Az ingatlanok elemzése (gyakorlat) Ingatlanvagyon-értékelı és közvetítı Szakképzés A-IV. modul
Az ingatlanok elemzésének helye az értékelési folyamatban: CÉL MEGHATÁROZÁSA ADATGYŐJTÉS, ELEMZÉS INGATLANVIZSGÁLAT ÉRTÉKELÉSI MÓDSZER KIVÁLASZTÁSA
ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY ELKÉSZÍTÉSE
Az elemzés helye az értékelési szakvéleményben: Bevezetés
Címoldal Tartalomjegyzék Értékelési bizonyítvány (értéktanúsítvány) A megrendelı adatai, utasításai Az értékelés céljának meghatározása
Az ingatlan környezetének bemutatása Tágabb környezet (térség vagy régió) Szőkebb (közvetlen) környezet
Az ingatlan leírása Ingatlan-nyilvántartás szerinti állapot Természetbeni leírás Telek, Felépítmény(ek)
Funkcionális bemutatás, Alapterületek (helyiségleltár), Szerkezeti leírás, Épületdiagnosztika.
Ingatlan jelenlegi gazdasági-pénzügyi állapota, Az ingatlan kezelése, üzemeltetése, Az ingatlan keresletének elemzése.
A lehetséges értékelési módszerek rövid áttekintése, A módszer(ek) kiválasztása, a választás indoklása, Az érték levezetése, A kapott értékekbıl a végsı érték kialakítása az eredeti célkitőzésnek megfelelıen, Alapfeltételezések, korlátozások, szabályozások, Dátum, aláírás, Függelék.
„Piramis” elemzés:
Ingatlan Környék Régió
Régió: Valamilyen ismérv alapján lehatárolt, a környezetétıl elkülönült területi egység, Az ingatlannak az a legtágabb környezete, melynek Gazdasági, Földrajzi, Szociológiai, Politikai, stb.
Jellemzıi még hatással vannak az ingatlanra.
Régiók Homogén (funkcionális) régiók
Csomóponti régiók
Tervezési, v. programozási régiók
Egyjellemzıs régiók
Többjellemzıs régiók
„Totális” régiók
Pl.: borrégiók
• csomópontok
• 7 db. tervezési-
• hálózatok • hierarchiák
statisztikai régió • kistérségek
• diffúzió (áramlás)
Régió jellemzıi:
Rövid történeti áttekintés, Közigazgatás, Földrajzi adottságok, Népesség, Foglalkoztatottság, Jövedelemviszonyok, Vállalkozások,
Ingatlanfejlesztések, Közlekedés, Szolgáltatások, Oktatás, kultúra, Kereskedelem, Idegenforgalom.
A környék jellemzıi: A környék helyzete a régión belül (lsd. régió jellemzıi), Használat szerinti besorolás, pl.: Lakóterület, Ipari terület, stb.
A környék szerepe, híre az ottlakók körében, Közbiztonság,
Politikai jellemzık, Bármilyen más információ, tényezı, mely az ingatlan közvetlen környezetét befolyásolja.
Ingatlan-nyilvántartás szerinti bemutatás: Érvényes tulajdoni lap, Földhivatali térkép másolat, Helyi szabályozók: Építési szabályzat, Szabályozási terv, rendezési terv.
Egyéb okiratok.
Telek jellemzıi: Elhelyezkedés, megközelíthetıség, Távolság a különbözı szintő ellátási központoktól, Méret, Alak, forma, Lejtési, geodéziai viszonyok, Beépíthetıség, Közmővesítettség, Növényzet, egyéb tartozékok, Telek-kommunikáció, szolgalmak.
Felépítmények funkcionális bemutatása:
„Távolról közelítve” elv, Épület funkciója, Helyiségek: Funkciója, Jellemzıi,
Helyiségleltár.
Szerkezeti leírás:
Fıtartó szerkezetek, Szakipari szerkezetek, Épületgépészet, Épületvillamosság.
Épületdiagnosztika: Építmény „kórtörténete”, Szemrevételezéssel észlelhetı hibajelenségek, Rendeltetésszerő használat, Karbantartottság helyzete, Fotó (videó) dokumentáció, Külsı szakértı(k) szükségessége.
Jelenlegi gazdaságipénzügyi állapot:
Bérleti díjak, kihasználtság elemzése, Mőködési költségek elemzése, Elmúlt évek cash-flowja (CF), Fennálló hitelek.
„Bevétel-kiadás-hozam” modell: Lehetséges Bo bevétel - Kihasználatlanságból eredı veszteség + Egyéb bevétel = Effektív Bo bevétel - Mőködési költségek = No mőködési bevétel (NOI)
-
No mőködési bevétel (NOI) Adósságszolgálat (ADS) (Tıkeráfordítás)
= (Adózás elıtti) cash-flow (CF) - Jövedelemadó = (Adózott) cash-flow
A jelenlegi kezelés: Ki a kezelı? Bérleti stratégia:
Bérlıkiválasztás, Bérlımix, Üresen állás.
Marketing stratégia, Biztonság, biztosítás, Üzemeltetés (takarítás, gondnoki tevékenység, karbantartás, stb.), Minıségbiztosítás, bérlıi megelégedettség.
Az ingatlanok kínálata és kereslete: D’ P [Ft]
D
S E2
E1
Q [m2]
Az ingatlanok keresletét alakító tényezık (lakóingatlanok):
Háztartások számának alakulása, Háztartások jövedelme, Fogyasztási és megtakarítási hajlandóság, Kamatlábak alakulása, Állami és önkormányzati támogatások rendszere, Foglalkoztatottság (helyi szinten).
Az ingatlanok keresletét alakító tényezık (Kereskedelmi ingatl): A kiskereskedık termékei iránti kereslet, Megközelíthetıség, Más tényezık közelsége, melyek odacsalják a vásárlókat, Kamatlábak alakulása, Kereskedelmi tevékenységet érintı szabályozás, Foglalkoztatottság (helyi szinten).
Az ingatlanok keresletét alakító tényezık (Irodák): Az adott területen mőködı, irodát igénybe vevı vállalkozások száma, Késıbbi terjeszkedési lehetıség, Az épület minısége, szolgáltatásai, Kamatlábak alakulása, Szolgáltató tevékenységet érintı szabályozás, Foglalkoztatottság.
