TESIS
PENGATURAN KEBIJAKAN HAK KEPEMILIKAN PROPERTI ATAS TANAH DAN BANGUNAN BAGI WARGA NEGARA ASING DI INDONESIA
PUTU AYU RATIH TRIBUANA
PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016
TESIS
PENGATURAN KEBIJAKAN HAK KEPEMILIKAN PROPERTI ATAS TANAH DAN BANGUNAN BAGI WARGA NEGARA ASING DI INDONESIA
PUTU AYU RATIH TRIBUANA NIM. 1492 461 006
PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016
PENGATURAN KEBIJAKAN HAK KEPEMILIKAN PROPERTI ATAS TANAH DAN BANGUNAN BAGI WARGA NEGARA ASING DI INDONESIA
Tesis ini dibuat untuk memperoleh Gelar Magister Kenotariatan pada Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana
PUTU AYU RATIH TRIBUANA NIM. 1492461006
PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016
Lembar Pengesahan TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL 15 JUNI 2016
Pembimbing I,
Pembimbing II,
Prof. Dr. Ibrahim R. SH., MH NIP. 19551128 198303 1 003
Dr. Ni Ketut Sri Utari, SH., MH NIP. 19560902 198503 2 001
MENGETAHUI : Ketua Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana
Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum NIP. 19640402 198911 2 001 `
Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana
Prof, Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K) NIP. 19590215 198510 2 001
Tesis Ini Telah Diuji pada Tanggal 27 Mei 2016
Panitia Penguji Tesis Berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana Nomor : 2361/UN14.4/HK/2016 Tanggal 26 Mei 2016
Ketua
: Prof. Dr. Ibrahim R. SH., MH
Sekretaris
: Dr. Ni Ketut Sri Utari, SH., MH
Anggota
: 1. Prof. Dr. Ida Bagus Wyasa Putra, SH., M.Hum 2. Dr. Gede Marhaendra Wija Atmaja, SH., M.Hum 3. Dr. Putu Gede Arya Sumerthayasa, SH., MH
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT Saya yang bertandatangan di bawah ini : Nama
: PUTU AYU RATIH TRIBUANA
NIM
: 1492461006
Program Studi
: Kenotariatan
Judul Tesis
: Pengaturan Kebijakan Hak Kepemilikan Properti Atas Tanah dan Bangunan Bagi Warga Negara Asing di Indonesia
Dengan ini menyatakan dengan sebenarnya bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila di kemudian hari karya ilmiah tesis ini terbukti plagiat, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
Denpasar, 12 April 2016 Yang Membuat Pernyataan
(Putu Ayu Ratih Tribuana)
UCAPAN TERIMA KASIH Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, Ida Sang Hyang Widhi Wasa, karena berkat rahmat-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis yang berjudul “Pengaturan Kebijakan Hak Kepemilikan Properti Atas Tanah dan Bangunan Bagi Warga Negara Asing di Indonesia”. Penulis berharap agar tesis ini dapat memberikan informasi serta menambah khasanah pengetahuan di bidang keagrariaan khususnya yang terkait dengan orang asing. Dalam penulisan tesis ini, penulis menyadari bahwa masih terdapat banyak kekurangan, untuk itu besar harapan penulis semoga tesis ini memenuhi kriteria sebagai salah satu syarat untuk meraih Gelar Magister Kenotariatan pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Penulisan tesis ini tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan dari pembimbing dan berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. Ibrahim. R, SH., MH selaku Pembimbing Pertama dan Dr. Ni Ketut Sri Utari, SH., MH selaku Pembimbing Kedua yang telah memberikan dukungan, semangat, saran serta dengan penuh kesabaran membimbing penulis selama menyelesaikan tesis ini. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp. PDKEMD selaku Rektor Universitas Udayana beserta staff atas kesempatan yang diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan studi pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Ucapan terima kasih juga ditujukan kepada Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp. S(K) selaku Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswa program Magister pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Penulis juga mengucapkan terima kasih sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. I Made Arya Utama,
SH., MH, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana atas ijin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister dan kepada Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., MHum selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana atas segenap perhatian, bimbingan dan petunjuk yang selama ini diberikan. Terima kasih juga penulis sampaikan kepada Bapak dan Ibu Dosen pengajar di Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana atas segala ilmu yang telah diberikan kepada penulis selama perkuliahan berlangsung. Ucapan terima kasih kepada Bapak dan Ibu seluruh staff dan karyawan di Sekretariat Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah membantu penulis dalam proses administrasi selama perkuliahan berlangsung dan selama proses penulisan tesis ini berlangsung. Terima kasih juga penulis tujukan kepada orang tua tercinta I Nyoman Darma Prasetia, SH., MH dan Ni Wayan Suksumaningsih yang senantiasa mendoakan, mendukung dan memberikan semangat selama penulis menjalani masa perkuliahan dan selama proses tesis ini. Terima kasih pula penulis ucapkan kepada adik-adik terkasih Kadek Indah Maha Putri dan Komang Korniawan Tebuana serta pendamping setia I Nyoman Sukarna atas dukungan dan motivasi yang diberikan dalam proses pengerjaan tesis ini. Ucapan terima kasih penulis sampaikan kepada sahabat-sahabat tersayang Devi Jayanthi, Ayu Mas Dirmayunti, Putri Febyana Br. Surbakti, Yusticia Dewi, Pratiwi Dharnayanti, Wira Hadi Wibawa, Arya Nanda Rahardika, Adi Purnama Sriada, Budhi Utama, Bayu Anggara, Dicka Prasminda, Riga Raditya dan Bram Rendrajaya yang selalu menjadi sahabat setia dalam pengerjaan tesis ini dan teman-teman angkatan VII yang tidak bisa saya sebutkan satu-persatu yang telah memberikan semangat dan dukungan dalam penulisan tesis ini serta semua pihak yang telah mendukung proses pembuatan tesis ini.
Sebagai akhir kata penulis berharap semoga Tuhan Yang Maha Esa, Ida Sang Hyang Widhi Wasa selalu memberikan kebahagiaan dan kesejahteraan kepada kita semua dan semoga tesis ini bermanfaat bagi pengembangan ilmu pengetahuan dan menambah kepustakaan di bidang kenotariatan serta berguna bagi masyarakat.
Denpasar, 12 April 2016 Penulis
ABSTRAK PENGATURAN KEBIJAKAN HAK KEPEMILIKAN PROPERTI ATAS TANAH DAN BANGUNAN BAGI WARGA NEGARA ASING DI INDONESIA Bagi WNA setelah berlakunya UUPA tidak dapat memiliki hak milik atas tanah baik karena adanya pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan. Namun atas dasar adanya keinginan dari orang asing untuk menguasai tanah maupun bangunan di Indonesia, Presiden Joko Widodo mengeluarkan rencana kebijakan yang isinya memberikan hak milik kepada orang asing yang ingin membeli properti atau hunian di Indonesia. Karena adanya inkonsistensi norma antara UUPA dengan rencana kebijakan dari Presiden Joko Widodo tersebut penulis tertarik untuk meneliti lebih dalam. Berdasarkan hal tersebut maka rumusan masalah dalam penelitian ini adalah (1) Apakah Warga Negara Asing dapat memegang hak memiliki penuh atas tanah dan bangunan di Indonesia? (2) Bagaimanakah batas-batas hak penuh kepemilikan properti atas tanah dan bangunan bagi Warga Negara Asing? Jenis penelitian ini adalah yuridis normatif. Dalam penelitian ini terdapat inkonsistensi norma karena rencana kebijakan yang dikeluarkan oleh Presiden Joko Widodo ini dianggap tidak sejalan dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) yang mengusung asas nasionalitas.
Bahan hukum yang digunakan ialah bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa kegiatan penguasaan tanah oleh orang asing maupun badan hukum asing menurut Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia masih konsisten dengan asas nasionalitas dan masih berlaku pula sistem pemisahan horizontal antara tanah dengan bangunan yang artinya bahwa orang asing dapat diberikan hak atas tanah dengan status hak pakai dan dapat memiliki rumah tunggal dan satuan rumah susun dengan status hak pakai, hal tersebut guna menjaga prinsip dan asas nasionalitas yang terkandung di dalam UUPA maupun peraturan perundang-undangan lainnya. Kata Kunci : Pengaturan, Hak Milik Properti, Orang Asing
ABSTRACT THE ARRANGEMENTS POLICY OF PROPERTY RIGHTS OWNERSHIP OF LAND AND BUILDING FOR FOREIGN CITIZENS IN INDONESIA After the entry into force of the Basic Agrarian Law, foreign citizens were not allowed to have property rights over land whether for their inheritance without a will or an engaging treasure for marriage. But on the basis of the desire of foreigners to control the land and buildings in Indonesia, President Joko Widodo issued a policy plan whose contents to give property rights to foreigners who want to buy property or house in Indonesia. Because of their inconsistency with the existing norm between the Basic Agrarian Law and the policy plans of President Joko Widodo, the writer is interested to investigate the problem deeper. Under these conditions, the problems of the study were (1) Is a foreign citizens allowed to have full right to hold land and buildings in Indonesia? (2) How are the limits of the full rights of ownership of land and buildings for foreigners? The type of research is normative legal research. There were legal or norm inconsistencies in this study for policy plan issued by President Joko Widodo deemed to be inconsistent with the Basic Agrarian Law (BAL) that carries the principle of nationality. The legal materials used were primary, secondary, and tertiary legal materials. The results of the study showed that the activities of land ownership by foreigners and foreign legal entities according to the Government Regulation Number 103 of 2015 concerning
Home or Housing Ownership By Foreigners Domiciled in Indonesia are still consistent with the principle of nationality and still apply the system of horizontal separation between the land and its building, which means that foreigners can be granted the right to land use rights and the status that they can have a single home and apartment units with the status of a right to use it in order to maintain the principle and the principle of nationality contained in the law and other legislation. Keywords: Arrangement, Property Rights, Foreigners
RINGKASAN Tesis ini menganalisis mengenai pengaturan kepemilikan properti atas tanah maupun bangunan bagi orang asing di Indonesia. Dalam tesis ini terdiri dari 5 (lima) bab, yang diuraikan sebagai berikut: Bab I Pendahuluan menguraikan latar belakang yang menjadi landasan lahirnya permasalahan dalam penelitian tesis ini. Berdasarkan hal tersebut maka permasalahan yang diteliti dalam tesis ini meliputi 3 (tiga) hal yakni (1) Apakah Warga Negara Asing dapat memegang hak memiliki penuh atas tanah dan bangunan di Indonesia? (2) Bagaimanakah batasbatas hak penuh kepemilikan properti atas tanah dan bangunan bagi Warga Negara Asing?. Selain latar belakang dan rumusan masalah pada Bab I juga diuraikan mengenai tujuan dan manfaat penelitian, landasan teoritis yang akan digunakan mengkaji sesuai dengan permasalahan yang akan dibahas, metode penelitian yang akan digunakan dalam penulisan tesis ini, sumbersumber bahan hukum yang menunjang pembahasan permasalahan, teknik pengumpulan bahan hukum dan teknik analisis bahan hukum. Bab II tentang tinjauan umum terkait dengan hak-hak atas tanah, hak milik atas tanah, dan juga tentang pengertian orang asing atau WNA di Indonesia, yang merupakan pengembangan berdasarkan landasan teoritis pada bab I. Pembahasan pada bab ini dibagi menjadi 2 (dua) sub bab yakni tinjauan umum tentang hak-hak atas tanah dan tinjauan umum tentang hak milik dan pengertian orang asing. Bab III tentang pembahasan rumusan masalah I, dikemukakan hasil-hasil penelitian yang diperoleh sesuai dengan permasalahan yang dibahas dan dianalisa berdasarkan landasan teori untuk menemukan jawaban dari permasalahan yang ada. Oleh karena itu, dalam sub bahasan bab ini dibedakan atas 5 (lima) pembahasan yakni penguasaan hak atas tanah dan bangunan yang dapat dimiliki oleh orang asing, penguasaan tanah dan bangunan oleh orang asing di Indonesia melalui perkawinan campuran antara WNI dengan WNA, status kepemilikan tanah maupun bangunan untuk orang asing yang telah menjadi WNI, prinsip pemisahan horizontal dalam praktek keagrariaan terkait hak milik properti oleh orang asing dan pengaturan dan prosedur bagi WNA yang dapat menjadi pemegang hak milik penuh atas properti di Indonesia. Bab IV adalah bab yang membahas rumusan masalah II, dikemukakan hasil-hasil penelitian yang diperoleh sesuai dengan permasalahan yang dibahas dan dianalisa berdasarkan landasan teori untuk menemukan jawaban dari permasalahan yang ada. Oleh karena itu, dalam sub bahasan pada bab ini dibedakan atas 3 (tiga) sub bahasan yakni batas-batas pemberian hak milik untuk tanah dan bangunan atau tempat tinggal bagi orang asing di Indonesia, pemberian dan peralihan hak milik atas tanah dan bangunan atau tempat tinggal bagi orang asing dan peran Notaris/PPAT dalam proses pemberian hak pakai di atas tanah hak milik kepada orang asing. Bab V sebagai penutup pada tesis ini menguraikan mengenai kesimpulan dari pembahasan dan saran. Adapun kesimpulan pembahasan diatas bahwa orang asing tidak perlu lagi menggunakan identitas dari Warga Negara Indonesia untuk membeli rumah tinggal di Indonesia, karena orang asing dapat membeli sendiri rumah yang diinginkan akan tetapi orang asing tersebut harus memenuhi persyaratan sebagaimana yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 yakni alas hak dari rumah tinggal yang dimiliki oleh orang asing adalah hak pakai di atas hak milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas hak milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dan batas-batas mengenai hak penuh kepemilikan properti atas tanah dan bangunan bagi Warga Negara Asing yakni berupa
rumah susun atau apartemen. Tiap pemilik menguasai satuan rumah secara terpisah yang menjadi hak miliknya sendiri secara individual. Peran dari Notaris/PPAT dalam proses pemberian hak pakai atas tanah hak milik kepada orang asing adalah dengan cara memberikan penyuluhan hukum baik kepada WNI maupun orang asing yang akan melakukan proses peralihan hak. Dalam proses peralihan ini WNI tidak dapat secara langsung mengalihkan haknya kepada orang asing, melainkan harus melalui proses pelepasan hak dengan membuat Akta Pelepasan Hak di Notaris/PPAT sebelum memohonkan hak pakai oleh orang asing di Kantor Badan Pertanahan setempat dimana lokasi tanah maupun bangunan tersebut berada.
DAFTAR ISI Halaman SAMPUL DALAM ...................................................................................
i
PRASYARAT GELAR ............................................................................
ii
LEMBAR PENGESAHAN ......................................................................
iii
PENETAPAN PANITIA PENGUJI ........................................................
iv
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT .......................................................
v
UCAPAN TERIMA KASIH ....................................................................
vi
ABSTRAK ................................................................................................
ix
ABSTRACT ...............................................................................................
x
RINGKASAN ...........................................................................................
xi
DAFTAR ISI ............................................................................................
xiii
DAFTAR TABEL ....................................................................................
xvii
BAB I
PENDAHULUAN .....................................................................
1
1.1
Latar Belakang Masalah ....................................................
1
1.2
Rumusan Masalah .............................................................
21
1.3
Tujuan Penelitian ..............................................................
21
1.3.1 Tujuan Umum ..........................................................
21
1.3.2 Tujuan Khusus ........................................................
21
Manfaat Penelitian ............................................................
22
1.4.1 Manfaat Teoritis .......................................................
22
1.4.2 Manfaat Praktis ........................................................
22
1.5
Landasan Teoritis ..............................................................
22
1.6
Metode Penelitian .............................................................
38
1.6.1 Jenis Penelitian ........................................................
38
1.6.2 Jenis Pendekatan ......................................................
39
1.6.3 Sumber Bahan Hukum ..............................................
39
1.4
BAB II
1.6.4 Teknik Pengumpulan Bahan Hukum .........................
40
1.6.5 Teknik Analisis Bahan Hukum .................................
41
TINJAUAN
UMUM
TENTANG
PENGUASAAN
HAK
MILIK
PROPERTI ATAS TANAH DAN BANGUNAN OLEH WARGA NEGARA ASING DI INDONESIA .........................................
42
2.1
Tinjauan Umum Tentang Hak-Hak Atas Tanah .................
42
2.1.1 Macam Macam Hak Atas Tanah ..............................
42
2.1.2 Subyek Hak Atas Tanah ...........................................
45
2.1.3 Hapusnya Hak Atas Tanah ......................................
49
2.1.4 Tinjauan Umum Pendaftaran Hak Atas Tanah dan Bangunan ................................................................................ 56 2.2
Tinjauan Umum Tentang Hak Milik dan Orang Asing .......
62
2.2.1 Pengertian Umum Hak Milik ...................................
62
2.2.2 Pengertian Orang Asing Menurut Hukum di Indonesia ................................................................................ 68 2.2.3 Pengertian Properti ...................................................
71
BAB III PENGUASAAN WARGA NEGARA ASING SEBAGAI PEMEGANG HAK MILIK PENUH PROPERTI ATAS TANAH DAN BANGUNAN DI INDONESIA ............................................................................. 3.1
74
Penguasaan Hak Atas Tanah dan Bangunan Yang Dapat Dimiliki Oleh Orang Asing .....................................................................
74
3.2
Penguasaan Tanah dan Bangunan Oleh Orang Asing di Indonesia Melalui Perkawinan Campuran Antara WNI dengan WNA.............
3.3
86
Status Kepemilikan Tanah Maupun Bangunan Untuk Orang Asing Yang Telah Menjadi WNI ..........................................................
90
3.4. Prinsip Pemisahan Horizontal Dalam Praktek Keagrariaan Terkait Hak Milik Properti Oleh Orang Asing .......................................
96
3.5. Pengaturan Dan Prosedur Bagi Warga Negara Asing Yang Dapat Menjadi Pemegang Hak Milik Penuh Atas Properti Di Indonesia .......................................................................................... 104 BAB IV BATAS BATAS HAK PENUH KEPEMILIKAN PROPERTI ATAS TANAH DAN BANGUNAN BAGI WARGA NEGARA ASING DI INDONESIA ............................................................................. 4.1
Batas Batas Pemberian Hak Milik Untuk Tanah dan Bangunan atau Tempat Tinggal Bagi Orang Asing di Indonesia ................
4.2
118
Pemberian dan Peralihan Hak Milik Atas Tanah dan Bangunan atau Tempat Tinggal Bagi Orang Asing ....................................
4.3
118
126
Peran dan Fungsi Notaris/PPAT dalam Proses Pemberian Hak Pakai di Atas Tanah Hak Milik Kepada Orang Asing ......................
132
PENUTUP ................................................................................
138
5.1 Kesimpulan ..........................................................................
138
5.2 Pendapat ...............................................................................
139
DAFTAR PUSTAKA ...............................................................................
140
LAMPIRAN .............................................................................................
147
BAB V
DAFTAR TABEL Halaman Tabel 1.1. Tabel Orisinalitas Penelitian.....................................................
19
Tabel 3.1. Perbandingan isi PP Nomor 41 Tahun 1996 (PP 41/96) dengan PP Nomor 103 Tahun 2015 (PP 103/15) ................................................... 114
