arbeidsbescherming en arbeidsvoorwaarden Conformiteitenlijst
-2-
1
INSCHRIJVING EN BEOORDELING 1.1
Inleiding De gemeente Jacobswoude is een landelijke gemeente in het Groene Hart van de Randstad. De gemeente bestaat uit 4 kernen, waarvan Leimuiden de grootste is. De gemeente telt circa 11.000 inwoners waarvan circa 4.500 in de kern Leimuiden wonen. Per 1 januari 2009 fuseert de gemeente Jacobswoude met de gemeente Alkemade. De nieuwe gemeente krijgt de naam Kaag en Braassem. De afgelopen decennia is het hart van Leimuiden steeds onregelmatiger gaan kloppen. De oude kleinschalige dorpsstructuur werd al in de jaren dertig doorbroken als gevolg van de vestiging van de bedrijven Maarse en Kroon en de koekfabriek van Beuk. Door latere functiewijzigingen en ruimtelijke aanpassingen is de situatie verder verslechterd waardoor op dit moment de leefbaarheid en het draagvlak voor de voorzieningen sterk onder druk staan. Een kwaliteitsimpuls is noodzakelijk om het centrum weer aantrekkelijk te maken voor inwoners en ondernemers van Leimuiden. Een vitaal centrumgebied is essentieel voor de toekomst van Leimuiden. De ambitie van de gemeente is een nieuw dorpscentrum te creëren met een concentratie van voorzieningen waarin bestaande winkeliers en mogelijk ook enkele nieuwe vestigingen een plek kunnen vinden. Een nieuw op te zetten (sociaal-)medische voorziening maakt onderdeel uit van het dorpscentrum. Voor inwoners van Leimuiden en omgeving biedt het centrum straks een prettige woon-, winkel- en verblijfsomgeving in een dorpse setting. Het plan om het centrum van Leimuiden aan te pakken is niet nieuw. Al in 2001 is de gemeente op interactieve wijze gestart met het maken van een toekomstvisie voor het centrum om de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid te verbeteren. Deze resultaten zijn verwerkt in uitgangspunten. In mei 2005 zijn deze uitgangspunten in de gemeenteraad vastgesteld. Daarna is het college gestart met het doen van onderzoek- en haalbaarheidstudies, bijvoorbeeld op gebied van flora en fauna, luchtkwaliteit en stedenbouwkundige randvoorwaarden. Tegelijkertijd werden de richtlijnen voor het bouwen van geluidsgevoelige bestemmingen in de omgeving van Schiphol door het ministerie van VROM aangescherpt (Luchthavenindelingsbesluit). Deze aangescherpte regelgeving dreigde de bouw van nieuwe woningen in het centrumgebied tegen te houden. Om dat te voorkomen heeft de gemeente een ontheffingsaanvraag ingediend. Op 13 juni 2006 is de ontheffing verleend voor de bouw van 75 nieuwe woningen en sloop/nieuwbouw van 8 woningen. De gemeente is gestart met het aanbesteden van bovengenoemde ontwikkelingen als een meervoudige ontwerp- en ontwikkelopdracht.
1.2
Plangebied en opdracht De opdracht is een meervoudige ontwerp- en ontwikkelopdracht voor de ontwikkeling en bouw van woningbouw, winkelruimte, een medische voorziening, (gebouwde) parkeerplaatsen en de bij het plangebied behorende openbare ruimte in het centrumgebied van Leimuiden (hierna: het plangebied).
-3-
Het plangebied is ca 1,8 hectare groot en wordt globaal begrensd door de Dorpsstraat, de Tuinderij en Noordeinde. De Dr. Stapenséastraat deelt het plangebied in tweeën, te weten de locatie Maarse en Kroon aan de noordkant en de locatie Zuidkant (zie plattegrond in bijlage I). Globale omschrijving locatie Maarse en Kroon De noordkant van het plangebied is gemeentelijk eigendom en bestaat uit een groot te slopen gebouw van Maarse en Kroon (nr. 12- 16) en de daarnaast liggende te behouden en te herbestemmen boerderij van Van Beijeren (nr. 24). De gronden en opstallen zullen door de gemeente met een ontwerp- en ontwikkelopdracht worden verkocht aan de ontwikkelaar en/of bouwonderneming, aan wie de opdracht gegund zal worden. De gemeente zal met de ontwikkelaar en/of bouwonderneming, aan wie de opdracht wordt gegund, een Samenwerkingsovereenkomst sluiten op basis van het ingediende Masterplan. Globale omschrijving locatie Zuidkant De zuidkant van het plangebied is het winkelhart en bestaat uit verschillende particuliere kavels en gebouwen met daartussen gelegen openbare ruimte. Ook de Dr. Stapenséastraat en het noordelijke deel van de Dorpsstraat hoort bij deze locatie. Afhankelijk van het ingediende ontwerp dienen particuliere gronden verworven te worden (Dorpsstraat 55 en 59 en Dr. Stapenséastraat 5, 9 en 11) en vastgoed gesloopt te worden om plaats te maken voor nieuwbouw. De gemeente zal met de ontwikkelaar en/of bouwonderneming, aan wie de opdracht wordt gegund, een Samenwerkingsovereenkomst sluiten op basis van het ingediende Masterplan. Afhankelijk van de verwervingsmogelijkheden zullen partijen bezien hoe de locatie Zuidkant kan worden ontwikkeld en gerealiseerd. De taken die uitgevoerd dienen te worden kunnen globaal als volgt omschreven worden: Sloop bestaand vastgoed Uitvoeren aanvullend archeologisch onderzoek (op basis van goedgekeurd plan van aanpak door de provincie) Maken Saneringsplannen en uitvoeren bodemsanering Inpassen en herbestemmen beeldbepalende boerderij Bouw- en woonrijp maken van de beide locaties o Alle werkzaamheden behorende bij bouwrijp maken o Maken inrichtingsplan openbare ruimte (op basis van Masterplan) o Alle werkzaamheden behorende bij woonrijp maken Bouwen woningbouw en/of winkelruimte/ medische voorziening op de locatie o Maken Voorlopig Ontwerp (VO) en Definitief Ontwerp (DO) (op basis van door inschrijver aangeleverd Masterplan) o Realiseren van vastgoed Realiseren van voldoende (gebouwde) parkeergelegenheid (op basis van de gemeentelijke normen) Herinrichting openbare ruimte (en riolering)
1.3
Aanbestedingsprocedure De gemeente Jacobswoude volgt voor de ontwikkeling van het Dorpshart Leimuiden een aanbestedingsprocedure in twee fasen. Voor de eerste fase, de preselectie, is reeds op 8 mei aan alle geïnteresseerde ondernemingen de ‘Selectieleidraad Dorpshart Leimuiden’ verzonden, met daarin uitleg over de aard en de omvang van de opdracht. Deze selectieleidraad is tevens gepubliceerd op www.aanbestedingskalender.nl en in Cobouw .
-4-
Uit de ontvangen aanmeldingen zijn op basis van de in de selectieleidraad gestelde criteria 3 gegadigden geselecteerd die uitgenodigd zijn zich in te schrijven voor de tweede fase, de ontwerpwedstrijd. De opdracht voor de ontwerpwedstrijd bestaat uit het leveren van: 1. een (stedenbouwkundig) masterplan voor het hele centrumgebied 2. een bieding voor de ontwikkeling en realisatie van de gemeentelijke grond aan de noordkant 3. een globale exploitatiebegroting met een plan van aanpak voor de verwerving, ontwikkeling en realisatie van de zuidkant Dit Biedboek geeft nadere informatie over het verdere verloop van de aanbestedingsprocedure, de gunningscriteria en de eisen waaraan de (inhoud van de) inschrijving moet voldoen. Alle correspondentie (behoudens het indienen van de inschrijving) met de gemeente Jacobswoude verloopt uitsluitend via e-mailadres :
[email protected]. De inschrijvers ontvangen naast dit Biedboek de volgende documenten: I. Deelnameovereenkomst en afstandsverklaring II. (Concept-) Samenwerkingsovereenkomst Noordkant III. (Concept-) Samenwerkingsovereenkomst Zuidkant IV. Informatie pakket Gemeente Jacobswoude: a. Technisch Programma van Eisen Openbare Ruimte b. Programma van Eisen sociale woningen c. Programma van Eisen bodemsanering (HMT) d. Convenant Rijnstreek Leerlingbouwplaatsen e. Diverse bodemkundige onderzoeken (HMT) f. Onderzoek archeologie (RAAP) g. Onderzoek Flora en Fauna (Bügel Hajema) h. Cultuurhistorische waardestelling boerderij van Van Beijeren (Erfgoedhuis ZH) i. Bouwkundige keuring boerderij van Van Beijeren (Alphaplan) j. Bomen effect analyse Dr. Stapenséastraat 24 (BSI) k. CD met digitale ondergrond l. Kaart met kabels en leidingen
1.4
Inschrijving Indien bovengenoemde partijen aan de ontwerpwedstrijd willen deelnemen dienen zij de bij dit Biedboek gevoegde ‘Deelnemingsovereenkomst en Afstandsverklaring’ te ondertekenen en uiterlijk drie weken na dagtekening van deze uitvraag te retourneren. Hiermee verklaart de inschrijver zich akkoord met de onderhavige procedure. Combinanten dienen elke verklaring afzonderlijk te ondertekenen. Tevens dient de inschrijver de reeds in de selectieleidraad gevraagde officiële bewijsstukken mee te zenden of bijgevoegde verklaring te ondertekenen dat de bij de preselectie ingediende documenten nog steeds van toepassing zijn (bijlage IV). Zonder deze bewijsstukken kan de inschrijving niet in behandeling genomen worden. Na een controle op de volledigheid kunnen de inschrijvingen beoordeeld worden aan de hand van de in dit Biedboek beschreven beoordelingsprocedure.
-5-
Gedurende de Inschrijvingsfase is het de inschrijvers en hun combinanten niet toegestaan over onderhavig Biedboek en bijbehorende stukken contact te hebben met derden anders dan na voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente. Het is inschrijvers niet toegestaan om zelf in de publiciteit te treden over zaken die samenhangen met de aanbestedingsprocedure, voordat het besluit over de voorlopige gunning is genomen. Alle gevraagde informatie die vermeld is in dit Biedboek en de bijbehorende bijlagen dienen gelijktijdig met de inschrijving te worden aangeboden. De inschrijving dient te bestaan uit één origineel exemplaar van het Masterplan (1) en alle andere gevraagde stukken. Van alle originele stukken dient een 8-tal kopieën bijgevoegd te worden. De bieding (2) en de globale exploitatiebegroting (3) worden in aparte en gesloten enveloppen aangeboden. Materiaal dat niet is gevraagd, wordt niet in de beoordeling betrokken. De inschrijving dient uiterlijk op 24 oktober 2008 vóór 12.00 uur te worden ingediend bij het kantoor van de gemeente Jacobswoude (Herenweg 165 te Rijnsaterwoude). Inschrijvingen later ontvangen dan het hiervoor genoemde tijdstip worden niet in behandeling genomen. Het risico voor tijdige indiening berust bij de inschrijver. De inschrijver ontvangt bij afgifte van zijn inschrijving direct een bevestiging van ontvangst door de gemeente Jacobswoude.
1.5
Aanvullende voorwaarden De gemeente Jacobswoude behoudt zich als aanbestedende dienst het recht voor de aanbestedingsprocedure tussentijds te beëindigen en/of de opdracht niet te gunnen. In deze gevallen kunnen inschrijvers geen aanspraak maken op gemaakte kosten – en/of schadevergoeding, in welke vorm dan ook. Dit laatste is anders indien een inschrijver al een bieding heeft gedaan en in verband daarmee een beroep kan doen op een onkostenvergoeding, zoals hieronder aangegeven. Redenen voor niet-gunnen kunnen zijn dat (het betreft hier geen uitputtende opsomming): • er belemmeringen zijn die verband houden met de komende fusie tussen de gemeente Jacobswoude en de gemeente Alkemade; • vanwege politieke of beleidsmatige redenen; • vanwege veranderingen in relevante wet- of regelgeving; Geschillen in het kader van deze aanbestedingsprocedure dienen aanhangig te worden gemaakt bij de voorzieningenrechter van de rechtbank te ‘s-Gravenhage. Indien op enig moment gedurende het verloop van de aanbestedingsprocedure niet meer aan de gestelde eisen wordt voldaan, kan dit alsnog leiden tot uitsluiting van de betreffende gegadigde dan wel inschrijver van de aanbestedingsprocedure. Indien de gegadigde onvolkomen- of tegenstrijdigheden ontdekt in dit Biedboek, dan dient de gemeente hiervan zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk voor het tijdstip waarop volgens paragraaf 1.6 nog vragen over dit Biedboek kunnen worden ingediend, schriftelijk op de hoogte te worden gesteld. De gemeente behoudt zich het recht voor om in een latere fase gegadigde alsnog te verzoeken officiële bewijsstukken te overleggen, waarbij kan worden aangetoond dat (nog steeds) door gegadigde wordt voldaan aan de eisen en criteria, waaraan volgens de selectieleidraad bij aanmelding moet worden voldaan.
-6-
Voor het doen van een aanbieding wordt een tegemoetkoming in de kosten van € 10.000,00 (zegge tienduizend euro) exclusief BTW gegeven. Deze wordt door de gemeente betaald na ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst(en) met de geselecteerde partij. De vergoeding wordt alleen betaald aan de inschrijvers aan wie de opdracht niet is gegund. Om voor de vergoeding in aanmerking te komen, moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden: • De inschrijver heeft aantoonbaar aan zijn verplichtingen voldaan (geldige inschrijving); • De inschrijver voldoet op het moment van aanbesteding aan de eisen die reeds vanaf de aankondiging aan hem zijn gesteld en aan de eisen die zijn gesteld aan de inschrijving.
1.6
Planning De aanbestedingsprocedure verloopt volgens onderstaand tijdschema: Uitnodiging met Biedboek en bijbehorende documenten Aanvullend bodemonderzoek door Gemeente gereed Uiterste datum voor het indienen van vragen m.b.t. het Biedboek en de bijbehorende documenten Uiterste datum indienen deelnameovereenkomst Verzending antwoorden op vragen Uiterste datum indienen ontwerp (en bieding) Presentatie van de inschrijvingen Beoordeling van de inschrijvingen Besluitvorming Streefdatum voorlopige gunning
29 augustus 2008 16 september 2008 25 september 2008 18 september 2008 3 oktober 2008 24 oktober 2008, 12:00 29 oktober 2008 Eind november 2008 Begin december 2008 Eind december 2008
Inschrijvers kunnen aan bovenstaande planning geen rechten ontlenen. De gemeente Jacobswoude behoudt zich het recht voor de planning te wijzigen. De bovenbeschreven planning is derhalve indicatief, waarbij de grootst mogelijke zorg in acht wordt genomen om de datum van inschrijving aan te houden. Indienen vragen Inschrijvers kunnen uiterlijk tot en met 25 september vragen stellen, uitsluitend schriftelijk via het in paragraaf 1.3 genoemde e-mailadres. De gemeente zal de vragen geclusterd beantwoorden en uiterlijk op 3 oktober 2008 verzenden via een Nota van Beantwoording naar alle inschrijvers uitsluitend per e-mail. De in het kader van de inlichtingen gestelde vragen en antwoorden zullen in beginsel geanonimiseerd en veralgemeniseerd door middel van een algemene Nota van Beantwoording aan alle inschrijvers bekend worden gemaakt. Dit beginsel kan slechts tot uitzondering leiden indien de in de inlichtingen betrokken inschrijver naar het oordeel van gemeente aannemelijk maakt dat openbaarmaking van die inlichtingen schade zou kunnen toebrengen aan zijn rechtmatige commerciële belangen en dit niet leidt tot discriminatie van andere inschrijvers. Indien de betrokken inschrijver van oordeel is dat de betreffende vragen en antwoorden aldus vertrouwelijk dienen te blijven, dient hij dit bij het stellen van de vraag direct aan te geven. De gemeente zal, voordat hij de betrokken inschrijver inzage geeft in het antwoord, aangeven of hij het met de inschrijver eens is dat de betreffende vraag en het antwoord vertrouwelijk dient te blijven. Indien de gemeente en de betrokken inschrijver op dit punt tot overeenstemming komen zal omtrent de beantwoording van de betreffende vraag uitsluitend worden gecommuniceerd met de betrokken
-7-
inschrijver. Dit wordt tevens vastgelegd en aan betreffende gegadigde verstrekt in een proces-verbaal van de door hem gestelde vragen en de daarop gegeven antwoorden. Indien de gemeente en de betrokken inschrijver op dit punt niet tot overeenstemming komen, is de inschrijver gerechtigd zijn vraag alsnog in te trekken. In het geval de inschrijver de vraag niet intrekt zal de vraag alsnog plenair middels een algemene Nota van Beantwoording worden beantwoord. De Nota van Beantwoording vormt onderdeel van de aanbestedingsdocumenten. De eventuele processen verbaal zijn ondergeschikt aan de aankondiging, de uitnodiging tot inschrijving, het Programma van Eisen en de Nota van Beantwoording. Presentatie U wordt gevraagd 2 maal een presentatie te verzorgen in het gemeentehuis te Rijnsaterwoude. De eerste presentatie vindt plaats op 29 oktober van 9:00 – 12:30 en is bedoeld voor het college van B&W, betrokken ambtenaren en andere genodigden om enerzijds kennis te maken tussen inschrijver en gemeente, anderzijds om een nadere toelichting te geven op het ingediende Masterplan. De presentatie dient gegeven te worden door een vertegenwoordiger van de inschrijver die ook in het vervolgtraject aanspreekpunt is voor de gemeente. Globaal duurt de presentatie maximaal 40 minuten en is er nog 20 minuten voor vragen en/of discussie. In totaal is maximaal 1 uur per gegadigde beschikbaar. De presentatie dient minimaal te bestaan uit een korte inhoudelijke toelichting op het programma, het ontwerp en het proces. De tweede presentatie is een algemene presentatie voor klankbordgroepleden, raadsleden en geïnteresseerde bewoners. Deze presentatie zal op een nader af te spreken datum in de eerste week van november plaats vinden. Tevens wil de gemeente graag bewoners de gelegenheid geven op de ontwerpvoorstellen te kunnen reageren. Daartoe wil de gemeente (een deel van) de ontwerpvoorstellen in de hal van het gemeentehuis op kunnen stellen. Hiervoor zijn houten panelen beschikbaar van ca 1 meter breed en 2 meter hoog. Tegelijkertijd wil de gemeente het materiaal digitaal beschikbaar kunnen stellen via de website.
1.7
Beoordeling Na de toets op de volledigheid van de inschrijving wordt vervolgens getoetst aan de eisen en wensen (zie hoofdstuk 2 tot en met 5). De enveloppen met de biedingen worden pas open gemaakt nadat de kwalitatieve beoordeling heeft plaats gevonden. De financiële gegevens worden vertrouwelijk behandeld. In de hoofdstukken 2 tot en met 5 is telkens aangegeven welke eisen de gemeente stelt (in de codering met een kleine ‘e’). De inschrijvingen dienen daar minimaal aan te voldoen. Tevens heeft de gemeente wensen kenbaar gemaakt (in de codering met een kleine ‘w’). Deze zijn niet verplicht, maar worden wel meegenomen in de kwalitatieve beoordeling. De mate waarin tegemoet gekomen wordt aan de wensen waarbij ook een bijdrage wordt geleverd aan de kwaliteit van het plan, speelt een grote rol in de beoordeling van de plannen. De beoordeling van de inschrijvingen bestaat uit drie delen. 1. Het Masterplan a. Kwaliteit stedenbouwkundig ontwerp b. Kwaliteit van de woningen c. Gebouwde parkeeroplossingen
-8-
2. 3.
d. Kwaliteit van de openbare ruimte e. Herbestemming boerderij f. Projectorganisatie en communicatie Bieding Noordkant Globale exploitatiebegroting Zuidkant
1. Masterplan Bij het beoordelen van de kwalitatieve aspecten van het stedenbouwkundige Masterplan wordt kwaliteit in brede zin gedefinieerd als de verzameling van gebruikerswaarde (functionaliteit), belevingswaarde en toekomstwaarde (duurzaamheid). a. Kwaliteit stedenbouwkundig ontwerp De inschrijver dient een (stedenbouwkundig) Masterplan te maken voor de (her)ontwikkeling van het Dorpshart Leimuiden. In dit Masterplan dient een ruimtelijk-functionele visie gegeven te worden op het functioneren van het winkelhart in het dorp Leimuiden en in relatie tot andere kernen in de (wijdere) omgeving. Tevens dient aandacht besteed te worden aan een (sociaal)-medische voorziening en de woonomgeving. Bij de stedenbouwkundige beoordeling van het Masterplan zijn de volgende aspecten van belang: • Hoofdstructuur van het plan, de kracht van het ontwerp • Aandacht voor verbijzonderingen, zoals de entree, het dorpsplein, de driesprong en het hof, zoals aangegeven op de randvoorwaardenkaart in bijlage II. • Inpassing van het ontwerp in de bestaande dorpse setting (bouwhoogten en vorm) • Overgangen van privé domeinen naar openbaar gebied • Ontsluitingen van het gebied • Profiel van de hoofdontsluiting(en) b. Kwaliteit van de woningen De inschrijver dient een visie te geven op de uitwerking van het woonprogramma. Daarin dient aandacht besteed te worden aan: • Beeldkwaliteit van de gevels • Interne ontsluiting woongebouwen • Plattegronden en buitenruimten • Overgang woning en hoofdontsluiting • Doelgroepbestendigheid (senioren, jongeren etc.) en levensloopbestendigheid c. Gebouwde parkeeroplossingen De inschrijver dient een toelichting te geven op de invulling van het parkeerprogramma. Hierin dient minimaal duidelijk gemaakt te worden: • Locatie van gebouwde parkeervoorziening(en) • Scheiding privaat / openbaar deel • Vormgeving, materiaalgebruik, kleurstelling • Aantal parkeerplaatsen • Relatie tussen woongebouwen en parkeeroplossing • Ontsluiting tussen parkeergebouw en hoofdweg d. Kwaliteit van de openbare ruimte Bij de vormgeving van de openbare ruimte zal beoordeeld worden op de volgende aspecten: • Manier waarop een publieke functie vormgegeven is • Aandacht voor de aangegeven bijzondere plekken • Hoeveelheid en vorm van parkeerplaatsen op maaiveld • Vormgeving van de (langzaam) verkeersroutes (profielen)
-9-
• • •
Groeninrichting in de openbare ruimte Speelaanleiding voor kinderen Visie op het (toekomstige) beheer
e. Herbestemming boerderij De inschrijver dient een uitgewerkt voorstel te doen voor de herbestemming van de boerderij waarbij in ieder geval het woonhuis en de beeldbepalende rij beuken en kastanjes behouden blijven. Het voorstel wordt beoordeeld op de volgende aspecten: • Voorstel voor de renovatie en de herbestemming • Aansluiting van oud op nieuw f. Projectorganisatie en communicatie De inschrijver dient duidelijk te maken op welke wijze winkeliers en zorgaanbieders begeleid worden bij het betrekken van nieuwe bedrijfsruimte in het dorpshart. Ook dient duidelijk gemaakt te worden op welke wijze de klankbordgroep en de raads- en commissieleden alsmede de algehele bevolking van de kern Leimuiden bij de verdere uitwerking van het plan betrokken worden. Daartoe dient een helder omschreven Communicatieplan opgenomen te worden (maximaal 6 A4’s). Verder dient de inschrijver aan te geven hoe de Projectorganisatie eruit zou moeten komen. Minimaal dient opgenomen te worden: • Een relevant organogram waaruit de samenwerking blijkt binnen (de partijen) van inschrijver • Voorstel overlegstructuur met de gemeente en derden (zoals bijv. provincie) • CV’s van sleutelpersonen in de projectorganisatie van de inschrijver, waaronder de verantwoordelijke projectleider. De inschrijver dient een verklaring af te geven dat de in te zetten sleutelfiguren niet worden vervangen behoudens schriftelijke toestemming van de gemeente. Schriftelijke toestemming wordt alleen verleend als vergelijkbare kwalitatieve personen worden ingezet. Tot slot dient de inschrijver een BLVC-plan (bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie) op hoofdlijnen aan te leveren. Uit dit plan blijkt dat overlast voor omwonenden, winkels en bedrijven tijdens de bouwfase zoveel mogelijk beperkt wordt. 2. Bieding kavel Maarse en Kroon De inschrijver dient een financiële bieding te doen op de grond voor de (her)ontwikkeling van de kavel Maarse en Kroon. In de bieding dienen de sanerings- en sloopwerkzaamheden meegenomen te worden. Bij deze bieding gelden de volgende voorwaarden: • De gemeente Jacobswoude hanteert een bedrag van € 1.400.000,- (zegge één miljoen vierhonderd duizend euro) als richtlijn. • Voor het doen van een grondbieding is een separaat inschrijfbiljet (bijlage IIIa ) opgesteld. De inschrijver dient dit inschrijfbiljet volgens het format in te vullen en het een en ander nader toe te lichten/ te onderbouwen. De inschrijving voor het grondbod dient gespecificeerd te zijn met eenheidsprijzen op prijspeil 1 januari 2008. • In de toelichtende stukken dient voor de bodemsanering in overeenstemming met het saneringsplan en het bouw- en woonrijp maken de kostenposten en eenheden te worden gespecificeerd op het niveau waaruit eenheden en eenheidsprijzen blijken waardoor een goed inzicht kan worden verkregen in de opbouw. • In de aanbieding dienen voor de (her)ontwikkeling de aantallen te realiseren opstallen, de VONprijzen en de opbrengstwaarde gespecificeerd te worden.
- 10 -
•
Inzicht in kosten- en opbrengstmomenten (inschatting hiervan is voor rekening en risico van de inschrijver).
3. Globale exploitatiebegroting kavel Zuidkant Voor de ontwikkeling van de Zuidkant dient de inschrijver een globale exploitatiebegroting te geven met daarin opgenomen een voorlopige bieding op de gemeentelijke grond uitgaande van een raming voor de benodigde kosten voor verwerving. Hierbij gelden de volgende voorwaarden: • Voor het doen van deze voorlopige bieding is een separaat inschrijfbiljet (bijlage IIIb ) opgesteld. De inschrijver dient dit inschrijfbiljet volgens het format in te vullen en het een en ander nader toe te lichten/ te onderbouwen. De inschrijving dient gespecificeerd te zijn met eenheidsprijzen op prijspeil 1 januari 2008. • In de toelichtende stukken geeft een plan van aanpak inzicht in de verwerving van particulier eigendom. • In de toelichtende stukken dient voor de bodemsanering en het bouw- en woonrijp maken de kostenposten en eenheden te worden gespecificeerd op het niveau waaruit eenheden en eenheidsprijzen blijken waardoor een goed inzicht kan worden verkregen in de opbouw. • In de aanbieding dienen voor de (her)ontwikkeling de aantallen te realiseren opstallen, de VONprijzen en de opbrengstwaarde gespecificeerd te worden. • Inzicht in kosten- en opbrengstmomenten (inschatting hiervan is voor rekening en risico van de inschrijver).
1.8
Puntentelling Per onderdeel is een puntentelling van toepassing. Het maximale aantal te behalen punten voor alle onderdelen bedraagt 180. Voor het eerste deel (Masterplan) dient minimaal 90 punten behaald te worden (per subcriterium minimaal 6 punten vóór weging). 1. Masterplan a. Kwaliteit stedenbouwkundig ontwerp b. Kwaliteit van de woningen c. Gebouwde parkeeroplossingen d. Kwaliteit van de openbare ruimte e. Herbestemming boerderij f. Projectorganisatie en communicatie Totaal
Punten 0 – 10 0 – 10 0 – 10 0 – 10 0 – 10 0 – 10
Weging 4 3 3 2 2 1
Maximaal 40 30 30 20 20 10 150 punten
Na de kwalitatieve beoordeling worden de enveloppen met de biedingen en globale exploitatiebegrotingen open gemaakt. Per gebied krijgt de hoogste bieding 3 punten, de laagste 1. Na weging worden deze punten bij de totaalscore opgeteld. De financiële gegevens worden niet openbaar gemaakt. 2. Bieding Kavel Maarse en Kroon Totaal
1–3
5
15 15 punten
3.Globale exploitatiebegroting Zuidkant Totaal
1–3
5
15 15 punten
- 11 -
In het uitzonderlijke geval dat twee of meer inschrijvingen even hoog scoren op kwaliteit en bieding, stelt de gemeente deze partijen in de gelegenheid een aanvullende bieding te doen en/of exploitatiebegroting te maken.
1.9
Gunning Het project zal worden gegund op basis van de economisch meest voordelige inschrijving, dat wil zeggen aan de partij met het hoogste aantal punten gelet op de bovenstaande criteria. Gunning zal geschieden op basis van een besluit genomen door het College van burgemeester en wethouders van de gemeente. Een selectie-adviescommissie wordt ingesteld om het College van b&w bij de keuze te adviseren. De selectie-adviescommissie is als volgt samengesteld: Dhr. L. van Velzen (projectleider, gem. Jacobswoude) Dhr. C. van Zonneveld (sectorhoofd AZ, gem. Jacobswoude) Dhr. J. Beelen (beleidsmedewerker RO, gem. Jacobswoude) Mevr. A. Saarberg (afdelingshoofd AJZ, gem. Jacobswoude) Dhr. M. van Rijn (afdelingshoofd bouwzaken, gem. Jacobswoude) Dhr. P. Taal (beleidsmedewerker civiele techniek, gem. Jacobswoude) Mevr. M. Bruijn (planeconoom, DHV) Mevr. T. Bruigom (retaildeskundige, DHV) Dhr. R. Sips (stedenbouwkundige, RBOI) Ook bewoners, de klankbordgroep en raads- en commissieleden kunnen bekend maken naar welke voorstel hun voorkeur uitgaat. Op welke wijze deze groepen betrokken worden bij het keuzeproces zal tijdig nader bekend gemaakt worden. De geselecteerde partij dient een verklaring van een te goeder naam en faam bekend staande bank of financiële instelling te verschaffen die na gunning de bankgaranties zal afgeven.
- 12 -
2
RUIMTELIJK-FUNCTIONELE EISEN EN WENSEN
2.1
Algemeen De hierna volgende paragrafen beschrijven per sector de eisen en wensen die de gemeente aan de ontwikkeling van het nieuwe dorpshart stelt. In de bijgevoegde ‘conformiteitenlijst’ dient u per eis aan te geven op welke pagina in uw documenten een nadere toelichting daarop gevonden kan worden. U dient aan alle eisen te voldoen. De wensen worden meegewogen in de beoordeling.
2.2
Detailhandel De gemeente Jacobswoude stelt zich ten doel om het dorpscentrum van Leimuiden grondig aan te pakken. Eén van de belangrijkste doelstellingen van het project is om het voorzieningenniveau van de kern Leimuiden op peil te houden. Deze ambitie is onder te verdelen in de volgende onderdelen: • verbeteren van de ruimtelijke structuur van het centrum • verplaatsen van bestaande winkeliers uit de Dorpsstraat naar het centrum • uitbreiding winkelvloeroppervlak bij verhuizing • toevoegen beperkt aantal nieuwe winkeliers (afhankelijk van marktpotentie) Voor het bepalen van de toekomstige behoefte aan winkelruimte zijn gesprekken gevoerd met lokale ondernemers en is een quickscan gemaakt van de ontwikkelingen in de omgeving en de potentie van het dorpshart van Leimuiden. Op basis van deze quickscan is de behoefte aan nieuwe (toe te voegen) winkelruimte in het centrum ingeschat op ca. 350 – 1.000 m2, afhankelijk van de verhuiswensen van de ondernemers in het dorp en de marktruimte in de omgeving. Het gaat voor een groot deel om uitbreiding van winkelbedrijven die naar het centrum verhuizen. RF-e-1: Nieuwe winkelruimte dient gebouwd te worden binnen een bandbreedte van 350 – 1.000 m2. Het nieuwe centrum zal vooral compact moeten zijn en goed bereikbaar. Het centrum biedt vooral plaats aan gemakswinkels voor dagelijkse levensbehoeften. De supermarkt neemt een centrale positie in. Voldoende gratis parkeergelegenheid op maximaal 100 meter (loopafstand) van de ingang van de supermarkt en de andere winkels is van levensbelang voor de winkeliers. Het zwaartepunt van het winkelbestand bevindt zich in de plint van het gebouw ‘De Résidence’. Hier is de supermarkt gevestigd. Het is de bedoeling dat deze winkelplint gehandhaafd blijft en als ankerpunt gaat dienen voor de (her)ontwikkeling van het dorpshart. Onderstaand schema laat zien welke winkelbedrijven daar op dit moment gevestigd zijn. Deze winkelbedrijven zijn allen eigenaar en maken deel uit van de VVE Résidence. Het gaat om de volgende winkelbedrijven (bron: Locatus, mei 2008): Bestaande winkeliers in Résidence Bloemist ‘De bloementuin’ Super de Boer (Laurus) PC – winkel ‘Techno-farm’ Kapsalon ‘Ladies & Gentleman’ Drogisterij ‘t Dorpsplein’ (Dio) Totaal
WVO m2 80 990 35 80 140 1.325
- 13 -
Het nieuwe centrum zal ruimte kunnen bieden aan huidige (tijdelijke) gebruikers van de te slopen pand van Maarse en Kroon. Daarnaast zal, afhankelijk van de visie voor het gebied en de mogelijkheid van het kunnen verwerven van panden aan de zuidkant, ook andere gebruikers (her)huisvesting geboden moeten worden. De gewenste omvang van de nieuwbouw is indicatief. De prijsstelling van de nieuw te bouwen bedrijfsruimte zal voor de meeste bedrijven doorslaggevend zijn voor de haalbaarheid van een eventuele verhuizing. Het gaat om de volgende bedrijven: Bestaand en (mogelijk) slopen/nieuwbouw Makelaar Bliemer & Que Het Wapen van Leimuiden (alleen café en feestzaal) Bakkerij van Leeuwen Slijterij Bouwmeester Pizzeria (hoek) Uitzendbureau Ontwerpbureau / drukkerij (leeg) Totaal
Slopen (m2) 75 300 60 90 75 75 75 750
Nieuwbouw (m2) 100 500 100 100 100 100 100 1.100
NB de wenselijke omvang van de nieuwbouw is indicatief
De prijsstelling van de nieuw te bouwen bedrijfsruimte zal voor de meeste winkeliers en bedrijven doorslaggevend zijn voor de haalbaarheid van een eventuele verhuizing. Het gaat dus om de bouw van ca 1.100 m2 winkel- en bedrijfsruimte, waarvan van ca 750 m2 vervanging en slechts een uitbreiding van ca. 350 m2. Tot slot is het uitdrukkelijk de bedoeling om ook winkelbedrijven vanuit de Dorpsstraat en andere delen van Leimuiden te bewegen naar het centrum te verhuizen. Hiervoor is een enquête gehouden onder alle winkeliers waarin zij hun wensen kenbaar hebben gemaakt. De resultaten van deze enquête kunnen op verzoek beschikbaar gesteld worden. Uit nog te voeren individuele gesprekken moet duidelijk worden wat de exacte ruimtebehoefte is van winkeliers en andere bedrijven. Bestaand en (mogelijk) herbestemmen / reloceren
Restaurant ‘De Chinese muur’ Gemakswinkel Leimuiden Slagerij van der Meer Cafetaria ‘Van Geffen’ Chocolaterie ‘RoJe’ Rabobank (baliefunctie) Fortis (bank) Kledingzaak ‘You’re next’ Kledingzaak ‘Van Veen’ Woningdecoratie ‘Kreada’ Hobbywinkel ‘Fa Los’ Etc.
Bestaand/ herbestemmen (m2) 200 90 60 60 30 150 150 50 170 60 70
NB Er is nog geen concrete indicatie voor verhuisbereidheid en de wenselijke omvang van de nieuwbouw
- 14 -
2.3
Woningbouw Woonprogramma In juni 2006 is door het ministerie van VROM een ontheffing verleend op het LIB voor het bouwen van 75 nieuwe woningen en 8 sloop/nieuwbouw in het centrum van Leimuiden. In de verdere planvorming zullen deze aantallen gelden als maximum aantal te bouwen woningen. Op basis van de beleidslijnen die zijn de vastgelegd in de woonvisie 2005 en het stedenbouwkundige plan voor de 2 fase van de Beukenlaan is een gedifferentieerd woningbouwprogramma voor het centrumplan samengesteld. Dit woningbouwprogramma dient als uitgangspunt voor de ontwikkeling van het Dorpshart Leimuiden (zie tabel 1).
Grondgebonden Betaalbaar Middelduur Duur Starters Algemeen Duur
Cat. S V V S V V
Prijsindicatie Tot 220.000 220.000 – 275.000 Boven 275.000 Tot 550 Tot 550 Boven 550
Totaal GGB
Aantal
%
5 6
7 8
11
15
4 14 16 8 11 11 64
5 19 21 10 15 15 85
Appartementen Betaalbaar Middelduur Duur Starters Algemeen Duur
S V V S V V
Tot 220.000 220.000 – 275.000 Boven 275.000 Tot 550 Tot 550 Boven 550
Totaal app.
Tabel 1: De woningdifferentiatie. Prijzen uit de woonvisie d.d. mei 2005 zijn in bovenstaand woningbouwprogramma reeds geïndexeerd (1 januari 2008). S= sociale sector, V = Vrije Sector.
Naast bovengenoemde aantallen zullen nog 8 te slopen appartementen (boven de winkels) herbouwd mogen worden RF-e-2: De verdeling tussen grondgebonden woningen en appartementen voldoet aan bovenstaand tabel. RF-w-1: Het is een nadrukkelijke wens van de gemeente om binnen elke prijscategorie ook goedkopere woningen te realiseren. RF-e-3: De verdeling over de verschillende (prijs)categorieën voldoet aan bovenstaand tabel. RF-e-4: Het woningbouwprogramma voor de beide deelgebieden is (grofweg) een afspiegeling van bovenstaande tabel.
- 15 -
Doelgroep senioren Met het oog op de toenemende vergrijzing vraagt de gemeente bijzondere aandacht voor de doelgroep senioren en stelt daarom extra eisen ten aanzien van de inrichting van de woningen. RF-e-5: Minimaal 70% van de woningen dient als een nultreden woning te worden gebouwd. RF-w-2: Alle woningen dienen te voldoen aan het certificaat WoonKeur (zie www.skw-certificatie.nl ).
Bijzondere doelgroepen De gemeente Jacobswoude wil graag bijzondere doelgroepen ook een plek in het dorpshart kunnen geven. Juist het dorpshart is door haar centrale functie een uitermate geschikte plek voor mensen met verschillende achtergronden en capaciteiten. De gemeente denkt daarom aan de bouw van een (kleine) woonvoorziening voor mensen met een lichte verstandelijke en/of lichamelijk handicap. Hiervoor zijn reeds verkennende gesprekken gevoerd met zorginstellingen (waaronder de stichting ’s Heerenloo en met de stichting Wije en Woudwetering). Een dergelijke (extramurale) woonvoorziening biedt ruimte aan 6 bewoners en heeft een oppervlak van ca 275 m2 (BVO). Ook andere doelgroepen met behoefte aan begeleiding bij het wonen zijn welkom. In alle gevallen gaat het om woonvoorzieningen voor mensen die relatief zelfstandig kunnen wonen en geen 24-uurs verzorging nodig hebben. RF-e-6: In het plan dient ruimte voor minimaal twee wooneenheden voor bijzondere doelgroepen te worden gerealiseerd. RF-e-7: In het plan dient ruimte voor minimaal twee appartementen (sociale huur) voor bijzondere doelgroepen te worden gerealiseerd. RF-w-3: In het plan is ruimte voor minimaal drie wooneenheden voor bijzondere doelgroepen. RF-w-4: In het plan is ruimte voor minimaal drie appartementen (sociale huur) voor bijzondere doelgroepen.
Duurzaamheid In het kader van haar milieudoelstellingen wil de gemeente Jacobswoude extra aandacht voor bouwkundige eisen aan woningen. Zo dragen levensloopbestendige woningen bij aan de duurzaamheid van de gebouwde omgeving, want deze woningen kunnen meebewegen met de fase waarin het huishouden verkeert zonder dat de woning ingrijpend verbouwd hoeft te worden. RF-e-8: Alle woningen dienen te voldoen aan de standaard toepassing van maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen. RF-w-5: De gemeente wil dat de woningen aantoonbaar van extra duurzaamheids maatregelen voorzien zijn (bijvoorbeeld zonnecollectoren, sedum-daken) RF-e-9: De woningen worden levensloopbestendig gebouwd.
- 16 -
2.4
(Sociaal-)medische voorziening De gemeente Jacobswoude koestert een ambitie om in de plannen voor de (her)ontwikkeling van het dorpscentrum van Leimuiden ook een (sociaal-)medische voorziening op te nemen. Deze (sociaal-)medische voorziening zou minimaal de bestaande Leimuidense zorgaanbieders, huisarts/apotheek, tandarts en fysiotherapeut(en) moeten gaan huisvesten. Daarnaast zou gezocht kunnen worden naar andere, met zorg en welzijn samenhangende functies en gekoppeld aan woningen voor senioren zou op die manier, weliswaar op kleine schaal, een woonservicezone kunnen ontstaan. Overigens dient daarbij nadrukkelijk de relatie met woningen voor senioren in de omgeving van het centrum onderzocht te worden. Op dit moment is de gemeente in gesprek met zorgaanbieders en hebben zorgaanbieders een enquête met hun wensen en eisen ingevuld. De resultaten van deze enquête kunnen op verzoek beschikbaar gesteld worden. Het gaat om de volgende zorgaanbieders: Zorgaanbieder Huisartsen praktijk van der Linden Huisarts praktijk Blooijs Tandarts Slob Fysiotherapie Corpora Fysiotherapie Dorpsstraat Fysiotherapie Topfit (in gezondheidscentrum Ter Aar) Van der Hoek pedicure Stichting Thuiszorg
Verhuisplannen? Nee Nee Ja Onzeker Onzeker Ja Ja Ja
De prijsstelling van de nieuw te bouwen bedrijfsruimte zal voor de meeste zorgaanbieders doorslaggevend zijn voor de haalbaarheid van een eventuele verhuizing. RF-e-10: Het plan dient ruimte te bieden aan een zorgsteunpunt voor verschillende zorgaanbieders met een bruto vloeroppervlakte binnen een bandbreedte van 500 – 1.000 m2.
2.5
Infrastructuur Verkeersontsluiting De hoofdontsluiting voor het dorpshart Leimuiden is de kruising van de N207 en de Dr. Stapenséastraat. Aansluitend op die kruising loopt de hoofdroute door het dorp via Noordeinde, Grietpolderweg, Esdoornlaan, Beukenlaan, Kerklaan, Kloofpad en via Tuinderij weer terug naar de Dr. Stapenseastraat. Een secundaire route voor de bereikbaarheid van het dorpshart is via de Nokweg (tweerichtingen) en de Dorpstraat (alleen vertrekkend verkeer). RF-w-6: Een aanpassing van deze secundaire ontsluiting kan mogelijk de bereikbaarheid van het dorpshart verbeteren. Op dit moment wordt onderzoek gedaan naar een nieuwe manier om het dorp Leimuiden op de N207 te ontsluiten. Hiervoor worden twee varianten onderzocht, één via een onderdoorgang bij het Connexxionterrein, een andere variant is het tegengaan van sluipverkeer door een wegafsluiting. De uitkomst van dit onderzoek zal meegegeven worden aan de provincie bij het uitwerken van de corridorstudie N207.
- 17 -
RF-e-11: De gemeente wil dat het dorpshart verkeersluw wordt. Dat betekent dat doorgaand verkeer zo min mogelijk door het centrum rijdt.
Langzaamverkeer De gemeente Jacobswoude wil een autoluw dorpshart en stimuleert daarom om mensen per voet of fiets naar het dorpshart te laten rijden. Naast de aanwezige en nieuw aan te leggen voet- en fietspaden, zal het dorpshart voldoende stallingmogelijkheden voor fietsers moeten bieden. Ouderen hebben baat bij een aantal oplaadpunten voor scootmobiels en E-bikes. RF-w-7: In het centrum zijn voldoende stallingsmogelijkheden voor fietsers gerealiseerd. RF-w-8: In het centrum zijn een aantal openbare oplaadpunten voor scootmobiels en E-bikes aanwezig. Ondergronds Voor de eisen die de gemeente aan openbare werken stelt, dient het Technische Programma van Eisen, bijgevoegd in het gemeentelijke informatiepakket, geraadpleegd te worden. Daarin is tevens een kabels en leidingenkaart opgenomen. Deze kaart dateert uit 2004. De tracés van de hoofdleidingen zijn sindsdien ongewijzigd. Onlangs is door de gemeente een CLICK-melding gedaan. De gegevens zijn opvraagbaar bij het in paragraaf 1.3 opgenomen adres. Bij het aanleggen van nieuwe leidingentracés is het van belang dat de gemeente en andere beheerders toegang hebben voor beheer en onderhoud. Daarom dienen deze tracés onder hoofdverkeerswegen aangelegd te worden. Voor riolering is het uitgangspunt van de gemeente dat een gescheiden stelsel wordt aangelegd. RF-e-12: Nieuwe leidingentracés worden onder de hoofdinfrastructuur aangelegd. RF-e-13: Voor riolering dient een gescheiden stelsel aangelegd te worden. RF-e-14: Het bestaande in onbruik geraakte transformatorhuisje bij de expeditie-ingang van de supermarkt dient verwijderd te worden.
2.6
Parkeren Parkeren: huidige situatie Op dit moment telt het dorpshart 94 openbare parkeerplaatsen en 28 plekken op eigen terrein(en). Openbare parkeerplaatsen
94
vrije parkeerplaatsen (53) invaliden plaatsen (3) blauwe zone (38)
Eigen terrein
28
huisarts (2) makelaardij (7) café René (4) achter Résidence (15)
Officieuze parkeerplaatsen
9
Totaal
131
Bermen, stoepranden e.d.
- 18 -
Opvallend is dat de parkeerplaatsen verspreid zijn over vier parkeerterreinen; één achter de supermarkt/Tuinderij, één voor de supermarkt, één voor de bakkerij en één achter de Dorpsstraat, bij de begraafplaats. Verder zijn ook langs de Dorpsstraat enkele parkeerplaatsen te vinden. De parkeerterreinen zijn bereikbaar via smalle (eenrichtings)straatjes. Op piekmomenten ervaart men drukte, maar slechts af en toe is sprake van echte overlast, bijvoorbeeld rond de feestdagen in december. Er zijn dus voldoende parkeerplaatsen, maar gezien het gebruik van de officieuze parkeerplaatsen is het blijkbaar niet heel ruim bemeten. De smalle straatjes zorgen ervoor dat veel gewacht en gemanoeuvreerd moet worden, wat weer kan leiden tot irritatie en een ‘druktegevoel’. Ook opvallend is dat gebruik gemaakt wordt van niet openbare parkeerplaatsen, zoals voor en naast de makelaardij. Daarnaast worden elke dinsdagochtend ongeveer 23 parkeerplaatsen in beslag genomen door de markt. Op vrijdagavond staat er een bibliobus naast de makelaardij (geen officiële parkeerplaats). Parkeren: uitgangspunten toekomstige situatie Voor bezoekers van het winkelhart moet een overzichtelijke parkeersituatie ertoe leiden dat zo min mogelijk gewacht en gemanoeuvreerd hoeft te worden. De parkeerplaatsen moeten zo dicht mogelijk, op maximaal 100 meter, van de ingang van de supermarkt gelegen zijn. Voor het maken van een inschatting voor het toekomstige benodigde aantal parkeerplaatsen, maakt de gemeente gebruik van de ASVV richtlijnen (zie tabel 2). Voor de bestaande woningen geldt 1,0 parkeerplaats per woning als richtlijn. Voor deze woningen worden geen parkeerplaatsen gebouwd, tenzij bewoners aangeven daar zelf in te willen investeren. Functie
Soort
Wonen
Duur
Richtlijnen (aantal pp)
Eenheid
1,75 (waarvan 1 gebouwd)
Middelduur
1,4 (waarvan 1 gebouwd)
Goedkoop
1,25 (waarvan 1 gebouwd)
Bestaand
1,0
Detailhandel
4
per 100 m2 (BVO)
Markt
0,25
per m2 standplaats
Arts
1,75
per behandelkamer
Bibliotheek
0,6
per 100 m2 (BVO)
Restaurant
11
per 100 m2 (BVO)
Kantoor (met balie)
2,4
per 100 m2 (BVO)
6
per 100 m2 (BVO)
Café / cafetaria Tabel 2. Richtlijnen per functie eenheid (bron: gemeente Jacobswoude o.b.v. ASVV)
De verschillende functies hebben op verschillende momenten een grotere of kleinere behoefte aan parkeerruimte. Een deel van de bewoners (of bezoekers) zullen vooral ’s avonds gebruik maken van parkeerplaatsen. Dezelfde parkeerplaatsen kunnen overdag gebruikt worden voor winkelend publiek. Onderstaande tabel laat zien op welke momenten de behoefte aan parkeerplaatsen het grootst is.
- 19 -
werkdag
vrijdag
zaterdag
zondag
Functie
ochtend
middag
avond
koopavond
middag
avond
middag
Wonen
31
38
63
57
38
38
44
Detailhandel
24
56
16
56
80
0
0
Soc. medisch
9
9
3
1
0
0
0
Restaurant
7
9
20
19
17
22
10
Café
4
5
11
10
9
12
5
Kantoor
6
6
0
2
2
0
0
Cafetaria
2
2
5
5
5
6
3
Subtotaal
82
125
118
150
150
78
62
Gereserveerd
83
83
83
83
83
83
83
Totaal
165
208
201
233
233
161
145
Tabel 3: Bezetting parkeervoorziening uitgesplitst naar functie en dagdeel
De eis die de gemeente stelt is dat in minimaal 90% van de behoefte aan parkeerplaatsen voorzien wordt. Concreet betekent dit dat minimaal 210 parkeerplaatsen nodig zullen zijn. Dat is 90% van het geprognosticeerde piekmoment op koopavond en zaterdagmiddag (233) (zie tabel). Van deze 210 parkeerplaatsen worden minimaal 83 gereserveerd voor bewoners in gebouwde parkeervoorzieningen (ondergronds, halfverdiept, onder verhoogd maaiveld of anderszins uit het zicht). Ook kunnen ondernemers vaste parkeerplaatsen afnemen in een parkeergarage. Van de overige 127 zal een groot deel overdag gereserveerd worden voor kort parkeren (ca. 70%). Deze parkeerplaatsen moeten op korte afstand van de winkels (maximaal 100 meter van de ingang van de supermarkt) gerealiseerd worden. Het lang parkeren kan op een wat grotere afstand, omdat dit bedoeld is voor bezoekers van woningen, café of restaurant en de ondernemers/ werknemers binnen het gebied. RF-e-15: In het plan dienen minimaal 210 parkeerplaatsen te worden voorzien. RF-e-16: In het plan dienen minimaal 3 invaliden parkeerplaatsen te worden voorzien op strategische plaatsen, zoals bij de supermarkt en de medische voorzieningen. RF-e-17: Minimaal 90 parkeerplaatsen (70% van 127) dienen op minder dan 100 meter van de ingang van de supermarkt te zijn gelegen. RF-e-18: Voor bewoners van nieuwe woningen (en de te vervangen woningen) is minimaal 1 parkeerplaats in een parkeergarage bij de woning gereserveerd. RF-w-9: In de parkeergarage(s) zijn extra parkeerplekken voor bewoners van het Dorpshart en andere omwonenden (bijvoorbeeld De Résidence) beschikbaar. RF-w-10:Voor (personeel van de) winkeliers is parkeerruimte gereserveerd in de parkeergarage(s). RF-w-11: Stallingplekken voor scootmobiels van bewoners worden inpandig opgelost.
- 20 -
2.7
Cultuurhistorie Het Dorpshart Leimuiden is in de loop der jaren meerdere malen op de schop gegaan. Veel oude bebouwing, voornamelijk boerderijen, losse woonvilla’s en winkelpanden, zijn al in de jaren dertig verdwenen om plaats te maken voor de busremise en voor de koekfabriek. Later is de koekfabriek omgebouwd tot woon- en winkelcomplex de Résidence. De boerderij van Van Beijeren is het laatste restant van het agrarische verleden van de dorpskern van Leimuiden. Desondanks kent de boerderij geen wettelijke beschermde status, noch op Rijksniveau noch op gemeentelijk niveau. Behoud van de boerderij met (een deel van het) bijbehorende terrein en bijgebouwen staat echter wel hoog op de wensenlijst van de gemeente. Aan Stichting Erfgoedhuis Zuid-Holland is gevraagd een cultuurhistorische waardestelling uit te voeren voor deze boerderij. Deze cultuurhistorische waardestelling is in mei 2008 afgerond. De boerderij dateert uit 1902 en vooral het voorhuis vertoont veel architectonische en bouwkundige kenmerken die zeer karakteristiek zijn voor die tijd. De boerderij is opvallend goed geconserveerd, zeker gezien de locatie in een dorpscentrum waar in de loop der jaren zoveel panden gesloopt en verbouwd zijn. De boerderij is daardoor samen met de vier beuken en de rij kastanjes zeer beeldbepalend voor het dorpscentrum van Leimuiden. Het voorhuis is het meest bijzondere en kenmerkende deel van het complex. De achterliggende stal en de andere bijgebouwen zijn meer standaard uitgevoerd. Bij herbestemming is lichttoetreding een punt van aandacht. Hiervoor dient zoveel mogelijk gebruik gemaakt te worden van bestaande gevelopeningen, zoals ramen, deuren en de inrijdeur. Daklichten dienen bij voorkeur een plaats te krijgen aan de niet-erfzijde. Dampdoorlatendheid van de gevels is ook na isolatie van groot belang. Door bureau BSI is de gezondheid van de beuken en de kastanjes onderzocht. In totaal zijn 7 bomen onderzocht. De bomen verkeren op één na allen in goede staat. De vier rode beuken zijn in iets betere staat dan de drie wilde paardenkastanjes. In het rapport worden aanbevelingen gedaan om tijdens de bouw zorgvuldig met de bomen om te gaan. Deze aanbevelingen zijn opgenomen in paragraaf 5.2. RF-e-19: De boerderij van Van Beijeren (woonhuis, stal en een deel van het erf) dient behouden te blijven en gerenoveerd te worden. Herbestemming tot een horeca, zorg en/of andere functie is mogelijk. RF-e-20: De beuken en kastanjes bij de boerderij van Van Beijeren dienen behouden te blijven. RF-w-12: Het (karakter van) het erf en de bijgebouwen (koetshuis, hooiberg etc.) dienen behouden te blijven. Herbestemming tot een horeca, zorg en/of andere functie is mogelijk.
- 21 -
3
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN
3.1
Ruimtelijke analyse Ligging Leimuiden is gelegen in de Grietpolder ten zuiden van de Haarlemmermeerpolder en wordt via de provinciale weg N207 verbonden met de rijksweg A4. De N207 vormt tevens een fysieke barrière tussen het dorp en de oostelijk gelegen polder. Aan de zuidzijde wordt Leimuiden begrensd door het riviertje de Drecht en aan de noordzijde door de Ringvaart. Deze drie begrenzingen hebben in het verleden gezorgd voor een ontwikkeling van Leimuiden in westelijke richting. Het oude centrum is hierdoor decentraal in het dorp komen te liggen. Historie Leimuiden is gelegen in het Hollands-Utrechtse veengebied dat tussen 900 en 1400 is ontgonnen en in cultuur is gebracht. Het oude veengebied bestaat uit parallel gelegen sloten die voor de afwatering van het natte veengebied zorgden. Dit netwerk aan sloten en watergangen vormde de basis van de ruimtelijke structuur. De bebouwing was voornamelijk gesitueerd langs een riviertje, wetering, weg of dijk. Hierdoor e e ontstonden typische streekdorpen. In de 18 en 19 eeuw werden de randen van het veengebied tijdens de vervening gespaard omdat daar voornamelijk de bebouwing was gelegen. Het centrum van Leimuiden is gelegen op zo’n stuk bovenland, het oorspronkelijke veenoppervlak. Het hoogteverschil (2-4 meter) van het centrum met het ommeland is duidelijk zichtbaar. Opvallend zijn de hoger gelegen dijksloten in het centrum die een stukje occupatiegeschiedenis van het gebied zichtbaar maakt. e
Aan het eind van de 19 eeuw begint het centrum van Leimuiden zijn huidige vorm te krijgen. Aan de Dr. Stapenséastraat en de Dorpstraat ontwikkelt zich lintbebouwing in de vorm van diverse villa-achtige e woonhuizen en boerderijen. Halverwege de 19 eeuw staan er twee kerken in het dorp. Ook de boerderij van Van Beijeren op de hoek van de Dr. Stapenséastraat en de Noordeinde dateert uit deze tijd. In de ste jaren dertig van de 20 eeuw zijn een aantal grootschalige complexen in het centrum gebouwd., waaronder de gebouwen van Maarse en Kroon en de koekjesfabriek Beuk. Deze gebouwen zijn van grote invloed geweest op de ruimtelijke ontwikkeling van het centrum van het dorp. In de jaren zestig en ste zeventig van de 20 eeuw zijn aan de westzijde van het dorp de eerste ‘grootschalige’ uitbreidingen gerealiseerd. In de jaren tachtig van diezelfde eeuw wordt de koekjesfabriek getransformeerd tot het woon- en winkelcomplex de ‘Résidence’ waar ook de supermarkt is gevestigd. Tevens wordt het Regthuis op de hoek van de Dr. Stapenséastraat en Dorpstraat afgebroken om plaats te maken voor het huidige dorpsplein. Ruimtelijke structuur De ruimtelijke structuur van het dorp wordt voornamelijk gevormd door de oude ‘Heerweg’, de Dr. Stapenséastraat, de Dorpstraat met zijn karakteristieke lintbebouwing en het huidige dorpsplein. De lintbebouwing wordt in het centrum onderbroken door het dorpsplein, de grootschaligere bebouwing als de Résidence, het gebouw van Maarse en Kroon, café René, maar ook de boerderij van Van Beijeren. Niet alleen de bebouwingsmassa is groter maar ook de ruimte daaromheen. De entree van het dorp wordt gedomineerd door het enorme complex van de weinig aantrekkelijke supermarkt en de Résidence. Het dorpsplein is gelegen op de hoek van de Dr. Stapenséastraat en Dorpstraat. Op deze plaats is de bebouwing iets terug gelegen waardoor er ruimte voor een plein is ontstaan. Op het dorpsplein wordt wekelijks een bescheiden markt gehouden, de rest van de week is het plein voornamelijk in gebruik als
- 22 -
parkeerplaats. Het plein biedt ook ruimte voor jaarlijks terugkerende evenementen zoals de kermis, het beachvolleybal en andere feestelijkheden. Naast deze parkeerplaats zijn er parkeervoorzieningen rondom de Résidence, achter winkelpanden aan het dorpsplein en Dorpsstraat waar ook langs-parkeerplaatsen gelegen zijn. De supermarkt en de overige voorzieningen hebben een dusdanige verkeersaantrekkende werking, dat een goede ontsluiting en voldoende parkeervoorzieningen in het centrum noodzakelijk zijn. De spreiding van deze parkeerplaatsen zorgt voor een onoverzichtelijk en rommelig ruimtelijk beeld van het centrum. Aan de rand van het centrum tegen het talud zijn nog steeds verschillende dijksloten terug te vinden. Net zoals het water is ook het openbaar groen voornamelijk aan de randen van het centrum gelegen. Het groen bestaat veelal uit wilgen en gras, samen met de dijksloten vormt het een groene ring rondom het centrum. In het centrum zelf is weinig openbaar groen terug te vinden. Het groen beperkt zich tot privé groen in de voortuinen aan de Dorpsstraat en de jonge lindes aan het Dorpsplein. Aan de Nokweg dringt het water en groen echter wel door tot aan de voorzijde van de bebouwing. Bijzonder is de boerderij van Van Beijeren met daarvoor de oude beuken en de kastanjes. De boerderij, de beuken en de kastanjes vormen samen een groen cultuurhistorisch ensemble in het centrum. Stedenbouwkundig gezien is het centrum in drie gebieden verdeeld. Ten noorden van de Dr. Stapenséastraat is het deelgebied Maarse en Kroon gelegen. Deze kavel omvat de gebouwen van Maarse en Kroon en de boerderij van Van Beijeren. Ten zuiden van de Dr. Stapenstéastraat is het deelgebied rondom dorpsplein gelegen met daarin het dorpsplein, café René en enkele winkelpanden. Ten oosten daarvan is de Résidence (inclusief de supermarkt) gelegen. Dat is het derde gebied. Bebouwing en openbare ruimte De bebouwing bestaat in het centrum voornamelijk uit kleinschalige lintbebouwing met een dorps karakter. De bebouwing bestaat voornamelijk uit twee lagen met kap. De diversiteit in breedte, kleur en accenten zorgt voor een gevarieerd gevelbeeld. Het zogenaamde doktersrijtje met de karakteristieke geveltjes is hiervan een beeldbepalend voorbeeld. Andere beeldbepalende gebouwen in het centrum zijn vooral de grotere en historisch afwijkende bebouwing, zoals de gebouwen van Maarse en Kroon, de Résidence, de boerderij van Van Beijeren, café René en de supermarkt.. De bouwstijl, bouwmassa, materiaal- en kleurgebruik wijken duidelijk af van de resterende lintbebouwing. Door versnippering van functies in het centrum zijn ondefinieerbare, sobere openbare ruimten ontstaan. Er is weinig onderscheid in inrichting tussen de verschillende openbare ruimten. De 'achterkantsituaties’ zoals aan het parkeerterrein achter de Dorpstraat en de entree van het centrumgebied ter hoogte van de Tuinderij dragen weinig bij aan de kwaliteit van de openbare ruimten.
3.2
Stedenbouwkundige randvoorwaarden In het deel stedenbouwkundige randvoorwaarden worden de eisen en wensen die gesteld worden ten aanzien van stedenbouwkundige aspecten puntsgewijs gedefinieerd. Deze eisen en wensen zijn opgesteld op basis van een ruimtelijke analyse, de stedenbouwkundige mogelijkheden en op basis van de eerste ruwe verkavelingschetsen die opgesteld zijn door de gemeentelijke projectgroep, de gebruikers, bewoners en winkeliers. De eisen beschrijven punten waaraan bij de ontwikkeling moet worden voldaan. De wensen daarentegen zijn randvoorwaarden waarmee bij de uitwerking zoveel mogelijk rekening gehouden moet worden. De gemeente zal hierbij beoordelen of en hoe aan de wensen tegemoet is gekomen.
- 23 -
Hieronder volgen per deelgebied de verschillende eisen en wensen. In bijlage II is een randvoorwaardenkaart opgenomen.
3.2.1 Deelgebied - Maarse en Kroon Dit deelgebied wordt globaal begrensd door het Noordeinde en de Dr. Stapenséastraat. Onderdeel van dit deelgebied is de kavel van de voormalige busgarage en -remise Maarse en Kroon en de boerderij van Van Beijeren. Stedenbouwkundige structuur SR-e-1: De lintbebouwing aan de Dr. Stapenséastraat draagt bij aan het historische karakter van het dorp en dient daarom versterkt te worden. De plint krijgt een openbaar karakter van functies en vormgeving. SR-e-2: Voorgevelrooilijnen dienen aan te sluiten met de voorgevelrooilijnen van de omliggende bebouwing. SR-e-3: De watergang aan noordzijde van het deelgebied dient in principe behouden te worden. SR-e-4: Er dient minimaal één langzaamverkeersroute vanuit het centrum naar het woongebied ten noorden van het centrum gerealiseerd te worden. SR-e-5: De (hoofd)ontsluiting voor auto’s wordt zoveel mogelijk geconcentreerd op één punt (bijvoorbeeld vanaf de achterzijde of vanaf de Dr. Stapenséastraat). SR-e-6: De ingang/ ontsluiting van de gebouwde parkeervoorziening wordt binnen het deelgebied opgelost en belemmert niet het doorgaande verkeer. SR-w-1: De watergang aan de noordkant van het deelgebied dient uitgebreid en versterkt te worden. SR-w-2: De bestaande watergang dwars door het deelgebied (langs het koetshuis van de boerderij) dient als visueel en groen element behouden en versterkt te worden, mogelijk gecombineerd met een langzaamverkeersroute (zie ook SR-e-11 en paragraaf 2.5).
Bouwmassa Voor de architectonische uitwerking zijn eisen en wensen opgenomen in paragraaf 4.3 ‘beeldkwaliteit’. SR-e-7: Om het dorpse karakter te behouden en mogelijk te versterken dient de bouwhoogte van grondgebonden woongebouwen niet meer te bedragen dan maximaal 2 bouwlagen (10,5 meter met kap). De bouwhoogte voor woongebouwen op een openbare plint voor voorzieningen mag niet meer bedragen dan maximaal 3 bouwlagen (max. 12 meter inclusief kap). De maat en schaal van de nieuwe bebouwing zal aan moeten sluiten aan de huidige maat en schaal van de omliggende bebouwing. Openbare ruimten Hieronder vallen ook de fietspaden en randen van de kavel
- 24 -
SR-e-8: Er dient een kwalitatief hoogwaardige (semi)-openbare ruimte opgenomen te worden (binnenhof). Deze openbare ruimte zal moeten worden afgestemd op de functie van het gebied. SR-w-3: Het binnenhof heeft een semi- openbaar karakter. SR-e-9: De benodigde parkeerplaatsen dienen uit zicht (ondergronds, halfverdiept, of anderszins uit zicht) worden gerealiseerd (zie paragraaf 2.6 voor parkeerrichtlijnen). SR-e-10: Parkeerplaatsen voor bezoekers (t.b.v. bewoners) moet op maaiveld binnen het deelgebied opgelost worden. SR-e-11: De langzaamverkeersverbinding dient Noord-zuid gericht te zijn. Deze verbinding verbindt de noordelijk gelegen woongebieden, het binnenhof en het dorpsplein.
3.2.2 Deelgebied Zuidkant – Rondom het dorpsplein Dit gebied is gelegen tussen de Résidence en de Dorpsstraat en tussen de Dr. Stapenseastraat en de begraafplaatsen c.q. waterloop. Stedenbouwkundige structuur SR-e-12: De lintbebouwing aan de Dorpstraat draagt bij aan het historische karakter van het dorp en zal daarom versterkt moeten worden. SR-e-13: Voorgevelrooilijnen dienen aan te sluiten met de voorgevelrooilijnen van de omliggende bebouwing. SR-w-4: De lintbebouwing aan de Dr. Stapenséastraat draagt bij aan het historische karakter van het dorp. De bebouwing langs deze straat zal moeten inspelen op dit karakter. SR-w-5: De (hoofd)ontsluiting voor auto’s wordt geconcentreerd op één punt en vindt plaats vanaf de Dr. Stapenséastraat. SR-e-14: De ingang/ ontsluiting van de gebouwde parkeervoorziening wordt op de kavel of in de gevel opgelost en belemmert niet het doorgaande verkeer. SR-w-6: De ruimte rondom de driesprong Dr. Stapenséastraat en de Dorpsstraat dient als zelfstandige ruimte te worden vormgegeven. De straat dient bij de kruising zich te verbreden.
Bouwmassa Voor de architectonische uitwerking zijn eisen en wensen opgenomen in paragraaf 4.3 ‘beeldkwaliteit’. SR-e-15: Om het dorpse karakter te behouden en mogelijk te versterken dient de bouwhoogte van grondgebonden woongebouwen niet meer te bedragen dan maximaal 2 bouwlagen (10,5 meter met kap).De bouwhoogte voor woongebouwen op een winkelplint mag niet meer bedragen dan maximaal 3 bouwlagen (max. 12 meter inclusief kap) met incidenteel 4 bouwlagen (accenten) (max. 15 meter inclusief
- 25 -
kap). De maat en schaal van de nieuwe bebouwing zal aan moeten sluiten aan de huidige maat en schaal van de omliggende bebouwing. SR-w-7: De onderste laag van de bebouwing langs het dorpsplein dient benut te worden voor detailhandel en functies met een openbaar karakter. Openbare ruimten Er wordt gestreefd naar een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte met een centraal gelegen dorpsplein. Het dorpsplein dient als verblijfsruimte waar verschillende doelgroepen gebruik van kunnen maken en waar verschillende activiteiten plaats kunnen vinden. SR-e-16: Dit plein dient minimaal 3.000 m2 groot te zijn. SR-e-17: Het dorpsplein ligt direct langs de Dr. Stapenséastraat. SR-w-8: De vormgeving van de publieke parkeerplaatsen dient zoveel mogelijk ondergeschikt te zijn in het straatbeeld. SR-w-9: Een deel van de parkeerplaatsen op het plein is afsluitbaar op niet-piek momenten
3.2.3 Deelgebied Zuidkant - Entree van het centrum Dit deel gebied wordt gevormd door het terrein achter de super, ofwel het entreegebied van het centrum en het visitekaartje van Leimuiden. Dit gebied ligt tussen de Tuinderij, Dr. Stapenséastraat en de Résidence. Stedenbouwkundige structuur SR-e-18: De achterkant van de supermarkt dient verbeterd te worden. SR-w-10: Een helder en samenhangend beeld tussen functionaliteit van het gebied, een kwalitatieve ingerichte openbare ruimte en een representatief bebouwingsbeeld. SR-w-11: Het is wenselijk de gehele bevoorrading inpandig te laten plaatsvinden.
Bouwmassa Voor de architectonische uitwerking zijn eisen en wensen opgenomen in paragraaf 4.3 ‘beeldkwaliteit’. SR-e-19: De ruimte rondom de kruising van de Dr. Stapenséastraat en de Tuinderij vormt de entree van het dorp. De bouwmassa aan deze ruimte moet zich verhouden tot de voorliggende entreeruimte. SR-e-20: Gevel van supermarkt aanpassen naar een hoogwaardig kwalitatief gevelbeeld. SR-w-12: Om dit te kunnen bereiken kan op of tegen het bestaande pand van de supermarkt woningbouw of een kantoorfunctie komen, waardoor de supermarkt minder dominant aanwezig zal zijn. Andere oplossingen zijn ook mogelijk.
- 26 -
Openbare ruimten SR-e-21: Herinrichting van de openbare ruimte om de entree van het dorp op te waarderen. Hierbij wordt gestreefd naar een kwalitatieve en hoogwaardige openbare ruimte.
3.3
Beeldkwaliteit In dit deel over beeldkwaliteitsaspecten worden de gewenste ruimtelijke en visuele kwaliteiten van het centrum van Leimuiden omschreven. In de eerste paragraaf wordt in het algemeen in gegaan op beeldkwaliteit. De twee volgende paragrafen monden uit in eisen die gesteld worden aan de beeldkwaliteit. De toekomstige bouwplannen dienen te voldoen aan deze eisen. De toelichtende teksten over de bebouwing en de openbare ruimte dienen ter verduidelijking van deze eisen en geven ook een algemeen beeld over de gewenste ontwikkelingsrichting van het centrum. Toetsing van de uiteindelijke plannen aan de eisen zal dan ook plaatsvinden in combinatie met de toelichtende teksten. Daar waar in de toelichtende teksten ambities worden aangegeven, zal bij de uitwerking van de plannen moeten worden aangegeven in hoeverre wordt voldaan aan de ambities van de gemeente. De gemeente zal hierbij beoordelen of er in voldoende mate aan de ambities tegemoet wordt gekomen.
3.3.1 Algemeen De beeldkwaliteit wordt bepaald door de verschijningsvorm en de uiterlijke kenmerken van het centrum. De beeldkwaliteit wordt gevormd door: een heldere ruimtelijke structuur, een eigen identiteit en hoge belevingswaarde. Een heldere en samenhangende ruimtelijke opbouw maakt een goede en makkelijke oriëntatie in het centrum mogelijk. Belangrijk daarvoor is onder meer de aanwezigheid van een herkenbaar vormgegeven hoofdroute, de Dr. Stapenséastraat. Dat is de straat waar de belangrijkste openbare ruimten zich op oriënteren. Verder is de aanwezigheid van oriëntatiepunten, de aanwezigheid van knooppunten, open ruimte of herkenbaar vormgegeven kruispunten en de aanwezigheid van deelgebieden met ieder een eigen karakteristiek van belang. Een eigen identiteit, daarmee wordt bedoel dat er een herkenbare eenheid moet zijn in een gebied, waardoor het zich kan onderscheiden van een ander gelijksoortig gebied. Hierbij kan worden gedacht aan specifiek landschappelijke kenmerken, karakteristiek van de bebouwing en kleur- en materiaalgebruik, ruimtevormen en beeldbepalende elementen. De belevingswaarde heeft te maken met de visuele herkenbaarheid en kwaliteit van de bebouwing, en met de vorm en inrichting van de openbare ruimte. Een goede vormgeving van de overgang van openbaar naar privé en de afwisseling in straatbeelden dragen bij aan een hogere belevingswaarden.
3.3.2 Bebouwing Het centrum is een plek waar een hoge belevingswaarde en een eigen identiteit van belang zijn. Het centrum zal zich moeten presenteren als visitekaart van het dorp. Daarom is bijzondere aandacht nodig voor de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte. Hierbij dient aansluiting gezocht te worden bij de aanwezige historisch waardevolle en karakteristieke elementen in het centrum, zoals de boerderij van Van Beijeren en de lintbebouwing aan de Dorpstraat en de Dr. Stapenséastraat. Bij de keuze van het materiaalgebruik moet worden ingespeeld op het representatieve karakter van en de historische
- 27 -
elementen in het centrum. Hierbij zal een heldere en stijlvol dorpskarakter moeten worden nagestreefd. Er dient gebruik gemaakt te worden van traditionele materialen zoals baksteen, stucwerk, hout en glas. Bijzonder kleur- en/of materiaalgebruik kunnen de bebouwing incidenteel accentueren. De afdekking van de bebouwing zal een divers karakter moeten hebben dat aansluit bij de diversiteit van de huidige lintbebouwing. De bebouwing zal moeten aansluiten op de schaal en karakter van het dorp en met name op de direct omliggende bebouwing zoals die in de stedenbouwkundige randvoorwaarden meegegeven worden. Daarnaast zal de afstand tot de omliggende bebouwing in acht moeten worden genomen. In verband met uitzicht, privacy en de ruimtelijke beleving van het centrum. De onderste laag van de gebouwen langs het plein, zowel in het deelgebied Maarse en Kroon als in het deelgebied winkelplein, moet worden gezien als een openbare plint. Deze plint zal afwijken in hoogte en architectuur. De plint zal het verschil in functie moeten benadrukken. Daardoor krijgt deze een zelfstandige positie in het centrum. Iedere woning dient te worden voorzien van een eigen kwalitatieve hoogstaande buitenruimte. BKb-w-1: Materiaal; passend bij het dorpse karakter. BKb-w-2: Kapvormen; Slechts incidenteel mag worden gewerkt met platte daken om accenten in de bebouwing duidelijk te maken. BKb-w-3: Plinten; De onderste laag van de bebouwing langs het dorpsplein is steeds op te vatten als een plint die zowel een hogere hoogte (4 meter) als een bijzondere uitstraling geniet (ligt bijvoorbeeld iets terug met een afwijkende gevel). BKb-e-1: Bergingen; Bergingen dienen bij gestapelde bouw inpandig te worden opgelost. BKb-e-2: Erfafscheidingen; Erfafscheidingen en bijgebouwen etc. dienen in het ontwerp meegenomen te worden. BKb-e-3: Buitenruimten; Elke woning dient te worden voorzien van een eigen buitenruimte met een minimale afmeting van 12 m2. BKb-w-4: Balkons; (Deels) uitpandige balkons worden zoveel mogelijk op de zon georiënteerd. BKb-e-4: Reclame; Nieuwe reclame-uitingen mogen alleen worden aangebracht op de gevel langs het Dorpsplein en moeten in de architectuur van deze gevel worden geïntegreerd. BKb-e-5: Afvalcontainers; Afvalcontainers dienen inpandig te worden opgelost. Voorts dient rekening te worden gehouden met voorzieningen voor de gescheiden, ondergrondse inzameling van huisvuil.
3.3.3 Openbare ruimten Zie ook Technisch Programma van Eisen Openbare Ruimte. Het nieuwe centrale plein in het centrum zal een plein moeten zijn waaromheen diverse functies worden gegroepeerd. Het dient afgescheiden te worden van de overige openbare ruimte door een geheel eigen kwalitatieve inrichting, waardoor het plein extra benadrukt zal worden. Het plein is van iedereen en wordt voor verschillende activiteiten gebruikt. Dit betekent bijvoorbeeld enkele bankjes voor de toeschouwende
- 28 -
gebruiker, een speeltoestel voor de kleine gebruiker en een mogelijkheid voor het stallen van fietsen. Een beschutte, geborgen uitstraling dient te worden nagestreefd. Dit kan door het plein te begeleiden door nieuwe bebouwing en groen dat past in het dorpse karakter van Leimuiden. De inrichting van de openbare ruimte langs het lint aan de Dorpsstraat en de Dr. Stapenséastraat zal afgestemd moeten worden op de inrichting van de Nokweg en het zuidelijk deel van de Dorpsstraat. Het creëren van verschillende (groene) plekken draagt bij aan de diversiteit van het karakter van het dorpslint. De inrichting van de openbare ruimte van het deelgebied van Maarse en Kroon zal afgestemd moeten worden op de woonfunctie. De ruimte zal voornamelijk worden gebruikt door bewoners en als langzaamverkeersroute naar het woongebied ten noorden van het centrum. Er wordt gestreefd naar een gebouwde parkeeroplossing waardoor voor bewoners een intieme binnenruimte (hof) gecreëerd kan worden. Een binnenplaats met groen en doorgangen naar het omliggende gebied als de boerderij Van Beijeren en het centrale dorpsplein zal bijdragen aan het intieme karakter van de openbare ruimte. Naast de twee verblijfsruimten (dorpsplein en binnenhof) worden nog twee ruimten voorzien die gekoppeld zijn aan de wegenstructuur, te weten de Driesprong en de entree (zie kaart in bijlage II. Deze ruimten zijn belangrijke momenten in het dorpse weefsel. Dit zal in de inrichting van deze ruimten tot uiting moeten komen. Het materiaalgebruik in de openbare ruimte dient duurzaam te zijn en een bijdrage te leveren aan de gewenste gevarieerde uitstraling van het centrum. Eenheid in bestrating is een vereiste, voor het parkeren kan afgeweken worden. Het straatmeubilair dient sober en eenvoudig te zijn, maar is net iets boven het gemiddelde niveau van Leimuiden. Voor het creëren van sfeer en veiligheid in de avonduren moet voldoende verlichting gerealiseerd worden. In het centrum dienen voldoende parkeerplaatsen te worden gerealiseerd op korte afstand voor zowel het winkelend publiek als voor de bewoners. Het parkeren gebeurt waar mogelijk in een gebouwde parkeervoorziening. De verschillende parkeerruimten dienen ondergeschikt te zijn in het straatbeeld en dienen afgescheiden te worden van de overige openbare ruimte. BKo-w-1: Plekken en structuren: het definiëren van belangrijke plekken, zoals een dorpsplein, binnenhof, driesprong en entree en van belangrijke structuren zoals de Dorpsstraat en Dr. Stapenséastraat. BKo-e-1: Dorpsplein: Een nieuw centraal gelegen dorpsplein voor alle bewoners van Leimuiden met een substantieel verblijfsdeel dat zal worden vormgegeven met een geheel eigen verharding. Dit plein dient gebruikt te kunnen worden als weekmarkt, voor de kermis en andere (jaarlijkse) evenementen. BKo-w-3: Binnenhof: Toevoegen van een eigen intieme (semi-openbare) binnenruimte binnen deelgebied Maarse en Kroon. Bko-e-2: Driesprong: Ter hoogte van de kruising van de Dr. Stapenséastraat en de Dorpsstraat dient een verbreding van de openbare ruimte (straatprofiel) te worden aangebracht, om dit keuzemoment te accentueren. Hier dient ook in het gebruik van het materiaal op ingespeeld te worden. Bko-e-3: Entree: De ruimte ten oosten van de achterzijde van de super, rondom de kruising Dr. Stapenséastraat met de Tuinderij, dient een kwaliteitsimpuls te krijgen.
- 29 -
Bko-w-3: Entree: Indien een gebouwde oplossing niet mogelijk is, dient de scheiding tussen de Tuinderij en de achterruimte van de supermarkt bij voorkeur met bomen te worden gemarkeerd. BKo-e-4: Dorpsstraat en Dr. Stapenséastraat: Zorgen voor een voldoende divers karakter van de straten en toevoegen van kwalitatieve bomen. BKo-e-5: Bestrating: De straten worden uitgevoerd in klinkers en de parkeervakken in een andere kleur klinkers. De klinkers zijn bijvoorkeur van gebakken materiaal. BKo-e-6: Straatmeubilair: Eenduidig straatmeubilair toepassen met een iets hoger kwaliteitsniveau dan het basisniveau omschreven in het Technische Programma van Eisen. Er dient voldoende verlichting te worden opgenomen. BKo-e-7: Nutsvoorzieningen: Trafokasten of andere voorzieningen van openbare nuts dienen bij de parkeervoorzieningen of inpandig te worden ingepast. BKo-e-8: Parkeren: Voor de parkeerplaatsen dient steeds te worden uitgegaan van gebruikelijke maten, zoals een lengte van 5 meter voor haaksparkeren, een rijbaan van 6 meter bij haaksparkeren en een lengte van 6 meter voor langsparkeren. Extra aandacht wordt gevraagd om de breedte van de parkeervakken af te stemmen op de maat van moderne auto’s. BKo-e-9: Speelaanleidingen: Er dient aandacht te worden besteed aan spel- en speelvoorzieningen (opnemen van plekken en voorzieningen met een speelaanleiding)
- 30 -
4
RUIMTELIJK-PLANOLOGISCH KADER
4.1
Bodemonderzoek In de periode maart - april 2008 is in opdracht van de gemeente Jacobswoude door bureau HMT een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat voor een groot deel van het plangebied geen aanvullend onderzoek noodzakelijk is. Voor een vijftal ‘verdachte’ locaties is in de periode mei – juli 2008 aanvullend onderzoek gepleegd. Het gaat om de volgende deellocaties: 1. Dr Stapenséastraat 10 – 16 (locatie Maarse en Kroon) 2. Dr Stapenséastraat 24 (boerderij van Van Beijeren) 3. Dorpsstraat 59 (onder stoep) 4. Dorpsplein (markt) 5. Dorpsplein (parkeerplaats achter Café Rene) Conclusie van het aanvullende bodemonderzoek is dat op deellocaties 1 en 4 ernstige bodemvervuiling geconstateerd is. Voor beide locaties dient een Saneringsplan op hoofdlijnen opgesteld te worden. Op deellocatie 3 en 5 is ook bodemverontreiniging geconstateerd. Ook voor deze locaties dienen Saneringsplannen op hoofdlijnen opgesteld te worden. Op dit moment is in opdracht van de gemeente Jacobswoude voor de te saneren locaties een aanvullend onderzoek in gang gezet om eventuele verspreiding van de vervuiling via het grondwater in kaart te brengen. De uitkomst van dit onderzoek zal naar het zich op moment van schrijven van dit Biedboek laat aanzien op 16 september 2008 gereed zijn. Na het sluiten van de samenwerkingsovereenkomst dienen de Saneringsplannen op hoofdlijnen uitgewerkt te worden tot (een) definitieve Saneringsplan(nen). Deze definitieve versie zal in procedure gebracht worden bij de Provincie. RP-e-1: Ontwikkelaar dient Saneringsplannen op hoofdlijnen op te stellen voor de in de onderzoeken benoemde deellocaties. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de uitkomsten van het (aanvullende) bodemonderzoek dat gereed is op 16 september 2008.
4.2
Flora en fauna In 2005 is door BügelHajema onderzoek verricht op gebied van flora en fauna. Uitkomst van dit onderzoek is dat van voorgenomen ontwikkelingen geen negatieve effecten verwacht worden op de omgeving en de nabijgelegen Ecologische Hoofdstructuur. Echter gelden wel de volgende eisen: RP-e-2: Dempen van de sloot naast het kerkhof is niet toegestaan in verband met aanwezigheid van de Zwanebloem. RP-e-3: Bij de sloop van bestaande gebouwen (Maarse en Kroon, eventueel boerderij en schuur) moet nader onderzoek verricht worden naar de aanwezigheid van (tijdelijke) verblijfplaatsen van (kolonies van) vleermuizen.
- 31 -
RP-e-4: Voor alle beschermde vogelsoorten geldt dat werkzaamheden buiten het broedseizoen (15 maart – 15 juli) moeten plaatsvinden of moeten aanvangen voor 15 maart en werkzaamheden continu voortduren. RP-e-5: Voor de aanwezigheid van steenmarters dienen werkzaamheden op speciale wijze uitgevoerd te worden, waarbij eerst de binnenkant ontruimd wordt en vervolgens het gebouw gesloopt kan worden. Voorkomen moet worden dat de steenmarter door sloopwerkzaamheden gedood wordt. Kan dit niet worden aangetoond, dan zal hiervoor een ontheffing aangevraagd moeten worden.
4.3
Luchtkwaliteit In 2006 is door de Milieudienst West-Holland onderzoek uitgevoerd naar de luchtkwaliteit in de gemeente Jacobswoude. Conclusie uit dat onderzoek is dat de grenswaarden voor luchtkwaliteit op jaarbasis nergens in de gemeente overschreden worden. Een punt van zorg in dat onderzoek was een aantal overschrijdingen van de 24-uurgemiddelden aan de Dr. Stapenséastraat en de Tuinderij. Aanbeveling was daarom om bij grotere ruimtelijke ontwikkelingen nader onderzoek uit te laten voeren. Een project van meer dan 500 woningen geeft een verslechtering 'in betekenende mate', een en ander volgt uit een ministeriële regeling (AMvB) vastgesteld in oktober 2007. Ook als in een gebied met één ontsluitingsweg meer dan 500 woningen worden gebouwd moet berekend worden of ter plekke wordt voldaan aan de normen voor luchtkwaliteit. In Leimuiden worden de komende jaren in totaal ongeveer 275 woningen gebouwd. Hierin zijn zowel de woningbouwlocatie Beukenlaan als het Dorpshart Leimuiden meegenomen. De invloed van het project Dorpshart Leimuiden op de luchtkwaliteit zal daarom niet nader onderzocht worden. Overigens blijft de hoeveelheid auto's die op sommige momenten staat de wachten voor het verkeerslicht bij de N207 een punt van aandacht. In 2008 zal een verkeersonderzoek worden afgerond dat moet uitwijzen welke oplossingsrichting de gewenste verbeteringen voor de verkeerssituatie in Leimuiden oplevert (zie paragraaf 2.5 infrastructuur).
4.4
Water In februari 2008 heeft overleg plaats gevonden met het Hoogheemraadschap van Rijnland. Op dit moment ziet het Hoogheemraadschap geen aanleiding om bijzondere eisen aan de ontwikkeling van het Dorpshart Leimuiden te stellen. In het plangebied liggen geen waterkeringen. Wel ligt er een hoofdwatergang rondom het centrum. Het Hoogheemraadschap geeft aan dat deze watergang niet verplaatst kan worden. Verder dient er een Keur aangevraagd te worden als binnen 5m van deze hoofdwatergang gebouwd wordt. RP-e-6: De watergangen rondom het centrumgebied mogen in principe niet verplaatst worden. (NB: voor bouwen binnen een straal van 5 m van deze watergangen dient een Keur aangevraagd te worden) RP-e-7: Bij een verdere verharding van de grond dient een watercompensatie van 15% plaats te vinden. Ten aanzien van de bodemsanering speelt het Hoogheemraadschap alleen een rol indien sprake is van lozing van oppervlaktewater. Afgesproken wordt dat het saneringsplan ter kennisneming naar het
- 32 -
hoogheemraadschap gestuurd wordt. Zij kunnen dan aangeven in hoeverre zij hierin betrokken moeten worden. In het plangebied is alles op de riolering aangesloten. Bij nieuwbouw heeft de gemeente Jacobswoude een nadrukkelijke wens riolering af te gaan koppelen. Dit is mede in verband met de steeds regelmatiger optredende hoosbuien die kunnen zorgen voor wateroverlast. Op basis van definitieve ontwerpen van gebouwen moet berekend worden welke gevolgen dit heeft voor de (capaciteit ) van de hoofdwatergang. Hiervoor dient overleg gevoerd te worden met het hoogheemraadschap. RP-e-8: Regenwater dient afgekoppeld te worden naar de hoofdwatergangen. Hiervoor dient overleg gevoerd te worden met het hoogheemraadschap.
4.5
Archeologie In de periode januari tot maart 2008 is door archeologisch adviesbureau RAAP een (bureau)onderzoek verricht naar de mogelijke effecten van ruimtelijke ingrepen in het Dorpshart Leimuiden. Uitkomst van dit onderzoek is dat het plangebied een zeer hoge verwachting heeft ten aanzien vondsten met een datering vanaf de Late Middeleeuwen. Verstoringen hebben reeds plaats gevonden omdat een voor een deel het plangebied opgehoogd is met een zandlaag dat is aangebracht op het restveen. Een groot deel van het plangebied is voorzien van recente bebouwing. Ook het graven van de sloten heeft gezorgd voor een verdere verstoring. Aanbevolen wordt om bij ruimtelijke ingrepen die dieper reiken dan het huidige opgehoogde zandpakket, en niet reeds eerder verstoord zijn door bestaande bebouwing, een vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Van belang is dat door nader onderzoek geen verdere bodemverstoring plaatsvindt. Daarom moet voordat dit onderzoek uitgevoerd kan worden een Programma van Eisen opgesteld worden door een senior-archeoloog. Het proefsleuvenonderzoek kan zich beperken tot die plekken waar daadwerkelijk gebouwd gaat worden. De provincie heeft op 13 mei 2008 de uitkomst van het bovengenoemde onderzoek van Raap positief beoordeeld. RP-e-9: Afhankelijk van de contouren van de nieuwe bebouwing en eerdere bodemverstoringen (sloten, oude bebouwing) dient een proefsleuvenonderzoek te worden uitgevoerd.
4.6
Overige wettelijke kaders Het dorpshart Leimuiden valt onder het Luchthavenindelingsbesluit (LIB). Dit besluit houdt in dat geen nieuwe woningen gebouwd mogen worden zonder een ontheffing daarvoor aan te vragen. In 2006 is door het ministerie van VROM aan de gemeente Jacobswoude een ontheffing verleend voor de bouw van maximaal 75 nieuwe woningen en de sloop/nieuwbouw van 8 bestaande woningen. Voor nieuw te bouwen woningen geldt dat speciale maatregelen getroffen moeten worden om geluidsoverlast tegen te gaan. Bovendien is de gemeente verplicht aspirant bewoners te wijzen op de nabijheid van de start- en landingsbanen van Schiphol en de daarmee samenhangende geluidshinder. RP-e-10: Woningen dienen van extra geluidswerende maatregelen te worden voorzien.
- 33 -
RP-e-11: Toekomstige bewoners dienen schriftelijk op de hoogte gebracht te worden van mogelijk geluidsoverlast van Schiphol.
- 34 -
5
PROCES EISEN
5.1
Communicatie tijdens planvorming Een belangrijk onderdeel van de planvorming is de communicatie naar bewoners, winkeliers en andere betrokkenen. Reeds sinds 2001 is de gemeente met deze groepen in overleg over de vormgeving van het nieuwe dorpscentrum. Op 24 januari 2008 is gestart met het een algemene informatieavond. Vervolgens zijn op 5 maart alle winkeliers en zorgaanbieders uitgenodigd voor themabijeenkomst(en). Daarna is 2 april een klankbordgroep bijeengeroepen. Een vervolgbijeenkomst is op 16 juli gehouden. Raads- en commissieleden hebben op 3 april, 22 april, 18 juni en op 16 juli een (informele) bijeenkomst over de ontwikkelingen rondom het dorpshart kunnen bijwonen. P-e-1: Inschrijver dient een Communicatieplan in waarin expliciet aandacht is voor het thema burgerparticipatie bijvoorbeeld door middel van een klankbordgroep. Voor wat betreft de organisatie van het project stelt de gemeente als eis dat zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau overleg gevoerd wordt, waarbij in het bestuurlijke overleg de nadruk ligt op hoofdlijnen en het nemen van beslissingen. P-e-2: Inschrijver dient een memo Projectorganisatie in waarin helder uiteengezet is op welke wijze en met welke frequentie ambtelijk en bestuurlijk overleg plaats vindt.
5.2
Tijdelijke maatregelen tijdens de bouw Om de bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid te kunnen waarborgen dient de inschrijver een BLVCplan (bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie) te overleggen waaruit helder en duidelijk blijkt op welke manier de inschrijver maatregelen neemt om overlast op de omgeving tegen te gaan voor zover dat in deze fase van de planvorming mogelijk is. In dit plan is minimaal aandacht voor: • Tijdelijke afzettingen en verkeersdoorstroming • Bereikbaarheid en parkeren voor winkeliers tijdens de bouw • Bereikbaarheid en parkeren voor bewoners tijdens de bouw • Maatregelen om het waterpeil in stand te kunnen houden tijdens bouwwerkzaamheden • Tijden voor gebruik lichtmasten • Tijden voor overlastveroorzakende geluidsbronnen (heien) • Locatie en tijden bouwketen P-e-3: Inschrijver dient een BLVC-plan (op hoofdlijnen) in. Voor het behoud van de zeven bomen rond de boerderij van Van Beijeren is door BSI onderzoek gedaan. Tijdens de werkzaamheden dienen de volgende aandachtspunten en maatregelen in acht genomen te worden: • de bomen snoeien (er zit nu veel dood hout in, wat bij de bouwwerkzaamheden (trillingen e.d.) de boom kan beschadigen); • bij bemaling dit ofwel in de periode november tot maart te doen ofwel in afgesloten bak (damwanden), waarbij met regelmaat gecheckt moet worden of er niet bijgewaterd moet worden;
- 35 -
• •
• • • • •
bij voorkeur de oprijlaan niet gebruiken voor bouwverkeer; Indien dit toch noodzakelijk blijkt, dan dienen maatregelen genomen te worden: o beluchtingsbuizen in grof zand opstorten met stalen rijplaten o klater dan bodem pneumatisch losmaken Bij eventuele sloop/herbouw van (delen van) de boerderij geen zwaar materieel Geen olie en andere giftige stoffen in bodem nabij boom Tijdens werkzaamheden de boomstammen ommantelen Instellen van een bomenwacht (deskundige die toezicht houdt) tijdens bouw Deze maatregelen vastleggen in het bestek
P-e-4: Inschrijver dient een maatregelen voor behoud van bomen bij de boerderij op te nemen in het BLVC-plan en/of de bestekken . De gemeente wil zich graag inspannen om jongeren een stage en/of werkplek te bieden in de bouw. In het kader daarvan heeft de gemeente het Convenant Leerling Bouwplaats ondertekend. Het idee van dat project is dat leerlingen met het hele bouwproces in aanraking komen en niet slechts met één onderdeel daarvan. Een informatiefolder wordt aan de inschrijvers toegestuurd. P-e-5: Inschrijver zorgt voor stageplek(ken) voor leerlingen die in het hele bouwproces kunnen meelopen.
- 36 -
Bijlage I Globaal overzicht plangebied
- 37 -
Bijlage II Randvoorwaardenkaart
- 38 -
Bijlage IIIa Inschrijfbiljet grondbieding kavel Maarse en Kroon (Noordkant) NB: dit inschrijfbiljet aanleveren in een gesloten envelop.
Bijgaande grondbieding behoort bij de inschrijving en Masterplan van: Handtekening: Datum:
Bieding:
Algemene toelichting:
Opbrengsten: Per functie en soort aangeven: Bouwvolume (apart aangeven berging en garage) VON-prijzen woningen, winkelruimte en parkeerplekken Huurprijzen en bruto aanvangsrendement Residuele grondwaarde
Kosten:
Inschatting kosten eventuele verwervingen Kosten sloop Kosten bodemsanering Kosten bouw- en woonrijp maken Stichtingskosten (uitgesplitst naar functies wonen, winkelruimte, parkeren) Bouwkosten per m3 Kosten parkeervoorziening (uitsplitsen per parkeerplaats; verschil openbare plekken en privé plekken) Percentage ontwikkel- en bijkomende kosten Eventuele onrendabele top
Fasering:
- 39 -
Bijlage IIIb Inschrijfbiljet globale exploitatiebegroting Zuidkant NB: dit inschrijfbiljet aanleveren in een gesloten envelop.
Bijgaande grondbieding behoort bij de inschrijving en Masterplan van: Handtekening: Datum:
Eindsaldo globale exploitatiebegroting:
Algemene toelichting:
Opbrengsten: Per functie en soort aangeven: Bouwvolume (apart aangeven berging en garage) VON-prijzen woningen, winkelruimte en parkeerplekken Huurprijzen en bruto aanvangsrendement Residuele grondwaarde
Kosten:
Inschatting kosten eventuele verwervingen Kosten sloop Kosten bodemsanering Kosten bouw- en woonrijp maken Stichtingskosten (uitgesplitst naar functies wonen, winkelruimte, parkeren) Bouwkosten per m3 Kosten parkeervoorziening (uitsplitsen per parkeerplaats; verschil openbare plekken en privé plekken) Percentage ontwikkel- en bijkomende kosten Eventuele onrendabele top
Fasering:
- 40 -
Bijlage IV
verklaring omtrent eisen selectieleidraad
Ondergetekende verklaart dat de onderhavige inschrijving nog steeds voldoet aan de eisen gesteld in de bekendmaking en het Selectieleidraad en de vragen toen volledig en naar waarheid te hebben beantwoord en dat de in de opgegeven Selectiedocumenten verstrekte inlichtingen nog steeds met de werkelijkheid overeenstemmen, juist en volledig zijn. Datum:
Plaats:
Naam:
Functie:
Inschrijver:
Handtekening:
- 41 -
Bijlage V Verklaring omtrent arbeidsbescherming en arbeidsvoorwaarden Ondergetekende verklaart dat bij de voorbereiding van de onderhavige inschrijving rekening is gehouden met de verplichtingen ingevolge de regelingen inzake arbeidsbescherming en arbeidsvoorwaarden die gelden op de plaats waar het werk wordt uitgevoerd. Aldus naar waarheid opgemaakt op …….. (datum) te……………(plaats) door …………. (naam en voorletters) als bestuurder van (naam bedrijf), die………………….. (naam bedrijf) ter zake van deze inschrijving rechtsgeldig vertegenwoordigt
(handtekening)
- 42 -
Bijlage VI Conformiteitenlijst
Code
Voldaan
Vindplaats
RF-e-1 RF-e-2 RF-e-3 RF-e-4 RF-e-5 RF-w-1 RF-e-6 RF-e-7 RF-w-2 RF-w-3 RF-e-8 RF-w-4 RF-e-9 RF-e-10 RF-w-5 RF-e-11 RF-w-6 RF-w-7 RF-e-12 RF-e-13 RF-e-14 RF-e-15 RF-e-16 RF-e-17 RF-e-18 RF-w-8 RF-w-9 RF-w-10 RF-e-19 RF-e-20 RF-w-11 RF-w-12
SR-e-1 SR-e-2 SR-e-3 SR-e-4 SR-e-5 SR-e-6 SR-w-1 SR-w-2
- 43 -
SR-e-7 SR-e-8 SR-w-3 SR-e-9 SR-e-10 SR-e-11 SR-e-12 SR-e-13 SR-w-4 SR-w-5 SR-e-14 SR-w-6 SR-e-15 SR-w-7 SR-w-8 SR-e-16 SR-e-17 SR-w-9 SR-w-10 SR-e-18 SR-w-11 SR-w-13 SR-e-20 SR-e-21 SR-w-14 SR-e-22 BKb-w-1 BKb-w-2 BKb-w-3 BKb-w-4 BKb-e-1 BKb-e-2 BKb-e-3 BKb-e-4 BKb-e-5 BKo-w-1 BKo-e-1 BKo-w-2 Bko-e-2 Bko-e-3 Bko-w-3 BKo-w-4 BKo-e-4 BKo-e-5
- 44 -
BKo-e-6 BKo-e-7 BKo-e-8 RP-e-1 RP-e-2 RP-e-3 RP-e-4 RP-e-5 RP-e-6 RP-e-7 RP-e-8 RP-e-9 RP-e-10 RP-e-11 P-e-1 P-e-2 P-e-3 P-e-4 P-e-5
- 45 -
