Apartemen Casa de Parco – BSD
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
BAB III SISTEM ORGANISASI DAN MANAJEMEN PROYEK
3.1
Struktur Organisasi
Dalam organisasi proyek pembangunan apartemen casa de parco, banyak pihak – pihak yang terkait satu sama lain yang mempunyai tugas dan wewenang masing – masing. Keterkaitan tersebut digambarkan dalam suatu struktur organisasi yang terdiri dari organisasi – organisasi atau pihak-pihak yang mempunyai hak dan kewajiban terhadap proyek yang sedang dilaksanakan. Pada pembangunan Proyek Apartement Casa The Parco Tower Gardenia, organisasi – organisasi yang terlibat dari segi pembiayaan, segi pengawasan, segi perencanaan dan segi pelaksanaan adalah sebagai berikut : 1.
Pemilik ( Owner )
Seseorang atau kelompok yang memiliki dana atau mempunyai keinginan untuk membangun suatu bangunan. Pada proyek Apartement Casa The Parco Tower Gardenia yang bertindak sebagai owner adalah PT.Sinarmas Land. Tugas dan wewenang dari pemberi tugas (owner), meliputi : a.
Menyediakan dana.
b.
Mengadakan pembebasan tanah.
c.
Mengurus Izin Membangun Bangunan (IMB).
d.
Melakukan pembayaran atas pekerjaan yang telah selesai,
e.
Pemberi keputusan untuk masalah pekerjaan, biaya dan waktu, memantau berjalannya proyek.
III - 1
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Apartemen Casa de Parco – BSD
2.
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Pengawas
Pihak yang mengawasi pelaksanaan pembangunan proyek untukmengetahui apakah rencana yang direncanakan benar – benar dilaksanakan sesuai aturan dan desain yang ada. Dalam hal ini PT. Catur Bangun Mandiri
3.
Konsultan Perencana
Konsultan seseorang atau kelompok yang mampu merancang, merencanakan atau memberikan konsultasi dimana konsultasi tersebut sesuai keinginan owner. Pada proyek Apartement Casa The Parco Tower Gardenia jasa konsultan pada bidang struktur ditunjuk PT. Stadin Strukturindo. Tugas dan wewenang dari konsultan perencana, meliputi : a.
Memberikan konsultasi saat perencanaan mengenai desain, kekuatan konstruksi, dan scheduling.
b.
memberi masukan dan usulan tentang konstruksi yang sedang dibangun.
c.
Membuat revisi atas perencanaan sebelumnya jika ada yang tidak sesuai dengan kondisi di lapangan.
d.
Menghadiri rapat teknis dan berkoordinasi dengan kontraktor atau pihak lahin apabila ada perubahan.
III -2
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Apartemen Casa de Parco – BSD
4.
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Kontraktor
Seseorang atau kelompok yang mewujudkan sebuah bangunan kokoh, kuat dan megah yang berawal dari gambar kerja. Dalam hal ini kontraktor dibantu oleh pelaksana lain ( sub kontraktor ). Pada proyek Apartement Casa The Parco Tower Gardenia yang bertindak sebagai kontraktor Utama adalah Catur Bangun Mandiri. Tugas dan wewenang dari CBM meliputi : a.
Menyiapkan tenaga ahli, mandor - mandor dan pekerja - pekerja dalam berbagai bidang pekerjaan.
b.
Mempelajari gambar kerja dengan seksama dan melaporkan kepada pengawas setiap ada perubahan.
c.
Menyediakan alat - alat yang digunakan selama proses pembangun berjalan,
d.
Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak tentang bentuk, volume, mutu, dimensi dan lain - lainya dari bagian -bagian pekerjaan.
e.
Memilih dan menetapkan Metode Pelaksanaan Konstruksi.
f.
Menyiapkan cash flow dan rencana pendanaan (funding plan) serta sistem pengendalian internal, baik bagi aspek keuangan maupun bagi operasional pengendalian waktu dan mutu.
g.
Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan. Struktur organisasi yang terlibat pada aktivitas diatas disusun dalam bagan struktur organisasi dengan hubungan kerja.
III -3
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Apartemen Casa de Parco – BSD
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Diagram hubungan kerja : PemilikProyek Kontraktor
Konsultan
PengawasProyek
Diagram 3.1 Hubungan Kerja Struktur organisasi pada proyek ini bisa dilihat pada diagram 3.2
Pemilik Proyek PT. Sinarmas Land
Konsultan Perencana PT. Stadin Strukturindo. Konsultan Arsitektur
Kontraktor Utama
Konsultan PengawasMK
PT. Catur Bangun Mandiri (
PT. Sinarmas Land
PT. Sony Sutanto Konsultan M & E PT.Adhicipta Prajawidya Sub kontraktor Beton : PT. Adhimix dan PT. Merah Putih
Diagram 3.2 struktur organisasi proyek
III -4
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Apartemen Casa de Parco – BSD
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Struktur organisasi kontraktor pada proyek ini bisa dilihat pada diagram 3.3 Koordinator Proyek Ir Yulis
Pimpinan Proyek (PM) Ir Trisanto Ketua Logistik
Engineer
Rizal
Lukman ST Ruang Gudang
Drafter
Surveyor
Marsono
Sandy Helper Roy
Site Manager (SM) Ir Humisar Gultom Pelaksana Bekisting
Pelaksana Besi
Pelaksana Cor
K3
Hamdan
Haris
Ari
Heryanto
Mandor
Mandor
Mandor
Mandor
Diagram 3.3 struktur organisasi kontraktor
III -5
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Apartemen Casa de Parco – BSD
3.2
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Proses Proyek
3.2.1 Tender Dalam pelaksanaan proyek pembangunan Apartement Casa The Parco Tower Gardenia, owner terlebih dahulu melakukan pemilihan terhadap pihak-pihak yang terlibat dan saling bekerjasama satu dengan yang lainnya dalam rangka pelaksanaan pembangunan proyek. Sistem pemilihan tersebut dilakukan dengan cara pelelangan. Pada umumnya, proses pelelangan dapat dilakukan dengan beberapa cara, antara lain : 1.
PelelanganUmum
2.
PelelanganTerbatas
3.
PenunjukanLangsung
Pada proyek ini tender yang digunakan adalah tender penunjukan langsung, yang berlangsung pada tanggal 01 juli 2015.
3.2.2 Tahap Kontrak Perjanjian pemborongan pekerjaan antara pihak Sinarmas Land (pemberi tugas) dengan pihak CBM (kontraktor). Adapun dokumen kontrak tersebut terdiri atas : a.
Surat perjanjian (kontrak)
b.
Surat keputusan penunjukan pemenang lelang
c.
Surat keputusan penetapan pemenang lelang
d.
Surat penawaran
e.
Daftar kuantitas RAB harga penawaran yang disetujuiSpesifikasi teknis dan gambar-gambar III -6
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Apartemen Casa de Parco – BSD
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
f.
Berita acara hasil lelang
g.
Berita acara pembukaan penawaran
h.
Berita acara penjelasan
i.
Syarat-syarat umum kontrak
j.
Syarat-syarat khusus kontrak
k.
Jaminan pelaksanaan dan lain-lain yang dipersyaratkan
Ada beberapa jenis sistem kontrak yang di kenal selama ini, antara lain : 1.
Kontrak Unit Price
2.
Kontrak Lump Sum Fixed
3.
Kontrak Biaya Tambah Upah yang Dinegosiasikan (Negotiated Cost Plus
4.
Kontrak Owner Builder.
5.
Kontrak Design and Build
Pada proyek ini, kontrak yang digunakan kontrak Lump Sum Fixed karena semua jenis pekerjaan sudah tecantum dalam dokumen kontrak dan dilaksanakan oleh kontraktor dengan jumlah imbalan yang tetap. Tapi jika ada perubahan, maka akan di pertimbangkan dalam pekerjaan tambah kurang.
3.2.3 Manajemen Proyek (Kontraktor) Manajemen proyek pembangunan Apartement Casa The Parco Tower Gardenia tahapan kegiatan tersebut dibagi menjadi empat bagian yaitu perencanaan (planning),
pengorganisasian
(organizing),
pelaksanaan
(actuating)
dan
pengawasan (controlling). 1.
Perencanaan (Planning)
III -7
http://digilib.mercubuana.ac.id/
Apartemen Casa de Parco – BSD
BAB III Sistem Organisasi dan Manajemen Proyek
Perencanaan ini meliputi persyaratan dari bangunan yang akan dibangun Perencanaan diaplikasikan dengan menentukan metoda pelaksanaan yang tepat sehingga pekerjaan selesai sesuai dengan rencana yang sudah dijadwalkan dan dianggarkan. 2.
Pengorganisasian (organizing)
Pengorganisasian mengatur dan menyusun organisasi yang akan melaksanakan pembangunan. Pada proyek ini sususan organisasinya sudah terlampir pada Diagram 3.3. struktur organisasi kontraktor 3.
Pelaksana (Actuating)
Pelaksanaan pelaksanaan pekerjaan di lapangan untuk mewujudkan bangunan yang akan dibangun. Pelaksanaan pekerjaan pembangunan perlu diatur agar masing –masing unsure dapat bekerja sesuai dengan bidangnya dan mengikuti peraturan yang ada. Karena bila terjadi kesalahan akan menimbulkan hambatan dalam pelaksanaan. 4.
Pengendalian (Controlling)
Pengendalian dilaksanakan dengan tujuan hasil pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan biaya dan waktu yang telah di tetapkan. Pengendalian dilakukan mulai dari bahan dasar dan proses olah data output yang diaplikasikan dalam bentuk pelaksanaan tes uji terhadap material untuk menjaga kualitas dari material yang akan digunakan, pembuatan ‘S’ curve actual dan sebagainya untuk pengendalian waktu serta cost control untuk pengendalian biaya.
III -8
http://digilib.mercubuana.ac.id/
