Beleidsplan Definitief

Beleidsplan 2013-2018 Definitief

1

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Bedrijfsprofiel

5

3. 3.1 3.2 3.3 3.4

Ontwikkelingen Ontwikkelingen woningmarkt Ontwikkelingen klantwensen Ontwikkelingen overheid Ontwikkelingen belanghouders

7 8 9 10 11

4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

Strategie Werkveld dienstverlening Werkveld vastgoedbeheer Werkveld projectontwikkeling Werkveld relatiebeheer Werkveld bedrijfsdiensten

13 13 13 14 15 16

5. 5.1 5.2

Organisatie Werkvelden Bedrijfsstructuur

19 19 19

Bijlage 1 Actieplan 2013-2015

Beleidsplan maart 2013

21

2

1. Inleiding We staan midden in een samenleving die steeds veeleisender, individualistischer en sneller wordt. Met name de laatste jaren waarin er politiek, financieel en maatschappelijk veel is veranderd, staat de wereld van de sociale verhuurders, onze wereld, in het middelpunt van de belangstelling. Toch lijkt het voor de sector niet alleen zwaarder, maar zelfs onmogelijk te worden om haar kerntaken uit te blijven voeren. Uit de voorgenomen kabinetsplannen blijkt dat in de komende jaren nog meer heffingen aan woningcorporaties worden opgelegd. De mogelijkheid om, naast het huisvesten van de doelgroep andere activiteiten uit te voeren, dreigt verder te worden terug gebracht. Woningcorporaties dienen zich vrijwel alleen nog in te zetten voor het realiseren van huisvesting voor woningzoekenden met een inkomen dat lager is dan 34.000 euro. Ondanks de toenemende vraag naar huurwoningen voor andere doelgroepen is het op dit moment onduidelijk of we daarin straks nog een rol mogen spelen. Van Wierden en Borgen wordt dus verwacht dat er onrendabel wordt geïnvesteerd, terwijl het tegelijkertijd onmogelijk wordt gemaakt om voldoende inkomsten te genereren waarmee dergelijke investeringen voor de toekomst kunnen worden geborgd. Het is dan ook nog maar de vraag of de wissel die de kabinetsplannen trekt op de financiële positie van Wierden en Borgen een te zware last blijkt te zijn. Omdat we afhankelijk zijn van het overheidsbeleid en verplicht zijn ons hieraan te conformeren, zou straks kunnen blijken dat wij onze plannen niet volledig of wellicht helemaal niet meer uit kunnen voeren. Totdat wij gedwongen zijn om keuzes te maken in onze voornemens of deze zelfs te laten varen, blijven we ons inzetten voor een betaalbare en leefbare woonomgeving. Onze focus blijft gericht op de klant en wordt vertaald vanuit de volgende prestatievelden:   

  

Kwaliteit van de woningen (het op een beleidsmatige en planmatige wijze beheren van vastgoed en investeren in woningen voor onze klanten van morgen); Verhuur van woningen aan de doelgroep (het realiseren van betaalbare woonwensen voor onze klanten); Betrekken van bewoners bij beleid en beheer (het investeren in de relatie met onze belanghebbenden en samen met onze belanghebbenden inhoud geven aan het realiseren van onze ambities); Financiële continuïteit (het bewaren van een gezonde balans tussen inkomsten en uitgaven); Leefbaarheid (het gericht zijn op wonen in plaats van woningen); Wonen en zorg (het beheren, ontwikkelen of faciliteren van maatschappelijk vastgoed in relatie tot de (toekomstige) zorgvraag).

Dit strategisch beleidsplan geeft de voorgenomen richting aan van de doelen die Wierden en Borgen nastreeft en wil bereiken. Ook voor de periode 2013 – 2018 richten we ons op het terrein van wonen en continueren we vooralsnog de inzet van de afgelopen jaren. Als het kan, willen we meer doen dan alleen het ontwikkelen van duurzame, kwalitatief goede en betaalbare woningen voor een beperkt deel van onze doelgroep. Centraal hierin staat dat we juist die dingen willen doen die voor onze klanten belangrijk zijn. We weten ook dat we, alleen samen met onze stakeholders, het maximale kunnen bereiken. De woonomgeving, leefbaarheid en duurzaamheid zijn begrippen die daarbij horen. Vooral de combinatie van Wierden en Borgen als vastgoedorganisatie en maatschappelijke onderneming, kan ons tot een waardevolle samenwerkingspartij voor stakeholders maken. En dat zijn de stakeholders ook voor ons. Met deze stakeholders (zoals huurdersorganisaties, gemeenten, zorgpartijen en welzijnsorganisaties) hebben we de vraag van de klant in beeld gebracht. In hoofdstuk 2 gaan wij in op de vraag hoe wij onze plaats en positie zien en op welke gebieden wij een toegevoegde waarde willen leveren. Wierden en Borgen is een onderneming waar uiteraard sprake dient te zijn van een verantwoorde financiële economische bedrijfsvoering. Ondanks dat we een organisatie vormen met maatschappelijke doelstellingen en het maken van winst op zich geen streven is, wordt het maken van winst steeds belangrijk om te kunnen blijven investeren in de sociale opgave. Bij het maken van onze keuzes laten wij Beleidsplan maart 2013

3

ons leiden door de markt, klant, overheid en samenleving. In hoofdstuk 3 komen de belangrijkste ontwikkeling op deze gebieden aan de orde. De ambities en keuzes die wij maken, leiden tot concrete speerpunten en doelen. De speerpunten die voor Wierden en Borgen voortvloeien uit de prestatievelden, komen in aan de orde en worden concreet uitgewerkt in bijlage 1. Onze doelen worden in een jaarlijks werkplan opgenomen. Om deze doelen waar te kunnen maken, is het belangrijk om te beschikken over professionele en kundige medewerkers en een gezonde financiële positie. In hoofdstuk 5 gaan wij in op wat de consequenties zijn van onze ambities en keuzes voor onze organisatie.


4

2. Bedrijfsprofiel Met ongeveer 5.000 woningen is Wierden en Borgen de grootste sociale verhuurder in de regio NoordGroningen. In de afgelopen jaren is onze focus verschoven van woningen naar wonen en van sociale verhuurder naar maatschappelijke onderneming. We richten ons steeds meer op het zorgen voor en beheren van voldoende goede en betaalbare woningen voor onze klanten die dit zelfstandig niet kunnen. Daarnaast spelen we een belangrijke rol bij het versterken en verbeteren van vitale en leefbare dorpen. We doen dit door bewoners en maatschappelijke organisaties bijeen te brengen. Prettig wonen is immers meer dan alleen het hebben van een goede woning. De kwaliteit van de woonomgeving is minstens zo belangrijk. Het leveren van een bijdrage dient in een kader te kunnen worden geplaatst. Het mag niet afhankelijk zijn van toevallige omstandigheden en moet passen binnen het beleidskader van Wierden en Borgen. Het beleidskader dat wij in de komende jaren willen hanteren, komt in dit hoofdstuk aan de orde. Missie Wierden en Borgen zorgt samen met haar partners voor een duurzaam, kwalitatief hoogwaardig en betaalbaar woonklimaat in onze dorpen. Dit doen wij vooral voor mensen die vanwege materiële, lichamelijke, geestelijke of andere belemmeringen de huisvesting zelfstandig niet kunnen regelen. Wij richten ons op het realiseren, verbeteren en beheren van betaalbare en duurzame woningen en maatschappelijke voorzieningen in ons werkgebied. We koppelen dit aan aandacht voor de woonomgeving en aan het bereiken van leefbare woongemeenschappen voor onze klanten. Vanuit het besef dat pluriform opgebouwde buurten en kernen de beste garantie bieden voor duurzame woonmilieus, zijn wij waar mogelijk ook actief voor andere doelgroepen. Kernwaarden Wierden en Borgen is een maatschappelijk ondernemende huisvester. Het geeft aan dat we meer doen dan alleen maar woningen en maatschappelijke voorzieningen ontwikkelen. Wierden en Borgen zet zich ook in voor vitale dorpen en wijken. Dorpen die leven, waar enthousiaste bewoners met trots wonen. Wij helpen daarbij. Dat vraagt het nodige van onze organisatie en onze mensen. We bieden goede service, komen onze afspraken na en zeggen waar het op staat, via heldere communicatie. We doen dat verantwoord, met gezond verstand en letten op onze financiële continuïteit en strategische uitgangspunten. Wierden en Borgen verbindt, faciliteert en is betrokken. Dat zijn onze kernwaarden. Wij staan voor duurzame woningen, vitale wijken, betrokken bewoners en goede dienstverlening. Dit profiel betekent voor ons dat wij uitgaan van de volgende taakopvatting. 1. Wij zijn en blijven een volkshuisvester. Ondanks de politieke verschuivingen is ons beleid vooralsnog ongewijzigd. We bouwen voornamelijk voor mensen die niet zelf kunnen kopen, vanwege inkomen of andere belemmeringen. Zij vormen onze primaire doelgroep. Daarnaast willen wij, waar mogelijk, uit bedrijfseconomische en/of strategisch oogpunt huisvesting bieden aan een brede groep mensen die willen huren of kopen. 2. Wij zijn er in de eerste plaats voor onze klanten. Zij kunnen erop rekenen dat de lijnen kort zijn en dat wij voor hen goed bereikbaar en toegankelijk zijn. 3. Wij bouwen en beheren woningen waar onze klanten behoefte aan hebben. Daarbij kijken wij niet alleen naar de wensen en behoeften op korte termijn maar houden wij ook de belangen op lange termijn in de gaten. 4. Wij investeren in maatschappelijk vastgoed voor mensen die zorg en hulp nodig hebben en om het wonen in dorpen en kernen leefbaar te houden. Wij doen dit in dorpen en kernen waar ook andere partijen zich sterk willen maken voor het op peil houden van de voorzieningen en een bijdrage willen leveren aan de leefbaarheid. 5. Wij bieden mensen de keuzevrijheid en de keuzemogelijkheden bij het wonen. Dat doen wij door middel van het realiseren van een gedifferentieerd woningaanbod en de mogelijkheid te bieden om de woning en woonomgeving naar eigen smaak en wensen aan te passen.


5

6.

7.

Wij zetten ons in voor het duurzaam beheer van ons vastgoed en het realiseren van duurzaam leefbare dorpen en kernen. Wij hebben hierbij onder meer aandacht voor architectuur en ruimtelijke inrichting. Wij staan open voor vernieuwingen die een meerwaarde hebben voor onze klanten. Wij zullen vernieuwingen en innovaties hierbij beoordelen op hun toegevoegde waarde voor de volkshuisvesting.

Bedrijfsmodel Hierboven hebben wij aangegeven dat huisvesten de activiteit is waar het bij ons allemaal om draait. In een bedrijfsmodel geven wij aan op welke werkvelden wij resultaten willen realiseren. Op deze werkvelden formuleren wij onze ambities en speerpunten voor de toekomst en geven wij aan welke prestaties wij willen bereiken. Schematisch ziet ons bedrijfsmodel er als volgt uit:

In het bedrijfsmodel komt tot uiting dat wij ons binnen de kaders van het bedrijfsprofiel laten beïnvloeden door de markt, klanten, overheden en belanghouders. Wij onderscheiden hierbij vijf werkvelden waarop wij resultaten willen realiseren en door anderen hierop aangesproken kunnen worden. 1. 2. 3. 4. 5.

Werkveld dienstverlening; realiseren woonwensen voor onze klanten. Werkveld vastgoedbeheer; beleidsmatig en planmatig beheren van ons vastgoed. Werkveld vastgoedontwikkeling; investeren in vastgoed voor de klanten van morgen. Werkveld relatiebeheer; investeren in de relatie met onze belanghebbenden. Werkveld bedrijfsdiensten; realiseren bedrijfsmatige aanpak en de dingen goed doen.


6

3. Ontwikkelingen Wierden en Borgen is ‘meer dan wonen’. Dat betekent dat we oog hebben voor de mens, de woning, de woonomgeving en dat wat onze klanten bezig houdt. Het is dan ook belangrijk om inzicht te hebben in de ontwikkelingen in onze maatschappij en de woningmarkt. In dit hoofdstuk gaan wij in op de ontwikkelingen zoals wij die zien. Wij beschrijven de betekenis van de ontwikkeling op ‘meer dan wonen’ nog niet. Deze komen in hoofdstuk 4 aan de orde. Bij het inzicht krijgen in de ontwikkelingen hebben wij een onderscheid gemaakt naar ontwikkelingen in de woningmarkt, ontwikkelingen in klantwensen, ontwikkelingen bij de overheid en ontwikkelingen in de samenleving. Ontwikkelingen op vier terreinen zijn volgens ons essentieel voor het maken van keuzes om ‘meer dan wonen’ te realiseren. Schematisch:

Ontwikkelingen in de woningmarkt zijn essentieel voor de continuïteitsvraag van Wierden en Borgen. Wierden en Borgen is werkzaam in een bedrijfstak waarbij keuzes dienen te worden gemaakt over grote investeringen in vastgoed voor een langere periode. Het voorbereiden, ontwerpen en bouwen van vastgoed kost veelal meer dan vijf jaar. Vervolgens dient het vastgoed voor tenminste 50 jaar te worden geëxploiteerd. Met andere woorden voor een investeringsbeslissing in 2012 dient rekening te worden gehouden hoe het vastgoed economisch kan 'performen' in de periode van 2017-2067. Wierden en Borgen is een dienstverlenende organisatie en wij bieden daarom kwaliteit en maatwerk. De eis van kwaliteit en maatwerk geldt niet alleen voor de bovenkant van de woningmarkt. Juist aan de onderkant is maatwerk nodig om huishoudens, gegeven hun vaak beperkte financiële mogelijkheden en bijzondere omstandigheden, passend en naar tevredenheid te huisvesten. Deze opgave vraagt dat Wierden en Borgen de voorkeuren en wensen van klanten kent en op deze wensen en voorkeuren inspeelt. Wierden en Borgen is een privaatrechtelijke organisatie met een publiekrechtelijke doelstelling. De overheid verwacht van corporaties dat zij in de allereerste plaats zorg dragen voor goede huisvesting van huishoudens die niet zelfstandig tegen normale marktcondities in hun huisvesting kunnen voorzien. De overheid is hierbij verantwoordelijk voor het goed functioneren van het corporatiestelsel (maatschappelijk, juridisch, financiële kaders en toezicht). Ontwikkelingen in het stelstel zijn belangrijk voor Wierden en Borgen voor het nemen van beslissingen voor de toekomst. Wierden en Borgen opereert in een domein waar veel aspecten van de samenleving bij elkaar komen: wonen, zorg, veiligheid, leefbaarheid, werkgelegenheid, scholing. Wonen is meer dan het leven achter Beleidsplan maart 2013

7

de voordeur. Wierden en Borgen laat zich bij het maken van keuzes mede leiden door de samenleving. De vraag hierbij is, wie is de samenleving, wat verwacht zij van Wierden en Borgen, zijn deze verwachtingen wel realistisch en hoe kan en wil Wierden en Borgen aan deze verwachtingen voldoen?

3.1

Ontwikkelingen woningmarkt

Het werkgebied van Wierden en Borgen bevindt zich in de regio Noord-Groningen en kenmerkt zich door een groot aantal grotere en kleinere kernen. In het werkgebied van Wierden en Borgen krimpt de bevolking in de periode van 2012-2030 van ruim 69.000 naar ongeveer 67.000 inwoners. Het aantal huishoudens stijgt daarentegen van 29.000 naar ruim 31.000. Dit wordt vooral veroorzaakt door de vergrijzing en de toename van eenpersoons huishoudens. De werkgelegenheid concentreert zich in de regio Groningen-Assen. Kernen die zich in een straal van 25-30 kilometer binnen deze regio bevinden profiteren van een economische groei. De kernen die zich buiten deze regio bevinden, staan voor de krimpopgave die in de komende jaren verder toe zal nemen. De gevolgen van de ontgroening en vergrijzing worden langzamerhand steeds meer zichtbaar. Wij verwachten dat het beleid op het omgaan met krimp steeds meer gericht zal worden op concentratie in de kanskernen. Onder kanskernen verstaan wij steden of dorpen met voldoende werkgelegenheid en vooral voorzieningen voor een goed woonen leefklimaat, zodat burgers tot die kernen worden aangetrokken. Op basis van bovenstaand scenario zien wij op hoofdlijnen de ontwikkelingen zoals die hieronder zijn vermeld. Demografisch De bevolkingsdaling zal niet in alle gemeenten en kernen gelijk zijn. Naar verwachting is in de gemeente Bedum, Winsum en Ten Boer sprake van een hele lichte stijging. In de gemeenten Eemsmond, Loppersum en De Marne is er sprake van een daling. In alle gemeenten is er sprake van ontgroening en vergrijzing. Vooral het aandeel 65-plussers zal toenemen. Huishoudens Door de toenemende gezinsverdunning zullen de effecten het omgekeerde bewerkstelligen. De verwachting is dat het aantal mensen per huishouden daalt van 2,24 in 2012 naar 2,21 in 2020. Hierdoor zal het aantal huishoudens in deze periode licht stijgen. De verwachting is dat het aantal huishoudens zonder kinderen (alleenstaanden en samenwonenden) in de periode stijgt, terwijl het aantal huishoudens met kinderen (éénouder en samenwonenden met kinderen) daalt. Verreweg de grootste stijging ligt bij de groep huishoudens in de leeftijd boven de 65 jaar, terwijl de sterkste daling ligt in de groep huishoudens in de leeftijdscategorie van 30-45 jaar. Leefbaarheid Binnen het werkgebied zullen magneten ontstaan voor gezinnen met jonge kinderen en voor senioren die behoefte hebben aan zorg. Dit zijn kernen die aantrekkelijk zijn voor deze groepen omdat hier de voorzieningen (kinderopvang, scholen, zorg, huisarts, winkels, et cetera) aanwezig zijn. Dit zullen, in het algemeen, de grotere kernen zijn. Kleine kernen hebben en krijgen in toenemende mate alleen een woonfunctie. Voor voorzieningen zijn de inwoners aangewezen op de kernen waar deze functies wel aanwezig zijn. Woningvoorraad Het overgrote deel (77%) van de woningen in het werkgebied van Wierden en Borgen zijn koopwoningen. Wierden en Borgen is met circa 5.000 woningen de grootste sociale verhuurder. De woningvoorraad bestaat voornamelijk uit gezinswoningen. De terugloop van het aantal huishoudens in de groep huishoudens met kinderen zorgt voor overschotten op de woningmarkt van gezinswoningen. Door de toename van de doelgroep ouderen zal de behoefte aan levensloopbestendige woningen sterk toenemen.


8

Waardedaling en verkoop Wierden en Borgen levert een bijdrage aan het realiseren van goede en betaalbare koopwoningen (sociale koop) om woningzoekenden met een middeninkomen (tussen 34.000 – 43.000 €) te bedienen. Dit wordt gerealiseerd door een gedeelte van de bestaande woningvoorraad toe te voegen aan de verkoopvijver en, waar mogelijk en gewenst, ook in nieuwbouwprojecten sociale koop te realiseren. Wierden en Borgen vindt het belangrijk om dit segment te bedienen, omdat het een verhuisstroom op gang brengt en sociale huurwoningen weer beschikbaar komen voor de doelgroep van beleid. Bovendien is het een middel om inkomsten te genereren, waarmee ruimte kan ontstaan om in sociale woningbouw te blijven investeren. Het verkopen van woningen is dus zowel een principiële als een noodzakelijke keuze. De nog steeds dalende huizenprijzen en stagnerende verkopen spelen echter een grote rol in de beleidsrichting van de organisatie. Koopwoningen worden slecht verkocht, staan steeds langer leeg en de waarde van vastgoed daalt. De noodzaak voor Wierden en Borgen om inkomsten te genereren met het verkopen van woningen wordt echter steeds groter. Bovendien wordt de sector steeds meer gedwongen om zich afzijdig te houden van andere activiteiten dan de sociale verhuur (zie ‘Ontwikkelingen overheid’). Afhankelijke van de kabinetsbesluiten en daarmee samenhangende marktontwikkelingen kan het zijn dat Wierden en Borgen haar beleidsrichting in de komende periode moet bijstellen. Het ligt voor de hand dat er keuzes gemaakt moeten worden in de aantallen en type woningen die voor verkoop worden aangewezen. Op dit moment kan echter nog niet worden voorspeld welke maatregelen noodzakelijk zijn om de aansluiting bij vraag en aanbod te vinden.

3.2

Ontwikkelingen klantwensen

Wierden en Borgen neemt de wensen en voorkeuren van klanten nadrukkelijk als uitgangspunt voor het toekomstig beleid. Om hierop zicht te krijgen, zijn enkele van de belangrijkste ontwikkelingen in beeld gebracht en zijn er gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van huurdersverenigingen. Besteedbaar inkomen Sinds 2009 kent iedereen de gevolgen van de crisis. Het besteedbaar inkomen is gedaald en zal de komende jaren naar verwachting nog verder dalen. De gevolgen hiervan zijn ook merkbaar op de woningmarkt. De nog steeds dalende huizenprijzen en de aangepaste weten regelgeving hebben effect op de woningmarkt. Het aanbod aan koopwoningen groeit nog steeds. De wachttijden voor huurwoningen lopen nog licht op, terwijl het aantal mensen dat de woning opzegt, daalt. Hoe lang deze onzekere situatie nog voort duurt is onbekend. Betaalbaarheid wonen Mensen besteden een belangrijk deel van hun besteedbaar inkomen aan woonlasten. Woonlasten hebben te maken met aspecten als: huurprijs, koopprijs, energielasten, subsidiemogelijkheden (huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek), heffingen (OZB, rioolrechten, waterschapslasten). Huurders gaven in 2012 33% van hun besteedbaar inkomen uit aan woonlasten. Beïnvloedbaar voor Wierden en Borgen zijn de gemiddelde netto huurlasten en de energiekosten. De huurprijs als percentage van de maximale redelijke huurprijs lag in 2011 op 62%. Landelijk was dit percentage 70% voor sociale verhuurders en 83,5% voor commerciële verhuurders. Naast de kale huur maken energielasten een belangrijk onderdeel uit van de woonlasten. De verwachting is dat de prijzen voor energie de komende jaren zullen stijgen, maar dat door het toepassen van duurzaamheidmaatregelen (zoals betere isolatie) steeds minder energie verbruikt wordt. Daardoor dalen de totale woonlasten. Keuzevrijheid Mensen willen kunnen kiezen als het om wonen gaat. Mensen willen hierbij niet afhankelijk zijn van anderen maar willen zelf het initiatief nemen. Mensen krijgen ook steeds uitgesprokener woonwensen en willen hun woning naar eigen smaak en wensen kunnen aanpassen. Naast de individuele financiële positie van de huurder zijn ook de huidige weten regelgeving hierbij een belemmering voor het realiseren van zijn woonwensen.


9

Prijs- kwaliteitsverhouding De huurder verwacht een goede prijs-kwaliteitsverhouding. Voor woningen die meer kwaliteit bieden of die op een aantrekkelijke locatie staan, is de huurder bereid meer te betalen. Dit is terug te vinden in de verhuurbaarheid van onze woningen, waarbij er grote verschillen te zien zijn tussen gemeenten en woningtypen. De theoretisch gemiddelde inschrijftijd voor woningzoekenden ligt in de gemeenten Bedum, Ten Boer en Winsum op meer dan vier jaar en in de gemeenten de Marne, Eemsmond, Loppersum op ongeveer twee jaar.

3.3

Ontwikkelingen overheid

De verschillende overheden (Europa, het Rijk, de provincie en gemeenten) hebben aanzienlijke invloed op het beleid van Wierden en Borgen. Corporaties hebben de afgelopen jaren minder speelruimte gekregen, terwijl er steeds meer heffingen aan de sector worden opgelegd. Vanwege de zware financiële wissel die dit op de organisatie trekt, komen de ambities van Wierden en Borgen op het gebied van investeringen zwaar onder druk te staan. De belangrijkste onderwerpen die op de agenda staan van de verschillende overheden, zijn hieronder vermeld. Regeling Staatssteun Woningcorporaties focussen zich steeds meer op de specifieke ‘doelgroep van beleid’. Volgens Europese wetgeving komen alleen woningzoekenden met een inkomen lager dan € 34.085 (prijspeil 2012) nog in aanmerking voor een sociale huurwoning. Woningzoekenden met een inkomen dat hoger ligt dan de bovengenoemde norm, komen niet meer in aanmerking voor een andere sociale huurwoning. Het hanteren van deze inkomenscriteria leidt tot een beperking van de doelgroep van Wierden en Borgen. Woningzoekenden die vanwege andere oorzaken als kwetsbaar kunnen worden beschouwd (zoals lichamelijk beperkingen), kunnen worden uitgesloten van een sociale huurwoning? Het gevolg daarvan is minder doorstroming en dat leidt tot stagnatie op de huurmarkt. Heffingen Naast de vennootschapsbelasting in 2008 en de heffing voor de krachtwijken die van 2009 tot 2012 is opgelegd, wordt de sector opnieuw geconfronteerd en getroffen door verschillende heffingen die de overheid aan ons oplegt. Zo is de saneringsheffing ingesteld om noodlijdende corporaties (zoals Vestia) te redden en een buffer aan te leggen voor het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Daarnaast wordt de verhuurdersheffing aan de sector opgelegd. Met deze belastingheffing moet het begrotingstekort worden terug gedrongen. Wierden en Borgen moet rekening houden met extra uitgaven van respectievelijk 4 en 11 miljoen euro voor de komende 5 jaar. Dit zou volgens de overheid gecompenseerd kunnen worden door een extra huurverhoging, maar vanwege de voorgenomen wetswijzigingen in de maximaal redelijke huurprijs lijkt een dergelijke compensatie in onze regio niet mogelijk te zijn. Maximaal redelijke huurprijs Voor de komende periode zijn er meer kabinetsplannen. In het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt de maximaal redelijke huur niet langer bepaald met het puntensysteem, maar vastgelegd op 4,5% van de WOZ-waarde van de woning. De systematiek met een liberalisatiegrens blijft intact. Daarbij wordt het wettelijk mogelijk gemaakt dat voor de huurders met een inkomen boven de € 43.000 in een gereguleerde huurwoning de maximale huur volgens het WWS tijdelijk buiten werking wordt gesteld. Omdat het woningbezit van Wierden en Borgen zich gedeeltelijk in een krimpgebied bevindt, betekent de nieuwe wetgeving dat de huurprijzen van ruim 2100 woningen zich reeds boven het maximaal redelijke huurprijsniveau bevinden. Als we uitgaan van een mogelijke huurverlaging bij mutatie geeft dit een cumulatieve verlaging van inkomsten tot in de lengte van jaren, waarvoor Wierden en Borgen voor de komende 5 jaar ongeveer 6,5 miljoen moet begroten. Zelfstandig wonen Mensen willen zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Ook de overheid wil mensen die behoefte hebben aan zorg zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen. Het scheiden van wonen en zorg is daarom een trend die is ingezet door de overheid. Om hierop in te spelen, wil de overheid dat corporaties het aanbod


10

(aanleun- en zorgwoningen) voor deze doelgroepen vergroten. Daarnaast wil de overheid dat corporaties intensief met zorgleveranciers gaan samenwerken. Leefbare woonomgeving Goed wonen is niet mogelijk in een omgeving waarin de leefbaarheid niet op orde is. Van corporaties wordt een rol verwacht bij het leefbaar houden van wijken, buurten, dorpen en woonkernen. De nadruk ligt dan op het investeren in aan wonen gerelateerde onderwerpen. Hierbij valt te denken aan het investeren in maatschappelijk vastgoed, uitstraling van de woonomgeving, veiligheid, wijkbeheer, enzovoort. Milieu en energiebesparing Van corporaties wordt een voortrekkersrol verwacht op het gebied van milieu en energiebesparing. Het gaat hierbij om zaken als: duurzaam bouwen, toepassen van FSC gekwalificeerd hout, energiebesparende maatregelen, waterbesparing, en dergelijke. Wierden en Borgen vindt het belangrijk om hieraan een bijdrage te leveren en kiest ervoor om dergelijke investeringen zoveel mogelijk te realiseren in de bestaande woningvoorraad. Maatschappelijk rendement Van corporaties wordt verwacht dat zij investeren op maatschappelijk terrein. In de praktijk doen de corporaties dit ook, maar kan nog steeds onvoldoende inzichtelijk worden gemaakt wat het maatschappelijk of financieel effect is van deze investeringen. Immers, niet alles wat je kunt meten heeft effect en niet alles dat effect heeft kun je meten. Transparant werken Van corporaties wordt verwacht dat zij transparant opereren. Eisen die aan de corporatie van de toekomst worden gesteld, zijn onder meer: zich houden aan de governancecode (de code bevat normen voor goed bestuur en toezicht), eenmaal per vier jaar zich laten visiteren door een onafhankelijke commissie, voldoen aan de AedesCode (de code geeft aan van welke waarden en normen de corporatie uitgaat).

3.4

Ontwikkelingen belanghouders

Bij het maken van keuzes laat Wierden en Borgen zich leiden door de samenleving. We zijn in gesprek gegaan met onze partners in het wonen, zoals de gemeenten, de huurdersorganisaties, zorgen welzijnsorganisaties en natuurlijk met onze huurders. Hieronder een samenvatting van de meningen, onderwerpen en adviezen die naar voren zijn gebracht. Huurdersorganisaties De huurdersorganisaties zijn van mening dat Wierden en Borgen zich vooral moet richten op de betaalbaarheid en de duurzaamheid van het wonen. Gezien het dalende bevolkingsaantal is een schaalvergroting volgens de huurdersorganisaties niet wenselijk. Wel vinden zij het belangrijk dat meer aandacht wordt besteed aan de groeiende groep senioren. Hiervoor moeten voldoende woningen worden gerealiseerd. Om de goede relatie met de huurders uit te bouwen, moeten de betrokkenheid van bewoners worden versterkt. Daarbij dient Wierden en Borgen helder te communiceren waar zij voor staat, welke uitgangspunten zij hanteert en welke doelstellingen zij nastreeft. Voor wat betreft de dienstverlening verwacht men van Wierden en Borgen een opstelling waarbij met klantwensen en woonwensen rekening wordt gehouden. Gemeenten De gemeenten verwachten van Wierden en Borgen een innovatieve en actieve houding. Hierbij dient Wierden en Borgen specifieke vraagstukken op te pakken, zoals het inspelen op de vergrijzing en het blijven sturen op betaalbaarheid en duurzaamheid. Gemeenten vinden het belangrijk dat het door Wierden en Borgen beheerde 'maatschappelijke vermogen' niet uit de regio wegvloeit. Het is belangrijk om te investeren in de vitaliteit en leefbaarheid van de dorpen. Daarnaast vinden de gemeenten dat Wierden en Borgen op een breed speelveld actief dient te zijn maar wel vanuit haar kerncompetentie als huisvester ('partner in stenen'). Beleidsplan maart 2013

11

Zorgpartijen De overheid zet in op het scheiden van wonen en zorg. De term scheiden heeft betrekking op de financiering van het wonen, niet op de woonvorm zelf. De AWBZ betaalt dan niet meer de kosten van het wonen maar de klant betaalt deze zelf, al dan niet met een huurtoeslag. Met het scheiden van wonen en zorg beoogt de overheid: 

 

meer keuzemogelijkheden voor de klant. Wonen en verblijfszorg zijn nu gekoppeld en daarom heeft de klant, die recht heeft op AWBZ, relatief weinig keuzemogelijkheden. Door het scheiden krijgt de klant de kans om zijn eigen woonvorm (huur, koop, beschermd, et cetera) te kiezen en ook meer mogelijkheden om de zorgaanbieder van zijn voorkeur te kiezen; mensen met een zorgbehoefte zolang mogelijk zelfstandig te laten wonen, met zorg, ondersteuning en bescherming op maat; de houdbaarheid van de AWBZ te vergroten. Het niet langer financieren van de wooncomponent vanuit de AWBZ levert een bijdrage aan de houdbaarheid van de AWBZ op termijn.

Het langer zelfstandig wonen en het scheiden van wonen en zorg zijn belangrijke thema's voor zorgpartijen. Langer zelfstandig wonen, betekent dat de intramurale zorg al op korte termijn een schaars goed wordt en in toenemende mate alleen bedoeld is voor mensen met een grote zorgbehoefte. De zorg wordt steeds meer extramuraal geleverd aan cliënten vanuit een bepaalde zorginfrastructuur. De cliënt kiest zelf de woonvorm (koop, huur, beschermd, aanleun, et cetera) waar hij of zij wil wonen en betaalt deze zelf. Van Wierden en Borgen wordt een bijdrage verwacht bij het realiseren van voldoende geschikte woonvormen. We moeten willen investeren in maatschappelijk vastgoed en ons daarbij vooral richten op de grotere dorpen en kernen. Om dit te kunnen realiseren zoekt Wierden en Borgen de samenwerking met de zorgpartijen. Bijzondere doelgroepen Naast reguliere woningzoekenden, rekent Wierden en Borgen ook bijzondere doelgroepen tot haar klanten. Een bijzondere doelgroep wordt gevormd door een aantal woningzoekenden die naast (individuele) huisvesting een bijzondere vorm van aandacht nodig heeft om goed en plezierig te kunnen wonen. Wierden en Borgen werkt met verschillende partijen samen om deze bijzondere doelgroepen te kunnen huisvesten. Zo zorgen bijvoorbeeld de gemeenten samen met Wierden en Borgen voor het huisvesten van statushouders, spannen we ons in om mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking goed en in harmonie met de omgeving te kunnen laten wonen en proberen we samen met de Groningse Kredietbank en de Volkskredietbank huisuitzettingen te voorkomen. Wierden en Borgen moet de goede samenwerking vooral voortzetten.


12

4. Strategie In dit hoofdstuk zijn onze ambities en speerpunten voor de komende jaren op de verschillende werkvelden op hoofdlijnen vermeld. In het jaarplan en de jaarlijkse begroting worden de ambities en speerpunten vertaald naar concrete maatregelen en acties. De leidraad bij het formuleren van de ambities en speerpunten voor de komende jaren bestaat uit het spelen van een actieve rol in de volkshuisvesting, het zichtbaar en betrokken staan in de samenleving, het aangaan van uitdagingen, het geven van mogelijkheden en middelen aan klanten om zelf vorm te geven aan het leven, het duidelijk aangeven wat onze mogelijkheden zijn en waar onze grenzen liggen.

4.1

Werkveld dienstverlening

Betaalbaarheid wonen Wierden en Borgen vindt het belangrijk dat onze klanten tevreden zijn. Een goede dienstverlening waarin de klant centraal staat is daarom een kernbegrip. Omdat tevredenheid relatief is, houden we oog voor het individu en leveren waar mogelijk maatwerk. Toch moet vooral de basis op orde zijn en moet iedereen kunnen rekenen op goede informatie, vriendelijke en correcte medewerkers die de belangen van huurders en toekomstige huurders zoveel mogelijk voorop stellen. Wij zorgen voor tevredenheid bij onze klanten door een goede dienstverlening. De definitie van deze goede dienstverlening is voor iedereen duidelijk. We stellen hoge eisen aan ons assortiment aan woonproducten en de communicatie met de klant. We hebben daarbij een zakelijke en open houding en nemen de klant uiterst serieus. We komen onze afspraken na en onze medewerkers hebben een professionele, pro actieve en klantgerichte houding. Elke klacht draagt immers bij aan een betere organisatie. Inbreng klant bij keuze woning Wierden en Borgen is van mening dat woningzoekenden een eigen verantwoordelijkheid hebben bij de keuze wanneer men wil verhuizen en waar men wil wonen. Het huidig distributiemodel biedt onvoldoende mogelijkheden voor de klant om zelf te kiezen en initiatief te nemen. Wij gaan een nieuw model voor woonruimtebemiddeling invoeren, waarbij mensen zelf op zoek kunnen gaan naar een woning. Keuzevrijheid Wierden en Borgen vindt het belangrijk dat mensen zich thuis voelen in de woning. Daarom geeft Wierden en Borgen haar huurders de gelegenheid om zoveel mogelijk zelf te bepalen wanneer het onderhoud aan de woning wordt uitgevoerd. Wij gaan de mogelijkheid onderzoeken om voor het een deel van het planmatig onderhoud een klant gestuurd proces te ontwikkelen. Kwaliteit dienstverlening Tevreden klanten bereiken wij door klantgericht te werken. Het doel hierbij is het leveren van een goede kwaliteit die voldoet aan een genormeerd niveau. We breiden onze periodieke klantmetingen uit naar een continue meting. We zoeken daarbij naar een methode waarin de beleving van de klant voorop staat. De klant bepaalt wat kwaliteit is. Vitale dorpen en wijken Vitale dorpen en wijken zijn energiek, sterk en levendig. Een omgeving waar onze klanten plezierig samen kunnen leven en wonen. De basis voor een vitaal dorp of een vitale wijk ligt in de dorpsgemeenschappen en de faciliteiten die de inwoners nodig hebben om plezierig te kunnen leven. Dit wordt gekenmerkt door dynamische sociale verbanden. De leefbaarheid maakt hier een belangrijk onderdeel van uit. Wierden en Borgen investeert in het vitaal maken en houden van wijken en dorpen.

4.2 1.

Werkveld vastgoedbeheer Voorraadbeleid


13

Wierden en Borgen voert het beheer van de bestaande voorraad op een beleidsmatige en planmatige wijze uit. Centraal staat dat de aard en het tempo van de uit te voeren onderhoudsactiviteiten worden bepaald door een lange termijn visie voor de bestaande woningvoorraad op de woningmarkt. Het voorraadbeleid dat wij hiervoor gebruiken, bestaat uit twee delen: 



Een beleidsplan waarin de visie op onze totale woningvoorraad aan de orde komt. In dit deel komen de beleidskaders aan de orde en de strategie per beheereenheid (doorexploiteren, opplussen, herstructureren, verkoop, slopen, en dergelijke). Een strategieënboek waarin de gekozen strategie per beheereenheid verder wordt uitgewerkt.

Om nog beter in te kunnen spelen op de snel veranderende woningmarkt, breiden wij ons voorraadbeleid uit met gebieds- en dorpsvisies en gaan we ontwikkelingen en woningbehoefte continu monitoren. Om ons specifiek te kunnen richten op onze doelgroep, stellen we kaders waarbinnen we optimaal kunnen presteren en de gewenste voorraad nauwkeurig in beeld kunnen brengen. 2. Kwaliteit woningvoorraad De kwaliteit van woningen en wonen wordt steeds belangrijker. De kosten van wonen worden, o.a. door de stijgende energieprijzen, steeds hoger. Wierden en Borgen vindt het belangrijk dat woningen, die blijvend in exploitatie worden gehouden, bouwen woontechnisch van goede kwaliteit zijn. Dit heeft ons ertoe gebracht om in onze woningen te willen experimenteren met het aanbrengen van energiebesparende maatregelen. Dit verhoogt de duurzaamheid en kwaliteit van die woningen, het woongenot en het brengt de energiekosten voor de klant omlaag. In de komende zes jaar maken we een groot deel van onze woningen energiezuiniger. We brengen deze bij voorkeur op het niveau van energielabel C of tenminste twee labels beter dan het huidige label van de woning. 3. Samenstelling woningvoorraad Wierden en Boren hanteert als uitgangspunt dat er sprake moet blijven van een voldoende gedifferentieerd woningaanbod, afgestemd op de doelgroepen van beleid. Als criterium is hierbij aangehouden dat de samenstelling van het woningaanbod gelijke tred dient te houden met de huishoudenontwikkeling. In de huishoudensamenstelling is er in de komende jaren sprake van een grote verandering. Er is sprake van een explosieve toename van het aantal 65 plus huishoudens en een sterke daling van het aantal huishoudens met kinderen. Het huidige beleid van Wierden en Borgen zal worden gecontinueerd, te weten: het vergroten van het aanbod van levensloopbestendige woningen en een passende afstemming op lichte stijging van de groei in huishoudens.

4.3

Werkveld projectontwikkeling

Uitbreiding van het woningaanbod De uitbreidingsvraag van Wierden en Borgen wordt overwegend gerealiseerd in de van de kernen Bedum, Ten Boer en Winsum. We richten ons woningaanbod op het huisvesten van gezinnen en senioren door het bouwen van de zogenaamde levensloopbestendige en grondgebonden woningen. Naast het bouwen van huurwoningen, wil Wierden en Borgen vasthouden aan het realiseren van sociale levensloopbestendige koopwoningen, zodat daarmee de doorstroming kan worden bevorderd en kansen kunnen worden geboden aan starters en senioren. Het aantal koopwoningen dat wordt gerealiseerd, wordt afgestemd op de woningbehoefte in de omgeving van de locatie waar een project ontwikkeld wordt. Deze richting is natuurlijk afhankelijk van de marktsituatie en politieke ontwikkelingen en keuzes. In 2020 betekent dit een toename van ongeveer 20 woningen. Aanpassen huidig woningaanbod Het aanpassen van het woningaanbod is gericht op het opnieuw in de markt zetten van bestaande woningen en of het herbestemmen van locaties. Dit geldt vooral voor woningen die aan het einde zijn van de ‘economische, bouwtechnische of woontechnische’ levensduur en ingrijpend moeten worden gemoderniseerd of gerenoveerd. Vaak moeten ze plaats maken voor nieuwbouw of herbestemming van de locatie. Dergelijke ‘herstructureringsprojecten’ zijn ingrijpend voor zittende huurders (uitplaatsing, herhuisvesting) en vragen om een intensieve samenwerking met verschillende partijen om tot een goed Beleidsplan maart 2013

14

resultaat te komen. Wierden en Borgen gaat voor haar woningen uit van een indicatieve economische levensduur van 50 jaar. Dit betekent dat er jaarlijks een herstructurering opgave ligt van ongeveer 100 woningen. Wierden en Borgen heeft voor de komende 10 jaar inmiddels voor 942 huurwoningen het besluit genomen om de exploitatiestrategie aan te passen. Het accent ligt hierbij op het vervangen van gezinswoningen door (half vrijstaande) levensloopbestendige woningen. Het aanpassen van het woningaanbod is een lastige opgave in gebieden waar sprake is van krimp. Een aanpak zoals die in stedelijke centra gebruikelijk is, woningen verkopen of geschikt maken voor andere doelgroepen, werkt in een krimp gebied niet. Ook het één op één terug bouwen van woningen of zelfs verdichten van locaties ligt problematisch. Gebieden waarbij sprake is van een dalende bevolking vragen om een hoger sloopaantal dan nieuw te bouwen woningen. Omdat de verdunningsvraag vooral betrekking heeft op huurwoningen en afgeleid daarvan het instant houden van de dorpskernen, ligt hier voor Wierden en Borgen een (onevenredig) zware rol. De opbrengsten wegen immers niet op tegen de kosten en er zijn steeds minder mogelijkheden om hierin iets te compenseren. Als andere betrokkenen niet meer investeren in de voorzieningen in bepaalde kernen, dan neemt ook Wierden en Borgen de aanwezigheid of beschikbaarheid van sociale huurwoningen in die kernen in heroverweging. Maatschappelijk vastgoed Wierden en Borgen vindt het belangrijk om te investeren om een goed woonen leefklimaat te behouden of te versterken. Dit kan betekenen dat we investeren in maatschappelijk vastgoed of de woonomgeving. Onder maatschappelijk vastgoed verstaan we zorgen welzijnsinstellingen, buurthuizen, scholen etc. Het uitgangspunt bij het realiseren van maatschappelijk vastgoed is een kostendekkende huurprijs op langere termijn. Als het maatschappelijk vastgoed bijdraagt aan de woonen leefbaarheid van dorpen en kernen kan hier van worden afgeweken. Wierden en Borgen kan er in dergelijke situaties voor kiezen om ook onrendabel te investeren in maatschappelijk vastgoed. Woonomgeving Bij herstructureringsprojecten is vaak sprake van het herbestemmen en aanpassen van de woonomgeving. Dergelijke processen worden in samenspraak met gemeenten en eventueel andere partners opgepakt. Uitgangspunt bij herbestemming en aanpassingen in de woonomgeving is dat het primaat ligt bij de gemeente. Dit betekent dat ons een bescheiden rol is toegedeeld daar waar het gaat om uitvoering. Duurzaamheid Ook door duurzame woningen te bouwen wordt het woonen leefklimaat versterkt. Dit wordt vertaald door levensloopbestendig, energiezuinig en milieubewust invulling te geven aan de nieuwbouw en herstructureringsopgave. Daarnaast wordt duurzaamheid vertaald in multifunctionaliteit van de te bouwen woningen. Woningen die geschikt zijn voor diverse doelgroepen kunnen immers in verschillende levensfasen (dus langer) worden gebruikt door dezelfde huurder. Met respect voor de leefomgeving, worden plannen in zowel ontwerp, materialisering en de (natuur) waarden van de omgeving ingepast.

4.4

Werkveld relatiebeheer

Betrokken bewoners Luisteren naar maatschappelijke partners en de woonbeleving van de klant is niet voldoende om bewoners te betrekken. Ook informatie geven, hoe transparant en overzichtelijk ook, is niet voldoende. Bewoners moeten zich verbonden voelen of een belang hebben bij een onderwerp om zich actief in te kunnen zetten bij beleid en beheer. ‘Meer dan Wonen’ is daar zijn waar de mensen bewegen, leven en praten over passie en samen bouwen aan woonplezier. De klant wordt betrokken bij de inrichting en aanpassingen van zijn woonomgeving en wordt uitgedaagd om deel te nemen aan verbeteringen. Initiatieven van klanten worden waar mogelijk ondersteund. De klant heeft een rol in relevante beleidsontwikkeling en wordt waar mogelijk in een vroeg stadium betrokken. Beleidsplan maart 2013

15

Afleggen verantwoording Het uitleggen wat wij doen en waarom wij dit doen is een belangrijke functie in het werkveld van relatiebeheer. Wij vinden het belangrijk dat belanghouders kunnen toetsen waarom wij iets doen of nalaten en begrip krijgen voor de keuzes die wij maken. Op de onderstaande manieren leggen wij verantwoording af:  





Jaarverslaglegging. In onze jaarverslaglegging brengen wij uitgebreid in beeld wat onze inspanningen zijn op de zes prestatievelden. Centraal Fonds Volkshuisvesting. Wierden en Borgen legt financiële verantwoording af aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Zij houdt financieel toezicht en rapporteert hierover aan de minister. De bevindingen van het CFV worden openbaar gemaakt op de website. Visitatie. Hoe verlopen de beleidsprocessen en waarom worden bepaalde keuzes gemaakt? Dit zijn de twee hoofdvragen bij visitatie. Met deelname aan een visitatietraject krijgt de corporatie een spiegel voorgehouden door een onafhankelijke partij. Wierden en Borgen is in 2011 gevisiteerd. In het rapport is geconcludeerd dat we passend presteren op alle beoordelingsvelden. Wierden en Borgen laat deze visitatie eens per 4 jaar uitvoeren. Governance Code. Wierden en Borgen staat achter de Governance Code zoals deze is opgesteld door Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporatiese (VTW) en conformeert zich hieraan. De beloningsstructuur is transparant en het naleven daarvan is opgesloten in het lidmaatschap van Aedes.

Weten wat er speelt en waar opgaven liggen Input verkrijgen vanuit belanghouders en invloed bieden aan belanghouders is geen kwestie die met een simpele structuuroplossing geregeld is. Voor Wierden en Borgen blijft het belangrijk om te investeren in de vorm waarop de informatie verkregen kan worden. De onderstaande partners zijn voor Wierden en Borgen de belangrijkste om ‘meer dan wonen’ te kunnen realiseren. Huurdersorganisaties Huurdersorganisaties zijn voor Wierden en Borgen, als vertegenwoordigers van de huurders, een belangrijke spreekbuis. Goed kwalitatief advies van de huurdersorganisaties is daarvoor essentieel. In het werkgebied van Wierden en Borgen zijn drie huurdersorganisaties actief. In de komende jaren besteden we gezamenlijk aandacht aan de samenwerkings- en participatiestructuur tussen huurdersorganisaties en Wierden en Borgen, zodat de kwaliteit van de adviezen kan worden gewaarborgd. Gemeenten De gemeenten verwachten van Wierden en Borgen een brede taakopvatting en het oppakken van specifieke vraagstukken zoals: het inspelen op de vergrijzing, sturen op betaalbaarheid en duurzaamheid en investeren in de vitaliteit en leefbaarheid van de dorpen. Wierden en Borgen is bereid om de gevraagde brede taakopvatting samen met de gemeenten in te vullen. Het is dan ook van belang om gezamenlijk te blijven zoeken naar kansen en mogelijkheden, maar vooral naar oplossingen voor de financiële risico's in een woningmarkt. Samen met gemeenten willen wij overleggen en afstemmen in welke kernen we blijven investeren en waar en in welk tempo we ons terug trekken. Zorgorganisaties Zorgorganisaties bevinden zich in een ontwikkeling van ombouw van intramurale voorzieningen naar extramurale woonen zorgvormen. Wierden en Borgen wil vanuit haar vastgoeddeskundigheid een bijdrage leveren aan het uitbreiden van het aanbod van extramurale woonen zorgvormen.

4.5

Werkveld bedrijfsdiensten

Voor het zijn van een maatschappelijk ondernemende huisvester, dienen wij ook als een onderneming onze bedrijfsvoering goed te organiseren. Dit betekent dat wij duidelijk aangeven welke koers wij willen varen met de organisatie en dit uitdragen naar zowel onze medewerkers als onze externe partijen. Met Beleidsplan maart 2013

16

een duidelijk gekozen koers voor onze organisatie kunnen wij ons beter profileren. Hieronder zijn de speerpunten vermeld die in de komende jaren centraal staan in het verbeteren van de bedrijfsvoering. Rapportages In onze rapportages (jaarverslaglegging, managementrapportages) brengen wij uitgebreid in beeld wat onze inspanningen zijn op de verschillende werkvelden. Door een ieder in de organisatie wordt hier veel tijd en energie aan besteed. Deze vorm van rapporteren geeft gedetailleerd inzicht in onze bedrijfsvoering, maar kent ook een nadeel. De kernboodschap kan niet altijd gemakkelijk worden opgepikt. Voor het afleggen van verantwoording naar ons zelf en onze belangenhouders, willen wij een aangepaste versie van het jaarverslag en de MT-rapportage opstellen. Hierin wordt een overzicht aangereikt van de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de markt en onze primaire processen. ICT Wierden en Borgen maakt voor de primaire bedrijfssystemen gebruik van het NCCW. Dit gaan wij niet wijzigen. Wel willen wij onderzoeken of het invoeren van een DISKIS (digitale archivering en klanteninformatiesysteem) een toegevoegde waarde heeft. Personeelsbeleid Om de ambities waar te kunnen maken, stuurt Wierden en Borgen op een optimale personele organisatie. Dit vraagt aandacht voor opleiding van personeel en instroom van nieuwe mensen. Daarnaast werken we toe naar een omslag van het laten doen wat medewerkers kunnen naar het sturen op wat van medewerkers wordt verwacht. Het delen van kennis en expertise maakt onderdeel uit van het verder professionaliseren van de organisatie. Op deze wijze worden mensen gestimuleerd om het maximale uit zichzelf te halen. Financieel beleid Het handhaven van de financiële continuïteit is voor Wierden en Borgen een voorwaarde om het voortbestaan op langere termijn en de kredietwaardigheid te waarborgen. Om de financiële continuïteit te handhaven, is het belangrijk om voldoende inkomsten te genereren. Hoewel geen doel op zich, moeten we steeds meer gefocust zijn op het behalen van financieel resultaat. Alleen zo kunnen we blijven investeren. Eventuele winsten worden immers ingezet voor de volkshuisvesting, zodat naast het financieel rendement ook sprake is van maatschappelijk rendement. Dit maatschappelijk rendement komt tot uiting in de kwaliteit van Wonen. De uitgangspunten zijn vertaald in onze financiële meerjarenraming. De financiële kaders die cruciaal zijn voor het waar kunnen maken van de doelstellingen, zijn in grote mate afhankelijk van de beslissingen die in de 1e en 2e kamer worden genomen. Op dit moment is het daarom niet mogelijk om de kaders te schetsen waarbinnen we de komende jaren moeten bewegen. In dit beleidsplan volstaan we daarom vooralsnog met de aankondiging dat, zodra definitief is vastgesteld wat van de sector wordt verwacht, de effecten worden vertaald naar de consequenties voor onze beleidsplannen. Het financieel beleid wordt op een later moment als supplement aan dit beleidsplan toegevoegd. Marktconform werken onderhoudsdienst Het uitvoeren van het dagelijks onderhoud (reparatie- en mutatieonderhoud) door eigen vaklieden heeft een belangrijke meerwaarde. Door de kennis van het woningbezit en haar huurders is een eigen onderhoudsdienst sterk in het bieden van snelle service met een hoge servicegraad. Door gebruik te maken van moderne automatiserings- en communicatieapparatuur wil Wierden en Borgen de processen verder stroomlijnen en efficiënter inrichten. Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) wil zeggen dat een organisatie bij het uitvoeren van haar kernactiviteiten ook rekening houdt met maatschappelijke vraagstukken en problemen. Eén van deze vraagstukken is de instroom van jongeren naar bouwopleidingen en de afstemming tussen onderwijs en de bouwsector. In het kader hiervan heeft Wierden en Borgen zich aangesloten bij een initiatief van corporaties uit Groningen, Friesland en Drenthe, Bouwend Nederland en de Regionale Beleidsplan maart 2013

17

Opleidingscentra (ROC's). Dit initiatief houdt onder meer in dat wij in ons bestek vastleggen dat een aannemer bij de uitvoering van het bouwproject jongeren gaat opleiden (leerling-bouwplaatsen). Daarnaast biedt Wierden en Borgen ook stageplaatsen voor jongeren. Samen met de deelnemende corporaties staan wij open voor initiatieven om de ideeën van MVO verder ook naar andere maatschappelijke vraagstukken uit te werken. Public Relations en communicatie De discussie, zoals die in de afgelopen jaren is gevoerd over de positie, transparantie en het handelen van corporaties, heeft ons geleerd dat het belangrijk is, duidelijk en helder te communiceren over waar wij voor staan en wat onze mogelijkheden en onmogelijkheden zijn. In het ene geval is dit gewoon een goed gesprek met de gemeente over wat er in de dorpen en kernen dient te gebeuren en in een andere situatie betekent dit het uitleggen over hoe cijfers dienen te worden geïnterpreteerd en waarom welke keuzes zijn gemaakt. In de komende periode zullen wij aandacht besteden aan de wijze waarop de communicatie naar onze klanten en onze belanghouders kan worden verbeterd. Beleidsontwikkeling Wierden en Borgen heeft een professionaliseringsstap gemaakt, waarbij er steeds meer evenwicht ontstaat tussen 'denken en doen'. Dit komt onder andere tot uiting in een steeds grotere mate van integraliteit van de organisatie. Deze ontwikkeling wordt kracht bijgezet, door verschillende beleidsprocessen met behulp van automatisering te ondersteunen. We beginnen met het strategisch voorraadbeleid en het continu kunnen volgen van de demografische ontwikkelingen.


18

5. Organisatie In dit hoofdstuk wordt geschetst wat de hiervoor geschetste ambities en speerpunten voor de bedrijfsorganisatie voor Wierden en Borgen betekenen. Er worden hoge eisen gesteld. Wij roepen hier even de competenties uit hoofdstuk 4 in herinnering: spelen van een actieve rol in de volkshuisvesting, zichtbaar en betrokken staan in de samenleving, aangaan van uitdagingen, geven van mogelijkheden en middelen aan klanten om zelf vorm te geven aan het leven en het duidelijk aangeven wat onze mogelijkheden zijn en waar onze grenzen liggen. De organisatie zal zich in die richting dienen te ontwikkelen.

5.1

Werkvelden

De werkvelden waarop wij prestaties en resultaten willen realiseren zijn: 1. 2. 3. 4. 5.

Dienstverlening; realiseren woonwensen voor onze klanten. Vastgoedbeheer; beleidsmatig en planmatig beheren van ons vastgoed. Vastgoedontwikkeling; investeren in vastgoed voor klanten van morgen. Relatiebeheer; investeren in de relatie met onze belanghebbenden. Bedrijfsdiensten; realiseren bedrijfsmatige aanpak en de dingen goed doen.

Wat wij willen doen willen wij goed doen, dit betekent dat de personele bezetting zowel kwalitatief als kwantitatief voldoende dient te zijn.

5.2

Bedrijfsstructuur

Uitgaande van een beoordeling van de werkvelden en de activiteiten per werkveld, past de huidige bedrijfsstructuur van Wierden en Borgen bij onze ambities.


19

De activiteiten van onze centrale afdelingen kunnen als volgt worden omschreven:  Sector Woondiensten De sector Woondiensten is verantwoordelijk voor het matchen van vraag en aanbod (huur en koop), het bieden van ongestoord woongenot aan huurders en ondersteuning bieden aan huurders.  Sector Technisch Beheer De sector Technisch Beheer is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast is de sector verantwoordelijk voor het uitvoeren van het niet-planmatige onderhoud op basis van verzoeken van klanten en huurders.  Sector Projectontwikkeling De sector Projectontwikkeling is verantwoordelijk voor het ontwikkelen van vastgoed voor onze (toekomstige) klanten en het opnieuw in de markt zetten of transformeren van het bestaande vastgoed.  Sector Financieel- en Algemeen Beheer De sector Financieel- en Algemeen Beheer heeft een centrale rol bij het voeren van de financiële administraties, het opstellen van de financiële begrotingen en het opstellen van financiële rapportages. Daarnaast is deze sector verantwoordelijk voor het invullen van de controllerfunctie en het regelen van de ICT-diensten en de facilitaire diensten  Sector Stafzaken De sector Stafzaken houdt zich voornamelijk bezig met sector overschrijdende aandachtsgebieden, zoals: (vastgoed)beleid, HRM, Public Relations en Communicatie. Daarnaast is ook de directie- en managementondersteuning hier ondergebracht.


20

Bijlage 1 Actieplan 2013-2015

Wonen en Meer Met dit actieplan zetten we de koers uit voor de periode 2013 tot en met 2015. Dit plan vloeit voort uit het ‘Beleidsplan 2013 – 2018’ en geeft concreet richting aan de doelen die Wierden en Borgen nastreeft en wil bereiken. Het actieplan bestrijkt een kortere periode dan het beleidsplan. Wij vinden het belangrijk om onze activiteiten, vaker dan onze beleidsuitgangspunten, af te stemmen op de weerbarstige omgeving. De uitwerking van dit actieplan wordt in concrete doelstellingen en activiteiten vastgelegd in de afdelingsjaarplannen. Speerpunten, strategie en doelen Het waarmaken van onze ambities vraagt focus, maar niet om een drastische wijziging in onze strategie. Veel van wat we willen bereiken sluit aan op de bestaande primaire processen en contacten die we onderhouden met klanten en stakeholders. Toch is in het licht van onze ambities extra aandacht nodig voor specifieke gebieden. Daarom hebben we onze speerpunten voor de komende jaren als volgt benoemd:  Duurzame woningen Onder duurzame woningen verstaat Wierden en Borgen niet alleen goede woningen, maar ook comfortabele en levensloop bestendige woningen met aandacht voor energie, milieu en woonlasten. Dit leidt onder andere tot meer woonplezier en maakt bijvoorbeeld dat senioren langer zelfstandig thuis en in het eigen dorp kunnen blijven wonen.  Vitale dorpen en wijken Vitale dorpen en wijken zijn energiek, sterk en levendig. Een omgeving waar het plezierig wonen en samen leven is. De basis voor een vitaal dorp of een vitale wijk ligt in de dorpsgemeenschappen en de faciliteiten die de inwoners nodig hebben om plezierig te kunnen leven en wordt gekenmerkt door dynamische sociale verbanden. Wierden en Borgen investeert in het vitaal maken en houden van wijken en dorpen.  Betrokken bewoners ‘Betrokken bewoners’ houdt meer in dan ‘bewoners betrekken’. Het betekent dat bewoners zich uitgedaagd en aangesproken voelen om mee te bouwen aan de wijk en de sociale omgeving. Ze zetten zich in voor het woonen leefklimaat en zijn, naast klant, een belangrijke partner voor Wierden en Borgen.  Goede dienstverlening ‘De huurder’ bestaat niet en dus is ook goede dienstverlening een moeilijk te definiëren begrip. Elke klant heeft immers zijn eigen wensen en vooral zijn eigen beleving bij wat goede dienstverlening is. Onder goede dienstverlening verstaan we dan ook een persoonlijke benadering met oog voor onze doelgroep en kernwaarden. Duurzame woningen De kwaliteit van wonen wordt steeds belangrijker. De kosten van wonen worden steeds hoger. Beide ontwikkelingen hebben ons ertoe gebracht te gaan experimenteren met het aanbrengen van energie besparende maatregelen in onze woningen. Die verhogen de duurzaamheid van die woningen, verhogen het woongenot en drukken de energiekosten. In 2011 hebben we vastgelegd dat we de komende zes jaar een groot deel van onze woningen energiezuiniger willen maken en op het niveau van energielabel C willen brengen of (als c niet mogelijk is) met minimaal 2 labels te verbeteren. Duurzaamheid houdt echter niet op bij aanpassingen aan de vastgoedkant. De wens van klanten om zo lang mogelijk in de eigen woning te kunnen blijven wonen is ook een onderdeel van duurzaamheid. Zeker nu krimp, vergrijzing en ontgroening op ons afkomen, wordt het steeds belangrijker dat goede woningen beschikbaar zijn voor de doelgroep die ze nodig heeft. Volgens Beleidsplan maart 2013

21

Primos 2011 daalt het aantal inwoners van ruim 69.000 naar ongeveer 67.000 en stijgt het aantal huishoudens van 29.000 naar ruim 31.000. Met name de eenpersoonshuishoudens in de leeftijd van 65 jaar en ouder neemt toe. Het aantal huishoudens stijgt echter niet overal en in de gemeente De Marne wordt zelfs een daling verwacht van ongeveer 2%. Strategie Wierden en Borgen zorgt voor een woningvoorraad van voldoende omvang en van een goede kwaliteit en betaalbaarheid. Deze voorraad is afgestemd op de vraag van huishoudens die behoren tot de lagere inkomensgroepen. Wij bieden verscheidenheid in het woningaanbod en de woonkwaliteit en streven daarmee voor alle klanten naar het langer met plezier en zelfstandig in onze woningen kunnen wonen. We sluiten aan bij de huidige vraag en bereiden ons voor op de toekomstige. Dit betekent ook dat we rekening houden met de krimpgemeenten. Wierden en Borgen realiseert en investeert in de woningvoorraad daar, waar onze klanten zijn. We maken daarom kritische keuzes in waar onze woningen moeten staan en houden waar nodig de kernvoorraad in stand. Acties  Ontwikkelen van duurzame projecten om de woonlasten te verminderen.  De woningbehoefte voor onze klanten van nu en in de toekomst wordt nauwgezet in beeld gebracht en uitgesplitst naar woningtypen, huurklassen en de potentiele zorgvraag.  We maken gebiedsvisies voor het werkgebied van Wierden en Borgen, waarin de samenhang en ontwikkeling tussen dorpen en wijken aantoonbaar en duidelijk wordt omschreven.  De investeringsstrategie van Wierden en Borgen wordt verder aangescherpt en omvat een duidelijke omschrijving van de vastgoedambities en mogelijkheden. Vitale dorpen en wijken Wierden en Borgen voelt zich verantwoordelijk voor haar dorpen en buurten en stimuleert betrokkenheid van bewoners en partners bij deze dorpen en buurten. We volgen de ontwikkelingen op de voet en zijn betrokken bij en aanwezig in de buurt. Door het nemen van fysieke en sociale maatregelen, dragen we er aan bij dat de kwaliteit van de woonen leefomgeving van bewoners gewaarborgd of verbeterd wordt. Deze gaan verder dan alleen het woningbezit van Wierden en Borgen. Ook het groen en de gebiedsstructuur worden hierin meegenomen. Strategie Wierden en Borgen staat actief en met beide benen in de samenleving en haalt de vraag op bij bewoners. Wij geven een kwaliteitsimpuls aan het beheer en de kwaliteit van de woonomgeving en werken samen met partners en bewoners. Wierden en Borgen zoekt naar een goede mix tussen verschillende leeftijdsgroepen en investeert in vastgoed en voorzieningen om de woonomgeving van onze klanten te verbeteren of op peil te houden. Bewoners staan in verbinding met elkaar. Acties     

De woonbeleving en -wensen van klanten worden in kaart gebracht. Er worden 3 pilotgebieden gekozen waarvoor een wijkaanpak wordt geschreven. Hierin wordt een concrete samenwerking gezocht met betreffende stakeholders. Wierden en Borgen initieert daar waar nodig om de gezamenlijke wijkaanpak op te nemen in prestatieafspraken. We onderzoeken de mogelijkheden voor het opzetten van leer- en werktrajecten en zoeken ook hier de samenwerking met onze partners. We ontwikkelen een sponsor- en leefbaarheidsbeleid en dagen bewoners uit om daar gebruik van te maken.

Betrokken bewoners Luisteren naar de woonwensen en -beleving van de klant is niet voldoende om bewoners te betrekken bij de zijn omgeving of het beleid van Wierden en Borgen. Ook informatie geven, hoe transparant en overzichtelijk ook, is niet voldoende. Bewoners moeten zich verbonden voelen of een belang hebben bij een onderwerp om zich actief in te kunnen zetten bij beleid en beheer. ‘Meer dan Wonen’ is daar zijn waar de mensen bewegen, leven en praten over passie en samen bouwen aan woonplezier. Beleidsplan maart 2013

22

Strategie De klant wordt betrokken bij de inrichting en aanpassingen van zijn woonomgeving en wordt uitgedaagd om deel te nemen aan verbeteringen. Initiatieven van klanten worden waar mogelijk ondersteund. De klant heeft een rol in relevante beleidsontwikkeling en wordt in een vroeg stadium betrokken bij de processen die voor hem van belang zijn (zoals herstructurering). Acties  

 

De klant krijgt, waar mogelijk, een taak en/of rol in de primaire bedrijfsprocessen van Wierden en Borgen. De aanpassingen worden in overleg met de huurdersverenigingen verwezenlijkt. Wierden en Borgen zoekt contact met bewoners, op plaatsen waar bewoners zijn. We onderzoeken nieuwe mogelijkheden om met bewoners in contact te komen en gebruiken daarvoor de Social Media. Er worden 3 pilots uitgevoerd en geëvalueerd. De huidige participatiestructuur wordt samen met bewonersgroepen geëvalueerd en herzien. Gezamenlijk wordt een beleid op participatie ontwikkeld. Organiseren van 2 themadagen voor bewoners met aansprekende onderwerpen. Na evaluatie wordt een voorstel gedaan voor een eventueel vervolg.

Goede dienstverlening Wierden en Borgen vindt het belangrijk dat onze klanten tevreden zijn. Een goede dienstverlening waarin de klant centraal staat is dan een kernbegrip. Omdat tevredenheid relatief is, houden we oog voor het individu en leveren waar mogelijk maatwerk. Toch moet vooral de basis op orde zijn en moet iedereen kunnen rekenen op goede informatie, vriendelijke en correcte medewerkers die de belangen van huurders en toekomstige huurders zoveel mogelijk voorop stellen. Strategie Wij zorgen voor tevredenheid bij onze klanten door een goede dienstverlening. De definitie van deze goede dienstverlening is voor iedereen duidelijk. We stellen hoge eisen aan ons assortiment aan woonproducten en de communicatie met de klant. We hebben daarbij een zakelijke en open houding en nemen de klant uiterst serieus. We komen onze afspraken na en onze medewerkers hebben een professionele, pro actieve en klantgerichte houding. Iedere klacht is een suggestie tot verbetering! Acties     

Klantevredenheid van klanten wordt op verschillende onderdelen gemeten en vertaald in een onderzoeksrapport. De aanbevelingen die daaruit voortvloeien worden voor zover mogelijk overgenomen en geïmplementeerd. Brochurelijn wordt uitgebreid op specifieke klantonderwerpen zoals overlast en zelf aangebrachte veranderingen. De website wordt vernieuwd en verder toegespitst op de klant. Het aanbodmodel wordt geïmplementeerd.


23

Beleidsplan Definitief

Recommend Documents