Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva
Bakalářská práce Vydržení a jeho zápisy do katastru nemovitostí Milan Vostrý 2007
„Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma vydržení a jeho zápisy do katastru nemovitostí zpracoval sám a uvedl jsem všechny použité prameny“
Obsah Úvod
3
Použité právní předpisy
3
Kapitola I - Objasnění základních pojmů
4
Základní pojmy
4
Pojem a funkce vydržení vlastnického práva
4
Subjekty vydržení
5
Objekty vydržení
5
Oprávněná držba
6
Dobrá víra
6
Právní důvod
7
Vydržecí doba
7
Kapitola II - Dějiny vydržení
8
Vydržení v římském právu
8
Pozdější úpravy vydržení v dnešní ČR
9
Kapitola III - Vydržení a jeho zápis do katastru nemovitostí
11
Současná úprava vydržení v ČR
11
Oprávněná držba a dobrá víra
12
Oprávněná držba contra tabulas
20
Vydržení části věci
23
Vydržecí doba a přerušení vydržení
25
Zápis vydržení do katastru nemovitostí
28
Závěr
32
Cizojazyčné resumé
32
Seznam použité literatury
35
2
Úvod V této práci se chci pokusit přiblížit institut vydržení. Nejprve se budu zabývat jeho historií a to jak v podobě římského práva, tak jeho dalším vývojem od doby obecného zákoníku občanského po jeho současnou úpravu. Vydržení, je způsob nabytí vlastnického práva, který je znám již ze starověkého Říma. Jedná se o způsob uvedení skutečné držby a vlastnictví do stavu
odpovídajícímu současné skutečnosti. Je to možnost jak
oprávněný držitel může nabývat vlastnického práva, které přes své přesvědčení nevlastní. Vydržení je možné též u věcného práva k věci cizí (věcného břemene). Tato práce se bude zejména zabývat vydržením věcí nemovitých a jejich následným zápisem do katastru nemovitostí.
Použité právní předpisy V této práci budu vycházet zejména ze zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále již ObčZ). Ve znění pozdějších předpisů. Dále ze zákonů č.: 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Ve znění pozdějších předpisů. Z Vyhlášky č.: 190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb. a zákona č. 90/1996 Sb., a zákon České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb., a Vyhlášky č. 162/2001 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky. Ve znění pozdějších předpisů. Použitá judikatura vychází z knihy J. Spáčila „Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku“ (viz. Seznam použité literatury).
3
Kapitola I Objasnění základních pojmů Základní pojmy Rozhodl jsem se Vás seznámit s určitými základními pojmy, které jsou dle mého názoru s institutem vydržení spojeny. V prvé řadě se jedná a samotný pojem „vydržení vlastnického práva“, od tohoto pojmu se odvíjí automaticky pojmy spojené s podmínkami pro vydržení. Těmito pojmy jsou jednak „oprávněná držba“ tak jak je uvedena v § 134 odst. 1 ObčZ, na ni navazující pojem „dobrá víra“ který je s pojmem oprávněné držby neoddělitelně spojen. Podobně je s tímto pojmem spojen i pojem „právní titul“ oprávněné držby. Dalšími pojmy jsou „subjekty vydržení“ a také „objekty vydržení“. Nesmím také zapomenout na „vydržecí dobu“ která je též obsažena v § 134 ObčZ. Tímto se mi snad podaří seznámit Vás se základními pojmy ohledně vydržení, aby další text byl pro Vás lépe čitelný. Pojem a funkce vydržení vlastnického práva1 Vydržení vlastnického práva je jeho nabytí v důsledku kvalifikované držby věci, vykonávané po zákonem stanovenou dobu. Funkcí vydržení je umožnit nabytí vlastnictví držiteli, který věc dlouhodobě ovládá v dobré víře, že je jejím vlastníkem, přičemž tato dobrá víra je podle platné úpravy dána „se zřetelem ke všem okolnostem“. Rubem ovládání věci držitelem je nečinnost vlastníka. Vydržení tak hojí zejména vady nebo nedostatek nabývacího titulu; v případě že smlouva je neplatná pro vadu, o které nabyvatel nemohl při zachování obvyklé opatrnosti vědět, anebo tu 1
SPÁČIL, J.: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 238, ISBN 80-7179-386-8
4
výjimečně titul vůbec není a nabyvatel je se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že tu titul je, stane se nabyvatel věci jejím oprávněným držitelem a při splnění dalších podmínek ji vydrží. Vydržení má i další významnou funkci; chrání vlastníka, který se ocitl v důkazní nouzi ohledně existence svého práva. U věcí nemovitých, které někdo koupil nebo zdědil před dlouhou dobou, může vyvstat otázka vlastnictví právních předchůdců, které může být stěží dokazatelné; např. pokud pradědeček koupil dům, který nyní zdědil pravnuk, bylo by těžké až nemožné dokázat, že pradědečkův předchůdce (i jeho předchůdci) byli vlastníky. Bude-li zjištěno, že pravnuk byl oprávněným držitelem domu po zákonem stanovenou vydržecí dobu (případně se započtením oprávněné držby jeho předchůdců), stane se otázka, zda pradědeček nabyl řádně, pro posouzení vnukova vlastnictví bezvýznamná. Institut vydržení zde koriguje požadavky procesního práva na prokazování právně významné skutečnosti. Subjekty vydržení Subjektem vydržení jsou všechny osoby, které jsou způsobilé k nabývání vlastnického práva. Jsou to tedy osoby fyzické, právnické i stát.2 Objekty vydržení Vydržením nelze nabýt vlastnictví k věcem, které nemohou být předmětem vlastnictví, nebo k věcem, jež mohou být jen ve vlastnictví státu nebo zákonem určených osob (§ 134 odst. 2 ObčZ). Předmětem vydržení jsou věci movité i nemovité.
2
SPÁČIL, J.: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 240, ISBN 80-7179-386-8
5
Oprávněná držba3 Oprávněná držba je faktický stav s kvalifikovanými zákonnými pojmovými znaky, u něhož právní vztah subjektu k věci není doložen a který požívá ochrany podle zákona. Zákonné znaky oprávněné držby jsou: • nakládání s věcí jako s vlastní (což je znak držby i neoprávněné), • a to v držitelově dobré víře, že mu věc patří. Dobrá víra4 Obsahem dobré víry je důvodné přesvědčení držitelovo, že mu věc patří. Jde tedy u dobré víry o pojem psychické oblasti podobně jako u zavinění. Z toho důvodu pro existenci dobré víry nestačí pouhé tvrzení držitele, že je přesvědčen o tom, že mu věc patří, avšak jeho tvrzení musí být podloženo konkrétními okolnostmi, z nichž se dá soudit, že toto přesvědčení tu skutečně je a že je důvodné. Tak dobré víry nemůže být ten, kdo se zmocní věci násilím nebo lstí či tajně anebo s využitím toho, že mu někdo věc na dobré slovo a do odvolání svěřil a on si ji ponechal. Nemůže být také v dobré víře ten, kdo věc získal jako půjčku apod.
3
HOLUB, M., FIALA, J., BIČOVSKÝ, J.: Občanský zákoník, Poznámkové vydání s judikaturou a novou literaturou. Praha : Linde Praha, a. s. – Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2002, s. 172, ISBN 80-7201-336-X 4 HOLUB, M., FIALA, J., BIČOVSKÝ, J.: Občanský zákoník, Poznámkové vydání s judikaturou a novou literaturou. Praha : Linde Praha, a. s. – Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2002, s. 173, ISBN 80-7201-336-X
6
Právní důvod (titul) Platné právo nevyžaduje k oprávněné držbě žádný titul, pouze mu jde o to, aby držitel byl se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu věc patří.5 Vydržecí doba Je časový úsek, jehož uplynutí je nutné k vzniku vydržecího práva a tedy k samotnému procesu vydržení. Do konce vydržecí doby se může oprávněný vlastník domáhat všech práv která k dané věci má. Po uplynutí této doby a za předpokladu splnění dalších podmínek vydržení, se oprávněným vlastníkem věci stává vydržitelem a v právech nahrazuje původního vlastníka.
5
SPÁČIL, J.: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 229, ISBN 80-7179-386-8
7
Kapitola II Dějiny vydržení Vydržení v římském právu Účelem vzniku institutu vydržení je uvést do souladu dlouhodobý faktický stav se stavem právním. Podle nejstaršího římského práva (Lex duodecim tabularum) pro vydržení stačily dvě objektivní náležitosti: držba a vydržecí doba dvou let u pozemků a jeden rok u ostatních věcí (s výjimkou věcí kradených a získaných násilím, které byly z vydržení vyňaty). V klasickém právu se k vydržení požadoval též řádný právní důvod nabytí držby (titulus iustus, iusta causa usucapionis). V justiniánské kodifikaci byla provedena reforma celého institutu, jehož náležitosti shrnoval verš „res habilis, titulus, fides, possessio, tempus“.6 Přičemž res habilis byl latinský obrat, vyjadřující prvou z podmínek vydržení, to znamená fakt, že k vydržení může dojít jen tehdy, je-li jeho předmětem věc způsobilá být objektem vlastnického práva.7 Titulus nebo také iusta causa byl požadavek, aby držba vedoucí k vydržení, byla opřena o určitý důvod či kauzu, která měla zdůvodnit, proč držitel drží. Tímto důvodem neboli kauzou musila být skutečnost, na základě které držitel držbu získal.8 Bona fides – dobrá víra se uskutečnila tehdy, byl-li vydržitel přesvědčen, že nabytím držby, která měla vést k vydržení, nezpůsobil nikomu újmu.9 Další částí verše a také další podmínkou vydržení v římském právu bylo possessio – držba. Poslední verš a poslední z podmínek vydržení byl 6
SPÁČIL, J.: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 239, ISBN 80-7179-386-8 7 KINCL, J., URFUS, V., SKŘEJPEK, M.: Římské právo. Praha : C. H. Beck, 1995, s. 176, ISBN 80-7179031-1 8 KINCL, J., URFUS, V., SKŘEJPEK, M.: Římské právo. Praha : C. H. Beck, 1995, s. 176, ISBN 80-7179031-1 9 KINCL, J., URFUS, V., SKŘEJPEK, M.: Římské právo. Praha : C. H. Beck, 1995, s. 176 - 177, ISBN 807179-031-1
8
tempus - uplynutí vydržecí doby. Byla to lhůta, stanovená již Zákonem 12 desek a určená délkou jednoho roku u movitostí, popř. dvou let u nemovitostí.10 K řádnému vydržení bylo zavedeno i vydržení mimořádné, vydržecí doba tu trvala 30 a více let, nebylo však třeba řádného titulu, k vydržení postačila dobrá víra držitele.11 Pozdější úpravy vydržení v dnešní ČR12 Také obecný zákoník občanský (dále OZO) z roku 1811 znal vydržení řádné a mimořádné. Podmínky řádného vydržení byly upraveny v § 1460 OZO, mimořádného v § 1477 OZO. Hlavní rozdíl byl v tom, že řádné vydržení se muselo opírat o držbu, kterou obecný zákoník občanský kvalifikoval jako řádnou (tj. opírající se o řádný nabývací titul), pravou a poctivou. Mimořádné vydržení vyžadovalo jen držbu poctivou. Vydržecí doba vydržení řádného byla třicetiletá u nemovitostí a tříletá u movitostí; u vydržení mimořádného šlo o dobu třiceti nebo čtyřiceti let. Občanský zákoník z roku 1950 úpravu držby a vydržení zjednodušil a zavedl institut oprávněné držby v podstatě ve stejné podobě, jaká platí dnes. Vydržení, jehož podmínky se oproti občanskému zákoníku obecnému uvolnily, se opíralo o oprávněnou držbu. Pro vydržení nemovitosti stanovil občanský zákoník z roku 1950 lhůtu 10 let. Pokud vydržení počalo plynout před 1. 1. 1951, kdy nabyl účinnosti, skončil běh vydržecí doby uplynutím původní lhůty, nejpozději však 31. 12. 1960 (§ 566 Občanského zákoníku z roku 1950, viz též R 65/1972). Občanský zákoník z roku 1964 v původním znění nabytí práva vydržením vůbec neupravoval. Tento stav se v praxi ukázal neudržitelným, 10
KINCL, J., URFUS, V., SKŘEJPEK, M.: Římské právo. Praha : C. H. Beck, 1995, s. 178, ISBN 80-7179031-1 11 SPÁČIL, J.: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 239, ISBN 80-7179-386-8 12 SPÁČIL, J.: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 239, ISBN 80-7179-386-8
9
a proto bylo vydržení opětovně zavedeno novelou občanského zákoníku č. 131/1982 Sb., účinnou od 1. 4. 1983. Tato novela však přinesla jen částečné řešení problému, neboť omezila jak rozsah subjektů vydržení, které bylo omezeno na občany (byly z něj tedy vyloučeny právnické osoby), tak i předmětem vydržení, když nebylo možno vydržet zejména vlastnické právo k pozemkům. Podle § 135a občanského zákoníku, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 509/1991 Sb., platilo, že vlastníkem věci, která může být předmětem osobního vlastnictví, se stal občan, který měl nepřetržitě v držbě (§ 132a odst. 1) movitou věc po dobu tří let a nemovitou věc po dobu deseti let. Obdobně, pokud nebylo stanoveno jinak, nabyl občan i právo odpovídající věcnému břemeni (§ 132a odst. 2). Šlo-li o pozemek nebo jeho část, který měl občan nepřetržitě v držbě (§ 132a odst. 1) po dobu deseti let a k němuž by jinak mohlo být zřízeno právo osobního užívání (§ 199 odst. 1), nabýval vlastnictví k pozemku nebo jeho části stát; občan nabýval právo, aby s ním byla uzavřena dohoda o osobním užívání pozemku v rozsahu uvedeném v § 200. Byla-li výměra pozemku větší než nejvyšší přípustná výměra podle § 200 a bylo-li podle územního plánu nebo územního rozhodnutí možné přenechat k osobnímu užívání více částí tohoto pozemku, měl občan právo vybrat si jen jednu z těchto částí, k níž se pak jako k samostatnému pozemku dohodou zřídilo právo osobního užívání. Takto však nabylo možné nabýt věc z majetku tzv. socialistického vlastnictví nebo věc, ke které měla socialistická organizace právo užívání podle zvláštních předpisů.
10
Kapitola III Vydržení a jeho zápis do katastru nemovitostí Současná úprava vydržení v ČR Až na výjimky uvedené v § 134 odst. 2 ObčZ je institut vydržení nyní jedním z obecných způsobů nabytí vlastnického práva ze zákona, a to jak k movitým, tak k nemovitým věcem, u kterých se již dále nerozlišuje, zda jde o stavby nebo pozemky. U pozemků je pak také zcela nerozhodné, jakého jsou určení nebo výměry. Rovněž tak podmínky vydržení jsou nyní stanoveny obecně a patří mezi ně13: • oprávněná držba podle § 130 ObčZ (podrobněji se budu oprávněnou držbou zabývat níže), • uplynutí stanoveného času dle § 134 odst. 1 ObčZ (o vydržecí době se budu též více zmiňovat níže), po který má mít oprávněný držitel movitou nebo nemovitou věc v nepřetržité držbě, • a dále způsobilý předmět vydržení ve smyslu § 134 odst. 2 ObčZ. 14 Vedle samotného vydržení vlastnického práva k věci, umožňuje současná právní úprava v § 151o ObčZ, též vydržení (výkon práva) věcného práva k věci cizí (věcné břemeno). Přičemž pro tyto případy platí stejné podmínky, jako pro vydržení dle § 134 ObčZ.
13
Petr, B., Vydržení v českém právu. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2006, s. 59, ISBN 80-7179-546-1 HOLUB, M., FIALA, J., BIČOVSKÝ, J.: Občanský zákoník, Poznámkové vydání s judikaturou a novou literaturou. Praha : Linde Praha, a. s. – Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2002, s. 184, ISBN 80-7201-336-X 14
11
Oprávněná držba a dobrá víra Jak jsem již uvedl výše, je oprávněná držba jednou z podmínek vydržení (§ 134 odst. 1 ObčZ). Vzhledem k tomu, že věc vydržet může pouze oprávněný držitel, považuji za nutné se o oprávněné držbě zmínit i mimo část o základních pojmech. Oprávněná držba předpokládá, že držitel je v dobré víře, že mu věc nebo právo patří, a že je v této dobré víře se zřetelem ke všem okolnostem; uvedené podmínky musí být splněny současně. Dobrá víra spočívá v přesvědčení držitele, že je vlastníkem věci, kterou drží, anebo subjektem práva, které vykonává, popřípadě že jsou dány právní skutečnosti, které mají za následek vznik vykonávaného práva. Za doby platnosti občanského zákoníku z roku 1950 nebyla problematika oprávněné držby řešena ani judikaturou, ani odbornou literaturou. Situace se změnila až po roce 1982, kdy novela občanského zákoníku opět oprávněnou držbu zavedla. Tehdejší nejvyšší soudy se snažili podat pro praxi výklad nových ustanovení. Je třeba upozornit, že v závěrech občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu České republiky z 29. 12. 1984, Cpj 51/84, publikovaných pod č. 45/1984 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, se uvádí: „Dobrá víra je přesvědčení nabyvatele, že nejedná bezprávně, když si např. přisvojuje určitou věc.“ Toto vymezení je neúplné, neboť pro naplnění dobré víry nestačí negativní přesvědčení držitele, že nepůsobí bezpráví, ale je třeba pozitivního přesvědčení, že mu věc nebo právo náleží. Autoři uvedené zprávy převzali definici dobré víry patrně z Heyrovského učebnice římského práva z roku 1921, kde je uvedeno: „Bona fides jest přesvědčení nabyvatelovo, že, přisvojuje si věc, nejedná bezprávně.“ V romanistice má tato definice opodstatnění, neboť vychází z existence dvojího vlastnictví v římském právu. K pochopení věci je třeba alespoň rámcová znalost problematiky dvojího vlastnictví v římském právu a žaloby publiciánské.
12
Základní věci jako pozemky, pole, domy, otroci apod. byly res mancipi, které bylo nutno převádět jen přísně vymezenými formálními způsoby. Tyto převodní formy však byly nevyhovující pro svou přísnost, a tak časem se počaly převádět i neformálně (tradicí). Funkcí vydržení bylo též takto neformálně, leč poctivě nabyté věci zařadit do civilního vlastnictví nabyvatele. Věc objasňuje M. Boháček v Nástinu přednášek o soukromém právu římském z roku 1945, který uvádí, že „není tedy třeba, aby se vydržitel domníval, že se provedeným nabývacím jednáním stal kviritským vlastníkem (tohoto přesvědčení nebude např. zřejmě osoba, která nabyla rei mancipi tradicí), nýbrž stačí jeho přesvědčení, že osoba, od níž nebo po které… držby nabyl, byla vlastníkem, resp. Jinak oprávněna ke zcizení“. Nabyvatel tedy nemohl být v dobré víře, že je civilním (kviritským) vlastníkem věci, protože věděl, že ji nenabyl předepsanou formou. Pro vydržení stačila poctivost nabytí. Citovaná definice dobré víry se neuplatňovala ani v literatuře k obecnému zákoníku občanskému a není přejímána ani současnou literaturou; její uvedení v předmětné zprávě je proto spíše připomínkou, že nekritický přístup k podobným materiálům není namístě. Judikatura z 80. let, zřejmě pod vlivem učebnic římského práva, odkazovala jen na „poctivost nabytí“. Oprávněná držba sice poctivost nabytí předpokládá, ale ta sama o sobě nestačí. Držitel není oprávněným v případě, že sice nabyl „poctivě“ (např. pro právní omyl), ale jeho dobrá víra tu není „se zřetelem ke všem okolnostem“.15 O dobré víře má smysl uvažovat jen v případě, že držitel není subjektem práva, které vykonává. V dobré víře je držitel, který se domnívá, že mu držená věc nebo vykonávané právo náleží, ačkoliv ve skutečnosti tomu tak není. Držitel je tedy ohledně existence svého práva v omylu, který se vztahuje buď k právním skutečnostem a k osobám, nebo k právní úpravě. Na tuto skutečnost upozorňoval již A. Randa v Právu vlastnickém 15
SPÁČIL, J.: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 222, ISBN 80-7179-386-8
13
z roku 1900, který uváděl, že dobrá víra spočívá v tom, že „držitel pozitivní přesvědčení míti musí, že vlastnictví nabyl. Přesvědčení toto musí patrně na omylu spočívati“. Je tedy třeba řešit otázku, jaký omyl může mít za následek, že držitel je v dobré víře. Ze zákona vyplývá, že držitel musí být v dobré víře „se zřetelem ke všem okolnostem“. V odborné literatuře i v judikatuře panuje shoda, že posouzení, je-li držitel v dobré víře či nikoli, je třeba vždy hodnotit objektivně, a nikoli pouze ze subjektivního hlediska (osobního přesvědčení) účastníka, a že je třeba vždy brát v úvahu, zda držitel při běžné (normální) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat, neměl, resp. Nemohl mít po celou vydržecí dobu důvodné pochybnosti o tom, že věc nebo právo mu patří. Správně se též uvádí, že dobrá víra zaniká v okamžiku, kdy se držitel seznámil se skutečnostmi, které objektivně musely vyvolat pochybnost o tom, že mu věc po právu patří. Na tom nic nemění skutečnost, že držitel bude v tomto případě nadále subjektivně v dobré víře. Prokázané speciální vědomosti držitele by mu mohly být při posuzování jeho dobré víry k tíži. Z textu zákona vyplývá, že oprávněná držba se nemůže zakládat na takovém omylu držitele, kterému se mohl při normální opatrnosti vyhnout. Je třeba zdůraznit, že jde o opatrnost normální, obvyklou, posuzovanou z objektivního hlediska. Platné právo neumožňuje učinit závěr, že míru opatrnosti
lze
posuzovat
ze
subjektivního
hlediska,
tedy
podle
individuálních poměru držitele. Při posuzování dobré víry je třeba klást na každého držitele stejné minimální nároky bez ohledu na jeho duševní vyspělost, na vzdělání, životní zkušenosti apod. (ovšem prokázané speciální znalosti a zkušenosti jdou k tíži držitele – např. zeměměřič zpravidla nebude moci tvrdit, že přehlédl nezanedbatelný rozdíl ve výměře drženého a koupeného pozemku). Je skutečností, že nezletilí a osoby, jejichž způsobilost k právním úkonům je omezena, případně jsou jí zbaveni zcela, jsou pod zvláštní ochranou zákona. To však na shora uvedených závěrech nic nemění. Je třeba vyjít ze skutečnosti, že uchopení se držby
14
není jen faktickým činem, ale je i projevem vůle, neboť předpokládá držební vůli (animus possidendi). Pokud tedy jsou tyto osoby v konkrétním případě způsobilé k nakládání s majetkem, mohou se též uchopit jeho držby a je třeba je posuzovat jako kohokoli jiného. Nejsou-li způsobilé nakládat s majetkem, je jejich vůle právně bezvýznamná a nemohou držby nabýt jinak než prostřednictvím zástupce; detenci, která držební vůli nevyžaduje, však nabýt mohou. Z uvedeného je zřejmé, že o dobré víře lze hovořit tam, kde držitel věc drží anebo vykonává právo v omylu, že mu věc nebo právo patří, a jde přitom o omyl omluvitelný. Omluvitelný je omyl, ke kterému došlo přesto, že mýlící se postupoval s obvyklou mírou opatrnosti, již lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat [C (civilní část Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, vydávaného nakladatelstvím C. H. Beck) 1304 Sou R NS (Soubor rozhodnutí NS)]. Při hodnocení dobré víry je vždy třeba brát v úvahu, zda držitel při běžné (normální) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat, neměl, resp. nemohl mít, po celou vydržecí dobu důvodné pochybnosti o tom, že mu věc nebo právo patří. Dobrá víra zaniká v okamžiku, kdy se držitel seznámil se skutečnostmi, které objektivně musely vyvolat pochybnost o tom, že mu věc po právu patří, anebo že je subjektem práva, jehož obsah vykonává (C 1176 Sou R NS). V základě oprávněné držby tedy leží omluvitelný omyl. Je třeba posoudit zda může jít i o omyl právní (to, že může jít o omyl skutkový, lze považovat za nepochybné). Právní omyl spočívá v neznalosti anebo v neúplné znalosti obecně závazných právních předpisů a z toho vyplývajícího
nesprávného
posouzení
právních
důsledků
právních
skutečností. Občanský zákoník (oproti obecnému zákoníku občanskému) nedeklaruje zásadu, že neznalost zákona neomlouvá, ani nestanoví pro oprávněného držitele výjimky z této zásady, pokud jde o omluvitelný omyl. V této souvislosti M. Knappová v Právu a zákonnosti z roku 1992 uvádí:
15
„Ten, kdo jedná na základě neznalosti zákona, jeho špatné znalosti, jeho nesprávné interpretace apod., podle nikde nepsané, ale všeobecně (i v soukromém právu) uznané zásady ignorantia iuris non excusat, v dobré víře být asi nemůže.“16 Podle Š. Lubyho má právní omyl právní význam jen v případě, kdy je jeho relevance výjimečně právem uznaná, jinak platí zásada, že se na něj, pokud jde o protiprávnost vlastního jednání a jeho výsledku, nelze odvolávat. I když zákon zásadu, že neznalost práva neomlouvá, výslovně neprohlašuje, neznamená to ale, že by se tato zásada nadále neuplatňovala. V této souvislosti Sedláček poznamenává, že závaznost právních norem vyplývá z jejich podstaty, a pravidlo, že neznalost zákona neomlouvá, obsažené v § 2 OZO, je třeba považovat za součást každé právní normy. Kdyby toto pravidlo nebylo v § 2 OZO stanoveno, nic by to na věci neměnilo, „poněvadž opak musil by býti stanoven, aby neznalost omlouvala“.17 Lze vyjít z toho, že zásada „neznalost zákona neomlouvá“ je přirozenou součástí právní regulace a uplatňuje se i v soudobém právu. Právní omyl držitele, vycházející z neznalosti jednoznačně formulovaného ustanovení občanského zákoníku platného v době, kdy se držitel ujímá držby, není omluvitelný (C 1481 Sou R NS); to platí i o neznalosti jiného obecně závazného právního předpisu. Je nutno připustit, že výjimečně se mohou vyskytnout případy, kdy držitel bude „se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře“ i v případě, že jeho přesvědčení bude vycházet z právního omylu. Jde o případy, kdy znění zákona je nejasné (viz C 1495 Sou R NS) a k jeho objasnění a sjednocení výkladu je třeba publikovat v rozhodnutí ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek (zásada „neznalost zákona neomlouvá“ se nevztahuje na judikaturu). V takovém případě nelze považovat za neoprávněného držitele toho, kdo se držby uchopí na základě jednoho z možných výkladů zákona, bylo-li k tomuto 16
Knappová, M., Držba. Právo a zákonnost, 1992, č. 10, s. 586 SPÁČIL, J.: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 224, ISBN 80-7179-386-8 17
16
výkladu možno dojít při zachování obvyklé opatrnosti. V tomto případě půjde o omluvitelný právní omyl; smlouva o převodu věci na takovém omylu založená bude sice neplatná, nabyvatel však získá oprávněnou držbu. V odborné literatuře se lze setkat i s pojmem „omyl v právním stavu“, popřípadě „omyl o právním postavení předchůdce“. Takový omyl může být buď omylem skutkovým, nebo omylem právním. Například domnívá-li se nabyvatel věci, že převodce je jejím vlastníkem, neboť neví a nemůže vědět, že vlastnictví převodce zaniklo v důsledku toho, že jeho předchůdce odstoupil od smlouvy, jde o omluvitelný omyl skutkový. Pokud se nabyvatel, který ví, že převodce věc našel, domnívá, že převodce je vlastníkem věci, neboť nálezem se nabývá k věci vlastnictví, jde o neomluvitelný omyl právní. O podobný případ půjde, pokud účastníci převádějí nemovitou stavbu v domnění, že stavba je movitá. Pokud je jejich přesvědčení o movitosti stavby založeno na omluvitelném omylu, týkajícím se např. technického provedení stavby, bude nabyvatel oprávněným držitelem, i když nebudou splněny podmínky převodu vlastnického práva k nemovitosti.
Bude-li
však
přesvědčení
účastníků
založeno
na
předpokladu, že budova, která není zděná, nemůže být nemovitostí, neboť nemovitosti jsou jen stavby zděné, půjde o právní omyl, patrně neomluvitelný. Omluvitelný bude patrně i omyl vyvolaný státním orgánem či orgánem místní samosprávy, nebudou-li tu okolnosti, které by omluvitelnost omylu vylučovaly. Pokud se bude držba opírat o právní omyl, bude tedy třeba vždy zkoumat, zda jde o omyl omluvitelný, tedy takový, ke kterému mohlo dojít i při zachování obvyklé opatrnosti, kterou lze požadovat. Pouhá neznalost jinak jasného a nepochybného ustanovení zákona omluvitelná není, neboť při zachování obvyklé opatrnosti se předpokládá, že každý se seznámí se zákonnou úpravou právního úkonu, který hodlá učinit.
17
Je tu ještě otázka, zda v případě právního omylu lze přihlížet k úrovni právního vědomí účastníka. Odpověď je záporná. Právní vědomí sice může mít vliv na dobrou víru, ovšem nikoli na posouzení toho, zda je tu dobrá víra „se zřetelem ke všem okolnostem“. Omluvitelnost právního omylu je třeba posuzovat s přihlédnutím k oprávněným požadavkům na znalost platného práva, nikoli podle úrovně jednajícího. Uplatnění římskoprávních principů, zohledňujících právní omyl „žen, vojáků a nezkušených venkovanů“, nejen že nemá v platném právu oporu, ale bylo by i v rozporu s požadavky doby, která otvírá každému přístup ke vzdělání a k informacím, a konečně i s principem rovnosti občanů. Lze též poukázat na skutečnost, že již § 1297 OZO stanovil, že se „předpokládá, že každý, kdo má rozum, jest schopen takového stupně bedlivosti a pozornosti, jehož lze užíti při obyčejných schopnostech“. I toto pravidlo vyplývá z podstaty právní regulace, která představuje uplatnění rovného měřítka na nerovné subjekty; při opačném přístupu by tato regulace byla naprosto neefektivní. Proto se uvedené pravidlo uplatní, i když jej platné právo výslovně nestanoví. Je tedy zřejmé, že postup některých soudů, které při zkoumání předpokladů vydržení zjišťovaly životní zkušenosti účastníka, který se na dobrou víru odvolává (např. zkušenosti s převodem nemovitostí), byl nesprávný, pokud měl „vyvinit“ držitele, který si nepočínal s obvyklou opatrností. Takové zkoumání sice může vést ke zjištění, že účastník byl vzhledem ke své individuální nezkušenosti v dobré víře, nemůže však jít o „dobrou víru se zřetelem ke všem okolnostem“, která je předpokladem oprávněné držby a vydržení. Dobrou víru je třeba hodnotit objektivně (vychází se z toho, jak by věc posoudil průměrný člověk při zachování obvyklé opatrnosti). Držbu uchopenou na základě ústní smlouvy o převodu nemovitostí lze také považovat za neoprávněnou, neboť tu jde o neomluvitelný právní omyl (C 1792 Sou R NS); nelze ovšem zcela výjimečně vyloučit opak (např. smlouvy uzavírané v 50. letech minulého století, kdy docházelo
18
k nevídaným změnám v právu, a omyly bývaly vyvolány i za asistence státních orgánů). Judikatura řešila i další případy omylu držitele a jeho omluvitelnosti. „Objektivně omluvitelný omyl jako předpoklad dobré víry je dán také v případě, kdy se držitel ujal držby domu ve stavu demolice na základě nabídky bývalého národního výboru k jeho koupi po zaplacení dohodnuté kupní ceny“ (C 1329 Sou R NS). „Pokud z obsahu hospodářské smlouvy uzavřené mezi tzv. socialistickými organizacemi vyplývalo, že mělo dojít jen k převodu správy národního majetku, nemohla být (jiná než státní socialistická) organizace, která se na základě této smlouvy ujala držby věci, jejím oprávněným držitelem“ (C 2122 Sou R NS). „Pokud se držitel chopil držby nemovitosti na základě smlouvy o jejím převodu, která nebyla registrována státním notářstvím v době, kdy zákon takovou registraci vyžadoval, nemohl být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem této nemovitosti“ (C 1481 Sou R NS). Občanský zákoník stanoví, že v pochybnostech se má za to, že držba je oprávněná (§ 130 odst. 1 ObčZ). Judikatura řešila otázku, kdy o takové pochybnosti jde. „O pochybnost, zda je držba oprávněná, jde tehdy, je-li nejisté, zda byl držitel v dobré víře se zřetelem ke všem okolnostem případu“ (C 1399 Sou R NS). Nestanoví-li zákon jinak, má oprávněný držitel stejná práva jako vlastník; zejména má též právo na plody a užitky věci po dobu oprávněné držby (§ 130 odst. 2 ObčZ). Oprávněný držitel má právo na takovou dispozici s věcí, při které nedochází ke změně vlastnického práva. Pokud oprávněný držitel věc prodá, může nabyvateli vzniknout jen právo oprávněné držby, nikoli právo vlastnické, nejde-li o výjimky výslovně stanovené zákonem. Od nevlastníka nelze nabýt vlastnictví k nemovitosti, i když nabyvatel vychází ze zápisu v katastru nemovitostí označujícího převodce za vlastníka této nemovitosti (C 2060 Sou R NS, viz též NS sp. zn. 22 Cdo 536/2000, Ad Notam č. 5/2003). Vzhledem k tomu, že
19
oprávněný držitel má nepochybně právo věc užívat, jakož i vzhledem k tomu, že při dále uvedených dispozicích nepřevádí více práv, než sám má, může oprávněný držitel k věci zřizovat práva, která spočívají v užívání a držbě věci, tedy zejména právo nájemní a patrně i práva odpovídající věcným břemenům. Oprávněnému držiteli přísluší právo pojistit věc, kterou drží (C 2424 Sou R NS). Vzhledem k tomu, že oprávněný držitel má právo na užitky z věci po dobu oprávněné držby (§ 130 odst. 2 ObčZ), není povinen vlastníkovi zaplatit částku představující nájemné získané za dobu oprávněné držby. Pokud by však obdržel nájemné dopředu, tedy i za období, ve kterém bude již věc vydána vlastníkovi, resp. za dobu, kdy doposud oprávněný držitel již bude vědět, že vlastníkem je někdo jiný, a stane se tak držitelem neoprávněným, bude muset vlastníkovi zaplatit poměrnou část získaného nájemného. Obdobně bude třeba patrně postupovat i v případě, že k věci zřídí za úplatu věcné břemeno. Vlastník pak vstoupí do práv a povinností oprávněného držitele jako pronajímatele věci okamžikem, kdy mu věc bude vydána.18 Oprávněná držba contra tabulas19 V právní teorii bývá kladena otázka, zda je podle platného občanského zákona možná oprávněná držba „contra tabulas“, tedy držba pozemku, který je podle katastru nemovitostí ve vlastnictví jiné osoby než držitele. Nejvyšší soud oprávněnou držbu „contra tabulas“ připouští. Zaujal například názor, že při posuzování otázky, zda v daném případě byly splněny podmínky oprávněné držby vedoucí k vydržení, nelze vycházet jen ze zkušenosti, že stav vzniklý v důsledku uchopení držby nebyl v souladu s údaji uvedenými v pozemkové knize, popřípadě v jiné veřejné knize, o kterých se držitel nepřesvědčil. Je třeba brát v úvahu všechny okolnosti, za 18
SPÁČIL, J.: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 220 - 228, ISBN 80-7179-386-8 19 SPÁČIL, J.: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 226 - 228, ISBN 80-7179-386-8
20
kterých byla držba uchopena (NS sp. zn. 22 Cdo 837/98, Právní rozhledy č. 2/2000). V dalším rozsudku Nejvyšší soud konstatuje: „V době platnosti OZO z roku 1811 (i pozdějších občanských zákoníků) se připouštělo vydržení práv k nemovitostem na základě držby vykonávané v rozporu se zápisem do veřejných knih. Intabulace nehojila vady nabývacího titulu. Pokud se držitel chopil držby práva na základě výpisu z katastru nemovitostí (případně jiné veřejné knihy), nemůže jeho dobrou víru, způsobilou být předpokladem vydržení tohoto práva, vyloučit jen okolnost, že nahlédnutím do veřejné knihy mohl zjistit, že toto právo bylo zapsáno chybně“ (C 1993 Sou R NS). Sama skutečnost, že držitel nenechal vytyčit hranice jím držených pozemků a nezjistil tak, že drží i část pozemku, jehož vlastníkem není, nevylučuje jeho poctivou držbu podle obecného zákoníku občanského, ani držbu oprávněnou podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (C 1181 Sou R NS). To je praktické zejména v případech, kdy někdo nabude vlastnictví k pozemku a současně se uchopí držby části nebo celého sousedního pozemku. Právním titulem držby je v takovém případě nabývací titul k skutečně vlastněnému pozemku (kupní či darovací smlouva, závěť či rozhodnutí v dědickém řízení apod.); i když jde o tzv. putativní titul, je postačující (viz např. C 1067 Sou R NS). Ani sama skutečnost, že držitel nenechal vytyčit hranice jím držených pozemků a nezjistil tak, že drží i část pozemku, jehož vlastníkem není, nevylučuje jeho oprávněnou držbu (C 1181 Sou R NS). „Je však otázkou, jak velkého pozemku (části pozemku) se může držitel chopit, aby jeho omyl ohledně rozporu mezi tím, co skutečně nabyl a čeho se chopil, byl omluvitelný a jeho držba byla oprávněná. Připomínáme, že omluvitelný je omyl, ke kterému došlo přesto, že držitel postupoval s obvyklou mírou opatrnosti, kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat“ (C 1304 Sou R NS). Obecné východisko obsahuje rozsudek Nejvyššího soudu publikovaný pod č. C 836 Sou R NS: „Pokud se nabyvatel nemovitosti chopí držby části
21
sousední parcely, kterou nenabyl, může být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem i této části. Jedním z hledisek pro posouzení omluvitelnosti omylu držitele je v takovém případě i poměr plochy koupeného a skutečně drženého pozemku.“ Toto rozhodnutí označuje jako jedno (nikoli jako jediné) z kritérií poměr koupeného a skutečně drženého pozemku. Vnucuje se samozřejmě otázka, jaké překročení výměry je třeba při zachování obvyklé opatrnosti poznat. Podle některých soudů jde jen o poměrně nevýznamné překročení plochy, jiné jsou podstatně benevolentnější. K tomu je třeba uvést, že záleží i na tvaru pozemků a jejich umístění v terénu. U pozemku pravidelného tvaru lze zpravidla lépe odhadnout výměru než u pozemku nepravidelného; to platí i o pozemku na rovině oproti členitému terénu. Význam hraje i společné oplocení, rozsah užívání právním předchůdcem apod. Jestliže ani vlastník sousedního pozemku si neuvědomil, že nabyvatel (či jeho předchůdci) drží i část jeho pozemku, bude to nasvědčovat objektivní omluvitelnosti omylu. Judikatura Nejvyššího soudu toleruje podle okolností případu i překročení ve výši až do 50 % výměry nabytého pozemku, výjimečně i více. Avšak pokud se kupující chopil i držby cizího pozemku, jehož výměra byla vyšší než plocha pozemku, který koupil, mohl sice být subjektivně v dobré víře, že je vlastníkem i tohoto pozemku, tato dobrá víra tu však nebyla „se zřetelem ke všem okolnostem“ (C 1399 Sou R NS). Nicméně ve zcela výjimečných případech lze i tuto „hranici“ prolomit; viz rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 496/2004, kde je toto prolomení zdůvodněno takto: „S ohledem na individuálnost každého případu však nelze závěry výše citované judikatury absolutizovat. Daný případ má svoje zvláštnosti, v jejichž souhrnu se liší od již zmíněných. Sporný pozemek byl od nepaměti připlocen k pozemku právních předchůdců žalobce a byl jimi užíván jako součást jejich pozemku, přiléhajícího k jejich domu č. p. 19. tento pozemek nemá samostatný přístup a přístup na něj je a po vydržecí dobu byl pouze z usedlosti žalobce. Tyto skutečnosti potvrdili svědci – místní pamětníci a v
22
průběhu dokazování nebylo soudy zjištěno, že by do doby, než byl žalobce vyrozuměn o právním stavu vlastnictví jím užívaných pozemků, nastalo něco, co by při obvyklé míře opatrnosti, kterou bylo možno se zřetelem ke všem okolnostem případu po žalobci požadovat, mohlo vést k tomu, aby zjistil skutečné vztahy mezi účastníky. Žalobce nenabýval pozemek, který by ,neznal, ale pozemek na něj byl po polovinách převeden osobami blízkými (§ 116 ObčZ), přičemž šlo o pozemek bezprostředně rodinou užívaný; neměl tudíž důvod zajímat se o jeho parametry. Z hlediska běžné opatrnosti je jistě rozdíl v přístupu nabyvatele v případě, kdy je mu věc prodávaná za úplatu cizí osobou a v případě, kdy ji získává bezúplatně od nejbližších osob z jejich déletrvající držby. V titulu vydržení (postupní smlouvě) také není výměra pozemků nabývaných žalobcem nijak zmíněna.“ Z uvedeného je zřejmé, že nelze dát jednoduchý návod na to, jaký poměr pozemků lze ještě „uznat“ a jaký už ne. Půjde vždy o posouzení konkrétní věci a důraz je třeba klást na pečlivé zvážení všech okolností a jejich uvedení v odůvodnění rozsudku. Obecně lze ale říci, že bude-li tento poměr vyšší než 50 %, bude omluvitelnost omylu nabyvatele přicházet v úvahu jen zřídka. Vydržení části věci Na držbu contra tabulas dle mého názoru navazuje otázka možnosti vydržení části věci, v tomto případě vydržení části nemovité věci. Proč se o tom zmiňuji, důvodem jsou dřívější pochybnosti o existenci možnosti vydržení části věci, a v rámci držby contra tabulas zmiňované potenciální vydržení části pozemku. Proto považuji za nutné se touto otázkou zabývat a uvést možnost vydržení části věci na pravou míru. Pochybnosti o tom, zda způsobilým předmětem vydržení je i část pozemku vznikly na základě rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 30. 3. 1993, sp. Zn. 3 Cdo 53/92, zveřejněném v Právních rozhledech č.
23
4/1994, který pravil: „předmětem vydržení jako specifického způsobu nabývání vlastnického práva může být zásadně jen věc celá, nikoli její pouhá část. Veškeré dosavadní právní úpravy tohoto občanskoprávního vztahu totiž dopouštěly jen držení věci. Zákonnou podmínku držení věci nesplňuje držení pouhého pruhu pozemkové parcely souseda, jenž nebyl samostatně geodeticky oddělen a na který bylo držitelem mylně nahlíženo jako na soukromou pěšinu“. Na správnou míru uvedl věc až rozsudek Nejvyššího soudu, publikovaný pod R (rozhodnutí publikované ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, vydávané Nejvyšším soudem ČSFR a od 1. 1. 1993 Nejvyšším soudem ČR) 40/2000, „Předmětem právních vztahů jsou též věci nemovité; takovými věcmi jsou i pozemky (§ 26 ObčZ z roku 1950, srov. též § 119 platného ObčZ). Podle § 4 odst. 1 zákona č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, platného do 1. 9. 1971, kdy byl zrušen ustanovením § 25 zákona č. 46/1971 Sb., o geodézii a kartografii, pozemkem podle tohoto zákona rozumí se část přirozeného povrchu zemského, která jest oddělena od sousedních částí trvale viditelnými rozhraničením, hranicí správní nebo držebnostní nebo se od nich liší vzděláváním nebo užíváním. Část parcely, která byla v držbě jiné osoby než vlastníka této parcely, se tudíž stávala pozemkem a pozemek jako nemovitou věc bylo možno vydržet. [Lze poznamenat, že s ohledem na podobnou úpravu v § 27 písm.a) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), platí o vydržení části parcely stejná zásada i v platném právu; to ovšem nic nemění na skutečnosti, že převádět lze jen pozemky geometricky a polohově určené, zobrazené v katastru nemovitostí a označené katastrálním číslem.] Obdobný právní názor vyslovil Nejvyšší soud i v rozsudcích ze dne 27. 3. 1997, sp. zn. 3 Cdon 279/96, a ze dne 26. 2. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1231/96.“, podle kterého způsobilým předmětem vydržení vlastnického práva je i pozemek, jenž je částí parcely. 20 20
SPÁČIL, J.: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydán. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 240, ISBN 80-7179-386-8
24
Vydržení části jiné věci než nemovitosti, pozemku či stavby není možné s ohledem na dikci v § 134 odst. 1 ObčZ, který hovoří o věci, ne o její části.21 Vydržecí doba a přerušení vydržení Vydržecí lhůta činí tři roky, jde-li o movitost, a deset let, jde-li o nemovitost. Zde by bylo dle mého názoru možné provést změnu současné právní úpravy. Současná desetiletá vydržecí doba u nemovitostí se mi nezdá zcela přiměřená. Dle mého názoru by bylo přiměřenější současnou vydržecí dobu prodloužit na dvacet let. A tím se poněkud přiblížit vydržecí době jak ji znal obecný zákoník občanský. K tomuto názoru mě vede přesvědčení, že prodloužení současné doby by nijak výrazněji neomezilo samotné vydržení, ale poskytlo by přitom vlastníkovy větší časový úsek ve kterém by mohl zasáhnout proti oprávněnému držitely (tedy větší možnost zabránit nabytí vlastnictví na základě vydržení), resp. poskytl by delší čas na to, aby oprávněný držitel zjistil, že není vlastník a v důsledku toho by jeho držba nebyla v dobré víře. Nepředpokládám sice, že by tímto došlo k nějak podstatné změně, neboť o tom, že podmínky vydržení jsou splněny a k vydržení vlastnického práva dochází, v okamžiku uplynutí předepsané lhůty obvykle nikdo neví. Avšak samotná možnost představuje podle mého názoru zvýšenou ochranu práv vlastníka, a z mého pohledu tedy pozitivní posun. Co se týče přerušení vydržení, tak ze zákona i z povahy věci vyplývá, že držba musí být nepřetržitá, držitel nesmí držbu ztratit. Musí tedy po celou vydržecí dobu trvat stav, zvaný corpus possessionis. To samozřejmě neznamená, že držitel musí celou dobu věc fyzicky držet. Jde o to, aby v průběhu vydržecí doby nenabyl držby věci někdo jiný. Je otázka, jak posoudit případy, kdy někdo sice držbu pozbyl, ale úspěšně uplatnil 21
PETR, B., Vydržení části jiné věci než parcely. Právní rozhledy, 2002, č. 5, str. 227-228,
25
posesorní žalobu (resp. Návrh na ochranu pokojného stavu dle § 5 ObčZ), nebo se domohl restituce ztracené držby dříve, než se držba nového držitele stala pokojnou. Randa uvádí, že ani v takových případech nelze vydržení pokládat za nepřetržené (a vydržecí doba tudíž musí běžet znova); poznamenává však, že jsou i jiné názory. V komentáři k obecnému zákoníku občanskému se uvádí, že ztráta držby se rovná podání žaloby proti držiteli a že v jejím důsledku se vydržecí doba přetrhuje. Naopak podle Sedláčka „vydržení se přetrhuje přerušením držby, poněvadž vydržení předpokládá držbu po určitou dobu; držba je dána, pokud je dána ochrana posesorní, neboť držba neznamená nic než aktivní legitimaci k žalobě posesorní“. Toto mínění považuje Spáčil za správnější, a to i z hlediska praktických životních potřeb. Pokud totiž např. zloděj odcizí věc, která je druhý den u něj zajištěna a vrácena „majiteli“, nejde o přerušení držby, které by mohlo zvrátit celý dosavadní proces vydržení. Pokud tedy věc nepřešla do cizí pokojné držby, běží dosavadnímu držiteli nepochybně vydržecí doba. Je otázka, co se stane, když věc do cizí pokojné držby přejde a později se k oprávněnému držiteli vrátí. Dosavadnímu pojetí by spíše odpovídal názor, že počne běžet nová vydržecí doba. Spáčil zastává názor, že když oprávněný držitel úspěšně u soudu uplatní žalobu na vydání věci, dává mu soud zapravdu, že je oprávněným držitelem, i když věc má žalovaný. Kdyby se totiž vycházelo z toho, že držbu ztratil, nemohla by mu být, důsledně vzato, poskytnuta ochrana, neboť zanikla-li držba i detence, není co chránit. Proto se spíše přiklání k řešení, že by bylo spravedlivé i v případě, kdy se držitel u soudu domůže vydání věci, považovat držbu za nepřerušenou. Opačný a tradiční názor nežli názor Spáčila vychází dle něj patrně ze skutečnosti, že věc nemůže být současně v držbě dvou osob, nejde-li o společnou držbu. Tento teoretický závěr by však neměl mít dle Spáčila přednost před požadavky spravedlnosti a rozumného řešení. Já osobně s tímto názorem J. Spáčila plně souhlasím. Jinak je tomu ovšem v případě, že držitel věc např. prodá a později znovu
26
koupí; zde došlo nepochybně k přerušení vydržecí doby, lze však započíst držbu předchůdce. Změna v osobě vlastníka držené věci nemá na běh vydržecí doby vliv. Naproti tomu dojde-li ke změně držitele, je třeba posoudit, zde i nový držitel je držitelem oprávněným. Vydržení tu počne běžet znovu, za splnění zákonných podmínek si však nový držitel započte i dobu, po kterou měl věc v oprávněné držbě jeho právní předchůdce. Oprávněný držitel si může pro účely vydržení započíst vydržecí dobu toho předchůdce, od kterého nabyl držbu; pokud jeho bezprostřední předchůdce nebyl držitelem oprávněným, dobu oprávněné držby vzdálenějšího předchůdce si započíst nemůže. Pro počátek a trvání vydržecí doby se použijí přiměřeně ustanovení o běhu promlčecí doby (§ 134 odst. 4 ObčZ). Již v době platnosti obecného zákoníku občanského se uznávalo stavění vydržení (tj. doba, kdy ze zákonem uznaných důvodů vydržení neběželo) a přetržení vydržení, kdy doba již uplynulá ztratila význam a vydržení počalo běžet znovu. Z § 112 a násl. ObčZ se podává, že ke stavení běhu vydržecí doby dochází, uplatní-li vlastník ve vydržecí době právo u soudu nebo u jiného příslušného orgánu a v zahájeném řízení řádně pokračuje. Podá-li vlastník žalobu o vyklizení nemovitosti proti oprávněnému držiteli, dochází dnem zahájení řízení ke stavení běhu vydržecí doby; okolnost, kdy byla žaloba doručena oprávněnému držiteli, tu není rozhodná (R 18/2001). Sdružením pozemků do jednotného zemědělského družstva nedošlo k přerušení běhu vydržecí lhůty (NS sp. zn. 22 Cdo 83/99, Soudní rozhledy č. 10/2000). Jde-li o vlastnické právo osob, které musí mít zákonného zástupce, vydržení nepočne, dokud jim zástupce není ustanoven. Již započaté vydržení probíhá dále, avšak neskončí,dokud neuplyne rok po tom, kdy těmto osobám bude zákonný zástupce ustanoven nebo kdy překážka jinak pomine. Jde-li o právo mezi zákonnými zástupci na jedné straně a
27
nezletilými dětmi a jinými zastoupenými osobami na druhé straně, vydržení ani nepočíná, ani neběží. To platí i o právech mezi manžely. Počítání času, tedy i vydržecí doby, se řídí § 122 ObčZ. Pokud držitel v průběhu vydržecí doby zjistí okolnosti, ze kterých musí objektivně poznat, že věc není jeho, nebo pokud mu tyto okolnosti musí být známy (i když je z nedbalosti přehlédne, např. jsou mu sděleny v dopise, který je mu doručen, není však otevřen a přečten), přestane být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře a stává se držitelem neoprávněným. Vydržecí doba pak nadále neběží. 22 Zápis vydržení do katastru nemovitostí23 Vydržení vlastnického práva k nemovité věci nastává již splněním zákonem předepsaných skutečností. O tom, že byly tyto podmínky splněny a k vydržení vlastnického práva došlo, však v okamžiku uplynutí předepsané lhůty obvykle nikdo neví. Neví o tom zpravidla ani ten, kdo vydržel, protože je v dobré víře, že vlastní vydrženou nemovitost alespoň 10 let. Pro vlastníka věci je důležitá nejen okolnost, že splnil zákonem stanovené podmínky pro nabytí vlastnického práva k určité věci a stal se tak jejím vlastníkem, ale také okolnost, že společnost jeho vlastnické právo uznává. Vlastník si uznání svého vlastnického práva společností zajistí teprve tím, že je může v případě potřeby prokázat. V případě nemovitostí se vlastnické právo zpravidla prokazuje výpisem z listu vlastnictví písemného operátu katastru nemovitostí. Výpis je podle § 22 odst. 2 zák. č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), veřejnou listinou a prokazuje, kdo je v katastru zapsán jako vlastník určité nemovitosti. Teprve zapsanému vlastníkovi půjčí banka na nemovitou 22
SPÁČIL, J.: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, s. 241 - 242, ISBN 80-7179-386-8 23
BAUDY, P., Vydržení vlastnického práva a jeho záznam do katastru nemovitostí. Právní rádce, 1995, č. 1, s. 13 28
zástavu, pouze od něho je někdo ochoten nemovitost koupit. Proto má pro vlastníka nemovitosti skutečnost, že jeho vlastnické právo bylo zapsáno do katastru, zvláštní význam. Jestliže o uplynutí 10leté vydržecí doby zpravidla neví vlastník, nemůže o něm vědět ani katastrální úřad, který zápisy vlastnických práv k nemovitostem provádí. Je tedy otázkou, kdy a na základě čeho katastrální úřad vydržení vlastnického práva do katastru zapíše, aby obnovil soulad zápisů v katastru se skutečností. Odpověď dává ustanovení § 7 zák. č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve spojení s ustanovením § 5 odst. 6 zák. č. 265/1992 Sb. a s ustanovením § 40 odst. 1 písm. C) vyhl. Č. 126/1993 Sb. Z těchto ustanovení vyplývá, že katastrální úřad zapíše vydržení, pokud je nesporné, na základě osvědčení ve formě notářského zápisu nebo na základě soudního smíru. Je-li vydržení sporné, zapsal by je katastrální úřad pouze na základě pravomocného rozhodnutí soudu vydaného v řízení na určení vlastnictví. Osvědčení ve formě notářského zápisu a soudního smíru přikládá zákon stejnou váhu. Přitom je považuje za dostačující podklad k provedení záznamu pouze v případě, že je vydržení nesporné. Proto musí být pro zápis do katastru splněny tyto náležitosti. Stranou soudního smíru musí být ten, kdo je dosud jako vlastník zapsán v katastru nemovitostí, a ten, kdo vydržel vlastnické právo. Strany musí být označeny tak, aby nemohly být zaměněny s jinými osobami. Vydržená nemovitost musí být v usnesení o schválení soudního smíru označena způsobem předepsaným v § 5 odst. 1 katastrálního zákona a z usnesení musí vyplývat, že k vydržení označené nemovitosti došlo. Nespornost vydržení mezi stranami je u soudního smíru zřejmá, protože v opačném případě by strany takový smír neuzavřely, a soud by jej neschválil.
29
Podobně z prohlášení ve formě notářského zápisu musí jednoznačně vyplývat, že strana, která měla k nemovitosti vlastnické právo, uznává, že její právo vydržením zaniklo, a strana, jejíž právo vzniklo, výslovně prohlásí, že vlastnické právo vydržela. V prohlášení by dále měly být uvedeny okolnosti, které nasvědčují tomu, že k vydržení skutečně došlo. Z prohlášení musí být zřejmé, že vydržení je mezi bývalým a současným vlastníkem nesporné. Proto je vyloučeno, aby katastrální úřad provedl záznam vydrženého práva pouze na základě prohlášení jedné strany. Přijetí opačného názoru by umožnilo komukoli deklarovat před notářem nabytí vlastnického práva k jakékoli vyhlédnuté nemovitosti a dosáhnout zápisu takto deklarovaného práva do katastru. Tak jako katastrální úřad, ani notář nepřezkoumává, zda prohlášení o vydržení je pravdivé, osvědčuje pouze, že takové prohlášení bylo před ním učiněno. Zápisy v katastru nemovitostí na základě takových jednostranných prohlášení by se staly bezvýznamné. Prospěch by z nich měli pouze podvodníci. Úvaha o tom, zda s výše popsanými prohlášeními osob mají být spojeny právní účinky, a zda je tady může notář podle § 80 notářského řádu osvědčit, je nadbytečná, protože jiný právní předpis, a sice katastrální zákon, oprávnění notáře osvědčit prohlášení o vydržení výslovně předpokládá. Jinou otázkou ovšem je, jaké jsou právní následky prohlášení a zda jsou jím osoby, které je učinily, vázány. Z ustanovení § 7 odst. 1 zák. č. 265/1992 Sb. ve spojení s ustanovením § 5 odst. 1 zák. č. 344/1992 Sb. lze dovodit, že osvědčení o takovém prohlášení ve formě notářského zápisu je jinou listinou, která podle zvláštních předpisů potvrzuje nebo osvědčuje právní vztahy, a je tady listinou způsobilou pro zápis do katastru. Pokud by osoba, která prohlásila, že vydržením pozbyl vlastnické právo k nemovitosti, později svůj názor změnila, musela by zřejmě před soudem v řízení na určení vlastnictví
30
prokázat, že k vydržení vlastnického práva nedošlo. Prohlášením na ni tedy přechází břemeno tvrzení a břemeno důkazu. Jiným způsobem vázána není. Prohlášení totiž nesměřuje k zániku vlastnického práva k nemovitosti, pouze zánik takového práva deklaruje. Pokud by ovšem takové prohlášení bylo adresováno osobě, která tvrdí, že právo vydržela, a vydržitel by takové prohlášení akceptoval, mohl by vzniknout právní vztah shodný s právním vztahem vzniklým z dohody o narovnání podle § 585 obč. zák. Protože však ústní prohlášení, byť zachycené ve formě notářského zápisu, nelze považovat za písemnou formu projevu vůle, dohoda o narovnání právního vztahu k nemovitosti prohlášením pro nedostatek písemné formy nevznikne. Je tedy praktická úvaha, zda tomu, kdo právo vydržením nabyl, neskýtá větší jistotu uzavřít s bývalým vlastníkem dohodu o narovnání. A pokud bývalý vlastník vydržení neuznává, nezbude novému vlastníkovi k dosažení zápisu do katastru stejně nic jiného než obrátit se na soud s návrhem na určení vlastnictví. Katastrální úřad totiž není oprávněn zkoumat, zda k vydržení skutečně došlo. Není k tomu vybaven pravomocí, nemá k přezkumu takové otázky žádné prostředky a ani v budoucnu by tomu nemělo být jinak. Rozhodování sporů v občanskoprávních věcech má patřit nezávislým soudům. Bylo by ovšem zbytečné zatěžovat soudy povinností rozhodovat v případech, kdy mezi stranami, kterých se věc dotýká, není sporu. Proto zákon v nesporných případech umožňuje zápis vydržení do katastru bez asistence soudu.
31
Závěr Co by se dalo o vydržení říct závěrem? Snad jen to, že současná právní úprava vydržení se dle mého názoru zdá poměrně kvalitní. Až na můj ne zcela kladný názor k současné délce vydržecí doby, nemohu současné právní úpravě nic podstatného vytknout. Představuje podle mého názoru dostatečně propracovanou právní normu, která by měla znemožnit případnému zneužití institutu vydržení (alespoň co se týče vydržení nemovité věci). Samozřejmě nemohu takovéto zneužití zcela vyloučit, avšak musím přiznat, že si na druhou stranu neumím představit, jak by k takovému zneužití mohlo dojít (nebudu-li počítat s lidskou chybou). V případě případné budoucí změny v současné právní normě tak tedy doufám, že nebude představovat větší zásah do institutu vydržení, než mnou navržené prodloužení vydržecí doby.
Cizojazyčné resumé Es kam die Zeit, das Ersitzungsinstitut zusammenzufassen. Als Vorgänger des gegenwärtigen Ersitzungsinstituts kann die römische usucapio (Ersitzung) angesehen werden, die von einer älteren Kodifizierung des Gesetzes von zwölf Landtafeln ausgegangen ist. Was unser
Gebiet betrifft, befand sich das Ersitzungsinstitut fast in allen
Kodifizierungen für die Zeit länger als hundert Jahre. Dieses wurde sowohl in allgemeinem bürgerlichem Gesetzbuch vom 1811 beinhaltet als auch in bürgerlichem Gesetzbuch vom 1950. Unterbrechung des Bestehens des Ersitzungsinstituts auf unserem Territorium stellte
die Zeit bis zum
Erlassen des bürgerlichen Gesetzbuches vom 1964 dar und diese Unterbrechung dauerte bis zu seiner Novellierung 1982, wo das Institut
32
wieder wiederhergestellt wurde. Dieses Gesetz gilt auch zurzeit und ab 1982 wurde mehrmals novelliert. Das
Ersitzungsinstitut
stellt
eine
der
Weisen
des
Eigentumsrechtserwerbs an Sache dar, und zwar sowohl an beweglicher als auch an unbeweglicher Sache. Zum Eigentumsrechtserwerb kommt es nach der Erfüllung der durch das Gesetz festgelegten Tatsachen. Zur Ersitzung des Eigentumsrechts kommt es hierbei bereits durch die alleine Erfüllung der durch das Gesetz vorgeschrieben Bedingungen. Es ist jedoch in Betracht zu ziehen, dass in den meisten Fällen, dass es zur Ersitzung des Eigentumsrechts zum Augenblick der Erfüllung der vorgeschriebenen
Bedingungen
gekommen
ist,
weiss
niemand.
Hauptgrund hierfür ist es, dass jener, der eine Sache ersessen hat, für die ganze Zeit in gutem Glauben ist, dass er die ersessene Sache besitzt. Aus diesem Grund zeigt sich die Tatsache, dass es zur Ersitzung gekommen ist, in den meisten Fällen erst nach einer gewissen Zeit ab der Ersitzung selbst. Deswegen hat eine eventuelle Gerichtsentscheidung darüber, dass es zur Ersitzung gekommen ist, nur einen Deklarationscharakter. Im Falle einer Liegenschaft wird das Eigentumsrecht durch den Auszug aus dem Liegenschaftskataster nachgewiesen. Das Katasteramt verleibt
das
durch
Ersitzung
erworbene
Eigentumsrecht
ins
Liegenschaftskataster aufgrund der durch die Staatsorgane ausgefertigten Urkunden ein, soweit die Ersitzung unbestreitbar ist. Im Falle, dass die Ersitzung bestreitbar ist, ist für die Einverleibung ins Liegenschaftskataster eine im Verfahren zur Eigentumsbestimmung erlassene rechtskräftige Gerichtsentscheidung notwendig. Hauptfunktion der Ersitzung ist es, den Eigentumsrechtserwerb jenem Besitzer zu ermöglichen, der über eine Sache in gutem Glauben langfristig verfügt, dass er deren Besitzer ist. Die Ersitzung hat daneben noch eine weitere bedeutende Funktion, sie soll jenen Besitzer schützen, der in der Beweisnot gerät, was Bestehen seines Rechts betrifft. Man kann
33
also sagen, dass man für die Funktion des Ersitzungsinstituts eine Festigung der Rechtsgewähr der Besitzer der Sachen halten kann, soweit sie
kein
Eigentumsrecht
erworben
haben,
oder
den
gültigen
Eigentumsrechtserwerb nicht nachweisen können.
34
Seznam použité literatury: BAUDY, P., Vydržení vlastnického práva a jeho záznam do katastru nemovitostí. Právní rádce, 1995, č. 1, s. 13 HOLUB, M., FIALA, J., BIČOVSKÝ, J.: Občanský zákoník, Poznámkové vydání s judikaturou a novou literaturou. Praha : Linde Praha, a. s. – Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2002, ISBN 80-7201-336-X KINCL, J., URFUS, V., SKŘEJPEK, M.: Římské právo. Praha : C. H. Beck, 1995, ISBN 80-7179-031-1 PEJŠEK, V., Nabytí vlastnického práva k nemovitosti vydržením. Právní rádce, 2004, č. 5, s. 13 - 17 PEKÁREK, M., PRŮCHOVÁ, I.: Pozemkové právo. Brno : Masarykova univerzita v Brně, 2000, ISBN 80-210-1349-4 PETR, B., Vydržení části jiné věci než parcely. Právní rozhledy, 2002, č. 5, str. 227-228, C.H.Beck, Praha. 2002 PETR, B.: Vydržení v českém právu. 2. vydání. Praha : C. H. Beck, 2002, ISBN 80-7179-386-8 SPÁČIL, J.: Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydání. Praha : C. H. Beck, 2005, ISBN 80-7179-385-X
35
