Behoort bij punt 18 van de agenda voor de raadsvergadering van 20 februari 2006

Behoort bij punt 18 van de agenda voor de raadsvergadering van 20 februari 2006 onderwerp: Realisatieovereenkomst Dommelsvoort afd: RO portefeuillehouder: I. Kloosterman besproken in commissie(s) ABA/GGZ datum bespreking(en): 16 februari 2006

Samenvatting voorstel Tussen het consortium JV Dommelsvoort v.o.f. en ons college zijn onderhandelingen gevoerd die hebben geresulteerd in een Ontwikkelings- en realisatieovereenkomst m.b.t. het Waterpark Kraaijenbergse Plassen dat gepland is op de locatie Dommelsvoort. Voorgesteld wordt in te stemmen met deze Ontwikkelings- en realisatieovereenkomst. Voorstel besluit Instemmen met de voorliggende Ontwikkelings- en realisatieovereenkomst. Financiële consequenties Voortvloeiend uit het raadsbesluit van december 2004 € 2 mln als bijdrage in kosten. Voordeel maximaal € 4 mln, exclusief spinn off effecten, bij verbetering resultaat. Risico voorfinanciering bij tussentijdse beëindiging. Toegepaste wetten / verordeningen etc. Burgerlijk Wetboek; Gemeentewet. Voorlichting / communicatie Er zal een voorlichtingsavond worden gehouden om de bewoners in het gebied Dommelsvoort, de belangstellenden voor het zoekgebied (verenigingen) en de dorpsraden Beers en Linden te informeren. Commissiebehandeling Het inhoudelijke advies van de commissie ABA d.d. 16-2-2006 wordt verwoord in het verslag van de vergadering. Toelichting op het voorstel 1. Inleiding Tussen het consortium JV Dommelsvoort v.o.f. en ons college zijn onderhandelingen gevoerd die hebben geresulteerd in een Ontwikkelings- en realisatieovereenkomst m.b.t. het Waterpark Kraaijenbergse Plassen dat gepland is op de locatie Dommelsvoort. Alvorens inhoudelijk in te gaan op deze overeenkomst en de bijbehorende onderhandelingen, zal kort ingegaan worden op de voorgeschiedenis, waarbij met name aandacht wordt besteed aan de haalbaarheid van het project zoals die in december 2004 aan uw raad is voorgelegd. 2. Voorgeschiedenis De principekeuze voor ontwikkeling van het gebied Dommelsvoort met het consortium van Van Boekel e.a. is door uw gemeenteraad gemaakt in november 1999. Een uitgangspuntennotitie is in april 2002 door uw raad vastgesteld. Vervolgonderhandelingen met het consortium hebben in 2003 geresulteerd in een hoofdlijnenakkoord. Daarna is de haalbaarheid van het project onderzocht. In december 2004 is een haalbaarheidsonderzoek voor het Waterpark Kraaijenbergse Plassen aan uw raad voorgelegd. Het consortium heeft in de maanden daarvoor een haalbaarheidsonderzoek voor het waterpark verricht en de resultaten daarvan zijn samen met een aangepaste visie op het plan gepresenteerd. Aan de hand van diverse toetsingscriteria is

het plan beoordeeld. Uw raad heeft vervolgens in de vergadering van 13 december 2004 besloten: 1. kennis te nemen van het haalbaarheidsonderzoek en de beoordeling van dit onderzoek, alsmede van de brief d.d. 27-10-2004 van het consortium; 2. het Waterpark in financieel opzicht eenmalig te faciliteren voor een bedrag van € 2 mln. Dit met name in verband met de verplaatsing van de dassenburcht en de gasleiding en de aanleg van de doorgaande weg door het park; 3. de principekeuze uit 1999 om te zetten in een definitieve keuze voor het Waterpark van dit consortium, waarbij het bereikte resultaat zal worden vertaald in een concept realisatie-overeenkomst. In deze realisatie-overeenkomst dienen in ieder geval de onderwerpen aan bod te komen die worden genoemd onder punt 11 van bovenvermeld voorstel. In het raadsbesluit wordt verwezen naar onder punt 11 vermelde onderwerpen. Dit betreft de volgende zaken: 1. Fasering; 2. Grondverwerving; 3. Beheerorganisatie park; 4. Verhuur van woningen; 5. Voorfinanciering; 6. Inbreng gronden gemeente en Smals in het project; 7. Fondsen gronden gemeente en gronden Smals; 8. Diverse kosten; 9. Voorzieningen: zwembad; 10. Kwaliteit; 11. Openbare toegankelijkheid; 12. Permanente bewoning; 13. Consequenties MER; 14. Voorziening geheel of gedeeltelijke niet realisatie; 15. Planning. 3. Onderhandelingen Voor de zomer van 2005 zijn de onderhandelingen tussen de het consortium en de ambtelijke werkgroep gestart. Jurist mr. P. Haccou van advocatenkantoor Nysingh uit Arnhem is door beide partijen aangezocht als onafhankelijke opsteller van de overeenkomst. De besprekingen hebben geruime tijd in beslag genomen. Diverse versies van de overeenkomst hebben niet tot overeenstemming geleid. Cruciale punten in het traject waren vanuit gemeentelijke zijde de ‘zekerheidstelling’ en de ‘overdracht van verworven gronden en opstallen’. Bij het Consortium JV Dommelsvoort vof is de Vennootschap Onder Firma dus de rechtspersoon die de rechtshandelingen verricht. Deze wordt bestuurd door twee BV’s die hiervoor speciaal zijn opgericht door de holdings/moederbedrijven en waarvoor de directeuren de heren Loosen en Van Boekel bevoegd zijn. De aansprakelijkeheid eindigt hiermee bij de speciaal voor dit doel opgerichte BV’s. Vanwege deze constructie is aangegeven dat in de overeenkomst voor de gemeente Cuijk zekerheden opgenomen moeten zijn. Dit met name gezien de voorfinancieringen, oorspronkelijk nog inclusief de aankoop van alle gronden, door de gemeente. Hiervoor zou zowel een bankgarantie die in verhouding staat tot de omvang van het project als een borgstelling door de moedermaatschappijen van beiden BV’s kunnen dienen. De overdracht van verworven gronden en opstallen heeft betrekking op de in het hoofdlijnenakkoord gemaakte afspraak dat de gemeente in principe de grondverwerving zal verrichten. Omtrent het moment van overdracht van gronden en opstallen van gemeente aan het Consortium zijn eerder nog geen afspraken vastgelegd. Het koppelen van de overdracht aan condities of voorwaarden leek geen goede keuze. Uitgangspunt was het 1 op 1 overnemen van gerealiseerde verwervingen door het consortium op een bepaald tijdstip na de verwerving. Het Consortium heeft andere cruciale punten naar voren gebracht in het onderhandelingstraject. Voor deze partij is het van belang om zo snel mogelijk een goedgekeurd bestemmingsplan voor het gebied op tafel te hebben. Dat geeft planologische zekerheid en zorgt ervoor dat het Consortium financiële medewerking krijgt bij investeringen.

2

Daarnaast is de zandwinning en depotvorming in de Kraaijenbergse Plassen voor beide partijen een belangrijk punt in de onderhandelingen gebleken. De (on)mogelijkheden voor eventuele zandwinning of depotvorming zijn door het Consortium en de gemeente besproken. De gemeente stelde zich op het standpunt mogelijkheden te zien mits aan voorwaarden wordt voldaan (‘ja, mits...’). Het Consortium ging uit van het standpunt dat zandwinning in principe niet mogelijk zou zijn (‘nee, tenzij…’). Over de cruciale punten is veel gesproken en diverse adviseurs hebben hun mening gegeven over de situatie. Een impasse leek te zijn ontstaan. Uiteindelijk is gekozen voor een gewijzigde opzet van de overeenkomst teneinde aan de belangrijkste bezwaren tegemoet te komen. 4. De gewijzigde opzet In de overeenkomst (ovk) wordt een fasering aangebracht. De eerste fase, de ontwikkelingsfase, ligt voor goedkeuring van het bestemmingsplan door Gedeputeerde Staten. De tweede fase, de zogenaamde realisatiefase, ligt na het moment van goedkeuring (zie ovk art. 6 en 7) . Zoveel mogelijk investeringen in het project (los van grondaankopen, zie hiervoor volgende alinea) worden opgeschoven naar de realisatiefase. Alleen de noodzakelijke investeringen worden in de ontwikkelingsfase gedaan. Noodzakelijke investeringen zijn bijvoorbeeld het in procedure brengen van het bestemmingsplan, het opstellen van de MER (Milieu Effect Rapportage) en het uitvoeren van de verplaatsing van de dassenburcht. De investeringen die hiermee gemoeid zijn worden door de gemeente voorgefinancierd. Voor de noodzakelijke investeringen in grond tijdens de ontwikkelingsfase is een andere regeling afgesproken. Consortium en gemeente kopen de gronden ieder voor de helft (50% / 50%) (ovk art. 8.5). Op het Consortium rust een afnameverplichting voor deze gronden (ook indien partijen uit elkaar zouden gaan). Tevens zullen de moedermaatschappijen zich in een afzonderlijke overeenkomst borg stellen (ovk art. 9.3.1./ 9.3.2). De gemeente komt het Consortium bij deze regeling tegemoet door de financieringskosten van de investering van het Consortium voor haar rekening te nemen. Uw raad heeft ten aanzien van de haalbaarheid van het project besloten het park in financieel opzicht éénmalig te faciliteren voor een bedrag van € 2 mln. Deze “facilitering” of beter gezegd uitvoeringskosten hebben betrekking op onderdelen die behoren tot de publieke taak. Mogelijk wordt het bedrag eerder ingezet in de vorm van voorfinanciering. Op het moment dat dit aan de orde is, zal hier een uitwerkingsovereenkomst voor worden gemaakt. De aankoop van gronden door Consortium en gemeente kan geschieden in geval een eigenaar in het gebied Dommelsvoort persé in het voortraject zijn gronden wil verkopen. Daarnaast zal het in verband met de verplaatsing van de dassenbucht noodzakelijk zijn om gronden in Gassels Broek (het gebied waar de dassenfamilie naar toe verhuist) aan te kopen. Voor beide typen grondaankopen in de ontwikkelingsfase gaat de bovenvermelde grondaankoopregeling gelden. Zodra er goedkeuring van het bestemmingsplan (ovk art. 1.4.2) is, wordt het project in principe uitgevoerd (art. 7.1). Wanneer dit het geval is gaat de Realisatiefase in (art. 7.2). Indien het project onverhoopt niet haalbaar blijkt te zijn, volgt er overleg tussen partijen over eventuele wijziging van het plan (art. 7.3). Wanneer dit niet tot overeenstemming leidt, gaan Consortium en gemeente uit elkaar zonder schadevergoeding. Het Consortium dient dan de voorgefinancierde kosten terug te betalen. Verworven gronden dienen door het Consortium afgenomen te worden. Indien de gemeente geïnteresseerd is in aankoop van deze gronden geldt de terugkoop regeling (art. 23 = voorkeursrecht van koop). Indien het project haalbaar is start de Realisatiefase. De daadwerkelijke grondverwerving van derden (bewoners) in het gebied Dommelsvoort kan nu plaatsvinden. Grondverwerving zal in principe door de gemeente verricht worden (art. 8.1). De kosten van grondverwerving in de Realisatiefase worden door de gemeente voorgefinancierd. De gemeente voert een administratie m.b.t. de kosten en baten van het project, de zogenaamde Projectadministratie. Alle voorgefinancierde kosten worden op de Projectadministratie geboekt. In artikel 10.1.3 van

3

de Projectadministratie staat een overzicht van de kosten die op deze administratie geboekt kunnen worden . Voorbeelden van deze kosten zijn het bestemmingsplan met bijbehorende onderzoeken en de MER, de verplaatsing van de dassenburcht, kosten van bouwrijp maken, eventuele planschadeclaims, kosten van grondverwerving in de realisatiefase. Genoten baten van het project (zie art. 10.1.4) komen ten gunste van de projectadministratie. Het saldo van de projectadministratie (de voorfinancieringen) wordt aan de gemeente terugbetaald bij de eerste keer dat het Consortium grond koopt van de gemeente in de Realisatiefase. De gemeente treedt op als verwerver en heeft dus de grond in handen. Op het moment dat in de Realisatiefase dat een bouwvergunning onherroepelijk is voor (een gedeelte van) het project, kan het Consortium de gemeente verzoeken gronden te verkopen. Bij deze transactie zal het saldo van de Projectadministratie worden verrekend. De eerste fase van het bouwproces kan vervolgens starten. Het traject van voorfinanciering door de gemeente kan dan opnieuw starten. Gemaakte kosten worden weer geboekt op de Projectadministratie. Deze kosten worden steeds door het Consortium terugbetaald op het moment dat het Consortium gronden van de gemeente overneemt. 5. De ontwikkelings- en realisatieovereenkomst: een overzicht Onder punt vier is reeds een indruk gegeven van de gewijzigde uitgangspunten voor de overeenkomst. Hieronder zal op hoofdlijnen worden aangegeven welke inhoud de diverse artikelen hebben. De realisatieovereenkomst ligt met de reeds beschikbare bijlagen voor commissie- en raadsleden vertrouwelijk ter inzage op de gebruikelijke locatie. Gezien de tijdsdruk is een enkele bijlage nog niet beschikbaar. Op aanvraag kunnen leden van de raad de overeenkomst toegezonden krijgen (a.u.b. verzoek hiertoe via bij voorkeur via e-mail naar: [email protected] of telefonisch via 0485–396 633). Ondergetekenden, definities, considerans Zoals eerder geschetst is, bestaat het Consortium J.V. Dommelsvoort v.o.f. uit twee speciaal voor dit project opgerichte BV’s. Mede hierom is gevraagd om extra zekerheid; deze wordt geboden bij aankoop van gronden in de vorm van een afnameverplichting en borgstelling van de moedermaatschappijen. In de definities zijn de belangrijkste begrippen omschreven en in de considerans staan de zaken die in aanmerking genomen dienen te worden. Artikel 1 Vermelding van doelstelling, uitgangspunten, ontwikkelingsfase en realisatiefase. Artikel 2 Wanneer wordt door wie op welke wijze overleg gevoerd, welke werkgroepen zijn er. Artikel 3, 4, 5 Het Consortium heeft november 2004 de grondexploitatie vastgesteld. Op basis hiervan zijn een programma (welke en hoeveel recreatiewoningen en voorzieningen worden gerealiseerd) en een planning opgesteld. Artikel 6 Dit artikel regelt de publiekrechtelijke procedures, zoals bestemmingsplan en MER. Artikel 7 De overgang van Ontwikkelingsfase naar Realisatiefase wordt in dit artikel geregeld. Artikel 8, 9 De gemeente treedt in principe op als grondverwerver voor het project. In het gebied liggen gronden die nu reeds van de gemeente zijn, gronden die door Smals aan de gemeente worden geleverd ten behoeve van het project en gronden die van derden zullen moeten worden verworven. Indien bij de grondverwerving van percelen van derden de voortgang van de minnelijke verwerving dat nodig maakt zal de gemeente met inachtneming van wettelijke procedures en te betrachten zorgvuldigheid jegens derden gebruik maken van haar publiekrechtelijk instrumentarium, zoals de Wet Voorkeursrecht Gemeenten en/of de Onteigeningswet. (art. 8.3)

4

Hoe de wijze van overdracht van deze gronden van gemeente aan Consortium plaatsvindt, staat in artikel 9. Op verzoek van het Consortium kan, wanneer een bouwvergunning voor (een gedeelte van) het project onherroepelijk geworden is, een koopovereenkomst gesloten worden voor percelen voor een deel van het project. Verder staat in dit artikel de afnameverplichting en de borgstelling door de moedervennootschappen. Ook wordt vermeld welke prijzen voor de percelen die nu reeds in eigendom van Smals en van de gemeente zijn gehanteerd zullen worden. Voor overdracht van deze percelen zal een taxateur de waarde nog bepalen, zodat geen sprake kan zijn van staatssteunelementen bij verkoop van onroerend goed (regelgeving Europese Commissie). Artikel 10 De gemeente voert een separate administratie met betrekking tot alle kosten en baten van het project: de projectadministratie. Met name alle voorfinancieringen worden hierop bijgehouden. Ook de fondsen die voortkomen uit verkoop van gronden van Smals en van de gemeente aan het Consortium voor een vastgestelde prijs boven de agrarische waarde (zie ook het hoofdlijnenakkoord), worden in dit artikel opgenomen (10.3). Daarnaast komen ook subsidies (10.4) aan bod. 10.6: De gemeente participeert in de winst van het Consortium vanaf een bedrag van € 5 mln. Wanneer de contante waarde (resultaat Grondexploitatie) gelijk is aan dit bedrag, participeert de gemeente vanaf € 5 mln voor 25% in iedere verdere stijging van de contante waarde tot een maximum van € 4 mln. Artikel 11 De woningen in het toekomstige Waterpark zijn niet bestemd voor permanente bewoning. Het Consortium zal verder zorgdragen voor een verhuurorganisatie. Artikel 12 De toegang en toegankelijkheid van het park en de ontsluiting worden geregeld. Artikel 13, 14, 15 Archeologie, de dassenburcht, de Sluisgraaf, de gasleiding en de brug in de Steegstraat komen in deze artikelen aan bod. Artikel 16 Met Smals Bouwgrondstoffen BV zullen in een afzonderlijke overeenkomst afspraken gemaakt worden die o.a. betrekking hebben op zandwinning/depotvorming in het plassengebied. Artikel 17 Indien de haalbaarheid van het project niet meer is gewaarborgd, kan een partij in bepaalde gevallen de andere partij verzoeken om wijziging van het plan (Programma, Planning, Grondexploitatie) en/of de overeenkomst. Een wijziging behoeft instemming van het Bestuurlijk Overleg. Dit Overleg kan alleen goedkeuring onthouden als vaststaat dat met de voorgestelde wijziging ernstig afbreuk wordt gedaan aan de criteria van de gemeente zoals deze zijn genoemd in het raadsvoorstel van 19 november 2004 (p. 6 en 9) behorend bij het raadsbesluit van 13 december 2004. Artikel 18 Onvoorziene omstandigheden kunnen wijzigingen, als in artikel 17, met zich mee brengen. Artikel 19 Hierin wordt geregeld onder welke voorwaarden het Consortium rechten en plichten aan een andere partij kan overdragen. Artikel 20, 21, 22 Geschillen worden bij voorkeur beslecht door mediation. Indien dit niet tot een oplossing leidt, zal het geschil worden beslecht door de rechter (20.1/20.2). Tussentijdse beëindiging wordt geregeld in artikel 21. De overeenkomst duurt tot het moment waarop het Programma volledig is gerealiseerd (art. 22). Artikel 23 In het voorkeursrecht van koop is geregeld dat indien een van partijen grond wil verkopen, deze partij de grond eerst schriftelijk aanbiedt aan de andere partij. Tevens zijn bepalingen omtrent de in deze situatie geldende koopprijs opgenomen. Artikel 24 Hierin staan algemene afsluitende bepalingen.

5

6. Onderwerpen genoemd in het raadsbesluit Zoals eerder reeds vermeld zijn in het raadsbesluit van 13 december 2004 diverse onderwerpen aangegeven die in de realisatie-overeenkomst aan bod zouden moeten komen. Hieronder wordt aandacht besteed aan deze punten. 1. Fasering Bij de overeenkomst is als bijlage een Programma opgenomen. Hierin is per fase aangegeven wat gerealiseerd zal worden. Het park bestaat uit diverse fasen: jachthaven (fase 0), eilanden (fase 1), woonpark-west (fase 2), woonpark-oost (fase 3), centrum (fase 4) en stranddorp (fase 5). Bij elke fase zijn naast de woningen de voorzieningen aangegeven. 2. Grondverwerving In de grondverwervingsstrategie, die als aparte bijlage bij de overeenkomst hoort, is aangegeven hoe via een werkgroep tot grondverwerving gekomen kan worden. Tevens zijn in artikel 8 en 9 van de overeenkomst afspraken over de grondverwerving vastgelegd. 3/4. Beheerorganisatie park/ verhuur van woningen In artikel 11.4 van de overeenkomst is opgenomen dat het Consortium bij de exploitatie van de recreatiewoningen gebruik zal maken van een verhuurorganisatie in de zin als omschreven in het Haalbaarheidsonderzoek. 5. Voorfinanciering In het hoofdlijnenakkoord is reeds afgesproken dat door de gemeente diverse kosten voorgefinancierd zullen worden voor het Consortium. De voor te financieren projectkosten zijn in de overeenkomst specifiek benoemd; tevens is er sprake van een (beperkte) uitbreiding van kosten die in aanmerking komen voor voorfinanciering. Dit betreft de volgende kosten: kosten met betrekking tot het (fiscaal) bouwrijp maken van percelen, door nutsbedrijven in rekening te brengen kosten in verband met de uitvoering van voorzieningen van openbaar nut, planschadevergoedingen. Verder kunnen partijen in het Bestuurlijk Overleg besluiten nog overige kosten ten laste van de Projectadministratie te brengen. 6. Inbreng gronden gemeente en Smals in het project Bij de artikelen ten aanzien van de Grondverwerving en de Grondtransactie is de overname van percelen in het gebied Dommelsvoort geregeld die momenteel in eigendom zijn van Smals of van de gemeente. Tussen Smals en de gemeente zijn reeds afspraken gemaakt in de Actualisatie-overeenkomst d.d. 11 april 2002 over levering van de gronden van Smals aan de gemeente ten behoeve van het project. De gemeente levert de percelen te zijner tijd aan het Consortium. 7. Fondsen gronden gemeente en gronden Smals In artikel 10.3 van de overeenkomst zijn zaken ten aanzien van het fonds ‘Dommelsvoort’ (ontstaat uit verkoop percelen gemeente) en het fonds ‘Dommelsvoort- Ontgrondingen’ (ontstaat uit verkoop percelen Smals) vastgelegd. 8. Diverse kosten Vermeld is dat over de vergoeding van diverse kosten, zoals rentekosten en facilitaire kosten een regeling getroffen zal worden. Voor de rentekosten is afgesproken dat het rentepercentage behorend bij een 5-jarige geldlening van de Bank Nederlandse Gemeenten geldt voor de voorfinancieringen. De risicotoeslag van 2% voor voorfinancieringen waar nog in het hoofdlijnenakkoord sprake van was, komt nu geheel te vervallen. Het risico is immers beperkt door de afnameverplichting en borgstelling door het Consortium m.b.t. grondaankopen in de ontwikkelingsfase. Tevens zijn de voorfinancieringen in deze fase beperkt tot de kosten behorend bij de noodzakelijke activiteiten. In de realisatiefase is naar verwachting de periode van voorfinanciering beperkt, omdat er regelmatig gronden afgenomen zullen worden door het Consortium en met de afname van de gronden de voorfinancieringen worden terugbetaald. Voor de facilitaire kosten (ambtelijke inzet) was reeds in het hoofdlijnenakkoord een afspraak gemaakt: jaarlijks € 35.000,- vanaf 1 januari 2000 tot het moment dat 100 recreatiewoningen zijn opgeleverd (van 01-01-2000 – 01-07-2003 geldt 50% van dit bedrag). 9. Voorzieningen: zwembad In deze overeenkomst zijn geen nadere bepalingen met betrekking tot het zwembad opgenomen. Wel hebben oriënterende gesprekken tussen Consortium en exploitanten voor deze voorziening(en) plaatsgevonden. Hierin zijn geen overeenkomsten gesloten. 10. Kwaliteit De kwaliteit is in artikel 6.4 benoemd. Partijen zullen samen voor een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitsplan zorgen, waarvan de kwaliteit is als overeengekomen in het Haalbaarheidonderzoek.

6

11. Openbare toegankelijkheid Consortium en gemeente zullen na realisering zorgdragen voor openbare toegankelijkheid (art. 12.1) 12. Permanente bewoning In artikel 11.1/2/3 zijn afspraken opgenomen over permanente bewoning. Op dit moment is permanente bewoning niet toegestaan en het consortium zal dan ook zorgdragen voor een adequaat handhavingsregime. Mocht de wetgeving omtrent permanente bewoning in de toekomst wijzigen, dan kan het Consortium de gemeente verzoeken om de bestemming voor de woningen te wijzigen 13. Consequenties MER Het Consortium zal zorgen voor het opstellen van een MER. Extra voorzieningen en/of kosten als resultaat van de MER komen voor rekening en risico van het Consortium. 14. Voorziening geheel of gedeeltelijke niet realisatie De overeenkomst is er op gericht het park te realiseren. Indien het project niet meer haalbaar zou zijn (de grondexploitatie komt in de rode cijfers), dan gaan partijen om tafel om het plan dusdanig aan te passen dat het wel weer haalbaar wordt. 15. Planning Bij de overeenkomst is een planning als bijlage opgenomen. Deze geeft een beeld van de verschillende acties, uitgezet in de tijd. De verwachte start van de bouwactiviteiten van de jachthaven (fase 0) is gepland in de loop van 2009. (Nb einde ontzanding: 31 december 2009) Daarvoor hebben reeds voorbereidende infrastructurele werkzaamheden plaatsgevonden. Het park zal naar verwachting in de loop van 2014 geheel gerealiseerd en voltooid zijn. 7. Aandachtspunten/ bijzonderheden De meest kenmerkende zaken van de overeenkomst worden hieronder nader toegelicht. Indien afspraken afwijken van eerder gemaakte afspraken in bijvoorbeeld het hoofdlijnenakkoord, dan wordt dit vermeld.  Uitstel activiteiten tot na bestemmingsplan Zoals onder punt 4 van dit raadsvoorstel reeds is aangegeven wordt een fasering aangebracht in het traject van de ontwikkeling en realisatie van het park. Nieuw in deze overeenkomst is het uitstellen van zoveel mogelijk investeringen tot na goedkeuring van het bestemmingsplan. Opgemerkt zij hierbij: wat eerder moet, moet!  Grondaankopen in ontwikkelingsfase In de ontwikkelingsfase worden alleen de hoogst noodzakelijke grondaankopen verricht. Consortium en gemeente zullen deze gronden ieder voor de helft aankopen. Het Consortium investeert dus in deze gronden en er is geen sprake van voorfinanciering door de gemeente (afwijking van Hoofdlijnenakkoord) (N.b.er is wel voorfinanciering voor overige kosten).  Inzet € 2 mln Bij het raadsbesluit met betrekking tot de haalbaarheid werd € 2 mln beschikbaar gesteld voor facilitering. Deze “facilitering” of beter gezegd uitvoeringskosten heeft betrekking op onderdelen die behoren tot de publieke taak. Mogelijk wordt het bedrag eerder ingezet in de vorm van voorfinanciering. Op het moment dat dit aan de orde is, zal hier een uitwerkingsovereenkomst voor worden gemaakt.  Afnameverplichting en borg moedermaatschappij Voor de aankoop van gronden die geschiedt met uitdrukkelijke instemming van het Consortium geldt een afnameverplichting door het Consortium (art. 9.3.1). Tevens stellen de moedermaatschappijen zich bij afzonderlijke overeenkomst gezamenlijk borg voor de volledige nakoming door het Consortium van de afnameverplichting (art. 9.3.2). Deze borgstelling komt voort uit het verzoek van de gemeente om zekerheidstelling.  Risicotoeslag In het Hoofdlijnenakkoord is bepaald dat de gemeente 2% risicotoeslag ontvangt in verband met risico van de voorfinancieringen. In de voorliggende overeenkomst vervalt deze toeslag. Het risico is immers beperkt door de afnameverplichting en borgstelling door het Consortium m.b.t. grondaankopen in de ontwikkelingsfase. Tevens zijn de voorfinancieringen in deze fase

7

beperkt tot de kosten behorend bij de noodzakelijke activiteiten. In de realisatiefase is naar verwachting de periode van voorfinanciering beperkt omdat er regelmatig gronden afgenomen zullen worden door het Consortium en met de afname van de gronden de voorfinancieringen worden terugbetaald. Gezien de beperkte risico’s is besloten de toeslag te laten vervallen. Voor alle duidelijkheid wordt nog vermeld dat los van deze toeslag wel een rentevergoeding berekend wordt voor de voorfinancieringen.  Wijzigingen bij niet-haalbaarheid Diverse kosten die inherent zijn aan het project komen voor rekening van het Consortium. Voorbeelden hiervan zijn kosten voor de verlegging van de Sluisgraaf en de gasleiding, de aanleg van de rotonde in de provinciale weg voor het park, niet voorziene omstandigheden. Indien de kosten zeer hoog uitvallen waardoor de grondexpoitatie niet meer op een 0- saldo uitkomt, zal het project voor het Consortium niet meer haalbaar zijn. Ook ten gevolge van andere oorzaken (gewijzigde marktomstandigheden b.v.) kan de haalbaarheid in het geding zijn. In de overeenkomst is een regeling opgenomen dat in dat geval partijen in overleg treden over eventuele wijziging van de overeenkomst. Het plan voor het park (Programma, Planning, Grondexploitatie) kan dan aangepast worden en/of de overeenkomst zelf kan dan gewijzigd worden om er voor te zorgen dat de haalbaarheid wel weer gewaarborgd is. In artikel 17 van de overeenkomst is dit nader uitgewerkt. Het is dus mogelijk dat het plan nog wijzigingen zal kennen. De vraag is dan voor de gemeente hoe het park, wat dan wordt gerealiseerd, er precies uit zal zien. Aangezien het realisatietraject een lange periode in beslag neemt, is een bepaalde mate van flexibiliteit in het plan wenselijk cq. noodzakelijk.  Verdeling voordeel bij verbetering resultaat Voor aanvang van de bouw van de woningen zou zich een situatie kunnen voordoen waarbij het resultaat van het Consortium substantieel verbetert. Dit gebeurt bijvoorbeeld in het geval wanneer permanente bewoning mogelijk zou zijn op het park (na wetswijziging). De woningen worden dan voor de verkoop meer waard. Ook kan het Consortium door bijvoorbeeld gunstige marktomstandigheden betere resultaatverwachtingen calculeren. Wanneer om welke reden dan ook, het resultaat van de grondexploitatie, blijkens de contante waarde daarvan, gelijk of groter wordt dan een bedrag van € 5 mln. Dan ontvangt de gemeente 25% van iedere verdere stijging van de contante waarde (boven € 5mln). De winstparticipatie bedraagt maximaal € 4 mln.  Afspraken depotvorming/zandwinning in de plas In een aparte overeenkomst met Consortium en Smals zullen zaken ten aanzien van zandwinning en depotvorming worden geregeld. Middels nadere afspraken dient voldoende verzekerd te worden dat de zandwinning (inclusief depotering) door Smals in de Kraaijenbergse Plassen op aanvaardbare termijn zodanig is teruggebracht dat de recreatieve waarde van het project door de zandwinning/ depotvorming niet onevenredig wordt beïnvloed. 8. Conclusie Tussen het Consortium J.V. Dommelsvoort v.o.f. en ons college zijn onderhandelingen gevoerd als vervolg op het besluit van uw raad ten aanzien van de haalbaarheid van het project. Deze onderhandelingen hadden als doel een realisatieovereenkomst tot stand te brengen. Omdat beide partijen bepaalde cruciale punten in de onderhandelingen naar voren brachten is gekozen voor een gewijzigde opzet. Uiteindelijk heeft dit geleid tot de nu voorliggende Ontwikkelings- en realisatieovereenkomst. Deze overeenkomst kent op een aantal punten nieuwe afspraken. Ons college is ervan overtuigd dat deze overeenkomst werkbare uitgangspunten biedt en afspraken in zich heeft voor een goede voortgang van het project. Derhalve wordt voorgesteld in te stemmen met deze Ontwikkelings- en realisatieovereenkomst. Cuijk, 7 februari 2006 Burgemeester en wethouders van Cuijk, P.M. van de Koolwijk secretaris

L.M. Schoots burgemeester

8