BAB I PENGANTAR
1.1 Latar Belakang Dalam pengembangan suatu kota, lahan memiliki peranan yang sangat penting, yakni sebagai wadah yang menampung berbagai aktivitas-aktivitas perkotaan yang kompleks. Karakter dari lahan menjadi sumber daya yang terbatas, karena tidak diproduksi dan jumlahnya yang tetap namun kebutuhan akan lahan terus meningkat seiring dengan pertumbuhan penduduk. Inilah yang menyebabkan sifat lahan menjadi unik. Dengan demikian, pemanfaatan dan pengelolaan lahan harus dilakukan secara optimal sehingga memberikan manfaat yang sebesar-besarnya bagi seluruh stakeholders. Lahan dapat menjadi barang ekonomi karena didalamnya terdapat sumber daya yang dapat diambil (mineral dan tambang), menjadi media produksi (pertanian dan budidaya hutan), menjadi lokasi atau wadah (pemukiman untuk disewakan) dan mengandung sumber daya intrinsik (rekreasi, wisata, dan ilmu pengetahuan). Menurut Setiawan (2013) dengan tingkat perkembangan kota yang tinggi serta kompleksitas persoalan sosial dan politisnya, Indonesia menghadapi paling tidak lima isu penting berkaitan dengan tanah perkotaan yakni: (1) distribusi pemilikan yang tak seimbang; (2) pemanfaatan tanah yang tidak efisien; (3) kompleksitas dan tidak jelasnya status pemilikan; (4) spekulasi tanah yang tak terkontrol; dan (5) komersialisasi dan tak terkontrolnya pasar tanah. Terdapat suatu kecenderungan yaitu penguasaan tanah oleh pribadi kurang terkontrol dan dibatasi, sehingga distribusi kepemilikan tanah di Indonesia tidak
1
2
seimbang. Persoalan kedua adalah kecenderungan tanah perkotaan di Indonesia, yakni inefisiensi pemanfaatan tanah di perkotaan. Hal ini ditunjukkan dengan cukup banyaknya tanah-tanah terlantar di lingkungan perkotaan yang disebabkan oleh proses spekulasi tanah dan penataan perkembangan kota yang kurang benar. Dari sisi administrasi pertanahan, kompleksitas dan ketidak-jelasan status sebagian besar tanah perkotaan di Indonesia dapat menyebabkan konflik. Persoalan keempat yaitu akibat spekulasi tanah perkotaan di Indonesia yang cenderung tidak terkontrol, sehingga dapat menghambat suplai atau pasokan tanah, khususnya untuk pembangunan perumahan yang terjangkau oleh masyarakat. Persoalan kelima adalah proses komersialisasi tanah yang tak terkontrol akan berakibat terjadinya persoalan keadilan sosial. Hal ini berkaitan dengan perubahan pandangan sebagian masyarakat di Indonesia dari yang dulunya melihat tanah sebagai fungsi sosial menjadi tanah sebagai fungsi ekonomi dan mencoba mendapat keuntungan semaksimal mungkin darinya. Kabupaten Cilacap merupakan salah satu kabupaten di wilayah provinsi Jawa Tengah yang terletak di antara 70 30’ – 70 45’ 20” Lintang Selatan dan 1080 4’ 30”– 1090 30’ 30“ Bujur Timur. Kabupaten ini memiliki luas wilayah 225.360,840 Ha dan terletak di bagian selatan atau jalur selatan provinsi Jawa Tengah. Kabupaten Cilacap ini sendiri memiliki daya tarik bagi investasi usaha karena adanya potensi-potensi yang dimiliki kawasan tersebut baik dari sektor pariwisata, sektor budaya yang masih lekat maupun dari sektor industri yang menjadi ikon Kabupaten Cilacap. Industri di Kabupaten Cilacap merupakan daya tarik utama karena kota Cilacap memiliki pabrik semen terbesar se-Jawa Tengah
3
dan pusat kilang minyak Pertamina, sedangkan dari sektor pariwisata Cilacap mempunyai Pulau Nusakambangan yang selain sebagai penjara terbesar seIndonesia juga sebagai tempat wisata. Hampir semua kawasan strategis masih ada peluang untuk berinvestasi, mulai dari sektor perekonomian, perindustrian, perdagangan, peternakan, perikanan, pertanian dan wisata. Kemudahan akses, serta ketersediaan infrastruktur yang memadai, menjadikan Kabupaten Cilacap ini sangat berpotensi untuk berkembang. Menurut Widodo (2013) terdapat beberapa indikator kawasan dapat di kategorikan sebagai kawasan yang dapat tumbuh dengan cepat, yakni: pertumbuhan penduduk, pertumbuhan lahan terbangun, pertumbuhan pengajuan izin usaha (IPT, IMB), pertumbuhan proporsi PDRB pada sektor non primer, dan pertumbuhan LHR menuju kawasan. Jika dibandingkan dengan Kabupaten lain disekitarnya, Kabupaten Cilacap termasuk Kabupaten yang lambat dalam pertumbuhan ekonominya. Tabel 1.1 Prosentase Perkembangan Kabupaten Cilacap Tahun 2012 Keterangan Kabupaten Cilacap Kepadatan Penduduk 5,1% Penduduk Miskin 17,51% Inflasi 5,27% Pertumbuhan Ekonomi 5,21% (Non Migas) Tingkat Pengangguran 5,57% Sumber: Humas Kabupaten Cilacap, 2014
Provinsi Jawa Tengah 32.643.612 Jiwa 16,21% 2,68% 6,03% 5,57%
Jika dilihat sebelumnya pada indikator kawasan pertumbuhannya cepat, Kabupaten Cilacap belum sesuai dengan indikator tersebut, karena masih lambatnya pertumbuhan dan masih banyaknya rumah tangga yang miskin. Oleh
4
karena itu, Kabupaten Cilacap harus meningkatkan pertumbuhannya agar tidak tertinggal dengan Kabupaten lain dan dapat bersaing di kawasan Jawa Tengah. Saat ini Kabupaten Cilacap sedang melakukan pembangunan secara merata. Hal ini ditunjukkan dengan mulai tumbuhnya pembangunan pertokoan, perhotelan,
dan
komplek
perumahan
yang
dapat
menunjang
kegiatan
perekonomian di kawasan yang potensial. Usaha tersebut sudah benar dilakukan untuk menumbuhkan perekonomian Kabupaten Cilacap dan mengurangi kemiskinan, namun terdapat beberapa kondisi wilayah pembangunan yang terjadi kurang dimanfaatkan dengan baik. Hal ini terbukti dari masih banyaknya lahan kosong yang belum dimanfaatkan di kawasan potensial tersebut. Terdapat penyebab suatu perkotaan memiliki banyak lahan kosong adalah struktur ekonomi perkotaan yang kurang baik, pasar tanah yang tidak berfungsi, terjadi hambatanhambatan dalam kepemilikan lahan, dan masalah pada otoritas lokal daerah tersebut. Oleh karena itu, perlu dilakukan kajian yang mendalam agar lahan kosong yang belum dimanfaatkan tersebut dapat dioptimalkan dengan baik. Keberadaan lahan yang belum dimanfaatkan sesuai dengan fungsinya dapat menurunkan image suatu kawasan. Artinya lahan tersebut memiliki dampak negatif terhadap estetika kawasan. Lahan kosong pada kawasan tersebut memiliki dampak ekonomi yaitu menurunnya penerimaan PAD dari sektor pajak bagi pemerintah. Di samping itu juga mengakibatkan dampak sosial, yaitu hilangnya kesempatan peluang kerja. Dengan kata lain, lahan yang tak termanfaatkan pada kawasan tersebut memiliki dampak negatif terhadap perekonomian. Untuk itu dibutuhkan pemanfaatan lahan yang berpotensi berkembang untuk lahan kosong
5
pada wilayah tersebut, guna sebagai langkah antisipasi dari pemanfaatan lahan yang tidak sesuai. Berdasarkan permasalahan yang ada, maka studi pemanfaatan lahan kosong di Kabupaten Cilacap akan memberikan dampak positif terhadap daerah dan masyarakat. Selain mengefisiensikan aset, penelitian ini dibutuhkan untuk mengantisipasi permasalahan lahan pada wilayah penelitian. Secara pengamatan langsung yang dilakukan penulis, lahan kosong pada wilayah penelitian akan dibangun komplek perumahan dan pertokoan. Daerah sekitar lahan yang kosong yang dijadikan objek penelitian terdapat banyak perumahan dan pertokoan, sehingga hal ini dapat dijadikan sebagai dasar dalam melakukan analisis kelayakan investasi pada properti tersebut. Dalam penelitian ini bertujuan untuk menganalisis kelayakan investasi properti dari aspek pasar, aspek fisik, aspek legalitas dan kelayakan secara finansial.
1.2 Rumusan Masalah Tujuan utama suatu perusahaan atau perorangan melakukan investasi adalah untuk memaksimumkan nilai investasi tersebut agar dapat memberi manfaat bagi para stakeholders yang terlibat. Jika analisis pasar yang dilakukan menyatakan bahwa proyek investasi ini prospektif, selanjutnya bidang-bidang lainnya (insinyur, akuntansi) melakukan hal yang lebih teknis dalam pembangunan suatu proyek. Pada tahap akhir bidang keuangan akan menggabungkan kedua analisis tersebut untuk dikembangkan menjadi estimasi aliran kas masuk dan kas keluar. Studi kelayakan investasi dilakukan untuk menghasilkan nilai estimasi dan acuan bagi para investor untuk mengambil keputusan. Berdasarkan latar belakang
6
masalah yang terjadi, maka rumusan masalah dalam penelitian ini apakah proyek pembangunan properti perumahan dan pertokoan layak untuk dilakukan pembangunan jika ditinjau dari aspek pasar, aspek fisik, aspek legalitas dan kelayakan secara finansial?
1.3 Keaslian Penelitian Penelitian secara empiris mengenai Analisis kelayakan investasi telah banyak dilakukan, antara lain. 1. Luce (2012) meneliti tentang kegunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah lahan. Penelitian ini bertujuan untuk menjawab beberapa pertanyaan mengenai real estate pada saat terjadinya krisis keuangan yang dimulai pada tahun 2007. Sebagai dampak dari krisis keuangan, real estate yang berada di kota Virginia memberikan tiga asumsi sebagai bentuk antisipasi dampak krisis keuangan yang terjadi. Asumsi pertama adalah merenovasi gedung perkantoran yang sudah ada, asumsi kedua adalah mengembangkan perumahan menengahkebawah, dan asumsi ketiga yaitu membangun hotel. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan pengembangan yang akan dilakukan agar dapat memberikan produktifitas maksimal. Hasil yang didapat dari penelitian tersebut adalah menerovasi gedung perkantoran yang sudah ada. 2. LeMoyne
(2000)
Penelitian
ini
menggambarkan
metoda
matematis
menganalisis kelayakan investasi dalam konservasi penilaian menggunakan metoda Discounted Cash Flow (DCF). Dalam banyak kasus, penilai langsung mengambil kesimpulan dari nilai yang hilang tanpa cukup menganalisis masalah yang ada. Banyak penilai telah mencoba untuk menggunakan rasio
7
dari daerah luar subjek. Menggunakan rasio untuk properti yang berbeda adalah cara yang sangat berbahaya bila dilakukan tanpa terlebih dahulu melihat data pasar yang sebanding. 3. Manopo (2013) menganalisis tentang kelayakan investasi pada perumahan Griya Paniki Indah. Tujuan dari penelitian tersebut adalah untuk mengetahui kelayakan pembangunan perumahan tersebut dan mengetahui keuntungan yang didapat. Kriteria untuk mengukur kelayakan investasi tersebut adalah NPV, IRR, Profitability Index, dan PayBack Period. 4. Prastiwi dan Utomo (2013) meneliti tentang Analisa Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya. Pada penelitian tersebut bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya terhadap segi finansial dengan kriteria kelayakan investasi NPV, IRR, dan PI, kemudian diuji tingkat sensitivitasnya untuk mengetahui kelayakan proyek tersebut. 5. Yuliati (2011) meneliti tentang Kelayakan Finansial Sebelum Perluasan Landasan Pacu Bandara Rendani Manokwari Provinsi Papua Barat. Penelitian tersebut bertujuan untuk mengkaji kelayakan proyek perluasan bandara Manokwari dengan menggunakan Benefit Cost Ratio dan analisis senstifitas. 6. Putri (2013) meneliti tentang Analisis Kelayakan Investasi Pembangunan Ruko Aurelia Dari Aspek Keuangan Pada PT Bahtera Mitra Sejahtera Di Samarinda. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan proyek investasi pembangunan ruko PT Bahtera Mitra Sejahtera ditinjau dari aspek keuangannya. Kriteria yang digunakan untuk menganalisis kelayakan investasi adalah PayBack Period, NPV, IRR, dan PI (Profitability Index).
8
Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah sebagai berikut: 1. Wilayah atau objek yang dilakukan dalam penelitian ini berbeda dari penelitian sebelumnya. Lokasi yang digunakan penulis sebagai objek yang diteliti adalah di Jl. Dr. Sutomo, Kabupaten Cilacap, Jawa Tengah. 2. Pada penilitian ini menggunakan alat analisis NPV, IRR, dan MIRR. Untuk jenis properti yang dianalisis adalah properti perumahan dan kios. 3. Pada penelitian ini menggunakan 36 skenario untuk proyek perumahan dan 24 skenario untuk proyek pertokoan. Skenario tersebut untuk memberikan ide atau saran tentang model bisnis yang paling layak.
1.4 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.4.1 Tujuan penelitian Tujuan dari dilakukannya penelitian ini adalah untuk menganalisis kelayakan investasi proyek pembangunan properti perumahan dan pertokoan pada lahan kosong Kabupaten Cilacap. Kelayakan investasi tersebut ditinjau dari aspek pasar, aspek fisik, aspek legalitas dan kelayakan finansial. 1.4.2 Manfaat penelitian Manfaat pertama yang didapat dari penelitian ini adalah untuk menentukan kelayakan investasi proyek pembangunan perumahan dan pertokoan ditinjau dari aspek pasar, aspek fisik, aspek legalitas dan kelayakan secara finansial. Manfaat kedua adalah sebagai acuan untuk pengambilan keputusan bagi investor. Manfaat lain yang dapat diambil dari penelitian ini adalah hasil yang didapat setelah dilakukan analisis kelayakan investasi properti diharapkan dapat menjadi ide atau saran bagi pemerintah Kabupaten Cilacap sebagai dasar pertimbangan
9
untuk menaikkan pertumbuhan ekonomi dan mengurangi angka kemiskinan. Hasil penelitian tersebut diharapkan dapat mengundang investor dari luar untuk datang dan berinvestasi. Manfaat akademis yang diharapkan adalah penelitian ini dapat menjadi dasar atau acuan bagi penelitian selanjutnya yang ingin meneliti kelayakan proyek pembangunan properti. Pada hasil penelitian ini diharapkan dapat menambah pengetahuan dalam menganalisis suatu proyek pembangunan.
1.5 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: Bab I merupakan Pengantar, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II adalah Tinjauan Pustaka dan Alat Analisis, merupakan uraian tentang tinjauan pustaka, landasan teori, dan alat analisis yang digunakan dalam penilitian. Bab III adalah Analisis Data berisikan hasil dari analisis pasar, analisis fisik dan legalitas, dan analisis finansial proyek pembangunan perumahan dan kios. Bab IV Kesimpulan dan Saran berisikan kesimpulan, saran dan keterbatasan penelitian.
