BAB III MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK. manajemen yang mampu mengatur semua kegiatan di proyek yang disebut

Bab III Manajemen dan Organisasi Proyek

BAB III MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK

3.1 Manajemen proyek Setiap proyek tentu membutuhkan sebuah perencanaan dan pengaturan sehingga kegiatan proyek dapat berjalan lancar, untuk itulah dibutuhkan sebuah sistem manajemen yang mampu mengatur semua kegiatan di proyek yang disebut manajemen proyek. Manajemen proyek mempunyai ruang lingkup yang cukup luas, karena mencakup tahapan kegiatan awal pelaksanaan pekerjaan sampai dengan akhir pelaksanaan yang berupa hasil pembangunan. Hubungan keseluruhan antara owner (PT. Mitra Abadi Sukses Sejahtera / Gapura Prima Group), konsultan perencana, manajemen kontruksi, kontraktor dan subkontraktor dimaksudkan agar terdapat suatu keterkaitan antara satu dengan yang lainnya. Hubungan kerja antara owner, konsultan, perencana, manajemen kontruksi, kontarktor, dan subkontraktor adalah: a. Hubungan ikatan kontrak kerja. b. Kontraktor melaksanakan pekerjaan proyek, kemudian menyerahkan hasil pekerjaannya kepada owner. c. Owner membayar biaya pelaksanaan dan imbalan jasa kontruksi kepada kontraktor. d. Konsultan perencana memberikan hasil perencanaannya kepada owner e. Owner memberikan imbalan jasa kepada konsultan perencana.

III - 1

http://digilib.mercubuana.ac.id/


f. Manajemen kontruksi memberikan pengendalian teknis pelaksanaan proyek. Manajemen proyek adalah salah satu cabang dalam manajemen yang secara umum bertujuan untuk mengelola sumber daya yang ada (tenaga kerja, dana, material, metode dan alat) pada suatu proyek pembangunan sedemikian rupa secara efisien dan efektif sehingga diperoleh hasil yang sesuai dengan persyaratan (specification) biaya dan waktu yang direncanakan. Manajemen proyek mempunyai ruang lingkup yang cukup luas, karena mencakup tahapan kegiatan awal pelaksanaan pekerjaan sampai dengan akhir pelaksanaan yang berupa hasil pembangunan. Adapun definisi lain dari manajemen proyek, yaitu sebagai berikut: a. Ilmu manajemen proyek termasuk disiplin ilmu manajemen, yaitu pengetahuan untuk mengelola suatu kegiatan tersebut bersifat spesifik, yaitu berbentuk proyek. b. Sebagai ilmu manajemen, profesi manajemen proyek berkaitan erat dengan fungsi merencanakan, memimpin, mengorganisir dan mengendalikan berbagai kegiatan proyek yang sering kali sarat dengan kandungan disiplin ilmu arsitektur, engineering, akutansi, dan keuangan. c. Konsep manajemen proyek merupakan buah pemikiran tentang manajemen yang ditunjukan untuk mengelola kegiatan yang berbentuk proyek.

III - 2



d. Perumusannya

disusun

sedemikian

rupa

sehingga

dapat

menghadapi dan mengakomodir perilaku dan dinamika yang melekat pada kegiatan proyek.

Pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen Belmont Residence - Tower Athena, tahapan kegiatan tersebut dibagi menjadi 4, yaitu perencanaan (planning), pengorganisasian

(organizing),

pelaksanaan

(actuating)

dan

pengawasan

(controlling). Pengertian tahap kegiatan proyek: 1. Perencanaan (Planning) Kegiatan perencanaan meliputi perumusan persyaratan dari bangunan yang akan dibangun, termasuk pembuatan gambar-gambar perencanaan lengkap dengan persyaratan teknis yang diperlukan. Kegiatan perencanaan diaplikasikan dengan menentukan metoda pelaksanaan yang tepat sehingga pekerjaan yang sudah direncanakan dapat diselesaikan sesuai dengan rencana yang sudah dijadwalkan dan dianggarkan. Tindakan-tindakan yang dilakukan adalah: a. Menentukan tujuan dan sasaran proyek. b. Menganalisis kendala dan resiko yang mungkin terjadi untuk seluruh proyek ataupun perbagian-bagian dari rencana. c. Menetapkan penggunaan sumber daya. d. Menyusun rencana induk jangka panjang dan pendek. III - 3



e. Menyumbangkan strategi dan prosedur operasi. f. Menyiapkan pendanaan serta standar kualitas yang diharapkan. g. Menentukan metode dan aspek-aspek teknik yang diperlukan dalam melaksanakan pekerjaan. Manfaat dari fungsi perencanaan diatas adalah sebagai alat pengawas maupun pengendali kegiatan, atau pedoman pelaksanaan kegiatan, serta saran untuk memilih dan menetapkan kegiatan yang diperlukan. 2. Pengorganisasian (Organizing) Kegiatan pengorganisasian berupa kegiatan mengatur dan menyusun organisasi yang akan melaksanakan pembangunan, termasuk mengatur hubungan kerja diantara unsur-unsur organisasi. Penyusunan

organisasi

akan

melibatkan

unsur-unsur

pelaksana

pembangunan yang terdiri dari : pemberi tugas (owner), konsultan (designer, supervisor) dan pelaksana (contractor), yang masing-masing mempunyai tugas

kewajiban,

tanggung

jawab

dan

wewenang

sesuai

dengan

peraturan/ketentuan yang telah ditetapkan. Didalam menjalankan fungsi organisasi diperlukan pengetahuan tentang berbagai tipe organisasi, sehingga dapat dilakukan analisis terhadap penerapan jenis organisasi yang sesuai dengan proyek yang akan dilaksanakan. Tindakan yang dilakukan antara lain: a. Menetapkan daftar penugasan b. Menyusun lingkup kegiatan c. Menyusun struktur kegiatan d. Menyusun daftar personil organisasi berikut lingkup tugasnya III - 4



Manfaat dari pengorganisasian merupakan pedoman pelaksanaan fungsi, dimana pembagian tugas serta hubungan tanggung jawab delegasi kewenangan terlihat jelas. 3. Pelaksanaan (Actuating) Kegiatan pelaksanaan meliputi kegiatan pelaksanaan pekerjaan di lapangan dalam rangka mewujudkan bangunan yang akan dibangun. Dalam kegiatan pelaksanaan ini hubungan kerja antara unsur-unsur pelaksana pekerjaan pembangunan perlu diatur sehingga masing-masing unsur dapat bekerja sesuai dengan bidangnya dan selalu tunduk serta taat kepada peraturan dan ketentuan yang telah disepakati bersama. Penyimpangan yang terjadi akibat tindakan dari salah satu unsur akan menimbulkan hambatan dalam pelaksanaan. Tindakan yang dilakukan dalam pelaksanaan (Actuating) antara lain: a. Mengkoordinasikan kegiatan b. Mendistribusikan tugas, wewenang dan tangung jawab c. Memberikan pengarahan penugasan dan motivasi. Manfaat dari fungsi pelaksaan ini adalah terciptanya keseimbangan tugas, hak dan kewajiban masing-masing bagian dalam organisasi dan mendorong tercapainya efisiensi serta kebersamaan dalam bekerja sama untuk tujuan bersama. 4. Pengendalian (Controlling) Kegiatan pengendalian dilaksanakan dengan tujuan agar hasil pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan persyaratan biaya dan waktu yang telah ditetapkan. Untuk keperluan ini tugas unsur pengawas sangat III - 5



penting, terutama dalam membimbing dan mengarahkan pelaksanaan pekerjaan. Hasil akhir dari pelaksanaan pembangunan, pada umumnya ditentukan oleh hasil kegiatan pengawasan. Kegiatan pengendalian dilakukan dari bahan dasar dan proses olah data output yang diaplikasikan dalam bentuk antara lain : a. Pelaksanaan tes/uji terhadap material untuk menjaga kualitas dari material yang akan digunakan tersebut. b. Pembuatan master schedule (daily/weekly/monthly report). ‘S’ curve actual dan sebagainya untuk pengendalian waktu serta cost control untuk pengendalian biaya. c. Mengevaluasi penyimpangan yang terjadi. d. Memberikan saran-saran perbaikan. e. Menyusun laporan kegiatan. Fungsi pengendalian adalah memperkecil kemungkinan kesalahan yang terjadi dari segi kualitas, kuantitas, biaya maupun waktu. Fungsi pengendalian dilaksanakan oleh semua tingkat dalam struktur organisasi, laporan-laporan kemajuan pekerjaan dan sebagainya yang menjadi bagian dari fungsi pengendalian harus dipersiapkan secara tepat dan segera agar menjadi bermanfaat. Laporan-laporan itu juga harus disimpan sebagai referensi dimasa yang akan datang sehingga suatu sistem pengarsipan secara tertib dan benar, yaitu formatformat laporan yang baik, ketepatan waktu pembuatan laporan perlu dilakukan dengan baik.

III - 6



3.2

Organisasi proyek

Organisasi proyek adalah suatu sistem hubungan kerjasama dari berbagai pihak yang terlibat pada suatu proyek pembangunan dalam mengatur pelaksanaan berbagai pekerjaan dalam rangka mencapai suatu hasil yang seefektif dan seefisien mungkin sesuai dengan persyaratan yang telah ditetapkan. Dengan adanya organisasi proyek ini maka kegiatan masing-masing pihak yang terlibat dalam suatu proyek pembangunan jelas tidak berbenturan satu dengan yang lainnya. Ada tugas dan wewenang sesuai dengan jabatan atau kedudukannya masing-masing yang harus dipertanggung jawabkan kepada pihak-pihak yang terkait, dalam hal ini orang yang kedudukannya dalam organisasi berada diatasnya.

3.2.1 Struktur organisasi proyek Struktur organisasi proyek merupakan perwujudan dari suatu sistem organisasi dalam pelaksanaan suatu proyek pembangunan, atau dengan kata lain merupakan suatu kerangka penjabaran dari keseluruhan tugas dan tanggung jawab masingmasing pihak-pihak yang terkait, sehingga jelas batasan wewenang dan tanggung jawabnya. Struktur organisasi terdiri dari beberapa unsur yang saling terkait dan berinteraksi satu dengan yang lainnya tanpa bisa terpisahkan rantai hubungan kegiatannya. Dengan adanya sistem organisasi yang baik dan struktur organisasi yang jelas, maka suatu pekerjaan dapat dilaksanakan dengan baik dan tujuan dari pelaksanaan proyek pembangunan tersebut pun dapat tercapai sesuai dengan persyaratan waktu, biaya dan mutu yang lebih disepakati sebelumnya. III - 7



Tidak terkecuali pada proyek pembangunan Apartemen Belmont Residence Tower Athena, pada proyek ini pun sistem organisasi dan struktur organisasi merupakan suatu keharusan yang tidak bisa ditawar lagi. Kehadirannya merupakan salah satu aspek pendukung dalam pencapaian tujuan yang diharapkan bersama. Hal ini dikarenakan didalam pelaksanaan pembangunan proyek tersebut melibatkan banyak instansi/badan hukum/perorangan yang masing-masing memiliki tugas, tanggung jawab serta wewenang yang berbeda-beda. Diharapkan dengan adanya sistem organisasi dan struktur organisasi yang baik dan juga jelas pada proyek pembangunan tersebut dapat mengakomodasikan seluruh tugas, tanggung jawab dan wewenang masing-masing pihak yang terlibat satu per satu sehingga pelaksanaan proyek dapat berjalan dengan baik sesuai dengan yang diharapkan berdasarkan perencanaan yang telah dilakukan.

III - 8



Adapun unsur-unsur pelaksanaan pembangunan Apartemen Belmont Residence Tower Athena.

Pemberi Tugas PT Gapura Prima Group

Management Konstruksi

Konsultan Perencana Arsitek Eng: PT. Megatika International Struktur Eng: PT. Stadin Strukturindo M/E Eng: PT. Metakom Pranata

PT. Atelier Enam

Quality Surveyor PT. Prima Fortuna

Main Kontraktor PT. Bina Buana Semesta

Garis kontrak Garis koordinasi

Gambar 3.1. Struktur organisasi proyek Apartemen Belmont Residence - Tower Athena.

III - 9



3.2.1.1 Pemberi tugas (Owner) Pemberi tugas adalah pihak yang mempunyai dana dan ingin mendirikan suatu bangunan dengan menggunakan dana yang dimilikinya tersebut. Adapun pelaksanaan

dari tujuan tersebut dapat dilakukan sendiri atau dengan alasan

tertentu dapat meminta pihak lain untuk melaksanakannya sesuai dengan yang diinginkan. Pemberi

tugas

dapat

berupa

perseorangan,

badan/instansi/lembaga

baik

pemerintah maupun lembaga swasta. Pada proyek pembangunan Apartement Apartemen Belmont Residence - Tower Athena. yang bertindak selaku pemberi tugas (owner) adalah PT. Gapura Prima Group Tugas dan wewenang dari pemberi tugas (owner), meliputi : a. Menyediakan dana pembangunan proyek Apartemen Belmont Residence Tower Athena b. Mengadakan pembebasan tanah. c. Mengusahakan izin yang diperlukan untuk pembangunan proyek konstruksi tersebut (IMB). d. Mengadakan pembayaran atas pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan sesuai dengan kontrak. e. Melakukan pemilihan konsultan dan kontraktor dengan pelelangan maupun penunjukan langsung serta mengadakan perjanjian dengan mereka (kontrak). f. Menyetujui dan menolak perubahan pekerjaan (tambahan/pengurangan pekerjaan). III - 10



g. Memberikan keputusan dan instruksi yang berkaitan pada perubahan pekerjaan, waktu dan biaya. h. Menghadiri rapat-rapat dengan pelaksana proyek untuk dapat memantau perkembangan proyek.

Adapun struktur dan organisasi PT. BBS serta tugas dan tanggung jawab masingmasing personil tersebut yang terlibat dalam

PT. BBS

pada pelaksanaan

pembangunan proyek Apartemen Belmont Residence - Tower Athena ini adalah sebagai berikut

A. Project manager a. Bertanggung jawab terhadap sistem mutu yang diterapkan b. Bertanggung jawab terhadap masalah-masalah di lapangan, tugas serta wewenang yang diterapkannya. c. Memeriksa, merevisi dan memutakhirkan Rencana Mutu Proyek d. Bertanggung jawab terhadap perubahan-perubahan pelaksanaan (terhadap kontrak) e. Mengajukan penggunaan Suplier, Sub Kontraktor, Knsultan atau adan Penguji terutama yang berpengaruh terhadap mutu. f. Memimpin, mengkoordinir dan melaporkan kepada konsultan pengawas segala kegiatan pelaksanaan dari proyek beserta unit– unitnya. g. Membuat dan mengontrol time schedule dari proyek yang akan dilaksanakan. III - 11



h. Menandatangani berita acara serah terima pekerjaan. i. Mengkoordinir pelaksanaan di lapangan. j. Menyetujui dan menandatangani semua dokumen yang bersifat usulan, permintaan, pembelian, pemakaian, dan pembayaran. k. Apabila diperlukan, menyelenggarakan rapat – rapat koordinasi dengan pihak luar, yang berkaitan dengan kebutuhan proyek. l. Menyampaikan/menandatangani

laporan

bulanan

tentang

pelaksanaan proyek. m. Mengajukan dan menendatangani klaim pekerjaan tambah kurang kepada owner. B. Administrasi a. Mengurus kebutuhan alat-alat kantor, akomodasi, serta peralatanperalatan kerja lainnya. b. Mewakili project manager untuk urusan dengan pihak lain berkaitan dengan masalah umum dan administrasi. c. Membuat laporan-laporan yang berkenaan dengan personalia proyek, inventaris peralatan proyek. d. Bertanggung jawab terhadap surat-menyurat antar pejabat yang berwenang. e. Bertanggung jawab kepada Project Manager. C. Struktur engineer a.

Membuat shop drawing (dibantu oleh divisi arsitektur).

b. Mengkoordinir metode pelaksanaan konstruksi pekerjaan proyek.

III - 12



c. Melakukan pengecekan dan melaporkan kepada konsultan seluruh penyimpangan

pelaksanaan

terhadap

gambar

struktur

dan

arsitektur. d. Membantu memecahkan masalah teknis lapangan. e. Memilih sistem pelaksanaan yang efisien. D. Arsitek engineer Tugas dan tanggung jawab adalah sebagai berikut : a. Mengawasi bahan-bahan material yang dipakai dan property strucutur. Menyetujui bahan-bahan yang digunakan sesuai dengan RKS.

3.2.1.2 Manajemen konstruksi Konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi adalah pihak yang diberi kepercayaan oleh pemberi tugas (owner) untuk mengelola serta mengawasi proses pelaksanaan pembangunan dari mulai sampai dengan akhir pelaksanaan pekerjaan pembangunan. Dengan kata lain, konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi mewakili atau bertindak sebagai koordinator atas nama pemberi tugas (owner) dalam mengelola pelaksanaan pembangunan dan bertanggung jawab atas hasil pelaksanaan pekerjaan kepada pemberi tugas (owner). Pada proyek pembangunan Apartemen Belmont Residence - Tower Athena yang bertindak selaku konsultan manajemen proyek dan konstruksi adalah PT. Atelier Enam. Tugas dan wewenang dari konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi adalah meliputi : a. Melakukan pengawasan secara berkala terhadap pelaksanaan pekerjaan kontraktor di lapangan terutama standart mutu kesesuaian dengan III - 13



spesifikasi teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) seperti yang digariskan sebelumnya. b. Melakukan proses pengawasan dan memberi penilaian terhadap laju pelaksanaan dan tingkat perkembangan pekerjaan kontraktor utama di lapangan serta ketepatannya dengan jadwal rencana penyelesaian. c. Melakukan proses pengawasan produktifitas terhadap aspek waktu dan biaya proyek, termasuk juga dampak yang ditimbulkan. d. Melakukan pengawasan dan membuat persetujuan terhadap kemungkinan adanya revisi-revisi, perubahan dan penyesuaian hasil perencanaan baik karena pertimbangan tertentu maupun atas permintaan owner demi hasil pelaksanaan pekerjaan yang lebih baik. e. Melakukan proses penelitian dan pemeriksaan terhadap hasil-hasil pelaksanaan pekerjaan yang telah diselesaikan kontraktor utama di lapangan, baik dari segi waktu, mutu dan biaya. f. Memberikan peringatan dan pengarahan kepada kontraktor jika terdapat penyimpangan teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) dalam proses pelaksanaan pekerjaan di lapangan. g. Meminta penjelasan kepada kontraktor sehubungan dengan rencana pekerjaan ataupun hasil-hasilnya demi kepastian pelaksanaan proyek. h. Menilai dan mensyahkan surat-surat berita acara laju pelaksanaan dan perkembangan/kemajuan pekerjaan, berita acara penyerahan pekerjaan.

PT. Atilier Enam selaku konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen Belmont Residence - Tower III - 14



Athena ini didalam struktur organisasinya seperti yang telah dijabarkan sebelumnya juga memiliki tugas dan tanggung jawab yang harus dijalankan serta diperhatikan oleh masing-masing personalnya. Hal ini dimaksudkan untuk menciptakan suatu hubungan koordinasi yang baik diantara masing-masing personal dalam rangka memaksimalkan hasil yang ingin dicapai sesuai dengan persyaratan perencanaan pengembangan proyek yang telah ditetapkan. Adapun struktur dan organisasi PT. Atilier Enam serta tugas dan tanggung jawab masingmasing personil tersebut yang terlibat dalam PT. Atilier Enam pada pelaksanaan pembangunan proyek Apartemen Belmont Residence - Tower Athena ini adalah sebagai berikut :

A. Project coordinator Project Coordinator mempunyai tugas serta tanggung jawab dalam hal perencanaan, penjadwalan proyek dan juga aspek koordinasi dalam proyek yang di bawah naungan PT. Atilier Enam dan proyek Apartemen Belmont Residence - Tower Athena ada di salah satunya. mencakup administrasi teknis dan kontrak proyek. Project Coordinator adalah penanggung jawab utama dalam hal menjamin bahwa setiap persyaratan yang mungkin diisyaratkan sesuai dengan syaratsyarat mutu untuk proyek. Tugas dan tanggung jawab dari project Coordinator, meliputi : a. Memahami lingkup dan persyaratan pekerjaan yang tercakup dalam dokumen kontrak.

III - 15



b.

Menyusun project team dan mendefinisikan tugas dan tanggung jawab dari masing-masing personil di lingkungan proyek.

c.

Menyusun rencana pelaksanaan konstruksi proyek (project planning).

d.

Menyusun rencana jadwal waktu pelaksanaan konstruksi serta sistem pengendaliannya.

e.

Mendelegasikan detail rencana kerja dan melakukan kontrol secara periodik dari seluruh bawahannya.

f.

Memonitor program pengendalian mutu, waktu dan biaya pelaksanaan proyek termasuk SOP.

g.

Melaporkan progress pelaksanaan proyek serta menentukan sistem pelaporannya.

h. Mengkoordinir seluruh pihak yang terkait dalam pelaksanaan proyek.

B. Construction manager Tugas dan tanggung jawab dari construction manager, meliputi : a. Penguasaan lingkup tugas dan tanggung jawab sebagai CM. b. Penguasaan dokumen kontrak kontraktor dengan pemberi tugas. c. Pembuatan struktur organisasi dan SOP (Standard Operation Procedure) proyek. d.

Penyusunan master schedule proyek/network planning.

e. Penyusunan struktur organisasi intern personil konsultan. f. Penyusunan RAPBP (Rencana Anggaran Pendapatan/Biaya Proyek) intern konsultan. g. Persiapan dokumen intern konsultan. III - 16



h. Melaksanakan pengelolaan dan pengendalian pelaksana proyek (Kontraktor). i. Pembinaan dan control intern staf konsultan proyek. C. Administrasi Project Manager (PM) Setelah mendapat usulan Conctruction Manager mengangkat seorang sebagai Staff Administrasi Project yang bertanggung jawab langsung kepada Site Manager (SM), dan memiliki tanggung jawab serta wewenang sebagai berikut : a. Memastikan proses seluruh administrasi project, telah berjalan dengan baik. b. Melaporkan kepada Site Manager tentang kinerja keseluruhan administrasi dan kebutuhan apapun untuk perbaikan secara periodik. c. Bersama-sama Staff lain membuat rencana pengeluaran keuangan rutin yang dilaporkan kepada Construction Manager secara periodik. d.

Masalah yang berkaitan dengan pelaksanaan Administrasi dan Operasianal

Lapangan

project,

apabila

Construction

Manager

berhalangan. e. Secara periodik Administrasi Project membantu membuat usulan rencana anggaran biaya berupa Rencana Operasional Project (ROP). f. Membuat laporan pertanggung-jawaban project yang berjalan berupa laporan kemajuan pekerjaan dan bobot pekerjaan yang telah diselesaikan secara periodik kepada Construction Manager. g. Membuat usulan perubahan-perubahan yang terjadi dilapangan kepada Construction Manager untuk segera ditindak lanjuti. III - 17



D.

Scheduling Tugas dan wewenangnya adalah merencanakan, menjadwalkan dan mengawasi segala kegiatan yang ada di proyek.

E.

K3 Tugas dan tanggung jawab K3 a.

Mengawasi semua karyawan, pekerja, dan tamu yang memasuki area proyek dalam peraturan tata tertib, khususnya K3 (Keselamatan & Kesehatan Kerja).

b.

Menjamin barang-barang atau alat-alat iventaris poyek.

c.

Berkordinasi dengan pihak rumah sakit terdekat demi berlangsungnya keselamatan dan kesehatan kerja bila adanya kecelakaan dalam proyek.

d.

Berkoordinasi dengan pihak pemadam kebakaran daerah tersebut demi berlangsungnya keselamatan dan kesehatan kerja bila adanya kebakaran dalam proyek

F. Stuktur engineer Tugas dan tanggung jawab dari struktur engineer, meliputi : a. Penguasaan struktur organisasi proyek secara keseluruhan. b. Penguasaan struktur organisasi intern konsultan di proyek tersebut. III - 18



c. Penguasaan lingkup tugas dan tanggung jawab sebagai field engineer. d. Penguasaan SOP proyek. e. Penguasaan SOP internal konsultan. f. Penguasaan dokumen kontrak paket pekerjaan yang ditangani. g. Review design. h. Evaluasi pengajuan material. i. Rapat masalah teknis/design. j. Evaluasi usulan perubahan. k. Prosedur pengujian/testing peralatan/material.

G. Inspector struktur Pengawas Struktur merupakan tindakan monitoring atas terselenggaranya pelaksanaan pekerjaan dilapangan khususnya mengenai struktur sesuai dengan gambar kerja serta kualitas yang telah ditetapkan. Tugas dan tanggung jawab Pengawas struktur adalah sebagai berikut : a. Melakukan pengawasan dibidang struktur bangunan secara aktif dilapangan baik secara pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan kontraktor pelaksana. b. Membuat laporan jika ada permasalahan yang cukup berat kepada induk perusahaannya yang selanjutnya induk perusahaannya inilah yang akan menangani masalah itu sesuai kemampuannya. c. Melakukan rapat guna membahas permasalahan dalam proyek gedung bertingkat ini.

III - 19



H. Arsitek engineer Tugas dan tanggung jawab adalah sebagai berikut : b. Mengawasi bahan-bahan material yang dipakai dan property strucutur. c. Menyetujui bahan-bahan yang digunakan sesuai dengan RKS.

I. Mekanikal dan elektrikal Bertanggung jawab penuh atas Mekanikal & Elektrikal jika terjadi kerusakan atau gangguan yang tidak diinginkan.

3.2.1.3 Konsultan perencana Konsultan perencana adalah pihak yang bergerak dalam bidang jasa, yang memiliki kemampuan untuk merancang, merencanakan atau memberikan konsultasi kepada pemilik bangunan sehingga tercipta suatu rancangan yang sesuai dengan keinginan pemilik. Konsultan perencana dapat berupa perseorangan atau perseroan yang berbadan hukum. Pada proyek pembangunan Apartemen Belmont Residence - Tower Athena terdapat beberapa konsultan perencana. Tugas dan wewenang dari konsultan perencana, meliputi :

Tugas dan wewenang konsultan perencana arsitek : a.

Membuat rancangan dari arsitektur bangunan yang sesuai dengan kebutuhan owner.

b. Memberikan konsultasi dan pertimbangan kepada owner mengenai rancangan yang akan dibuat. III - 20



c. Membuat rancangan gambar sedetail mungkin demi kelancaran proyek.

Tugas dan wewenang konsultan perencana struktur : a. Mamberikan konsultasi kepada konsultan arsitektur saat perencanaan mengenai kekuatan konstruksi yang akan diterapkan. b. Membuat revisi atas perencanaan sebelumnya jika ada yang tidak sesuai dengan kondisi lapangan. c. Memberikan saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas maupun pelaksana proyek tentang pelaksanaan pekerjaan. d. Menghadiri rapat-rapat koordinasi untuk mengantisipasi bila ada perubahan-perubahan yang terjadi di proyek.

Tugas dan wewenang konsultan perencana Mekanikal & Elektrikal : a. Membuat rancangan mengenai mekanikal dan elektrikal yang akan digunakan di lapangan. b. Memberikan saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas maupun pelaksana proyek tentang mekanikal elektrikal yang akan digunakan pada pelaksanaan pekerjaan. c. Menghadiri rapat-rapat koordinasi untuk mengantisipasi bila ada perubahan-perubahan yang terjadi di proyek. 3.2.1.4 Quantity surveyor Quantity Surveyor bertugas dalam pengawasan dan pengendalian keuangan proyek agar dalam hal penggunaannya tidak menyimpang dari perencanaan dan III - 21



bertugas dalam pembuatan dokumen lelang, dokumen kontrak dan bills of Quantities dan mencatat progress kemajuan konstruksi. 3.2.1.5 Kontraktor Kontraktor adalah pihak yang menerima dan menyeleggarakan pekerjaan bangunan menurut biaya yang telah disepakati dan melaksanakan sesuai dengan peraturan dan syarat-syarat serta gambar-gambar rencana yang telah ditetapkan. Kontraktor berupa perseroan yang berbadan hukum atau badan hukum yang bergerak dalam bidang pelaksanaan pekerjaan bangunan. Dalam pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen Belmont Residence - Tower Athena, terdapat beberapa pihak yang bertindak sebagai kontraktor dengan tugas dan tanggung jawabnya masing-masing. PT. BINA BUANA SEMESTA diberikan kepercayaan untuk bertindak sebagai kontraktor yang bertugas melaksanakan pekerjaan struktur dan konstruksi. Tugas dan wewenang dari kontraktor meliputi : a. Menyiapkan sumber daya manusia dari tenaga ahli sampai dengan mandor-mandor dan pekerja-pekerja dalam berbagai bidang pekerjaan. b. Mempelajari gambar kerja dengan seksama dan melaporkan kepada pengawas setiap ada perubahan. c. Menyediakan alat-alat yang dipergunakan, memperbaikinya apabila rusak dan jika pekerjaan telah selesai wajib menyingkirkan alat-alat tersebut dan membersihkan bekas-bekasnya. d. Menyusun dan memperhitungkan keperluan dana untuk membiayai pelaksanaan pekerjaan-pekerjaan. III - 22



e. Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak tentang bentuk, volume, mutu, dimensi dan lain-lainya dari bagian-bagian pekerjaan. f. Memilih dan menetapkan metode pelaksanaan konstruksi (MPK) yang akan dipakai. g. Menyiapkan cash flow untuk pembiayaan pelaksanaan pekerjaan dan rencana-rencana pendanaan (funding plan) serta sistem pengendalian internal, baik bagi aspek keuangan maupun bagi operasional pengendalian waktu dan mutu. h. Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan. Adapun struktur dan organisasi PT. BINA BUANA SEMESTA serta tugas dan tanggung jawab masing-masing personil tersebut yang terlibat dalam PT. BINA BUANA SEMESTA pada pelaksanaan pembangunan proyek Apartemen Belmont Residence - Tower Athena ini adalah sebagai berikut Project Manajer Ir. Herman .s

:

Deputi Project Manajer Endar Joko Susilo

GENERAL AFFAIR Ir. Fitriadin

SM. ARSITEK Ir. Fitriadin

ADMIN TEKNIK Fitri Eka Sari, ST Admin Proyek Rizka

Chief HSE Muslim

TEAM K3

ENGINEERING Juan Satya Nugraha

LOGISTIK Pardede Suhardi

GUDANG Daryanto

OB Zainal

SM. ME Endang.S

SM. STRUKTUR Sugito

SUPERVISOR Imansyah Gunarto Rifan Djefri

QUANTITY SURVEYOR Edi Firmansyah Lanang Galih Mahmud Junaidi, ST

DRAFTER Arif Irawan Riskal Anton Agus

KABAG. MEKANIK Imam Santoso

CHIEF SURVEYOR Mujianto

ASS . MEKANIK Sugianto Zainul Agung Lukman

SURVEYOR Nurkalim / Struktur Bintoro / Arsitektur

QC Ir. Glenardi

ASS . Q C Ahmad dani

ASS . SURVEYOR Susilo Nafi Hendro Habib

DRIVER Kusnandar SECURITY Hari Tino Hari Martinus

Gambar 3.2. Struktur organisasi kontraktor PT.BINA BUANA SEMESTA.

III - 23


SUPERVISOR ME Krisdian


A. Manajer proyek Manajer proyek

merupakan pimpinan tertinggi dari suatu proyek, yang

dituntut untuk memahami dan menguasai rencana proyek secara keseluruhan dan mendetail baik dari segi biaya, mutu dan waktu, khususnya terhadap paket-paket pekerjaan yang disubkontrakkan. Di samping kepala proyek juga dituntut memiliki ketrampilan manajemen serta mampu untuk menguasai sumber daya manusia yang dibebankan kepadanya secara efisien dan produktif. Oleh karena itu, Kepala Proyek harus memiliki Human Relation yang luas, baik ke dalam secara vertical dan horizontal, maupun kepada pihak luar yang terkait. Tugas, wewenang dan tanggung jawab Kepala Proyek adalah : a. Menguasai dan memahami rencana kerja secara menyeluruh. b. Mengontrol Rencana Anggaran dan Biaya (RAB). c. Menyeleksi dan mengkoordinir subkontraktor. d. Dibantu oleh Site Manager dan Site Engineer bertanggung jawab terhadap terselenggaranya laporan-laporan yang ditetapkan sehubungan dengan proses kontrol. e. Bertanggung jawab untuk menjamin bahwa inspeksi dan kegiatan pengujian mutu harus dilaksanakan sesuai rencana. f. Memprakarsai, mengawasi dan memeriksa efektivitas pelaksanaan perbaikan dan pencegahan. g. Kepala proyek bertanggung jawab atas prosedur penanganan, penyimpanan, pengemasan, pemeliharaan, dan pengiriman berjalan dengan baik, serta memeriksa laporannya secara berkala. III - 24



h. Menyiapkan laporan progress mingguan dan bulanan (LPB) dan menyerahkan laporan tersebut ke pengawas lapangan.

B. KASIE Komersial a. Membuat Bukti Penerimaan Kas/Bank, Bukti Pengeluaran Kas/Bank. b. Menyelenggarakan catatan kas dan bank pada setiap transaksi yang terjadi secara rapi, tertip dan tertib dan taat azas c. memproses cek dan giro untuk pembayaran kepada yang berhak. d. Menerima dan memeriksa kelengkapan tagihan dari sub kontraktor /Mandor/Supplier e. Membayar tagihan-tagihan apabila bukti-bukti telah lengkap dan disetujui Kepala Seksi Keuangan dan Personalia dan disyahkan oleh Manajer Proyek f. Menyimpan uang tunai secara aman. g. Mengeluarkan kas kecil sesuai dengan traksaksi dan taat azas. h. Membuat laporan perpajakan.

C. Kasie keuangan & Adm Tugas dan tanggung jawab Administrasi Keuangan : a. Mengendalikan biaya proyek agar tidak melebihi dari anggaran yang telah ada. b.

Menerima tagihan dari sub-kontraktor dan membuat tanda terima dalam bentuk kwitansi. III - 25



c. Menangani pembukuan biaya proyek secara rinci dan benar.

D. Manajer Konstruksi Pimpinan Unit pengelolaan konstruksi : Manager konstruksi Fungsi unit pengelola konstruksi: a. Pengendalian mutu proses produksi b. Pengendalian mutu hasil produksi c. Pengendalian sumber daya terkait dalam proses produksi d. Pengendalian penerapan metode kerja e. Pengendalian tingkat produktivitas proyek.

E. Engineering 1. Struktur engineer Tugas dan wewenangnya adalah mwngawasi pekerjaan struktur yang sedang berjalan. 2. Mekanikal & elektrikal engineering Tugas dan wewenangnya adalah mwngawasi pekerjaan ME yang sedang berjalan 3. Arsitek Engineering Tugas dan wewenangnya adalah mwngawasi pekerjaan Arsitek yang sedang berjalan F. Drafter Tugas dan tanggung jawab draftman : 1. Bertanggung jawab atas record-record pekerjaan. III - 26



2. Melakukan pengarsipan serta penyimpanan gambar desain dan perencana. 3. Melaksanakan penyediaan gambar pelaksana lapangan

G. QSHE 1. Quality control Quality Control ditetapkan sebagai jaringan yang mendukung kegiatan, dan memiliki wewenang dan tanggung jawab untuk menjamin bahwa seluruh persyaratan mutu maupun kualitas untuk proyek harus dilaksanakan dan dipelihara. Tugas dan tanggung jawab Quality Control : a. Melaksanakan, memelihara dan mengendalikan prosedur proyek dengan benar. b. Mengendalikan inspeksi dan kegiatan. c. Membandingkan dan memelihara dengan catatan-catatan dokumen yang telah dibuat. d. Mengusahakan dan melaksanakan semua kegiatan dengan kualitas yang benar. e. Menjamin bahwa semua permintaan kualitas terpenuhi dengan menggunakan program-program proyek. f. Konrol terhadap kegiatan yang menyimpang. g. Membuat risalah rapat mingguan.

III - 27



2. Quality Assurance Pimpinan seksi quality assurance : Kepala Seksi Quality Assurance (QA) Fungsi seksi quality assurance (QA) a. Pusat pengendalian dokumen di proyek b. Penyelenggaraan pengendalian mutu di proyek c. Pengendalian standart mutu di proyek d. `penyusunan laporan kegiatan / proyek selesai sesuai fungsinya

3. K3 Pekerjaan suatu konstruksi bangunan marupakan pekerjaan yang berbahaya. Secara khusus pada pekerjaan konstruksi. Maka dari itu pelaksanaan Keselamatan dah Kesehatan kerja (K3) harus dilakukan pada setiap bagiannya, perlindungan terhadap alat berat, pengamanan terhadap kebakaran, pengamanan terhadap arus listrik, dan yag lain dimana memerlukan pengamanan saat pelaksanaan konstruksi yang harus diperhatikan. 1. Perhatikan jalan dan langkah saat berada dilokasi pekerjaan. 2. Jangan berada dibawah beban yang sedang diangkat, saat pengangkatan beban dipastikan beban tersebut terikat kuat. 3. Pergunakan perlengkapan sefty saat berada dilokasi pekerjaan. 4. Tempatkan material, peralatan atau apapun pada tempat yang disediakan.

III - 28



5. Siapkan sarana dan prasarana sementara untuk keadaan darurat, seperti kotak P3K dantabung pemadam kebakaran (aphar).

H. Quantity surveyor Quantity Surveyor bertugas dalam pengawasan dan pengendalian keuangan proyek agar dalam hal penggunaannya tidak menyimpang dari perencanaan dan bertugas dalam pembuatan dokumen lelang, dokumen kontrak dan bills of Quantities dan mencatat progress kemajuan konstruksi. I. Pelaksana Utama Tugas dan tanggung jawab : a) Mermhorganisasi pelaksanaan gambar kerja pekerjaan S/A serta kaitannya dengan pekerjaan mekanikal elektrikal dan plumbing (MEP) atau pekerjaan yang terkait. b) Menyusun jadwal pekerjaan bersama seksi teknik dan seksi pengadaan dan peralatan secara detail. c) Memonitor pengurusan ijin-ijin pelaksanaan pekerjaan bersama seksi quality assurance d) Bersama seksi pengadaan dan peralatan dalan perolehan sub kontraktor e) Mengorganisasi sub kontraktor, mandor borong atau pekerjaan S/A, MEP atau pekerjaan yg terkait. f) Memonitor pengadaan sumber daya material,alat dan tenaga kerja. III - 29



g) Memastikan kualitas material struktur sesuai dengan spesifikasi. h) Mengorganisasi pengujian terhadap hasil pekerjaan bersama seksi quality assurance. i) Memeriksa progres fisik dan hasil kerja sub kontraktor bersama seksi teknik dan seksi quality assurance. j) memproses laporan prestasi pekerjaan sub kontraktor/mandor borong. k) Melaksanakan evaluasi tahapan pekerjaan dan menginformasikan ke seksi komersial. l) Melaksanaan pekerjaan dengan metode kerja yang telah ditetapkan. m) Melaksanakan penerapan sistem manajemen ISO-9001:2008, ISO 14001:2004 dan OHSAS 18001:2007, SMP serta SMK3 1. Pelaksana besi Tugas dan tanggung jawab : a. Mengatur dan mengawasi pemasangan pembesian di lapangan mulai dari tulangan pokok, tulangan torsi, tulangan geser pada kolom, plat lantai dan dinding geser. b.Mengatur

serta

mengawasi

pengadaan

pembesian

dan

pembengkokan pembesian. c. Membantu pelaksanaan pekerjaan di lapangan. d. Melaporkan hasil pekerjaan kepada bagian pelaksanaan struktur. 2. Pelaksana bekisting Tugas dan tanggung jawab : III - 30



a. Mengatur pembuatan bekisting. b. Mengatur pelaksanaan pemasangan bekisting sebelum pengecoran dilakukan. c. Melakukan pemeriksaan bekisting sebelum dan sesudah di isi coran beton. d. Melaporkan hasil pekerjaan kepada bagian pelaksanaan struktur. 3. Pelaksana cor/beton Tugas dan tanggung jawab : a. Mengatur waktu pelaksanaan pengecoran. b. Berkoordinasi dengan pelaksanaan pembesiaan dan pelaksana bekisting sebelum pengecoran. c.

Melakukan pengecekkan bahan beton sebelum melakukan pengecoran.

d. Melaporkan hasil pekerjaan kepada bagian pelaksana struktur. 4. Surveyor Tugas dan tanggung jawab Surveyor adalah sebagai berikut : a. Bertanggung jawab atas ketepatan pengukuran di lapangan yang dilakukan sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan. b.

Menggunakan dan merawat alat-alat ukur yang dipakai agar sesuai kebutuhan di lapangan.

c. Melakukan metode plaksanaan survey yang sesuai dengan kondisi di lapangan.

III - 31



5. Pelaksana mekanikal Mekanikal bertanggung jawab penuh atas kelancaran pelaksanaan proyek dalam hal pemenuhan keperluan alat-alat yang diperlukan, serta melaksanakan perawatan atas segala alat yang digunakan dalam penyelesaian proyek. Tugas dan tanggung jawab Mechanical adalah sebagai berikut : a. Mempersiapkan keperluan pelaksanaan alat. b. Penyediaan alat bantu untuk kerja, seperti saran lampu, panel, air supply, dll. c. Membuat laporan harian dan pemakaian bahan bakar dan alat-alat setiap minggu. d. Membuat order spare-part/alat yang diperlukan dengan disetujui site manager/chief supervisor. e. Mengatur pembagian kerja mekanik. f.

Memelihara/menjaga kebersihan semua alat yang ada dalam

proyek. 6. Pelaksana elektrikal Pelaksana Elektrikal bertanggung jawa penuh atas listrik yang ada diproyek jika tiba – tiba ada gangguan yang tidak diinginkan. 7. Pelaksana mekanikal & elektrikal darurat Bertanggung jawab penuh atas Mekanikal & Elektrikal jika terjadi kerusakan yang tidak diinginkan.

III - 32



J. Peralatan Tugas dan wewenangnya adalah : a. Memonitor dan membuat laporan keluar masuk barang. b. Membantu memonitor material/ alat yang diperlukan. c. Belanja keperluan material/ alat yang diperlukan (bila perlu) d. Order beton Readymix. K. Gudang Tugas dan tanggung jawab Bagian gudang : 1.

Menyusun laporan mengenai investasi barang-barng dan alat-alat dalam proyek,serta penyimpanannya.

2. Membuat laporan mengenai jenis dan jumlah barang yang masuk atau keluar gudang, serta persediaan barang digudang. 3. Melakukan pengontrolan kondisi barang yang diterima. L. Security Tugas dan tanggung jawab Security adalah sebagai berikut : a. Sebagai pembantu Manajer Proyek dalam hal keamanan proyek. b.

Mengkoordinir dan mengawasi segala kegiatan proyek yang berhubungan dengan keselamatan dan keamanan kerja.

c.

Ikut menjaga pengaruh kegiatan proyek terhadap keamanan lingkungan.

d. Melaporkan kegiatan keamanan proyek secara periodik.

III - 33



3.3 Hubungan kerja organisasi proyek Hubungan kerja adalah hubungan

antar pengelola yang mempunyai

tanggungjawab terhadap pelaksanaan pembangunan proyek. Oleh karena itu dibuat hubungan kerja agar dapat mencapai target dari pelaksanaan proyek. Hubungan kerja antar unsure pengelola terhadap penyelenggara proyek dapat dilihat dalam bagan kerja.

3.3.1

Hubungan kerja antara owner dengan manajemen konstruksi a. Owner memberikan tugas kepada Manajemen Konstruksi untuk mengawasi pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor. b. Manajemen Konstruksi menerima tugas dari owner dan dalam pelaksanaan tugasnya senantiasa berkoordinasi dengan owner. c. Segala hal-hal mengenai hubungan kerja antara owner dengan manajemen konstruksi diatur dalam suatu kontrak kerja yang di sepakatioleh kedua belah pihak. d. Pemberi tugas (owner) memberikan tugas kepada kontraktor untuk dilaksanakan oleh kontraktor harus melewati manajemen konstruksi.

3.3.2

Hubungan kerja antara manajemen konstruksi dengan kontraktor a. Manajemen Konstruksi memberikan pengarahan dan teguran kepada kontraktor agar pelaksanaan pekerjaan dapat dilaksanakan dengan lancar, baik sesuai dengan spesifikasi yang telah ditetapkan. b. Sebaliknya kontraktor meminta penjelasan kepada manajemen konstruksi bila ada hal-hal yang kurang jelas. III - 34



c. Kontraktor

dan

manajemen

konstruksi

dapat

bersama-sama

memecahkan masalah-masalah yang dihadapi dilapangan dan disetujui terlebih dahulu oleh owner. d. Anatara manajemen konstruksi dan kontraktor tidak ada hubungan kontrak secara langsung.

3.4 Manajemen pelaksanaan proyek Pada suatu proyek pembangunan rapat merupakan hal yang paling penting. Rapat berfungsi sebagai sarana untuk berdiskusi antara pihak owner, konsultan maupun kontraktor. Hasil dari suatu rapat disebut laporan. Laporan proyek dibagi menjadi 3 bagian yaitu laporan harian, laporan mingguan dan laporan bulanan. Pada proyek Apartemen Apartemen Belmont Residence Tower Athena. laporan harian, mingguan dan bulanan dibuat oleh kontraktor kemudian dilaporkan kepengawas dan disesuaikan dengan laporan pengawas. 1. Laporan Harian Segala sesuatu yang bahan atau keterangan tentang seluruh suatu hasil kerja atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan dalam proyek konstruksi, dapat berupa berita lisan dan tertulis pada tiap harinya pada suatu proyek konstruksi. Laporan ini memuat hal-hal sebagai berikut: a. Pengadaan bahan dan material yang telah dilaksanakan. b. Peralatan yang tersedia dilapangan. c. Pekerjaan yang telah diselesaikan. III - 35



d. Keadaan cuaca. e. Waktu atau jam kerja, jumlah tenaga kerja

2.

Laporan Mingguan Segala sesuatu yang bahan atau keterangan tentang seluruh suatu hasil kerja atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan dalam proyek konstruksi, dapat berupa berita lisan dan tertulis pada tiap harinya pada suatu proyek konstruksi. Laporan ini memuat hal-hal sebagai berikut: a. Laporan progress dan koordinasi konstruksi. 1. Kondisi site safety. 2. Membandingkan progress dengan program (rencana vs realisasi). 3. Antisipasi keterlambatan. 4. Quality control 5. Koordinasi antar kontraktor 6. Informasi work outstanding 7. Shop drawing b. Laporan perencanaan 1. Merencanakan koordinasi dan mengontrol pekerjaan (current and future) yang menjadi tanggung jawab konsultan. 2. Mempertimbangkan dan membuat rekomendasi terhadap usulan perubahan desain.

III - 36



3. Review, pantau dan evaluasi progress design atau produksi dokumen,

bila

diperlukan

menerbitkan

instruksi

tindakan

perbaikan yang diperlukan. 4. Evaluasi respon konsultan terhadap informasi yang belum clear (ex. RFI, design). c. Laporan safety meeting 1. Meyakinkan seluruh aspek healthy safety, environment and security dikelola dengan baik. 2. Melaksanakan audit safety pada proyek. 3. Mendiskusikan

dan

mengantisipasi

seluruh

kejadian

dan

kecelakaan yang terjadi dari unsafe activities and condition, nearmisses, serious and minor injuries termasuk kasus first aid. 4. Menciptakan safety awareness 5. Meyakinkan bahwa standar safety dan upaya berkelanjutan selalu dilaksanakan

seiring

dengan

upaya-upaya

healthy,

safety,

environment and security (dalam rencana mingguan). 6. Meningkatkan komnikasi dalam hal safety. 7. Melaksanakan analisa terhadap informasi dari laporan kecelakaan.

3.

Laporan Bulanan

Segala sesuatu yang bahan atau keterangan tentang seluruh suatu hasil kerja atau jalannya suatu pembangunan secara fisik yang telah dilakukan dalam proyek konstruksi, dapat berupa berita lisan dan tertulis pada tiap harinya pada suatu proyek konstruksi. III - 37



Laporan ini memuat hal-hal sebagai berikut: a. Penjelasan atas upaya yang dilakukan proyek untuk mencegah terjadinya ketidaksesuaian agar realisasi tercapai sesuai yang direncanakan, termasuk penjelasan upaya antisipasi, pencegahan dan perbaikan. b. Realisasi pelaksanaan proyek secara fisik terhadap rencana yang telah ditetapkan. c. Pengaturan pendapatan biaya anggaran proyek dan biaya pengeluaran proyek. d. Foto-foto dokumentasi pekerjaan dari beberapa pekerjaan. Pengendalian suatu proyek merupakan salah satu bagian dari siklus manajemen proyek, yaitu perencanaan, pengorganisasian, pengontrolan, pengendalian.

Pengendalian

proyek

dimaksudkan

untuk

pelaksanaan dan menjaga

agar

pelaksanaan suatu kegiatan dapat sesuai dengan tujuan proyek tersebut sehingga proyek dapat diselesaikan secara tepat waktu, dengan biaya yang sesuai dan memenuhi persyaratan kualitas yang diharapkan. Tujuan yang ingin dicapai dalam pengendalian proyek adalah sebagai berikut: 1. Meningkatkan efisiensi dari pekerjaan sehingga dapat meminimalkan pengeluaran proyek (pengendalian biaya). 2. Memperoleh kualitas bangunan yang sesuai dengan perencanaan (pengendalian mutu). 3. Waktu pelaksanaan sesuai dengan time schedule sehingga pihak pemilik proyek maupun pelaksana tidak merasa dirugikan karena adanya keterlambatan (pengendalian waktu). III - 38



Maka untuk dapat menciptakan tujuan-tujuan tersebut diperlukan beberapa pertimbangan-pertimbangan agar mendapatkan rencana yang baik, teliti yaitu sebagai berikut: 1. Metode pelaksanaan sesuai dengan tender atau rencana yang telah dibuat. 2. Dana dan tenaga kerja yang tersedia. 3. Bahan bangunan atau material dan peralatan yang tersedia. 4. Waktu yang telah ditentukan.

3.4.1 Pengendalian biaya proyek Pengendalian biaya proyek adalah semua upaya yang dilakukan seluruh staff proyek, untuk mencapai biaya pelaksanaan proyek sesuai dengan yang diharapkan. Pengendalian biaya proyek sangat dipengaruhi oleh: 1.

Pengendalian waktu pelaksanaan karena semakin bertambahnya waktu pelaksanaan semakin besar biaya yang dikeluarkan.

2.

Penegndalian mutu dan hasil pelaksanaan proyek karena jika hasil pelaksanaan dan mutu tidak sesuai dengan rencana maka harus menambah biaya pekerjaan ulang, finishing dan pembongkaran.

3.

Pengendalian

sistem

manajemen

operasional

proyek

yang

bersangkutan yang kurang baik atau tidak konsisten dalam pelaksanaanya atau penerapannya dikarenakan in-efektivitas dari cara dan sistem kerja serta efisiensi realitas biaya pekerjaan dari yang seharusnya yang direncanakan. Pengendalian biaya proyek dilakukan secara rutin selama proyek berlangsung dan hasilnya diwujudkan dalam bentuk laporan yang III - 39



berisikan rincian pemasukan dan pengeluaran operasional dan nonoperasional.

3.4.2 Pengendalian mutu bahan Pengendalian mutu bahan dalam proyek dapat dilakukan dengan dua cara yaitu pengawasan pekerjaan dan uji mutu dari setiap pekerjaan yang dilaksanakan. Pengendalian mutu bahan sangat diperlukan untuk mendapatkan hasil pekerjaan yang diinginkan sesuai dengan spesifikasi dan mutu yang dapat dipertanggung jawabkan.

3.4.3 Pengendalian waktu pelaksanaan Pengendalian waktu proyek

mumnya dilakukan dengan sistem

penjadwalan dengan pembuatan time schedule yang merupakan sistem pengendalian waktu dengan menetapkan alokasi waktu untuk masingmasing tahap pekerjaan yang disesuaikan dengan urutan logika pekerjaan. Pengendalian waktu dilakukan dengan cara sebagi berikut: 1.

Pengendalian jumlah tenaga kerja yang sesuai dengan kebutuhan, apabila terjadi sebuah keterlambatan maka diperlukan penambahan tenaga kerja atau mengadakan jam kerja tambahan (kerja lembur).

2.

Pengecekan pengadaan material dan alat yang selalu siap apabila suatu pekerjaan akan berlangsung.

3.

Menetapkan tenaga ahli pada tiap pekerjaan sesuai dengan keahlian masing-masing sehingga akan tercipta keselarasan pekerjaan yang bagus dan saling membantu. III - 40



3.5 Kontrak kerja Bentuk-bentuk kontrak konstruksi dibedakan dari berbagai segi/sudut pandang/aspek termasuk beberapa permasalahan/salah pengertian. Diuraikan susunan dokumen kontrak baik yang lazim terdapat di Indonesia maupun yang terdapat dinegara-negara Barat (AS, Eropa, Inggris)

3.5.1

ASPEK PERHITUNGAN BIAYA

Beberapa pengertian Fixed Lump Sum Price : a. Jumlah harga pasti dan tetap dimana volume pekerjaan tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur ulang b. P.P. No.29/2000 Pasal 21 ayat 1: suatu jumlah harga pasti dan tetap, semua resiko ditanggung Penyedia Jasa sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah c. "Gilbreath" : Lump Sum: harga tetap selama tidak ada perintah perubahan. Resiko bagi Pengguna Jasa kecil, namun bagi Penyedia Jasa besar. d. "Stokes" : jumlah pasti yang harus dibayar Pengguna Jasa. Resiko pada Penyedia Jasa. Dari keempat batasan terlihat :  Yang pasti dan tak berubah adalah jumlah harga kecuali ada perintah perubahan  Volume pekerjaan dalam kontrak tidak boleh diukur ulang

III - 41



 Nilai kontrak berubah bila ada perintah perubahan (kerja tambah, kurang, perubahan spek)  Resiko salah hitung volume ada pada Penyedia Jasa

Beberapa pengertian Unit Price/Harga Satuan a. Volume pekerjaan dalam kontrak baru merupakan perkiraan (bukan volume pasti) b. Volume pekerjaan yang sesungguhnya dilaksanakan, akan diukur ulang bersama c. PP. No.29/2000 Pasal 21 ayat 2 : Penyelesaian pekerjaan berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap dengan volume pekerjaan berdasarkan hasil pengukuran bersama atas pekerjaan yang benarbenar dilaksanakan. d. "Gilbreath" : Unit Price : harga satuan x volume yang sesungguhnya dilaksanakan tidak ada resiko kelebihan membayar bagi Pengguna Jasa, tapi juga tidak ada windfall profit bagi Penyedia Jasa. Perlu pengawasan seksama. e. "Stokes" : • Pekerjaan dibayar sesuai yang dikerjakan. • Tidak ada resiko kelebihan membayar. Dari keempat batasan terlihat :  Tidak ada resiko kelebihan membayar (Pengguna Jasa)  Tidak ada keuntungan mendadak (Penyedia Jasa)

III - 42



 Banyak pekerjaan pengukuran ulang  Lebih suka fixed lump sum  Kemungkinan gabungan antara keduanya 3.5.2 ASPEK PERHITUNGAN JASA 

Biaya tanpa jasa



Biaya ditambah jasa



Biaya ditambah jasa pasti



Biaya tanpa jasa :  Yang dibayar hanya biaya, tanpa ada imbalan jasa  Pekerjaan sosial (tempat ibadat, panti asuhan)  Masih bisa dapat laba dari efisiensi  "Gilbreath" : Reimburseable, No Fee Hanya untuk sosial/promosi.

Biaya tambah jasa (Cost Plus Fee) a. Yang dibayarkan selain biaya juga imbalan jasa b. Prosentase jasa biasanya 10% atas biaya (tidak ada batasan biaya) c. Tidak ada rangsangan efisiensi , penggunaan bahan/peralatan cenderung boros karena tak ada batasan biaya d. Cost Plus Fee sangat merugikan Pengguna Jasa � tahun 1966 dilarang. e. “Gilbreath” : Makin tinggi biaya - makin tinggi jasa Pengaturan ini paling tidak menguntungkan � tidak ada III - 43



rangsangan pengawasan biaya, malahan rangsangan menaikkan biaya. Tidak dianjurkan untuk dipakai , bila terpaksa batasi pekerjaan kecil dan masanya pendek. f. Ironi : P.P. No.29/2000 Pasal 20 ayat (3) huruf a angka 3 menghidupkan kembali bentuk kontrak ini. Secara otomatis larangan Cost + Fee pada tahun 1996 sekarang diizinkan lagi. Ini langkah mundur. Di Amerika sendiri tidak dianjurkan. Mudah-mudahan hal ini akan ditinjau kembali

Biaya ditambah jasa pasti (Cost Plus Fixed Fee) a. Hampir sama dengan Cost Plus Fee, hanya feenya sudah pasti dan tetap b. Sedikit lebih baik dari Cost Plus Fee, tapi tetap tak ada kepastian mengenai biaya. c. Penyedia Jasa tidak memiliki rangsangan untuk menaikkan biaya, karena kenaikan biaya tidak menambah jasa (fee) d. "Gilbreath" : Penyedia Jasa tidak punya rangsangan untuk menaikkan biaya.

III - 44



Pada pembangunan Apartemen Belmont Residence - Tower Athena.kontrak kerja yang digunakan antara Owner (PT. GAPURA PRIMA GROUP) dan Construction Management (PT. Etelier Enam) yaitu kontrak unit price.. Dengan nilai kontrak Rp 69.966.273.672,- sebagai pembayaran kepada PT. BINA BUANA SEMESTA untuk jasa kontraktor proyek pembangunan Apartemen Belmont Residence Tower Athena.dari awal sampai berakhirnya proyek pembangunan sesuai yang disepakati, nilai kontrak tersebut tidak termasuk untuk pekerjaan tambah.

III - 45


BAB III MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK. manajemen yang mampu mengatur semua kegiatan di proyek yang disebut

Recommend Documents