Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein HarnaschPolder Midden-Delfland

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein HarnaschPolder Midden-Delfland

1009 10

bureau voor ST E D E BOU W

ligging Bedrijventerrein HarnaschPolder

bezoek post

Boompjes 55 Postbus 21639 3001 AP Rotterdam

F

010 240 05 40 010 413 55 74

E

[email protected]

T

w w w. b g s v. n l

Colofon Dit is een uitgave van BGSV, Bureau voor Stedebouw uitgevoerd in opdracht van Bedrijvenschap Harnaschpolder

Rotterdam, 10 september 2010

Inhoudsopgave 1

Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

2

Stedenbouwkundige uitwerking HarnaschPolder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 2.1 2.2 2.3

3

Beeldkwaliteit openbaar domein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 3.1 3.2 3.3 3.4

4

Bedrijven 4.1 4.2

5

De opgave . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9 Ruimtelijk en landschappelijk kader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Stedenbouwkundig concept voor het bedrijventerrein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Groenblauw casco . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Ontsluitingsstructuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Inrichtingselementen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 Profielen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35 Bedrijfstypen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 Kavelinrichting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

Beeldkwaliteit uitgeefbaar terrein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11

Zonering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Bouwhoogten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Entreezijden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43 Rooilijnen en bouwvolume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 Oriëntatie gebouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 Verharding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46 Groen, de bedrijfstuin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 Parkeren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48 Buitenopslag/afvalopslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 Tussenruimte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 Hekwerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

6

Beeldkwaliteit gemende doeleinden; Harnaschwetering en Lookwetering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

7

Beheer / parkmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

8

Spelregels bebouwing en terreininrichting uit te geven kavels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

detail uit het streekplan Zuid-Holland West

structuurschets Harnaschpolder e.o. 2002

1 Inleiding De Harnaschpolder in de gemeente Midden-Delfland wordt, op grond van het Streekplan Zuid-Holland West en het Regionaal Structuurplan Haaglanden, de komende jaren (gefaseerd) ontwikkeld ten behoeve van woningbouw, een bedrijventerrein en een afvalwaterzuiveringsinstallatie. In het plangebied LookWest is reeds gestart met de woningbouwontwikkeling en is voor dit deelgebied het bestemmingsplan Look-West vastgesteld. Tevens zijn het bestemmingsplan Vrij-Harnasch, het bestemmingsplan Woud-Harnasch en het bestemmingsplan Harnaschpolder Midden vastgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan geeft nadere richtlijnen bij de uitwerkingsplannen WoudHarnasch, Vrij-Harnasch fase 1 en Vrij-Harnasch fase 2 en LookWest, Gemengde Doeleinden fase 1, welke al zijn vastgesteld. Daarnaast is dit beeldkwaliteitsplan een aanpassing op het hoofdstuk strategische zone in het beeldkwaliteitsplan Lookwest, Beschrijving Woonsferen. Lijnen waarlangs dit transformatieproces tot op heden verloopt, zijn gebaseerd op een structuurschets, behorende bij het convenant van 22 december 1997 (geactualiseerd in 2002), waarin de gemeente Schipluiden met de provincie ZuidHolland, de minister van Verkeer en Waterstaat, het Hoogheemraadschap van Delfland, nadere afspraken heeft gemaakt over de uitwerking van de diverse deelgebieden in het kader van een integrale ontwikking. Het beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein De Harnasch moet allereerst gezien worden in het licht van een ingrijpend transformatieproces. Het gebied ten noorden en westen van Den Hoorn wordt nu nog gebruikt voor de glastuinbouw. Nieuwe bestemmingen dienen zich aan: het wonen en het werken. Dit wordt vertaald in een landschap waar kansen geboden worden voor een hoogwaardig en aantrekkelijk woonmilieu én ruimte

voor een wervend, efficiënt en flexibel te ontwikkelen bedrijventerrein met een hoge beeldkwaliteit. Uiteindelijk betekent dit een uitdagende opgave om het werken in samenhang met belangen voor wonen, recreatie en ecologie te ontwikkelen; welzijns- en economische kansen te benoemen in een duurzame verhouding tussen ‘stad en ommeland’. Het beeldkwaliteitsplan beschrijft in essentie de kwaliteitseisen en randvoorwaarden die aan het beeld van zowel het openbaar domein als de uit te geven bedrijfskavels gesteld worden. Het beeldkwaliteitsplan zal als leidraad dienen voor het opstellen van de inrichtingsplannen voor het openbaar gebied, de beoordeling van de individuele bouwplannen van bedrijven en de daarbij behorende inrichtingsvoorstellen van de eigen kavel. Zowel in het proces van gronduitgifte door het bedrijvenschap als in de toetsing van bouwplannen door Welstand geeft het beeldkwaliteitsplan de ‘spelregels’ aan. Na de realisatiefase blijft het beeldkwaliteitsplan een belangrijke rol vervullen in de kwaliteitsbewaking van het gebied in de fase beheer en onderhoud en de naleving van de spelregels met betrekking tot het gebruik van de individuele bedrijfskavel. Voor de houdbaarheid van het beeldkwaliteitsplan is het van belang dat er een regieplan is. Deze is opgesteld door de gemeente Midden-Delfland, vastgesteld door het college van B&W en ter kennisgeving verzonden aan de raadscommissie. Het regieplan gaat in op de organisatorische- en inhoudelijke aspecten. De organisatorische aspecten hebben betrekking op de wijze waarop het toetsingsproces van bouwaanvragen en inrichtingsplannen is geregeld. De inhoudelijke aspecten gaan over de diverse criteria waaraan de plannen worden getoetst. Het regieplan geldt voor de uit te geven kavels en voor de openbare ruimte.

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein HarnaschPolder

5

6

BGSV / Midden Delfland

Leeswijzer De opbouw van dit beeldkwaliteitsplan is als volgt: in hoofdstuk 2 wordt het stedenbouwkundig plan beschreven; de opgave, randvoorwaarden en uitgangspunten en het stedenbouwkundig concept. Hoofdstuk 3 en 5 gaan respectievelijk over de beeldkwaliteit in het openbaar domein en het uitgeefbaar terrein. In hoofdstuk 4 worden de algemene aspecten van bedrijven besproken, zoals bedrijfstypen en ruimtegebruik. In hoofdstuk 6 wordt de beeldkwaliteit van de gebieden met gemengde doeleinden en kantoorkavels nader beschreven. Hoofdstuk 7 gaat in op het beheer. Hoofdstuk 8 is een samenvatting van de spelregels die gelden voor de uit te geven kavels. Met behulp van een icoon wordt verwezen naar een legenda, waarin de regels kort en bondig staan beschreven.


7

glastuinbouw in de Harnaschpolder voor de reconstructie

ligging in Midden-Delfland

8

BGSV / Midden-Delfland

2 Stedenbouwkundige uitwerking Harnaschpolder 2.1

De opgave

Een stedenbouwkundige studie voor het bedrijventerrein is opgesteld, Bedrijvenpark Harnasch d.d. 020902, met het doel om stedenbouwkundige voorwaarden en ruimtelijk-functionele kwaliteitseisen te benoemen en inzicht te geven in de kwalitatieve en kwantitatieve potenties voor toekomstige bedrijven ten behoeve van het bedrijvenschap. In de Harnaschpolder zal een bijzondere ruimtelijke relatie ontstaan tussen het bestaande Den Hoorn, de nieuwe woonmilieus en het toekomstig bedrijvengebied. Tot voor kort was de bebouwing langs de Lookwatering en de Woudseweg de schakel tussen het dorp en het achtergelegen glasgebied: op deze rand eindigde het dorp en begon de tuinbouw. Nu ontstaat aan de Woudseweg en de Lookwatering een nieuwe situatie. Er moet een overgang gemaakt worden tussen het dorp en het nieuwe woon-werkgebied. Er wordt naar gestreefd om het karakter van het dorp door te laten dringen tot in de Harnaschpolder. Nieuwe ontwikkelingen moeten aansluiten op de organisatie en de architectuur van het lint en het cultuurhistorisch waardevolle bebouwingsbeeld versterken. De ruimtelijke structuur van de Harnaschpolder wordt naast een ‘op maat gesneden’ nieuw ontsluitingssysteem in belangrijke mate bepaald door aanwezige en te handhaven componenten van het nu nog agrarisch landschap. Vanuit het open landschap van Midden Delfland vormt de A4 ruimtelijk de rand van de Woud-Harnasch. In juridische zin is de Woud-Harnasch tot aan de Harnaschwetering nog een onderdeel van het Reconstructiegebied Midden Delfland. In de oorspronkelijke situatie was het gebied vrijwel geheel gevuld met glastuinbouwbedrijven. Uitgaande van de functie bedrijventerrein is het de opgave om hier de overgang tussen het stedelijk gebied en het open landelijk gebied ruimtelijk zo goed mogelijk vorm te geven.

Bedrijven In de toedeling van het uit te geven gebied ten behoeve van standaard- en hoogwaardige bedrijven zal de indeling duurzaam moeten zijn voor het scala van bedrijven in de markt van nu en van de toekomst. In het Regionaal Structuurplan wordt voor het profiel van de bedrijven binnen de Harnaschpolder aangegeven dat de hoogwaardige bedrijven richten zich op de Harnaschdreef en Sionsdreef bedrijven zich op de A4 en de Harnaschknoop oriënteren. Aan standaard bedrijven zou ruimte geboden moeten worden in de ‘binnenzijde’ van de polder. Voor deze standaard bedrijven wordt daarnaast gesteld dat ook milieuhinderlijke bedrijvigheid tot maximaal categorie 3 tot de te accommoderen bedrijven behoren, of in bijzondere gevallen, ook daaraan gelijk te stellen bedrijven uit categorie 4. Ten aanzien van deze categorie 4 bedrijven wordt opgemerkt dat de hinder- en veiligheidscontouren de buitengrenzen van de betreffende bedrijventerreinen niet mogen overschrijden en dat de bedrijven passen in het kwaliteitsbeeld dat in deze zone wordt beoogd (een en ander onder voorbehoud, zoals geformuleerd in onder andere het Bestemmingsplan Vrij-Harnasch). In de toedeling van het uit te geven gebied ten behoeve van standaard bedrijven en hoogwaardige bedrijven kan de bovenbeschreven vaststelling van te verbijzonderen locaties als uitgangspunt dienen. Er wordt uitgegaan van een te accommoderen standaard bedrijven aandeel van circa 19 ha netto uitgeefbaar (=30 ha bruto) in de gehele Harnaschpolder (inclusief VrijHarnasch) waarvan, rekening houdend met de gewenste locaties voor een hoogwaardige invulling, tussen de 7,5 en 16 ha netto uitgeefbaar in respectievelijk de Harnaschpolder-Midden en Woud-Harnasch kan worden gerealiseerd (zie ook zoneringsoverzicht ‘bedrijven en ruimtegebruik’).


Plangebied Beeldkwaliteitsplan

9

Harnaschwetering

10


Wonen en werken Met de reconstructie van de Harnaschpolder van agrarisch (glas)tuinbouwgebied naar een stedelijk woon- en werkmilieu, ligt er de opgave om het wonen en het werken in een evenwichtig beeld in het plangebied te accommoderen. Vooral in de Harnaschpolder-Midden ligt het bedrijvengebied te midden van bestaande en mogelijk te realiseren woonbuurten. Lookwest-Noord in het zuiden, Lookwatering-West in het oosten en de omgeving van de Woudselaan (het Scharnier) in het noorden delen, samen met het toekomstig bedrijventerrein, één en dezelfde hoofdstructuur in de Harnaschpolder. Het netwerk van wegen, water en groen heeft zowel voor het wonen als het werken in de Harnaschpolder betekenis. Met name de Harnaschdreef vormt niet alleen als hoofdontsluiting maar ook in beeldkwaliteit de entree en ‘hoofdstraat’ voor zowel bewoners als werkers in het gebied.

2.2

Ruimtelijk en landschappelijk kader

Op hoofdlijnen wordt de ruimtelijke indeling van de Harnaschpolder in eerste instantie door de volgende structuurbepalende elementen bepaald: - een bestaand (te handhaven) boezemwatersysteem met bijbehorende lintbebouwing. - een aantal recreatieve oost-westverbindingen tussen het stedelijk gebied en het Midden-Delflandgebied. - een groen-blauwe inrichting onder het bestaande 150 kV hoogspanningstracé. - een netwerk van ecologische verbindingen dat grotendeels samenvalt met de drie voorgaande verbindingen. - de aansluitingen op de A4 (bij de Harnasch- en de Woudseknoop) en de nieuwe hoofdontsluitingsweg, opgespannen tussen beide aansluitingen. - technische randvoorwaarden zoals hoogspanningstracé, geluidscontouren. De waterhuishouding van het gebied en met name de boezemwateringen (Lookwatering en Harnaschwetering) vormen te handhaven landschappelijke lijnen binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Delfland en dus ook binnen

de Harnaschpolder. Met de functieverandering van het gebied zal het huidige patroon van poldersloten zich moeten transformeren in een nieuw polderwaternetwerk dat voldoet aan de Oer-Hollandse eisen van drooglegging en waterberging. Deze transformatie in waterhuishouding op polderniveau gaat hand in hand met een nieuw ontsluitingsprincipe voor de nieuwe bestemmingen van het gebied. De structuur van deze nieuwe ontsluiting dient voor de multifunctionaliteit van de Harnaschpolder (wonen én werken) te voldoen aan eisen van bewoners, van bedrijven, van ecologische samenhang én economische logistiek en zal goed moeten aansluiten op de bestaande structuur. De ruimtelijke structuur van de Harnaschpolder kenmerkt zich in grote lijnen door een tweedeling in een noordelijk deel (VrijHarnasch) en zuidelijk deel (het middengebied Hoog-Harnasch en de Woud-Harnasch). Het deel ten noorden van de Woudselaan is onderdeel van de zogenaamde ‘VlietZwethzone’ met grootschalige stedelijke elementen die een groene en/of recreatieve uitstraling hebben. Landgoederen langs de Vliet, parken, golfbanen, volkstuincomplexen en met veel groen omgeven bedrijvencomplexen en instituten zijn hier karakteristiek. Het deel ten zuiden van de Woudselaan heeft een meer kleinschalig karakter. Dit gebied is als glastuinbouwgebied tot ontwikkeling gekomen. Tussen de kassen, langs de sloten en vaarten zijn kleinschalige woonmilieus ontstaan. Daarnaast heeft zich hier een afgeleide kleinschalige werkgelegenheid ontwikkeld. De Woudselaan zelf vormt met een dubbel bebouwingslint de scheiding tussen de Vrij-Harnasch en het middengebied HoogHarnasch en wordt getypeerd als ‘het Scharnier’. Dit verschil in landschappelijke aard is mede een vertrekpunt voor de toekomstige ruimtelijke structurering van de Harnaschpolder en vormt een belangrijke groene en tevens ecologische verbinding tussen het stedelijk gebied en MiddenDelfland. De nieuwe hoofdstructuur voor de Harnaschpolder deelt in feite het gebied op in verschillende delen met ieder een eigen identiteit en programmatisch accent.


11

hoogspanningstracé

hoofdontsluiting Harnaschdreef 150 kV hoogspanningstracé 55 dB(a) -lijn structuurbepalende elementen, technisch

12


De Woud-Harnasch ligt in hoofdzaak ingeklemd tussen de A4 en de zakelijk rechtsstrook van het 150 kV hoogspanningstracé. Centraal in het gebied ligt de Harnaschwetering met daarlangs verspreid bestaande agrarische woon- en bedrijfsbebouwing. Smalle wegen aan weerszijden van het water vormen nu de ontsluiting voor de aanliggende woningen en glastuinbouwbedrijven. De Harnaschwetering is onderdeel van Delflands boezem (peil 0,40 m – NAP) en ligt iets hoger dan het omringende gebied. De Harnaschwetering vormt samen met de aanliggende bebouwing een karakteristiek en structuurbepalend element in de Woud-Harnasch. De Harnaschwetering is bovendien een belangrijke noord-zuidschakel in het recreatief netwerk voor langzaamverkeer. De watergang zelf is circa 10 meter breed: aan weerszijden loopt een smalle weg met daarlangs diepe woonkavels die plaats bieden aan vrijstaande of tweeonder-één-kapwoningen. De woonkavels zijn georiënteerd op de wetering en worden ontsloten vanaf de paden langs de wetering. De eis die aan de woningen wordt gesteld is dat zij een bijdrage leveren aan de historisch betekenisvolle lijn ten behoeve van bepaalde kleinschalige vormen van bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen. Deze wetering is reeds als ‘te handhaven’ opgenomen in de Structuurschets 2002 vanwege de volgende aspecten: - handhaving noodzakelijk boezemwatersysteem - kostbare verwervingen bestaande woningen, alsmede vervangende werken ten behoeve van boezemwatersystemen - handhaving waardevolle historische en inpasbare lintbebouwing In het middengebied, Hoog-Harnasch, is de zone onder het bestaande 150 kV hoogspanningstracé een belangrijk element. In combinatie met een oude kreekloop wordt deze vormgegeven als het centrale water-groengebied in de Harnaschpolder. Deze noord-zuidgerichte zone vormt een centrale open ruimte waaraan de bedrijven- en woongebieden zijn gelegen. Het speelt als (hoofd) waterberging een belangrijke rol in het waterbeheer van de gehele Harnaschpolder en vormt bovendien een ecologische verbinding tussen de Woudseweg en de Woudselaan. Deze combinatie tussen groeninrichting en belemmeringenstrook (zakelijk recht) van het 150 Kv hoogspanningstracé levert hier een doelmatig grondgebruik op. Het waterrijk gebied, met een natuurlijke riet/biezen- en oevervege-

tatie, wordt ook gezien als een ruimtelijk element om ‘het visitekaartje’ en oriëntatiepunt voor de aanliggende woon- en werkgebieden te vormen. Het gehele gebied heeft een belangrijke functie binnen het water(bergings)beheer van de polder. Daarnaast is ‘de Kreek’ een schakel tussen de watergangen, groenstroken en recreatieve routes in de aangrenzende gebieden.

Verkeersstructuur De meest ingrijpende factor voor een toekomstig ruimtelijk raamwerk is de introductie van een nieuwe ontsluiting van het gebied. De Harnaschpolder is tot op heden aangewezen op een ‘landelijk’ ontsluitingssysteem van weteringen, kades en polderwegen met een kleine capaciteit en kent dus een beperkte bereikbaarheid. De nieuwe ontsluitingsstructuur is gebaseerd op een zo doelmatig mogelijke ontsluiting van de Harnaschpolder waarbij, met een minimum aan doorsnijdingen van bestaande verbindingen, een maximale bereikbaarheid en helderheid in oriëntatiemogelijkheden gerealiseerd wordt. De toekomstige hoofdontsluiting, de Harnaschdreef, verbindt de Harnaschpolder via de Woudseknoop en de Harnaschknoop met de A4. Vanaf de Harnaschdreef worden de verschillende deelgebieden door aftakkingen in oostelijke en westelijke richting ontsloten. Een daarvan is de verlengde Voordijkshoorn (een doortrekking van een bestaande wijkontsluitingsweg), deze vormt een nieuwe ontsluiting voor Look-West en de bestaande kern van Den Hoorn. De verlengde Van Foreestweg (een doortrekking van een ontsluitingsweg in Delft) zal mogelijk een functie vervullen in de verbinding (van een deel) van de Voordijkshoornse Polder met Delft, maar zal voor autoverkeer geen aansluiting krijgen op de Harnaschdreef, daar een directe verkeersverbinding voor doorgaand verkeer vanaf de Harnaschknoop via de Van Foreestweg naar het centrum van Delft niet wenselijk is. Daartoe wordt uitgegaan van een kortsluiting tussen de Harnaschknoop en de Beatrixlaan in Rijswijk ten noorden van Delft. Omtrent een meer directe verbinding in het zuiden tussen de Reinier de Graafweg en de Woudseknoop (A4) via het weggedeelte in de Kerkpolder heeft nog geen volledige besluitvorming plaatsgevonden. Tevens is rekening gehouden met een ruimtereservering ten behoeve van een hoogwaardige openbaarvervoerlijn. Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein HarnaschPolder

13

recreatieve route

hoofdontsluiting Harnaschdreef boezemwater bestaande bebouwing kreekzone en omgeving ecologische zone oriëntatieaccenten

structuurbepalende elementen

14


De groene recreatieve verbindingen zijn met name van belang om de Harnaschpolder als overgangsgebied en ‘landschapspoort’ naar Midden Delfland goed te kunnen laten functioneren. Uitgangspunt is het zoveel mogelijk versterken en doortrekken van bestaande langzaamverkeersroutes, en deze, evenals de nieuw te realiseren verbindingen, te combineren met een hoofdstructuur van groen en water als onderdeel van het netwerk van ecologische verbindingen. Er wordt een fijnmazig fietsnetwerk door de Harnaschpolder aangelegd, met verschillende directe verbindingen richting het centrum van Delft, en goede aansluitingen op het bestaande fietsnet en een aantal recreatieve routes. Hiervoor wordt het hoofdnetwerk aangehecht en verdicht tot een netwerk met een ‘raster’ van circa 400 x 400 meter. Essentieel hierin is een directe noord-zuid route tussen de Sionweg en het fietspad in het verlengde van de Hof van Azuur, gelegen in het Sportpark ‘Hof van Delft’, een noord-zuid route aan de westzijde van LookwateringWest en een oost-west route vanaf de Kristalweg, via Lookwatering-West, richting de A4. De Dijkshoornseweg en de paden langs de Lookwatering en de Harnaschwetering vormen heden de belangrijkste verbindingen voor het langzaam verkeer in noord-zuidrichting. In oostwestrichting zijn de Woudselaan en een fietspad, die met een langzaamverkeersviaduct over de A4 is aangesloten op Midden Delfland, direct ten noorden van de Boomkwekerij in het Hof van Delft park, alsmede de Woudseweg de belangrijkste verbindingen tussen stedelijk en landelijk gebied. Voor openbaar vervoer is, onder leiding van het stadsgewest Haaglanden, gekozen voor een hoogwaardig ov-tracé aansluitend op de verlengde Reinier de Graafweg in Delft. Deze vorm van openbaar vervoer voldoet onder andere aan hoge eisen op het gebied van de doorstroming (hoge gemiddelde rijsnelheid). Dit tracé doorsnijdt, gebundeld met de hoofdverkeersontsluiting, Vrij-Harnasch en het Scharnier en loopt vervolgens in zuidelijke richting door het middengebied, Hoog-Harnasch, waar het deel uitmaakt van het toekomstig woongebied Lookwatering-west. Ter hoogte van het toekomstig woongebied Lookwest-Noord buigt het tracé in westelijke richting af langs de zuidzijde van

het bedrijventerrein om vervolgens bij de Harnaschdreef en de Kreekzone wederom gebundeld met de hoofdverkeersontsluiting ter hoogte van de Woudseknoop aan te sluiten op de Verlengde Reinier de Graafweg. Er wordt in dit stadium voor het ov-tracé uitgegaan van een halteafstand van circa 600 meter. Binnen deze zone wordt intensieve (hoogwaardige) werkgelegenheid in combinatie met een woonbestemming bediend. Een en ander resulteert in drie halteplaatsen: één in de Vrij-Harnasch, één in het woongebied Lookwatering-West en één ter hoogte van het woongebied Look-West. Midden-Delfland is in de Hooipolder uitgegaan van een ruimtereservering voor dit ov-tracé in combinatie met een wegverbinding tussen de Harnaschdreef/Woudseknoop en de Rijksstraatweg ter hoogte van de in aanbouw zijnde brug over de Gaag naar de Kerkpolder-Oost; dit mede in verband met het kunnen realiseren van een omleiding van het doorgaande verkeer door het centrum van Den Hoorn.

2.3

Stedenbouwkundig concept voor het bedrijventerrein

Met het veranderen van de agrarische functie naar een stedelijk gebruik verschiet de Harnaschpolder functioneel voor het eerst sinds haar ontstaansgeschiedenis van kleur. De glastuinbouw maakt plaats voor wonen én werken. De nieuwe bestemmingen ten behoeve van het wonen én bedrijven in het gebied betekenen een afgewogen ruimtelijke en functionele herinrichting van de Harnaschpolder waarin efficiëntie en flexibiliteit ten behoeve van een bedrijventerrein samen opgaan met de kwaliteitseisen die een hoogwaardig woonmilieu stelt. Een stedenbouwkundig concept voor het toekomstig gebied begint met de constatering dat werken aan de Harnaschpolder opgevat dient te worden als een transformatie van een landschap.


15

Groen blauw casco De landschappelijke structuur van de Harnaschpolder wordt in grote mate bepaald door een complexe en unieke waterstaatkundige situatie. Met name de weteringen vormen lange lijnen en verbindingen met de omgeving. De boezemwaterverbindingen blijven gehandhaafd en worden waar mogelijk versterkt. Deze lange lijnen vormen natte verbindingen met omliggende gebieden als Midden Delfland en de Vliet-Zwethzone en kunnen een belangrijke functie als ecologische verbinding hebben, bovendien vormen zij een uitstekende basis voor recreatieve verbindingen met de omgeving. Deze linten waterstructuren gebundeld met een nieuwe ontsluitingsstructuur vormen zodoende een belangrijke basis voor een groenblauw casco van de Harnaschpolder en omgeving. De groengeleding in de nieuw aan te leggen bedrijfslanen vult het bestaande groenblauw casco aan en is een onderdeel van de hoofdstructuur van de Harnaschpolder. Verbijzonderingen in het groenblauw casco zijn de oriëntatieaccenten die gekoppeld zijn aan de hoofdontsluiting, de Harnaschdreef. Een ritme van opvallende plekken accentueert een gebeurtenis in het landschap: een bocht, een kruising, een entree. Bijzonder zijn deze plekken omdat ze afwijken van de basisinrichting, door middel van extraverte vormgeving.

indicatieve kavelindeling aan de bedrijfslaan

Wonen en werken Een verantwoorde samenhang tussen het wonen en werken in het gebied wordt bereikt door enerzijds in het ruimtelijke beeld door brede profielen van weg, water en groen afstand te scheppen tussen deze functies en anderzijds door in bedrijfstypologie een zonering te hanteren. Direct langs de woongebieden wordt een hoogwaardig kleinschalig milieuvriendelijk bedrijfsprofiel nagestreefd. Langs de woongebieden ontstaan daarmee verbijzonderde werkmilieus met een bedrijfsbebouwing die zich in maat en schaal (en milieuhinder) voegt naar het bebouwingsbeeld van het wonen. Met name op de grens tussen Lookwatering-West en het bedrijvenpark wordt zowel in het indicatieve verkavelingsbeeld van het woongebied, als in het streefbeeld in bedrijventypologie, naar een samenhangend hoogwaardig stedelijk beeld gestuurd. Wonen én werken kunnen hier het programma binnen één ruimtelijk kader vormen. 16


groenblauw casco uit stedenbouwkundig concept bedrijvenpark Harnasch d.d. 020902

Bedrijven en ruimtegebruik

Voor alle bedrijfstypen betekent het ruimtelijk oplossen van het parkeren en het laden/lossen op eigen terrein een belangrijke randvoorwaarde in de terreininrichting en een bepalende factor in het toegestane bebouwingspercentage. De parkeernorm wordt uitgedrukt in aantal parkeerplaatsen per m2 bedrijfsvloer/kantoorvloeroppervlakte en varieert per type bedrijfsvloer. Het laden en lossen op eigen terrein vergt ruimte voor rijbewegingen en opstelplaatsen variërend van 30 meter terreindiepte (vrachtauto/loadingdock) tot 10 meter terreindiepte (bestelauto of vrachtauto, geen loadingdock). Bij intensivering van het grondgebruik op de uit te geven kavel door stapeling van bedrijfsvloeren en/of vergroting van het percentage kantoorvloeren zal het parkeren in gebouwde vorm moeten worden opgelost (onder, op of naast de bedrijfs-/ kantoorbebouwing). Voor het bedrijventerrein zal zowel een flexibele indeelbaarheid ten behoeve van diverse bedrijven (marktaanbod) een rol spelen, als ook het benoemen van ‘op maat gesneden’ locaties voor bijzondere (hoogwaardige) bedrijvigheid die een representatieve setting wensen.

A4

Binnen de hoofdstructuur van het bedrijvengebied moet een flexibel uitgifteproces mogelijk zijn. Enerzijds is op dit moment nog geen volledig beeld van het bedrijvenprofiel, anderzijds zal een duurzame lay-out van het bedrijventerrein altijd een wisseling van bedrijventypen in de tijd moeten kunnen opnemen. Uit de analyse van de bovenbeschreven bedrijfstypen blijkt dat een uitgeefbaar gebied van circa 200 meter van uitgiftegrens tot uitgiftegrens in de hoofdstructuur van het openbaar gebied ook voor de grotere bedrijfseenheden flexibiliteit in uitgifte voor diverse bedrijfstypen mogelijk maakt. Uitgaande van een maximale kaveldiepte van circa 100 meter per bedrijfseenheid kan ruimte geboden worden aan zelfstandige bedrijven of bedrijfsverzamelgebouwen op een kavel van circa 0,5 ha tot 1,5 ha. Een alternatief model in de Woud-Harnasch, waarbij de bedrijven aan de A4 hun entreezijde aan een parallelweg langs de A4 hebben is ook mogelijk.

hoofdstructuur bedrijvenpark de Harnasch


17

benaming deelgebieden uit Structuurschets 2002

18


benaming deelgebieden Bedrijvenschap HarnaschPolder

Woud-Harnasch Woud-Harnasch biedt ruimte voor zowel standaard bedrijven als hoogwaardige bedrijven. Aan de westzijde van de wetering ligt de ‘A4-zone’ met standaard bedrijfskavels. Zowel vanwege de gewenste uitstraling naar de A4 als hoogwaardig bedrijventerrein in zijn totaliteit, als vanuit de situering op de rand van het reconstructiegebied Midden Delfland worden voorwaarden gesteld aan de landschappelijke inrichting van de A4-zone. Door middel van de ruime groene profielen van de ‘bedrijfslanen’ wordt in het openbaar gebied op een hoogwaardig groen beeld ingespeeld. Deze vormen een onderdeel van zowel de verkeersontsluiting als van het groenblauw casco van de Harnaschpolder. Het uitgegeven terrein dient te worden gekenmerkt door een hoogwaardige inrichting en dient zich als eenheid te presenteren naar het openbaar gebied. Om de zichtbaarheid en vooral de attentiewaarde van het terrein te optimaliseren wordt gedacht aan enkele landmarks in de vorm van bijzondere gebouwen, georiënteerd op de A4. Als scheiding van de bestaande woonkavels met het aanliggende bedrijventerrein wordt een nieuwe ventweg voorgesteld die zowel de uit te geven bedrijfskavels ten oosten van de Harnaschwetering ontsluit als een tweede ontsluiting vormt voor de te handhaven en nieuw uit te geven kavels langs deze zijde van de Harnaschwetering. De Harnaschwetering zelf kan daarmee deels van verkeer ontlast worden en als recreatieve route tot zijn recht komen. Aan de westzijde van de Harnaschwetering worden de bedrijfskavels ontsloten vanaf de bedrijfslanen en de straat parallel aan de A4. Aan de oostzijde van de Harnaschwetering ligt een ‘strategische zone’ met bedrijvenkavels georiënteerd op de Harnaschdreef. De benaming van deze zone komt voort uit zijn potentiële

bestemming als mogelijke reserve voor hoogwaardige bedrijven, commerciële en niet commerciële voorzieningen. In deze zone wordt gestreefd naar representatieve bedrijvigheid. De kavels hebben een groene uitstraling, de bebouwing is ten minste voor een deel als modern+ of modern++ te kenmerken. De kavels kunnen afzonderlijk of in clusters worden ingericht en worden vanaf de Woud-Harnasch ‘van achteren of opzij, in ieder geval niet vanaf de Harnaschdreef’ ontsloten, maar presenteren zich in bebouwing en terreininrichting representatief aan de Harnaschdreef. Een maximale bouwhoogte is opgenomen in het bestemmingsplan.

Hoog-Harnasch Het middengebied biedt ruimte voor standaardbedrijven. De ligging tussen Kreek en Harnaschdreef in het westen, het Scharnier en Vrij-Harnasch in het noorden, het nieuwe woongebied van Delft (Lookwatering-West) in het oosten alsmede Lookwest-Noord in het zuiden maken van het plangebied in ruimtelijke en functionele zin een ‘passtuk’, waarin zowel een bedrijvenprogramma ondergebracht dient te worden als een goede ruimtelijke samenhang met het wonen gewaarborgd moet zijn.

Vrij-Harnasch Dit gebied vormt, vanaf het bestaande viaduct over de A4, de entree van de Harnaschpolder en het achterliggend stedelijk gebied, zodoende dient bijzondere aandacht te worden besteed aan de belevingswaarde. Verder wordt een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van bedrijven langs de hoofdstructuur nagestreefd, waarbij ook plaats is voor standaard bedrijven.


19

I

II

III

IV

voorbeelduitwerkingen oriëntatieaccenten langs de Harnaschdreef

20


3 Beeldkwaliteit openbaar domein De inrichting van de openbare ruimte bepaalt, naast het bebouwingsbeeld van de bedrijven en de inrichting van de uitgegeven kavels, in belangrijke mate de kwaliteit en het imago van het bedrijventerrein. Tevens speelt juist hier het belang voor een goede aansluiting op de aangrenzende woongebieden. Het openbaar domein vormt de drager van het totale terrein, ze houdt de losse en bedrijfsspecifieke elementen bij elkaar. Hoe sterker en steviger de drager, hoe meer vrijheid voor losse elementen. De overgang tussen openbaar- en privédomein wordt middels gestelde randvoorwaarden voor de inrichting van eigen terrein gestuurd, zodat het beeld van de uit te geven kavels een bijdrage vormt aan het beeld van het openbaar domein. Deze randvoorwaarden zijn beperkt tot de essentie en houden de mogelijkheid open om de eigen identiteit van het bedrijf uit te dragen en de indeling af te stemmen op het specifieke gebruik. Daarnaast bepaald een zonering van bedrijfs- en milieucategorieën binnen het bedrijventerrein de uitstraling en belevingswaarde. In het stedenbouwkundig plan is deze zonering aangegeven. Binnen de heldere structuur en opbouw van het terrein vormen de verschillende bedrijven samen een geheel en sluiten aan op de omgeving. Gestreefd wordt naar een moderne, groene en leefbare Harnaschpolder, waarbinnen de bedrijven hun functie optimaal kunnen uitoefenen en op een aantrekkelijke manier een samenhang met de aanliggende woonmilieus ontstaat. In de ontwerp- en realisatiefase zal dit deel van het beeldkwaliteitsplan als leidraad dienen bij het opstellen van de inrichtingsplannen voor het openbaar gebied (bouwen woonrijpfase). In het gefaseerd ontwikkelen van het bedrijvengebied zal het beeldkwaliteitsplan de continuïteit én kwaliteit en het programma van de verschillende deelplannen in de tijd moeten waarborgen. Het doel hierbij is vooral een eindbeeld voor het openbaar gebied dat als één integraal ontworpen concept de drager vormt voor de grote verscheidenheid aan bedrijvigheid en aangrenzende woonfuncties. Er is een regieplan opgesteld door de gemeente Midden-Delfland, vastgesteld door het college van B&W en ter kennisgeving verzonden aan de raadscommissie. Het regieplan geldt voor de uit te geven kavels en voor de openbare ruimte.

3.1

Groenblauw casco

De hoofdstructuur van de Harnaschpolder wordt gevormd door een groenblauw casco. In noord-zuid richting vormen de Harnaschwetering en de aan te leggen Harnaschdreef met aanliggende kreekzone belangrijke dragers van dit casco. In oost-west richting de Lookwatering, ‘het Scharnier’ en in de bedrijfslanen een groene geleding haaks erop. Het casco vormt de basis voor een samenhangend beeld van wonen en werken. Verbijzonderingen in dit casco zijn de oriëntatieaccenten gekoppeld aan de Harnaschdreef en de bedrijfslanen.

De bedrijfslaan De bedrijfslaan wordt gekenmerkt door een middenberm van 7 meter waarin bomen in de open grond een duurzame plantlocatie hebben. In een uitwerking kan deze middenberm uitgevoerd worden als een serie boomeilanden waardoor, indien wenselijk, verkeersbewegingen door de middenberm mogelijk worden. De bedrijfslaan wordt gekenmerkt door een tapijt van verharding van gevel tot gevel. Het tapijt (asfalt) wordt doorkruist door een middenberm vormgegeven als een serie boomeilanden.

Oriëntatieaccenten langs de Harnaschdreef Langs de Harnaschdreef ontstaat één continu en homogeen landschapsbeeld: In samenhang met het watervlak onder het hoogspanningstracé wordt door extensief maaibeheer een open, ruig, deels vochtig, bloemrijk grasland ontwikkeld. De openheid van dit landschap waarborgt een goed zicht op de omliggende bedrijfspanden. Op cruciale plekken -rotondes en kruispunten- wordt dit landschap verrijkt met een aantal ‘oriëntatieaccenten’. De Harnaschdreef wordt door deze geleding overzichtelijker. De oriëntatieaccenten vormen landmarks langs de hoofdontsluiting, ze accentueren een gebeurtenis: een afslag, een richtingsverandering, een entrée. Het zijn vlakken met een intensief onderhoud en vragen om een verbijzonderd en herkenbaar ontworpen inrichting.


I

II III IV

openbaar groen

laanbeplanting in groene eilanden groen ter plaatse van de oriëntatievlakken (intensief beheer) haag (indicatief ) 2 m breed , ca 1 m hoog (intensief beheer) laanbeplanting in berm

21

Bruggen

bedrijfsstraat met boomeilanden

Door de transformatie van de HarnaschPolder en het daarmee samen opgaande nieuwe ontsluitingsprincipe zullen oplossingen bedacht moeten worden wat betreft de oeververbindingen. Op plaatsen waar wegen en water elkaar kruisen worden bruggen en duikerbruggen toegepast. Op plekken waar het water vanaf de weg goed zichtbaar is, worden bruggen toegepast. Bijvoorbeeld waar de bedrijfslanen en de langzaam verkeerroute de Harnaschwetering kruisen worden bruggen gerealiseerd. Om eenheid in de gehele HarnaschPolder te krijgen, worden bruggen als één familie uitgewerkt. Hierbij spelen de brugleuningen een belangrijke rol. Per locatie worden deze verbijzonderd door een verschillende materialisering en de naam van de brug. De bruggen worden laag uitgevoerd om het zicht niet te beperken, de hoogte van het brugdek is over de Harnasch Watering max. 1,50 m, zodat over de brug heen gekeken kan worden. De fietsbrug over de Harnasch Watering hoeft niet toegankelijk te zijn voor alarmverkeer en kan zodoende kleiner en getoogd worden uitgevoerd. Verder worden ecoduikers toegepast in het gebied.

3.2.

Ontsluitingsstructuur

De auto De ontsluiting van de individuele kavels vindt plaats binnen een hiërarchische opbouw van hoofdontsluiting tot en met het afzonderlijk bedrijfsstraatje. In principe wordt gestreefd naar één en het zelfde verhardingsmateriaal in zowel de hoofdontsluiting (Harnaschdreef ) als in de afzonderlijke bedrijfsstraten en bedrijfslanen. De voorkeur gaat uit naar het toepassen van asfalt. In verband met kosten- en onderhoudsanalyse (te verwachten zettingen) kan gekozen worden voor elementenverharding, bij voorkeur zwarte betonsteen. De materialen ten behoeve van de verharding van het eigen terrein dienen identiek te zijn aan de materialisering van het aangrenzende openbare gebied. Daar waar de rijbaan niet grenst aan een stoep worden geen opsluitbanden gebruikt, een greppel zorgt hier voor het tegengaan van ‘wildparkeren’. De stoepen zijn van tegels in de zelfde kleurstelling van de aangrenzende verharding (zwart) en worden tegelijkertijd gebruikt als kabels en leidingenstrook. In de interne bedrijfslanen liggen het uitgegeven terrein, de stoep en de rijbaan op één en hetzelfde niveau, waarbij de materialisering van de verharding op eigen terrein identiek is aan de materialisering in het openbaar gebied, zodat hier als het ware een zwart tapijt ontstaat van gevel tot gevel. Boomeilanden doorboren het en vormen tesamen een middenberm en daamee de bedrijfslaan als onderdeel van het groenblauw casco.

Boomeiland

22


De fiets De fietspadenstructuur sluit aan op het fietsnetwerk van de omgeving. De recreatieve routes over de oude linten vormen een verbinding tussen Den Hoorn, Delft en Midden-Delfland. Nieuw aan te leggen fietspaden worden in rood asfalt uitgevoerd.

Fietsroutes

hoofdontsluiting: losse rijbanen met een groene middenberm, asfalt zonder opsluitbanden bedrijfsstraten: asfalt rijbaan met stoep bestaande oude linten, asfalt

Autoroutes


23

De voetganger Rondom het middengebied vormt een informeel voetpad een onderdeel van de recreatieve routes in het plangebied in de vorm van een schelpenpad of afgestrooid asfalt zonder banden. De voetpaden sluiten aan op aanliggende woongebieden. Deze paden kunnen worden gebruikt door bewoners in de buurt of werknemers van het bedrijventerrein om bijvoorbeeld een luchtje te scheppen.

informele voetpaden

24


Het parkeren Het parkeren wordt op eigen terrein opgelost, zodat het openbaar gebied geheel vrij wordt gehouden van auto’s en zo een prettig groen beeld, zonder parkerende vrachtauto ’s of chassis, ontstaat. Uitzonderingen vormen de interne bedrijfslanen, hier kan op de stoepen worden geparkeerd, deze plaatsen worden echter niet meegeteld in de vereiste parkeernorm van de aanliggende bedrijven. Parkeren dient op eigen terrein te worden opgelost volgens de aangehouden regelgeving binnen Midden-Delfland.

2,5

7

2,5

stoep - rijbaan - stoep (op één nivo)

parkeren op de ‘stoep’

bedrijfslaan - stoep parkeren


25

Verlichting Om de samenhang tussen het bedrijventerrein en de naastgelegen woonwijken te versterken wordt de verlichting, zoals die in Look West gebruikt wordt, ook op het bedrijventerrein toegepast. Langs de Harnaschdreef, de bedrijfslanen en de bedrijfsstraten wordt een 6 meter hoge mast geplaatst. De voet en fietspaden worden verlicht met een 3.5 meter hoge mast. In het profiel van de Harnaschdreef wordt in de middenberm een 8 meter hoge mast toegepast. Hierdoor wordt de Harnaschdreef als hoofdontsluitingsweg als markante lijn in het landschap benadrukt.

specifieke Harnschdreef armatuur

hoofdontsluiting: verlichtingsarmatuur, technische/sobere uitstraling, mast

26


hoofdwegen: verlichtingsarmatuur

rotondes: specifieke verlichtingsarmatuur

bedrijfsstraten: verlichtingsarmatuur

oriëntatievlakken: specifieke verlichtingsarmatuur

linten: verlichtingsarmatuur

snelweg: specifieke verlichting, display

3.3.

Inrichtingselementen

De uitstraling van de kwaliteit van de openbare inrichting wordt mede beïnvloed door de inrichtingelementen in het straatbeeld: de lichtmasten, huisnummers, brievenbussen, trafohuisjes, verkeersborden, naamborden, straatnaambordjes. Indien de onderdelen op elkaar zijn afgestemd vormen ze een bijdrage aan een rustig, helder en ordelijk straatbeeld. Ze vormen samen met het groen, de bomen en hagen een onderdeel van de drager van de openbare inrichting.

entree bedrijvenpark, overzicht en huisnummers bedrijven in combinatie met specifieke verlichting bewegwijzering, bedrijfsnamen in een kader


27

3.4

Principe profielen

Harnaschdreef

1a

28


Harnaschwetering

1bc

1d


29

2a

2b

2c

Harnaschdreef

30


3b

3a 3c


31

Harnaschdreef

4a

4b

32


4c

5


33

1.

34

verschillende bedrijfstypen, enkele gebruikers op een kavel


4 Bedrijven 4.1

Bedrijfstypen

Het bedrijventerrein moet ruimte kunnen bieden aan een scala van bedrijven die zich zowel op de korte als de langere termijn aanbieden. Een duurzame opzet van het bedrijventerrein vereist daarmee inzicht in een typering van te verwachten vormen van bedrijvigheid en de ruimtelijke en logistieke eisen die als vestigingsvoorwaarden belangrijk zijn. In het typeren van bedrijven spelen kavelgrootte en terreingebruik, bebouwingsvorm in diepte, hoogte en oriëntatie een belangrijke rol. Logistieke eisen ten aanzien van de ontsluiting van de kavel zijn bepalend voor een op maat gesneden lay-out van een bedrijventerrein. Eisen aan deze lay-out kunnen per bedrijf verschillen, in verband met het specifieke product waar het bedrijf zich mee bezig houdt. De activiteiten binnen de bedrijfsvoering bepalen de vestigingsvoorwaarden en daarmee de locatie waar het bedrijf voor in aanmerking komt. Globaal kan gesteld worden dat een volgend onderscheid in bedrijfstypen te maken valt: - Distributiebedrijven (transport, distributie, assemblage) - Groothandel en opslag - Kleinschalige productie en assemblage - Dealers, showroom

2. verschillende bedrijfstypen, meerdere gebruikers op een kavel

In kavelgrootte, bouwvorm en terreingebruik laten deze bedrijfstypen zich vertalen in een tweetal vormen van bebouwing en terreininrichting van de uitgegeven kavel: 1. Een enkele gebruiker op een kavel. 2. Meerdere gebruikers op een kavel.


35

Floor-space-index Naarmate de intensiteit van het ruimtegebruik toeneemt, het bruto vloeroppervlak in verhouding tot het kaveloppervlak, oftewel de ‘floor-space-index’ (fsi), blijkt dat de gebruiker hogere eisen stelt aan de uitstraling van het gebouw die de hoogwaardigheid van de bedrijfsvoering onderstrepen. Het aandeel kantoorvloeroppervlak en dubbelgrondgebruik neemt toe. Voor deze bedrijven zal een bijzondere locatie (representatief/zichtlocatie) eerder het criterium zijn voor een kavelkeuze dan de flexibele indeling van het terrein. Naarmate de floor-space-index hoger is en daarbij de hoogwaardigheid, zal de arbeidsintensiteit hoger zijn en de bezoekintensiteit in het algemeen toenemen. De bedrijvigheid wordt bepaald door het aantal mensen dat binnen een dag het terrein betreedt, dit zijn werknemers, werknemers van aanverwante bedrijven en bezoekers: klanten en opdrachtgevers. Naarmate het bezoekersaantal hoger is, zal de gebruiker hogere eisen stellen aan de uitstraling van het gebouw, omdat dit het imago van het bedrijf weergeeft en al dan niet aantrekkingskracht heeft op toekomstige opdrachtgevers.

Fsi - berekening

36


Op basis van de fsi en de arbeidsintensiteit kan een onderscheid gemaakt worden tussen het standaard bedrijf en het hoogwaardig bedrijf. Onder hoogwaardig bedrijf vallen de bedrijfstypen modern+, modern++ en autonome kantoren (autonome kantoorontwikkeling wordt in dit gebied niet nagestreefd) met een kantoorachtige uitstraling en/of paviljoenachtige opzet met een hoge beeldkwaliteit (definitie Haaglanden). Het aandeel kantooroppervlak ten opzichte van de bedrijfsvloer kan stijgen; door stapeling stijgt de floor-space index en door een kapitaalintensieve bedrijfsvoering is de verschijningsvorm van bebouwing en terreininrichting hoogwaardig. Ten opzichte van het standaard bedrijf onderscheidt het bedrijvenprofiel zich door een kleinschaligere kavel en een toenemende bebouwingshoogte.

standaard: bedrijfshal, minimaal kantooraandeel (<25%), lage arbeidsintensiteit, relatief grote kavel, expeditieruimte, eventueel loadingdocks, opslagruimte, eenzijdige oriëntatie. fsi: <0.3 – 0.5

Standaard+: bedrijfshal met kantoorruimte: dubbel grondgebruik door middel van stapeling van kantooraandeel, eenzijdige oriëntatie, middelmatige arbeidsintensiteit, meer ruimte ten behoeve van parkeren en expeditie. fsi: 0.5 – 0.8

Hoogwaardig: bedrijfsvloeren mogelijk gestapeld, werkruimte met kantoorachtige uitstraling in combinatie met kantoorfunctie, hoge arbeidsintensiteit. fsi: 0.8- 1.0

kantoren: alleen 'papieren' productie, intensief grondgebruik, alzijdige oriëntatie, meer ruimte ten behoeve van parkeren, hoge arbeidsintensiteit. fsi: >1 Een zelfstandig kantoor is maximaal 750 m2, strikt lokaal gebonden en moet worden ontsloten door een adequate openbaar vervoerverbinding.


37

Een enkele gebruiker op een kavel kavelinrichting: ruimtegebruik verschillende bedrijfstypen

38


Meerdere gebruikers op een kavel

4.2

Kavelinrichting

De indeling van de kavel verschilt per bedrijf en bedrijfstype en is erg afhankelijk van de specifieke bedrijfswensen, de grootte en de aard van het bedrijf.

expeditie

bebouwbaar oppervlak Uiteindelijk betekenen de eisen die het bedrijf aan zijn buitenruimte stelt een beperking van het te bebouwen oppervlak van de kavel. Uitgaande van het parkeren en expeditie op eigen terrein kan een bebouwingspercentage van maximaal 70% verwacht worden.

Indien het bedrijf gebruik maakt van loadingdocks betekent dit dat er ruimte moet zijn voor opstelplaatsen voor een of meerder vrachtauto’s met de benodigde manoeuvreerruimte. Ter indicatie: een vrachtauto heeft een maximale lengte van 18 meter, en een draaicirkel van 25 meter. De vrije ruimte voor een loadingdock is minimaal 25 x 25 meter. Voor het laden en lossen met behulp van busjes of kleine vrachtwagens moet een ruimte worden gereserveerd van ongeveer 15 meter tot aan de gevel.

medewerkers en bezoekers Voor het parkeren van personenauto's op eigen terrein, moet rekening worden gehouden met ruimtereservering voor de plaatsen zelf en een rijbaan. Het aantal parkeerplaatsen wordt bepaald door de aangehouden regelgeving binnen MiddenDelfland, nl. het ASVV (Aanbevelingen stedelijke verkeersvoorzieningen) van het CROW. Hoe groter het kantooraandeel, hoe meer ruimte voor het parkeren van personenauto’s. Tevens is ruimte nodig voor het entreegebied, ten behoeve van het afzetten en ophalen van mensen door een auto. Voor medewerkers en bezoekers die op de fiets komen zal een fietsenstalling aanwezig moeten zijn, bij voorkeur overdekt.

parkeren

gebouwd parkeren

buitenopslag Afhankelijk van het type bedrijf en het bedrijfsproduct, kan er behoefte zijn aan opslagruimte in de open lucht. Uitgangspunt is dat deze opslag uit veiligheids- en beeldkwaliteitsredenen door de bedrijfsbebouwing of met andere middelen aan het zicht vanaf het openbaar gebied onttrokken wordt. In een aantal specifieke zones is buitenopslag niet toegestaan. Doorgaans zal het zo zijn dat hoe groter het kantooraandeel is , hoe minder de behoefte is naar opslag in de openlucht.

opslag uit het zicht

opslag aan de zijkant


39

zonering grondgebruik op uitgegeven kavel

40


5 Beeldkwaliteit uitgeefbaar terrein De inrichting van het uitgeefbaar terrein bepaalt samen met de inrichting van de openbare ruimte en de aanliggende woongebieden het beeld voor de Harnaschpolder als geheel. In dit hoofdstuk worden de randvoorwaarden beschreven voor de inrichting van de uit te geven bedrijfskavels en de bijbehorende bebouwing. Het beeldkwaliteitsplan fungeert daarmee als toetsdocument voor vestigingsaanvragen en bepalingen bij gronduitgifte voor het bedrijvenschap. Daarnaast vormt het beeldkwaliteitsplan een toetsingkader bij de behandeling van de afzonderlijke bouwaanvragen en vormt de leidraad voor de beoordeling door Welstand. Het beeldkwaliteitsplan formuleert ‘spelregels’ voor de inrichting van de kavel en voor het ontwerp van de bebouwing. Voor de inrichting van de kavel is het uitgangspunt dat de volledige bedrijfsvoering op eigen terrein plaatsvindt. Dit betekent dat expeditie, laden/lossen en parkeren ten behoeve van werknemers en bezoekers op eigen kavel ruimtegebonden wordt en aantoonbaar in het inrichtingsontwerp van de kavel verwerkt is. Eén en ander resulteert in een te verwachten maximaal bebouwingsoppervlak van 70%. Daarnaast worden afhankelijk van de ligging van de kavel binnen het bedrijvengebied aanvullende terreininrichtingseisen geformuleerd. Voor de bebouwing geldt als algemeen principe dat in architectuur, vorm/materialisering, de vrijheid geboden wordt om het bedrijf individueel een identiteit en bedrijfsimago te bieden. Verwacht wordt dat het ontwerp functionaliteit als herkenbare eenheid in beeld brengt en zich wervend aan het openbaar gebied presenteert met een gedegen motivering over de representatieve samenhang ook ten aanzien van kleuren materiaal gebruik. Alle gebouwde functies van het bedrijf dienen hiertoe in één bouwvolume te zijn vormgegeven,

danwel een relatie te vertonen aan de hand van één architectonisch concept (geen losstaande kantoortjes, loodsen of garages). Ook voor de bebouwing geldt dat de positie van het bedrijf binnen het bedrijvengebied bepalend is voor aanvullende eisen die gesteld worden (bebouwingshoogte, teverwachten floor-space-index, rooilijnen, oriëntatie etc.).

5.1

Zonering

De lokatie van de kavel binnen het bedrijvengebied bepaalt in belangrijke mate de randvoorwaarden die aan de inrichting van de kavel gesteld worden. De kavels die aan de randen aan het woongebied liggen, zullen moeten voldoen aan een aantal voorwaarden om de overgang van openbaar naar privé te optimaliseren om een representief beeld te realiseren, dat in balans is met het aanliggende woonmilieu. De interne bedrijfskavels zijn het meest flexibel voor de kavelindeling. De kavels in het zicht vanaf de A4 zullen een representatief uiterlijk hebben, omdat deze bedrijven een visitekaartje vormen voor de Harnaschpolder als geheel. Ook wordt ingespeeld op de te handhaven bebouwing langs de Harnaschwetering en Lookwatering. De nieuwe bebouwing zal moeten aansluiten op de huidige maat en schaal, zodat een leefbaar milieu blijft bestaan. Voor een zonering in de verschillende bedrijfstypen heeft de vaststelling van te verbijzonderen locaties als uitgangspunt gediend. De hoogwaardige bedrijven zijn voornamelijk gesitueerd langs de Harnaschdreef en de A4, de grote aaneengesloten binnengebieden huisvesten het standaard bedrijf.


41

maximale bouwhoogtes langs het lint aan de Harnaschwetering, profiel A-A’

maximaal 12 meter maximaal 16 meter maximaal 7 meter woningen maximaal 9,5 meter en bedrijven maximaal 5 meter, lookwateringzone (eerste 25 meter), zie Uitwerkingsplan Harnaschpolder noord - fase 2 maximaal 10,5 meter tot maximaal 15 meter, zie profiel A-A’ tot maximaal 15 meter, zie profiel A-A’

gebouw maximaal 20 meter

A

A’ tot maximaal 30 meter, zie profiel A-A’ niet-gebouw (reclamezuil), maximaal 25 meter 150 kV hoogspanningsmasten (zakelijk rechtzone 2x27,5 meter) N.b. Voor de exacte maatvoering zie vastgestelde bestemmingsplannen

42


5.2

Bouwhoogten

Er gelden maximale bouwhoogten voor het gehele terrein. De maximale bouwhoogte is per deelgebied verschillend om op bepaalde plekken meer massa te genereren, passend bij de gewenste (beelbepalende) functies per deelgebied. Dit houdt in dat een gedeelte van het bedrijfsgebouw aan deze hoogte moet voldoen. Zo wordt voldoende massa gegenereerd, passend bij de beeldbepalende functie van deze zones.

5.3

Entreezijden

In het overzicht staat de zijde van de kavel aangegeven waar de hoofdentree zich bevindt. Aan deze zijden bevinden zich de inritten voor vrachtauto’s en verdere expeditie.

entreezijden N.b. voor de exacte maatvoering zie vastgestelde bestemmingsplannen


43

5.4

Rooilijnen en bouwvolume

In beginsel worden de verschillende functies van het bedrijf: bedrijfsvloer, kantoor, opslag en dergelijke in één bouwvolume vormgegeven. Het losstaande kantoortje, de vrijstaande loods of garage dient zoveel mogelijk te worden vermeden. Bij bestaande bedrijven of bij aantoonbare noodzaak vanuit de bedrijfsvoering kan van deze regel worden afgeweken. Ten aanzien van het begrip bestaande bedrijven wordt de situatie gehanteerd ten tijde van de start ter inzage ligging van het ter plaatse geldende uitwerkingsplan. Een aantal kavels krijgen daarnaast randvoorwaarden mee voor het bouwen op de uitgiftegrens van de kavel, op de grens tussen openbaar en privé. Door bedrijven tot aan de grens van het openbaar gebied te laten bouwen vormt het totale bebouwingsbeeld één geheel en één gezicht naar het publieke domein. Een gedeelte van de gevel van de bedrijfsbebouwing mag in deze opzet op de grens tussen openbaar gebied en uit te geven kavel gerealiseerd worden, zoals aangegeven in naastgelegen overzicht.

bouwen op de erfgrens

gevel hoofdzakelijk bouwen op de uitgiftegrens een gedeelte van de gevel bouwen op de uitgiftegrens Bouwen op de rooilijn

44


Beeldbepalende zone Met de beeldbepalende zone wordt de zone bedoeld langs de hoofdontsluitingsweg in deelgebied Vrij-Harnasch en de Harnaschknoop. In deze zone kunnen zich hoogwaardige bedrijven vestigen. Aan de architectuur zal veel aandacht worden besteed, de opzet van het terrein is ruim en groen. Bereikbaarheid is van belang en zichtbaarheid een pré. Gelet op deze belangrijke en zichtbare ligging in deze zone dienen de bedrijven hier een representatieve uitstraling te krijgen. Dit betekent onder andere een oriëntatie van de bebouwing naar de hoofdontsluitingsstructuur of de Harnaschknoop. Er is gesteld dat de gebouwen in de beeldbepalende zone met de hoofdtoegang gericht dienen te zijn naar de openbare weg, de entreezijde kan d.m.v. de bedrijfstuin en evt. bezoekersparkeren worden verbijzonderd. Deze bedrijfskavels zullen t.o.v. het gehele bedrijventerrein groter zijn. Per kavel wordt gestreefd naar een hoger percentage kantooroppervlak en fsiwaarden. Om de hoogwaardige uitstraling te ondersteunen wordt gestreefd naar voldoende massa c.q. hoogte. Om de bebouwing met het profiel tot een eenheid te vormen, worden de gedeelten van de gevels langs de hoofdontsluitingswegen dicht op de voorste uitgiftegrens geplaatst om een stedelijk beeld te realiseren

5.5

Oriëntatie gebouw

Kavels grenzend aan de hoofdstructuur van het gebied krijgen extra randvoorwaarden voor de inrichting van de kavel en de verschijningsvorm van de bebouwing. Op het naast gelegen kaartje is aangegeven voor welke kavels deze randvoorwaarde van toepassing is. De gevel dient een representatieve uitstraling te hebben, dat wil zeggen, een tot in detail ontworpen gevel met gevelopeningen en eventueel reclameuitingen, met als doel de aard van de bedrijvigheid binnen het bouwvolume kenbaar te maken.

oriëntatiezijdes

presentatie van het bedrijf door middel van reclame en gevelopeningen Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein HarnaschPolder

45

5.6

Verharding

In principe wordt gestreefd naar één en het zelfde verhardingsmateriaal voor de weg in zowel de hoofdontsluiting (Harnaschdreef ) als in de afzonderlijke bedrijfslanen en bedrijfsstraten. De voorkeur gaat uit naar de toepassing van asfalt. Een kosten- onderhoudsanalyse (te verwachten zettingen) kan een keuze voor een zwarte elementenverharding betekenen. De materialen ten behoeve van de verharding van het eigen terrein dienen identiek te zijn aan de materialisering van het aangrenzende openbare gebied. Ter plaatse van een aanduiding in het kaartbeeld wordt het eigen terrein geheel verhard uitgevoerd van uitgiftegrens tot de gevel, met uitzondering van de bedrijfstuin.

asfalt

bedrijfsstraten: verharding van uitgiftegrens tot voorgevel

elementenverharding betonsteen - zwart

46

Verharding


5.7

Groen, de bedrijfstuin

Het aandeel groen / bedrijfstuin op eigen terrein is minimaal 4% en geldt voor alle kavels. Het bevindt zich in geconcentreerde vorm tussen het openbaar gebied/uitgiftegrens en de bezoekersingang van het gebouw en vormt een tuin als representatieve entrée. In geval van bedrijfsverzamelgebouwen kan een gemeenschappelijke groene tuinzone worden gerealiseerd. Hierbij is het vooral van belang dat de tuin herkenbaar en representatief is voor het gezamelijke kavel. De tuin is als herkenbaar groen element zichtbaar vanaf de ontsluitende weg. Het tuinontwerp wordt gezien als onderdeel van het totale inrichtingsconcept van het bedrijf.

4% groen - geconcentreerd


47

5.8

Parkeren

Parkeren dient op eigen terrein te worden geaccomodeerd. De terreininrichting van de uitgegeven kavel zal worden getoetst op de hoeveelheid te realiseren parkeerplaatsen in verhouding tot het te realiseren vloeroppervlak. Voor het parkeren gelden de normen van de aangehouden regelgeving binnen MiddenDelfland.

parkeren onder het gebouw

gebouwd parkeren

mogelijk extra parkeerplekken langs de openbare weg voor bezoekers

parkeren

48


5.9

Buitenopslag/afvalopslag

Buitenopslag en afvalopslag dient alleen plaats te vinden achter het verlengde van de meest naar achtergelegen voorgevel. Daarbij dient de buitenopslag afgeschermd te worden van het zicht vanuit publiek toegankelijk gebied, zowel openbaar als uitgegeven. In aangegeven specifieke zones is buitenopslag niet toegestaan (In deze zones moeten voorzieningen voor afvalopslag ook in het gebouw worden mee ontworpen). Voor bestaande bedrijven binnen deze zones kan hierop een uitzondering worden gemaakt. In dat geval geldt de algemene regel dat de buitenopslag afgeschermd dient te worden van het zicht vanuit publiek toegankelijk gebied. In het geval van een bestaande situatie wordt uitgegaan van de bestaande buitenopslag ten tijde van de start ter inzage ligging van het ter plaatse geldende uitwerkinsplan. In het geval er wordt afgeweken van de bestaande situatie dan dient men zich te houden aan de eis uit het beeldkwaliteitsplan.

geen buitenopslag

geen buitenopslag in het zicht vanaf het openbaar gebied buitenopslag opslag uit het zicht


49

5.10 Tussenruimte De bebouwing op een uitgegeven kavel dient minimaal 5 meter uit de zij- en achtererfgrens te staan in verband met het voorkomen van brandoverslag en bereikbaarheid tussen gebouwen. Ook kan de afstand tot de achtererfgrens worden gereduceerd tot 0 meter indien gebruik wordt gemaakt van brandscheidende wanden of sprinklerinstallaties, waardoor bereikbaarheid voor de brandweer ter plekke niet noodzakelijk is. Voorwaarde hierbij is dat het gebouw op de achtererfgrens niet langer dan 40 meter is. Tot slot dienen de brandveiligheidsvoorzieningen volgens het Bouwbesluit en de Modelbouwverondering worden opgelost.

50


5.11 Hekwerken De toegepaste hekwerken moeten worden mee ontworpen met het gebouw in een voorgeschreven kleur: zwart. Hekwerken bevinden zich altijd achter de voorgevelrooilijn van het bouwvolume. Daar waar de kavel een oriëntatieaanduiding heeft (zie 5.5 ‘oriëntatie’ ) zijn hekwerken lager dan 1 meter toegestaan voor de voorgevelrooilijn. Op specifieke lokaties wordt een 2 meter hoog hekwerk op de uitgiftegrens voorgeschreven van de voorgevelrooilijn tot aan de erfgrens aan de achterzijde van de kavel. Hier tegenaan komt een haag op openbaar gebied. De zijkanten van de bedrijven worden hier aan het oog ontrokken, zodat een flexibelere indeling van de kavel mogelijk is.

zwart hekwerk in combinatie met een haag op openbaar gebied

hekwerk op erfgrens h = 2,0 m in combinatie met haag op openbaar gebied

hekwerken


51

structuurbepalende elementen

6 Beeldkwaliteit Harnaschwetering en Lookwetering Landschappelijke dragers In de vorige hoofdstukken is de sfeer en het beeld van de Harnaschpolder beschreven. De ruimtelijke hoofdstructuur van Harnaschpolder bestaat in eerste instantie uit een aantal landschappelijke en ruimtelijke elementen. De landschappelijke structuur van de Harnaschpolder wordt in grote mate bepaald door het boezemwatersysteem met de bijbehorende lintbebouwing. Deze boezemwateringen vormen landschappelijke lijnen en natte verbindingen binnen de Harnaschpolder. In noord-zuidrichting ligt de Harnaschwetering met daarlangs verspreid bestaande woon- en bedrijfsbebouwing. Aan de noordzijde van de Harnaschpolder in oost-westrichting bevindt zich een dubbellint dat getypeerd wordt als het Scharnier. Het Scharnier wordt aan de noordzijde begrensd door de Lookwatering. Langs de bovenzijde van de Lookwatering zijn kavels met woonwerkfunctie, die de overgang vormen tussen het dubbellint en bedrijventerrein VrijHarnasch.

Deze landschappelijke lijnen zijn tevens belangrijke groene, recreatieve verbindingen tussen het stedelijk gebied en het open gebied van Midden-Delfland. Om de schakeling tussen deze linten, het stedelijke gebied (woningen en bedrijven) en het buitengebied ruimtelijk tot uitdrukking te laten komen, krijgen de linten een eenduidig set regels mee. Deze regels zullen zorgdragen voor het behoud van de landelijke sfeer die de bebouwing langs het boezemwatersysteem heeft. Op die manier zullen de linten altijd een vanzelfsprekende overgang tussen stad en land blijven vormen.

legenda structuurbepalende elementen hoofdontsluiting Harnaschdreef boezemwater bestaande bebouwing kreekzone en omgeving ecologische zone oriëntatieaccenten


53

woon- en werkkavels Harnaschwetering

54


Harnaschwetering Het water van de Harnaschwetering is ca. 10 meter breed: aan weerszijden loopt een smalle weg met daarlangs ca. 30 meter diepe woonkavels. De woonkavels zijn georiënteerd op de wetering en worden ontsloten vanaf de paden langs de wetering. De eis die aan de woningen wordt gesteld is dat zij een bijdrage leveren aan de historisch betekenisvolle lijn t.b.v. bepaalde kleinschalige vormen van bedrijfsuitoefening in combinatie met wonen. Deze wetering is reeds, als te handhaven, opgenomen in de structuurschets 1997 vanwege de volgende aspecten: - handhaving noodzakelijk boezemwatersysteem; - handhaving waardevolle historische en inpasbare lintbebouwing; - kostbare verwervingen bestaande woningen; alsmede vervangende werken t.b.v. boezemwatersystemen. De zone Harnaschwetering loopt centraal door het bedrijventerrein Woud-Harnasch. Voor de hoogte van de bebouwing in de zone Harnaschwetering is een bouwenvelop opgesteld. Deze bouwenvelop zorgt voor een goede overgang van de bedrijfsbebouwing naar de kleinschalige bebouwing langs de Harnaschwetering.

De bedrijfskavels van de A4 zone liggen aan de achterzijde tegenover de kavels van de Harnaschwetering. Om de kwaliteit van Woud-Harnasch te behouden en te optimaliseren als groen structuurelement, komt er een strook met openbare groen en water tussen de kavels van de A4-zone en de Harnaschwetering. Deze strook schept een gepaste afstand tussen de bedrijven van de A4-zone en de kleinschalige bebouwing van de Harnaschwetering en verschaft de A4-zone tegelijkertijd een groen kader. Aan de oostzijde van de Harnaschwetering ligt een 'strategische zone' met bedrijfskavels georiënteerd op de Harnaschdreef. De benaming van deze zone komt voort uit zijn potentiële bestemming als mogelijke reserve voor hoogwaardige bedrijven, commerciële en niet-commerciële voorzieningen. In deze zone wordt gestreefd naar representatieve bedrijvigheid. De bedrijfskavels van de Harnaschdreef grenzen aan de achterzijde aan de kavels van de Harnaschwetering. Om flexibiliteit in verkaveling van het gebied te behouden, wordt de mogelijkheid voor een ventweg tussen de Harnaschdreef en de Harnaschwetering open gehouden. De bouwenvelop biedt voldoende ruimte tussen de bebouwing om een profiel van een ventweg in te passen. Ook wanneer er uiteindelijk geen ventweg komt, biedt de voorgeschreven ruimte tussen de bebouwing een gepaste afstand tussen de bedrijven van de Harnaschdreef en de kleinschalige bebouwing van de Harnaschwetering.


55

bebouwing aan de Harnaschwetering in januari 2007

voorbeeldschets nieuwe woningen

56


mogelijke ontwikkeling Harnaschweteringzone bij een gemiddelde kavelgrootte van 700 m2

Uitgangspunten Om het landelijke beeld te behouden moet de losse bebouwing en het groen worden benadrukt. De regels voor de bebouwing moeten ervoor zorgen dat de bebouwing een los en landelijk karakter heeft. De regels moeten iets zeggen over: - kavelinrichting - hoogte en volume - overgangen openbaar en privé - kleur, materiaal en vorm van de bebouwing De aanknopingspunten voor het opstellen van de beeldkwaliteitsregels worden gevonden in de bestaande situatie en het globale bestemmingsplan Weteringzone. Bestaande situatie Algemene kenmerken van bebouwing langs de Harnaschwetering: • vrijstaande woningen • oriëntatie op de Harnaschkade • hoogte meestal één laag en één kap • meestal een zadeldak (langsrichting) • brede woningen • groene erfafscheiding • parkeren op eigen terrein • bijgebouwen achter/naast hoofdgebouw • geel tot roodbruine baksteen • rode of grijze pannen • klein dakoverstek

De bestaande lintbebouwing in de Harnaschpolder is karakteristiek vanwege de weerslag van de voormalige inrichting en het gebruik van deze polder als agrarisch gebied. Waarde wordt gehecht aan het behoud van deze lintbebouwing. In de linten worden tussen de bestaande kavels nieuwe kavels uitgegeven die bestemd zijn voor wonen en/of werken. Het te realiseren volume op deze kavels is voorgeschreven om de karakteristieke waarde van de oorspronkelijke lintbebouwing te behouden. Om het landschappelijke beeld van losse volumes in een lint te behouden is het maximale volume op een kavel gerelateerd aan het oppervlak van een kavel. Zo wordt voldoende ruimte behouden tussen naastgelegen volumes. Door de koppeling van twee kleinere volumes op de grens van de kavels tot één groter volume is een twee-onder-een-kapwoning ook mogelijk. Ook grotere vrijstaande woningen zijn mogelijk. Juist in een omgeving als het lint kunnen deze een plaats krijgen. Grote percelen dragen immers bij aan een ruime en groene opzet van het lint. Door grotere woningen toe te staan, wordt het aantrekkelijker voor grondeigenaren om grote kavelmaten te behouden en wordt voorkomen dat veel kavels omwille van optimalisatie van de grondopbrengsten worden gesplitst. Het gaat hierbij om percelen van meer dan 1000 m2. N.b. voor de exacte maatvoering zie vastgestelde bestemmingsplannen

Globaal bestemmingsplan Wetering • gemengde doeleinden • bedrijven categorie 1 en 2 • culturele en maatschappelijke doeleinden • niet zelfstandige kantoren <600 m2, max. 50% bedrijfsvloer • woningen • verkeers- en verblijfsvoorzieningen • parkeervoorzieningen • groenvoorzieningen • watergangen en toebehoren


57

Om de samenhang binnen het lint te waarborgen, is het van belang dat de maat van de woning in verhouding staat tot de perceelsoppervlakte en dat er een maximaal bouwvolume bestaat. Daarom wordt als regel gehanteerd dat bij deze grotere kavels het bouwvolume maximaal gelijk is aan de kaveloppervlakte met een maximum van 1500 m3. Kavelinrichting Om aan te sluiten op het huidige beeld van de Harnaschwetering is het van belang dat nieuwe bebouwing zich voegt naar de vorm en ritmiek van de bestaande bebouwing. Een inventarisatie van de morfologie van de bebouwing langs de Harnaschwetering levert aanknopingspunten op voor regels met betrekking tot rooilijnen en gevellengte. De bandbreedte die is gevonden in de bestaande bebouwing is vertaald naar een vereenvoudigd schema dat duidelijke eisen stelt aan nieuwbouw.

voorbeeld van een zelfstandig bedrijf: kinderdagverblijf

58


geschikt voor kavels zelfstandige bedrijven

Morfologie van het weteringlint Hoofdgebouw: - De hoofdbebouwing langs de Harnaschkade bevindt zich tussen de 7 en 18 meter vanaf de waterlijn. Nu moet er rekening worden gehouden met de keurzone die hoort bij het boezemwater. Dit houdt in dat met de nu geldende keurzone er niet binnen 11 meter van de rand van het boezemwater gebouwd mag worden. De rooilijn ligt dan ook op deze 11meterlijn. - De hoofdbebouwing bepaalt de ritmiek langs de Harnaschwetering. Om deze ritmiek in stand te houden is het belangrijk dat de gevels van de nieuwbouw zich binnen een bepaalde afstand vanaf de kade bevinden. Er is daarom een zone aangewezen van 11 meter tot 15 meter vanaf de waterlijn waarbinnen zich het hoofdvolume moet bevinden. - Voor nieuwbouw geldt een maximale maat en minimale maat voor de gevel evenwijdig aan de boezemkade. Daarnaast mag de gevellengte maximaal 45% van de kavellengte zijn. - Het verspringen van de bebouwing langs de wetering is ook een kenmerk dat onlosmakelijk hoort bij het beeld van het boezemlint. Daarom geldt binnen de 11-15 meterzone dat de gevel minimaal 2 meter moet verspringen ten opzichte van de gevel van het naastgelegen pand. - De afstand tot de perceelgrenzen aan de zijkant en achterkant bedraagt minimaal 2 meter.

Bijgebouw en bedrijf: - De afstand tot de perceelgrenzen aan de zijkant en achterkant bedraagt minimaal 5 meter voor bedrijfsbebouwing, uitgezonderd bijgebouwen. Bijgebouwen van een woning mogen op de erfgrens gerealiseerd worden. Eén kavelzijde moet altijd vrijblijven. - De footprint van een bijgebouw bedraagt max. 50 m2 (schuur, garage, etc.) bij een bedrijf mag tot max. 100 m2 aan bijgebouw gerealiseerd worden. - Omdat de hoofdgebouwen de ritmiek langs de Harnaschkade bepalen is het belangrijk dat de bijgebouwen op voldoende afstand achter de hoofdgebouwen liggen. In afweging genomen dat een opstelplek voor een auto naast het hoofdvolume nog 5 meter in beslag neemt, mogen bijgebouwen minimaal 6 meter, waar mogelijk 10 meter, achter de rooilijn van het hoofdgebouw aan de zijde van de Harnaschwetering gebouwd worden. - Alleen op kavels aan de kruisingen van de Harnaschkade met de hoofdverbindingen zijn zelfstandige bedrijven zonder woning toegestaan.

rooilijn

N.b. voor de exacte maatvoering zie vastgestelde bestemmingsplannen

14 m

verspringen

gevellengte

bouwgrens woning


bouwgrens bedrijf

59

bouwvolume

bebouwingspercentage wonen/werken

bebouwingspercentage wonen

hoogte woning

hoogte bedrijf bij woning

hoogte zelfstandig bedrijf

goothoogte bijgebouw

hoogte bijgebouw bij gemengde doeleindenbestemming

hoogte bijgebouw bij woonbestemming


60


Volume en hoogte - Op een kavel tot 650 m2 is bebouwing mogelijk tot een maximaal volume van 600 m3. - Op een kavel tot 1.000 m2 is bebouwing mogelijk tot een maximaal volume van 750 m3. - Op een kavel groter dan 1.000 m2 is bebouwing mogelijk tot een maximaal volume gelijk aan het aantal m2 kaveloppervlak tot een maximum van 1.500 m3. - Bij de Harnaschwetering en bij de Lookwetering gelden verbijzonderde regels voor het te bebouwen kaveloppervlak. Bij een woonkavel mag tot maximaal 30 % van het kaveloppervlak bebouwd worden, bij een zelfstandig bedrijf mag tot 50 % van het kaveloppervlak bebouwd worden en ook bij een woon/werkcombinatie mag maximaal 50 % kaveloppervlak bebouwd worden. - De woningen worden afgedekt met een zadeldak. - De oriëntatie is evenwijdig of haaks op Harnaskade. - Het peil van de begane grondvloer is ten hoogste gelijk aan het peil van de Harnaschkade. - Vanaf de keurzone (11 meter uit de waterlijn volgens de nu geldende keurzone) moet het kavel lager liggen dan het peil van de Harnaskade. Een oprit naar de woning en/of garage mag op het zelfde peil liggen als de Harnaskade. - De maximale nokhoogte is 10,5 meter met een minimale kaphelling van 45 graden. - De afdekking van het bijgebouw volgt het dak van het hoofdvolume.

kaprichting

- De goothoogte van een bijgebouw en bedrijf bedraagt maximaal 3 meter, waarbij het dak in samenhang is met de dakvorm van het hoofdgebouw. Voor kavels met een gemengde doelbestemming en voor kavels met een woonbestemming gelden maximale bouwhoogten. - Een zelfstandig bedrijf is maximaal 10,5 meter hoog en heeft een vloeroppervlak van maximaal 750 m2 bvo. De kwaliteit van de Midden-Delflandse woningen wordt ondemeer bepaald door de lagere goothoogte en het dakvlak. Daarom bedraagt de goothoogte maximaal 4,5 meter (1,5 bouwlaag). Een dakkapel of een opgetilde goot tot 6,5 meter is toegestaan, mits minimaal 2 meter van de kopgevels gepositioneerd. Daarnaast moet boven een dakkapel minimaal anderhalve meter dakvlak overblijven. Het dakvlak is beeldbepalend voor de lintbebouwing, tweedelijns dakkapellen zijn dan ook niet gewenst. Bij relatief grote, vrijstaande woningen kunnen zich echter situaties voordoen waarbij tweedelijns dakkapellen wel mogelijk zijn. Door de kavelafmetingen en randvoorwaarden kan bijvoorbeeld een ondiep en breed huis ontstaan waarbij er niet genoeg daglichttoetreding vanaf de kopgevels is voor de verblijfsruimten. In de situaties waarbij de daglichttoetreding minimaal is, kunnen tweedelijns dakkapellen worden toegestaan. Twee dakkapellen moeten door minimaal 1 meter dakvlak worden gescheiden. Bovendien mogen de dakkapellen niet boven elkaar geplaatst worden. Hiermee is de kwaliteit van het doorlopend dakvlak gewaarborgd. Ook de eerder genoemde regels voor dakkapellen blijven hier onverminderd van kracht.

kapvorm woning N.b. voor de exacte maatvoering zie vastgestelde bestemmingsplannen Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein HarnaschPolder

61

Overgang openbaar en privé - Aan de voorzijde in de keurzone is een groene haag met een hoogte van maximaal 1 meter. - Aan de zijkanten voorbij de keurzone een groene haag, met een maximale hoogte van 2 meter. - Aan de achterzijde een groene haag maximale hoogte 2 meter, indien grenzend aan een watergang is een afscheiding niet noodzakelijk. Buitenopslag/afvalopslag - Binnen de Harnaschwetering is buitenopslag niet toegestaan (voorzieningen voor afvalopslag moeten in het gebouw worden mee ontworpen). - Voor bestaande bedrijven binnen deze zone kan hierop een uitzondering worden gemaakt. In dat geval geldt de algemene regel dat de buitenopslag afgeschermd dient te worden van het zicht vanuit publiek toegankelijk gebied. Bij bestaande bedrijven wordt uitgegaan van de situatie ten tijde van de start ter visie ligging van het betreffende ontwerp uitwerkingsplan of ontwerp bestemmingsplan.

principeprofiel

62

erfscheiding zij/achter


erfscheiding voor

Kleur, materiaal en vorm van de bebouwing - Het hoofdvolume heeft altijd een oriëntatie op de Harnaskade. Oriëntatie uit zich in een ruime raampartij in de desbetreffende gevel en vormgeving van de erfgrens aan de oriëntatiekant. Als er sprake is van een parallelweg aan de achterzijde van het kavel krijgt het hoofdvolume een dubbele oriëntatie. De plek van de entree is vrij te kiezen en staat los van de oriëntatie van het volume. - De woningen bestaan hoofdzakelijk uit baksteen in geel tot roodbruine tinten. - Ook zijn er (incidenteel) andere stenige materialen mogelijk; stuc, leien, beton in een natuurlijke kleurstelling. Hout kan ook en mag geschilderd worden in warme kleuren die aansluiten bij het kleurenpalet van de bakstenen. Stenige materialen voeren altijd de boventoon in het gevelbeeld. - De daken zijn afgedekt met pannen, in oranje of antraciet - Bijgebouwen die zichtbaar zijn vanaf de Harnaskade of de parallelweg zijn bij voorkeur uitgevoerd in baksteen of hout. - Bedrijfsbebouwing voegt zich in het kleuren materiaalgebruik naar de woningen.

kleur en materiaal

oriëntatie 1

oriëntatie 2

kleur en materiaal


63

impressies Harnaschwetering

64


kavel met woning

kavel met kantoor

kavel met kinderdagverblijf


65

Lookwatering Het Scharnier wordt in het noorden begrensd door de Lookwatering. Aan de noordzijde van de Lookwatering is een zone waarin woon-werkeenheden worden voorgestaan. De zone Lookwatering vormt een overgang tussen de woningen in het Scharnier en de bedrijven die noordelijk van deze zone liggen. Derhalve wordt in deze zone gedacht aan kleinere bedrijfseenheden met lichte vormen van bedrijvigheid (waaronder ambachtelijke bedrijven) in combinatie met een bedrijfswoning. De woonwerkkavels krijgen een set regels mee om een vanzelfsprekende ruimtelijke overgang tussen het Scharnier en het bedrijventerrein te vormen. rooilijn

bebouwingsvlak: - een bedrijf minimaal 5 meter uit perceelgrens zijkant, een woning minimaal 2 meter, een bijgebouw mag op de zijdelingse erfgrens, maar altijd minimaal 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw aan de Lookwateringzijde - 5 meter uit perceelgrens bedrijfswegzijde voor alle bebouwing - 11 meter uit waterlijn Lookwatering (keurzone) - max. 50% van kaveloppervlak bebouwd, volgens de nu geldende keurzone, op een perceel met alleen woonfunctie maximaal 30% bebouwd

bebouwingspercentage wonen/werken

bebouwingspercentage wonen


66


bouwgrens bedrijfsvloer

bouwgrens woningvloer

woning: Ten aanzien van de bouwvolumes worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: - op een kavel tot 650 m2 is bebouwing mogelijk tot een maximaal volume van 600 m3; - op een kavel tot 1.000 m2 is bebouwing mogelijk tot een maximaal volume van 750 m3; - op een kavel groter dan 1.000 m2 is bebouwing mogelijk tot een maximaal volume gelijk aan het aantal m2 kaveloppervlak tot een maximum van 1.500 m3. - entree woning aan zijde Lookwatering; - woning gesitueerd binnen 25 meter vanaf de waterlijn van de Lookwatering; - nokhoogte maximaal 9,5 meter; - goothoogte maximaal 5,5 meter;

oriëntatie + entree woning

woning max. 100 m2

- De afdekking van het bijgebouw volgt het dak van het hoofdvolume; - De goothoogte van een bijgebouw en bedrijf bedraagt maximaal 3 meter, waarbij het dak in samenhang is met de dakvorm van het hoofdgebouw. Voor kavels met een gemengde doelbestemming en voor kavels met een woonbestemming gelden maximale bouwhoogten; - groene haag in keurzone maximaal 1 meter hoog; - opening in erfafscheiding woningzijde in totaal maximaal 5 meter breed; - groene haag achter voorgevel woning maximaal 2 meter hoog; - totale oppervlakte van bijgebouwen maximaal 50 m2.

bouwvolume



67

De kwaliteit van de Midden-Delflandse woningen wordt onder meer bepaald door de lagere goothoogte en het dakvlak. Daarom bedraagt de goothoogte maximaal 5,5 meter (1,5 bouwlaag). Een dakkapel of een opgetilde goot tot 6,5 meter is toegestaan, mits minimaal 2 meter van de kopgevels gepositioneerd. Daarnaast moet boven een dakkapel minimaal anderhalve meter dakvlak overblijven. Het dakvlak is beeldbepalend voor de lintbebouwing, tweedelijns dakkapellen zijn dan ook niet gewenst. Bij relatief grote, vrijstaande woningen kunnen zich echter situaties voordoen waarbij tweedelijns dakkapellen wel mogelijk zijn. Door de kavelafmetingen en randvoorwaarden kan bijvoorbeeld een ondiep en breed huis ontstaan waarbij er niet genoeg daglichttoetreding vanaf de kopgevels is voor de verblijfsruimten. In de situaties waarbij de daglichttoetreding minimaal is, kunnen tweedelijns dakkapellen worden toegestaan. Twee dakkapellen moeten door minimaal 1 meter dakvlak worden gescheiden. Bovendien mogen de dakkapellen niet boven elkaar geplaatst worden. Hiermee is de kwaliteit van het doorlopend dakvlak gewaarborgd. Ook de eerder genoemde regels voor dakkapellen blijven hier onverminderd van kracht.

kapvorm woning

erfafscheiding woning voorzijde

erfafscheiding woning zij/achterzijde

hoogte bijgebouw bij gemengde doeleindenbestemming

hoogte bijgebouw bij woonbestemming


68


hoogte woning

bedrijfsruimte: - entree bedrijfsruimte aan zijde bedrijfslaan; - groene erfafscheiding in zone tot 5 meter achter de erfgrens maximaal 1 meter hoog; - openingen in erfafscheiding bedrijfszijde in totaal maximaal 5 meter breed; - groene zij-erfafscheiding 5 meter achter erfgrens bedrijfslaanzijde maximaal 2 meter hoog; - achter voorgevelrooilijn bedrijfsruimte vrij te kiezen erfafscheiding evenwijdig aan de perceelgrens bedrijfszijde van maximaal 2 meter hoog mogelijk (t.b.v. afscherming tuin bij woning). Buitenopslag/afvalopslag - Binnen de Harnaschwetering is buitenopslag niet toegestaan (voorzieningen voor afvalopslag moeten in het gebouw worden mee ontworpen). - Voor bestaande bedrijven binnen deze zone kan hierop een uitzondering worden gemaakt. In dat geval geldt de algemene regel dat de buitenopslag afgeschermd dient te worden van het zicht vanuit publiek toegankelijk gebied. Bij bestaande bedrijven wordt uitgegaan van de situatie ten tijde van de start ter visie ligging van het betreffende ontwerp uitwerkingsplan of ontwerp bestemmingsplan.

oriëntatie + entree bedrijf

bedrijf max. oppervlakte

erfafscheiding bedrijf

erfafscheiding bedrijf 2

hoogte bedrijf bij woning

hoogte zelfstandig bedrijf



69

entree

entree

voorbeeld kavel met woning en bedrijf

70



71

kantoorkavels Lookwatering

voorbeeld kantoor

72


Kantoorkavels: Kavels gelegen aan de kruising van de Lookwatering met de Harnaschdreef zijn geschikt voor solitaire kantoorgebouwtjes. De kantoren op deze kavels hebben, naast de algemene regels voor het bebouwingsvlak, een eigen set regels. - rooilijn zijde Lookwatering (keurzone volgens de nu geldende keurzone) minimaal 11 meter uit waterlijn; - de gevel aan de zijde Harnaschdreef ligt minimaal 2 meter van de erfgrens; - gebouw minimaal 5 meter uit zij- en achterperceelgrens, een bijgebouw mag op de zijdelingse erfgrens, maar altijd minimaal 3 meter achter de voorgevel van het hoofdgebouw aan de Lookwateringzijde; - max. 70% van kaveloppervlak bebouwd; - oriëntatie in ieder geval op de bedrijfslaan en Lookwatering en, indien van toepassing, ook op de Harnaschdreef; - het vloeroppervlak is maximaal 750 m2 bvo; - hoogte is maximaal 12 meter; - groene erfafscheiding is toegestaan in de zone tot 5 meter achter de erfgrens maximaal 1 meter hoog, deze afscheiding is langs de Lookwatering verplicht; - groene afscheiding langs de grens met het naastgelegen kavel maximaal 2 meter hoog; - bijgebouwen minimaal 3 meter achter voorgevel hoofdgebouw.

regels kantoor

rooilijn



73

7 Beheer / parkmanagement Het beeldkwaliteitsplan vormt het gemeentelijk beleid dat wordt gehanteerd bij de uitvoering en het beheer van de gronduitgifte, het vestigingsbeleid en de afspraken met verschillende partijen over de uitvoering van het plan. Daarnaast is het beeldkwaliteitsplan het uitgangspunt bij het hanteren van gemeentelijke verordening en bij de inrichting en het beheer van de buitenruimte. Het bedrijvenschap zal zorg dragen om de kwaliteit van de openbare inrichting en de uitgegeven terreinen te onderhouden en te bewaken conform onderliggend plan. Het bedrijvenschap wordt daarin bijgestaan door een externe parkmanagementorganisatie. De parkmanagementorganisatie is verantwoordelijk voor de uitvoering van parkmanagement. Parkmanagement is een instrument om de kwaliteiten van een bedrijventerrein optimaal te ontwikkelen, te benutten en te behouden. Door continu te investeren in het bedrijventerrein wordt de kwaliteit van het bedrijventerrein als geheel gewaarborgd.

De parkmanagementorganisatie is verantwoordelijk voor de uitvoering van een basispakket. Dit pakket is vastgesteld door het bedrijvenschap HarnaschPolder en bestaat uit de volgende taken: • parkmanager • beveiliging • bebording • onderhoud bedrijfstuinen • onderzoek naar vervoersmanagement • communicatie Naast het basispakket is een optioneel takenpakket mogelijk. De inhoud van het optionele takenpakket wordt door de parkmanager afgestemd met de bedrijven. De parkmanager legt verantwoording af aan een vereniging. In deze vereniging zijn de bedrijven die op het bedrijventerrein gevestigd zijn vertegenwoordigd. De bedrijven hebben dus invloed op de wijze waarop de parkmanager opereert.


75

legenda specifieke regels K S+

Kantoor Standaard bedrijf Standaard + bedrijf Hoogwaardig bedrijf Maximale bouwhoogten Bedrijven aan bedrijfslaan - verhardingsmateriaal van het eigen terrein identiek aan dat van het openbaar gebied, van gevel tot gevel - eventueel extra parkeren te genereren in openbaar gebied op stoep grenzend aan de erfgrens

Oriëntatie aanduiding 1: representatieve uitstraling, tot in detail ontworpen gevel met gevelopeningen en eventueel reclameuitingen, met als doel de aard van de bedrijvigheid binnen het bouwvolume kenbaar te maken. Oriëntatie aanduiding 2 (beeldbepalende zone) zelfde regels als bij aanduiding 1 +; hoofdtoegang georiënteerd op de openbare weg, maximale bouwhoogte 16 meter, gevels 2m.

Bouwen in het lint: bedrijfswoning max 500 m3

Lookwateringzone (de zone 25 meter vanuit de rand van de Lookwatering): hoofdtoegang en bedrijflaan oriëntatie, geen opslag in openlucht, bedrijf 5 meter uit de erfgrens

9

Buitenopslag algemeen: in alle situaties uit het zicht van openbaar toegankelijk gebied. Geen buitenopslag, afvalopslag inpandig Bouwhoogte 15 meter, hoogteaccent/landmark tot max 30 meter Bouwhoogte vanuit erfgrens langs de Harnaschweteringzone: bouwhoogte 15 meter, tot 15 meter uit erfgrens Harnaschdreef, daarna aflopend naar 9 meter.

Rooilijn 1: een gedeelte van het gebouw bouwen op de uitgiftegrens (grens met het openbaar gebied). Rooilijn 2: gevel hoofdzakelijk bouwen op de uitgiftegrens (grens met het openbaar gebied). Hekwerk met een hoogte van 2 meter in combinatie met haag op openbaar gebied van de voorgevelrooilijn tot aan de erfgrens aan de achterzijde van de kavel.

entreezijde kavel

Zakelijk rechtzone 150 kV hoogspanningstracé, bouwen niet toegestaan. Groene haag (op terrein bedrijf i.v.t.) met een hoogte van 2 meter langs de grens met woonwerkkavel

grens uitgeefbaar

Exacte ligging nader te bepalen. (Harnaschpolder Midden)

kavelgrens, nader te bepalen bij uitgifte

8 Spelregels bebouwing en terreininrichting uit te geven kavels De spelregels voor de uit te geven kavels zijn in dit hoofdstuk op een rijtje gezet, zodat makkelijk overzicht kan worden gekregen over de geldende regels per kavel in het bedrijventerrein. Er is een indicatieve kavelverdeling gemaakt, afhankelijk van de daadwerkelijk te vestigen bedrijven zal de kavel nader worden vastgelegd. De algemene regels gelden voor alle kavels, de specifieke regels zijn per kavel aangeduid middels een icoon die verwijst naar een legenda die hiernaast is gegeven. De spelregels beschrijven de randvoorwaarden van het beeldkwaliteitsplan voor de inrichting van de uit te geven bedrijfkavels en bijbehorende bebouwing. De spelregels vormen tesamen een toetsdocument voor vestigingsaanvragen en bepalingen bij gronduitgifte door het bedrijvenschap. Daarnaast vormen ze een toetsingskader bij de behandeling van de afzonderlijke bouwaanvragen en een leidraad bij de beoordeling door Welstand.

- bedrijfstuin: minimaal 4% van het uitgegeven terrein moet worden ingericht als bedrijfstuin als onderdeel van de entree van het bedrijf. - hekwerken hekwerken hoger dan 1 meter meeontwerpen met gebouw, alleen toegestaan achter voorgevelrooilijn in voorgeschreven kleur: zwart. - buitenopslag/afvalopslag buitenopslag, indien toegestaan, alleen achter de voorgevelrooilijn en aan het zicht vanaf openbaar domein onttrokken. - parkeren In principe wordt er alleen op eigen terrein geparkeerd. Parkeren op eigen terrein volgens de aangehouden regelgeving binnen Midden-Delfland, - zakelijk rechtzone hoogspanningstracé niet bouwen in de zakelijkrechtzone van het 150 kV hoogspanningstracé.

Algemene regels - Het streven is naar een grote diversiteit in het bebouwingsbeeld met een representatieve samenhang. (geen voorgeschreven kleur of materiaalgebruik, wel dient gebruik te worden gemaakt van duurzame materialen in combinatie met een duurzame detaillering, zodat het gebouw ook in de tijd kwaliteit blijft uitstralen. - Alle gebouwde functies dienen in één en het zelfde bouwvolume ontworpen en gerealiseerd te worden, dan wel een relatie te vertonen aan de hand van één architectonisch concept (geen losstaande kantoren, garages, loodsen e.d.). - Het bedrijf presenteert zich herkenbaar naar het openbaar gebied en het biedt in gevelbehandeling inzicht in de aard van de bedrijvigheid. - Uitgangspunt is dat de volledige bedrijfsvoering op eigen terrein plaatsvindt. Dit betekent een maximaal te bebouwen oppervlak van 70% en een inrichtingsvoorstel voor de kavel waarbij expeditie, laden/lossen en parkeren voor werknemers en bezoekers aantoonbaar ruimte geboden wordt.

Specifieke regels Op de volgende pagina’s zijn de specifieke regels per kavel aangegeven door middel van tekens en letters in een icoon. De verschillende letters en tekens staan verklaard en beschreven in de legenda op naastgelegen pagina.


77

12

78


12


79

80



81

82



83

84



85

86


Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein HarnaschPolder Midden-Delfland

Recommend Documents