Beleidsregels voor het plaatsen van een tijdelijke woonvoorziening
1
INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding
3
2. Nieuw beleid
3
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8
3 3 3 3 4 4 5 5
Relevante regelgeving betreffende ruimtelijke ontwikkelingen Relevante regelgeving betreffende bouwen Beleidsregel vaststellen Doel en afbakening Tijdelijke vervangende woonruimte Ruimtelijke mogelijkheden voor plaatsing van de tijdelijke bouwwerken Termijn Voorwaarden
3. Leges
6
4. Procedure
6
4.1 Overgangsrecht 4.2 Inwerkingtreding beleidsregel
Gemeente Hulst: Beleidsregels voor het plaatsen van een tijdelijke woonvoorziening
6 6
2
1. Inleiding Een aantal keren per jaar krijgt de gemeente Hulst de vraag of bij de verbouw of (vervangende) nieuwbouw van de woning de betreffende eigenaren tijdens de uitvoering van de werkzaamheden tijdelijk op het eigen perceel mogen wonen in tijdelijke woonruimte in de vorm van caravans, bouwketen, woonwagen, units of ander bouwwerken. Ook wordt gevraagd bijgebouwen tijdelijk voor bewoning te mogen gebruiken. Door het plaatsen van tijdelijke woonruimte ontstaat doorgaans strijd met het geldende bestemmingsplan. Bijvoorbeeld omdat ter plaatse slechts één woning is toegestaan. Deze beleidsregel biedt een nieuw toetsingskader om aanvragen voor tijdelijke woonruimte op het gebied van ruimtelijke en bouwkundige eisen eenduidig te toetsen en te beoordelen.
2 Nieuw beleid 2.1 Relevante regelgeving betreffende ruimtelijke ontwikkelingen Met de invoering van de Wabo, welke op 1 oktober 2010 in werking is getreden, is de mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan niet langer geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), maar in de Wabo. De uitvoeringsregelgeving van de Wabo is geregeld in het Besluit omgevingsrecht (Bor) en de Ministeriele regeling omgevingsrecht (Mor). Met de Wabo zijn ongeveer 25 vergunningen, waaronder ook de tijdelijke ontheffing op grond van artikel 3.22 Wro, gecombineerd in één vergunning: de omgevingsvergunning. In paragraaf 5.4 van het ‘Bor’ zijn categorieën van gevallen aangewezen waarin een tijdelijke omgevingsvergunning kan worden verleend. Daarbij gaat het om bouwerken bestemd om in een tijdelijke behoefte te voorzien. Artikel 5.18 Bor ziet op planologische gebruiksactiviteiten waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan. De termijn kan ten hoogste 5 jaar bedragen. Aan de omgevingsvergunning kunnen voorschriften worden verbonden 2.2 Relevante regelgeving betreffende bouwen Het gaat hier om een bouwwerk als bedoeld in artikel 2.23, lid 1, van de Wabo en artikel 5.16, lid 1, van het Bor met een beperkte instandhoudingstermijn. De maximale instandhoudingstermijn van een dergelijk tijdelijk bouwwerk is 5 jaar. Als wettelijk kader geldt voor een tijdelijk bouwwerk in beginsel het niveau voor bestaande bouw, tenzij voor een bepaald beoordelingsaspect anders is bepaald. Normaliter geldt voor het oprichten van een nieuw bouwwerk de eisen voor nieuwbouw. Een en ander op basis van artikel 1.14 van het Bouwbesluit 2012: Op het bouwen van een tijdelijk bouwwerk zijn wat betreft de hoofdstukken 2 tot en met 6 de voorschriften voor een bestaand bouwwerk van toepassing, tenzij in de desbetreffende afdeling voor een voorschrift anders is aangegeven. 2.3 Beleidsregel vaststellen Op grond van artikel 4.81 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kunnen wij de beleidsregels vaststellen met betrekking tot een bevoegdheid van de gemeente. Ter motivering van een besluit ten aanzien van de beslissing op een aanvraag op omgevingsvergunning kan op grond van artikel 4.82 Awb worden volstaan met een verwijzing naar deze beleidsregel. Op grond van artikel 4.83 moet de gemeente Hulst overeenkomstig deze beleidsregel handelen, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Elke aanvraag dient daarom wel te worden afgewogen op aanvaardbaarheid. 2.4 Doel en afbakening Deze beleidsregel is opgesteld om inzichtelijk te maken onder welke voorwaarden de gemeente Hulst gebruik zal maken van de bevoegdheid tot vergunningverlening voor het plaatsen van een tijdelijke woonruimte. Hierbij moet gedacht worden aan demontabele dan wel verplaatsbare bouwwerken met een tijdelijke karakter (bijvoorbeeld een stacaravan of woonunit) bij vervangende nieuwbouw of
Gemeente Hulst: Beleidsregels voor het plaatsen van een tijdelijke woonvoorziening
3
ingrijpende verbouw van een bestaande woning. Het moet voldoende verzekerd zijn dat de tijdelijke woonruimte na het verstrijken van de termijn daadwerkelijk verwijderd zal zijn. Als er sprake is van een veilige en gezonde situatie zijn er geen bezwaren tegen een tijdelijke bewoning van een woonvoorziening. Er moeten dan wel waarborgen zijn dat er ook sprake is van een (brand)veilige en gezonde situatie. Om deze waarborgen vast te stellen zijn beleidsregels vastgesteld. Aanvragen om een omgevingsvergunning voor het plaatsen van een tijdelijke woonvoorziening worden hieraan getoetst. Als wordt voldaan aan de beleidsregel dan kan een omgevingsvergunning worden verleend. Tijdelijke bouwwerken bij bedrijven, kantoren of andere instellingen vallen buiten deze regeling. Dit beleid gaat enkel en alleen over het plaatsen van een tijdelijke woonruimte. Voor overige situaties dient een afzonderlijke belangenafweging plaats te vinden. 2.5 Tijdelijke vervangende woonruimte Aanleiding voor het plaatsen van een tijdelijke vervangende woonruimte zal in de meeste gevallen zijn dat de bestaande woning niet bewoonbaar is door verbouwing of volledige vervanging van deze woning. Onder voorwaarden kan, afhankelijk van het gebied of situatie, aan het verzoek om het plaatsen van tijdelijke vervangende woonruimte medewerking worden verleend. Door het plaatsen van tijdelijke vervangende woonruimte toe te staan, kan worden voorkomen dat bijvoorbeeld een schuur wordt verbouwd tot tijdelijke woonruimte. Uitgangspunt is dan ook om geen bestaand bouwwerk te gebuiken voor tijdelijke bewoning. In deze notitie wordt aangegeven wanneer en onder welke voorwaarden het mogelijk is tijdelijk vervangende woonruimte toe te staan. 2.6 Ruimtelijke mogelijkheden voor plaatsing van de tijdelijke bouwwerken Er zal aan een verzoek om plaatsing voor tijdelijke woonruimte medewerking worden verleend indien het gaat om een vervangende woonruimte in situaties van een ingrijpende verbouwing van de bestaande woning dan wel een vervangende nieuwbouw op de plek van de eigen bestaande woning waarbij de bestaande woning tijdelijk niet meer voor bewoning geschikt is. Dit geldt voor zowel het stedelijk gebied als het buitengebied, mits aan alle voorwaarden kan worden voldaan. In overige gevallen zal geen medewerking worden verleend. Stedelijk gebied (bestaande bebouwde kom) Binnen de bebouwde kom kunnen bestaande woningen ingrijpend worden verbouwd dan wel nieuw worden gebouwd op de plek van de eigen bestaande woning óf nieuw worden gebouwd op een andere locatie. Onder voorwaarden kan medewerking worden verleend aan tijdelijke vervangende woonruimte in dergelijke situaties. Stedelijk gebied in ontwikkeling (inbreidings- en uitbreidingslocaties) De vraag voor vervangende tijdelijke woonruimte kan ook worden verwacht gedurende nieuwbouw in inbreidingslocaties of uitbreidingsgebieden. Met het toestaan van tijdelijke woonruimte in dergelijke gebieden kunnen rommelige en onoverzichtelijke situaties ontstaan. Daar komt bij dat de veiligheid van de bewoners niet voldoende kan worden gewaarborgd. Vooral nieuwbouwwijken zijn immers vaak onoverzichtelijk, voorzien van bouwhekken en kennen nog een tijdelijke infrastructuur. Ze zijn hierdoor slecht bereikbaar voor hulpdiensten. Daarnaast zijn nutsvoorzieningen veelal nog niet beschikbaar en is de inzameling van afval nog niet georganiseerd. Daarnaast is er sprake van veel aanen afrijdend bouwverkeer. Daarom wordt hieraan geen medewerking verleend. Buitengebied (buiten de bebouwde kom) Ook in het buitengebied geldt voor vervangende nieuwbouw op de bestaande plek of op een andere locatie óf een ingrijpende verbouwing van een woning dezelfde regel als voor stedelijk gebied. In deze gevallen is het niet bezwaarlijk dat gedurende de bouw van een vervangende woning of ingrijpende verbouwing van een woning een tijdelijke woonruimte wordt geplaatst. Dit zijn solitaire bouwprojecten waarbij de eerder genoemde bezwaren niet zullen ontstaan. Het wonen op de bouwlocatie kan zelfs
Gemeente Hulst: Beleidsregels voor het plaatsen van een tijdelijke woonvoorziening
4
wenselijk zijn vanwege permanent toezicht op de locatie in verband met bescherming van eigendommen. Schematisch ziet dit er als volgt uit: Stedelijk gebied (bestaande bebouwde kom) Nieuwbouw Ingrijpende verbouwing Vervangende nieuwbouw
Buitengebied (buiten de bebouwde kom)
wel medewerking wel medewerking
Stedelijk gebied in ontwikkeling (inbreidings- en uitbreidingslocatie) geen medewerking geen medewerking
wel medewerking
geen medewerking
wel medewerking
wel medewerking wel medewerking
2.7 Termijn De tijd die benodigd is voor het verbouwen van een woning bedraagt circa 1 tot 3 jaar. De termijn is afhankelijk van een groot aantal factoren. Hierbij valt onder ander te denken aan de grootte van de woning, het uitvoeren van de werkzaamheden in eigenbeheer of via uitbesteden maar ook of er sprake is van verbouwing of volledige nieuwbouw. Een termijn van 2 jaar is maximaal aanvaardbaar. Voor langere termijnen zijn wij van mening dat de aanvrager naar andere huisvestigingsmogelijkheden moet zoeken. In uitzonderlijke gevallen en onvoorziene omstandigheden kan een langere termijn (maar nooit meer dan 5 jaar) noodzakelijk zijn. De aanvrager dient deze noodzaak dan voldoende te onderbouwen en motiveren waarna een afweging over verlenging van de termijn kan plaatsvinden. 2.8 Voorwaarden Plaatsing van een tijdelijke woonvoorziening is toegestaan mits voldaan wordt aan de hierboven omschreven bouwlocaties, de termijn en de onderstaande voorwaarden: 1. Sprake is van aangetoond bouwen, herbouwen of verbouwen van een woning op hetzelfde perceel; 2. Gebruik door de hoofdgebruiker van de te bouwen woning; 3. Voor een maximale duur van 2 jaar (zie § 2.7); 4. Voorzien op het eigen perceel binnen het bestemmingsvlak of de erfbestemming waarbij de afstand tot de perceelsgrens ten minste 1 meter bedraagt; op 5 meter van andere gebouwen; 5. Er voldaan wordt aan de minimale hoogte maten en oppervlakte eisen conform niveau tijdelijke bouw van het Bouwbesluit 2012; 6. Voorzien van deugdelijk sanitair; 7. Aangesloten op openbare riolering; 8. Voorzien van vaste Nuts-voorziening aangesloten door een erkend installateur; 9. Voldaan wordt aan de eisen van het bouwbesluit, niveau tijdelijke bouw woonfunctie voor wat betreft (brand)veiligheid en gezondheid; 10. In iedere ruimte (uitgezonderd keuken, douche en toilet) een niet ioniserende rookmelder wordt voorzien die is aangesloten op het lichtnet volgens NEN 2555; 11. In geval van een mobiele uitvoering een certificaat van fabricage wordt overgelegd; 12. Uitgevoerd als 1 bouwlaag; 13. Goed bereikbaar voor hulpdiensten; 14. Vanuit milieutechnisch oogpunt mag geen bezwaar bestaan tegen het plaatsen van de tijdelijke woonunit (stankcirkels, externe veiligheid, geluid etc.); 15. De woonunit moet zodanig gelegen zijn dat dit niet leidt tot toename van de parkeerdruk in de omgeving; 16. De woonunit moet zodanig gelegen zijn dat dit niet leidt tot onevenredige aantasting van de privacy van de omwonenden; 17. De woonunit dient binnen 1 maand na ingebruikname van de woning te worden verwijderd.
Gemeente Hulst: Beleidsregels voor het plaatsen van een tijdelijke woonvoorziening
5
Als de aanvrager kan aantonen middels tekeningen, foto’s en documentatie dat er voldaan wordt aan deze 17 punten dan kan de omgevingsvergunning voor het tijdelijk plaatsen van een woonunit verleend worden.
3. Leges Conform legesverordening.
4. Procedure Op grond van artikel 3.10 van de Wabo is afdeling 3.4 van de Awb van toepassing op de voorbereiding van een besluit tot het verlenen van een tijdelijke omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan wordt afgeweken. Het besluit wordt ter inzage gelegd voor een termijn van 6 weken. Belanghebbenden hebben gedurende de termijn van 6 weken de mogelijkheid een zienswijze in te dienen. Na afloop van deze termijn zal de eventuele zienswijze worden behandeld en zal besloten worden of al dan niet de tijdelijke omgevingsvergunning kan worden verleend. Als er geen zienswijze is ingediend zal de gevraagde omgevingsvergunning worden verleend. De vergunning treedt in werking 6 weken na de dag waarop zij is bekend gemaakt. 4.1 Overgangsrecht Indien vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze beleidsregel een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend waarop nog niet is beslist, wordt deze beleidsregel hierop van toepassing. 4.2 Inwerkingtreding beleidsregel Dit beleid treedt in werking met ingang van de dag na openbare bekendmaking in het Zeeuws- Vlaams Advertentieblad.
Gemeente Hulst: Beleidsregels voor het plaatsen van een tijdelijke woonvoorziening
6
