Kovács Miklós
Az ingatlan-nyilvántartás tárgya: az önálló ingatlan Subject land registration independent real estate
[email protected] Óbudai Egyetem Alba Regia Műszaki Kar, mestertanár
Minden tudomány, így a jogtudomány is elvárja művelőitől, hogy tiszta, világos, egyértelműen meghatározott fogalmakat használjanak munkájuk során. Az ingatlanok nyilvántartásának hazai rendszere több, mint másfél száz évre tekint vissza. Az 1855. december 15én kiadott Telekkönyvi rendelet közel 160 éve ad folyamatos támpontot az ingatlanjog szakmai közönsége számára. Hármas felosztása, telekkönyvi betéti rendszere, alapelvei a mai napig visszatükröződnek a jelenlegi ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lapon. A Telekkönyvi rendeletet követő egységes, közhiteles ingatlan-nyilvántartási rendszert szabályozó törvényerejű rendelet (1972. évi 31. tvr.) 1973. január 1-én lépett hatályba, és 2000. január 1-ig szolgálta az egységes földügyi intézményhálózatot. A jelenleg is hatályos, 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról (továbbiakban: törvény, Inytv.) új, törvényi alapokra helyezte Magyarország ingatlanvagyonának nyilvántartását. A szakterület joganyaga mind anyagi, mind eljárásjogi szempontból újradefiniálásra került, intézményessé téve az elektronikus nyilvánkönyv (elektronikus tulajdoni lap) használatát. A törvény kodifikátorai, a kor igényeinek megfelelően, teljesítették megbízatásukat, jogszabályuk jelenleg is az ingatlanjogi szabályozás alapját képezi az új Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) vonatkozó részének (NEGYEDIK RÉSZ, AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS) szabályozásával egyetemben. A törvény közel 16 éve szolgálja az ingatlanok nyilvántartásának rendszerét, melyben ma már alig találhatunk eredeti jogszabályhelyet. Ezzel is bizonyítva azt, hogy fontos, kiemelt jogszabállyal, törvénnyel van dolgunk. Tüzetesebben megvizsgálva a jogszabály anyagi jogi részében található alapfogalmakat, szabályozásokat, az értelmezésük során könnyen zavarba jöhetünk, mivel úgy tűnik, hogy az eredeti szövegben használt, rögzített elnevezések, definíciók ma már túlhaladottak, nem a gyakorlati életnek megfelelő viszonyokat képezik le. Újragondolásra, ill. pontosításra szorulnak többek között az önálló ingatlanok definíciói: földrészlet, egyéb önálló ingatlan; a művelési ágak rendszere, az alrészlet fogalma, a művelés alól kivett területek típusai és a földminősítés „eredményeinek” (a közel 165 éves hozadéki aranykoronás rendszer) nyilvántartása is. Összhangba kell hozni a törvényt az Erdőtörvénnyel (2009. évi XXXVII. törvény), a Földforgalmi törvénnyel (2013. évi CXXII. törvény), a Földmérési törvénnyel (2012. évi XLVI. törvény) stb. és az alacsonyabb szinten kibocsátott jogszabályokkal (kormányrendeletek, miniszteri rendeletek) is.
1. Az önálló ingatlanok Az ingatlan-nyilvántartás tárgya az önálló ingatlan, melynek két formáját különbözteti meg a törvény: a földrészleteket és az egyéb önálló ingatlanokat (továbbiakban: EÖI).
1.1 A földrészlet
192
A földrészlet fogalmának meghatározását azért kell kiemelten kezelnünk, mivel a további ingatlan-nyilvántartási fogalmak mind-mind ráépülnek. Bár a jogszabályi megfogalmazásból első olvasatra úgy tűnik, hogy az egyéb önálló ingatlanok független dologként léteznek, viszont részletesebb fogalomelemzés után világosan látszik, hogy az EÖI-ok fogalmi alapja is a földrészlet. A földrészlet fogalom általános definíciója a következő: a föld felszínének természetben összefüggő, közigazgatási vagy belterületi határ által meg nem szakított területe, melynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy vagyonkezelői viszonyok [Inytv. 11. § (1) a)] A fenti definíció megpróbálja a földrészlet fogalmat a lehető legjobban megfogalmazni, körülírni; de viszont igen ritkán fordulhat elő az az eset, hogy a föld felszíne természetben nem összefüggőként jelenne meg. Ha szigorúan földrajzi, vagy geológiai oldalról közelítjük meg a kérdést, akkor talán egy fizikailag is létező törésvonal, vagy vulkáni kürtő, hasadék, vetődés, vagy esetlegesen egy külszíni bányászati kitermelő hely, folyó, tó, patak lehet az, mely a föld felszínét köznapi értelemben megszakíthatja. Ha a fogalmat tágabb értelemben elemezzük, akkor bármilyen természetes vagy mesterséges képződmény, építmény megszakítja az eredeti, természetben egykor összefüggő földfelszínt, terepfelszínt. A definíció második tagmondata lehet mégis az, mely egyértelművé teszi a földrészlet tényleges lehatárolását, megállapítását: ez pedig a tulajdoni, vagy vagyonkezelői viszonyok egyedisége, egyértelműsége: meddig tart a hatalmam, meddig tart az uralmam egy ingatlan dolog felett. A meghatározás első része az uralom fizikai kiterjedését határozza meg, míg a leírás második tagmondata az uralmi viszonyok jogi helyzetét tisztázza, mely azután az „elhatárolás” jelentőségét is adja. Ugyancsak kérdések merülhetnek fel bennünk az iránt is, hogy a közigazgatási, ill. belterületi határ miért szakíthatja meg az uralmunk alatti ingatlanunk területét? Ennek oka az, hogy a településrendezési érdek magasabb cél, mint az egyetlen személy kizárólagos kiváltsága. Talán szerencsésebb lenne a földrészlet fogalmat kissé átalakított formában szerepeltetni a törvényben: „A föld felszínének összefüggő, közigazgatási vagy fekvéshatár által meg nem szakított területe, melynek minden részén azonosak a tulajdoni vagy vagyonkezelői viszonyok.” vagy „A föld felszínének tulajdonjogi, ill. vagyonkezelői viszonyok szempontjából egyértelműsített, közigazgatási vagy fekvéshatár által meg nem szakított területe. A földrészlet fogalom második meghatározása: a kialakított építési telek a tulajdoni és vagyonkezelői viszonyoktól függetlenül. A törvény ezen Inytv 11. § (1) b) pontja is ma már nehezen felhasználhatónak tekinthető, mivel az ingatlannyilvántartásba úgy felvenni ingatlant nem lehet, hogy annak akár ne legyen tulajdonosa, vagy ne legyen tisztázva a tulajdonjogi helyzete. A másik jelentős probléma a fenti meghatározással szemben az, hogy műszaki, építési fogalmat használ egy tisztán jogi ingatlan meghatározáshoz: Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet értelmében: 1. számú melléklet, Fogalommeghatározások: „30. Építési telek: az a telek, a) amely beépítésre szánt területen fekszik, b) az építési szabályoknak megfelelően kialakított, c) a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és d) amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m.”
193
A földrészlet fogalom harmadik megfogalmazása: utak, vasutak, terek, csatornák elágazással és kereszteződéssel, valamint közigazgatási vagy belterületi határ által – az országos közút, vasút vagy hajózható csatorna kivételével – meg nem szakított részei, amelyek tulajdonosa vagy vagyonkezelője (kezelője) azonos. A fenti definíció ma már szintén kicsit anakronisztikusnak tűnik, hiszen nem sok értelme van külön megemlíteni a felsorolt létesítményeket. Talán mégis azért kerültek külön pontban meghatározásra a törvényben, mivel az ingatlan-nyilvántartást megelőző nyilvántartások nem mindegyikének (telekkönyv, földadókataszter) voltak tárgyai. A definíció gondolatjelek között elhelyezett részével kapcsolatosan is értelmezési problémák merülnek fel, mivel az országos közút, vasút vagy hajózható csatorna területe a közigazgatási, ill. belterületi határnál szintúgy megszakításra kerül a földrészletek egyértelmű azonosítása végett [lásd a helyrajzi számozás szabályait: 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet az önálló ingatlanok helyrajziszámozásáról és az alrészletek megjelöléséről]. Az alrészlet, minőségi osztály, művelési ág fogalma sem szakítható el a földrészlet fogalomtól, mivel kialakításuk, nyilvántartásuk szorosan kapcsolódik ahhoz. A földrészletet művelési ágak és művelés alól kivett területek szerint további részekre kell bontani, amennyiben a fölrészlet több művelési ágat foglal magában (alrészletek). Az alrészleteket – szükség szerint – művelési áganként minőségi osztályfoltokra kell tagolni. A földrészlettel együtt kell nyilvántartani a földön (felszínen) létesített épületet, építményt, a társasháznál a tulajdonostársak közös tulajdonában lévő épületrészeket (pl. hulladékledobó, levegőztető aknák, közművek szerelvényei, padlás, főbb építészeti tartóelemek, lépcsőház stb.) és helyiségeket (padlás, lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség, biciklitároló stb.); a szövetkezeti háznál a szövetkezet tulajdonában lévő épületrészeket (lásd előző pont példáit) és helyiségeket (lásd előző pont példáit), ha azok tulajdoni viszonyai a földrészletével megegyeznek. Ugyancsak a földrészlettel együtt kell nyilvántartani azt a pincét is, melynek tulajdonosa azonos a földrészlet tulajdonosával, vagy amelynek bejárata a pince tulajdonosának földrészletén van, ugyanakkor átnyúlik szolgalmi jog alapján a másik tulajdonú földrészlet alá.
1.2 Az egyéb önálló ingatlan Az épületet, pincét, föld alatti garázst és más építményt, ha az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona, vagy ha az a földrészlet tulajdonosának a tulajdona, viszont a tulajdonos kérte annak az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként való feltüntetését (önálló tulajdonú épület, építmény), egyéb önálló ingatlanként kell nyilvántartani (továbbiakban EÖI). Az új Ptk. lazít azon a magánjogi alapelven, mely az épület és a földrészlet sorsát egy személy, a tulajdonos kezébe helyezi (Aedificium solo cedit elve): „5:18. § (1) Az épület tulajdonjoga – ha az épület és a föld tulajdonosa eltérően nem állapodnak meg – a földtulajdonost illeti meg. (2) Az ingatlan tulajdonosa rendelkezhet úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba.” Az új szabályozás életbe lépésétől kezdve az ingatlan tulajdonosa akár úgy is rendelkezhet, hogy a földrészleten lévő épületét egyéb önálló ingatlanként (önálló épület, építmény) jegyeztesse be az ingatlan-nyilvántartásba. Ez azt is jelenti, hogy a továbbiakban fokozottabb jelentőséget kapnak az ingatlanforgalmazásban az egyéb önálló ingatlanok, melyek a vevőktől is fokozottabb figyelmet kívánnak majd meg. Ha a földrészlet és a rajta lévő épület tulajdonjoga elválik egymástól, a földrészletet és az épületet külön tulajdoni lapon kell nyilvántartani. A földrészlet tulajdoni lapjára be kell jegyezni az épület tulajdonosát megillető földhasználati jogot.
194
A társasházban lévő öröklakás, ill. külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiség (és a közös tulajdonból a tulajdonost megillető hányad), a szövetkezeti házban lévő szövetkezeti lakás, ill. nem lakás céljára szolgáló helyiség szintén EÖI-nek tekinthető. A közterületről nyíló pincét, garázst, raktárt függetlenül annak rendeltetésétől EÖI-ként kell nyilvántartani, ha a pince bejárata közterületről nyílik, és nem a pince tulajdonosának a tulajdonában álló ingatlan alá nyúlik be. A nem lakások céljára szolgáló épületeket, melyeket a társasházakra, ill. szövetkezeti ház tulajdonra vonatkozó szabályok szerint létesítettek, szintén egyéb önálló ingatlanként kell nyilvántartani, ezek a társas garázs, társas üdülő, üdülőszövetkezeti ház, garázsszövetkezeti ház stb. Az örök- vagy a szövetkezeti lakás tulajdonosának többi helyiségét (pl. garázs, lakás kialakítására szolgáló tetőtér, padlástér stb.) az alapító okirat, illetve a lakásszövetkezeti alapszabály rendelkezésétől függően kell a lakással együtt vagy önálló ingatlanként nyilvántartani. A szövetkezeti házban a szövetkezeti tulajdon tárgyait szövetkezeti házanként tulajdoni törzslapon (fő szabályként a földrészlet tulajdoni lapján), a lakásokat és a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket pedig tulajdoni különlapon kell nyilvántartani. A társasházban a közös tulajdon tárgyait társasházanként tulajdoni törzslapon (fő szabályként a földrészlet tulajdoni lapján), a külön tulajdonban álló öröklakásokat és nem lakás céljára szolgáló helyiségeket pedig tulajdoni különlapon kell nyilvántartani. Amint a fenti meghatározásokból kitűnik az EÖI akkor jön létre, ha a földfelszín tulajdoni viszonyai különböznek a rajta létrehozott felépítmény (földfelszín feletti építmény, mely szervesen kapcsolódik a földfelszínhez is), vagy alépítmény (földfelszín alatti építmény) tulajdoni viszonyaitól. A háromdimenziós kataszter (ingatlan-nyilvántartás) megálmodói többszöri hatálybaléptetési halasztás után – jelen állás szerint – 2018. július 1-től kívánják törvényi erőre emelni az új alapokra helyezett állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázist. Ez azt is feltételezi, hogy az önálló ingatlanok fogalma, törvényi definíciói meg fognak változni, bár jogdogmatikai szempontból a 3D-os kataszter jelenleg hatályos EÖI fogalmom keretei között is bizton létrehozható, csupán továbbra is ragaszkodnunk kell a földrészletek határvonalaihoz. A kulcskérdés az, hogy főképpen az alépítmények esetén külön önálló ingatlan típust hozunk létre, vagy a jelenlegi szabályozási körön belül oldjuk meg nyilvántartásukat? 2012. évi XLVI. törvény a földmérési és térképészeti tevékenységről: „12. A háromdimenziós állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis 15. § (1) A háromdimenziós állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmán kívül az objektumok háromdimenziós térbeli elhelyezkedését is tartalmazza, így különösen a felüljárókat, hidakat, aluljárókat, alagutakat, aluljáróban lévő üzleteket, mélygarázsokat és az egyes közműlétesítményeket is. (2) A háromdimenziós állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázist úgy kell létrehozni, hogy az alkalmas legyen a térbeli objektumokhoz tartozó elkülönülő jogok ingatlan-nyilvántartásba történő egyértelmű azonosítására és bejegyezhetőségére és egymáshoz való viszonyuk kifejezésére. (3) Az (1)–(2) bekezdésben foglalt adatbázis műszaki feltételeinek, adattartalmának és működtetésének részletes szabályait a miniszter rendeletben szabályozza.” Azt semmiképpen nem tartanám szerencsésnek, ha a közművezetékek jelenlegi nyilvántartási gyakorlatát a fenti törvényi passzusra hivatkozva teljesen átalakítanák.
195
1.3 Általában a művelési ágakról A mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló területeket a rendszeres földhasználatra vonatkozó állapotnak megfelelően művelési ágakban kell nyilvántartani, melyek a következők: szántó, kert, gyümölcsös, szőlő, rét, legelő, halastó, erdő, fásított terület, nádas (művelés alól kivett terület). A művelési ágak a termőföld területek erdészeti és mezőgazdasági hasznosítását jelölik ki a jog eszközével. Közel 160 évvel a telekkönyvi rendtartás kiadása után a jelenlegi ingatlan-nyilvántartás ugyanazokkal a problémákkal küzd, mint az egykori telekkönyv. Az ingatlanok adatai, a tulajdoni lap I. részének tartalma többnyire nem a tényleges, valós adatokat tartalmazza a be nem jelentett, vagy engedély nélkül végrehajtott változások miatt. Ezért az állam kénytelen más, hasonló az ingatlanokat alapul vevő szakági nyilvántartásokat létrehozni, és azok változásvezetését biztosítani (MePAR, erdészeti nyilvántartás stb.). Célszerű lenne egy egységes, minden igényt kiszolgáló, hiteles, valós adatokat tartalmazó ingatlan adatbázist létrehozni, mely felválthatná, vagy kiegészíthetné, ill. alapja lehetne a szakági nyilvántartásoknak. A település belterületén az 1 ha-t meghaladó földrészleten és a külterületen valamennyi földrészleten belül a különböző művelési ágak területét, továbbá a művelés alól kivett területet alrészletként kell nyilvántartani, ha azok nagysága legalább 400 m2. Ennek feltétele az, hogy a földrészlet legalább 800 m2 területű legyen, és legalább két művelési ág a földrészleten belül elérje a legkisebb területi mérték értékét. Ha a földrészleten belül valamely művelési ág nem éri el a legkisebb területi mérték értékét, akkor a mellette lévő nagyobb területű művelési ágú területtel együtt kell nyilvántartani. A legkisebb területi mérték intézményét is érdemes lenne átgondolni. Szükséges-e még a számítógépes (térinformatikai) adatbázisok korábban a szabvány alatti alrészlet, ill. szabvány alatti minőségi osztály gyakorlatát fenntartani? A korábbi térképművek ábrázolási pontossága, ill. a nagyüzemi termelés végett célszerű volt bevezetni, de ma már jórészt nincs jelentősége, csak az állami ingatlan-nyilvántartás, ill. az állami ingatlannyilvántartási térképi adatbázis pontossága (hitelessége) válik vele bizonytalanabbá. A művelési ágak pontos leírását az Inytv. végrehajtási rendelete tartalmazza. Jelen dolgozatnak nem tárgya az egyes művelési ágak definícióinak áttekintése, ill. azok tartalmi vizsgálata.
1.4 Minőségi osztály A művelés alatt álló területeket termőképességük alapján 1-8 számérték közötti minőségi osztályba kell sorolni a becslőjárásnak (osztályozási vidéknek), művelési ágnak megfelelően. A megfelelő kataszteri tiszta jövedelmet minden esetben fel kell tüntetni, meg kell határozni. A földminősítés részletes szabályait a 105/1999. (XII. 22.) FVM rendelet tartalmazza. Főbb fogalmai, megállapításai a következők: A földminősítés az az eljárás, amelynek során az adott művelési ágú föld minőségi osztálya és kataszteri tiszta jövedelme megállapításra kerül. A becslőjárás a földminősítési rendszer olyan területi egysége, amelyben a termelési feltételek megközelítően hasonlóak. Az egyes becslőjárásokhoz művelési áganként és minőségi osztályonként különböző kataszteri tiszta jövedelmi értékek tartoznak. Osztályozási vidéket akkor alkalmaznak, ha a becslőjáráson belül a gazdálkodási, vagy talajviszonyok a becslőjárás egész területére nem általánosíthatók. A becslőjárás így további területegységekre, osztályozási vidékekre oszlik. Az egyes osztályozási vidékekhez művelési áganként és minőségi osztályonként különböző kataszteri tiszta jövedelmi értékek tartoznak.
196
A kataszteri tiszta jövedelem az az aranykoronában kifejezett viszonyszám, amely az azonos művelési ágú területek termőképessége közötti különbséget fejezi ki. A minőségi osztály a becslőjáráson és az osztályozási vidéken belül művelési áganként a különböző minőségű területek megkülönböztetésére egytől legfeljebb nyolcig terjedő értékszám. Az alacsonyabb számértékű minőségi osztályok a jobb, a magasabb számértékűek pedig a rosszabb talajminőséget mutatják. Az osztályba sorozás helyszíni földminősítési eljárás. A mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló vagy arra alkalmas, illetve alkalmassá tett föld minőségi osztályát és kataszteri tiszta jövedelmét, aranykoronaértékét osztályba sorozással kell megállapítani. Az osztályba sorozás célja a külön jogszabályban meghatározott művelési ágakban hasznosított különböző minőségű termőföldek egytől nyolcig terjedő minőségi osztályának megállapítása. Az osztályba sorozás eredményét az ingatlan-nyilvántartásban fel kell tüntetni. A különböző minőségi osztályokba tartozó földrészletek minőségi osztályának és kataszteri tiszta jövedelmének megállapítása során az egyes minőségi osztályokba tartozó területek közül azokat, amelyeknek a területe a földrészleten belül a 400 m2-t nem éri el, a mellette lévő nagyobb területű minőségi osztály területénél kell figyelembe venni. Az idén 165 éves hozadéki aranykoronás rendszer adatai mind a mai napig megtalálhatók az ingatlannyilvántartási rendszerben. Ennek legszembetűnőbb bizonyítéka a ma is érvényben lévő becslőjárási beosztás, mely egykori magyar településekhez tartozó becslőjárási elnevezéseket (és adatokat) is tartalmaz. 1850. március 4-én kelt (Ferenc József császár által kiadott) császári pátens a Magyar Királyság területére elrendelte az osztrák örökös tartományokban korábban már alkalmazott hozadéki „aranykoronás” rendszer bevezetését (ideiglenes kataszter). A földadókataszter véglegesítését az 1875. évi VII. törvénycikk írta elő, mely egyben az ideiglenes földadókataszter legalizálását is jelentette az Országgyűlés által. Az ideiglenes kataszteri nyilvántartáshoz szükséges adatokat bemondás, ill. becslés („9. § A tiszta jövedelem mivelési ágak és minőségi osztályok szerint becslés utján nyomoztatik ki.”) alapján, míg a földadó alapjául szolgáló kataszteri tiszta jövedelmet művelési ágak és földminőségi osztályok segítségével állapították meg. A vizsgálatok eredményei alapján állították össze a községenkénti adótelekkönyvet. A nyilvántartás perszonálfólia elve alapján került megszervezésre. A földadó mértéke a földek jövedelmezőségéhez kapcsolódott, melyet talajtani és agroökonómiai vizsgálatok alapján állapítottak meg. A föld művelése azonos ráfordítás mellett eltérő hozadékot eredményez(ett). A földek tiszta hozadékának megállapításánál az átlagos termelési színvonalat, az így elérhető átlagtermést vették alapul, melyből levonták a gazdálkodók rendes költségeit: átlagtermés (10 év) – gazdálkodó rendes költségei (6 év átlaga) = kataszteri tiszta jövedelem. („8. § A föld tiszta jövedelmének vétetik a közönséges gazdálkodás mellett tartósan nyerhető középtermésnek értéke, levonván belőle a gazdálkodási rendes költségeket.”) Magyarország területét 12 kataszteri területre, egy kataszteri területet 20-40 becslőjárásra, ill. osztályozási vidékre osztottak fel. Ha a becslőjárás nem volt teljesen egységes, az eltérő gazdaságföldrajzi, talajföldrajzi helyre egy kisebb egységet, az un. osztályozási vidéket alakítottak ki. A mezőgazdasági területeket hasznosítási módozatuk szerint művelési ágakra (7 db Szántó, Kert, Rét, Legelő, Nádas = 10 év átlagtermése; Szőlő = 15 év átlagtermése; Erdő = vágásforduló ideje, erdei haszonvételek = 25 év átlaga lett figyelembe véve a számításkor) bontották, melyeket becslőjárásonként (osztályozási vidékekként) 8 minőségi osztályba soroltak be. Az egyes minőségi osztályokat kataszteri holdra vetítve eltérő aranykorona értékkel láttak el (Ma aranykorona/hektár. Az aranykorona volt az állami pénznem és ezáltal fizetési eszköz.). Az 1-es a legjobb (legnagyobb aranykoronájú), a 8-as minőségi osztály a leggyengébb (a legkisebb aranykoronájú) termőképességű földterületeket jelentette (jelenti).
197
Az egyes becslőjárásokban előforduló művelési ágak különböző minőségű talajcsoportjaira járási mintatereket, majd ezekhez viszonyítva a községekben előforduló művelési ágak megfelelő talajminőségeire figyelemmel községi mintatereket jelöltek ki. Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban, ill. a tulajdoni lapon a mintatereket a mai napig vezetik, ill. nyilvántartják. A dolgozatnak nem tárgya új földértékelési, földminősítési rendszer kidolgozása, de feladata jelezni azt, hogy a közel 165 éves rendszer megújításra, átdolgozásra, vagy leváltásra szorul. Egy olyan rendszert használunk jelen pillanatában is, mely 150 évvel ezelőtti termelési viszonyokra lett a kor fejlettségi szintjén nagyszerűen kidolgozva, optimalizálva. Hátránya viszont, hogy rendszer nem országos szintű, hanem becslőjárási alapú, akár két szomszédos település esetében is ellentmondással terhelt. A földvédelmi járulék, ill. földvédelmi bírság kiszabásának alapjául mind a mai napig a fenti rendszer alapján megállapított aranykorona (AK) értéket használják a földügyi igazgatásban. Feltehetjük a kérdést: jogos, igazságos, méltányos, helyes-e, hogy a gyakorlatban ugyanolyan (vagy legalábbis hasonló) termőképességű terület jogtalan, vagy jogos felhasználásáért Békés megyében, ill. Komárom-Esztergom megyében eltérő mértékű földvédelmi járulékot, ill. földvédelmi bírságot állapíthatnak meg attól függően, hogy az ingatlan-nyilvántartásban milyen aranykorona érték szerepel a földterületre vonatkozóan. Ugyancsak megkérdőjelezhető az igazságosság érvényesülése a termőföldek adásvétele, ill. használata esetén is: 2013. évi CXXII. törvény 16. § (4) bekezdés, 63. § (2) bekezdés.
2. Összefoglalás Az egyértelmű jogi fogalomhasználat elengedhetetlen az ingatlanjogban, hiszen a jogterülethez tartozó dolgok (ingatlanok) értéke jelentős értékkel bír. A földrészlet, egyéb önálló ingatlan jogi megfogalmazása Magyarország ingatlan tulajdoni rendjének alapja; az alrészlet, művelési ág fogalma (nyilvántartása) a mezőgazdasági és erdőgazdálkodási területek, termőföldek hasznosításában ad eligazodást, míg a minőségi osztály az általa megfogalmazott aranykorona értékkel egyetemben át- átszővi termőfölddel kapcsolatos jogszabályaink, földalapú nyilvántartásaink túlnyomó részét, megalapozza a földvédelmi eljárások során alkalmazott szankciókat, joghátrányokat. A pontos, szabatos szabályozásnak fontos szerepe van, hiszen a közigazgatás arra alapozva hozhatja meg döntéseit, szankcióit. Az ingatlan-nyilvántartási törvény „aktualizálása” történhet akár annak átfogó módosításával is, de nem vethető el az ingatlan-nyilvántartás teljes léptékű újraszabályozása sem.
3. Felhasznált irodalom 1875. évi VII. törvénycikk a földadó szabályozásáról 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról 2007. évi CXXIX. törvény a termőföld védelméről 2012. évi XLVI. törvény a földmérési és térképészeti tevékenységről 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (magánjogi Kódex) 2013. CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről 105/1999. (XII. 22.) FVM rendelet a földminősítés részletes szabályairól 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet az önálló ingatlanok helyrajziszámozásáról és az alrészletek megjelöléséről Dömsödi János: Földminősítés és földértékelés, Szent Gellért Kiadó és Nyomda, Budapest, 2011. Fenyő György szerkesztette: Közhitelű nyilvántartás az ingatlanokról, Mezőgazda Kiadó, Budapest, 2001. Petrik Ferenc: Ingatlan-nyilvántartás, hvgorac Lap- és Könyvkiadó, Budapest, 2006.
198
