1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása
1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása Történelmi előzmények A tulajdon tárgyai két fő kategóriába sorolhatók. Ingatlanoknak nevezzük azokat a tulajdoni tárgyakat, amelyek egyik helyről a másikra egyáltalán nem vagy csak állaguk lényeges sérelmével helyezhetők át, birtoklásuk fizikailag helyhez kötött. Ingatlan a földterület, illetőleg annak egyes elhatárolt részei; a telek és minden, ami vele alkotórészi kapcsolatban van (épület, növényzet stb.). Az ingatlanok kategóriájába nem sorolható jogtárgyakat ingóknak nevezzük (bútorok, tartós fogyasztási cikkek, gépek, stb.). Nemzeti vagyonunknak több mint felét az ingatlanok (termőföldek, erdők, épületek) teszik ki. Az ingatlanoknak a gazdasági életben betöltött kiemelkedő szerepük is megköveteli, hogy megbízható leltárt (nyilvántartást) vezessünk róluk. Már a római társadalomban is megtaláljuk a földek nyilvántartásának kezdetleges formáját. A római császárok ugyanis adószedés céljából felmérették a birodalom területét. A felmérés adatain kívül feljegyezték a termeléssel kapcsolatos ráfordításokat és a termelés eredményét is. Indiában (ie. III. szd.), ahol a földek közösségi tulajdonban voltak, a földművelő tömeg mellett már ott található a könyvelő, aki a gazdálkodásra vonatkozó számvetést vezeti és minden arra vonatkozó adatot katasztrál és regisztrál. Ezt a katasztert vezető könyvelőt agronomosnak nevezték. Az uralkodók a hadviseléshez, a várak építéséhez, továbbá a fényűző életmódjukhoz szükséges költségeket adóztatással biztosították. Adót szedni azonban csak meghatározott tulajdoni tárgy vagy jövedelem után lehet. A tárgyi adó legkorábbi formája a földadó. Ennek megállapítása és behajtása érdekében szükség volt a földek felmérésére és a mérés eredményének nyilvántartására. A föld, mint termelőeszköz már a legrégibb időkben is fontos szerepet töltött be a gazdasági és társadalmi életben. A föld birtoklása – a hozzá fűződő gazdasági érdekeken túlmenően – társadalmi rangot és a politikai hatalomból való részesedést is jelentett a tulajdonos számára. Minél nagyobb területet mondhatott magának a földesúr, annál nagyobb hatalommal rendelkezett. A birtokához tartozó falvak és várak lakóitól nemcsak adót szedett, hanem teljhatalmú bírájuk is volt. Érthető, hogy a föld birtoklásáért, valamint az abból származó gazdasági, társadalmi és politikai hatalom megszerzéséért állandó harc folyt. A föld birtoklása és használata szükségszerűen maga után vonta a birtokhatárok megjelölését és nyilvántartását. A társadalmi fejlődés során a földek nyilvántartásának különböző formái alakultak ki, amelyek célja részben a tulajdonjog biztonságának védelme, részben pedig az adóztatás volt. A városokban merült fel először annak a szükségessége, hogy a legfontosabb vagyontárgyak az ingatlanok tulajdoni viszonyait megbízhatóan nyilvántartsák. Az ingatlanokat a bíró és az esküdtek jelenlétében lehetett elidegeníteni. Ennek tényét külön erre a célra rendszeresített hiteles nyilvántartásba vezették be, melynek tartalmáról kérelemre városi okmányokat adtak ki. Ingatlan elzálogosítását is a hiteles könyvbe vezették be. A két nyilvántartást együttesen már a telekkönyv előzményének lehet tekinteni, bár egyesítésüket csak 1840-ben rendelte el törvény. Pozsonyban már 1439-ben volt 1-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz telekkönyv. Sopronból 1361-ből van olyan okirat, amelyben a bíró és az esküdtek bizonyítják, hogy X, Y-nak a városban háza, szőlője stb. van. Az ingatlanok nyilvántartásának hazai történetét végig nézve akár azt is mondhatnánk, hogy az általunk ismert nemzetközi ingatlankataszterek alapvető modelljeinek szinte mindegyike megjelent valamikor. 1. Sorrendben először (a XIII. sz.-ban) az okirattárak. Hiteles helyek őrzik a királyi, ill. más adományokról szóló okiratokat. Ezek a nyilvántartásnak ahhoz a speciális csoportjához sorolhatók, ahol a nyilvántartás tárgya nem maga az ingatlan, hanem a jogváltozásról (konkrét esetben a birtokváltozásról) szóló okirat. Itt a nyilvántartás nem a jog keletkezésének forrása, hanem a jog keletkezésének bizonyító eszköze. 2. A szabad királyi városokban kialakuló, a német városok szokásait átörökítő jelzálogkönyvek, ill. a tulajdon-átruházást bizonyító kezdetleges telekkönyvek. Pl. Sopronban a kezdetleges telekkönyvek nyomai a XV. századig nyúlnak vissza. A mintát adó kölni regiszterek is kétfélék voltak. Telekkönyvi típusú regiszterek, amelyek csak a tulajdon-átruházásokat rögzítették, másfelől a jelzálogkönyvek, amelyek kizárólag megterheléseket. Ezek a kataszterek a XIX. szd.-tól bevezetett egységes telekkönyvek mintái. 3. Betáblázási könyvek. Cseh-morva eredetűek. A nemesi ingatlanok, ezen belül a földbirtokok jelzálogkönyveinek tekinthetők. A bejegyzett, azaz betáblázott követelések kielégítési elsőbbséggel bírnak a be nem táblázottakhoz képest. Nem általános, tehát csak a betáblázott ingatlanok jelennek meg benne. 4. Földadókataszterek, amelyek II. József 1783-as adórendszer-tervezetének intézményi alapját, egyben segédeszközét képezték volna. Végül az 1850. évi márc. 4-i császári pátenssel, majd az 1875. évi VII. tc.-vel épültek be a magyar intézményi struktúrába. Általános és teljes; minden földingatlan (földrészlet) vonatkozásában. Hiányos a felépítményekre vonatkozóan. Célja a földadó statisztikai alapjának megteremtése, de szolgálja a földbirtokpolitikát és a területfejlesztést is. 5. Telekkönyv. Az 1853. ápr. 18-án kiadott igazságügyminiszteri helyszínelési rendelet alapján. Tárgyai a forgalomképes és megterhelhető ingatlanok, kiesnek a közjavak körébe tartozók. Célja a tulajdonjog biztonságának, az ingatlanforgalom zavartalanságának és a hitelezői érdekek védelme. 6. Egységes ingatlan-nyilvántartás, amely egyedülálló az európai ingatlankataszterek tekintetében. Formailag megőrzi a telekkönyv garanciális elveit. Ugyanakkor kibővíti a nyilvántartás tárgyi körét a nem telekkönyvezett ingatlanok beemelésével. Ezzel a nyilvántartás teljességét teremti meg, azaz ami az ingatlannyilvántartásban nem szerepel, az önálló ingatlanként nem létezik. A különböző nyilvántartások közül a modern kor követelményeinek csak azok felelnek meg, amelyek - egyedileg elkülönített és egyedileg azonosítható ingatlanokat tartalmaznak, - az ország egész területére kiterjedő, egységes rendszert képeznek. Ezeknek a követelményeknek a Magyarországon kialakított nyilvántartások közül csak a földadókataszter, a telekkönyv, az állami földnyilvántartás és az ingatlan-nyilvántartás felel meg. Fontosságuk miatt csak ez utóbbiakkal foglalkozunk a továbbiakban részletesen.
1-2
1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása
A földadókataszter kialakulása Magyarországon Az első országos nyilvántartás bevezetésének terve, amely egyedileg elkülönített ingatlanokat tartalmazott volna II. József császár nevéhez fűződik, aki magáévá tette az akkori közgazdáknak azt a megállapítását, hogy a föld és a földművelés az egyetlen, mely új javakkal látja el az országot és ez a gazdálkodás igazi alapja. Ebből következően a földtulajdonosokat kell rendi állásukra tekintet nélkül megadóztatni, hogy így az állam is részesüljön a megtermelt javakból. Magyarországon ebben a korban elvileg minden föld az állam elvont személyiségét kifejező "Szent Korona" tulajdona volt. A föld tulajdonjogát a nemesség gyakorolta. A nemesek tulajdonában levő földet a jobbágyok művelték. Az adót az országgyűlés szavazta meg és vetette ki a megyékre az ún. porták száma szerint. A porta eredetileg házat jelentett, a megyénként megállapított házak száma azonban nem volt pontos, mert ha bármi okból valamelyik vármegye adóját csökkenteni vagy növelni akarták, egyszerűen a porták számát változtatták meg. A megyék az adót a jobbágyoktól hajtották be. II. József központosított hatalmának teljében, 1786-ban határozta el, hogy a nemesség által megakadályozott, de a korszellemtől követelt újszerű adózási módot, a földadót és az ehhez szükséges földmérést elrendelje. A felmérés házszámozással és népszámlálással kezdődött. A házak megszámozására, mely községenként 1-től kezdve folytatólagosan és nem utcánként történt, nemcsak a földmérés miatt, hanem az ország adójának az egyes vármegyékre való előírása miatt is szükséges volt. Tekintettel arra, hogy a házszámozás kiterjedt a nemesek tulajdonában levő házakra is, az nem ment minden nehézség nélkül. Néhány megyében a katonaságnak is közbe kellett lépnie. A házszámozást követte a tulajdonképpeni felmérés. Ennél a községi elöljáróság jelenlétében az ingatlanokat tulajdonosaiknak kellett felmérniük. Az urasági nagybirtokokat, a nagy erdőségeket és a magas hegységekben elterülő ingatlanokat mérnökök mérték fel mérőasztallal. Ebben az időben mai értelemben vett földmérést nem lehetett végrehajtani, mert az ország területét ábrázoló részletes térkép katonai titok volt. Ezért a földmérés végeredményét térkép készítése nélkül állították össze. Térkép készítését egyébként az is szükségtelenné tette, hogy a kataszteri felmérést megelőzően az egész Monarchiát térképezték a hadsereg mérnökei. Községenként és dűlőnként ún. Fassionális Tabellákba jegyezték be a parcellákat, a tulajdonos nevét, és házszámát, a művelési ágat, továbbá a területszámításhoz szükséges méreteket. A margón az egyes parcellákról kis ábrákat készítettek. A terület mértékegysége a kataszteri hold (kh) volt. A felmérés kiterjedt a földek művelési ágára is. A rendelet 9 művelési ágat különböztetett meg: szántóföldek, több év alatt egyszer művelhető szántók, halastavak, rétek, kertek, mezők és havasok, tövis bokrok, szőlők, erdők. Az ingatlanok jövedelmét a tulajdonosok bevallása és egy ellenőrző bizottság becslésének alapján átlagos értékben állapították meg az 1773-1782 közötti 10 éves időszak figyelembevételével. A munkálatokat négy éve alatt fejezték be, és az új kataszter 1789. november 1-jén hatályba is lépett. II. József halálával a nemesi vármegyék visszanyerték
1-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz önkormányzatukat. Első dolguk a földmérés adatainak elpusztítása volt. Ezzel ismét a régi adózási rendszer lépett érvénybe.
A földadókataszter bevezetése A Magyar Királyság területén az 1849. október 20-án kiadott nyíltparancs az "állandó katasztert" rendszeresítette éppúgy, mint ahogyan azt Ausztriában az 1817. december 23án kelt császári pátens elrendelte. Minthogy az ennek alapfeltételét képező részletes felmérés rövid időn belül hazánkban sem volt végrehajtható, itt is "ideiglenes kataszter" (korabeli szóhasználattal: földadóideiglen) készítését rendelték el az 1850. március 4-én kelt nyíltparanccsal. A földek megadóztatásának egyik esetében a földbirtok, a hozzá tartozó felszerelés és állatállomány értéke képezi az adó alapját, ez az értékkataszter, míg a másik esetben a föld tiszta hozadéka alapján történik az adó összegének megállapítása, ez a hozadéki kataszter.
Ideiglenes kataszter Az 1850. évi nyíltparancs a hozadéki kataszter bevezetését rendelte el. A hozadékkataszter vagy földadókataszter olyan nyilvántartás, ami megbízható alapot nyújt a földek adóztatásához. A földadó kivetéséhez ismerni kell: - a földadó alanyát, - a földadó tárgyát, - a földadó alapját. A földadó alanyának azt tekintették, aki a földet ténylegesen birtokolta. A földadó tárgya minden gazdaságilag hasznosítható földterület, alapja pedig az átlagos gazdálkodás mellett tartósan elérhető tisztajövedelem volt. Az 1849. október 20-i nyíltparancs alapján 1853-ban megindították a háromszögelést, majd 1856-ban a részletes felmérést. A földadókataszter elkészítésével kapcsolatos feladatokat községenként egy-egy bizottság végezte. A meglevő alkalmas térképanyagot felhasználták. Ahol térkép nem volt, ott a község határát, majd ezen belül a dűlők határait felmérték, és területüket meghatározták. E kereten belül azután az egyes földrészleteket becslés vagy bevallás alapján vették fel. Innen ered a "vallományi" munkálat elnevezés. Egyidejűleg feljegyezték a földek művelési ágát is. Hat művelési ágat különböztettek meg: szántó, rét, szőlő, legelő, erdő nádas. A földeket minden művelési ágban három minőségi osztályba sorozták. A földadó alapjául szolgáló tiszta jövedelmet a művelési ágak és minőségi osztályok szerint a terméseredmények, a terményárak és a gazdálkodási költségek figyelembevételével állapították meg. A földek adatairól községenként külön jegyzéket, ún. adótelekkönyvet készítettek. Ezeket a munkálatokat, a szabadságharcot követő időben a magyar alkotmányba ütköző módon léptettek életbe, ezért a nép körében még sokáig megmaradt az ellenszenv a felmérési munkákkal szemben. A munka irányítása 1867-ig, a kiegyezésig Bécsből történt, akkor vette át ezt a szerepet a magyar pénzügyminisztérium. Az ideiglenes kataszter alapján történt a földadó kivetése egészen 1884-ig.
Állandó kataszter Az ideiglenes kataszter készítésével kapcsolatosan szerzett tapasztalatokat felhasználva az 1875. évi VII. törvénycikk (mai elnevezéssel: törvény) "a földbirtok arányos megadóztatása céljából " a hevenyészve összeállított ideiglenes kataszter helyett új, 1-4
1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása állandó földadókataszter készítését rendelte el. A munkálatok tíz évig tartottak és 1885ben fejeződtek be. A korábbi ideiglenes nyilvántartástól az állandó kataszter a következőkben tért el: - a földek területét részletes felméréssel határozták meg, - a nyilvántartott művelési ágak és minőségi osztályok száma növekedett, - a hozadék megállapítására irányuló becslést országosan egységesen és egyidejűleg végezték el. Tulajdonosként a tényleges birtokost tüntették fel. Az állandó kataszter alapja a községenként készített – a község összes földrészleteit a helyrajzi számok növekvő sorrendjében tartalmazó – kataszteri telekkönyv és az egy tulajdonban levő földrészletek adatait tartalmazó kataszteri birtokív volt. A gazdálkodásra alkalmas földeket hét művelési ágban tartották nyilván (szántó, kert, rét, szőlő, legelő, erdő és nádas). Ezeken kívül nyilvántartották azokat a területeket is, amelyeken mezőgazdasági termelés nem folyt. Pl.: épület, udvar, közterület, vasút, árok stb. Ezeket összefoglaló néven földadó alá nem eső területeknek nevezték (ma is használt földhivatali rövidítése: FANET). A földadó alapját továbbra is a föld tiszta hozadéka (tiszta jövedelme) képezte. A magyar földadó tehát az ún. hozadéki, másképp tárgyi adók csoportjába tartozik, mely a földnek meghatározott hozadékát vonja el, és nem veszi figyelembe az adóalany személyes viszonyait: az általa befektetett tőke nagyságát, a gazdálkodás milyenségét, a földet terhelő adóságokat stb. A földadó, továbbá százalékos adó, amely tárgyi jellegéből következően nem progresszív. A földadó kulcsa az aranykorona értékben megállapított kataszteri tisztajövedelem bizonyos százaléka volt (pl. 20 %). Végül a magyar földadót felosztásos adónak is szokták nevezni, mivel azt egy összegben vetik ki a községekre, amit azután az időközi változásokat (tulajdonosváltás, művelési ág változás, stb.) is figyelembe véve, a községek hajtanak be földbirtokuk kataszteri tiszta jövedelmének arányában az egyes adókötelezettektől. Tulajdonosként a tényleges birtokost tüntették fel. A művelési ágakban bekövetkezett változások nyilvántartását a törvény nem írta elő, így az állandó kataszternek már érvénybe lépése idején is súlyos hibái voltak. Ezen kívánt segíteni az 1909. évi V. tc., amely elrendelte a művelési ágak változásának kötelező bejelentését és nyilvántartását. A földrészletekben bekövetkezett változásokat 1950-ig a műszaki nyilvántartás vezette, ill. a műszaki nyilvántartás alapján érvényesültek ezek a változások a telekkönyvben és a földadókataszterben. Munkarészül a birtokváltozási jegyzékek szolgáltak, amelyek az egyes földrészletek változás előtti és változás utáni adatait tartalmazták. A birtokváltozási jegyzék évszám szerinti megfelelő tételére a területjegyzékben volt utalás, melynek alapján a földrészlet változott adatai megtalálhatók voltak. A változott állapotot a kataszteri térképen kezdetben kék, majd később piros színnel tüntették fel. A birtokváltozási jegyzék alapján a földadókataszter részére változási jegyzéket készítettek, ennek ez alapján vezették át a változásokat a kataszteri telekkönyvben és a birtokíveken. A megosztási vázrajzon ábrázolt változást a térképen és a földadókataszterben csak a telekkönyvi hatóság által megküldött jogerős végzés alapján lehetett átvezetni. Az állandó
1-5
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz kataszter, amelyet 1909. óta földadókataszternek neveztek, gyakorlatilag 1950-ig volt érvényben, amikor a műszaki nyilvántartást és a földadókataszteri nyilvántartást egyesítették.
Kataszteri tisztajövedelem A földadókataszter döntően az adóztatás érdekében került bevezetésre. A mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló területek a befektetett munka árán tulajdonosuknak a talaj természeti és termelési adottságaitól függő jövedelmet biztosítanak. A tisztajövedelem az, ami a termény árából a termelési költségek levonása után a tulajdonos javára visszamarad. Minél nagyobb az elérhető tisztajövedelem, annál értékesebb, minél kisebb tisztajövedelem származik a termelésből, annál kevésbé értékes a terület. Ebből következően: minél nagyobb valamely talaj termelésből származó jövedelme, annál nagyobb részt kell vállalnia a terület tényleges birtokosának a közterhek viseléséből. A terméseredmények állandó összeírása, az üzemi költségek megállapítása, valamint a tisztajövedelem minden évben való kiszámítása megoldhatatlan feladatot jelentene. Szükség van tehát egy értékmérőre, melynek alkalmazásával egyszerűen lehet mérni a termőföldek termelési értékét és abból a tulajdonosokat illető közterheket. Ilyen értékmérő a kataszteri tisztajövedelem, amely egy bizonyos földterület hosszabb időn át megfigyelt átlagtermelésének átlagos ára és a termelésre fordított átlagos költségek különbsége. A földek tiszta hozadékának megállapítására az ország területét becslőjárásokra osztották fel. A becslőjárás a megszűnt államigazgatási járásnál általában kisebb terület, amelyen a gazdálkodásra kiható termelési, földrajzi, éghajlati és közgazdasági tényezők nagyjából azonosnak tekinthetők. Amennyiben valamely területen a gazdálkodási viszonyok annyira eltérőek voltak, hogy azokat a becslőjárás többi részével azonosítani nem lehetett, (Pl. több csapadék, kedvezőbb értékesítési lehetőség stb.) a becslőjárás többi részétől leválasztották, és osztályozási vidéknek nevezték. A becslőjáráson (osztályozási vidéken) belül az azonos művelési ágú földeket a termelési-, gazdasági tényezők és az értékesítési viszonyok figyelembevételével minősítették, ill. osztályba sorozták. Minden művelési ágra vonatkozóan annyi minőségi osztályt vezettek be, amennyire az említett tényezők különbözősége miatt szükség volt. Egy művelési ágra legfeljebb nyolc osztályt lehetett megállapítani. Minden becslőjárás, ill. osztályozási vidék területén az egyes művelési ágak keretében minőségi osztályonként kijelöltek egy-egy típustalajt, amely jól jellemezte az egyes minőségi osztályokba tartozó földek jellegzetes tulajdonságait. Ezeket a típustalajokat járási mintatereknek nevezzük. Az egyes községekben előforduló művelési ágak és minőségi osztályok mindegyikére községi mintateret jelöltek ki, majd a község határában fekvő földterületeket a mintaterekhez hasonlítva a megfelelő minőségi osztályba sorozták. A művelési ágak minden egyes minőségi osztályára vonatkozóan kiszámították, hogy 1 kataszteri hold (kh) területen milyen átlagos tisztajövedelem érhető el. Az átlag kiszámításához a terméseredmények tíz évi, a terményárak és a termelési költségek hat évi átlagát vették figyelembe. A kataszteri tisztajövedelmet az akkori pénznemben – előbb osztrák értékű forintban, majd aranykoronában (AK) fejezték ki. Napjainkban az 1 hektár (ha) területre átszámított kataszteri tisztajövedelemi adatokat (AK-t) művelési áganként összeállított táblázatok tartalmazzák. Nézzük példaképpen egy becslőjárás (osztályozási vidék) kataszteri tisztajövedelemi fokozattábláját.
1-6
1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása Minőségi osztály Művelési 1 2 3 4 5 6 ág Aranykorona érték (fillérben)/ha
7
8
Szántó
3480 2780 1900 1650 1250 830
490
240
Kert
4690 3650 3130 2080 -
-
-
Rét
4170 3480 3040 2600 2170 1740 970
420
Szőlő
1910 1220 -
-
-
Legelő
1560 1180 900 620 350 260
170
100
Erdő
650 380 280 190 120 90
30
-
Nádas
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1. táblázat: Kataszteri tisztajövelmi fokozattábla A táblázatból megállapítható, hogy a becslőjárás területén a földeket milyen művelési ágakban hasznosítják és azok milyen minőségi osztályba tartoznak. Így például abban a becslőjárásban, amelyre a mellékelt. táblázat vonatkozik, a tisztajövedelmet befolyásoló tényezők annyira különbözők, hogy a szántó, rét és legelő művelési ágakból nyolc (a maximális) minőségi osztályt kellett felállítani. Az erdő művelési ágban hét, a kert művelési ágban négy, a szőlő művelési ágban két minőségi osztály felállítása is elegendő volt. A becslőjárás területén nádas nem fordult elő. A tisztajövedelmi táblázatban az egyes értékek 1 ha földterület kataszteri tiszta jövedelmét mutatják művelési áganként és minőségi osztályonként. Ennek alapján kell kiszámítani az ugyanezen becslőjáráshoz tartozó adott földterület kataszteri tisztajövedelmét. Példa: A 6 ha 4518 m2 5. osztályú szántó kataszteri tisztajövedelme: 6.4518 ha x 1250 fillér/ha = 80,65 AK. Az AK/kh-ban adott értékeket a c = 1 ha/1 kh = 1.737 727 703 viszonyszámmal szorozva válthatjuk át AK/ha-ba. Pl. 20,00 AK/kh-nak 20,00 AK/kh x c kh/ha = 34,75 AK/ha felel meg. A kataszteri tisztajövedelem több mint 100 évvel ezelőtti bevezetése óta a közgazdasági és agrotechnikai viszonyok jelentős mértékben megváltoztak. Ezért a földek jövedelemtermelő képessége és az azt jellemző értékszám is eltér a valóságtól. Az aranykorona-értéknek – még akkor is, ha aránytalanságokat tükröz – jelentős szerepe van a mező- és erdőgazdasági területekkel kapcsolatos jövedelem-elvonásban, a napjainkban zajló tulajdoni reform végrehajtásánál, a kisajátított földekért járó kártalanítás megállapításában stb. Nyilvántartására egy korszerűbb földértékelésre történő teljes áttérésig még szükségünk lesz.
1-7
