BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Dalam perekonomian, real estate merupakan sumber daya yang sangat penting bagi perorangan, organisasi atau badan usaha bahkan negara karena merupakan komponen terbesar bagi kekayaan dan berperan besar dalam membentuk kemakmuran kepada pemiliknya. Kontribusi real estate bagi perekonomian negara dapat dilihat dari proporsinya dalam Produk Domestik Bruto (PDB) dan kemampuan dalam menyerap tenaga kerja. Bagi perusahaan, real estate bisa merupakan suatu aset produktif yang bisa mendukung dalam proses produksi, dan bisa menyumbang pendapatan dari hasil sewa yang diperoleh. Real estate sering dipandang sebagai simbol kekuatan, stabilitas, dan kebebasan bagi pemiliknya. Arti penting real estate ini berimplikasi pada pentingnya keputusan tentang penciptaan dan penggunaan real estate baik bagi perorangan, organisasi atau perusahaan, dan negara agar dapat dicapai produktivitas, kekayaan, dan kualitas hidup yang lebih baik. Real estate mempunyai arti yang berbeda beda untuk tiap-tiap orang. Real estate secara umum mempunyai tiga arti yang saling berhubungan satu sama lainnya yaitu sebagai berikut. 1. Sebagai pusat studi. Real estate sebagai pusat studi berhubungan dengan gambaran dan analisis dari aspek tingkat hunian, phisik, hukum, dan ekonomi mengenai tanah serta pengembangannya. Tujuan dari studi real estate adalah mendapatkan pengetahuan yang mendalam dan paham atas keputusan yang
1
diambil serta pelaksanaannya. Buku, majalah, kursus, dan kegiatan pendidikan yang fokus pada real estate sebagai bisnis dan komoditas adalah sesuai dengan definisi ini. Semua buku yang berhubungan dengan real estate merupakan sebuah bidang studi. 2. Sebagai bentuk aktivitas bisnis. Orang menjadikan real estate sebagai pekerjaan, profesi atau jalur kegiatan bisnis seperti penilai, makelar, pemborong, penyewa, perancang, analis rumah, dan investor. Dengan kata lain real estate sebagai aktivitas bisnis yang berhubungan dengan tanah dengan penggunaan serta pengembangannya. 3. Sebagai aset finansial. Real estate sebagai sebuah bentuk kekayaan atau aset finansial dimulai dengan tanah dan pengembangan dari tanah itu sendiri, Sebagai aset finansial real estate merupakan sumber daya nasional yang bisa dimiliki oleh pemerintah dan perorangan. Konsep aset dan kekayaan ini mempunyai arti yang sangat penting dan saling berhubungan dengan dua arti di atas (Dasso, et. al., 1995: 3). Corporate real estate meliputi tidak hanya fasilitas produksi dan penyimpanan yang spesifik tetapi juga gerai retail, gudang industri, dan gedung perkantoran. Gedung perkantoran merupakan bagian dari real estate harus dirawat dan dipelihara supaya dapat memberikan manfaat bagi stakeholder yaitu pemilik, penyewa, pemerintah, dan pihak-pihak yang berkaitan dengan gedung perkantoran tersebut. Untuk itu diperlukan manajemen aset yang baik sehingga semua stakeholder dapat memperoleh manfaat yang optimal. Menurut Siregar (2004: 518--519) ada beberapa tahap manajemen aset yang dapat dilakukan guna
2
meningkatkan aset-aset yang dimiliki
yaitu: inventarisasi aset, legal audit,
penilaian aset, optimalisasi aset serta pengawasan, dan pengendalian aset. Apabila kelima tahapan manajemen aset ini dijalankan dengan baik, maka akan memberikan manfaat yang besar bagi perusahaan dalam meningkatkan efesiensi, efektifitas, dan menciptakan nilai tambah dalam mengelola aset yang tertib, akuntabel, dan transparan. Real estate menurut Kyle et. al. (2005: 4--10) dapat dibedakan menjadi 4 yaitu: perumahan, komersial, industri, dan kegunaan khusus.
Real estate
perumahan meliputi perumahan milik pribadi, rumah dinas pemerintah, dan rumah dinas swasta. Real estate perumahan ini bisa berupa rumah untuk satu keluarga, komplek perumahan pabrik, perumahan multifamily seperti town house, kondominium, dan perumahan untuk lansia. Real estate komersial terdiri dari berbagai tipe yang menghasilkan pendapatan seperti gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, rumah toko, dan area parkir. Real estate industri terdiri dari industri alat berat, industri ringan, komplek industri, industri kecil, fasilitas distribusi, fasilitas pergudangan, dan kawasan pabrik. Sedangkan real estate kegunaan khusus adalah hotel, motel, resort, panti jompo, teater, sekolah, kampus, dan lembaga pemerintah. Pada pembahasan ini penulis akan memfokuskan pada real estate komersial yaitu gedung perkantoran. Membahas tentang gedung perkantoran maka kedudukan penyewa (tenant) merupakan bagian yang penting karena penyewa merupakan sumber pendapatan dari manajemen gedung perkantoran. Karena penyewa bersedia membayar sewa gedung yang digunakan maka pihak manajemen gedung harus memberikan pelayanan dan perawatan
3
gedung sebaik mungkin sehingga umur bangunan dapat lebih lama dan pendapatan sewa dapat dipertahankan. Pendapatan sewa dari gedung perkantoran dapat diperoleh secara optimal apabila manajemen gedung perkantoran dapat memberikan pelayanan yang baik kepada penyewa dan melakukan perawatan gedung secara maksimal. Untuk mencapai tujuan tersebut maka kepuasan penyewa harus ditingkatkan sesuai dengan prinsip-prinsip manajemen aset yang bagus. Dari beberapa penelitian ada beberapa cara untuk mengukur tingkat kepuasan penyewa yang dilihat dari segi kualitas lingkungan dalam gedung (indoor environment quality). Hal ini perlu dilakukan penelitian supaya dapat memberikan umpan balik kepada pengelola gedung perkantoran supaya dapat memenuhi apa yang diinginkan oleh penyewa dan untuk penyewa juga dapat meningkatkan kepuasan dalam menempati sebuah gedung perkantoran. Indoor environment quality penting karena lebih dari 8 jam dalam sehari kita berada dalam gedung kantor, kemungkinan penyakit sindrum pada bangunan baru atau yang direnovasi, menurunnya produktifitas karena lingkungan gedung dan polusi di dalam ruang gedung. Kenyamanan indoor environment berpotensi dapat meningkatkan kepuasan penyewa, meningkatkan produktivitas kerja, mengurangi tingkat ketidakhadiran pegawai, meningkatkan pemasaran gedung dan dapat memperkecil biaya perawatan gedung. Manajemen aset properti gedung perkantoran melibatkan beberapa pihak yaitu pemilik gedung, investor, agen pemasaran, dan penyewa. Untuk memberikan kepuasan kepada penyewa pihak-pihak pemilik gedung, investor, dan
4
agen pemasaran harus mengidentifikasi kebutuhan penyewa secara baik supaya kepuasan penyewa dapat dipenuhi. Tingkat hunian gedung dapat maksimal dan pendapatan sewa dapat diperoleh secara maksimal. Agen pemasaran juga harus bekerja
keras
agar
mendapatkan
penyewa
secara
penuh
agar
dapat
memaksimalkan pendapatan dari fee yang diperoleh. Beberapa studi mengenai faktor-faktor yang memengaruhi tingkat hunian gedung perkantoran telah banyak dilakukan di beberapa negara, tetapi di Indonesia penelitian mengenai indoor environment quality masih jarang dilakukan sehingga penulis ingin melakukan penelitian analisis indoor environment quality terhadap tingkat kepuasan penyewa (tenant) Gedung Graha Mandiri Jakarta. Pemilihan objek penelitian pada Gedung Graha Mandiri karena dari 5 alternatif gedung di sekitar Jalan Jenderal Sudirman dan Jalan M. H. Thamrin Jakarta yang sudah berusia lebih dari 30 tahun dan tingkat huniannya di atas 90 persen yaitu Gedung Artha Loka, Gedung Wisma Mandiri, Gedung Jaya, Gedung Plaza Permata dan Gedung Graha Mandiri adalah seperti Tabel 1.1. Data diambil dari masing-masing pengelola gedung melalui telepon dan dari hasil pilihan 10 responden. Tabel 1.1 Pemilihan Objek Penelitian No
Nama Gedung
1
Gedung Graha Mandiri
98%
4
2
Gedung Artha Loka
98%
2
3
Gedung Jaya
95%
2
4
Gedung Wisma Mandiri
95%
1
5
Gedung Plaza Permata
93%
1
Jumlah Responden Sumber: Lampiran 11 (diolah)
Tingkat Hunian
Jumlah Pemilih
10
5
Gedung Graha Mandiri yang terletak di Jalan Imam Bonjol Kav. 61 Jakarta Pusat dulunya bernama Plaza Bumi Daya dikelola oleh PT. Bumi Daya Plaza secara resmi digunakan pada tanggal 4 Desember 1982 dan diresmikan oleh Menteri Keuangan Ali Wardhana dan Gubernur Bank Indonesia Rachmat Saleh. Pada awalnya merupakan kantor pusat PT. Bank Bumi Daya (Persero) dan setelah merger menjadi Bank Mandiri pada tahun 1999 namanya berubah menjadi Graha Mandiri. Bangunan gedung terdiri dari podium blok dengan jumlah lantai 5 dan tower blok dengan jumlah lantai 31. Gedung Graha Mandiri menarik perhatian penulis untuk dijadikan objek penelitian karena umurnya sudah 32 tahun tetapi masih terawat dengan baik dan tingkat okupansi atau tingkat huniannya rata-rata masih di atas 90 persen. Isu konstektual dari Gedung Graha Mandiri adalah gedung tua yang harus dirawat dengan baik untuk tetap menarik perhatian para penyewa (tenant) yang masih ada dan calon penyewa di tengah persaingan gedung perkantoran di Jakarta, sehingga perlu diadakan penelitian untuk mengetahui tingkat kepuasan penyewa (tenant) berdasarkan kepuasan indoor environment quality. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian mengenai analisis indoor environment quality terhadap tingkat kepuasan penyewa (tenant) gedung perkantoran telah banyak dilakukan oleh para peneliti di beberapa negara tetapi untuk di Indonesia masih jarang dilakukan, untuk itu penulis mencoba melakukan penelitian tentang indoor environment quality. Penelitian-penelitian dan jurnal-jurnal yang sudah dilakukan di beberapa negara adalah sebagai berikut.
6
1. Kim dan Richard (2012) melakukan penelitian bagaimana faktor-faktor indoor environment quality terhadap persepsi kepuasan penyewa gedung. Survei penyewa gedung diambil dari databased Central for Built Environment (CBE) University of California dan Berkley sebagai tempat test empirikal. Dari 15 variabel indoor environment quality yang diteliti yaitu Air Condition (AC), kualitas udara, penerangan lampu, kenyamanan visual pandang, tingkat kebisingan, kenyamanan pribadi, besarnya ruangan, visual pandang pribadi, kemudahan interaksi, tata ruang, kesesuaian furnitur, warna dan tekstur ruangan, kebersihan gedung, kebersihan ruangan serta perawatan gedung. Dari 15 faktor yang diteliti hasilnya hanya 7 faktor yang signifikan yang mempengaruhi tingkat kepuasan penyewa yaitu: Air Condition (AC), besarnya ruangan, kesesuaian furnitur, kebersihan ruangan, kebisingan suara (acoustic), visual pribadi, warna dan tekstur ruangan. 2. Hwang dan Jeong (2012) meneliti Assessment on the indoor environmental quality in office building, mengadakan penelitian penyewa (tenant) gedung kantor pusat S. Corporation di Seoul Karea yang menyimpulkan bahwa 1) indoor environmental quality yang terdiri dari kenyamanan Air Condition (AC), kualitas udara dalam gedung, kualitas ketenangan dalam gedung, kualitas pencahayaan, memberikan kepuasan kepada penyewa gedung kecuali tingkat kelembaban ruangan dan PMV (Predicted Mean Vote) perbedaan suhu luar dan kelembaban, 2) Faktor phisik dan thermal environment stabil dan 3) Perlu ditingkatkan tingkat ketenangan dari kebisingan suara luar, peningkatan tingkat kelembaban sesuai musim dapat terjaga.
7
3. Mahbob et. al. (2011) melakukan penelitian tentang A Correlation Studies of Indoor Environmental Quality (IEQ) Towards Productive Workplace, menyimpulkan bahwa Indoor Environmental Quality (IEQ) yang terdiri dari indoor air quality, thermal comfort, lighting quality, acoustical quality, digabung dengan Psycosocial Environment, Nature of Work dan Space Management memberikan pengaruh terhadap Psysical Health and Psicological yang akan mempengaruhi kenyamanan dan kepuasan kerja yang hasil akhirnya adalah meningkatkan performance dan produkivitas kerja. 4. Khalil dan Husrul (2009) melakukan penelitian tentang post occupancy evaluation towards indoor environment improvement in Malaysia’s office buildings. Faktor-faktor indoor environment harus menjadi perhatian penting untuk memenuhi kepuasan penyewa (tenant). Penurunan kualitas indoor environment dapat menyebabkan penurunan tingkat hunian, efisiensi dan produktivitas penyewa. Evaluasi pasca huni merupakan alat yang cocok untuk meningkatkan kepuasan penyewa. Kesimpulan hasil penelitian adalah air condition, pencahayaan (lighting), kenyamanan pandangan (visual comfort), sirkulasi udara dan ventilasi adalah indoor environment faktor yang harus ditingkatkan untuk memenuhi kepuasan penyewa. 5. Wilkinson et. al. (2011) melakukan penelitian user satisfaction in sustainable office building: a preliminary study, meneliti kasus sustainable office building terhadap
tingkat
kepuasan
dan
produktivitas
penyewa
(tenant).
Menggabungkan semua elemen sustainable office building yang diterima secara positif dan umum diukur dari perspektif ekonomi, lingkungan dan
8
sosial. Beberapa faktor yang sangat mempengaruhi tingkat kepuasan penyewa adalah indoor environment quality (IEQ) yang terdiri dari air condition, estetika, kenyamanan pandangan luar gedung, pencahayaan dan akustik, serta fleksibilitas design penggunaan ruangan. Penelitian-penelitian tersebut telah memaparkan secara rinci mengenai indoor environment quality yang berhubungan dengan tingkat kepuasan penyewa, tingkat kesehatan penyewa, produktivitas kerja penyewa, tetapi dalam penelitian ini penulis membatasi untuk membahas seberapa besar pengaruh indoor environment quality yang terdiri dari kenyamanan air condition, kualitas udara, pencahayaan, kenyamanan visual pandang, tingkat ketenangan, kenyamanan pribadi, besarnya ruangan, visual pandang pribadi, kemudahan interaksi, tata ruang/layout ruangan, kesesuaian furnitur dan peralatan, warna dan tekstur ruangan, kebersihan gedung, kebersihan ruangan, perawatan gedung, dan aksesibilitas pedagang kaki lima memberikan tingkat kepuasan kepada penyewa (tenant) Gedung Graha Mandiri tahun 2014 diukur dari persepsi penyewa. Peneliti hanya membatasi pada analisis indoor environment dan tidak memasukkan faktor outdoor environment dengan alasan bahwa faktor indoor environment berhubungan langsung dengan manajemen gedung dan penyewa sehingga kalau ada keluhan dari pihak penyewa, manajemen gedung dapat memenuhinya. Sedangkan untuk outdoor environment bersifat tetap dan pihak manajemen tidak bisa merubahnya. Peneliti menyadari bahwa faktor ourdoor environment juga penting tetapi masalah ini perlu dilakukan penelitian secara tersendiri.
9
Penelitian ini murni merupakan penelitian baru dengan objek Gedung Graha Mandiri dengan variabel-variabel yang diambil dari penelitian-penelitian sebelumnya ditambah satu variabel khusus karena penelitian dilakukan di Indonesia yang menganut sistem gotong-royong dan penerapan corporate social responsibility dengan lingkungan sekitar serta fakta di lapangan yang setiap bulan manajemen Gedung Graha Mandiri mengadakan bazar setiap akhir bulan untuk pedagang kecil dan pedagang kaki lima, maka penulis menambah satu variabel yang diteliti yaitu aksesibilitas pedagang kaki lima. 1.3 Rumusan Masalah Telah disebutkan di latar belakang masalah bahwa penelitian ini dibatasi pada aspek analisis indoor environment quality terhadap tingkat kepuasan penyewa (tenant) Gedung Graha Mandiri Jakarta tahun 2014. Penelitian ini dilakukan dengan cara menganalisis indoor environment quality yang terdiri dari kenyamanan Air Condition (AC), kualitas udara, pencahayaan, kenyamanan visual pandang, kualitas ketenangan, kenyamanan pribadi, besarnya ruangan, visual pribadi, kemudahan interaksi, tata ruang/layout ruangan, kesesuaian furnitur dan peralatan, warna dan tekstur ruangan, kebersihan gedung, kebersihan ruangan, perawatan gedung, dan aksesibilitas pedagang kaki lima secara selektif. Rumusan masalah dalam penelitian ini adalah semakin tinggi tingkat kepuasan indoor environment quality akan semakin meningkatkan kepuasan penyewa (tenant) Gedung Graha Mandiri Jakarta sehingga tingkat hunian gedung dapat dipertahankan atau lebih ditingkatkan.
10
1.4 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan uraian latar belakang dan hasil penelitian-penelitian terdahulu menyatakan bahwa faktor indoor environment quality berpengaruh terhadap tingkat kepuasan penyewa (tenant) gedung perkantoran. Sebagai hasil dari tingkat kepuasan penyewa (tenant) akan meningkatkan pendapatan dari pengelola gedung perkantoran. Penulis mencoba penelitian tentang indoor environment quality di Indonesia. Pertanyaan penelitian dalam tesis ini adalah apakah faktor-faktor indoor environment quality berpengaruh positif dan seberapa besar pengaruhnya terhadap tingkat kepuasan penyewa (tenant) Gedung Graha Mandiri? 1.5 Tujuan dan Manfaat Penelitian Adapun tujuan dari penelitian ini adalah menganalisis indoor environment quality yang terdiri dari kenyamanan Air Condition (AC), kualitas udara, pencahayaan, kenyamanan visual pandang, tingkat ketenangan, kenyamanan pribadi, besarnya ruangan, visual pribadi, kemudahan interaksi, tata ruang/layout ruangan, kesesuaian furnitur dan peralatan, warna dan tekstur ruangan, kebersihan gedung, kebersihan ruangan, perawatan gedung, dan aksesibilitas pedagang kaki lima terhadap tingkat kepuasan penyewa (tenant) Gedung Graha Mandiri. Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat kepada berikut. 1. Praktisi Hasil penelitian ini akan memberikan informasi dan referensi kepada para praktisi yang berhubungan dengan manajemen aset khususnya manajemen Gedung Graha Mandiri dan stakeholder sehingga pengelola Gedung Graha Mandiri mendapatkan informasi dan umpan balik dari para penyewa yang pada
11
akhirnya pendapatan sewa dapat dimaksimalkan, bagi penyewa akan mendapatkan kepuasan yang diinginkan, serta praktisi manajemen aset secara keseluruhan. 2. Akademisi Penelitian ini merupakan kesempatan untuk menerapkan teori-teori manajemen aset ke dalam praktek yang sesungguhnya khususnya Gedung Graha Mandiri dan untuk melakukan penelitian yang lebih sempurna mengenai manajemen aset secara luas, khususnya mengenai tingkat kepuasan penyewa (tenant) berdasarkan kepuasan dari fasilitas indoor environment. 1.6 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan ini dirancang menjadi lima bab yaitu Bab I Pengantar, berisikan mengenai latar belakang penulisan topik yang dipilih, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan dan manfaat penelitian,
serta sistematika penelitian. Bab II Tinjauan Pustaka dan Alat
Analisis, berisikan uraian teori-teori pendukung dalam penelitian, landasan teori dari variabel-variabel yang digunakan dalam penelitian. Bab III Metoda Penelitian,.yang terdiri dari cara penelitian, definisi operasional variabel, data dan sumber data, hipotesis penelitian dan alat analisis. Bab IV Analisis Data, berisi uraian cara penelitian, hubungan antarvariabel serta hasil analisis data dan pembahasannya. Bab V Simpulan dan Implikasi, berisikan simpulan dari hasil penelitian, implikasi manajerial terhadap manajemen Gedung Graha Mandiri dan keterbatasan penelitian.
12
