BAB III MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK

BAB III Managemen dan organisasi proyek

BAB III MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK

3.1 ORGANISASI PROYEK Proyek konstruksi merupakan suatu kegiatan usaha yang kompleks, sifatnya tidak rutin, memiliki keterbatasan terhadap waktu, anggaran dan sumber daya serta memiliki spesifikasi tersendiri atas produk yang nntinya akan dihasilkan dari proyek konstruksi ini sendiri. Dengan adanya keterbatasan-keterbatasan tersebut dalam proses pengerjaan suatu proyek konstruksi, maka sangat diperlukan sistem organisasi proyek yang baik dan terstruktur dengan rapi untuk dapat mengelola sumber daya yang ada dengan efektif. Sistem organisasi proyek juga dibentuk agar dalam suatu proyek konstruksi dapat dilakukan aktivitas-aktivitas yang sinkron dan efektif sehingga tujuan proyek bisa tercapai dengan cepat dan baik. Organisasi proyek juga dibutuhkan untuk memastikan bahwa pekerjaan dapat diselesaikan dengan cara yang efisien dan prosesnya terorganisir dengan baik, sehingga proyek konstruksi tersebut akhirnya dapat selesai tepat waktu dan sesuai dengan kualitas yang diharapkan. Secara umum ada beberapa dasar dalam menentukan tipe-tipe organisasi suatu proyek, antara lain sebagai berikut : a. Berdasarkan Produk. Perusahaan membagi organisasi berdasarkan jenis produk yang dihasilkan b. Berdasarkan Lokasi. Perusahaan membagi organisasi berdasarkan wilayah produksi atau wilayah pemasaran

III- 1

http://digilib.mercubuana.ac.id/


c. Berdasarkan Proses. Perusahaan membagi organisasi berdasarkan proses produksi d. Berdasarkan

Pelanggan.

Perusahaan

membagi

organisasi

berdasarkan

karakteristik pelanggan e. Berdasarkan Fungsi. Perusahaan membagi organisasi berdasarkan fungsi– fungsi yang diperlukan dalam organisasi, seperti : pemasaran, produksi, keuangan, dsb. Secara umum, terdapat 4 jenis organisasi proyek yang lazim digunakan dalam menyelesaikan suatu proyek. Adapun jenis-jenis organisasi proyek yang dimaksud antara lain : 1. Organisasi Proyek Fungsional Dalam organisasi proyek fungsional, susunan organisasi proyek dibentuk berdasarkan fungsi-fungsi yang terdapat dalam suatu struktur organisasi. Sistem organisasi ini biasanya digunakan ketika suatu bagian fungsional memiliki kepentingan yang lebih dominan dibanding bagian atau divisi lainnya dalam penyelesaian suatu proyek. Top manajer yang berada dalam fungsi tersebut akan diberikan wewenang untuk mengkoordinir proyek. Adapun beberapa kelebihan yang terdapat dalam organisasi proyek ini antara lain adalah, proyek dapat diselesaikan dengan struktur dasar fungsional organisasi induk, memiliki fleksibilitas maksimum dalam penggunaan staff, adanya pembauran berbagai jenis keahlian bagi tiap-tiap fungsi serta peningkatan terhadap profesionalisme pada sebuah divisi fungsional. Sedangkan beberapa kelemahan yang ditemui dalam sistem organisasi proyek fungsional ini antara lain adalah, proyek biasanya menjadi kurang fokus, terdapat kemungkinan terjadinya kesulitan integrasi antar III- 2



tiap-tiap fungsi, biasanya membutuhkan waktu pengerjaan proyek yang lebih lama serta motivasi dan semangat orang-orang yang terdapat dalam organisasi menjadi lemah. 2. Organisasi Proyek Tim Khusus Dalam organisasi proyek tim khusus, organisasi akan membentuk tim yang bersifat independent. Tim ini bisa direkrut dari dalam ataupun luar organisasi yang akan bekerja sebagai suatu unit yang terpisah dari organisasi induk. Seorang manajer proyek full time akan ditunjuk dan diberi tanggung jawab untuk memimpin tenaga-tenaga ahli yang terdapat dalam tim. Adapun beberapa kelebihan yang terdapat dalam sistem organisasi proyek tim khusus ini antara lain adalah, tim akan terbentuk dengan bagian-bagian yang lengkap dan memiliki susunan komando tunggal sehingga tim proyek memiliki wewenang penuh atas sumber daya yang ada untuk mencapai sasaran proyek, sangat dimungkinkan ditanggapinya perubahan serta dapat diambil sebuah keputusan dengan tepat dan cepat karena keputusan tersebut dibuat oleh tim dan tidak menunda hierarki, status tim yang mandiri akan menumbuhkan identitas dan komitmen anggotanya untuk menyelesaikan proyek dengan baik, jalur komunikasi dan arus kegiatan menjadi lebih singkat, mempermudah koordinasi maupun integrasi personil serta orientasi tim akan lebih kuat kepada kepentingan penyelesaian proyek. Sedangkan beberapa kelemahan yang ditemukan dalam organisasi proyek ini adalah biaya proyek menjadi besar karena kurang efisien dalam membagi dan memecahkan masalah dalam penggunaan sumber daya, terdapat kecenderungan terjadinya perpecahan antara tim proyek dengan organisasi induk serta proses transisi anggota tim proyek untuk kembali ke fungsi semula jika proyek telah selesai akan III- 3



terasa sulit karena telah meninggalkan departemen fungsionalnya dalam waktu yang lama. 3.

Organisasi Proyek Matriks Organisasi proyek matriks merupakan suatu organisasi proyek yang melekat

pada divisi fungsional suatu organisasi induk. Pada dasarnya organisasi ini merupakan penggabungan kelebihan yang terdapat dalam organisasi fungsional dan organisasi proyek khusus. Beberapa kelebihan yang terdapat dalam bentuk organisasi ini antara lain adalah, manajer proyek bertanggung jawab penuh kepada proyek, permasalahan yang terjadi dapat segera ditindak lanjuti, lebih efisien karena menggunakan sumber daya maupun tenaga ahli yang dimiliki pada beberapa proyek sekaligus serta para personil dapat kembali ke organisasi induk semula apabila proyek telah selesai. Adapun beberapa kekurangan yang terdapat dalam bentuk organisasi proyek ini antara lain adalah, manajer proyek tidak dapat mengambil keputusan mengenai pelaksanaan pekerjaan dan kebutuhan personil karena keputusan tersebut merupakan wewenang dari pada departemen lain, terdapat tingkat ketergantungan yang tinggi antara proyek dan organisasi lain pendukung proyek serta terdapat dua jalur pelaporan bagi personil proyek karena personil proyek berada dibahwah komando pimpinan proyek dan departemen fungsional. 4. Organisasi Proyek Virtual Organisasi proyek virtual adalah suatu bentuk organisasi proyek yang merupakan penggabungan dari beberapa organisasi dengan tujuan untuk menghasilkan suatu produk tertentu. Struktur kolaborasi ini terdiri dari beberapa organisasi lain yang saling bekerja sama dan berada disekeliling perusahaan inti. III- 4



Adapun beberapa kelebihan yang terdapat dalam susunan organisasi proyek virtual ini antara lain adalah, terjadi pengurangan biaya yang signifikan, cepat beradaptasi dengan pesatnya perkembangan teknologi serta adanya peningkatan terhadap fleksibilitas usaha. Sedangkan beberapa kekurangan yang terdapat dalam organisasi ini antara lain adalah, proses koordinasi ke profesionalan dari berbagai organisasi yang berbeda dapat menjadi hambatan, terdapat potensi terjadinya kehilangan kontrol pada proyek serta terdapat potensi terjadinya konflik interpersonal. Secara umum, organisasi memiliki pengertian sebagai bentuk kerja sama suatu kelompok manusia secara sistematis dari bagian–bagian yang saling berkaitan untuk membentuk suatu kesatuan untuk mencapai tujuan yang sama agar mendapatkan nilai efisiensi kerja dan tepat waktu. Jadi dapat disimpulkan dibentuknya organisasi bertujuan untuk mangatur unsur-unsur sumber daya perusahaan yang terdiri dari tenaga kerja, tenaga ahli, material, dan lain-lain dalam suatu gerak langkah yang sinkron untuk mencapai tujuan organisasi dengan efektif dan efisien. Dengan adanya sistem organisasi yang baik dan struktur organisasi yang jelas, maka suatu pekerjaan dapat dilaksanakan dengan baik dan tujuan dari pelaksanaan proyek pembangunan dapat tercapai sesuai dengan persyaratan waktu, biaya dan mutu yang lebih disepakati sebelumnya. Organisasi kerja dalam proyek sangat diperlukan untuk mendapatkan hasil kerja yang baik. Organisasi proyek harus saling berhubungan dan berjalan sesuai dengan target waktu dan mutu yang diharapkan. III- 5



Pada pembangunan proyek Apartemen Sudirman One, organisasi–organisasi yang terlibat dari segi pembiayaan, segi pengawasan, segi perencanaan dan segi pelaksanaan adalah sebagai berikut : A.

Owner Pemilik proyek atau owner adalah seseorang atau instansi yang memiliki

suatu proyek atau pekerjaan dan memberikannya kepada pihak lain yang mampu melaksanakannya sesuai dengan perjanjian kontrak kerja. Untuk merealisasikan suatu proyek, owner mempunyai kewajiban pokok yaitu menyediakan dana untuk membiayai proyek. Pada proyek pembagunan Apartemen Sudirman One yang bertindak selaku pemberi tugas (owner) adalah PT. Pancakarya Griyatama. Tugas dan wewenang pemilik proyek atau owner adalah : a.

Menyediakan biaya perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan proyek.

b.

Mengadakan kegiatan administrasi.

c.

Memberikan tugas kepada kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan proyek.

d.

Meminta pertanggung jawaban kepada konsultan pengawas atau manajemen konstruksi ( MK )

e.

Menerima proyek yang sudah selesai dikerjakan oleh kontraktor sesuai dengan kontrak yang telah disepakati sebelumnya

f.

Membuat surat perintah kerja ( SPK )

g.

Mengesahkan atau menolak perubahan pekerjaan yang telah direncanakan.

III- 6



h.

Meminta pertanggung jawaban kepada para pelaksana proyek atas hasil pekerjaan konstruksi.

i.

Memberikan keputusan dan instruksi yang berkaitan pada perubahan pekerjaan, waktu dan biaya.

j.

Menghadiri rapat-rapat dengan pelaksana proyek untuk dapat memantau perkembangan proyek.

k.

Memutuskan hubungan kerja dengan pihak pelaksana proyek apabila pihak pelaksana proyek tidak dapat melaksanakan pekerjaannya sesuai dengan isi surat perjanjian kontrak.

B.

Manajemen Proyek Konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi adalah pihak yang

diberi kepercayaan oleh pemberi tugas (owner) untuk mengelola serta mengawasi proses pelaksanaan pembangunan dari tahap awal sampai dengan tahap akhir pelaksanaan pekerjaan pembangunan. Dengan kata lain, konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi mewakili atau bertindak sebagai koordinator atas nama pemberi tugas (owner) dalam mengelola pelaksanaan pembangunan dan bertanggung jawab atas hasil pelaksanaan pekerjaan kepada pemberi tugas (owner). Pada proyek Apartemen Sudirman One, yang bertindak selaku konsultan manajemen proyek dan konstruksi adalah PT. Gistama Intisemesta. Tugas dan wewenang dari konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi adalah meliputi : a.

Melakukan pengawasan secara berkala terhadap metode pelaksanaan dan hasil pekerjaan kontraktor di lapangan terutama yang berhubungan dengan III- 7



kesesuaian standard mutu dengan spesifikasi teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) seperti yang disepakati sebelumnya sesuai dengan peraturan dan hukum yang berlaku. b.

Melakukan proses pengawasan dan memberi penilaian terhadap laju pelaksanaan dan tingkat perkembangan pekerjaan kontraktor utama di lapangan serta ketepatan waktunya dengan jadwal rencana penyelesaian yang telah disepakati bersama sebelumnya.

c.

Melakukan proses pengawasan produktifitas terhadap aspek waktu dan biaya proyek, termasuk juga dampak yang ditimbulkan dari hal-hal tersebut.

d.

Melakukan pengawasan dan membuat persetujuan terhadap kemungkinan adanya revisi-revisi, perubahan dan penyesuaian hasil perencanaan baik karena pertimbangan tertentu maupun atas permintaan owner demi hasil pelaksanaan pekerjaan yang lebih baik.

e.

Melakukan proses penelitian dan pemeriksaan terhadap hasil-hasil pelaksanaan pekerjaan yang telah diselesaikan kontraktor utama di lapangan, baik dari segi waktu, mutu dan biaya.

f.

Memberikan peringatan dan pengarahan kepada kontraktor jika terdapat penyimpangan teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) dalam proses pelaksanaan pekerjaan di lapangan.

g.

Meminta penjelasan kepada kontraktor sehubungan dengan seluruh rencana pekerjaan ataupun hasil-hasilnya demi kepastian pelaksanaan proyek yang baik dan jelas sesuai dengan kontrak yang telah disepakati bersama-sama sebelumnya.

III- 8



C. Kontraktor Kontraktor

adalah

penyedia

jasa

yang

menyediakan

jasa

untuk

menyelesaikan pekerjaan konstruksi sesuai dengan rencana pelaksanaan proyek yang berlaku. Kontraktor adalah pihak yang dipercaya untuk melaksanakan pembangunan proyek oleh pemberi tugas (owner) melalui prosedur lelang maupun ditunjuk secara langsung. Segala pekerjaan yang dilaksanakan harus sesuai kontrak (Rencana Kerja Syarat dan Shop Drawing) dengan biaya sesuai kontrak yang telah mereka sepakati sebelumnya. Dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini, kontraktor pelaksana yang mengerjakan proyek ini adalah PT. Pembangunan Perumahan Persero Tbk (PP) sebagai kontraktor pelaksana struktur atas sedangkan pembuatan struktur bawah dilaksanakan oleh PT. Indonesia Pondasi Raya sebagai kontraktor pelaksana struktur bawah. Tugas dan wewenang kontraktor adalah : a.

Melaksanakan pembangunan proyek sesuai dengan kontrak dan hasil perhitungan dari pihak perencana.

b.

Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan peraturan dan syarat – syarat yang telah di tetapkan dalam dokumen kontrak perjanjian pemborong dan shop drawing.

c.

Bertanggung jawab penuh kepada pihak owner

d.

Membuat perencanaan jadwal kegiatan pembangunan yang baik agar pembangunan dapat diselesaikan tepat pada waktunya dengan mutu yang juga tetap terjaga kualitasnya.

III- 9



e.

Melaksanakan pembuatan gambar detail, perhitungan pemakaian besi, pemesanan beton readymix, serta peralatan-peralatan lainnya untuk diajukan kepada Quantity Surveyor.

f.

Mematuhi petunjuk dari konsultan atau pemberi tugas dalam pelaksanan pembangunan.

g.

Menyerahkan hasil pembangunan yang sudah dilaksanakan sesuai dengan kontrak yang telah disepakati secara bersama-sama sebelumnya kepada pihak pemberi tugas (owner).

h.

Melakukan perbaikan atas kerusakan–kerusakan atau kurang sempurnanya pekerjaan konstruksi akibat kelalaian yang dilakukan oleh pihak kontraktor selama tahap pelaksanaan dengan konsekuensi menanggung semua biaya perbaikan akibat kelalaian tersebut.

i.

Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan kemajuan pekerjaan (progress), dalam jangka waktu laporan harian, laporan mingguan, laporan bulanan dan laporan tahunan sesuai dengan masa kerja proyek konstruksi itu sendiri.

III- 10



Adapun struktur organisasi dari PT. Pembangunan Perumahan (PP) adalah sebagai berikut : PM PROJECT MANAGER

POP

QS

QC

SHEO

Quality Control

Safety, Healty, Environment

CM

SOM

SAM

CONTRACTOR MANAGER

SITE OPRATION MANAGER

SITE ADMINISTRATION MANAGER

SE

PERALATAN

LOGISTIK

GPS

DRAFTER

AKUTANSI

SP BESI, SP COR, SP BEKISTING, UIZET

Tabel 3.1 (a) Draf Sruktur Organisasi III- 11


OB

SECURITY


`

Tabel 3.2 (b) Struktur Organisasi Proyek

III- 12



1.

Project Manager Seorang project manager harus mempunyai kemampuan membuat tim

proyek agar tetap solid, mampu memonitor, dan mengontrol budget dengan membuat bar chart dan critical part serta mempunyai kemampuan analisa resiko yang baik. Tugas dan wewenang project manager dalam suatu proyek konstruksi anatara lain adalah : a.

Bertanggung jawab terhadap sistem mutu yang diterapkan dalam suatu proyek konstruksi.

b.

Bertanggung jawab terhadap masalah-masalah yang terjadi di lapangan, terhadap tugas-tugas serta wewenang-wewenang yang telah ia terapkan dalam tahap pelaksanaan pembangunan suatu proyek konstruksi itu sendiri.

c.

Memeriksa, merevisi, memutakhirkan, dan mengaplikasikan rencana mutu proyek konstruksi dalam rangka menghasilkan proyek konstruksi yang bermutu baik.

d.

Bertanggung jawab terhadap perubahan-perubahan pelaksanaan (terhadap kontrak) yang terjadi dalam proyek dengan alasan yang kuat dan dapat benar-benar dipertanggungjawabkan.

e.

Mengajukan penggunaan Tim Suplier, Sub Kontraktor, Konsultan atau adanya Penguji, dan pihak-pihak lain yang dibutuhkan dalam suatu proyek konstruksi agar dapat berjalan dengan maksimal terutama yang berpengaruh terhadap mutu.

III- 13



f.

Memimpin, mengkoordinir dan melaporkan kepada konsultan pengawas setiap detail kegiatan dalam tahap pelaksanaan dari proyek konstruksi beserta unit–unitnya.

g.

Membuat dan mengontrol time schedule dari proyek konstruksi yang akan dilaksanakan.

h.

Menandatangani berita acara serah terima pekerjaan.

i.

Mengkoordinir kegiatan pelaksanaan yang ada di lapangan.

j.

Menyetujui dan menandatangani semua dokumen yang diterima yang bersifat usulan, permintaan, pembelian, pemakaian, dan pembayaran dalam suatu proyek konstruksi.

k.

Apabila diperlukan, menyelenggarakan rapat–rapat koordinasi dengan pihak-pihak yang ada di luar organisasi suatu proyek konstruksi itu sendiri, dalam konteks yang memang berkaitan dengan kebutuhan proyek konstruksi yang ada.

l.

Menyampaikan/menandatangani

laporan

bulanan

tentang

kegiatan

pelaksanaan proyek konstruksi. m.

Mengajukan dan menandatangani klaim pekerjaan tambah kurang kepada owner.

2.

Quality Control Staff Quality Control Staff mempunyai tugas mengawasi seluruh metode

pelaksanaan lapangan yang dikeluarkan oleh production project manager dan mengawasi mutu pelaksanaan. Tugas Quality Control Staff ini sendiri selalu berhubungan dengan konsultan pengawas. Quality Control Staff bertanggung

III- 14



jawab kepada project manager, dan Quality Control Staff mempunyai tugas dan tanggung jawab dalam proyek konstruksi, antara lain sebagai berikut : a. Membuat perencanaan kegiatan operasional dalam suatu proyek konstruksi. b. Menyusun rencana inspeksi dan tes mutu untuk material yang akan datang, serta rencana inspeksi dan tes mutu untuk proses dan hasil pekerjaan yang ada di lapangan. c. Mengatur kegiatan operasional yang terjadi dalam lapangan. d. Melakukan koordinasi dengan Project Manager, terkait dengan kualitas hasil pekerjaan yang dihasilkan dalam suatu proyek konstruksi, apakah memadai atau harus mengalam perbaikan. e. Melakukan koordinasi dengan Site Manager, terkait dengan pekerjaan persiapan lahan kerja dan hasil pekerjaan pada lapangan. f. Melakukan koordinasi dengan Supervisor, terkait dengan proses dan hasil pelaksanaan pekerjaan. g. Melakukan koordinasi dengan Owner/ Konsultan, terkait dengan check list. h. Melakukan koordinasi dengan Chief Engineer, terkait dengan metode kerja yang cocok dan spesifikasi teknis yang akan diterapkan pada suatu proyek konstruksi. i. Melakukan koordinasi dengan Safety Officer, terkait dengan K3 pada proyek konstruksi. j. Memastikan bahwa aset yang ada di bawah tanggung jawab pengawasas Quality Control terpelihara dengan baik. k. Memeriksa kualitas setiap item pekerjaan di lapangan.

III- 15



l. Melakukan verifikasi pemeriksaan hasil pekerjaan maupun tahap pekerjaan, apakah sudah sesuai dengan spesifikasi teknis yang ada atau tidak m. Melakukan analisa terhadap hasil pengujian laboratorium. n. Melakukan analisa terhadap laporan kalibrasi pada peralatan pengujian (kecuali alat - alat survey) o. Membuat laporan ketidak sesuaian khususnya untuk material dan hasil pekerjaan yang tidak sesuai dengan spesifikasi teknik yang berlaku, menganalisa, mengajukan proposal perbaikan, tindakan koreksi dan tindakan pencegahan kepada Project Manager agar kejadian serupa tidak terulang lagi. p. Melakukan monitoring hasil pekerjaan di lapangan sesuai format dokumen sistem kualitas atau format dokumen dari pemberi tugas (owner). q. Membuat laporan keluhan pelanggan berkaitan dengan tugas dan tanggung jawabnya masing-masing. r. Membuat laporan hasil pengecoran. s. Melakukan verifikasi hasil pekerjaan t. Membuat, merekap, menyimpan, dan mendistribusikan dokumen hasil pekerjaan (hasil check-list) kepada divisi-divisi yang terkait. u. Mengerjakan tugas-tugas lainnya yang berkaitan dengan pekerjaan proyek dibidangnya yang diberikan oleh atasan langsung atau divisi yang jabatannya lebih tinggi. v. Melaksanakan K3, memelihara kebersihan dan kerapihan area kerja. w. Mengontrol tindak lanjut hasil uji/tes terkait dengan Quality Control x. Mengontrol pelaksanaan dan hasil pekerjaan sesuai dengan spesifikasi dan standart kualitas yang telah ditentukan. III- 16



y. Mengontrol akurasi dan validasi dokumen hasil pekerjaan z. Mengontrol kualitas material dan ketersediaan peralatan kerja. 3.

SHEO (Safety Health Environment) SHEO sama seperti K3 (Keselamatan Kesehatan Kerja) tetapi dalam proyek

Apartemen Sudirman One ini lebih dikenal dengan SHEO. SHEO memiliki tanggung jawab dan program kerja sebagai berikut : a. Membuat SHE Plan (Perencanaan Safety, Health dan Environment) b. Mengawasi jalannya setiap program dan pengawasan dilapangan terhadap keselamatan kerja c. Melaksanakan safety induction terhadap para pekerja baru atau mengingatkan kembali setiap minggunya d. Membuat laporan tentang SHE yang berkaitan dengan kejadian, peristiwa yang terjadi dalam proyek tersebut berlangsung e. Melakukan evaluasi terhadap setiap kejadian yang berhubungan dengan SHE f. Membuat surat kebijakan K3. g. Membuat struktur organisasi K3. h. Menyiapkan peraturan-peraturan mengenai keselamatan kerja baik dalam bentuk spanduk atau poster atau dalam bentuk yang lannya, menyiapkan kotak obat, Alat Pemadam Api Ringan (APAR), Alat Perlindungan Diri (APD), prosedur erection, dll. i. Melaksanakan kegiatan safety seperti misalnya safety morning. j. Membuat laporan mengenai keselamatan dan kesehatan kerja di lapangan, seperti misalnya laporan kecelakaan, laporan investigasi, dan penilaian K3 sub kontraktor. III- 17



4.

CM (Contractor Manager) Tugas dan wewenang CM (Contractor Manager) adalah sebagai berikut :

a. Bekerjasama dengan owner proyek dan perencanaan mulai dari tahap pra rencana hingga selesainya proyek, bertugas sebagai pimpinan tim pada tahap desain b. Mengajukan beberapa alternative hasil desain dan rencana konstruksi termasuk analisa dampak-dampaknya terhadap biaya dan waktu c. CM mengawasi pelaksanaan dari keputusan yang telah disepakati bersama agar tidak melampaui budget atau melebihi waktu yang direncanakan 5.

Site Opration Manager (SOM) Site Opration Manager bertanggung jawab untuk mengatur, mengontrol dan

berkoordinasi dengan terarah secara keseluruhan, pelaksanaan, pengendalian pelaksanaan dan penyelesaian proyek-proyek tertentu serta memastikan konsistensi dengan komitmen strategi dan tujuan perusahaan. Site manager juga bertanggung jawab untuk meningkatkan kemampuan sumber daya manusia sebagaimana telah ditunjuk oleh atasan untuk mewakili perusahaan dalam pelaksanaan proyek – proyek atau kontak-kontrak yang akan dilaksanakan dan bertanggung jawab pada Direktur Utama. Tugas dan wewenang Site Opration Manager : a.

Melaksanakan kegiatan sesuai dokumen kontrak

b.

Mengkoordinir pelaksanaan pekerjaan dilapangan

c.

Memotivasi pelaksana agar mampu bekerja dengan tingkat efisiensi dan efektifitas yang tinggi III- 18



d.

Menetapkan rencana

dan petunjuk pelaksanaan untuk keperluan

pengendalian dari pelaksanaan pekerjaan 6.

SAM (Site Administration Manager) Tugas dan wewenang SAM (Site Administration Manager) adalah sebagai

berikut : a.

Bertanggung jawab atas penyelenggaraan administrasi dilapangan

b.

Membuat laporan keuangan mengenai seluruh pengeluaran proyek

c.

Membuat secara rinci pembukuan keuangan proyek

d.

Memeriksa pembukuan arsip-arsip selama pelaksanaan proyek

7.

POP (Pengendalian Oprasional Peralatan) Tugas dan wewenang POP (Pengendalian Oprasional Peralatan) adalah

sebagai berikut : a.

.Melakukan pembelian dan sewa untuk alat berat, sesuai dengan tingkatan proyek dengan mengkoordinasi penggunaan alat berat

b.

Membuat jadwal pengoprasian peralatan yang digunakan dalam suatu proyek

8.

Logistik Tugas dan wewenang Logistik adalah sebagai berikut :

a.

Melakukan pembelian barang langsung/alat, sesuai dengan tingkatan proyek dengan mengambil pemasok yang sudah termasuk dalam daftar pemasok terseleksi dan atas persetujuan direktur perusahaan.

III- 19



b.

Menyediakan tempat yang layak dan memelihara dengan baik barang langsung maupun barang/alat yang dipasok pelanggan termasuk memberi label keterangan setiap barang

c.

Bertanggung jawab terhadap cara penyimpanan barang dan mencatat keluar masuknya barang-barang yang tersedia dipenyimpanan/gudang

d.

Membuat/menyusun laporan yang telah ditetapkan perusahaan dan laporan lainnya yang berhubungan dengan bidang tugasnya

e.

Membuat berita acara penerimaan/penolakan bahan/material setelah pengontrolan kualitas (quality control) dan kuantitas

f.

Selalu berkoordinasi dengan bagian teknik dan pelaksana dalam pengiriman bahan/material termasuk berkoordinasi ke pihak direksi PU serta mengamankan aktiva perusahaan berikut bukti-bukti kerjanya.

9.

Quantity Surveyor Quantity Surveyor bertugas dalam pengawasan dan pengendalian keuangan

proyek agar dalam hal penggunaannya tidak menyimpang dari perencanaan dan bertugas dalam pembuatan dokumen lelang, dokumen kontrak dan Bills of Quantities dan mencatat progress kemajuan pekerjaan konstruksi yang ada di lapangan. Tugas dan wewenang Quantity Surveyor : a.

Membuat perencanaan kegiatan operasional Quantity Surveyor

b.

Merencanakan

program

kerja

(tagihan,

progress

proyek,

pekerjaan

tambah/kurang, evaluasi anggaran, opname Mandor/Subkon, volume pekerjaan, final account ke Owner / Subkon) pada sebuah proyek konstruksi. III- 20



c.

Mengatur kegiatan operasional Quantity Surveyor.

d.

Melakukan koordinasi dengan Site Manager / Project Manager terkait dengan kebutuhan material dan biaya dengan catatan telah disetujui oleh atasan

e.

Melakukan koordinasi dengan Project Manager terkait dengan proses claim proyek dengan catatan telah mendapatkan persetujuan dari pihak atasan

f.

Melakukan koordinasi dengan Cost Control terkait dengan evaluasi proyek berjalan dengan catatan telah mendapatkan persetujuan dari pihak atasan.

g.

Melakukan koordinasi dengan sub kontraktor terkait volume dan progress pekerjaan yang telah berjalan dengan catatan telah mendapatkan persetujuan dari pihak atasan.

h.

Menghitung volume pekerjaan dan material pada masa-masa awal proyek untuk proses pembuatan RAP.

i.

Menyiapkan SPK untuk mandor berdasarkan quality yang sudah dihitung dari approved shop drawing dan BBS

j.

Memberikan informasi upah mandor kepada PM/SM berdasarkan prosedur dan ketentuan yang berlaku dalam pembuatan SPK dan opname Mandor.

k.

Menghitung prestasi volume kerja Sub Kontraktor dan Mandor dari hasil pencapaian progress pelaksanaan yang ada di lapangan

l.

Menghitung pekerjaan tambah dan kurang/variation order di lapangan sebelum disetujui oleh Project Manager, yang akhirnya akan diajukan kepada pihak pemberi tugas

m. Membuat progres pekerjaan yang nantinya akan ditagihkan kepada Owner dan membuat laporan kepada Project Manager n.

Menjabarkan master schelude menjadi schedule kurva S III- 21



o.

Membuat final account proyek

p.

Membuat evaluasi Sub Kontraktor, Supplier dan Item Pekerjaan yang akan dikerjakan sendiri.

q.

Mendukung kegiatan auditing dalam sebuah proyek konstruksi

r.

Melaksanakan peraturan-peraturan, tata tertib, sistem dan prosedur yang berlaku dalam sebuah proyek konstruksi.

s.

Memelihara aset yang ada di bawah tanggung jawabnya dengan sebaikbaiknya.

t.

Mengerjakan tugas-tugas lainnya yang berkaitan dengan pekerjaan proyek di bidangnya yang diberikan oleh atasan.

u.

Melaksanakan program K3 yang ada dan memelihara kebersihan dan kerapian area kerja.

v.

Mengontrol pelakasanaan operasional Quantity Surveyor

w. Mengontrol progress pada suatu proyek konstruksi (Sub Kontraktor, Mandor, Progress claim, dll) x.

Memonitor pekerjaan tambah kurang /variation order yang ada di lapangan.

y.

Mengontrol dokumen-dokumen terkait dengan tugas dan tanggung jawabnya.

10.

SE (Site Engineer) Tugas dan Kewajiban Site Engineer adalah sebagai berikut :

a.

Menjamin bahwa semua isi dari kerangka acuan pekerjaan akan dipenuhi dengan baik yang berkaitan dengan pelaksanaan pekerjaan

b.

Membantu pejabat pelaksana teknik kegiatan dalam penyelesaian administrasi kemajuan proyek. Bantuan ini termasuk mengumpulkan data proyek seperti kemajuan pekerjaan, kunjungan pekerjaan, kunjungan lapangan, rapat-rapat III- 22



koordinasi dilapangan, data pengukuran kuantitas, dan pembayaran kepada kontraktor. Semuanya dikumpulkan dalam bentuk laporan kemajuan bulanan dan memberikan saran-saran untuk mempercepat pekerjaan serta memberikan penyelesaian terhadap kesulitan yang timbul baik secara teknis maupun kontraktual untuk menghindari keterlambatan pekerjaan. c.

Membantu dan memberikan petunjuk kepada tim di lapangan dalam melaksanakan pekerjaan pengawasan teknis segera setelah kontrak fisik ditandatangani, menyiapkan rekomendasi secara terinci atas usulan desain, termasuk data pendukung yang diperlukan, mengendalikan kegiatan-kegiatan kontraktor, termasuk pengendalian pemenuhan waktu pelaksana pekerjaan, serta mencari pemecahan-pemecahan atas permasalahan yang timbul baik sehubungan dengan teknis maupun permasalahan kontrak

d.

Mengendalikan semua personil yang terlibat dalam pekerjaan penyelidikan bahan/material baik dilapangan maupun laboratorium serta menyusun rencana kerjanya.

e.

Menjamin semua pelaksanaan detail teknis untuk pekerjaan mayor tidak akan terlambat selama masa mobilisasi untuk masing-masing paket kontrak dalam menentukan lokasi, tingkat serta jumlah dari jenis-jenis pekerjaan yang secara khusus disebutkan dalam dokumen kontrak.

11.

Drafter

Tugas dan tanggung jawab draftman : a. Membuat perencanaan kegiatan operasional drawing. b. Merencanakan program kerja sesuai dengan tugas dan tanggung jawabnya. III- 23



c. Mengatur dan melaksanakan kegiatan operasional drawing d. Memastikan sistem filling soft copy di komputer dan hard copy teratur dengan baik dan sistematis. e. Membuat gambar-gambar kerja sesuai pengarahan Engineer proyek dan sesuai dengan schedule yang telah ditetapkan. f. Memeriksa kesesuaian gambar for construction dari konsultan / owner terkait dengan pekerjaan dari bidang kerja lainnya (MEP (mekanikal elektrikal dan plambing, sipil/arsitek, lanscape, dll), untuk diterapkan dalam soft drawing. g. Memeriksa kelengkapan dan sistim gambar apakah sudah sesuai dengan standar yang telah ditetapkan atau belum. h. Menyusun dan menyiapkan dokumen As Build Drawing. i. Melaksanakan peraturan-peraturan, tata tertib, sistem, dan prosedur yang berlaku dalam suatu proyek konstruksi. j. Menjaga gambar yang menjadi arsip proyek dengan baik. k. Memelihara aset-aset yang telah dipercayakan sebagai tanggung jawabnya dengan baik (komputer, software, hardware,dll). l. Mengerjakan tugas-tugas lainnya yang berkaitan dengan pekerjaan proyek di bidangnya yang diberikan oleh atasan. m. Melaksanakan program-program K3 yang ada dan memelihara kebersihan dan kerapihan area kerja. 12.

Surveyor Pelaksana Survey bertanggung jawab kepada Chief Surveyor. Surveyor

sendiri mempunyai tugas dan tanggung jawab sebagai berikut : III- 24



a.

Membuat perencanaan kegiatan dalam bentuk proposal kegiatan operasional survey.

b.

Merencanakan program kerja harian sesuai dengan tugas dan tanggung jawabnya.

c.

Melakukan kegiatan operasional survey

d.

Melakukan koordinasi dengan divisi-divisi lain yang terkait dengan proses survey

e.

Melaksanakan peraturan-peraturan, tata tertib, sistem dan prosedur yang berlaku dalam suatu proyek konstruksi.

f.

Memastikan bahwa aset yang telah dipercayakan untuk menjadi tanggung jawabnya terpelihara dengan baik

g.

Mengerjakan tugas-tugas lainnya yang berkaitan dengan pekerjaan proyek di bidangnya yang diberikan oleh atasan.

h.

Memonitor proses kalibrasi peralatan-peralatan survey.

i.

Melaksanakan program K3 yang ada dan menjaga kebersihan serta kerapihan lingkungan kerja selama masa pelaksanaan proyek .

13.

ME Coordinator Bertanggung jawab penuh atas Mekanikal dan Elektrikal jika terjadi

kerusakan atau gangguan yang tidak diinginkan. Dalam Proyek Apartemen Sudrman One ini, PT. Metakom Pranata terpilih sebagai penanggung jawab dalam pekerjaan mekanikal dan elektrikal.

III- 25



14.

Project Administration Staff Tugas dan tanggung jawab project administration staff adalah sebagai

berikut : a.

Mengatur aliran keuangan harian pada sebuah proyek konstruksi.

b.

Perwakilan dari HRD pusat

c.

Bertanggung jawab kepada chasier

d.

Bertanggung jawab atas dokumen-dokumen yang ada pada sebuah proyek konstruksi.

15.

Office Boy Tugas dan tanggung jawab office boy adalah sebagai berikut :

a.

Menyediakan kebutuhan konsumsi untuk para pekerja di kantor.

b.

Melakukan pengfotocopyan dokumen yang diperlukan.

16.

Driver Driver adalah seseorang yang ditunjuk oleh Site Manager yang bertugas

untuk

mengoperasikan kendaraan guna melayani seluruh kegiatan yang ada

kaitannya dengan pelaksanaan pekerjaan pada sebuah proyek konstruksi baik mengantar ataupun menjemput seluruh karyawan, material dan alat alat kerja. 17.

Security Tugas dan tanggung jawab Security adalah sebagai berikut :

a. Membantu Manajer Proyek dalam hal keamanan proyek. b. Mengkoordinir dan mengawasi segala kegiatan proyek yang berhubungan dengan keselamatan dan keamanan kerja. III- 26



c. Ikut menjaga pengaruh kegiatan proyek terhadap keamanan lingkungan di sekitar. d. Melaporkan kegiatan keamanan proyek secara periodik. D. Konsultan Perencana Konsultan perencana adalah badan usaha swasta yang ditunjuk oleh owner sebagai perencana sesuai dengan keahliannya. Konsultan perencana ini bermacam – macam keahlian dan spesifikasinya sesuai dengan kebutuhan masing-masng proyek konstruksi. Adapun konsultan perencana yang ada di proyek Apartemen Sudirman One ini adalah : a. Konsultan Manajemen Konstruksi Bertugas mengatur, memimpin, mengorganisir, dan mengendalikan suatu proyek konstruksi oleh para anggotanya dengan memanfaatkan sumber daya seoptimal mungkin untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan dengan maksimal. Konsultan managemen konstruksi pada Proyek Apartemen Sudirman One adalah PT. Pancakarya Griyatama b. Konsultan Arsitektur Bertugas sebagai perencana bentuk dan dimensi bangunan. Konsultan Arsitektur dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini adalah PT. Airmas Asri c. Konsultan Struktur Bertugas sebagai perencana struktur bangunan. Konsultan Struktur dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini adalah PT. Gistama Intisemesta

III- 27



d. Konsultan Lansekap Bertugas untuk merencanakan bagaimana konsep taman dalam suatu bangunan konstruksi. Konsultan Lansekap dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini adalah PT. Citra Pesona Hijau. e. Konsultan Mekanikal Elektrikal Bertugas sebagai perencana dalam bidang yang berhubungan dengan hal-hal mekanikal dan elektrikal serta masalah pump (pemipaan). Konsultan Mekanikal Elektrikal dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini adalah PT. Metakom Pranata. f. Konsultan Quantity Surveyor Bertugas sebagai surveyor atau perencana pembiayaan dalam pembangunan suatu proyek konstruksi. Dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini, Konsultan Quantity Surveyor ditugaskan kepada PT. Quanta Costindo. g. Konsultan Infrastruktur Bertugas sebagai perencana struktur dan bertanggung jawab terhadap pengecekan terhadap struktur lapangan. Konsultan Infrastruktur dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini adalah PT. Aramsa Infrayasa h. Konsultan Spesialist Lightning Bertugas sebagai perencana dalam urusan desain interior dan hal-hal yang berhubungan dengan pencahayaan. Konsultan Spesialist Lightning dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini adalah PT. Litac

III- 28



3.2 MANAJEMEN PROYEK Manajemen proyek dapat didefinisikan sebagai suatu proses merencanakan, mengatur, memimpin, mengorganisir, dan mengendalikan suatu proyek oleh para anggotanya dengan memanfaatkan sumber daya yang ada dengan seoptimal mungkin untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan dan disepakati sebelumnya secara bersama-sama dengan hasil yang maksimal. Manajemen proyek konstruksi adalah suatu proses penerapan fungsi-fungsi manajemen (perencanaan, pelaksanaan dan penerapan) secara sistimatis pada suatu proyek konstruksi dengan menggunakan sumber daya yang ada secara efektif dan efisien agar tercapai tujuan proyek secara optimal. Pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen Sudirman One , tahapan kegiatan

tersebut

pengorganisasian

dibagi

menjadi

(organizing),

5,

yaitu

penjadwalan

perencanaan (schedulling)

(planning), pelaksanaan

(actuating) dan pengawasan (controlling). Pengertian tahap kegiatan proyek: 1. Perencanaan (Planning) Kegiatan perencanaan meliputi perumusan persyaratan dari bangunan yang akan dibangun, termasuk pembuatan gambar-gambar perencanaan lengkap dengan persyaratan teknis yang diperlukan. Kegiatan perencanaan dapat diaplikasikan dengan baik setelah menentukan metoda pelaksanaan yang tepat sehingga pekerjaan yang sudah direncanakan dapat diselesaikan sesuai dengan rencana yang sudah dijadwalkan dan dianggarkan. III- 29



Tindakan-tindakan

yang dilakukan

dalam tahap perencanaan Proyek

Apartemen Sudirman One ini sendiri adalah : a. Menentukan tujuan dan sasaran proyek ini dibangun. b. Menganalisis kendala dan resiko yang mungkin terjadi untuk keseluruhan proyek ataupun perbagian-bagian dari rencana kerja proyek yang ada. c. Menetapkan penggunaan sumber daya yang dibutuhkan. d. Menyusun rencana induk jangka panjang dan pendek. e. Menyumbangkan strategi dan prosedur operasi yang dibutuhkan dalam pelaksanaan proyek. f. Menyiapkan pendanaan serta standar kualitas yang diharapkan. g. Menentukan metode dan aspek-aspek teknik yang diperlukan dalam melaksanakan pekerjaan. Manfaat dari fungsi perencanaan diatas adalah sebagai alat pengawas maupun pengendali kegiatan, atau pedoman pelaksanaan kegiatan, serta saran untuk memilih dan menetapkan kegiatan yang diperlukan. 2. Pengorganisasian (Organizing) Kegiatan pengorganisasian berupa kegiatan mengatur dan menyusun organisasi yang akan bertanggung jawab dalam proses pelaksanaaan pembangunan, termasuk mengatur hubungan kerja diantara unsur-unsur organisasi tersebut. Penyusunan

organisasi

akan

melibatkan

unsur-unsur

pelaksana

pembangunan yang terdiri dari : pemberi tugas (owner), konsultan (designer, supervisor) dan pelaksana (contractor), yang masing-masing mempunyai III- 30



tugas, kewajiban, tanggung jawab dan wewenang yang berbeda, sesuai dengan peraturan-peraturan dan ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan dan disepakati sebelumnya secara bersama-sama. Di dalam menjalankan fungsi organisasi diperlukan pengetahuan tentang berbagai tipe organisasi, sehingga dapat dilakukan analisis terhadap penerapan jenis organisasi yang sesuai dengan proyek yang akan dilaksanakan. Tindakantindakan yang dilakukan dalam tahap pengorganisasian Proyek Apartemen Sudirman One ini antara lain: a. Menetapkan daftar penugasan untuk setiap divisi b. Menyusun lingkup kegiatan masing-masing divisi yang ada c. Menyusun struktur kegiatan pada suatu proyek konstruksi. d. Menyusun daftar personil organisasi berikut lingkup tugasnya. Manfaat dari tahap pengorganisasian ini adalah sebagai pedoman pelaksanaan fungsi dimana pembagian tugas, hubungan tanggung jawab, sistem delegasi, dan kewenangan terlihat jelas. 3. Penjadwalan (Schedulling) Penjadwalan (Schedulling) adalah tahap untuk menghubungkan dan menyinambungkan berbagai hubungan antar tenaga kerja, uang dan bahan yang digunakan dalam suatu proyek konstruksi. Penjadwalan proyek meliputi kegiatan menetapkan jangka waktu kegiatan proyek yang harus diselesaikan, bahan baku, tenaga kerja serta waktu yang dibutuhkan oleh setiap aktivitas. Pendekatan yang populer yang digunakan adalah dengan menggunakan Diagram Gantt atau Metode Bagan Balok (Bar Chart). Cara penjadwalan

III- 31



proyek yang lain adalah dengan menggunakan sistem PERT (Project Evaluation and Review Technique) dan CPM (Critical Path Method). Penjadwalan proyek sangat berguna untuk: a. Menunjukan hubungan satu kegatan dengan setiap kegiatan lainnya dan terhadap keseluruhan proyek. b. Mengidentifikasikan hubungan mana yang harus didahulukan diantara kegiatan-kegiatan lainnya. c. Menunjukan perkiraan biaya dan waktu yang realistis untuk setiap pekerjaan yang ada. d. Membantu penggunaan tenaga kerja, uang dan sumber daya lainnya secara maksimal dengan cara memperhatikan dengan detail mana hal-hal kritis pada proyek. 4. Pelaksanaan (Actuating) Tahap pelaksanaan meliputi kegiatan pelaksanaan pekerjaan di lapangan dalam rangka mewujudkan bangunan yang akan dibangun nantinya. Dalam kegiatan pelaksanaan ini hubungan kerja antara unsur-unsur pelaksana pekerjaan pembangunan perlu diatur dengan baik sehingga masing-masing divisi dan unsur dapat bekerja sesuai dengan bidangnya dan setiap pihak harus mempunyai sikap untuk selalu tunduk serta taat kepada peraturan-peraturan dan ketentuan-ketentuan yang telah disepakati bersama agar proyek dapat diselesaikan dengan hasil yang maksimal. Penyimpangan yang terjadi akibat kesalahan tindakan dari salah satu unsur akan menimbulkan hambatan dalam keseluruhan pelaksanaan proyek konstruksi ini sendiri. III- 32



Tindakan-tindakan yang dilakukan dalam tahap pelaksanaan (Actuating) antara lain adalah sebagai berikut : a. Mengkoordinasikan berbagai kegiatan yang ada dengan baik dan teratur. b. Mendistribusikan tugas, wewenang dan tangung jawab setiap pribadi dan divisi yang ada dengan baik, adil dan teratur. c. Pemberian pengarahan penugasan dan motivasi-motivasi. Manfaat dari tahap pelaksanaan ini adalah terciptanya keseimbangan tugas, hak dan kewajiban untuk masing-masing unsur dan tiap-tiap bagian divisi dalam organisasi dan mendorong tercapainya efisiensi serta kebersamaan dan kekompakan dalam bekerja sama untuk mencapai tujuan bersama dengan hasil yang semaksimal mungkin. 5. Pengendalian (Controlling) Kegiatan pengendalian dilaksanakan dengan tujuan agar hasil pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan persyaratan biaya dan waktu yang telah ditetapkan. Untuk keperluan ini tugas unsur pengawas sangat penting, terutama dalam membimbing dan mengarahkan para pelaksana pekerjaan. Hasil akhir dari pelaksanaan pembangunan, pada umumnya ditentukan oleh hasil kegiatan pengawasan. Kegiatan pengendalian dilakukan, baik dari bahan dasar, maupun proses olah data output yang diaplikasikan dalam bentuk-bentuk sebagai berikut : a. Pelaksanaan tes / uji terhadap material untuk menjaga kualitas dari material yang akan digunakan tersebut.

III- 33



b. Pembuatan master schedule (daily/weekly/monthly report). „S‟ curve actual dan sebagainya untuk pengendalian waktu serta cost control untuk pengendalian biaya. c. Mengevaluasi penyimpangan-penyimpangan yang terjadi selama masa pelaksanaan proyek. d. Memberikan saran-saran perbaikan hasil pekerjaan yang ada dalam proyek kosntruksi. e. Menyusun laporan kegiatan. Fungsi pengendalian bertujuan untuk memperkecil kemungkinan kesalahan yang terjadi, baik dari segi kualitas, kuantitas, biaya maupun waktu. Fungsi pengendalian dilaksanakan oleh semua tingkat dalam struktur organisasi. Laporan-laporan kemajuan pekerjaan dan sebagainya yang menjadi bagian dari fungsi pengendalian harus dipersiapkan secara tepat dan segera agar dapat bermanfaat secara maksimal. Laporan-laporan itu juga harus disimpan sebagai referensi di masa yang akan datang sehingga suatu sistem pengarsipan secara tertib dan benar, yaitu format-format laporan yang baik, ketepatan waktu pembuatan laporan perlu dilakukan dengan baik. Manajemen konstruksi yang baik harus mampu bekerja secara optimal yaitu dengan : a. Merencanakan kegiatan-kegiatan dan aktivitas-aktvitas yang ada dalam proyek untuk dapat berjalan secara efektif. b. Mengidentifikasikan kendala – kendala yang ada dalam proyek. c. Merencanakan kemungkinan mengadopsi salah satu atau lebih cara agar proyek dapat mencapai sasaran dengan hasil yang maksimal III- 34



d. Perencanaan sumber daya yang sesuai dengan fungsinya. e. Meningkatkan efisiensi dari 5M (Man, Money, Material, Machines, Methods) secara maksimal Apabila fungsi – fungsi manajemen proyek dapat direalisasikan dengan jelas dan terstruktur, maka tujuan akhir dari sebuah proyek akan mudah terwujud, yaitu: a. Tepat waktu b. Tepat quantity atau volume pekerjaan c. Tepat quality atau standar mutu yang diinginkan d. Tepat biaya atau sesuai dengan biaya yang direncanakan e. Tercapainya tujuan program K3L dengan baik f. Tidak adanya permasalahan sosial dengan masyarakat dan lingkungan sekitar 3.3

HUBUNGAN KERJA ANTAR ORGANISASI Proyek konstruksi sangat membutuhkan hubungan kerja yang baik dan solid

antar unsur organisasi agar tujuan akhir dapat dicapai dengan optimal. Pada proyek pembangunan Apartemen Sudirman One ada beberapa unsur maupun pihak yang terlibat didalam proyek tersebut. Pihak tersebut memiliki hubungan kerja satu sama lain didalam menjalankan tugas dan kewajibannya masing – masing. Hubungan kerja tersebut dapat bersifat ikatan kontrak, garis koordinasi maupun garis perintah. Garis kerja ini memberikan batasan kerja dan kewajiban yang harus dilakukan selama proyek berlangsung. Hubungan kerja sama antara pemilik, perencana dan kontaktor diatur dalam sebuah dokumen yang disepakati bersama, yaitu dokumen tender . III- 35



Hubungan Kerja adalah hubungan antar pengelola yang mempunyai tanggung jawab terhadap pelaksanaan pembangunan proyek. Oleh karena itu dibuat hubungan kerja agar dapat mencapai target dari pelaksanaan proyek. Hubungan kerja antar unsur pengelola terhadap penyelenggara proyek dapat dilihat dalam bagan kerja 3.3.1 Hubungan Kerja antaraa Owner dengan Manajemen Konstruksi a. Owner memberikan tugas kepada Manajemen Konstruksi untuk mengawasi pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan kontraktor b. Manajemen konstruksi menerima tugas dari owner dan dalam pelaksanaan tugasnya senantiasa berkoordinasi dengan owner c. Pemberi tugas (owner) memberikan tugas kepada kontraktor untuk dilaksanakan oleh kontraktor harus melewati manajemen konstruksi 3.3.2 Hubungan Kerja antara manajemen Konstruksi dengan Kontraktor a. Manajemen konstruksi memberikan pengarahan dan teguran kepada kontrktor agar pelaksanaan pekerjaan dapat dilaksanakan dengan lancar, baik sesuai dengan spesifikasi yang telah ditetapkan b. Sebaliknya kontrktor meminta penjelasan kepada manajemen konstruksi bila ada hal – hal yang kurang jelas c. Kontraktor dan manajemen konstruksi dapat bekerjasama dilapangan d. Tidak ada hubungan kontrak langsung diantara keduanya 3.3.3 Hubungan Owner dengan Kontraktor Pelaksana a. Pelaksana berkewajiban melaksanakan pekerjaan proyek dengan baik dan memuaskan owner pada waktu penyerahan pekerjaan

III- 36



b. Sebaliknya

Owner

berkewajiban

untuk

membayar

seluruh

biaya

pelaksanaan kepada kontraktor pelaksana agar proyek dapat berjalan dengan lancar c. Hubungan kerja telah diatur dalam kontrak kerja 3.3.4 Hubungan antara Konsultan Perencana dan Kontraktor Pelaksana a. Konsultan perencana terlebih dahulu menyampaikan perencanaan pekerjaan proyek, berupa data gambar dan syarat – syarat b. Sedangkan kontraktor pelaksana bertugas untuk melaksanakan pekerjaan proyek sesuai dengan desain rencana konsultan perencana c. Diantara keduanya tidak terjadi hubungan perintah, tetapi terdapat ikatan peraturan pelaksanaan proyek 3.3.5 Hubungan antara Owner dan Konsultan a. Pemilik proyek memberikan biaya jasa atau konsultasi yang diberikan oleh konsultan b. Hubungan kerja sudah diatur berdasarkan Kontrak

III- 37



SKEMA HUBUNGAN PERINTAH DAN KOORDINASI OWNER DENGAN KONSULTAN MAUPUN KONTRAKTOR PT. PANCAKARYA GRIYATAMA OWNER PT. GISTAMA INTISEMESTA KONSULTAN STRUKTUR

PT.AIRMAS ASRI

PT.METAKOM PRANATA

KONSULTAN ARSITEKTUR

KONSULTAN MEKANIKA

ELEKTRIKAL

PT. PEMBANGUNAN PERUMAHAN PERSERO (Tbk) KONTRAKTOR PELAKSANA

PT.INSADA INTEGRAD DESAIN TEAM KONSULTAN INTERIOR

PT. INDONESIA PONDASI RAYA KONTRAKTOR PONDASI

SUBKON

Table 3.3.5 Skema Hubungan Perintah antara Pengguna jasa dan Penyedia jasa Ket

: Dari Konsultan ke kontraktor merupakan garis koordinasi Dari Owner ke Konsultan maupun Kontraktor merupakan garis koordinasi Dari Kontraktor ke subkon merupakan garis perintah langsung

III- 38


PT. CITRA PESONA HIJAU KONSULTAN LANDSCAPE


3.4

PENJELASAN TENTANG KONTRAK Dalam Proyek Apartemen Sudirman One, proyek ini menggunakan jenis

kontrak Lump Sum Fixed Price. Kontrak ini merupakan jenis kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan yang ditawarkan sesuai dengan persyaratan yang telah disepakati sebelumnya (gambar konstruksi, spesifikasi, schedule, dan semua persyaratan dalam dokumen lainnya) dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti, tertentu dan tetap yang disetujui secara tertulis sebelum pekerjaan dimulai. Pemberi tugas atau owner dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini adalah PT. Pancakarya Griyatama, yang telah setuju membayar harga atas seluruh penyelesaian pekerjaan berdasarkan cara pembayaran yang telah dinegosiasikan dan disepakati secara bersama-sama sebelumnya. Semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan, sepenuhnya ditanggung oleh pihak penyedia jasa atau kontraktor ( memiliki tingkat resiko yang cukup besar). Dalam Proyek Apartemen Sudirman One ini, kontraktor yang mengerjakan proses pembangunan struktur atasnya yaitu PT. Pembangunan Perumahan Persero (Tbk). Sepanjang gambar dan spesifikasinya tidak berubah, kontrak ini memberikan perlindungan maksimum kepada pihak owner dari segi biaya total proyek. Penyedia Jasa atau kontraktor dalam hal ini harus menambah sejumlah biaya dari awal sebelum diputuskan adanya kesepakatan atau kontrak kerja, untuk menghindari resiko – resiko yang fatal akibat kenaikan biaya / harga– harga yang bisa saja terjadi selama masa pelaksanaan berlangsung. Dalam memperkirakan biaya pekerjaan yang akan diajukan dalam kontrak harga yang pasti, penyedia jasa atau kontraktor harus mengajukan penawaran dengan

III- 39



mempertimbangkan kondisi terburuk yang sangat mungkin terjadi dan akan sangat berpengaruh secara negatif dari segi biaya. Lazimnya, pihak owner akan membayar harga pasti yang nilainya sejumlah atau setidaknya mendekati tingkat maksimum biaya yang diantisipasi. Dalam sistem kontrak ini kontraktor pasti mengasumsikan suatu resiko yang tinggi, sehingga jumlah harga pada kontrak pun akan bertambah dikarenakan penilaian resiko yang tinggi dalam masa pelaksanaan yang akan ditanggung secara penuh oleh pihak pemborong. Umumnya dalam sistem kontrak ini, keuntungan yang ditargetkan oleh pihak kontaktor adalah sebesar sekitar 6-12 % dari total biaya proyek yang ia kerjakan. 3.5

TENDER Tender atau

lelang merupakan

proses awal dari kegiatan konstruksi.

Dimana tender merupakan suatu sistem kompetisi untuk mengadakan atau memilih kontraktor yang akan melaksanakan pekerjaan pembangunan, dan memilih konsultan sebagai owner didalam proyek, dengan mengajukan penawaran tertulis tentang besarnya biaya dan limit waktu yang dibutuhkan. Pelelangan terdiri dari pelelangan umum dan pelelangan terbatas. Pelelangan umum adalah metoda pemilihan penyedia barang/jasa lainnya yang dilakukan secara terbuka dengan pengumuman secara luas melalui media massa dan papan pengumuman resmi untuk penerangan umum sehingga masyarakat luas dunia usaha yang berminat dan memenuhi kualifikasi dapat mengikutinya, sedangkan pelelangan terbatas adalah pelelangan yang dilaksanakan antar rekanan yang telah terdaftar dan mempunyai kualifikasi serta klasifikasi bidang tertentu sesuai dengan tingkat kebutuhan pada pelaksanaan pekerjaan. Tender dalam suatu III- 40



kegiatan konstruksi bertujuan agar terciptanya persaingan yang sehat antara peserta tender dalam mengajukan penawaran pekerjaan. 3.5.1 Tahapan Proses Tender Panitia pengadaan adalah panitia lelang atau panitia pemilihan langsung atau panitia penunjukan langsung yang ditugasi untuk melaksanakan pengadaan barang/jasa oleh kepala kantor/ satuan kerja/ pemimpin proyek/bagian proyek yang disamakan. Adapun prosedur pelaksanaan tender ini sebagai berikut : a.

Pembentukan Panitia Tender

b.

Pengumuman Tender

c.

Undangan Tender

d.

Aanwijzing

e.

Pemasukan Penawaran

f.

Penutupan Kontrak tender

g.

Pembukaan sampul Penawaran

h.

Evaluasi Penawaran

i.

Pembukaan berita acara tender

j.

Penetapan calon pemenang tender

k.

Usulan Penetapan calon pemenang

l.

Pengumuman calon pemenang

m.

sanggahan peserta

n.

Tender yang gagal dan tender yang ulang

III- 41



Tender merupakan suatu proses pengajuan penawaran yang dilakukan oleh kontraktor yang akan dilaksanakan di lapangan sesuai dengan dokumen tender melalui kontrak. Dokumen Tander yang terdapat di Proyek Sudirman One ini memiliki pasal–pasal yang mengikat dan surat perintah kerja. 1.

Contohnya Surat Perintah Kerja sebagai berikut :

III- 42



SURAT PERINTAH KERJA PEKERJAAN STRUKTUR PROYEK APARTEMEN SUDIRMAN ONE TANGERANG CITY NOMOR : 001/SPK/STRK APARTEMEN/PP/X/13 TANGGAL : 11 Oktober 2013 Yang bertanda tangan di bawah ini : ROBERT YAPARI

Selaku Direktur Utama PT. PANCAKARYA GRIYATAMA.

dan DRS. CALVIN LUKMANTARA

Selaku Wakil Direktur Utama PT. PANCAKARYA

GRIYATAMA

berkedudukan

Tangerang,

di

yang

didirikan

berdasarkan Akta Notaris Teguh Hartanto, SH. Nomor 198 tertanggal 20 Nopember 1991, dan akte perubahan berdasarkan Akta Indriastuty Seryorini, SH., MKn Nomor 2 tertanggal 19 November 2012 Selanjutnya

disebut

sebagai

PIHAK

PERTAMA IR. M. TOHA FAUZI, MT

Selaku Kepala Divisi Oprasi II PT. PEMBANGUNAN

PERUMAHAN

(Persero),Tbk berdasarkan Akta Perubahan Pencabutan dan Pemberian Kuasa Devisi III- 43



Oprasi II Nomor 03 Tanggal 04 Juli 2011, dibuat dihadapan Wiwiek Astuti, SH. Notaris di Jakarta, dalam hal ini bertindak untuk

dan

atas

PEMBANGUNAN

nama

PT.

PERUMAHAN

(Persero), Tbk, berkedudukan di Jalan Letjen Simatupang No. 57, Pasar Rebo, Jakarta-13760. dan IR. AGUS SAMUEL KANA

Selaku Kepala Cabang IV PT. PEMBANGUNAN

PERUMAHAN

(Persero), Tbk berdasarkan Direksi

PT.

PERUMAHAN

Keputusan

PEMBANGUNAN (Persero),

Tbk,

berkedudukan di Jalan Penghulu H. Hasan Mustafa No. 47, Bandung, Jawa Barat40124 Bersama – sama bertindak untuk dan atas nama

PT.

PERUMAHAN selanjutnya

disebut

PEMBANGUNAN (Persero),

untuk

sebagai

PIHAK

KEDUA. PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA secara bersama – sama disebut sebagai PARA PIHAK III- 44



2.

Contoh Pasal yang mengatur tentang Cara Pembayaran proyek CARA PEMBAYARAN a. PIHAK PERTAMA akan melakukan pembayaran uang muka kepada PIHAK KEDUA sebesar 10% (sepuluh persen) dari total biaya pekerjaan, setelah PIHAK KEDUA menyerahkan Jaminan Uang Muka berupa Bank Garansi dari Bank, Swasta/Pemerintah yang telah disetujui oleh PIHAK PERTAMA sebesar nilai muka tersebut diatas. b. PIHAK PERTAMA akan melakukan pembayaran berikutnya kepada PIHAK KEDUA sebesar 85% (delapan puluh lima persen) dari total biaya pekerjaan yang akan dibayarkan berdasarkan progress fisik pekerjaan di lapangan. c. Retensi sebesar 5% (lima persen). Retensi sebesar 2.5% (dua koma lima persen) akan dibayarkan setelah Serah Terima Pertama dengan di-counter Bank Garansi sebesar nilai tersebut dan 2.5% (dua koma lima persen) sisanya akan dibayarkan setelah dilaksanakan masa pemeliharaan dan Serah Terima Kedua.

3.

Contoh Perjanjian Kerja pada paket pekerjaan struktur dalam tender PERJANJIAN KERJA PAKET PEKERJAAN STRUKTUR PROYEK APARTEMEN SUDIRMAN ONE TANGERANG No. : 030/PAKAR/PK/STRK APT SO/PP/XI/13

Perjanjian Kerja Paket Pekerjaan Struktur Proyek Apartemen Sudirman One Tangerang, No : 030/PAKAR/PK/STRK APT SO/PP/XI/13 (selanjutnya disebut

III- 45



“Perjanjian”) ini dibuat dan ditandatangani di Tangerang, pada hari Jumat, tanggal 01 November 2013, oleh dan antara : a. PT. PANCAKARYA GRIYATAMA, berkedudukan di Tangerang, berkantor di Gedung Trivo lantai 5, Jalan K.H Wahid Hasyim No. 157, Jakarta – 10240, dalam hal ini diwakili oleh ROBERT YAPARI selaku Direktur Utama dan DRS. CALVIN LUKMANTARA selaku Wakil Direktur Utama, bersama – sama berhak dan berwenang mewakili Direksi, dari dan oleh karena itu keduanya berhak dan berwenang bertindak untuk dan atas nama PT. PANCAKARYA GRIYATAMA. Selanjutnya disebut sebagai Pihak Pertama (Pemberi Tugas) b. PT. PEMBANGUAN PERUMAHAN (Persero), Tbk., berkedudukan di Jakarta, beralamat di Jalan Letned. TB. Simatupang No. 57, Pasar Rebo, Jakarta Timur – 13760, dalam hal ini diwakili oleh IR. M. TOHA FAUZI , MT., selaku Kepala Divisi Operasi II Perseroan, berdasarkan Akta Pencabutan dan pemberian Kuasa Divisi Oprasi II Nomoe 03 Tanggal 4 Juli 2011, dibuat dihadapan Wiwiek Widhi Astuti, S.H., Notaris di Jakarta dan IR.AGUS SAMUEL KANA, selaku Kepala Cabang IV Perseroan, berdasarkan Keputusan Direksi PT. Pembangunan Perumahan (Persero), Tbk., tertanggal 30 Agustus 2013 dari dan oleh karena itu keduanya berhak berwenang bertindak untuk dan atas nama PT. PEMBANGUNAN PERUMAHAN (Persero), Tbk. Selanjutnya disebut sebagai Pihak Kedua (Penerima Tugas) Pihak Pertama dan Pihak Kedua secara bersama – sama untuk selanjutnya akan disebut sebagai Para Pihak.

III- 46



Para Pihak telah bersepakat dan meningkatkan diri untuk mengadakan Paket Pekerjaan Struktur Proyek Apartemen Sudirman One Tangerang, dengan mematuhi syarat – syarat dan ketentuan – kentuan sebagai berikut : PASAL 1 PENUNJUKAN DAN DASAR PEKERJAAN 1. Bahwa pembuatan Perjanjian ini adalah berdasarkan aanwijzing, klarifikasi, dan negosisasi yang telah dilaksanakan. 2. Pihak Pertama telah menunjuk Pihak Kedua untuk melaksanakan Paket Pekerjaan Struktur Proyek Apartemen Sudirman One Tangerang, berdasarkan data–data di bawah ini, termasuk segala perubahan- perubahan dan lampiran– lampiran lainnya yang merupakan satu kesatuan dan bagian yang tidak terpisahkan dalam perjanjian ini : a. Dokumen Paket Pekerjaan Struktur yang dibagikan kepada kontraktor tertanggal 10 September 2013 b. Gambar–gambar

beserta

detailanya

sesuai

dokumen

gambar

For

Construction. c. Rencana Kerja dan Syarat–syarat (RKS) beserta lampirannya d. Surat Penawaran Terakhir PT. PEMBANGUNAN PERUMAHAN (Persero). Tbk, Nomor : 052/KCB.IV/PEN/REV1/IX-2013 tertanggal 10 September 2013 dan termasuk segala perubahan–perubahan, beserta lampiran lainnya (terlampir) e. Semua ketentuan–ketentuan dan peraturan–peraturan administrasi dan teknis yang tercantum dalam perjanjian ini dan termasuk perubahan– perubahannya : III- 47



a. Algemene Voorwaarden voor de uitvoering bij aanneming van openbare werken, yang disahkan dengan Surat Keputusan Pemerintah Hindia Belanda Nomor 9 tanggal 28 Mei 1941 sebagaimana dimuat dalam Tambahan Lembaran Negara Nomor 14571, kecuali ditentukan lain dalam Perjanjian ini. b. Undang–undang RI No. 18 tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi dan Peraturan Pemerintah RI No. 29/2000 Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi. c. Peraturan Beton bertulang Indonesia (PBI) tahun 1991 yang diterbitkan oleh Yayasan Normalisasi Indonesia, SK-SNI. T-451991-03. d. Peraturan Umum Instalasi Listrik (PUIL) tahun 1987 yang diterbitkan oleh Yayasan Normalisasi Indonesia e. Peraturan Konstruksi Kayu Indonesia (PKKI) tahun 1961 yang diterbitkan oleh Yayasan Normalisasi Indonesia. f. Peraturan Pembangunan Pemerintah Daerah Setempat g. Undang–undang Nomor 1 tahun 1970 tentang Keselamatan Kerja h. Keputusan Mentri Pekerjaan Umum No.02/KPTS/1985 tentang Penanggulangan Bahaya Kebakaran. i. Peraturan Baja Indonesia : Pedoman Perencanaan Bangunan Baja SKBI-1.3.5.1-1987.UIC 693.814. j. SNI-1741-1989 FCSKBI-3.2.53-1987 tentang Bahaya Kebakaran k. SKBI 1.3.53-1987.UBC699.887.2 tentang Pedoman Penangkal Petir

III- 48



PASAL 2 RUANG LINGKUP PEKERJAAN Ruang Lingkup Pekerjaan Pihak Kedua, antara lain : 1. Pekerjaan Persiapan - Pihak Kedua sebelum

melaksanakan

pekerjaan utama, akan

melaksanakan terlebih dahulu semua pekerjaan persiapan dan pendukung untuk kesempurnaan pelaksanaan pekerjaan utama. 2. Pekerjaan Utama - Pihak Kedua akan melaksanakan Paket Pekerjaan Struktur Proyek Apartemen Sudirman One Tangerang sesuai ketentuan yang tertera pada gambar konstruksi dan spesifikasi teknis. - Pihak Keduaakan melaksakan pekerjaan tambah kurang (yang mungkin terjadi) pada saat pelaksanaan pekerjaan, sesuai instruksi tertulis dan persetujuan dari Pihak Pertama. 3. Pekerjaan Pemeliharaan - Pihak Kedua akan memperbaiki kekurangan, kerusakan, cacat-cacat dan ketidaksempurnaan/ketidaksesuaian pada pekerjaan yang terjadi akibat kesalahan dan atau kelalaian dari Pihak Kedua baik pada waktu pelaksanaan maupun pada masa pemeliharaan.

III- 49



PASAL 3 PENGELOLAAN LOKASI DAN PENGELOLAAN LAPANGAN 1. Setelah pendatanganan Surat Perintah Kerja (SPK), Pihak Kedua segera memulai pelaksanaan pekerjaan sesuai Surat Perintah Kerja (SPK) dimaksud pada lokasi atau lapangan yang telah ditentukan. Pihak Pertama harus memenuhi persyaratan sebagai berikut : a. Pihak Pertama melakukan serah terima lahan kepada Pihak Kedua b. Melakukan pembayaran uang muka kepada Pihak Kedua 2. Pihak Kedua wajib menyediakan atau membuat sarana dan prasarana untuk kebutuhan pelaksanaan pekerjaan, termasuk tetapi tidak terbatas pada pengaman lokasi atau lapangan serta tanggung jawab atas keadaan lokasi atau lapangan tersebut dan menempatkan satuan pengaman (satpam) apabila diperlukan. 3. Segala resiko dan kerugian di lokasi atau lapangan akibat dari kejadian– kejadian ataupun akibat kelalaian atau kesalahan Pihak Kedua, baik yang berhubungan langsung dan tidak langsung dengan pelaksanaan pekerjaan yang berada di dalam dan di luar lokasi atau lapangan, adalah menjadi tanggung jawab dan beban biaya sepenuhnya dari pihak kedua. Hal ini termasuk apabila terjadi pada lingkungan, bangunan, rumah atau lainnya seperti : rusak, roboh/ambruk, retak, dan dampak – dampak lainnya 4. Pihak Kedua wajib memberitahukan atau melaporkan kepada Pihak Pertama atau pihak yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan dan perundang– undangan yang berlaku, apabila terjadi penemuan–penemuan benda atau

III- 50



barang yang mempunyai nilai sejarah atau budaya atau penemuan kekayaan Negara di lokasi pekerjaan pada masa pelaksanaan atau proyek berlangsung. PASAL 4 JANGKA WAKTU PELAKSANAAN 1. Jangka waktu pelaksanaan untuk keseluruhan pekerjaan adalah 18 (delapan belas) bulan, terhitung 01 November 2013 sampai dengan tanggal 30 April 2015 2. Dalam jangka waktu tersebut, Pihak Kedua harus sudah menyelesaikan seluruh pekerjaan tersebut dan menyerahkannya kepada Pihak Pertama dalam keadaan baik dan sesuai dengan syarat serta ketentuan dalam Perjanjian ini. 3. Waktu penyelesaian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) pasal ini tidak dapat diubah Pihak Kedua, kecuali dalam hal : a. Adanya keadaan kahar/force majeure sebagaimana diatur dalam Pasal 20 Perjanjian ini. b. Adanya hal–hal yang bisa menyebabkan pertambahan waktu pelaksanaan yang bukan disebabkan atas kesalahan dan atau kelalaian dari Pihak Kedua. 4. Dalam hal terjadi perubahan jangka waktu pelaksanaan pekerjaan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) pasal ini, maka harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari Pihak Pertama.

III- 51



PASAL 5 TOTAL BIAYA PEKERJAAN 1. Total biaya pekerjaan yang disepakati oleh Para Pihak adalah sebesar Rp. 173.800.000.000; 2. Biaya pekerjaan pada ayat (1) pasal ini sudah termasuk : a. PPN 10% (Sepuluh Persen) b. PPh c. Biaya kuli angkut d. Biaya koordinasi keamanan proyek e. Jasa pemborong f. Overhead kontraktor 3. Pihak Kedua wajib mengganti segala biaya sehubungan dengan pembuatan Dokumen Perjanjian termasuk biaya materai 4. Pihak Kedua wajib membayar Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak Penghasilan (PPh) dan pajak–pajak lainnya yang pembayarannya dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang – undangan yang berlaku. 5. Biaya pekerjaan bersifat Lumpsum Fixed Price 6. Apabila ada perubahan harga akibat kenaikan BBM maupun fluktuasi rupiah terhadap Dolar Amerika, maka Para Pihak sepakat untuk tidak merubah Total Biaya seperti yang tercantum pada ayat (1) di dalam pasal ini. 7. Apabila Perjanjian Kerja belum ditandatangani, ternyata tidak terdapat kesalahpahaman antara Para Pihak baik dalam Perjanjian maupun aturan– aturan dalam pelaksanaan pekerjaan, sementara pelaksanaan pekerjaan tersebut

III- 52



dilapangan sudah dilakukan, maka Pihak Pertama wajib membayar kepada Pihak Kedua sesuai dengan pekerjaan yang telah dilaksanakan. PASAL 6 PROSEDUR PEMBAYARAN 1.

Pihak Kedua berhak menerima uang muka (DP) sebesar 10% (sepuluh persen) dari total biaya pekerjaan yang akan dibayarkan oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua setelah pihak kedua menyerahkan jaminan uang muka berupa Bank Garansi (dari Bank Pemerintah atau Bank Swasta yang disetujui oleh Pihak Pertama) sebesar nilai uang muka tersebut di atas. Nilai jaminan uang muka akan berkurang secara proposional berdasarkan progress pekerjaan yang sudah dilakukan Pihak Kedua.

2.

Pembayaran selanjutnya oleh Pihak Pertama sebesar 85% (delapan puluh lima persen) akan dilaksanakan berdasarkan progress fisik pekerjaan dilapangan saat itu setelah dikurangi dengan cicilan pengembalian uang muka dan retensi secara proporsional berikut kas bon Pihak Kedua (bila ada) kepada Pihak Pertama sampai progress mencapai 100% (seratus persen) akan dilaksanakan oleh Pihak Pertama selambat–lambatnya 14 (empat belas) hari kalender terhitung sejak Pihak Kedua mengajukan dokumen–dokumen tagihan pembayaran secara lengkap dan benar yang disertai dengan sertifikasi progress payment yang dibuat oleh Pihak Pertama.

3.

Pembayaran terakhir atau retensi sebesar 5% (lima persen) dari total biaya pekerjaan akan dibayarkan dengan tahapan sebagai berikut : a. Pembayaran retensi sebesar 2,5% (dua koma lima persen) akan dibayarkan Pihak Pertama kepada Pihak Kedua pada saat penandatanganan Berita III- 53



Acara Serah Terima Pertama (BAST-1) sesuai dengan ketentuan Pasal 10 ayat (1) di dalam perjanjian ini oleh Para Pihak. b. Pembayaran sisa retensi sebesar 2,5% (dua koma lima persen) akan dibayarkan Pihak Pertama kepada Pihak Kedua pada saat Masa Pemeliharaan berakhir sesuai dengan ketentuan Pasal 11 ayat (1) dan ditandatanganinya Berita Acara Serah Terima Kedua (BAST-2) sesuai dengan ketentuan Pasal 10 ayat (2) di dalam Perjanjian ini oleh Para Pihak. PASAL 7 JAMINAN PELAKSANAAN, JAMINAN UANG MUKA, DAN JAMINAN PEMELIHARAAN 1. Jaminan Pelaksanaan a. Pihak Kedua wajib menyerahkan kepada Pihak Pertama Jaminan Pelaksanaan setelah Perjanjian Kerja ditandatangani oleh Para Pihak b. Jaminan Pelaksanaan berupa surat jaminan dari Bank Pemerintah atau Bank Swasta yang disetujui oleh Pihak Pertama. c. Besarnya nilai Jaminan Pelaksanaan adalah 5% (lima persen) dari Total Biaya Pekerjaan d. Jaminan pelaksanaan sebagaimana dimaksud pada huruf (b) dan (c) Pasal ini, akan diserahkan kembali oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua setelah Serah Terima Pekerjaan Pertama konstruksi fisik sebagaimana dimaksud pada Pasal 6 ayat (3) angka (3.a) di dalam Penjanjian ini dilaksanakan dengan baik dan benar sesuai persetujuan dari Pihak Kedua, kecuali jika berlaku ketentuan dalam Pasal 2,3 Perjanjian ini. III- 54



e. Bila masa berlakunya atau jangka waktu Surat Jaminan Pelaksanaan berakhir sebelum dilaksanakannya Serah Terima Pekerjaan Pertama tersebut dalam angka

(d) dalam pasal ini, maka Pihak Kedua wajib

memperpanjang masa berlakunya dan harus dijamin tidak ada waktu senggang diantaranya. f. Jika Pihak Kedua membatalkan Perjanjian menandatangani perjanjian ini yang disebabkan bukan karena kesalahan atau kelalaian secara sah dari pihak pertama, maka Jaminan Pelaksanaan menjadi milik Pihak Pertama termasuk namun tidak terbatas untuk tetap mengganti seluruh kerugian yang diderita Pihak Pertama dan atau Pihak Lainnya dalam pembatalan perjanjian tersebut, dan selanjutnya Para Pihak sepakat menyatakan Perjanjian ini batal. 2. Jaminan Uang Muka Sebelum pembayaran angsuran pertama (uang muka) oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua dilakukan, maka Pihak Kedua wajib menyerahkan kepada Pihak Pertama Jaminan Uang Muka berupa surat jaminan dari Bank Pemerintah atau Bank Swasta yang disetujui oleh Pihak Pertama sebesar 10% (sepuluh persen) dari Total Biaya Pekerjaan. Nilai Jaminan Uang Muka tersebut akan berkurang secara proposional sesuai nilai Uang Muka yang belum dikembalikan.

III- 55



3. Jaminan Pemeliharaan Jaminan pemeliharaan dimana Pihak Pertama akan melakukan retensi terhadap cara pembayaran pekerjaan yang akan dibayarkan kepada Pihak Kedua dengan mekanisme sebagai berikut : a. Pembayaran sebesar 2,5 % (dua koma lima persen) dari Total Biaya Pekerjaan akan dibayarkan Pihak Pertama kepada Pihak Kedua pada saat Berita Acara Serah Terima Pekerjaan Pertama ditandatangani oleh Para Pihak sebagaimana ketentuan Pasal 10 ayat (1) di dalam perjanjian ini. b. Pembayaran berikutnya 2,5% (dua koma lima persen) dari Total Biaya Pekerjaan akan dibayarkan Pihak Pertama kepada Pihak Kedua pada saat masa pemeliharaan berakhir sesuai dengan ketentuan Pasal 10 ayat (2) oleh Para Pihak . PASAL 8 PRESENTASI ATAU TAHAP KEMAJUAN PEKERJAAN Yang dimaksud presentasi atau tahap kemajuan pekerjaan dalam pasal ini adalah nilai bobot pekerjaan di lapangan yang telah diselesaikan oleh terpasang oleh Pihak Kedua dan diterima dengan baik oleh Pihak Pertama termasuk pekerjaan tambah yang dinyatakan dengan Berita Acara Persetujuan Kemajuan Pekerjaan yang disetujui atau ditandatangani oleh Pihak Pertama

III- 56



PASAL 9 PEKERJAAN TAMBAH KURANG 1.

Penyimpangan–penyimpangan

dan

atau

perubahan–perubahan

yang

merupakan penambahan atau pengurangan pekerjaan hanya dianggap sah sesudah mendapat perintah dan atas persetujuan tertulis dari Pihak Pertama dengan menyebutkan jenis dan perincian pekerjaan secara jelas 2.

Perhitungan penambahan atau pengurangan pekerjaan dilakukan atas dasar harga yang disetujui oleh Para Pihak, jika tidak tercantum dalam daftar harga satuan pekerjaan.

3.

Apabila Pekerjaan Tambah atau Pekerjaan Kurang untuk lingkup pekerjaan tersebut dalam pasal 2 Perjanjian ini tidak melebihi 10% (sepuluh persen) dari total seluruh bobot pekerjaan, maka Pihak Kedua tidak dapat meminta tambahan waktu pelaksanaan, kecuali Pekerjaan Tambah atau Pekerjaan Kurang di luar pekerjaan sesuai pasal 1 ayat (2) perjanjian ini.

4.

Seluruh Pekerjaan Tambah dan Pekerjaan Kurang dan perubahan Total Biaya Perjaan serta Pekerjaan Kurang tersebut akan dituangkan dalam Perjanjian Tambah (Addendum) yang ditandatangani Para Pihak, yang merupakan satu kesatuan dan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini.

III- 57



PASAL 10 BERITA ACARA SERAH TERIMA 1.

Berita Acara Serah Terima Pertama adalah penyerahan seluruh hasil pelaksanaan pekerjaan Pihak Kedua kepada Pihak Pertama, dengan ketentuan sebagai berikut :

a.

Pihak Kedua wajib memberitahukan secara tertulis kepada Pihak Pertama dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari kalender sebelum Serah Terima Pekerjaan Pertama. Tujuannya agar Para Pihak dapat melakukan pemeriksaan bersama terlebih dahulu sebelum proses serah terima dilaksanakan

b.

Apabila pekerjaan sebagaimana dimaksudkan ayat (1) Pasal ini selesai dilaksanakan oleh Pihak Kedua yang dinyatakan dengan Berita Acara Terima Pekerjaan Pertama, maka Pihak Kedua diwajibkan menyerahkan pekerjaan tersebut kepada Pihak Pertama.

2.

Berita Acara Serah Terima Kedua adalah penyerahan seluruh hasil pelaksanaan pekerjaan setelah masa pemeliharaan sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 11 perjanjian ini dengan ketentuan sebagai berikut :

a.

Pihak Kedua dalam waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sebelum masa pemeliharaan selesai, memberitahukan kepada Pihak Pertama bahwa segala tanggung jawab dan kewajibannya telah dilaksanakan dan segera dilakuakan pemeriksaan bersama untuk persiapan Serah Terima Pekerja Kedua. Dalam hal ini semua perbaikan telah dilaksanakan, maka pada saat berakhir masa pemeliharaan, Para Pihak menandatangani Berita Acara Serah Terima Pkerjaan Kedua

III- 58



b.

Dengan dikeluarkannya Berita Acara Serah Terima Pekerjaan Kedua sebagaimana dimaksud ayat (1) pasal ini, dan semua hak dan kewajiban masing–masing pihak terpenuhi, maka dengan semikian Perjanjian ini berakhir dengan sedirinya. PASAL 11 MASA PEMELIHARAAN

1.

Masa pemeliharaan atau hasil pekerjaan ditetapkan selama 1 (satu) tahun, terhitung sejak tanggal pekerjaan selesai 100% (seratus persen) dilaksanakan dan dapat diterima dalam keadaan baik oleh Pihak Pertama, yang dinyatakan dalam Berita Acara Serah Terima Pekerjaan Pertama yang ditandatangani oleh Para Pihak

2.

Sejak Berita Acara Serah Terima Pekerjaan Pertama ditandatangani, Pihak Kedua berkewajiban melaksanakan perbaikan atas cacat – cacat sesuai Defect List terakhir

dibuat dalam waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sebelum

berakhirnya masa pemeliharaan. 3.

Segala kekurangan, kerusakan atau kesalahan lain yang timbul dalam masa pemeliharaan yang disebabkan oleh bahan – bahan atau peralatan dan cara pelaksanaan yang tidak sesuai dengan perjanjian ini, akan diperincikan oleh Pihak Pertama dalam daftar kerusakan (defect list)

4.

Pihak Kedua dalam waktu 7 (tujuh) hari setelah menerima defect list tersebut mulai memperbaiki segala kekurangan, kerusakan atas biaya Pihak Kedua

5.

Dalam hal

Pihak Kedua tidak

melakukan perbaikan sebagaimana

dimaksudkan ayat (3) pasal ini, maka Pihak Pertama dapat menunjukkan

III- 59



Pihak Ketiga untuk melakukan perbaikan tersebut dengan biaya yang disetujui kedua belah pihak dan akan dibebankan kepada Pihak Kedua. 6.

Semua biaya perbaikan yang dikeluarkan dalam masa pemeliharaan ditanggung oleh Pihak Kedua .

7.

Selama masa pemeliharaan, Pihak Kedua harus mengadakan pemeliharaan semua peralatan yang menurut rekomendasi pabrik dan atau supplier yang bersangkutan

8.

Setiap saat Pihak Kedua harus menyediakan tenaga ahli yang dapat langsung melaksanakan tugas pemeliharaan PASAL 12 KERJASAMA PIHAK KEDUA DENGAN NOMINATED SUB CONTRACTOR / DIRECT CONTRACTOR

1.

Dalam pelaksanaan pekerjaan, Pihak Kedua bersedia untuk berkerjasama dengan Nominated Sub Contractor/Direct Contractor yang ditunjuk oleh Pihak Pertama dalam masa pelaksanaan pekerjaan

Nominated Sub Contractor/Direct Contractor tersebut harus diberi kesempatan untuk memakai peralatan Pihak Kedua yang ada dilapangan. Koordinasi mengenai biaya dan jadwal waktu pelaksanaan pemakaian peralatan tersebut diatur bersama antara Pihak Kedua dengan Nominated Sub Contractor/Direct Contractor 2.

Pihak kedua berkewajiban mengetahui prestasi kemajuan pekerjaan Nominated Sub Contractor/Direct Contractor dan menandatangani Berita Acara Pemeriksaan Prestasi Pekerjaan sesuai dengan prestasi kemajuan di lapangan III- 60



3.

Pihak Kedua nerkewajiban melaporkan kepada Pihak Pertama atas hal–hal yang dapat mengakibatkan keterlambatan Nominated Sub Contractor/Direct Contractor yang disebabkan bukan oleh kurangnya koordinasi.

4.

Pihak Kedua tidak bertanggung jawab atas keterlambatan pelaksanaan pekerjaan Nominated Sub Contractor/Direct Contractor yang disebabkan oleh kelalaian atau kesalahan dari Nominated Sub Contractor/Direct Contractor itu sendiri PASAL 13 TANGGUNG JAWAB UMUM PIHAK KEDUA

1.

Pihak Kedua mempunyai kewajiban kepada Pihak Pertama dengan kesunggugan dan keahliannya untuk melaksanakan, menyelesaikan dan memelihara pekerjaan, serta memperbaiki kerusakan–kerusakan yang terjadi akibat dari kesalahan atau kelalaian Pihak Kedua sesuai ketentuan dan spesifikasi yang tercantum dalam perjanjian ini dan atau yang ditentukan Pihak Pertama

2.

Pihak Kedua berkewajiban menyediakan tenaga kerja, bahan–bahan, perlengkapan, peralatan yang memadai dan sebagainya yang dibutuhkan untuk penyelesaian pelaksanaan pekerjaan

3.

Pihak Kedua dalam pelaksanaan dan penyelesaian pekerjaan di Lokasi Proyek harus menyediakan :

a.

Tenaga pelaksana karyawan yang terdidik dan berpengalaman dalam bidangnya dan para pengawas atau mandor yang cakap untuk mengawasi pekerjaan

III- 61



b.

Tenaga kerja yang terampil untuk memenuhi kewajiban Pihak Kedua sesuai dengan Perjanjian ini

4.

Pihak Kedua bertanggung jawab sepenuhnya terhadap ketetapan, stabilitas, keselamatan pelaksanaan dan metode konstruksi pekerjaan

5.

Pihak Kedua dan atau Pihak pertama akan melakukan kerjasama dengan Nominated Sub Contractor/Direct Contractor di bawah koordinasi Pihak Pertama

6.

Pihak Pertama berhak meminta Pihak Kedua untuk segera mengganti pelaksana atau karyawan dan tenaga kerja yang dalam penilaian Pihak Pertama berkelakuan tidak baik atau memiliki kemampuan atau lalai dalam melaksanakan tugasnya dilapangan, dengan disertai data–data dan bukti lain dimana pelaksanaan tersebut tidak dapat melaksanakan pekerjaan dengan baik.

7.

Item pekerjaan yang tidak tercantum dalam Perjanjian ini, tetapi harus dilaksanakan demi kesempurnaan pekerjaan atau bangunan akan disepakati bersama secara tertulis oleh Para Pihak, dan Pihak Kedua akan melaksanakan item pekerjaan berdasarkan kesepakatan tersebut.

III- 62



PASAL 14 PENGAMANAN TEMPAT KERJA DAN TENAGA KERJA 1.

Pihak Kedua bertanggung jawab atas keselamatan dan keamanan di tempat kerja dan atau terhadap seluruh tenaga kerja, keberhasilan bangunan– bangunan, gedung, alat–alat dan bahan–bahan bangunan selama pekerjaan berlangsung.

2.

Pihak Kedua bertanggung Jawab atau wajib menyediakan sarana untuk menjaga keselamatan para tenaga kerjanya guna menghindarkan bahaya yang mungkin terjadi pada saat melaksanakan pekerjaan

3.

Pihak Kedua bertanggung jawab atas segala kerugian yang berkaitan dengan pelaksanaan Pekerjaan Struktur Apartemen Sudirman One Tangerang yang diderita pihak lain akibat kesalahan atau kelalaian dalam pelaksanaan pekerjaan Pihak Kedua serta melepaskan atau membebaskan Pihak Pertama dari segala tuntutan Pihak lain yang mengalami kerugian akibat hal ini tersebut.

4.

Jika terjadi kecelakaan pada saat pelaksanaan pekerjaan di dalam lokasi proyek / lapangan baik terhadap pekerjanya maupun Pihak lainnya, maka Pihak Kedua diwajibkan memberi pertolongan kepada korban – korban dan seluruh biaya yang dikeluarkan sebagai akibatnya menjadi beban dan tanggung jawab sepenuhnya Pihak Kedua.

5.

Pihak Kedua wajib menyediakan tempat tiggal sementara yang memenuhi syarat – syarat kesehatan dan ketertiban, dalam hal para tenaga kerjanya tinggal sementara di dekat lokasi pekerjaan (bukan di dalam lokasi proyek).

III- 63



6.

Pihak Kedua harus berkoordinasi dalam Nominated Sub Contractor/Direct Contractor dalam pegamanan tempat kerja dan tenaga kerja

7.

Hubungan antara para tenaga kerja dengan Pihak Kedua sepanjang tidak diatur secara khusus, maka tunduk pada peraturan perundang – undangan yang berlaku dan menjadi tanggung jawab sepenuhnya Pihak Kedua PASAL 15 BAHAN – BAHAN DAN ALAT – ALAT

1.

Bahan–bahan, alat–alat dan segala sesuatunya yang diperlukan untuk melaksanakan pekerjaan tersebut dalam Pasal 2 Perjanjian ini harus disediakan oleh Pihak Kedua dan harus sesuai dengan representasi, spesifikasi dan kualitas yang baik yang telah ditetapkan oleh Pihak Pertama

2.

Pihak Kedua wajib membuat tempat atau gudang yang baik untuk menyimpan bahan–bahan, alat–alat serta menyediakan angkutan untuk pemindahan bahan–bahan dan alat–alat tersebut guna lancarnya pekerjaan

3.

Pihak Kedua wajib menyediakan bahan–bahan dan alat–alat sebagaimana disebutkan pada ayat (1) dalam Pasal ini, sesuai dengan spesifikasi yang telah disepakati dalam Perjanjian ini dan bahan–bahan dan alat–alat tersebut harus dalam keadaan baik dan terjamin kualitas serta keasliannya (original).

4.

Pihak Pertama berhak menolak bahan–bahan dan alat–alat yang disediakan oleh Pihak Kedua bila kualitasnya tidak memenuhi spesifikasi teknis yang ditetapkan dalam Perjanjian ini.

5.

Jika bahan–bahan dan atau alat–alat yang tidak memenuhi spesifikasi teknis dalam perjanjian ini berada dalam lokasi proyek/lapangan, maka paling lambat dalam waktu 2 x 24 jam Pihak Kedua harus mengganti bahan–bahan III- 64



dan alat–alat tersebut sesuai dengan spesifikasi teknis yang ditetapkan oleh Pihak Pertama 6.

Tidak tersedianya bahan–bahan dan alat–alat, tidak dapat dijadikan alasan Pihak Kedua untuk keterlambatan pekerjaan

7.

Apabila kemudian ternyata bahan–bahan dan alat–alat yang disediakan Pihak Kedua tidak sesuai spesifikasi teknis sebagaimana yang telah ditetapkan dalam Perjanjian ini, maka Pihak Kedua diwajibkan untuk mengganti atau memperbaiki tanpa menuntut kerugian karenanya. PASAL 16 PERALATAN MILIK PIHAK KEDUA

1.

Semua peralatan Pihak Kedua atau bahan yang didatangkan oleh Pihak Kedua ke lokasi proyek dianggap khusus untuk pelaksanaan pekerjaan sesuai perjanjian dan segala pemindahan atau pengeluaran sebagian atau keseluruhan daripadanya harus dengan memberitahukannya terlebih yang diperuntukan untuk pengangkutan karyawan, buruh dan peralatan Pihak Kedua, bahan, pekerjaan sementara dan perlengkapan kedalam atau dari Lokasi Proyek.

2.

Pihak Kedua wajib untuk membantu atau menjaminkan peralatan penunjang yang

ada

dilokasi

proyek

untuk

kepentingan

Nominated

Sub

Contractor/Direct Contractor sepanjang tidak mengganggu pekerjaan dari Pihak Kedua seperti : Tower Crane, Passenger Hoist dan sebagainya dengan biaya yang sepakati oleh Para Pihak dan Nominated Sub Contractor/ Direct Contractor.

III- 65



PASAL 17 RESIKO 1.

Jika hasil pekerjaan Pihak Kedua musnah dengan cara apapun akibat kesalahan dan atau kelalaian Pihak Kedua sebelum diserahkan kepada Pihak Pertama, maka Pihak Kedua bertanggung jawab sepenuhnya atas segala kerugian yang timbul jika Pihak Pertama telah lalai untuk menerima hasil pekerjaan tersebut.

2.

Jika hasil pekerjaan Pihak Kedua sebagian atau seluruhnya musnag di luar kesalahan dan atau kelalaian Para Pihak (akibat dari keadaan kahar/force majeure seperti yang tercantum dalam Pasal 20 Perjanjian ini) sebelum pekerjaan diserahkan kepada Pihak Pertama, dan Pihak Pertama tidak lalai untuk menerima atau menyetujui hasil pekerjaan tersebut, maka segala kerugian yang timbul akibat itu akan ditanggung oleh Pihak Kedua cq Asuransi.

3.

Jika hasil pekerjaan Pihak Kedua sebagian atau seluruhnya musnah disebabkan oleh cacat–cacat tersembunyi dalam strukturnya, maka segala kerugian yang timbul ditanggung sepenuhnya oleh Pihak Kedua

4.

Jika hasil pekerjaan Pihak Kedua sebagian atau seluruhnya musnah disebabkan karena berubahnya penggunaan atau fungsi, maka segala kerugian yang timbul ditanggung oleh Pihak Pertama.

5.

Jika pada waktu

pelaksanaanya

terjadi

kemacetan–kemacetan

yang

diakibatkan tidak masuknya atau tidak tersedianya bahan–bahan dan alat–alat karena semata–mata kesalahan dan atau kelalaian Pihak Kedua, maka segala

III- 66



resiko akibat kemacetan pekerjaan tersebut menjadi tanggung jawab Pihak Kedua 6.

Segala persoalan dan tuntutan tenaga kerja maupun Nominated Sub Contractor yang menjadi beban dan tanggung jawab Pihak Kedua, atau dengan kata lain bahwa Pihak Kedua membebaskan Pihak Pertama dari segala tuntutan–tuntutan para tenaga kerja dan Nominated Sub Contractor yang berkenaan dengan pelaksanaan pekerjaan ini baik didalam maupun di luar pengadilan

7.

Bilamana selama Pihak Kedua melaksanakan pekerjaan seperti yang tercantum dalam pasal 2 perjanjian ini, menimbulkan kerugian terhadap pihak ketiga (orang–orang yang tidak ada sangkut pautnya dalam perjanjian ini) akibat kelalaian atau kesalahan Pihak Kedua, maka segala kerugian ditanggung sepenuhnya oleh Pihak Kedua PASAL 18 ASURANSI

1.

Pihak Kedua wajib menanggung asuransi terhadap pelaksanaan pekerjaan sampai

dengan

masa

pemeliharaan

berakhir

dan

telah

ditandatanganinyaBerita Acara Serah Terima Kedua oleh Para Pihak untuk : a. Contractors All Risk (CAR) dengan nilai pertanggungan total sebanding dengan Total Biaya Pekerjaan b. Thrid Party Liability (TPL) terhadap kerusakan / kerugian pihak ketiga termasuk bangunan – bangunan disekelilingnya dikarenakan pelaksanaan pekerjaan sesuai perjanjian ini.

III- 67



c. Asuransi Tenaga Kerja (ASTEK) untuk tenaga kerja Pihak Kedua yang ditempatkan dan atau ditugaskan melaksanakan pekerjaan, dan Pihak Kedua wajib menyelenggarakan Asuransi Jaminan Sosial Tenaga Kerja (JAMSOSTEK) sesuai dengan ketentuan perundang – undangan yang berlaku. d. Asuransi Peralatan Milik Pihak Kedua 2.

Sehubungan dengan ayat (1) diatas, Pihak Kedua harus menyerahkan fotocopy asuransi dan fotocopy kwitansi pembayaran premi kepada Pihak Pertama.

3.

Tanpa mengurangi tanggung jawab dan tanggung gugat Pihak Kedua, maka Pihak Kedua akan melindungi Pihak Pertama dari segala segala resiko terhadap tuntutan atau gugatan yang timbul sebagai akibat pelaksanaan pekerjaan oleh Pihak Kedua sesuai dengan ketentuan Perjanjian ini, baik tuntutan atau gugatan atas kerugian–kerugian atau kerusakan–kerusakan yang diderita oleh seseorang atau segala harta milik siapapun yang mungkin terjadi baik langsung maupun tidak langsung (dilokasi proyek maupun disekeliling proyek), jika tuntutan tersebut bukan dikarenakan kesalahan atau kelalain Pihak Pertama.

III- 68



PASAL 19 DENDA ATAS KETERLAMBATAN DAN KELALAIAN 1.

Jika Pihak Kedua melakukan kelalaian atau kesalahan yang telah mendapat peringatan tertulis dari Pihak Pertama sebanyak 3 (tiga) kali berturut–turut dengan tenggang waktu 7 (tujuh) hari untuk setiap peringatan atas kesalahan / kelalaian tersebut, maka Pihak Kedua akan dikenakan denda sebesar Rp. 500.000,- (Lima ratus ribu rupiah) per hari sampai peringatan tertulis tersebut telah dilaksanakan

2.

Jika Pihak Kedua oleh karena kelalaian atau kesalahannya tidak dapat menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan jangka waktu pelaksanaan yang tercantum dalam Pasal 4 ayat (1) Perjanjian ini kecuali keadaan kahar/force majeure, maka Pihak Kedua dikenakan denda keterlambatan sebesar 1‰ (satu permil) dari presentasi pekerjaan yang telah dilakukan untuk setiap hari keterlambatan dengan jumlah maksimum denda 5% (lima persen) dari Biaya Pekerjaan termasuk namun tidak terbatas pada pengakhiran perjanjian yang berhak dilakuakan oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.

3.

Denda–denda yang dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) Pasal ini, dibebankan kepada Pihak Kedua dan akan diperhitungkan dengan kewajiban pembayaran Pihak Pertama kepada Pihak Kedua

4.

Apabila terjadi keterlambatan pembayaran oleh Pihak Petama kepada Pihak Kedua dari batas waktu yang ditentukan seperti yang tercantum dalam Pasal 6 ayat (2) Perjanjian ini, maka untuk setiap hari keterlambatan dari nilai yang harus dibayarkan kepada Pihak Kedua. Ketentuan tersebut berlaku dengan

III- 69



syarat tagihan pembayaran atau invoice Pihak Kedua telah diterima dengan baik dan benar oleh Pihak Pertama 5.

Apabila Pihak Pertama tidak melakukan pembayaran kepada Pihak Kedua dalam waktu 14 (empat belas) hari dari batas waktu yang ditentukan, tanpa mengurangi hak Pihak Kedua terhadap ganti rugi keterlambatan pembayaran sebesar 1‰ (satu permil) per hari oleh Pihak Pertama, maka Pihak Kedua berhak melambatkan sementara pekerjaan (slow down) dan akan memulai lagi pekerjaan secara normal jika pembayaran telah dilaksanakan.

6.

Keterlambatan pekerjaan akibat terlambatnya pembayaran, Pihak Kedua berhak mendapatkan perpanjangan waktu dan tambahan biaya overhead yang besarnya akan ditentukan kemudian atas kesepakatan Para Pihak. PASAL 20 KEADAAN KAHAR/FORCE MAJEURE

1.

Yang dimaksud dengan keadaan kahar adalah peristiwa–peristiwa yang disebabkan/ditimbulkan kerena kejadian diluar kemampuan Para Pihak seperti : pemogokan, embargo, huru–hara, pemberontakan, pertempuran, peperangan, sabotase, aksi terorisme, badai, banjir, gempa bumi, tanah longsor, epidemic, tindakan Pemerintah dalam bidang Monoter dan semua keterlambatan atau kegagalan yang karenanya tidak boleh dianggap sebagai kesalahan pihak yang mengalaminya

2.

Apabila terjadi keadaan kahar/force majeure, pihak yang mengalami kahar/force

majeure harus memberitahukan kepada pihak yang lainnya

secara tertulis selambat–lambatnya dalam waktu 14 (empat belas) hari kalender sejak terjadinya keadaan kahar/force majeure tersebut disertai bukti– III- 70



bukti yang sah, demikian juga pada waktu keadaan kahar/force majeure berakhir. 3.

Atas pemberitahuan Pihak yang mengalami kahar/force majeure, maka pihak yang lainnya akan menyetujui atau menolak secara tertulis keadaan kahae/forces majeure tersebut dalam jangka waktu 14 (empat belas) hari kalender, sejak adanya pemberitahuan tersebut

4.

Jika dalam waktu 14 (empat belas) hari kalender sejak pemberitahuan pihak mengalami kahar/force majeure kepada pihak lainnya tentang keadaan kahar/force majeure tersebut dan pihak yang lainnya tidak memberikan jawabannya, maka pihak yang lainnya dianggap menyetujui adanya keadaan kahar/force majeure tersebut

5.

Terhadap

terjadinya keadaan kahar/force majeure tersebut, para pihak

sepakat dan setuju untuk tidak saling menuntut satu sama lain PASAL 21 KERAHASIAN 1.

Pihak Kedua dalam melaksanakan pekerjaan sebagaimana desebutkan dalam perjanjian ini, untuk saat ini maupun kemudian hari ataupun di masa yang akan datang, setelah jangka waktu perjanjian ini berakhir wajib menjaga kerahasian seluruh dokumen, data, dan atau informasi dalam bentuk apapun yang diterima dari Pihak Pertama dan atau yang diperoleh dari hasil pekerjaan Pihak Kedua dan karenanya Pihak Kedua bertanggung jawab atas kerahasian setiap dokumen, data dan atau informasi yang diketahuinya tersebut dan tidak akan memberikan dan atau memperlihatkan dokumen, data atau informasi kepada Pihak Lain yang tidak berhak III- 71



2.

Pihak Kedua menjamin sepenuhnya kepada Pihak Pertama bahwa pekerka atau orang – orang yang ditunjuk/diberi tugas olehnya atau pihak–pihak yang berada dalam kekuasaanya dan atau setidaknya mempunyai hubungan kerja dengannya, tidak akan membocorkan rahasia Pihak Pertama, baik saat ini dan atau dimasa yang akan datang setelah jangka waktu Perjanjian berakhir, termasuk akan tetapi tidak terbatas pada seluruh gambar perencanaan yang tidak dibenarkan, diberikan, diinformasikan dan atau diperlihatkan kepada pihak lain yang tidak berkepentingan/tidak berhak tanpa adanya persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Pihak Pertama. PASAL 22 PENGAKHIRAN PERJANJIAN OLEH PIHAK PERTAMA

Pihak pertama dapat melakukan pengakhiran Perjanjian secara sepihak setelah sebelumnya memberikan peringatan secara tertulis sebanyak 3 (tiga) kali berturut– turut dengan jeda waktu 7 ( tujuh) hari kepada Pihak Kedua, apabila : a.

Pihak Kedua menyeraahkan atau mengalihkan pekerjaanya seluruhnya kepada pihak lain tanpa pemberitahuan tertulis terlebih dahulu kepada Pihak Pertama

b.

Pihak Kedua dalam waktu 30 (tiga puluh) hari terhitung sejak diterimanya Surat Perintah Kerja dari Pihak Pertama, tidak atau beum melaksanakan pekerjaan di Lokasi Proyek

c.

Pihak Kedua nyata-nyata tidak dapat melaksanakan kewajibannya yang telah ditentukan dalam perjanjian ini

III- 72



d.

Keterlambatan waktu pelaksanaan pekerjaan telah melewati 5% (lima persen) dari jadwal waktu pelaksanaan yang telah ditentukan tnapa persetujuan Pihak Pertama

e.

Pihak Kedua dinyatakan pailit oleh Badan yang berwenang atau Surat Izin Usahanya dicabut atau Surat Izin usaha tersebut dinyatakan oleh Pengadilan sudah tidak berlaku lagi

f.

Dalam hal Pihak Kedua mengundurkan diri setelah menandatangani perjanjian ini, maka jaminan pelaksanaan yang harus diberikan akan menjadi milik Pihak Pertama PASAL 23 PENGAKHIRAN PERJANJIAN OLEH PIHAK KEDUA

1.

Pihak Kedua dapat melakukan pengakhiran Perjanjian secara sepihak dengan sebelumnya memberikan peringatan tertulis sebanyak 3 (tiga) kali berturut – turut dengan jangka waktu 7 (tujuh) hari untuk setiap peringatan kepada Pihak Pertama, apabila :

a.

Pihak Pertama nyata – nyata tidak dapat melaksanakan kewajibannya yang telah ditunjukan dalam perjanjian ini.

b.

Pihak Pertama dinyatakan pailit oleh Badan yang berwenang atau surat izin usaga tersebut dicabut dan dinyatakan pengadilan sudah tidak berlaku lagi

c.

Apabila terjadi kerugian sebagaimana tercantum pada ayat (1) pasal ini, maka Pihak Pertama akan membayar seluruh biaya pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan atau yang sudah dimulai namun belum selesai dilaksanakan pada saat tanggal pengakhiran perjanjian ini serta nilai bahan dan peralatan Pihak Kedua yang telah atau belum dipergunakan termasuk III- 73



bahan dan peralatan

yang didatangkan dari luar negri (impor) yang

diperkuat dengan bukti – bukti yang sah bahwa material impor tersebut memang untuk pembangunan Struktur Proyek Apartemen Sudirman One mengurangi hak Pihak Pertama intuk memperhitungkan kerugian – kerugian yang timbul akibat pengakhiran perjanjian secara sepihak dari Pihak Kedua d.

Nilai pembayaran sebagaimana tercantum pada ayat (2) diatas sesuai nilai yang desetujui Para pihak PASAL 24 PERTENTANGAN KEPERNTINGAN

1.

Pihak Kedua dan atau perwakilannya (termasuk tetapi tidak terbats kepada karyawan Pihak Kedua atau segala organisasi terkait dengan Pihak Kedua) menyatakan tidak pernah memberi maupun menerima serta berjanji untuk memeberi atau menerima jasa/imbalan dalam bentuk apapun, baik dalam materi maupun sejenisnya, kepada/dari setiap karyawan Pihak Pertama (atau siapapun) dan atau anggota keluarga, dimana jasa/imbalan tersebut bertujuan baiksecara langsung maupun tidak langsung untuk menggoda, membujuk, mempengaruhi, menyuap, atau yang mempengaruhi hasil tender dan atau perjanjian ini dan atau pengiriman dan atau pemesanan yang dibuat antara Pihak Kedua dan Pihak Petama

2.

Apabila Pihak Kedua dan atau perwakilannya (termasuk tetapi tidak terbatas pada agen dan organisaisi lainnya yang terkait dengan Pihak Kedua) terbukti telah memberi apapun menerima jasa/imbalan yang dimaksud kepada karyawan Pihak Pertama atau anggota keluarganya, Pihak Pertama berhak untuk mengambil tindakan sebagai berikut : III- 74



a.

Pihak pertama berhak secara sepihak untuk memutuskan/mengakhiri perjanjian ini

b.

Pihak Kedua wajib membayar gantui rugi sebesar 10 (sepuluh) kali dari jumlah yang telah diberikan kepada karyawan Pihak Pertama

c.

Pihak Kedua harus melakuakan pembayaran dang anti rugi tersebut kepada Pihak Pertama sesegera mungkin setelah menerima pemberitahuan secara tertulis dari Pihak Pertama PASAL 25 PENYELESAIAN PERSELISIHAN

1. Perselisihan yang mungkin timbul dalam pelaksanaan pekerjaan sebagaimana tercantum dalam pasal 2 perjanjian ini akan diselesaikan secara musyawarah dan mufakat oleh Para Pihak 2. Apabila perselisiahan dimaksud tidakdapat diselesaikan secara musyawarah dan mufakat maka atas segala akibat yang terjadi dari pelaksanaan perjanjian ini. Para Pihak sepakat untuk menyerhkan penyelesaian kepada Pengadilan Negri Tangerang PASAL 26 KORESPONDENSI 1.

Setiap berita atau pemberitahuan kepada Para Pihak disampaikan dengan surat pada alamat korespondensi sebagai berikut :

Bila ditujukan kepada Pihak Pertama : PT. PANCAKARYA GRIYATAMA Gedung Trivo Lantai 5 Jl. KH.Wahid Hasyim No.157, Jakaeta Pusat 10240 III- 75



Telephon

: (021) 391 0707

Faksimili

: (021) 390 5258

Up

: Bpk.Ir.Suheri Chaidrata

Bila dtujukan kepada Pihak Kedua : PT. PEMBANGUNAN PERUMAHAN (PERSERO)Tbk. CABANG IV Jl. Penghulu H. Hasan Mustafa No.47, Bandung 40124 Telephon

: (022) 720 6936

Fasimili

: (0222)720 2305

Up 2.

: Bpk. Ir. Agus Samuel Kana Apabila terjadi perubahan alamat korespondensi tersebut, maka Para Pihak yang alamatya berubah wajib memberitahukan perubahan tersebut kepada pihak lainnya dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja setelah perubahan tersebut dilaksanakan. Bilamana Para Pihak lalai untuk memberitahukan alamat barunya, maka segala akibat yang mungkin timbul dan merugikan ditanggung oleh pihak yang melakukan kelalaian PASAL 27 LAIN – LAIN

1.

Pihak Pertama harus mengakui Pihak Kedua sebagai pihak dalam perjanjian ini dan tidak mengakui pihak lain yang mengaku sebagai turut berhak atau mempunyai bagian dan atau mempunyai hubungan hokum dengan Pihak Kedua atas Perjanjian ini meskipun hal tersebut diakui oleh Pihak Kedua

2.

Pihak Kedua dilarang mengubah tulisan–tulisan dan atau coret–coretan yang bertujuan untuk merubah atau menambah ketentuan–ketentuan dalam perjanjian ini. Apabila Pihak Kedua melanggar hal tersebut, maka tulisan– III- 76



tulisan dan atau coretan–coretan yang dibuat oleh Pihak Kedua tersebut menjadi tidak sah/tidak mengikat Para Pihak 3.

Apabila terhadap pasal–pasal didalam perjanjian ini yang menunjuk pasal lain, akan tetapi pasal yang ditunjuk tersebut tidak tepat atau tidak berhubungan dengan pasal yang menunjuk dikarenakan adanya kesalahan penulisan, maka hal tersebut tidak mengurangi makna dan keberlakuan pasal yang menunjuk tersebut

4.

Apabila terdapat kesalahan penulisan/redaksional dalam Pasal–pasal yang mengatur perjanjian ini maka hal tersebut tidak mengurangi maksud dan tujuan serta keberlakuan pasal tersebut

5.

Pihak Kedua wajib segara menandatangani dan mengembalikan Perjanjian ini kepada Pihak Pertama. Apabila Pihak Kedua lalai dan tidak dapat memenuhi kewajibannya tersebut maka Pihak Pertama berhak membatalkan kesepakatan yang ada sebelumnya.

6.

Setiap lampiran dalam perjanjian ini merupakan satu kesatuan dan menjadi bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini

7.

Segala sesuatu yang belum dan atau tidak cukup diatur dalam Perjanjian ini sepanjang diperlukan akan diatur lebih lanjut dalam Surat Perjanjian Tambahan (Addendum) dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini. Demikian Perjanjian ini dibuat oleh Para Pihak pada hari, tanggal, bulan dan

tahun tersebut diatas, berlaku dan mengikat setelah ditandatangani oleh Para Pihak, dengan dan diatas materai yang cukup dibuat dalam rangkap 2 (dua) yang masing – masing mempunyai kekuatan hukum yang sama. III- 77



3.6

MANAJEMEN PELAKSANAAN PROYEK Pada suatu proyek pembangunan rapat merupakan hal yang paling penting.

Rapat berfungsi sebagai sarana untuk berdiskusi antara pihak owner, konsultan maupun kontraktor. Hasil dari suatu rapat disebut laporan. Laporan proyek dibagi menjadi 3 bagian yaitu Laporan Harian, Laporan Mingguan, maupun Laporan Bulanan. Pada Proyek Apartemen Sudirman One Laporan harian, Mingguan dan Bulanan dibuat kontraktor kemudian dilaporkan ke pengawas dan disesuaikan dengan laporan pengawas dan dilaporkan ke pusat (Kantor PP pusat). 1.

Laporan Harian Segala sesuatu yang bahan atau keterangan tentang seluruh hasil kerja atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan dalam proyek konstruksi, dapat berupa berita lisan dan tertulis pada tiap harinya pada suatu proyek konstruksi. Laporan ini memuat hal – hal sebagai berikut : a. Pengadaan bahan dan material yang telah dilaksanakan b. Peralatan yang tersedia di lapangan c. Pekerjaan yang telah diselesaikan d. Keadaan cuaca e. Waktu atau jam kerja, jumlah tenaga kerja 2. Laporan Mingguan Segala Sesuatu yang bahan atau keterangan tentang suatu hasil kerja atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan

III- 78



dalam proyek konstruksi, dapat berupa lisan dan tertulis pada tiap harinya pada suatu proyek konstruksi Laporan ini memuat hal – hal sebagai berikut : A. Laporan progress dan koordinasi konstruksi a. Kondisi site safety b. Membandingkan progress dengan program (rencana vs realisasi) c. Antisipasi Keterlambatan d. Quality control e. Koordinasi antar kontraktor f. Informasi work outstanding g. Shop drawing B. Laporan Perencanaan a. Merencanakan koordinasi dan mengontrol pekerjaan (current and future) yang menjadi tanggung jawab konsultan b. Mempertimbangkan dan membuat rekomendasi terhadap usaha perubahan desain c. Review, pantau dan evaluasi progress design atau produk dokumen, bila diperlukan menerbitkan instruksi tindakan perbaikan yang diperlukan d. Evaluasi respon konsultan terhadap informasi yang belum clear (ex. RFI,Design) C. Laporan safety meeting a. Meyakinkan seluruh aspek healthy safety, environment, and security dikelola dengan baik III- 79



b. Melaksanakan audit safety pada proyek c. Mendiskusikan dan mengantisipasi seluruh kejadian dan kecelakaan yang terjadi dari unsafe activitiesand condition, mearmisses, serious and minor injuries termasuk kasus first aid. d. Menciptakan safety awareness e. Meyakinkan bahwa standar safety dan upaya berkelanjutan selalu dilaksanakan seiring dengan upaya – upaya healthy, safety, environment and security (dalam rencana mingguan) f. Meningkatkan komunikasi dalam hal safety g. Melaksanakan

analisa

terhadap

informasi

dari

laporan

kecelakaan 3. Laporan Bulanan Segala sesuatu yang bahan atau keterangan tentang seluruh suatu hasil kerja atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan dalam proyek konstruksi, dapat berupa berita lisan dan tertulis pada tiap harinya pada suatu proyek konstruksi Laporan ini memuat hal-hal sebagai berikut : a. Penjelasan atas upaya yang dilakukan proyek untuk mencegah terjadinya ketidaksesuaian agar realisasi tercapai sesuai yang direncanakan, termasuk penjelasan upaya antisipasi, pencegahan dan perbaikan. b. Realisasi pelaksanaan proyek secara fisik terhadap rencana yang telah ditetapkan

III- 80



c. Pengaturan

pendapatan

biaya

anggaran

proyek

dan

biaya

pengeluaran proyek d. Foto-foto dokumentasi pekerjaan dari beberapa pekerjaan Pengendalian suatu proyek merupakan salah satu bagian dari siklus manajemen proyek yaitu perencanaan, pengorganisasian, pengkontrolan, pelaksanaan dan pengendalian. Pengendalian proyek dimaksudkan untuk menjaga agar pelaksanaan suatu kegiatan dapat sesuai dengan tujuan proyek tersebut sehingga proyek dapat diselesaikan secara tepat waktu, dengan biaya yang sesuai dan memenuhi persyaratan kualitas yang diharapkan Tujuan yang ingin dicapai dalam pengendalian proyek adalah sebagai berikut : a. Meningkatkan

efisiensi

dari

pekerjaan

sehingga

dapat

meminimalkan pengeluaran proyek (pengendalian biaya). b. Memperoleh kualitas bangunan yang sesuai dengan perencanaan (pengendalian mutu). c. Waktu pelaksanaan sesuai dengan time schedule sehingga pihak pemilik proyek maupun pelaksana tidak merasa dirugikan karena adanya keterlambatan (pengendalian waktu) Maka untuk dapat menciptakan tujuan–tujuan tersebut diperlukan beberapa pertimbangan-pertimbangan agar mendapatkan rencana yang baik, teliti yaitu sebagai berikut : a. Metode pelaksanaan sesuai dengan tender atau rencana yang telah dibuat III- 81



b. Dana dan tenaga kerja yang tersedia c. Bahan bangunan atau material dan peralatan yang tersedia d. Waktu yang telah ditentukan e. Pengendalian jalannya proyek yang harus sesuai dengan rencana

III- 82


BAB III MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK

Recommend Documents