BEGROTING 2015 & MEERJARENBEGROTING

Begroting 2015

BEGROTING 2015 & MEERJARENBEGROTING 2015-2019

Stichting Woonconcept 25 november 2014

Pagina 1 van 44

Begroting 2015

Inhoudsopgave 1. Inleiding

3

2. Samenvatting en toekomstbeeld

6

3. Beleid en Organisatie

8

4. Klant

16

5. Vastgoed

25

6. Financiën en Bedrijfsvoering

30

7. Bedrijfsbegroting 2015

37

8. Meerjarenbegroting 2015-2019

41

Pagina 2 van 44

Begroting 2015

1. Inleiding Voorwoord begroting 2015 Aan het einde van een roerig jaar 2014 presenteren we u onze begroting voor het jaar 2015. Hierin zijn de bezuinigingen verwerkt die het gevolg zijn van het stopzetten van de borging door het WSW in 2012 en de daarop volgende doorlichting van de organisatie in 2013. In 2014 werken wij met een nieuwe organisatiestructuur. Hoewel dat voor veel medewerkers wennen was, kan nu gezegd worden dat het nieuwe Woonconcept de uitdagingen waarvoor zij staat, met drive en ambitie aanpakt. Al onze inspanningen zijn er op gericht om voor huurders een betrouwbare en servicegerichte partner te zijn. Wonen is immers een eerste levensbehoefte en Woonconcept werkt nog altijd aan goed wonen in prettig leefbare buurten. Wij blijven dat ook in 2015 en de daarop volgende jaren doen.. In 2015 ligt er een aantal grote uitdagingen. Natuurlijk gaan we door op de ingeslagen weg en willen we stabiliseren. Daarbij komen de effecten van de Parlementaire Enquête en de nieuwe Woningwet. Deze nieuwe wet en de uitwerking daarvan in nieuwe regels heeft grote impact op de sector en Woonconcept. Als deze wet het parlementaire traject succesvol doorloopt, treedt deze naar verwachting op 1 juli 2015 in werking. Woonconcept staat klaar om de implicaties van de wet te duiden en er naar te handelen. De belangrijkste vraag is: gaan we juridisch of administratief splitsen. Zoals we de wet nu beoordelen, kiest Woonconcept voor de juridische splitsing. Met de keuze vanuit het verleden voor een Holding- en BV-structuur, ligt de infrastructuur klaar. De nieuwe Woningwet kent een aantal bedreigingen die we tot uitdagingen moeten ombuigen. We verwachten beperkingen in ons handelen omdat er strengere toezichtseisen komen. De vraag is niet of maar hoe de effecten zijn van de beperking tot één regionale woningmarkt. Heeft het negatieve gevolgen voor Hoogeveen of voor Steenwijkerland, of kunnen we gezamenlijk met de gemeenten aantonen dat het om één woningmarkt regio gaat? Wij beschouwen het werkgebied met de gemeenten Hoogeveen, Meppel en Steenwijkerland als één logisch geheel. We gaan deze gemeenten vragen dat ook als zodanig uit te spreken in de richting van de minister. De nieuwe woningwet beperkt ook de mogelijkheden tot herstructurering. Waar corporaties in het verleden in herstructureringsgebieden vaak de spin in het weg waren en schier onmogelijke problemen toch tot een oplossing wisten te brengen, zal dat in de toekomst nog maar beperkt mogelijk zijn. Een volgende uitdaging in 2015 is de betaalbaarheid van de huren voor onze huurders. Eind 2014 heeft Woonconcept samen met de 5 andere Drentse corporaties en de vertegenwoordigers van diverse huurdersorganisaties een woonlastenonderzoek laten uitvoeren. Om voor ons gehele werkgebied één onderzoeksresultaat te hebben, is ook de gemeente Steenwijkerland in het Drentse onderzoek meegenomen. De conclusie is dat vooral huishoudens met kinderen en alleenstaanden de grootste betaalbaarheidsrisico’s hebben. Huurders zijn als eerste zelf verantwoordelijk voor het beheer van hun huishoudboekje. Maar ook als verhuurder kan en moet Woonconcept verantwoordelijkheid nemen. Daarom is in deze begroting het streefhuurpercentage verlaagd van de beoogde

Pagina 3 van 44

Begroting 2015

90% maximaal redelijk naar 85%. Daarmee wordt de huurstijging bij mutatie beperkt. Verder werken we aan specifieke maatregelen om de betaalbaarheidsrisico’s voor de laagste inkomensgroepen te helpen beperken. In 2015 worden naar verwachting deze specifieke maatregelen gepresenteerd. Daarnaast vraagt Woonconcept aan de gemeenten (bij het maken van prestatieafspraken) de kwijtschelding van gemeentelijke lasten voor de laagste inkomensgroepen te maximaliseren. Als zich betalingsachterstanden voordoen, zal Woonconcept het actieve incassobeleid ook in 2015 voortzetten en verder uitbouwen. Samen met de huurder is het belangrijk te voorkomen dat huurschuld oploopt. Na een aantal jaren van rust op het bouwfront, kan Woonconcept in 2015 gelukkig een aantal bouwprojecten starten. In Hoogeveen wordt eindelijk na een voorbereiding van 10 jaar gestart met de bouw van het multiproject De Kaap. In dit project zijn zorgeenheden, koop- en huurappartementen samengebracht. Het project is gesitueerd boven de gemeentelijke parkeergarage die in het project is geïntegreerd. Ook in Hoogeveen kan het Woonservicegebouw in de wijk Krakeel worden gebouwd. Met dit gebouw is de herstructurering van de wijk Krakeel, die in de jaren ’90 van de vorige eeuw is gestart, afgerond. In Meppel is in oktober 2014 de eerste paal geboord voor het eerste deel plan Koeberg-Zuid. Het tweede deelplan en derde deelplan, onze Van Ostadelocatie, starten in 2015. De Van Ostadelocatie betreft een 40-tal sociale en vrijesector zorgappartementen. Deze woningen worden naar verwachting via de reguliere kanalen verhuurd, maar zijn specifiek bedoeld voor mensen met een zorgvraag. In Steenwijkerland wordt het buurtje Het Dal in Steenwijk-West aangepakt met nieuwbouw. Deze woningen worden in co-creatie met de bewoners, en andere belanghebbenden als de gemeente en VAC/WAC, tot stand gebracht. Naast beperkte nieuwbouwinvesteringen werkt Woonconcept aan het op peil houden van de bestaande voorraad. Op basis van de conditiemetingen wordt het gehele bezit opnieuw in beeld gebracht en de onderhoudsplanningen worden daarop aangepast. Het nieuwe onderhoudsconcept “onderhoud naar wens” is een groot succes. Met dit “onderhoud naar wens” kunnen huurders van grondgebonden woningen zelf aangeven wanneer en hoe zij de renovaties van keuken, badkamer en toilet uitgevoerd wensen te hebben. Ondanks de moeilijke financiële positie van Woonconcept is in de voorgaande jaren – zij het beperkt – onderhoud gepleegd. Daarbij zijn onderhoudsplanningen scherp tegen het licht gehouden en is waar mogelijk en verantwoord onderhoud uitgesteld. Een dergelijk beleid kan en moet niet te lang duren omdat de achterstanden in de conditie van het bezit, dan te veel gaan oplopen. In 2015 en de jaren verder op onderhoud korten staat gelijk aan het overschrijden van fatale grenzen. Zover laten wij het niet komen. In 2014 heeft Woonconcept de vierjaarlijkse visitatie laten uitvoeren. De conclusie van de visitatiecommissie is: “Ondanks de turbulente ontwikkelingen in de afgelopen periode, levert Woonconcept een knappe prestatie.” We zijn blij met de uitkomsten van de visitatie. In 2015 geven we een vervolg aan de aanbevelingen van de commissie. Hoewel Woonconcept de focus meer op de inhoud van het werk als sociaal huisvester kan leggen, blijven de financiële kaders onze (on-)mogelijkheden van Woonconcept bepalen. 2013 en 2014 zijn voor Woonconcept de jaren van de financiële herstructurering geweest. De financiële positie is versterkt ten kosten van de nodige offers. 35 collega’s verloren hun baan in 2014. Er is fors bezuinigd op nieuwbouw en onderhoud en de inkomsten zijn

Pagina 4 van 44

Begroting 2015

vergroot door de huren maximaal te verhogen. Daarvoor was en is er ruimte gezien het feit dat de gemiddelde huur van Woonconcept nog altijd lager ligt dan die bij de referentiecorporaties. Dat geldt niet voor de gemiddelde schuld per woning, want die ligt nog altijd hoger. Er is voor de jaren 2015 en 2016 geen ruimte om de teugels van het stringente financiële beleid te laten vieren. Er zijn nog volop onzekerheden en de verhuurdersheffing blijft een gat slaan in onze financiële mogelijkheden. Onzekerheden betreffen de renteontwikkeling, mogelijke extra lasten als gevolg van het betaalbaarheidsvraagstuk, de huursombenadering, de toepassing van het WWS, de vastgoed gerelateerde regelgeving en de opvang van grotere groepen statushouders. Pas als in 2017 blijkt dat het behoedzame financiële beleid zonder haperingen is voortgezet en wanneer wordt voldaan aan de normen van WSW, CFV, het ministerie en Woonconcept zelf, kunnen we bij de opstelling van de begroting 2018 bezien of extra investeringen mogelijk zijn. Er moet dan een keuze gemaakt worden tussen de verschillende uitdagingen die ook dan voor zullen liggen: bestaand bezit, of duurzaamheid, of betaalbaarheid, of beschikbaarheid, of nieuwbouw, of versterken van de dienstverlening, of leefbaarheid, of…? Al deze mogelijkheden geven aan dat wij voor vele uitdagingen staan. Bij Woonconcept treedt in 2015 een nieuw bestuur aan. Dit nieuwe bestuur gaat met de medewerkers en de stakeholders te weten, huurders, gemeenten, welzijns- en zorgpartners, werken aan goed wonen in prettig leefbare buurten voor de huurders van Woonconcept. Ook in 2015 en de jaren daarna kunnen onze huurders op Woonconcept vertrouwen!

Sandra Korthuis, Directeur-bestuurder November 2014

Pagina 5 van 44

Begroting 2015

2. Samenvatting en toekomst beeld Toekomst beeld In de nieuwe begroting 2015-2019 worden de effecten van de reorganisatie in 2013 zichtbaar geworden. Als gevolg van de organisatieverandering met personeelsreductie, het herziene onderhoud- en investeringsbeleid alsmede de reductie in bedrijfslasten is vanaf 2015 sprake van een gezonde financiële ontwikkeling. We zijn er nog niet, maar de goede weg is ingeslagen. Zowel de winst- en verliesrekening als de kasstromen laten een positieve ontwikkeling zien. Hoewel de verhuurderheffing sneller groeit dan gedacht en de saneringsheffingen de komende jaren nog door zullen gaan, kunnen we toch een positieve ontwikkeling bereiken omdat deze deels door wettelijk toegestane verruimde huurverhogingen in de eerste 2 jaren kunnen worden gecompenseerd en de financieringslasten fors minder groeien door een lager investeringsniveau. Tevens verwachten wij dat de verkoopopbrengsten op een goed niveau zullen blijven. Onderstaand een samenvatting van de winst- en verliesrekening , de kasstroom en financiële ratio’s over 2014 tot en met 2019

Onderstaand een nadere toelichting op onze uitgangspunten en de effecten hiervan voor de toekomst. -

Huurbeleid. Huurverhoging voor 2015 en 2016, 2,25% en 3%(2% inflatie plus 1% extra) en vanaf 2017 inflatievolgend 2%, bij mutatie trekken we de huur op naar 85% van max. redelijk mits de markt dit aankan en de huur onder de liberalisatiegrens blijft. Voor de lagere inkomens hebben we 2.000 woningen gereserveerd die onder een huurprijs van € 475 blijven. Voor huurders met een inkomen > € 34.229 berekenen we extra huurverhogingen door zolang de wettelijke mogelijkheden geboden worden. Effect eerstkomende 5 jaar: lagere inkomsten t.o.v. de vorige begroting € 20,7 miljoen omdat de streefhuur is verlaagd van 90 naar 85% van maximaal redelijk, de lagere inflatiecijfers over 2014 die effect hebben op de huurverhoging en de specifieke maatregelen in het kader van de betaalbaarheid.

-

Sectorspecifieke heffingen. Bestaat uit verhuurderheffing, berekend in tarief van de WOZ waarde en de saneringsheffing, berekend in een vast bedrag per woning.

Pagina 6 van 44

Begroting 2015 Effect eerstkomende 5 jaar: lagere lasten t.o.v. de vorige begroting € 5,9 miljoen, komt doordat een lagere WOZ waarde is ingerekend. -

Rentelasten. Doordat we minder nieuwbouwplannen realiseren, zijn de kasstromen positiever waardoor we minder hoeven te financieren. Effect eerstkomende 5 jaar: lagere rentelasten t.o.v. de vorige begroting € 10,7 miljoen. Het effect op de financieringen is in totaal € 13 miljoen minder leningen.

-

Kasstromen. Door bovenstaande maatregelen worden de operationele kasstromen (WSW norm) t.o.v. de vorige begroting beter. Effect eerstkomende 5 jaar: lagere operationele kasstromen (WSW-norm) t.o.v. de vorige begroting € 8 miljoen.

-

Uit bovenstaande tabel blijkt dat we vanaf 2015 aan onze interne normen voldoen, uitgezonderd de WSW kasstroom. In hoofdstuk 6 zijn de ratio’s nader toegelicht. Deze voorliggende begroting laat op termijn een solide financiële situatie zien die Woonconcept in staat stelt de continuïteit te waarborgen, onder de randvoorwaarde van de realisatie van de beoogde bezuinigingen, en verhoging van de streefhuur en de huidige beleidsvisie. Wel is het de vraag of het huidige beleidsplan nog volledig kan worden uitgevoerd, hierbij valt onder andere te denken aan duurzaamheidsinvesteringen. Indien dat niet het geval is, moet de organisatie goed monitoren dat er geen ongewenst effecten op gaan treden die de organisatie op lange termijn extra (financiële) offers gaan vragen. Met name de waardeontwikkeling en verhuurbaarheid zijn items die goed moeten worden bewaakt. Naast het opstellen van de begroting stelt Woonconcept altijd meerdere scenario’s’ op om de robuustheid van de begroting te controleren. De scenarioberekeningen laten zien dat bijvoorbeeld hogere rente, lagere verkopen, lage inflatie, meer leegstand en dergelijke niet tot financiële problemen leiden. Eindconclusie kan derhalve niet anders zijn dan dat deze begroting een prima basis is voor een financieel solide toekomst.

Pagina 7 van 44

Begroting 2015

3. Beleid en Organisatie (B en O) 1. Inleiding De afdeling Beleid en Organisatie draagt voor een belangrijk deel bij aan het proces van beleid en besluitvorming (besturing) binnen Woonconcept. Zij signaleert proactief ontwikkelingen, maakt analyses, doet onderzoek, vertaalt ontwikkelingen naar concrete doelen, beleid en benodigde instrumenten. Vervolgens ondersteunt de afdeling de implementatie van beleid in de lijn en is zij verantwoordelijk voor evaluatie en eventuele bijstelling. De afdeling bewaakt de integraliteit en heeft een adviserende en toetsende rol op strategisch niveau richting de bestuurder en het MT. Daarnaast heeft de afdeling een initiërende en ondersteunende rol richting de organisatie. De afdeling B en O ondersteunt ook de managers bij het opstellen van het afdelingsspecifiek beleid. Door bundeling van hoogwaardige kennis op een centrale plek in de organisatie is het mogelijk om deze kennis efficiënter en effectiever in te zetten. Beleidsvraagstukken worden zodoende vanuit één organisatorische eenheid geïnventariseerd en in overleg met bestuurder en MT geprioriteerd en uitgewerkt. De afdeling kent een sterke verbinding met de lijnorganisatie, omdat de medewerkers in de lijn vooral beschikken over de benodigde operationele (vak)kennis, inzicht hebben in de haalbaarheid en wenselijkheid van beleidsvoorstellen en uiteindelijk verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van het beleid. De afdeling vervult haar taken in afstemming met huurders( vertegenwoordiging), gemeenten, welzijns- en zorgpartijen en andere belanghebbenden. Tempo, inhoud en proces worden deels door onze stakeholders, intern en extern beïnvloed. Daarnaast zijn externe factoren als wetgeving en gemeentelijk beleid van invloed. Binnen deze, steeds stringenter wordende wetgeving, zullen wij vanuit Woonconcept de maximale ruimte opzoeken In deze context moet het werkplan van B en O als een globaal plan worden beschouwd. Via bijvoorbeeld een plan van aanpak worden de beleidsvoornemens samen met de partners geconcretiseerd. Belangrijke opgaves voor de afdeling B en O zijn het versterken van de regie en coördinatie op het totale beleidsvormingsproces, de relatie en doorvertaling van de ondernemingsstrategie naar concrete resultaten en activiteiten, de vertaling naar vastgoedsturing en beleid op andere (deel)gebieden. Vastgoedsturing vormt een ruggengraat in onze organisatie; het continue sturen maatschappelijk en financieel rendement op portefeuille-, complex - en woningniveau vinden wij van groot belang. sinds 2013 zetten wij stappen in de integrale aanpak hiervan. Wat dit voor 2015 betekent, staat vermeld in paragraaf 3 van dit hoofdstuk. Daarnaast ligt er voor de afdeling, samen met bestuurder en management, een stevige uitdaging op het gebied van organisatieontwikkeling. In 2013 is de wens uitgesproken om te komen tot een meer zakelijke, ondernemende en bedrijfsmatige cultuur waarbij medewerkers aangesproken worden op hun eigen verantwoordelijkheid en competenties verder ontwikkeld worden. In 2015 blijven wij investeren in deze ontwikkeling. De opgaves van de afdeling B en O zijn opgaves, die meerdere jaren in beslag nemen. Verderop benoemen we met welke vraagstukken we in 2015 aan de slag gaan. Het tempo waarin we tot besluitvorming kunnen komen en de prioritering is continu onderhevig aan de context waarin wij opereren.

Pagina 8 van 44

Begroting 2015

2. Externe Ontwikkelingen Herzieningswet Toegelaten Instellingen Minister Blok heeft op 20 juni 2014 zijn novelle met wijzigingen ten opzichte van de ontwerp Herzieningswet Toegelaten instellingen aangeboden aan de Tweede Kamer. Op 24 juli 2014 heeft hij de daarbij behorende Algemene Maatregel van Bestuur ( AMvB), die een groot aantal onderwerpen uit de novelle en de ontwerp Herzieningswet nader uitwerkt, aan de Tweede Kamer aangeboden. Minister Blok heeft aangedrongen op een spoedige behandeling in beide Kamers, zodat de wet per 1 juli 2015 in werking kan treden. Op verzoek van de Tweede Kamer wacht de minister op de uitkomsten van de parlementaire enquête woningcorporaties. De impact van de herzieningswet op de organisatie is groot omdat het alle facetten van de governance, de besturing, de bedrijfsvoering en de vastgoedsturing raakt. De onderwerpen in de Herzieningswet, de novelle en de AMvB hebben betrekking op de volgende onderwerpen en zullen vrijwel zonder uitzondering nader moeten worden uitgewerkt door Woonconcept: 1. de relatie met gemeenten 2. de regionale schaal waarbinnen corporaties moeten werken 3. de toegestane werkzaamheden van de corporaties en hun verbindingen 4. de administratieve of juridische scheiding DAEB – niet-DAEB 5. de financiering 6. het financieel en volkshuisvestelijk toezicht en de sanering 7. het aangaan van fusies 8. de verkoop van woningen 9. treasury en financieel beheer 10. de begrenzing van de compensatie (staatssteun) 11. de toetsing van de geschiktheid van bestuurders en commissarissen 12. grondposities Voor de implementatie van de Herzieningswet zal een projectorganisatie moeten worden ingericht. Op dit moment is nog niet duidelijk wanneer welke onderdelen van de wet moeten worden geïmplementeerd en welke nadere eisen daar na vaststelling van de wet aan verbonden gaan worden. Voor ondersteunings- en advieskosten is nu voor 2015 tot en met 2017 jaarlijks € 50.000,- begroot. Betaalbaarheid Het onderwerp betaalbaarheid heeft in de afgelopen twee jaar, landelijk bezien, fors in de spotlight gestaan. De effecten van de economische crisis hebben ook zijn weerslag gehad op de huurders van Woonconcept. Gemiddeld gesproken zijn de huishoudinkomens er sinds het begin van de crisis niet beter op geworden. Daarnaast zijn de uitgaven aan verzekeringen, zorg en ook het wonen de afgelopen jaren gestaag omhoog gegaan. Daar bovenop is de ondersteuning voor de meest kwetsbare doelgroepen op het gebied van zorgen huurtoeslag er niet rooskleuriger uit gaan zien. De betaalbaarheid van het wonen lijkt voor sommige doelgroepen problematische vormen aan te nemen. Met de bovengenoemde ontwikkelingen ligt er een belangrijke keuze voor Woonconcept in het vooruitzicht. Welke rol kunnen en willen wij vervullen op het gebied van betaalbaarheid? Wat betekent dit voor het huurbeleid, de huurverhoging of zelfs bepaalde gebieden, huishoudens en (de kwaliteit van) woningen? Om daar een sluitend antwoord op te kunnen geven is medio 2014 ter

Pagina 9 van 44

Begroting 2015

voorbereiding op het beleid een woonlastenonderzoek onder de huurders van Woonconcept gehouden. Op basis van dit onderzoek is er in het kader van de strategische vastgoedsturing eind 2014 een eerste beleidskader uitgewerkt waarbinnen betaalbaarheid een plek krijgt. Financiële mogelijkheden, continuïteit, lange- en korte termijn doelstellingen en de relatie tussen kwaliteit en huur zullen we hierbij in alle facetten afwegen. Met voor 2015 nieuw streefhuurbeleid en de huursombenadering (huurverhoging) liggen er belangrijke keuzes ter beïnvloeding van de betaalbaarheid in het vooruitzicht. De verwachting is dat in de eerste helft van 2015 de betaalbaarheid en het streefhuurbeleid in de beleidsbepaling dominerende vraagstukken zijn. Woonvisies en prestatieafspraken In 2014 zijn beleidsmatig verschillende voorbereidingen getroffen om in 2015 goed beslagen ten ijs in gesprek te kunnen met de verschillende gemeenten. Hieronder het proces per gemeente kort aangestipt: Steenwijkerland: We zijn momenteel met de gemeente Steenwijkerland in gesprek over de te maken prestatieafspraken. In plaats van de ‘traditionele’ werkwijze waarin prestatieafspraken voor vier jaar worden vastgelegd, werken we met Steenwijkerland toe naar een vorm waarin we, naast een aantal lange termijn afspraken, monitorbare jaarafspraken maken met elkaar. In het najaar van 2014 zijn de onderwerpen voor de te maken prestatieafspraken geconcretiseerd en verder ingevuld. De verwachting is dat de prestatieafspraken met de gemeente Steenwijkerland in begin 2015 vastgesteld worden. Meppel: De woonvisie van de gemeente Meppel wordt naar verwachting eind 2014 formeel vastgesteld. In aansluiting op het traject van de woonvisie wil de gemeente Meppel graag met Woonconcept prestatieafspraken maken. Naar verwachting worden de prestatieafspraken in de eerste helft van 2015 afgerond. Hoogeveen: De gemeente Hoogeveen is voornemens om in 2016 een nieuwe woonvisie op te leveren. De corporaties zijn gezamenlijk met de gemeente in gesprek om de samenwerking, inhoud en planning op een goede wijze te verankeren in het proces. In 2015 worden de eerste inhoudelijke stappen gezet richting een nieuwe woonvisie. Statushouders De opgave van gemeenten voor de huisvesting van statushouders lijkt voor de komende jaren dubbel zo groot te worden als in de afgelopen periode. Woonconcept is met gemeenten in gesprek over de vraag hoe wij hierop kunnen anticiperen. wij verwachten dat de toename van het aantal statushouders, naast de toename van urgenties op basis van allerlei andere factoren extra druk op de woningmarkt gaat geven en zal gaan leiden tot verdringing van de vrije keuze op de woningmarkt. Communicatie In al onze contacten, in de wijk, aan de telefoon en digitaal is het van belang dat wij ons bewust zijn hóe we communiceren, naast wát we communiceren. Dit geldt op alle niveaus,

Pagina 10 van 44

Begroting 2015

zowel strategisch als operationeel. In het visitatierapport van november 2014 komt communicatie met externen en eenduidigheid daarin als aandachtspunt naar voren. Elke medewerker van Woonconcept heeft hierin verantwoordelijkheid. Het Team Communicatie bewaakt en adviseert ook in 2015 over alle aspecten van de bedrijfscommunicatie en coacht collega’s nadrukkelijk bij de ontwikkeling van hun communicatieve vaardigheden, ten gunste van interne en externe samenwerking. In de communicatie met onze stakeholders, huurders, gemeenten, welzijns- en zorgpartijen gaan we ook social-media sterker inzetten. Wetsvoorstellen pensioenversobering De onlangs aangenomen wetsvoorstellen voor versobering van de fiscaal aftrekbare pensioenopbouw per 2015 heeft onder andere betrekking op verlaging van het maximale opbouwpercentage van pensioen, een versobering van de pensioenopbouw en de aftopping van pensioenopbouw op een loon van € 100.000,-. Sociale partners en pensioenuitvoerders moeten deze wijzigingen tijdig geïmplementeerd krijgen (zie hieronder onder cao onderhandelingen). Overigens zal de verhoging van de pensioen richtleeftijd naar 68 jaar, op basis van de ontwikkeling van de levensverwachting volgens prognose van het CBS, waarschijnlijk niet per 1 januari 2016 plaatsvinden. Wetgeving die invloed heeft op ons personeelsbeleid De wet werk en zekerheid lijdt tot ingrijpende wijzigingen in het arbeidsrecht. De wet is erop gericht om de positie van tijdelijke krachten te versterken en bevat onder andere de volgende maatregelen: er geldt geen proeftijd meer voor nieuwe contracten van ten hoogste een half jaar, flexwerkers krijgen bij hun vierde arbeidsovereenkomst of na twee jaar ( is nu drie jaar) een vast contract, na zes maanden (is nu nog drie maanden) onderbreking van het dienstverband begint de termijn opnieuw te lopen. Er zijn in 2014 wetsvoorstellen aangenomen ter versobering en aftopping van de pensioenopbouw. Sociale partners en pensioenuitvoerders zijn belast met de implementatie hiervan. 3 Wat gaan we doen? 3.1.Woningwet Ter voorbereiding op de woningwet hebben wij een projectgroep en stuurgroep ingericht, die zich vooruitlopend op definitieve vaststelling van de nieuwe wet, richt op maken van een plan van aanpak. vervolgens zullen wij 2015 en 2016 de consequenties voor Woonconcept inventariseren, afwegen en implementeren. 3.2. Integrale vastgoedsturing Complex strategieën Met de portefeuillestrategie 2014 zijn de eerste contouren geschetst van beleidskeuzes op het gebied van betaalbaarheid (streefhuren en huurverhoging), duurzaamheid, kwaliteit (nieuwbouw en bestaande bouw), sloop en ook verkoop. Deze portefeuillestrategie moet in de eerste maanden van 2015 van portefeuille- en gebiedsniveau naar complexen vertaald worden. Welk streefhuurbeleid willen we voeren, waar gaan we renoveren, door exploiteren, verkopen, nieuwbouw plegen of slopen? We willen dit per gebied oppakken in samenwerking met de afdelingen Klant, Vastgoed en Financiën en Bedrijfsvoering. Dit wordt een omvangrijke klus, die veel van alle afdelingen gaat vragen. Omdat de complex strategieën financieel door vertaald moeten worden ten

Pagina 11 van 44

Begroting 2015

behoeve van de begroting 2016 zit er ook een tijdsdruk op dit traject; het moet voor de zomer zijn afgerond. Het facetbeleid we verwachten dat het huurbeleid, de huurverhoging alsook de verkoopvijver op complexniveau herijkt dienen te worden. Het kwaliteitsbeleid en parallel daar aan het duurzaamheidsbeleid wordt in de loop van 2015 integraal opgepakt. Vooraf definiëren we de verschillende subdoelgroepen van beleid. Bij het maken van deze keuzes in het facetbeleid streven we naar een integrale afweging en uiteraard een inhoudelijke balans. Asset management Het jaar 2015 zal in het licht staan van een eerste vertaling naar en kennismaking met het asset management. De eerste vertaling zal met name gericht zijn op het pragmatisch toepassen van beleidskaders uit de portefeuillestrategie bij lopende projecten en in de investeringsbegroting. Daarnaast richten we ons op het leren werken in de organisatie volgens de gelaagdheid en verbinding in de vastgoedsturing tussen strategisch, tactisch en operationeel vlak en daarnaast het integraal werken met Klant, Vastgoed en Financiën. Met de implementatie van asset management in 2015 zetten we stappen naar een verdere professionaliserings- en efficiencyslag in de integrale vastgoedsturing. Wijkvisies In 2015 starten we met het maken van wijkanalyses en wijkvisies. In een wijkanalyse wordt een beeld geschetst van sociale, economische en fysieke aspecten van wijken waar Woonconcept substantieel bezit heeft. Vervolgens wordt door middel van wijkvisies de ontwikkelingsrichting voor de wijk voor de komende 10 jaar geschetst. Aan de hand van de wijkanalyse, onze interne beleidsvisie en in samenwerking met onze stakeholders (gemeenten, huurders) wordt de visie op een wijk en de richting van ontwikkeling bepaald. Maatschappelijk vastgoed Voor wat betreft het maatschappelijk vastgoed wordt, in opvolging van eerder onderzoek in 2014 naar grootschalige ontwikkelingen in het domein van wonen, welzijn en zorg, een evaluatie uitgevoerd op de maatschappelijke en financiële prestaties van complexen in portefeuille. Hierbij wordt een vergelijking gemaakt met de wensportefeuille van Woonconcept. Deze analyse vormt samen met het onderzoek uit 2014 de basis voor eventuele tactische beleidswijzigingen in het kader van de vastgoedsturing. Woonwensenonderzoek In 2015 wordt er onderzoek uitgevoerd om de woonwensen van onze huurders in beeld te brengen. Hiermee verkrijgen we inzicht in de mate waarin ons woningbezit aansluit bij de wensen van huurders en woningzoekenden. De uitkomsten uit het onderzoek worden ingezet in het kader van onze vastgoedsturing (bijvoorbeeld bij het opstellen van kwaliteitsbeleid) maar kunnen tevens als input dienen bij vraagstukken rondom woonruimteverdeling.

Pagina 12 van 44

Begroting 2015

Veiligheid en gezondheid Woonconcept heeft als woningeigenaar een verantwoordelijk voor de veiligheid en gezondheid van bewoners. In 2015 wordt de eerste verkenning voor het thema veiligheid en gezondheid opgeleverd. Het asbestbeleid is hier onderdeel van. Daarnaast valt te denken aan zaken als binnenklimaat, open verbrandingstoestellen (koolmonoxide), legionella, binnen installaties, brandveiligheid etc. In 2016 zal deze verkenning opgepakt (kunnen) worden om te definiëren hoe we onze middelen het beste in kunnen zetten. Waar lopen we het meeste risico dus waar moeten we fysiek ingrijpen. 3.3 Asbestbeleid en asbestinventarisatie Als verhuurder heeft Woonconcept de plicht haar huurders in te lichten over het al dan niet aanwezig zijn van asbest in hun woning. Daarnaast is gebleken dat asbest, door incidenten die in de media volop aandacht hebben gekregen, met veel emotie en onrust gepaard kan gaan. Het asbestbeleid is als thema in 2014 op de beleidsagenda geplaatst en het interne proces is in de zomer van 2014 gestart. Bij deze start en de eerste nadere verkenningen bleek de behoefte van een bredere aanpak van dit beleidsproces, dan eerst was voorzien. Ook de mogelijke externe impact leek vooral bij onze huurdersvertegenwoordiging licht onderschat. Daarom is gekozen voor een brede integrale aanpak op basis van ruim voldoende intern en extern draagvlak. Het benodigde draagvlak voor het thema betreft de techniek, de communicatie en de informatie van ICT tot financiën. Asbest wordt daarmee geen zaak voor alleen techneuten maar juist voor iedereen die direct of indirect betrokken is bij de verhuur van een woning, waar (mogelijk) asbest aanwezig is. Integraal ontwikkelen we met elkaar het asbestbeleid. Team Beleid coördineert het proces. In 2015 zal het beleidsproces voor asbest worden afgerond, waarbij een 10% inventarisatie in ons bezit belangrijke informatie op gaat leveren voor keuzes die moeten worden gemaakt alvorens beleid vast te kunnen stellen. 3.4 Participatiebeleid Woonconcept wil huurders actief betrekken bij de keuzes die zij maakt. Huurdersparticipatie biedt corporaties de mogelijkheid om actief informatie op te halen bij huurders. Het betrekken van huurders bij beleid kan ook zorgen voor meer draagvlak en daarmee resulteren in een beter effect van genomen maatregelen. Beleidsparticipatie De participatie van huurders op organisatie brede thema’s heeft Woonconcept georganiseerd door middel van samenwerkingsverbanden met drie huurdersverenigingen. Formeel voldoen we aan de wettelijke eisen voor participatie van huurders. De afgelopen jaren is echter gebleken dat de huidige manier van huurderinspraak relatief beperkt is en niet altijd voldoet aan de wensen en verwachtingen. Samen met de betrokken huurdersverenigingen is er in 2014 een start gemaakt met de herijking van de invulling van participatie van huurders bij beleidsvorming. Doel is om te komen tot een beleidsnotitie waarin is vastgesteld op welke manier en op welke momenten we huurders betrekken bij beleidsvorming. In 2015 wordt dit traject vervolgd.

Pagina 13 van 44

Begroting 2015

3.5. Wonen, welzijn en zorg Binnen het domein van wonen, welzijn en zorg worden momenteel ingrijpende veranderingen doorgevoerd. Voorbeelden zijn het scheiden van wonen en zorg, de overheveling van taken van de Rijksoverheid naar gemeenten en een nieuwe denkwijze waarbij er een verschuiving plaatsvindt van verzorgingsstaat naar meer verantwoordelijkheid voor de burgers zelf. De ontwikkelingen zijn van invloed op onze doelgroep van beleid en op ons werk binnen het domein wonen, welzijn en zorg. De betekenis en effecten van de ontwikkelingen zijn in 2014 verkend en worden in 2015 verder uitgewerkt. 3.6 Inkoop en professionalisering inkooporganisatie. Met het project Doorlichting Organisatie is het strategische en financiële kader voor de organisatieontwikkeling van Woonconcept vastgesteld. Onderdeel van het financiële kader is een besparing op de algemene bedrijfslasten van € 1,2 mln. ondermeer door de komende jaren slimmer en efficiënter te gaan werken. Inkoopoptimalisatie kan een belangrijke bijdrage leveren aan deze besparingsdoelstelling, maar is meer dan een platte prijsverlaging en richt zich ook op de interne inkoop gerelateerde kosten (handlingskosten), de kwaliteit van de inkoopprocessen, beheersing van risico’s (contractbewaking, scheiding van functies) organisatie van inkoop en benodigde competenties. Resultaat hiervan moet zijn dat een aanzienlijke besparing op inkoopkosten wordt gerealiseerd en de kwaliteit van de inkoopfunctie verder wordt verbeterd. 3.7 Uitwerken aanbevelingen visitatie In 2014 heeft Woonconcept zich, conform de Governance Code voor woningcorporaties, laten visiteren. Doelstelling van deze visitatie is om een goed inzicht te krijgen in de mate waarin de door Woonconcept geleverde prestaties aansluiten bij de verwachtingen van de belanghouders, te leren van de uitkomsten, onze doelen bij te stellen en de bedrijfsvoering verder te verbeteren. In 2015 zullen we de daartoe geëigende aanbevelingen van de visitatiecommissie uitwerken in concrete maatregelen. 3.8 Veranderingstraject Excellente Dienstverlening In 2013 zijn wij gestart met het traject Excellente Dienstverlening, dit traject is gericht op het ontwikkelen van een meer zakelijke, ondernemende en bedrijfsmatige cultuur. In 2015 zal onze aandacht vooral gericht zijn op verbetering van persoonlijke ontwikkelplannen en leiderschapsontwikkeling. 3.9 Personeelsbeleid Medewerker tevredenheidsonderzoek Om duidelijkheid te krijgen over de tevredenheid en de fitheid van onze medewerkers willen we in 2015 een medewerker tevredenheidsonderzoek en een medisch onderzoek gecombineerd uit laten voeren. Vervolgens reserveren we ruimte voor eventueel benodigde vervolgacties Projectmatig- en programmamatig werken. We willen organisatie breed het projectmatig en programmamatig werken verder professionaliseren. Ons strategisch P en O beleid geeft een helder kader voor projectmatig werken. We willen dit, waar nodig, aanvullen dan wel actualiseren en mede op basis van de vlootschouw en het medewerker tevredenheidsonderzoek een voorstel maken. Eventueel noodzakelijke training kunnen we dan opnemen in het opleidingsplan 2016.

Pagina 14 van 44

Begroting 2015

Beloningsbeleid en gesprekscyclus Met ingang van 2015 wordt de beloning definitief gekoppeld aan de gesprekscyclus. De gesprekscyclus draagt binnen Woonconcept in belangrijke mate bij aan het SMART formuleren van persoonlijke doelen in de planningsgesprekken, het bewaken, bijsturen en coachen in de voortgangsgesprekken en het beoordelen in de beoordelingsgesprekken. Hiermee wordt op een systematische wijze een actieve bijdrage geleverd aan het sturen op ontwikkeling en vertalen van strategische doelstellingen naar groeps- en individuele prestaties in de vorm van jaarplannen. Het beloningsbeleid biedt daarnaast ook mogelijkheden om medewerkers die boven- of onder normatief functioneren extra te belonen of bijvoorbeeld periodieke verhogingen te onthouden. Actualisatie P en O beleid Het strategisch Personeels- en Organisatiebeleid, waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over de bedrijfscultuur, besturings- en management filosofie, de uitwerking daarvan in het beleidsplan “Op weg naar een integraal- en flexibel personeelsbeleid“ en het “Gezondheidsbeleidsplan” wordt in 2015 geëvalueerd en geactualiseerd. Daarna kunnen we de inhoud met MT en hoofden herbevestigen. Vervolgens op basis van het MTO, de Vlootschouw en wat we verder nodig achten de prioriteiten voor 2015, 2016 en 2017 bepalen.

4. Balanced Score Card (BSC) Afdeling Beleid en Organisatie 2015

Pagina 15 van 44

Begroting 2015

4. Klant 4.1

Ontwikkelingen

4.1.1. Externe ontwikkelingen De omgeving waar Woonconcept in opereert en mee samenwerkt heeft te maken met veel veranderingen. Diverse van onze samenwerkingspartners worden geconfronteerd met wijzigingen in wet- en regelgeving en bezuinigingen. Ook Woonconcept krijgt te maken met forse wijzingen van overheidsbeleid (nieuwe woningwet). Decentralisatie bij de gemeente Gemeenten krijgen er de komende jaren belangrijke taken bij of de huidige taken worden uitgebreid. Ze worden vanaf 2015 verantwoordelijk voor jeugdzorg, werk en inkomen en zorg aan langdurig zieken en ouderen. Deze decentralisatie van de overheidstaken naar de gemeenten brengen op verschillende gebieden veranderingen met zich mee voor onze huurders. Naast dat deze taken van het Rijk naar de gemeenten gaan, wordt er behoorlijk op de budgetten bezuinigd. Het vraagt van ons een alerte houding om deze veranderingen te volgen en de consequenties voor onze huurders te zien. De kans zit er in dat meer bewoners in de wijk komen die zorg en aandacht nodig hebben. Hoe acteert het netwerk en hoe zien we onze rol? Tot hoever gaan we? Voor nu zien we onze rol vooral als een signalerende maar we laten pas los als we weten dat een en ander goed belegd is. Kortom, de kans is groot dat er meer op ons afkomt en de komende tijd moeten we ons bezinnen op hoe we dat gaan invullen en managen. Wijzigingen in de zorg De komende jaren zal de AWBZ verder versoberd worden; dit heeft directe gevolgen voor onze huurders en daarmee voor Woonconcept. Ook de verschuiving van de WMO-taken naar de gemeentes gaat onze huurders raken. Het zal volgend jaar duidelijk worden hoe groot de consequenties zijn. Naar verwachting wordt er steeds meer vanuit wijkteams gewerkt. Het is daarbij belangrijk dat we aangehaakt blijven bij wat de ontwikkelingen zijn op dat gebied met onze klanten en waar wij een verbindende factor kunnen zijn om de partijen bij elkaar te brengen. Ontwikkeling van de verkoopmarkt De woningmarkt kruipt langzaam uit het dal, maar helaas zijn de ervaringen in ons werkgebied (met name Hoogeveen) nog niet echt positief. Hopelijk verandert dit in 2015. We verwachten in 2015 meer concurrentie van de particuliere markt. Onze prijzen lagen tot voor kort lager dan de prijzen van nieuwbouwwoningen en prijzen van vergelijkbare woningen van particulieren. We zien hierin een verschuiving optreden. Doordat de andere woningen goedkoper worden door de marktomstandigheden, moeten we ons ook anders dan op prijs onderscheiden. Samenwerken en verbinden Woonconcept is voorstander van het Wijk- en Dorpsgericht Werken en sluit daarbij aan. De samenwerking is gericht op gezamenlijke wijkontwikkeling en het verbeteren van de leefbaarheid in buurten en wijken. De Smederijen in Hoogeveen en het Wijk- en Dorpsgericht Werken in Meppel zijn hiervoor de georganiseerde platformen. In Steenwijk is de

Pagina 16 van 44

Begroting 2015

samenwerking zeer succesvol georganiseerd rond de wijkvisie en -ontwikkeling SteenwijkWest. 4.1.2. Interne ontwikkelingen Dienstverlening aan klanten, bereikbaarheid In 2015 wil de afdeling Klant de focus naar buiten richten, nog meer vanuit het klantperspectief werken, nog beter naar de klant luisteren en daar waar nodig maatwerk bieden. We zetten, op basis van feedback van klanten en feedback uit de organisatie, in op het verbeteren van de dienstverlening aan onze klanten. We zijn gericht op het efficiënt werken en in één keer goed de klant van dienst zijn. Dit is voor de klant prettig én ook voor Woonconcept. Positieve en negatieve reacties van klanten over onze dienstverlening en prestaties zijn een belangrijk signaal om te leren en te verbeteren. Waar mogelijk willen we de klanten betrekken in het verbeteren van onze klantprocessen. Er is specifiek aandacht voor de communicatie met klanten, of het nu gaat om informatie op de website, in gesprekken of in correspondentie. Optimalisatie van systemen Veel tijd en aandacht gaan naar het implementeren van de nieuwe versies van een aantal basissystemen. Dit gaat een beroep doen op onze medewerkers. Het is belangrijk dat de continuïteit van het reguliere werk geborgd blijft in de teams. Belangrijk aandachtspunt in de implementatieperiode is de beschikbaarheid van de systemen! Een verslechtering heeft direct een negatief effect op de klant dienstverlening door het ontstaan van wachtrijen. Ook worden in 2015 het huurdersportaal (mijn Woonconcept) en de website verder doorontwikkeld. Vroeg signaleren van klanten met ‘risico’ Steeds vaker worden de teams Incasso en Leefbaarheid geconfronteerd met afwijkend leefen/of betaalgedrag van huurders. In 2015 gaan we bij nieuwe huurders inzichtelijk maken of er risico’s worden verwacht in de toekomst ten aanzien van leef- en/of betaalgedrag zodat de teams hierop kunnen anticiperen.

4.2

Missie, ambitie, doelen en aandachtsgebieden afdeling Klant

De afdeling Klant bestaat uit de volgende teams: 1. Wijkontwikkeling 2. Wooninformatie & Verhuur 3. Leefbaarheid & Huurincasso 4. Zakelijke Klant & Verkoop Missie afdeling Klant Het zorgen voor huisvesting van onze doelgroep op een plezierige, professionele en klantgerichte wijze waarbij wij aandacht hebben voor de individuele en zakelijke klant. Vanuit onze betrokkenheid dragen wij bij aan het bevorderen van prettig wonen in wijken en buurten.

Pagina 17 van 44

Begroting 2015

4.2.1. Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling is verweven in diverse beleids- en uitvoeringsonderdelen binnen en buiten Woonconcept. De projectleider Wijkontwikkeling heeft zowel intern als extern een verbindende functie. Missie Wijkontwikkeling betekent werken aan samenwerking: tussen overheden, bewonersorganisaties, maatschappelijke organisaties, financiers, woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars. Klein, concreet en snel beginnen, verbinden van mensen en belangen. Doelen en aandachtsgebieden projectleider Wijkontwikkeling In 2015 moet de stap gezet worden naar bewonersgestuurde wijkontwikkeling; het gesprek met bewoners wordt aangegaan: vertrouwen in de wijk, buurt of het dorp wordt het uitgangspunt. In de dagelijkse praktijk van beheer, onderhoud, overlast, bewonersparticipatie via bewonerscommissies, et cetera is het team Leefbaarheid het eerste aanspreekpunt. Op het wat abstractere niveau ‘daarboven’ is de projectleider Wijkontwikkeling actief in het contact met/over de wijk: wijkplatforms, belangenverenigingen maar ook gemeentes, zorg- en welzijnsinstellingen. De projectleider Wijkontwikkeling werkt in 2015 in nauwe samenwerking met team Beleid en team Leefbaarheid aan het opstellen van wijkanalyses, wijkvisies en gebiedsplannen. Prioriteiten en keuzes zijn besproken en bepaald in de diverse platforms. Activiteiten 2015  Steenwijkerland  De focus ligt op de voortgang van de Wijkvisie in Steenwijk-West. Ruim 1/3 van ons totale woningbestand in Steenwijkerland staat in deze wijk. Over de voortgang van de Wijkvisie zijn in 2014 afspraken gemaakt met de buurt, gemeente en aanverwante organisaties. De herstructurering in Steenwijk-West is een ‘proeftuin’ voor veel andere gebieden waarin Woonconcept bezit heeft. Er is co-creatie (zowel in openbare ruimte als woningbouw), er is arbeidsparticipatie en integratie, er wordt gewerkt aan sociale marktplaats-ontwikkeling, aan vormen van zelfbeheer en onderhoud, urban gardening, et cetera. Wat goed is in West kan goed zijn elders. De projectleider houdt dit in het vizier.  In Oldemarkt blijft de regie op de ontwikkeling van het woonservicegebied nog even in beeld maar de verwachting is dat dit in 2015 kan worden gerealiseerd en afgebouwd.  Voor de overige wijken en dorpen liggen geen/weinig concrete activiteiten in het verschiet. Maar een brede verkenning en oriëntatie blijven altijd gewenst. Onder andere in de contacten met de gemeente (wijkcontactfunctionarissen) en andere relevante instanties.  Meppel  Naar verwachting neemt in 2015 de betrokkenheid van de projectleider Wijkontwikkeling met KoeBerg-Zuid steeds verder af. Dat maakt de weg vrij voor meer inzet en ambitie met betrekking tot het wijk- en kerngericht werken dat zich steeds beter ontwikkelt. Ook ontwikkelingen rond wonen-welzijn-zorg worden met de

Pagina 18 van 44

Begroting 2015

hervormingen in het sociale domein als achtergrond, steeds belangrijker. Woonconcept moet daarop aanhaken en zorgen voor goede verbindingen met de ‘eigen wijken’ en huurders. Zoals met alles hoeft Woonconcept hierin niet de voorloper te zijn maar toekijken is ook geen optie. Waar bewonersgestuurde wijkontwikkeling en sociaal domein elkaar ontmoeten (en dat is met de doelgroep van Woonconcept bijna overal) is het zaak om die verbindingen en raakvlakken in concrete activiteiten en projecten te vertalen.  Potentiële (her-)ontwikkelgebieden zijn er niet veel in Meppel maar het blijft van belang om, gezien de wens om het woningbezit up to date te houden (waarbij herontwikkeling en transformaties van belang kunnen zijn), scherp te blijven op kansen en mogelijkheden. De projectleider Wijkontwikkeling blijft dit volgen en desgewenst initiëren.  Hoogeveen In Hoogeveen liggen relatief veel gebieden met kwetsbaar woningbezit en dito leefbaarheidsproblematiek: Oranjebuurt, Verzetsbuurt, Zeeheldenbuurt, (delen van) Zuid, Krakeel en Elim. De Smederijen staan onder druk, de doorontwikkeling komt moeizaam op gang. De vraag naar het aloude buurtbeheer neemt toe. De projectleider Wijkontwikkeling levert een bijdrage aan her- en doorontwikkeling van De Smederijen, passend binnen de doelstellingen van Woonconcept en aansluitend op de hervormingen in het sociaal domein. 4.2.2. Afdeling Wooninformatie & Verhuur Team Wooninformatie Missie Het in één keer goed beantwoorden van de klantvraag en het zorgen voor verbinding binnen Woonconcept. We voelen ons verantwoordelijk voor een optimale behandeling van de klantvraag op een rustige, zelfbewuste en klantgerichte manier waardoor we tevreden klanten hebben. Team Wooninformatie handelt volgens de klantvisie. Klantvisie Woonconcept: de klant is ons bestaansrecht, de klant is waar het om draait. Daarom stellen we de klant centraal. De relatie met onze klant is open en we behandelen elke klant als een uniek individu. Samen met de klant stemmen we wederzijdse verwachtingen af. We willen dat onze klant heel tevreden is over onze dienstverlening en de manier waarop we dat doen. Doelen en aandachtsgebieden team Wooninformatie Het team Wooninformatie is verantwoordelijk voor het in één keer goed, efficiënt en eenduidig afhandelen van klantcontacten. Complexe klantvragen worden doorverbonden naar de verschillende teams in de backoffice. Doel is dat team Wooninformatie 70% van de klantvragen beantwoordt. Maximaal 30% van de telefoongesprekken wordt doorverbonden naar de interne organisatie. Een uitgangspunt van De Klant Centraal is dat klantvragen op het moment dat de klant het wenst digitaal afgehandeld worden. Uit diverse onderzoeken, maar ook vanuit de klantfeedback, blijkt dat de klant sommige vragen liever tijdens een persoonlijk contact bespreekt. Het is belangrijk dat de dienstverlening aansluit bij de behoefte van klanten gecombineerd met voor de organisatie zo efficiënt mogelijke communicatiekanalen.

Pagina 19 van 44

Begroting 2015

Het team Kennisbeheer draagt zorg voor goede en duidelijke informatie op de website. Doel is dat de klant op de website de antwoorden kan vinden op zijn/haar vragen. Team Verhuur Missie Het zorgen voor een goede match tussen woning en klant waarbij we uitgaan van zo min mogelijk leegstand en leveren, waar mogelijk, maatwerk. Doelen en aandachtsgebieden team Verhuur In 2015 ligt voor het team Verhuur de focus sterk op het voorkomen van leegstand en huurderving. Het team blijft continue, waar nodig, aanpassingen doen om het verhuisproces zowel voor klanten als Woonconcept te verbeteren. Doel is een goede klantdienstverlening en zoveel mogelijk aansluitend te verhuren waardoor er een minimale derving van inkomsten. De kwaliteitsmedewerker zet organisatie breed in op het verbeteren van de klantprocessen op basis van feedback van klanten en feedback uit de organisatie. In 2015 willen we inzetten op signaleren, leren en verbeteren. In de loop van 2015 wordt onderzocht hoe we de mening, behoefte van klanten meer kunnen betrekken in het verbeteren van onze dienstverlening. 4.2.3. Afdeling Leefbaarheid & Incasso Team leefbaarheid bestaat uit bewonersconsulenten, huismeesters, woonbeheerders en team Incasso bestaat uit incassomedewerkers. De teams zijn verantwoordelijk voor de leefbaarheid in haar buurten, wijken en complexen in zowel Meppel, Steenwijk, Hoogeveen als Assen. Team Leefbaarheid De kerntaak van team Leefbaarheid is het bijdragen aan de leefbaarheid in de wijken en de complexen waar we actief zijn. We dragen bij aan zowel de kwaliteit van de directe woonomgeving als aan de leefomstandigheden van mensen. Een schone, hele en veilige leef- en woonomgeving vinden we belangrijk. Missie Team Gebied draagt met een duidelijke visie op korte en lange termijn, bij aan de tevredenheid van onze bewoners in de buurten, wijken en complexen. Dit doen we op een betrokken manier met oog voor het individu waarbij we onze kennis en ervaring op een bewuste manier inzetten, zorgvuldige afwegingen maken om maatwerk te kunnen leveren en waar nodig de samenwerking zoeken met externe partijen. Doelen en aandachtsgebieden team Leefbaarheid Leefbaarheid is een veelomvattende en moeilijk tastbaar te maken begrip. De concretisering van het leefbaarheidsbeleid bestaat, naast het uitwerken van deelbeleid, uit de manier van werken. Het afgelopen jaar is ingezet op het in overleg, door het samen behandelen van casussen, het bepalen van de aanpak. Hoe pas je bijvoorbeeld maatwerk toe? Het is daarom belangrijk samen te werken en te klankborden met de omgeving om zo een juiste en zorgvuldige afweging te maken tussen de argumenten die maken dat je afwijkt van het proces of het gangbare beleid. In 2015 zetten we deze werkwijze voort en waar nodig verbeteren we deze op basis van de feedback van klanten.

Pagina 20 van 44

Begroting 2015

Het leefbaarheidsbeleid is onder meer uitgewerkt in het Laatste Kans Beleid. Huurders wordt een Laatste Kans Contract aangeboden op een moment dat zij normaliter geen woning toegewezen zouden krijgen of op het punt van ontruimen staan. Dit doen we in samenwerking met verschillende externe partijen uit het (OGGZ) netwerk. De sleutel tot succes is aanspreken op en de aanpak van ongewenst en/of overlast gevend gedrag. (Bewoners)gedrag bepaalt voor een groot deel de leefbaarheid in een buurt of wijk. Het aanbieden van een Laatste Kans Contract werkt redelijk repressief. Door het inzetten van het middel “gedragsaanwijzing” middels een pilot in 2015 proberen we meer de preventieve kant op te zoeken. Team Incasso Het team Incasso is verantwoordelijk voor het incasseren van achterstallige huurinkomsten. Door een proactieve samenwerking (met bewonersconsulenten) en een preventieve werkwijze willen wij het aantal ontruimingen en het aantal uit handen te geven vorderingen terugdringen om kosten te besparen voor de huurder en voor Woonconcept. Missie Zorgdragen voor het incasseren van achterstallige huurinkomsten. Dit doen wij op een resultaatgerichte manier met oog voor sociale aspecten en preventie. We maken onderscheid tussen bewoners die niet willen en niet kunnen. Voor deze laatste groep zoeken we proactief, intern dan wel extern, de samenwerking om maatwerk te kunnen leveren. Doelen en aandachtsgebieden team incasso Het voorkomen en terugdringen van huurachterstanden en het voorkomen van ontruimingen zijn de belangrijkste doelen voor team Incasso. De focus ligt ook voor 2015 op het continue aanpassen van de incassoprocessen om de dienstverlening voor klanten te verbeteren en de processen efficiënt te organiseren. Door aanpassing van de processen en de inzet van goed gereedschap kan meer efficiency bereikt worden, maar nog veel belangrijker, er ontstaat meer ruimte en tijd om contact te leggen met de klant waardoor uiteindelijk minder achterstanden in betalingen, deurwaarderszaken met de daaraan verbonden kosten en ontruimingen ontstaan. Dus meer preventief en proactief, want aan de voorkant zit de winst. Om de vroege signalering van ‘huurders in de knel’ te organiseren, starten we een pilot met de Gemeentelijke Krediet Bank (GKB). Het project “Er op af” waarbij wordt ingezet op het aanpakken en aanpassen van, in dit geval, betaalgedrag. 4.2.4. Afdeling Zakelijke Klant & Verkoop Team Zakelijke Klant Het team Zakelijke Klant is verantwoordelijk voor het verhuren en begeleiden van het beheer van zorg-, maatschappelijk en commercieel vastgoed Missie Bijdragen aan de centrale missie van Woonconcept door zakelijke klanten te ondersteunen bij het passend huisvesten van specifieke doelgroepen (met een zorgbehoefte). Doelen en aandachtsgebieden team Zakelijke Klant Vanuit de visie dat de portefeuille van de afdeling Zakelijke Klant deel uitmaakt van ons werkkapitaal en onze ambitie is hierin een kwaliteitsslag te maken, gaan we ten aanzien van

Pagina 21 van 44

Begroting 2015

de bestaande portefeuille nadrukkelijker sturen op vastgoedrendement en verdere professionalisering van het beheer. Om dit op een efficiënte en effectieve wijze te realiseren, wordt de nadruk gelegd op:  het financieel en inhoudelijk inzichtelijk maken van de consequenties van verdere ontkoppeling van wonen, welzijn en zorg;  de versteviging van het “business 2 business” relatiebeheer richting onze zakelijke klanten (let ook op de onderhoudsbegroting);  herijken risico-inventarisatie zorg en maatschappelijk vastgoed;  bijdrage leveren aan vastgoedsturing m.b.t. zorg en maatschappelijk vastgoed. Team Verkoop Het team Verkoop (en VvE) is verantwoordelijk voor:  het verkopen van woningen die op basis van de Vastgoedsturing in aanmerking komen voor verkoop, binnen de kaders van het verkoopbeleid.  deelname in de VvE namens Woonconcept als eigenaar van het appartementsrecht. Missie Team Verkoop (en VvE) ondersteunt de centrale missie van Woonconcept door individuele klanten te faciliteren bij een (volgende) stap in hun wooncarrière in de vorm van een koopwoning en vertegenwoordiging van Woonconcept als eigenaar in VvE’s. Doelen en aandachtsgebieden team Verkoop In de begroting voor 2015 is aangegeven dat Woonconcept 80 woningen gaat verkopen. Om dit te kunnen doen, hebben we een actieve rol bij het vaststellen van de nieuwe verkoopvijver (in relatie tot de vastgoedsturing van de afdeling B&O). Voor de verkoop kijken we kritisch naar de marketinginstrumenten die daarvoor nodig zijn. We verwachten meer inspanning te moeten doen om in 2015 onze doelstelling te behalen. Oorzaken zijn de veranderende marktomstandigheden en de kleinere omvang van de verkoopvijver.

Pagina 22 van 44

Begroting 2015

4.3 Balanced Score Card (BSC) Afdeling Klant 2015

Pagina 23 van 44

Begroting 2015

5. Vastgoed Inleiding en samenvatting Na het jaar 2013 waarin Woonconcept een beperkt onderhoudsprogramma heeft kunnen uitvoeren is er in 2014 weer sprake geweest van een compleet onderhoudsprogramma, waarbij vooralsnog geen ruimte was voor verdere verbeteringen en investeringen in het bestaande woningbezit. In het jaar 2014 is ervaring opgedaan met Onderhoud naar Wens en de ervaringen zijn zeer positief. Het nieuwe jaar 2015 staat wederom in het teken van een volwaardig onderhoudsprogramma, echter nog zonder stevige kwaliteitsverbeteringen, duurzaamheidsmaatregelen of renovaties. De basis voor een dergelijk investeringsprogramma als aanvulling op het onderhoudsprogramma ontbreekt. Deze basis ligt in een de vorm van een portefeuillestrategie, uitgewerkt in complexplannen. De portefeuillestrategie krijgt in de eerste helft van 2015 verder vorm en zal de basis zijn voor de onderhouds- en investeringsbegroting 2016- 2025. In de onderhoudsbegroting 2015-2024 zijn weer een aantal bezuinigingstaakstellingen waargemaakt, met een beperking van de totale uitgaven aan onderhoud en investeringen. Dit houdt in dat de totale uitgaande kasstroom in teruggebracht. Hierbij zijn oorspronkelijke investeringsuitgaven die als levensduurverlenging konden worden aangemerkt, vervangen door instandhoudingsingrepen. Dit betekent dat er meer kosten ten laste van het bedrijfsresultaat worden gebracht. Het serviceonderhoud heeft nimmer ter discussie gestaan en daar gaan we in volle vaart mee door. Het casco-onderhoud wordt in de volle breedte opgepakt. Conditiemetingen volgens NEN 2767 zijn de basis voor het onderhoudsprogramma aan het casco. Onderhoudsuitgaven in bestaand woningbezit Begroting Onderhoud en verbeteringen voor x € 1.000 SO Soort onderhoud 1 Reparatieverzoeken 2 Mutatieonderhoud 3 Onderhoud naar Wens 4 Planmatig onderhoud 5 Kwalitatieve toevoegingen 6 Contractonderhoud Maatregelen op basis van vastgoedsturing Totaal

2015 € 2.561 € 1.700 € 5.161 € 10.329 € 17 € 2.382 0 € 22.150

2014 € 2.476 € 1.551 € 3.896 € 12.228 € 285 € 2.455 € 2.925 € 25.816

Van het bedrag van € 22.150 wordt € 7.535 geactiveerd en € 14.615 als kosten geboekt. Toelichting op de soorten onderhoud: 1. Reparatieverzoeken Voor reparatieverzoeken is € 2,6 miljoen gereserveerd. Deze post is moeilijk te begroten in verband met zijn onverwachte en onvoorziene karakter.

Pagina 24 van 44

Begroting 2015

2. Mutatieonderhoud Voor mutatieonderhoud is € 1,7 miljoen gereserveerd. Dit bedrag is gecorrigeerd naar aanleiding van de analyse van de cijfers 2012 t/m 2014 en valt iets hoger uit ten opzichte van eerdere jaren. Het gaat hierbij om kosten voor de mutatiecategorieën 1 t/m 4,het mutatieonderhoud volgens mutatiebeleid, dus zonder Onderhoud naar Wens. 3. Onderhoud naar Wens Voor onderhoud naar wens (ONW) is een bedrag van € 5,2 miljoen gereserveerd. Dit is opgenomen in begroting voor binnenrenovatie van eengezinswoningen en is gebaseerd op de oorspronkelijke planning voor deze woningen om ze projectmatig uit te voeren. De wijziging wordt veroorzaakt door optimalisatie van de aantallen en het feit dat het vervangingsprogramma in 2013 volledig stil heeft gestaan en moet worden ingelopen. Het gaat in totaal om 324 keukenvervangingen, 634 douches en 491 toiletten. De verwachting is dat wij circa 70% respons gaan krijgen op de uitnodiging aan bewoners om tot vervanging over te gaan. Aantal 324 634 491

keukenvervangingen Douches Toiletten Totaal

Begroot x € 1.000 € 1.003 € 3.275 € 883 € 5.161

4. Planmatig onderhoud Voor planmatig onderhoud is een bedrag van € 10,3 miljoen opgenomen in begroting 2015. In onderstaande tabel staan een paar bijzondere projecten genoemd met de grootste kostenposten voor 2015. Tabel: Grootste onderhoudskosten voor 2015 x € 1.000 Cluster Vestiging Locatie Inclusief btw TCL554.01 232 won.

TCL555.01 100 won.

Hoogeveen

Helios 3 flats

Hoogeveen

Helios, Nadirlaan, Neptunus, Saturnus

Werkzaamheden

€ 1.400

Ketel vervanging Helios incl. gevel aanpak i.v.m vocht problematiek

€ 2.100

Casco: kozijn vervanging , schilderwerk en bijkomend werk.

5. Kwalitatieve toevoegingen Voor kwaliteitsmaatregelen en verbeteringen is een bedrag van € 16.985,- opgenomen in begroting 2015. Deze bedrag is gereserveerd voor achterpad verlichting en aanbrengen van enkele kwaliteitsmaatregelen. Deze activiteiten staan op een laag pitje in afwachting van de portefeuillestrategie. Alle investeringen, voortvloeiend uit de portefeuillestrategie en de daaruit voortvloeiende transformatieopgave gaan worden geraamd onder deze post. Het zal hierbij gaan om investeringen en niet om onderhoudskosten. In 2014 waren isolerende maatregelen apart geraamd, zie tabel.

Pagina 25 van 44

Begroting 2015

6. Contractonderhoud De post van circa € 2,4 miljoen is gereserveerd voor onderhoud in contractvorm, zoals cv-storingsonderhoud, liften, automatische deuren, brandblussers, noodverlichting en riool ontstopping. CV onderhoud is eind 2013 opnieuw aanbesteed, HomeTeam acteert als hoofdaannemer voor deze werkzaamheden en HomeTeam besteed deze werkzaamheden aan diverse installateurs per vestiging uit. Woonconcept blijft werken aan de sanering en her-aanbesteding van de contracten waardoor er in geringe mate een kostenreductie wordt behaald. In verband met het verbeteren en waarborgen van de kwaliteit van het binnenklimaat in de woningen heeft Woonconcept het onderhoud en reinigen van de mechanische ventilatie en balansventilatie inzichtelijk en hierover zijn vaste afspraken met installateurs gemaakt. 7. Nieuwbouw Na het intrekken van de borging in 2012 zijn in uitvoering zijnde projecten afgemaakt en de voorbereiding van projecten die zich nog op de tekentafel bevonden stopgezet. In de zomer van 2013 is voor een aantal projecten door het WSW weer groen licht gegeven. Hiermee kon de voorbereiding weer worden gestart. Het opstarten van projecten na een periode van stilstand is tijdrovend gebleken. Ultimo 2014 zijn er een aantal projecten uitontwikkeld en een enkele is in uitvoering gegaan sinds het stopzetten eind 2012. Deze projecten hebben uiteraard de goedkeuring van het WSW en hebben het interne besluitvormingsproces doorlopen. Het gaat hierbij om: - 63 appartementen Koeberg Zuid in Meppel - 22 appartementen naast Huize Beatrix in Hollandscheveld - Woonservicegebouw in Krakeel Hoogeveen - De Kaap in Hoogeveen Met bovenstaande projecten is een totale investeringssom van € 47,7 miljoen gemoeid, die is opgenomen in de kasstroomprognoses. Onderstaande tabel geeft de mogelijke nieuwbouwproductie voor de jaren 2015 tot en met 2019 weer. De gehanteerde jaarschijven zijn het jaar van besluitvorming. In financiële meerjarenraming zijn de beoogde opleverdata verwerkt. Onderstaande projecten moeten het interne besluitvormingsproces nog doorlopen, waarbij goedkeuring door de Raad van Commissarissen vereist is. Daarnaast is voor de meeste projecten van het WSW nog goedkeuring nodig, alvorens tot bindende afspraken over te kunnen gaan, zie voetnoot onder tabel. Voorafgaand aan het besluitvormingsproces zal planvorming succesvol moeten verlopen, binnen de kaders van (kwaliteits)beleid en het investeringsstatuut.

Pagina 26 van 44

Begroting 2015

Jaar/gemeente

Investering sociaal eenheden

2015 Hoogeveen Meppel Steenwijkerland Jaartot. 2015

43 (*1 16 (*2 59

2016 Hoogeveen Meppel Steenwijkerland Jaartot. 2016

15 (*3 25 40

2017 Hoogeveen Meppel Steenwijkerland Jaartot. 2017

23 21 44

2018 Hoogeveen Meppel Steenwijkerland Jaartot. 2018

maatsch. Vastgoed m2

300

bedragen x € 1000

9.740

2.263

6.050

1.200

6.265

1.320

8.990

1.860

-

-

9.135

1.890

1.845 12.970 25.365 40.180

330 2.860 5.343 8.533

450 (*3

450

11 51 62

2019 Hoogeveen Meppel Steenwijkerland Jaartot. 2019

0

2020 Hoogeveen Meppel Steenwijkerland Jaartot. 2020

63 63

2015-2020 Hoogeveen Meppel Steenwijkerland

zorg eenheden

Onrendabel

11 81 176 268

0

0

450 300 750

(*1: Project heeft goedkeuring van het WSW, echter op basis van een zorgprogramma. Nu is bouwprogramma o.b.v. reguliere huur i.c.m. scheiden wonen en zorg voorzien. Derhalve zal het WSW akkoord moeten gaan met deze programmawijziging. (*2: 12 van de 16 woningen hebben de goedkeuring van het WSW

Pagina 27 van 44

Begroting 2015

(*3: Goedkeuring WSW beschikbaar op basis van nieuwbouwprogramma. Ontwikkelingen lijken te tenderen naar renovatie. Alle overige projecten komen niet voor op de limitatieve projectlijst van het WSW en moeten derhalve worden voorgelegd aan het WSW ter goedkeuring.

Pagina 28 van 44

Begroting 2015

6 Financiën en Bedrijfsvoering (F&B) Inleiding De afdeling Financiën en Bedrijfsvoering heeft als belangrijkste opdracht de operationele afdelingen te ondersteunen op het gebied van financiën, informatisering, automatisering, juridische en facilitaire zaken om de organisatie in staat te stellen haar bedrijfsvoering op een efficiënte wijze te kunnen uitvoeren. De externe ontwikkelingen zijn vooralsnog onduidelijk. De Woningwet en de AMVB ’s zijn inmiddels in behandeling bij de Tweede Kamer, maar de definitieve besluitvorming en implementatie laat op zich wachten omdat ook de uitkomsten van het rapport van de enquêtecommissie nog worden meegenomen in de besluitvorming in de Tweede Kamer. Inmiddels is wel duidelijk geworden dat implementatie van de nieuwe Woningwet de nodige aandacht zal vragen en dat de impact op de organisatie groot zal zijn. In 2015 zullen we zeker rekening moeten houden met extra werkzaamheden om de implementatie in goede banen te leiden. Ontwikkelingen Interne Ontwikkelingen: De nieuwe Woningwet die nu toch aanstaande lijkt zal een grote impact op de organisatie gaan hebben. Met name de afdelingen Control en Financieel Beheer en de bedrijfsjurist zullen veel tijd vrij moeten maken voor de uitwerking van de gevolgen en de implementatie van de nieuwe wet. Ook op I&A gebied zullen ook in 2015 weer diverse projecten op de rol staan. Met name de implementatie van de R14 release van Empire zal een grote impact hebben op de gehele organisatie. Verder zullen optimalisatietrajecten worden opgestart van andere ondersteunende systemen zoals Irisi-Inbox, Spindle, huurdersportaal en dergelijke. Risicomanagement, vastgoedsturing en waardering zullen ook in 2015 op de agenda staan, zeker ook door additionele vraag van de Raad van Commissarissen, WSW, CFV en BZK. Een trend binnen de ICT is het zogenaamde cloudcomputing. Bij cloudcomputing is het zo dat specifieke diensten kunnen worden afgenomen waarbij er geen eigen infrastructuur, behalve een internetverbinding nodig is. De apparatuur waarop de dienst wordt aangeboden draait elders in het land, in een zogenaamd datacenter. Dit datacenter is primair gericht op een zo hoog mogelijke beschikbaarheid van de apparatuur met een optimale performance. Binnen Woonconcept wordt voor een aantal diensten gebruik gemaakt van cloudcomputing. Bijvoorbeeld IRIS kubion, de corporate website en het woonruimteverdeelsysteem. Externe ontwikkelingen: Als gevolg van de crisis en de incidenten in de sector is de risicobeoordeling van de externe toezichthouders verder aangescherpt wat leidt tot extra capaciteitsvraag voor rapportages aan de stakeholders. We streven naar een optimale samenwerking met het WSW, CFV en Ministerie van BZK. We hebben nog steeds te maken met een historisch laag renteniveau, maar een rentestijging op termijn zal haar sporen achter gaan laten. Als gevolg van de nieuwe derivatenregels neemt het renterisico de komende jaren steeds verder toe. Woningcorporaties mogen derivaten inzetten voor maximaal 10 jaar, terwijl het

Pagina 29 van 44

Begroting 2015

vastgoed minimaal 50 jaar mee gaat. Om het risico te beperken kunnen langlopende leningen worden afgesloten met nu nog redelijk aantrekkelijke rentes, maar er zijn niet veel aanbieders die dit product leveren waardoor de afhankelijkheid van slechts enkele banken groter wordt. Hoewel Woonconcept haar verkoopdoelstellingen nog steeds weet waar te maken is er nog steeds sprake van een slechte woningmarkt. De vraag naar huurwoningen neemt eerder toe dan af en koopprojecten worden uit- of afgesteld door gebrek aan kopers. De strengere wetgeving voor hypotheekverstrekking maakt het moeilijk om een koophuis te financieren. Enkele jaren geleden werden veel gemengde projecten ontwikkeld, waarbij de winst op koop kon worden ingezet om de verliezen op huurwoningen deels te compenseren. Om de toegankelijkheid en volledigheid van informatie te verbeteren is een projectmatige aanpak noodzakelijk, waarbij aandacht geschonken wordt aan de huidige wijze van informatieopslag, zowel fysiek als digitaal, maar veel meer nog aan de gewenste situatie. Hierbij moet het uitgangspunt zijn dat alle informatie (binnenkomende, uitgaande en interne) gemakkelijk en in samenhang terug te vinden is door iedereen die de informatie nodig heeft. Doelstellingen 2015: Voor 2015 staan een aantal ontwikkelingen op de rol. Hierna wordt op de hoofdgroepen nader ingegaan op nieuwe ontwikkelingen:

Financiele sturing Om als organisatie de financiële continuïteit goed te kunnen bewaken en tijdig te kunnen bijsturen, zijn in het Treasury statuut parameters voor de financiële sturing van de organisatie vastgelegd. Op basis van de vastgestelde parameters is de begroting gescreend. Hierna gaan we dieper in op de financiële ratio’s zoals deze uit de begroting naar voren komen.

Pagina 30 van 44

Begroting 2015

Operationele kasstroom: Het allerbelangrijkste financiële cijfer van een corporatie is de kasstroom van de onderneming. Het gaat om het genereren van genoeg geld om de activiteiten van Woonconcept te kunnen betalen. Woonconcept heeft over de periode 2015-2019 een positieve kasstroom (norm WSW) van € 48 miljoen, € 8 miljoen lager dan de begroting 2014. Hiermee voldoen we behalve in 2015 en 2016 jaarlijks aan de eigen doelstelling van € 10 miljoen per jaar. Het behalen van de doelstelling is gerealiseerd door de interne reorganisatie, reductie van de bedrijfslasten en het herijken van de investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw. Tot en met 2013 rekende het WSW met een minimale operationele kasstroom onder aftrek van 2% aflossingsfictie van de beschikbare leningenportefeuille per begin boekjaar. Inmiddels heeft het WSW haar risicomonitor vernieuwd en aangescherpt. Dit betekent dat met name de kasstromen hoger moeten zijn dan tot op heden het geval was. Een stijging van de aflossingsfictie met 1% betekent in onze situatie een hogere benodigde kasstroom van circa € 5 miljoen. In deze begroting is al geanticipeerd op de verscherpte eisen van het WSW.

Solvabiliteit: De solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde groeit in deze begrotingsperiode van 44% tot 53 %. De forse verlaging van de investeringen en bedrijfslasten zorgt voor een positief effect op het eigen vermogen. Omdat de verhuurderheffing in de begroting ook na de regeringsperiode tot 2017 moet worden opgenomen conform de eisen van het WSW en het CFV hebben we deze ook verwerkt in de bedrijfswaarde, dit heeft uiteraard negatieve effecten op de bedrijfswaarde. Qua vermogenspositie zit Woonconcept boven de door ons zelf gestelde doelstelling van 35%. Woonconcept beschikt dus over een buffer om tegenvallers op te kunnen opvangen zoals stijgende rente, toenemende inflatie en dergelijke.

Pagina 31 van 44

Begroting 2015

Rentabiliteit Vreemd Vermogen: Door de huidige lage korte en lange rente zullen de rentelasten lager zijn dan in het Treasury Statuut als doelstelling is gegeven. In verband met een duration op de leningen van ongeveer 10 jaar is Woonconcept niet extreem gevoelig voor renteschommelingen. In onze meerjarenbegroting rekenen wij niet met een extreem forse stijging van de lange rente. Voorspellingen doen over de lange termijn renteontwikkeling is onmogelijk gezien de huidige economische situatie, maar dat de rente de komende jaren zal gaan stijgen staat bijna wel vast. Het rentespook ligt dan ook op de loer alleen weten we niet wanneer het zich ook daadwerkelijk laat zien. In de begroting wordt gerekend met een percentage van 5,25% voor nieuwe leningen en voor leningen die een renteherziening kennen. De werkelijke rente ligt op dit moment nog lager. Met de huidige lage investeringsambities daalt de leningportefeuille van Woonconcept de komende jaren van € 522 ultimo 2014 naar € 482 miljoen ultimo 2019. Een 1% hogere rente over de portefeuille leidt op langere termijn tot een hogere rentelast van ca. € 5 miljoen per jaar. Gezien de gemiddelde rentelooptijd van onze leningen van 10 jaar zal een renteverhoging langzaam doorwerken in de kasstroom, maar bijstelling van het beleid kan noodzakelijk zijn bij een forse rentestijging in de komende jaren. Als gevolg van het fors bijgestelde investeringsbeleid zal er op langere termijn sprake zijn van een daling van de leningportefeuille, waardoor het renterisico daalt.

Pagina 32 van 44

Begroting 2015

Rentabiliteit Eigen Vermogen: De rentabiliteit op het eigen vermogen ligt in alle jaren boven de doelstelling. Als maatschappelijke onderneming is het beleid niet gericht op forse groei van het rendement op het eigen vermogen zoals in het bedrijfsleven gebruikelijk is. Het beleid van Woonconcept is gericht op financiële continuïteit, waarbij vrijkomende middelen opnieuw kunnen worden ingezet voor onze maatschappelijke opdracht zolang de kasstromen hiervoor de ruimte bieden. Door de bezuinigingen op de bedrijfslasten en de beperking van de investeringen stijgen de resultaten de komende jaren fors waardoor er een hogere rentabiliteit op het eigen vermogen zichtbaar wordt. Maar dit is de eerste jaren noodzakelijk om de kasstromen op het vereiste niveau te krijgen.

Exploitatierendement: De norm voor het exploitatierendement wordt jaarlijks gerealiseerd en beweegt zich tussen de 5,8 en 4,3%. De reorganisatie en uitstel van investeringen hebben een versneld positief effect op het exploitatierendement. De schommelingen in het rendement komen hoofdzakelijk door de jaarlijkse toename van de bedrijfswaarde van de activa.

Pagina 33 van 44

Begroting 2015

Interest Dekkingsratio: De doelstelling van de Interest Dekkingsratio van Woonconcept wordt gerealiseerd. Door de derivatenproblematiek bij veel corporaties zijn de renteontwikkelingen bij corporaties volop in de schijnwerpers komen te staan. Door het WSW is de Interest Dekkingsratio vastgesteld op minimaal 1,5 %. Vanaf 2015 voldoet Woonconcept aan deze bijgestelde doelstelling. Woonconcept groeit daarna door naar een gezonde 2,32 waarmee ruimte voor tegenvallers is gereserveerd.

Loan to value: De externe financiering blijft in verhouding tot de waarde van het vastgoed binnen de doelstelling. Als gevolg van de forse afbouw van investeringen neemt het aandeel vreemd vermogen op langere termijn af en voldoen we ruim aan de gestelde norm van het WSW van maximaal 75% en onze eigen norm van 65%.

Debt service coverage ratio (DSCR): Dit betreft de aflossingsfictie van 2% van het WSW. Vanuit de operationele kasstroom dient 2% van de leningenportefeuille per jaar beschikbaar te zijn voor aflossing. Deze ratio moet minimaal 1,0 zijn. Wij voldoen hier jaarlijks aan.

Pagina 34 van 44

Begroting 2015

Conclusie: Woonconcept is op basis van deze begroting inclusief de te realiseren bezuinigingen op termijn financieel solide en met gezond verstand kunnen we blijven werken aan de realisatie van de kaders zoals deze in de nieuwe beleidsvisie zijn geformuleerd. De forse reorganisatie, besparing op de bedrijfslasten en de herijkte investeringsplannen leiden ertoe dat er zowel op het gebied van kasstromen als ook de andere financiële parameters sprake is van een financieel solide organisatie. Belangrijk op termijn is de waardeontwikkeling en de verhuurbaarheid. Indien hier problemen ontstaan dan zal dat uiteraard leiden tot negatieve financiële effecten die bijstelling van het beleid noodzakelijk maken. De belangrijkste onzekerheid voor de toekomst wordt wellicht veroorzaakt door de overheid. Deze voorliggende begroting is voor alsnog robuust genoeg om eventuele extra heffingen of andere maatregelen voorlopig te kunnen opvangen.

Pagina 35 van 44

Begroting 2015

7. Bedrijfsbegroting 2015 (alle bedragen x € 1.000) Toelichting op de begrotingsonderdelen (bedragen x € 1) 1. Huren De basis is de huur per woning per 1 oktober 2014. Hierop zijn de verwachte verkopen en sloop voor 2014 gecorrigeerd. In 2015 verwacht Woonconcept 80 woningen te verkopen. In de begroting zijn wij ervan uitgegaan dat dit gemiddeld op 1 juli plaatsvindt. De huurverhoging per 1 juli 2015 is begroot op 2,25%, dit is de inflatie van 1,25% en een extra huurverhoging van 1,0%. Er is rekening gehouden met een huurderving door leegstand van 2,5%. Van de huurders met een hoger inkomen verwachten wij in totaal over 2015 € 180.000 extra te ontvangen. De huurstijging als gevolg van huurharmonisatie zal worden vastgesteld op 85% van de maximale huur met aftopping op de liberalisatiegrens, tevens zullen minimaal 1500 woningen in de categorie goedkope huur worden aangehouden. 2. Vergoedingen Dit betreft de vergoedingen voor goederen, diensten en overige zaken ad De vergoedingen 2015 zijn onderstaand kort gespecificeerd:  Voorschot energiekosten huurders  Glasverzekering, riool-ontstopping en boilers  Schoonmaakkosten, stroomverbruik e.d. van gemeenschappelijke ruimten  Diversen, inclusief huismeester Totale vergoedingen

€ 2.850.000 € 1.100.000 500.000 - 1.050.000 200.000 € 2.850.000

De bij de huurder in rekening gebrachte servicekosten zijn lager dan de werkelijke kosten zoals zijn opgenomen onder overige bedrijfslasten. Een deel van de servicekosten, waaronder glasbewassing kunnen niet worden doorbelast op basis van bestaande wetgeving. 3. Overige bedrijfsopbrengsten Hier zijn de volgende opbrengsten verwoord: - beheer woonwagens - doorberekend mutatieonderhoud - vergoeding onderhoudsfonds - administratievergoedingen (antennes/service- en stookkosten etc.) Totaal overige bedrijfsopbrengsten

€ € € € €

250.000 50.000 300.000 191.000 791.000

4. Afschrijvingen De afschrijvingen op het materieel vast actief zijn enkel de afschrijvingen op de activa ten dienste van de exploitatie en zijn als volgt te rubriceren: afschrijving gebouwen € 207.000 afschrijving inventaris € 80.000 afschrijving automatisering € 490.000 afschrijving auto’s € 39.000 Totale afschrijvingen € 741.000 5. Lonen en salarissen Onder deze post zijn de salariskosten van het begrote personeelsbestand opgenomen. In totaal werken er in 2015 106 personeelsleden (97 fte's) bij Woonconcept. In de bedragen zit een loonstijging van 2,0%, de periodieke verhogingen (voor zover van toepassing), de kosten van het ziekteverzuim en de uitkeringen sociale verzekeringswetten verwerkt.

Pagina 36 van 44

Begroting 2015

De sociale- en pensioenlasten, zoals hieronder vermeld zijn gebaseerd op de hiervoor genoemde personele bezetting. Totaal lonen en salarissen

€ 5.019.000

6. Sociale lasten Zie lonen en salarissen; voor deze post gelden dezelfde uitgangspunten. Totaal sociale lasten

€ 780.000

7. Pensioenlasten Zie lonen en salarissen; voor deze post gelden dezelfde uitgangspunten. Totaal pensioenlasten

€ 997.000

8. Lasten onderhoud De specificatie van de verschillende soorten onderhoud luidt:  Klachtenonderhoud  Mutatieonderhoud  Onderhoud naar wens  Planmatig onderhoud  Kwalitatieve toevoegingen  Contractonderhoud 

Af: Te activeren

Totaal lasten onderhoud

€ 2.561.000 - 1.700.000 - 5.160.000 - 10.308.000 17.000 - 2.383.000 € 22.129.000 - 7.535.000 ----------------€ 14.594.000

Een deel van de jaarlijkse uitgaven voor onderhoud naar wens en planmatig onderhoud worden niet als kosten geboekt maar als investering verantwoord. Reden hiervan is dat er sprake is van levensduurverlenging van de woning en/of doorberekende huurverhoging. In 2015 is dit een totaalbedrag van € 7,5 miljoen. Het contractonderhoud bestaat onder andere uit contracten en afgesloten abonnementen voor onderhoud aan cv-installaties, liften, mechanische ventilatie en rioolontstopping. 9. Leefbaarheid Maatschappelijke rendementsuitgaven/ leefbaarheid:  Regulier beheer leefbaarheid 1) - 662.000  Samenwerkingsverbanden - 148.000  Participatie - 87.000  Herstructurering/wijkontwikkeling - 250.000  Leefbaarheid, maatschappelijk vastgoed - 127.000  Leefbaarheid, vastgoed - 37.000  Leefbaarheid, wijkontwikkeling gebied - 51.000 Sub-totaal 1.362.000 Af: Overgeboekt naar overige bedrijfslasten in verband met presentatie in jaarrekening 2014 - 413.000 €

949.000

1) Betreft grotendeels het groenonderhoud in buurten/wijken 10. Lasten servicecontracten Betreft de werkelijke door te belasten service- en energiekosten

€ 2.850.000

Pagina 37 van 44

Begroting 2015

11. Sector specifieke heffingen (overige bedrijfslasten) Verhuurderheffing Saneringsheffing

€ 6.050.000 € 2.328.000 € 8.378.000

12. Overige bedrijfslasten De specificatie van deze lasten luidt kort gerubriceerd als volgt:  Diensten derden  Overige personeelskosten  Huisvestingskosten  Interne toezichtkosten (RvC)  Callcenter Hometeam  Automatiseringskosten  Participatie  Algemene kosten  Advies en ondersteuning  Infra- en haalbaarheidskosten  Kosten PR Subtotaal overige bedrijfskosten  Zakelijke belastingen  Verzekeringen/belastingen  Bijdrage Vereniging van Eigenaren Subtotaal zakelijke bedrijfslasten

€ -

Totaal overige bedrijfslasten

€ 10.310.000

537.000 764.000 348.000 98.000 520.000 1.407.000 87.000 487.000 986.000 418.000 96.000 5.748.000 3.814.000 348.000 400.000 4.562.000

13. Resultaat deelnemingen Onderneming Woonconcept Holding Enkelvoudig Vastgoed 1) Hometeam Woonscan Woonconcept Onroerend Goed 2) Woonconcept ICT 3) Bergstein Woonconcept Energie BV 4) Zorgenvrij Wonen BV 5) Totaal resultaat deelnemingen

€ -/-/-

-/-

50.000 337.000 218.000 45.000 1.090.000 2.000 5.000 - 439.000 2.000 € 0

1) Na de reorganisatie in 2013 wordt voor de komende jaren weer een lichte groei geraamd 2) In juli 2014 is het scholenpark Ezinge in Meppel opgeleverd. De eerste jaren zullen er verliezen worden geleden. Dit komt vooral doordat er lineair op dit project wordt afgeschreven 3) In deze onderneming vinden geen activiteiten meer plaats. 4) Deze BV genereert jaarlijks een stabiel resultaat en fluctueert op het moment dat er nieuwe installaties in gebruik worden genomen 5) Activiteiten zijn begin 2014 gestaakt

Pagina 38 van 44

Begroting 2015

14. Rentebaten De specificatie luidt als volgt:  ontvangen rente over bancaire saldi  doorberekende rente projecten  rente leningen u/g Totale rentebaten

€ €

11.000 0 0 11.000

15. Rentelasten Hier zijn de rentelasten over onze leningen verwoord. Het gemiddelde rentepercentage voor 2015 is ongeveer 3,7% over een volume van ruim € 522 miljoen per 01-01-2015. Hiervan staat € 499 miljoen onder de post leningen en € 23 miljoen onder de post schulden aan kredietinstellingen, dus totaal € 522 miljoen. 16. Gehanteerde parameters voor de begroting en bedrijfswaarde berekening: Omschrijving 2014 2015 2016 e.v. Leegstand op jaarbasis 2,00% 2,00% 2,00% Achterstand op maandbasis 6,80% 6,80% 6,80% Aantal reparatieverzoeken 18.000 18.000 18.000 Kostenniveau per reparatie € 138 € 140 2015 + inflatie Aantal mutatieonderhoud 1.100 1.100 1.100 Kostenniveau per mutatie € 1.410 € 1.450 2015 + inflatie Norm PO per VHE voor Bedrijfswaarde € 710 € 725 2015 + inflatie Mutatiegraad 10,00% 10,00% 10,00% Inflatie algemeen 2,50% 2,00% 2,00% Looninflatie 2,00% 2,00% 2,00% Bouwindex (Nieuwbouw) 3,00% 3,00% 3,00% Onderhoudsindex 3,00% 3,00% 3,00% Rente op nieuwe leningen 5,25% 5,25% 5,25% Rente op r.c. bij banken 1,50% 1,00% 1,00% Disconteringspercentage 5,25% 5,25% 5,25% Huurverhoging begrotingsjaar (regulier) 4,00% 2,25% 3,00% daarna 2% Huurverhoging 2015 (hogere inkomens) € 180.000 € 180.000 € 180.000 Huurderving begrotingsjaar 1,50% 2,50% 2,%,daarna 1,50% Huurharmonisatie toegepast naar 85% Ja Ja Ja Verhuurderheffingen in bedrijfswaarde(BW) Ja Ja Ja Heffingen saneringsfonds in BW Nee Nee Nee Aantal verkopen 80 80 80 Financiële sturing: Solvabiliteit Rentabiliteit Vreemd Vermogen (RVV) Rentabiliteit Eigen Vermogen (REV) Exploitatierendement Interest Dekkingsratio Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Loan to Value Kasstroom

Minimaal 35% op basis van de bedrijfswaarde Maximaal 5% over totale portefeuille Minimaal 2,5% Minimaal 4% over totale portefeuille Minimaal 1,50 Minimaal 1 Maximaal 65% Operationele kasstroom WSW minimaal € 10 miljoen positief na 2% aflossingsfictie

Pagina 39 van 44

Begroting 2015

8. Meerjarenbegroting 2015 – 2019 en kasstroom Algemeen De meerjarenbegroting tot en met 2019 geeft een indicatie van de verwachte vermogensontwikkeling. Ontwikkelingen op de voortdurend in beweging zijnde woningmarkt en structurele wijzigingen in regelgevingen kunnen echter grote wijzigingen veroorzaken, evenals de economische vooruitzichten en renteontwikkelingen. De komende jaren zullen door Woonconcept aanzienlijke aantallen woningen worden verkocht. Voor de periode tot en met 2019 is de verkoop van 400 woningen geraamd, met een totale netto-opbrengst van € 55 miljoen. Ook worden er aanzienlijke aantallen woningen gerenoveerd, teneinde de kwaliteitsverbetering die ons voor ogen staat te realiseren. De verkoopresultaten zullen met name worden aangewend om de kwaliteit van woningen te verbeteren en onrendabele toppen op nieuwbouw te kunnen financieren. Uitgangspunt vormt het investeren in de instandhouding en verbetering van woningen, waarbij evenwicht wordt gezocht in volkshuisvestelijke wensen en bedrijfseconomisch verantwoorde beslissingen. Parameters In de meerjarenbegroting is uitgegaan van een inflatie van 1,25% voor 2014 en vanaf 2015 van 2%. De huurstijging is 1,0% boven de inflatie begroot tot en met 2016. Voor de hogere inkomens is een extra huurverhoging berekend. De huurverliezen door leegstand zijn geraamd op 2,5% in 2015 en een jaarlijkse afbouw naar 1,5% vanaf 2017. Nieuwbouw besluitvorming 2015 en ORT’s bij oplevering Voor 2015 is € 1,6 miljoen aan onrendabele toppen (ORT’s) opgenomen om betaalbare huurwoningen en zorgeenheden te kunnen realiseren. In het Investeringsstatuut zijn de voorwaarden voor het afboeken van de onrendabele toppen opgenomen. In de meerjarenbegroting zijn voor de jaren 2015 tot en met 2019 onrendabele toppen geïndexeerd opgenomen van totaal € 19,6 miljoen. Voor de jaren 2015 tot en met 2019 zijn 478 betaalbare nieuwe huurwoningen gepland. Onderhoud Het onderhoud is als volgt te splitsen. Allereerst is er het “niet planmatig” onderhoud (n.p.o.). Hieronder verstaan wij de reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. De begrote kosten zijn gemiddeld voor de eerstkomende vijf jaar € 4,3 miljoen voor niet-planmatig onderhoud en voor het planmatig onderhoud € 12,2 miljoen per jaar, zodat we in het totaal uitkomen op gemiddeld € 16,5 miljoen per jaar. Het planmatig onderhoud is onderhoud dat nodig is om de woning technisch in goede staat te houden. Ook het contractonderhoud (CV’s, liften, riolering etc.) is onder deze noemer verwoord. Woonconcept besteedt per jaar gemiddeld € 1.255 per woning aan onderhoud in perspectief van de meerjaren-onderhoudsbegroting.

Pagina 40 van 44

Begroting 2015

Pagina 41 van 44

Begroting 2015

Pagina 42 van 44

Begroting 2015

Pagina 43 van 44

Begroting 2015

Pagina 44 van 44