Az ipari ingatlanok iránti kereslet jellemzői Halbreiter Szabina, vezető tanácsadó ESTON International Rt.
A leggondosabb előkészítés ellenére minden, piaci környezetben létrehozott ingatlanfejlesztés kockázatokat hordoz: szabályozási kockázatot, hogy be lehet-e építeni a területet az elképzeléseknek megfelelően, kivitelezési kockázatot, hogy a kezdésig nőnek-e a kivitelezés költségei, értékesítési kockázatot, hogy az ingatlan az elképzelt áron eladható-e, illetve bérbe adható-e. Ingatlantanácsadóként ezúttal elsősorban a fejlesztők, az ingatlantulajdonosok és az ingatlanhasznosítók értékesítési kockázatának csökkentéséhez szeretnénk hozzájárulni azzal, hogy közzétesszük az általunk regisztrált, ipari és logisztikai célú ingatlant kereső cégek, valamint igényeik jellemzőit. Keresletelemzésünk során ismertetjük ügyfeleink leendő raktáruk, telephelyük elhelyezkedésével, méretével és műszaki jellemzőivel kapcsolatos elvárásait. A végfelhasználókat, tehát azon ügyfeleinket, akik nem befektetési céllal keresnek ingatlant, két csoportra osztottuk: leendő bérlőkre és vevőkre. Elsőként a vásárolni szándékozókat vizsgáljuk. Adataink szerint 2004-ben közel 19%-kal bővült a saját célra ingatlant keresők száma. A kereső vállalkozások nagyság szerinti megoszlását az idei évben az alábbi ábra mutatja. Ipari, logisztikai ingatlant kereső vállalatok méret szerinti megoszlása
20%
4%
76% Mikrovállalkozások
Kis- és középvállalkozások
Nagyvállalatok
A végfelhasználói keresői állomány az ipari csarnokot vagy raktárt bérleti és megvásárlási szándékkal keresők közt a következő arányban oszlik meg:
Keresők megoszlása a használat jellege szerint 21%
79%
Vétel
Bérlet
Ingatlanvásárlás A vételi szándékkal piacra lépők közül sokan kész üzemcsarnokot keresnek, ugyanakkor az utóbbi években jelentősen nőtt a telekingatlant keresők aránya, 2003 vége óta megközelítőleg 25%-kal.
Keresői igények
24% Telekingatlan Kész épület 76%
A telekingatlanok iránti kereslet tavalyi évhez viszonyított, erőteljes növekedésében több tényező is közrejátszik, amelyek közül a legmarkánsabb a kedvező kamatozású hitelek és a vissza nem térítendő támogatások térnyerése. Az ily módon bővülő finanszírozási lehetőségek a projekt forrásigényének biztosításán túl segítik az EU piaci normáihoz történő felzárkózást, a modernizációt, valamint növelik a cégek versenyképességét is. Az általunk is jelentős számban regisztrált kis- és középvállalkozások számára e források lehetőséget adnak arra, hogy tevékenységüket egyedi igényeikre szabott, saját tulajdonú ingatlanokban folytassák. A hazai vállalkozások üzleti várakozásai folyamatosan javulnak. A cégek bíznak abban, hogy az ösztönző gazdaságpolitika számukra is megteremti a gyorsabb felzárkózás lehetőségét. A kész épülettel szemben a telket előnyben részesítők magas arányának magyarázata tehát egyrészt a magas ingatlanárakban, másrészt pedig a támogatási struktúrában keresendő: telek megvásárlásakor a fejlesztői hasznot nem kell megfizetni, továbbá ingatlan építésére, fejlesztésére és bővítésére beruházási támogatást lehet igénybe venni. Elemzésünk szerint a telekingatlant keresők döntő többsége a kis- és középvállalkozások csoportjába tartozó cég. A telekkeresések méret szerinti megoszlása a következők szerint alakul.
Telekingatlan-keresések méret szerint
18%
2
5000 m felett
2500-5000 m
2
1000-2500 m
2
0%
29% 53% 10%
20%
30%
40%
50%
60%
A keresett teleknagyság szempontjából történő vizsgálat is egyértelműen alátámasztja a keresők vállalkozás nagysága szerinti csoportosításából származó eredményeket, a 2500 m2nél kisebb telkek iránti kereslet egyre markánsabb jelenlétét. A telekkereséseket a megvásárolni kívánt ingatlan földrajzi elhelyezkedése alapján, Budapest és az agglomeráció viszonylatában is értékeltük: Kereslet térbeli megoszlása (telekvásárlás)
29% Budapest Agglomeráció 71%
Az értékelés eredménye szerint a keresők kétharmada előnyben részesíti a Budapest közigazgatási területén belüli telephelyet. Ennek magyarázata egyrészt abban keresendő, hogy a kis- és középvállalkozások közel kétharmada kereskedelmi vagy szolgáltatócég. Számukra létfontosságú ott folytatni a tevékenységüket, ahol ügyfeleik könnyen elérik őket. A másik fontos kritérium, hogy a budapesti telephelyet előnyben részesítő ingatlankeresők zöme – alkalmazottai miatt – tömegközlekedéssel könnyen elérhető helyszínt választana.
Keresleti megoszlás a fővárosban
D-Pest
6%
D-Buda
46% 11%
É-Pest
36%
É-Buda 0%
10%
20%
30%
40%
50%
A kereslet megoszlása az agglomerációban
75%
Dél
25%
Észak
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
Budapesten a vételi célú ingatlankereslet az elmúlt évekhez hasonlóan az észak-budai (III. kerület) és a dél-budai régiót (XI. kerület) célozza, míg az agglomeráció eddigi, szinte kizárólag déli, délkeleti irányát az M0-s bővítésével lassan kiegészíti a közlekedés szempontjából jobban elérhetővé váló északi régió. A telekkeresők, kevés kivételtől (speciális, pl. autókereskedés vagy benzinkút építéséhez telket keresők) eltekintve, a keresett telek nagyságától és földrajzi elhelyezkedésétől függetlenül a következő szempontokat tartották elsődlegesen fontosnak leendő telephelyükkel kapcsolatban (fontossági sorrendben): -
ár, teljes közművesítettség, megközelíthetőség kamionnal, legalább 40%-os beépíthetőség, jó közútkapcsolatok, tömegközlekedési kapcsolat, autópálya közelsége.
A fenti igények kielégítése leginkább a Budapest közigazgatási határain belüli telkek esetén okoz gondot, elsősorban az ár, másodsorban a csekély kínálat miatt. A legnépszerűbb kerületekben (III. és XI.) a kínálati árak 35 000–40 000 Ft/m2-től indulnak. Az agglomeráció Budapesttel határos részein – arányosan a kereslettel – a déli régióban 13 000–25 000 Ft/m2től, az északiban pedig 9000–16 000 Ft/m2-től kínálnak összközműves ipari telkeket. Az agglomeráció kínálata a fentieknél jóval tágabb árstruktúrát mutat. Elemzésünkből azonban – az objektív értékelés érdekében – kihagytuk az ipari övezeti besorolású, de még mezőgazdasági művelés alatt álló, közművesítetlen, egy hektáros vagy nagyobb eladó területeket, amelyek jelen állapotukban nem alkalmasak a keresői igények szerinti beépítésre. (Az agglomeráció kínálatának nagyobb részét ma mégis az ilyen területek alkotják.) A keresői
igényeknek megfelelő kínálatot jórészt az ipari parkok adják, itt azonban a betelepülőknek a tulajdonba kerülést követően is számolniuk kell a park közös költségeihez való hozzájárulással, ami a nyilvánvaló előnyök ellenére (alacsonyabb négyzetméterárak, fajlagosan kedvezőbb közműtelepítési költségek, szolgáltatások) is háttérbe szorítja a kínálatnak ezt a részét. Bérlet Az idei év eleje óta az ipari, logisztikai bérleményt kereső ügyfeleink köre mintegy 11%-kal bővült, az általuk keresett területek összvolumenének növekedése hozzávetőleg 19 ezer négyzetmétert tett ki. Az ingatlant vásárolni szándékozók elemzéséhez hasonlóan a bérleményt keresőknél is elsőként a bérlemény nagysága alapján soroltuk csoportokba ügyfeleinket, az alábbiak szerint. Regisztrált igények megoszlása méret szerint
2000 m2 felett
3%
1000-2000 m2
25%
38%
600-1000 m2
500 m2-ig 0%
33% 5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
Látható, hogy az igények jelentős hányada (mintegy 70%) az 1000 m2-esnél kisebb raktárakra érkezik, a fennmaradó (30%) kereslet nagy része pedig a 2000 m2 alatti területekre irányul. A preferált helyszínek szerinti megoszlás – a vételi szándékú megkeresésekhez hasonlóan – a főváros fölényét mutatja, ezen belül az igények zöme itt is az észak- és dél-budai területekre összpontosul. Bérlői kereslet térbeli megoszlása
23%
77%
Budapest
Agglomeráció
A kereslet földrajzi megoszlása Budapesten
31%
Dél-Buda Dél-Pest
9% 38%
Észak-Buda 22%
Észak-Pest 0%
10%
20%
30%
40%
A fentiek alapján tehát változatlanul a III. és a XIII. kerület az északi régió két kiemelt célterülete, a dél-budai régiót preferáló keresők pedig kevés kivétellel a XI. és a XXII. kerületben kívánnak raktározni. Bérraktárigények az agglomerációban
10%
90%
Észak
Dél
Az agglomerációban a bérraktárt keresők döntő többsége a déli szektort választja. Elsősorban Budaörs, Biatorbágy, Törökbálint térségét részesítik előnyben. Az északi agglomerációt célzó igények jellemzően gyártó vagy feldolgozó tevékenységhez köthetők. Az igények ilyen megoszlását az infrastrukturális ellátottság különbségei indokolják. A raktár műszaki paramétereivel, megközelíthetőségével, használhatóságával kapcsolatban a keresők a következő tényezőket tartották fontosnak (fontossági sorrendben): -
elhelyezkedés, ár, földszinti raktárterület, határozott idejű bérleti szerződés, a raktár megközelíthetősége kamionnal, tömegközlekedéssel jól elérhető helyszín, ügyfélparkoló, 24 órás használat lehetősége, irodák, szociális helyiségek megléte, jó általános műszaki állapot, legalább 4 méteres hasznos belmagasság, telephelyen belüli parkolási lehetőség – lehetőleg a bérelt terület arányában ingyenes,
-
kisteherautók raktár közelében való tárolásának lehetősége, anyagmozgató gépek igénybevételének lehetősége, őrzés, portaszolgálat.
A kínálati oldal színes palettájából a következő összeállításban azoknak a bérleményeknek a bérleti költségeit vizsgáltuk, amelyek a fenti paramétereknek megfelelnek: Kerület XI. XIII. III. IV. VIII. XV. XXII. X. XIV.
Raktár Ft/m2/hó 1300 1625 1500 1500 1000 900 1300 1400 1250
Gyál Törökbálint Dunakeszi Budaörs
1000 1000 1000 1250
Budapest Iroda Ft/m2/hó 2500 2500 3000 2500 2500 1200 2300 2100 1200 Agglomeráció 1000 1300 1500 2250
Közös költség Ft/m2/hó 50 250 250 0 500 0 190 0 250
Teljes költség raktár iroda 1350 2550 1875 2750 1750 3250 1500 2500 1500 3000 900 1200 1490 2490 1400 2100 1500 1450
200 200 150 200
1200 1200 1200 1500 1150 1650 1450 2450
A bérlet költségei önmagukban természetesen nem befolyásolják egy vállalkozásnak az egyik vagy másik helyszín melletti döntését, érdemes viszont megfontolni, hogy az agglomeráció kínálta lehetőségekkel élve milyen jellegű előnyökre tehet szert a vállalkozás. Bízunk benne, hogy rövid, elemző összeállításunk hasznosnak bizonyul az ipari, logisztikai célú ingatlanaik piaci hasznosításakor. A további részletekkel kapcsolatban tanácsadóink örömmel állnak az Ön rendelkezésére.
