Erkend Vakblad voor Erkend Hypotheekadviseurs
september 2013
Bart de Nie:
‘We gaan andere eisen aan het keurmerk stellen, met bredere en meer diepgaande kennis’ 8 De nieuwe Wft
11 Financieren
14 Duitse hypotheek;
vakbekwaamheidseisen
van verkoopverlies
erbij of in plaats van?
4 11
Inhoud 4 Interview met Bart de Nie
‘Erkend Hypotheekadviseur wordt Erkend Financieel Adviseur’ 8 De nieuwe Wft vakbekwaamheidseisen
Meer advieskansen voor de financieel adviseur 11 Financieren van verkoopverlies
Meer weten over de Erkend Financieel Adviseur? Schrijf u dan in voor de EFA-tour.
14
‘Een schone taak voor de hypotheekadviseur’ 14 De Duitse hypotheek
De laatste stand van zaken 16 Herkend
Ronnie Tempel; Gunther Financieel Advies BV / Assurantiekantoor Ton Hageman
Wilt u weten wat u moet doen om EFA te worden? Kom dan in het najaar naar één van de EFA-bijeenkomsten bij u in de regio. Hier hoort u alles over het EFA-profiel, de erkenningseisen en uw studietraject. Onze medewerkers geven u bovendien ter plaatse een persoonlijk studieadvies. U ontvangt binnenkort een uitnodiging in uw mailbox! Lees ook het artikel op pagina 4!
colof on Erkend is een uitgave van Stichting Erkend Hypotheekadviseur en wordt verspreid onder Erkenden en andere relaties van de SEH. De inhoud van deze uitgave is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld. Stichting Erkend Hypotheekadviseur heeft bij het schrijven en redigeren van de artikelen de nodige zorgvuldigheid betracht. Stichting Erkend Hypotheekadviseur is op geen enkele wijze verantwoordelijk voor schade die ontstaat als gevolg van eventuele onjuistheden en/of zetfouten in Erkend. De artikelen in Erkend juni 2013 zijn geschreven naar inzichten tot 1 augustus 2013.
2 | Erkend september - 2013
Uitgave Stichting Erkend Hypotheekadviseur Postbus 12016 1100 AA Amsterdam ZO T 020 - 428 95 73 F 020 - 428 95 74 E
[email protected] W www.seh.nl
Michiel Huisman Bart de Nie Harrie-Jan van Nunen
Redactieleden Raymond Bakker Jan Martijn Hengeveld Barbara Hermsen
Eindredactie Barbara Hermsen T 020 56 33 011 E
[email protected]
Coördinatie Kluwer Deventer Eric Verheijen T 0570 64 76 31 E
[email protected]
Basisontwerp Haagsblauw/Jeroen Leupen Vormgeving Hans Roenhorst/ H2R+ creatieve communicatie bv www.h2rplus.nl
bart de nie
dire c te u r S E H
H
oewel het met het weer uiteindelijk op zijn pootjes terecht is
Mooi gezegd, maar ieder onderzoek laat zien dat men maar be-
gekomen, wil het op de woningmarkt maar niet zomeren.
perkt wil betalen voor financieel advies en vaak gaat het dan over
Berichten dat de (prijs)bodem bereikt zou zijn, de hypo-
hypotheekadvies. Wat die onderzoeken eigenlijk aangeven is dat
theekrente niet lager wordt en dat dus de markt wel weer moet gaan
men de toegevoegde waarde van financieel advies niet ziet. Dat is
aantrekken, zijn ‘wishful thinking’ gebleken. Kennelijk wegen de
één kant. De andere kant is dat consumenten ook last
oplopende werkloosheidscijfers en aanhoudende bezuinigingen en
hebben van product-denken. Men gaat op zoek naar
lastenverzwaringen zwaarder in het sentiment dan de lage onroe-
advies als men een hypotheek wil hebben. Maar
rendgoedprijzen en rente. Als je onvoldoende vertrouwen in de
weinigen laten zich financieel doorlichten. Wat dat
toekomst hebt, helpen ook lage prijzen niet.
betreft is het met een
Voor het hypotheekadvies betekent dit aanhoudend zware tijden. Maar dat betekent niet dat er geen markt is voor financieel advies. Heel veel Nederlanders zijn zich niet bewust
Product-denken beperkt de markt
van hun financiële positie en zijn door alle ontwikkelingen behoorlijk onzeker geworden. Men
slechte financiële gezondheid het-
heeft geen of een te optimistisch idee over de omvang van het pen-
zelfde als met hoge bloeddruk, je
sioen. Heeft geen of onvoldoende dekking bij arbeidsongeschikt-
merkt niet dat je het hebt, tot het te
heid. Men denkt niet te kunnen verhuizen of te scheiden omdat het
laat is.
huis ‘onder water’ staat. Oudere mensen die hun huis afgelost hebben, vragen zich af hoe het verder moet met hun vermogen.
Financieel advies lost directe financiële vragen op maar heeft daarnaast vooral
Allemaal vragen die soms wel, maar vaker niet, samenhangen met
een preventieve functie. Daar waar de
de hypotheek. Vragen die gaan over de gehele financiële positie van
huisarts of specialist ontstane proble-
de klant. Er zijn in Nederland ruim 7 miljoen huishoudens. Heel veel
men vaak succesvol kan oplossen, ligt
van die huishoudens hebben een potentiële adviesbehoefte die maar
dat bij financiële problemen vaak an-
beperkt samenhangt met woningfinanciering, en bij huurders in het
ders. Eenmaal met pensioen, arbeids-
geheel niet. De markt voor financieel advies is dan ook heel groot. De
ongeschikt of overleden, is er weinig
markt voor hypotheekadvies daarbij vergeleken maar beperkt.
meer te doen. Deze parallel met de fysieke gezondheid kan klanten het be-
Door het product-denken los te laten en de klant te zien als een mens
lang en de toegevoegde waarde van tijdig
met een uniek leven, openen zich grote perspectieven. Want zoals
en periodiek financieel advies duidelijk
iedereen een huisarts heeft als vertrouwenspersoon waar het gaat
maken. Daar ligt een mooie taak voor u als
om zijn gezondheid, hebben velen behoefte aan een vertrouwens-
adviseur. Benader uw klanten pro-actief en
persoon voor hun financiële gezondheid. Hoe meer de overheid zich
vertel hen welke belangrijke rol u voor hen kan
terugtrekt uit het sociale domein en regelingen versobert, hoe groter
spelen. Want klanten willen best betalen, maar ze
de behoefte aan en noodzaak van begeleiding wordt.
willen wel weten waarvoor.
Erkend september - 2013 | 3
Bart de Nie:
‘Erkend Hypotheekadviseur wordt Erkend Financieel Adviseur’ 4 | Erkend september - 2013
Per 1 januari 2016 verdwijnt het keurmerk Erkend Hypotheekadviseur (EHA) om plaats te maken voor de Erkend Financieel Adviseur (EFA). Vanaf dat moment kunnen de keurmerkhouders zich onderscheiden met de EFA-titel. ‘Een onvermijdelijke, maar tegelijkertijd veelbelovende transitie die met relatief weinig extra inspanning wordt gerealiseerd’, vindt SEH-directeur De Nie in dit interview. ‘Een Erkend Hypotheekadviseur die de SEH PE 2014 en 2015 heeft afgerond en volgens de Wft mag adviseren over hypothecair- en consumptief krediet en derde pijler voorzieningen, zal ingeschreven worden in het register Erkend Financieel Adviseur.’
‘D
e wereld is tijdens het vijftien jarig bestaan van de Stich-
meer bij, zoals voorheen in de hypothekenmarkt vaak werd toege-
ting Erkend Hypotheekadviseur sterk veranderd en dat
past. De adviseur kijkt in zijn hypotheekadvies niet alleen meer
geldt zeker voor de financiële wereld. Het sociale zeker-
naar de huidige situatie van zijn klant. Hij zal daarbij moeten
heidsstelsel stond als een huis en datzelfde gold in de gedachten
betrekken wat de gevolgen zijn als zijn klant niet meer kan werken
van de mensen ook voor het pensioenstelsel. Wie bij de aankoop
en of er aan het eind van zijn arbeidzame leven nog voldoende geld
van een woning een hypotheek nodig had, hoefde zich niet erg
overblijft om van verder te leven. Niet voor niets heeft de AFM al
druk te maken over de financiële toekomst. ‘Vergeet niet’, zegt Bart
eerder ingezet op verbreding van het hypotheekadvies. Zij heeft in
de Nie, ‘dat we lang in een tijd leefden dat werknemers jaarlijks op
leidraden de adviseur aangespoord om aandacht te schenken aan
een salarisverhoging mochten rekenen en de huizenprijzen maar
zaken als arbeidsongeschiktheid, pensioen en de noodzaak van
één richting kenden, namelijk omhoog. Ging er iets mis, dan bood
aanvullende verzekeringen. Ook het nieuwe vakbekwaamheids-
het sociale stelsel altijd wel een vangnet. Die tijd ligt voorgoed
bouwwerk speelt daar op in.’
achter ons. Veel sociale wetten zijn versoberd en niet een klein beetje. Ik besef dat ik hiermee niets nieuws zeg voor de financiële
Vertrouwenspersoon
professional. Maar de gemiddelde consument heeft geen idee welke
Schetst De Nie hier niet het beeld dat de bestaande hypotheekad-
gevolgen dit alles precies voor hem heeft. Feit is dat het gevoel van
viseurs hun terrein moeten prijsgeven aan de financiële planners?
zekerheid bij de mensen is omgeslagen in een gevoel van grote
‘Nee, dat ontken ik ten stelligste. Financiële planners zijn over het
onzekerheid. Maar pas als het er echt op aan komt, ondervinden ze
algemeen HBO of academisch opgeleide adviseurs die zich tradi-
de financiële gevolgen. Ze merken dat een uitkering tegenvalt of dat het pensioen een stuk lager is dan zij dachten. En dan is het te laat om daar nog iets aan te veranderen.’
Geen statisch productgericht advies De Nie heeft geen moeite om zijn verhaal te illustreren met voorbeelden en haalt de bijna uitgeklede Algemene nabestaandenwet aan en de AOW waar ook aan de randen geknipt wordt. ‘Zo zou ik alle sociale regelingen kunnen afvinken, maar dan nog hebben we het slechts over een deel van alle maatschappelijke veranderingen.’ Veranderingen, waardoor het voor een niet-financiële expert onmogelijk is geworden een koers uit te zetten waarbij ook bij tegenslagen het huishoudboekje op orde blijft. De Nie: ‘In de huidige arbeidsmarkt is het vrijwel ondenkbaar dat iemand bij één werkgever blijft. Elke werkgever heeft weer zijn eigen regels, zijn
tioneel richten op het hogere
‘De adviseur moet goed kunnen budgetteren en de financiële ruimte inzichtelijk kunnen maken.’
segment. Als we de 80-20-regel hanteren, dan bedienen zij de 20% die actief advies zoekt voor bijvoorbeeld estate planning of bedrijfsoverdracht. De financiële adviseur heeft de horizon van de 80%-markt, bestaande uit werknemers, kleinere ondernemers en gepensioneerden.’ Gaat die groep ook het advies opzoeken? De Nie is ervan overtuigd dat die trend al
specifieke arbeidsvoorwaarden. En hoe vaak komt het niet voor dat
gaande is en zich versterkt zal voortzetten. ‘Iedereen vindt het
een werknemer al dan niet gedwongen als zzp-er verder gaat. Het
vervelend om in onzekerheid te moeten leven. Ook mensen die
valt moeilijk vol te houden dat op de arbeidsmarkt een vaste set
het op dit moment nog voor de wind gaat, maken zich zorgen en
van regels bestaat waar iemand zich aan kan vasthouden. En het is
vragen zich af of ze hun levensstandaard kunnen handhaven. Het
vrijwel zeker dat iedereen tijdens zijn arbeidzame leven periodiek
is misschien nog een kwestie van tijd, maar de mensen gaan echt
met andere regels wordt geconfronteerd.’
beseffen dat ze naast een huisarts ook voor hun financiële gezondheid een vertrouwenspersoon nodig hebben. Iemand die niet alleen
Waarmee De Nie wil zeggen dat de levensloop van de Nederlander
de situatie van dit ogenblik in kaart brengt, maar doorlopend de
vol dynamiek zit. ‘Daar past geen statisch productgericht advies
vinger aan de pols houdt. Voor de klant geeft dat een gevoel van
Erkend september - 2013 | 5
geven. Zijn rol wordt veel inhoudelijker dan bij productadvies en hij
Wat betekent precies verbreding en verdieping van de kennis?
bouwt een veel duurzamere relatie op met zijn klanten.’
Bart de Nie: ‘Breder wil zeggen dat de adviseur goed moet kunnen
veiligheid en voor de adviseur kan dat veel voldoening in zijn werk
budgetteren, zodat hij de inkomsten en uitgaven in beeld kan bren-
Soepele overgang
gen en de financiële ruimte inzichtelijk kan maken. Op die manier
Belangrijke vraag is natuurlijk wat deze omslag concreet betekent
kan hij beoordelen of de wensen van de klant wel aansluiten bij de
voor de Erkend Hypotheekadviseur. ‘Dat we andere eisen aan het
mogelijkheden. Met diepere kennis doel ik op het kunnen analy-
keurmerk gaan stellen’, antwoordt De Nie, ‘met bredere en meer
seren van alle inkomensrisico’s. Welke regelgeving komt daarbij
diepgaande kennis.’ Dat klinkt ingrijpend, maar de SEH stelt daar-
kijken, is een risico op te vangen door bijvoorbeeld eigen vermogen
bij alles in het werk om de overgang voor de 12.000 Erkend Hypo-
of inkomen van de partner, of is daar een verzekering voor nodig?
theekadviseurs zo soepel mogelijk te laten verlopen. ‘De adviseurs
Ook zal de adviseur met kennis van zaken de bestaande pensioen-
krijgen al het een en ander te doen met de vakbekwaamheidseisen
voorziening moeten kunnen beoordelen. Is het opgebouwde bedrag
van de Wft en dan is het niet de bedoeling dat wij de werkdruk
voldoende, of is een aanvulling noodzakelijk? Het afsluiten van een
nog eens extra verhogen. Daarom bieden wij het scholingspro-
hypotheek blijft altijd een belangrijk moment in het leven van de
gramma via de reguliere SEH PE aan. Dat betekent dat een Erkend
consument. Voor de financieel adviseur geldt dat het dan niet meer
Hypotheekadviseur die de SEH PE 2014 en 2015 heeft afgerond
exclusief om een product gaat, maar om de klant die dat product
en volgens de Wft mag adviseren over hypothecair- en consump-
nodig heeft. En dat is een wezenlijk verschil.’
tief krediet en derde pijler voorzieningen in het register Erkend Financieel Adviseur wordt ingeschreven. De PE-cursisten krijgen
Klantbediening van a tot z
extra kennis aangeboden op complexe werkterreinen. We doen dat
Het valt op dat De Nie sprak over twee Wft-diploma’s. ‘Naast het
vooral aan de hand van casuïstiek. Veel aandacht gaat ook uit naar
diploma Adviseur Hypothecair Krediet (inclusief de module Ver-
de analysevaardigheden en het komen tot een integrale advisering.
mogen) vragen we ook het diploma Adviseur Consumptief Krediet’,
Of, om het anders te zeggen: een training hoe je van een brij weer
licht hij toe. Strikt formeel kan je je afvragen of het bezit van Wft-
chocola kan maken.’ De SEH legt op dit moment de laatste hand
diploma’s nodig is als een adviseur zich beperkt tot het geven van
aan de opleiding ‘die adviseurs klaar maakt voor de toekomst’, zoals
algemene adviezen en niet een specifiek product aanprijst. ‘Je hoort
De Nie het omschrijft.
die discussie weleens in de markt’, beaamt De Nie, ‘maar wij willen
De overgang van Erkend Hypotheekadviseur naar Erkend Financieel Adviseur
Om als EFA te kunnen worden ingeschreven, moet u aan de volgende eisen voldoen:
• Iedereen die nu Erkend Hypotheekadviseur is, blijft dat tot 1 januari 2016.
Tot 1 juli 2015:
Vanaf 1 juli 2015:
1. U bent op grond van de Wft
1. U bent in het bezit van
• Erkend Hypotheekadviseurs worden middels de SEH PE programma’s van 2014 en 2015 opgeleid tot Erkend Financieel Adviseur (EFA).
bevoegd om over hypothecair
de Wft-diploma’s Adviseur
krediet, consumptief krediet en
Hypothecair Krediet en
derde-pijler-voorzieningen (Wft
Adviseur Consumptief
Levensverzekeringen Algemeen
Krediet, en
of Wft Vermogen) te adviseren, en
• Op zijn vroegst zullen de eerste EFA’s, die op basis van de SEH PE die status verwerven, in januari 2015 in het dan openbare register worden ingeschreven.
2. U hebt de SEH PE 2014 en 2015 gevolgd.
2. U hebt de SEH PE 2014 en 2015 gevolgd.
Wat betekent dat voor u? • Vanaf 1 januari 2016 bestaat alleen nog de titel Erkend Financieel Adviseur en zal de titel Erkend Hypotheekadviseur (en de status ‘Erkend op termijn’) komen te vervallen.
Om vanaf 1 januari 2015 als EFA te kunnen worden ingeschreven, moet u beschikken over de Wft-diploma’s die u bevoegd maken te adviseren over hypothecair en consumptief krediet en over derde-pijler-voorzieningen. In termen van de huidige Wft-diploma’s betekent dat, dat u alle
• Na het behalen van de SEH PE 2015 zal een adviseur die ook de bevoegdheid heeft om over Consumptief krediet te adviseren, in twee registers ingeschreven zijn, die beide openbaar zijn.
onderstaande diploma’s (of daaraan gelijkgestelde diploma’s) moet bezitten en deze geldig moet hebben gehouden met de bijbehorende PE: • SEH-diploma Hypotheekadviseur, • Wft-diploma Basis,
• Aan deze dubbele inschrijving zijn (uiteraard) geen extra kosten verbonden.
6 | Erkend september - 2013
• Wft-diploma Consumptief Krediet en • Wft-diploma Levensverzekeringen (of Wft Leven Algemeen)
‘De SEH stelt alles in het werk om de overgang van EHA naar EFA zo soepel mogelijk te laten verlopen.’
dat als een klant naar een EFA
Naamsbekendheid opnieuw opbouwen
gaat hij van a tot z kan worden
Het verhaal van De Nie over de noodzaak van het EFA-keurmerk is
bediend, ook in het belang
zeer overtuigend. Maar neemt hij niet toch met een beetje weemoed
van de goede klantrelatie. De
afscheid van het ‘merk’ EHA? ‘Nee, niet met weemoed, omdat ik er
adviseur moet daarbij natuur-
diep van overtuigd ben dat onze adviseurs zich nog beter kunnen
lijk wel opletten dat hij alleen
profileren als de adviseur die voorziet in een primaire behoefte van
daarover adviseert waartoe hij
de klant. Maar het is waar dat de SEH een behoorlijk grote naams-
wettelijk bevoegd is. De EFA
bekendheid heeft opgebouwd in de afgelopen vijftien jaar. Die moet
is een adviseur die sterk is in
opnieuw opgebouwd worden met de introductie van de EFA.’
het analyseren van de financiële positie van de klant, maar
Als we suggereren dat de overheid om allerlei redenen daar best
hij is in het adviseren van
een steentje aan mag bijdragen, glimlacht De Nie. ‘De kans is groot dat
producten gebonden aan de
mensen die zich niet hebben laten adviseren straks te weinig pensioen
mogelijkheden die zijn diploma’s, en vergunning, hem bieden. Voor
hebben of bij arbeidsongeschiktheid tot bijstandsniveau terugvallen.
een inkomensongeschiktheidsverzekering of pensioenverzekering
Die verarming kan een groot maatschappelijk probleem worden. Om
zal hij moeten doorverwijzen naar een specialist in zijn netwerk of
die reden zou het de overheid niet misstaan als zij mensen stimuleert
een collega die wel over de daarvoor benodigde diploma’s beschikt.’
zich te laten adviseren over hun financiële positie. Dat voorkomt dat die mensen verarmen en ten laste komen van de gemeenschap.’
Wat ons brengt op de eisen die gesteld worden aan nieuwe aanmelders voor het register Erkend Financieel Adviseur. ‘Voor hen geldt
Waaraan De Nie toevoegt dat communicatie niet alleen nodig is voor
de overgangstermijn niet. Vanaf 1 januari 2014 komen er geen
de consumenten, maar ook voor de adviseurs zelf. ‘Zo houden we in
nieuwe SEH-adviseurs meer bij. Dan kan alleen nog geopteerd
het najaar een ronde door het land om alle ins en outs te bespreken.
worden voor het EFA-keurmerk. Daarvoor komen adviseurs in aan-
We doen dat op een heel praktische manier. Zo kunnen bezoekers
merking die de twee genoemde Wft-diploma’s bezitten, de vereiste
hun huidige certificaten meenemen en zal de SEH hen helpen om
werkervaring hebben en natuurlijk de nieuwe EFA-opleiding met
na te gaan waar ze staan en of ze dit jaar nog wat moeten doen aan
succes afleggen.’
bijscholing.’
Omdat vanaf 1 januari 2014 de nieuwe Wft-
Erkend Financieel Adviseur in 4 stappen
diploma’s behaald kunnen worden, kan er een
In onderstaand stappenplan ziet u grafisch weergegeven welke stappen u als Erkend
mix ontstaan van oude en nieuwe Wft-diploma’s
Hypotheekadviseur onderneemt om Erkend Financieel Adviseur te worden.
die invulling geven aan de bevoegdheid om op genoemde terreinen te mogen adviseren. Vandaar
Stap 1
dat tot 1 juli 2015 gesproken wordt over een
U behaalt vanaf 1 januari 2014 het PE inhaalexamen behorend bij het Wft-diploma Adviseur Hypothecair Krediet. Dit omvat de modulen Wft Basis, Wft Hypothecair Krediet, Wft beleggen, Wft Leven of daaraan gelijkgestelde diploma's.
‘bevoegdheid’ en niet over specifieke diploma’s.
Bijvoorbeeld Een adviseur is in het bezit van het SEH-diploma en de huidige Wft-diploma’s Basis en Consumptief Krediet. Door het nieuwe Wft-diploma Vermogen te behalen is hij bevoegd om op de eerder genoemde gebieden te adviseren en kan hij vanaf 1 januari 2015 worden ingeschreven als EFA. Mits hij uiteraard ook de SEH PE 2014 en 2015 heeft gevolgd. Op 1 juli 2015 vervalt de geldigheid van de huidige Wft-diploma’s én het SEH-diploma.
Wissel deze diploma's en certificaten voor 1 juli 2015 in voor het Wft diploma Adviseur Hypothecair Krediet nieuwe stijl.
Stap 2 Volg in 2014 het SEH PE Programma 2014
Stap 3 Volg in 2015 het SEH PE Programma 2015
Om daarna nog te mogen adviseren, dient men over de nieuwe Wft-diploma’s te beschikken. Ook de EFA zal vanaf dat moment over de nieuwe
Stap 4
Wft-diploma’s moeten beschikken, inclusief
Behaal of behoud voor 31 december 2015 het WFT-diploma Adviseur Consumptief Krediet en word ingeschreven in het Register Erkend Financieel Adviseur.
Adviseur Consumptief Krediet, om zijn Erkenning te behouden.
Erkend september - 2013 | 7
De nieuwe Wft vakbekwaamheidseisen:
Meer advieskansen voor de financieel
adviseur
De nieuwe beroepskwalificatie Adviseur Hypothecair Krediet biedt brede en uitdagende adviesmogelijkheden met betrekking tot aanvullend inkomensadvies. En dat is een meer dan welkome ontwikkeling. In dit artikel schetst de auteur de nieuwe wereld van het adviseren. D oor R ay mond B akker ( bakker F inan c ia l M ana g ement B V )
V
anaf volgend jaar is de wettelijke
De kenniseisen zijn geactualiseerd en uitge-
‘beheer’, ‘onderhoud’, ‘actueel houden van
vakdeskundigheid aan een nieuwe
breid met vaardigheden en competenties. Ook
advies’ en/of ‘mutatie’. Door de nazorg stan-
dimensie toe. Voor de hypotheek-
is aandacht besteed aan professioneel gedrag
daard op te nemen in uw adviesafspraken,
adviseur zonder (huidig) Wft diploma
en heeft nazorg een plek gekregen. Weliswaar
kunt u uw klant beter van dienst zijn met
Levensverzekeringen (of kortweg Leven) of
is nazorg beperkt verplicht volgens de Wft
een duurzaam integraal advies én bent u
een daarmee gelijkgesteld diploma zaak om
in tegenstelling tot het BW. De Wft-nazorg
zeker van inkomsten op langere termijn.
zo snel mogelijk aan de nieuwe vakbekwaam-
bestaat uit het doorlopend informeren over
heidseisen te voldoen. Immers, de nieuwe
het product en productwijzigingen, evenals
beroepskwalificatie opent de poort naar zowel verbreding van de adviesbevoegdheid als naar meer integrale advisering. Woonlasten worden getoetst aan huidig of toekomstig inkomen. Volgens de huidige module Hypothecair Krediet kan slechts beperkt aanvullend inkomensadvies worden gegeven. Met de nieuwe beroepskwalificatie Adviseur Hypothecair Krediet zijn de adviesmogelijk-
De nieuwe vakbekwaamheidseisen brengen
‘De nieuwe Wftvakdeskundigheid zal de adviseur op een hoger basiskennisniveau plaatsen.’
heden met betrekking tot aanvullend inko-
naast verplichtingen ook kansen met zich mee. Op basis van het huidige bouwwerk is er sprake van een product-dienstcombinatie: bijvoorbeeld Hypothecair Krediet of Consumptief Krediet. Het nieuwe bouwwerk introduceert de beroepskwalificatie, bijvoorbeeld de Adviseur Hypothecair Krediet en Adviseur Vermogen. De naam Financieel Adviseur zou de lading
mensadvies veel ruimer. Dus ook in relatie tot betaalbare woonlasten.
De extra mogelijkheden
beter dekken dan de naam Adviseur Hypowijzigingen in relevante wet- en regelgeving.
thecair Krediet. Immers, met de verplichte
Dit betekent echter niet dat een adviseur over
toevoeging van de module Vermogen kan
De verschillen in kennis en kunde
dit onderwerp verder niets hoeft te weten en
een hypotheekadviseur ook adviseren over
De nieuwe Wft-vakdeskundigheid zal de advi-
niets hoeft te kunnen. De term ‘nazorg’ is
niet-hypotheekgerelateerde inkomens- en
seur op een hoger basiskennisniveau plaatsen.
echter ruim; hieronder wordt tevens verstaan
vermogensproducten.
8 | Erkend september - 2013
Vergroting van de adviesbevoegdheid
afsluiten van een product. Integraal advies
deren dat de klant niet-passende producten in
De nieuwe vakdeskundigheidseisen zorgen
is het advies waarbij uitgangspunten, be-
handen heeft, ook al waren die producten ten
dus voor een grotere adviesbevoegdheid in
langen en behoeften van de klant centraal
tijde van het advies wel passend.
vergelijking met de huidige beperking tot
staan. Vervolgens dienen de risico’s die deze
Daarnaast ontstaat er voor de adviseur de
hypotheken en hypotheekgerelateerde pro-
kunnen bedreigen te worden geïnventari-
mogelijkheid om naast het hypotheekadvies
ducten. Althans, indien de adviseur niet nu
seerd en geanalyseerd.
of nadat de hypotheek is gesloten een gesprek
al in het bezit is van het Wft-diploma Leven
Met de introductie van de beroepskwalifi-
met de klant aan te gaan over andere financiële
(of een daarmee gelijkgesteld diploma). Het
catie Adviseur Hypothecair Krediet, waarin
zaken dan uitsluitend de hypotheek.
huidige diploma Wft Leven is voor hypo-
vaardigheden, competenties, professioneel
theekadvies niet verplicht. De Wft module
gedrag en tevens risicomanagement verwe-
Een belangrijke ontwikkeling is het recente
Leven wordt vanaf 2014 getransformeerd
ven zijn, is er een basis gelegd in de richting
provisieverbod voor complexe financiële pro-
naar de module Vermogen en wordt zo
van integrale brede advisering.
ducten. Het verdienmodel voor de adviseur
wel een verplicht onderdeel voor het hypotheekadvies. De hypotheekadviseur is dan tevens vermogensadviseur. Deze nieuwe vakdeskundigheidseisen, die zorgen voor verbreding van het hypotheekadvies, sluiten
hoeft niet meer uitsluitend gericht te zijn op
‘De zorg houdt niet op bij het uitgebrachte advies.’
goed aan bij de transitie van de Erkend
bemiddeling. Ook advies en nazorg passen in het nieuwe verdienmodel voor de adviseur. Hiermee ontstaan in de fase van ‘beheer’, ‘onderhoud’, ‘actueel houden van advies’ en/ of ‘mutatie’ advies- en verdienmogelijkheden.
Hypotheekadviseur naar de Erkend Financieel Adviseur, zoals elders in deze uitgave van de Erkend wordt toegelicht.
Beheer genereert extra adviesmogelijkheden
Meer kansen, meer oplossingen Hieronder volgen een aantal voorbeelden
De zorg houdt niet op bij het uitgebrachte
van vragen die een klant aan de (hypotheek)
De integraliteit van het advies
advies. De adviseur moet zich blijven realise-
adviseur kan stellen. De nieuwe beroepskwa-
Uit eerder onderzoek door de AFM naar de
ren, gedurende zijn relatie met de klant, dat
lificatie biedt u een bredere range aan finan-
kwaliteit van het hypotheekadvies is geble-
de klant zich in de juiste financiële omgeving
ciële oplossingen waarover u kunt adviseren,
ken dat het advies te veel gericht is op het
bevindt. Op die manier zal de kans vermin-
zoals bijvoorbeeld: • de specifieke vraag van de klant om een
Voorbeelden Voorbeelden van integrale brede (hypotheek)advisering:
aanvullende of losse overlijdensrisicodekking voor een zzp’er wegens het ontbreken van een (voldoende) nabestaandenvoorziening; • de ondernemer als particulier met een
Lang leven risico:
verzoek voor een oudedagsvoorziening
Een gecombineerd hypotheek- en inkomensadvies over de betaalbaarheid van de
wegens het ontbreken van een (voldoende)
woonlasten met de adviesmogelijkheid om, bijvoorbeeld: • het toekomstig inkomen van de oudedag te kunnen verhogen indien deze niet toereikend is om de woonlasten te kunnen blijven betalen (box 3 vermogen en/of een box 1 oudedagslijfrente); • tussentijds gedeeltelijk af te lossen om zodoende de lasten van de verlaagde schuld in verhouding te brengen met de inkomenspositie op dat moment; • aanpassingen in het leefpatroon van de klant adviseren.
Adviseren op basis van netto besteedbaar inkomen is geen Wft-verplichting, maar geeft in dit geval kwalitatief een beter advies.
oudedagsvoorziening; • een studiespaarplan voor de kinderen, al dan niet in combinatie met een overlijdensdekking op het leven van de ouder(s); • een inkomensaanvulling in de vorm van een gouden handdruk bij voortijdig ontslag.
Financiële producten bij deze adviesvragen kunnen dan zijn: • losse of aanvullende overlijdensrisicoverze-
Kort leven risico:
keringen (box 3);
Bij het overlijden van de partner en onvoldoende inkomen van de langstlevende
• erfrenteverzekeringen (box 3);
partner zijn er meerdere integrale adviesmogelijkheden, bijvoorbeeld:
• lijfrenteverzekeringen (box 1);
• het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering met een kapitaalsuitkering in één
• (bank)spaar- en/of beleggingsproducten
keer om de hypotheekschuld gedeeltelijk af te lossen, zodanig dat de langstlevende partner de gedaalde woonlasten kan blijven betalen; • een inkomensaanvulling adviseren bij een gelijkblijvende hypotheekschuld. Niet de
(box 3); • gouden handdrukstamrechtverzekeringen (box 1).
hypotheek (gedeeltelijk) aflossen bij overlijden, maar het inkomen verhogen met door een box 1 lijfrente af te sluiten of een box 3 erfrente) om de woonlasten te
Combinatie met module Adviseur Consumptief Krediet
kunnen blijven betalen.
In de praktijk zal blijken dat ook de kennis
periodieke verzekeringsuitkeringen voor de langstlevende partner (bijvoorbeeld
(en diploma) van de module Adviseur Con-
Erkend september - 2013 | 9
sumptief Krediet noodzakelijk is om de
praktijkVoorbeelden
klant volledig te kunnen adviseren. Immers, in de hierna genoemde situaties blijkt dat de ‘Loan-to-value-ratio’ (LTV) onvoldoende is om de benodigde hypothecaire lening te kunnen verkrijgen. Een oplossing kan dan zijn om eigen middelen in te zetten of bij
Een aantal praktijkvoorbeelden:
1. Financiering kosten koper bestaande woning marktwaarde E 200.000 De hypothecaire lening is in 2013 gemaximeerd volgens de LTV-ratio op 105.
gebrek hieraan een aanvullend consumptief
De maximale hypothecaire financiering bedraagt E 210.000. De kosten koper
krediet aan te vragen.
(inclusief kosten hypotheekadviseur) bedragen E 15.000. De financieringskosten (zoals taxatiekosten, kosten aankoopmakelaar, notariskosten, overdrachts-
‘De nieuwe vakbekwaamheidseisen
belasting, advies- en bemiddelingskosten hypotheekadviseur enz.) zijn in dit voorbeeld hoger dan deze 5% of E 10.000. Bij gebrek aan voldoende eigen middelen moeten de aanvullende kosten ad E 5.000 worden gefinancierd met een consumptief krediet.
brengen naast
2. Financiering aanvullende verbouwing direct bij aankoop eigen
verplichtingen ook kansen
Stel, de klant vraagt bij aankoop van de bestaande woning de noodzakelijke
met zich mee.’
woning verbouwing mee te financieren, te weten een dakkapel en een keuken. De verbouwingskosten zijn begroot op E 7.000 voor een dakkapel en E 25.000 voor de inbouwkeuken. De nieuwe taxatiewaarde bedraagt E 217.400. De kosten koper zijn E 15.000. Met een maximale LTV-ratio van 105 in 2013 kan maximaal
Conclusie
hypothecair worden gefinancierd E 228.270, terwijl de benodigde financiering
Het nieuwe vakdeskundigheidsbouwwerk
E 247.000 bedraagt. Indien onvoldoende eigen middelen aanwezig zijn, is het
betekent enerzijds een verzwaring voor de
noodzakelijk alternatief een consumptief krediet van maximaal E 18.730.
hypotheekadviseur wat betreft de vakbekwaamheid. Anderzijds ontstaan er extra
3. Financiering tussentijdse verbouwing eigen woning
adviesbevoegdheden waarover een vergoe-
In tegenstelling tot hiervoor vindt de verbouwing niet bij aankoop plaats, maar
ding gevraagd kan worden. In combinatie
enige tijd later. De hypothecaire financiering bedraagt E 210.000. De verbou-
met en als onderdeel van het integrale
wingskosten bedragen (zie voorbeeld 2) E 32.000. Door een waardedaling van de
hypotheekadvies. In tijden van een op slot
woning is de getaxeerde waarde van het pand zonder verbouwing E 180.000 en
zittende woningmarkt kan dit een broodno-
met verbouwing E 197.400. Omdat de waarde van de eigen woning (E 197.400)
dige aanvulling zijn. Het biedt u tevens de
lager is dan de bestaande hypothecaire financiering (E 210.000), kan de verbou-
mogelijkheid het vak van de integrale hypo-
wing niet aanvullend hypothecair worden gefinancierd. De verbouwing dient of
theekadvisering beter te kunnen uitoefenen.
met eigen middelen te worden gefinancierd of met een (deel) aanvullend con-
Ondanks het feit dat de Wft de module Advi-
sumptief krediet.
seur Consumptief krediet niet verplicht stelt, blijkt in de praktijk dat dit een onmisbare
4. Financiering uitkoop ex-partner
module is om een passende woningfinan-
Beide partners zijn gehuwd in algehele gemeenschap van goederen. De woning
ciering voor de klant te verzorgen. De SEH
maakt hier deel van uit en de zittenblijvende partner neemt in het kader van de
speelt hier goed op in bij de introductie van
boedelscheiding het aandeel van de vertrekkende partner over. Afhankelijk van
de Erkend Financieel Adviseur. (Zie ook het
de inkomenspositie van beide ex-partners, zal bij over- of onderwaarde aanvul-
artikel op pagina 4).
lend gefinancierd moeten worden. Indien er geen hypothecaire financiering
Tip
diet soelaas moeten bieden.
Al in het bezit van diploma Wft Levensverzekeringen?
mogelijk is op grond van LTV en/of LTI (loan-to-income), zal consumptief kre-
5. Financiering restschuld na verkoop van de eigen woning Stel, de woning wordt verkocht voor E 180.000. De gerealiseerde verkoopprijs is
SEH adviseert u dringend om dit voor
lager dan de hypotheekschuld. Er ontstaat dan een restschuld van E 30.000. Een
31 december 2013 te behalen. Het
nieuwe woning wordt gekocht, maar de klanten krijgen de restschuld volgens de
scheelt u veel extra inspanning bij
acceptatiecriteria van de betreffende geldverstrekker niet meegefinancierd in de
het Inhaal PE traject voor de module
nieuwe hypotheek. Het alternatief is dat een consumptief krediet van E 30.000
Vermogen.
wordt gesloten.
Nog een pluspunt: u ontvangt een gelijkstelling voor de SEH PE 2013.
10 | Erkend september - 2013
Financieren van
verkoopverlies
Wie zijn woning met verlies verkoopt, moet weten hoe hij dit kan financieren. Is er geen oplossing voor het verkoopverlies, dan zal de woning op de transportdatum niet worden overgedragen en blijft de verkoper in gebreke. Bij het financieren van verkoopverlies wordt vaak in eerste instantie gedacht aan de bank waar op dat moment de hypotheek loopt, maar er is ook een ander, vaak beter, alternatief. D oor H arr i e - Jan van N u nen M F P ( D e F inan c i ë l e M ake l aar B V )
V
erkoopverlies financieren via huidige bank
herfinancieren eigenlijk de onderwaarde die
verkocht moet zijn. Daarnaast kan meestal
ze reeds in de boeken hebben staan middels
niet meer dan 10% van de waarde van de
Diverse geldverstrekkers, met name
een korter lopende hypotheek (10 jaar). Van-
nieuwe woning als verkoopverlies worden
de grootbanken, bieden op dit moment
uit het oogpunt van de bank een logische
gefinancierd. Bijkomend nadeel is dat de
de mogelijkheid om het verkoopverlies te
aanbieding; het verlies had je immers al in
hypotheek niet met NHG kan worden
financieren, middels een extra lening op
de boeken en wordt nu (versneld) ingelost.
afgesloten. Hierdoor is de consument gedurende de gehele (!) looptijd van de hypo-
de nieuwe woning, dus bovenop de 105% marktwaarde. In nagenoeg alle gevallen be-
Voor het verstrekken van deze hypotheek
theek een hogere rente verschuldigd en
perken ze zich dan tot de eigen klanten. Ze
geldt vaak als eis dat de huidige woning
daarbovenop komt vaak ook nog een (extra)
Erkend september - 2013 | 11
risico-opslag. Ten slotte heeft uw relatie enkel de keuze uit zijn eigen bank, terwijl andere banken mogelijk betere proposities
‘Het ‘verlieskrediet’ is een annuïtaire lening met een looptijd van 10 jaar dat enkel gebruikt kan worden voor
aanbieden.
de financiering van het verkoopverlies’
Verkoopverlies financieren via andere bank In plaats van het verkoopverlies te financieren bij de huidige bank kan ook gekozen
praktijkVoorbeeld
worden voor het zogenaamd horizontaal financieren. In dat geval wordt gebruikt
Sandra heeft in 2007 een woning gekocht van de woningbouwvereniging met een
gemaakt van een ‘tweetrapsraket’. Een
terugkoopverplichting. Op de woning rust een hypotheek van E 170.000 terwijl de
basislening (tot 105% marktwaarde) voor
verkoopopbrengst van de woning (na aftrek van kosten) E 149.000 bedraagt. Een
de aankoop van de nieuwe woning bij de
verkoopverlies van E 21.000.
ene bank en daarnaast een los zogenaamd ‘verlieskrediet’ via een consumptief kre-
Ze wil graag een nieuwe woning kopen, E 133.000 K.K. (5%). Haar inkomen bedraagt
dietaanbieder.
E 40.000 en haar voorkeur gaat uit naar een combinatie hypotheek van maximaal aflossingsvrij en de rest annuïtair. Rente 10 jaar vast. De looptijd van de basishypo-
Het ‘verlieskrediet’ is een annuïtaire le-
theek stellen we voor de eenvoud op 30 jaar.
ning met een looptijd van 10 jaar dat enkel gebruikt kan worden voor de financiering
Financieren bij de huidige bank
van het verkoopverlies. De rente staat gedu-
Haar huidige bank is bereid een financiering te verstrekken van E 160.000, waarbij
rende 10 jaar vast, zodat ook maandlasten
het verkoopverlies in 10 jaar moet worden ingelost, tegen een rente van 4,85%.
gedurende de gehele periode vooraf bekend
Ze bieden haar de volgende financiering aan:
zijn. Weliswaar is de rente over het verlieskrediet over het algemeen hoger dan bij de
Leningdeel 1: E 66.500 aflossingsvrij, 4,85%, looptijd 30 jaar
hypotheekbank, maar deze hogere rente
Leningdeel 2: E 72.500 annuïtair, 4,85% looptijd 30 jaar
geldt alleen voor het verlieskrediet en niet
Leningdeel 3: E 21.000 annuïtair, 4,85% looptijd 10 jaar
voor de basishypotheek, waardoor de uiteindelijke last over het algemeen lager is (zie voorbeeld).
‘Niet te vergeten; de basislening kan gewoon met NHG worden afgesloten!’
Dit levert haar de volgende lasten op: Jaar
B deel 1
Bruto deel 2
Bruto deel 3
Bruto maandlast
1 t/m 10
E 268,77
E 382,58
E 221,20
E 872,55
11 t/m 30
E 268,77
E 382,58
-
E 651,35
E 137.728
E 26.544
E 261.029
Totaal (30 jaar) E 96.757
Financieren middels verlieskrediet Als alternatief boden wij haar aan om het verlies horizontaal te financieren. Sandra kan op dat moment een hypotheek afsluiten met NHG tegen 4,0% rente. Daarnaast krijgt ze een verlieskrediet, rente 6,7%. Haar financiering komt er op dat moment
De maandlast van het verlieskrediet be-
als volgt uit te zien:
draagt, over het algemeen, tussen 1,1 en 1,2% van het verkoopverlies. Deze last
Leningdeel 1: E 66.500 aflossingsvrij, 4,00%, looptijd 30 jaar
wordt in de berekening van de maximale
Leningdeel 2: E 72.500 annuïtair, 4,00% looptijd 30 jaar
hypotheek op het inkomen meegenomen
Leningdeel 3: E 21.000 annuïtair, 6,70% looptijd 10 jaar
als financiële verplichting. Wij gaan overigens in onze berekeningen altijd uit van
Dit levert haar de volgende lasten op:
1,25% van de kredietlast (Zie ook kader:
Jaar
Bruto deel 1
Bruto deel 2
Bruto deel 3
Bruto maandlast
Rekenen met vaste kredietlast).
1 t/m 10
E 221,66
E 346,13
E 240,59
E 808,38
11 t/m 30
E 221,66
E 346,13
-
E 567,79
Totaal
E 79.800
E 124.607
E 28.870
E 233.277
Het nadeel van een horizontale financiering is dat het in de praktijk lastiger is om deze te regelen. Als adviseur krijg je te maken met
Door horizontaal te financieren bespaart Sandra gedurende de looptijd van lening
twee aanbieders en dus ook twee verschil-
bijna E 30.000 aan hypotheeklasten! En daarnaast heeft ze ook nog de zekerheden
lende acceptatiekaders en -trajecten. Met
die een lening met NHG haar biedt.
beide aanbieders zal afstemming moeten worden gezocht in het bemiddelingstraject.
12 | Erkend september - 2013
Verkoopvoorbehoud Het voordeel van het extra werk is dat de
Deze angst kan direct worden weggeno-
consument de keuze heeft uit meerdere aan-
men, want het verlieskrediet wordt pas na
Het is gebruikelijk dat kopers van wo-
bieders en daardoor over het algemeen een
overleg van de verkoopnota aan de notaris
ningen een financieringsvoorbehoud
(veel) lagere hypotheeklast krijgt. En niet te
uitbetaald.
opnemen in hun koopcontract. Voor verkopers van woningen met een ver-
vergeten; de basislening kan gewoon met Is men dan zo overtuigd dat de oplossing
koopverlies is het ook raadzaam een
voor eigen klanten voldoende is? Of is het
soortgelijk voorbehoud op te nemen.
De rente over het verlieskrediet is, net zoals
nog gewoon onbekendheid? Gelukkig is er
Op die manier kan de verkoper de
bij het financieren bij dezelfde bank, gedu-
een aantal aanbieders die deze methode wel
koop ontbinden als hij geen oplossing
rende 10 jaar fiscaal aftrekbaar.
ondersteunen. En het spreekwoord leert dat
vindt voor de financiering van zijn
wanneer er één schaap over de dam is, de
restschuld.
NHG worden afgesloten!
Terughoudendheid bij aanbieders
andere vanzelf zullen volgen.
Zoals gesteld kost horizontaal adviseren de
Nadeel: een verkoopvoorbehoud
adviseur iets meer werk, maar in de meeste
brengt voor kopers een extra onze-
gevallen leidt dit tot forse besparingen op de maandlasten voor de consument. Ondanks dit voordeel blijken veel banken nog terug-
Rekenen met vaste kredietlast
kerheid met zich mee. Dit zou de koopprijs kunnen drukken.
houdend over deze aanpak. Men blijft in dat geval vasthouden aan fictieve financiële ver-
De maandlasten van een verlieskrediet
plichtingen van 2% van de maandlasten over
zijn afhankelijk van het rentetarief
het verlieskrediet, waardoor het vaak alle-
dat de consument verschuldigd is. Dit
maal net niet meer past.
tarief wordt risk-based bepaald. De
Geef consumenten zekerheid!
gemiddelde rente ligt op dit moment
Veel consumenten met een woning die
tussen de 6 en 7%, waardoor de wer-
‘onder water staat’, willen graag weten
kelijke bruto maandlast tussen de 1,1
wat ze zouden kunnen kopen, rekening
en 1,2% van de hoofdsom uit komt.
houdend met hun verkoopverlies.
Voor de herkenbaarheid, maar ook ter
Bij een horizontale financiering kunt
bescherming van consumenten (en
u hier eenvoudig antwoord op geven.
aanbieders), is het verstandig om uit
Allereerst stelt u het (verwachte)
te gaan van een standaardlast van
verkoopverlies vast. Vervolgens neemt
Maar het ‘vasthouden’ aan deze 2% is niet
1,25% (een maandlast van 1,25% cor-
u 1,25% van dit verlies als financiële
logisch. De werkelijke bruto lasten zijn ge-
respondeert met een rente van 8,5%
verplichting in de inkomenstoets.
durende de gehele looptijd gegarandeerd en
op jaarbasis) van de hoofdsom. Dat
aantoonbaar lager en daarnaast heeft de con-
past logischer in het rijtje van vaste
Op reguliere wijze kunt u nu bereke-
sument recht op renteaftrek over het verkoop-
verplichtingen zoals consumptieve
nen wat de maximale ‘rest’ leenca-
verlies. Er bestaat een wezenlijk verschil met
lasten (2%) en studiefinanciering
paciteit van uw relatie is. Deel deze
een reguliere consumptieve verplichting, wat
(0,75%). Bovendien ontstaan er zo
uitkomst door 1,05 en uw relatie weet
dus een andere benadering rechtvaardigt!
ook geen verschillen tussen consu-
voor welke prijs hij maximaal een
menten.
woning kan kopen.
‘Horizontaal adviseren levert forse besparingen op voor de consument.’
Bijkomend voordeel is dat aanbieders op deze wijze zelf minder hoeven te verstrekken (het meest risicovolle deel valt bij hun weg) en daarnaast kan de basis lening worden
Let Op!
aangeboden met NHG, wat voor de portefeuilleopbouw ook weer gunstiger is.
Kiest u voor het horizontaal financieren dan moet uw kantoor wel beschikken over een AFM-vergunning consumptief krediet.
Is het dan de angst dat het verlieskrediet voor andere doeleinden wordt gebruikt?
Erkend september - 2013 | 13
Duitse hypotheek...
erbij of in plaats van?
Eind juni leek de hypotheekmarkt te exploderen. De Duitse hypotheek zou Nederland overspoelen. Met hypotheekrentes die tot 2% lager liggen dan de huidige Nederlandse tarieven, werd voorspeld dat er geen markt meer zou overblijven voor de Nederlandse banken. D O O R H arr i e - Jan van N u nen M F P ( D e F inan c i ë l e M ake l aar B V )
Nederlanders zijn prijsbewust. En als het
voor het Duitse recht als het gaat om de
Daarnaast hebben we nog geen ervaring
een onsje minder kan, dan graag, zeker als
hypotheekvoorwaarden en -condities. In dat
hoe wordt omgegaan indien relaties in
het gaat om de hypotheekrente. Het is ook
opzicht verzetten de Duitsers hun grenspaal
– bijvoorbeeld – betalingsproblemen komen.
niet zo verwonderlijk dat journalisten en
tot op Nederlands grondgebied.
Staan de banken open voor overleg of kiest men voor uitwinning van zekerheid?
adviseurs (!) superlatieven te kort leken te komen bij de introductie van Duitse hypo-
Een onderdeel van het hypotheekproces
theken in Nederland.
is dat de hypotheekaanbieding op Duits
Duitse voorwaarden
grondgebied moet worden bekrachtigd.
Naast de juridische voorwaarden, zitten er
Maar voor zover ik het kan overzien, is het
Deze werkwijze zorgt ervoor dat hypotheek-
ook verschillen in de hypotheeknormen.
rentetarief eigenlijk de enige reden om te
gevers naast algemene voorwaarden in het
De minimale looptijd van een Duitse hypo-
kiezen voor een Duitse hypotheek. Hoewel
Duits, ook te maken krijgen met Duitse wet-
theek bedraagt bijvoorbeeld altijd tien jaar.
volgens velen dat enkele argument ruim
en regelgeving en Duitse gewoontes. Hoe-
Gedurende deze periode kan de hypotheek
voldoende is, lijkt het me, nu de gemoede-
wel ik op dit moment niet kan overzien of
niet (boetevrij) worden beëindigd; ook niet
ren enigszins bedaard zijn, tijd om te kijken
dit voor- dan wel nadelig is voor uw relaties;
bij verkoop of echtscheiding. Men zal de
wie de Duitse hypotheek past.
één ding is zeker, als uw relatie zich onrecht
hypotheek moeten meeverhuizen of doorge-
voelt aangedaan, dan zal hij/zij zich moeten
ven. Bij beëindiging binnen de eerste tien
Grenspaal verzet
wenden tot een Duitse rechter. Hij/zij kan
jaar geldt een boete gelijk aan de contante
Wie kiest voor een Duitse hypotheek, laat
niet terecht bij het Kifid en het is de vraag
waarde tussen de te betalen rente en de door
weliswaar een Nederlands recht van hypo-
of de rechtsbijstandverzekering voldoende
de Duitse centrale bank algemeen bindend
theek vestigen, maar kiest daarnaast ook
houvast biedt!
verklaarde vergelijkingsrente. Dat betekent
14 | Erkend september - 2013
al snel een paar duizend euro boete. Het
kent dat een starter zo’n 35 tot 40% van de
Uniek aan deze hypotheekvorm is dat de rente
jaarlijks boetevrij aflossingspercentage
koopsom aan eigen geld moet inbrengen. De
over de gehele periode vooraf vast staat, maar
bedraagt overigens 5% van de hoofdsom.
bijkomende kosten, met name de advocaat/
dat het tarief is gesplitst in twee tarieven. Een
notariskosten zijn hoger en vaak moet ook
tarief gedurende de spaarperiode en een tarief
De maximale looptijd van de hypotheek is
afsluitprovisie betaald worden aan de bank.
daarna. Om u een gevoel te geven; Bij een
korter dan dat wij gewend zijn en bedraagt
Daarnaast is het niet ondenkbaar dat u als
economische looptijd van 20 jaar geldt 2,9%
20, soms 25 jaar. In die periode moet de ge-
adviseur duurder bent omdat u meer tijd
gedurende de eerste jaren en 2,25% voor de
hele hypotheek worden afgelost. Daarnaast
kwijt zult zijn aan advies en bemiddeling.
jaren erna. Bij een looptijd tot 15 jaar bedraagt
wordt door sommige aanbieders gesteld dat
Duitse hypotheken worden ingeschreven
de rente 2,6% gedurende de spaarperiode en
de hypotheek volledig moet zijn afgelost op
in het Nederlandse Hypotheekregister.
1,5% als annuïteitenlening. Wie dus snel aflost, wordt extra beloond!
pensioenleeftijd. Dat betekent ten opzichte van een 30-jarige lening een forse verho-
‘Vanaf de middeninkomens
ging van de maandlasten.
zijn de Duitse
Maximale lening op inkomen en onderpand
inkomensnormen over
De maximale hypotheek op het inkomen is gebaseerd op een netto inkomenstoets en is
het algemeen ruimer dan
te vergelijken met de Nederlandse methode van consumptief kredietberekening. Dat
onze normen.’
geldt ook voor de bepaling van de rentetarieven. Deze zijn risk-based en dat betekent
Een starter die kiest voor de Bausparhypotheek heeft overigens geen recht op hypotheekrenteaftrek! Dit is wel het geval bij een volledige annuïteitenhypotheek.
Annuïteit De Duitse annuïteitenhypotheek is een hypotheekvorm die veel beter aansluit bij onze belevingswereld. De annuïteitenhypotheek kent overigens een hogere rente dan een
dat iedere klant zijn eigen rentetarief krijgt.
Bausparhypotheek, maar af hankelijk van de
Dus geen zekerheid vooraf!
Bausparen
rentevastperiode altijd nog zo’n 1 tot 2% lager
Vanaf de middeninkomens zijn de Duitse
De meest populaire aflossingsvorm in Duits-
dan de huidige Nederlandse tarieven! Het
inkomensnormen over het algemeen rui-
land is Bausparen. In dat geval wordt de
grote verschil met Nederlandse aanbieders is
mer dan onze normen. Duitse hypotheken
hypotheek opgeknipt in twee termijnen.
dat gedeeltelijk aflossingsvrij niet mogelijk
vallen niet onder de Gedragscode Hypo-
Gedurende de eerste jaren krijgt de geld-
is en dat rentes korter dan tien jaar over het
thecaire Financieringen. Dat lijkt gunstig,
nemer een aflossingsvrije hypotheek met
algemeen ook niet mogelijk zijn. Ook hier
maar het geeft u als adviseurs weinig extra
daaraan gekoppeld een Bausparvertrag. Een
geldt dat de maximale looptijd van de hypo-
speelruimte. Als Nederlandse adviseur
Bausparvertrag is een soort bankspaarreke-
theek veelal 20 of 25 jaar is. Dus in kortere
blijft u namelijk ook gehouden aan de Ne-
ning in box 3, maar dan met een korte loop-
tijd (meer) aflossen.
derlandse wet- en regelgeving en dus aan
tijd (± 10 jaar) en een lage rentevergoeding
de regels van de Wft en Tijdelijke regeling
(tussen 0,25 en 1% per jaar). Na de afgespro-
Conclusie
hypothecair krediet. Daarnaast heeft u als
ken periode wordt het spaarsaldo gebruikt
Voor wie is de Duitse hypotheek interessant?
Erkend Hypotheekadviseurs de Gedrags-
om op de hypotheek af te lossen. De restant
De doelgroep voor een Duitse hypotheek zijn
code onderschreven!
hypotheek wordt daarna omgezet in een
in mijn ogen de relaties met veel overwaarde
annuïteiten hypotheek, met dien verstande
(of eigen geld) die bereid zijn de hypotheek
Op het onderpand kan maximaal 70% van
dat de annuïtaire last gelijk wordt aan de
volledig af te lossen gedurende een kortere
de marktwaarde geleend worden. Dat bete-
bruto last tijdens de bauspar-periode.
periode. Als deze hogere maandlasten passen binnen het maandelijks budget (nu en in de toekomst), dan is, mits akkoord wordt gegaan
Nederland Duitsland
met de Duitse regelgeving, de Duitse hypo-
Verstrekking inkomen (LTI) Gedragscode
Ruimere normen beperkt
theek enkel door de lagere rente een goed
door Gedragscode
alternatief.
Verstrekking onderpand (LTV) 105% marktwaarde
70% marktwaarde
Nationale Hypotheekgarantie Mogelijk
Niet mogelijk
Maar gaan de Duitse hypotheken daadwerke-
Looptijd
30 jaar
20/25 jaar of korter
lijk de plaats innemen van Nederlandse aan-
Aflossingsvormen
Annuïtair
Bausparen
bieders? Dat zie ik vooralsnog niet gebeuren,
Lineair Annuïtair
daarvoor zijn de verschillen mijns inziens
Aflossingsvrij
toch nog te groot. Wat ik wel zie is dat Duitse
(Bank)sparen
aanbieders, zeker vanuit het oogpunt van de
Ook combinaties
Nederlandse banken, de krenten (de betere
Rentevastperioden
Veel rentevarianten
Rente
Hoger Lager
toekomst weer kunnen leiden tot nog
Wet- en regelgeving
Nederlands
grotere tariefsverschillen met Nederlandse
Beperkt aantal varianten Duits (en Nederlands)
risico’s) uit de pap halen. En dat zou in de
aanbieders.
Erkend september - 2013 | 15
herkend ! Wie
Ronnie Tempel
Leeftijd
51
Kantoor
Gunther Financieel Advies BV / Assurantiekantoor Ton Hageman
Standplaats
Didam
Aantal collega’s
7
Aantal jaren in het vak
28
Surft dagelijks naar
nu.nl
Vakbladen
Erkend
Hoe bent u in dit vak gerold?
klanten. Als het advies past binnen hun verstrekking, zijn ze
Ik ben na mijn militaire dienst in de financiële wereld gerold
door de lage rente zeer aantrekkelijk. Je moet echter wel aan de
bij de Grenswisselkantoren. Destijds benaderde men nog men-
Duitse voorwaarden voldoen, waardoor ze niet voor iedereen
sen vanuit de kaartenbak van het arbeidsbureau. Daarna heb
geschikt zijn. Maar val je binnen de voorwaarden en passen ze
ik bij Amev, Fortis en ABNAMRO gewerkt.
bij de eigen wensen van de klant, dan is het zeker een aanrader.
Wat vindt u zo leuk aan dit vak?
Hoe verhoudt een Duitse hypotheek zich ten opzichte van een
Het contact met de klant en de mens erachter. Ik zoek daarbij
Nederlandse annuïteitenhypotheek?
naar de beste oplossing voor hun wensen, waarbij je soms van
Duitsers bieden eigenlijk alleen annuïteiten hypotheken aan,
de gebaande paden afwijkt. Naar mijn mening biedt een kleiner
maar dat is sinds 1 januari geen enkel probleem meer, omdat
kantoor hier meer mogelijkheden voor dan een grote organisatie.
het hier ook normaal is geworden om af te lossen. Ook het aantal rentevaste perioden is een stuk minder dan de vari-
Bent u nog actief op andere gebieden dan hypotheekadvies?
atie die we in Nederland kennen. Zo kent men in Duitsland
Ik heb in het verleden, toen ik bij de bank werkte, klanten gead-
geen bruto/netto. Hypotheekrenteaftrek bestaat immers niet.
viseerd over hypotheken, beleggen, en verzekeren. Momenteel
Als je voldoet aan de Duitse (dus bruto) eisen, voldoe je aan
adviseer ik vooral over verzekeringen, pensioenadvies en hypo-
zwaardere eisen dan in Nederland en zouden de lasten goed
theken. Omdat we veel financieringen voor boten en vakantie-
te dragen moeten zijn, omdat je ook nog aftrek kunt genieten
huizen in onze portefeuille hebben, heb ik ook veel te maken
in Nederland.
met Duitse klanten. Mijn ervaring en talenkennis, opgedaan bij de Grenswisselkantoren, zijn daarbij erg prettig.
Is er een toekomst voor Duitse hypotheken in Nederland? Die is er zeker, met name voor de mensen met een forse over-
Hoe denkt u dat het vak van hypotheekadviseur er over vijf
waarde en een aflossingsvrije hypotheek. De meesten van
jaar uitziet?
hen beginnen nu toch na te denken over het aflossen van hun
Mensen moeten er nog steeds aan wennen om voor advies te
lening. Ook vaak omdat ze de woekerpolis uit het verleden
betalen en willen dat nu vaak nog niet.
nu met andere ogen zien als destijds. Door de lagere rente in
Men kiest op prijs voor maar 1 aanbieder, maar over vijf jaar zal
Duitsland, hoeven hun bruto maandlasten eigenlijk niet te
het normaal zijn. Het zwaartepunt zal dan op advies liggen.
stijgen en wordt er toch ingelost, zeker nu de pensioenen onder
Hier worden dan de juiste producten bij gezocht. Helaas is het
druk staan, is het prettig om de hypotheeklasten te zien dalen.
advies nu voor veel klanten een ondergeschoven item, terwijl dat juist nodig is gezien alle veranderingen van de afgelopen
Welke tip zou u aan collega’s in het vak willen geven?
jaren. Bovendien lopen er helaas nog steeds veel slechte
Kijk verder dan de grens. Zeker in de grensstreek is het vreemd
producten uit het verleden.
dat we alleen naar de mogelijkheden binnen Nederland kijken. Je reduceert je marktgebied en mogelijkheden met de helft
Op dit moment wordt er veel gesproken over ‘Duitse’ hypotheken.
als je dat doet. We hebben 80 miljoen buren met hun wensen
Zijn deze interessant voor consumenten?
en mogelijkheden en dat is vaak erg dichtbij. Maak daar
Duitse hypotheken zijn zeker interessant voor een grote groep
gebruik van!
16 | Erkend september - 2013
