BAKALÁŘSKÁ PRÁCE ZDANĚNÍ NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ

MASARYKOVA UNIVERZITA EKONOMICKO-SPRÁVNÍ FAKULTA STUDIJNÍ OBOR: FINANCE A PRÁVO

BAKALÁŘSKÁ PRÁCE ZDANĚNÍ NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ REAL ESTATE TRANSFER TAXATION

Vedoucí práce:

Autor:

Mgr. Jan NECKÁŘ

Mgr. Martin VENCL BRNO, 2015

Bibliografická identifikace práce Autor bakalářské práce:

Mgr. Martin Vencl

Název bakalářské práce:

Zdanění nabytí nemovitých věcí

Název bakalářské práce v angličtině:

Real estate transfer taxation

Katedra, na níž byla práce zpracována:

Katedra financí

Vedoucí bakalářské práce:

Mgr. Jan Neckář

Akademický rok odevzdání práce:

2015/2016

Anotace Tato práce se zabývá tématem zdanění nabytí nemovitých věcí s důrazem kladeným především na daň z nabytí nemovitých věcí a její porovnání s daní z převodu nemovitostí účinnou do 31. 12. 2013. V práci nebudou opomenuty ani daň darovací a daň dědická, jejichž úprava jako formy zdanění nabytí nemovitých věcí byla v souvislosti s přijetím nové legislativy přesunuta do zákona o daních z příjmů. Hlavním předmětem této práce však bude zkoumání právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí v rozsahu jednotlivých konstrukčních prvků daně, která prošla v souvislosti s přijetím nové civilněprávní legislativy některými změnami. Práce se zabývá rovněž ekonomickým významem a některými ekonomickými dopady zdanění nabytí nemovitých věcí. Nastíněny jsou také možné úvahy de lege ferenda.

Abstract This thesis deals with the real estate transfer taxation with an emphasis focused primarily on the tax on the acquisition of real estate and its comparison with the real estate transfer tax, which was in force till 31st December 2013. The thesis also mentions the gift tax and the inheritance tax, which were as parts of the real estate transfer taxation in relation with the passing a new legislation incorporated in Income tax Code. The main part of the thesis will examine the real estate acquisition tax in extend to its individual structural elements, which underwent certain changes in order to conform to the new Civil Law legislation. Moreover the thesis deals with the economical meaning and impact of the real estate transfer taxation. Outlined are also possible de lege ferenda proposals.

Klíčová slova Daň z nabytí nemovitých věcí, daň z převodu nemovitostí, nabyvatel, převodce, nemovitá věc, konstrukční prvky daně, ekonomické dopady daně z nabytí nemovitých věcí.

Keywords Real estate acquisition tax; Real estate transfer tax; Acquirer; Transferor; Immovable property; Structural elements of the tax; Economical impact of the real estate acquisition tax

Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Zdanění nabytí nemovitých věcí vypracoval samostatně pod vedením Mgr. Jana Neckáře a uvedl v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty Masarykovy univerzity. V Brně dne 11. 12. 2015 …………………………………….. vlastnoruční podpis autora práce

Poděkování Na tomto místě bych chtěl poděkovat panu Mgr. Janu Neckářovi za vedení mé bakalářské práce a za cenné rady a připomínky, které mi pomohly při jejím vypracování. Poděkování patří i mé rodině a přátelům za podporu a trpělivost během celého mého studia.

Obsah Úvod ................................................................................................................................................. - 9 1.

Vymezení daně z nabytí nemovitých věcí ........................................................................... - 11 1.1.

Pojem daň ..................................................................................................................... - 11 -

1.2.

Funkce daní................................................................................................................... - 12 -

1.3.

Daňové principy ........................................................................................................... - 13 -

1.4.

Klasifikace daní............................................................................................................. - 13 -

1.5.

Zařazení daně z nabytí nemovitých věcí .................................................................... - 15 -

1.6.

Právní prameny zdanění nabytí nemovitých věcí ..................................................... - 15 -

2.

Vymezení nemovité věci pro účely ZOSDNNV.................................................................... - 17 -

3.

Komparace současné s předchozí právní úpravou na základě konstrukčních prvků ..... - 18 3.1.

Daňový subjekt ............................................................................................................. - 20 -

3.1.1.

Daňový subjekt podle ZOSDNNV ........................................................................ - 20 -

3.1.2.

Daňový subjekt podle ZDDDPN .......................................................................... - 20 -

3.1.3.

Aktuální problémy s vymezením daňového subjektu ....................................... - 21 -

3.2.

Daňový objekt ............................................................................................................... - 22 -

3.2.1.

Daňový objekt podle ZOSDNNV .......................................................................... - 22 -

3.2.2.

Daňový objekt podle ZDDDPN ............................................................................ - 23 -

3.2.3.

Aktuální problémy s předmětem daně............................................................... - 24 -

3.3.

Základ daně a sazba daně ............................................................................................ - 24 -

3.3.1.

Základ daně a sazba daně podle ZOSDNNV ....................................................... - 24 -

3.3.2.

Základ daně a sazba daně podle ZDDDPN.......................................................... - 27 -

3.3.3.

Aktuální problémy se stanovením základu daně a sazby daně ........................ - 27 -

3.4.

Korekční prvky ............................................................................................................. - 28 -

3.4.1. 3.5.

Rozpočtové určení........................................................................................................ - 30 -

3.5.1. 3.6.

4.

Rozpočtové určení daně dle ZOSDNNV a ZDDDNP ........................................... - 30 -

Správa daně .................................................................................................................. - 31 -

3.6.1. 3.7.

Korekční prvky dle ZOSDNNV a ZDDDNP .......................................................... - 28 -

Správa daně z nabytí nemovitých věcí a správa daně z převodu nemovitostí - 31 -

Placení daně .................................................................................................................. - 32 -

3.7.1.

Placení daně podle ZOSDNNV ............................................................................. - 32 -

3.7.2.

Placení daně podle ZDDDPN ............................................................................... - 33 -

Ekonomické souvislosti daně z nabytí nemovitých věcí ................................................... - 35 4.1.

Vývoj inkasa daně z nabytí nemovitých věcí v letech 2011 – 2014......................... - 36 -

Závěr .............................................................................................................................................. - 39 Seznam použité literatury .............................................................................................................. - 42 Seznam tabulek, grafů, obrázků a schémat ................................................................................. - 44 -

Seznam použitých zkratek ZOSDNNV

Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů

ZDDDPN

Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů

NOZ

Zákon č. 89/2013 Sb., občanský zákoník

ČR

Česká republika

Ústava ČR

Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, ve znění pozdějších předpisů

LZPS

Usnesení předsednictva České národní rady č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, ve znění pozdějších předpisů

ZOM

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů

ZDP

Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

DŘ

Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů

Úvod Zdanění nabytí nemovitých věcí a s tím související jednotlivé daně představují již několik desítek let neodmyslitelnou součást české daňové soustavy. Ačkoliv se může zdát problematika zdanění transferu majetku z pohledu ekonomického přínosu pro veřejné rozpočty jako velmi okrajová, z pohledu daňových poplatníků se již většinou o tak bagatelní částky nejedná a proto je nezbytné tomuto institutu daňového práva věnovat patřičnou pozornost. Stejně jako u jiných daní, ani těmto daním se člověk v průběhu života prakticky nevyhne. Do nedávna bylo možné mezi daněmi zatěžujícími transfer majetku rozlišovat v závislosti na způsobu nabytí majetku jednotlivé druhy transferových daní. Podle kritérií úplatnosti či neúplatnosti a v případě úplatnosti dále dle nabytí inter vivos a mortis causa bylo možné daně z transferu majetku rozlišovat dle ZDDDPN, na daň dědickou, darovací a daň z převodu nemovitostí. V důsledku přijetí nové civilněprávní legislativy účinné od 1. 1. 2014 však došlo ke zrušení ZDDDPN a tento zákon tak musel být nahrazen novým právním předpisem reagujícím na změny a nové právní instituty, které do českého právního řádu přinesl především NOZ. Na základě těchto skutečností a soudobé politické situace proto bylo přijato ZOSDNNV. Již ze samotného názvu zákonného opatření senátu je zcela evidentní, že toto ve své úpravě již nadále nezahrnuje ustanovení o dani dědické a dani darovací. Ustanovení o dani dědické a darovací byly nově přesunuty do ZDP, přičemž bezúplatný příjem z nabytí dědictví či odkazu se stal nově prakticky celý od daně z příjmů osvobozen1, což v celém důsledku znamená i zánik dědické daně jako takové. Příjmy získané darováním jsou v rámci ZDP zdaňovány jako tzv. ostatní příjmy, přičemž i na tyto příjmy se v případě fyzických osob vztahují rozsáhlá ustanovení o osvobození od daně, kdy veškeré dary obdržené primárně od příbuzných, ale i od dalších zákonem vymezených subjektů jsou od daně z příjmů fyzických osob osvobozeny.2 Vzhledem k tomu, že dědictví i darování lze zcela bezpochyby považovat za jeden z druhů příjmů, který vzhledem ke svému rozsahu již nadále nevyžaduje samostatnou zákonnou úpravu, je nezbytné považovat krok zákonodárce o zahrnutí příjmu z dědění a darování do ZDP za zcela logický. V důsledku toho však již daň dědická a darovací nadále neexistují. Z již zmiňovaných transferových daní tedy zůstala po 1. 1. 2014 samostatně upravena jen daň z nabytí nemovitých věcí. Současná právní úprava daně z nabytí nemovitých věcí, její analýza a komparace s daní z převodu nemovitostí je pak hlavním cílem této práce. Pro umožnění celkového pochopení problematiky daní a porovnání současné právní úpravy zdanění nabytí nemovitých věcí s daní z převodu nemovitostí jsou 1 2

Srovnej § 4a ZDP. Srovnej § 10 odst. 3 písm. c) ZDP.

-9-

v práci nejprve vymezeny základní daňově teoretické aspekty v rozsahu pojetí daně, daňových principů, klasifikace daní, atd., jejichž zahrnutí v této práci je pro další rozbor nezbytné. V souladu s hlavním tématem práce navazuje na první kapitolu část týkající se vymezení nemovité věci pro účely ZOSDNNV, která má za cíl představit současné, nové a rozsáhlejší pojetí nemovitých věcí, které představuje základ pro vymezení předmětu daně z nabytí nemovitých věcí. Třetí kapitola je věnována samotné analýze a porovnání aktuálně účinné daně z nabytí nemovitých věcí s daní z převodu nemovitostí, a to na základě jednotlivých konstrukčních prvků daně. Zmíněny a rozebrány jsou také jednotlivé problematické okruhy, které s sebou přináší nová právní úprava. V rámci této kapitoly dochází rovněž k zodpovězení některých hypotéz stanovených pro účely práce, tedy zejména, zda nová právní úprava daně z nabytí nemovitých věcí opravdu přenáší daňové břemeno z převodce na nabyvatele a zda dochází ke zjednodušení postupu při stanovení daně. Další kapitola je zaměřena na ekonomické důsledky, dopady a přínosy zdanění nabytí nemovitých věcí, a to především s ohledem na veřejné rozpočty a správu samotné daně. Analyzována bude výnosová a nákladová stránka této daně a zhodnocena bude i otázka celkové fiskální potřebnosti této daně. S ohledem na tuto část práce je rovněž stanovena hypotéza spočívající v tvrzení, že daň z nabytí nemovitých věcí je z pohledu porovnání jejího výnosu a nákladů na její správu pro stát neefektivní. Závěrečná kapitola práce je věnována shrnutí nejvýznamnějších získaných poznatků a zhodnocení stanovených cílů a hypotéz. Kapitola přináší rovněž úvahy de lege ferenda. Hlavní prameny, ze kterých je v této práci čerpáno, představují odborná literatura, právní předpisy a jejich komentáře, odborné články, důvodové zprávy k relevantním právním předpisům a v neposlední řadě také informace, stanoviska a sdělení orgánů finanční správy. V práci budou použity metody kompilace, klasifikace a deskripce, s nimiž je pracováno především v úvodních kapitolách práce. V hlavní časti práce spočívající v porovnání současné právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí s daní z převodu nemovitostí je pak využíváno zejména metod analýzy, komparace a syntézy. Smyslem této práce je poskytnout čtenáři ucelený přehled o současném pojetí daně z nabytí nemovitých věcí a jejích odlišnostech od předchozí právní úpravy, s tím, že v práci dochází k vymezení možných praktických aplikačních problémů, které mohou mít dopad i na jednotlivé daňové poplatníky.

- 10 -

1. Vymezení daně z nabytí nemovitých věcí 1.1.

Pojem daň

Před samotným rozborem daně z nabytí nemovitých věcí je nezbytné si nejprve definovat samotný pojem daně. V současné platné právní úpravě neexistuje jednotná definice, která by pojem daně vymezovala. Pouze DŘ vymezuje pojem daň pro účely tohoto zákona. Z hlediska daňové teorie můžeme definovat daň jako povinnou, nenávratnou, zákonem stanovenou platbu do veřejného rozpočtu. Tato platba je neúčelová, neekvivalentní a zpravidla se opakující, nicméně může být i nahodilá.3 Z předchozí definice lze identifikovat následující znaky daní: 









Zákonné zakotvení  Daně je možné stanovit pouze na základě zákona. Tato povinnost vyplývá z LZPS, která je vedle Ústavy ČR a ústavních zákonů součástí ústavního pořádku České republiky. V rámci systematiky LZPS je povinnost zákonného zakotvení daňové povinnosti zařazena do práva osob na vlastnictví majetku. Daňová povinnost v tomto směru představuje zásah do vlastnických práv osob a je tedy nezbytné, aby tato povinnost byla v souladu s čl. 11 odst. 5 LZPS stanovena na základě zákona. Formou právního předpisu, kterým se stanovuje daňová povinnost, mohou být kromě zákona i vyhlášky a nařízení příslušných orgánů, ty však mohou být vydávány pouze na základě zákonného zmocnění a v jeho mezích. Povinnost  Daňová povinnost vyjadřuje povinnost poplatníka k zaplacení daně. Daňový subjekt se z této povinnosti nemůže vyvázat. Povinnost k zaplacení daně úzce souvisí s vykonatelností, kdy nezaplacení daně je vynutitelné státní mocí v souladu s platnými právními předpisy. Nenávratnost a neekvivalentnost  Nenávratnost a neekvivalentnost představují princip, kdy poplatníkovi není v souvislosti s placením daně poskytováno žádné přímé ekvivalentní plnění ze strany státu nebo veřejnoprávních korporací. Tento princip však nejde brát doslova, jelikož daňové platby představují příjem veřejných rozpočtů, ze kterých jsou pak vynakládány prostředky na poskytování veřejných statků a služeb. Neúčelovost  Neúčelovostí daně se rozumí skutečnost, že konkrétní daň v určité výši nemá financovat specifický vládní projekt, nýbrž je součástí celkových příjmů veřejného rozpočtu, z něhož se budou financovat různé veřejné potřeby.4 Pravidelnost

KUBÁTOVÁ, Květa. Daňová teorie a politika. 4., aktualiz. vyd. Praha: ASPI, 2006, s. 16. JÁNOŠÍKOVÁ, Petra, Petr MRKÝVKA a Ivan TOMAŽIČ. Finanční a daňové právo. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2009, s. 287. 3 4

- 11 -

 Daně se zpravidla platí za určitá období, která se pravidelně opakují. Zde lze zmínit zejména daň z příjmů anebo daň z nemovitých věcí. Na druhou stranu je i daň, která se platí jednorázově. Sem patří právě daň z nabytí nemovitých věcí. Od daně je nutné rozlišovat pojem poplatek. Toto rozlišení je nezbytné proto, že v současné době existují platby, které jsou označovány jako poplatek, avšak materiálně naplňují definici daně. Příkladem toho může být poplatek ze psů, za podmínky, že poplatníkovi není poskytováno žádné protiplnění např. v podobě papírových pytlíků. Poplatek je tedy peněžitou dávkou zákonem stanovenou, nenávratnou, vybíranou státem nebo jinými veřejnoprávními korporacemi za zákonem stanovené úkony.5 Hlavním odlišujícím znakem poplatku od daně je nepravidelnost a ekvivalentnost. V rámci placení poplatku tedy poplatníkovy náleží nárok na určité plnění ze strany státu či jiné veřejnoprávní korporace.

1.2.

Funkce daní

Daně by měly být chápány v jejich propojení s celou ekonomikou a jsou jim připisovány i stejné funkce, jaké plní oblast veřejných financí či veřejného sektoru. Mezi funkce daní patří:   

Fiskální funkce; Stimulační funkce; Regulační funkce.

Fiskální funkci lze označit za nejdůležitější funkci daní. Vyjadřuje zajištění finančních prostředků do veřejných rozpočtů, z nichž jsou financovány veřejné výdaje. Daňové příjmy představují naprostou většinu příjmů, které do veřejných rozpočtů plynou. Stimulační funkce se snaží ovlivnit ekonomické subjekty a jejich rozvoj. Podstatou této funkce je podpora rozvoje ekonomických odvětví, na kterých státu záleží, formou daňového zvýhodnění, osvobození či slev. Může však fungovat i opačně, kdy dochází k útlumu některých odvětví trhu. Regulační funkce slouží k ovlivňování ekonomiky jako celku nebo jeho obyvatelstva. V rámci ovlivňování celé ekonomiky dochází k regulaci a vyvažování ekonomického cyklu. Na jednotlivce daň působí ve smyslu přesouvání bohatství od ekonomicky silnějších subjektů k subjektům ekonomicky slabším. Je však nutné, aby byla zachována ekonomická únosnost zdanění a nedocházelo tak k demotivaci ekonomických subjektů.

RADVAN, Michal, Petr MRKÝVKA, Ivana PAŘÍZKOVÁ a Dana ŠRAMKOVÁ. Finanční právo a finanční správa - berní právo. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2008, s. 25 5

- 12 -

1.3.

Daňové principy

Daňové principy vyjadřují požadavky na správnost daňového systému i na jednotlivé daně. Jednotlivé principy se vyvíjely a uplatňovaly různě, zejména s ohledem na uznávané ekonomické teorie v té které době. V dnešní době existují dva hlavní daňové principy, princip spravedlnosti a princip efektivnosti. Vedle těchto hlavních uplatňovaných principů existují i další specifické principy jako daňová výtěžnost, pružnost, jasnost stanovení, jednoduchost výběru, stabilita daňového práva a daňová všeobecnost, která stanovuje požadavek daňového zatížení pro všechny.6 Za spravedlivé považují lidé daně tehdy, pokud odpovídají jejich představám o rozdělení celkového daňového břemene mezi poplatníky. Z hlediska teorie existují dva principy spravedlivého zdanění princip prospěchu a princip platební schopnosti. Princip prospěchu, kdy poplatník platí daně ve výši odpovídající jeho užitku z veřejných statků. Zdanění podle platební schopnosti vyjadřuje, že poplatníci by měli platit podle jejich platební kapacity.7 Efektivnost zdanění klade požadavek na to, aby náklady na daňový systém byly co nejnižší a aby výše daňového břemene byla adekvátní a přinášela co možná největší užitek.

1.4.

Klasifikace daní

Třídění daní je možné provádět na základě různých kritérií. Těchto kritérií existuje v odborné literatuře velké množství, a proto je na následujících řádcích provedena klasifikace daní na základě kritérií, které mají jednotlivé publikace společné nebo které lze z pohledu autora práce považovat za významné. Nejčastěji jsou daně rozlišovány na daně přímé a daně nepřímé. Přímé daně jsou přímo vyměřeny každému poplatníkovi bezprostředně podle jeho důchodové či majetkové situace, jsou adresné, většinou přihlížejí k majetkové situaci poplatníka, který je sám vypočítává a odvádí. Dělí se na důchodové a majetkové.8 U přímých daní se předpokládá, že poplatník nemůže převést svou povinnost na jiný subjekt. Nejvýznamnějšími přímými daněmi v naší daňové soustavě jsou daně z příjmů. U nepřímých daní je plátce daně jiná osoba než ta, na kterou daň skutečně ekonomicky dopadá. Nepřímými daněmi jsou daně, které se uvalují na spotřebu. Prostřednictvím ceny má prodejce možnost převést daň na jiný subjekt, zpravidla na spotřebitele.9 K nepřímým daním patří daň z přidané hodnoty, spotřební daně a energetické daně. Podle objektu se můžeme rozlišovat daně:10

HAMERNÍKOVÁ, Bojka a Alena MAAYTOVÁ. Veřejné finance. 2. aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2010, s. 126. 7 Tamtéž, s. 128. 8 RADVAN, Michal, Petr MRKÝVKA, Ivana PAŘÍZKOVÁ a Dana ŠRAMKOVÁ, 2008, op. cit., s. 37. 9 BAKEŠ, Milan. Finanční právo. 6. upr. vyd. Praha: C.H. Beck, 2012, s. 157. 10 RADVAN, Michal, Petr MRKÝVKA, Ivana PAŘÍZKOVÁ a Dana ŠRAMKOVÁ, 2008, op. cit., s. 38. 6

- 13 -

 Důchodové – představují daňovou zátěž pro příjmy poplatníka. Typicky daň z příjmů.  Majetkové – postihují vlastnictví, držbu, nájem nebo užívání majetku. Typickým příkladem je daň z nemovitých věcí.  Transferové – zatěžují převod či přechod vlastnictví k věci. Typicky daň z nabytí nemovitých věcí.  Reálné – platí se z výnosu z určité činnosti, pokud nepodléhají důchodové dani.  Spotřební – uvalují se na spotřebu určité komodity.  Obratové – uvalené na obrat. Typické pro daň z přidané hodnoty. Podle způsobu placení daně rozlišujeme daně placené srážkou a daně vybírané na základě daňového tvrzení.11 V případě daně placené srážkou dochází k placení u zdroje. Daň tedy odvádí přímo ten, kdo příjem poskytuje. Např. příjem z výhry v loterii (pokud není osvobozen)12 je vyplácen výherci už s odečtením 15 % srážkové daně. U daně vybírané na základě daňového přiznání dochází k tzv. autoaplikaci, kdy daňový subjekt je povinen sám vůči sobě aplikovat normy daňového práva a na jejich základě podat daňové přiznání a zaplatit daň. Dalším kritériem, může být daňové určení. Tedy dělení na základě druhu rozpočtu, do kterého výnosy z daní plynou. Na tomto základě rozlišujeme daně jako:13   

Státní – představují příjem státního rozpočtu. Obecní (municipální) – jsou příjmem rozpočtu obcí. Vyšších územněsprávních celků (krajů) – spadají do rozpočtu krajů.

Kritérium daňového určení může být dále rozvinuto podle toho, zda příjmy plynou pouze do jednoho nebo do více veřejných peněžních fondů. Takto rozlišujeme daně na:  Výlučné – takové, které jsou příjmem pouze jednoho veřejného rozpočtu. Typické pro daň z nemovitých věcí.  Sdílené – jejich výnos se dělí mezi více veřejných rozpočtů. Například výnos daně z příjmů právnických osob se dělí mezi obce, kraje i státní rozpočet. Podle periodicity vzniku daňové povinnosti se daně rozdělují na daně pravidelně se opakující a daně případové. U periodických daní vzniká daňová povinnost v pravidelně se opakujících intervalech. Periodicita je typická pro daň z příjmů. Případové daně se pak vztahují k jednorázovým právním skutečnostem. Typické pro daň z nabytí nemovitých věcí, kdy daň je placena na základě převodu vlastnického práva k nemovité věci.

RADVAN, Michal, Petr MRKÝVKA, Ivana PAŘÍZKOVÁ a Dana ŠRAMKOVÁ, 2008, op. cit., s. 38. Srovnej § 10 odst. 3, písm. b) ZDP. 13 JÁNOŠÍKOVÁ, Petra, Petr MRKÝVKA a Ivan TOMAŽIČ, 2009, op. cit., s. 287. 11 12

- 14 -

1.5.

Zařazení daně z nabytí nemovitých věcí

Z hlediska zařazení daně z nabytí nemovitých věcí do daňového systému České republiky a její klasifikace lze identifikovat následující vlastnosti. Daň z nabytí nemovitých věcí je daní přímou. Jelikož se daň vztahuje k převodu či přechodu vlastnického práva, nikoli však k vlastnictví samotnému, bude se jednat o daň transferovou a z hlediska periodicity výběru se jedná o daň případovou. Podle způsobu placení daně lze daň označit jako daň vybíranou na základě daňového přiznání. Co se týká daňového určení, tak její výnos je výlučným příjmem státního rozpočtu.

1.6.

Právní prameny zdanění nabytí nemovitých věcí

Pojem pramenů práva zakotvujících nejen zdanění nabytí nemovitých věcí je nezbytné obecně chápat ve dvojím smyslu, a to ve smyslu rozlišení materiálních a formálních pramenů práva. Materiální prameny práva představují zdroje obsahu práva, tedy prameny, které ovlivňují obsah pramenů práva ve formálním smyslu. Za materiální prameny práva můžeme obecně označit stav dané společnosti, její politický režim, tradice, zvyklosti, technologickou, ekonomickou a kulturní vyspělost státu a v neposlední míře také vliv mezinárodního společenství.14 Z daňového pohledu materiální prameny práva představují především odpověď na otázku, jaké společenské jevy a hodnoty vedly společnost k vytvoření daňověprávní regulace a co je jejím účelem. V oblasti daňového práva jsou materiální prameny vyjádřeny zejména v hospodářské a finanční politice státu, nastaveném ekonomickém modelu státu a v očekávaných a dosahovaných hospodářských výsledcích. Formální prameny práva představují takové formy, které obsahují platné právní normy a které těmto normám dávají charakter práva.15 Formálními prameny daňového práva jsou pak takové právní normy, které upravují daňověprávní vztahy. Mezi formální prameny daňového práva můžeme zařadit ústavní prameny, mezinárodní smlouvy a prameny práva EU, zákonné prameny, podzákonné právní předpisy, ale také nálezy Ústavního soudu ČR v rámci abstraktní kontroly ústavnosti. Základní pramen daňového práva představuje čl. 11 odst. 5 LZPS, který stanový, že daně a poplatky lze ukládat jen na základě zákona. Předpoklad vzniku daňové povinnosti tedy musí vyplývat přímo alespoň ze zákonných pramenů práva. Mezinárodní smlouvy jsou v právním řádu České republiky závazné na základě tzv. generální inkorporační klauzule upravené v ustanovení čl. 10 Ústavy ČR, který zakotvuje i aplikační přednost mezinárodních smluv před zákony.

14 15

GERLOCH, Aleš. Teorie práva. 4. upr. vyd. Plzeň: Aleš Čeněk, 2007, s. 74. Tamtéž.

- 15 -

Za nejvýznamnější prameny daňového práva z oblasti mezinárodních smluv můžeme považovat především značné množství dvoustranných mezinárodních smluv o zamezení dvojího zdanění uzavřených mezi Českou republikou a ostatními státy. V současnosti má Česká republika uzavřených 82 těchto smluv.16 Tyto smlouvy svým rozsahem upravují mimo jiné i oblast zdanění transferu majetku, který je předmětem této práce. Právní normy EU pak směřují především k harmonizaci právní regulace v rámci celého společenství a zaměřují se zejména na oblast nepřímých daní. Pro ukládání daňových povinností představují nejvýznamnější pramen daňového práva zákonné normy. Zákony nejsou v oblasti právní regulace daní nikterak unifikované a prakticky každá daň je upravována samostatným zákonem, přičemž z hmotněprávního hlediska se oblasti zdanění nabytí nemovitých věcí zabývají ZOSDNNV a ZDP. Procesním předpisem vztahujícím se k zdanění nabytí nemovitých věcí je zejména DŘ. Z hlediska předpisů finančněsprávního charakteru na daň z nabytí nemovitých věcí představuje nejdůležitější právní předpis zákon č. 456/2011 Sb., o Finanční správě České republiky, ve znění pozdějších předpisů. Nicméně z hlediska právní úpravy jednotlivých daní, včetně daně z nabytí nemovitých věcí, je nezbytné zmínit, že normy procesního a finančněsprávního charakteru jsou částečně obsaženy již v zákonech upravujících jednotlivé konkrétní daně, které se použijí jako lex specialis k úpravě uvedené ve výše uvedených předpisech. Vzhledem k povinné zákonné formě regulace zdanění hrají podzákonné právní předpisy méně významnou roli, nicméně i s nařízeními vlády a vyhláškami zejména Ministerstva financí se v daňové oblasti pravidelně setkáváme. S tím že pro úpravu daně z nabytí nemovitých věcí je významná především vyhláška Ministerstva financí č. 419/2013 Sb., k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí.

16Přehled

platných smluv České republiky o zamezení dvojího zdanění – 2013. Ministerstvo financí České republiky [online]. Ministerstvo financí České republiky [cit. 27. 10. 2015]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/dvoji-zdaneni/prehled-platnych-smluv/2013/prehledplatnych-smluv-ceske-republiky-o-10203

- 16 -

2. Vymezení nemovité věci pro účely ZOSDNNV V souladu s tématem této práce je nezbytné vymezit pojem nemovité věci. V důsledku přijetí NOZ došlo mimo jiné i ke změně pojetí nemovitých věcí, která se projevuje i do oblasti daňového práva. Nově dochází k návratu k římskoprávní zásadě „superficies solo cedit“, jejímž cílem je sjednocení vlastníka pozemku a stavby do jedné osoby. Stavba se tedy stala součástí pozemku. To však neplátí bezvýjimečně. Pojem nemovité věci se nově rozšiřuje i na některá práva, typickým je právo stavby. Přijetím NOZ došlo také k zániku pojmu nemovitost, který byl nahrazen pojmem nemovitá věc. NOZ definuje nemovité věci jako pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.17 Nemovitou věcí je i taková věc, o které jiný právní předpis stanoví, že není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty. Ostatní věci jsou věci movité. Z ustanovení § 498 tedy vyplývá, že nemovitými věcmi jsou:18 

pozemky a věcná práva k nim;

podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, vinný sklep pod cizím pozemkem) a věcná práva k nim; 



práva, která za nemovité věci prohlásí zákon; 

Zde je typickým příkladem právo stavby.19

věc, o které právní předpis stanoví, že není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez narušení její podstaty; 



jednotka; 

Dle NOZ jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jako taková je jednotka věcí nemovitou.20

stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti NOZ ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku. 

Podrobnějším vymezením nemovitých věcí ve smyslu daně z nabytí nemovitých věcí se bude věnovat kapitola zabývající se předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.

Srovnej § 498 NOZ. Michaela. Nemovité věci v novém občanském zákoníku. holec-advokati.cz [online]. Holec, Zuska & partneři, 2013 [cit. 01. 6. 2015]. Dostupné z: http://www.holecadvokati.cz/cs/publikace/234. 19 Srovnej § 1240 a násl. NOZ 20 Srovnej § 1159 NOZ. 17

18HÁJKOVÁ,

- 17 -

3. Komparace současné s předchozí právní úpravou na základě konstrukčních prvků Konstrukční prvky představují základní prvky, které blíže charakterizují konkrétní daň a jejich obsahem jsou práva a povinnosti. Právní zakotvení těchto prvků je předpokladem vzniku, trvání a zániku daňověprávního vztahu.21 Za konstrukční prvky daně literatura označuje následující:22        

daňový subjekt; daňový objekt; základ daně; daňová sazba; placení daně; korekční prvky; rozpočtové určení; správce daně.

Za daňový subjekt je obecně označována osoba, která je povinna odvádět daň. České daňové předpisy hovoří o subjektech ve dvou rovinách, kdy daňovým subjektem rozumí poplatníka nebo plátce. Poplatníkem je fyzická nebo právnická osoba, jejíž příjem, majetek nebo činnost je jakožto předmět daně podroben zdanění. Plátcem je osoba, která je povinna vypočíst a správci daně odvést daň vybranou od poplatníků nebo jim sraženou. Za to je plátce daně odpovědný. Institut plátce daně je používaný u důchodových daní, kdy zaměstnavatel, plátce daně, daň vypočte a správci daně odvede za zaměstnance, daňového poplatníka. Vedle těchto nejčastějších daňových subjektů mohou být subjekty i jiné osoby, jestliže tak stanoví zákon. Zde lze zmínit např. ručitele, který vstupuje do pozice daňového subjektu v souvislosti s neplněním daňové povinnosti poplatníkem. Daňový objekt představuje skutečnost, díky níž lze poplatníkovi uložit daňovou povinnost. Za tuto skutečnost je považován určitý příjem, majetek, převod vlastnického práva, spotřeba a další. Zjednodušeně lze objekt daně identifikovat již z názvu právního předpisu, ve kterém je často obsažen. Základ daně je v penězích nebo v jiných fyzikálních jednotkách specifikovaný objekt daně, ze kterého se následně vyměřuje daň. Při stanovování základu daně je nezbytné brát v úvahu zdaňovací období, ke kterému se daň vztahuje, a také výši připočitatelných a odpočitatelných položek, které korigují výši daňového základu.

JÁNOŠÍKOVÁ, Petra, Petr MRKÝVKA a Ivan TOMAŽIČ, 2009, op. cit., s. 299. MRKÝVKA, Petr, Ivana PAŘÍZKOVÁ a Michal RADVAN. Finanční právo a finanční správa. Vyd. 1. Brno: Masarykova univerzita, 2004, s. 9. 21 22

- 18 -

Daňová sazba vyjadřuje prostředek, jehož prostřednictvím se stanovuje výše daně z daňového základu. Daňové zákony uplatňují různé druhy daňových sazeb. Rozlišujeme následující:23  pevná sazba – určuje daň pevnou částkou,  procentní sazba – označována také jako proporcionální, určuje daň jako procentuální část ze základu daně a dělí se dále na:  lineární – stejná procentní sazba pro různé výše základu daně,  progresivní – s vyšším daňovým základem stoupá procentní zatížení tohoto základu  degresivní – opakem progresivní sazby, s vyšším daňovým základem klesá procentní zatížení. Placení daně vymezuje lhůty a zásady pro placení daně. Tento konstrukční prvek tedy řeší, zda předmětná daň bude zaplacena např. jednorázově nebo zálohově a na jaký platební účet.24 Korekční prvky jsou nástroje, které ovlivňují konečnou výši vyměřené daně. Korekční prvky představují osvobození od daně, daňové úlevy a daňové slevy. Existují nejen korekční prvky, které daň snižují, ale i takové, které ji zvyšují. Rozpočtové určení stanovuje, který z veřejných rozpočtů obdrží výnos z výběru daně. Výnos daně může plynout buď pouze do jednoho veřejného rozpočtu nebo fondu, nebo může být rozdělen mezi více v poměru, jak stanoví zákon. Zákonem, který stanovuje rozpočtové určení daní je v případě, že tak není stanoveno v jiném zákoně, zákon č. 243/2000 Sb., o rozpočtovém určení výnosů některých daní územním samosprávným celkům a některým státním fondům (zákon o rozpočtovém určení daní), ve znění pozdějších předpisů. Správce daně je obecně definován jako správní orgán nebo jiný státní orgán v rozsahu, v jakém mu je zákonem nebo na základě zákona svěřena působnost v oblasti správy daní.25 Do působnosti správce daně patří především oprávnění činit opatření potřebná ke správnému a úplnému zjištění, stanovení a splnění daňových povinností daňovými subjekty. Nejčastějšími správci daní jsou orgány finanční správy a orgány celní správy, mohou to však být i jiné orgány. U správců daní rozlišujeme také jejich věcnou, místní a funkční příslušnost. Věcná příslušnost správce daně vyjadřuje, který konkrétní druh správce daně je oprávněn vykonávat správu daní, tedy i vést daňové řízení, ve věci konkrétní daně. Místní příslušnost vyjadřuje, který z více věcně příslušných správců daně bude vykonávat správu konkrétní daně u konkrétního daňového subjektu. Kritériem pro určení místní příslušnosti je podle DŘ u fyzické osoby místo jejího pobytu, u právnické osoby její sídlo, je-li předmětem daně nemovitá věc, je ke správě daní místně příslušný správce

RADVAN, Michal, Petr MRKÝVKA, Ivana PAŘÍZKOVÁ a Dana ŠRAMKOVÁ, 2008, op. cit., s. 35. RADVAN, Michal, Petr MRKÝVKA, Ivana PAŘÍZKOVÁ a Dana ŠRAMKOVÁ, 2008, op. cit., s. 36. 25 Srovnej § 1 odst. 2 DŘ. 23 24

- 19 -

daně, v jehož obvodu územní působnosti se nemovitá věc nachází. 26 Funkční příslušnost určuje, který z orgánů správy daní je v jejich rámci hierarchické struktury příslušný k jednotlivým krokům v rámci daňového řízení.

3.1. Daňový subjekt 3.1.1. Daňový subjekt podle ZOSDNNV ZOSDNNV hovoří o daňovém subjektu jako o poplatníkovi daně. Vedle této osoby zákon zmiňuje také osobu ručitele.27 Za poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí zákon obecně označuje převodce a nabyvatele. Převodce je poplatníkem v případě běžných úplatných transakcí na základě kupních a směnných smluv. V těchto případech, kdy poplatníkem daně je převodce, vystupuje i institut ručitelství. Ručitelem se stává nabyvatel nemovité věci v případě, že převodce nesplní svojí povinnost odvést stanovenou daň. K tomu, aby ručiteli vznikla povinnost zaplatit daň, nikoliv však již její příslušenství, je nezbytné, aby byl řádně vyzván správcem daně. Správce daně vyzve ručitele k placení až v případě nezaplacení a marného vymáhání daňové povinnosti správcem daně na převodci.28 Zaplatí-li však nabyvatel, jako ručitel, daň za převodce, je následně oprávněn po převodci žádat regresivní úhradu i s příslušenstvím podle příslušných občanskoprávních předpisů v civilním soudním řízení. Zákon umožňuje smluvním stranám rovněž převést daňovou povinnost z převodce na nabyvatele. K tomuto převodu daňové povinnosti dojde, je-li tak výslovně stranami stanoveno v kupní smlouvě. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je pak nabyvatel a převodce už nemá žádnou daňovou povinnost, ani institut ručitelství se v tomto případě neuplatňuje. Nabyvatel je dále výlučně poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí při nabytí nemovité věci při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, vyvlastnění, vydržení, v insolvenčním řízení nebo ve veřejné dražbě, na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva, v souvislosti s postoupením pohledávky, při zrušení právnické osoby bez likvidace nebo při rozdělení likvidačního zůstatku při zrušení právnické osoby s likvidací.29 ZOSDNNV také speciálně upravuje vymezení poplatníka pro podílové fondy, fondy obhospodařované penzijní společností nebo svěřenské fondy. Zákon pro tyto fondy, které nemají právní osobnost, konstruuje právní fikci, v níž se tyto fondy při nabývání nemovitých věcí dostávají do pozice nabyvatele nebo převodce.

3.1.2. Daňový subjekt podle ZDDDPN

Srovnej § 13 DŘ. Srovnej § 41 odst. 2 ZOSDNNV. 28 Více § 171 a násl. DŘ. 29 Důvodová zpráva k ZOSDNNV. In: Beck-online.cz [právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck. 2015 [cit. 13. 6. 2015]. s. 1. 26 27

- 20 -

Osoba poplatníka byla v ZDDDPN definována obdobně, jak tomu je nyní. Existovaly však i určité odlišnosti. Poplatník daně z převodu nemovitostí byl určen v závislosti na tom, zda se jednalo o úplatný převod, úplatný přechod vlastnictví k nemovitosti, nebo o výměnu nemovitostí. V případě smluvního převodu nemovitostí byla poplatníkem osoba převodce. Osoba nabyvatele se v té situaci dostala, stejně jak je tomu nyní, do pozice ručitele. Jestliže tedy převodce nezaplatil stanovenou daň, ručitelský závazek aktivoval na základě výzvy správce daně povinnost nabyvatele daň zaplatit. Jednalo-li se o přechod vlastnického práva formou nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekuci, vyvlastnění, vydržení, v insolvenčním řízení po rozhodnutí o úpadku nebo ve veřejné dražbě anebo o nabytí nemovitosti na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva, v souvislosti s postoupením pohledávky, při zrušení právnické osoby bez likvidace nebo při rozdělení likvidačního zůstatku při zrušení právnické osoby s likvidací, byl poplatníkem nabyvatel. Zákon o dani z převodu nemovitostí výslovně upravoval také situaci, kdy docházelo k převodu či přechodu vlastnictví z a do společného jmění manželů nebo podílového spoluvlastnictví. V takovém případě byla výše daňové povinnosti poplatníka odvozena od velikosti jeho podílu. Zvláště byla upravena také situace, kdy docházelo ke směně nemovitostí. Výše daně byla vyměřována z nemovitosti s vyšší hodnotou a oba účastníci směnné smlouvy byli povinni k placení daně solidárně, tedy společně a nerozdílně.30

3.1.3. Aktuální problémy s vymezením daňového subjektu Současné pojetí poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí vychází z bývalé právní úpravy a zahrnuje v sobě tendence vycházející z ostatních evropských států, ve kterých je daňovým poplatníkem zpravidla nabyvatel nemovité věci. ZOSDNNV obecně označuje za poplatníka převodce, avšak dává subjektům možnost smluvně přenést daňovou povinnost na nabyvatele. Právě využití možnosti smluvních stran sjednat si, že poplatníkem daně bude nabyvatel, povede k jednoznačnému zvýšení právní jistoty nabyvatele, že daňová povinnost bude včas a řádně splněna a nabyvatel nebude později vyzván jako ručitel k jejímu splnění za prodávajícího. Otázkou však zůstává, jak smluvně formulovat ono převedení daňové povinnosti z převodce na nabyvatele nemovité věci, aby to správce daně bral za účinné i vůči sobě. K tomuto problému se již vyjádřilo i Generální finanční ředitelství,31 když uvedlo, že smluvní formulace typu „daň zaplatí nabyvatel“ nebo „daňové přiznání podá a daň uhradí nabyvatel“ nepovažuje za ujednání o změně osoby poplatníka ve BAKEŠ, 2012, op. cit., s. 230. Generální finanční ředitelství. Informace Generálního finančního ředitelství ke změně osoby poplatníka podle § 1 odst. 1 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Finanční správa ČR [online]. 2014 [cit. 4.12. 2014 ]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznamdani/Informace_GFR_ke_zmene_osoby_poplatnika_250714.pdf 30 31

- 21 -

smyslu ust. § 1 odst. 1 písm. a) ZOSDNNV, neboť plnohodnotné převzetí postavení poplatníka není pouze převzetí povinnosti placení daně či podání daňového přiznání. Generální finanční ředitelství vyžaduje, aby si strany v kupní smlouvě jednoznačně formulovaly postavení poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí. Za jednoznačné přenesení daňové povinnosti na nabyvatele se dá považovat dikce ve smyslu „poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel“. Takový postoj orgánů finanční správy představuje problém především pro smlouvy vyhotovované samostatně laickou veřejností nebo některými méně znalými realitními kancelářemi. V tomto případě pak správce daně považuje takovou nesprávnou formulaci vůči sobě za neúčinnou a postupuje standardním způsobem podle zákona. Daň tedy nadále vymáhá po převodci, což stranám, u kterých již došlo k vypořádání kupní smlouvy, může způsobit značné nepříjemnosti. Nicméně takový postoj orgánů finanční správy lze považovat za legitimní, jelikož není možné, aby orgány finanční správy svým postupem sanovaly nedostatečná ujednání smluvních stran. S ohledem na subjekty daně lze však možnost volby smluvních stran, zda převést daňovou povinnost smluvně na nabyvatele nebo ji ponechat v souladu se obecnými ustanoveními ZOSDNNV na převodci, považovat jednoznačně za přínosnou.

3.2. Daňový objekt 3.2.1. Daňový objekt podle ZOSDNNV Předmětem daně, jak je daňový objekt také označován, je obecně dle ZOSDNNV úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je a) pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě nebo jednotkou nacházejícími se na území ČR, b) právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území ČR, nebo c) spoluvlastnickým podílem k výše uvedeným nemovitým věcem. Předmětem daně je nabytí vlastnického práva k taxativně uvedeným nemovitým věcem. Nezbytnost taxativního vymezení předmětu daně na konkrétní druhy nemovitých věcí je dána především novou koncepcí vymezení nemovitých věcí v občanském zákoníku. Nová koncepce nemovitých věcí, o které již bylo pojednáno, je pro účely zdanění daní z nabytí nemovitých věcí příliš široká. Proto musel zákonodárce zvolit tuto formu taxativního vymezení, ve které je předmět daně vymezen podobně, jak tomu bylo v předchozí právní úpravě. Novým institutem, který se stal předmětem daně, je právo stavby. Vedle práva stavby ZOSDNNV výslovně upravuje také nabytí nemovitých věcí nabývacími tituly jako zajišťovací převod práva a úplatné postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva. Z hlediska zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem je předmětem daně kladný rozdíl mezi výší podílu před vypořádáním a po něm.

- 22 -

ZOSDNNV také explicitně stanovuje skutečnosti, které jsou z předmětu daně vyloučeny. Mezi tyto skutečnosti řadí nabytí vlastnického práva k nemovité věci prováděním pozemkových úprav, přeměnami obchodních korporací, nebo poskytnutí náhrady při vyvlastnění. V případě výměny nemovitých věcí dochází ke změně vlastnického práva k nemovité věci u obou účastníků smlouvy. Každá smluvní strana nabývá vlastnické právo k nemovité věci a za to poskytuje úplatu ve formě nepeněžitého plnění, tj. převodu své nemovité věci. Vznikají tedy dva předměty daně z nabytí nemovitých věcí a z obou se samostatně vybírá daň z nabytí nemovitých věcí.32 Podmínkou předmětu daně z nabytí nemovitých věcí je také naplnění teritoriální působnosti zákona, která je formálně koncipována jinak, než tomu bylo doposud. Dnes je teritoriální princip daně obsažen v jednotlivých konkrétních ustanoveních. Z věcného hlediska se však nic nezměnilo a předmětem daně z nabytí nemovitých věcí jsou skutečnosti týkající se nabytí nemovité věci, která se nachází na území České republiky bez ohledu na státní občanství, pobyt nebo sídlo poplatníka.

3.2.2. Daňový objekt podle ZDDDPN Za daňový objekt ZDDDPN označoval úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. Úplatným převodem vlastnictví rozuměl projev vůle smluvních stran vyjádřený v kupní smlouvě, směnné smlouvě nebo smlouvě o prodeji podniku.33 Převodem bylo ale také nabytí nemovitosti na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva. K samotnému převodu vlastnického práva však docházelo až vkladem do katastru nemovitostí. Tedy až na základě pravomocného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu s účinky ke dni, kdy byl úřadu doručen návrh na vklad. V souvislosti se smluvním převodem vlastnického práva k nemovitosti ZDDDPN upravoval také důsledky odstoupení od smlouvy.34 V případě jednostranného odstoupení od smlouvy nedocházelo k zániku daňové povinnosti a uskutečněný převod nadále zůstával předmětem daně. Oproti tomu, jestliže kupní smlouva byla absolutně neplatná, pak se ani převod nemovitosti nestával předmětem daně.35 Převod nemovitosti formou její výměny za jinou byl předmětem daně ve smyslu, že se tato výměna považovala za jeden převod a daň se vybírala z nemovitosti s vyšší hodnotou. V tomto nová právní úprava představuje poměrně zásadní změnu, když

Generální finanční ředitelství. FAQ k dani z nabytí nemovitých věcí. Finanční správa ČR [online]. 2014 [cit. 4.12. 2014 ]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznamdani/FAQ_DNNV_280114_1.pdf 33 RADVAN, Michal, Petr MRKÝVKA, Ivana PAŘÍZKOVÁ a Dana ŠRAMKOVÁ, 2008, op. cit., s. 356. 34 Srovnej § 9 odst. 2) ZDDDPN. 35 Rozsudek Nejvyššího správního soudu CR ze dne 29. 4. 2008, sp. zn. 5 Afs 9/2005-158. In: Nejvyšší správní soud [online]. [cit. 1. 12. 2014]. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/files/SOUDNI _VYKON /2005/0009_2Afs_0500158A_prevedeno.pdf 32

- 23 -

nyní je výměna nemovitých věcí považována za 2 samostatné předměty zdanění a v souladu s tím se platí i daň z nabytí nemovitých věcí z obou nemovitých věcí. Přechodem vlastnického práva k nemovitosti se rozumělo nabytí vlastnictví k nemovitosti nezávisle na vůli jejího dosavadního vlastníka. K přechodu vlastnictví docházelo ze zákona nebo rozhodnutím státního orgánu. Např. tedy výkonem rozhodnutí nebo exekuce, vydržením, ve veřejné dražbě, rozdělením likvidačního zůstatku atd.36 Předmětem zdanění bylo v některých případech i vypořádání podílového spoluvlastnictví. Jestliže při vypořádání spoluvlastnictví došlo k úplatnému snížení podílu některého ze spoluvlastníků, pak byl tento převod či přechod podílu také předmětem daně. Odstavec pátý ZDDDPN odkazoval na teritoriální působnost zákona. Předmětem daně byly tedy veškeré převody či přechody vlastnictví k nemovitostem nacházejícím se na území České republiky bez ohledu na státní občanství nebo místo pobytu jejich vlastníků.

3.2.3. Aktuální problémy s předmětem daně V souvislosti s předmětem daně je nezbytné poukázat na problematiku související s názvem daně z nabytí nemovitých věcí, který může na některé působit lehce zavádějícím dojmem, jelikož označení „daň z nabytí nemovitých věcí“ v sobě pro některé automaticky evokuje tu skutečnost, že právě poplatníkem daně bude primárně nabyvatel nemovité věci. Tomu tak však není, jelikož pojem „daň z nabytí nemovitých věcí“ vychází především z předmětu daně, kterým je právě ono nabytí nemovité věci. Nicméně pokud by zákon, resp. ZOSDNNV, označoval za poplatníka primárně nabyvatele, bylo by to jenom ku prospěchu logičnosti a nejspíš i přehlednosti této daně.

3.3. Základ daně a sazba daně 3.3.1. Základ daně a sazba daně podle ZOSDNNV Základ daně představuje hodnotu, ze které se vypočítává konkrétní výše daně. Základem daně z nabytí nemovitých věcí je podle ZOSDNNV nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.37 Nabývací hodnota může být stanovena jedním z následujících čtyř způsobů, přičemž nabývací hodnota se stanoví ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. Za způsoby stanovení nabývací hodnoty zákon považuje:38 a) sjednanou cenu, BAKEŠ, 2012, op. cit., s. 230. Srovnej § 10 ZOSDNNV. 38 Srovnej § 11 odst. 1 ZOSDNNV. 36 37

- 24 -

b) srovnávací daňovou hodnotu, c) zjištěnou cenu, d) zvláštní cenu. Zvláštní postavení v rámci výše uvedených způsobů určení nabývací hodnoty má zvláštní cena. Určení nabývací hodnoty pomocí zvláštní ceny se použije výlučně ve všech případech, kdy je možné zvláštní cenu určit. Zvláštní cena je nabývací hodnotou v případě nabytí nemovité věci vydražení či učiněním předražku v rámci exekuce nebo veřejné dražby. V případě vkladu nemovité věci do obchodních korporací je zvláštní cenou cena nemovité věci uvedená ve společenské smlouvě, jedná-li se o vklad do osobních společností, cena nemovité věci stanovená znalcem, jedná-li se o vklad do družstva nebo kapitálové společnosti, nebo cena stanovená podle zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, v případě zvyšování základního kapitálu nebo příplatku společníka. V souvislosti s insolvencí je zvláštní cenou cena dosažená při prodeji nemovité věci mimo dražbu nebo cena stanovená znalcem při reorganizaci společnosti. Zbývající případy, ve kterých se použije zvláštní cena, upravují § 20 a 21 ZOSDNNV. Nejsou-li dány případy, ve kterých je možné určit zvláštní cenu, je nabývací hodnotou sjednaná cena, ale jen za podmínky, že tato cena je vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě nebo, že tak výlučně stanoví ZOSDNNV.39 Výlučně se sjednaná cena jako nabývací hodnota užije, jde-li o nabytí nemovité věci územně samosprávným celkem, dobrovolným svazkem obcí, Regionální radou regionu soudržnosti nebo v případě nabytí nové jednotky na základě smlouvy o výstavbě, nástavbou jednotky či přístavbou domu. Sjednanou cenou se pak rozumí taková cena, kterou si smluvní strany mezi sebou sjednaly jako úplatu za nabytí vlastnického práva. Jestliže je však sjednaná cena nižší než srovnávací daňová hodnota, je nabývací hodnotou právě srovnávací daňová hodnota. Srovnávací daňovou hodnotu je možné definovat jako částku odpovídající 75 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny, přičemž to, zda se bude srovnávací daňová hodnota určovat ze směrné hodnoty nebo ze zjištěné ceny, záleží ve většině případů na volbě poplatníka. Pouze nelze-li směrnou hodnotu určit nebo neposkytne-li poplatník údaje k jejímu určení, použije se jako srovnávací daňová hodnota zjištěná cena.40 Při zjišťování směrné hodnoty se vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se

39 40

Srovnej § 12 odst. 1 ZOSDNNV. Srovnej § 14 ZOSDNNV.

- 25 -

zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci.41 U zemědělských pozemků sem obecně při určování směrné hodnoty vychází výlučně z ceny určené podle bonitovaných půdně ekologických jednotek a u lesního pozemku se pak vychází ze základní ceny určené podle souborů lesních typů. Konkrétní postup při stanovení směrné hodnoty pak určuje vyhláška Ministerstva financí ČR.42 ZOSDNNV současně v souvislosti úpravou směrné hodnoty přináší jak pozitivní, tak i negativní výčet případů určování směrné hodnoty, přičemž směrná hodnota se neurčuje u lesního pozemku s lesním porostem, u pozemku, který je vodní plochou, u stavby hromadné garáže a u pozemku, jehož součástí je stavba hromadné garáže a u nedokončené stavby nebo jednotky a u pozemku, jehož součástí je nedokončená stavba.43 Za zjištěnou cenu se považuje cena zjištěná podle ZOM. Jak již bylo řečeno v úvodu této kapitoly, základ daně tvoří nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj. Uznatelným výdajem se pak dle ZOSDNNV rozumí náklady prokazatelně zaplacené znalci za zpracovaný znalecký posudek, je-li nabývací hodnota určena pomocí zjištěné ceny a je-li tento znalecký posudek přílohou podaného řádného, případně dodatečného daňového přiznání. Současná právní úprava daně z nabytí nemovitých věcí rovněž upravuje postup v situaci, kdy je úplata za nemovitou věc stanovena v cizí měně. V tomto případě se pro určení výše nabývací hodnoty tato částka stanovená v cizí měně převede na českou měnu kurzem devizového trhu vyhlášeným Českou národní bankou ke dni nabytí vlastnického práva k nemovité věci.44 ZOSDNNV stanovuje sazbu daně z nabytí nemovitých věcí na 4 %.45 S ohledem na členění sazby daně se tedy jedná o sazbu procentuální a lineární, která se nikterak nemění s výší základu daně. Čtyřprocentní sazba daně byla rovněž i v úpravě daně z převodu nemovitostí. Z tohoto pohledu tedy v rámci nové právní úpravy zdanění nabytí nemovitých věcí nedošlo ke změně a sazba daně tak představuje jeden z prvků kontinuity právní úpravy mezi ZOSDNNV a zákonem o převodu nemovitých věcí. Tvůrci ZOSDNNV při přípravě tohoto opatření zvolili v daňových zákonech nepříliš častou konstrukci, když se v § 27 rozhodli výslovně upravit postup při výpočtu daně. Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočte jako součin základu daně a sazby daně, přičemž základ daně se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru. Srovnej § 15 odst. 1 ZOSDNNV. Vyhláška Ministerstva Financí ČR č. 419/2013 Sb., ze dne 9. prosince 2013 k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. 43 Srovnej § 15 odst. 3 a 4 ZOSDNNV. 44 Srovnej § 25 ZOSDNNV. 45 Srovnej § 26 ZOSDNNV. 41 42

- 26 -

Zákonodárce se tak vložením tohoto ustanovení do textu zákona pokusil odstranit jakékoliv pochybnosti, které by mohli vznikat při výpočtu výsledné daně z vypočteného základu daně, což se mu i podařilo.

3.3.2. Základ daně a sazba daně podle ZDDDPN Zákon o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí vycházel při stanovení základu daně z převodu nemovitostí především z dvou druhů cen, z ceny sjednané a z ceny zjištěné, s tím, že tato cena se zjišťovala ke dni nabytí nemovitosti, tedy ke dni vkladu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí. Cena sjednaná představovala hodnotu nemovitosti, kterou si mezi sebou strany ujednali, a použila se vždy, pokud byla vyšší než cena zjištěná a pokud ZDDDPN výslovně nestanovil základ daně jiným způsobem. Výlučně se pak sjednaná cena použila jako základ daně při převodu nemovitostí z nebo do vlastnictví územního samosprávného celku.46 Zjištěná cena je cena určená znalcem podle ZOM a použije se vždy, pokud je vyšší než cena sjednaná dohodou mezi stranami. ZDDDPN rovněž stanovil některé zvláštní způsoby stanovení základu daně. Např. v případě vydržení nemovitosti byla základem daně cena zjištěná podle ZOM. Tato cena byla základem daně i v případech nabytí nemovitosti na základě smlouvy o finančním leasingu, smlouvy o zajišťovacím převodu práva či v souvislosti s postoupením pohledávky. Došli-li k nabytí nemovitosti vydražením při výkonu rozhodnutí, exekuci nebo ve veřejné dražbě, sloužila jako základ daně cena dosažená takovým vydražením. Podobně tomu bylo i v případě prodeje nemovitosti mimo dražbu v rámci insolventního řízení, kdy základem daně byla cena získaná tímto prodejem. Šlo – li o vklad nemovitosti do kapitálové společnosti, byl základ daně určen znaleckým posudkem podle obchodního zákoníku.47 Navíc ZDDDPN obsahoval zbytkové ustanovení, které za základ daně z převodu nemovitostí označuje zjištěnou cenu ve všech ostatních případech, kdy základ daně není stanoven jedním ze stanovených způsobů. Zjištěný základ daně se před jeho vynásobením sazbou daně zaokrouhloval stejně jako nyní na celé stokoruny nahoru. Sazba daně z převodu nemovitostí pak byla podle ZDDDNP stanovena jako lineární a procentní bez ohledu na výši základu daně a její výše činila a do 31. 12. 2012 tři procenta a od 1. 1. 2013 pak sazba daně činí čtyři procenta ze základu daně.

3.3.3. Aktuální problémy se stanovením základu daně a sazby daně Jedním z cílů v oblasti nové úpravy základu daně z daně z nabytí nemovitých věcí bylo snížení administrativní zátěže jak pro poplatníky daně, tak i pro správce daně. ZOSDNNV tak opustilo poměrně jednoduchý způsob stanovení základu daně 46 47

Srovnej § 10 odst. 1 písm. e) ZDDDPN. Srovnej § 59 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších přepisů.

- 27 -

zakotvený v ZDDDPN, kdy pro stanovení základu daně stačilo ve většině případů porovnat cenu sjednanou a cenu určenou znaleckým posudkem s tím, že za základ daně se považovala cena vyšší. Nevýhodou tohoto řešení však byla praktická nutnost vyhotovení znaleckého posudku, která pro poplatníka přinášela povinnost vynaložení dalších nákladů. ZOSDNNV tak přišlo s poměrně složitější a méně přehlednou úpravou stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí, kdy kromě případů výlučného použití zvláštní ceny nebo sjednané ceny je také i u smluvních převodů jednotek, garáží, rodinných domků, chat a dalších nemovitých věcí v rozsahu § 15 odst. 3 a 4, kdy se při určení základu daně vychází ze směrné hodnoty, možné stanovit základ daně bez toho aniž by bylo vyžadováno vyhotovení znaleckého posudku. Tento prostor však pro poplatníka mnoho administrativního ulehčení nepřinese, protože aby dokázal běžný poplatník ocenit nemovitou věc pomocí směrné hodnoty, bude k tomu stejně potřebovat pomoc odborníka, kterou bude muset zaplatit a navíc si ji na rozdíl od znaleckého posudku nebude moci odečíst z daňového základu. U staveb většího rozsahu zůstává i nadále povinnost vyhotovení znaleckého posudku, který bude pro účely zjištění základu daně porovnáván se sjednanou cenou.

3.4. Korekční prvky 3.4.1. Korekční prvky dle ZOSDNNV a ZDDDNP ZOSDNNV upravuje, resp. i ZDDDNP upravoval, pouze jeden druh korekčních prvků, který svým působením směřuje ke snížení celkové daňové povinnosti poplatníka, a tímto korekčním prvkem je osvobození od daně. V současné právní úpravě ZOSDNNV je osvobození od daně rozděleno do čtyř hlavních skupin, a to podle věcného působení. Rozlišuje se tedy:48    

věcná osvobození ve veřejnoprávní oblasti; věcná osvobození u nových staveb; věcná osvobození u jednotek a ostatní věcná osvobození.

Věcná osvobození ve veřejnoprávní oblasti upravují osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci některým členským státem Evropské unie či jinými státy, se kterými má Česká republika uzavřena dohody o vzájemnosti, nebo v případě nabytí nemovité věci územním samosprávným celkem, dochází-li k tomu v souvislosti se změnou území či v souvislosti s vybranými operacemi týkajícími se právnických osob zřizovaných územně samosprávným celkem. Osvobození ve veřejné oblasti se vztahuje rovněž na nabytí nemovitých věcí z majetku členských států či jejich územně samosprávných celků jednočlennými právnickými osobami vlastněnými právě těmito členskými státy, resp. jejich územně samosprávnými celky. Nesmí se však jednat o veřejnou podporu neslučitelnou s vnitřním trhem EU. 48

Srovnej § 6 a násl. ZOSDNNV.

- 28 -

Pro běžného poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí však představují daleko větší význam osvobození u nových staveb a osvobození u jednotek. Od daně z nabytí nemovitých věcí je totiž osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku nebo právu stavby, na němž stojí nová stavba rodinného domu, a také úplatné nabytí vlastnického práva k nové stavbě rodinného domu či k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor a je orientována v nové stavbě bytového domu, nebo nově vznikla nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou 49 Osvobození od daně u nových staveb je však časově omezeno, a to po maximální dobu 5 let ode dne, kdy byla nová stavba či jednotka prohlášena dle stavebněprávních předpisů za novou. Po této době již není možné osvobození uplatnit, a to ani v případě prvního úplatného nabytí. ZOSDNNV rovněž zakotvuje osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí v případě nabytí vlastnického práva k jednotce, která byla v družstevním vlastnictví. Od daně je pak osvobozen poplatník, který je fyzickou osobou a zároveň nájemcem družstevního podílu. Osvobozeno je také nabytí vlastnického práva k jednotce, která je ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, přičemž fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce hodlá nabýt, je zároveň nájemcem této jednotky, členem této právnické osoby a podílela se svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.50 Za tzv. ostatní věcná osvobození ZOSDNNV označuje např. nabytí nemovitých věcí ve výslovných případech souvisejících s reorganizací právnických osob v rámci insolventního řízení či vložení nemovité věci do sociálního družstva nebo evropského fondu sociálního podnikání. Osvobození od daně se vztahuje také na nabytí nemovité věci uživatelem v případě finančního leasingu. Oproti ZOSDNNV upravoval ZDDDPN osvobození od daně z převodu nemovitostí poměrně rozsáhleji, což však mělo vliv ale na celkovou přehlednost těchto ustanovení, kdy nárok na osvobození od daně byl často vázán na splnění řady dalších podmínek.51 ZDDDPN tak od daně z převodu nemovitostí osvobozoval stejně jako je tomu nyní některé převody a přechody nemovitostí ve vazbě na majetek státu či územně samosprávných celků. Osvobozeny byly rovněž transfery novostaveb a nově vybudovaných bytových jednotek. Zvláštní úprava byla věnována osvobození od daně u nepeněžitých vkladů nemovitostí do základního kapitálu obchodních společností a družstev. Osvobozeny byly v tomto případě vklady společníků, a to za předpokladu, že jejich účast na

Srovnej § 7 ZOSDNNV. Srovnej § 8 ZOSDNNV. 51 RADVAN, Michal, Petr MRKÝVKA, Ivana PAŘÍZKOVÁ a Dana ŠRAMKOVÁ, 2008, op. cit., s. 360. 49 50

- 29 -

společnosti/družstvu bude trvat alespoň 5 let. Po tuto dobu tak neběžela lhůta pro vyměření daně.52 V předchozí úpravě byly navíc výslovně osvobozeny také převody a přechody majetku v souvislosti se slučováním, splynutím, rozdělením a přeměnami právnických osob, což představovalo poměrně jasný důkaz toho, že v případě transakcí právnických osob se jejich majetek považuje za součást těchto společností a není tedy třeba tento majetek samostatně zdaňovat. Tuto skutečnost reflektuje již současná úprava tak, že v zájmu jednoduchosti a přehlednosti majetek v rámci transakcí právnických osob není vůbec předmětem zdanění daní z nabytí nemovitých věcí a proto nemusí být ani od daně osvobozován. Nová právní úprava osvobození od daně zakotvená v ZOSDNNV tedy zcela jednoznačně oproti předchozí úpravě směřuje ke zjednodušení a větší míře přehlednosti v oblasti této problematiky, kdy i nadále zůstávají od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeny některé vyjmenované transfery s vazbou na stát, jeho orgány či orgány územní samosprávy. Nicméně zachováno zůstává i daňové osvobození u novostaveb, které tak svou povahou bude moci i nadále částečně stimulovat růst nové bytové výstavby.

3.5. Rozpočtové určení 3.5.1. Rozpočtové určení daně dle ZOSDNNV a ZDDDNP Jak již bylo řečeno v úvodu této kapitoly, rozpočtové určení daně představuje určení toho kterého veřejného peněžního fondu, do kterého plyne finanční výnos z příslušné daně. Co se týče daně z nabytí nemovitých věcí, tak veškerý výnos z této daně je dle § 28 ZOSDNNV výlučným příjmem státního rozpočtu. Výnos z daně z převodu nemovitostí byl výlučným příjmem státního rozpočtu i za účinnosti ZDDDPN, avšak toto určení bylo nutné vyvozovat z § 6 zákona č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech a o změně některých souvisejících zákonů (rozpočtová pravidla), ve znění pozdějších předpisů. Žádné výslovné ustanovení o rozpočtovém určení daně totiž ZDDDPN nezahrnoval. Zákonodárce se nicméně v nové úpravě rozhodl s ohledem na obecnou teorii finančního práva do budoucna nastavit nový trend, ve kterém by mělo být rozpočtové určení daně, jakožto nepostradatelný konstrukční prvek daně, obsahem každého nového zákona upravujícího jakoukoliv daň.53

Tamtéž. Důvodová zpráva k ZOSDNNV. In: Beck-online.cz [právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck. 2015 [cit. 13. 6. 2015]. s. 22. 52 53

- 30 -

3.6. Správa daně 3.6.1. Správa daně z nabytí nemovitých věcí a správa daně z převodu nemovitostí Správa daně z převodu nemovitostí i správa daně z nabytí nemovitých věcí vycházejí primárně z obecných právních předpisů pro správu daní, kterými jsou či byly zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 456/2011 Sb., o Finanční správě České republiky, ve znění pozdějších předpisů, přičemž na tyto předpisy svými speciálními ustanoveními navazoval ZDDDPN a nyní v lehce rozšířeném rozsahu navazuje i ZOSDNNV. ZDDDPN však s ohledem na správu daně pouze upřesňoval místní příslušnost správce daně, která byla dána místem, kde se nacházela převáděná nemovitost.54 Dnes je v souladu se všemi výše uvedenými právními předpisy týkajícími se správy daně věcně příslušným správcem daně z nabytí nemovitých věcí finanční úřad. Nicméně místní příslušnost správce daně je v důsledku specifičnosti předmětu daně z nabytí nemovitých věcí, kdy není možné použít obecná ustanovení DŘ o místní příslušnosti správce daně, stanovena v ZOSDNNV. Vzhledem k tomu, že předmětem daně je nabytí vlastnického práva k nemovité věci, stanovuje ZOSDNNV jako správce daně z nabytí nemovitých věcí místně příslušný finanční úřad, v jehož obvodu územní působnosti se nachází nemovitá věc, u níž dochází k nabytí vlastnického práva, nebo pozemek zatížený právem stavby.55 Z tohoto pohledu je tak fakticky místní příslušnost správce daně určena v ZOSDNNV stejně jako v ZDDDPN. ZOSDNNV upravuje výslovně rovněž situaci, ve které může dojít ke konfliktu kompetencí více místně příslušných správců daně, a to v důsledku přesahu nemovité věci do územní působnosti více správců daně. Pro tento případ je místně příslušným správcem daně místně příslušný správce daně z příjmů poplatníka. U poplatníka, který je fyzickou osobou, tedy bude kritériem pro určení místní příslušnosti místo pobytu a u poplatníka, který je právnickou osobou, její sídlo. Toto specifické ustanovení v praxi dopadá především na situace, kdy je převáděna např. část inženýrské sítě, která zpravidla může vést územím v územní působnosti více správců daně. Pro účely správy daně přináší ZOSDNNV úpravu týkající se tzv. solidární daňové povinnosti poplatníků, která se použije v případě poplatníků, u kterých nelze určit velikost jejich podílů na nemovité věci, což v praxi dopadá zejména na společné jmění manželů. Tito jsou pak povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně a jako nabyvatelé nemovité věci stejně společně a nerozdílně i ručí za odvedení daně převodcem. Tito solidární poplatníci mají rovněž povinnost zvolit si společného zmocněnce, který bude vystupovat v daňovém řízení. Pokud si zmocněnce nezvolí a

54 55

Srovnej § 16a písm. b) ZDDDPN. Srovnej § 29 ZOSDNNV.

- 31 -

jeden z manželů podá daňové přiznání, bude považován za společného zástupce. Nezvolí-li si poplatníci společného zmocněnce ani na výzvu správce daně, ustanoví společného zástupce správce daně. ZOSDNNV nově ukládá správci daně také povinnost poskytovat informace o cenách nemovitých věcí a údajích nutných k určení směrné hodnoty zeměměřickým a katastrálním orgánům pro účely vedení cenových údajů a údajů pro daňové účely.56 Cílem tohoto ustanovení je pak vytvoření databáze cen a údajů pro daňové účely v katastru nemovitostí, která by mohla v budoucnu sloužit jako samostatný systém pro výpočet samotné daně z nabytí nemovitých věcí.

3.7. Placení daně 3.7.1. Placení daně podle ZOSDNNV Podmínky placení daně z nabytí nemovitých věcí vycházejí především z obecné povinnosti daňového subjektu tvrdit daň stanovené v DŘ. Daňový subjekt je na základě toho povinen v řádném daňovém tvrzení sám daň vyčíslit, uvést předepsané údaje, jakož i další okolnosti rozhodné pro vyměření daně s tím, že daň je obecně splatná v poslední den zákonem stanovené lhůty pro podání řádného daňového přiznání.57 Lhůta pro podání daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je vzhledem k jednorázovosti daně stanovena obecně na tři měsíce a její počátek se liší v závislosti na tom, zda je převáděná nemovitá věc evidovaná v katastru nemovitostí či nikoliv. U nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí věcí je poplatník povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, práva stavby, nebo správy svěřenského fondu.58 U nemovitých věcí, které nejsou evidovány v katastru nemovitostí, je lhůta stanovena nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž došlo k účinnému nabytí vlastnického práva k nemovité věci.59 Za specifický počátek lhůty lze považovat vydání potvrzení vydražiteli o nabytí vlastnického práva k nemovité věci vydražené ve veřejné dražbě nebo poskytnutí náhrady za neoprávněně zřízenou stavbu. Daňové přiznání se podává místně příslušnému správci daně na stanoveném tiskopisu a jeho součástí jsou i stanovené přílohy, jejichž forma postačuje v prosté kopii v listinné nebo elektronické podobě. Povinnou přílohu daňového přiznání představuje písemnost, na jejímž základě bylo zapsáno vlastnické právo, právo stavby nebo správa svěřenského fondu do katastru nemovitostí, a přiložené vyrozumění katastrálního úřadu o provedeném vkladu. Není-li nemovitá věc předmětem vkladu do katastru nemovitostí, pak jako příloha postačí samotná Srovnej § 31 ZOSDNNV. Srovnej § 135 DŘ. 58 Srovnej § 32 ZOSDNNV. 59 Srovnej § 33 ZOSDNNV. 56 57

- 32 -

písemnost osvědčující nabytí vlastnického práva k nemovité věci, tedy např. kupní či směnná smlouva. Nezbytnou přílohou je rovněž písemnost určující výši nabývací hodnoty. Nejčastěji je touto přílohou znalecký posudek o zjištěné ceně, avšak jeho vyhotovování není vždy zcela nutné. Znalecký posudek o zjištěné ceně bude přílohou daňového přiznání, je-li nabývací hodnotou zjištěná cena, sjednaná cena, je-li porovnávána se srovnávací daňovou hodnotou určenou zjištěnou cenou, nebo je-li nabývací hodnotou srovnávací daňová hodnota, pro jejíž určení se použila zjištěná cena.60 Znalecký posudek se pak nevyžaduje v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které je osvobozeno od daně z nabytí nemovitých věcí. Povinnost podat daňové přiznání u věcí osvobozených od daně však trvá. Určuje-li nabývací hodnotou zvláštní cena, pak tvoří přílohu daňového přiznání písemnost osvědčující výši této zvláštní ceny. ZOSDNNV stanovuje i výjimku z povinnosti podat daňové přiznání pro specifické subjekty, která se uplatní v případě nabytí vlastnického práva členským státem Evropské unie nebo jiným státem, pokud je nabytí vlastnického práva od daně osvobozeno.61 Zvláštní úpravu pro tvrzení, stanovení a placení daně z nabytí nemovitých věcí stanovuje ZOSDNNV v situaci, kdy si poplatník jako srovnávací daňovou hodnotu zvolí směrnou hodnotu. V takovém případě poplatník v daňovém přiznání uvádí pouze údaje nutné k určení směrné hodnoty a samotnou daň si nevyčísluje. Poplatník si pouze na základě uvedených údajů vyčíslí zálohu na daň ve výši 4 % sjednané ceny, kterou je povinen zaplatit ve lhůtě pro podání daňového přiznání. K samotnému vyměření daně dochází až správcem daně, který v případě, že určí výslednou daň shodně s vyměřenou zálohou, tak tuto vyměřenou zálohu považuje za tvrzenou daň a již nevydává žádný platební výměr. Vyměří-li však správce daně daň vyšší, než byla stanovená záloha, vydá a doručí poplatníkovi platební výměr, který je splatný ve lhůtě 30 dní. ZOSDNNV určuje také limit, kdy se daň nestanoví a neplatí. Daň z nabytí nemovitých věcí se nestanoví a neplatí, činí-li méně než 200 Kč.62 Tato částka tak zřejmě představuje onu bagatelní hodnotu daně, která v případě jejího výběru znamená pro správce daně vyšší administrativní náklady na správu daně, než je samotný užitek z daně.

3.7.2. Placení daně podle ZDDDPN I poplatník daně z převodu nemovitostí byl stejně jako dnes povinen podávat místně příslušnému správci daně daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí. Lhůta pro podání daňového přiznání byla stanovena do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k rozhodné události. U nemovitostí

Srovnej § 36 ZOSDNNV. Srovnej § 40 ZOSDNNV. 62 Srovnej § 41 ZOSDNNV. 60 61

- 33 -

evidovaných v katastru nemovitostí tomu tedy bylo ode dne zapsání vkladu práva do katastru nemovitostí a u v katastru neevidovaných nemovitostí ode dne účinnosti smlouvy o převodu vlastnického práva. V ostatních případech převodu vlastnického práva bylo rozhodnou skutečností zpravidla nabytí právní moci příslušného rozhodnutí či účinnost jiných listin.63 ZDDDPN pak zpravidla jako přílohy daňového přiznání vyžadoval ověřený opis či ověřenou kopii příslušného nabývacího titulu a znalecký posudek. Znalecký posudek byl vyžadován prakticky ve všech případech až na případy, kdy byl příslušný převod, resp. přechod vlastnického práva, od daně osvobozen nebo, jestliže došlo k převodu v souvislosti s vlastnictvím majetku územně samosprávného celku nebo v případě převodu v rámci exekučního a insolvenčního řízení. Od podání daňového přiznání pak byla v souvislosti s převodem svého majetku zcela oproštěna Česká republika. ZDDDPN rovněž stanovil i minimální limit daně pro její placení. Tento limit byl nastaven na částku 100 Kč a poplatník tak v případě vyměřené daně menší než 100 Kč tuto daň platit nemusel. Musel však tuto daň v daňovém přiznání řádně vyčíslit. Úprava podmínek placení daně z nabytí nemovitých věcí a daně z převodu nemovitostí je tak v zásadě kontinuální s tím, že ZOSDNNV přichází s tendencí snižovat formální nároky na jednotlivé přílohy daňového přiznání a dále přináší některé zmiňované novinky v souvislosti se směrnou hodnotou jako nabývací hodnotou určující základ daně. V rozsahu, kdy se na správu a placení daně používá DŘ, tedy v případech obecných ustanovení o placení daní, resp. v případech sankčních následků porušení daňových povinností, se v rámci obou úprav vychází právě z DŘ a tato úprava tedy v důsledku přijetí ZOSDNNV nedoznala žádných větších změn.

63

Srovnej § 21 odst. 2) ZDDDPN.

- 34 -

4. Ekonomické souvislosti daně z nabytí nemovitých věcí Primárním účelem výběru daní v každé společnosti je potřeba zabezpečit dostatečný zdroj peněžních prostředků do veřejných rozpočtů, ze kterých jsou následně financovány základní funkce a potřeby státu a veřejné správy. Svoji fiskální funkci, jako příjem státního rozpočtu, naplňuje i daň z nabytí nemovitých věcí, která společně s ostatními daněmi české daňové soustavy tvoří primární zdroj příjmů pro veřejné peněžní fondy. Celkový přehled inkasa jednotlivých daní vybíraných v České republice znázorňuje následující tabulka:64

Pokud se v uvedené tabulce zaměříme na daň z nabytí nemovitých věcí, resp. daň z převodu nemovitostí, zjistíme, že celkové inkaso této daně v roce 2014 činilo 9,3 Ministerstvo financí ČR. Zpráva o činnosti Finanční správy ČR a Celní správy ČR za rok 2014. Ministerstvo financí ČR [online]. 2015 [cit. 4.10. 2015 ]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/assets/cs/media/Dane_Vyhodnoceni_2014_Zprava-o-cinnosti-FS-CR-a-CS-CRza-rok-2014.pdf 64

- 35 -

mld. Kč, přičemž tato částka se skládá z částky 3,7 mld. Kč jako inkasa daně z převodu nemovitostí, která byla vybírána v prvních měsících roku 2014 v souvislosti s uskutečněnými transfery nemovitostí v roce 2013 za účinnosti ZDDDPN, a částky 5,6 mld. Kč jako inkasa daně z nabytí nemovitých věcí ve zbývající části roku 2014. Z pohledu významu podílu inkasa daně z nabytí nemovitých věcí na veškerých daňových příjmech je nezbytné uvést, že inkaso daně z nabytí nemovitých věcí představuje pouhých 1,18 % z celkového inkasa všech daní. Při porovnání výnosů jednotlivých daní české daňové soustavy je tak zcela zřejmé, že daň z nabytí nemovitých věcí, resp. dříve daň z převodu nemovitostí, představuje pouze marginální podíl na celkových daňových příjmech veřejných rozpočtů. A je tedy otázkou, zda tato daň má pro stát vůbec nějaký ekonomický význam. Částečnou odpověď na tuto otázku mohou přinést náklady na správu daně z nabytí nemovitých věcí, resp. náklady na celkovou správu daní obecně, jelikož orgány finanční správy neevidují náklady na správu jednotlivých daní. Celkové náklady na hospodaření a činnost orgánů finanční správy v roce 2014 dosáhly 8,320 mld. Kč.65 Z tohoto pohledu lze tedy říci, že samotný výnos daně z nabytí nemovitých věcí převyšuje veškeré náklady finanční správy, která se stará o správu daní, a je tedy i nezbytné konstatovat, že daň z nabytí nemovitých věcí přináší do státního rozpočtu očekávaný užitek, který jednoznačně vyvrací možné pochybnosti o neefektivnosti užívání daně z nabytí nemovitých věcí.

4.1.

Vývoj inkasa daně z nabytí nemovitých věcí v letech 2011 – 2014

Vývoj inkasa daně z nabytí nemovitých věcí a daně z převodu nemovitostí v letech 2010 – 2014 zobrazuje následující tabulka:66 Tabulka č. 2: Vývoj inkasa daně z převodu nemovitostí a daně z nabytí nemovitých věcí v letech 2011 – 2014 v mil. Kč ROK

2011

2012

2013

2014

Inkaso daně z převodu nemovitostí

7362

7660

8894

3686

Inkaso daně z nabytí nemovitých věcí

-

-

-

5600

Zdroj: Výroční zpráva FS 2014

Výroční zpráva FS 2014. Finanční správa ČR [online]. Generální finanční ředitelství, 2015 [cit. 7. 10. 2015]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/cs/financni-sprava/financni-spravacr/vyrocni-zpravy-a-souvisejici-dokumenty/2014 66 Tamtéž. 65

- 36 -

Inkaso daně z nabytí nemovitých věcí společně s inkasem původní daně z převodu nemovitostí v roce 2014 činilo 9,3 mld. Kč. Ve srovnání s rokem 2013 došlo k nárůstu inkasa o 0,4 mld. Kč, tedy o 4,4 %, což bylo způsobeno zřejmě mírným oživením cen na realitním trhu. Tuto skutečnost dokládá i počet podaných daňových přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a dani z převodu nemovitostí, jejichž celkový počet v roce 2014 dosahoval 297 431 podaných daňových přiznání. Tabulka č. 3: Počet podaných daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí a dani z nabytí nemovitých věcí v letech 2011 - 2014 ROK

2011

2012

2013

2014

DAP k dani z převodu nemovitostí

335826

345140

356946

119 653

-

-

-

DAP k dani z nabytí nemovitých věcí

177 778

Zdroj: informace Generálního finančního ředitelství Nejvyšší nárůst inkasa daně z převodu nemovitostí byl pak zaznamenán v roce 2013, kdy výnos z této daně stoupl ze 7,66 mld. Kč na 8, 89 mld. Kč, tedy přibližně o 16 %. Do nárůstu inkasa daně z převodu nemovitostí se promítlo především zvýšení sazby daně z 3 % na 4 %, které bylo zavedeno od 1. 1. 2013. Nárůst inkasa umocnil také zvýšený počet prodejů nemovitostí realizovaných koncem roku 2013, který nastal v důsledku obav veřejnosti z nabytí účinnosti nového občanského zákoníku. Inkaso daně z převodu nemovitostí v letech 2011 – 2012 se pak neslo zejména v duchu postupného oživování realitního trhu po hospodářské krizi a nastalé ekonomické recesi v roce 2009. V souvislosti s daní z převodu nemovitostí stojí za to zmínit i výnos z daně dědické a darovací, které tvořily za účinnosti ZDDDPN součást celkového daňového výnosu souvisejícího s transfery majetku. Výnos těchto daní byl však zcela zanedbatelný, což představuje i fakt, že v roce 2013 bylo na darovací dani vybráno 108 mil. Kč a na dani dědické 76 mil. Kč.67 Z pohledu nákladovosti na správu a efektivnosti výběru pak tyto daně byly obecně vůbec jedny z nejméně efektivních.68 I z toho důvodu lze považovat začlenění zdanění darování a dědictví do ZDP za krok, který do značné míry odstraňuje výraznou nákladovost správy těchto daní vzhledem k jejich inkasu.

Výroční zpráva FS 2014. Finanční správa ČR [online]. Generální finanční ředitelství, 2015 [cit. 7. 10. 2015]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/cs/financni-sprava/financni-spravacr/vyrocni-zpravy-a-souvisejici-dokumenty/2014 68 Ministerstvo financí ČR. ZDANĚNÍ PŘÍJMŮ A MAJETKU V ČESKÉ REPUBLICE. Ministerstvo financí ČR [online]. 2006 [cit. 4.10. 2015 ]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/assets/cs/media/TZ_2006_Vystupni-material-expertni-skupiny.pdf 67

- 37 -

Výnos daně z nabytí nemovitých věcí v celkovém důsledku představuje stabilní příjem státního rozpočtu, který se odráží zejména od celkového stavu ekonomiky a zejména pak situace na realitním trhu. V závislosti na výše uvedeném tak dochází k postupnému zvyšování výnosu daně z nabytí nemovitých věcí.

- 38 -

Závěr Smyslem této práce bylo poskytnout ucelený přehled o současném pojetí daně z nabytí nemovitých věcí a jejích odlišnostech od předchozí právní úpravy daně z převodu nemovitostí. Analyzován byl rovněž i ekonomický dopad daně z nabytí nemovitých věcí na veřejné rozpočty a vymezeny byly i některé aplikační problémy vztahující se k aktuální úpravě daně z nabytí nemovitých věcí. Analýza současné právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí a komparace s daní z převodu nemovitostí byla i hlavním cílem této práce. V rámci provedené analýzy a komparace zkoumaných právních úprav zdanění transferu nemovitých věcí byly rovněž zodpovězeny hypotézy stanovené v úvodu této práce. Současná právní úprava daně z nabytí nemovitých věcí vychází převážně z předchozí úpravy daně z převodu nemovitostí s tím, že v některých oblastech došlo k poměrně zásadním změnám, které nesouvisejí jenom s přijetím nové civilněprávní legislativy, na kterou mělo ZOSDNNV primárně reagovat. Primární změnou, kterou lze spatřit již v samotném názvu obou porovnávaných kodexů je vyčlenění úpravy daně dědické a darovací ze společného kodexu upravujícího transfery nemovitostí. Vznikl tak nový samostatný kodex upravující samostatně daň z nabytí nemovitých věcí, což oproti předchozí úpravě přináší větší přehlednost, uspořádanost a logičnost celého právního předpisu. Některé další změny provedené v souvislosti s novou právní úpravou a rozebrané v této práci zahrnují odpovědi na hypotézy stanovené v úvodu této práce. První hypotéza spočívala v domněnce, že nová právní úprava daně z nabytí nemovitých věcí přenáší daňové břemeno z převodce na nabyvatele. Tato hypotéza však byla v průběhu práce vyvrácena, jelikož standardním poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je primárně převodce. Nicméně současná právní úprava umožňuje smluvním stranám převodu vlastnického práva k nemovité věci ujednat si smluvně jako poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí nabyvatele. V případě smluvního převodu daňové povinnosti z převodce na nabyvatele se rovněž neuplatní institut ručení, který je typický, je-li poplatníkem daně převodce. Pak je nabyvatel nemovité věci jeho ručitelem. Smluvní volnost stran ohledně změny poplatníka daně pak lze považovat jednoznačně za přínosnou a uživatelsky vhodnou. Další hypotézou, na kterou měla reagovat tato práce, byla domněnka, že v rámci nové právní úpravy daně z nabytí nemovitých věcí dochází ke zjednodušení postupu při stanovení daně. Tuto hypotézu však nelze považovat za naplněnou, jelikož ZOSDNNV opustilo poměrně jednoduchý způsob stanovení základu daně zakotvený v ZDDDPN, kdy pro stanovení základu daně stačilo ve většině případů porovnat cenu sjednanou a cenu určenou znaleckým posudkem s tím, že za základ daně se považovala cena vyšší a zavedlo poměrně složitější a méně přehlednou úpravu stanovení základu daně, kdy kromě případů výlučného použití zvláštní ceny nebo sjednané ceny se pro účely stanovení základu daně z nabytí nemovitých věcí užívá - 39 -

jako nabývací hodnota rovněž zjištěná cena stanovená pomocí znaleckého posudku nebo směrná hodnota. Poslední hypotézou, která měla být zodpovězena v této práci, bylo tvrzení, že daň z nabytí nemovitých věcí je z pohledu porovnání jejího výnosu a nákladů na její správu pro stát neefektivní. I tuto hypotézu je nutné považovat za vyvrácenou, jelikož výnos daně z nabytí nemovitých věcí převyšuje veškeré náklady na činnost orgánů finanční správy, která se stará o správu daní většiny daní v ČR. Proto je nezbytné konstatovat, že daň z nabytí nemovitých věcí přináší do státního rozpočtu dostatečný užitek, který jednoznačně vyvrací možné pochybnosti o neefektivnosti zavedení daně z nabytí nemovitých věcí. V závěru této práce je rovněž nezbytné zmínit, že některé nedostatky ZOSDNNV, které jsou zmiňovány v této práci, by měla odstranit s účinností od 1. 4. 2016 novela ZOSDNNV. Tato novela přináší zásadní změnu zejména v oblasti poplatníka daně, kdy nově dojde ke sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele. Současně s tím dojde i k odstranění možnosti smluvních stran zvolit si poplatníka daně a zcela dojde rovněž i ke zrušení institutu ručení. Novelizováním těchto ustanovení tak dojde k odstranění veškerých pochybností ohledně určování poplatníka daně a rovněž bude osoba poplatníka korespondovat s označením daně, tedy daně z nabytí nemovitých věcí. Ztrátu možnosti volby poplatníka pak lze hodnotit, jako krok zbytečně omezující volnost smluvních stran, který na druhou stranu ale odstraní všechny možné případné dohady stran ohledně poplatníka daně. Další změny, které s sebou přináší zmiňovaná novela, spočívají v nově zavedené výslovné úpravě týkající nabytí vlastnického práva k inženýrským sítím, dále pak ve věcném osvobození od daně v případě nabytí vlastnického práva územními samosprávnými celky či zjednodušením stanovení základu daně v případě směny. Změny se dotkly ale i rozšíření použití směrné hodnoty, vynětí přeměn všech právnických osob z předmětu daně a také osvobození prvního úplatného nabytí nových staveb a jednotek, které se bude nově vztahovat pouze na první úplatné nabytí stavby a jednotky dokončené nebo užívané, bez ohledu na to, kolikrát byly takové stavby a jednotky převedeny jako rozestavěné. Schválenou novelu pak lze z celkového pohledu považovat za ryze pragmatickou, která s největší pravděpodobností odstraní většinu aplikačních problémů ZOSDNNV, avšak její faktický dopad ukáže až praxe. S ohledem na některé probíhající úvahy ohledně budoucnosti formy zdanění transferu nemovitých věcí je na úplný závěr třeba zmínit, že jinou možností, jak by bylo možné daňově zatěžovat transfery nemovitých věcí, by mohlo v budoucnu představovat např. zdanění ve formě poplatku za vklad do katastru nemovitostí. K těmto úvahám, kdy by byl správce daně katastrální úřad je však nezbytné vyjádřit v současnosti potřebnou dávku skepse, jelikož takový systém by zřejmě vedl pouze k přesunu administrativní zátěže z orgánů finanční správy, které představují ryze - 40 -

specializovaný orgán na správu daní, na jednotlivé katastrální úřady, pro něž by byla správa daně zcela novou činností. Navíc by takový systém přinesl vzhledem k rigidnosti úředních postupů na katastru nemovitostí prodloužení vkladového řízení, jehož součástí by zřejmě placení poplatku za transfer nemovitých věcí bylo.

- 41 -

Seznam použité literatury Seznam použitých knižních publikací 1. BAKEŠ, Milan. Finanční právo. 6. upr. vyd. Praha: C. H. Beck, 2012, 519 s. ISBN 9788074004407. 2. GERLOCH, Aleš. Teorie práva. 4. upr. vyd. Plzeň: Aleš Čeněk, 2007, 343 s. ISBN 9788073800239. 3. GRÚŇ, Ľubomír. Finanční právo a jeho instituty. 3. aktualiz. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2009, 335 s. ISBN 9788072017454. 4. HAMERNÍKOVÁ, Bojka a Alena MAAYTOVÁ. Veřejné finance. 2., aktualiz. vyd. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2010, 340 s. ISBN 9788073574970. 5. JÁNOŠÍKOVÁ, Petra, Petr MRKÝVKA a Ivan TOMAŽIČ. Finanční a daňové právo. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2009, 525 s. ISBN 9788073801557. 6. KUBÁTOVÁ, Květa. Daňová teorie a politika. 4., aktualiz. vyd. Praha: ASPI, 2006, 279 s. ISBN 8073572052. 7. MRKÝVKA, Petr, Ivana PAŘÍZKOVÁ a Michal RADVAN. Finanční právo a finanční správa. Vyd. 1. Brno: Masarykova univerzita, 2004, 381 s. ISBN 802103579x, 8. PELC, Vladimír. Daň z nabytí nemovitých věcí. Praha: Leges, 2014, 286 s. ISBN 9788075020123. 9. RADVAN, Michal, Petr MRKÝVKA, Ivana PAŘÍZKOVÁ a Dana ŠRAMKOVÁ. Finanční právo a finanční správa - berní právo. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2008, 509 s. ISBN 9788021047327.

Seznam použitých elektronických zdrojů 1. Důvodová zpráva k vládnímu návrhu zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. In: Beck-online.cz [právní informační systém]. Nakladatelství C. H. Beck [cit. 13. 6. 2015]. 2. Generální finanční ředitelství. FAQ k dani z nabytí nemovitých věcí. Finanční správa ČR [online]. 2014 [cit. 4.12. 2014 ]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznamdani/FAQ_DNNV_280114_1.pdf 3. Generální finanční ředitelství. Informace Generálního finančního ředitelství ke změně osoby poplatníka podle § 1 odst. 1 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Finanční správa ČR [online]. 2014 [cit. 4.12. 2014]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznamdani/Informace_GFR_ke_zmene_osoby_poplatnika_250714.pdf 4. HÁJKOVÁ, Michaela. Nemovité věci v novém občanském zákoníku. holec-advokati.cz [online]. Holec, Zuska & partneři, 2013 [cit. 01. 6. 2015]. Dostupné z: http://www.holec-advokati.cz/cs/publikace/234

- 42 -

5. Hospodářská komora České republiky. 32/15 Novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí. Hospodářská komora České republiky. 2015 [online]. 2015 [cit. 4. 10. 2015]. Dostupné z: http://www.komora.cz/download.aspx?dontparse=true& FileID=14935 6. Ministerstvo financí ČR. ZDANĚNÍ PŘÍJMŮ A MAJETKU V ČESKÉ REPUBLICE. Ministerstvo financí ČR [online]. 2006 [cit. 4.10. 2015 ]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/assets/cs/media/TZ_2006_Vystupni-material-expertniskupiny.pdf 7. Ministerstvo financí ČR. Zpráva o činnosti Finanční správy ČR a Celní správy ČR za rok 2014. Ministerstvo financí ČR [online]. 2015 [cit. 4.10. 2015 ]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/assets/cs/media/Dane_Vyhodnoceni_2014_Zprava-ocinnosti-FS-CR-a-CS-CR-za-rok-2014.pdf 8. Přehled platných smluv České republiky o zamezení dvojího zdanění – 2013. Ministerstvo financí České republiky [online]. Ministerstvo financí České republiky [cit. 27. 1. 2015]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cs/legislativa/dvojizdaneni/prehled-platnych-smluv/2013/prehled-platnych-smluv-ceske-republikyo-10203 9. Výroční zpráva FS 2014. Finanční správa ČR [online]. Generální finanční ředitelství, 2015 [cit. 7. 10. 2015]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/cs/financnisprava/financni-sprava-cr/vyrocni-zpravy-a-souvisejici-dokumenty/2014

Seznam použitých právních předpisů 1. Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku ČR. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 13. 6. 2015]. 2. Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 13. 6. 2015]. 3. Vyhláška Ministerstva Financí ČR č. 419/2013 Sb., ze dne 9. prosince 2013 k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 10. 6. 2015]. 4. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 5. 7. 2015]. 5. Zákon č. 218/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech a o změně některých souvisejících zákonů (rozpočtová pravidla), ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 7. 6. 2015]. 6. Zákon č. 243/2000 Sb. o rozpočtovém určení výnosů některých daní územním samosprávným celkům a některým státním fondům, ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 10. 6. 2015]. 7. Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 5. 7. 2015]. - 43 -

8. Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 5. 7. 2015]. 9. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších přepisů. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 7. 6. 2015]. 10. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 5. 7. 2015]. 11. Zákon č. 89/2013 Sb., občanský zákoník. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 5. 7. 2015]. 12. Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů. In: CODEXIS [právní informační systém]. Atlas Consulting [cit. 5. 7. 2015].

Seznam použité judikatury 1. Rozsudek Nejvyššího správního soudu ČR ze dne 29. 4. 2008, sp. zn. 5 Afs 9/2005158. In: Nejvyšší správní soud [online]. [cit. 1. 12. 2014]. Dostupné z: http://www.nssoud.cz/files/SOUDNI _VYKON /2005/0009_2Afs_0500158A_prevedeno.pdf

Seznam tabulek, grafů, obrázků a schémat 1. Tabulka č. 1: Výnos daní a cel 2. Tabulka č. 2: Vývoj inkasa daně z převodu nemovitostí a daně z nabytí nemovitých věcí v letech 2011 – 2014 v mil. Kč 3. Tabulka č. 3: Počet podaných daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí a dani z nabytí nemovitých věcí v letech 2011 - 2014

- 44 -