BAB II KEPEMILIKAN PROPERTI OLEH ORANG ASING

36

BAB II KEPEMILIKAN PROPERTI OLEH ORANG ASING A. Penger tian Or ang Asing Pengertian Orang Asing sangat erat kaitannya dengan masalah kewarganegaraan

Republik

Indonesia.

Keterkaitan

dengan

masalah

kewarganegaraan tersebut akan nampak jelas jika dilihat dalam ketentuan Pasal 20 UU No.62 Tahun 1958 yang telah diubah dengan Pasal 7 UU No.12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan Republik Indonesia yang menyatakan bahwa: “Setiap orang yang bukan Warga Negara Indonesia diperlakukan sebagai Orang Asing.” Ketentuan tersebut telah dengan jelas dapat dipahami bahwa Orang Asing adalah setiap orang yang bukan warga negara Republik Indonesia atau tidak diperlukan adanya penelitian terhadap bukti-bukti kewarganegaraannya. Kriteria seseorang dapat dianggap sebagai warga negara Republik Indonesia ditentukan dalam Pasal 4 UU No.12 Tahun 2006, yaitu: 28 Warga Negara Indonesia adalah: a) setiap orang yang berdasarkan peraturan perundang-undangan dan/atau berdasarkan perjanjian Pemerintah Republik Indonesia dengan negara lain sebelum Undang-Undang ini berlaku sudah menjadi Warga Negara Indonesia; b) anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ayah dan ibu Warga Negara Indonesia; c) anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ayah Warga Negara 28

Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Op.Cit. hal. 74-75

Universitas Sumatera Utara

37

Indonesia dan ibu warga negara asing; d) anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ayah warga negara asing dan ibu Warga Negara Indonesia; e) anak yang lahir dari perkawinan yang sah dari seorang ibu Warga Negara Indonesia, tetapi ayahnya tidak mempunyai kewarganegaraan atau hukum negara asal ayahnya tidak memberikan kewarganegaraan kepada anak tersebut; f) anak yang lahir dalam tenggang waktu 300 (tiga ratus) hari setelah ayahnya meninggal dunia dari perkawinan yang sah dan ayahnya Warga Negara Indonesia; g) anak yang lahir di luar perkawinan yang sah dari seorang ibu Warga Negara Indonesia; h) anak yang lahir di luar perkawinan yang sah dari seorang ibu warga negara asing yang diakui oleh seorang ayah Warga Negara Indonesia sebagai anaknya dan pengakuan itu dilakukan sebelum anak tersebut berusia 18 (delapan belas) tahun atau belum kawin; i) anak yang lahir di wilayah negara Republik Indonesia yang pada waktu lahir tidak jelas status kewarganegaraan ayah dan ibunya; j) anak yang baru lahir yang ditemukan di wilayah negara Republik Indonesia selama ayah dan ibunya tidak diketahui; k) anak yang lahir di wilayah negara Republik Indonesia apabila ayah dan ibunya

tidak

mempunyai

kewarganegaraan

atau

tidak

diketahui

keberadaannya; l) anak yang dilahirkan di luar wilayah negara Republik Indonesia dari


38

seorang ayah dan ibu Warga Negara Indonesia yang karena ketentuan dari negara tempat anak tersebut dilahirkan memberikan kewarganegaraan kepada anak yang bersangkutan; m) anak dari seorang ayah atau ibu yang telah dikabulkan permohonan kewarganegaraannya, kemudian ayah atau ibunya meninggal dunia sebelum mengucapkan sumpah atau menyatakan janji setia. Dalam PP No.103 Tahun 2015 Tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia telah jelas memberi definisi mengenai Orang Asing pada Pasal 1 angka 1, yaitu: “Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia yang selanjutnya disebut Orang Asing adalah orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja atau berinvestasi di Indonesia.” Sedangkan mengenai Orang Asing atau Foreign Person di Australia dalam

Foreign Acquisitions and Takeover Act 1975 (selanjutnya disebut FATA) telah didefinisikan dengan:

a) A natural person not ordinarily resident in Australia; b) A corportation in which a natural person not ordinarily resident in Australia or a foreign corporation holds a controlling interest; c) A corporation in which two or more persons, each of whom is either a natural person not ordinarily resident in Australia or a foreign corporation, hold an aggregate controlling interest; d) The trustee of a trust estate in which a natural person not ordinarily resident in Australia or a foreign corporation holds a substratial interest;


39

e) The trustee of a trust estate in which two or more persons, each of whom is either a natural person not ordinarily resident in Australia or a foreign corporation, hold an aggregate substatial interest; f) A foreign government; or g) Any other person, or any other person that meets the condition, prescribed by the regulations. Dimana dalam sections 18 di Foreign Acquisitions and Takeovers

Regulation 2015yang baru dikeluarkan oleh pemerintah Australia sebagai amandemen FATA 1975, menyatakan bahwa Foreign Persons juga adalah:

a) General partners of limited partnerships where: (a) An individual nor ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government holds at least 20 percent in the limited partnership; or (b) Two or more persons each of whom is an individual not ordinarily resident in Australia, a foreign corporation or a foreign government, hold an aggregate interest of at least 40 percent in the limited partnership. b) Foreign government investors who would not otherwise be foreign persons without the regulations providing for this. Cakupan Orang Asing di Australia termasuk juga Foreign Government yang di dalam section 17 dijabarkan sebagai:

a) It is a body politic of a foreign country; b) It is a body politic of part of a foreign country; c) It is part of a body politic of a foreign country; or


40

d) It is part of a body politic of part of a foreign country. Dari ketentuan-ketentuan FATA tersebut, garis besarnya pengertian Orang Asing berkududukan di Australia adalah setiap perseorangan, sekelompok orang, ataupun pemerintah yang bukan orang asli Australia, yang mempunyai kepentingan secara langsung ataupun tidak langsung terhadap segala hal yang diatur oleh pemerintah Australia. B. Bentuk Kepemilikan Pr oper ti Bagi Or ang Asing di Indonesia Ditinjau dari aspek hukum, properti sering diartikan sebagai konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti selalu dibebani oleh suatu hak, dalam hak ini hak seseorang untuk melakukan suatu kepentingan tertentu (specific interest) atas properti tersebut (misalnya hak milik, hak sewa, hak guna bangunan, dan sebagainya). Di dalam SPI 2007-Jenis Properti, Properti Riil merupakan hak kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real estate atau hubungan hukum penguasaan yuridis oleh pemilik atas real estate. Properti riil merupakan himpunan hak (bundle of rights), yang meliputi hak untuk menggunakan, menempati, memasuki, menjual, menyewakan, mewariskan, melepaskan atau memilih untuk melaksanakan atau tidak melaksanakan setiap hak yang disebukan di atas. Dalam berbagai situasi, hak tertentu dapat dipisahkan dari himpunan hak dan dipindahkan, disewakan atau diambil oleh Negara. Hak Properti Riil yang dikenal dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia adalah: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memungut Hasil Hutan, Hak Menggunakan Air, Hak Menggunakan Ruang Udara dan Hak Milik Atas


41

Satuan Rumah Susun. Disamping pembatasan yang dilakukan oleh Negara, pembatasan lain yang dapat diberlakukan atas hak dan kewenangan yang melekat pada peguasaan dan pemilikan properti adalah sebagai berikut: (a) Perjanjian yang membatasi kewenangan pemegang hak dan ketentuan yang diperjanjikan untuk mencegah seseorang berbuat sesuatu yang berlaku terhadap tanah hak dan bangunan sebagai obyek perjanjian pemberian hak baru, dapat mempengaruhi penggunaan, pengembangan dan pengalihan penguasaan tanah dan bangunannya. (b) Easement merupakan hak keistimewaan secara terbatas untuk menggunakan properti milik pihak lain melalui kontrak, misalnya; Hak Jalan/akses keluar untuk memudahkan akses bagi pekarangan yang terkurung. Dalam kepemilikan propertinya di Indonesia, sistem Hukum Tanah Indonesia yang bertujuan mencegah “pengasingan tanah” telah jelas dicantumkan tipe-tipe properti apa saja yang boleh dimiliki oleh Orang Asing. Melihat perlunya suatu pengaturan lebih lanjut mengenai kepemilikan properti oleh Orang Asing, pemerintah mengeluarkan PP Nomor 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia, yang mana Pasal 2 mengatur: “Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 adalah: (1) Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah (a) Hak Pakai atas tanah Negara;


42

(b) Yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah. (2) Satuan Rumah Susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai atas tanah Negara. PP No.41 Tahun 1996 ini kemudian digantikan oleh PP No.103 Tahun 2015 untuk mendorong iklim investasi di Indonesia. Menteri Agraria dan Tata Ruang Ferry Mursyidan Baldan 29 memberi keterangan tertulis di Jakarta, bahwa aturan kepemilikan hunian bagi Orang Asing yang baru itu akan memicu semangat membangun dan pasar properti untuk tumbuh karena Orang Asing diberikan percepatan, ketepatan dan kepastian bagi investor. Pada Pasal 4 PP ini dicantumkan bahwa:“Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) merupakan: b. Rumah Tunggal di atas tanah: 1. Hak Pakai; atau 2. Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. b. Sarusun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai.” Dimana definisi Rumah Tunggal dan Sarusun diberikan dalam Pasal 1, dengan angka 2 isinya: “Rumah Tunggal adalah rumah yang mempunyai kaveling sendiri dan salah satu dinding bangunan tidak dibangun tetap pada batas kaveling.” Dan angka 3, yaitu: 29 “Menteri Agraria: Aturan Properti untuk Asing Dorong Iklim Investasi”, http://www.hukumonline.com/berita/baca/lt57160cbc6677e/menteri-agraria--aturan-properti-untuk-asing-dorong-ikliminvestasi, diakses pada 11 September 2016, pukul 13:22 WIB


43

“Satuan Rumah Susun yang selanjutnya disebut Sarusun adalah unit Rumah Susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sara penghubung ke jalan umum.” Pasal 5 menetapkan: “Orang Asing diberikan Hak Pakai untuk Rumah Tunggal pembelian baru dan Hak Milik atas Sarusun di atas Hak Pakai untuk Sarusun pembelian unit baru.” Hak Milik atas Sarusun tersebut juga disebut sebagai hak untuk memiliki “strata title”, hak ini mengatur bahwa hak individual atas Rumah Susun tersebut terpisah dari hak bersama. Dimana kepemilikan individual biasanya adalah unit Sarusun dan segala yang di dalamnya, sedangkan hak bersamamencakup tanah bersama, bagian bersama dan benda bersama, seperti fasilitas gedung, kolam renang dan sebagainya). Konsep daripada strata title ini adalah pemihsahan hak terhadap beberapa tingkatan/strata, baik dalam segi bumi di bawah tanah, tanah, dan udara di bawahnya. Kepemilikan strata title ini diatur dalam hukum yang berlaku, dimana persyaratan kepemilikan bergantung pada alas hak atas tanah dimana Rumah Susun tersebut dibangun. Bagi Orang Asing, kepemilikan strata

title hanya diperbolehkan apabila Sarusun tersebut dibangun di atas Hak Guna Bangunan (biasanya oleh perusahaan/badan hukum asing berkedudukan di Indonesia) serta Hak Pakai. Dalam Permen Agraria/ Kepala BPN No.13 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia, Pasal 1ayat (2) nya menyatakan bahwa Orang Asing hanya dapat memperoleh Rumah Tunggal atau Sarusun dengan:


44

a) Membeli Rumah Tunggal di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara, Hak Pengelolaan atau Hak Milik; atau b) Memberi Sarusun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara atau Hak Pengelolaan. Selanjutnya dalam ayat (3) dijelaskan apabila membeli Rumah Tunggal di atas tanah Hak Pakai atas Hak Milik, dilakukan berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah antara Orang asing dan Pemegang Hak Milik. Dari ketentuan-ketentuan di atas, dapat disimpulkan bahwa properti yang dapat dimiliki oleh Orang Asing di Indonesia dibatasi dengan pembatasanpembatasan sebagai berikut: 30 a) Bangunan rumah tinggal atau hunian yang akan diperoleh/dimiliki Orang Asing harus berdiri di atas kaveling tanah tersendiri; b) Orang Asing tidak boleh atau dilarang membeli tanah kaveling tanpa ada bangunan Rumah Tunggal atau tanpa ada bangunan rumah tinggal/hunian; c) Dinding

bangunan

rumah

tempat

tinggal/hunian

yang

akan

diperoleh/dimiliki oleh Orang Asing tersebut maksimum hanya 1 dinding bangunannya saja yang boleh dibangun tepat di atas batas kaveling tanah; d) Bangunan rumah tinggal/hunian tersebut dibangun di atas tanah Hak Pakai, baik Hak Pakai di atas tanah negara maupun Hak Pakai di atas tanah Hak Milik berdasarkan suatu perjanjian dengan pemilik tanah Hak Milik; e) Apabila yang akan dimiliki Orang Asing tersebut adalah Hak Milik 30 Artikel oleh MJ. Widijatmoko, “Pengertian Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, dan Rumah Tempat Tinggal/Hunian yang Dapat Diperoleh oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia yang Diatur dalam PP 103/2015”


45

Rumah Susun (HMRS) maka unit HMRS tersebut harus dibangun dan didirikan di atas tanah Hak Pakai; f) Perolehan/pemilikan Rumah Tunggal oleh Orang Asing tersebut harus melalui “perbuatan hukum jual beli” dan tidak boleh menggunakan lembaga perbuatan hukum lainnya selain jual beli. Pasal 2 ayat (2) Permen Agraria/Kepala BPN No.7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing menyebutkan bahwa rumah yang dapat dibangun atau dibeli dan Sarusun yang dapat dibeli oleh Orang Asing adalah rumah atau Sarusun yang tidak termasuk klasifikasi Rumah Sederhana (selanjutnya disebut RS) atau Rumah Sangat Sederhana (selanjutnya disebut RSS). Kriteria RS dan RSS terdapat dalam Pasal 1 huruf d Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 15 Tahun 1997 antara lain: a) harga perolehan tanah dan rumah tidak lebih dari pada Rp 30.000.000,00 (tiga puluh juta rupiah); b) luas tanah tidak lebih dari pada 200 M2, di daerah perkotaan dan tidak lebih daripada 400 M2, untuk di luar daerah perkotaan. Surat Edaran Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 110-2871 tanggal 8 Oktober 1996 diatur untuk memastikan bahwa rumah yang dapat dimiliki oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia hanya sebuah rumah, maka kepada Orang Asing tersebut diminta untuk membuat pernyataan bahwa yang bersangkutan tidak memiliki rumah tempat tinggal atau hunian di Indonesia pada waktu melakukan perbuatan hukum pembelian rumah. 31 Mengenai Orang Asing dan Badan Hukum Asing dapat pula memiliki 31

Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Op.Cit. hal.86


46

bangunan perkantoran atau tempat usaha yang berdiri diatas Hak Pakai, dengan persyaratan sebagai berikut: 32 a) Merupakan bangunan yang berdiri sendiri yang terletak dalam kawasan yang diperuntukkan bagi pembangunan tersebut; b) Merupakan bangunan Rumah Susun yag terdiri dari 3 (tiga) lantai atau lebih dalam kawasan yang sesuai; c) Tidak termasuk dalam klasifikasi sederhana atau sangat sederhana; d) Berbentuk rumah toko (ruko) yang terdiri dari 3 lantai atau lebih. Dengan demikian jelas bahwa kepemilikan properti Orang Asing di Indonesia dibatasi, yaitu tidak dapat memiliki lebih dari sebuah rumah dan tidak boleh juga memiliki rumah selain rumah kelas menegah ke atas atau bagianbagian Rumah Susun kelas menegah ke atas.

33

Orang Asing juga tidak dapat

membeli bangunan yang berupa rumah toko, rumah kantor, rumah kopel dan yang sejenisnya yang semua atau lebih dari 1(satu) dinding bangunan rumahnya dibangun tepat di atas batas kaveling tanah. Yang dapat dibeli oleh Orang Asing adalah bangunan rumah yang peruntukkan dan penggunaannya hanya untuk tempat tinggal/hunian saja serta tidak boleh digunakan untuk tempat usaha atau tempat

berusaha,

bisnis

atau

berinvestasi

serta

tidak

boleh

untuk

diperdagangkan. 34 C. Status Kepemilikan Pr oper ti Bagi Or ang Asing di Indonesia Dalam UUPA No. 5/1960, Orang Asing memang dibedakan dengan Warga Negara Indonesia tentang haknya dalam penguasaan tanah, namun 32 Maria S.W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi, Edisi Revisi, (Jakarta: Kompas 2005), hal. 59 33 34

Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Loc.Cit. MJ. Widijatmoko, Op.Cit.


47

perbedaan tersebut tidak menutup kemungkinan bagi Orang Asing untuk menghaki dan memanfaatkan semua hak atas tanah di Indonesia. Perbedaan tersebut jelas tertera dalam prinsip nasionalitas dalam UUPA yang telah tegas disebutkan pada Pasal 9-nya, yaitu: “Hanya Warga Negara Indonesia dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa, dalam batas-batas ketentuan Pasal 1 dan 2.” Prinsip nasionalitas seperti yang terkandung di dalam ketentuan Pasal 9 tersebut ternyata bukanlah suatu prinsip nasionalitas yang mutlak, oleh karena ternyata UUPA memberi kemungkinan kepada orang asing untuk memiliki hakhak atas tanah di Indonesia. Hanya saja bagi Orang Asing hak tersebut dibatasi. Dengan demikian maka kepemilikan properti oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia tidaklah bertentangan dengan prinsip nasionalitas namun justru memperjelas prinsip tersebut sebagaimana terlihat dengan adanya pembatasan kepemilikannya. 35 Pembatasan kepemilikan tersebut tercemin di dalam pengecualian kepemilikan atas tanah yang dapat digunakan oleh Orang Asing yang diatur di UUPA dalam Pasal 30 mengenai Hak Guna Usaha, Pasal 36 mengenai Hak Guna Bangunan, serta Pasal 41 mengenai Hak Pakai. Ketiga Pasal itu selanjutnya juga membedakan antara Badan Hukum serta perseorangan, dimana terhadap kepemilikan properti, Orang Asing perseorangan hanya berhak mendapatkan Hak Pakai atau Hak Sewa (Pasal 42 dan Pasal 45 UUPA), yaitu hak-hak atas tanah yang memberi wewenang yang terbatas dan berjangka waktu pendek. Hak Pakai 36 adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari

35 36

Muhammad Yamin. Beberapa Dimensi Filosofis Hukum Agraria . Medan:Pustaka Bangsa Press. 2003. hlm. 22,68,89. Pasal 41 ayat (1) UUPA


48

tanah yang dikuasai langsung oleh warga negara atau tanah milik orang lain yang memberi

wewenang

dan

kewajiban

yang

ditentukan

dalam

keputusan

pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah.Jangka waktu Hak Pakai 37 adalah paling lama dua puluh lima  tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka w aktu paling lam a dua puluh tahun atau diberikan untuk jangka  w aktu yang tidak ditentukan selam a tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.   Menurut Pasal 44 UUPA, Hak Sewa untuk Bangunan terjadi apabila: (1) seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sewa sebagai sewa; (2) pembayaran uang sewa dapat dilakukan: (a) satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu; (b) sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan, (3) Perjanjian sewa tanah yang dimaksud dalam pasal ini tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur pemerasan. Selanjutnya dalam Pasal 4 PP No. 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik menyebutkan tentang: (1) Penghunian rumah dengan cara sewa menyewa didasarkan kepada

37

Pasal 45 ayat (1) PP No. 40/1996


49

suatu perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa. (2) Perjanjian tertulis sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) sekurangkurangnya mencantumkan ketentuan mengenai hak dan kewajiban, jangka waktu sewa, dan besarnya harga sewa. Terhadap jangka waktu tidak diatur seberapa lama, tetapi Pasal 21 PP tersebut mengatur: (1) Sewa menyewa rumah baik dengan perjanjian tertulis maupun dengan perjanjian tidak tertulis yang tidak menetapkan batas waktu dan telah berlangsung sebelum berlakunya Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992, dinyatakan berakhir dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya undang-undang tersebut. (2) Dengan berakhirnya sewa menyewa rumah sebagaimana dimaksud dalam

ayat

(1),

penghuni

rumah

atau

penyewa

dapat

memperbaharui sewa menyewa berdasarkan perjanjian sewa menyewa yang baru dengan pemilik. Apabila Orang Asing itu mempunyai Badan Hukumnya sendiri, seperti Perseroan Terbatas (selanjutnya disebut PT) maka yang digunakan adalah Hak Guna Bangunan.Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, dan jangka waktu tersebut dapat diperpanjang paling lama 20 tahun. Mengenai status kepemilikan properti oleh Orang Asing tersebut, dalam Surat Edaran Menteri Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No.110-2871 tanggal 08 Oktober 1996 tentang Pelaksanaan PP No.41 tahun 1996 tentang


50

Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing disebutkan bahwa: 38 a) Orang Asing dapat membeli Hak Pakai atas tanah negara atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik dari pemegang Hak Pakai yang bersangkutan beserta rumah yang ada di atasnya atau membeli Hak Pakai atas tanah negara atau tanah Hak Pakai dan kemudia membangun rumah di atasnya. Pembelian Hak Pakai tersebut dilakukan sesuai ketentuan yang berlaku, yaitu dengan akta PPAT dan kemudian didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Demikian juga persyaratan pembangunan rumah harus mengikuti ketentuan yang berlaku, misalnya mengenai Izin Mendirikan Bangunan (IMB). b) Orang Asing dapat pula memperoleh Hak Pakai atas tanah Hak Milik (Pasal 2 ayat (1) huruf a) atau Hak Sewa untuk Bangunan atau persetujuan penggunaan tanah dalam bentuk lain dari pemegang Hak Milik (Pasal 2 ayat (1) huruf c) Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional tersebut dan memperoleh atau membangun rumah di atasnya. Prosedur pemberian Hak Pakai, Hak Sewa untuk bangunan atau persetujuan penggunaan dalam bentuk lain wajib mengikuti ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Selain pemilikan Hak Pakai atas tanah negara, Orang Asing dapat pula memiliki Hak Pakai atas tanah Hak Milik berdasarkan persetujuan dengan pemegang Hak Milik tersebut. Kepemilikan Hak Pakai atas tanah Hak Milik tersebut sudah barang tentu melekat adanya 38

Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahin Lubis, Op.Cit. hal 87-88


51

hak untuk membangun rumah tempat tinggal atau hunian di atasnya. c) Dalam hal rumah hunian atau tempat tinggal yang akan dipunyai oleh Orang Asing berbentuk Satuan Rumah Susun, maka Orang Asing yang bersangkutan harus membeli Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (selanjutnya disebut HMSRS) yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara. Pemberian kata Hak Milik, sekalipun dengan nama Hak Milik atas Satuan Rumah Susun pada poin c di atas sebenarnya telah mengingkari prinsip nasionalitas Hukum Tanah Indonesia, namun syarat bangunan tersebut dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara kembali mengingkari pelanggaran tersebut. Jadi, apabila jangka waktu Hak Pakai atas tanah negara tersebut berakhir, maka Hak Milik daripada Sarusun Orang Asing tersebut akan berakhir juga.

39

Dalam

Keputusan

Menteri

Negara

Perumahan

Rakyat

Nomor

11/KPT/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun dijelaskan bahwa Hak Milik atas Satuan Rumah Susun adalah hak pemilikan atas satuan Rumah Susun yang digunakan secara terpisah, yang meliputi pula hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama di lingkungan Rumah Susun yang bersangkutan sesuai dengan nilai perbandingan proposional dari satuan Rumah Susun yang bersangkutan. Penciptaan HMSRS sebagai lembaga hukum baru dalam sistem hukum Indonesia memenuhi asas pemisahan horizontal yang dianut oleh hukum tanah 39

Ibid. hal.88-89


52

nasional kita. Secara lebih tegas Soedarsono mengatakan bahwa inti sistem kondominium adalah pengaturan pemilikan bersama atas sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, karena itu pemecahan masalahnya selalu dikaitkan dengan hukum yang mengatur tanah. Dalam hubungan ini apabila dikaitkan dengan asas hukum tanah nasional kita yang tidak memakai asas pelekatan (accessie), melainkan menggunakan asas pemisahan horisontal, maka pengertian SRS (apartemen) memenuhi persyaratan tersebut, sebab menurut asas pemisahan horisontal pemilikan atas satuan rumah tidaklah disyaratkan untuk memiliki tanahnya juga, jadi rumah dianggap benda yang berdiri sendiri yang dapat terpisah dari hak atas tanahnya, demikian sama halnya untuk apartemen.

40

Akan tetapi, dengan berkembangnya ekonomi Indonesia, serta mengingat banyaknya ekspatriat yang bekerja di Indonesia dan wisatawan yang membutuhkan hunian, menunjukkan bahwa Indonesia memiliki potensi yang besar dan baik dari sisi ekonomi, serta penerimaan pajak negara, PP No.41 Tahun 1996 tersebut akhirnya digantikan dengan PP No.103 Tahun 2015 yang mengatur: a) Orang Asing dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan Hak Pakai (Pasal 2 ayat (1)); b) Orang Asing diberikan Hak Pakai untuk Rumah Tunggal pembelian baru dan Hak Milik atas Sarusun di atas Hak Pakai untuk Sarusun pembelian unit baru. Mengenai status kepemilikan di PP No.103 Tahun 2015 ini tidak diubah, Orang Asing tetap diberi Hak Pakai untuk rumah tempat tinggal/hunian, dan 40

R. Soedarsono, Op.Cit. hal.20


53

terhadap Sarusun, diberikan HMSRS yang setara dengan Hak Milik selama masih memenuhi syarat-syarat tertentu. D. Bentuk Kepemilikan Pr oper ti Bagi Or ang Asing di Austr alia Dengan luas daratan sebesar 7.617.930 km2 , Australia menduduki peringkat ke-6 negara terluas di dunia. Dikelilingi oleh Samudra Hindia, dan Samudera Pasifik, Australia dipisahkan dari Asia oleh Laut Arafura, dan Laut Timor, Australia dijuliki sebagai “island continent” dikarenakan luas daratannya dan juga keterpencilannya. 41 Dengan tanah yang luas tersebut, serta perekonomiannya yang cukup baik dan penghasilan agrikultural yang kuat, Australia menarik perhatian investor Asing. Dalam report tahunan Badan Investasi Bagi Orang Asing, tanah yang boleh dimiliki adalah:

a) Agricultural Land Tanah Agrikultural adalah tanah di Australia yang digunakan, ataupun yang bisa digunakan, untuk bisnis produksi primer. Tanah ini termasuk tanah yang hanya sebagian digunakan untuk bisnis produksi primer, ataupun tanah dimana hanya sebagian bisa (reasonably) digunakan untuk bisnis produksi primer (primary production business) tersebut. Tanah agrikultural juga termasuk tanah, yang mana, dari waktu ke waktu, dapat dipenuhi oleh air (contohnya, bendungan sawah atau sungai). Akan tetapi, tanah agrikultur tidak termasuk tanah dimana bisnis produksi primernya ataupun yang bisa digunakan untuk bisnis produksi primer tersebut berhubungan dengan tanaman di bawah laut (submerged plants) 41

Wikipedia, https://en.wikipedia.org/wiki/Australia, diakses pada tanggal 13 September 2016, pukul 18:52 WIB


54

dan hewan. Contohnya pertambakan ikan atau pertiraman di muara-muara dan teluk-teluk, muara dan teluk tersebut tidak termasuk tanah agrikultural. Tanah tersebut juga termasuk suatu bangunan ataupun bagian dari suatu bangunan. Akan tetapi, suatu bangunan ataupun bagian dari suatu bangunan yang tidak terhubung secara langsung ke primary production

business ataupun bisa digunakan untuk primary production business tidak termasuk dalam agricultural land. Contohnya kantor adminstrasi untuk bisnis produksi primer yang ber-strata title 42di sebuah kantor di pusat kota tidak termasuk tanah agrikultural. 43 Dalam Income Tax Assessment Act 1977, seseorang dikatakan melakukan primary production business apabila ia:

(a)cultivating or propagating plants, fungi or their products or parts (including seeds,  spores, bulbs and sim ilar things), in any physical environment;   (b)maintaining animals for the purpose of selling them or their bodily produce (including natural increase);   (c) manufacturing dairy produce from raw material that you produced;   (d)conducting operations relating directly to taking or catching fish, turtles, dugong, bêche-de-mer, crustaceans or aquatic molluscs;   (e) conducting operations relating directly to taking or culturing pearls or pearl shell;  

42 43

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun Agricultural land investments [GN17], Foreign Investment Review Board, last updated 1 July 2016, hal.3


55

(f) planting or tending trees in a plantation or forest that are intended to be felled;   (g)felling trees in a plantation or forest; or   (h)transporting trees, or parts of trees, that you felled in a plantation or forest to the place:   i. where they are first to be milled or processed; or ii. from which they are to be transported to the place where they are first to be milled or processed. Definisi primary production business di atas termasuk juga pengolahan dan perbanyakan tanaman; peternakan hewan dengan tujuan penjualan ataupun hasil dari bagian tubuh mereka; melakukan operasi yang berhubungan secara langsung dengan pengambilan ataupun penangkapan ikan dan atau hewan laut tertentu; penanaman ataupun penjagaan pohon-pohon di perkebunan ataupun perhutanan dengan tujuan penebangan; ataupun penebangan di kebun atau hutan. 44 Adapun mengenai “yang bisa” dijadikan primary production business, bersangkutpaut dengan keadaan dari tanah tersebut, baik dari segi zona, sejarah, sifat, dan pembatasan apabila tanah tersebut dimiliki dengan

lease. 45 b) Residential Real Estate Real Estate is "property consisting of land and the buildings on it, along with its natural resources such as crops, minerals or water; immovable property of this nature; an interest vested in this (also) an item 44 45

Foreign Investment Review Board, Op.Cit., hal.4 Ibid.


56

of real property, (more generally) buildings or housing in general. Also: the business of real estate; the profession of buying, selling, or renting land, buildings or housing.”46 Sedangkan Residential itu artinya tempat tinggal/hunian/perumahan. Jadi, Residential Real Estate adalah rumah tempat hunian. Lebih singkatnya Residential Real Estate lebih sering dikenal dengan properti. Properti di Australia telah lama menjadi sorotan utama Orang Asing, baik untuk dijadikan investasi, maupun untuk ditinggal sendiri. Alasannya sederhana, banyak Warga Negara Asing yang bersekolah dan/atau bekerja di sana, sehingga properti yang telah dibeli tidak akan tersia-siakan karena yang ingin menyewa banyak. Dalam revisi Foreign Ownership Law terbaru, pemerintah Australia menyatakan bahwa properti yang dapat dimiliki oleh Orang Asing itu dibatasi, hanya tipe-tipe tertentu saja dan harus memenuhi syarat-syarat. Berikut adalah tipe-tipe properti yang dapat dimiliki oleh Orang Asing di Australia 47: (a) New dwellings Orang Asing diberikan kebebasan untuk memiliki new

dwellings di Australia tanpa kondisi apapun, tanpa ada pembatasan jumlah new dwellings, namun dengan izin yang baru untuk setiap pembelian baru.

New dwelling adalah suatu tempat tinggal (dwelling)baru yang akan, atau sedang, atau telah dibangun di suatu tanah tempat tinggal (residential land), atau yang belum pernah dijual sebagai 46

Oxford English Dictionary online, dikutip dari Wikipedia, diakses tanggal 14 September 2016, pukul 14:22 WIB Diterjemahkan dari Residential Real Estate-Foreign Non-Residents[GN3], Foreign Investment Review Board, last updated 1 July 2016, hal.2-3 47


57

suatu tempat tinggal, dan ataupun: i. Tidak pernah ditinggali; atau ii. Apabila dwelling tersebut adalah suatu bagian dari suatu pembangunan (50 atau lebih dwellings) atau telah dijual oleh developer tersebut, dan tidak ditinggali selama lebih dari 12 (dua belas) bulan tidak berturut. Tidak termasuk new dwellings, yaitu:

Established residential property (tempat tinggal/hunian

i.

yang telah dibangun) yang dibenahi/direnovasi;

Single dwelling yang dibangun untuk menggantikan

ii.

established dwellings yang telah dibongkar. Developer dapat meminta sertifikat pembebasan (exemption certificate) new dwellings yang mengizinkan si developer untuk menjual new dwellings yang sedang dalam tahap development ke Orang Asing tertentu. Apabila begitu, Orang Asing tidak perlu lagi meminta izin terpisah. Praktek ini dinamakan penjualan “off-the-plan” khususnya untuk apartemen. (b) Vacant land Orang Asing dapat membeli tanah kosong (vacant land) yang ditujukan untuk pembangunan residential dwelling di atasnya apabila: i. Pembangunan tersebut harus diselesaikan dalam jangka waktu 4(empat) tahun dari tanggal diberikan izin; dan


58

ii. Bukti daripada diselesaikan dwellings tersebut diserahkan dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari sejak diterim oleh yang meminta izin/membeli. Ini dapat disertai dengan

sertifikat

izin

tempat

tinggal

(final

occupancy)atau sertifikat tanda pembangunan selesai (builder’s completion). Tidak termasuk vacant land, apabila tanah kosong tersebut sebelumnya pernah didirikan dwelling untuk disesuaikan dengan kerangka investasi asing Australia (Australia’s foreign investment

framework), kecuali apabila di atas tanah tersebut akan dibangun beberapa dwellings yang akan meningkatkan jumlah perumahan (housing stock). (c) Established dwellings for redevelopment Orang Asing dapat membeli tempat tinggal/hunian lama dengan tujuan pembangunan kembali apabila pembangunan tersebut akan meningkatkan housing stock di Australia dan juga dengan kondisi bahwa: i. Tempat tinggal/ hunian lama tersebut tidak sedang disewakan sebelum demolisi dan proses pembangunan kembali; ii. Tempat tinggal/hunian lama tersebut didemolisi dan dibangun kembali dalam jangka waktu 4 (empat) tahun dihitung sejak izin diberikan; dan


59

iii. Bukti daripada diselesaikan dwellings tersebut diserahkan dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari sejak diterima oleh yang meminta izin/membeli. Ini dapat disertai dengan

sertifikat

izin

tempat

tinggal

(final

occupancy)atau sertifikat tanda pembangunan selesai (builder’s completion). (d) Established dwellings Tempat tinggal/hunian lama (established dwellings) adalah dwelling (kecuali yang berseifat komersial seperti hotel, motel, dll) di tanah tempat tinggal yang bukan new dwelling. Pembelian established dwellings hanya dapat dilakukan oleh pebisnis Orang Asing (foreign citizens who operate substantial

businesses) di Australia, untuk menggunakan established dwellings tersebut sebagai tempat tinggal karyawan mereka yang berkedudukan di Australia (Australia-based employees), tidak sebagai tempat tinggal, rumah wisata, ataupun disewakan oleh si pembeli tersebut. Apabila dwellings tersebut tidak ditinggali selama lebih dari 6 (enam) bulan, maka harus dijual. E. Status Kepemilikan Pr oper ti Bagi Or ang Asing di Austr alia Pada umumnya status kepemilikan properti di Australia dibedakan menjadi 2(dua), yaitu: a) Freehold title 48

48 Diterjemahkan dari http://www.austrade.gov.au/land-tenure/Land-tenure/freehold-land, diakses pada tanggal 15 September 2016, pukul 22:45 WIB


60

Freehold (atau fee simple) adalah hak kepemilikan penuh daripada suatu tanah tertentu. Pemegang hak ini diberi kebebasan untuk menjual, menyewakan, ditanggungkan, dan juga tunduk terhadap

peraturan-peraturan

yang

berhubungan

dengan

perencanaan pembangunan serta lingkungan. Akan tetapi, terhadap hak ini masi dibatasi kepemilikannya dalam hal apabila di tanah tersebut ditemukannya mineral ataupun minyak. b) Crown leasehold title 49

Lease adalah perjanjian antara pemilik tanah (landlord) dan penyewa (tenant) yang tertuang dalam suatu kontrak. Lease ini akan memberi si penyewa kepemilikan eksklusif dan penggunaan tanah tersebut dengan memberikan sejumlah uang sewa kepada pemilik tanah untuk suatu periode waktu tertentu (biasanya 99 tahun). Terhadap lease hanya dibatasi penggunaannya dengan perjanjian yang telah disepakati oleh landlord dan tenant, serta peraturan-peraturan/larangan-larangan dari pemerintah (Crown) yang berwenang. Lease pada umumnya terbagi menjadi 2(dua) tipe, yaitu:

(a) Commercial Leases Beberapa tipe commercial leases, yaitu sebagai berikut:

i.

Multi-tenant office leases Biasanya yang jatuh ke kategori lease ini adalah yang objeknya itu bangunan perkantoran, dimana penyewanya lebih dari satu atas bagian tertentu dari

49

Les Koltai, Real Estate Investment in Australia , diakses dan diterjemahkan dari dari website DLA Piper, hal. 28,31


61

bangunan tersebut dengan membayar uang sewa dan/atau dengan biaya-biaya lain yang mungkin dikenakan untuk maintainance bangunan tersebut. Biasanya, landlord lah yang bertanggung jawab untuk melakukan segala perbaikan atas common

areas bangunan yang dapat diakses oleh semua tenants dan publik. ii.

Single-tenant lease Seluruh properti dalam lease tersebut jatuh di tangan single-tenant, baik penggunaan maupun perbaikan, sesuai dengan perjanjian dalam lease.

iii.

Retail lease Retail lease jatuh dalam kategori penyewaan toko di sebuah retail shopping centres, selain perjanjian dengan landlord, tenant(s) juga terikat dengan pengaturan-pengaturan

khusus

yang

mengatur

tentang retail lease dari pemerintah.

iv.

Other leases Dengan Asas kebebasan berkontrak (principle of

freedom of contract), lease dapat diberi nama yang berbeda-beda sesuai dengan keperluan tenant. Contohnya: industrial, manufacturing, distribution

centre, parking garage, dan telecommunications equipment area leases.


62

(b) Residential Leases Objek

daripada

lease

ini

adalah

tempat

tinggal

(residential), dimana pemerintah mengatur secara khusus tentang hal ini, seperti landlord harus mengeluarkan pengumuman kepada tenant dan dengan jangka waktu tertentu apabila ia ingin menaikkan harga sewa. Pada umumnya

peraturan-peraturan

tersebut

dibuat

untuk

melindungi kepentingan tenants dari perbuatan sewenang dari landlords atau real estate agents. Jangka waktu lease ini tidak diatur (kecuali untul retail

lease,

pada

umumnya

5(lima)

tahun

dan

boleh

diperpanjang). Jadi, mengenai lamanya tenant dapat menyewa suatu tempat tidak dibatasi, juga diberi kebebasan untuk memperbaharui lease apabila telah berakhir apabila sang landlord juga berkenaan. Hak atas tanah di Australia juga mengenal hak kepemilikan bersama, dimana atas sebuah objek tanah, 2 (dua) atau lebih nama dicantumkan di sertifikat tanahnya (joint ownership). Kepemilikan bersama atas suatu bidang tanah ini dibedakan menjadi 2 (dua) tipe: 50 a) Tenants in Common Pada umumnya yang menggunakan hak kepemilikan Tenants in

Common adalah 2 (dua) atau lebih orang yang mempunyai hubungan sebagai teman, rekan bisnis ataupun lainnya yang ingin

50 Ownership Types For Land and Property, www.sa.gov.au/landservices, diakses pada tanggal 15 September 2016, pukul 15:01 WIB


63

membeli suatu properti. Ada pula pasangan suami-istri yang menggunakan hak kepemilikan ini. Dalam section 74 Real

Property Act 1886, setiap pemilik berhak memiliki sertifikat atas bagian tanah masing-masing. Dalam hal salah satu dari pemegang hak atas tanah tersebut meninggal, maka pengalihan hak tidak terjadi secara serta merta kepada pemegang hak lainnya, harus melalui surat wasiat ataupun yang berhubungan dengan hal tersebut. b) Joint Tenancy Berbeda dengan Tenants in Common, dalam hal salah satu pemegang hak meninggal, pengalihan hak atas tanah milik yang bersangkutan beralih secara serta merta ke pemegang yang lainnya. Maka dari itu, sertifikat atas tanahnya hanya 1(satu), dimana bagian atas tanah dari semua pihak adalah sama. Australia sebagai negara yang terbagi menjadi beberapa bagian, bentuk kepemilikan propertinya tergantung dengan sejarah daripada tanahnya itu sendiri. Canberra, contohnya, tanahnya hanya dapat dimiliki dengan leasehold (umumnya selama 99 tahun) tetapi juga menggunakan prinsip pendaftaran Torrens. Pada umumnya terhadap tanah agrikultur juga menggunakan prinsip lease, yang secara khusus dinamakan pastoral

leasehold. Sedangkan terhadap rumah tinggal dan apartemen, diberi kemungkinan untuk memiliki secara penuh (freehold) apabila memenuhi ketentuan dan syarat tertentu.


64

Perbedaan dan persamaan kepemilikan properti oleh Orang Asing di Indonesia dan Australia dapat dirangkum menjadi:

Indonesia*

Australia

Subjek

Orang perseorangan bukan WNI yang berkedudukan di Indonesia pemegang KIMS, KITAS dan izin kunjungan

Orang perseorangan/ badan hukum/pemerintah asing yang memiliki kepentingan di Australia serta pemegang visa izin tinggal selama jangka waktu tertentu

Objek

Rumah tunggal dan Tanah agrikultur dan Satuan Rumah Susun residential real estate (Sarusun)

Status Hak

Hak Pakai untuk Rumah Freehold dan Leasehold Tunggal; SHMSRS untuk baik untuk tanah agrikultur maupun Sarusun

residential real estate Jangka Waktu

Hak Pakai paling lama Freehold tanpa batas; selama 80 tahun; Leasehold sesuai dengan perjanjian antara pihak SHMSRS tanpa batas yang bersangkutan

Tabel 2. Perbandingan kepemilikan properti oleh Orang Asing di Indonesia dan di Australia

*Praktek sewa-menyewa atau penggunaan Hak Sewa membebaskan siapapun, baik orang perseorangan ataupun badan hukum untuk menyewa objek yang diperkenankan dan memenuhi ketentuan Hukum Perikatan yang diatur dalam Bab-III KUHPerdata.


BAB II KEPEMILIKAN PROPERTI OLEH ORANG ASING

Recommend Documents