Bemiddeling Project De Boonacker EINDRAPPORT
Christiaan Baljé MBA, Mr. Louise Martens 13 oktober 2014
1
Inleiding De raadscommissie SOB van de gemeenteraad van Purmerend heeft op 13 februari 2014 verantwoordelijk wethouder Helm opgeroepen de bewoners in de omgeving van het project “De Boonacker” te ondersteunen in het afwikkelen van de ontstane schade aan woonhuizen van de betrokkenen tijdens de bouw van het project. Hoewel de bouw inmiddels geruime tijd is afgerond, waren de bewoners nog niet gecompenseerd voor de schade die zij zeggen te hebben ondervonden. Wij zijn door de wethouder gevraagd te inventariseren in hoeverre er ruimte is bij betrokkenen om de schade ordentelijk af te handelen.
Het geschil Uit de door ons ontvangen uitgebreide documentatie en de gevoerde gesprekken met de bewonerscommissie (hierna: B.C.) blijkt onder meer het volgende:
Tijdens de voorbereidende werkzaamheden en bouw van het project “De Boonacker” te Purmerend door ontwikkelaar LindenGroep (hierna LG) en BAM Woningbouw (Hierna: BAM) is schade ontstaan aan een aantal woningen in de directe omgeving van het bouwwerk. Dat er schade is ontstaan, wordt door LG en BAM erkend. Bewoners hebben de hoogte van de schade laten begroten door een of meerdere aannemers offerte uit te laten brengen voor het herstel van de schade. De verzekeraar van de BAM, Aon, heeft Lengkeek ingeschakeld die de schade onafhankelijk van de belangen van haar opdrachtgever moet bepalen. BAM heeft bij monde van directeur Pim de Boer meerdere keren zowel mondeling tijdens overleggen met de B.C. als schriftelijk aangegeven dat de schade snel en ordentelijk zou worden afgehandeld.
Die beloofde snelle en ordentelijke afhandeling is sinds 2012 in een moeizaam proces terecht gekomen. Er zijn 17 bewoners die, verenigd in de B.C., schade hebben gemeld. In 2 gevallen van de 17 is daarbij geen sprake van individuele schade maar mogelijk wel van deelname aan een collectieve claim. Van de 15 gevallen met een via kostenopgave van een aannemer onderbouwde individuele schade heeft de verzekeraar in 2 gevallen het causaal verband tussen schade en bouwwerkzaamheden ontkend. In 6 gevallen is de noodzaak van sloop en herbouw in twijfel getrokken en in nog eens 2 gevallen van de 15, waarbij zij die noodzaak wel erkent, bestaat er nog verschil van mening over de hoogte van de kosten van sloop en herbouw. Tot nu toe is er “slechts” met 9 van de 17 bewoners die schade hebben gemeld (individueel dan wel collectief) overeenstemming bereikt. Het gaat daarbij vooral om kleinere schades. Over de collectieve claim bestaat gedeeltelijk overeenstemming. Het dispuut gaat nog over de noodzaak van een funderingsonderzoek en welke (lees: hoeveel) panden daarvoor in aanmerking zouden komen, de hoogte van kosten van technisch advies en bijstand en de kosten van onderzoek en van herstel van schade aan de huisaansluitingen van de riolering. In totaal gaat het in de collectieve claim om in eerste instantie een bedrag van € 66.000,-. Afhankelijk van de uitkomsten van het funderingsonderzoek en het onderzoek naar de huisaansluitingen van het riool kan blijken dat herstel noodzakelijk is. Deze herstelkosten zullen de bewoners eveneens willen verhalen op de BAM.
2
Voor het herstel aan de huisaansluitingen van de riolering wordt nu al uitgegaan van een bedrag van € 15.000,- a € 20.000,- euro.
Nadere analyse Uit een analyse van de opgegeven schades per pand en het bod van Lengkeek namens verzekeraar Aon bleek ten tijde van de analyse ruwweg het volgende: ADRES CLAIM LENGKEEK Nieuwe Gracht 6 635 635 Nieuwe Gracht 7 9125 2700 Nieuwe Gracht 8 Nieuwe Gracht 9 53900 10629 Nieuwe Gracht 10 60724 22127 Nieuwe Gracht 11 69850 26174 Nieuwe Gracht 12 76584 12372 Nieuwe Gracht 13 75116 11881 Nieuwe Gracht 14 500 500 Nieuwe Gracht 15 49464 7532 Nieuwe Gracht 16 Nieuwe Gracht 17 13871 2000 Nieuwe Gracht 18 12208 2000 Nieuwe Gracht 19 1595 1595 Nieuwe Gracht 21 29274 0 Nieuwe Gracht 22 16741 0 Plantsoensteeg 1 2632 5569 Nieuwstraat 20 AFSPRAAK MET LG
% 100 30 20 36 37 16 16 100 15
AKKOORD BENADERING AKKOORD SLOOP EN HERBOUW
? ? ?
14 16 100 0 0 212
Groen geeft aan dat Lengkeek en de betrokken bewoners akkoord zijn. Oranje geeft aan dat men nog in onderhandeling is en rood geeft aan dat er verschil van mening is. In 4 gevallen is de verzekeraar akkoord gegaan met de hoogte van de ingediende individuele claims. Het gaat daarbij om bedragen van 500, 635 en 1595 en 2632 euro. Begrijpelijkerwijs maakt de verzekeraar hier geen kosten door nader onderzoek naar de hoogte van de claims en keert zij uit. Daarna valt op dat de verzekeraar kennelijk (waar nodig na correctie van bruto en netto bedragen zichtbaar gemaakt) een aantal categorieën hanteert in haar voorstel. Zes bewoners krijgen een voorstel dat uitkomt rond 16% van de schade, ruwweg een zesde deel. Vervolgens zijn er vier bewoners die kennelijk in een andere categorie vallen en zij krijgen rond de 33% uitgekeerd, oftewel ongeveer een derde van de geraamde kosten. Dan zijn er een tweetal gevallen, waarbij het causaal verband tussen geclaimde schade en het bouwwerk wordt ontkend en de verzekeraar helemaal niet wil uitkeren. Daar waar er (nog) geen akkoord bestaat tussen bewoners en de BAM c.q. Lengkeek over de hoogte van de vergoeding trekt Lengkeek in 4 van de 8 gevallen de noodzaak van sloop en herbouw in twijfel. Dat zijn dan ook precies de gevallen waarbij de vergoeding uitkomt rond de 16%. Logischerwijs komt Lengkeek met slechts herstel in plaats van sloop en herbouw op een lagere vergoeding uit; in twee gevallen waar Lengkeek de sloop en herbouw noodzakelijk acht, komt men uit op 36% vergoeding van geclaimde kosten. Overigens is niet overal een noodzaak tot sloop voorafgaand aan herstel / herbouw. Lengkeek keert ruwweg 106 duizend euro oftewel gemiddeld slechts 22% procent uit t.o.v. de totale individuele claim van ruwweg 472 duizend euro. Lengkeek komt in gevallen waarin sloop en 3
herbouw noodzakelijk wordt geacht tot een vergoeding van rond de 33% van de geclaimde kosten. Dat is opvallend consistent en opvallend laag en het is zinvol de achtergronden daarvan nader te onderzoeken. Zo kan hierin sprake zijn van “aftrek van nieuw voor oud”. Bovendien kan een verschil van inzicht betreffende de noodzaak tot fundering van de nieuwe aanbouwen zoals geconcludeerd door Corsmit daar waar de aanbouwen nu niet gefundeerd zijn hier een rol in spelen. In algemene zin geeft Lengkeek in die gevallen aan niet bereid te zijn de volledige kosten te vergoeden daar er sprake zou zijn van een aanzienlijke verbetering ten opzichte van de oorspronkelijke situatie. Of Lengkeek in deze individuele dossiers ook beargumenteert waarom zij deze schadebegrotingsmethodiek hanteert, is ons niet bekend. Individueel dossieronderzoek dan wel onderzoek op detailniveau naar de behandeling door Lengkeek van de ingediende claims valt buiten de scope van onze opdracht. Met betrekking tot de collectieve claim lopen op dit moment nog onderhandelingen, met name als het gaat om het funderingsonderzoek. Het overzicht hieronder geeft weer waar inmiddels overeenstemming over is bereikt (groen) en waar nog een verschil van mening bestaat (oranje en rood). NR 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
BETREFT Uitgangspunten voor vaststellen schade Status omvang schade en offertes Funderingsonderzoek Kosten contra-expertise Kosten destructief onderzoek Kosten onderzoek en herstel schade riolering Kosten verwijderen gevaarlijke stoffen Kosten tijdelijke voorzieningen Kosten juridische ondersteuning Kosten technisch advies en bijstand Waardevermindering
TOTAAL
KOSTEN
AKKOORD
39000
2756
24500
66256
Mogelijkheden om ruimte te creëren In het kader van onze opdracht is het ondoenlijk om op individueel niveau in te gaan op de achtergronden van het verschil tussen geclaimde kosten en de voorgestelde vergoeding door Lengkeek. Daartoe zijn de individuele verschillen tussen de claims te groot en te divers. Ook valt het buiten onze opdracht om in te gaan op de juridische aspecten daarvan of juridisch advies te geven in de individuele dossiers. Daartoe ontbreekt overigens ook de daarvoor noodzakelijke dossierdetaillering in elk individueel geval. Uit de analyse blijkt echter wel dat, om in de huidige situatie tot een hoge(re) uitkering te komen, de bewoners individueel aan een aantal opeenvolgende eisen moeten voldoen: 1. De causaliteit moet vastgesteld zijn. 2. Er moet (daar waar noodzakelijk) sprake zijn van een vastgestelde noodzaak tot sloop en herbouw. In de overige gevallen gaat en om herstel van de bestaande situatie. 3. Er moet overeenstemming zijn over de hoogte van de kosten van sloop en herbouw dan wel herstel zoals in de individuele offertes opgesomd, rekening houdend met een redelijk inschatting van wat daadwerkelijk als een verbetering kan worden aangemerkt t.o.v. de oude situatie en wat op basis van huidige bouwwetgeving per definitie opgenomen moet worden gezien de huidige normen daar waar er van een noodzaak van sloop en nieuwbouw sprake is. 4
Tegelijkertijd is helder dat als aan al deze drie voorwaarden wordt voldaan, het bod van Lengkeek nog immer niet in de buurt komt van de kosten zoals door bewoners geclaimd tenzij er sprake is van relatief lage kosten. Teneinde tot een akkoord te komen op basis van de nu door de bewoners ingediende claims is het nodig nader in te gaan op de opeenvolgende eisen die de verzekeraar en Lengkeek stellen aan het vergoeden van de schade en de details van die offertes. Wellicht is het ook mogelijk om aan de bewonerszijde enige ruimte te creëren die bewoners bovendien een sterkere positie geeft. Naar ons weten is de individuele claim van de bewoners gebaseerd op een of enkele offerte(s) van een of meerdere aannemers. Het zou beter zijn wanneer die claim gebaseerd zou zijn op de economisch meest voordelige inschrijving van meerdere aannemers per schadegeval. Op die wijze laten de bewoners zien gedegen voorwerk gedaan te hebben als het gaat om de hoogte van de claim. Ook is daarmee meer duidelijkheid over wat de herstelkosten daadwerkelijk zouden kunnen zijn. Eventueel kan nog de tussenstap gezet worden door eerst een onafhankelijk schade expert in te zetten. Het gaat er tenslotte om voor alle partijen betrouwbare (lees: objectieve) en daarmee acceptabele hoogtes van de ondervonden schades inzichtelijk te hebben. Daarbij moet uit de offertes tevens blijken dat de bewoners geen materialen e.d. claimen die zij nu ook niet hebben en niet afgedwongen worden door bouwwetgeving (bijvoorbeeld een eventuele fundering). Met betrekking tot dat laatste kunnen wij ons vinden in het standpunt van de bewoners dat kostenverhogende maatregelen voortvloeiend uit de huidige bouwwetgeving eveneens voor vergoeding in aanmerking zouden moeten komen.
Aanpak Na de uitgebreide analyse en gesprekken met bewoners hebben wij voorgesteld in eerste instantie te trachten op basis van onze analyse met LG en BAM aan tafel te komen. De geruststellende uitspraken van de directeur de Boer uit het verleden dreigden immers door de handelwijze van de verzekeraar c.q. Lengkeek is schril contrast te komen met de uitkomst van het hele schadeafwikkelingstraject. Bovendien is de BAM de schade veroorzakende partij en heeft zij haar aansprakelijkheid erkend. Mocht de BAM niet bereid zijn tot een verkennend gesprek dan staan er twee keuzes open. Enerzijds kan ervoor gekozen worden het gesprek nader aan te gaan met de verzekeraar en /of Lengkeek, maar dat is feitelijk niet meer dan het bestaande traject en de bewoners zullen zich dan verder moeten wapenen met nadere onderzoeken (bijvoorbeeld met betrekking tot causaliteit en de noodzaak van sloop en herbouw en de kosten daarvan). Anderzijds staat natuurlijk ook de gang naar de rechter open al dan niet collectief en al dan niet aan de hand van en rechtsbijstandverzekering. We hebben als bemiddelaars zowel LG als BAM uitgenodigd voor een verkennend gesprek over de volgende gespreksonderwerpen: 1. Hoe verhouden zich de stellige uitspraken van directeur de Boer van de BAM dat de schades snel en ordentelijk afgewikkeld zullen worden tot de thans ontstane situatie waarin de verzekeraar in die gevallen dat het om echt substantiële schades gaat van meerdere tienduizenden euro’s tot relatief lage percentages uitkering komt (16 en 33%)? 2. Daar waar er een dispuut is over de causaliteit zou nader onderzoek deze moeten kunnen ondersteunen. Het gaat dan in het bijzonder om Nieuwe Gracht 21 en 22. Is de BAM bereid gezien haar uitspraken en het feit dat zij hier geen vooropname heeft gedaan een nader onderzoek hiernaar te bekostigen? Mogen de betrokken bewoners daar zelf een expertise bureau / schade expert bij kiezen? Laat dit de gang naar de rechter open of wensen partijen zich neer te leggen bij het oordeel dat dan volgt? 5
3. Daar waar er een dispuut is over de noodzaak van sloop en herbouw zou een nader onderzoek dit moeten kunnen bevestigen dan wel ontkennen. Het gaat dan niet om een offerte van een aannemer die uitgaat van sloop en herbouw, maar van een onafhankelijk schade-expert die slechts de noodzaak vaststelt zonder op de kosten in te gaan. Ook hier laten zich vervolgens dezelfde vragen stellen als onder 2 over de kosten, keuze van het bureau en of partijen dit wensen te beschouwen als een bindend advies dat gerechtelijke procedures hierover uitsluit. 4. Daar waar er een dispuut is over de hoogte van de kosten kan er een overeenkomst komen waarin eventuele overwegingen als “aftrek van nieuw voor oud” en aanzienlijke verbeteringen in het licht komen te staan van de uitspraken van de heer de Boer en de lange periode dat partijen nu een voortschrijdend meningsverschil hebben, waardoor bewoners nog altijd geen begin hebben kunnen maken met herstelwerkzaamheden. Op dit moment kan op basis van het dossier onvoldoende vastgesteld worden op basis van welke argumenten Lengkeek tot slechts een uitkering van ongeveer een zesde deel dan wel een derde deel komt. Dat vereist nader onderzoek teneinde die argumenten op hun validiteit te kunnen toetsen. Immers, het belangrijkste geval waarin de schade abstract pleegt te worden berekend, is dat van zaaksbeschadiging. Bij beschadiging is de schade gelijk aan waardevermindering van de zaak. Deze waardevermindering wordt vervolgens in het algemeen begroot op de objectieve herstelkosten, wanneer althans herstel mogelijk en verantwoord is. Daar waar bij concrete schadebegroting rekening wordt gehouden met alle omstandigheden aan de kant van de benadeelde wordt bij abstracte schadebegroting juist van een aantal van de omstandigheden geabstraheerd. Zijn bewoners bereid hun claim te verstevigen door nog een aantal aannemers een recente offerte te laten doen en daaruit de meest economisch voordelige inschrijving te kiezen? 5. Met betrekking tot de collectieve claim: wanneer kan overeenkomst verwacht worden over de kosten van het funderingsonderzoek? Is de BAM gezien de uitspraken van de heer de Boer bereid om de overgebleven kosten van de heer De Koeijer te dragen? Dat de verzekeraar stelt dat niet alle kosten onder de dekking vallen, is in dat opzicht irrelevant. Lengkeek verwijst overigens voor de overgebleven kosten van de heer De Koeijer naar LG. De vraag laat zich stellen of die verwijzing op dit moment nog valide is of dat de BAM voor vergoeding kan worden aangesproken. 6. Is er contact tussen BAM en de gemeente over het onderzoek en het mogelijk noodzakelijk herstel van de huisaansluitingen en de wijze waarop dit plaats dient te vinden? Wanneer is er overeenkomst met de verzekeraar over de kosten van onderzoek én herstel van de huisaansluitingen van het riool?
Bevindingen gespreksronde Er is door ons allereerst contact gezocht met de heer van der Linden (LG) met het verzoek een gezamenlijk overleg te hebben. In eerste instantie reageerde de heer van der Linden daar positief op. Wel gaf hij aan “behoorlijk buikpijn” van de gevolgen van de schade te hebben. Ook gaf hij aan dat de LindenGroep met de BAM heeft afgesproken dat de BAM de afwikkeling van de schade ter hand zou nemen en dat daarmee de LindenGroep geen partij meer zou zijn. De heer van der Linden gaf voorts aan meer dan een miljoen euro aan (extra) kosten te hebben als gevolg van de bouwwerkzaamheden 6
en/of ontstane schade. We spraken af elkaar in Purmerend te ontmoeten in het pand aan de Nieuwstraat alwaar de heer Van der Linden kantoor houdt. Daags na deze afspraak werden wij gebeld door de heer Vlak, financieel directeur van de LindenGroep met de mededeling dat men, na nader intern overleg, in tegenstelling tot de persoonlijke toezegging van de heer van der Linden, toch geen gesprek wenste te voeren. De reden was volgens de heer Vlak dat LG, op basis van afspraken tussen LG en BAM, geen partij meer zou zijn. Vervolgens hebben we een verzoek tot overleg aan de BAM voorgelegd. Directeur woningbouw de heer De Boer stond echter op het punt om op vakantie te gaan en had voorafgaand daaraan geen tijd meer om ons te woord te staan. In plaats daarvan kon een gesprek plaatsvinden met de heren J. Schouten (adjunct-directeur) en P. Spaargaren (senior projectleider) die allebei goed bekend zouden zijn met het dossier. Tijdens het gesprek met deze heren ten kantore van de BAM in Alkmaar is gebleken dat de BAM weliswaar contact heeft gehouden met Lengkeek maar niet of nauwelijks zelf enige actie heeft ondernomen om tot een snelle en ordentelijke afwikkeling te komen. Zij geven daarbij bovendien aan dat Lengkeek stelt vaak maandenlang niets van de bewoners te horen op voorstellen die zij aan de bewoners zou hebben gedaan. Wat daar ook van zij, de BAM geeft bij monde van de heer Schouten aan wel degelijk belang te hechten aan een ordentelijke afwikkeling waar duidelijk is dat van een snelle afwikkeling geen sprake meer is zoals de heer Boer jaren gelden meerdere keren beloofd heeft. Daarbij blijkt een objectief beeld van de schade voor de BAM ook van belang te zijn daar de schade ontstaan zou zijn als gevolg van de werkzaamheden van een onderaannemer welke de BAM (op basis van die objectieve vaststelling van de schade) aansprakelijk wil stellen c.q. de schade wil claimen. Om tot een objectieve vaststelling van de schade te komen is de BAM bereid de bewoners toe te staan zelf een (bouw) schade-expert in te huren, op kosten van de BAM, om die schade vast te stellen. Deze expert moet wel voldoen aan de nodige kwaliteitseisen. Maar van belang is dat de bewoners een eigen specialist mogen kiezen en daarmee ruimte hebben om een eigen keuze te maken. Dit is relevant omdat Lengkeek dit aanbod bij brief van 1 april 2014 deed maar met een lijstje van experts dat door Lengkeek opgesteld is waaruit door de bewoners gekozen diende te worden. Drie bewoners hebben inmiddels een bouwschadeexpert ingeschakeld die niet op deze lijst staat. Er leek geen ruimte te zijn om daar waar al overeenstemming was bereikt met bewoners het dispuut te “heropenen”. Voor het overige aan discussiepuntenleek BAM bereid nader overleg te voeren. In een reactie n.a.v. ons gesprek laat de heer Schouten van BAM Woningbouw weten dat “… de eerstelijns communicatie voor het afhandelen van de schades ligt tussen verzekeraar als vertegenwoordiger van BAM Woningbouw en de bewoners (als dan niet bijgestaan door hun adviseurs / rechtsbijstandverzekering / bouwschade experts )”. Ook attendeert de BAM erop dat met meerdere bewoners er in wezen overeenstemming is over de hoogte van de vergoeding maar dat een definitief akkoord door de bewoners niet wordt gegeven in afwachting van een totaalakkoord over alle schades en overige discussiepunten (de collectieve claim). Bovendien hebben de BAM en verzekeraar de stap genomen om het onbetwiste deel uit te laten betalen aan bewoners zonder dat ze afstand doen van hun rechten en hen voorgesteld om zelf een expertise uit te laten voeren. De door de verzekeraar aangedragen expertisebureaus geven een richting maar zijn niet (meer) dwingend opgelegd. Een aanpak waarbij bewoners zelf een gerenommeerd bouwschade expert inschakelen, welke overleg voert met verzekeraar van de BAM acht de BAM een goede aanpak. Indien dit niet leidt tot een bevredigende uitkomst voor beide partijen zal naar mening van de BAM de rechter hier per situatie een uitspraak moeten doen.
7
Zoals hierboven al opgemerkt, hebben inmiddels drie bewoners zelf een bureau ingeschakeld voor het vaststellen van de ontstane schade, welke keuze door de verzekeraar is geaccepteerd. De door het bureau gemaakte kosten worden in overleg met de verzekeraar van BAM Woningbouw vastgesteld en vergoed. De twee bewoners die naar inzicht van de verzekeraar buiten de invloedsfeer liggen, hebben van de verzekeraar / Bam Woningbouw niet de mogelijkheid gekregen om op kosten van de BAM een schade-expert in te schakelen. Deze bewoners hebben daarop aangegeven hun rechtsbijstandverzekeraar in te schakelen waarop de BAM en de verzekeraar tot op heden geen bericht meer hebben ontvangen. De verzekeraar heeft aan deze bewoners aangegeven waarom er geen causaliteit zou zijn; het is volgens de BAM aan deze bewoners om eerst de causaliteit met de werkzaamheden aan te tonen. Tot slot is de BAM bereid om samen met de bewoners de overige discussiepunten te benoemen zodat er geen open einden meer zijn.
Conclusies In de afgelopen jaren is het dispuut tussen bewoners enerzijds en LindenGroep, BAM en Lengkeek anderzijds niet tot een snelle en ordentelijke afwikkeling gekomen. Niet alleen bestaan er tussen beide zijden diverse inhoudelijke verschillen van inzicht (bijvoorbeeld m.b.t. de hoogte van de schade, de wijze van vaststelling van die hoogte, oplossingen voor onderdelen van de gezamenlijke claim etc.) maar is er ook sprake van een verslechterde verstandhouding waarbij het niet lukt om in een relatief kort tijdsbestek in een of meerdere overleggen op constructieve wijze tot een eindoplossing te komen. De posities die beide zijden innemen lijken daarbij verhard te zijn. LG, BAM en Lengkeek verwijzen in voorkomende gevallen naar elkaar. Hoewel er meer discussiepunten zijn dan alleen de hoogte van de ontstane schade en welke kostenposten daaronder zouden moeten vallen, is dat vraagstuk wel het leeuwendeel en in zeker opzicht de onderlegger van het dispuut. Vastgesteld kan worden dat in de afgelopen jaren het niet gelukt is om op basis van bestaande offertes van aannemers een voor (alle) bewoners bevredigend bod te ontvangen van verzekeraar Lengkeek. Het gaat dan met name om de grotere schades. In onze opdracht na te gaan in hoeverre de voor de schade verantwoordelijke partijen te bewegen zijn de schade nu ordentelijk af te handelen, moeten wij concluderen dat de LindenGroep helemaal niet aan tafel wenst te komen met de bewoners en dat zij verwijst naar de BAM Woningbouw. BAM Woningbouw lijkt bereid om alsnog tot een ordentelijke afwikkeling te komen in die zin dat zij bereid is om op een objectieve manier tot een vaststelling van de hoogte van de schades te komen door inzet van een door de bewoners te kiezen schade-expert / bouwschade-expert. Daarnaast is zij bereid te praten over overige nog openstaande discussiepunten.
Advies De mate waarin de voor de schade verantwoordelijke partijen te bewegen zijn de schade alsnog ordentelijk af te handelen, is beperkt maar de huidige situatie biedt wel mogelijkheden alsnog tot een oplossing te komen.
8
Daarbij kunnen partijen overwegen dat het wellicht beter is het geschil uit elkaar te vlechten en eerder per onderdeel op te lossen dan de trachten in een klap overeenstemming te bereiken over alle discussiepunten tegelijkertijd. Het aanbod van BAM om een door de bewoners uitgekozen schade-expert / bouwschade-expert in overleg en op kosten van de BAM rapport te laten uitbrengen, kan door de bewoners zeker in overweging worden genomen. Het is uiteraard uiteindelijk wel aan iedere bewoner zelf om, in overleg met zijn juridisch adviseur/rechtsbijstandverzekeraar, hier al dan niet voor te kiezen. Echter, alle partijen lijken gemeenschappelijk belang te hebben bij een objectief beeld van de schade. Wij verwachten dat als partijen beschikken over zo’n rapport er ruimte ontstaat om tot overeenkomst te komen over dit deel van het dispuut waarmee partijen onderling vertrouwen creëren om ook tot overeenkomst te kunnen komen met betrekking tot de nog overige discussiepunten (die deels ook afhankelijk kunnen zijn van de rapportage van de schade-expert / bouwschade-expert). Bewoners die door de verzekeraar afgewezen worden op basis van het ontbreken van een causaal verband kunnen ervoor kiezen zelf een onderzoek te laten plaatsvinden dan wel andere wegen te bewandelen. Terwijl er gewerkt wordt aan de objectieve vaststelling van de hoogte van de schades is het raadzaam een lijst met overige discussiepunten op te stellen en deze te agenderen bij een nader overleg bij de BAM die haar verzekeraar daarbij kan betrekken. Op deze manier wordt constructief gebruik gemaakt van de ruimte die er nu is. Natuurlijk staat het bewoners vrij om in overleg met hun juridische adviseurs / rechtsbijstandsverzekeraars andere keuzes te maken.
9
