Bedrijventerreinenvisie gemeente Hof van Twente

Bedrijventerreinenvisie 2011-2021 gemeente Hof van Twente - Eindrapport –

Januari 2011

Eindrapport bedrijventerreinenvisie gemeente Hof van Twente

1

Samenvatting 1

Relevante beleidskaders……………………………………………………………6 1.1 Landelijk niveau: Mooi Nederland en Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen………………………………………………………………………6 1.2 Provinciaal niveau: Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel……7 1.3 Lokaal niveau: Bedrijvigheidsplan Hof van Twente…………….………..……….8

2

Economisch profiel gemeente Hof van Twente………………………………10 2.1 2.2 2.3 2.4

3

Kwantitatieve aspecten bedrijventerreinen…………………………………...17 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

4

Huidig areaal aan bedrijventerrein en profielen…………………….…………….17 Herstructureringsopgave en ruimtewinst…………………………………………18 Vraagprognose………………………………………………………………………..20 Aanbodsituatie……………………………………………………………………..…23 Vraag-aanbod confrontatie………………………………………………………….24

Kwalitatieve aspecten bedrijventerreinen…………………………………..…27 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

5

Werkgelegenheid en arbeidsmarkt…………………………………………………10 Ontwikkeling (beroeps)bevolking…………………………………..……………...12 Regionaal-economische functie Hof van Twente..………….……..…….…..…14 Ruimtelijk-economische ambitie gemeente Hof van Twente……………….…15

Visie gemeente Hof van Twente op kwaliteit bedrijventerreinen………….…27 Kernenhiërarchie en segmentering…………………………………………………28 Parkmanagement………………………………………………………………..……32 Landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit……………………………………33 Bereikbaarheid…………………………………………………………………………35

Grondprijzen,SER-ladder,gronduitgifteprotocol en regionale afstemming..37 5.1 Grondprijzen…………………………………………………………………..……….37 5.2 De SER-ladder……………………………………………………………………..….38 5.3 Regionale afstemming ……………………………………………………………….39 BIJLAGE


2

Samenvatting Relevante beleidskaders Het Rijk wil versnippering, verstening en verrommeling van het Nederlandse landschap voorkomen. Daarom heeft het programma Mooi Nederland van het Rijk hoge prioriteit gekregen. Doelstelling van Mooi Nederland is om zuinig en slim om te gaan met de ruimte en een betere ruimtelijke kwaliteit te realiseren. Om veroudering van bedrijventerreinen tegen te gaan en de herstructurering te versnellen, is de Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen (THB) ingesteld. De Taskforce adviseert onder andere een consequente toepassing en verankering van de SER-ladder. Op provinciaal niveau is het rijksbeleid vertaald in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Overijssel. Daarin ligt – in lijn met het rijksbeleid – de focus op het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voorraad en zo min mogelijk op de uitleg op nieuwe locaties. De gemeente Hof van Twente werkt in deze bedrijventerreinenvisie deze beleidslijnen verder uit, die ook ruimtelijk worden vormgegeven in de door de gemeenteraad vastgestelde structuurvisies. De Bedrijventerreinenvisie 2011-2021 is, naast een actualisatie van het bedrijvigheidsplan 2004, een voortvloeisel uit de prestatieafspraken over bedrijventerreinen met de provincie. De centrale thema’s uit het Rijks- en provinciaal beleid zijn leidend voor de gemeente Hof van Twente. Het gaat daarbij om: duurzaamheid, aandacht voor kwaliteit en zorgvuldig omgaan met de bestaande ruimte. Economisch profiel De werkgelegenheid in de gemeente Hof van Twente is sinds 2000 gestegen. Ook het aantal bedrijfsvestigingen is toegenomen. Ten opzichte van de regio Twente ontwikkelt Hof van Twente zich qua werkgelegenheid minder sterk, maar qua bedrijfsvestigingen ontwikkelt de gemeente zich wel iets sterker dan de regio. Dit duidt erop dat bedrijven in Hof van Twente gemiddeld over minder arbeidsplaatsen beschikken dan bedrijven in de regio Twente. De bevolking en de beroepsbevolking in de gemeente Hof van Twente nemen af op de langere termijn. De daling van de potentiële beroepsbevolking hangt samen met de vergrijzing en ontgroening van de bevolking. Dit is een landelijke trend die zich ook manifesteert in Hof van Twente, maar door de ontgroening juist sterker in een plattelandsgemeente als Hof van Twente. De gemeente Hof van Twente heeft daarentegen een relatief groot aantal gemiddeld opgeleiden in vergelijking met Nederland en de rest van Overijssel. Het opleidingsniveau sluit daarbij goed aan bij het soort bedrijvigheid in Hof van Twente. Kwantitatieve aspecten bedrijventerreinen De gemeente Hof van Twente heeft een totaal areaal aan bedrijventerreinen van 251 hectare bruto. Hiervan is 186 hectare netto bedrijventerrein uitgegeven. Op de Langestraat (Elementis) te Delden en Twentekanaal (Markelo) na zijn de terreinen gesitueerd aan of in de kernen van de gemeente Hof van Twente. Vanaf 2005 is in Hof van Twente in totaal bijna 10 hectare bedrijventerrein uitgegeven. Dit komt neer op een gemiddelde uitgifte van ongeveer 2 hectare per jaar. Voor de periode tot 2020 geldt dat er vraag is, na aftrek van het huidige aanbod, van maximaal 6 hectare bedrijventerrein. Het totale aanbod aan bedrijventerreinen in de gemeente Hof van Twente is circa 25 hectare. Hiervan is 16 hectare terrein direct uitgeefbaar.


3

Onderstaande vraag-aanbodconfrontatie laat zien dat er in de gemeente Hof van Twente sprake is van een maximaal overschot van 4 hectare op de bedrijventerreinenmarkt. Dit is gebaseerd op de BLM prognose en een actuele registratie van behoefte aan bedrijventerrein onder ondernemers in de gemeente Hof van Twente. Deze geregistreerde behoefte is redelijk tot zeer concreet. Zo zijn bedrijven in Markelo en Hengevelde namelijk al enige tijd aan het wachten op een uitbreidingslocatie. Er is hier sprake van een inhaalvraag. Het betreft lokaal gewortelde bedrijvigheid met zowel hun personeel als klanten in de betreffende kern of in de directe omgeving. Deze bedrijven willen alleen gevestigd zijn in de kern zelf. In tabel 1 is echter nog geen rekening gehouden met de vervangingsvraag (5-6 hectare transformatie TSB-terrein) en bovenlokale vraag (1-2 hectare). Deze vraag zal in hoofdzaak geaccommodeerd worden in de kern Goor. Hiermee ontstaat een licht tekort op de bedrijventerreinenmarkt van Hof van Twente. Tabel 1: vraag-aanbodconfrontatie in netto hectare t/m 2020 per kern Behoefteregistratie van de gemeente

Saldo aanbod minus vraag

1

Aanbod 2

16,2

+2,5

Markelo

2,0

3,7

+1,73

Hengevelde Delden Diepenheim Bentelo Hof van Twente Bron: Stec Groep, 2010

3,2

Goor

13,7

1,2 – 2,0 0,2 0,2 20,5 – 21,3

5,0 +1,83 . -1,2 tot -2,0 . -0,2 . -0,2 24,9 +3 tot 4 (afgerond)

Kwalitatieve aspecten bedrijventerreinen De gemeente Hof van Twente heeft ambities om de kwaliteit op bedrijventerreinen te garanderen. Zowel op de bestaande oudere als op de nieuwe en de nog aan te leggen terreinen wordt aandacht aan kwaliteit geschonken. De gemeente Hof van Twente richt het beleid op het tegengaan van leegstand en verloedering. Kort samengevat hanteert de gemeente de volgende kwaliteitsopgaven en doelen: • het versterken van het ondernemersklimaat in alle kernen; • het verduurzamen van het ondernemerschap, de gebouwde omgeving, de verkeerstructuur en de openbare ruimte; • een goede landschappelijke inpassing van bedrijventerreinen; • het tegengaan van veroudering; • het – waar mogelijk – intensiveren van arbeid op het terrein; • het opstellen van een uitgifte- en vestigingsprotocol.

1

Aanbod is direct uitgeefbare grond en de harde plannen. Een hard plan betreft aanbod dat al is vastgelegd in een (ontwerp)bestemmingsplan/ structuurvisie maar waarvoor de grond nog niet uitgeefbaar is. 2 Dit kan zich verder ontwikkelen tot 18,7 ha met als gevolg een tekort van -3 ha. 3 In Markelo en Hengevelde hebben de feiten de plannen uit beide Structuurvisies achterhaald.


4

Hof van Twente heeft ook aandacht voor bestaande terreinen. De terreinen Haven Twentekanaal (Eternit) in Goor en Twentekanaal (Industrieweg) nabij Markelo zullen worden geherstructureerd. De totale ruimtewinst door herstructurering is nog niet bekend en zal nader onderzocht moeten worden. Verder heeft de gemeente de ambitie het TSB-terrein in Goor te transformeren tot woningbouwlocatie. Op termijn kan het terrein Arkervaart/voormalig Coberco-terrein in Markelo worden getransformeerd. De gemeente vindt een goede en gedegen afweging van aandachtsvelden zoals landschap, ecologie, grondstoffen, energie, water, ruimte, mobiliteit, bodem en afvalstoffen noodzakelijk om tot een goede locatie te komen die in de toekomst ook nog potentie en ontwikkelingsmogelijkheden heeft. Hof van Twente heeft veel aandacht voor landschappelijke inpassing van de bedrijventerreinen in de bestaande omgeving. De gemeente heeft zorgvuldige inrichtingseisen en draagt zorg voor een goede landschappelijke inpassing. De ambitie van de gemeente Hof van Twente is om alle bedrijvigheid die zich aandient zo goed mogelijk te accommoderen. Daarom wil de gemeente Hof van Twente een gevarieerd en compleet aanbod aan bedrijventerreinen aanbieden. Het juiste bedrijf op de juiste plek is de doelstelling. Actieve uitbreiding van bedrijventerreinen vindt binnen de gemeente Hof van Twente vooral plaats in Goor op Zenkeldamshoek. Voor de overige kernen geldt dat deze in eerste instantie bedoeld zijn voor de opvang van lokale aan de kern gebonden bedrijvigheid. Dit geldt ook voor lokaal gewortelde bedrijven. Daarbij probeert de gemeente zo veel mogelijk in te breiden op de bestaande locaties in de kernen, staat kleinschaligheid voorop en wordt ruimte geboden aan lokale ondernemers. De gemeente Hof van Twente wil onder strikte voorwaarden ook perifere detailhandelsvestiging (PDV) toestaan op Zenkeldamshoek. Ten aanzien van wonen op bedrijventerreinen staat de gemeente alleen dienstwoningen toe op bedrijventerreinen in de lichte categorie 1 en 2. Grondprijzen, SER-ladder en regionale afstemming De grondprijzen voor bedrijventerreinen in Hof van Twente liggen op het gemiddelde niveau van omliggende gemeenten, maar onder het niveau van Netwerkstad Twente. De gemeente Hof van Twente wil een nieuw uitgifteprotocol opstellen waarin het principe van de SER-ladder als uitgangspunt wordt gehanteerd. Eerst worden de uitbreidingsmogelijkheden op de bestaande kavel en in de bestaande markt bekeken voordat tot vestiging op een nieuw terrein wordt overgegaan. In het protocol spelen verder herkomst, lokale gebondenheid, noodzaak en kavelomvang een belangrijke rol. Ook hecht de gemeente Hof van Twente belang aan regionale samenwerking op het gebied van bedrijventerreinen. Er is een periodiek overleg met omliggende gemeenten. Daarnaast maakt de gemeente Hof van Twente deel uit van de regio Twente. Op ambtelijk en bestuurlijk niveau vindt regelmatig overleg op het gebied van economische ontwikkeling en bedrijventerreinen. De gemeenten Hof van Twente wijst bovenlokale ruimtevragers met interesse in bedrijventerrein Zenkeldamshoek door naar het XL Business Park in Almelo.


5

Hoofdstuk 1 Relevante beleidskaders In hoofdstuk 1 wordt het relevante beleid op het gebied van bedrijventerreinen beschreven en wordt het kader geschetst waarin deze bedrijventerreinenvisie is geschreven. Hierbij komt achtereenvolgens het landelijke, provinciale en lokale beleid aan bod.

1.1 Landelijk niveau: Mooi Nederland en Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen Mooi Nederland: Tegengaan verrommeling: nieuw duurzaam en verantwoord bedrijventerreinenbeleid Het Rijk wil de versnippering, verstening en verrommeling van het Nederlandse landschap voorkomen. Daarom heeft Mooi Nederland een hoge prioriteit gekregen. Doelstelling van Mooi Nederland is om zuinig en slim om te gaan met de ruimte en een betere ruimtelijke kwaliteit te realiseren. Bedrijventerreinen staan als onderdeel hiervan volop in de belangstelling. Samen met de provincies, het Interprovinciaal Overleg (IPO) en de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) hebben de voormalige ministers Cramer (vroeger VROM) en Van der Hoeven (vroeger EZ) in oktober 2008 het Afsprakenkader Bedrijventerreinen 2010 – 2020 vastgesteld. Dit afsprakenkader schetst de hoofdlijnen van een nieuw, duurzaam en economisch verantwoord bedrijventerreinenbeleid. Er moet voorkomen worden dat nieuwe bedrijventerreinen uitgegeven worden ten koste van natuur en open landschap, terwijl er nog ruimte vrij is op oude bedrijventerreinen. Daarbij komt dat het bedrijfsleven en de gemeenten vaak kiezen voor nieuwe terreinen in plaats van bestaande locaties op te knappen (herstructureren). Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen: versnelde aanpak herstructurering Om de veroudering van bestaande bedrijventerreinen aan te pakken en de herstructurering te versnellen, hebben de ministers Cramer en Van der Hoeven in september 2008 Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen (THB) ingesteld. De belangrijkste aanbevelingen om de herstructurering van bedrijventerreinen op de rit te krijgen zijn: Belangrijkste aanbevelingen Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen • hoge mate van regionale samenwerking; • nadruk op verevening tussen greenfield- en brownfieldontwikkeling, dus koppeling nieuwe met oude terreinen; • fondsvorming en financiële arrangementen; • residueel rekenen4 en grondprijsstijging investeren in herstructurering; • verankering parkmanagement.

4

Bij de residuele methode is de grondwaarde van een vastgoedobject gelijk aan het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van het vastgoedobject en de stichtingskosten van datzelfde vastgoedobject. Zie hoofdstuk 5 voor nadere uitleg.


6

De Taskforce adviseert een consequente toepassing en verankering van de SER-ladder. De ladder komt van de Sociaal Economische Raad (SER). Deze stelt dat overheden eerst kritisch moeten kijken naar de bestaande capaciteit op bedrijventerreinen, dan zoeken naar ruimtewinst door herstructurering van verouderde terreinen (Markelo en Goor), en daarna pas eventueel een nieuw bedrijventerrein ontwikkelen. Convenant bedrijventerreinen 2010 Voortbouwend op Mooi Nederland, het Afsprakenkader Bedrijventerreinen 2010 – 2020 en de adviezen van de Taskforce Noordanus heeft het kabinet met provincies en gemeenten een convenant gesloten over een nieuwe aanpak van bedrijventerreinen. Er is overeengekomen dat gemeenten verplicht worden samen te werken bij de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen. De provincies zullen hierop toezien. Uitgangspunt is het toepassen van de SER-ladder: er wordt eerst op bestaande terreinen naar ruimte voor bedrijvigheid gezocht, alvorens tot de aanleg van nieuwe over wordt gegaan. Ook is er een limiet toegezegd aan het maximaal uit te geven bedrijventerrein tot en met 2020 dat deels door herstructurering en een betere benutting van de bestaande voorraad vrij zal moeten komen. Daaraan ligt ten grondslag dat alle betrokken partijen de urgentie inzien nu gezamenlijk actie te ondernemen om de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen versneld op te pakken. Wachten kan namelijk leiden tot een ongewenst proces van ruimtelijke, economische en sociale verwaarlozing. Ook wordt in het convenant aangegeven dat de betrokken partijen zich zullen inzetten om maatregelen te nemen om veroudering van bedrijventerreinen tegen te gaan door duurzaam beheer en onderhoud van bestaande bedrijventerreinen. Daarmee moet de toekomstwaarde en kwaliteit van bedrijventerreinen worden geborgd en een nieuwe inhaalslag voor herstructurering voorkomen.

1.2 Provinciaal niveau: Omgevingsvisie en omgevingsverordening Overijssel Bedrijventerreinen: verbeteren bestaande kwaliteit en beperken nieuwe uitleg Op provinciaal niveau wordt het rijksbeleid vertaald in de Omgevingsvisie en de omgevingsverordening Overijssel. Dit behelst de visie van de provincie, de beleidskeuzes én de uitvoeringsstrategie in het hele ruimtelijk-fysieke domein. Ten aanzien van bedrijventerreinen wordt in de Omgevingsvisie en de verordening geprobeerd regionale samenwerking en afstemming te stimuleren op de uitgifte en herstructurering. De focus ligt op het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voorraad en zo min mogelijk op de uitleg van nieuwe locaties. Op deze manier probeert de provincie een betere aansluiting bij de marktvraag te realiseren en zorg te dragen voor een optimale toepassing van de SER-ladder. Vanuit de omgevingsvisie wordt aan de Overijsselse gemeenten gevraagd een bedrijventerreinenvisie op te stellen, die de behoefte aan bedrijventerreinen zowel kwantitatief als kwalitatief onderbouwt, de mogelijkheden voor herstructurering bevat en is afgestemd met de buurgemeenten. De gemeente Hof van Twente heeft met de provincie Overijssel afgesproken dat zij de visie afstemmen met de gemeenten Haaksbergen, Borne, Hengelo, Rijssen-Holten, Wierden, Berkelland en Lochem.


7

De bedrijventerreinenvisie omvat in elk geval: • samenhangende visie op economische ontwikkeling van de gemeente en betekenis Omgevingsvisie Overijssel daarvan voor de verdeling van bedrijvigheid, afgestemd met de buurgemeenten; • inzicht in actuele data over bedrijventerreinen; • realistische behoefteraming en uitgifteprotocol; • realistische aanpak en prioritering van de herstructurering binnen de gemeente; • aandacht voor duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en efficiënt ruimtegebruik. Met deze bedrijventerreinvisie geeft de gemeente Hof van Twente inzicht in de bovenstaande punten.

1.3 Lokaal niveau: Bedrijvigheidsplan Hof van Twente Voldoende aanbod van bedrijventerrein voor lokale, reguliere bedrijvigheid en midden- en kleinbedrijf Het Bedrijvigheidsplan Hof van Twente (eind 2004) heeft tot doel de gemeente te faciliteren bij het lokaal ruimte scheppen voor de ontwikkeling van bedrijvigheid en daarbij behorende werkgelegenheid. De gemeente geeft aan dat een belangrijk deel van de werkgelegenheid afkomstig is vanuit het midden- en kleinbedrijf. Deze bedrijven bezitten veel economische kracht en flexibiliteit. Dit sluit aan bij de provinciale doel- of taakstelling van “een gedifferentieerd aanbod van bedrijventerrein, passend bij de aard en schaal van de kern”. Hof van Twente kent van oudsher veel agrarisch gelieerde bedrijven en bedrijven in de bouwsector. Industrie, zorg en handel zijn de grootste sectoren. Daarnaast is de bouwnijverheid een belangrijke sector. Deze bedrijven werken vaak bovenlokaal, maar ze hebben vaak ook een thuismarkt, een kernmarkt. Naast deze sectoren kenmerkt de gemeente Hof van Twente zich toch voornamelijk door een relatief evenwichtige spreiding van werkgelegenheid over de verschillende economische sectoren. Kansen voor de groei van de werkgelegenheid acht de gemeente aanwezig als gevolg van de gunstige ligging van de gemeente, de hoge arbeidsmoraal en de hoge kwaliteit van het ondernemerschap. Het beleid van de gemeente is, uitgezonderd voor Zenkeldamshoek te Goor, er niet op gericht om bedrijven van buiten de gemeente aan te trekken. Hof van Twente richt zich met name op lokale bedrijven. De bedrijvigheid kan in Goor door de ontwikkeling van het bedrijventerrein Zenkeldamshoek verder uitgroeien. Ook is de gemeente bezig met een revitalisering van de haventerreinen in Markelo en Goor. Op het Wegdam in Hengevelde en de Rijssenseweg in Markelo zijn uitbreidingslocaties aangewezen, zoals in de structuurvisies is aangegeven. Voor de leefbaarheid in de kleine kernen vindt de gemeente het belangrijk dat bestaande lokale bedrijven kunnen blijven functioneren. Uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen voor uit de kern voortkomende bedrijvigheid en de directe omgeving zullen mogelijk moeten zijn. Ontwikkeling van nieuw terreinen zal beperkt plaatsvinden. Voor bedrijven in het buitengebied en in de kernen waarvoor geen maatwerk meer kan worden geboden, is ruimte gereserveerd voor hervestiging op aan de kern gebonden bedrijventerreinen of op Zenkeldamshoek, nabij Goor. Eindrapport bedrijventerreinenvisie gemeente Hof van Twente

8

In Ambt Delden, Diepenheim en Markelo zijn naast de industrie, handel en bouwnijverheid met name de sectoren landbouw en toerisme van belang. Echter de teruggang in de agrarische sector dwingt de gemeente te zoeken naar alternatieve werkgelegenheid. De gemeente ziet een kans voor het bevorderen van toerisme en het invullen van leegstaande agrarische gebouwen in het kader van intensiever ruimtegebruik (VAB beleid (Vrijkomende Agrarische Bouwwerken)). Samenvatting belangrijke beleidskaders: • Een aantal thema’s is belangrijk in het huidige landelijke en provinciale bedrijventerreinenbeleid. Deze zijn: duurzaamheid, aandacht voor kwaliteit en zorgvuldig omgaan met de bestaande ruimte. • De bedrijventerreinenvisie is naast een actualisatie van het bedrijvigheidsplan 2004 een voortvloeisel uit de prestatieafspraken over bedrijventerreinen met de provincie. • De economische focus van Hof van Twente ligt op het faciliteren van lokale bedrijven en de versterking van de midden- en kleinbedrijf. • Naast ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein ziet Hof van Twente voldoende intensiveringsmogelijkheden op bedrijventerreinen in de gemeente. • Uitbreiding van uit de kern voortkomende bedrijvigheid moet in de kern zelf mogelijk zijn. • Het beleid van de gemeente is, uitgezonderd voor Zenkeldamshoek te Goor, er niet op gericht om bedrijven van buiten de gemeente aan te trekken.


9

Hoofdstuk 2 Economisch profiel gemeente Hof van Twente In hoofdstuk 2 wordt het economisch profiel van de gemeente Hof van Twente geschetst. Ook worden de ruimtelijk economische ambities van de gemeente Hof van Twente weergegeven.

2.1 Werkgelegenheid en arbeidsmarkt Beperkte groei werkgelegenheid in vergelijking tot Twente en Overijssel De werkgelegenheid in de gemeente Hof van Twente is de afgelopen jaren gestegen (zie tabel 1). Sinds 2000 zijn er 412 banen bijgekomen. Dit is een relatieve groei van 2,8%. Dit is laag in vergelijking tot de landelijke groei van circa 9% of de Twentse groei van ruim 8%. Zeker in vergelijking tot Overijssel is de groei laag. Hier was de groei meer dan drie maal zo hoog. Met name de sectoren zakelijke dienstverlening en gezondheids- en welzijnszorg stegen in Hof van Twente sterk. Industrie en de agrarische sector daalden in Hof van Twente het sterkst in termen van werkgelegenheid. Tabel 1: Ontwikkeling werkgelegenheid 2000-2009 Ontwikkeling werkgelegenheid Absoluut Relatief Hof van Twente 412 2,8% Twente 22.385 8,4% Overijssel 52.528 10,8% Nederland 662.782 9,1% Bron: BIRO Provincie Overijssel, 2010 Negatieve gevolgen crisis op werkgelegenheid De werkgelegenheid in Twente is in de eerste helft van 2009 met circa 1.200 arbeidsplaatsen licht afgenomen. Deze afname is voor het eerst sinds 2004. Het verlies van 1.200 arbeidsplaatsen mag als een eerste signaal gezien worden van de kredietcrisis. De afname van de werkgelegenheid speelt zich vrijwel in de gehele particuliere sector van het Twents bedrijfsleven af met name in de Twentse industrie, maar ook in de bouwen vervoersector. De collectieve sector in Twente bleef hiervan nog verschoond, getuige het gunstige werkgelegenheidsverloop bij de overheden, het onderwijs en de zorg. Vooralsnog hebben het werkgelegenheidsbehoud in de collectieve sector en ook de overheidsbestedingen in meer algemene zin voor een dempend effect gezorgd op de negatieve werkgelegenheidsontwikkeling in de andere sectoren in de regio. Bron: Memo Regio Twente Werkgelegenheidscijfers 2009 (BIRO), 2009

Ondanks beperkte werkgelegenheidsontwikkeling wel behoefte aan bedrijventerrein De minder gunstige werkgelegenheidsontwikkeling in Hof van Twente hoeft niet per definitie te leiden tot minder ruimtebehoefte. In de eerste plaats gaat het hier vooral om een werkgelegenheidsdaling in de agrarische en industriële sector. Dit is een landelijke trend. De behoefte aan bedrijventerrein vanuit de agrarische sector is nihil. Vanuit de industriële sector is er wel behoefte aan bedrijventerrein. In deze sector treedt echter steeds meer schaalvergroting op, waardoor het ruimtebeslag per bedrijf en werknemer toeneemt. Dit houdt in dat er minder werknemers nodig zijn per industrieel bedrijf. Een afname van de industriële werkgelegenheid gaat dus niet per sé gepaard met een


10

afname in de ruimtebehoefte. Per saldo zal er eerder sprake zijn van een saldo 0 (minder industriële werkgelegenheid en industriële bedrijven, maar wel grotere industriële bedrijven door schaalvergroting). Doordat andere sectoren (zakelijke dienstverlening, groothandel, logistiek) in Hof van Twente wel blijven groeien is er ook vanuit die kant behoefte aan nieuw terrein. Tot slot treedt er een verschuiving op van een uitbreidingsvraag naar een vervangingsvraag. Dit betekent dat in algemene landelijke zin kan worden opgemerkt dat een deel van de oude (industriële) bedrijfspanden niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd en nieuwe moderne panden nodig zijn. Met name panden die structureel leegstaan en waarvoor geen nieuwe invulling kan worden gevonden komen hiervoor in aanmerking. Dit deel van de vraag leidt tot nieuwbouwbehoefte op bedrijventerreinen. De conclusie is dan ook dat er wel behoefte is aan nieuw terrein, ondanks de minder gunstige ontwikkeling van de (industriële) werkgelegenheid in Hof van Twente. Relatief sterke groei niet-werkenden en werkzoekenden in Hof van Twente, maar nog steeds klein aandeel in de beroepsbevolking In Hof van Twente zijn in 2009 bijna 800 niet-werkenden en werkzoekenden. Dit is een aandeel van ruim 5% in de beroepsbevolking. Dit aandeel is relatief beperkt in vergelijking met de arbeidsmarktregio Twente. Daar is het aandeel een stuk hoger, namelijk 8,5%. Ook in vergelijking met Overijssel en Nederland heeft Hof van Twente een relatief klein aandeel niet-werkenden en werkzoekenden. Het aantal niet-werkenden en werkzoekenden is in het afgelopen jaar wel toegenomen in Hof van Twente. In absolute zin bedroeg de toename 225 personen. In relatieve zin is dit een flinke toename ten opzichte van 2008 van maar liefst 40%! Deze stijging is hoger dan in de regio en in de rest van de provincie. Een verklaring is de economische crisis en de sterke afname van werkgelegenheid in de industriesector, een traditioneel belangrijke sector in Hof van Twente, en een sector die zwaar getroffen is door de crisis. Tabel 2: Ontwikkeling niet-werkenden en werkzoekenden 2008-2009 Niet-werkenden en werkzoekenden (Stand van zaken september 2009)

Hof van Twente Twente Overijssel Nederland Bron: UWV, 2009

Absoluut 792 22.932 35.178 488.667

Relatief 5,3% 8,5% 7,1% 6,5%

Niet-werkenden en werkzoekenden (September 2009 t.o.v. september 2008) Absoluut ‘08-‘09 Relatief ‘08-‘09 225 +40% 4.872 +27% 7.446 +27% 79.669 +19%

Toename aantal bedrijfsvestigingen in lijn met regio Twente en provincie Overijssel Het aantal bedrijfsvestigingen in Hof van Twente is licht gestegen met 240 bedrijven tussen 2000 en 2008. Hiermee komt het totale aantal bedrijfsvestigingen op iets meer dan 1.800 vestigingen. In relatieve zin is de toename van het aantal bedrijfsvestigingen in de gemeente in lijn met Twente en met de provincie. In Hof van Twente nam het aantal vestigingen vooral toe in de bouwnijverheid, zakelijke dienstverlening en overige diensten. Hiertegenover stond een flinke daling van het aantal vestigingen in de agrarische sector, de industrie, maar ook in vervoer, opslag en communicatie.


11

Tabel 3: Ontwikkeling aantal bedrijfsvestigingen 2000-20085 Ontwikkeling bedrijfsvestigingen Absoluut Relatief Hof van Twente 240 Twente 4.492 Overijssel 9.364 Nederland 193.014 Bron: Provincie Overijssel op basis van LISA

15,3% 14,4% 16,9% 22,7% vestigingenregister, 2010

Samenvatting werkgelegenheid en arbeidsmarkt: • De werkgelegenheid in de gemeente Hof van Twente is vanaf 2000 beperkt gestegen in vergelijking tot Twente en Nederland. • Het aandeel niet-werkenden en werkzoekenden is relatief klein in Hof van Twente, toch is het aantal relatief sterk gestegen in het afgelopen jaar. • Het aantal bedrijfsvestigingen in Hof van Twente is in lijn met Twente en Overijssel gestegen. Groei heeft met name plaatsgevonden in de bouwen dienstensector.

2.2 Ontwikkeling (beroeps)bevolking Inwoneraantal daalt tot 2020, bevolking vergrijst en ontgroent In 2009 is het inwoneraantal van Hof van Twente 35.151. Ten opzichte van 2005 is de bevolking licht gestegen met 210 inwoners. Echter, de bevolkingssamenstelling naar leeftijd is gewijzigd. Het aandeel 55-plussers is toegenomen tot 34%. Het aandeel 25tot 45-jarigen is gedaald tot 24%. Hierdoor is ook het aandeel 0- tot 15-jarigen afgenomen. Recente Primosprognoses6 geven aan dat tot 2020 de totale bevolking van Hof van Twente daalt. In 2020 zijn er naar verwachting rond de 34.000 inwoners in Hof van Twente. De verwachting is dat na 2020 de bevolkingsdaling doorzet. Waarschijnlijk heeft dit te maken met verder verstedelijking en afname van het inwonertal in plattelandsgemeenten. Groei beroepsbevolking blijft achter bij regio Twente en provincie In Hof van Twente is de inkomende pendel van werknemers (5.521) groter dan de beroepsbevolking, werkzaam en woonachtig in de eigen gemeente (4.892). De beroepsbevolking in Hof van Twente is in de periode 2000-2009 toegenomen van 14.786 tot 15.647. Deze toename van de beroepsbevolking ligt in relatieve zin onder het landelijke gemiddelde. De groei van de beroepsbevolking blijft ruim achter bij de provincie Overijssel en de regio Twente. Dit hangt samen met de relatief sterkere mate van vergrijzing en ontgroening in Hof van Twente.

5

De cijfers in de tabel zijn uit de periode 2000-2008. Hoewel BIRO cijfers van de provincie Overijssel heeft voor de periode 2000-2009 voor Twente en Hof van Twente, zijn er geen recentere cijfers beschikbaar voor Overijssel en Nederland. Vergelijking vindt daarom plaats voor de periode 2000-2008. 6 De Primoscijfers zijn de prognosecijfers die het ministerie van Infrastructuur en Milieu gebruikt voor hun prognoses op het gebied van bevolking, huishouding en woningbehoefte. Deze zijn gebaseerd op gegevens van het CBS en zijn niet recenter dan 2008.


12

Tabel 4: Ontwikkeling beroepsbevolking 2000-2009 Ontwikkeling beroepsbevolking Absoluut

Relatief

Hof van Twente 861 5,8% Twente 9,5% 24.967 Overijssel 11,7% 55.208 Nederland 8,2% 585.863 Bron: Provincie Overijssel op basis van BIRO bewerking Etil; CBS, bewerking Stec Groep, 2010

In de toekomst een afname van de potentiële beroepsbevolking De potentiële beroepsbevolking (alle 15-64 jarigen in de gemeente) in Hof van Twente daalt langzaam. In 2009 waren er nog iets meer dan 22.019 potentiële werknemers in Hof van Twente7. Tot 2020 zal dit afnemen met meer dan 2.200. Dit is een totale daling van 6,5%. De daling van de potentiële beroepsbevolking hangt samen met de vergrijzing van de bevolking. Dit is een landelijke trend die zich ook manifesteert in Hof van Twente, maar door de ontgroening sterker in een plattelandsgemeente als Hof van Twente. Tabel 5: Prognose ontwikkeling potentiële beroepsbevolking Hof van Twente (15-64 jaar8) Jaar

Absoluut

Groei/afname

2009

22.019

-

2010

22.023

-0,02%

2015

21.055

-4,40%

2020

20.587

-2,22%

-2.237

-6,50%

Afname ‘09/’20

Bron: Provincie Overijssel, 2010 op basis van ABF Research Primos prognose, 2010

Gemiddeld opleidingsniveau van de beroepsbevolking De gemeente Hof van Twente heeft een gemiddeld opleidingsniveau. In vergelijking tot Overijssel en Nederland heeft de beroepsbevolking van de gemeente Hof van Twente relatief iets meer een middelbaar opleidingsniveau. Het aandeel hoogopgeleiden is daarentegen kleiner (zie tabel 6).

7

De potentiële beroepsbevolking bestaat uit alle 15-64 jarigen in de gemeente. Terwijl de beroepsbevolking juist personen betreffen die daadwerkelijk deelnemen aan de arbeidsmarkt (participeren). Vervolgens wordt onder de arbeidsmarktdeelname verstaan personen die hetzij minimaal 12 uur per week werken, hetzij voor minimaal 12 uur per week actief werkzoekend zijn. Alle personen die op deze wijze deelnemen aan de arbeidsmarkt vormen de beroepsbevolking. Conclusie is dan ook dat de beroepsbevolking kleiner is dan de potentiële beroepsbevolking, omdat niet alle 15-64 jarigen daadwerkelijk participeren in het arbeidproces.

8

Wij zijn hiervan uitgegaan van een pensioengerechtigde leeftijd van 65 jaar. Indien deze mogelijk in de toekomst wordt verhoogd betekent dit een uitgestelde afname van de beroepsbevolking.


13

Tabel 6: opleidingsniveau beroepsbevolking

Hof van Twente Overijssel Nederland

Onderwijsniveau: Onderwijsniveau: Onderwijsniveau: laag middelbaar hoog 24% 50% 26% 24% 47% 29% 24% 44% 32%

Bron: Gezondheidsmonitor Hof van Twente, 2009

Het relatief grote aanbod middelbaar geschoold personeel sluit uitstekend aan op de voornaamste sectoren van bedrijvigheid in Hof van Twente. Deze bestaat uit relatief veel zorg, bouw, handel en reparatie, nijverheid en industrie. Ook de nieuwe bedrijventerreinen in de gemeente Hof van Twente richten zich op deze doelgroepen. Een groot personeelsaanbod in deze sectoren is daarom noodzakelijk. Samenvatting ontwikkeling beroepsbevolking: • De totale bevolking en de beroepsbevolking van Hof van Twente nemen langzaam af. Belangrijkste oorzaak is de vergrijzing en ontgroening. • Hof van Twente kent een relatief gering aandeel hoger opgeleiden. Juist het relatief grote aandeel lager en middelbaar opgeleiden sluit goed aan bij de economie van Hof van Twente.

2.3 Regionaal-economische functie Hof van Twente Detailhandel beperkt, wel de nodige recreatieve voorzieningen Hof van Twente heeft slechts een beperkte verzorgingsfunctie in de regio Twente als het gaat om detailhandel. De gemeente heeft vooral een lokaal verzorgingsgebied. Goor is de belangrijkste kern in de gemeente en beschikt over een gemiddeld winkelaanbod. Het totale detailhandelsaanbod in de gemeente Hof van Twente bestaat uit zo’n 280 winkels. Hiermee heeft Hof van Twente in vergelijking met soortgelijke gemeenten een klein aantal winkels in verhouding tot het aantal inwoners. Wel kent de gemeente Hof van Twente een groot aantal recreatieve functies, zoals bed & breakfasts en campings. Ook zijn er in Markelo uitgaansgelegenheden met een grote regionale bekendheid. Minder uitgaande pendel dan inkomende pendel Wanneer we kijken naar de pendelstromen valt op dat in de gemeente Hof van Twente de ingaande pendelstroom (5.521) de uitkomende pendel overtreft (5.019)9. De uitgaande pendel gaat voornamelijk naar Enschede, Almelo en Rijssen-Holten. De bedrijfsruimtemarkt in de gemeente Hof van Twente is vooral lokaal georiënteerd. Er zijn weinig bovenlokale vestigers op de terreinen in de kernen. Zenkeldamshoek is wel een terrein waar een enkele bovenlokale vestiger zit. Ook kiezen bedrijven uit Hof van Twente niet snel voor een locatie op een bedrijventerrein buiten de eigen kern/gemeente.

9

Pendelstromenonderzoek provincie Overijssel, 2003 (geen actueler beeld beschikbaar)


14

Samenvatting regionaal-economische functie Hof van Twente: • Hof van Twente heeft meer uitgaande pendel dan inkomende. De pendelstroom vanuit Hof van Twente is vooral gericht op Enschede, Almelo en Rijssen-Holten. • De bedrijfsruimtemarkt is vooral lokaal georiënteerd.

2.4 Ruimtelijk-economische ambitie gemeente Hof van Twente Voor de gemeente Hof van Twente is er een nieuw coalitieakkoord[1]. De gemeente zet in op de speerpunten duurzaam, ambitieus, ondernemend en betrokken. Deze speerpunten vormen een vervolg op de toekomstvisie “Hof van Twente, Zicht op 2030”. Duurzaamheid en ruimtelijke, landschappelijke kwaliteit spelen een belangrijke rol in het coalitieakkoord. Naast uitvoering van gerichte projecten die de kwaliteiten verbeteren worden ook andere plannen getoetst op de bijdrage die ze leveren aan ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit. De gemeente wil ondernemers stimuleren en gunstige randvoorwaarden scheppen voor bedrijvigheid. De gemeente heeft voor Goor de ambitie om te focussen op vestiging van bedrijven gericht op innovatie, kwaliteit en het stimuleren van passende werkgelegenheid. De verkoop van vierkante meters is geen doel op zich. Ook kijkt de gemeente kritisch of het bestemmingsplan niet onnodig knellend is voor nieuwe ontwikkelingen. Voor wat betreft de kleine kernen is er ook aandacht voor bedrijfsruimtevraag passend binnen de aard en schaal van de kernen. Met name in Hengevelde en Markelo is er vraag. In kernen als Diepenheim, Delden en Bentelo zal worden gereageerd op mogelijke vraag, maar zal ook kritisch worden gekeken naar de ruimtelijke invulling ervan. Hinderlijke bedrijven in het buitengebied dienen uitgeplaatst te worden naar aan de kern gebonden bedrijventerreinen. Hierbij geldt als uitgangspunt dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Mocht dit geen oplossing bieden dan kan een lokaal geworteld bedrijf in het buitengebied bij verplaatsing ruimte krijgen op een bedrijventerrein van de kern waarin het gelegen is. Bij niet een lokaal geworteld bedrijf in het buitengebied, waarbij inbreiding voor uitbreiding niet opgaat, kan het naar Zenkeldamshoek te Goor worden verplaatst. De gemeente behoud de wens, en staat open voor initiatieven, om naast de meer kleinschalige ontwikkelingen een nieuwe grootschalige toeristisch-recreatieve voorziening binnen haar grenzen ruimte te kunnen bieden. Hiervoor is zowel in ruimtelijk als in economisch opzicht de ruimte. Dit kan een impuls geven aan de toeristischrecreatieve infrastructuur in de gemeente en nieuwe werkgelegenheid bieden. Wel stelt de gemeente als eis dat een landschappelijk goede inpassing bestaat. Tot slot is er in de gemeente ruimte voor een hotelaccommodatie.

[1]

“Duurzaam – Ambitieus – Ondernemend – Betrokken”, Coalitieakkoord CDA-VVD, Raadsperiode 2010-2014; Woensdag 31 Maart 2010


15

Gevolgen huidige crisis De huidige crisis heeft gevolgen voor de werkgelegenheid, maar ook op de vastgoedmarkt zijn de gevolgen zichtbaar. Cijfers laten zien dat de transacties in bedrijfsruimte zijn gehalveerd sinds begin 2008. Door de economische onzekerheid stellen bedrijven locatiebeslissingen uit en zijn banken terughoudender met het verlenen van kredieten. Bij laagconjunctuur zijn dit in de bedrijfsruimtemarkt ‘normale’ verschijnselen. Indien de economie weer aantrekt (een economische cyclus duurt gemiddeld zo’n tien jaar) dan is de bedrijfsruimtemarkt ook weer een markt die snel aantrekt. De uitgestelde beslissingen creëren dan een inhaalvraag. Langjarige uitgiftecycli van bedrijventerreinen laten zien dat na een periode van economische teruggang er weer sprake is van een inhaalvraag zodat op heel lange termijn de invloed van de economische recessie beperkt is. Echter, ondanks de economische crisis staat de regio Twente op plaats nummer 10 in de regio top 4010.

10

De Regio Top 40: Economisch presteren van het regionale bedrijfsleven, Rabobank 2009.


16

Hoofdstuk 3 Kwantitatieve aspecten bedrijventerreinen In hoofdstuk 3 wordt het huidige areaal en de vraag- en aanbodsituatie van de bedrijventerreinen in de gemeente Hof van Twente tot 2020 weergegeven.

3.1 Huidige areaal aan bedrijventerreinen en profielen In totaal 251 hectare bruto aan bedrijventerreinen, dit is 209 hectare netto. De gemeente Hof van Twente kent een groot areaal aan bedrijventerreinen, zeker in verhouding met het aantal inwoners. Op basis van het databestand IBIS-werklocaties met gegevens aangeleverd door gemeenten - gaat het in Hof van Twente in totaal om 251 hectare bruto, dit is 209 hectare netto. Hiervan is 186 hectare netto bedrijventerrein uitgegeven. De hoofdmoot aan nog resterende vrije hectares ligt op Zenkeldamshoek in Goor. De meeste terreinen zijn aan of in de kernen van Hof van Twente gesitueerd. De locaties Langestraat/Elementis en Twentekanaal (Markelo) zijn solitair gelegen locaties. Onderstaand overzicht geeft de bedrijventerreinen weer. Tabel 7: Overzicht uitgegeven bedrijventerreinen in de gemeente Hof van Twente kern terrein bruto netto netto hectare hectare hectare uitgegeven Goor Zenkeldamshoek (Aan de Stegge) 10 14 10 Goor Zenkeldamshoek 4,2 38,6 26,9 Goor Haven Twentekanaal 30 29,7 39,1 Goor TSB-terrein (transformatielocatie) 11,4 11,4 11,4 Goor Spechthorst 1+2 31,5 35,8 31,5 Goor De Whee 1+2 26,3 27,3 26,3 Markelo De Esch Rijssenseweg11 1,1 1,1 1,1 Markelo Goorseweg (Arkervaart/Coberco) 2,2 2,2 2,2 Markelo Noord Achteresch I 0,9 1,1 0,9 Markelo Twentekanaal 14 14 14 Hengevelde Het Wegdam 16 22,4 16 Hengevelde Hengevelde Consolidatieplan 6 6 6 Bentelo Bentelo/Grondhuttenweg 1,1 2,2 1,1 Delden Schneidersbos I en II 17,3 20,1 17,3 Delden Langestraat (Elementis) 13,1 13,6 13,1 Diepenheim Ruimersdijk 1,1 1,7 1,1 Totaal Bron: IBIS 2010

251

209

186

Samenvatting huidig areaal aan bedrijventerreinen: • In totaal is er in Hof van Twente 251 hectare bruto en 209 hectare netto bedrijventerrein. Hiervan is 186 hectare netto bedrijventerrein uitgegeven. Op Zenkeldamshoek in Goor is hoofdzakelijk nog uitgeefbaar terrein beschikbaar.

11

De uitbreiding van dit terrein is in 2010 vastgelegd in de structuurvisie, vanaf 2012 zal het worden uitgebreid met 3,7 hectare netto conform de Structuurvisie Markelo 2025.


17

•

Op de Langstraat (Elementis) en Twentekanaal (Markelo) na zijn de terreinen gesitueerd aan of in de kernen van de gemeente Hof van Twente.

3.2 Herstructureringsopgave en ruimtewinst Ruimtewinst door herstructurering en intensivering nog onbekend Voor twee bedrijventerreinen in Hof van Twente staat een herstructurering gepland: • De eerste locatie is Haven Twentekanaal (Eternit) in Goor. Er is hier grond die nog ongebruikt is. Eternit wil uitgifte van deze braakliggende grond voorstaan, maar er zijn complicaties voor een vlotte uitgifte. Zo moet de bodem eerst gesaneerd worden. Bijkomende complicatie is de geluidszonering van Eternit en de ligging nabij de woonbebouwing. Eternit heeft aangegeven zich te beraden op de mogelijkheden tot exploitatie. Mocht het zo ver komen, dan wordt de samenwerking met de gemeente hierin gezocht. Het is in dit stadium nog niet duidelijk hoeveel uitgeefbare grond er zal vrijkomen door herstructurering. De gemeente staat inzake de haven Twentekanaal (Eternit) Goor een goede inbreidingslocatie voor. Met daarbij oog voor de unieke mogelijkheid tot onder meer watergebonden bedrijvigheid. Verder ziet de gemeente dit terrein als een mogelijke zoeklocatie voor (natte) bedrijvigheid in Goor mocht er sprake zijn van een mogelijke uitbreidingswens van Zenkeldamshoek (naar verwachting na 2011). Gezien de ligging van het Eternitterrein aan het Twentekanaal, de ontwikkelingen betreffende het Twentekanaal in algemene zin en de professionaliseringslag van de binnenhavens Twente, kan het terrein ook een regionale functie krijgen. De provincie wil samen met de gemeente de mogelijkheden tot een goede ontplooiing van deze ontwikkelingen faciliteren met in achtneming van de saneringsopgave. Ook kan het TSB terrein (zie onder) en de bedrijven die aldaar verplaatst moeten worden in de toekomst mogelijk een plek krijgen op het terrein haven Twentekanaal (Eternit) Goor. • De tweede herstructureringslocatie is het terrein Industrieweg aan het Twentekanaal nabij Markelo. Hier zal de openbare kade worden verbreed. Het is nog niet bekend hoeveel uitgeefbare grond vrij zal komen. De vervangingsvraag van het TSB-terrein van 5 à 6 hectare zal zich naar verwachting voordoen na 2015. Tot slot zal het TSB-terrein in Goor worden getransformeerd tot woonlocatie. Hierbij ontstaat een vervangingsvraag van 5 á 6 hectare netto bedrijventerrein door onttrekking van het terrein aan de bedrijventerreinenvoorraad. Daarnaast bestaat het idee om het terrein Arkervaart/voormalig Coberco-terrein in het centrum van Markelo te transformeren. Het bedrijf heeft echter de verwachting uitgesproken de komende tien jaar nog op de huidige locatie te zullen blijven. De gronden zijn dan ook niet op korte termijn beschikbaar. Bovendien is sprake van een beperkte vervangingsvraag. Dit terrein wordt dan ook niet meegenomen in de vraagraming. Samenvatting herstructureringsopgave en ruimtewinst: • De terreinen Haven Twentekanaal (Eternit) in Goor en Twentekanaal (Industrieweg) nabij Markelo zullen worden geherstructureerd. • De totale ruimtewinst door herstructurering is nog niet bekend en zal nader onderzocht moeten worden.


18

• •

Als gevolg van transformatie van het TSB-terrein ontstaat een vervangingsvraag van 5 á 6 hectare netto. Op termijn kan het terrein Arkervaart/voormalig Coberco-terrein in Markelo worden getransformeerd.

Sterrenkwalificatie van bedrijventerreinen in Hof van Twente Ten behoeve van de herstructurering van bedrijventerreinen heeft DHV in oktober 2009 in opdracht van de gemeente Hof van Twente en de provincie Overijssel een kwaliteitsscan uitgevoerd. De kwaliteit van bedrijventerreinen drukt DHV uit in sterren. De score kan lopen van nul tot vijf sterren. Terreinen worden beoordeeld op: • ruimtelijke inrichting, beeldkwaliteit; • faciliteiten en voorzieningen; • milieuprestaties; • economie; • organisatie en beheer.

Het bedrijventerrein Haven Twentekanaal in Goor scoort daarbij nul sterren. Dit heeft ermee te maken dat op een tweetal elementen het bedrijventerrein slechts geen punten ‘scoort’. Dit betreft de economische functie en prestatie en de milieuprestaties. Op het eerste punt scoort site marketing, bewegwijzering en digitale bereikbaarheid onvoldoende. Voor wat betreft milieuprestaties scoort Haven Twentekanaal onvoldoende als het gaat om energie, duurzaam bouwen / duurzaam materiaalgebruik, multifunctionaliteit en bodemverontreiniging. DHV geeft aan dat indien de gemeente én ondernemers hier invulling aan kunnen geven, zij de kwaliteitsscore voor het terrein kan zetten op 4 sterren.

Bedrijventerrein Twentekanaal in Markelo scoort eveneens nul sterren. Dit komt door onvoldoende scores voor ruimtelijke inrichting / beeldkwaliteit, economie en milieuprestaties. Voor wat betreft de ruimtelijke inrichting zitten de knelpunten in de wegenstructuur, samenhang stedenbouw, natuurkwaliteit, uitstraling openbare ruimte, water (riool) en een goede aanpassing en/of aansluiting bij woonomgeving. Als het gaat om milieuprestaties scoren energie en duurzaam bouwen / duurzaam materiaalgebruik, multifunctionaliteit en bodemverontreiniging onvoldoende. Wat betreft economie scoren imago, sitemarketing, bewegwijzering en digitale bereikbaarheid onvoldoende. DHV geeft aan dat indien de gemeente én ondernemers hier invulling aan kunnen geven, zij de kwaliteitsscore voor het terrein kan zetten op 2 sterren. Beide terreinen zullen worden geherstructureerd. De financiering van de herstructurering vindt (mede) plaats door subsidieverlening van de provincie. Ook de gemeente draagt hierin bij afhankelijk van haar financiële middelen.


19

3.3 Vraagprognose De laatste vijf jaar is in totaal zo’n 10 hectare uitgegeven, een gemiddelde uitgifte van 2 hectare per jaar Vanaf 2005 is in de gemeente Hof van Twente in totaal ruim 10 hectare bedrijventerrein uitgegeven. Dit is 2 hectare gemiddeld per jaar. De uitgifte over de afgelopen jaren is gemiddeld in vergelijking met de jaren ervoor. In de jaren 2000-2009 werd er gemiddeld 2,3 hectare per jaar terrein uitgegeven. Hiervan werd circa 80% in Goor uitgegeven (Zenkeldamshoek) en 20% in Markelo, Diepenheim en Bentelo. Tabel 8: uitgifte bedrijventerreinen gemeente Hof van Twente 2005 t/m 2009 Uitgifte Hof van Twente 2005

0,43

2006 2007 2008 2009

0,43 4,83 1,8 3,0

Totaal Bron: Ibis 2010

10,5

Vraag naar bedrijventerreinen op basis van historische uitgifte in de gemeente Hof van Twente tot en met 2020 is circa 22 hectare Om de bedrijventerreinenbehoefte te berekenen hanteert de provincie Overijssel de methode van extrapolatie12. Deze methode geeft op basis van de historische uitgifte een indicatie van de behoefte. De provincie baseert deze extrapolatie op de uitgifteperiode van 1997-2006. In de periode 1997-2006 werd in Hof van Twente gemiddeld 1,8 hectare uitgegeven. De provincie Overijssel trekt deze jaarlijkse uitgifte door over de periode 2009-2020. Dit is een periode van 12 jaar en daarmee komt de provincie uit op een behoefte van 21,6 hectare netto13. Volgens de methodiek van de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) is de totale ruimtebehoefte tot en met 2020 in de gemeente Hof van Twente 25 – 27 hectare Volgens de BLM-methodiek is de uitbreidingsbehoefte voor bedrijventerreinen tot 2020 circa 19 hectare. Hierbij is de BLM-prognose voor de provincie Overijssel en de Coropregio14 Twente doorvertaald naar het niveau van de gemeente Hof van Twente. Daarbij is uitgegaan van het Transatlantic Market (TM)-scenario (zie onderstaand tekstkader) zoals het Rijk en de provincie Overijssel voorschrijven.

12

Het gemiddelde van historische uitgiftecijfers wordt hierbij doorgetrokken naar de toekomst. Kanttekening bij deze methode is dat periodes van weinig uitgifte het beeld kunnen vertekenen. Zo ligt de langjarige gemiddelde uitgifte hoger dan de 1,8 ha, namelijk ruim 2 ha. De ruimtebehoefte zou hiermee ook hoger komen te liggen. Daarbij wordt het beeld voor de kleine kernen (Markelo en Hengevelde) vertekend omdat hier al jaren niets is uitgegeven, terwijl uit gesprekken met ondernemersverenigingen en de registratie van ruimtebehoefte al wel jaren behoefte blijkt te zijn. 14 Een COROP-regio is een regionaal gebied binnen Nederland dat deel uitmaakt van de COROPindeling. Deze indeling wordt gebruikt voor analytische doeleinden. In totaal zijn er in Nederland 40 COROP-gebieden. Elk COROP-gebied is een samenvoeging van gemeenten. 13


20

BLM-methodiek Een meer geavanceerde methodiek voor de behoefteraming voor bedrijventerreinen is de BLMmethodiek. De BLM (bedrijfslocatiemonitor) raamt de toekomstige ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen in Nederland. Het vertrekpunt van de BLM zijn de vier toekomstscenario’s van het Centraal Planbureau (CPB) voor de economische en demografische ontwikkeling van Nederland op de lange termijn. Op dit moment wordt voor de bepaling van de ruimtebehoefte voor bedrijventerreinen uitgegaan van het één na hoogste groeiscenario, het TMscenario.(Transatlantic Market) De uitkomst van de BLM is een indicatie van de verwachte vraag naar de totale netto hoeveelheid grond in Nederland op formele werklocaties op een toekomstig tijdstip (respectievelijk t/m 2020, 2030 en t/m 2040). Opgemerkt dient te worden dat de BLM ‘beleidsarm’ is. Dat wil zeggen dat overheden nog ambities kunnen hebben die vertaald dienen te worden in de prognoses. Bijvoorbeeld op het gebied van promotie en acquisitie. De vraagprognoses van de BLM houden verder geen rekening met aspecten zoals vervangingsvraag, bovenlokale vraag en economisch beleid van een stad of regio.

Zoals gezegd is de BLM-prognose beleidsarm. Dat wil zeggen dat geen rekening is gehouden met aspecten zoals vervangingsvraag, bovenlokale vraag en economisch beleid van een stad of regio. De vervangingsvraag ontstaat door onttrekking van bedrijventerrein uit transformatie. De gemeente Hof van Twente heeft één concrete transformatieopgave in de vorm van TSB-terrein. Een gedeelte van dit terrein wordt getransformeerd tot woningbouw, in totaal zo’n 5 á 6 hectare netto. Zoals vermeld in paragraaf 3.2 is de ruimtewinst door herstructurering nog niet bekend. Dit zal nader onderzocht moeten worden. Waarschijnlijk zal deze beperkt zijn. Daarbij komt dat de ruimtewinst door herstructurering op het Eternit-terrein moeilijk realiseerbaar is voor de gemeente omdat deze grond particulier eigendom is. Daarmee komt de totale behoefte aan bedrijventerrein voor de gemeente Hof van Twente voor de periode 2009-2020 op 25 tot 27 hectare (zie tabel 9). Tabel 9: totale vraag naar bedrijventerreinen gemeente Hof van Twente tot en met 2020 in netto hectares Vraag Netto hectares 2009-2020 BLM Hof van Twente: 3,1% van de COROP Twente Vervangingsvraag (TSB-terrein) Totale uitbreidingsvraag Ruimtewinst door herstructurering Totale ruimtebehoefte

19 5-6 24 - 25 Niet bekend 24 - 25

Bron: CPB, 2005;Provincie Overijssel, 2006; Bewerking: Stec Groep, 2010

Uit behoefteregistratie gemeente Hof van Twente komt ruimtebehoefte van 21-26 ha De verdeling van de ruimtebehoefte per kern is gebaseerd op een recente behoefteregistratie van de gemeente Hof van Twente. Een check op deze behoefte onder ondernemers heeft medio 2010 plaatsgevonden en bleek reëel. In totaal is er een behoefte aan 21 -26 hectare uitbreiding van bedrijventerrein. Dit komt redelijk overeen met de BLM-prognose. Dit is exclusief vervangingsvraag en bovenlokale vraag. Immers de gemeente heeft zelf geen grote ruimtevragers die naar XL Businesspark zouden


21

willen, noch dat de gemeente zelf grote ruimtevragers faciliteert met een bedrijfsterrein in plaats van deze door te verwijzen naar XL Businesspark. Tenslotte blijkt uit de behoeftepeiling van de gemeente dat de ondernemers niet de wens hebben om een locatie op het XL Businesspark te betrekken. Tabel 10. behoefteregistratie onder ondernemers in Hof van Twente medio 2010 Behoefteregistratie gemeente Hof van Twente medio 2010 13,7 – 18,7

Goor Markelo

15

Hengevelde16 Delden Diepenheim Bentelo Hof van Twente Bron: gemeente Hof van Twente, medio 2010

2,0 3,2 1,2 – 2,0 0,2 0,2 21 - 26 (afgerond)

Bovenstaande behoefte is redelijk tot zeer concreet. Zo zijn bedrijven in Markelo en Hengevelde namelijk al enige tijd aan het wachten op een uitbreidingslocatie. De te ontwikkelen bedrijventerreinen hebben alleen een functie voor lokale, plaatsgebonden bedrijven. Uit de interviews blijkt ook dat belangstellende bedrijven vooral lokaal gewortelde bedrijvigheid betreffen. Veel bedrijven hebben namelijk zowel hun personeel als klanten in de betreffende kern of in de directe omgeving. Deze bedrijven blijven het liefst gevestigd in de kern zelf. Bovendien is er ook vaak sprake van een sociale verbondenheid van bedrijven aan de kern, bijvoorbeeld in de vorm van sponsoring. Door betrokkenheid bij ondersteuning/organisatie van sport-, culturele of andere evenementen zorgen de kerngebonden bedrijven voor dynamiek in de kernen. De gemeente zal de behoefteregistratie voor bedrijventerreinen actueel houden door om de drie jaar een actualisatie uit te voeren.

15

De basis voor de behoefteregistratie in Markelo vormt de structuurvisie vastgesteld op 9 februari 2010. De ondernemers hebben namelijk in dit kader recentelijk hun behoefte aangegeven. 16 De basis voor de behoefteregistratie in Hengevelde vormt de structuurvisie vastgesteld op 25 maart 2010. De ondernemers hebben namelijk in dit kader recentelijk hun behoefte aangegeven.


22

Belangrijkste bevindingen uit de gesprekken met de ondernemersverenigingen: • De vraag in de kernen is zeer lokaal gebonden. Vraag uit de kernen zou niet automatisch door worden verwezen naar Zenkeldamshoek. • Wees niet per definitie terughoudend ten aanzien van bedrijfsontwikkelingen in het buitengebied. Sommige bedrijven functioneren er goed en zitten niet aantoonbaar bewoners of groenstructuren in de weg. • Bedrijventerreinen moeten werklocaties zijn, groen is belangrijk maar laat het niet te koste gaan van de functionaliteit van de locatie. • Pas op met het toestaan van bedrijventerreinvreemde functies op de terreinen. Ze zitten bedrijven in de weg die niet ergens anders kunnen zitten dan op een bedrijventerrein. • Doe iets met de bedrijventerreinenvisie. Niet alleen analyseren, maar kom ook met een plan van aanpak. • Economische structuur is slechts beperkt te beïnvloeden. Het kan slechts door middel van het scheppen van randvoorwaarden: dit zijn vooral huisvesting en bereikbaarheid. • Veel ondernemers hebben behoefte aan glasvezelinternet.

Samenvatting vraagprognose: • De laatste vijf jaar is in totaal 10 hectare uitgegeven, een gemiddelde uitgifte van iets minder dan 2 hectare per jaar. • De totale ruimtevraag (uitbreidings-, vervangings- en bovenlokale vraag) naar bedrijventerreinen in de gemeente Hof van Twente tot en met 2020 is circa 24 – 25 hectare netto op basis van de BLM-methodiek. • Op basis van een actuele registratie van behoefte aan bedrijfsruimte onder ondernemers in Hof van Twente blijkt een behoefte van 21-26 hectare. Dit is exclusief vervangingsvraag en bovenlokale vraag. • De gemeente zal de behoefteregistratie voor bedrijventerreinen actueel houden door om de drie jaar een actualisatie uit te voeren.

3.4 Aanbodsituatie Totaal aanbod aan bedrijventerrein in de gemeente Hof van Twente is ca 25 hectare Het totale aanbod aan bedrijventerreinen in de gemeente Hof van Twente is circa 25 hectare. Het totale aanbod bestaat uit de direct uitgeefbare terreinen en de harde en zachte plannen. Op dit moment is 16,2 hectare direct uitgeefbaar op Zenkeldamshoek. Dit is als volgt opgebouwd: • de bruto hectare van Zenkeldamshoek is 38,6 dit is inclusief de 7 hectare waar de provincie haar goedkeuring aan heeft onthouden van het benodigde bestemmingsplan . tevens is dit inclusief circa 11 hectare aan openbare ruimte. • hierdoor is het netto uit te geven terrein van Zenkeldamshoek 20,6 hectare. • minus de reeds uitgegeven gronden Zenkeldamshoek van 4,2 hectare. • dit resulteert in 16,2 hectare. In kleine kernen is momenteel geen terrein direct uitgeefbaar. Op termijn zijn er harde plannen van circa 4 hectare aan de Rijssenseweg in Markelo en 5 hectare voor het


23

terrein het Wegdam in Hengevelde. In de structuurvisies voor Markelo en Hengevelde wordt uitgegaan van een ruimtebehoefte van respectievelijk 4 en 5 hectare. De provincie Overijssel verdisconteert bij het huidige aanbod voor Hof van Twente ook het aanbod van XL Businesspark17. Voor de gemeente Hof van Twente betekent dit een vermindering van 3,0 hectare op het bestaande aanbod. Dit is een irreële vermindering omdat: • het XL Businesspark een apart segment bedient van ruimtevragers groter dan 2 hectare en kan dus niet zomaar van het reguliere kleinschalige aanbod worden afgetrokken; • in de afgelopen tien jaar zich nauwelijks grote ruimtevragers die passen binnen het segment van XL Businesspark zich gemeld hebben voor een kavel in Hof van Twente. • de gemeente momenteel zelf geen grote ruimtevragers heeft die naar XL Businesspark willen, noch dat de gemeente zelf grote ruimtevragers zou faciliteren op een bedrijventerrein in plaats van deze door te verwijzen naar XL Businesspark. • Uit de behoeftepeiling van de gemeente blijkt dat de ondernemers niet de wens hebben om een locatie op het XL Businesspark te betrekken. Om deze redenen wordt het XL Businesspark niet meegenomen in de aanbodcijfers. Tabel 11: aanbod bedrijventerrein in Hof van Twente 2010 Kern Plannaam18 Direct Harde Zachte 19 uitgeefbaar plannen plannen17 Goor Goor Markelo Hengevelde Totaal

Zenkeldamshoek Haven Twentekanaal Rijssenseweg Wegdam

16,2 0,3 . . 16,5

. . 3,7 5,0 8,7

Direct uitgeefbaar plus plannen . . . .

16,2 0,3 3,7 5,0 25,2

Bron: Gemeente Hof van Twente Regio Twente, 2010

Samenvatting aanbodsituatie: • Het totale aanbod aan bedrijventerreinen (direct uitgeefbaar en harde plannen) tot 2020 in de gemeente Hof van Twente is circa 25 hectare. • Direct uitgeefbaar terrein: 16,2 hectare op Zenkeldamshoek, dit is voor Goor tot 2015 voldoende om aan de jaarlijkse vraag te kunnen voldoen. • In de andere kernen is er geen terrein direct uitgeefbaar. • Harde en zachte plannen: circa 9 hectare hard. Er zijn geen zachte plannen.

17

De capaciteit van XL-Businesspark is voor 85 hectare toegedeeld aan alle gemeente naar rato van de berekende behoefte per gemeente voor de periode 2009-2020. 18 Exclusief het aanbod van het XL-Businesspark. Dit park bedient een apart segment van ruimtevragers groter dan 2 hectare. 19 Een hard plan betreft aanbod dat al is vastgelegd in een (ontwerp)bestemmingsplan/ structuurvisie maar waarvoor de grond nog niet uitgeefbaar is. Zachte plannen verkeren nog in de ideeën- en studiefase en hebben betrekking op de verre toekomst.


24

3.5 Vraag-aanbodconfrontatie De uitkomst van de vraag-aanbodconfrontatie van bedrijventerreinen in de gemeente Hof van Twente tot en met 2020 laat zien dat er maximaal een overschot ontstaat van 4 hectare. Zie tabel 12. Hierbij is echter nog geen rekening gehouden met de vervangingsvraag als gevolg van de transformatie van het TSB-terrein (5 a 6 hectare) en de bovenlokale vraag (1-2 hectare) (zie paragraaf 3.3 BLM-methodiek). Deze vraag zal met name betrekking hebben op de kern Goor.


25

Tabel 12: vraag-aanbodconfrontatie in netto hectare t/m 2020 per kern Behoefteregistratie van de gemeente (vraag)

Aanbod

Saldo aanbod minus vraag

13,720

16,2

+2,5

Markelo

2,0

3,7

+1,721

Hengevelde Delden Diepenheim Bentelo Hof van Twente Bron: Stec Groep, 2010

3,2

Goor

1,2 – 2,0 0,2 0,2 20,5 – 21,3

5,0 +1,822 . -1,2 tot -2,0 . -0,2 . -0,2 24,9 +3 tot 4 (afgerond)

Op basis van de vraag-aanbodconfrontatie is een visie per kern omschreven (zie tekstkader). Visie per kern: • Goor: Uit de behoefteregistratie blijkt in Goor de grootste ruimtevraag, namelijk afgerond 1419 hectare. Een groot deel hiervan kan zich op de resterende beschikbare kavels op Zenkeldamshoek vestigen. Voor dit terrein is overigens wel extra aandacht vereist voor een meer duidelijke profilering op de markt. Voor het overige deel van de ruimtevraag (2-7 ha) moet ruimte gevonden worden op bestaande terreinen via inbreiding en als de bestaande terreinen ruimtelijk optimaal zijn benut – onder meer via herstructurering - kan eventueel nieuwe ruimte gereserveerd worden voor bedrijvigheid. Zeker als hier de vervangingsvraag van 5-6 ha (TSB terrein) en de bovenlokale vraag van 1-2 ha in mee wordt gerekend. Tot slot zal een opwaardering plaatsvinden van het bestaande deel van Zenkeldamshoek. • Markelo: Uit de registratie blijkt nu een daadwerkelijke vraag van circa 2 ha, tegenover een vraag van 3,7 ha ten tijde van de structuurvisie. De ruimtevraag heeft betrekking op bedrijven die op hun huidige locatie niet kunnen uitbreiden en op bedrijven die willen verplaatsen uit het centrum. Een omvang van afgerond 4 hectare lijkt – gelet op de behoefte- wat ruim. Er wordt dan ook gekozen voor een gefaseerde ontwikkeling. Bedrijven tot milieucategorie 3a kunnen hier gehuisvest worden. Woonwerkkavels zijn hier niet toegestaan (zie ook par. 4.2). • Hengevelde: Uit de registratie blijkt een behoefte van circa 3 ha, tegenover een vraag van 5 ha ten tijde van de structuurvisie. De ruimtevraag heeft betrekking op bedrijven die op hun huidige locatie niet kunnen uitbreiden, op bedrijven die willen verplaatsen uit het centrum en op bedrijven die in het buitengebied van de voormalige gemeente Ambt-Delden zitten. De uitbreidingsmogelijkheden van het Wegdam in Hengevelde is beperkt door agrarische hindercirkels. Voor uitbreidingslocaties wordt de Janninksweg beoordeeld qua mogelijkheden. Een omvang van 5 hectare lijkt – gelet op de behoefte- wat ruim. Er wordt dan ook gekozen voor een gefaseerde ontwikkeling. Bedrijven tot milieucategorie 3a kunnen hier gehuisvest worden. Woonwerkkavels zijn hier niet toegestaan. • Delden: In Delden is er een beperkte bedrijfsruimtevraag van 1-2 ha. Het gaat hier ook vooral om transformatie van bedrijfsruimte. Wel geeft de ondernemersvereniging aan dat er behoefte is aan een bedrijfsverzamelgebouw22. Verder kan de behoefte worden opgevangen in de bestaande bedrijfsruimtevoorraad van Delden.

20 21 22

Dit kan zich verder ontwikkelen tot 18,7 ha met als gevolg een tekort van -3 ha. In Markelo en Hengevelde hebben de feiten de plannen uit beide Structuurvisies achterhaald. Informatie uit interviews met ondernemersverenigingen Hengevelde en Delden op 1 april 2010


26

•

•

Diepenheim: In Diepenheim is de vraag naar bedrijfsruimte zeer beperkt. Indien de noodzaak wordt aangeduid dat er echt ruimtebehoefte is en het huidige terrein ruimtelijk optimaal is benut – onder meer via herstructurering - kan eventueel ruimte grenzend aan de Ruimersdijk gereserveerd worden voor bedrijven. Woonwerkkavels zijn echter niet toegestaan. Bentelo: Ook in Bentelo is de vraag naar bedrijfsruimte zeer beperkt. Bovendien is er in Bentelo nog recent bedrijventerrein ontwikkeld. Bedrijven die uit het buitengebied van AmbtDelden willen verplaatsen naar bedrijventerrein zijn aangewezen op Delden. Indien de noodzaak wordt aangeduid dat er echt ruimtebehoefte is en het huidige terrein ruimtelijk optimaal is benut – onder meer via herstructurering - kan eventueel nieuwe ruimte gereserveerd worden voor bedrijvigheid.

Samenvatting vraag-aanbodconfrontatie: • Tot 2020 is de totale bedrijventerreinenmarkt in Hof van Twente in evenwicht. Hier is echter nog geen rekening gehouden met de vervangingsvraag en bovenlokale vraag. • In Goor lijkt een beperkt tekort aan bedrijventerrein te zijn. Bij 75% uitgegeven terrein geldt de provinciale afspraak dat met verdere ontwikkeling van Zenkeldamshoek gestart kan worden. • In Markelo en Hengevelde is er vraag naar bedrijventerrein en daardoor ook een tekort aan bedrijventerrein. • In Delden, Diepenheim en Bentelo is er weinig behoefte aan nieuw terrein, maar zijn ook geen nieuwe plannen.


27

Hoofdstuk 4 Kwalitatieve aspecten bedrijventerreinen In dit hoofdstuk worden de kwalitatieve aspecten van de bedrijventerreinen in de gemeente Hof van Twente weergegeven. Het gaat daarbij om: duurzaamheid, herstructurering, parkmanagement, landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit

4.1 Visie gemeente Hof van Twente op kwaliteit bedrijventerreinen De gemeente Hof van Twente zet in op duurzaamheid en kwaliteit De gemeente Hof van Twente vindt duurzaamheid een belangrijk thema. Voor bedrijventerreinen is het streven erop gericht een duurzame ontwikkeling te bevorderen. Op de nieuw te ontwikkelen terreinen is veel aandacht voor beeldkwaliteit en duurzaamheid. Zo bestaat voor bedrijventerrein Zenkeldamshoek een beeldkwaliteitsplan. Meer hierover in paragraaf 4.5. Om de ruimtelijke kwaliteit te behouden is op Zenkeldamshoek parkmanagement ingevoerd (zie paragraaf 4.3). Collectief beheer en onderhoud van de private ruimte behoort daarbij tot het basispakket. Ten aanzien van duurzaamheid richt Zenkeldamshoek zich verder op het scheiden van afvalwater en regenwater. Op andere bedrijventerreinen spelen ook diverse initiatieven ten aanzien van duurzaamheid, zoals de gezamenlijke inkoop van energie, het in kaart brengen van afvalstromen, afvalscheiding, keurmerk veilig ondernemen en mogelijkheden voor vergistingsinstallaties. Op Zenkeldamshoek in Goor is onlangs een biocentrale geopend, die als eerste in Nederland duurzame energie opwekt door verbranding van geschilderd en gelakt resthout. In navolging van het bedrijvigheidsplan streeft de gemeente nog steeds naar het zorgen voor een aantrekkelijk ondernemersklimaat. Het gaat hierbij niet alleen om het ter beschikking stellen van voldoende fysieke ontwikkelingsruimte (uitgeefbare grond), maar ook om het bieden van kwaliteit en duurzaamheid van de bedrijventerreinen. De gemeente vindt een goede en gedegen afweging van aandachtsvelden zoals landschap, ecologie, grondstoffen, energie, water, ruimte, mobiliteit, bodem en afvalstoffen noodzakelijk om tot een goede locatie te komen die in de toekomst ook nog potentie en ontwikkelingsmogelijkheden heeft. Het duurzaam herstructureren van bestaande bedrijventerreinen en het bevorderen van een duurzame locatiekeuze en inrichting voor nieuwe bedrijventerreinen is een ruimtelijk economische beleidsdoelstelling. De aanwijzing van een duurzaamheidscoördinator die een verbinding legt tussen diverse duurzame ontwikkelingen – zoals in de notitie duurzaamheid is omschreven – kan hier een belangrijke bijdrage aan leveren. Ook in het coalitieakkoord voor de raadsperiode 2010-2014 speelt duurzaamheid een belangrijke rol. De nadruk op duurzaamheid dient te leiden tot een verminderd energieverbruik, een betere kwaliteit van de leefomgeving, gebruik van hernieuwbare grondstoffen en exploitatievoordelen. Ecologie en economie gaan hand in hand. Ook wordt gelet op de bijdrage die ruimtelijke plannen leveren aan de ruimtelijke en


28

landschappelijke kwaliteit. Voor het bedrijvenpark Zenkeldamshoek zal de aandacht de komende jaren gefocust zijn op promotie en het realiseren van een invulling door de vestiging van bedrijven, die naast innovatie en het stimuleren van passende werkgelegenheid ook gericht is op duurzaamheid. De verkoop van vierkante meters moet geen doel op zich zijn. Naast Zenkeldamshoek blijft de aandacht ook gericht op de lokale bedrijventerreinen in andere kernen, passend bij de aard en schaal van de gemeenschap23. Hof van Twente legt meer focus om de kwaliteit van bestaand terrein te waarborgen. Doel is om daar waar mogelijk in te breiden voordat nieuw bedrijventerrein wordt ontwikkeld en uitgegeven. De toepassing van de SER-ladder als denkmodel bij het inpassen van de ruimtebehoefte voor bedrijvigheid speelt – hoewel niet formeel benoemd - hierbij een rol. In het bedrijvigheidsplan gaf de gemeente aan vooral inbreidingskansen te zien op de terreinen Schneidersbos in Delden en Spechthorst en de Whee in Goor. Daarnaast zet de gemeente in op herstructurering van de bedrijventerreinen Haven Twentekanaal (Eternit) in Goor en Twentekanaal (Industrieweg) nabij Markelo Samenvatting visie op kwalitatieve aspecten: • De gemeente Hof van Twente is actief op het gebied van duurzaamheid en kwaliteit van bedrijventerreinen. • Beeldkwaliteit, landschappelijke inpassing en parkmanagement zijn heel belangrijk bij de aanleg van nieuwe terreinen. • De gemeente zet in op herstructurering en inbreiding op bestaande terreinen.

Uitwerking visie op kwalitatieve aspecten De gemeente is voornemens zorg te dragen voor: • een concreet uitvoeringsprogramma duurzaamheid, waarin een concrete planningsopgave wordt vastgesteld voor de uitwerking van de in deze visie opgenomen duurzaamheidsambities. De binnen de gemeente aan te wijzen duurzaamheidscoördinator zal hier een belangrijke rol in spelen.

•

De ambities richten zich op: het scheiden van afvalwater en regenwater, de gezamenlijke inkoop van energie, het in kaart brengen van afvalstromen, afvalscheiding, keurmerk veilig ondernemen en mogelijkheden voor vergistingsinstallaties.

4.2 Kernenhiërarchie en segmentering Kernenhiërarchie: concentratie in Goor, opvang lokale behoefte in de overige kernen Actieve uitbreiding van bedrijventerreinen vindt binnen de gemeente Hof van Twente vooral plaats in Goor op Zenkeldamshoek en in de kernen Markelo en Hengevelde. Voor de overige kernen geldt een herprofilering van bestaande terreinen. Daarbij probeert de 23

“Duurzaam – Ambitieus – Ondernemend – Betrokken” Coalitieakkoord CDA-VVD Raadsperiode 2010-2014; 2010


29

gemeente zo veel mogelijk in te breiden op de bestaande locaties in de kernen, staat kleinschaligheid voorop en wil de gemeente ruimte bieden voor lokale ondernemers. Ten aanzien van bedrijvigheid in het buitengebied is de insteek om zoveel mogelijk maatwerk te leveren op de huidige locatie. Voor bedrijven in het buitengebied en in de kernen waarvoor geen maatwerk meer kan worden geboden, wordt ruimte geboden voor hervestiging op aan de kern gebonden bedrijventerreinen of op Zenkeldamshoek. Daarbij staat een zorgvuldige landschappelijke inpassing voorop, zodat de kwaliteit van de groene ruimte niet wordt aangetast. Accent op reguliere bedrijventerreinen De bedrijventerreinen in Hof van Twente hebben als doel om de lokale bedrijfsruimtevraag te faciliteren. Voorname clusters in Hof van Twente zijn de industrie, de bouw en handel- en reparatiebedrijven. De gemeente heeft als doelstelling het realiseren van een gedifferentieerd aanbod van bedrijventerreinen, passend bij aard en schaal van de kernen. De bedrijfsruimten die voor handen zijn in de gemeente Hof van Twente zijn dan ook de reguliere bedrijfsruimten op gemengde bedrijventerreinen. Uit interviews met ondernemers uit de verschillende kernen in Hof van Twente blijkt dat er behoefte is aan bedrijfsverzamelgebouwen op de bedrijventerreinen. De gemeente kent een omvangrijke bouwsector en juist in de bouwsector zijn er relatief veel kleine bedrijven en zzp-ers. Bedrijfsverzamelgebouwen zijn uitstekend geschikt om deze te faciliteren. Ook kunnen dergelijke units een uitkomst zijn voor starters. Juiste bedrijf op de juiste plek De ambitie van de gemeente Hof van Twente is om alle bedrijvigheid die zich aandient zo goed mogelijk te accommoderen. Daarom wil de gemeente Hof van Twente een gevarieerd en compleet aanbod aan bedrijventerreinen aanbieden. Daarbij heeft de gemeente voor de nieuwe en toekomstige terreinen een heel duidelijke segmentering voor ogen. Het juiste bedrijf op de juiste plek is de doelstelling. Tabel 13: Segmentering bestaande en nieuwe bedrijventerreinen Bedrijventerrein Type terrein Doelgroepen Goor Gemengd Grootschalig Zenkeldamshoek Spechthorst TSB terrein De Whee Haven Twentekanaal (Eternit)

Gemengd Kleinschalig Gemengd licht, In transformatie Gemengd, kantoren Gemengd, kadegebonden, single user

Productie, bouw, logistiek, groothandel, kantoorachtigen, perifere detailhandelsvestiging (pdv) Productie, logistiek, bouw, groothandel Woon-werk Productie, logistiek, bouw, groothandel Industrie, kadegebonden


30

Markelo

De Esch Rijssenseweg Goorseweg (Arkervaart/Coberco)

Noord Achteresch Twentekanaal Hengevelde

Het Wegdam Hengevelde consolidatieplan Delden Schneidersbos Langestraat (Elementis) Bentelo

Bentelo Gronthuttenweg Diepenheim

Ruimersdijk Bron: Stec Groep, 2010

Gemengd, Kleinschalig, in planfase Gemengd, Single user Gemengd licht Kleinschalig, Woon-werk Gemengd, kadegebonden

Productie, bouw, groothandel

Gemengd, Kleinschalig, in planfase Gemengd, Kleinschalig,


Gemengd, Kleinschalig Gemengd, Single user


Gemengd licht Kleinschalig, Woon-werk

Productie, bouw, (groot)handel

Gemengd licht Kleinschalig, Woon-werk

Productie, bouw, (groot)handel

Industrie Productie, bouw, (groot)handel

Industrie, productie, kadegebonden

Productie, autobedrijven, groothandel, kantoorachtigen

Chemische industrie

Perifere detailhandel Om in te kunnen spelen op de wensen vanuit zowel de markt als de consument vindt de gemeente Hof van Twente het van belang om op een verantwoorde wijze blijvend in te spelen op de trend naar schaalvergroting in de detailhandel, zoals ook vermeld in de detailhandelsnota 2004. Een aantal branches is vanwege de omvang en aard van de artikelen en/of winkel niet inpasbaar in reguliere winkelgebieden24. Een zorgvuldige inpassing van volumineuze winkels in de verzorgingsstructuur is noodzakelijk. De gemeente wil dan ook onder voorwaarden ruimte bieden aan perifere detailhandel. Zo wordt Perifere Detailhandel Vestigingen (PDV) zoveel mogelijk geclusterd op een aantal zones. Dit levert namelijk zowel voordelen op voor de betrokken bedrijven als consumenten. De bedrijven kunnen profiteren van elkaars nabijheid, aantrekkingskracht en gemeenschappelijke faciliteiten zoals parkeren. De consument heeft baat bij gemak,

24

Detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke stoffen en winkelformules die vanwege de omvang en aard van het assortiment een groot oppervlak nodig hebben (auto’s, boten en caravans, tuincentra, bouwmarkten, keukens en sanitair, woninginrichting en meubels).


31

overzichtelijkheid en ruime keuzemogelijkheden. Clustering draagt bovendien bij aan het beperken van het aantal verkeersbewegingen. Trends retaillandschap In Nederland heeft zich de laatste jaren een haast autonome, niet of nauwelijks door gemeentelijk beleid gestuurde ontwikkeling voorgedaan in de richting van een voortgaande spreiding van PDV-vestigingen over verschillende locaties. Het gevolg is een voortgaande schaalvergroting aan de aanbodzijde, veelal gepaard gaande met branchevervaging, een integratie van PDV-vestigingen met niet-detailhandelselementen en een drang naar buiten (de vestiging aan de randen van de stad, buiten de winkelcentra). Het risico van deze ontwikkeling is een gebrek aan onderscheidend vermogen en een verwatering van de eigen identiteit van elk van deze locaties. Concentratie op een of enkele locaties is dan ook noodzakelijk. Grootschalige winkelpanden, bereikbaarheid, ruime parkeergelegenheid en zichtbaarheid zijn hierbij belangrijke kenmerken. Om het karakter van het centrum voor doelgerichte aankopen te bewaken en bovendien complementair te zijn dienen grootschalige vestigingen (meer dan 1.000 m² winkelvloeroppervlak) het uitgangspunt op deze locaties te zijn.

PDV-ontwikkeling wordt in principe alleen toegestaan op Zenkeldamshoek, tenzij het elders een aangetoonde meerwaarde oplevert voor de verzorgingsstructuur (bijvoorbeeld iets dat er nog niet is en niet binnen de bestaande detailhandelsconcentratie kan worden gevestigd). GDV25 is uitsluitend en onder randvoorwaarden mogelijk in stedelijke knooppunten, zoals op Westermaat in Hengelo. De gemeente Hof van Twente geeft de voorkeur aan een ontheffingsmogelijkheid van het college als het gaat om PDV. Juist dan heeft de gemeente nog inspraak in van belang zijnde argumenten zoals regulering van clustering van de detailhandelsondernemingen. De gemeente past dan heldere toetsingskaders toe bij afweging van de ontheffing26. Bij PDV is de gemeente Hof van Twente voornemens in aansluiting op het landelijke beleid de volgende soorten bedrijven toe te staan: - bouwmarkten - tuincentra - buitensport - woninginrichting - autoshowrooms Wonen op bedrijventerreinen De gemeente gaat ervan uit dat op de bedrijventerreinen in de lichte categorie 1 en 2, dienstwoningen in principe zijn toegestaan. Op terreinen met zwaardere bedrijvigheid wordt deze mogelijkheid geschrapt. Enerzijds omdat dienstwoningen tot hinderzones leiden die feitelijk onbruikbare ruimte vormen voor bedrijven en anderzijds omdat de ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijvigheid een grotere prioriteit dienen te hebben dan het individuele belang van de dienstwoning. Een bijkomend probleem is dat in sommige gevallen de dienstwoning aan een derde wordt verkocht en de relatie met het 25

Locatie voor Geconcentreerde Grootschalige Detailhandels Vestigingen (GDV), waar de branchebeperkingen van het PDV-beleid niet of maar beperkt gelden. 26 Verslag bijeenkomst ondernemersplatform op 22 mei 2007


32

bedrijf verloren gaat. Hierdoor wordt de dienstwoning een burgerwoning wat tot nog grotere hinderzones voor de bedrijven kan leiden. Samenvatting visie kernenhiërarchie en segmentering • De ambitie van de gemeente Hof van Twente is in te zetten op uitbreiding van bedrijventerreinen Markelo en Hengevelde en Goor op termijn. • Voor de overige kernen geldt een herprofilering van bestaande terreinen gericht op het accommoderen van uitsluitend lokale aan de kern gebonden bedrijvigheid. • De gemeente Hof van Twente wil een gevarieerd en compleet aanbod aan bedrijventerreinen aanbieden. • De gemeente Hof van Twente wil onder voorwaarden ook PDV toestaan op Zenkeldamshoek. • De gemeente Hof van Twente staat alleen dienstwoningen toe op bedrijventerreinen in de lichte categorie 1 en 2.

Uitwerking visie kernenhiërarchie en segmentering De gemeente is voornemens zorg te dragen voor: • een deelvisie over een verdere segmentering gericht op welk segment bedrijvigheid zich kan en mag vestigen op de specifieke bedrijventerreinen.

•

Uitbreiding van bedrijventerreinen in Goor, Markelo en Hengevelde en herprofilering van bedrijventerreinen in andere kernen.

4.3 Parkmanagement Waarom parkmanagement? Parkmanagement dient ervoor om samenwerking te bevorderen tussen bedrijven en gemeente en bedrijven onderling met als doel: • het realiseren van gezamenlijke voorzieningen (vergaderruimte, catering, kinderopvang, et cetera); • het collectief afsluiten van contracten (ict, energie, afvalverwerking, et cetera); • onderzoek naar de mogelijkheden en meerwaarde van (een vorm van) parkmanagement op de afzonderlijke bedrijventerreinen; • het bevorderen van collectieve beveiliging. Gemeentelijk beleid gericht op stimuleren en faciliteren van parkmanagement Hof van Twente ziet parkmanagement als een instrument die marktpartijen en overheid gezamenlijk (of afzonderlijk) kunnen inzetten om het kwaliteitsniveau en de vastgoedwaarde van de locatie op termijn te behouden en waar mogelijk te versterken. Op dit moment is er alleen sprake van parkmanagement op het nieuwe terrein Zenkeldamshoek in Goor. Het parkmanagement van Zenkeldamshoek heeft als doelstelling de realisatie van een optimale duurzame bedrijfsomgeving. Hiervoor is er het basispakket en een optioneel pakket. Het basispakket Zenkeldamshoek bestaat uit beheer van de openbare ruimte en de aanwezigheid van een parkmanager. Het optionele pakket bestaat uit diverse diensten die aan de VvE (Vereniging van Eigenaren) of bedrijven – bij voorkeur collectief – worden aangeboden, zoals: • bewegwijzering


33

• • • • • •

afvalinzameling energie-inkoop beveiligingsdiensten breedbanddiensten technisch gebouwbeheer schoonmaak/glasbewassing etc

Op dit moment is er alleen nog het basispakket. In de toekomst is het ook goed mogelijk dat het optionele pakket wordt uitgevoerd op Zenkeldamshoek. Het parkmanagement wordt opgepakt door PCH Dienstengroep. Op de andere terreinen in Goor en in de andere kernen is geen parkmanagement. De terreinen in de overige kernen zijn hiervoor ook te klein van omvang. Op Zenkeldamshoek, Spechthorst en de Whee is er sprake van Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO). Verder is er zowel in Goor als in de andere kernen een zeer actief bedrijfsleven. In Delden wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van KVO. Ook wordt in Delden onderzocht of er gezamenlijk afval opgehaald kan worden. In de andere kernen is er geen KVO. De terreinen zijn er veelal klein en er is meer sociale controle. Hengevelde kent een zeer actief ondernemersleven. Ondernemers zijn er betrokken bij sportevenementen, zomerfeesten en ze organiseren lokale bedrijfsbeurzen. Samenvatting visie parkmanagement: • Bedrijventerrein Zenkeldamshoek kent parkmanagement uitgevoerd door PCH Dienstengroep. • Op de andere terreinen is er geen geformaliseerd parkmanagement, maar wel een actief ondernemersleven. Uitwerking visie parkmanagement De gemeente is voornemens zorg te dragen voor: • een verkenning van de mogelijkheden voor het opzetten van een parkmanagementorganisatie op de bestaande bedrijventerreinen. Dit kan aansluiten op de bestaande ondernemersorganisaties in Hof van Twente.

•

initiatieven op het gebied van duurzaamheid en parkmanagement te faciliteren en stimuleren, maar het initiatief ligt bij de ondernemers en bedrijven zelf.

4.4 Landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit Landschappelijke inpassing Het buitengebied van de gemeente Hof van Twente heeft een grote landschappelijke waarde en is daardoor van groot belang. De landschappelijke betekenis van de gemeente Hof van Twente hangt onder meer samen met de aanwezigheid van landgoederen, die verspreid liggen over de gehele gemeente. De waardevolle gebieden zorgen ervoor dat de gemeente Hof van Twente aantrekkelijk is voor toeristen. De landschappelijke structuur van de gemeente stelt echter beperkingen aan de uitbreiding van onder meer bedrijventerreinen. Voor de overige kernen buiten Goor streeft de gemeente naar landschappelijke inpassing van de bedrijventerreinen.


34

Beeldkwaliteit Bedrijventerrein Zenkeldamshoek heeft een beeldkwaliteitplan. In het beeldkwaliteitplan worden met name de regels en richtlijnen voor vijf zogenaamde structurerende zones geformuleerd. Zenkeldamshoek is opgedeeld in de volgende structurerende zones: • Dynamische zone provinciale weg N347: hier is een brede groenzone met daaraan moderne hoogwaardige bedrijfsbebouwing parallel aan de N347. Zo wordt de dynamiek en snelheid van deze weg benadrukt. • Poortzone Zomerweg: aan beide zijden van de weg komt een bomenrij zodanig dat de gebouwen nog gezien kunnen worden. Deze gebouwen hebben een hoogwaardige uitstraling. • Overgangszone Enterstraat: de bebouwing aan deze straat sluit aan bij de maat, schaal en kleur van de bestaande bebouwing aan de straat. De huidige losse bomenstructuur wordt versterkt door plaatsing van nieuwe bomen. • Landschappelijke zone Mossendamseweg: het groene lint karakter wordt benadrukt door rood-groene ritmering aan beide zijden van de weg. De bebouwing straalt vooral een woonfunctie uit, de (bedrijfs)woning dient primair op de Mossendamseweg georiënteerd te zijn. • Recreatieve retentiezone: deze zone dient als overgangsgebied met het omliggende landschap en als verbindingszone op het terrein. De bebouwing aan deze zone is met de representatieve zijde op de retentiezone georiënteerd. Het beeldkwaliteitsplan heeft betrekking op: • het integreren van het terrein in de bestaande wegen- en landschapsstructuur; • de opbouw, positionering en het materiaal- en kleurgebruik van panden; • de overgang tussen openbaar en privéterrein; • parkeren en • de inrichting van de openbare ruimte27. Het beeldkwaliteitsplan voor Zenkeldamshoek krijgt een update in 2011. Samenvatting visie landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit: • Landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit zijn belangrijk bij bestaande terreinen en bij de ontwikkeling van de nieuwe terreinen. • Het beeldkwaliteitsplan van Zenkeldamshoek past volledig in de moderne opvattingen van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu en de Provincie Overijssel over de wijze waarop terreinen ontwikkeld moeten worden. Uitvoering visie landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit De gemeente is voornemens zorg te dragen voor: • Update beeldkwaliteitsplan Zenkeldamshoek in 2011. • Het verplichten van een beeldkwaliteitsplan voor nieuwe terreinen.

27

Beeldkwaliteitsplan Bedrijventerrein Zenkeldamshoek, Arcadis, 2003


35

4.5 Bereikbaarheid Fysieke bereikbaarheid De gemeente Hof van Twente is gesitueerd aan de A1 en A35. De grootste kern Goor ligt op ongeveer 9 kilometer van de A1. Deze snelweg geeft in westelijke richting toegang tot Deventer, Apeldoorn en de Randstad. In oostelijke richting geeft de snelweg toegang tot de Netwerksteden van Twente en Duitsland. Andere belangrijke (provinciale) wegen zijn de N347 (Haaksbergen, Goor, A1, Rijssen, Nijverdal, Ommen); de N346 (Lochem, Goor, Delden, Hengelo) en de N755/N753 (Holten, A1, Markelo, Goor). De provincie werkt aan het verbeteren van de bereikbaarheid in de provincie Overijssel. Concrete projecten hebben niet direct toepassing op de Hof van Twente, maar in het algemeen heeft de gemeente Hof van Twente wel degelijk belang bij een goede bereikbaarheid van de provincie. Concrete provinciale projecten met betrekking tot verbetering automobiliteit zijn: • Snelle start van de aanleg van het wegdeel van Zwolle richting Raalte. • Opwaardering van de N340 Zwolle – Ommen richting een 2x2-strooks autoweg. • Een 2x2-rijstrook 100km-weg N18 van Enschede tot Varsseveld (2x2 tot Groenlo en daarna 2x1). • Verbetering van aansluitingen van provinciale wegen op de A1 en de A28. Enkele nog niet provinciale geconcretiseerde wensen zijn: • Opwaardering van de N35 tot een 2x2-strooks autoweg tussen Zwolle en Almelo. • Aanpak door het Rijk van de opwaardering van de N50 tot een A50. • Aanpak door het Rijk van de aanleg 2x3-stroken op de A1. Ook de gemeente heeft nog een wens ten aanzien van de bereikbaarheid. De brug bij de Stationsweg over het Twentekanaal ten westen van het bedrijventerrein Twentekanaal heeft een maximale aslast van 8 ton. Daarnaast zal Rijkswaterstaat de gemeente verzoeken om binnenkort een verkeersbesluit te nemen met betrekking tot een totale aslastbeperking van 24 ton inzake deze brug. Rijkswaterstaat heeft namelijk vanuit het verleden de aslastbeperking onjuist geëffectueerd, waardoor deze correctie nodig is. Dit is te weinig voor zwaar beladen vrachtauto’s waardoor ze moeten omrijden. Hierdoor worden vrachtwagens ook geweerd uit het centrum van Markelo. De gemeente heeft de wens deze brug te upgraden. Ook is door de raad uitgesproken een randweg aan te leggen langs de noordwest zijde van Markelo in de vorm van een verbindingsweg tussen de Holterweg en de Rijssenseweg. Het doel van deze randweg is tweeledig: enerzijds als omleiding voor het doorgaande (vracht)verkeer, dat zich op dit moment nog veelvuldig door het centrum van het dorp wringt, anderzijds ter ontsluiting van de aanliggende woon- en werkgebieden. Daarnaast hebben zowel Goor als Delden een NS-station op de lijn Zutphen – Hengelo Oldenzaal. Op de stations stopt in beide richtingen tweemaal per uur een trein. Goederenvervoer vindt tevens per spoor plaats. Ook liggen er drie terreinen in de


36

gemeente aan het Twentekanaal. Het gaat om Haven Twentekanaal in Goor, Twentekanaal in Markelo en Schneidersbosch in Delden. Deze terreinen hebben kadefaciliteiten. Om het Twentekanaal geschikt te maken voor de steeds groter wordende schepen in de binnenvaart is een aantal jaren geleden besloten het Twentekanaal te verbreden en te verdiepen. Het eerste deel hiervan is in de zomer van 2010 gereedgekomen. Daarnaast onderzoekt Rijkswaterstaat de mogelijkheid om de Sluis bij Eefde uit te breiden met een tweede kolk. De meeste bedrijventerreinen in Goor liggen ten noorden van de kern (De Whee, Spechthorst, Zenkeldamshoek). De Haven Twentekanaal ligt langs het Twentekanaal ten zuiden van de kern. De N347 is een belangrijke verbindingsweg voor de Goorse terreinen. In noordelijke richting leidt de wegen naar een aansluiting op de A1. De overige bedrijventerreinen in de gemeente liggen in of aan de kernen. Digitale bereikbaarheid De gemeente heeft buiten Zenkeldamshoek geen glasvezelnetwerk op de bedrijventerreinen. Momenteel vindt onderzoek plaats naar de haalbaarheid ervan, in enkele kernen is er al wel investeringbereidheid vanuit het bedrijfsleven. De gemeente hanteert als uitgangspunt het stimuleren van een glasvezelnetwerk op bedrijventerreinen. Echter, de gemeente laat het initiatief in eerste instantie bij het bedrijfsleven, ze wil het door marktwerking tot stand laten komen of met samenwerking van de provincie. Samenvatting visie bereikbaarheid: • De gemeente Hof van Twente ligt aan de A1 en A35. Via een netwerk van provinciale wegen zijn deze snelwegen goed te bereiken. • De gemeente Hof van Twente ligt daarnaast aan het spoor op de lijn Zutphen – Hengelo Oldenzaal en het water van het Twentekanaal.


37

Hoofdstuk 5 Grondprijzen, SER-ladder, gronduitgifteprotocol en regionale afstemming In hoofdstuk 5 worden ingegaan op de grondprijzen van de gemeente Hof van Twente. Daarnaast wordt de SER-ladder en het uitgifteprotocol beschreven. Tot slot wordt gekeken op welke manieren de gemeente regionaal samenwerkt.

5.1 Grondprijzen Grondprijzen zijn op het niveau van de omliggende concurrerende gemeenten maar onder het niveau van de Netwerksteden De grondprijzen voor bedrijventerreinen in de gemeente Hof van Twente liggen gemiddeld tussen de € 90 en € 130 per m² exclusief btw. De grondprijzen van de gemeente Hof van Twente zijn in lijn met de omliggende concurrerende gemeenten zoals Haaksbergen en Rijssen-Holten. Wel liggen de prijzen onder het niveau van de bedrijventerreinen in de Netwerksteden. Dat is ook logisch; de Netwerksteden liggen in een meer stedelijk gebied. Tabel 14: gemiddelde grondprijzen gemeente Hof van Twente, omliggende gemeenten en de Netwerksteden Gemeente Minimum €/m² Maximum €/m² Hof van Twente 90 130 Wierden 97,5 130 Haaksbergen 100 130 Rijssen-Holten 105 120 Berkelland 100 100 Almelo 95 135 Almelo XL 100 130 Borne 140 170 Enschede 120 175 Hengelo 110 165 Bron: opgave gemeenten

Voor bepaling van de grondprijzen voor bedrijventerreinen levert de gemeente maatwerk waarbij een kostendekkende exploitatie in principe uitgangspunt is. Afhankelijk van de locatie kiest de gemeente voor grondexploitatie en de financiële gevolgen daarvan. De gemeente kiest in de basis voor een actief grondbeleid maar zal per ontwikkeling nader bestuderen welke beschikbare instrumenten, vanuit het grondbeleid, haar ten dienste staan. Hierbij kiest de gemeente voor de financieel meest optimale vorm van kostenverhaal. Dit kan afhankelijk zijn van grondposities van derden en of financiële belemmeringen. In vergelijking met de omliggende gemeenten liggen de prijzen op niveau.


38

Samenvatting visie grondprijzen: • Het grondprijspeil in de gemeente Hof van Twente is in lijn met het prijsniveau in naburige en concurrerende gemeenten. • Wel liggen de prijzen van de gemeente Hof van Twente onder het niveau van de Netwerksteden.

5.2 De SER-ladder Het principe van de SER-ladder: inbreiding voor uitbreiding De Taskforce (Her)Ontwikkeling Bedrijventerreinen en de provincie Overijssel hechten veel waarde aan de SER-ladder en vinden dat deze moeten worden toegepast bij het toekennen van nieuwe ruimtevraag op bedrijventerreinen. Concreet komt de SER-ladder erop neer dat eerst wordt gekeken naar uitbreidingsmogelijkheden voor een ondernemer op de bestaande locatie en de bestaande vastgoedmarkt. Wanneer dit onvoldoende soelaas biedt, wordt er gekeken naar nieuwe locaties. Kortom: inbreiding gaat voor uitbreiding. De concrete toepassing van de SER-ladder kan als volgt worden ingevuld: 1. Als een bedrijf zich meldt voor een nieuw terrein wordt eerst – via een ruimtescan – gekeken of het bedrijf inderdaad niet kan uitbreiden. 2. Kan het bedrijf niet uitbreiden op de huidige plek, dan wordt op bestaande bedrijventerreinen en in de bestaande bedrijfsruimtemarkt ruimte gezocht. De markt wordt transparant gemaakt en de gemeente doet aan matchmaking. 3. Lukt het niet het bedrijf in de bestaande voorraad te laten slagen, dan wordt in beginsel ruimte aangeboden op het nieuwe bedrijventerrein. De bereidheid van een bedrijf om mee te willen werken aan de herinvulling van zijn oude plek binnen het gemeentelijk beleid, heeft daarbij een positieve invloed op de beoordeling van de aanvraag voor een nieuwbouwlocatie. Principes van de SER-ladder in toekomstig uitgiftebeleid toepassen De principes van de SER-ladder komen nog niet terug in de hoofddoelstellingen van het uitgiftebeleid van de gemeente Hof van Twente. De gemeente Hof van Twente gaat deze principes wel toepassen in haar toekomstig uitgiftebeleid. De gemeente heeft ook al indicatief in kaart gebracht hoeveel inbreidingsruimte er nog is op de terreinen Spechthorst en de Whee. Voor Zenkeldamshoek is het beleid al gericht op indeling van bedrijven op de terreinen naar grootte en naar type. Bedrijfsruimtevragers uit de kernen buiten Goor met een grote ruimtevraag worden doorverwezen naar Zenkeldamshoek. Daarbij staat Zenkeldamshoek kantoorachtige bedrijvigheid toe. Voor de inrichting van de terreinen stelt de gemeente dat maximaal 70% van de kavel bebouwd mag zijn.


39

Samenvatting visie SER-ladder: • Vanuit rijks- en provinciaal niveau wordt veel waarde gehecht aan het toepassen van de SERladder bij de uitgifte van bedrijventerreinen. • De gemeente Hof van Twente gaat de SER-ladder toepassen in haar uitgiftebeleid. • De gemeente let al op segmentering van bedrijvigheid en op de maximale bebouwing van een kavel. Uitwerking toepassen SER-ladder De • • • • • •

gemeente is voornemens zorg te dragen voor: het toepassen van de SER-ladder bij alle herstructureringsprojecten. een goede ruimtescan en leegstandscan. een nieuw uitgifteprotocol waarbij de SER-ladder geïmplementeerd wordt. een duidelijk contactpunt waar ruimtevragende en ruimtebiedende bedrijven zich kunnen melden. een gemeentelijke bedrijfscontactfunctionaris die regelmatig de wensen en behoeften van het bedrijfsleven inventariseert en monitort. voldoende tijd en capaciteit om bovenstaande adviezen te kunnen uitvoeren.

5.3 Regionale afstemming Mede door de geografische ligging van de gemeente Hof van Twente is de bedrijventerreinenmarkt vrij autonoom en lokaal georiënteerd. De gemeente voorziet in haar eigen bedrijvigheid en faciliteert – op een enkele uitzondering na – de lokaal gewortelde bedrijvigheid. De gemeente Hof van Twente maakt deel uit van de regio Twente. Op ambtelijk en bestuurlijk niveau vindt regelmatig overleg op het gebied van economische ontwikkeling en bedrijventerreinen. De gemeenten Hof van Twente wijst bovenlokale ruimtevragers met interesse in bedrijventerrein Zenkeldamshoek door naar het XL Business Park in Almelo. Er is nog geen sprake van concrete samenwerking met buurgemeenten. Deze bedrijventerreinenvisie en ook de prestatie-afspraken geven aanleiding tot een betere afstemming met buurgemeenten. Voorlopig is het voorstel om op ambtelijk niveau twee keer per jaar bij elkaar te komen en op bestuurlijk niveau één keer. De volgende onderwerpen komen in dit overleg aan bod: • Kennisdeling over bedrijventerreinen, bijvoorbeeld over recente (landelijke) ontwikkelingen en beleidsthema’s , afspraken met provincie. • Uitwisseling relevante gegevens, uitgifte terreinen, plannen, notities , beleidsnota’s. • Afstemming vraag- en aanbodgegevens bedrijventerreinen, afstemming definities en begrippen, behoefteraming, monitoring, segmentering, planning, herstructureringsopgave. • Ondersteuning uitvoer herstructureringsopgave, ervaringen uitwisselen over aanpak, • subsidiemogelijkheden, ruimtewinst, betrekken ondernemers, et cetera.


40

Samenvatting visie regionale afstemming: • De gemeente Hof van Twente maakt deel uit van de regio Twente. Hierbinnen vindt op ambtelijk en bestuurlijk niveau overleg plaats. • Bovenlokale ruimtevragers worden doorverwezen naar XL Business Park in Almelo. • Afstemming met buurgemeenten vindt plaats via periodiek overleg. Uitwerking visie regionale afstemming De gemeente is voornemens zorg te dragen voor: • afstemming met de andere buurgemeenten - onder andere Haaksbergen en Rijssen-Holten via het toesturen van een ontwerpvisie met verzoek om een reactie.


41

Bedrijventerreinenvisie gemeente Hof van Twente

Recommend Documents