BDO Seminarie Residentiële Ouderenzorg

BDO Seminarie Residentiële Ouderenzorg 3 december 2012

Omgaan met uitdagingen tijdens de voorbereiding en uitvoering van bouwprojecten in de zorgsector.

KBC Grontmij

: :

Christine De Cafmeyer Jo Belen

Agenda

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.



2

Inleiding Drempels voor investeringen in de ouderenzorg Inzet expertise Financiële haalbaarheid en financiering van het project Procesbegeleiding: Stapsgewijze aanpak Geïntegreerde aanpak Besluit: Voordelen van geïntegreerde aanpak Vragen

1. Inleiding

 Grote demografische behoefte: 







Tegen 2030 zal 25.9% van de Vlamingen ouder zijn dan 65 jaar en 7.3% zelfs ouder dan 80 jaar. 23.500 nieuwe rusthuisbedden binnen 5 jaar  investering van 2.5 mia EUR 60.000 nieuwe rusthuisbedden tegen 2025.  investering van 6 à 7 mia EUR Groeiende vraag naar assistentiewoningen

 Positief:  

Veel verschillende initiatiefnemers Vele verschillende soorten initiatieven

 Maar ook:   

3

Grote uitdaging om project te realiseren Complex: veel drempels - uitdagingen – risico’s

2. Drempels voor investering in ouderenzorg

  



Bepalen geschikte locatie en verwerven grond Erkenningen en vergunningen Bouwproces met maximale beheersing van tijd en middelen en beperking van de risico’s De financiering:  Voorzien inbreng eigen middelen  Financiering en/of alternatieve financiering

  

Ervaring in de sector/op managementvlak Personeel Administratief proces:  VIPA ?  Wetgeving overheidsopdrachten



4

3. Noodzaak: Inzet expertise op vlak van financiering en procesbeheer  Expertise op 2 domeinen:  Financiering/Verzekeren risicio’s  Procesbegeleiding  Grontmij : Jo Belen  Financiering: Twee belangrijke gelinkte invalshoeken: 1. Financiële haalbaarheid en financiering van het project 2. Financieel beheer project

 Doel: 1. Duidelijk en volledig overzicht omtrent de financiële toestand van het project = kostenbeheer en -beheersing  Gebudgetteerde, effectieve en geprognoseerde uitgaven  Cashflowplanning  Periodiek financiële rapportering + actualisering  Analyse wijzigingen en varianten, verantwoordingsberekening  Bouwkostmanagement : gedetailleerd kostenoverzicht  Wijzigingen, goedkeuringen, budgetmutaties 

5

4. Financiële haalbaarheid en financiering van het project.

      

Business plan Cash flow analyses – stress scenario’s Kostprijs bouw Eigen inbreng Overbrugging opstartperiode Waarborgen Met VIPA of zonder VIPA  Gebruiktoelage en/of waarborg  Klassieke financiering of alternatieve financiering  Offerte vraag – wetgeving overheidsopdrachten



6

4. Financiële haalbaarheid en financiering van het project. Klassieke financiering of alternatieve financiering

Initiatiefnemer: - Lange looptijd - Zekerheid - Lage kost - Eigendom

Bank:

Overheid: Schuldgraad, waarborgen en subsidies beperken

Zorginfrastructuur

- Beperkingen : Regels stable funding - Lange looptijd & herzienbare rente

Belegger: - Korte looptijd - Hoog rendement - Rendement in functie van risico

Coöperatief fonds Private placement

Obligaties met woonrecht

Verkoop Bevac

4. Financiële haalbaarheid en financiering van het project.

 Alternatieven:   

Eigen inbreng  Sale and lease back Verkoop Bevac  huur Obligatiefinanciering met woonrecht

 Kostprijs bouw: uit ons Kredietreferentiekader:  

Algemeen De opbrengsten van een rustoord zijn begrensd, waardoor kostenbeheersing uitermate belangrijk is. In eerste instantie denken we hierbij aan de beheersing van de loonlasten en de bouwkosten.

  



8

Bouwkosten Te hoge bouwkosten hypothekeren van bij de start de economische leefbaarheid van het rustoord. De bouwkosten moeten immers integraal worden terugverdiend uit de dagprijs.

5. Procesgebeleiding

1. VOORSTELLING



9

4 Businesslines

5. Procesgebeleiding



10

     

 

Opgericht in 1915 Advies & engineering Multidisciplinair Vooraanstaande Europese speler Meer dan 10.000 professionals Actief in infrastructuur & mobiliteit; industrie, water & energie en planning & ontwerp Omzet € 922 Miljoen (2010) Jaarlijks 25.000 projecten

5. Procesgebeleiding Referenties in de zorgsector Gezondheidszorg Oostkust Knokke Bouw nieuw ziekenhuis te Knokke-Heist Investeringsbedrag : 82.000.000 € • • • •

Project- & Procesmanagement Zorg- strategisch plan, programmering, subsidiëring VIPA Voorstudie & aanstelling ontwerper, Ontwikkeling Masterplan Werfcontrole & Bouwcoördinatie (50 loten), documentenbeheer

nieuwbouw 36 serviceflats OCMW Schelle trajectbegeleiding / project management. Investeringsbedrag : 5.000.000 € • Haalbaarheidsstudie, conceptontwikkeling, programmering • stedenbouwkundige voorwaarden, kenmerken van de bouwgrond, budget & timing • Ontwerpfase via Design & Build - formule • Uitvoeringsfase: opvolging uitvoering + taken toezichthoudend architect, kwaliteits-, budget- en tijdbeheer, conflictbeheersing, juridisch advies, nazicht vorderingsstaten en eventueel verrekening, eindafrekening. 

11

5. Procesgebeleiding: 5.2 Stapsgewijze aanpak gemoduleerde en stapsgewijze aanpak: 

stap 1:



stap 2: stap 3: stap 4: stap 5:

  

analyse + in kaart brengen van de nood en verwachtingen van de opdrachtgever/stakeholders in kaart brengen basisprogramma + haalbaarheidsstudie vastlegging projectfinanciering/verzekeringsbehoefte scenario-analyse (op grond van 3 basisscenario’s) verder bouwproces (opmaak dossiers, publicaties, toewijzingen, uitvoering, oplevering, ingebruikname)

modulariteit van de aanpak: De inbreng en taakomschrijving van de trajectbeleider vloeit voort uit de scenarioanalyse. 

12

5. Procesgebeleiding: 5.2 Stapsgewijze aanpak

STAP 1:       



13

Analyse + in kaart brengen van de noden en verwachtingen van de opdrachtgever en alle overige stakeholders

Ambitieniveau Comfortgraad Niveau van duurzaamheid Imago & uitstraling Belang van architectuur Multifunctionaliteit en polyvalentie …

5. Procesgebeleiding: 5.2 Stapsgewijze aanpak

STAP 2:

In kaart brengen basisprogramma + haalbaarheidsstudie

 Programma van eisen • Functioneel (welke lokalen en aantal, met de respectievelijke oppervlaktes) • Technisch-bouwkundig • Materialen • … • Haalbaarheidsstudie • Ruimtelijk, stedenbouwkundig • Technisch-inhoudelijk • Financieel (oa. bouwkostanalyse) • Planning • Ambitieniveau • Comfortniveau



14

5. Procesgebeleiding: 5.2 Stapsgewijze aanpak

STAP 3: 





15

Vastlegging financiering/verzekeringsbehoefte

Financiering  Voorfinanciering  Intresten worden geboekt via kaskrediet tot oplevering  Daarna geconsolideerd en gespreid over 10 jaar  Klassieke projectfinanciering  Investeringskrediet  Onroerende leasing  Alternatieve projectfinanciering  Obligaties met/zonder woonrecht  … Verzekeringsbehoefte  ABR polis  10-jarige aansprakelijkheid

5. Procesgebeleiding: 5.2 Stapsgewijze aanpak

STAP 4:

Scenario-analyse (op basis van 3 basisscenario’s) SCENARIO-ANALYSE

16

uitwerking project + bouwproces op basis van klassieke driehoekverhouding bouwsector

SCENARIO 2

Design&Build (DB) of Design&Build&Maintain (DBM)

SCENARIO 3

Programmatie

pakket TB zoals vorige scenario's, aangevuld met input ontwerpers (opmaak Programma Van Eisen (PVE), schetsontwerp, stedebouwkundig attest n°.2, prestatiebestek)

Uitvoering

Uitvoering RISICO OP TOTALE PROJECTKOST

BASISSCENARIO PM-SCENARIO



financier

Programmatie

goedkeuring financiering door KBC op basis van PVE

opdrachtgever + TB

ontwerper

procesbegeleiding door TB in klassieke driehoeksverhouding, aangevuld met opmaak programma van eisen (PVE)

scenario 3

Uitvoering

procesbegeleiding door Trajectbegeleider (TB) in klassieke driehoeksverhouding bouwsector

scenario 2 Programmatie

basisscenario

5. Procesgebeleiding: 5.2 Stapsgewijze aanpak

STAP 5: verder bouwproces  

    



17

Opmaak dossiers Begeleiding van het ontwerpteam ivm bouwaanvraagdossier, milieuaanvraag, opmaak lastenboeken en meetstaten,… Publicaties voor de offertes Toewijzingen van de aannemer(s) Opvolging van de uitvoering Begeleiding bij de Voorlopige & Definitieve Oplevering Ingebruikname

6. Geïntegreerde aanpak

 Inbreng expertise KBC – Grontmij - EIM  Geïntegreerd proces  Versnellen proces  Beheersing tijd en budget



18

 INLEIDING  OPLOSSING

 PROCESBESCHRIJVING

6. Geïntegreerde aanpak



19

 MOGELIJKE SCENARIO’s  BESLUIT & VRAGEN

6. Geïntegreerde aanpak Toegevoegde waarde van deze combinatie:   

    

20

invulling van de behoefte voor trajectbegeleiding en adviesverlening. Volledig behoud van beslissingsrecht, zeggenschap, eigendomsrecht en ‘bouwheerschap’, gedurende de ganse doorlooptijd van het project. Verkorting van de doorlooptijd + optimalisatie van de processen door gebruik te maken van de expertises en netwerken van de drie partners (wet- en regelgeving, overheden, bouwtechniek, administratief en budgettair projectbeheer en –beheersing,…). Geen eigen interne projectbeheerders nodig of toegevoegde waarde en aanvulling ten opzichte van de interne projectbeheerders. Opdrachtgever kan zich blijven concentreren op eigen kernactiviteiten en de nadruk leggen op programmadefinitie en besluitname. Garantie van de continuïteit van de dienstverlening door de schaalgrootte van de partners. Eénduidige aanspreekpunten tijdens elke fase van het traject

To remember     

Bouw WZC of Assistentiewoningen is een complexe opdracht. Denk in functie van de globale doelstelling. Zorg dat je beroep kan doen op nodige expertise: in house of inhuren Conctacteer ons in een vroeg stadium Bekijk samen aantal scenario’s - vraag vergelijkingspunten en maak dan de juiste keuze rond financieringsoplossingen  Zet je niet vast door te duur te bouwen, te dure bouwgrond,…  Vermijd meerkosten – beheersing project door juiste expertise



21

8. Vragen



22

 INLEIDING  OPLOSSING  PROCESBESCHRIJVING  MOGELIJKE SCENARIO’s  BESLUIT & VRAGEN