BAB IV ANALISIS DAN PEMBAHASAN. Dalam bab ini penulis menguraikan tentang perhitungan Net Present Value

BAB IV ANALISIS DAN PEMBAHASAN

Dalam bab ini penulis menguraikan tentang perhitungan Net Present Value (NPV), Internal Rate Of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR) dan Payback Period (PP) perencanaan dan hasil-hasil analisa dari penelitian yang telah dilakukan untuk pembangunan proyek gedung Among Putro Skyworld Indonesia TMII. 4.1. Aspek Pasar Among Putro Skyworld yang berada dalam lingkungan kawasan wisata Taman Mini Indonesia Indah, memiliki potensi pasar dengan sebaran utama di wilayah JABODETABEK. Angka demografi penduduk di daerah ini mencapai 24.383.930 jiwa, yang tersebar di 9 area administrasi kota dan kabupaten. Khusus untuk penduduk DKI Jakarta telah mencapai 8.699.600 jiwa. Rencana pembangunan Wahana Rekreasi Wahana Among Putro Skyworld yang dibangun oleh PT. Rekreasindo Global Utama telah dibuat rencana pemasaran jangka pendek dan jangka panjang. Target jangka pendek adalah memberikan wahana yang berbeda dari wahana-wahana sebelumnya yang sudah ada di indonesia agar menarik perhatian para pengunjung yang datang. Target jangka panjang dari wahana rekreasi ini adalah bertujuan untuk memberikan ilmu pengetahuan kepada pengunjung yang datang tentang pendidikan dan teknologi yang ada di dunia keantariksaan serta Memamerkan / Menyajikan berbagai obyek Iptek terkait dunia ke-Antariksaan, Roket Model, Pakaian Astronaut, Uji Coba dan Penyelidikan Ilmiah, Bahan Sajian Audio & Video dan obyek-obyek lain yang berhubungan dunia keantariksaan. Dan sebagai wahana yang mendidik IV - 1

http://digilib.mercubuana.ac.id/

BAB IV – Analisis dan Pembahasan

dunia keantariksaan, target pasar yang akan dituju nantinya yaitu para murid-murid study tour, para keluarga yang sedang berlibur yang memberikan hiburan dan permainan yang menyenangkan didalam wahana Wahana Among Putro Skyworld ini.

Secara keseluruhan dengan meningkatnya jumlah pengunjung yang ada di Taman Mini Indonesia Indah dimulai dari tahun 2010 sampai 2013 kemarin, dapat kita simpulkan nilai surplus yang ada di Taman Mini Indonesia ini menjadi sebuah keuntungan untuk daya saing bagi wahana rekreasi yang lain. Dan Taman Mini Indonesia Indah pun tetap mengambil langkah inovasi agar terciptanya wahanawahana baru untuk menarik perhatian pengunjung, terutama dalam pembangunan Wahana Among Putro Skyworld. Berikut adalah data survey yang telah dilakukan selama tiga tahun sejak tahun 2010 dapat dilihat pada tabel 4.1 berikut ini : Tabel 4.1. Perkembangan Pengunjung TMII Tahun 2010 -2013 ]

Unit Kerja / wahana

2010

2011

2012

2013

1 2 3 4 5 6

Istana Anak-anak Tambur & D. Ayam Nus TR & MFIK Taman Bunga Keong Emas Aquarium Air Tawar Jumlah

414,858 117,704 51,872 137,331 336,092 408,132 1,465,989

475,636 151,295 57,707 122,079 324,614 374,373 1,505,704

477,190 185,745 51,373 162,081 430,635 410,178 1,717,202

575,432 181,426 69,672 138,419 390,818 337,448 1,693,215

Sumber : Data Proyek Skyworld TMII

Dari data yang ada diatas dapat kita simpulkan bahwa perkembangan jumlah pengunjung Taman Mini Indonesia Indah dari tahun 2010-2013 selalu mengalami peningkatan setiap tahunnya. Dengan adanya peningkatan pengunjung adalah salah satu strategi untuk lebih ditingkatkan lagi fasilitas wahana-wahana yang ada dan IV - 2



pembangunan wahana baru agar dapat lebih banyak menarik perhatian para pengunjung yang datang. 4.2. Aspek Teknis 4.2.1. Kapasitas Produksi Konsep Among Putro SKYWORLD direncanakan dibangun diareal kawasan Taman Mini Indonesia Indah seluas 22000m2 dan mampu menampung kapasitas pengunjung hingga 1000 orang didalam lokasi. Adapun pembagian area wahana Among Putro dapat dilihat pada tabel 4.2. Tabel 4.2. Luas Area Among Putro Skyworld

Sumber : Data proyek Among Putro Skyworld

4.2.2. Spesifikasi Bangunan dan Wahana Wahana Among Putro Skyworld terdiri dari 13 wahana permainan yaitu : Trampoline, Sky Diving, 4d Simulator, 4d Theater, Playground, Gravity Drop, Astronaut Trainer, Alien Geography, Baby Train, Cart, Space Mission Control, Video Game Place, dan ruangan Exhibition. Wahana Among Putro Skyworld juga didukung oleh fasilitas penunjang lainnya seperti arena bermain timezone dan restauran. Konsep dari wahana Among Putro Skyworld ini dapat dilihat dari gambar 4.1 dan tabel 4.3 berikut ini :

IV - 3



Konsep Wahana Among Putro Skyworld

Gambar 4.1. Konsep wahana Among Putro Skyworld ( Sumber: Data proyek Among Putro Skyworld)

IV - 4



IV - 5



IV - 6



4.3. Aspek Manajemen dan Hukum 4.3.1. Pola Kerjasama Yayasan Harapan Kita (Taman Mini Indonesia Indah) melakukan kerjasama Build Of Transfer (BOT) atau kerjasama bangun alih selama 20 tahun sejak tgl grand opening dengan PT Rekreasindo Global Utama dalam pembangunan dan pengelolaan wahana Among Putro Skyworld di obyek wisata Taman Mini Indonesia Indah. PT Rekreasindo Global Utama melakukan pembangunan dan pengembangan wahana Among Putro Skyworld hingga selesai dan bisa dioperasikan di areal Taman Mini Indonesia Indah. Hak dan kewajiban PT Rekreasindo Global Utama selaku kontraktor dan yang mendapat hak BOT adalah sebagai berikut : 1. PT REKREASINDO GLOBAL UTAMA berhak mendapatkan ijin dan mempunyai kewenangan penuh untuk mengelola, mengoperasikan Among Putro Skyworld TMII dan areal sekelilingnya serta pengembangan fasilitas pendukung Among Putro SKYWorld selama jangka waktu perjanjian. 2. PT REKREASINDO GLOBAL UTAMA berkewajiban mengembangkan dan mengelola Among Putro Skyworld dengan nilai investasi keseluruhan sebesar + Rp. 58.000.000.000, (lima puluh delapan milyar rupiah) 3. PT REKREASINDO GLOBAL UTAMA berkewajiban menyerahkan gambar desain rencana pengembangan Among Putro Skyworld beserta Rencana Anggaran Biaya (RAB), Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS), gambar site plan untuk mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dari TMIIyang akan dilakukan oleh Tim TMII. IV - 7



4. PT

REKREASINDO

GLOBAL UTAMA berkewajiban memberikan

kompensasi ikatan kerjasama berupa pekerjaan perbaikan infrastruktur di areal TMII

senilai + Rp 2.000.000.000,- (dua milyar rupiah) yang akan

dilaksanakan setelah penandatanganan perjanjian. 5. PT REKREASINDO GLOBAL UTAMA berkewajiban membangun areal parkir di Among Putro Skyworld dengan asumsi biaya sebesar + Rp. 1.500.000.000,-(satu milyar lima ratus juta rupiah), dengan daya tampung kendaraan sebanyak + 600 unit. 6. PT REKREASINDO GLOBAL UTAMA berkewajiban memberikan bagi hasil kepada TMII diambil dari penjualan tiket dengan progresif per 5 (lima) tahun, sebagai berikut: a. Tahap I : 5 tahun pertama dikenakan minimal sebesar Rp.1.200.000.000,per tahun atau dihitung berdasarkan jumlah maksimal pengunjung dengan Rp. 5.000,-/tiket. b. Tahap II : 5 tahun kedua dikenakan minimal sebesar Rp.1.300.000.000,-per tahun atau dihitung berdasarkan jumlah maksimal pengunjung dengan bagi hasil tahap I + 7%. c. Tahap III : 5 tahun ketiga dikenakan minimal sebesar Rp.1.400.000.000,per tahun atau dihitung berdasarkan jumlah maksimal pengunjung dengan bagi hasil tahap II + 7%. d. Tahap IV : 5 tahun keempat dikenakan minimal sebesar Rp.1.500.000.000,per tahun atau dihitung berdasarkan jumlah maksimal pengunjung dengan bagi hasil tahap III + 7%.

IV - 8



e. Tahap V : 5 tahun keempat dikenakan minimal sebesar Rp.1.500.000.000,per tahun atau dihitung berdasarkan jumlah maksimal pengunjung dengan bagi hasil tahap IV + 7%. 7. PT REKREASINDO GLOBAL UTAMA berkewajiban mmberikan bagi hasil untuk penghasilan di luar penjualan tiket sebesar Rp.100.000.000,-(seratus juta rupiah) per tahun, dibayarkan di muka kepada PIHAK PERTAMA 8. PT REKREASINDO GLOBAL UTAMA berkewajiban menanggung beban pajak dan biaya-biaya yang timbul dari proses pengembangan, pengelolaan dan pengoperasian Among Putro Skyworld TMII. 9. PT REKREASINDO GLOBAL UTAMA berkewajiban membuat SOP (standart operasional prosedur). 10. PT REKREASINDO GLOBAL UTAMA berkewajiban dan bertanggung jawab penuh menjaga keamanan, kenyamanan dan keselamatan Among Putro Skyworld dengan menyediakan perlengkapan keselamatan dan keamanan. 11. PT REKREASINDO GLOBAL UTAMA berkewajiban menjaga kebersihan, tata lingkungan dan keamanan khusus area Among Putro Skyworld. 4.3.2. Badan Hukum Perusahaan Perseroan didirikan dengan nama PT. Rekreasindo Global Utama, merupakan bentuk badan hukum tetap Perseroan Terbatas sejak dibuat Akta Notaris No.10 tanggal 07 Maret 2014 yang dibuat oleh Notaris Djoko Karyoso, S.H.,M.Kn notaris di Tanggerang. Akta Pendirian tersebut telah memperoleh pengesahan dari Menteri Kehakiman dan HAM RI No. AHU 10.05760.PENDIRIAN-PT.2014 Tanggal 12 Maret 2014. Perseroan ini didirikan dengan waktu yang tidak terbatas lamanya dan telah dimulai sejak tanggal dikeluarkannya Akta Pendirian tersebut. Usaha ini IV - 9



didukung para pengurus perusahaan yang memiliki latar belakang sebagai usahawan dibidang kontraktor, engineering dan konsultan teknik. Sesuai dengan bentuk badan usaha dan perijinan yang dimiliki usaha utama perusahaan sesuai dengan Pasal 2 Akta Pendirian Perseroan, maksud dan tujuan usaha meliputi: 1. Menjalankan usaha dalam bidang Pembangunan antara lain meliputi : bertindak sebagai pengembang yang meliputi perencanaan, pelaksanaan, pengawasan, konsruksi beserta fasilitas-fasiltasnya termasuk perencanan pembangunan, pemborongan, kontraktor berbagai bangunan. 2. Menjalankan usaha dalam bidang perdagangan umum termasuk perdagangan interinsulair, ekspor, impor. 3. Menjalankan usaha dalam bidang perindustrian termasuk industri peralatan rumah tangga, material bangunan,industri mesin listrik, manufaktur dan fabrikasi. 4. Menjalankan usaha dalam bidang pertanian termasuk agrobisnis, industri pertanian, peternakan, perikanan darat/laut dan pertambakan, dan kehutanan. 5. Menjalankan usaha di bidang pengangkutan termasuk angkutan darat, transportasi penumpang, transportasi pegangkutan. 6. Menjalankan usaha di bidang percetakan termasuk penjilidan, pencetakan buku, desain dan cetak grafis. 7. Menjalankan usaha di bidang jasa termasuk jasa agen property, jasa perencanaan pembangunan, jasa konsultasi dibidang kinerja perusahaan dan manajemen.

IV - 10



4.4. Aspek Sosial dan Ekonomi Dalam rangka meningkatkan kunjungan wisatawan baik domestik maupun mancanegara, dimana Kementerian Pariwisata dan Ekonomi Kreatif pada tahun 2011 membuat program Pariwisata Indonesia dengan Program Eco Culture dan MICE serta pada tahun 2012 mencanangkan Program Green Tourism dan Creative Economy maka momentum ini baik untuk dijadikan sebagai satu gerakan untuk memotivasi wisatawan khususnya wisatawan nusantara dan mancanegara untuk mencintai produk ekonomi kreatif yang ramah lingkungan sebagai daya tarik wisata di Provinsi DKI Jakarta. Pada tahun 2012 telah ditetapkan tempat-tempat wisata di Provinsi DKI Jakarta diantaranya dapat dilihat pada Tabel 4.4 : Tabel 4.4. Lokasi obyek wisata tahun 2012

Sumber : Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Provinsi DKI Jakarta, 2012 Keterangan : Tabel SE-24 pada Buku SLHD Tahun 2012

Kunjungan

wisatawan

mancanegara

World

Tourism

Organization

memproyeksikan pada tahun 2020 ke Asia Timur dan Pasifik sebanyak 397 juta wisatawan dengan tingkat pertumbuhan rata-rata 5 persen pertahun. Potensi pasar

IV - 11



tersebut akan diperebutkan oleh para pelaku pariwisata di seluruh dunia khususnya di kawasan Asean. Oleh karena itu Provinsi DKI Jakarta harus bersaing keras dengan destinasi-destinasi lain di kawasan Asia Timur dan Pasifik khususnya dengan kota besar seperti Kuala Lumpur, Singapura, Bangkok dan Hongkong. Kota tersebut merupakan pesaing utama kota Jakarta mengingat produk-produk wisata yang ditawarkan mempunyai karakter yang sama. Jumlah kunjungan wisatawan mancanegara pada tahun 2012 mengalami peningkatan 4,5 persen dibandingkan tahun sebelumnya menjadi sebanyak 2.125.513 wisatawan yang masuk melalui Soekarno Hatta, Tanjung Priok dan Halim Perdana Kusuma. Sebagian besar kunjungan wisman pada tahun 2011 dan 2012 melalui bandara Soekarno Hatta yaitu sebesar 1.933.022 wisatawan pada tahun 2011 dan 2.053.850 wisatawan pada tahun 2012. Selain bandara Soekarno Hatta juga ada dua pintu lainnya yaitu Tanjung Priok dan Halim Perdana Kusumah. Di pintu Tanjung priok kunjungan wisatawan mancanegara sebesar 65,171 wisatawan pada tahun 2011 dan 66.168 wisatawan pada tahun 2012. Agak sedikit berbeda halnya dengan pintu Halim Perdana Kusumah, jumlah wisatawan mancanegara melalui pintu ini pada tahun 2012 menurun 4,75 persen dibandingkan tahun 2011 menjadi sebesar 5.495 wisatawan. Dari data-data tersebut diatas, wahana Among Putro Skyworld dapat berpengaruh terhadap aspek sosial dan ekonomi masyarakat antara lain: - Terbuka lapangan kerja baru - Kunjungan wisata domestik dan mancanegara meningkat sehingga dapat berpengaruh terhadap industri lain disekitarnya seperti hotel dan restaurant. - Dengan

meningkatnya

wisatawan

mancanegara,

berpengaruh

terhadap

pendapatan devisa negara. IV - 12



Langkah-langkah yang saat ini dilakukan dalam mendukung pengembangan pariwisata adalah mengembangkan atraksi pariwisata dan pengembangan Tata Ruang Pariwisata. Dengan adanya wahana baru Wahana Among Putro Skyworld, Taman Mini Indonesia berharap selalu memberikan wahana-wahana yang isinya bukan semacam permainan saja, tetapi juga memberikan ilmu pengetahuan yang ada di dunia ini termasuk ilmu keantariksaan. 4.5. Aspek Lingkungan Pada proyek Pembangunan Among Putro Skyworld ini aspek lingkungan tidak terlalu berpengaruh karena lokasi proyek berada dalam kawasan pariwisata Taman Mini Indonesia Indah yang sudah lama ada dan tidak berada dilingkungan baru. 4.6. Aspek Finansial dan Ekonomi Untuk dapat mengetahui investasi suatu proyek yang akan dibangun itu layak atau tidak dapat diperhitugkan dari aspek finansial dan ekonomi. Dalam aspek ini menggunakan 4 parameter, yaitu dengan perhitungan Benefit Cost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) dan Payback Period (PP). Data – data yang dibutuhkan adalah investasi yang dibutuhkan, pengeluaran dan pendapatan perusahaan per periode. Berdasarkan data RAB proyek Among Putro Skyworld yang didapat, investasi yang dibutuhkan proyek ini yaitu Rp. 58.000.000.000,- ( Lima puluh delapan milyard ). 4.6.1. Perhitugan Cash Flow Perusahaan Perhitungan pendapatan dan pengeluaran pertahun perusahaan pada proyek ini dapat dilihat dari tabel 4.5 tentang pendapatan dan pengeluaran per tahun berikut ini: IV - 13



Tabel 4.5. Pendapatan dan Pengeluaran Per tahun NO.

KETERANGAN

TAHUN KE 1 2016

TAHUN KE 2 2017

TAHUN KE 3 2018

TAHUN KE 4 2019

TAHUN KE 5 2020

60,000 250,000

70,000 250,000

80,000 250,000

90,000 250,000

100,000 250,000

1 ASUMSI PENDAPATAN PER TAHUN - HARGA TIKET - JUMLAH PENGUNJUNG PER TAHUN PENDAPATAN TIKET PENDAPATAN OPERASIONAL 15% TOTAL PENDAPATAN PER TAHUN

15,000,000,000 17,500,000,000 20,000,000,000 22,500,000,000 25,000,000,000 2,250,000,000 2,625,000,000 3,000,000,000 3,375,000,000 3,750,000,000 17,250,000,000 20,125,000,000 23,000,000,000 25,875,000,000 28,750,000,000

2 ASUMSI PENGELUARAN BIAYA VARIABEL A. BIAYA OPERASIONAL LANGSUNG 1. GAJI 2. LISTRIK 3. PERAWATAN 4. ADMINISTRASI DAN UMUM 5. BIAYA LAIN-LAIN SUB TOTAL :

5,747,332,500 720,000,000 600,000,000 360,000,000 120,000,000 7,547,332,500

6,149,645,775 770,400,000 642,000,000 385,200,000 128,400,000 8,075,645,775

6,580,120,979 824,328,000 686,940,000 412,164,000 137,388,000 8,640,940,979

7,040,729,448 882,030,960 735,025,800 441,015,480 147,005,160 9,245,806,848

7,533,580,509 943,773,127 786,477,606 471,886,564 157,295,521 9,893,013,327

B. BIAYA OPERASIONAL VARIABEL 1. NON TIKET 2. ASURANSI PENGUNJUNG SUB TOTAL :

180,000,000 180,000,000 360,000,000

192,600,000 192,600,000 385,200,000

206,082,000 206,082,000 412,164,000

220,507,740 220,507,740 441,015,480

235,943,282 235,943,282 471,886,564

C. BIAYA MARKETING 1. PROMOSI 2. MAREKTING TOOLS SUB TOTAL :

517,500,000 431,250,000 948,750,000

553,725,000 461,437,500 1,015,162,500

592,485,750 493,738,125 1,086,223,875

633,959,753 528,299,794 1,162,259,547

678,336,935 565,280,779 1,243,617,714

D. BIAYA FINANCE & PAJAK 1. PAJAK BADAN 2. RETRIBUSI TIKET SUB TOTAL :

720,000,000 1,500,000,000 2,220,000,000

770,400,000 1,605,000,000 2,375,400,000

824,328,000 1,717,350,000 2,541,678,000

882,030,960 1,837,564,500 2,719,595,460

943,773,127 1,966,194,015 2,909,967,142

E. BAGI HASIL PEMILIK LAHAN TMII RP.5000/TIKET ( + 7% /TAHUN)

1,250,000,000

1,337,500,000

1,431,125,000

1,531,303,750

1,638,495,013

F. PEMBAYARAN HUTANG 1. PEMBAYARAN BANK BNI DENGAN BUNGA 14% (Rp.2,55 M) 2. PEMBAYARAN BANK ARTHA GRAHA DENGAN BUNGA 14% (1,5 M) 3. PEMBAYARAN BUNGA HUTANG PEMEGANG SAHAM ( 12% X 2,5M ) 4. PEMBAYARAN POKOK HUTANG PEMEGANG SAHAM ( 2,5 M : 5 THN ) SUB TOTAL :

720,000,000 210,000,000 300,000,000 500,000,000 1,730,000,000

720,000,000 210,000,000 240,000,000 500,000,000 1,670,000,000

720,000,000 210,000,000 180,000,000 500,000,000 1,610,000,000

720,000,000 210,000,000 120,000,000 500,000,000 1,550,000,000

720,000,000 1,710,000,000 60,000,000 500,000,000 2,990,000,000

TOTAL PENGELUARAN PER TAHUN 3 NET PROFIT PER TAHUN

14,056,082,500 14,858,908,275 15,722,131,854 16,649,981,085 19,146,979,760 3,193,917,500

5,266,091,725

7,277,868,146

9,225,018,915

9,603,020,241

Sumber : Data Proyek Among Putro Skyworld TMII

IV - 14



4.6.2. Perhitungan Benefit Cost Ratio ( B/C–R ) Berdasarkan tabel 4.5 dapat dilakukan perhitung nilai Benefit Cost Ratio ( B/C–R ) dengan perhitungan sebagai berikut : - Data Cash Flow Perusahaan : 

Total investasi

= Rp. 58.000.000.000,-



Umur Investasi ( n )

= 5 Tahun



Suku Bunga pinjaman ( i )

= 14 %



Manajemen perusahaan menetapkan tingkat pengembalian minimal atau bunga yang bisa diterima oleh investor ( MARR ) = 12%



Pemasukan Tahun ke-1 = Rp. 17.250.000.000



Pengeluaran Tahun ke-1

- Pendapatan tahun ke-1 EAT ( Earning After Tax )

= Rp. 14.056.082.500 = Pemasukan – Pengeluaran = 17.250.000.000 - 14.056.082.500 = Rp. 3.193.917.500

- Depresiasi/ Penyusutan investasi per tahun Penyusutan =

Total Investasi Umur Investasi

=

58.000.000.000 5

= Rp. 11.600.000.000 / Tahun - Perhitungan Kas masuk bersih Kas masuk bersih tahun ke-1

= EAT + Penyusutan = 3.193.917.500 + 11.600.000.000 = Rp. 14.793.917.500

IV - 15



- Perhitungan Discount factor Discoun Factor tahun ke-1 =

1 ( 1+𝑖

)𝑛

1

=

( 1+14 )1

= 0,877 - Perhitungan Present Value ( Nilai Sekarang ) PV tahun ke-1

= Kas masuk bersih x Discoun Factor

PV tahun ke-1

= 14.793.917.500 x 0,877 = Rp. 12.977.120.614

 Perhitungan untuk tahun ke-2 sampai tahun ke-5 penulis sajikan dalam bentuk tabel 4.6 berikut ini dengan menggunakan Microsoft Excel : Tabel 4.6. Perhitungan Present Value TAHUN PEMASUKAN PENGELUARAN KE

PENDAPATAN

PENYUSUTAN

SESUDAH PAJAK (EAT)

KAS MASUK BERSIH

DISC. FAKTOR (

)𝑛

PV

(a)

(b)

1

17,250,000,000

14,056,082,500

3,193,917,500

11,600,000,000 14,793,917,500

0.877

12,977,120,614

2

20,125,000,000

14,858,908,275

5,266,091,725

11,600,000,000 16,866,091,725

0.769

12,977,909,915

3

23,000,000,000

15,722,131,854

7,277,868,146

11,600,000,000 18,877,868,146

0.675

12,742,023,285

4

25,875,000,000

16,649,981,085

9,225,018,915

11,600,000,000 20,825,018,915

0.592

12,330,082,975

5

28,750,000,000

19,146,979,760

9,603,020,241

11,600,000,000 21,203,020,241

0.519

11,012,184,303

( a-b ) = ( c )

(d)

(c+d)=(e )

(f)

(e x f )

62,039,321,092

B/C-R

= = =

𝑃𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡𝑠 𝑃𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 𝐶𝑜𝑠𝑡 62.039.321.092 58.000.000.000

1,069

 Net B/C ≥ 1, berarti usulan investasi layak dilaksanakan, karena arus benefit yang diperoleh lebih besar dari pada arus biaya.

IV - 16



4.6.3. Perhitungan Net Present Value ( NPV ) Berdasarkan perhitungan selama umur nvestasi ( 5 tahun ) pada tabel 4.4 diatas, maka dapat dihitung nilai NPV nya sebagai berikut : NPV

= PV Total - Investasi = 61.039.321.092 – 58.000.000.000 = Rp. 4.039.321.092

 Hasil NPV > 0 , jadi proyek ini layak untuk dilaksanakan. 4.6.4. Perhitungan Internal Rate of Return ( IRR ) Dalam perhitungan nilai IRR adalah dengan cara mencoba beberapa suku bunga. Guna perhitungan IRR dicari suku bunga yang menghasilkan NPV positif yang terkecil dan tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif terkecil.  Dicoba dengan suku bunga 16% Tabel 4.7. Perhitungan Discount Factor 16% PEMASUKAN PENGELUARAN TAHUN 1 2 3 4 5

PENDAPATAN

PENYUSUTAN KAS MASUK

SESUDAH PAJAK (EAT) (a) 17,250,000,000 20,125,000,000 23,000,000,000 25,875,000,000 28,750,000,000

NPV1

(b) 14,056,082,500 14,858,908,275 15,722,131,854 16,649,981,085 19,146,979,760

( a-b ) = ( c ) 3,193,917,500 5,266,091,725 7,277,868,146 9,225,018,915 9,603,020,241

BERSIH (d) 11,600,000,000 11,600,000,000 11,600,000,000 11,600,000,000 11,600,000,000

(c+d)=(e ) 14,793,917,500 16,866,091,725 18,877,868,146 20,825,018,915 21,203,020,241

DISC. FAKTOR

PV

)𝑛

(

(f) 0.862 0.743 0.641 0.552 0.476

(e x f ) 12,753,377,155 12,534,253,660 12,094,251,088 11,501,472,560 10,095,033,903 58,978,388,366

= 58.978.388.366 – 58.000.000.000 = Rp. 978.388.366

Dengan suku bunga 16% didapat nilai NPV positif (+)

IV - 17



 Dicoba dengan suku bunga 17% Tabel 4.8. Perhitungan Discount Factor 17% TAHUN PEMASUKAN PENGELUARAN KE 1 2 3 4 5

PENDAPATAN

PENYUSUTAN KAS MASUK

SESUDAH PAJAK (EAT) (a) 17,250,000,000 20,125,000,000 23,000,000,000 25,875,000,000 28,750,000,000

(b) 14,056,082,500 14,858,908,275 15,722,131,854 16,649,981,085 19,146,979,760

( a-b ) = ( c ) 3,193,917,500 5,266,091,725 7,277,868,146 9,225,018,915 9,603,020,241

BERSIH (d) 11,600,000,000 11,600,000,000 11,600,000,000 11,600,000,000 11,600,000,000

(c+d)=(e ) 14,793,917,500 16,866,091,725 18,877,868,146 20,825,018,915 21,203,020,241

DISC. FAKTOR

PV

)𝑛

(

(f) 0.855 0.731 0.624 0.534 0.456

(e x f ) 12,644,373,932 12,320,908,558 11,786,785,039 11,113,272,348

9,670,933,995 57,536,273,872

NPV2

= 57.536.273.872 – 58.000.000.000 = - Rp. 463.726.128

Dengan suku bunga 17% didapat nilai NPV negatif (-) Selanjutnya diadakan interpolasi dengan perhitungan : IRR IRR

𝑁𝑃𝑉

1 = i1 + (i2 – i1) 𝑁𝑃𝑉 −𝑁𝑃𝑉 1

2

= 16% + ( 17% - 16% ) x

978.388.366 978.388.366 + 463.726.128

= 16% + 1% x 0,678 = 16% + 0,678% = 16,678%  Jadi nilai IRR proyek ini 16,678% > MARR , maka investasi ini layak. 4.6.5. Perhitungan Payback Period (PP) Payback Periode adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan kas masuk bersih kumulatif.

IV - 18



Tabel 4.9. Perhitungan Kas Masuk Bersih Kumulatif PEMASUKAN PENGELUARAN TAHUN (a)

(b)

1

17,250,000,000

14,056,082,500

2

20,125,000,000

14,858,908,275

3

23,000,000,000

4 5

PENDAPATAN PENYUSUTAN SESUDAH PAJAK (EAT) ( a-b ) = ( c )

KAS MASUK BERSIH

KAS MASUK BERSIH KUMULATIF

(d)

(c+d)=(e )

3,193,917,500

11,600,000,000

14,793,917,500

14,793,917,500

5,266,091,725

11,600,000,000

16,866,091,725

31,660,009,225

15,722,131,854

7,277,868,146

11,600,000,000

18,877,868,146

50,537,877,371

25,875,000,000

16,649,981,085

9,225,018,915

11,600,000,000

20,825,018,915

71,362,896,286

28,750,000,000

19,146,979,760

9,603,020,241

11,600,000,000

21,203,020,241

92,565,916,527

𝑛

+

(𝑛−1)

Dari tabel 4.9 perhitungan kas masuk bersih kumulatif diatas dapat dilihat nilai investasi Rp. 58.000.000.000 akan habis ditahun ke-3 dan tahun ke-4 , karena pada tahun ke-4 kas masuk bersih kumulatif sudah melebihi nilai investasi, yaitu sudah mecapai Rp. 71.362.896.286. Dari kas masuk bersih kumulatif tahun ke-3 dan ke 4 kemudian dihitung nilai sisa investasi dengan perhitungan sebagai berikut :  Sisa Investasi

= 58.000.000.000 – 50.537.877.371 = Rp. 7.462.122.629

 Kas masuk bersih tahun ke 4 Payback Period

= 3 Tahun +

= Rp 20.825.018.916 7.462.122.629 20.825.018.916

= 3 Tahun + 0,358 Tahun  (0,358 x 12 = 4,3 bulan ≈ 5 bulan)

Payback Period

= 3 Tahun 5 bulan

 Payback Period < n ( umur investasi ) , maka proyek ini layak untuk dilaksanakan.

IV - 19


BAB IV ANALISIS DAN PEMBAHASAN. Dalam bab ini penulis menguraikan tentang perhitungan Net Present Value

Recommend Documents