Bedrijventerreinen: duurzame (her)ontwikkeling

Bedrijventerreinen: duurzame (her)ontwikkeling

Top-10 van uitgangspunten Meer dan vijftig jaar geleden werd het eerste bedrijventerrein aangelegd. Sinds die tijd de opgaven rondom bedrijventerreinen behoorlijk gewijzigd. De rode draad is een duurzame ontwikkeling. Niet alleen duurzaam in ecologische zin, maar ook met het oog op bijvoorbeeld de levensduur van het terrein of de vastgoedwaarde. De vraagstukken rondom bedrijventerreinen zijn ook complexer geworden. Het is daarom vaak noodzakelijk vanuit meerdere disciplines te werken aan de oplossingen voor de vraagstukken die we in tal van onze projecten tegenkomen. Deze interdisciplinaire aanpak heeftzich inmiddels bewezen. Als het aan ons ligt, stoppen we niet bij een marktanalyse, maar dragen we ook zorg voor bijvoorbeeld energieoplossingen, conceptontwikkeling, parkmanagement, masterplannen en financiële constructies. We zijn trots op ons uitgebreide portfolio op het gebied van bedrijventerreinen en de toegevoegde waarde die we in de afgelopen jaren bij tal van bedrijventerreinen hebben kunnen laten zien. Met deze brochure willen we u inspireren met een paar voorbeelden. Projecten waarbij we ons laten leiden door de hiernaast genoemde uitgangspunten.

1. Revitalisering van bestaande terreinen gaat voor de aanleg van nieuwe. Transformeer zwaar verouderde terreinen niet te snel naar woonwijken. Onderzoek de mogelijkheden van functiemenging, zoals met creatieve werkmilieus. 2. Start onbevangen. Als u een vliegende start wilt hebben samen met de ondernemers, begin dan zonder een letter op papier. Ondernemers moeten het (terechte) gevoel hebben dat ze vanaf het allereerste begin echt meedoen. 3. Zie stedenbouw als een belangrijke meerwaarde bij het realiseren van de opgave. Vandaag de dag kan de te realiseren ruimtelijke kwaliteit niet worden genegeerd bij de (her)ontwikkeling. Maak oplossingsrichtingen zichtbaar in beelden en ontwerpen. Alleen zo wordt het voor alle betrokkenen duidelijk wat ermee kan worden bereikt. 4. Voer gedegen marktonderzoek uit om risico’s uit te sluiten en een duidelijke doelgroep voor het terrein te kiezen (met bijbehorende toelatingsstrategie). 5. Geef aandacht aan nieuwe financiële constructies om ontwikkeling en revitalisering mogelijk te maken. 6. Stuur op zorgvuldige exploitaties en (dus) hogere grondprijzen. 7. Denk na over nieuwe methoden van gronduitgifte om ook in de toekomst grip te houden op de kwaliteit. 8. Ambieer zorgvuldig ruimtegebruik. Maak de mogelijkheden inzichtelijk, laat ondernemers voorbeelden zien, overtuig ze. Daar is nog veel winst te halen. 9. Onderken nut en noodzaak van intergemeentelijke samenwerking op regionale schaal. Voor een ondernemer is die regio zijn bedrijfsomgeving, niet de gemeente. 10. Zie duurzaamheid als een serieuze aangelegenheid voor een toekomstbestendig bedrijventerrein en niet als marketingtool. 3

Royal HaskoningDHV Bedrijventerreinen: duurzame (her)ontwikkeling

4


Duurzaamheid Agropolis, Kinrooi Hoog Zestienhoven, Rotterdam Logistiek provincie Antwerpen Automotive Campus, Helmond Segmentatie, Ruimte Vlaanderen De Hulst I, Venray Albertkanaal, provincie Antwerpen Kwaliteit bedrijventerreinen Noord-Brabant Novio Tech Campus, Nijmegen Petroleum Zuid, Antwerpen Industriële innovatie campus De Brem, Gennep Bedrijfsruimten, Rotterdam Gronduitgifte, Enschede Zuiderzeehaven, Kampen

n

n

(Markt)onderzoek

Concept

Strategische visie

n

n

n

n

n

n

n

n

n

n

n

n

n

n

n

n n

n

n

n

n

n

n

n

n n

n

n

n

n

n

n

n

n

n

n

n n

(n )

n

n

(n )

n

n

n

n

n

n

n

n

n

Transportzone, Zeebrugge

n

n

n

n

n

n

Beleidsmatige studie

n

n

n

Parkmanagement Aviolanda, Woensdrecht

Organisatie

n

n

n

n

n

Ontwikkelingsstrategie

n

Regionaal beleid, provincie Fryslân Elst Zuidoost, Elst

De Beitel, Heerlen

n

n

n

n

n

n n

Financiën

n

n

n

n

Stedenbouw

n

n

n

Actieplan

n n

n

Beleidsplan

n

n

n

n

n Nieuw bedrijventerrein

n

n

n n

n

n

n

n

n

Herstructurering bedrijventerrein

5


6


Agropolis - Gemeente Kinrooi Kinrooi is een landelijke gemeente die een uitdaging ziet in het op een juiste, proactieve manier werken aan de vraag hoe in de wereld van morgen op duurzame manier de voedselvoorziening kan worden gegarandeerd. Daar ligt een grote uitdaging. Door de ontwikkeling van een bedrijventerrein dat zich richt op de agro-industrie en vooral op innovaties in deze bedrijfstak wil de gemeente bijdragen aan een duurzame voedselvoorziening. Smart food (vollegrondsgroenten, aquacultuur), innovatie (o.a. duurzame landbouwtechnieken, collectieve nuts- en energievoorziening uit bio reststromen) en duurzaamheid (sluiten nutrientenkringloop, duurzame groententeelt, duurzame verwerking, hernieuwbare bio reststromen) zijn de concepten waarrond dit gebied ontwikkeld wordt.

1

Markt en visie

>

Verkenning stakeholders Verkenningen (markt, financieel, juridisch)

2

Ambities Sociaal-economisch Duurzaamheid Ruimtelijk

>

3

Onze opdracht bestond erin de gemeente Kinrooi te begeleiden in het vastleggen en realiseren van de doelstellingen, door onder meer procesmanagement, masterplanning, visieontwikkeling en uitwerking, vermarkten, communicatie en promotie. Vanzelfsprekend speelde de positie van Royal HaskoningDHV in de duurzame engineering en consultancy hierbij een belangrijke rol. Ook ons netwerk in de Vlaamse en internationale (industrie) markt is in het werk gezet om de ambities en doelstellingen af te toetsen in de markt. Een van de grote uitdagingen bij de beoogde ontwikkeling is het beheersen en bedenken van nieuwe vormen van samenwerking en business modellen die de wereld van morgen zullen gaan vorm geven. Zowel op technisch vlak, als via juridische consultancy (samenwerkingsvormen, contractvormen, PPS constructies), als economische haalbaarheid.

Plan Stedenbouwkundig plan Beeldkwaliteit

>

4

Realisatie Instrumentarium Ontwikkelingsstrategie

7


8


Herstructurering Hoog Zestienhoven Gemeente Rotterdam

Het bedrijventerrein Hoog Zestienhoven heeft een uitstekende ligging in een dynamische omgeving naast Rotterdam - The Hague Airport. In het naastgelegen gebied wordt een bedrijvenpark met kantoren, hotels en andere voorzieningen ontwikkeld en de bereikbaarheid krijgt een impuls door nieuwe OV-verbindingen. Het voorheen perifeer gelegen terrein Hoog Zestienhoven komt nu veel centraler te liggen. Het is een divers gebied met bedrijfspanden van uiteenlopende architectonische kwaliteit. Een deel valt in een wat zwaardere milieucategorie waaronder enkele autodemontagebedrijven. Het terrein is in de loop der jaren fysiek verouderd, reden voor het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam om Royal HaskoningDHV een herstructureringsplan te laten opstellen.

1

Markt Kaders Randvoorwaarden

>

2

Samen met gemeente en ondernemers zijn de knelpunten op het terrein geïnventariseerd, maar zijn ook de sterke punten in kaart gebracht, rekening houdend met de ontwikkelingen in de omgeving van het terrein. Door de bijzondere situatie van een lange termijn contract voor aardoliewinning op de locatie is geadviseerd vanuit een twee fasen strategie te werken. In de komende drie tot vier jaar worden maatregelen getroffen die de nu aanwezige knelpunten wegnemen. Voor de lange termijn is het perspectief de transformatie naar een modern bedrijvenpark. Daarvoor kunnen de komende jaren al acties worden ondernomen, zoals uitbreiding van het terrein. Voor de uitvoering van de eerste fase zijn concrete actiepunten geformuleerd. Daarbij is geadviseerd over de goede inpassing van het terrein in de omgeving, verbetering van de infrastructuur en verkeersveiligheid, verbetering van de stedenbouwkundige structuur en uitstraling, en milieusanering op delen van het terrein. De kosten van de verschillende actiepunten zijn geraamd en een voorstel is gedaan voor de uitvoeringsstrategie.

Strategische visie Doelgroepen Stedenbouwkundige opzet

>

3

Uitvoering Actieplan middellange termijn Uitvoeringsstrategie

9


10


Ideeënboek logistieke bedrijventerreinen Provincie Antwerpen

Het economisch belang van de logistieke sector voor Vlaanderen is evident, maar op andere punten scoort de sector minder goed. De ruimtelijke kwaliteit van logistieke terreinen is bijvoorbeeld vaak laag, ze worden als ‘ruimtevreters’ en veroorzakers van congestie gezien en in de bedrijfsvoering van logistieke bedrijven speelt duurzaamheid in beperkte mate een rol. Het verder groeien van de logistieke sector en het uitbouwen van Vlaanderen als logistieke topregio is dus maatschappelijk niet onomstreden. Om een verantwoorde groei van de logistieke sector te kunnen bewerkstelligen is een slimme en duurzame ontwikkeling van de sector noodzakelijk. De Provinciale Ontwikkelingsmaatschappij Antwerpen (POM) ondersteunt deze ambitie en wil daaraan een belangrijke bijdrage leveren. Een stap in de uitwerking van die ambitie was het maken van een ideeënboek als leidraad voor het ontwikkelen van slimme en duurzame logistieke terreinen.

1

Verkenning Analyse bestaande terreinen Voorbeelden buitenland

>

2

Doordat de gecombineerde kennis aanwezig was van duurzame ontwikkelingen, stedenbouw, logistiek en de ontwikkeling van bedrijventerreinen werd Royal HaskoningDHV gevraagd het ideeënboek vorm te geven. Met pakkende voorbeelden uit binnen- en buitenland, talrijke foto’s, concrete suggesties en heldere do’s en don’ts biedt het ideeënboek de logistieke sector en direct betrokkenen (zoals bedrijven, overheden, projectontwikkelaars, parkmanagers) concrete handvatten. Dat het boek voorziet in een behoefte mag blijken uit het gegeven dat de eerste druk van 1.000 exemplaren binnen een paar weken de weg had gevonden naar de doelgroep.

Ruimtelijke uitwerking Bereikbaarheid en parkeren Ruimtelijke kwaliteit Zorgvuldig ruimtegebruik Duurzaamheid

>

3

Strategie Organisatie Aanbevelingen

11


12


Automotive Campus Helmond Gemeente Helmond

Die analyse leidde tot een programma van eisen, op grond waarvan een stedenbouwkundig plan werd gemaakt voor een innovatief en duurzaam milieu waarin bedrijven in de automotive sector met elkaar samenwerken. Dit is vervolgens vertaald in een ambitieus en aansprekend stedenbouwkundig plan. In dat plan komt het idee van automobiliteit terug en is tevens rekening gehouden met bijvoorbeeld de inpassing in het landschap en het creëren van een inspirerende werkomgeving. Het project moet een bijdrage leveren aan de verdere economische ontwikkeling van de Brainport regio en van de gemeente Helmond.

De gemeente Helmond heeft samen met bedrijfsleven, onderwijs- en kennisinstellingen het initiatief genomen voor een op de automotive sector gericht science park. De opdracht was na te gaan in hoeverre bij bedrijven in de betreffende sector daarvoor belangstelling bestaat en welke eisen zij aan een dergelijke ontwikkeling stellen. Op basis van marktonderzoek en gebiedsanalyse is een functioneel ruimtelijk concept tot stand gekomen dat beantwoordt aan de eisen van de doelgroep.

1

Markt Analyse marktvraag zittend bedrijfsleven Eisen vanuit bedrijfsleven

>

2

Concept Streefbeelden Concept Programma van eisen

>

3

Stedenbouw Stedenbouwkundig plan Beeldkwaliteit

>

4

Realisatie Exploitatie en prijsstelling Organisatie

13


14


Segmentatie bedrijventerreinen en werklocaties Ruimte Vlaanderen

Gedurende de afgelopen decennia is door overheden gezocht naar een marktgerichte differentiatie (of segmentatie) van bedrijventerreinen. Soms werd daarbij nog breder gekeken en werden ook de werkgebieden buiten de formele bedrijventerreinen en kantorenlocaties daarbij betrokken. Een differentiatie of marktsegmentatie is alleszins relevant om formele werklocaties (bedrijventerreinen; kantorenterreinen) en verspreid voorkomende werklocaties te laten aansluiten op de vraag van de markt, maar zeker ook om binnen grotere (multifunctionele) gebieden die werklocaties goed in te passen in hun omgeving. Kortom: om zorg te kunnen dragen voor een goede ruimtelijke ordening. Verondersteld mag worden dat het onder meer bijdraagt aan een voorspoedige economische ontwikkeling omdat bedrijven zich kunnen vestigen op de voor hen ideale locatie. In het kader van de voorbereidingen voor het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (onderzoeksspoor ‘ruimtelijkeconomische netwerken’) is voor Ruimte Vlaanderen

1

Analyse Opgestelde segmentaties in het verleden Toepassings(on)mogelijkheden

>

2

gekeken naar de mogelijkheden om te komen tot een differentiatie uiteenlopende werkconcentraties. Deze brede aanpak sluit goed aan op de in Vlaanderen vast te stellen trend van een verschuiving of verbreding van een bedrijventerreinenbeleid (soms inclusief kantorenterreinen) naar een breder bedrijfshuisvestingsbeleid dat meer locaties in beschouwing neemt. De studie heeft geresulteerd in een marktgerichte differentiatie van werkgebieden waarbij rekening is gehouden met ontwikkelingen bij bedrijven en de maatschappelijke randvoorwaarden. Per onderscheiden locatietype zijn de belangrijkste inrichtingsaspecten aangegeven en is ingegaan op de beste ruimtelijke situering, rekening houdend met onder meer milieu, inpassing en mobiliteit. In het onderzoek is verder nadrukkelijk aandacht geschonken aan het instrumentarium om de beoogde ontwikkelingen daadwerkelijk te kunnen sturen.

Trends Vestigingsplaatseisen Nieuwe werkvormen

>

3

Segmentatie Kenmerken van onderscheiden typen werklocaties Doelgroepen Sturingsinstrumentarium 15


16


Masterplan herstructurering De Hulst I Gemeente Venray

De Hulst I is één van de oudste bedrijventerreinen van Venray. Op het terrein zijn uiteenlopende typen bedrijven gevestigd en enkele woningen. Het terrein is verouderd en de ruimtelijke en functionele kwaliteit laat te wensen over. Een kwaliteitsimpuls was daarom gewenst. Ook ondernemers en bewoners erkenden de noodzaak tot herstructurering en duurzame kwaliteitsverbetering om het terrein weer te kunnen kenmerken als een aantrekkelijke en kwalitatief hoogwaardige en duurzame vestigingsplaats voor bedrijven. De gemeente Venray en de Limburgse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen (LHB) hebben Royal HaskoningDHV gevraagd te komen met een plan voor de herstructurering van De Hulst I in samenspraak met ondernemers, eigenaren en omwonenden. De gevraagde visie en het daaruit voortvloeiende actieprogramma is op interactieve wijze

1

Terrein Kwaliteitsbeoordeling Concurrentie-analyse Marktanalyse

>

2

Visie Beoordeling herontwikkelingsalternatieven Visie Strategische doelstellingen

>

3

tot stand gekomen. Nadat als eerste stap een schouw van het terrein was gedaan, samen met ondernemers en omwonenden, zijn werksessies gehouden met ondernemers en met de gemeente. Naast een ruimtelijke toekomstvisie zijn herstructureringsmaatregelen benoemd om aan de visie concreet invulling te geven. Centraal staan de ontwikkeling van nu nog onbebouwde kavels en van leegstaande en verouderde panden, verbetering van de openbare ruimte en het aanpakken van de private kavels en panden. Ook de verkeerssituatie en de verbinding met de stationsomgeving bleken een heldere uitwerking te vragen. Vastgesteld kan worden dat het masterplan en het daaraan gekoppelde uitvoeringsprogramma voor de betrokken partijen een prima basis vormen om gezamenlijk de herstructurering van De Hulst I verder vorm te geven en tot stand te brengen.

Actieplan Uitwerking actiepunten Kostenoverzicht en dekking Organisatie

>

4

Realisatie Uitvoeringsstrategie Risicomanagement

17


18


Deelstudie voor opmaak Kaderplan Albertkanaal Provincie Antwerpen

Het gebied aan weerszijden van het Albertkanaal is het grootste bedrijventerrein van de provincie Antwerpen buiten de Haven. Adviesbureau Stramien organiseert het proces rondom de opstelling van het Kaderplan voor dit economisch belangrijke gebied, dat zich vooral kan richten op de ontwikkeling van watergebonden bedrijvigheid. De verweving met het stedelijk woonweefsel en de stedelijke en regionale ontsluitingsstructuur over de weg is echter zo intens, dat het Kaderplan tevens nadrukkelijk aandacht moest besteden aan een op te stellen actieprogramma om ruimtelijke conflicten te voorkomen. Specifieke aspecten in de studie waren de noodzaak tot kanaalverbreding, de heraanleg van bruggen, herwaardering van stadswijken en een vernieuwing van de afwaterings-en rioolinfrastructuur rondom het riviertje Schijn.

1

Knelpunt-analyse Ruimtelijk Infrastructureel Milieutechnisch

>

2

Visie Ambitieniveaus Visie

Bij de opmaak van het Kaderplan heeft Royal HaskoningDHV vooral zorggedragen voor de inbreng op het vlak van milieu en economie. Daarbij hebben wij er naar gestreefd dit zo concreet mogelijk te vertalen naar ruimtelijke principes en consequenties. Bij onze analyse van onder meer de mogelijkheden om maatregelen voor duurzamer water- en energiegebruik bij bedrijven door te voeren, zijn we op zoek gegaan naar de ambitieniveaus. Het bleek dat er pas echt een slag gemaakt kan worden op vlak van water en energie als ook voor de ruimtelijke ontwikkeling een hoog ambitieniveau wordt gekozen.

>

3

Uitwerking Ruimtelijke principes Uitwerking deelprojecten

19


20


Kwaliteit bedrijventerreinen beoordeeld Provincie Noord-Brabant

De centrale vraag van de provincie Noord-Brabant was om op eenduidige en objectieve wijze inzicht te verschaffen in de omvang van de totale (bruto) veroudering van alle Brabantse bedrijventerreinen. Tevens was het wenselijk om op grond daarvan te komen tot een inschatting van de met de revitalisering van de verouderde terreinen gemoeide kosten. Tot slot moest in beeld worden gebracht wat de slagkracht is van de betrokken Brabantse gemeenten: staat alles op scherp om een snelle revitalisering van een bepaald bedrijventerrein in gang te zetten? Eerst is de methodiek ontwikkeld om de ruimtelijke kwaliteit te kunnen meten. In dat kader moest eerst een typologie van bedrijventerrein worden opgesteld, gebaseerd op die ruimtelijke kwaliteit. Vervolgens zijn in

1

Methode Opstellen typologie bedrijventerreinen Uitwerking beoordelingssystematiek

>

2

een tijdbestek van slechts twee weken veldwerk alle 603 bedrijventerreinen in Brabant in kaart gebracht. Eerst is de ruimtelijke, economische, maatschappelijke en (milieu-) technische kwaliteit beoordeeld, gedefinieerd naar verschillende vormen van veroudering. Vervolgens is bij de Noord-Brabantse gemeenten de mate van slagkracht om een herstructureringsopgave te realiseren geanalyseerd. Op basis van de resultaten hebben wij de herstructureringsopgave in de provincie in beeld gebracht, laten zien waar de urgentie ligt, hebben we een beeld gegeven van de met de herstructurering gemoeide kosten en hebben we aanbevelingen gedaan voor een optimale inzet van de beschikbare financiële middelen.

Analyse Beoordeling 603 bedrijventerreinen Berekening kwaliteitsscores Varianten met wegingsscores

>

3

Prioriteitstelling Kwaliteitsscores berekenen Prioriteitstelling herstructureringsopgave Kostenindicatie 21


22


Novio Tech Campus - NXP, Oost NV gemeente Nijmegen

NXP Semiconductors, de gemeente Nijmegen en Oost N.V. hebben de handen ineen geslagen om het bestaande bedrijventerrein Winkelsteegh van functie te laten veranderen: van een traditioneel bedrijventerrein naar een campus voor met name innovatieve bedrijven in de gezondheidssector en de halfgeleiders. Het startpunt ligt op de locatie van NXP. Op een deel van dat grote terrein is een hernieuwd gebruik van de ruimte mogelijk door reorganisatie van de bedrijfsprocessen van NXP. De vraag van de opdrachtgevers was een visie op inhoud en gebiedsontwikkeling te formuleren en tevens aan te geven of er voldoende marktpotentieel voor een science park is. Marktonderzoek onder de specifieke doelgroepen van halfgeleiderbedrijven en de medische sector liet

1

Markt Doelgroepbepaling Marktanalyse

>

2

Concept Streefbeelden Functioneel-ruimtelijk concept Programma van eisen

>

3

zien dat van voldoende belangstelling sprake is. Samen met ondernemers en opdrachtgevers is op basis van geformuleerde eisen en wensen, rekening houdend met relevante trends, gekomen tot een aansprekend concept voor het gehele terrein Winkelsteeg, dat vervolgens is vertaald in een aantal stedenbouwkundige ontwikkelingsmodellen. Voor het binnen het projectgebied gelegen terrein van NXP Semiconductors is vervolgens een vastgoedstrategie gemaakt. Deze was gericht op behoud van een deel van de gebouwen, sloop en nieuwbouw en het overdragen daarvan aan een professionele vastgoedorganisatie.

Steden-bouw Plan Deeluitwerkingen Beeldkwaliteit

>

4

Realisatie Exploitatie en prijsstelling NXP deel Uitgiftestrategie Organisatie

23


24


Herontwikkeling Petroleum Zuid Blue Gate Antwerp

Petroleum Zuid Antwerpen is een brownfieldterrein van circa 100 hectare. Het masterplan Petroleum Zuid heeft tot doel het kader aan te reiken om in het plangebied een hoogwaardig en duurzaam watergebonden bedrijventerrein te ontwikkelen samen met een zone voor stedelijke activiteiten en een groene corridor die door deze beide gebieden loopt. De ambities voor deze unieke locatie van Petroleum Zuid in de ruimere regio zijn: -─ De realisatie van een economisch rendabel bedrijventerrein -─ Een maximale benutting van de watergebonden ligging -─ Een hoogwaardige landschapsarchitectuur -─ Een duurzaam karakter van de herontwikkeling

1

Analyse Bodem Waterhuishouding Ecologie

>

2

Royal HaskoningDHV heeft voor het masterplan voor deze brownfield zijn expertise ingebracht op het vlak van eco-effectiviteit (energie, materialen), bodemsanering, waterhuishouding, ecologie en financiële haalbaarheid. Het masterplan heeft geleid tot het vastleggen van verschillende principes voor de herontwikkeling en een voorstel voor een ruimtelijk concept voor het projectgebied. Vanuit alle denkbare milieudisciplines hebben wij invulling gegeven aan een proces van continue optimalisatie om uiteindelijk te komen tot het best haalbare en meest duurzame economische en ruimtelijke concept.

Haalbaarheid Principes voor herontwikkeling Financiële haalbaarheid

>

3

Concept Ruimtelijk Economisch

25


26


Innovatieve industriële campus Verschillende bedrijven

Door uiteenlopende oorzaken is bij tal van grote bedrijven ruimte beschikbaar. Die ruimte kan strategisch worden ingezet door andere bedrijven daar op toe te laten. Bij voorkeur bedrijven waar de ‘gastheer’ een relatie mee heeft, bijvoorbeeld op het vlak van innovatie. Voor een aantal grote individuele bedrijven heeft Royal HaskoningDHV de afgelopen jaren dergelijke plannen uitgewerkt. In het merendeel van de gevallen bleek het inderdaad mogelijk een industriële innovatie campus op te gaan zetten. Een dergelijke campus verschilt van een science park op onder meer de volgende punten: - De focus van de op het terrein gevestigde bedrijven is gericht op de toonaangevende industriële onderneming, terwijl in het geval van een science park veelal de universiteit die centrale rol vervult. - De relaties tussen bedrijven op een industriële campus zullen vaak sterker zijn dan die op een science park. Een industriële campus zal door het centrale bedrijf worden ontwikkeld vanuit een duidelijke visie op innovatie en het belang van co-innovatie (of open innovatie). Dit leidt tot een steeds sterkere wisselwerking tussen de bedrijven op die campus.

1

Markt Marktanalyse Uitgangspunten / ambitie bedrijf

>

2

- Omdat de industriële campus van strategisch belang is voor het kernbedrijf, zal deze een toelatingsbeleid hebben dat veel strenger is dan op de meeste science parks het geval is (waar voor een deel van de bedrijven imago zwaarder weegt dan innovatie). Is het opzetten van een dergelijke campus aantrekkelijk? Het antwoord op bovenstaande vraag is “ja” mits de leidende onderneming: - een groot voorstander is van innoveren in nauwe samenwerking met de toeleveranciers (open innovatie of co-innovatie); - is gevestigd in een regio die de kwaliteiten heeft die tot een innovatief klimaat leiden; - op eigen (of eventueel aangrenzend) terrein de fysieke ruimte beschikbaar heeft voor andere bedrijven en in staat is om zorg te dragen voor de kwaliteit die wordt gevraagd om een dergelijke campus tot een succes te maken.

Concept Doelgroep Programma van eisen

>

3

Uitwerking Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteit Toelatingsstrategie Organisatie 27


28


Duurzaam bedrijventerrein ‘De Brem’ Gemeente Gennep

- de aansluiting bij bestaand reliëf (grondneutraal), -─ de aanleg van een royaal stelsel van wadi’s, waardoor de bestaande waterhuishouding zo min mogelijk wordt verstoord, -─ forse uitbreiding bestaande EHS-gebieden, -─ promoten groene daken, -─ zeer intensief ruimtegebruik op de kavels, waar mogelijk met geschakelde bouw, -─ zoveel mogelijk gebruik van gerecyclede materialen dan wel bouwen met lichte en lokale materialen, -─ inpassing en vormgeving van een archeologische vindplaats, enzovoorts.

Gegeven onzekerheden in de markt en concurrentie in de regio Noord Limburg en Noordoost Brabant is uitgebreid marktonderzoek verricht en een concurrentieanalyse uitgevoerd. Dat heeft geleid tot een concept voor een modern bedrijventerrein met een uitgiftemethodiek gebaseerd op het idee van appartementsrecht. Vervolgens was het de vraag van de gemeente Gennep om een duurzaam en CO2-neutraal bedrijventerrein te ontwerpen. Zorg moest worden gedragen voor een goede ruimtelijke kwaliteit die aansluit bij het profiel van de beoogde bedrijven. In nauw overleg met gemeente en ondernemers is een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitplan opgesteld. Kenmerkend zijn onder meer;

1

Markt Marktanalyse en doelgroepbepaling Concurrentie-analyse

>

2

Concept Streefbeelden Concept (incl. duurzaamheid e.d.) Programma van eisen

>

3

Tussen de stedenbouwkundige uitwerking en de exploitatieopzet was een sterke wisselwerking om tot een haalbaar plan te komen. Een goede en concurrerende prijsstelling maakt daar eveneens deel van uit.

Stedenbouw Plan Deeluitwerkingen Beeldkwaliteit

>

4

Realisatie Exploitatie en prijsstelling Uitgiftestrategie Organisatie

29


30


Huisvestingsprofielen bedrijfsruimten Gemeente Rotterdam

Specifieke bedrijfsruimten kunnen een deel van hun waarde verliezen wanneer deze gebouwen opnieuw op de markt komen. Dergelijke specialistische gebouwen, die minder goed aansluiten op de marktvraag, kunnen dan bedrijven met een geringe toegevoegde waarde aantrekken. Daardoor daalt de gebruikswaarde van die gebouwen (verder) en wordt de beschikbare ruimte voor ondernemen niet optimaal ingezet.

De kunst is om met deze meervoudige programma’s van eisen zowel te voorzien in de huidige behoeften van de markt, als ook in te spelen op de toekomstige trends, die zich voordoen wanneer de eerste gebruiker vertrekt. Deze programma’s van eisen zijn samen met de markt ontwikkeld. Met het oog op de toepasbaarheid in veel situaties is gezocht naar de meest kenmerkende elementen van programma’s van eisen: het profiel van een pand.

Om dit te veranderen wil het OntwikkelingsBedrijf Rotterdam (OBR) ontwikkelaars en ondernemers bewust maken van dit patroon. Dat kan door panden zo te ontwikkelen of uit te breiden dat ze geschikt zijn of worden voor een brede groep ondernemers. Panden, die worden gerealiseerd conform een meervoudig programma van eisen, behouden hun waarde wanneer de eerste gebruiker vertrekt.

1

Analyse Analyse aard en omvang bedrijfsruimten Huisvestingsprofiel per type bedrijf

>

2

Uitwerking

>

Ontwikkeling instrument verduurzaming Opstellen meervoudige programma’s van eisen

3

Toetsing Markttoetsing

31


32


Alternatieve methoden bij gronduitgifte Gemeente Enschede

Voor de gemeente Enschede zijn voor de gronduitgifte op bedrijventerreinen alternatieve werkwijzen op een rij gezet. De gemeente vroeg zich namelijk af of er ook andere manieren zijn om die grond uit te geven. Anders dan verkoop en erfpacht. Daarbij was de gemeente vooral op zoek naar alternatieven die werkgelegenheid en duurzame uitgifte stimuleren. Dit project heeft een breed palet aan alternatieve uitgiftemethoden en aanverwante acties opgeleverd. De uitkomsten zijn besproken met onder andere lokale makelaars en ontwikkelaars. Naast het handboek met voorbeelden heeft het opstellen van het rapport tevens geholpen om de discussie over de manier van gronduitgifte binnen de gemeente op gang te krijgen.

1

Analyse Inventarisatie van de mogelijkheden

>

2

Toetsing Toetsing bij gemeente, makelaars, vastgoedpartijen

>

3

Advies Rapportage Presentatie

33


34


Uitbreiding Zuiderzeehaven Kampen Zuiderzeehaven Beheer BV

De Zuiderzeehaven Kampen is een succes. De uitgifte van de gronden gaat zo voorspoedig, dat er binnenkort geen kavels meer beschikbaar zijn. Waar de directie uitging van het jaar 2018 voordat de voorraad hectares zou zijn verkocht, was dat in 2012 voor de natte kavels al het geval. Voor de Raad van Commissarissen en de directie was dit een logisch moment om te kijken naar de toekomst. Door een update van het onderzoek naar de marktbehoefte aan natte kavels is inzicht gegeven in de toekomstige vraag. De uitkomsten vormen de basis voor discussie over de noodzaak van een eventuele uitbreiding van de Zuiderzeehaven.

1

Marktonderzoek Behoefte aan natte bedrijfskavels

>

2

De Raad van Commissarissen en de directie hadden daarnaast behoefte aan een evaluatie van het project Zuiderzeehaven. Royal HaskoningDHV heeft voor de ontwikkelingsmaatschappij Zuiderzeehaven BV die beleidsevaluatie uitgevoerd, in combinatie met een markten een duurzaamheidsonderzoek. Door een inhoudelijke en procesmatige ex-post evaluatie werden de leer- en verbeterpunten, en de kansen voor een eventuele uitbreiding van de haven inzichtelijk gemaakt. Een dergelijke evaluatie bleek uitermate nuttig te zijn: door te leren van het verleden kan de kwaliteit van de besluitvorming over de eventuele uitbreiding worden verbeterd.

Evaluatie Economische duurzaamheidseffecten Ex post beleidsevaluatie Kansen voor uitbreiding 35


36


Regionaal beleid bedrijventerreinen Provincie Fryslân

Voor een goed bedrijventerreinbeleid is het essentieel dat de programmering en fasering van de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen op regionaal schaalniveau plaatsvindt. Nadat de regio Noordoost Fryslân hierin al stappen had ondernomen, heeft de provincie Fryslân Royal HaskoningDHV gevraagd om de andere drie regio’s daarbij te ondersteunen en het proces te versnellen. Royal HaskoningDHV droeg zorg voor een startnotitie waarin de uitgangspunten (en de argumentatie) voor een te voeren beleid waren neergelegd. Drie werksessies per regio hebben vervolgens de concept beleidsplannen opgeleverd, die de gemeenten zelf verder hebben kunnen verfijnen tot het uiteindelijke eindproduct: een regionaal bedrijventerreinenplan dat door de gemeenten zelf is opgesteld en dat door de regio ter goedkeuring aan Gedeputeerde Staten is aangeboden. Dat alles is in relatief korte tijd gerealiseerd door te kiezen voor een duidelijke bottom-up benadering.

1

Voorbereiding Regio-afbakening Voorzet beleidsplan

>

2

In het verlengde van het faciliteren van het opstellen van de vier regionale bedrijventerreinenplannen, werd Royal HaskoningDHV gevraagd deze samenwerkende gemeenten te begeleiden bij het verkennen van de (on)mogelijkheden van een ander grondprijzenbeleid. Hiermee kunnen eventueel ook nieuwe verdienmogelijkheden worden verkregen voor de financiering van de herstructurering van verouderde terreinen. Na opstelling van een concept tekst en raadpleging van de ambtelijke vertegenwoordigers van de gemeenten, werd een discussiestuk opgeleverd dat onder de gemeenten werd verspreid en als basis diende voor een door de gemeenten en de provincie gevoerde discussie over de te kiezen weg.

Uitwerking en proces Werksessies met gemeenten Draagvlak creëren

>

3

Rapportage Regionale beleidsplannen bedrijventerreinen Gezamenlijke methode grondprijsbepaling 37


38


Visie Elst Zuidoost Gemeente Overbetuwe

Elst Zuidoost ligt tussen de spoorlijn Arnhem-Nijmegen en de A325 en bestaat hoofdzakelijk uit een bedrijventerrein (ca. 150 ha) en een grote zandwinplas (ca. 25 ha). Ongeveer 250 bedrijven bieden hier een grote variatie aan werkgelegenheid, maar ook een grote variatie aan kwaliteit. In het gebied spelen tegelijkertijd diverse ontwikkelingen, kansen en (leegstands- en kwaliteits)problemen. De gemeente had daarom behoefte aan een overkoepelende visie om samenhang tussen de ontwikkelingen te kunnen aanbrengen.

gebaseerd op de rol die de gemeente bij verandering van de verschillende locaties wil spelen. Daarbij is onderscheid gemaakt in vier typen locaties met daaraan gekoppeld instrumentarium dat de gemeente bij de transformatie zal inzetten. Een van die instrumenten, het gevelstimuleringsfonds, is nader uitgewerkt tot een concrete regeling. Het planproces is door ons begeleid vanaf het eerste begin (grote startbijeenkomst) tot aan de vaststelling door de gemeenteraad.

In een interactief proces met gemeente en ondernemers is, aan de hand van verschillende ontwikkelingsperspectieven, gezocht naar een gedragen ambitieniveau en positionering van het gebied als basis voor de gemeentelijke visie. Dit heeft onder meer geleid tot keuzes ten aanzien van segmentering en versterking van de ruimtelijke structuur, en een ontwikkelstrategie voor de zogenaamde ‘veranderlocaties’. De ontwikkelstrategie speelt in op de kansen en is

1

Terrein Kwaliteitsbeoordeling Concurrentie-analyse Marktanalyse

>

2

Visie Beoordeling herontwikkelingsalternatieven Visie Strategische doelstellingen

>

3

Actieplan Vastgoedstrategie Actieplan Kosten en dekking Organisatie 39


40


Revitalisering Transportzone Zeebrugge De Transportzone is een bedrijventerrein gelieerd aan de (short sea) haven van Zeebrugge, met een sterk cluster van logistieke bedrijvigheid en ondersteunende dienstverlening. Het terrein ligt binnen de afbakening van het zeehavengebied. De infrastructuur en de beeldkwaliteit van de Transportzone Zeebrugge voldoen echter niet meer aan de huidige behoeften en wensen. Er zijn problemen rond verkeersveiligheid, parkeren, infrastructuur en beeldkwaliteit. Ondernemers vragen om een oplossing voor de meest dringende problemen. In opdracht van POM West-Vlaanderen is gekeken hoe de Transportzone een kwaliteitsimpuls kan krijgen. Hiertoe is als eerste de huidige problematiek op het terrein in beeld gebracht en besproken met de ondernemers. Ook

1

Terrein

>

Kwaliteitsbeoordeling terrein Analyse omgevingsprojecten Samenwerking met ondernemers (klankbord)

2

Visie Master plan voor herontwikkeling Uitwerken fysieke projecten

>

3

Actieplan

is gekeken welke omgevingsprojecten in de toekomst zijn voorzien rondom de Transportzone. Vervolgens is een ontwikkelingsvisie opgesteld, die laat zien welke fysieke ingrepen nodig zijn om het terrein een impuls te geven. De visie is uitgewerkt in een uitvoeringsprogramma (projectenoverzicht), met daarbij telkens de verwachte kosten en de actiehouder. Ook is een fasering voorgesteld. De revitaliseringsstudie geeft zo richting aan de uit te voeren acties voor de korte en langere termijn. Voorgesteld is om een (lichte) vorm van parkmanagement in te voeren, waarmee het beheer op de langere termijn wordt geborgd. Eindresultaat is een uitgewerkte visie die vertaald is in projecten, en daarmee klaar is voor uitvoering.

>

Opstellen uitvoeringsprogramma Uitwerken projecten, kostenraming en dekking

4

Realisatie Uitvoering en parkmanagement Fasering

41


42


Revitaliseringsplan bedrijventerrein De Beitel Gemeente Heerlen

Bedrijventerrein De Beitel is met een oppervlakte van 145 hectare het grootste bedrijventerrein in de regio Parkstad Limburg. De revitalisering van dit terrein maakte onderdeel uit van een landelijke ‘Mooi Nederland’ pilot. Het opstellen van een (strategische) visie en uitvoeringsprogramma voor de gewenste revitalisering van het bedrijventerrein stond centraal in het project. Op basis van een analyse van de marktpotenties van het bedrijventerrein en de te verwachten ruimtevraag in de regio naar dit type werkgebied is vastgesteld dat het terrein voldoende mogelijkheden heeft, juist ook gezien de overdaad aan restruimtes waarmee goed op de marktvraag kan worden ingespeeld.

1

Terrein Kwaliteitsbeoordeling Marktanalyse Intensiveringsmogelijkheden

>

2

In het master plan is ingezet op inbreiding en zijn ruimtelijke maatregelen en beeldkwaliteitseisen voor zowel de openbare ruimte als de private kavels geformuleerd. Ook zijn er integrale oplossingen aangedragen voor specifieke verkeerskundige en milieutechnische knelpunten. Daarbij is gebruik gemaakt van visualisaties en stedenbouwkundige uitwerkingen. Deze geven voor alle betrokkenen een helder beeld van de gewenste toekomstige ontwikkeling van het terrein evenals van ruimtelijke oplossingen voor bestaande knelpunten. De ruime aanwezigheid van restruimte op het terrein en de benodigde verkeerskundige ingrepen konden op deze manier heel inzichtelijk worden gemaakt. Een belangrijke component tijdens het proces was het verwerven van draagvlak voor de visie te bij ondernemers uit het gebied. Deze zijn dan ook vanaf het eerste moment betrokken bij de schouw, de visievorming en het inventariseren en prioriteren van actiepunten.

Visie Visie Strategische doelstellingen

>

3

Actieplan Actieplan Kosten en dekking Organisatie 43


44


Parkmanagement op Business Park Aviolanda Gemeente Woensdrecht

Het Business Park Aviolanda in Woensdrecht heeft de ambitie om het beheer en onderhoud van haar assets onder te brengen bij een parkmanagementorganisatie. Het beheer en onderhoud liggen tot nu toe bij de gevestigde bedrijven op het business park. Om de opzet en invoering van het parkmanagement in goede banen te leiden, heeft Royal HaskoningDHV bij dit traject inhoudelijke en procesmatige ondersteuning geboden.

1

Voorbereiding Analyse bestaande situatie en kwaliteitsniveau

>

2

Het proces heeft geleid tot een inhoudelijk voorstel voor een pakket aan activiteiten en een voorstel voor een geschikte organisatievorm. Ook is de benodigde financiële bijdrage vanuit de verschillende bedrijven vastgesteld. Vanaf de start waren we betrokken bij de uitvoering van het parkmanagement door detachering van een parkmanager.

Uitwerking en proces Technisch, financieel en organisatorisch advies

>

3

Realisatie Activiteitenplan Detachering parkmanager

45


Voorbeelden van buitenlandse projecten Lagos, Nigeria

Marktonderzoek, conceptontwikkeling en stedenbouwkundige uitwerking voor een grootschalige bedrijventerreinontwikkeling.

Mozambique

Ruimtelijk-economische structuur luchthavens Xiamen en Zhuhai, China

Uitwerking van een ideale ruimtelijke rangschikking van uiteenlopende typen van werkgebieden tussen de luchthavens en de betreffende steden.

Marktonderzoek en stedenbouwkundige uitwerking voor een 6.000 ha groot bedrijventerrein dat voor het grootste deel gericht zal zijn op de olie- en gasindustrie.

JITG Science Park in Amman, Jordanië

Kribi, Kameroen

Logistieke zone, Bahrein

Voor een zeer grootschalige bedrijventerreinontwikkeling bij een nieuwe diepzeehaven voor Kribi (Kameroen) voerden wij het marktonderzoek uit, werkten het concept uit en ontwierpen het ruimtelijk masterplan en de ontwikkelingsstrategie. In de hele uitwerking speelde duurzaamheid een grote rol.

Haven en ‘industrial city’ Al Lith, Saoedi Arabië

Op basis van een analyse van de te verwachten omvang van de goederenstromen (door ontlasting van de haven van Jeddah) is een plan opgesteld voor een haven en daaraan gerelateerde grootschalige bedrijventerreinen, elk gericht op een specifiek marktsegment. Gebaseerd op verwachte werkgelegenheidseffecten is tevens de aangrenzende nieuwe stad vorm gegeven in het totale masterplan.

46


Marktanalyse en ontwikkelingsplan voor het JITG Science Park in Amman, Jordanië.

Toelatingsstrategie, conceptontwikkeling en stedenbouwkundig plan voor een nieuw grootschalig logistiek bedrijventerrein, waarbij ook de mogelijkheden voor een intensief gebruik van de ruimte zijn nagegaan.

Skolkovo Innovation Center, Moskou

Dit science park ( 2 miljoen vierkante meter) is een ambitieuze ontwikkeling waar innovatie wordt gecombineerd met ondernemingsklimaat van wereldklasse en hoge kwaliteit wonen en recreatiemogelijkheden. Wij werkten het concept en de stedenbouwkundige opzet uit.

47


Contact Nederland:

Contact België:

Prof. dr. Jacques van Dinteren

Guy Geudens MSc

Jonkerbosplein 52 6534 AB Nijmegen P.O. Box 151 6500 AD Nijmegen Nederland

Schaliënhoevedreef 20D B-2800 Mechelen België

[email protected] + 31 65 164 5 921

royalhaskoningdhv.com

[email protected] +32 499 53 66 96

Bedrijventerreinen: duurzame (her)ontwikkeling

Recommend Documents