1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása
1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása Történelmi előzmények A tulajdon tárgyai két fő kategóriába sorolhatók. Ingatlanoknak nevezzük azokat a tulajdoni tárgyakat, amelyek egyik helyről a másikra egyáltalán nem vagy csak állaguk lényeges sérelmével helyezhetők át, birtoklásuk fizikailag helyhez kötött. Ingatlan a földterület, illetőleg annak egyes elhatárolt részei; a telek és minden, ami vele alkotórészi kapcsolatban van (épület, növényzet stb.). Az ingatlanok kategóriájába nem sorolható jogtárgyakat ingóknak nevezzük (bútorok, tartós fogyasztási cikkek, gépek, stb.). Nemzeti vagyonunknak több mint felét az ingatlanok (termőföldek, erdők, épületek) teszik ki. Az ingatlanoknak a gazdasági életben betöltött kiemelkedő szerepük is megköveteli, hogy megbízható leltárt (nyilvántartást) vezessünk róluk. Már a római társadalomban is megtaláljuk a földek nyilvántartásának kezdetleges formáját. A római császárok ugyanis adószedés céljából felmérették a birodalom területét. A felmérés adatain kívül feljegyezték a termeléssel kapcsolatos ráfordításokat és a termelés eredményét is. Indiában (ie. III. szd.), ahol a földek közösségi tulajdonban voltak, a földművelő tömeg mellett már ott található a könyvelő, aki a gazdálkodásra vonatkozó számvetést vezeti és minden arra vonatkozó adatot katasztrál és regisztrál. Ezt a katasztert vezető könyvelőt agronomosnak nevezték. Az uralkodók a hadviseléshez, a várak építéséhez, továbbá a fényűző életmódjukhoz szükséges költségeket adóztatással biztosították. Adót szedni azonban csak meghatározott tulajdoni tárgy vagy jövedelem után lehet. A tárgyi adó legkorábbi formája a földadó. Ennek megállapítása és behajtása érdekében szükség volt a földek felmérésére és a mérés eredményének nyilvántartására. A föld, mint termelőeszköz már a legrégibb időkben is fontos szerepet töltött be a gazdasági és társadalmi életben. A föld birtoklása – a hozzá fűződő gazdasági érdekeken túlmenően – társadalmi rangot és a politikai hatalomból való részesedést is jelentett a tulajdonos számára. Minél nagyobb területet mondhatott magának a földesúr, annál nagyobb hatalommal rendelkezett. A birtokához tartozó falvak és várak lakóitól nemcsak adót szedett, hanem teljhatalmú bírájuk is volt. Érthető, hogy a föld birtoklásáért, valamint az abból származó gazdasági, társadalmi és politikai hatalom megszerzéséért állandó harc folyt. A föld birtoklása és használata szükségszerűen maga után vonta a birtokhatárok megjelölését és nyilvántartását. A társadalmi fejlődés során a földek nyilvántartásának különböző formái alakultak ki, amelyek célja részben a tulajdonjog biztonságának védelme, részben pedig az adóztatás volt. A városokban merült fel először annak a szükségessége, hogy a legfontosabb vagyontárgyak az ingatlanok tulajdoni viszonyait megbízhatóan nyilvántartsák. Az ingatlanokat a bíró és az esküdtek jelenlétében lehetett elidegeníteni. Ennek tényét külön erre a célra rendszeresített hiteles nyilvántartásba vezették be, melynek tartalmáról kérelemre városi okmányokat adtak ki. Ingatlan elzálogosítását is a hiteles könyvbe vezették be.
1-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz A két nyilvántartást együttesen már a telekkönyv előzményének lehet tekinteni, bár egyesítésüket csak 1840-ben rendelte el törvény. Pozsonyban már 1439-ben volt telekkönyv. Sopronból 1361-ből van olyan okirat, amelyben a bíró és az esküdtek bizonyítják, hogy X, Y-nak a városban háza, szőlője stb. van. Az ingatlanok nyilvántartásának hazai történetét végig nézve akár azt is mondhatnánk, hogy az általunk ismert nemzetközi ingatlankataszterek alapvető modelljeinek szinte mindegyike megjelent valamikor. 1. Sorrendben először (a XIII. sz.-ban) az okirattárak. Hiteles helyek őrzik a királyi, ill. más adományokról szóló okiratokat. Ezek a nyilvántartásnak ahhoz a speciális csoportjához sorolhatók, ahol a nyilvántartás tárgya nem maga az ingatlan, hanem a jogváltozásról (konkrét esetben a birtokváltozásról) szóló okirat. Itt a nyilvántartás nem a jog keletkezésének forrása, hanem a jog keletkezésének bizonyító eszköze. 2. A szabad királyi városokban kialakuló, a német városok szokásait átörökítő jelzálogkönyvek, ill. a tulajdon-átruházást bizonyító kezdetleges telekkönyvek. Pl. Sopronban a kezdetleges telekkönyvek nyomai a XV. századig nyúlnak vissza. A mintát adó kölni regiszterek is kétfélék voltak. Telekkönyvi típusú regiszterek, amelyek csak a tulajdon-átruházásokat rögzítették, másfelől a jelzálogkönyvek, amelyek kizárólag megterheléseket. Ezek a kataszterek a XIX. szd.-tól bevezetett egységes telekkönyvek mintái. 3. Betáblázási könyvek. Cseh-morva eredetűek. A nemesi ingatlanok, ezen belül a földbirtokok jelzálogkönyveinek tekinthetők. A bejegyzett, azaz betáblázott követelések kielégítési elsőbbséggel bírnak a be nem táblázottakhoz képest. Nem általános, tehát csak a betáblázott ingatlanok jelennek meg benne. 4. Földadókataszterek, amelyek II. József 1783-as adórendszer-tervezetének intézményi alapját, egyben segédeszközét képezték volna. Végül az 1850. évi márc. 4-i császári pátenssel, majd az 1875. évi VII. tc.-vel épültek be a magyar intézményi struktúrába. Általános és teljes; minden földingatlan (földrészlet) vonatkozásában. Hiányos a felépítményekre vonatkozóan. Célja a földadó statisztikai alapjának megteremtése, de szolgálja a földbirtokpolitikát és a területfejlesztést is. 5. Telekkönyv. Az 1853. ápr. 18-án kiadott igazságügyminiszteri helyszínelési rendelet alapján. Tárgyai a forgalomképes és megterhelhető ingatlanok, kiesnek a közjavak körébe tartozók. Célja a tulajdonjog biztonságának, az ingatlanforgalom zavartalanságának és a hitelezői érdekek védelme. 6. Egységes ingatlan-nyilvántartás, amely egyedülálló az európai ingatlankataszterek tekintetében. Formailag megőrzi a telekkönyv garanciális elveit. Ugyanakkor kibővíti a nyilvántartás tárgyi körét a nem telekkönyvezett ingatlanok beemelésével. Ezzel a nyilvántartás teljességét teremti meg, azaz ami az ingatlannyilvántartásban nem szerepel, az önálló ingatlanként nem létezik. A különböző nyilvántartások közül a modern kor követelményeinek csak azok felelnek meg, amelyek - egyedileg elkülönített és egyedileg azonosítható ingatlanokat tartalmaznak, - az ország egész területére kiterjedő, egységes rendszert képeznek. Ezeknek a követelményeknek a Magyarországon kialakított nyilvántartások közül csak a földadókataszter, a telekkönyv, az állami földnyilvántartás és az ingatlan-nyilvántartás felel meg. Fontosságuk miatt csak ez utóbbiakkal foglalkozunk a továbbiakban részletesen.
1-2
1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása
A földadókataszter kialakulása Magyarországon Az első országos nyilvántartás bevezetésének terve, amely egyedileg elkülönített ingatlanokat tartalmazott volna II. József császár nevéhez fűződik, aki magáévá tette az akkori közgazdáknak azt a megállapítását, hogy a föld és a földművelés az egyetlen, mely új javakkal látja el az országot és ez a gazdálkodás igazi alapja. Ebből következően a földtulajdonosokat kell rendi állásukra tekintet nélkül megadóztatni, hogy így az állam is részesüljön a megtermelt javakból. Magyarországon ebben a korban elvileg minden föld az állam elvont személyiségét kifejező "Szent Korona" tulajdona volt. A föld tulajdonjogát a nemesség gyakorolta. A nemesek tulajdonában levő földet a jobbágyok művelték. Az adót az országgyűlés szavazta meg és vetette ki a megyékre az ún. porták száma szerint. A porta eredetileg házat jelentett, a megyénként megállapított házak száma azonban nem volt pontos, mert ha bármi okból valamelyik vármegye adóját csökkenteni vagy növelni akarták, egyszerűen a porták számát változtatták meg. A megyék az adót a jobbágyoktól hajtották be. II. József központosított hatalmának teljében, 1786-ban határozta el, hogy a nemesség által megakadályozott, de a korszellemtől követelt újszerű adózási módot, a földadót és az ehhez szükséges földmérést elrendelje. A felmérés házszámozással és népszámlálással kezdődött. A házak megszámozására, mely községenként 1-től kezdve folytatólagosan és nem utcánként történt, nemcsak a földmérés miatt, hanem az ország adójának az egyes vármegyékre való előírása miatt is szükséges volt. Tekintettel arra, hogy a házszámozás kiterjedt a nemesek tulajdonában levő házakra is, az nem ment minden nehézség nélkül. Néhány megyében a katonaságnak is közbe kellett lépnie. A házszámozást követte a tulajdonképpeni felmérés. Ennél a községi elöljáróság jelenlétében az ingatlanokat tulajdonosaiknak kellett felmérniük. Az urasági nagybirtokokat, a nagy erdőségeket és a magas hegységekben elterülő ingatlanokat mérnökök mérték fel mérőasztallal. Ebben az időben mai értelemben vett földmérést nem lehetett végrehajtani, mert az ország területét ábrázoló részletes térkép katonai titok volt. Ezért a földmérés végeredményét térkép készítése nélkül állították össze. Térkép készítését egyébként az is szükségtelenné tette, hogy a kataszteri felmérést megelőzően az egész Monarchiát térképezték a hadsereg mérnökei. Községenként és dűlőnként ún. Fassionális Tabellákba jegyezték be a parcellákat, a tulajdonos nevét, és házszámát, a művelési ágat, továbbá a területszámításhoz szükséges méreteket. A margón az egyes parcellákról kis ábrákat készítettek. A terület mértékegysége a kataszteri hold (kh) volt. A felmérés kiterjedt a földek művelési ágára is. A rendelet 9 művelési ágat különböztetett meg: szántóföldek, több év alatt egyszer művelhető szántók, halastavak, rétek, kertek, mezők és havasok, tövis bokrok, szőlők, erdők. Az ingatlanok jövedelmét a tulajdonosok bevallása és egy ellenőrző bizottság becslésének alapján átlagos értékben állapították meg az 1773-1782 közötti 10 éves időszak figyelembevételével. A munkálatokat négy éve alatt fejezték be, és az új kataszter 1789. november 1-jén hatályba is lépett. II. József halálával a nemesi vármegyék visszanyerték
1-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz önkormányzatukat. Első dolguk a földmérés adatainak elpusztítása volt. Ezzel ismét a régi adózási rendszer lépett érvénybe.
A földadókataszter bevezetése A Magyar Királyság területén az 1849. október 20-án kiadott nyíltparancs az "állandó katasztert" rendszeresítette éppúgy, mint ahogyan azt Ausztriában az 1817. december 23án kelt császári pátens elrendelte. Minthogy az ennek alapfeltételét képező részletes felmérés rövid időn belül hazánkban sem volt végrehajtható, itt is "ideiglenes kataszter" (korabeli szóhasználattal: földadóideiglen) készítését rendelték el az 1850. március 4-én kelt nyíltparanccsal. A földek megadóztatásának egyik esetében a földbirtok, a hozzá tartozó felszerelés és állatállomány értéke képezi az adó alapját, ez az értékkataszter, míg a másik esetben a föld tiszta hozadéka alapján történik az adó összegének megállapítása, ez a hozadéki kataszter.
Ideiglenes kataszter Az 1850. évi nyíltparancs a hozadéki kataszter bevezetését rendelte el. A hozadékkataszter vagy földadókataszter olyan nyilvántartás, ami megbízható alapot nyújt a földek adóztatásához. A földadó kivetéséhez ismerni kell: - a földadó alanyát, - a földadó tárgyát, - a földadó alapját. A földadó alanyának azt tekintették, aki a földet ténylegesen birtokolta. A földadó tárgya minden gazdaságilag hasznosítható földterület, alapja pedig az átlagos gazdálkodás mellett tartósan elérhető tisztajövedelem volt. Az 1849. október 20-i nyíltparancs alapján 1853-ban megindították a háromszögelést, majd 1856-ban a részletes felmérést. A földadókataszter elkészítésével kapcsolatos feladatokat községenként egy-egy bizottság végezte. A meglevő alkalmas térképanyagot felhasználták. Ahol térkép nem volt, ott a község határát, majd ezen belül a dűlők határait felmérték, és területüket meghatározták. E kereten belül azután az egyes földrészleteket becslés vagy bevallás alapján vették fel. Innen ered a "vallományi" munkálat elnevezés. Egyidejűleg feljegyezték a földek művelési ágát is. Hat művelési ágat különböztettek meg: szántó, rét, szőlő, legelő, erdő nádas. A földeket minden művelési ágban három minőségi osztályba sorozták. A földadó alapjául szolgáló tiszta jövedelmet a művelési ágak és minőségi osztályok szerint a terméseredmények, a terményárak és a gazdálkodási költségek figyelembevételével állapították meg. A földek adatairól községenként külön jegyzéket, ún. adótelekkönyvet készítettek. Ezeket a munkálatokat, a szabadságharcot követő időben a magyar alkotmányba ütköző módon léptettek életbe, ezért a nép körében még sokáig megmaradt az ellenszenv a felmérési munkákkal szemben. A munka irányítása 1867-ig, a kiegyezésig Bécsből történt, akkor vette át ezt a szerepet a magyar pénzügyminisztérium. Az ideiglenes kataszter alapján történt a földadó kivetése egészen 1884-ig.
Állandó kataszter Az ideiglenes kataszter készítésével kapcsolatosan szerzett tapasztalatokat felhasználva az 1875. évi VII. törvénycikk (mai elnevezéssel: törvény) "a földbirtok arányos
1-4
1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása megadóztatása céljából " a hevenyészve összeállított ideiglenes kataszter helyett új, állandó földadókataszter készítését rendelte el. A munkálatok tíz évig tartottak és 1885ben fejeződtek be. A korábbi ideiglenes nyilvántartástól az állandó kataszter a következőkben tért el: - a földek területét részletes felméréssel határozták meg, - a nyilvántartott művelési ágak és minőségi osztályok száma növekedett, - a hozadék megállapítására irányuló becslést országosan egységesen és egyidejűleg végezték el. Tulajdonosként a tényleges birtokost tüntették fel. Az állandó kataszter alapja a községenként készített – a község összes földrészleteit a helyrajzi számok növekvő sorrendjében tartalmazó – kataszteri telekkönyv és az egy tulajdonban levő földrészletek adatait tartalmazó kataszteri birtokív volt. A gazdálkodásra alkalmas földeket hét művelési ágban tartották nyilván (szántó, kert, rét, szőlő, legelő, erdő és nádas). Ezeken kívül nyilvántartották azokat a területeket is, amelyeken mezőgazdasági termelés nem folyt. Pl.: épület, udvar, közterület, vasút, árok stb. Ezeket összefoglaló néven földadó alá nem eső területeknek nevezték (ma is használt földhivatali rövidítése: FANET). A földadó alapját továbbra is a föld tiszta hozadéka (tiszta jövedelme) képezte. A magyar földadó tehát az ún. hozadéki, másképp tárgyi adók csoportjába tartozik, mely a földnek meghatározott hozadékát vonja el, és nem veszi figyelembe az adóalany személyes viszonyait: az általa befektetett tőke nagyságát, a gazdálkodás milyenségét, a földet terhelő adóságokat stb. A földadó, továbbá százalékos adó, amely tárgyi jellegéből következően nem progresszív. A földadó kulcsa az aranykorona értékben megállapított kataszteri tisztajövedelem bizonyos százaléka volt (pl. 20 %). Végül a magyar földadót felosztásos adónak is szokták nevezni, mivel azt egy összegben vetik ki a községekre, amit azután az időközi változásokat (tulajdonosváltás, művelési ág változás, stb.) is figyelembe véve, a községek hajtanak be földbirtokuk kataszteri tiszta jövedelmének arányában az egyes adókötelezettektől. Tulajdonosként a tényleges birtokost tüntették fel. A művelési ágakban bekövetkezett változások nyilvántartását a törvény nem írta elő, így az állandó kataszternek már érvénybe lépése idején is súlyos hibái voltak. Ezen kívánt segíteni az 1909. évi V. tc., amely elrendelte a művelési ágak változásának kötelező bejelentését és nyilvántartását. A földrészletekben bekövetkezett változásokat 1950-ig a műszaki nyilvántartás vezette, ill. a műszaki nyilvántartás alapján érvényesültek ezek a változások a telekkönyvben és a földadókataszterben. Munkarészül a birtokváltozási jegyzékek szolgáltak, amelyek az egyes földrészletek változás előtti és változás utáni adatait tartalmazták. A birtokváltozási jegyzék évszám szerinti megfelelő tételére a területjegyzékben volt utalás, melynek alapján a földrészlet változott adatai megtalálhatók voltak. A változott állapotot a kataszteri térképen kezdetben kék, majd később piros színnel tüntették fel. A birtokváltozási jegyzék alapján a földadókataszter részére változási jegyzéket készítettek, ennek ez alapján vezették át a változásokat a kataszteri telekkönyvben és a birtokíveken.
1-5
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz A megosztási vázrajzon ábrázolt változást a térképen és a földadókataszterben csak a telekkönyvi hatóság által megküldött jogerős végzés alapján lehetett átvezetni. Az állandó kataszter, amelyet 1909. óta földadókataszternek neveztek, gyakorlatilag 1950-ig volt érvényben, amikor a műszaki nyilvántartást és a földadókataszteri nyilvántartást egyesítették.
Kataszteri tisztajövedelem A földadókataszter döntően az adóztatás érdekében került bevezetésre. A mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló területek a befektetett munka árán tulajdonosuknak a talaj természeti és termelési adottságaitól függő jövedelmet biztosítanak. A tisztajövedelem az, ami a termény árából a termelési költségek levonása után a tulajdonos javára visszamarad. Minél nagyobb az elérhető tisztajövedelem, annál értékesebb, minél kisebb tisztajövedelem származik a termelésből, annál kevésbé értékes a terület. Ebből következően: minél nagyobb valamely talaj termelésből származó jövedelme, annál nagyobb részt kell vállalnia a terület tényleges birtokosának a közterhek viseléséből. A terméseredmények állandó összeírása, az üzemi költségek megállapítása, valamint a tisztajövedelem minden évben való kiszámítása megoldhatatlan feladatot jelentene. Szükség van tehát egy értékmérőre, melynek alkalmazásával egyszerűen lehet mérni a termőföldek termelési értékét és abból a tulajdonosokat illető közterheket. Ilyen értékmérő a kataszteri tisztajövedelem, amely egy bizonyos földterület hosszabb időn át megfigyelt átlagtermelésének átlagos ára és a termelésre fordított átlagos költségek különbsége. A földek tiszta hozadékának megállapítására az ország területét becslőjárásokra osztották fel. A becslőjárás a megszűnt államigazgatási járásnál általában kisebb terület, amelyen a gazdálkodásra kiható termelési, földrajzi, éghajlati és közgazdasági tényezők nagyjából azonosnak tekinthetők. Amennyiben valamely területen a gazdálkodási viszonyok annyira eltérőek voltak, hogy azokat a becslőjárás többi részével azonosítani nem lehetett, (Pl. több csapadék, kedvezőbb értékesítési lehetőség stb.) a becslőjárás többi részétől leválasztották, és osztályozási vidéknek nevezték. A becslőjáráson (osztályozási vidéken) belül az azonos művelési ágú földeket a termelési-, gazdasági tényezők és az értékesítési viszonyok figyelembevételével minősítették, ill. osztályba sorozták. Minden művelési ágra vonatkozóan annyi minőségi osztályt vezettek be, amennyire az említett tényezők különbözősége miatt szükség volt. Egy művelési ágra legfeljebb nyolc osztályt lehetett megállapítani. Minden becslőjárás, ill. osztályozási vidék területén az egyes művelési ágak keretében minőségi osztályonként kijelöltek egy-egy típustalajt, amely jól jellemezte az egyes minőségi osztályokba tartozó földek jellegzetes tulajdonságait. Ezeket a típustalajokat járási mintatereknek nevezzük. Az egyes községekben előforduló művelési ágak és minőségi osztályok mindegyikére községi mintateret jelöltek ki, majd a község határában fekvő földterületeket a mintaterekhez hasonlítva a megfelelő minőségi osztályba sorozták. A művelési ágak minden egyes minőségi osztályára vonatkozóan kiszámították, hogy 1 kataszteri hold (kh) területen milyen átlagos tisztajövedelem érhető el. Az átlag kiszámításához a terméseredmények tíz évi, a terményárak és a termelési költségek hat évi átlagát vették figyelembe. A kataszteri tisztajövedelmet az akkori pénznemben – előbb osztrák értékű forintban, majd aranykoronában (AK) fejezték ki. Napjainkban az 1 hektár (ha) területre átszámított kataszteri tisztajövedelemi adatokat (AK-t) művelési áganként összeállított táblázatok tartalmazzák. Nézzük példaképpen egy becslőjárás (osztályozási vidék) kataszteri tisztajövedelemi fokozattábláját. 1-6
1. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának kialakulása Minőségi osztály Művelési 1 2 3 4 5 6 ág Aranykorona érték (fillérben)/ha
7
8
Szántó
3480 2780 1900 1650 1250 830
490
240
Kert
4690 3650 3130 2080 -
-
-
Rét
4170 3480 3040 2600 2170 1740 970
420
Szőlő
1910 1220 -
-
-
Legelő
1560 1180 900 620 350 260
170
100
Erdő
650 380 280 190 120 90
30
-
Nádas
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
1. táblázat: Kataszteri tisztajövelmi fokozattábla A táblázatból megállapítható, hogy a becslőjárás területén a földeket milyen művelési ágakban hasznosítják és azok milyen minőségi osztályba tartoznak. Így például abban a becslőjárásban, amelyre a mellékelt. táblázat vonatkozik, a tisztajövedelmet befolyásoló tényezők annyira különbözők, hogy a szántó, rét és legelő művelési ágakból nyolc (a maximális) minőségi osztályt kellett felállítani. Az erdő művelési ágban hét, a kert művelési ágban négy, a szőlő művelési ágban két minőségi osztály felállítása is elegendő volt. A becslőjárás területén nádas nem fordult elő. A tisztajövedelmi táblázatban az egyes értékek 1 ha földterület kataszteri tiszta jövedelmét mutatják művelési áganként és minőségi osztályonként. Ennek alapján kell kiszámítani az ugyanezen becslőjáráshoz tartozó adott földterület kataszteri tisztajövedelmét. Példa: A 6 ha 4518 m2 5. osztályú szántó kataszteri tisztajövedelme: 6.4518 ha x 1250 fillér/ha = 80,65 AK. Az AK/kh-ban adott értékeket a c = 1 ha/1 kh = 1.737 727 703 viszonyszámmal szorozva válthatjuk át AK/ha-ba. Pl. 20,00 AK/kh-nak 20,00 AK/kh x c kh/ha = 34,75 AK/ha felel meg. A kataszteri tisztajövedelem több mint 100 évvel ezelőtti bevezetése óta a közgazdasági és agrotechnikai viszonyok jelentős mértékben megváltoztak. Ezért a földek jövedelemtermelő képessége és az azt jellemző értékszám is eltér a valóságtól. Az aranykorona-értéknek – még akkor is, ha aránytalanságokat tükröz – jelentős szerepe van a mező- és erdőgazdasági területekkel kapcsolatos jövedelem-elvonásban, a napjainkban zajló tulajdoni reform végrehajtásánál, a kisajátított földekért járó kártalanítás megállapításában stb. Nyilvántartására egy korszerűbb földértékelésre történő teljes áttérésig még szükségünk lesz.
1-7
2. előadás: Az állami földnyilvántartás
2. előadás: Az állami földnyilvántartás Mint az előzőkből is kitűnik a földadókataszter döntően az adóztatás érdekében készült. A földadó-kataszteri nyilvántartás pontos vezetésére azért volt szükség, mert ennek alapján vetették ki egyrészt a földadót, másrészt az adatokat különböző földbirtokstatisztikai kimutatások összeállításánál is felhasználták. Döntő jelentősége volt a kataszteri tisztajövedelemnek, mert az képezte a földadó alapját, de fontos szerepe volt a vagyonátruházási illetékek kiszabásánál, a jövedelem- és vagyonadó kivetésénél, továbbá számos adópótlék jellegű közszolgáltatásnál is. Az 1945. évben elindított földreform, a tagosítások és a földrendezések, valamint a mezőgazdaság ún. szocialista átszervezésében is a földadókatasztert használták fel, mivel tartalmazta az említett feladatok végrehajtásához szükséges adatokat. A mezőgazdaság szocialista átszervezése után a földadókataszter további korábbi célja – az adóztatás – háttérbe szorult. Egyéni gazdálkodás a megművelhető földterületnek mintegy 5 %-án folyt. A földből származó jövedelem-elvonásnak már nem volt alapvető jelentősége, mert az állam a bevételt más csatornákon keresztül biztosította. Ellenben továbbra is szükség volt egy földleltárra, amely a földekre vonatkozó népgazdasági tervezésnek, statisztikai adatgyűjtésnek, a földek rendeltetésszerű használata ellenőrzésének, a területrendezésnek, az üzemi földnyilvántartások vezetésének, továbbá a földekkel kapcsolatos egyes pénzügyi kötelezettségek megállapításának alapját képezte. Ezt a szerepet töltötte be az 1964. január 1-jén hatályba lépett állami földnyilvántartás, amelynek országos hatáskörű szerve az Állami Földmérési és Térképészeti Hivatal (ÁFTH) volt. Az állami földnyilvántartással kapcsolatos feladatokat – illetékességi területén – az ÁFTH megyei (fővárosi) földmérési és földnyilvántartási felügyelősége látta el. Az állami földnyilvántartás tárgya az ország egész területe, annak minden földrészlete tekintet nélkül azok fekvésére, rendeltetésére, vagy hasznosításának módjára, továbbá arra, hogy tárgyai-e a telekkönyvezésnek, vagy sem. Nem tárgyai az állami földnyilvántartásnak a felépítmények, a földalatti képződmények és létesítmények (bányák földalatti része, barlang, pince stb.). Az állami földnyilvántartás az ország területét községenként (városonként), Budapesten és a megyei jogú városokban kerületenként tartotta nyilván. Egy-egy község (város), városi kerület határán belül a belterületi földrészletek a külterületi földrészletektől elkülönítve szerepeltek a nyilvántartásban. Eszerint külön készültek a földnyilvántartási munkarészek a belterületről és külön a külterületről (illetve – később – a zártkertekről). A belterületnek a külterülettől való elkülönített nyilvántartását főleg egymástól eltérő rendeltetésük indokolja. Az állami földnyilvántartás munkarészeit alap- és kiegészítő munkarészekre osztották. Alap-munkarésznek nevezték azokat, amelyekben egy-egy nyilvántartási egység (belterület, külterület, zártkert) határán belül fekvő valamennyi földrészlet adatai megtalálhatók, és amelyek hosszabb ideig alkalmasak azok adatainak nyilvántartására. Az alap-munkarészek a következők voltak: - földnyilvántartási térkép, - községi földkönyv, - birtokívek - községi összesítők. 2-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Kiegészítő munkarésznek nevezték azokat, amelyek az alap-munkarészek elkészítéséhez és használatához, valamint a változások átvezetéséhez voltak szükségesek. Ezek a következők: - névmutató, - helyrajziszám-mutató - változási jegyzék, stb. Földnyilvántartási térkép céljára a földmérési alaptérkép egyik ún. nyilvántartási példányát használták. Amennyiben egy újbóli felmérés vagy térképfelújítás, ill. a nyilvántartási adatrendezés csak a belterületre vagy csak a zártkertre, ill. a külterületre terjedt ki, külön térkép készült az egyes nyilvántartási egységekről (az ún. fekvésekről). A község belterületi, zártkerti és külterületei földrészleteiről külön községi földkönyv készült, amely a helyrajzi számok sorrendjében tartalmazta a fekvés földrészleteinek földnyilvántartási adatait: terület, művelési ág, kataszteri tisztajövedelem, stb. A birtokívek a földrészletek adatait a kezelők, használók, ill. a tulajdonosok szerint elkülönítve tartalmazták. Külön birtokívek készültek ugyanazon tulajdonos belterületi, zártkerti és külterületi földrészleteiről. A tulajdoni viszonyokra vonatkozó adatokat a birtokív címlapjára jegyezték fel. (melléklet). A tulajdonos (tulajdonosok) neve mellett az erre a célra szolgáló rovatban feltüntették a tulajdoni részarányt, amely azt fejezi ki, hogy a birtokívbe felvett földrészletekre vonatkozóan a tulajdonjog milyen arányban oszlik meg a tulajdonostársak között. Ha a birtokívbe felvett földrészleteknek egyetlen tulajdonosuk van, a tulajdoni részarány 1/1. Ha a tulajdonjog kettő vagy több tulajdonostárs között egyenlő arányban oszlik meg, a tulajdoni arány 1/2 - 1/2 vagy 1/3 - 1/3, 1/4 - 1/4 stb. lesz. Egy birtokívre vonatkozóan a tulajdoni részarányokat kifejező törtszámok számlálói összegének meg kell egyeznie a közös nevezővel. Egy birtokívbe csak azokat a földrészleteket jegyezték be, amelyekre vonatkozóan a tulajdoni viszonyok azonosak voltak. Ha egy vagy több földrészlet A-nak és B-nek 1/2 – 1/2 arányban képezte osztatlan közös tulajdonát, valamennyi földrészletet egy birtokívben vették fel. Ha az egyik földrészlet 1/2 –- 1/2, a másik földrészlet 1/3 – 2/3, a harmadik pedig 3/4 – 1/4 arányban képezte A és B közös tulajdonát, mindhárom földrészletet külön birtokíven vették fel, a birokívek címlapjain pedig A-t és B-t tüntették fel a megfelelő részaránnyal. A birtokív belső lapjain feltüntetett földrészletek területi és kataszteri tisztajövedelmi adatait összesítették. A végösszeg mutatta a címlapon feltüntetett tulajdonos (tulajdonostársak) belterületi, zártkerti vagy külterületi földrészleteinek együttes területét és kataszteri tisztajövedelmét művelési áganként részletezve. A község egyes fekvéseiről készült birtokívekbe felvett földrészletek együttes területi és kataszteri-tisztajövedelmi adatai megegyeznek a belterületi, zártkerti, ill. külterületi földkönyv zárlati eredményeivel.
A telekkönyv A nemesi társadalom tulajdoni viszonyait az ősiség jellemezte: - Adományrendszer, vagyis a nemesi birtokra vonatkozó tulajdonjogot a király adományozta;
2-2
2. előadás: Az állami földnyilvántartás -
Háramlási jog. Utód hiányában vagy hűtlenség esetén a tulajdonjog visszaszállt a koronára; A tulajdonos rendelkezési jogának korlátozottsága a családdal szemben. A tulajdonos a család, az egyének használók voltak.
Így az ősiségen és a jobbágyságon alapuló feudális viszonyok kizárták a telekkönyv intézményét, amely egyedileg elhatárolt, tisztázott tulajdoni viszonyú, szabad rendelkezésű ingatlanokat tételez fel. Hazánkban a telekkönyvi nyilvántartás bevezetése osztrák mintára történt az 1853-ban kiadott igazságügy miniszteri helyszínelési rendelet alapján. A telekkönyv a bíróság által vezetett olyan községenként elkülönített nyilvános jegyzék volt, amely az ingatlanokra vonatkozó tulajdonjog és más jogok, valamint fontosabb tények és körülmények feltüntetésére szolgált és a bejegyzett jogok (tények, körülmények) fennállását hitelesen tanúsította. A telekkönyvet – amely betétekből, térképekből, különböző mutatókból és irattárból állt – a járásbíróságok, mint telekkönyvi hatóságok vezették 1972. január 1-jéig, amikor átkerült a földhivatalokhoz és fokozatosan egyesítették az állami földnyilvántartással. A XIX. század közepén végzett helyszínelés alkalmával az adatok megállapítása a tényleges birtoklás alapján történt. A megállapított adatokat az ún. telekjegyzőkönyvekben foglalták össze. Telekkönyvezés tárgya volt általában minden önálló ingatlan, a közterületek, folyók, patakok és a természetes tavak medrének kivételével. Ha azonban a nem telekkönyvezett közterület rendeltetése megváltozott, pl. út- vagy folyószabályozás folytán az útnak vagy a folyómedernek egy része valakinek a kizárólagos tulajdonába (használatába) került, telekkönyvezni kellett. Régi telekkönyvi jogunkban a nyilvántartási egység a jószágtest volt, ami nem volt azonos az ingatlan fogalmával. Ebben a birtokrészlet (parcella) volt a legkisebb nyilvántartási egység, de rendszerint több ingatlan tett ki egy jogi egységet, jószágtestet. A jószágtestek kialakításáról helyszínelési rendeletek intézkedtek. Külön-külön jószágtestet kellett kialakítani a nemesi birtokból, a volt szabadbirtokból és a volt jobbágytelkekből. A volt nemesi birtok és a volt szabadbirtok tulajdonosának a tetszésére volt bízva, hogy egy vagy több jószágtestként telekkönyveztette-e az ingatlanát. A volt jobbágytelkeket azonban egy jószágtestként kellett telekkönyvezni, akárhány parcellából is álltak. Az egységes jószágtestet alkotó birtokrészletek gyakran egymástól távol terültek el. A telekkönyvbe jogot csak egész jószágtestre lehetett bejegyezni, annak egy birtokrészletére nem. A jószágtest azonban csak látszat egységet jelentett, mert a tulajdonos kérelmére a jószágtestből bármelyi birtokrészletet másik telekjegyzőkönyvbe lehetett átvinni, így az külön jószágtestté vált, amire már lehetett külön jogokat bejegyezni. Új telekkönyvi jogunk (54/1960.(XI. 27.) Korm., 2/1960. (XII. 25.) I. M. sz. rendeletek) a jószágtest elavult és nehezen kezelhető konstrukcióját elvetette, és helyette bevezette az önálló ingatlan fogalmát. Az alapul szolgáló telekkönyvi térképeket a helyszínelő bizottságok sokszor vetület és méretarány nélkül egy példányban készítették. Nagyobb dűlőkből térképlaponként egyet rajzoltak. Kisebb dűlőkből kettő vagy több került egy lapra. Ez a térkép tájékoztató jelleggel azt mutatta, hogy az ingatlanok milyen sorrendben helyezkednek el a természetben. A birtokrészletekbe írt helyrajzi számok megegyeztek a telekjegyzőkönyvek helyrajzi számaival. Ezeket maguk a telekkönyvvezetők adták. Változáskor ugyancsak ők végezték a birtokrészletek felosztását és a helyrajzi számok alátörését. Ez rendszerint
2-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz szabadkézzel, saját ízlés szerint történt. Ahol a megosztást a térképi ábra kicsisége miatt nem lehetett magán a térképen elvégezni, ott a telekkönyvvezető a térkép szélére rajzolt nagyításon végezte el a megosztást. Az 1886. évi XXIX. tc. úgy rendelkezett, hogy a kataszteri térkép másolata legyen a telekkönyvi térkép, a telekkönyvi betétekbe pedig a kataszteri felmérés helyrajzi számait és területi adatait kell bejegyezni. Mindazokat a községeket, amelyek telekkönyvezése még nem a kataszteri felmérés adatainak felhasználásával történt telekjegyzőkönyves községnek nevezeték, szemben az ún. betétes községekkel, melyek telekkönyvezése kataszteri felmérésen alapult. Egy-egy telekkönyvi betétbe (telekjegyzőkönyvbe) azokat a földrészleteket foglalták össze, amelyeknek a tulajdonosa ugyanaz, ill. tulajdonostársak esetén a részarányok mindegyikre azonosak. A telekkönyvi betét (és a telekjegyzőkönyv is ) három lapból állt: A lap vagy birtoklap, B lap vagy tulajdoni lap, C lap vagy teherlap. Az A lapon a földrészletek helyrajzi száma, területe, fekvése és művelési ága volt feltüntetve. A B lapon a tulajdonos (tulajdonostársak) neve, a tulajdonszerzés jogcíme, valamint a tulajdonjogra vonatkozó feljegyzések, korlátozások voltak találhatók. (pl.: kiskorúság, gondnokság, elővételi jog, visszavásárlási jog, elidegenítési és terhelési tilalom stb.) A C lapra jegyezték fel az ingatlant terhelő kötelezettségeket, tehertételeket (haszonélvezeti jog, építési kölcsön, megváltási ár stb.). A kataszteri nyilvántartás (később az állami földnyilvántartás) adatainak kötelező használata miatt a földrészlet helyrajzi számára, területére, művelési ágára vonatkozó adatokat a telekkönyvi hatóság is köteles volt elfogadni. Ennek érdekében a telekjegyzőkönyves községek részletes felmérése és a földnyilvántartási munkálatok jóváhagyása után az illetékes telekkönyvi hatóságnak meg kellett küldeni a kataszteri térkép és a községi földkönyv másolatát a betétszerkesztés céljára. Ha olyan községben történt új részletes felmérés, amelynek telekkönyve már telekkönyvi betétekből állt, akkor a telekkönyvi betéteket át kellett alakítani. Ilyenkor ún. azonosítási jegyzéket is kellett a telekkönyv részére készíteni, amely a régi és az új helyrajzi számokat szembeállítja egymással. Telekkönyvi betétes községekben a földrészlet adataiban bekövetkezett változásokról készített vázrajzot az állami földmérés a helyrajzi számozás és a területszámítás tekintetében megvizsgálta. Az így elfogadott adatokat változási jegyzékbe foglalták, melyet megküldtek a telekkönyvi hatóságnak. Telekjegyzőkönyves községben a telekkönyvi hatóság a községi elöljáróság (városi adóhivatal) által közölt megváltozott helyrajzi számokat és területi adatokat ellenőrzés nélkül elfogadta. A telekkönyvi hatóság a telekkönyvi betétekben átvezetett változásokról esetenként végzés formájában értesítést küldött az illetékes földhivatalnak. Ez a kölcsönös értesítés és a változások közös átvezetése biztosította a telekkönyvi nyilvántartás és az állami földnyilvántartás közötti összhangot. A községek telekkönyvét általában annál a bíróságnál vezették, amelynek illetékességi területéhez a község tartozott. A telekkönyvi hatóságok 1972. január 1-jén átkerültek a földhivatalokhoz és az ingatlanokról vezetett két nyilvántartást 1980-ig ingatlannyilvántartás néven fokozatosan egyesítették.
2-4
2. előadás: Az állami földnyilvántartás
Központi telekkönyv Központi telekkönyv létrehozását az indokolta, hogy a vasutak, és csatornák hitelképessége egyetlen helyen vezetett nyilvántartásból megállapítható legyen. 1868-ig a vonalas létesítményekhez megszerzett és kisajátított területek ugyanúgy a helyi telekkönyvekben kerültek felvételre, mint bármely más magánterület. Így pl. egy vasútvonal területe annyi telekkönyvben volt nyilvántartva, ahány községen áthaladt. Tehát a vasútnak még a területeit sem lehetett összefüggően áttekinteni, annak létesítményeire és felszereléseire pedig még csak következtetni sem tudtak. Így valamely vasútvonalnak (csatornának) az értéke a telekkönyvből – amely legfeljebb a hozzá tartozó terület nagyságát tüntette fel – nem volt megállapítható. Az akkori vasutak általában magántársaságok tulajdonában voltak, amelyek az építés és fejlesztés érdekében hitelre szorultak. A hitelezőknek pedig a hitelezett tőke és a kamatok biztosítása végett ismerniük kellett az adós vasúttársaság állagának teljes értékét, vagyis fontossá vált a földterületnél lényegesen nagyobb értékű létesítmények nyilvántartása. Ezeken a hiányosságon segített az 1868. évi I. törvénycikk, amely a vasutak és csatornák részére központosított telekkönyvek nyitását és vezetését rendelte el. Az ennek értelmében létrehozott központi telekkönyv már a társaság teljes ingatlanvagyonát összefoglalva tüntette fel, így abból a vállalat jelentőségére, hitelképességére következtetni lehetett. Mindegyik vonalas létesítmény részére a bejelentés sorrendjében egy központi telekkönyvi betétet fektettek fel, melyhez térképek és egyéb iratok tartoztak. A betét egy főlapból, az érintett községek számával megegyező birtoklapból, egy tulajdoni lapból és egy teherlapból állt. A II. világháborút követő államosítások után a hitelképesség igazolására nem volt szükség, ezért a továbbra is fenntartott központi telekkönyv csak az állami földnyilvántartás kiegészítőjeként működött az egységes ingatlan-nyilvántartás létrejöttéig.
2-5
3. előadás: Az egységes ingatlan-nyilvántartás kialakításának okai
3. előadás: Az egységes ingatlan-nyilvántartás kialakításának okai Magyarországon közel 100 éven keresztül két nyilvántartást vezettek az ingatlanokról; a földadó kataszteri nyilvántartást (később állami földnyilvántartást) és a telekkönyvi nyilvántartást. Egyik nyilvántartás sem volt teljes. A telekkönyv nem tartalmazta az állami tulajdonban levő közterületeket (pl. utcákat, vasutakat, csatornákat), a földnyilvántartásnak pedig nem voltak tárgyai az egyéb önálló ingatlanok (pl.: öröklakások, szövetkezeti lakások stb.). Az állami földnyilvántartás feladata – mint ismeretes – a földrészletek helyrajzi számának, területének, művelési ágának és a talaj minőségének megállapítása és a természetbeni állapottal egyező nyilvántartása. Ezzel szemben a telekkönyvi nyilvántartás feladata az ingatlanokra vonatkozó jogok és jogi korlátozások, valamint kötelezettségek nyilvántartása. Természetesen az állami földnyilvántartás sem nélkülözhette a tulajdonos, a kezelő vagy használó nyilvántartását, a telekkönyv pedig a földrészlet adatainak nyilvántartását. Ebből következik, hogy a kétféle nyilvántartás között párhuzamosság (kettősség) állt fenn. A tulajdonjogot és az egyéb jogokat csak a telekkönyv szavatolta hitelesen, ugyanakkor nem "felelt" a területnagyságért. A térképi ábrázolás (terület, művelési ág, földminőség stb.) tekintetében viszont az állami földnyilvántartás volt a mértékadó. A két nyilvántartás helyileg is elkülönült egymástól, a földnyilvántartást a földhivatalok, a telekkönyvet a bíróságok vezették. Az egymást átfedő két nyilvántartás naprakész vezetése többletköltségekkel járt. Mivel egyik nyilvántartás sem volt teljes, valamely ingatlan közhiteles állapotát csak az állami földnyilvántartás és a telekkönyv adatainak egybevetésével lehetett megismerni. Az ingatlanokat érintő különböző intézkedések következtében (pl. a földreform, a tagosítások, az államosítás, a mezőgazdaság ún. szocialista átszervezése, a földtörvény végrehajtása stb.) az ingatlanok adataiban bekövetkező tömeges változások követése egyre nagyobb feladat elé állította a földhivatali és a telekkönyvi apparátust. Ilyen körülmények között nehéz volt biztosítani a két nyilvántartás átfedő tartalmának azonosságát. Bár jogszabályok írták elő a két szervezet kölcsönös értesítési kötelezettségét, az előbbi okok következtében a nyilvántartások – a telekkönyvi betétes községekben is – sok esetben elszakadtak egymástól. Amikor a földnyilvántartási és a telekkönyvi térkép tartalma is eltért egymástól a kisajátítások, házhelyosztások, megosztások stb. munkarészeit mindkét állapot szerint el kellett készíteni. A telekjegyzőkönyves községekben ez a kettősség mindig is fennállt. Ez a geodéziai feladatok végrehajtóinak többletmunkát, a megrendelőknek pedig többletköltséget jelentett. A 70-es évekre egyre sürgetőbben jelentkezett a két nyilvántartás helyett a rendszerében egységes, tartalmában teljes, egyetlen nyilvántartás megteremtésének szükségessége. Az egységes ingatlan-nyilvántartás vezetésére a földhivatalokat jelölték ki és ezzel a földügyek intézésére, a földügyi szakigazgatási feladatok ellátására egységes szervezet jött létre. A telekkönyvek vezetése 1972. január 1-jétől került át a bíróságoktól a földhivatalokhoz. A szervezeti összevonást követően magas szintű jogszabály rendelte el az ingatlannyilvántartás létrehozását és annak vezetését. Az ingatlan-nyilvántartás ún. szerkesztése községenként (városonként, városi kerületenként) az állami földnyilvántartás és a 3-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz telekkönyvi nyilvántartás egyesítésével történt. Az új szervezet nyolc év alatt fokozatosan lépett életbe és annak létrejöttével a korábbi nyilvántartások megszűntek.
Az új ingatlan-nyilvántartás rendszere Az ingatlan-nyilvántartás fogalma Az ingatlanoknak a társadalom életében kiemelkedő szerepük van. Nemzeti vagyonunk jelentős hányada ugyanis ingatlanokban (termőföldek, épületek, stb.) testesül meg. Jogrendszerünk elismeri és védi a tulajdon valamennyi formáját. Az ingatlanok jelentős értéküknél, valamint a társadalmi gazdasági életben betöltött szerepüknél fogva a többi tulajdoni tárgyhoz képest kiemelkedő jogi védelmet igényelnek. Ez a jogi védelem az ingatlanok állami leltárba vételével és hatósági szavatolásával biztosítható. Az ingatlannyilvántartás a körzeti földhivatal (fővárosi, kerületi földhivatal, földhivatali kirendeltség) által az ingatlanokról vezetett – esetenként jogkeletkeztető hatályú – olyan közhiteles nyilvántartás, amelynek tartalmáért az állam vállal szavatosságot. Azok a szervek, amelyeknek tulajdonában vagy használatában jelentős számú ingatlan van, munkájuk megkönnyítésére különböző szaknyilvántartásokat készítenek és tartanak karban. Pl. az önkormányzatok a tulajdonukban levő közutakról, építési telkekről stb., a mezőgazdasági nagyüzemek a tulajdonukban vagy használatukban levő földekről vezetnek saját nyilvántartást. Az ingatlan-nyilvántartás célja A földadókatasztert az állam adóbevételeinek biztosítására, az azt felváltó állami földnyilvántartást a népgazdasági tervezés céljára hozták létre. Ezeket gazdasági jellegű nyilvántartásoknak nevezzük. A telekkönyv jogi jellegű nyilvántartás volt, mert az ingatlanokra vonatkozó tulajdonjogi, használati és az ezekkel kapcsolatos egyéni jogok biztonságát garantálta. Mivel az egységes ingatlan-nyilvántartást a két előző nyilvántartás adatainak felhasználásával hozták létre, alkalmas azok céljainak együttes megvalósítására. Jogi célja: az ingatlanokhoz kapcsolódó jogok és törvényes érdekek védelme, az ingatlanforgalom biztonságának szavatolása. Gazdasági célja, hogy megbízható alapot szolgáltasson a földeket érintő közgazdasági és üzemi tervezéshez: - a rendeltetésszerű földhasználat és az ingatlanforgalom állami ellenőrzéséhez, - a területrendezési feladatokhoz, - a statisztikai adatgyűjtéshez, - egyes pénzügyi kötelezettségek megállapításához (adózás). Így az ingatlan-nyilvántartás az állam által meghatározott gazdasági és jogi célok megvalósítása érdekében létrehozott állami nyilvántartás. Az ingatlan-nyilvántartás tárgya Az ingatlan-nyilvántartás tárgyát általánosságban az ingatlanok (a földterület és annak tartozékai / épület, növényzet /) képezik. Minden nyilvántartásnak alapvető kérdése, hogy tartalma rendezett, áttekinthető és logikailag felépített legyen. A felépítés tagozódása szempontjából nagy jelentősége van az alapegység kiválasztásának. Az ingatlanok nyilvántartásában az alapegység az ún. önálló ingatlan. 3-2
3. előadás: Az egységes ingatlan-nyilvántartás kialakításának okai Önállónak minősül az az ingatlan, amely a többi ingatlantól függetlenül önállóan birtokolható, forgalomképes és jogokat lehet rá szerezni, alapítani stb. Ez az önálló ingatlan az ingatlan-nyilvántartás tulajdonképpeni tárgya. Önálló ingatlanként tartják nyilván: - a földrészletet, - a földrészletet az épülettel együtt, amennyiben mindkettőnek azonos a tulajdonosa. Egyéb önálló ingatlanként tartják nyilván: - az épületet, ha az nem vagy csak részben a földtulajdonos tulajdona, - a közterületről nyíló pincét, - a társasházban levő öröklakást, a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakást, - valamint az említett házakban a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket. - Az önálló ingatlanok e két fajtáján kívül sajátos tárgya még az ingatlannyilvántartásnak az ún. termelőszövetkezeti részarány. Ezek szerint az ingatlan-nyilvántartás tárgyai: - a földrészlet, - az egyéb önálló ingatlan és - a termelőszövetkezeti részarány. A földrészlet A földrészlet a Föld felszínének természetben összefüggő, bármilyen nagyságú területe, amelynek minden részére vonatkozóan azonosak a tulajdoni (kezelői, használati) viszonyok. Ezt az összefüggő területet nem szakíthatja meg más tulajdonában levő vonalas létesítmény (út, vasút, csatorna), sem pedig igazgatási, belterületi vagy zártkerti határ, mert akkor több földrészlet keletkezik. Tehát a községi, belterületi és zártkerti határ egyben mindig földrészlethatár is. Másik követelmény, hogy az összefüggő területre a tulajdoni, használati viszonyok azonosak legyenek. Ez alól kivételek: - az építési telkek, - a közterületek, - a vonalas létesítmények - és a természetes vízfolyások. Mint az előző fejezetben is láttuk a földrészlet önálló ingatlannak minősül. Azonos tulajdonviszonyok esetén a földrészlet és az azon levő épület(ek) együttesen alkotnak önálló ingatlant. A helyi építésügyi előírásoknak megfelelően kialakított építési telkek akkor is külön földrészletet alkotnak, ha egymással határosak és a tulajdonosuk is azonos. Pl. az önkormányzat házhelyosztási területén kialakított építési telkek községi tulajdonban maradnak, amíg magánszemélyek meg nem vásárolják azokat. Közterületnek nevezzük azokat az általában állami vagy önkormányzati tulajdonban levő földrészleteket (út, utca, tér, stb.), amelyek a község (város) területét behálózva lehetővé teszik az egyes földrészletek megközelítését. Habár a közterületek a természetben
3-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz összefüggnek és a tulajdonosuk is azonos, elágazásaik szerint – célszerűségi okokból – mégis külön földrészletekre bontjuk azokat. Ugyanaz vonatkozik az egyéb vonalas létesítményekre (Pl. vasutak, csatornák) és a természetes vízfolyásokra is. A földrészlet elvileg bármilyen nagyságú terület lehet. Nyilvántartási szempontból azonban két esetben korlátozott a kiterjedés. Egyik esetben a földrészlet nagyságát az alrészletek száma határozza meg. Az alrészletek jelölésére – mint később látni fogjuk – csak húsz betű használható fel, ezért ha egy földrészleten belül húsznál több alrészlet helyezkedne el – az azonos tulajdoni viszonyok ellenére – megosztjuk, és kettő vagy több földrészletként tartjuk nyilván. Másik korlátozás szerint a vonalas létesítmények és természetes vízfolyások a nyilvántartási térképen három szelvényen túl nem terjedhetnek. Egyéb önálló ingatlanok Az ingatlan-nyilvántartás elődjének tekinthető telekkönyv kialakulásának kezdeti szakaszában nem ismerte az osztott tulajdon intézményét. Mivel a hatóság által vezetett közhiteles nyilvántartásba tulajdonjogot csak az ingatlan egészére vagy annak eszmei hányadára lehet bejegyezni, de annak alkotórészére nem, ez a tiltás korábban azzal a következménnyel járt, hogy csak a nyilvántartott földrészletek vehették részt az ingatlanforgalomban, még azokban az esetekben is, amikor az alkotórész létrehozása a földrészlettől eltérő jogviszonyok mellett valósult meg. Az ingatlanokhoz fűződő érdekeltségi (tulajdoni és használati) viszonyok történelmi fejlődésének eredményeként alakult ki a jelenleg hatályos szabályozási rendszer, amely a klasszikusnak nevezhető alap típushoz (a földrészlethez) képest több eltérő, ún. sajátos nyilvántartási módot is ismer, illetve elismer. Ezek a sajátos nyilvántartási módok a következők: - önálló tulajdonú épület, - közterületről nyíló pince - a társas és szövetkezeti ház önálló részei. Ezek az ún. egyéb önálló ingatlanok, amelyek közös jellemzője, hogy építmények vagy létesítmények olyan önállósult részei, amelyek tulajdonjogi szempontból függetlenek attól a földrészlettől, amelyen létesültek. Tehát az épületnek vagy építménynek részben vagy teljesen más a tulajdonosa, mint a földrészletnek. Önálló tulajdonú épület Korábban a földrészlet és az épület tulajdonjoga elválaszthatatlan volt. A jelenlegi szabályozás szerint az épület tulajdonjoga az építtetőt illeti meg akkor is, ha szerződés, jogszabály vagy hatósági engedély alapján idegen tulajdonban levő földterületen épít. Ilyenkor a tulajdonos – a Magyar Állam vagy az önkormányzat – más szervnek, szervezetnek vagy magánszemélynek adja át a földterületet építkezés céljára, de a föld változatlanul az állam vagy az önkormányzat tulajdonában marad. Ez a jogviszony természetesen magánszemélyek között is megvalósulhat. Közterületről nyíló pince A közterületről nyíló pince bejárata rendszerint közterületen levő partfalból nyílik, ezért megközelítéséhez nincs szükség szolgalmi jogra, és így a felszíni földrészlettől függetlenül, önállóan forgalomképes. Ez indokolja, hogy egyéb önálló ingatlanként szerepeljen – hatósági nyilvántartásban. Az ilyen pincéket a telekkönyv is hasonlóképpen tartotta nyilván. Azt a földrészletet, amely alá a közterületről nyíló pince benyúlik, 3-4
3. előadás: Az egységes ingatlan-nyilvántartás kialakításának okai ugyanúgy kell nyilvántartani, mintha a pince nem is létezne. A pincékkel azonos elbírálás alá esnek – közterületről nyíló földalatti garázsok, raktárak stb. A nem közterületről nyíló pincét, ha szolgalmi jog alapján más tulajdonában álló ingatlan alá nyúlik, továbbá a barlangot azzal a földrészlettel együtt kell nyilvántartani, amelyen a bejárata van. Társas- és szövetkezeti házak A társasház közös tulajdonban levő földrészleten létesített legalább két elkülönített nyilvántartási egységből álló felépítmény (épület) tulajdonosainak polgári jogi társulása. A társasháztulajdon a közös tulajdon különleges formája. A társasházban a földrészlet, valamint az épület műszaki egységétől elválaszthatatlan szerkezeti elemei (pl. alap- és főfalak, födémek, tetőszerkezet stb.) a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak, míg az egyes elkülönített lakások, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségek (garázsok, üzlethelyiségek, raktárak, műtermek stb.) a tulajdonosok kizárólagos (több tulajdonos esetén egymás között osztatlan közös) tulajdonát képező forgalomképes nyilvántartási egységet képeznek. Ez azt jelenti, hogy az öröklakások, és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonjoga elkülönül az érintett földrészlet tulajdonjogától. A földrészlet abban az esetben nem közös tulajdon, ha azt az állam adta tartós használatba. A külön és a közös tulajdon egymás közötti viszonyát a tulajdoni hányad mutatja, ami azt fejezi ki, hogy az öröklakáshoz a közös tulajdonból milyen nagyságú rész tartozik. Másképp történik a tulajdoni hányadok meghatározása, ha építéssel hoznak létre társasháztulajdont, és más az elhatárolás, ha meglevő épületet alakítanak át társasházzá. Első esetben – ellenkező megállapodás hiányában – az értékarányokat a költségekre vezetik vissza, azaz a külön tulajdonba kerülő épületrészek építésének költsége, hogyan aránylik a telek értékének, valamint a teljes építési költségnek az összegéhez. Meglevő épület átalakításának (az állami önkormányzati tulajdonban álló házingatlannak elidegenítésénél alkalmazott módszer) a külön tulajdonba kerülő lakás helyiségeinek alapterületét viszonyítják a társasház összes lakásának és önálló helyiségeinek alapterületéhez. Az öröklakás (egyéb helyiség) és a közös részekből az ahhoz tartozó tulajdoni hányad együttesen alkotják az önálló ingatlant. Az öröklakás és a tulajdoni hányad külön-külön forgalomképtelen. Társasháztulajdon létesíthető minden egyéb olyan épületre is, amelyek egyes részei a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei pedig közös tulajdonukban vannak (Pl. társasüdülők, társasgarázsok stb.). A szövetkezeti ház a társasházhoz hasonló sajátos tulajdoni szerkezet. A társasháztól eltérően ennél a földrészlet és a ház közös részei a lakásszövetkezet tulajdonában vannak. A lakásszövetkezet jogi személynek minősül, míg a társasház magánszemélyek polgári jogi társulása. A szövetkezeti házban levő lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek (garázs, raktár stb.)a szövetkezet tagjainak külön tulajdonát képezik. A lakásszövetkezeti tagokat a szövetkezet (közös) tulajdonában levő részekre használati jog illeti meg. Az utóbbi években az állami (volt tanácsi, önkormányzati) lakások jelentős hányadát magánosították és társasházzá szervezték. Fokozatosan a szövetkezeti házak is társasházakká alakultak át. 3-5
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Termelőszövetkezeti részarány A termelőszövetkezeti részarány a földingatlanokat terhelő kötelezettségek, illetve a szövetkezeti tagsággal kapcsolatos juttatások alapjául szolgáló arányszám, egy olyan sajátos tulajdoni hányad, amely megmutatja, hogy a szövetkezet közös használatba került földekből ki milyen nagyságú területnek a tulajdonosa, és annak mennyi a kataszteri tisztajövedelme. A termelőszövetkezeti részarány nem kötődik konkrét ingatlanhoz, tehát a tag által a szövetkezetbe bevitt földrészlet(ek)hez sem. A részarány örökölhető, de ha az örökös kívülálló, a tulajdonjog megváltás ellenében a termelőszövetkezetre száll át.
3-6
4. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás részei
4. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás részei Az ingatlan-nyilvántartást községenként (városonként, Budapesten és egyes megyei jogú városokban kerületenként) kell vezetni. Az ingatlan-nyilvántartás vezetésének területi beosztása a korábbi államigazgatási beosztáshoz (megye, járás) igazodik. A körzeti földhivatalok az illetékességi területükön fekvő települések ingatlanainak nyilvántartását végzik. Ezek egyben az ingatlan-nyilvántartás elsőfokú hatósági szervei. A másodfokon eljáró megyei földhivatalok saját önálló nyilvántartást nem vezetnek. Községen (városon, városi kerületen) belül az ingatlan-nyilvántartás vezetése fekvésenkénti (belterület, külterület, zártkert /különleges külterület/) csoportosításban történik. Egy adott településen belül az ingatlanok nyilvántartása célszerűségi okokból több különálló részből áll: Írásbeli alapnyilvántartások -
tulajdoni lap, földkönyv.
Rajzi alapnyilvántartások -
ingatlan-nyilvántartási térkép, talajosztályozási térkép, az egyéb önálló ingatlanok alaprajzai, szolgalmi jog vázrajzok.
Kiegészítő részek -
irattár, segédletek, iktatókönyv, névmutató, helyrajzi szám mutató.
Írásbeli alapnyilvántartások Tulajdoni lap Az ingatlan-nyilvántartás gazdasági és jogi céljának megfelelően a tulajdoni lap az ingatlan lényeges adatait, valamint az ingatlanra vonatkozó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket tanúsítja. A tulajdoni lap három részből áll, melyeket I., II., III-mal jelölnek. A beosztás hasonló a telekkönyvi betéthez, amely szintén három részből (lapból) állt, az A-val jelölt birtok, a B-vel jelölt tulajdoni és a C-vel jelölt teherlapból . A tulajdoni lapokat községenként egytől kezdődően sorszámozták. A számítógépes ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lap száma az ingatlan helyrajzi számával egyezik meg. A tulajdoni lapok számítógépre vitele az egész országban befejeződött. A tulajdoni lap I. része tartalmazza az ingatlan természetbeni állapotára vonatkozó számszerűsíthető és leíró adatokat, valamint az ingatlannal kapcsolatos, de a mindenkori
4-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz tulajdonostól független jogosultságokat és kötelezettségeket. Az ingatlan számszerűsíthető adatait általában helyszíni eljárás (felmérés, földminősítés) során határozzák meg. Így többek között az I. részben tüntetik fel a község nevét, az ingatlan fekvését (belterület, külterület, zártkert), helyrajzi számát, postai címét (ha van), jogi jellegét (társasház, szövetkezeti ház stb.), a művelési ág és a művelés alól kivett terület elnevezését, területét, kataszteri tisztajövedelmét. Az I. részben tüntetnek még fel olyan egyéb jogosultságokat és kötelezettségeket is, mint pl. az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető telki szolgalmi jog, vagy az épület műemlékké nyilvánítása, mely a tulajdonosnak kötelezettséget jelent. Ezekkel a későbbiekben részletesen foglalkozunk. A tulajdoni lap II. része az I. részben körülírt ingatlanra vonatkozóan tartalmazza a tulajdonos (kezelő, használó adatait, a szerzés jogcímét, a bejegyzés rangsorát és a tulajdoni hányadot. Az egyes bejegyzések folyamatos sorszámot kapnak. Változás esetén a megváltozott bejegyzést úgy húzzák át, hogy továbbra is olvasható maradjon. Az utalás a változásokra rovatban feltüntetik annak a bejegyzésnek a sorszámát, amely a változás eredményeként keletkezett. A tulajdoni lap III. része tartalmazza az ingatlanra vonatkozó olyan további jogokat és jogilag jelentős tényeket (általában terheket és korlátozásokat), amelyek feltüntetését az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok elrendelik, vagy megengedik. Változás esetén a megszűnt bejegyzést itt is úgy húzzák át, hogy olvasható maradjon és az utalás a változásokra rovatot is a II. résznél ismertetett módon töltik ki. A számítógépes ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lap részeit egymás utáni sorrendben nyomtatják ki. A kinyomtatott lap ugyanazokat az adatokat tartalmazza, mint a korábbi űrlapok, csak nem olyan elrendezésben. Az egyéb önálló ingatlanok közül egyeseknél - tulajdoni törzslap és - tulajdoni különlap(ok). együttesen tekintendők tulajdoni lapnak. Pl. társasháznál a törzslapon tartják nyilván a közös tulajdont (a földrészlet, az épület közös tulajdonban levő részei) ugyanakkor az ún. külön tulajdonban levő öröklakásokat a különlapok tartalmazzák. Az a kettősség, ami a termelőszövetkezeteknél a földtulajdon és a földhasználat elkülönítéséből származik, sajátos nyilvántartási forma bevezetését tette szükségessé. Az ilyen földeket termelőszövetkezeti tulajdoni törzslapokon és különlapokon tartották nyilván. Természetesen a törzslapok és a különlapok is három részből (I., II., III.) állnak. Földkönyv A földkönyv az ingatlan-nyilvántartás gazdasági céljának megvalósítását szolgáló alap-munkarész. A földkönyv két részből áll. Az I. rész a földrészletek, a II. rész az egyéb önálló ingatlanok adatait tartalmazza. A földkönyv I. része belterületi, zártkerti és külterületi csoportosításban, a helyrajzi számok növekvő sorrendjében tartalmazza a község valamennyi földrészletének a tulajdoni lap I. részén is szereplő adatait: terület, művelési ág, kataszteri tisztajövedelem, postai cím
4-2
4. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás részei stb. A földkönyv I. részének végösszege művelési ágak szerinti részletezéssel adja a község teljes földterületét és kataszteri tisztajövedelmét. A földkönyv II. része szintén belterületi, zártkerti és külterületi csoportosításban, a helyrajzi számok növekvő sorrendjében az egyéb önálló ingatlanoknak a tulajdoni lap I. részén is szereplő adatait tartalmazza: postai cím (utca, házszám, emelet, ajtó), az ingatlan megnevezése (öröklakás, üzlethelyiség) stb. A földkönyv számítógéppel készül a tulajdoni lap I. részével azonos adatállományból, így azzal teljes összhangban van. A számítógépes adatállományból községenként az egyes fekvések földterületének művelési ágak szerinti megoszlását és kataszteri tisztajövedelmét tartalmazó összefoglaló munkarész a törzskönyv. Megyei és országos szintű összesítés is készül. Évenként egyszer, a változások átvezetésével aktualizálják. A községi összesítők fekvésenkénti bontásban, gazdaságcsoportonként, azon belül gazdaságonként tartalmazzák a települések területének művelési ágak szerinti megoszlását, majd ezek összesítésével megyei és országos főösszesítők készülnek. Az ingatlan-nyilvántartás országos számítógépes adatbázisa lehetővé teszi, hogy a földhivatalok az adatigénylő sajátos igényei szerinti adatállományt állítsanak össze a törzsállományból. Rajzi alapnyilvántartások Az ingatlan-nyilvántartási térkép biztosítja az ábrázolt ingatlanok térbeli elhelyezkedésének összhangját. A nyilvántartási térkép a földmérési alaptérkép nyomdai másolata, melyen a földhivatal az időközi változásokat vezeti. Kötelező tartalmát jogszabály és szakmai szabályzatok tételesen előírják. Azokban a községekben (városokban) ahol államilag átvett digitális földmérési alaptérkép rendelkezésre áll, az ingatlan-nyilvántartás céljára is azt kell felhasználni. Az ingatlan-nyilvántartási térkép nyilvántartási szempontból fontos részletei: - a község neve és a térképszelvény száma, - a térkép méretaránya, - a község, a belterület és a zártkert határvonalai, - a földrészletek, alrészletek és épületek határvonalai, - a földrészletek helyrajzi száma, - az alrészletek megjelölése, - a művelés alól kivett területek megnevezése, - dűlőnév, utca neve és házszám, - közterületről nyíló pince bejárata. Minden községről (városról) külön földmérési alaptérkép és így külön ingatlannyilvántartási térkép készül, amely általában a helység egész területét tartalmazza. Ha azonban újbóli felmérés vagy térképfelújítás csak a belterületre vagy csak a külterületre terjed ki, külön térkép készül a község belterületéről és a külterületről. 1975-óta egységes országos vetületi rendszerben (EOV) az egységes országos térképrendszer (EOTR) szelvénybeosztásának megfelelően készülnek az ingatlannyilvántartási térképhez alapul szolgáló földmérési alaptérképek. Az 1:4000 méretarányú EOTR szelvényeket a hagyományostól eltérően szelvényhatárosan készítik, tehát előbb-
4-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz utóbb folytonosan lefedik az ország egész területét. Áttekintő térképként tartalmazzák a nagyobb méretarányokban (1:1000 vagy 1:2000) felmért belterületek és a volt zártkertek (különleges külterület) területét is. A nagyobb méretarányú EOTR szelvények természetesen csak az egyes belterületeket és zártkerteket ábrázolják. Ezt nevezzük fekvéshatáros ábrázolásnak. Az EOTR teljes elkészüléséig továbbra is használjuk a korábbi vetületi rendszerekben készült, különböző méretarányú ún. kataszteri térképeket is (Vetületnélküli, Budapesti sztereografikus, HÉR, HKR, HDR). Szükség esetén a FÖMI (Földmérési és Távérzékelési Intézet) honlapjáról letölthető Térképellátottsági tájékoztatóból gyűjthetünk információkat valamely község nagyméretarányú térképeinek vetületi rendszereiről és méretarányukról. Talajosztályozási térkép az ingatlan-nyilvántartási térkép másolata, amely a minőségi osztályok határát, számát (1-től-8-ig), az alosztályok határát, területét és a mintatereket tartalmazza. Az egyéb önálló ingatlanok alaprajzai Az ingatlan-nyilvántartási térképen az épületeket határvonalaikkal ábrázolják. Az aránylag kis méretarány és az általában több szinten elhelyezkedő ingatlanok miatt egyébként sem lenne lehetőségünk arra, hogy a társas- és a szövetkezeti házakban lévő lakásokat az ingatlan-nyilvántartási térképen feltüntessük. Ezért az egyéb önálló ingatlanokról általában 1:100 méretarányú alaprajz (tervrajz) készül, melyet az egyéb önálló ingatlan "térképének" tekinthetünk. Az alaprajz szintenként ábrázolja a közös tulajdonba kerülő helyiségeket (szárító, mosókonyha, pince stb.) és a külön tulajdonba kerülő öröklakásokat, helyiségeket. Az alaprajzon fel kell tüntetni még a község (város) és az utca nevét, a házszámot, a helyrajzi számot, valamint a helyszínrajznak megfelelően az épületnek a földrészleten belüli elhelyezkedését is szemléltetni kell. Bár a közterületről nyíló pince is az egyéb önálló ingatlanok csoportjába tartozik, külön alaprajzot nem kell készíteni róla, mert bejáratát az ingatlan-nyilvántartási térképen feltüntetjük, földalatti elhelyezkedése pedig közömbös a nyilvántartás szempontjából. Szolgalmi jog vázrajzok A szolgalmi jogok a földrészletek bizonyos részeire terjednek ki, melyek földrészleten belüli elhelyezkedését vázrajzok ábrázolják. Ezek a vázrajzok a továbbiakban alapmunkarészként szerepelnek és a szolgalommal terhelt részeket elhatároló vonalak nem kerülnek ábrázolásra az ingatlan-nyilvántartási térképen. Az ingatlan-nyilvántartás kiegészítő részei Az ingatlan-nyilvántartás alap-munkarészeinek használatát az irattár és a különböző segédletek segítik Az irattár a földhivatal többi irataitól elkülönítve (önálló iktatószám csoportban) tárolt dokumentumok gyűjteménye. Valamely ügyben az utolsóként érkezett iratnál helyezik el a teljes iratanyagot. Az irattárban tárolt ügyiratok az alábbi csoportokba sorolhatók: - beadványok (bejelentés, kérelem, megkeresés), - jog vagy tény bejegyzése (változás, átvezetés) alapjául szolgáló okiratok (szerződés, hatósági határozatok, stb.), - ingatlan-nyilvántartási határozatok, valamint az ezek kézbesítését bizonyító tértivevények, 4-4
4. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás részei -
egyéb iratok (igazolások, engedélyek, stb.)
Az ingatlan-nyilvántartásban valamilyen változást csak az előbbi írásbeli bizonyítékok alapján lehet átvezetni. Az iktatókönyv az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos ügyiratok nyilvántartó könyve. Az egyes ügyiratokat az iktatókönyv szerinti nyilvántartási számmal azonosítják. Az ingatlan-nyilvántartási beadványokat (bejelentés, kérelem, megkeresés) beérkezésük sorrendjében kell elbírálni, elintézni. Ezt az ún. rangsort az iktatószámok sorrendje biztosítja. A névmutató a tulajdoni lapoknak a tulajdonos neve szerinti megkeresését teszi lehetővé abban az esetben, amikor nem áll rendelkezésre a tulajdoni lap száma. A névmutató ábécé sorrendben tárolt kartonok összessége, melyben az egyes kartonok, az adott természetes, ill. jogi személyeknek a körzeti földhivatal illetékességi területén fekvő ingatlanainak községét és a tulajdoni lapok sorszámait tartalmazza. A névmutató manuálisan készülő munkarész volt. A helyrajzi szám-mutató a helyrajzi számok emelkedő sorrendjében mutatja, hogy az egyes ingatlanokat milyen sorszámú tulajdoni lapon tartják nyilván. Ez a munkarész számítógéppel készült, melyen a változásokat manuálisan vezették. A számítógép feldolgozású komplex ingatlan-nyilvántartásban névmutató és helyrajzi szám-mutató nem készül. Számítógépi programok teszik lehetővé a hasonló célú keresést, most már akár a postai cím alapján is.
4-5
5. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás tartalma
5. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás tartalma Az ingatlan-nyilvántartás az önálló ingatlanok adatait és az azokhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket tartalmazza. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény a jogi tartalmat – főleg annak megváltoztatását szigorúan szabályozza. A törvény tételesen meghatározza azokat a jogokat és jogilag jelentős tényeket, amelyek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetők. További jogok és tények csak akkor jegyezhetők be, ha azt magas szintű jogszabályok megengedik. Az ingatlan adatai tekintetében a szabályozás már kevesebb kötöttséget tartalmaz. A jogszabály megadja azt a lehetőséget, hogy minden olyan adat, ami a nyilvántartáshoz szükséges feltüntethető. Az adatok hivatalból megváltoztathatók (Pl. új felméréskor a helyrajzi szám és a terület, vagy új osztályba sorozáskor a kataszteri tisztajövedelem).
Az ingatlan-nyilvántartás adattartalma Az ingatlan-nyilvántartásban az egyes településeket a Magyar Köztársaság hivatalos helységnévtárában meghatározott névvel és a Központi Statisztikai Hivatal által megállapított kódszámmal tüntetik fel. Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanok alábbi adatait tartalmazza: - fekvés, - helyrajzi szám, - terület, - művelési ág, - minőségi osztály, - kataszteri tisztajövedelem. Fekvés Fekvésnek nevezzük a helység (község város) területének hatósági határozattal elhatárolt különböző rendeltetésű részeit: - Belterület (B), - Külterület (K), - Zártkert (Z) Belterületek általában a lakóterületek, az ipartelepek, az üdülőtelepek, továbbá mindazok a területek, amelyeket az illetékes hatóság belterületnek kijelölt (Pl. fejlesztésre kijelölt külterületi település). A belterület határvonalát a helyi önkormányzat határozattal állapítja meg. Egy községben általában csak egy belterület van. Nagyobb területű községekben, ha a község területén több helyen található önálló település, az illetékes szerv határozatától függően több belterület is lehet. Ilyen esetben azt a belterületet, ahol az önkormányzat székhelye (polgármesteri hivatal) van, központi belterületnek nevezzük. A helységnek a belterület határán kívül eső része a külterület, amely mező és erdőgazdasági termelés céljára szolgál. A mezőgazdaság ún. szocialista átszervezése idején a külterület legnagyobb része állami gazdaságok és mezőgazdasági termelőszövetkezetek használatába került. Egyes községekben a külterület egy része különböző okok miatt (domborzati viszonyok, vegyes kultúrájú kisebb területek stb.) nem alkalmas nagyüzemi művelés 5-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz céljára. Ezek a földrendezési jogszabályok által a nagyüzemi művelés alól felszabadított területek a zártkertek. Egyes nagyobb határú községekben gyakran kettő, esetleg több önálló zártkert is kialakítottak. Jogszabályi változás miatt ma már új zárkerteket már nem jelölnek ki. A meglévő zártkerti ingatlanokat további intézkedésig változatlan módon ún. különleges külterületi ingatlanként kell nyilvántartani. Helyrajzi szám Az ingatlan-nyilvántartásban minden önálló ingatlant külön helyrajzi számmal jelölnek meg. Valamely községen belül egy helyrajzi szám csak egyszer fordulhat elő. A helyrajzi számozást községenként (városonként, városi kerületenként) kell végezni. A belterület, ill. a volt zártkert határán belül fekvő földrészletek együttesen belterületi, ill. különleges külterületi egységet alkotnak. Amennyiben valamely község határán belül több különálló belterület vagy több zártkert van, a helyrajzi számozás szempontjából mindegyiket önálló egységként kell kezelni. Budapest és néhány megyei jogú város földrészleteit kerületenként elkülönítve kell helyrajzi számozni. A számozást az I. kerület földrészleteinél 1-gyel kezdik, a II. és a többi kerületek földrészleteinek számozását az előző kerületekben felhasznált helyrajzi számok után – szükség szerinti mennyiségű számjegy kihagyásával – folytatják. A külterületi földrészletek helyrajzi számozása során, azokkal együtt a belterületek és a zártkertek is – mint különálló egységek – elhelyezkedésük sorrendjében nullás számokat kapnak. 01-gyel minden esetben a belterületet – több belterület esetén a központi belterületet – jelölik.
1. ábra: Község helyrajzi számozási rendszere
5-2
5. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás tartalma A külterületi földrészletek – kivéve a zártkerten belüli földrészleteket – a központi belterület 01-es számát követő nullás számokat (02, 03, 04 stb.) kapnak. A belterületi földrészleteket a belterület központjából, több belterület esetén a központi belterület központjából kiindulva az óramutató járásával egyezően, elhelyezkedésüknek megfelelő sorrendben körkörösen 1-gyel kezdődő folytatólagos egész számokkal kell helyrajzi számozni. Több különálló belterületi egység esetén a különálló belterületek földrészeleteit – az egyes belterületi egységek nullás számának sorrendjében – a központi belterületnél, illetve az előző belterületnél felhasznált legmagasabb helyrajzi szám után következő százeggyel kezdve, de legalább 50 szám kihagyásával – kell helyrajzi számozni. A különleges külterületen belül fekvő földrészletek helyrajzi számozását a belterületi földrészeletek legmagasabb helyrajzi száma utáni százeggyel – de legalább 50 szám kihagyásával kell kezdeni. A földrészleteket érintő változások (megosztás, összevonás) esetén a helyrajzi számok is változnak. Alapelv az, hogy a területváltozást kivéve, a változás utáni állapotban a változás előtti helyrajzi számok nem használhatók fel. Egész helyrajzi számú földrészlet megosztása esetén az tört helyrajzi szám számlálója – a keletkezett új földrészletekre vonatkozóan – a földrészlet eredeti helyrajzi száma, a tört nevezője pedig 1-gyel kezdődő sorszám. Belterületen 50-nél kevesebb házhely kialakítása esetén a keletkezett új földrészleteket az előbbiek szerinti tört helyrajzi számokkal kell megjelölni. Ha a kialakított házhelyek száma az 50-et eléri, a helyrajzi számozást az érintett belterületi egység földrészleteinek legmagasabb helyrajzi számát követő számmal kell kezdeni. Ha a tartalékolt számcsoport nem elegendő és a következő százas számcsoportot egy másik fekvésnél már felhasználták, a helyrajzi számozást a község legmagasabb helyrajzi számát követő százegyes számmal, de legalább ötven szám kihagyásával kell kezdeni. Tört helyrajzi számú földrészlet megosztása esetén az új helyrajzi szám számlálója – valamennyi új földrészletre vonatkozóan – a megosztott földrészlet számlálójával azonos, nevezője pedig az eredeti helyrajzi szám addig felhasznált legmagasabb alátörése után következő számmal kezdődő sorszám. Az új földrészletek helyrajzi számozását a szomszédos kisebb helyrajzi számú földrészlettől kezdve, a szomszédos nagyobb helyrajzi számú földrészlet felé haladva kell végezni. Földrészletek összevonása eredményeként keletkezett új földrészlet helyrajzi számozására az összevont földrészletek helyrajzi számai közül a legkisebb egész számot, egész szám hiányában a legkisebb számlálójú tört legnagyobb nevezőjű alátörését kell felhasználni. Az egyéb önálló ingatlan helyrajzi száma annak a földrészletnek a helyrajzi számához kapcsolódik, amellyel az ingatlan fizikai, ill. jogi kapcsolatban van. Így az önálló épület, a társasház, a szövetkezeti ház, a közterületről nyíló pince helyrajzi számát az érintett földrészlet helyrajzi számának az ábécé nagybetűivel való alátörésével nyerjük. Pl. a földrészlet helyrajzi száma 125, a rajta álló három társasház helyrajzi számai: 125/A, 125/B és 125/C. Ha a földrészleten csak egy épület (felépítmény) van, az A alátörést akkor is ki kell írni. A magánhangzók közül csak az ,,A" betűt, a mássalhangzók közül csak az egyjegyűeket lehet felhasználni: A, B, C, D, F, G, H, J, K, L, M, N, P, R, S, T, V). Ha a felhasználandó betűk nem elegendők, a jelölést az ,,AA", ,,AB", ,,AC", ..., ,,BA", ,,BB", ,,BC", stb. jelöléssel kell folytatni.
5-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz A társasházban levő öröklakások, a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakások helyrajzi számát a társas- vagy szövetkezeti ház helyrajzi számának újabb alátörésével nyerjük. Az alátörések száma megegyezik a házban levő külön tulajdonban levő ingatlanok (lakások, üzlet, műterem stb.) számával (1 999-ig). Pl. 125/BA/1, 125/BA/5, 125/BA/128 stb. Tehát az ábécé nagybetűivel az egy földrészleten belül létesített különálló felépítményeket, a második alátöréssel pedig az egy felépítményen belül kialakított egyéb önálló ingatlanokat különböztetjük meg. Ha a földrészletnek eredetileg is tört a helyrajzi száma, a társasház, szövetkezeti ház, közterületről nyíló pince helyrajzi számában két alátörés (Pl. 247/48/C), a felépítményen belüli egyéb önálló ingatlanok helyrajzi számában három alátörés (Pl. 247/48/C/27) szerepel A helyrajzi szám csak a helység nevének egyidejű megadásával biztosít országosan egyértelmű azonosítást. A geokód(geodéziai azonosító) a terepi objektumok földrajzi (térbeli) helyzetét megjelölő olyan adat, amelyet a különböző adatállományok összekapcsolásának céljából egységes azonosítóként használunk. Geokód A földrészlet geokódja a földrészlet súlypont közeli pontjának méterre kerekített EOV Y és X koordinátáiból képzett 12 jegyű szám. Pl. ha a földrészlet földmérési alaptérképi ábráján a rámutatással kijelölt súlypont közeli pont EOV koordinátái: Y = 734 812, 63 m X = 351 793, 14 m akkor annak 734 813 351 793 a geokódja. A geokód változatlan marad, ha az igazgatási, belterületi, ill. zártkerti határvonal változása miatt másik községbe vagy fekvésbe kerül a földrészlet. Nem változik a geokód akkor sem, amikor a földrészlet területe úgy változik, hogy a geokód helye továbbra is a földrészlet határvonalain belül marad. A geokódot meg kell szüntetni, ha a földrészletet megosztjuk, vagy a területét úgy csökkentjük, hogy a geokód helye nem esik a kisebbített földrészlet területére. A földrészlet geokódját centrálisnak is nevezik.
5-4
6. előadás: Művelési ágak
6. előadás: Művelési ágak A művelési ágak megállapításának, elhatárolásának és ezen alapulva az alrészletek kialakításának szabályait a mindenkor érvényes ingatlan-nyilvántartási jogszabály tartalmazza. Ha egy földrészleten belül több művelési ág van, és azok területe eléri, vagy meghaladja a legkisebb területi mértéket – mindegyiket külön alrészletként kell kezelni. Ha azonos művelési ág többször fordul elő egy földrészleten belül – amennyiben területük külön-külön eléri a legkisebb területi mértéket – valamennyit külön alrészletként jelöljük meg. Az alrészleteket – egymástól való megkülönböztetésük és nyilvántartásuk végett – a magyar ábécé kisbetűivel jelöljük meg. A jelölésre a magánhangzók közül csak az a betűt, a mássalhangzók közül pedig csak az egyjegyűeket használhatjuk fel: a, b, c, d, f, g, h, j, k, l, m, n, p, r, s, t, v, x, y, z. Egy földrészleten belül húsznál több alrészlet nem lehet. Ha valamely földrészleten belül ennél több alrészletet kellene kialakítani, a földrészletet olyan új földrészletekre osztjuk fel, hogy az alrészletek száma egyikben sem haladja meg a húszat. Az alrészletek kialakítását a földrészlet fekvésétől és a művelés módjától függően végezzük el. A legkisebb területi mérték külterületen, a különleges külterületen, a belterület nagyüzemi művelés alatt álló részén – az erdő kivételével – valamennyi művelési ágnál, valamint a művelés alól kivett területen egyaránt 400 m2 (erdőnél 1500 m2). Belterületen az állandó jellegű épülettel beépített földrészletet művelés alól kivett területként kell nyilvántartani. Ugyancsak művelés alól kivett területként tartjuk nyilván az építési telkeket és az egyéb beépítetlen földrészleteket. Az 1 ha-t meghaladó területű földrészleten, ha azon üzemszerű mezőgazdasági művelés folyik, a tényleges művelési ágat tüntetjük fel. Külterületen az állandó jellegű lakó- vagy üdülőépülettel beépített földrészletet, ha területe nem éri el a 800 m2-t, művelés aló kivett területként tartjuk nyilván. A 800 m2-t elérő vagy azt meghaladó területű, mezőgazdaságilag művelt földrészleten levő épületet ahhoz a művelési ághoz kapcsoljuk, amelyen az épület áll. Ha az épület területe a 36 m2 -t meghaladja, a tulajdonos kérheti az épület és a hozzá tartozó udvar művelés alól kivett területté nyilvánítását. Ha egy földrészleten belül levő művelési ág területe nem haladja meg a 400 m2-t, de az a szomszédos földrészleten folytatódik, le kell határolni, de a területet a földrészleten belüli szomszédos alrészlethez kell kapcsolni.
A művelési ágak fajtái 1. Szántó Szántó művelési ágban tartják nyilván azt a területet, amely általában szántóföldi művelés alatt áll, attól függetlenül, hogy ideiglenesen parlagon hagyják. 2. Rét (R) Fűtermését rendszeresen kaszálják, esetenként, pl. aszályos időszakban legeltetik.
6-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz 3. Legelő (L) Fűtermését rendszeresen legeltetéssel hasznosítják. Nem változtatja meg a legelő művelési ágát, ha esetenként kaszálják (csapadékos időjárás esetén). Legelőként tartják nyilván azokat a füves területeket, amelyeket nem legeltetnek rendszeresen, de egyéb mezőgazdasági célra sem hasznosítanak. 4. Szőlő ($) Főnövény a szőlő. Nem változtat a művelési ágon, ha a sorközökben zöldtrágyanövényt termesztenek. A nagyüzemi szőlők telepítésének főirányát a nyilvántartási térképen feltüntetjük. 5. Kert (K) Kert művelési ágban tartják nyilván a zöldséggel, virággal – esetleg gyümölcsfával, szőlővel vegyesen is – hasznosított területet. 6. Gyümölcsös (Gy) Termesztett főnövény a gyümölcsfa, ill. gyümölcsbokor. Gyümölcsösnek minősülnek a legalább két gyümölcsfasorból álló pászták, valamint a gyümölcsfaiskolák alanytelepei. Az egy gyümölcsfasor által elfoglalt területeket abban a művelési ágban tartják nyilván, amelynek területén a fasor áll. Ha a fasor művelés alól kivett területen áll, akkor ilyen területként kell nyilvántartani. 7. Nádas (N) Nádas művelési ágban tartják nyilván azt a területet, amelyen ipari, építési vagy mezőgazdasági felhasználásra alkalmas nád vagy gyékény terem. A mély fekvésű, vizenyős területeket, amelyeken nád és gyékény csak szórványosan fordul elő, művelés alól kivett területnek minősítik (mocsár). 8. Erdő (E) Erdő művelési ágban kell nyilvántartani az 1500 m2-t elérő vagy azt meghaladó nagyságú alábbi területeket: - az erdő jellegű faállománnyal borított területeket, - a faállománnyal átmenetileg nem borított területeket, amelyeken erdő-felújítási előkészítő munka folyik, - a faállománnyal körülzárt tisztásokat, amelyek más műveléssel gazdaságosan nem hasznosíthatók, - az erdészeti csemetekerteket, - a külterületi parkokat arborétumokat, - az erdei nyiladékokat, a nem állandó jellegű fakitermelő utak területét, valamint az erdő területén áthaladó vezetékek védősávjának területét, - folyók árterületén a faállománnyal borított területeket, - a bányaszolgalommal érintett, fával borított biztonsági övezetek területét, - a legalább négy sor fából álló fasorok, valamint a mező- és hóvédő erdősávok területét.
6-2
6. előadás: Művelési ágak A három vagy kevesebb sorból álló fasorok által elfoglalt területeket abban a művelési ágban tartják nyilván, amelyen a fasor áll. 9. Fásított terület Fásított terület művelési ágban kell nyilvántartani a 400 m2-t elérő, 1500 m2-nél kisebb kiterjedésű erdő (facsoport) által elfoglalt területet. 10. Halastó Halastó művelési ágban tartják nyilván azokat a területeket, amelyeket haltenyésztésre használnak. Ide tartoznak a haltenyésztésre szolgáló mesterséges tó és tartozékai: a teleltető és ivadéknevelő tó, a táp- és levezető csatornák, gátak és a kiszolgáló épületek területei. 11. Művelés alól kivett terület (kivett) Művelés alól kivett területként kell nyilvántartani a mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt nem álló, ill. az arra alkalmatlan területeket. Ezek lehetnek a - településsel, - termeléssel és szolgáltatással, - közlekedéssel és hírközléssel, - vízgazdálkodással, - honvédelemmel és rendészettel kapcsolatban kivett területek. A településsel kapcsolatos művelés alól kivett területek: -
beépített és beépítetlen építési telkek, az egyéb földrészleteken álló épületek és a hozzájuk tartozó udvarok, közparkok, játszóterek, belterületi arborétumok, gyógyhelyek, üdülőhelyek, sporttelepek és állandó jellegű táborhelyek, vásár- és kiállítási területek, temetők, feltöltés alatt álló területek.
A termeléssel és szolgáltatással kapcsolatos művelés alól kivett területek: -
üzemek telephelyei a tárolóhelyekkel együtt, felszíni művelésű bányák, vízművek és a hozzájuk tartozó védőterületek, szennyvíztisztító telepek, állandó jellegű mező- és erdőgazdasági telephelyek területei, dögterek, terméketlen területek.
A közlekedéssel és hírközléssel kapcsolatos művelés alól kivett területek: -
országos és helyi önkormányzati közutak, sajáthasználatú utak területei, 3 m-nél szélesebb utak,
6-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz -
közforgalmú, az ipari és gazdasági vasutak, az állandó jellegű erdei vasutak területe, repülőtereknek a repülés célját szolgáló területe, kikötők szárazföldi területe, rádió, televízió és egyéb adótornyok működéséhez szükséges terület.
A vízgazdálkodással kapcsolatban kivett területek: -
folyók, patakok, az állandó vagy időszakos vízfolyások, természetes tavak, víztározók, belvízlevezető és öntözőcsatornák, árkok területe, védőtöltések, gátak, valamint ezek anyaggödreinek területe.
A honvédelemmel és rendészettel kapcsolatos művelés alól kivett területek: -
a fegyveres testületek és rendészeti szervek által igénybe vett területek, azok a területek, amelyek gazdasági felhasználását nemzetközi szerződés vagy az illetékes szerv megtiltotta.
Területek és mértékegységek Az ingatlan nyilvántartásban a felméréssel meghatározott területeket méterrendszerben, (ha, m2) m2-re kerekítve kell feltüntetni. Ezek az adatok vonatkozhatnak a földrészletek, alrészletek (művelési ágak), alosztályok (különböző minőségű foltok) és az egyéb önálló ingatlanok területére. Az állandó kataszter, a telekkönyv és az állami földnyilvántartás 1970-ig a területeket bécsi öl rendszerben (kh, négyszögöl) négyszögölre kerekítve tartotta nyilván. Az állami földnyilvántartásban a méterrendszerű adatok kötelező használatát a 43/1970. (X. 30.) Korm. rendelet írta elő. Azokban a helységekben, ahol korábban méterrendszerű felmérés történt, a földnyilvántartás ennek a területi adatait átvette. Máshol pedig a földnyilvántartási munkarészek számítógépi úton történő elkészítésével egyidejűleg 1972 végéig megtörtént az öl rendszerű területi adatok átszámítása méterrendszerbe. A hosszak átszámításához az 1 m = 0.527 2916 öl, 1 öl = 1,896 483 84 m állandókat, a területi adatok átszámításához pedig az 1 m2 = 0,278 036 432 négyszögöl, 1 négyszögöl = 3,596 650 954 m2, 1 ha = 1,737 727 702 kh, 1 ha = 10 000 m2, 1 kh = 1600 négyszögöl állandókat használjuk.
6-4
6. előadás: Művelési ágak
A termőföld értékelése A földadókataszter létrehozása idején a földek tiszta hozadékát az átlagos terméseredmények és terményárak, valamint az átlagos termelési költségek figyelembevételével számították. A tiszta hozadék, ill. a kataszteri tisztajövedelem megállapítása érdekében az egyes földrészleteket minőségük, hozadékképességük szerint rangsorolták. A minőségi osztályok önmagukban nem alkalmasak a talajok minőségének országos összehasonlítására. Az ország területe 211 becslőjárásból áll, és azok mindegyikében vannak 1-8 osztályú szántók, rétek stb. Ezért a művelési ágak minden egyes minőségi osztályára kiszámították, hogy 1 kh területen az átlagos gazdálkodási mód mellett mennyi kataszteri tisztajövedelem érhető el. Ennek ismeretében egy kérdéses földterület tisztajövedelme meghatározható. Ezt az értékmérőt az 1875 és 1884 közötti években vezették be és osztrák értékű forintban adták meg. A korona pénzegységet 1892 és 1900 között fokozatosan vezették be. Egy osztrák értékű forint két koronával volt egyenértékű. A jelenleg is használatban levő kataszteri tisztajövedelem ettől kezdve aranyalapú pénzegységben, aranykoronában van kifejezve. Az aranykorona bevezetésével egyidejűleg tértünk át a tízes számrendszerre. Egy osztrák értékű forint ugyanis 60 krajcárral volt egyenlő. 1926-ban a pengő lépett a korona helyébe. A kataszter ezt a pénzegységet ugyanúgy nem vette figyelembe, mint húsz év múlva a forintot. Így az aranykorona érték átmentődött a későbbi évtizedekre is. Változatlan használatára azért is kerülhetett sor, mert a földtulajdonosok inkább a megszokott régihez ragaszkodtak, és nem az újhoz, ami talán kedvezőtlenebb változást eredményez. Annak ellenére, hogy bevezetésük óta a közgazdasági és agrotechnikai viszonyok jelentős mértékben megváltoztak az aranykorona értékeknek fontos szerepük van a mezőés erdőgazdasági területekkel kapcsolatos jövedelem elvonásban. A kataszteri tisztajövedelem alapján fizetik a termelőszövetkezetek a földjáradékot. Kisajátítások, ill. földcserék esetén a földek értékét a nyilvántartott aranykorona érték különböző szorzószámokkal képezett forint összege határozza meg. A kataszteri tisztajövedelem szoros összefüggésben van a földek nyilvántartására alkalmazott területegységgel és az érintett földrészlet területével is. A területegységre (khra vagy ha-ra) jutó kataszteri tisztajövedelem nagyságát elsősorban a föld művelési ága és minősége határozza meg. Másrészt valamely földrészlet összes kataszteri tisztajövedelmének abszolút nagyságát a földrészlet területének nagysága határozza meg. Az állami földnyilvántartásban a méterrendszerű területi adatokra való áttérés miatt az egyes földrészletek kataszteri tisztajövedelmében nem következhetett volna be változás. Nyilvánvaló azonban az is, hogyha változik a területegység (kh), amelyre a fokozatokat annak idején megállapították, az új területegységre (ha) új fokozatokat kellett bevezetni. Az új fokozatokat kilenc tizedes élességgel kellett volna számítani annak érdekében, hogy valamely földrészlet összes kataszteri tisztajövedelme – bármelyik számítási módszer alkalmazásánál – fillérnyi pontossággal egyezzen. Ezzel szemben – a számítások megkönnyítése érdekében – az új fokozatokat egy tizedesre (10 fillérre) kerekítették. Ilyen alapon a ritkán előforduló 100 hektáros nagyüzemi táblák kataszteri tisztajövedelme a legkedvezőtlenebb esetben sem térhet el +/- 5 aranykoronával a régi fokozat szerint számított értéktől.
6-5
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Az elmúlt évtizedekben az új felméréseket (térképfelújításokat) követően minden településen új osztálybasorozást végeztek. Ennek keretében került sor az aranykoronarendszer karbantartására, a járási és községi mintatér hálózat felújítására, a művelési ág változások figyelembevételére. 1982 és 1985 között az aranykorona értékek tételes vezetése megszűnt és helyükre a termőhelyi értékszám került az ingatlan-nyilvántartásba. Ma már nyilvánvaló, hogy ez nem megalapozott, elhamarkodott döntés volt. A törlés és a tételes vezetés elmaradása következtében az aranykorona értékek elszakadtak a természetbeni állapottól. Mivel a termőföldek privatizációjával kapcsolatos jogszabályok végrehajtásának fontos eleme az aranykorona érték, 1991-92-ben az ingatlan-nyilvántartásban a termőhelyi értékszám alapján, szoftveres úton visszaállították a kataszteri tisztajövedelmi adatokat. A feldolgozás eredményeként új tulajdoni lap I. részek és új földkönyvek készültek, amelyek forgalomba adásához hatályba léptető eljárásra (közszemlére) nem volt szükség.
A termőföld új értékeléséről Az 1980-as évek elején vált elengedhetetlenül szükségessé – a gazdasági igények szerint továbbfejleszthető – földértékelési rendszer bevezetése. Azok a szomszédos országok, amelyek az osztrák–magyar monarchia földértékelési rendszerét örökölték, már áttértek más, korszerűbb rendszerre, illetve az aranykorona érték használatát már korábban elhagyták. A tudományosan megalapozott, új földértékelés bevezetése az 1980. évi 16. tvr. alapján kezdődött meg, és 1985. végéig tartott. Az új földértékelési rendszer a mezőgazdasági termelés eredményét, a hozamok alakulását befolyásoló két tényező – a természeti és a közgazdasági tényezők – hatását vette figyelembe. A természeti tényezők közül leginkább a talaj termékenysége, továbbá a domborzati és az éghajlati viszonyok együttes hatása befolyásolja a gazdálkodás eredményét. A rendszer a talajok genetikai osztályozására, azok fizikai-kémiai módszerekkel mérhető tulajdonságaira épült, és a termőtalaj minőségét az országban előforduló leggyengébb és legjobb termékenységű talaj alapján értékelte. A talajok alaptermékenységét az új rendszer 1 - 100-ig terjedő talajértékszámmal jellemezte, és a domborzati, hidrológiai, valamint az éghajlati viszonyok módosító hatását a talajértékszámból történő levonással korrigált termőhelyi értékszámmal fejezte ki. Ez az értékszám mutatta a leggyengébb és a legjobb alaptermékenységű földek egymáshoz viszonyított országos rangsorát is. A természeti tényezők értékelésével párhuzamosan kidolgozás alatt állt a földek közgazdasági értékelésének rendszere is. A földértékelés eredményét, a termőhelyi értékszámokat 1982-től – a művelési ágakhoz tartozó minőségi osztály, illetve aranykorona érték törlése mellett – fel kellett venni az ingatlan-nyilvántartásba. Az aranykorona adatok tételes vezetése 1985-től megszűnt. 1986-tól a földértékelés továbbfejlesztése keretében sor került a talajértékszámok pontosítására. Ehhez talajmintavétellel szerkesztett részletes talajtérképeket használtak fel. A földértékelési feladatot felsőfokú végzettségű mezőgazdasági szakemberek végezték. Alapját a földértékelésre alkalmas 1 10 000 méretarányú térkép és tartozékai képezték. Az 1991. évi XXV. törvényben megfogalmazott földkárpótlás során az értékarányosságot megint csak az aranykorona biztosította, ezért a tételes aranykoronát az ingatlan-nyilvántartásban vissza kellett állítani. A termőföldek tulajdonjogi rendezésének befejeztével újra tisztázást igényel, hogy a gyakorlatban kipróbált két földminősítési rendszer valamelyike milyen változtatásokkal felelhet meg a jelenkori követelményeknek, avagy egy teljesen új rendszer kifejlesztésére van-e szükség. 6-6
6. előadás: Művelési ágak
Osztálybasorozás, osztálybahelyezés Az osztálybasorozás egyszerű talajvizsgálat, amelynek során az egyes földrészletek talajának minőségi osztályát a községi (szükség esetén a járási) mintatér talajával való összehasonlításával állapítják meg. Az összehasonlítást a községi, ill. járási mintatérjegyzék alapján végzik, amelyben a becslőjárás, ill. a községi mintaterek talajának részletes leírása megtalálható. Az osztálybasorozást végző mezőgazdász a mintaterek jegyzékébe foglalt leírások, valamint a talajosztályozási térképre bejegyzett adatok figyelembevételével határbejárást tart. Ennek során megvizsgálja a mintaterekül kijelölt földrészletek (alrészletek) talaját. Ha ezek közül egyesek az illető művelési ágra és minőségi osztályra már nem jellemzőek, vagy már nem az eredeti felvételkori művelési ágban vannak, helyettük a járási mintaterek alapján újakat jelöl ki. Az osztálybasorozás alkalmával a gazdász az egyes földrészletek (alrészletek) művelési ágát és talaját (kivéve a művelés alól kivett területeket) a községi mintatérjegyzékben foglalt leírásokkal hasonlítják össze és annak alapján a megfelelő minőségi osztályba sorozza. Ha valamely alrészlet talaja olyan, hogy egyes részei jelentősen eltérő tulajdonságúak, akkor az alrészlet területét több minőségi osztályba kell sorozni. Az így keletkezett területrészek az alosztályok. A talajosztályozási (földminősítési) térképen a földrészletek határvonalától függetlenül az 5000 m2-t elérő vagy azt meghaladó különböző minőségű foltok határvonalát fel kell tüntetni. Egy földrészleten (alrészleten) belül a különböző minőségi osztályokra tartozó területek (alosztályok) közül csak a 400 m2-t elérőket kell az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetni. Az ennél kisebb területű minőségi osztály területét a szomszédos nagyobb területű alosztályhoz kell kapcsolni. Korábban a 2 ha-nál kisebb területű földrészleteket (alrészleteket) akkor is egy minőségi osztályban tartották nyilván, amikor ténylegesen több minőségi osztályba tartoztak. Ilyenkor ún. kiegyenlítő osztályt alkalmaztak. A földek minőségi osztályának megállapítása az állandó kataszter elkészítése, ill. kiigazítása idején az ország egész területén elkészült. Tekintettel az azóta bekövetkezett változásokra a földek újbóli osztályba sorozása a következő esetekben szükséges: - a községek (városok) újbóli felmérése, térképfelújítása vagy a földnyilvántartási adatrendezése alkalmával, - a községek (városok) államigazgatási határának változása esetén, ha a változás becslőjárás (osztályozási vidék) határát is érinti, - becslőjárás (osztályozási vidék) határának változása esetén, - a földek művelési ágának megváltozása esetén, - új osztályba sorozási kérelem, ill. a földek minőségi osztálya ellen benyújtott felszólalás és fellebbezés esetén. Osztálybahelyezésnek nevezik azt az osztályba sorozásnál egyszerűbb műveletet, amikor az egyes művelési ágak minőségi osztályát nem a mintaterek alapján, hanem a kérdéses földrészlethez (alrészlethez) legközelebb fekvő, ugyanolyan művelési ágú földrészlet (alrészlet) minőségi osztályához hasonlítva állapítják meg.
6-7
7. előadás: Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok
7. előadás: Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok -
tulajdonjog, kezelői jog, földhasználati jog, haszonélvezeti jog, használat joga, telki szolgalmi jog, elő- és visszavásárlási jog, vételi jog, tartási és életjáradéki jog, jelzálogjog, végrehajtási jog
Tulajdonjog A tulajdonjog biztosítja a jogosult részére az ingatlan - birtoklását, - a használatot és a hasznok szedését, valamint a - rendelkezést. Ez a tulajdonjog tartalmának jogosulti oldala. A tulajdonjog tartalmához kötelezettségek is tartoznak, éspedig a terhek és a kárveszély viselése. Az ingatlan tulajdonosát a tulajdoni lap II. részére jegyzik be. Itt feltüntetik a szerzés jogcímét is. Pl.: - átruházás, - hatósági határozat, - öröklés, - elbirtoklás stb. A tulajdonjogot egész ingatlanra vagy annak eszmei hányadára lehet bejegyezni. Kezelői jog Az állam tulajdonjogának bejegyzésénél tulajdonosként a Magyar Államot kell feltüntetni, és egyidejűleg be kell jegyezni a kezelői jogot is. Az állami tulajdon és a kezelői jog egymástól elválaszthatatlanok. Kezelőként csak állami szervet (vállalatot) vagy társadalmi szervezetet lehet bejegyezni. Ha a meg nem osztható ingatlannak több kezelője van, valamennyi kezelő szervet fel kell tüntetni a részarány megjelölése nélkül, a használat terjedelmére való utalással. Az állami tulajdonjognak is a leglényegesebb részjogosítványai a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének joga, valamint a rendelkezési jog. Ezek közül az állami ingatlan kezelőjét csak a birtoklás a használat és a hasznok szedésének joga illeti meg korlátlanul. A rendelkezési jogra az alábbiak vonatkoznak:
7-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz A kezelő a rábízott állami ingatlant határidő nélkül használhatja és feladatainak teljesítése céljából azzal sajátjaként rendelkezhet. Az állami tulajdonban levő ingatlant megterhelni, vagy annak tulajdonjogát átruházni hatósági engedéllyel lehet. Földhasználati jog A földhasználat joga általában a föld tulajdonosát illeti meg. Jogszabályi rendelkezés vagy a tulajdonos engedélye alapján más is használhatja a földet. A megállapodáson alapuló földhasználati jog magánszemélyek megállapodásán alapul. Általában építkezés célját szolgálja. Az építkező a más tulajdonában levő földrészleten a saját tulajdonába kerülő, és saját nevére bejegyezhető épületet létesíthet. Termelőszövetkezeti földhasználati jog A közös gazdálkodásba bevont földekre illeti meg a termelőszövetkezetet. Ez a jog bejegyzés tárgyát képezte annak ellenére, hogy a termelőszövetkezet használatában és tulajdonában levő ingatlanok – amint azt az ingatlanok nyilvántartásának módjánál látni fogjuk – a sajátos nyilvántartás folytán is elkülönülnek. A megfelelő jogszabály közeljövőben várható módosítását követően ilyen jogot újonnan bejegyezni már nem lehet. A földhasználati jogot is a tulajdoni lap II. részére jegyzik be. Haszonélvezeti jog A haszonélvezeti jog jogosultja a más tulajdonában levő ingatlant birtokolhatja, használhatja, hasznait szedheti, de nem rendelkezhet vele; a haszonélvezetet nem ruházhatja tovább. A haszonélvezet általában öröklés folytán keletkezik, ritkábban jön létre megállapodással. A haszonélvezet leggyakoribb formája a túlélő házastárs haszonélvezeti joga. Ennek értelmében az örökhagyó házastársa – tehát a férj is – örökli az örökhagyó tulajdonrészének haszonélvezetét. (Általában az örökhagyó gyerekei örökölnek.) A haszonélvezeti jog meghatározott ideig, legfeljebb a haszonélvező haláláig tarthat. A haszonélvező az ingatlant csak rendeltetésszerűen használhatja, köteles viselni a fenntartással járó terheket. A túlélő házastárs haszonélvezeti jogát özvegyi jog elnevezéssel jegyzik be a tulajdoni lap III. részére. Használat joga A használat joga lényegében korlátozott haszonélvezeti jog. A haszonélvezettől annyiban különbözik, hogy aki használatra kap ingatlant, azt másnak nem adhatja tovább használatra. A használó az ingatlant csak a saját, valamint a vele együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja és szedheti annak hasznait. Egy példa a haszonélvezeti jog és a használat joga közötti eltérésre. A haszonélvező a használatra kapott lakóházat tetszése szerint bérbe adhatja, és a bérleti díjjal szabadon rendelkezhet. Ezzel szemben a használatra kapott házat a használó csak saját, valamint együtt élő családtagjaival használhatja, oda még albérlőt sem fogadhat.
7-2
7. előadás: Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok Használati jog A használat jogától megkülönböztetjük a használati jogokat, amelyek állami szervek javára közérdekből biztosítják idegen ingatlan használatát. A földmérési jelek elhelyezését biztosító használati jog. A földmérési jelek által elfoglalt területekre a Magyar Államot határozatlan idejű, ingyenes használati jog illeti meg. Az igénybe vett terület egy-egy jelnél 50 m-nél nagyobb nem lehet. Jogosultként a megyei földhivatalt jegyzik be. A használati jogot csak azokra az ingatlanokra lehet bejegyezni, amelyeken -
a földmérési jelnek van föld feletti része, az új hálózatban meghatározott I. - IV. rendű (országos) háromszögelési alappontot helyeztek el, I. - III. rendű szintezési alappontot, ill. kéregmozgási vizsgálati alappontot helyeztek el.
Villamos berendezés elhelyezését biztosító használati jog. A villamosenergiagazdálkodáshoz fűződő közérdekre tekintettel lehetőség van a villamos berendezések idegen ingatlanon való elhelyezésére. Ez a lehetőség akkor áll fenn, ha az említett berendezések az ingatlan rendeltetésszerű használatát lényegesen nem akadályozzák. Ellenkező esetben az ingatlant ki kell sajátítani. Ennek a használati jognak a jogosultja a villamos művek mindenkori üzemeltetője. Az üzemeltető a használatért térítést fizet. A vezetékjog alapján a közművezeték üzemeltetője idegen ingatlanon – úgy a föld alatt, mint a föld felett – elektromos, távközlési, víz, gáz, stb. vezetékeket és azok tartószerkezeteit helyezheti el. Az üzemeltető a vezetékjog gyakorlásáért térítést nem fizet. A vízvezetési jog a víz elvezetéséhez szükséges területet biztosítja. Az ingatlan tulajdonosa köteles eltűrni, hogy – a vízügyi hatóság határozata alapján – a vizet az ingatlanon keresztül vezessék, és az ehhez szükséges munkát – az okozott kár megtérítésével – ingatlanán elvezessék. Bányaszolgalmi jog. A bányákból kitermelt nyersanyagokat általában az aknáktól távolabbi helyre kell szállítani feldolgozás céljából. A szállítás rendszerint függőpályán vagy vezetéken történik. A függőpálya tartóoszlopait, a vezetékek tartozékait idegen ingatlanokon kell elhelyezni. Az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozó létesítmények elhelyezésére a bányavállalatnak szolgalom alapítását kell kérnie. Ez szerződéssel vagy hatósági határozattal történhet. A bányaszolgalmi jog gyakorlásáért az ingatlan tulajdonosát kártalanítás illeti meg. Az itt ismertetett használati jogokat az ingatlan tulajdoni lapjának III. részére jegyzik be. Telki szolgalmi jog A telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori tulajdonosa másnak az ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja.
7-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz A szolgalom jogánál fogva a jogosult a számára idegen ingatlannak a hasznát veheti, amelyik ingatlant viszont a szolgalom terheli, annak tulajdonosát kötelezettség terheli. Tűrni köteles azt, hogy ingatlanát a szolgalom jogosultja meghatározott módon használja. A szolgalom mindig az ingatlanokhoz kötődik, és nem a tulajdonosokhoz. Azt az ingatlant, amelynek mindenkori tulajdonosát a szolgalom megilleti uralkodó (régiesen: uralgó) teleknek, a másik ingatlant szolgáló teleknek nevezzük. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető telki szolgalmi jogok: - átjárási, - vízmerítési, - vezetéklétesítési (telekkeresztezés), - pincelétesítési, - épület megtámasztási stb. Az uralkodó telek tulajdoni lapjának I. részén utalni kell arra az ingatlanra, amelyre a telki szolgalmi jog gyakorlása vonatkozik (szolgáló telek). A szolgalmi jogot, mint terhet a szolgáló telek tulajdoni lapjának III. részére jegyzik be. Elő- és visszavásárlási jog, vételi jog Az adásvételi szerződés bizonyos esetekben létrejön a vevő egyoldalú nyilatkozatával. Ilyen jogot a vevő - jogszabály vagy - megállapodás alapján szerezhet. Az ingatlan-nyilvántartásba három ilyen jog jegyezhető be: - elővásárlási jog, - visszavásárlási jog, - vételi jog. Megkülönböztetésünk azon alapul, hogy különböző mértékben korlátozzák az eladó rendelkezési jogát az ingatlan felett. Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy ha a tulajdonos az ingatlant el akarja adni, akkor a felajánlott vételár (ajánlat) összegét – még a szerződés megkötése előtt – köteles az elővásárlási jog jogosultjával közölni. (Pl. közös tulajdon esetén a társtulajdonossal). Ha az elővásárlásra jogosult a közölt vételárért az ingatlant meg kívánja vásárolni, a szerződést vele kell megkötni. Ha nem kíván elővásárlási jogával élni, vagy meghatározott időn belül nem nyilatkozik, a szerződést a tulajdonos az eredeti ajánlattevővel kötheti meg. Elővásárlási jog szerződéssel létesíthető vagy jogszabályon alapulhat. Jogszabály alapján elővásárlási jog illeti meg a társtulajdonost a közös tulajdonra vonatkozóan. A visszavásárlási jog lényegében különbözik az elővásárlási jogtól. Ennek értelmében a jogosult (a volt tulajdonos) az általa korábban eladott ingatlant a vevőtől akkor is visszavásárolhatja, ha annak nincs szándékában az ingatlant eladni. A visszavásárlásra jogosult személy tehát egyoldalúan létrehozhatja a szerződést. Az ingatlan visszavásárlásának jogát az adásvételi szerződéssel egyidejűleg írásba kell foglalni. Visszavásárlási jogot legfeljebb öt évre lehet kötni. A visszavásárlási ár – ellenkező megállapodás hiányában – megegyezik az eredeti vételárral.
7-4
7. előadás: Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok A jog a visszavásárlási jog intézményével kívánja megteremteni annak lehetőségét, hogy a volt tulajdonos anyagi nehézségeinek elmúltával a számára kedves vagyontárgy visszaszerzését biztosíthassa magának. A visszavásárlási jogot a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg a tulajdoni lap III. részén tüntetik fel. A vételi jog a tulajdonos rendelkezési jogának a visszavásárlási jognál is nagyobb mértékű korlátozása. A vételi jog jogosultja egyoldalú nyilatkozattal olyan ingatlanra hoz létre adásvételi szerződést, amely korábban nem volt a tulajdonában. Megállapodással általában olyankor szokták kikötni, amikor a vevőnek ugyan megfelelnek az adásvételi szerződés feltételei, de még tájékozódásra van szüksége, pl. tanácskozni kíván családtagjaival, egyéb ajánlatokat is meg akar vizsgálni. Ilyenkor arra fog törekedni, hogy az ehhez szükséges időre biztosítsa azt, hogy az eladó időközben nem adja el másnak az ingatlant. Ha az eladó hajlandó ezt vállalni, létrejön a vételi jog. Vételi jogot legfeljebb hat hónapra lehet kikötni. A határozatlan időre szóló vételi jog tehát hat hónap múlva megszűnik. Jogszabályi rendelkezés alapján is létrejöhet a vételi jog. Pl. vételi jog illeti meg a haszonbérlőt a legalább öt éve használatában álló földre. Az államot megillető vételi jog az ingatlan területileg meghatározott részére is bejegyezhető. Tartási és életjáradéki jog Tartási, ill. életjáradéki szerződést általában akkor kötnek, ha idős beteg, munkaképtelen, esetleg magatehetetlen személynek (eltartott) olyan komoly vagyona (Pl. lakóháza, értékesebb ingósága) van, amelynek fejében más személy (eltartó) szívesen elvállalja ápolását, gondozását. A két szerződésfajta között az a különbség, hogy a tartási szerződésben az eltartó tényleges tartást – például ellátást, gondozást – vállal, míg az életjáradéki szerződésben a járadék folyósítója arra kötelezi magát, hogy meghatározott időszakonként pénzt vagy természetbeni ellátást ad az eltartottnak. E különbségtől eltekintve a kétféle szerződés szabályai teljes mértékben megegyeznek. A tartási szerződésben az egyik fél arra kötelezi magát, hogy a másikat – a törvény szavaival – „megfelelően”eltartja. A „megfelelő” eltartás azt jelenti, hogy az semmiképpen sem lehet szűkös. Pontos mértékét persze nem könnyű meghatározni; döntően átlagos mértékűnek és színvonalúnak kell lennie, figyelembe véve az eltartott körülményeit (korát, anyagi helyzetét, stb.). Az eltartott a tartás fejében átruházhatja az eltartóra a tulajdonában levő ingatlant. Ilyenkor az eltartottnak joga van bejegyeztetni a tartási jogot az ingatlan-nyilvántartásba. Fontos formai követelmény, hogy a szerződést írásban rögzítsék, máskülönben ugyanis az érvénytelen. A tartási szerződés az eltartott haláláig áll fenn, Ha az eltartó korábban hal meg, mint az eltartott, a tartási kötelezettség az eltartó örököseire annyiban száll át, amennyiben az eltartó haláláig nyújtott tartás (szállás, gondozás, élelmezés, gyógykezelés stb.) értéke az ellenszolgáltatást nem fedezi. Ha a természetbeni tartás valamelyik fél magatartása miatt lehetetlenné vált, bármelyik fél kérheti, hogy a bíróság a tartási szerződést változtassa át életjáradéki szerződéssé. Indokolt esetben a bíróságtól a szerződés megszüntetését is lehet kérni.
7-5
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Jelzálogjog A jelzálogjog az ingatlanra, mint zálogtárgyra adott kölcsön biztosítéka. Az ingatlan ugyanis olyan különleges zálogtárgy, amelyet kölcsön folyósítása esetén nem adnak a hitelező birtokába. A követelés biztosítéka a jelzálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése. A követelés ne teljesítése esetén a hitelező az ingatlanból nyerhet kielégítést. Jelzálogjog egész ingatlanra vagy tulajdoni illetőségre jegyezhető a tulajdoni lap III. részére. A jelzálogjog fajtái: -
Törvényes jelzálogjog: adó és illetéktartozás biztosítéka; Egyetemleges jelzálogjog: több ingatlanra jegyzik be egyidejűleg. Végrehajtás esetén bármelyikből kérhető kielégítés.
Végrehajtási jog Az ingatlanokat terhelő követelések kielégítését biztosító jogi korlátozás arra az esetre, ha a követelés teljesítését hatósági úton kell végrehajtani. A tulajdoni lap III. részén levő bejegyzés felhívja a figyelmet arra, hogy a tulajdonjogra érvényes terhek rakódtak: - bírósági végrehajtás (nem csak pénzbeli magánkövetelés teljesítésére), - államigazgatási végrehajtás (adó és illetéktartozás kiegyenlítésére). A végrehajtási jogot egész ingatlanra vagy tulajdoni hányadra lehet bejegyezni. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető tények Csak jogszabályban meghatározott tények jegyezhetők be. A telekkönyv nem korlátozta ilyen szigorúan a tények bejegyzését. Kiskorúság vagy gondnokság alá helyezés Nagykorú az a személy, aki 18. évét betöltötte. Nagykorúvá válik továbbá az a kiskorú, aki 18. éves kora előtt érvényes házasságot kötött. Ez utóbbi személy akkor is nagykorú marad, ha házassága 18. évének betöltése előtt megszűnik. A nagykorú személy egyben cselekvőképes is. A cselekvőképes személy érvényes szerződést köthet, és jognyilatkozatot tehet. Kiskorúak azok a személyek, akik 18. életévüket még nem töltötték be. Cselekvőképesség szempontjából a kiskorúak két csoportba tartoznak: - a 12 éven aluliak cselekvőképtelenek, - a 12 éven felüliek korlátozottan cselekvőképesek. A kiskorúak érvényes jognyilatkozatot nem tehetnek (szerződést nem köthetnek). Az általuk tett jognyilatkozatok érvényességéhez a szülők jóváhagyása szükséges. Szülő hiányában a gyám vagy a gondnok illetékes. A szülő, a gyám, a gondnok együttesen a törvényes képviselők. Bizonyos nyilatkozatokat a törvényes képviselő is csak a gyámhatósági jóváhagyással tehet. Pl. amikor a kiskorú tulajdonában levő ingatlant eladják, vagy jelzáloggal akarják megterhelni. A kiskorúság tényét a tulajdoni lap II. részén tüntetik fel. A gondnokság alá helyezés szintén korlátozza, vagy kizárja a cselekvőképességet. Gondnokság alá a bíróság azokat a nagykorú személyeket helyezi, akiknek elmebeli állapota, szellemi fogyatkozása vagy valamilyen kóros szenvedélye miatt belátási képessége hiányzik, és ezáltal ügyeinek intézését nem tudja ellátni. A gondnok az ő 7-6
7. előadás: Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok esetükben ugyanazt a feladatot látja el, mint a kiskorúaknál a gyám. A gondnokság alá helyezés tényét a földhivatal csak bírósági megkeresésre jegyezheti be az ingatlannyilvántartásba. A kiskorúság, gondnokság alá helyezés megszűnését igazolni kell (kiskorú házasságot kötött, a gondnokoltságot a bíróság megszüntette). Ha a bejegyzés idejéből kitűnik, hogy a illető személy 18 éves elmúlt, a kiskorúság automatikusan (hivatalból) törölhető. Jogszabályon vagy bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás Ez a bejegyzés a tulajdonos birtoklási, használati vagy rendelkezési jogát korlátozza, ill. kizárja. Nem kell bejegyezni a korlátozást, ha az jogszabály alapján az ingatlan jogi jellegéből kitűnik (pl. védett terület, műemlék jellegű épület esetében). Telekalakítási és építési tilalom elrendelése Érvényes településrendezési tervek végrehajtása, ill. végrehajthatósága érdekében jegyezhető be. Építésügyi korlátozás bejegyzésével biztosítható a terület fenntartása, a rendezési tervvel ellentétes építkezések megakadályozása. A korlátozás érvényessége meghatározható: - határidő nélkül, - határidővel, - visszavonásig, - valamilyen feltétel teljesüléséig. A helyi önkormányzati szervek ilyen jellegű előírásait telekalakítási vagy építési tilalom címen jegyzik be a tulajdoni lap III. részére. Kisajátítási eljárás megindítása A kisajátítás idegen tulajdonban álló terület igénybevétele, hatósági döntés alapján, közérdekű felhasználásra, kártalanítás ellenében. A kisajátítási eljárást a területileg illetékes köztársasági megbízott folytatja le. A kisajátítási terv egy példányát megküldi a körzeti földhivatalnak, amely az érintett ingatlanok tulajdoni lapjainak III. részére bejegyzi a kisajátítási eljárás megindításának tényét. Ezzel megakadályozhatók az eljárás ideje alatt megvalósuló értéknövelő, és ennél fogva a fizetendő kártalanítás mértékét növelő esetleges beruházások. Ez a bejegyzés a tulajdoni lapon mindaddig fennmarad, amíg az eljárás eredményeként az állam tulajdonjogát be nem jegyzik. Ha nem valósul meg a kisajátítás, a bejegyzést az eljárás megszüntetéséről hozott határozat alapján lehet törölni. Az ingatlan jogi jellege hatósági határozaton alapuló olyan minősítés, amely a tulajdonjog közérdekből történő korlátozását eredményezheti. Ennek több fajtája lehet, melyek az idők folyamán is változhatnak. A műemlékek, műemlék jellegű épületek műemlékvédelmi szempontból védett ingatlanok. Az ilyen védett ingatlanokat a tulajdonosnak az adott ingatlan jellegének megváltoztatása nélkül kell fenntartania. Ezt a kötelezettséget nem csak a jelenlegi, hanem a mindenkori tulajdonosnak is ismernie kell. Ezért kerül a tulajdoni lap I. részén feltüntetésre.
7-7
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz A természetvédelmi területeken a használati korlátozás azt jelenti, hogy ott olyan jellegű munkákat, amelyek a terület jellegzetességének megváltoztatását eredményeznék, nem szabad végezni. A bányatelek az a terület, amelyet a földből kitermelhető ásványi nyersanyagok kibányászása céljából határolnak el. A bányatelket a bányavállalat kérelmére a bányakapitányság jelöli ki. A bányaműveléssel érintett ingatlanok mindenkori tulajdonosai részére bizonyos korlátozások írhatók elő. Pl. építési tilalom. Perindítás bejegyzését az érdekelt fél kezdeményezésére az eljáró bíróság kérheti. A bejegyzés a bírósági eljárás jogerős befejezéséig felhívja a figyelmet az ingatlan tulajdoni helyzetének rendezetlenségére. A bejegyzés törlését a peres eljárás jogerős befejezését, esetleges megszűnését tanúsító ítélet (végzés) alapján lehet kérni. Tulajdonjog fenntartás. Ingatlan elidegenítése esetén az eladó a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntarthatja a bejegyzett tulajdonjogát. Ezt a tényt szerződésben kell kikötni. Ilyenkor a szerző fél tulajdonjoga csak akkor jegyezhető be, ha a korábban bejegyzett tulajdonos (az eladó) ehhez hozzájárul.
7-8
8. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának módja
8. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának módja Az ingatlan-nyilvántartás területi tagozódása Az ingatlan-nyilvántartás területi tagozódása a közigazgatási beosztáshoz, az ingatlannyilvántartás vezetésének területi beosztása a korábbi államigazgatási beosztáshoz (megye, járás) igazodik. A körzeti földhivatalok az illetékességi területükön fekvő települések ingatlan-nyilvántartását vezetik. Az egyes községek nyilvántartása zárt egész, független a többi községétől. A körzeti földhivatalok az ingatlan-nyilvántartás elsőfokú hatósági szervei. A másodfokon eljáró megyei földhivatalok saját önálló nyilvántartást nem vezetnek. Községen belül az ingatlan-nyilvántartás vezetése fekvésenkénti csoportosításban történik. Külön tulajdoni lap és földkönyv készül a belterületi zártkerti (különleges külterületi) és a külterületi ingatlanokról. Ha kevés ingatlan miatt csak egy földkönyv készül, akkor az először a belterületi, majd a zártkerti és végül a külterületi ingatlanokat tartalmazza a helyrajzi számok emelkedő sorrendjében.
A nyilvántartás módja a tulajdoni lapon Az ingatlanok nyilvántartására két lehetőség van: Az egyik változat szerint a község mindegyik ingatlanáról külön tulajdoni lap készül. Ezt nevezik reálfóliumnak. A másik változat szerint a nyilvántartás a tulajdonoshoz (személyhez) igazodik, vagyis annyi tulajdoni lap készül ahány tulajdonos, ill. azonos jogállású tulajdoni közösség van. Ezt nevezzük perszonálfóliumnak. A reálfóliumban az ún. dologi tulajdoni lapon mindig csak egy ingatlan szerepel. Ebből következően, ha ugyanannak a tulajdonosnak több ingatlana van, több tulajdoni lapja is lehet. Előnye ennek a nyilvántartási formának, hogy a sajátos tulajdoni formák nyilvántartására alkalmasabb. Hátránya, hogy a jogosult adataiban bekövetkezett változásokat annyi tulajdoni lapon kell átvezetni, ahány ingatlant érint. A perszonálfóliumban egy tulajdoni laphoz több ingatlan (tulajdoni lap I. rész) tartozik, ha ugyanaz a természetes- vagy jogi személy az adott településen belül több ingatlantulajdonnal rendelkezik. Abban az esetben, ha a perszonálfóliumban egy tulajdonosnak csak egy ingatlana van, attól az még nem válik reálfóliummá, bár formailag teljesen azonos vele. Előnye, hogy jobb áttekintést nyújt az egy tulajdonoshoz tartozó ingatlanokról, különösen ha nagyszámú ingatlannal rendelkezik. Hátránya, hogy a sajátos tulajdoni formák nyilvántartására nem alkalmas. A telekkönyvben és az állami földnyilvántartásban a perszonálfólia elvét alkalmazták. Minden tulajdonosnak külön telekkönyvi betétje, ill. birtokíve volt. Ezekben a község határában fekvő valamennyi ingatlana szerepelt. Ez alól kivételt képeztek a budapesti és a közös tulajdonban levő ingatlanok, amelyeket ún. dologi betétekben tartottak nyilván. A számítógépes adatfeldolgozásra átállított ingatlan-nyilvántartásban a perszonálfólia teljesen megszűnik, ugyanis az adatbázisban a tulajdoni lap száma egyáltalán nem szerepel. Az ingatlanok azonosítása kizárólag a helyrajzi szám (később esetleg a geokód) alapján történik, tehát szigorúan a reálfólium elve érvényesül. A perszonálfólium által
8-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz nyújtott előnyök, a gyűjtött információk iránti igények szoftveres úton (leválogatással) elégíthetők ki. Állami ingatlanok nyilvántartása Az állam tulajdonában levő ingatlanokat állami szervek kezelik. Az ilyen ingatlanok tulajdonosa mindig a Magyar Állam. Mivel a jogosítványokat a kezelőkre átruházzák, ezért a tulajdonjog mellett kezelői jogot is be kell vezetni az ingatlan-nyilvántartásba. Kezelői jog nem csak az egész ingatlanra, hanem annak eszmei hányadára is bejegyezhető. Ha a privatizáció során a kezelő tulajdonosi jogosítványokat kap, akkor a Magyar Állam tulajdonjogát törölni kell. Az állami tulajdonban levő ingatlanokat általában kezelő szervenként perszonálfóliumban tartották nyilván. Így többek között az állami gazdaságok, bányák, kulturális-, honvédelmi-, rendészeti célokra szolgáló ingatlanok, erőművek, utak, vasutak, vizek, vízügyi létesítmények, közterületek nyilvántartását vezették a perszonálfólia elve szerint. Reálfólium szerint tartották nyilván az állami tulajdonban levő beépített és beépítetlen építési telkeket, lakóházakat és más épületeket, a közterületről nyíló pincéket. Ugyancsak külön tulajdoni lapon vették nyilvántartásba azokat az ingatlanokat, amelyeknek az állam csak részben volt tulajdonosa. Termelőszövetkezeti ingatlanok nyilvántartása A termelőszövetkezet nem tulajdonosa a használatában levő összes földnek. Az ingatlanok egy része beviteli kötelezettség alapján került a szövetkezet használatába. Ezek tulajdonjoga az 1967. évi IV. Tv. alapján megváltás vagy felajánlás folytán a szövetkezetre szállt át. A kárpótlási törvény – többek között – ezeknek a ma már jogtalannak minősülő tulajdoni elvételeknek a kompenzálására szolgál. Másrészt vannak olyan ingatlanok, amelyek polgári jogi (adásvétel, öröklés) jogcímen kerültek a szövetkezet tulajdonába. A földtulajdon és földhasználat egységéről tehát a termelőszövetkezetek esetében nem beszélhetünk. Amíg a földtulajdon és földhasználat elkülönülése fennáll, ennek nyilvántartása speciális formát igényel. Erre a célra sajátos szerkezetű tulajdoni lap szolgált, ami termelőszövetkezeti törzslapból és különlapból állt. A törzslap perszonálfólium. Itt tartották nyilván a tsz közös használatában került valamennyi földrészletet akkor is, ha a tsz a tulajdonjogot valamilyen jogcímen később megszerezte. A törzslap I. része – a tulajdoni lap I. részéhez hasonlóan – a közös használatba került földek adatait tartalmazta, mégpedig a földrendezés utáni állapot szerint, és nem az egyénileg bevitt ingatlanok eredeti állapota szerint. A törzslap II. része az adott termelőszövetkezetet mint földhasználót tüntette fel. A törzslap III. része azokat a jogokat és tényeket tartalmazta, amelyeket a közös használatban levő ingatlanokra is be kellett jegyezni. (Pl. földmérési jel elhelyezését szolgáló használati jog, vezetékjog stb.). A törzslapon nyilvántartott ingatlanok tulajdoni adatait különlapok tartalmazták. A különlap I. része az egyes volt tulajdonosok által a tsz közös használatába adott egyéni földrészleteknek a fekvés szerinti összesített területét és kataszteri tisztajövedelmét tüntette fel. Ez volt az ún. részaránylap.
8-2
8. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának módja A tulajdonosok személyi adatait a különlap II. része tartalmazta. Mivel a termelőszövetkezet használatba adáskor az ingatlant terhelő jogok közül általában csak a haszonélvezeti jog maradt fenn, a különlap III. részén ezt a jogot tüntették fel. Amikor a tsz használatában levő földek több község területén feküdtek, községenként külön törzslap készült. A különlapokat azonban csak a tsz székhelye szerinti községnél vezették A tsz az ingatlan tulajdonjogát adásvétel, csere stb. címen is megszerezhette. Ezek az ingatlanok általában nem állnak mezőgazdasági művelés alatt. Az ilyen módon a tsz tulajdonába került ingatlanokat termelőszövetkezetenként egy tulajdoni lapon tartották nyilván. Ez a tulajdoni lap nem törzslap, és ennek megfelelően az általános szabályok szerint készült. Társasházak nyilvántartása A társasház közös tulajdonban levő földrészleten létesített legalább két elkülönített nyilvántartási egységből álló felépítmény tulajdonosainak polgári jogi társulása. A társasháztulajdon a közös tulajdon különleges formája. A társasház tulajdoni lapja törzslapból és különlapokból áll. A törzslap a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket, az ugyancsak közös tulajdonban levő földrészlettel együtt tartalmazza. Ha a társasház közösséghez két vagy több földrészlet tartozik, amelyeken külön-külön épület létesült, az egyes földrészletek a hozzájuk tartozó felépítményekkel más-más törzslapon találhatók. A törzslap I részén szerepel az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt földrészlet a közös tulajdonban levő épületrészekkel együtt (a társasház alapító okiratára való hivatkozással). Itt jelentkezik az okirattár különös szerepe. Az ingatlan jogi jellege: társasház. A törzslapon nyilvántartott ingatlan önmagában nem forgalomképes. A törzslap II. részén csak utalás történik arra, hogy a tulajdonos adatait (név szerinti megjelöléssel) a társasházi különlapok tartalmazzák. A törzslap III. része tartalmazza a közös tulajdont terhelő szokásos bejegyzéseket (pl. telki szolgalom, villamos-berendezés elhelyezését biztosító használati jog stb.). A társasház különlapjai tartalmazzák a külön tulajdonban levő egyes öröklakásokat, valamint a nem lakás céljára szolgáló, de külön tulajdonban álló helyiségeket (pl. műterem, üzlethelyiség stb.). Minden egyes öröklakásról és nem lakás céljára szolgáló helyiségről egy-egy különlap készül még akkor is, ha a tulajdonosnak a társasházban egynél több külön tulajdonban levő része van (reálfólia). A különlap I. része tartalmazza a lakások és a nem lakás céljára szolgáló egyéb önálló ingatlanok következő adatait: - helyrajzi szám, - terület (m2), - szobák (helyiségek) száma, - címe (emelet, ajtó), - közös tulajdonra vonatkozó eszmei hányad, - jogi jelleg megnevezése (öröklakás, raktár stb.). A különlap II. részére jegyzik be a külön tulajdonú részek tulajdonosának nevét és adatait azonos szabályok alapján, mint más önálló (nem egyéb önálló) ingatlanok esetében.
8-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz A külön tulajdoni egységek a közös tulajdonra vonatkozó eszmei hányaddal együtt forgalomképesek. A különlap III. részén tartják nyilván az öröklakásra, helyiségre vonatkozó szokásos jogok és tények találhatók (haszonélvezeti jog, jelzálogjog, tulajdoni korlátozás, végrehajtási jog stb.). A törzslap és a különlapok együtt alkotják a társasház tulajdoni lapját. Bármely lapon levő bejegyzéshez fűződhetnek az egész társasházra vonatkozó jogi hatások. Pl. A különlap tehermentes, de a törzslap közös kölcsönt biztosító jelzálogjogot tartalmaz. A lakásfenntartó szövetkezetek által üzemeltetett szövetkezeti házak nyilvántartása a társasházéhoz hasonló szerkezetű. A lényeges különbség csak annyi, hogy a törzslap I. részén szereplő felépítmények szövetkezeti-, a különlapok I. részén szereplő helyiségek pedig a lakásszövetkezeti tagok külön tulajdonában vannak. A lakásfenntartó szövetkezet ugyanis jogi személy, míg a társasház magánszemélyek polgári jogi társulása. Önálló tulajdonú épület nyilvántartása Ha a földrészlet és az azon levő épület tulajdonosa nem azonos személy, akkor az épület és a földrészlet is egy-egy önálló ingatlannak minősül. Ez esetben természetesen a nyilvántartásuk is elkülönül. Külön tulajdoni lapon tartják nyilván a földrészletet, és egy másik önálló tulajdoni lapon az épületet. Az épület mindenkori tulajdonosát a földrészletre földhasználati jog illeti meg. Az épület tulajdoni lapjának I. részén utalás van arra a földrészletre, amelyet földhasználati jog terhel, míg a földrészlet tulajdoni lapjának III. részén teherként jegyzik be az épület mindenkori tulajdonosa javára. Az épület területét nem kell levonni a földrészlet területéből. Nyilvántartási szempontból az önálló tulajdonú épület egyéb önálló ingatlannak (EÖI) minősül. Térképi ábrázolásához és ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez épületfeltüntetési (épület kiemelési) vázrajz szükséges. Közös udvar nyilvántartása A közös udvar a jobbágytelkekhez tartozó, közös használatra szolgáló telekrész. Az ingatlan-nyilvántartás szerkesztésekor a telekkönyvben még hatályos közös udvarokat még át kellett hozni, de új közös udvar létesítésére már nincs jogszabály lehetőség. A közös udvar tulajdonjogának nincsenek meghatározott arányai. Nyilvántartása tulajdoni törzslapon történik. A törzslap I. részén tüntetik fel a közös udvar helyrajzi számát, területét, stb. A II. részén találunk utalást arra, hogy a közös udvarhoz hány tulajdoni különlap tartozik. A III. részen csak a közös udvarra vonatkozó terheket tüntetik fel. A különlap I. része tartalmazza az épület által elfoglalt földrészletet és utalást arra, hogy az ingatlanhoz közös udvar tartozik. A különlapok II. és III. részét az általános szabályok szerint vezetik. A közös udvar és az egyes épületek nyilvántartási szempontból földrészletnek, vagyis nem egyéb önálló ingatlannak minősülnek. Közterületről nyíló pince nyilvántartása A földrészlet tulajdoni állásától eltérő tulajdonban levő, közterületről nyíló pincét a közterület helyrajzi számának A, B, C stb. alátöréseivel jelölik meg. Az egyes pincék
8-4
8. előadás: Az ingatlanok nyilvántartásának módja önálló tulajdoni lapokon szerepelnek. Annak a földrészletnek a tulajdoni lapja, amely alá a pince benyúlik pontosan olyan, mintha a pince nem is létezne. A nem közterületről nyíló pincét, ha szolgalmi jog alapján más tulajdonában álló ingatlan alá nyúlik be, továbbá a barlangot, azzal a földrészlettel együtt tartják nyilván, amelyen a bejárata van.
8-5
9. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei
9. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei olyan általános érvényű tételek, amelyek átfogják annak egészét, alapjaiban határozzák meg célját, és a cél megvalósításának legfontosabb módszerét. Alapelvként rögzíthető, hogy az ingatlan-nyilvántartás létrehozása jogokat nem keletkeztet, és nem módosít, mivel szerkesztéssel, meglevő hatósági nyilvántartások (telekkönyv, állami földnyilvántartás) érvényes bejegyzéseinek egyesítésével, és a valósággal egyezőség ellenőrzésével készült.
Közhitelesség elve Klasszikus telekkönyvi alapelv. "Az ingatlan-nyilvántartás – ha jogszabály kivételt nem tesz – nyilvános, és hitelesen tanúsítja a feltüntetett adatok, továbbá a bejegyzett jogok és tények fennállását". Ebből az alapelvből következik, hogy a bejegyzett adatok, jogok és tények helyességét és a valósággal való egyezőségét az ellenkező bizonyításáig "vélelmezni" kell. A helyesség bizonyítása elsődlegesen nem a hatóság feladata. A bizonyítást annak kell kezdeményezni, aki kétségbe vonja, ill. támadja az ingatlannyilvántartás tartalmának helyességét. A bizonyítási eljárás során természetesen a hatóságnak is van védekezési lehetősége a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok alapján. Jogok és tények vonatkozásában a közhitelesség elve azt jelenti, hogy vélelmezni kell, hogy a bejegyzett jog (tény) azt illeti meg, aki a nyilvántartásban jogosultként szerepel, rajta kívül nincs más jogosult, és az ingatlant a bejegyzett korlátozásokon kívül más terhek nem terhelik. A feltüntetett jogok és tények bejegyzését az ellenkező bizonyítása esetén csak bírósági eljárásban lehet megváltoztatni. A közhitelesség elvéből következően, ha az ingatlanra egy harmadik személy a nyilvántartás helyességében bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében szerez jogot, a jogszerzés akkor is hatályos, ha a jog a korábban bejegyzett jogosultat valójában nem illette meg. Jóhiszemű az a szerző, aki körültekintően eljárva a szerződéskötés előtt megtekinti a nyilvántartást, és bizonyítani tudja, hogy nem volt tudomása az ingatlannyilvántartás és a valóságos állapot eltéréséről. Rosszhiszemű az a fél, akire nem állnak fenn a jóhiszemű szerző kritériumai. A nem visszterhes jóhiszemű (pl. megajándékozott) szerzőt nem illeti meg ez a kivételes jogi védelem. Kivételek a közhitelesség elve alól akkor állnak fenn, ha azt jogszabály rendeli el: - Ha egy ingatlant – csalással – egyszerre több vevőnek adnak el (visszterhes átruházás) a tulajdonjog azt illeti meg, aki elsőként lépett birtokba, akkor is, ha valamelyik másik vevő tulajdonjogát már bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. - Nem érvényesül a közhitelesség elve olyan jogilag jelentős tények esetében, amelyek akkor is fennállnak, ha nincsenek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezve (kiskorúság, jogi jelleg). Az ingatlan-nyilvántartás adatainak közhitelessége Az ingatlanok helyrajzi számára, területére, művelési ágára, minőségi osztályára és kataszteri tisztajövedelmére vonatkozó vita esetén, ill. más szerv vagy hatóság nyilvántartásától való eltérés esetén az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartás adatait kell elfogadni. Az ingatlan-nyilvántartás bizonyítja a jogosult számára a feltüntetett adatokat is. Az adatok hibáját annak kell bizonyítania, aki vitatja azok helyességét. Ebből az is következik, 9-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz hogy az ingatlanra ellenérték fejében jogot szerző fél a bejegyzett adatokra szerez jogot. Ha bizonyítható, hogy a bejegyzett adat hibás (pl. terület), akkor az eladóval szemben élhet keresettel. Hasonlók vonatkoznak a területi adattal szorosan összefüggő térképi határvonalra is. Az ingatlanok határvonalait az ingatlan-nyilvántartási térkép hitelesen tanúsítja. Ha a határvonallal kapcsolatban vitára kerül sor, akkor azt elsődlegesen a földhivatal bírálja el, abból a szempontból, hogy a térképi határvonalat terheli-e felmérési vagy térképezési hiba. Amennyiben igen, akkor azt a földhivatal határozattal kijavítja. Az ilyen módon kijavított, vagy földhivatali eljárásban nem módosított határvonalat sérelmesnek tartó fél a szomszédja által nem ismert igényét bíróság előtt keresettel érvényesítheti.
Teljesség elve A teljesség elve annyit jelent, hogy az ingatlan-nyilvántartás kiterjed valamennyi ingatlanra, függetlenül azok rendeltetésétől, valamint attól, hogy az ingatlan kinek a tulajdonában, kezelésében vagy használatában van. A teljesség elve alól nincs kivétel. Az ingatlan-nyilvántartás még az ún. különleges rendeltetésű ingatlanokat is tartalmazza. A teljesség elve az ingatlan-nyilvántartás gazdasági célját szolgálja. Csak teljes körű nyilvántartás alapján lehet készíteni megbízható statisztikai összesítéseket, az ország területével való elszámolást. Ez az alapelv sem a telekkönyvben, sem az állami földnyilvántartásban nem érvényesült. A telekkönyv nem tartotta nyilván a közterületeket, az állami földnyilvántartásban pedig nem szerepeltek az egyéb önálló ingatlanok. Az új egységes ingatlan-nyilvántartásban érvényesített teljesség elvét az 1042/1971. (IX. 29.) számú Kormányhatározat írta elő.
A valósággal való egyezőség elve Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanok adatait, valamint az ingatlanokhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket a valóságnak megfelelően tartalmazza. Az idézett elv a gyakorlatban kettős feladatot jelent. Először az ingatlan-nyilvántartást úgy kell megszerkeszteni, hogy készítésének, pontosabban érvénybe lépésének időpontjában: - az adatok tekintetében a természetbeni állapotot, - a jogok és tények vonatkozásában a tényleges állapotot tükrözze. Ennek az "ideális" állapotnak azonban a későbbiekben is fenn kell maradnia, ellenkező esetben a nyilvántartás csak a készítésének időpontjában egyezne meg a valósággal. Ezért folyamatosan biztosítani kell, hogy a jogok és tények megváltozását a nyilvántartás is kövesse. Ez az alapelvből következő második feladat, amelynek következetes megvalósítása eredményezheti az ingatlan-nyilvántartás naprakészségét. Ennek érdekében az ingatlan-nyilvántartási jogszabály az ingatlanokat érintő változásokkal kapcsolatban a tulajdonosok számára bejelentési, a hatóságok számára értesítési kötelezettséget ír elő, amit a földhivatal felé meghatározott időn belül (általában 30 nap) teljesíteni kell. Az adatok tekintetében a valósággal való egyezőség elve maradéktalanul biztosítható. Az adatok helyessége ugyanis olyan ténykérdés, ami bármikor ellenőrizhető, az eltérés a helyszínen felismerhető (tényleges művelési ág, területnagyság, beépítettség stb.). Ezek biztosítása minden esetben földhivatali hatáskörben történik. A jogok, tények valósága 9-2
9. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei nem tárgyi, hanem eszmei valóság. A tulajdonjog akkor egyezik meg a valósággal, ha tulajdonosként az van bejegyezve, aki valóban megillet a tulajdonjog, és olyan jogcím van bejegyezve, amelynek jogszerű szerzését a jogosult – szükség esetén – hitelt érdemlően igazolni tudja. A bejegyzett és a valóságos tulajdoni viszonyok között eltérés keletkezhet, ha a bejegyzés - érvénytelen szerződés alapján történik. (olyan személyt jegyeznek be, akit a jog nem illet meg), - elmulasztják bejegyezni az olyan jogok keletkezését, amelyek függetlenek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől (elbirtoklás, öröklés stb.). A valósággal való egyezőség biztosításának két alapvető esete különböztethető meg: - az ingatlan-nyilvántartás szerkesztése során a földhivatal kivételes hatásköröket kapott az eltérések rendezésére. A feltételek fennállása esetén az elmaradt változásokat határozattal rendezték. - a jogszabály valamennyi, az ingatlan-nyilvántartás tartalmát érintő változás esetére bejelentési kötelezettséget ír elő. Ennek elmulasztásából eredően a kötelezettet érő joghátrányokért a hatóság nem marasztalható el.
Bejegyzés elve A telekkönyvből átvett jogintézmény. Azért van rá szükség, mert az ingókkal ellentétben az ingatlantulajdon átruházásakor a szerződés tárgya csak jelképesen kerül átadásra. Ezért egyes jogok átruházása akkor történik meg, amikor jogerősen bejegyzik a hatósági nyilvántartásba. A bejegyzés hozza létre az átruházáson alapuló tulajdonjogot, továbbá a szerződésen alapuló kezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot, használat jogát, telki szolgalmi jogot és a jelzálogjogot. Ez nem jelenti azt, hogy pl. az eladó a szerződés aláírása, az ingatlan birtokbaadása, és a vételár felvétele után visszakövetelheti az ingatlant. De amíg a vevő a tulajdonjogát nem jegyeztette be, addig az eladónak lehetősége van azt másnak is eladni, vagy pl. kölcsönnel megterhelni. A szerződésen alapuló jogok tehát csak a bejegyzéssel jönnek létre. Ezt nevezik az ingatlan-nyilvántartás jog keletkeztető hatályának. A nem szerződésen alapuló tulajdoni változások a bejegyzéstől függetlenül a jogszabályi feltétel beálltakor létrejönnek. Ilyen pl. az öröklés, az elbirtoklás, az özvegyi haszonélvezeti jog stb. Ezeket is célszerű a hatósági nyilvántartásba bejegyeztetni (az ingatlan-nyilvántartás deklaratív – tanúsító – hatálya ebben az esetben is jogi védelmet biztosít), mert ennek hiányában az ellenérték fejében jóhiszeműen szerző harmadik féllel szemben nem lehet jogokat érvényesíteni, ha ahhoz a harmadik személy ne járul hozzá. Jogilag jelentős tények esetében a bejegyzés elve azt jelenti, hogy egyes tények a nyilvántartásba való bejegyzéssel válnak hatályossá. A későbbi jogszerző csak akkor köteles tudni róluk, ha a szerződés időpontjában jogerősen be voltak jegyezve. Pl. egy adásvételi szerződés érvénytelen és nem jegyezhető be, ha a szerződés létrejöttekor az ingatlanra elidegenítési és terhelési tilalom volt bejegyezve. A jogokhoz hasonlóan a tények körében is vannak olyanok, amelyek a jogszabály erejénél fogva bejegyzés hiányában is hatályosak. (Kiskorúság, gondnokság alá helyezés, kisajátítási eljárás megindítása, jogi jelleg stb.) Pl. érvénytelen a szerződés, amit kiskorú
9-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz tulajdonos ír alá, akkor is, ha tulajdonosként szerepel a nyilvántartásban, de kiskorúságának bejegyzése valamilyen oknál fogva elmaradt
Okirati elv Mind a telekkönyvben, mind az állami földnyilvántartásban érvényesített alapelv. A törvényesség és az ingatlanforgalom biztonságának szavatolása érdekében az ingatlannyilvántartásban adatot feltüntetni, jogokat, tényeket bejegyezni csak okirat alapján lehet. A nyilvántartás tartalmát csak bejegyzésre alkalmas és jogilag érvényes okirat alapján lehet megváltoztatni. Az okiratok alaki és érvényességi kritériumait a jogszabály tételesen meghatározza. Pl. egyértelműen azonosítható legyen az ingatlan, amelyre az okirat vonatkozik; csak a bejegyzett érdekeltek jogosultak az ingatlannal rendelkezni. Amennyiben a bejegyzés érinti az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát is vagy telki szolgalmi jogra vonatkozik, akkor az F.2. Szabályzat tartalmi és pontossági követelményeinek megfelelő változási vázrajzot is csatolni kell. Ha a magánokiratot nem ügyvéd készítette, akkor az aláírások valódiságát közjegyzővel kell hitelesíttetni. Az okirati kényszer alapozza meg a közhitelességet, azt, hogy a jogszerzők az ingatlan-nyilvántartás tartalmában megbízhassanak.
A nyilvánosság elve A nyilvánosság elve azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartás általában nyilvános, annak tartalmát bárki megtekintheti, és másolatot kérhet róla. A nyilvánosság elve a nyilvántartás minden részére (tulajdoni lap, ingatlan-nyilvántartási térkép, irattár) vonatkozik. A nyilvánosságnak azonban korlátai is vannak. Pl. a honvédelmi, a rendészeti és a büntetés-végrehajtási célokra szolgáló, úgynevezett különleges rendeltetésű ingatlanok nyilvántartását megtekinteni, és arról adatot szolgáltatni csak az ingatlant kezelő szerv írásbeli megkeresésére lehet.
A kötelező használat elve A földhivatalhoz benyújtott beadványokban (bejelentés, kérelem, megkeresés), valamint az ingatlanokkal kapcsolatos nyilvántartási, tervezési, statisztikai, területelszámolási és adatszolgáltatási munkáknál, továbbá a közigazgatási szervek határozataiban az ingatlan-nyilvántartás adatait kell kötelezően használni. A kötelező használat elve a közhitelesség elvének érvényesítését valósítja meg az állampolgárok, az ingatlanokkal kapcsolatos tevékenységet folytató jogi személyek és a különböző hatóságok körében. Az egységes ingatlan-nyilvántartás kötelező használata eleve megszünteti azokat a problémákat, amelyek az ingatlanokra vonatkozó bejegyzéseknek a különböző nyilvántartásokban fennálló eltéréséből adódtak.
A rangsor elve Szintén klasszikus telekkönyvi alapelv. Az ugyanazon ingatlanra vonatkozó bejegyzések egymást kizárhatják. A rangsor elve alapján kell eldönteni, hogy ilyen esetben, melyik az "erősebb", melyiket kell foganatosítani a másik rovására. (Pl. egész ingatlan tulajdonjoga egyidejűleg csak egy jogosultat illethet meg.) Az egymást kizáró bejegyzések közül az az erősebb, amelyik a rangsorban hátrább áll, vagyis amelyiket később jegyzik be. Ilyen összeütközéskor a korábbi bejegyzések hatálytalannak tekinthetők. 9-4
9. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei Az egymás mellett megférő bejegyzések (pl. jelzálogjog) közül az alacsonyabb rangsorú az erősebb a később bejegyzettel szemben. Így a hitelezők a bejegyzések rangsora alapján követelhetnek kielégítést az ingatlanból a jelzálogjog érvényesítése során. Ehhez arra van szükség, hogy a földhivatalhoz érkező beadványokat szigorúan érkezésük sorrendjében intézzék el. Az egyidejűleg érkező beadványok azonos rangsort kapnak. Ilyenkor a jogosultak megállapodnak, vagy bíróság állapítja meg a sorrendet. A rangsor biztosítása az ún. széljeggyel történik. A beadvány iktatószámát (rangsorát) a beérkezés napján feljegyezték a tulajdoni lap "szélére". A számítógépes ingatlannyilvántartásban az iktatószám a földrészlet rekordjába kerül. Újabb beadvány érdemben nem intézhető el addig, amíg az előzőt jogerősen be nem jegyzik, vagy a kérelmet el nem utasítják. Az előző tétel elintézése időben jelentősen elhúzódhat, és a hiánypótlások stb. folytán az érdemi elintézés magasabb iktatószámon történik. Ilyenkor a bejegyzés mellett a tényleges iktatószám után zárójelben a rangsornak megfelelő iktatószámot is feltüntetik. Arra is van lehetőség, hogy jogsértés esetén a bíróság egy bejegyzés érvényesítését utólag, de az eredeti rangsorban rendeli el. Ez azzal a következménnyel járhat, hogy az össze nem férő későbbi bejegyzések érvénytelenné válnak.
9-5
10. előadás: Változások átvezetése az ingatlan-nyilvántartásban
10. előadás: Változások átvezetése az ingatlan-nyilvántartásban Ingatlan-nyilvántartási eljárás Az ingatlan-nyilvántartás szerkesztésekor egy adott időpontra (közszemléről levétel napja) vonatkozó állapot kerül rögzítésre. Az ingatlan-nyilvántartás célja, a valóságos állapot hiteles tanúsítása csak akkor valósítható meg, ha az időközi változások átvezetése intézményesen megtörténik. A változások átvezetésének szigorú szabályai vannak, melyek összességét ingatlan-nyilvántartási eljárásnak nevezünk. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás az államigazgatási eljárás egyik sajátos fajtája. Fő szabályait az államigazgatási eljárásról szóló 1981. évi I. törvény szabályozza. Ez a törvény azonban csak az államigazgatási eljárás alapvető – minden szakterületre egyaránt vonatkozó – kérdéseit részletezi, az eltérő rendelkezéseket az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok tartalmazzák. Így az ingatlan-nyilvántartási eljárás szabályai az általános államigazgatási eljárás szabályait mintegy kiegészítik, és csak azokkal együtt alkalmazhatók. Az átvezetést igénylő változások két csoportját különböztetjük meg: - természetbeni változások (építés, bontás, telekalakítás, művelési ág változás), - jogi változások (átruházás, korlátozások, terhelések). Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a földhivatal és az ügyfelek vesznek részt. Ügyfélnek azt a természetes vagy jogi személyt nevezzük, akinek jogát vagy jogos igényét a bejegyzés vagy annak módosítása, illetve törlése érinti. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás különleges ügyfelei a különböző hatóságok, akik ilyen eljárást ügyfeleik érdekében eljárva kezdeményeznek. A földhivatal az ingatlan-nyilvántartási eljárásban – ha nincs kizáró ok – az ügyfél kérelmében foglaltakat köteles teljesíteni. Nincs mérlegelési jogköre, mint más államigazgatási ügyekben. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás az ügyfél kezdeményezésére, vagy hivatalból (külső kezdeményezés nélkül) indulhat meg. Az ügyfél kezdeményezésére induló eljárás Az ügyfelek beadvánnyal kezdeményezik az ingatlan-nyilvántartási eljárást. Állampolgárok (természetes személyek) szóban is előadhatják kérelmüket. Ebben az esetben a beadványt a felvett jegyzőkönyv helyettesíti. A beadványok fajtái: - bejelentés, - kérelem, - megkeresés. Bejelentés Bejelentésnek minősül az beadvány, amelyben az ügyfél az ingatlan adataiban vagy a jogosult nevében, lakcímében bekövetkezett változást hoz a földhivatal tudomására.
10-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz A bejelentésre a jogszabály a változás bekövetkezésétől (illetve a változásról való tudomásszerzéstől) bizonyos határidőt ír elő. A bejelentési kötelezettség a valósággal való egyezőség elvének biztosítását szolgálja. Bejelentési kötelezettség alá esnek: - területváltozás, - határvonal változás, - művelési ág változása, - földminőség változás, - név- és lakcímváltozás. Kivételek a bejelentési kötelezettség alól: - Nem kell bejelenteni a hatósági határozaton alapuló adatváltozásokat (pl. utcanévváltozás), mert ezekről a kiállító hatóság megkeresésben értesíti a földhivatalt. - Nincs szükség az adatokban bekövetkezett olyan változások külön bejelentésére, amelyek a tulajdonjog, (kezelői jog) megváltozásával egyidejűleg következtek be, és ezek átvezetését az ügyfél a jogváltozás átvezetésével együtt kéri. A jogváltozással összefüggő beadvány ugyanis az adatok változását is tartalmazza. - Nem kell bejelenteni a föld minőségének a megváltozását, ha az a művelési ággal együtt módosul. Ilyenkor elegendő az utóbbit bejelenteni, mert a művelési ág változását a földhivatal a helyszínen ellenőrzi, és egyidejűleg a föld minőségét is vizsgálja. - Végül szükségtelen bejelenteni az olyan épület létesítését, amelyre az építésügyi hatóság használatbavételi engedélyt adott. Erről ugyanis a földhivatal szintén hivatalból értesül. Ettől függetlenül az épületfeltüntetési vázrajz benyújtásának kötelezettsége fennáll. A bejelentésből egyértelműen ki kell derülni, hogy melyik községben, melyik ingatlant, milyen változás érintette. Engedélyhez kötött változás bejelentésének tartalmaznia kell az engedélyező hatóság megnevezését, az engedély számát és keltét. Kérelem A valósággal való egyezőség biztosítása érdekében az ingatlannal kapcsolatos jog vagy tény mindenfajta változását (keletkezését, megszűnését, módosulását) kötelezően be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. A bejelentés elmulasztásából eredő jogkövetkezményekért a földhivatal nem felelős. A kérelem benyújtásának határideje a változási okirat aláírásától számított 30 nap. A földhivatal az illetékhivatalnak hivatalból küldi meg az iratokat illetékkiszabásra, a beérkezéstől számított nyolc napon belül. A benyújtási határidő elmulasztása bírság kiszabását vonhatja maga után, amely közadók módjára behajtható. A jogszabályok egyértelműen meghatározzák, hogy a kérelmet ki, hova (melyik hivatalhoz) és milyen határidővel köteles benyújtani. A kérelmet annak kell benyújtania, aki az átvezetés után válik jogosulttá. (Pl. a vevő). Ha a felek az okiratban ettől eltérően írásban megállapodnak, akkor a kötelezettség arra száll át, akit az okirat megnevez. Ha a kérelmet – okirati megállapodás hiányában – nem a jogszabályban kötelezett személy nyújtja be, vele szemben még a határidő eltelte után sincs helye bírság kiszabásának. A kérelemben az ügyfélnek jogában áll az okirat tartalmához kevesebb jog vagy tény bejegyzését kérni. A földhivatal a kérelem tartalmához kötve van. 10-2
10. előadás: Változások átvezetése az ingatlan-nyilvántartásban Igazolás Az igazolás a határidő menthető okból történő elmulasztásának dokumentálására szolgáló irat. Az ügyfél igazolásban kéri a határidő elmulasztásából eredő bírság elengedését. Az igazolás elfogadása azt eredményezi, mintha az elkésett kérelmet időben adták volna be. Megkeresés Amikor a hatósági (államigazgatási, önkormányzati, bírósági stb.) intézkedés végrehajtása az ingatlan-nyilvántartásban változást eredményez, a hatóságok jogerős határozataik egy példányát hivatalból (kötelezően) megküldik a földhivatalnak. A megkeresés intézménye azon az elven alapul, hogy a különböző szervek, így különösen a hatóságok, feladataik ellátásában kötelesek egymást segíteni. A megkeresés adatokra és jogokra egyaránt vonatkozhat.
A változás alapját képező iratok A változás érvényesítése -
adatok átvezetése és jogok, tények bejegyzése
az okirati elv szigorú betartásával történhet. A földhivatal a változást nem a beadvány, hanem az ahhoz tartozó különböző okiratok és vázrajzok alapján vezeti át az ingatlannyilvántartásban. A beadvány tehát az eljárás megindításának eszköze. Az adatok változása ténykérdés. Az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez a szigorú írásbeliség követelménye alapján, a változást igazoló okirat szükséges. Ez lehet valamilyen vázrajz vagy egyéb engedély, illetve okirat. A földrészlet területe (határvonala), művelési ága és a rajta levő épület az ingatlannyilvántartási térkép tartalmát képezi. A térkép tartalmát érintő, valamint a szolgalmi jogok alapításával kapcsolatos változások átvezetéséhez az F. 2. Szabályzat tartalmi és pontossági követelményeit kielégítő változási vázrajzot kell a beadványhoz mellékelni. A vázrajz vonatkozhat - földrészletre, - nagyobb arányú művelési ág változásra, - egyéb önálló ingatlanra és - épület feltüntetésre. Külön jogszabályokban meghatározott esetekben a változási vázrajz átvezetéséhez hatósági engedély is szükséges. (Pl. telekalakítási engedély, művelési ág változás). Bizonyos esetekben a változás átvezetése hatósági feladat. Ilyenkor a földhivatal a bejelentés alapján eljárva, hivatalból készíti el az átvezetéshez szükséges munkarészeket. Esetenként alakszerű vázrajz sem készül, csak a mérési jegyzet alapján történik meg az átvezetés. Jogok és tények változása az előbbieken túlmenően a felek írásba foglalt megállapodását, illetve az arra illetékes hatóság döntését is igényli. A jogok, tények bejegyzésének alapjául szolgáló okiratok lehetnek: - magánokiratok, - közokiratok.
10-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz A közokirat olyan dokumentum, amit hatáskörében eljárva bíróság, közjegyző vagy más hatóság állított ki. Minden egyéb okmány magánokiratnak minősül. Ingatlannyilvántartási bejegyzéshez a jogszabályban meghatározott alaki és tartalmi feltételeknek megfelelő okirat eredeti példánya vagy bíróság (közjegyző) által hitelesített másolata szükséges. A magánokirat az ellenkező bizonyításáig teljes bizonyító erővel tanúsítja, hogy kiállítója a benne foglalt jognyilatkozatot megtette, illetőleg elfogadta, vagy magára nézve kötelezőnek ismerte el. Okiratok alaki kellékei Bejegyzésnek – jogszabályban rögzített kivételektől eltekintve – olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat, vagy ezeknek közjegyző által hitelesített másolata alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy a tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja. A tulajdonjog keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, vagy olyan magánokirat alapján van helye, amelyen a nyilatkozatot tevő, illetve a szerződő felek névaláírásának valódiságát közjegyző tanúsítja. A magánokiratok esetében nem érvényes az a korábbi rendelkezés, amely szerint, ha az okiratot a szerződő felek végig sajátkezűen írták, és írták alá, akkor tanúk nélkül is alkalmas bejegyzésre, illetve ha nem az aláíró írta az okiratot, akkor két tanú tanúsíthatja, hogy a jogosult az okiratot előttük írta alá, vagy az aláírást előttük sajátjaként ismerte el. Idegen nyelven írt okirathoz hiteles magyar nyelvű fordítást is csatolni kell. Külföldön kiállított okiraton az aláírást a magyar – vagy a magyar érdekeket ellátó – külképviseleti szervvel, illetve arra jogosult más szervvel kell hitelesíttetni. Hitelesítés hiányában az okirat elfogadásáról az Igazságügyi Minisztérium dönt. Tartalmi kellékek: -
érdekeltek neve, lakcíme, személyi azonosító jele, az ingatlan pontos megjelölése (község, helyrajzi szám) a bejegyezni kért jog vagy tény megjelölése a jogváltozás jogcíme az érdekeltek megállapodása törlés esetén lemondó nyilatkozat.
A közokirat fajtái: -
hatósági (földhivatali) határozat, bírósági ítélet (végzés), közjegyzői okirat (közjegyző által okiratba foglalt jognyilatkozat), hiteles kivonat hatóság nyilvántartásból (anyakönyvi, ingatlan-nyilvántartási stb.).
A közokiratok alaki kellékeit a kiállító hatóság belső szabályzata tartalmazza. Dátum, bélyegző és aláírás minden esetben szükséges a közokirat érvényességéhez. A közokirat tartalmi kellékei megegyeznek a magánokirat tartalmi kellékeivel, azzal a különbséggel, hogy előbbinél a felek jognyilatkozatát a hatósági döntés pótolja.
10-4
10. előadás: Változások átvezetése az ingatlan-nyilvántartásban A bejegyzéshez szükséges hatósági engedélyek Az okiratok valódiságát az előbbi alaki és tartalmi kellékek biztosítják. Ezen túlmenően meghatározott körben további engedélyek, igazolások csatolása is szükséges. Ezek az okirat érvényességi kellékei. Pl. egy kiskorú által kötött szerződés csak gyámhatósági jóváhagyással együtt érvényes. Az ingatlan-nyilvántartásban leggyakrabban előforduló engedély-típusok: - gyámhatósági engedély, - telekalakítási engedély, - pénzintézeti központ jóváhagyása, - devizahatósági engedély. Hivatalból történő eljárás A földhivatal a nyilvántartott adatoknak a tényleges állapottal való egyezőségét bejelentés hiányában is ellenőrizheti. A hivatalból észlelt változást a földhivatal határozattal átvezeti, és erről az érdekelteket a határozat kézbesítésével értesíti. A bejelentésre kötelezett felet az eljárási költségek megfizetésére lehet kötelezni. Nem fizetés esetén az eljárási költség közadók módjára hajtható be. A földhivatal az érdekeltek meghallgatása, közérdekű bejelentés, vagy más hatóság nyilvántartásának megtekintése alapján tudomást szerezhet be nem jegyzett jogváltozásról. Ilyen esetben a földhivatal – államigazgatási végrehajtási bírság kilátásba helyezése mellett – az érdekeltet határozattal kötelezheti a bejegyzéshez szükséges okiratok benyújtására. Nem kötelezhető az érdekelt a benyújtásra, ha - az eltérés rendezése bírósági hatáskörbe tartozik (pl. elbirtoklás megállapítása), - az érdekeltnek kellene a bírósági eljárást megindítania. Változások érvényesítése az ingatlan-nyilvántartásban Az ingatlan-nyilvántartás tartalmában bekövetkezett változások érvényesítése – az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása – a beadvány iktatásával kezdődik és első fokon az érdemi döntésről hozott határozat kézbesítésével zárul. Beadványok iktatása, széljegyzése A földhivatalhoz érkező beadványokat az érkezés napján nyilvántartásba veszik. Ezt nevezzük iktatásnak. Az iktatás mozzanatai: - érkeztetés (a beadványon a bélyegző lenyomata, a dátum és a rovatok kitöltése) - bejegyzés az iktatókönyvbe a soron következő iktatószámra (tárgy, felek neve, érintett ingatlan). Az ingatlan-nyilvántartás számítógépes adatfeldolgozásra történő átállásával egyidejűleg az iktatást is számítógépes program támogatásával végzik. Ez a szoftver biztosítja, hogy ha a beadvány elintézése érinti az ingatlan-nyilvántartás tartalmát, akkor az iktatással egyidejűleg a széljegy a tulajdoni lapon (a földrészlet rekordjában) automatikusan feltüntetésre kerül. Az adatszolgáltatásnál fontos érdek fűződik ahhoz, hogy a tulajdoni lapról a megtekintés során kiderüljön, hogy van-e folyamatban ingatlan-nyilvántartási eljárás az adott ingatlannal kapcsolatban.
10-5
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Ha a tulajdoni lapra egyidejűleg több széljegy van bejegyezve, az azokhoz tartozó beadványokat a rangsor elve szerinti szigorú sorrendben dolgozzák fel. A széljegyet az ügy elintézésével egyidejűleg törlik ("lehúzzák"). A beadványok alaki és tartalmi vizsgálata A bejelentés és a kérelem alakiságára és tartalmára vonatkozóan a földhivatalnak nincs külön vizsgálati kötelezettsége. (Pl. nem kell vizsgálnia az aláírások valódiságát). Megkeresés esetén azonban a bélyegző és az aláírás meglétét ellenőrizni kell. Minimális követelmény, hogy a beadvány az ingatlant egyértelműen azonosítható módon jelölje meg. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításának ez az egyetlen feltétele. A beadványok mellékleteinek vizsgálata: - Az ügy érdemi elintézése a beadványhoz mellékletként csatolt okiratok, vázrajzok és különböző engedélyek, igazolások alapján történik. Ezek vizsgálata alapvetően fontos. - a mellékletek számbavétele során ellenőrizni kell, hogy az okiratba foglalt változás átvezetéséhez, illetve bejegyzéséhez a jogszabály által kötelezően előírt, vagy esetlegesen szükséges vázrajzokat, igazolásokat csatolták-e, - a mellékletek alaki és tartalmi vizsgálata során ellenőrizni kell a jogszabályban előírt alaki és tartalmi kellékek meglétét (a magánokiratot ügyvéd ellenőrizte-e, vagy az aláírások valódiságát közjegyző tanúsította-e, nincsenek-e az okirat hitelességét kétségessé tevő javítások stb.). A tartalmi vizsgálat szempontjai: - az okirat érvényessége (jogszabályi tilalom alá eső jogváltozás: pl. fogadás teljesítése). Ha az érvénytelenség az okirat tartalmából nyilvánvalóan nem következik, a bejegyzést érvénytelenség címén nem lehet elutasítani. Hatósági határozat esetében azt kell vizsgálni, hogy a határozatot hozó hatóság hatáskörében eljárva intézkedett-e. - az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát érintő vázrajzok esetében az alaki és tartalmi vizsgálatot a záradékolás során részben már elvégezték, a helyrajzi számozás és területszámítás helyességét tanúsítva. Az ingatlan-nyilvántartási átvezetés során a záradék és a szükséges aláírások, valamint az építésügyi hatóság engedélyének meglétét kell vizsgálni. - szolgalmi jog bejegyzéshez készített vázrajzok esetében a vázrajz és az okirat tartalmának összhangját kell vizsgálni. Egyértelműen azonosítható legyen az ingatlan és az az ingatlanrész, amelyre a szolgalom kiterjed. A tulajdoni lap és a beadvány tartalmának összehasonlítása A vizsgálat célja annak megállapítása, hogy a bejegyzésnek van-e ingatlannyilvántartási akadálya vagy sem. Az akadály lehet elhárítható és lehet elháríthatatlan. Az előbbi esetben a felet hiánypótlásra hívják fel, míg az utóbbi esetben a kérelmet határozattal utasítják el. Általános szabály, hogy az ingatlan-nyilvántartásba jog vagy tény bejegyzését csak azzal szemben lehet kérni, aki ott jogosultként már szerepel, vagy akit oda jogosultként egyidejűleg bejegyeznek. Csak tulajdonos lehet eladó, csak érvényes ingatlanilletőséget lehet (haszonélvezettel, szolgalommal stb.) terhelni. A be nem jegyzett örökössel szemben is érvényesíthető bejegyzés (pl. feltételes jelzálogjog).
10-6
10. előadás: Változások átvezetése az ingatlan-nyilvántartásban Közbenső intézkedések Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést gátló, elhárítható akadályok megszüntetésére irányuló eljárást nevezzük közbenső intézkedésnek. Hiánypótlásra való felhívás Az okirat pótolható hiányosságai (aláírás hiányzik, a vázrajz nincs záradékolva, nincs telekalakítási engedély csatolva stb.) esetén az ügyfelet hiánypótlásra hívják fel. Amennyiben a hiánypótlásra megadott határidőig a felek a felhívásnak nem tesznek eleget, a kérelmet el kell utasítani. Meghallgatás elrendelése Személyes meghallgatásra kerülhet sor, ha az ingatlan azonosságát (pl. helyrajzi szám változás miatt) vagy a tulajdonos személyazonosságát (pl. névváltozás miatt) kell tisztázni. Írásbeli meghallgatásra kerülhet sor, ha a kérelem csak részben teljesíthető. Ilyenkor az érdekelt írásbeli nyilatkozatára van szükség arra nézve, hogy a részbeni teljesítést kéri-e. Meg nem jelenés, illetve a nyilatkozattétel elmulasztása (megtagadása) a kérelem elutasítását vonja maga után. A beadvány nyilvántartásba helyezése Azokat az ügyeket, amelyekben közbenső intézkedés történt, a többi ügytől elkülönítve kezeli a földhivatal, azért, hogy a közbenső intézkedés eredményét vagy eredménytelenségét figyelemmel kísérje. Ezzel a feladattal nem az érdemi ügyintézőt terhelik, hanem a segédhivatalt. A közbenső intézkedés során mindig megjelölnek egy (esetenként meghosszabbítható) lejárati határidőt. A segédhivatal a határidő lejártakor az ügyiratot visszaadja az ügyintézőnek, aki - új határidőt jelöl ki - elintézi a bejegyzést vagy - elutasítja a kérelmet. Határozathozatal A határozat az ingatlan-nyilvántartási eljárásban hozott döntésnek írásba foglalása. Alaki és tartalmi kellékeit az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló törvény tartalmazza. A határozat három részből, a fej részből, a rendelkező részből és az indoklásból áll. A fej tartalmazza az eljáró földhivatal megnevezését, címét, telefonszámát, az iktatószámot, a határozat tárgyát (pl. tulajdonjog bejegyzése), a felek megnevezését, lakcímét, valamint az eljárást megindító beadványra való hivatkozást. A rendelkező részben kell pontosan megjelölni az érintett ingatlan helyrajzi számát, területét, a bejegyzéssel érintett érdekeltek megnevezését, a bejegyezni rendelt változást és a változás jogcímét, valamint a jogorvoslatra vonatkozó hivatkozást. Az indoklás a bejegyzett változás rövid indoklását tartalmazza, utalással az alapjául szolgáló okiratokra, vázrajzokra és egyéb igazolásokra, engedélyekre. Az indoklás után a határozatot keltezéssel kell ellátni, és alá kell írni (illetve kiadmányozni kell). A kiadmányban meg kell nevezni az érdemi ügyintéző nevét és hivatali állását. Ez kismértékben eltér az államigazgatási eljárás általános szablyaitól, mert 10-7
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz ott a kiadmányozásra jogosult vezető ír alá. A határozat irattári példányán fel kell tüntetni még azt is, hogy a határozatot kinek kézbesítették. Az irattári példányt a fellebbezési határidő lejártáig nyilvántartásba kell venni, majd annak lejárta után jogerősítési záradékkal kell ellátni. Az adatok változása tárgyában hozott határozat meghozatalakor a földhivatalnak nincs mérlegelési jogköre. Ha az átvezetés szakmai és jogi feltételei fennállnak, a határozatot meg kell hozni. Erre tekintettel az ilyen határozatoknak nincs indoklási része. Amennyiben a feltételek hiánya, illetve a hiánypótlási felhívás eredménytelensége miatt a kérelmet el kell utasítani, akkor az adatok változása tárgyában hozott határozatot is indokolni kell. Az ingatlan-nyilvántartási határozatok másik fajtája a jogváltozás tárgyában hozott határozat. Ennél nincsenek eltérések az általános szabályoktól. A változások érvényesítése (átvezetés és bejegyzés) A döntés alaki megjelenítése a határozat. A végrehajtást a rendelkező részben foglalt változások átvezetése, illetve bejegyzése jelenti az ingatlan-nyilvántartási munkarészekben. Az ingatlan-nyilvántartás mindhárom része (tulajdoni lap, földkönyv, térkép) közhiteles, ezért különös gonddal kell eljárni, hogy az átvezetés, illetve bejegyzés során az összhang megmaradjon. Az átvezetést, bejegyzést a határozathozatallal egyidejűleg kell elvégezni. A sorrendet jogszabály nem határozza meg. Az átvezetés és bejegyzés részletes szabályait nem jogszabály, hanem szakmai útmutatók tartalmazzák. Ezek teljes körű ismerete csak az ingatlan-nyilvántartással foglalkozó szakemberek számára szükséges. Ismertetése önmagában egy külön tantárgyat kitöltene, ezért oktatásuk nem lehet célunk. Néhány alapvető szabály megismerése alapján azonban képet lehet alkotni az ingatlan-nyilvántartás vezetésének mechanizmusáról. A változás átvezetése a tulajdoni lapon, amikor az még fizikailag is elkészült - A tulajdoni lap I. részén a megváltozott adatot (úgy, hogy továbbra is olvasható maradjon) áthúzták, és fölé írták az új adatot, a jegyzet rovatban pedig feltüntették az átvezetésről szóló határozat számát. - A tulajdoni lap II. és III. részén a megváltozott bejegyzést szintén áthúzással érvénytelenítették, és fölé írták a változás utáni bejegyzést. Előfordulhat, hogy a változás során az érintett bejegyzés érvényes marad, csak kiegészül. (Pl. leánykori név mellé bejegyzik a házasságkötés utáni nevet.) - Új bejegyzés mindig új sorszámot kap. A jegyzet rovatban a (jogilag, logikailag) megelőző bejegyzés sorában mindig utalni kell az új bejegyzés sorszámára. Az új bejegyzésben fel kell tüntetni az iktatószámot (rangsort), keltezést, a jogváltozás jogcímét, az érdekelt természetes vagy jogi személy adatait (név, cím, személyi azonosító jel, KSH kód, anyja neve stb.), valamint a tulajdoni hányadot. A számítógépes feldolgozásra átállított ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapokat fizikailag nem nyomtatják ki. Ebben az esetben az átvezetés az adatállományban történik. A megszűnt bejegyzéseket fizikailag nem törlik az állományból, hanem "törölt" bejegyzéssel inaktiválják. A részben megváltozó bejegyzések is új tételszámon jelennek meg a földrészlet rekordjában. A bejegyzéssel egyidejűleg a széljegyet törölni kell. Speciális bejegyzési műveletek - az ingatlan lejegyzése
10-8
10. előadás: Változások átvezetése az ingatlan-nyilvántartásban
-
-
lejegyzésnek nevezzük a változásvezetésnek azt az esetét, amikor a változás következtében az ingatlan megszűnik (pl. kisajátításnál egy másik ingatlanba beolvad) az ingatlan átjegyzése átjegyzésről akkor beszélünk, amikor az alkalmazandó ingatlan-nyilvántartási mód miatt az ingatlant a változás következtében le kell jegyezni, és egyidejűleg egy meglevő, vagy újonnan nyitott tulajdoni lapra kell bejegyezni. az ingatlan visszajegyzése telekalakítás esetén, amikor a változás után kialakított egyik ingatlan tulajdoni állása azonos a lejegyzett ingatlan tulajdoni állásával, akkor visszajegyezhető az eredeti tulajdoni lapra.
Változás átvezetése a földkönyvben A földkönyvben a megváltozott adatot áthúzással érvénytelenítették. A változási jegyzék tételszámára és a változás jellegére a jegyzet rovatban utaltak (kipecsételés). A változási jegyzék a földkönyv ideiglenes függeléke, egyben a központi számítógépes feldolgozás és az új földkönyv vagy a gépi függelék elkészítésének alapbizonylata volt. A számítógépes ingatlan-nyilvántartásnak a földkönyv már nem kötelezően elkészítendő alap-munkarésze, mert igény esetén a számítógépi állományból mindig az aktuális földkönyvi tartalom nyomtatható ki. Változás átvezetése az ingatlan-nyilvántartási térképen Ha a változás nem érinti a tulajdoni viszonyokat (pl. épület feltüntetés) a térképi átvezetést a vázrajz (földhivatali kivitelezés esetén a mérési jegyzet) felülvizsgálatával egyidejűleg véglegesen elvégzik az ingatlan-nyilvántartási térképen. Amikor a változás tulajdonjogot is érint, a földmérési változások nyilvántartásának folyamatossága érdekében a változást a vázrajz földmérési felülvizsgálatával (záradékolásával) egyidejűleg előzetesen (ceruzával) átvezetik az ingatlan-nyilvántartási térképen, és a helyrajzi szám, illetve a terület változását előzetes nyilvántartásba veszik. Amikor a tulajdoni viszonyokat érintő bejegyzésről szóló határozatot meghozzák, az ingatlan-nyilvántartási csoport a határozatot bemutatja a földmérési részlegnek végleges térképi átvezetés végett. A ceruzás vonalat ekkor piros színű tussal áthúzzák, a függeléki bejegyzést tintával átírják, és a határozat számát bejegyzik a függelék jegyzet rovatába. A földmérési záradék a keltezéstől számított egy évig, Budapesten két évig érvényes. Ezen időszak alatt újabb változások feldolgozása során az előzetes változások adatait is figyelembe kell venni a helyrajzi számozás és a területszámítás során. A határozat kézbesítése Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésről szóló határozatot a változás valamennyi munkarészen (tulajdoni lapon, ingatlan-nyilvántartási térképen) történő átvezetése után az értesítő részben felsorolt érdekelteknek kikézbesítik. A kézbesítés tértivevénnyel történik. A különböző jogorvoslat határidők a kézbesítés vétívvel bizonylatolt napjától számítanak. A kézbesítés elmaradása jogkövetkezményekkel jár. Jogorvoslatok A jogorvoslat intézménye a törvényes rendet és jogbiztonságot szolgáló eljárási lehetőség. Más jogi eljárási rendszerekhez (önkormányzat, bíróság) hasonlóan az ingatlan-
10-9
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz nyilvántartási eljárásban is biztosítani kell a bejegyzést terhelő hibák kijavításának, a jogok és jogilag jelentős tényeket érintő sérelmek orvoslásának lehetőségét. Az ingatlannyilvántartásban feltüntetett adatok hibáinak kijavítására az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló törvényt, a jogok, tények bejegyzése elleni fellebbezésekre az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvényt kell alkalmazni. A körzeti földhivatal határozata ellen az érdekelt a kézbesítéstől számított 30 napon belül fellebbezhet. A megyei földhivatalnak címzett fellebbezést az elsőfokú határozatot hozó körzeti földhivatalnál kell benyújtani. Ha a fellebbezéssel egyidejűleg pótolják az elutasítást indokolttá tevő hiányokat, a fellebbezést új eljárásra irányuló beadványnak kell tekinteni. Minden más esetben a fellebbezést az előzmények csatolásával és véleményes javaslattal másodfokú elbírálásra fel kell terjeszteni a megyei földhivatalhoz. A körzeti földhivatal a felettes szerv vagy bíróság által el nem bírált határozatát - kijavíthatja, - kiegészítheti, - módosíthatja, - visszavonhatja. Kijavításnak van helye a határozatban történt névcsere, hibás névírás, szám- vagy számítási hiba, más hasonló elírás, megjelölés esetén. Kiegészítésre kerülhet sor, ha a határozat a beadvány valamelyik részéről nem intézkedett. Ha a földhivatal hivatalból vagy beadvány alapján megállapítja, hogy határozata jogszabályt sért, és azt felettes szerv, illetve bíróság még nem bírálta el, a határozat jogszabálysértő részeit újabb határozattal módosíthatja, vagy az egész határozatot visszavonhatja. A megyei földhivatal a fellebbezéssel támadott elsőfokú határozatot - helybenhagyja, ha a fellebbezési érveléssel nem ért egyet, ilyenkor a fellebbezést egyidejűleg elutasítja. - megváltoztatja (részben vagy egészben), ha az jogszabálysértő, de nem olyan mértékben, hogy meg kelljen semmisíteni. Ebben az esetben az államigazgatási eljárás a másodfokú határozattal zárul. - megsemmisíti és az elsőfokú földhivatalt új eljárás lefolytatására és új határozat meghozatalára utasíthatja, ha az elsőfokú eljárásban a tényállást nem kellően tisztázták, ezért a döntés megalapozatlan, továbbá ha az eljáró ügyintézővel szemben kizárási ok áll fenn. A másodfokú földhivatali határozat ellen további fellebbezésnek nincs helye. A törvényes érdekeiben sérelmet szenvedett fél az államigazgatási ügy érdemben hozott határozatának felülvizsgálatát a határozat közlésétől számított 30 napon belül keresettel kérheti a bíróságtól. Bírósági felülvizsgálatra csak akkor kerülhet sor, ha az államigazgatási eljárásban az ügyfél fellebbezési lehetőségeit kimerítette, vagy a fellebbezés kizárt. A bíróság az államigazgatási határozatot jogszabálysértés megállapítása esetén hatályon kívül helyezheti, és szükség szerint új eljárást rendelhet el. Törvény úgy is rendelkezhet, hogy a bíróság az államigazgatási határozatot megváltoztathatja.
10-10
10. előadás: Változások átvezetése az ingatlan-nyilvántartásban Ingatlan-nyilvántartási ügyekben benyújtott bírósági jogorvoslati kérelmet a tulajdoni lapra be kell jegyezni. A jogerős bírósági végzés alapján szükségessé váló ingatlan-nyilvántartási bejegyzés teljesítéséről a földhivatal új alakszerű határozatot hoz a bírósági jogorvoslatra vonatkozó bejegyzés egyidejű törlése mellett. Ha a bíróság a jogorvoslati kérelmet elutasítja, a földhivatal törli a jogorvoslati kérelemre vonatkozó bejegyzést, amiről a kérelmezőt külön nem értesíti.
10-11
11. előadás: Ingatlan-nyilvántartási adatszolgáltatás
11. előadás: Ingatlan-nyilvántartási adatszolgáltatás Az adatszolgáltatás hozzáférési lehetőség biztosítása az ingatlan-nyilvántartás részeinek (tulajdoni lap, ingatlan-nyilvántartási térkép, okirattár) tartalmához.
Eseti adatszolgáltatás az ügyfél kérelmére Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános, bárki megtekintheti, és tartalmáról feljegyzést készíthet, illetve másolatot kérhet. - Magánszemélyek az ingatlan-nyilvántartást meghatározott korlátozásokkal tekinthetik meg. - Állami, szövetkezeti, társadalmi szervezetek tulajdonában levő ingatlanokkal kapcsolatos adatszolgáltatáshoz a körzeti földhivatal vezetőjének eseti engedélye szükséges. - Az ún. különleges rendeltetésű (HM, BM, IM) ingatlanokkal kapcsolatos adatszolgáltatás teljesítéséhez a kezelő szerv előzetes írásbeli engedélye szükséges. - Hatóságok (önkormányzat, bíróság, ügyészség, közjegyző) és a földmérési jogosultsággal rendelkező személyek – a különleges rendeltetésű ingatlanok kivételével – az ingatlan-nyilvántartási adatszolgáltatásokat korlátlanul igényelhetik. Az adatszolgáltatás módja A tulajdoni lapról csak hiteles másolat adható ki. A kiadható másolat a kért tartalma szerint lehet: - teljes másolat (minden érvényes és megszűnt bejegyzést szó szerint tartalmaz. Ez az adatszolgáltatás leggyakoribb formája). - kivonatos másolat - az érvényes tételeket szó szerint, - a megszűnt tételeket utalással tartalmazza. - szemle - csak az érvényes bejegyzések lényeges adatait (iktatószám, sorszám, helyrajzi szám, jog- illetve tény megjelölése, jogosult neve) tartalmazza. A hiteles tulajdoni lap másolatokat "A másolat a kiadást megelőző napig az eredetivel megegyezik" szövegű záradékkal látják el. Ha elintézetlen széljegy van a tulajdoni lapon, azt a kiadott másolaton fel kell tüntetni. Kiadott másolatot utólag érvényesíteni lehet, illetőleg az időközi változásokkal kiegészíthető. Az utólagos kiegészítés, ill. érvényesítés is illetékköteles eljárás. A visszaélések lehetőségének csökkentésére 2002. február 4-étől különböző biztonsági elemekkel ellátott hiteles tulajdoni lap szolgáltatást vezettek be. - A papír A hiteles tulajdoni lap minden oldalát A/4 méretű, speciális alapanyagú, pozícionált vízjellel ellátott papírra nyomtatják. A vízjel egyik eleme a "földügy" logó, amelynek olvasata az elhelyezést illetően – álló lapformátum esetén – középen és alul található. A függőleges irányú vízjel, amely a TULAJDONI LAP
11-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz
-
-
feliratot tartalmazza, sormintaként is funkcionál. A sormintában az előbbi felirat legalább egyszer teljes egészében megjelenik. A vegyvédelemmel ellátott papír UV fényben látható elemeket is tartalmaz. A biztonsági papír használatával nehezebbé válik a földhivatal által papírra nyomtatott adatok esetleges megváltoztatása vagy eltávolítása, ezzel jelentősen növelve a dokumentum adatbiztonságát. Az átpántoló címke Az öntapadós, 5 x 5 cm-es, metálarany alapnyomatú címkét akkor alkalmazzák, ha a tulajdoni lap több oldalból áll. Ilyenkor az összetűző kapcsot leragasztó átpántoló címke még külön is összefogja a lapokat. A címkén négy "földügy" logó található, és a felületén átlátszó rétegben futó hullámvonaltól domborúnak tűnik. A tulajdoni lap oldalait csak a címke roncsolásával lehet szétválasztani, így alkalmazása megnehezíti az összefűzött oldalak utólagos cseréjét. Biztonsági pecsétcímke Az ügyintézőnek ezután is alá kell írnia, és le kell bélyegeznie a tulajdoni lapot, de ezek mellé még biztonsági pecsétcímkét is kell ragasztania, amely egy 11 jegyből álló kódolt sorszámot is tartalmaz. A sorszámmal utólag is azonosítható lesz a kiadott tulajdonilap-másolat. A térbeli hatást keltő, 22 x 22 mm-es, hologram címkén előtérben a "földügy" logó, mögötte egy földgömb látható. A pecsétcímke nélkül a tulajdoni lap még akkor sem hiteles, ha szerepel rajta az aláírás és a földhivatal bélyegzője. A földhivatali ügyintézőket ezentúl szigorú számadási kötelezettség terheli, naponta el kell számolniuk a felvett papírokkal, átpántolókkal és pecsétcímkékkel.
Megszűnt tulajdoni lapról bírósági, közjegyzői, ügyészi, szakértői megkeresésre, illetve hivatalvezetői engedély alapján teljesíthető adatszolgáltatás. Földkönyv másolat egyes ingatlanokról, egy fekvésről (belterület, külterület, különleges külterület) vagy egész községről adható ki. A földkönyv a tulajdoni lapok I. részén levő aktuális adatok összesítésével – a számítógépi adatállományból – készül. Az ingatlan-nyilvántartási térképről kiadott másolatok ma már mindenhol korszerű másológéppel készülnek. Ezek az adatszolgáltatási igénynél lényegesen több földrészletet tartalmaznak. Azért, hogy a kiadott másolatot csak eredeti céljára lehessen felhasználni, a térképmásolaton feltüntetik a kért helyrajzi számot és a földrészlet területét is. Hivatalos eljárásban a másolat csak a feltüntetett földrészlettel kapcsolatosan használható fel. Az ingatlan-nyilvántartási térképet és az egyéb önálló ingatlanok alaprajzait általában bárki megtekintheti, de hiteles másolatot csak - az ingatlan tulajdonosa, kezelője, - hatóságok képviselői, - földméréssel és térképészettel foglalkozó vállalatok, vállalkozások erre felhatalmazott dolgozói. - földmérési tevékenységre jogosult magánszemélyek, - földmérési közép- és felsőoktatási intézmények oktatói jogosultak igényelni. Az ingatlan-nyilvántartási térképről kiadott másolat hitelesítése a térképpel (és nem a tereppel) való azonosságot igazolja. Igény esetén az irattárban őrzött ingatlannyilvántartási iratokról (pl. szerződés, hatósági határozat) is adható ki másolat a személyiségi jogok védelméről szóló törvényi rendelkezések betartásával.
11-2
11. előadás: Ingatlan-nyilvántartási adatszolgáltatás Adatszolgáltatás hivatalból Az önkormányzatok szakigazgatási feladatokat ellátó szervei részére földkönyv másolatot, birtokvázlatot, valamint átnézeti vázlatot kell készíteni, és hivatalból rendelkezésükre bocsátani. Ezeket az említett szervek csak saját hivatali céljaikra használhatják, azokból hiteles másolat kiadására nem jogosultak. A földkönyv másolat a számítógéppel készített földkönyv egy példánya, amelyet kiegészítenek a tulajdonos (kezelő, használó) adataival. A bekövetkezett változásokat a szakigazgatási szerv vezeti saját feladatainak ellátásához. Ezekből hiteles adatszolgáltatás nem teljesíthető. A birtokvázlat az ingatlan-nyilvántartási térkép másolata (egyik nyomdai példánya). A negyed lapokra vágott térképeket kartonra kasírozzák, hogy helyszíni munkára alkalmasabbak legyenek. Az átnézeti vázlat, az átnézeti térkép másolata, amely a község egész területét (belterület, külterület, különleges külterület határát és a külterületi földrészleteket helyrajzi számaikkal) egybefüggően (nagy terjedelem esetén több részre bontva) ábrázolja. Meghatározott összesítő munkarészek készítését a jogszabály kötelezően előírja. Ezek a földhivataloknál az érdekelt állami, társadalmi, gazdasági szervezetek rendelkezésére állnak: Törzskönyv A község földterületéről az ingatlan-nyilvántartás számítógépi adatállományának felhasználásával törzskönyvet kell készíteni, amely fekvésenként tartalmazza a község földrészleteinek művelési ágak szerinti, azon belül minőségi osztályonként összesített területét és kataszteri tiszta jövedelmét. Összesítők Az ország ingatlanairól községenként, megyénként meghatározott szempontok szerint a számítógéppel vezetett ingatlan-nyilvántartás adatainak felhasználásával összesített kimutatás készíthető.
Az ingatlan-nyilvántartás átalakítása Az ingatlan-nyilvántartási jogszabályok az ingatlan-nyilvántartás célját, tárgyát, alapelveit, létrehozását és üzemeltetésének szabályait határozzák meg, Abban az esetben, amikor az adott községben az ingatlan-nyilvántartás részét képező új térkép készül, egy külön eljárás keretében kell gondoskodni az új térkép és az újfelmérés során meghatározott új (helyrajzi szám, terület, alrészlet, művelési ág, kataszteri tiszta jövedelem) adatoknak a hatályos nyilvántartásban történő érvényesítéséről. Ezt az eljárást nevezzük az ingatlannyilvántartás átalakításának. Az ingatlan-nyilvántartás átalakítása alapvetően különbözik a változások folyamatos vezetésétől, mert nem okiraton alapul, hanem a valósággal való egyezőséget szolgáló új felmérésen, ami végső soron az ingatlan-nyilvántartás egyik részének – az ingatlannyilvántartási térképnek – a kicserélését eredményezi. Az újfelmérés során a korszerűbb műszaki technológia alkalmazása miatt kisebb nagyobb mértékben megváltozik a földrészletek nyilvántartott területe, kivételesen új helyrajzi számozásra is sor kerülhet.
11-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Az ingatlan-nyilvántartás átalakításának technikai lebonyolítása az ingatlannyilvántartás szerkesztéséhez hasonló eljárás az alábbi eltérésekkel: - nem készítenek tulajdoni lap tervezetet, - nem folytatnak le számbavételi eljárást, - a tulajdoni lap II. és III. része változatlan marad. Az átalakítási eljárás során (az új munkarészek állami átvétele után) változási jegyzékbe veszik fel a tulajdoni lap I. részén nyilvántartott adatoknak az újfelmérés miatti változásait. A művelési ágak és a kataszteri tisztajövedelem változásait földhivatali mezőgazdász vizsgálata alapján dolgozzák fel. A változási jegyzék alapján a változásokat az adatbázisban feldolgozzák, és elkészítik a tulajdoni lapok új I. részeit. Az új munkarészek közszemle után lépnek érvénybe. Az ingatlan-nyilvántartás átalakítása érdemben a tulajdoni lapok I. részének a hatályba lépés napján történő kicserélésével valósul meg. 1991-1992-ben egy különleges ingatlan-nyilvántartás átalakítási eljárásra került sor, ami nem EOTR felméréssel volt kapcsolatos. Ez az eljárás a kataszteri tisztajövedelem adatoknak (aranykorona) az ingatlan-nyilvántartásban történő visszaállítása volt. Földhasználati nyilvántartás A termőföldről szóló 1999. évi XLVIII. törvény egyik legfontosabb rendelkezése a földhasználati nyilvántartás 2000. január 1-jétől történő bevezetése volt. A szabályzást az indokolta, hogy a földhasználatot rögzítő nyilvántartás hiányában csak a tulajdoni viszonyok ismertek, az azonban nem, hogy a termőföldet ki használja. Azzal minden illetékes egyetértett, hogy a földhasználatot láthatóvá és ellenőrizhetővé kell tenni, a megvalósítás módját illetően azonban eltértek a vélemények. Az egyik álláspont indokolatlannak tartotta az ingatlan-nyilvántartástól elkülönülő, önálló nyilvántartás létrehozását. Megfelelő megoldásnak tekintette volna a haszonbérleti jog bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A Kormány, ill. az FVM (Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium) álláspontja viszont az volt, hogy a használati viszonyokról teljes kép csak akkor nyerhető, ha olyan nyilvántartás áll rendelkezésre, amely nem kizárólag a haszonbérleti szerződés alapján történő használatot, hanem valamennyi jogcím szerinti termőföld használatot regisztrálja. A törvény szerint a körzeti földhivatal az illetékességi területéhez tartozó termőföldekről, valamint a mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földek használatáról önálló nyilvántartást vezet, amelynek alapja az ingatlan-nyilvántartás. (Kötelező használat elve.) A törvény kötelezővé teszi azt, hogy aki szerződés alapján 1 ha-t meghaladó területű termőföldet használ, köteles a szerződést a megkötésétől számított 30 napon belül az ingatlan fekvése szerinti földhivatalhoz benyújtani. Ha a földhasználat a földrészletnek nem az egészére terjed ki, az elhatárolásról vázrajzot is kell mellékelni. A földhasználati nyilvántartás két részből áll; a számítógépes adatbázisban rögzített, olvasható és nyomtatható formában is megjeleníthető földhasználati lapból és az okirattárból. A földhasználati nyilvántartás az ingatlan-nyilvántartástól eltérő rendezési elvet követ. Amíg az ingatlan-nyilvántartás alapegysége az ingatlan (reálfólium elve), addig a használati nyilvántartásnál a használatokat a földhasználó személye szerint kell csoportosítani (perszonálfólium elve). 11-4
11. előadás: Ingatlan-nyilvántartási adatszolgáltatás A földhasználati lap két részből áll. Első része a földhasználó adatait, második része pedig a földhivatal illetékességi területén a földhasználó használatában álló valamennyi termőföldet tartalmazza. A földhasználati nyilvántartás az ingatlan-nyilvántartással ellentétben nem nyilvános. Ebből következik, hogy csak bizonyos hatóságok, valamint a földhasználat alanyai számára hozzáférhető a nyilvántartás tartalma. Üzemi nyilvántartások Ingatlanokat kezelő, üzemeltető szervek a saját gazdasági tevékenységük támogatásához ún. üzemi nyilvántartásokat vezetnek. Egyes szervek részére az üzemi nyilvántartás vezetését jogszabály kötelezően előírja. A kötelező használat elvének megfelelően az üzemi nyilvántartás alapja a mindenkor hatályos hatósági ingatlan-nyilvántartás. az üzemi nyilvántartásban ezért az ingatlanokat azonosító helyrajzi számokat, területnagyságot, alrészletezést, kataszteri tisztajövedelmet az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel azonosan kötelező feltüntetni. Az üzemi nyilvántartások a hatósági ingatlan-nyilvántartással azonosan felvett adatokon kívül további sajátos szakági adatokat is tartalmazhatnak. (MÁV ingatlannyilvántartás, KPM útkataszter, erdészeti adatbank stb.). A mezőgazdasági termeléssel és erdőgazdálkodással foglalkozó szervek üzemi nyilvántartásának alapja a földhivataloknál rendelkezésre álló gazdasághatáros összesítő. Az üzemi nyilvántartás feladata az adott szervezet működésének, pénzügyi gazdálkodásának, gazdasági tervezésének, a gazdálkodás ellenőrzésének segítése. Az üzemi nyilvántartásban bekövetkező változások vezetése – a földhivatali nyilvántartással összhangban – az üzemeltető feladata.
11-5
12. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás korszerűsítése
12. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás korszerűsítése Az állami földnyilvántartás gépi feldolgozása Az állami földnyilvántartás a földekre vonatkozó népgazdasági tervezésnek, statisztikai adatgyűjtésnek, a földek rendeltetésszerű használata ellenőrzésének, a területrendezésnek, az üzemi földnyilvántartások vezetésének, továbbá a földekkel kapcsolatos egyes pénzügyi kötelezettségek megállapításának alapja volt. Az előbbi meghatározásból is következik, hogy az állami földnyilvántartás jogszabályban meghatározott egyes feladatainak ellátása a nyilvántartott adatok országos szintű statisztikai feldolgozását is igényli. Az állami földnyilvántartás munkarészeit korábban az Állami Földmérési és Térképészeti Hivatal (ÁFTH) földmérési és fölnyilvántartási felügyelőségei, később a földhivatalok manuálisan vezették, valamennyi összesítő munkarészt és statisztikai feldolgozást hagyományosan készítették. Ez a tevékenység amellett, hogy fáradságos munkával járt, számos hibalehetőséget magában rejtett. A különböző összesítések hibamentességének biztosítására ellenőrző algoritmusokat dolgoztak ki. Egy-egy kisebb hiba feltárása érdekében esetenként többnapi keresést kellett végezni, ami sokszor veszélyeztette a szigorúan megkövetelt határidők betartását. Már a számítástechnika hőskorában felmerült annak igénye, hogy ezeket a feldolgozásokat automatizálják. A legkezdetlegesebb gépi adatfeldolgozási technikák hazai megjelenésével egyidejűleg felismerték, hogy viszonylag egyszerű, de nagy adatmennyiséggel végzett feldolgozások gépesítésével igen gyorsan és alacsony hibaszázalékkal lehet a feladatokat elvégezni. Az állami földnyilvántartás gépi feldolgozására már a legelső lyukkártyás adatfeldolgozó gépekkel végeztek kísérleteket. A technika viszonylag gyors fejlődésének köszönhetően ezek a módszerek a gyakorlatban nem terjedtek el, de fontos szerepet játszottak abban a folyamatban, amelynek eredményeként ma már mind a központ, mind a decentralizált ingatlan-nyilvántartás számítógépes támogatásához a legkorszerűbb számítástechnikai eszközöknek és módszereknek a napi munkavégzés során való hatékony alkalmazásáról számolhatunk be. Az ún. első generációs számítógépek megjelenésének időszakában kialakult koncepció szerint a nagy adatfeldolgozási feladatok ellátásához egyetlen nagy kapacitású központi számítógép alkalmazását tervezték. A számítógépek hatékony kihasználása és a költségekkel való takarékos gazdálkodás érdekében az államigazgatás országos szintű feldolgozási igényeinek kielégítésére egy közös nagyszámítógépet szereztek be, melynek üzemeltetésére a különböző érintett tárcák anyagi erőforrásinak felhasználásával létrehozták az Államigazgatási számítógépes szolgálatot (ÁSZSZ). Az üzemeltetési költségek megtérítése mellett ez a szervezet üzemeltette a résztvevő intézmények adatfeldolgozó rendszereit, míg a szervezési és a programozási feladatok ellátásáról és az ún. rendszerfelügyeletről maguk a rendszergazda szerepét betöltő intézmények gondoskodtak. Az állami földnyilvántartás gépi feldolgozására irányuló első kísérletek a 60-as évek végén kezdődtek a MÉM-STAGEK-nél üzemelő Hollerith rendszerű lyukkártyás adatfeldolgozó gépen. 1969-ben ugyanennél az intézménynél beszerezetek egy MINSZK22 típusú számítógépet, amelyen megkezdték az állami földnyilvántartás adatainak üzemszerű feldolgozását. A földhivataloktól beérkező – kézzel írt – bizonylatokat lyukkártyára rögzítették. Ez képezte a számítógépes feldolgozás inputját. A teljes
12-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz feldolgozás 1972. szeptemberére készült el. A változásokat az éves statisztikai adatszolgáltatáshoz igazodva eleinte évente egyszer, majd később már évente kétszer vezették át. Számítógéppel készítették el a földhivatalok részére az állami földnyilvántartás munkarészeit: a birtokíveket, a földkönyvet, törzskönyveket és főösszesítőket. Az ingatlan-nyilvántartás számítógépesítése Az 1972. évi 31. számú tvr-rel elrendelt új egységes ingatlan-nyilvántartás központi adatfeldolgozási feladatainak ellátására a MÉM-STAGEK részére beszereztek egy IBM 360/40 típusú számítógépet. A programokat abban az időben korszerűnek mondható PL-1 programnyelven kellett megírni. Az adatbázist ún. index-szekvenciális fájlokba szervezték, melyeknek révén jelentős hozzáférési, illetve program futásidő csökkenést lehetett elérni. A korszerű adatszerkezetben már magasabb szintű logikai összefüggéseket is tudtak definiálni. Az adatbázis tárolását is "korszerű, nagy kapacitású" lemezegységekkel végezték. Az adatbázis szerkezete lényegesen nem változott az új ingatlan-nyilvántartás létrehozása miatt. A birtokívek analógiájára hozták létre az adatbázisban a tulajdoni lapok I. részének megfelelő rekordokat. Az összesítő munkarészek (földkönyv, törzskönyv stb.) lényegesen nem tértek el az állami földnyilvántartás hasonló munkarészeitől. Az ingatlan-nyilvántartás számítógépes rendszerét 1975-ben vitték át az időközben létrehozott ÁSZSZ Honeywell-Bull típusú gépére. A szakágazat főhatósága az akkori Mezőgazdasági és Élelmezésügyi Minisztérium Országos Földügyi és Térképészeti Hivatala 1978-ban létrehozta a Gépi Adatfeldolgozó Központot (GAK), mely intézmény 1988. óta egy átszervezés következtében a Földmérési és Távérzékelési Intézet (FÖMI) ingatlan-nyilvántartási informatikai főosztályaként működik. A GAK (később FÖMI) feladatát képezte az ingatlan-nyilvántartás országos adatbázisának üzemeltetése az ÁSZSZ Honeywell típusú gépein. Az intézet kidolgozta az adatbázis működtetéséhez szükséges számítógépi programokat, gondoskodott azok futtatásáról az ÁSZSZ-nél, és a földhivataloktól kapott változási adatok alapján gondoskodott az adatállomány karbantartásáról. A számítógépes feldolgozás révén lehetővé vált a földkönyvek automatizált előállítása, és évente egyszer a számítógép segítségével készítették el az ágazati irányításhoz szükséges feldolgozásokat, amelyek nyomtatott kiadványok formájában jutottak el az illetékesekhez. Az ingatlan-nyilvántartás létrehozása után ez a rendszer és szervezet az állami földnyilvántartás számítógépen feldolgozott adatállományának felhasználásával, annak rendszeres karbantartásával biztosította az ún. centrális ingatlan-nyilvántartási rendszer számítógépes támogatását. Az ingatlan-nyilvántartás szerkesztésétől 1993. augusztusáig ez a centrális rendszer OFF-LINE üzemmódban gondoskodott a tulajdoni lapok I. részén nyilvántartott adatok feldolgozásáról, naprakész vezetéséről, a földkönyveknek, a különböző összesítő munkarészeknek (törzskönyv, főösszesítő) és a különböző segédmunkarészeknek (helyrajzi szám mutató, azonosító jegyzék, földkönyv kivonat EOTR felméréshez) az elkészítéséről és az éves földterületi adatszolgáltatási feladatok elvégzéséről. A munkafolyamatot úgy szervezték, hogy a földhivataloktól beérkező bizonylatok alapján a FÖMI-ben, megfelelő ingatlan-nyilvántartási és logikai ellenőrzések után elkészítették a program futásához szükséges adatszalagokat. Ezeket megfelelő időközönként (szükség esetén naponta kétszer is) gépkocsi szállította az ÁSZSZ számítóközpontjába. A programok futását korábban a FÖMI-ben előkészített lyukkártyák (ún. JOB kártyák) segítségével, később ON-LINE terminálról indították. A program futtatásának eredményét az ÁSZSZ-nél mágnesszalagra rögzítették, melyet gépkocsival
12-2
12. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás korszerűsítése visszaszállítottak a FÖMI-hez. A feldolgozás utáni állapotnak megfelelő munkarészeket a FÖMI-nél üzemelő VIDEOTON és INTERSCAN számítógépek segítségével nyomtatták ki. A kinyomtatott végtermékeket postán juttatták el a földhivatalokhoz. Az ÁSZSZ-nél üzemelő rendszer létrehozásakor a számítástechnika akkori fejlettségi fokán még gondolni sem lehetett a tulajdoni lapok II. és III. részén nyilvántartott központi számítógépes feldolgozására. A számítástechnika rohamos fejlődése révén egyre inkább bebizonyosodott az egyetlen, közös nagy számítóközpont koncepciójának tarthatatlansága. Azok az intézmények, amelyek feladataik ellátására létrehozták az ÁSZSZ-t, sorra kialakították a saját számítógép parkjukat és számítógépes adatfeldolgozó rendszerüket. Az ingatlannyilvántartási feldolgozások szempontjából a jelentős állami vagyont képviselő információtömeg fizikai kitettsége, a feldolgozási technológia elavultsága, valamint a földmérési adatbázisokkal való összekapcsolás, egy komplex kataszteri térinformatikai rendszer igénye is egyre jobban sürgette a gépváltást, egy ágazati saját számítógépre való áttérést. A centrális ingatlan-nyilvántartás PC alapú számítógépes rendszere A számítástechnika rohamos fejlődése, az árak számottevő csökkenése, valamint a COCOM korlátozások megszűnése 1993-ban lehetővé tette, a régóta tervezett gépváltás megvalósítását. A FÖMI a centrális ingatlan-nyilvántartási feladatok ellátására az ÁSZSZnél folyó feldolgozások teljes körű kiváltására egy nagyteljesítményű szerverből, valamint különböző munkahelyekből és egyéb perifériákból álló PC (personal computer) hálózatot alakított ki. A teljes beruházás, beleértve a hardver installálás költségeit is, mintegy 5,5 millió forintba került, szemben azzal a 30 millió forintos gépóra költséggel, amely 1993. évben várható lett volna az ÁSZSZ 1993. évre bejelentett egységárai alapján. A FÖMI négy hónap alatt alakította ki az ingatlan-nyilvántartási feladatok folyamatos végzéséhez szükséges szoftverrendszert, olyan mértékig, hogy a teljes adatállományt az ÁSZSZ gépéről augusztus végéig át lehetett telepíteni az új hálózatra. A rendszer alkalmas a változások folyamatos vezetésére, valamint a decentrumok feltöltéséhez szükséges adatok szolgáltatására. Ezzel egyidejűleg az ÁSZSZ-nél a párhuzamos működés 1993. szeptemberétől megszűnt. Leválogatások, adatátvitel a decentrális telepítésekhez A PHARE program keretében 1993-1994 között minden körzeti földhivatalt elláttak a decentrális ingatlan-nyilvántartási rendszer üzemeltetéséhez szükséges hardver eszközökkel, és szoftver rendszerrel. A rendszer adatokkal való feltöltését a földhivatalok végezték. A tulajdoni lapok I. részén nyilvántartott adatokat a centrális rendszer naprakészen tartalmazza. A decentrális rendszer telepítésével egyidejűleg a FÖMI a tulajdoni lapok I. részének adatait a legutolsó átvezetés utáni állapotnak megfelelően adathordozóra rögzítette és betöltötte a decentrális rendszerbe. Egy külön erre a célra készített program segítségével az országos adatbázisból leválogatták az adott körzeti földhivatal illetékességi területéhez tartozó földrészletek adatait, amelyeket át kellett alakítani a decentrális rendszer által feldolgozható formátumba. Mivel az új centrális és a telepítésre került decentrális rendszer mind hardver, mind szoftver tekintetében kompatíbilis egymással, a két rendszer összekapcsolásával az adatátvitelt közvetlen hozzáféréssel – adathordozó közbeiktatása nélkül – biztosították. 12-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Gyűjtött centrális ingatlan-nyilvántartás A decentrális ingatlan-nyilvántartási rendszerek teljes körű telepítése és üzemszerű működtetése mellett, sem adatfeldolgozási, sem pénzügyi szempontból nem szükséges a tételes centrális adatállomány fenntartása. Az adatok párhuzamos tárolása ugyanis az üzemeltetés többletköltségein felül elkerülhetetlenül az adatállományok összhangjának megbomlásához vezet, ami zavarokat okozhat az állam által szavatolt hatósági nyilvántartásban. Különösen nem indokolt a kettős nyilvántartás fenntartása abban az esetben, ha megvalósul az egyes decentrumok ONLINE hálózatban történő összekapcsolása, és lehetővé válik a rendszer bármelyik belépési pontján bármelyik – naprakészen nyilvántartott – földhivatali adatállomány elérése. Az ágazati irányítás országos szintű adatigényeinek kielégítéséhez azonban továbbra is szükség van olyan előfeldolgozott adatállományra, amely meghatározott gyakorisággal karbantartva közvetlenül rendelkezésre áll, és bármikor hozzáférhető. Ezt az előfeldolgozott, decentrális változási adatokból táplálkozó, központilag kezelt állományt nevezzük centrális ingatlannyilvántartásnak. Komplex decentrális ingatlan-nyilvántartás A személyi számítógépek elterjedésével egyidejűleg felmerült a gondolat, hogy a korszerűsített számítógépes ingatlan-nyilvántartási rendszer az adatok kezelésének és a változások keletkezésének helyén a körzeti földhivatalok szintjén hatékonyabban tudná szerepét betölteni. A nyilvántartás vezetésének és a változások átvezetésének decentralizálása azzal az előnnyel jár, hogy a rendszer bármely időpontban az aktuális állapotot tükrözi, hasonlóképpen, mint a teljesen manuálisan vezetett nyilvántartásokban, szemben a centrális feldolgozással, amikor a körzeti földhivataloknál a számítógéppel feldolgozott munkarészekben csak mintegy egy hónapos késéssel követhetők a változások a számítógéppel feldolgozott munkarészekben. A decentrális rendszer létrehozására irányuló első kísérletek a 80-as évek közepén kezdődtek. Első lépésként az ún. Decentrális I. rendszer kifejlesztésére került sor, amelyben a centrális rendszer analógiájára szintén csak a tulajdoni lapok I. részén nyilvántartott adatokat dolgozták fel. A Decentrális I. rendszer üzemeltetése azt a célt szolgálta, hogy a földhivatali környezetben elterjedjen a személyi számítógépek használata, a számítógépes szakmai ismeretekkel nem rendelkező földhivatali ügyintézők megismerkedjenek a számítógépes feldolgozáshoz szükséges gondolkodásmóddal, érzékeljék, hogy a számítógépes feldolgozás a napi munkavégzéshez jelentős segítséget, könnyítést jelent. A Decentrális I. rendszerben havonta egy alkalommal ún. centrális inputot készítettek egy erre a célra kifejlesztett célprogram segítségével, és azt OFF-LINE módon eljuttatták a centrális rendszerhez, annak érdekében, hogy az ország egész területéről rendelkezésre álló homogén ingatlan-nyilvántartási adatállományt továbbra is fenn lehessen tartani az országos földterületi adatszolgáltatások és egyéb, a körzeti földhivatalok illetékességi területét meghaladó szintű adatszolgáltatási igények kielégítése céljából. A kísérleti munkák során egyértelművé vált, hogy megfelelő hardver feltételek biztosítása esetén a decentrális ingatlan-nyilvántartási rendszer tovább fejleszthető, a tulajdoni lapok II. és III. részén nyilvántartott adatok kezelésére. Ezt a tovább fejlesztett rendszert nevezzük komplex decentrális ingatlan-nyilvántartási rendszernek (vagy röviden komplex rendszernek). Bár később majd látni fogjuk, hogy ez a rendszer sem valósítja meg teljes körűen azokat a funkciókat, amelyeket a jogszabályi előírások alapján az ingatlannyilvántartásnak el kell látnia, és amelyek a manuális rendszerben meg is valósulnak. 12-4
12. előadás: Az ingatlan-nyilvántartás korszerűsítése A komplex rendszer moduláris felépítésű. Az egyes modulok kifejlesztését egy szakmai koncepció alapján összeállított fontossági sorrendben végezték. A fejlesztőmunka vázát ez a koncepció az ún. nagyvonalú rendszerterv képezi. A nagyvonalú rendszerterv A komplex decentrális ingatlan-nyilvántartási rendszer nagyvonalú rendszerterve 1988-ban készült el, amelyet a szaktevékenységet ágazati szinten irányító felügyeleti szerv, a Mezőgazdasági és Élelmezésügyi Minisztérium Földügyi és Térképészeti Hivatala (jogutódja a Földművelésügyi Minisztérium Földügyi és térképészeti főosztálya) jóváhagyott. A nagyvonalú rendszerterv határozza meg a komplex rendszer egyes moduljait, az egyes modulok funkcióját és egymással való kapcsolatát, valamint az egyes rekordok szerkezetét. A komplex decentrális ingatlan-nyilvántartási rendszer a következő modulokból épül fel: -
Földrészlet modul Egyéb önálló ingatlanok (EÖI) modulja Archiváló modul OSZH kapcsoló modul EOTR modul
12-5
13. előadás: Földrészlet modul
13. előadás: Földrészlet modul A földrészlet modul a rendszer legalapvetőbb feladatait látja el. Ez a modul tartalmazza azokat a funkciókat, amelyek a rendszer üzembe helyezéséhez minimálisan szükségesek. Ezek a funkciók a következők: - az adatállomány első feltöltése, - változások folyamatos vezetése, - segédállományok karbantartása, - változott tételek archiválása, - munkarészek készítése, - adatszolgáltatási igények kielégítése, - centrális input előállítása. Az adatállomány feltöltése két részletben valósult meg. A tulajdoni lapok I. részén nyilvántartott adatokat, amelyek naprakészen rendelkezésre állnak a centrális rendszerben, leválogatás és konverzió útján a FÖMI adathordozón bocsátotta a decentrumok rendelkezésére. A tulajdoni lap I. részén levő adatok feltöltése a rendszer telepítésével egyidejűleg megtörtént. A tulajdoni lap II. és III. részének az érvényes adatokkal való feltöltése a körzeti földhivatalok feladata volt. A manuálisan vezetett tulajdoni lapok adatait billentyűzetről vitték be a rendszerbe, amely a telepítés után azonnal "élesben" üzemelt. Ezt úgy kell érteni, hogy a tulajdoni lapok I. részét érintő változásokat az állomány karbantartása érdekében folyamatosan vezetni kellett. Az első feltöltéshez kitelepített rendszer úgy működött, hogy a tulajdoni lap I. részén csak akkor lehetett változást vezetni, ha a teljes rekord (tulajdoni lap II. és III. rész is) fel volt töltve. Ha ez a változásvezetés időpontjáig nem történt volna meg, akkor a feltöltést a változás átvezetésével egyidejűleg el kellett végezni. Az élesben történő üzemelés fogalmát meg kell különböztetni a forgalomba adástól, mert az utóbbi egy jogi aktus, melynek a hivatalos lapban történő közzétételétől kezdődő hatállyal a papír alapú tulajdoni lapok továbbvezetése megszűnt. A rendszerhez való hozzáférést többszintű jelszavak védik. Az egyes jelszavakhoz rendelt jogosultságokat a rendszergazda állítja be. Megadható olyan jelszó is, amely csak lekérdezést engedélyez. A változások vezetéséhez tartozó jogosultságot, illetve a változás átvezetését végző dolgozó azonosító kódját a rendszer minden bejegyzéssel együtt tárolja, így bármikor azonosítható a bejegyzést végző ügyintéző személye. Az első feltöltéskor az eljáró ügyintéző felelőssége csak a tulajdoni lapokon nyilvántartott adatok hibátlan átvitelére terjedt ki, a bejegyzés jogi tartalmára nem. Az továbbra is az eredeti bejegyzést végző ügyintéző felelősségi körébe tartozott. A feltöltés utáni változások átvezetéséért az arra jogosult dolgozó teljes felelősséggel tartozik. A rendszer működésének hatékonyságát, az egyszerűbb kezelést, a gyorsabb feldolgozást, valamint a gazdaságosabb tárkapacitás kihasználást segédállományok támogatják. A segédállományok tartalmát ily módon csak egyszer kell tárolni, a rendszerben pedig csak a kódjukkal szerepelnek. Ilyen segédállományokba vannak szervezve a település nevek, az utcanevek, a természetes személyek utónevei, a bejegyezhető tulajdonszerzési jogcímek, a rendszerhez való hozzáférésre jogosult személyek stb. A segédállományok a rendszer üzemeltetése során bővíthetők, és lehetséges egyedi, a segédállományban nem szereplő adatok bevitele is. Egyes segédállományok helyi 13-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz jellegűek, mint például a dolgozói segédállomány. Az országosan egységes feldolgozáshoz szükséges segédállományok (közterület elnevezések, természetes személyek utónevei, jogi személyek azonosítói) továbbra is országos segédállományként üzemelnek. Ezek karbantartását és bővítését a FÖMI végzi. Az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó jogszabályi előírások értelmében az ingatlanokkal kapcsolatos adatszolgáltatás során biztosítani kell a változások miatt érvénytelenné vált tételek kiadásának lehetőségét is. Ez a követelmény a manuális rendszerben nagyon egyszerűen teljesült, ui. az érvénytelenné vált (áthúzott) tételek továbbra is a tulajdoni lapokon maradtak. A számítógépes rendszerben a földrészlet modul biztosítja azt, hogy az érvénytelen bejegyzések továbbra is a számítógép tárában maradjanak, de csak ún. teljes másolat iránti igény esetén kerüljenek "törölt" megjegyzéssel megjelenítésre (kinyomtatásra). Az ingatlan-nyilvántartási eljárásra vonatkozó jogorvoslati határidőkkel is összhangban az egyes decentrális rendszerek hardver konfigurációit úgy méretezték, hogy az érvénytelenné vált (inaktív) tételek még legalább három évig elférjenek a számítógép által közvetlenül elérhető tárterületen. A három éven túli tárolást egy önálló modul, az archiváló modul biztosítja. A naprakészen üzemeltetett rendszer megfelelő szoftverek segítségével automatikusan képes előállítani az ingatlan-nyilvántartásban használatos (földkönyv, törzskönyv, főösszesítő stb.) munkarészeket. Ezek hagyományos formában (kinyomtatva) és adathordozón is igényelhetők. A számítógépen üzemelő decentrális ingatlan-nyilvántartási rendszerben mindazok az adatszolgáltatások teljesíthetők, amelyek a hagyományos tulajdoni lapok adatai is támogatnak. Így többek között mód van egy meghatározott szempont (tulajdonos, hrsz, stb.) szerint lekérdezett tulajdoni lap képernyőn való megjelenítésére, az igény szerint részleges, teljes vagy kivonatos másolat kinyomtatására, adott igények szerint összeállított egyéb munkarészek készítésére. Folyamatban van a nagyobb felhasználók (önkormányzatok, bíróságok, ügyészségek, pénzintézetek) összekapcsolása a földhivatali adatbázissal. További intézkedésig a FÖMI-nél a tulajdoni lapok I. részén nyilvántartott adatokat kezelő centrális rendszert tételesen (földrészlet szinten) üzemeltetni kell. Később, a decentrumok üzemszerű működésének teljes körű beindítása után – külön intézkedés alapján – a központi adatbázisban a decentrumok által előfeldolgozott, ún. gyűjtött centrális rendszert kell üzemeltetni, a körzeti földhivatalok illetékességi területét meghaladó egyedi, és a jogszabályban előírt országos statisztikai feldolgozásokkal kapcsolatos adatszolgáltatási igények kielégítésére. Mind a tételes-, mind a gyűjtött rendszer üzemeltetéséhez szükséges, hogy a decentrumok meghatározott időbeli rendszerességgel továbbítsák a rendszer üzemeltetése során érvényesített változási tételeket a központi feldolgozó helyhez. Ezt az ún. centrális inputot is a földrészlet modul állítja elő. A felhasználói szoftver fejlesztése során ez a földrészlet modul már elkészült, és telepítése a PHARE program keretében 1994-ben az ország valamennyi körzeti földhivatalában megtörtént. A fejlesztők természetesen figyelemmel kísérik a felhasználók részéről visszajelzett tapasztalatokat, a számítástechnikai piacon megjelenő új korszerűbb eszközöket (hardver követés), az alapszoftverek újabb verzióit (szoftver követés), valamint az ingatlan-nyilvántartás vezetésére vonatkozó jogi szabályozás változásait (jogi követés).
13-2
13. előadás: Földrészlet modul
Az egyéb önálló ingatlanok modulja A földrészlet modul csak az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt földrészletek adatainak komplex számítógépes feldolgozását támogatja. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabály alapján a hatósági ingatlan-nyilvántartásban egyéb önálló ingatlanként nyilván kell tartani azokat az ingatlanokat is, amelyek az ingatlan-nyilvántartási térképen elkülönített módon nincsenek ábrázolva, de jogállásuk eltér annak a földrészletnek a tulajdonjogi helyzetétől, amelyen az egyéb önálló ingatlannak minősülő létesítmény található. Ilyenek elsősorban a társasházi öröklakások, a szövetkezeti házakban levő lakások és a nem lakás céljára szolgáló egyéb önálló ingatlanként nyilvántartott létesítmények (garázsok, üzlethelyiségek, közterületről nyíló pincék stb.). Az egyéb önálló ingatlanok rendszere az ingatlan-nyilvántartásnak egy elkülönített alrendszerét képezi, de logikai kapcsolatban van a földrészlet rendszerrel is, mert minden egyéb önálló ingatlannak egyértelmű kapcsolatban kell lennie azzal a térképen ábrázolt földrészlettel, amelyen a természetben megtalálható. Az egyéb önálló ingatlanok moduljához is készült részletes rendszerterv, amely a számítógépes feldolgozás számára megvalósítandó feladatokat meghatározza. Ezek a következők: - Az EÖI állomány létrehozása - Az EÖI relációs adatbázis adattartalma - A korábban telepített alrendszerek összekapcsolása az EÖI rendszerrel - Széljegyzés - Határozat nyilvántartás - Hozzáférési jogosultság - Archiválás - Karbantartás - Munkarész készítő programok - Telepítés - Az EÖI állomány és a földrészlet állomány együttes telepítése - Az EÖI állomány utólagos telepítése Ennek a modulnak a fejlesztése és tesztelése – szintén a PHARE program keretében – 1994-ben készült el. Az egyéb önálló ingatlanok rendszerének feltöltéséhez a centrális állományban csak egy régebbi, nem naprakész állomány állt rendelkezésre. Ezért feltöltéskor a földhivataloknak az I. rész adatait is ellenőrizniük kellett. Mivel az egyéb önálló ingatlanok adatai (a tulajdoni lap I. részén) általában nem változnak, az ellenőrzés során a később létrejött ingatlanok adatainak felvitele jelentette a többletmunkát. Archiváló modul Az ingatlan-nyilvántartást vezető hatóságnak bármikor képesnek kell lennie arra, hogy egy ingatlanra vonatkozóan a korábban (bármikor is) érvényes bejegyzések fennállását hitelesen tanúsítsa. A számítógépes rendszerben az adatállomány a központi (szerver) gép merevlemez tárolóján van elhelyezve. Ennek kapacitása bármilyen nagyra is méretezik véges. Bizonyos célszerűségi megfontolások alapján, az ingatlan-nyilvántartási eljárásra vonatkozó jogorvoslati határidőkre is tekintettel, kívánatos, hogy a megszűnt tételek még legalább három évig a számítógép által közvetlenül elérhető tárterületen elférjenek. A nagyvonalú rendszerterv szerint egy később kifejlesztésre kerülő modul fogja biztosítani,
13-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz hogy a három év elteltével, ill. igény esetén a megszűnt tételek egy háttértárolóra kerüljenek, felszabadítva ezzel a közvetlenül elérhető tárterület egy részét az operatív feldolgozás számára. A komplex rendszer természetesen nyilvántartja, hogy az adott földrészletre vonatkozó információk egy része a háttértárolón helyezkedik el, és teljes tulajdoni lap másolat készítésekor a háttértárolón elhelyezett adatok lekérdezésére is felhívja a felhasználó figyelmét. A rendszer adatokkal való feltöltése során csak az érvényes bejegyzések kerültek rögzítésre. Így az adatbázis feltöltésekor érvénytelen bejegyzések a későbbiekben is csak a manuálisan vezetett tulajdoni lapokon található bejegyzések formájában állnak rendelkezésre. A tapasztalatok szerint az archív, papír alapú dokumentumokhoz való hozzáférés az idő múlásával egyre nagyobb nehézségekbe ütközik, és bizonyos idő elteltével az eredeti dokumentumok fizikai állapota is jelentősen romlik. A nagyvonalú rendszerterv ennek a problémának a megoldására nem tartalmaz javaslatot. A számítástechnika területén az azóta tapasztalható fejlődés révén ez a gond is megoldhatónak látszik. Tekintettel arra, hogy az archív dokumentumokban már semmilyen bejegyzés sem tehető, a tulajdoni lapok szkenneres rögzítésével az archív állapot korszerű módon megőrizhető: az érvényes ingatlan-nyilvántartási azonosítókhoz (hrsz) rendelve az adatbázisba szervezhető, és megfelelő kapacitású háttértárolók alkalmazásával biztosítható a teljes körű adatszolgáltatás során a hozzáférés. A nyilvántartás folyamatosságában már volt egy szakadás, amikor az ingatlannyilvántartás szerkesztése során is csak az érvényes tételeket hozták át a telekkönyvi betétekből (telekjegyzőkönyvekből) a tulajdoni lapokra. Az ingatlan-nyilvántartás szerkesztése előtt érvénytelenné vált tételek is csak a megszűnt telekkönyvi munkarészekben állnak rendelkezésre. A megváltozott helyrajzi számok azonosítását biztosító segédállomány létrehozásával, szkenneres rögzítéssel ez az archív dokumentum állomány is off-line módon hozzáilleszthető a komplex decentrális rendszerhez. OSZH kapcsoló modul Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett természetes- és jogi személy érdekeltek név- és cím adatainak felvétele a számítógépes adatállomány létrehozása során tetemes adatrögzítési munkával jár. Ezeknek az információknak jelentős része az Országos Személyiadatés Lakcímnyilvántartó Hivatalnál (korábbi nevén Állami Népességnyilvántartó Hivatalnál) üzemelő számítógépes adatbázisban rendelkezésre áll. Az adatoknak az ingatlan-nyilvántartásba ismételt adatrögzítés útján való bevitele a párhuzamos és felesleges munkavégzésen túlmenően egy külön ellenőrzési folyamatot igénylő hibalehetőséget rejt magában, továbbá azzal a hátránnyal is jár, hogy a manuális ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett név és cím adatok jelentős része a bejegyzés óta megváltozott, mely változásokat a földhivatal bejegyzés hiányában nem tudta követni. Az OSZH adatállományban viszont a lakcímváltozások folyamatos vezetése révén ezek az információk naprakészen állnak rendelkezésre. Az elfogadott nagyvonalú rendszerterv szerint egy külön programmodul készült arra a célra, hogy a két nyilvántartás (személyi adat és lakcím, valamint az ingatlan-nyilvántartás között számítástechnikai kapcsolatot lehessen létrehozni. A rendszerek összekapcsolásának tervezett feltételrendszerét az időközben megjelent, ill. módosult, a személyiségi jogokat érintő adatok védelmére vonatkozó jogszabályi előírások miatt át kellett dolgozni. A kapcsolat két szinten valósulhatott volna meg. Első lépésben az ingatlannyilvántartási rendszer első feltöltéséhez adhat segítséget a két rendszer összekapcsolása. A kapcsolat úgy valósítható meg, hogy a földhivatal megkapja az adott településen bejelentett állandó lakhellyel rendelkező személyek adatait, vagy úgy (ez elsősorban 13-4
13. előadás: Földrészlet modul üdülőövezetekben indokolt), hogy a földhivatal a manuális ingatlan-nyilvántartási munkarészek alapján összeállítja az adott körzetben nyilvántartott ingatlan érdekeltséggel rendelkezők személyi azonosító jelének listáját. Az OSZH ennek alapján leválogatja a kért adatokat. Vagy úgy, hogy az OSZH az ingatlanérdekeltségre való tekintet nélkül bocsátja rendelkezésre az adott településen állandó és/vagy ideiglenesen tartózkodó (bejelentett) személyek név- és lakcím adatait. A kapcsolat második szintjét képezhette volna a feltöltés utáni kapcsolattartás, melynek keretében a két adatrendszer között az adatok változásának karbantartása során egy kétirányú, folyamatos adatkapcsolat működne. A kedvezőtlen tapasztalatok alapján, bizonyos szervezési, hatásköri és pénzügyi okok miatt az első feltöltést támogató adatkapcsolat a feltöltés végrehajtása során nem valósult meg. Az üzemeltetés beindulása utáni kétirányú adatkapcsolathoz a földhivatali szervezetnek már kevésbé fontos érdeke fűződik. EOTR modul Az ingatlan-nyilvántartás vezetésének egyik feltétele, hogy az érintett területről korszerű, naprakészen vezetett nagyméretarányú földmérési alaptérképek álljanak rendelkezésre. Az ingatlan-nyilvántartás szerkesztésekor pénzügyi okok miatt olyan térképeket is el kellett fogadni, amelyek nem elégítették ki a velük szemben támasztott műszaki követelményeket. Folyamatosan történik a nyilvántartási egységek újfelmérése az Egységes Országos Térképrendszerben (EOTR). Valamely község új EOTR térképének elkészítése után, annak érdekében, hogy a meghatározott adatok az időközi változások miatt ne avuljanak el, az új adatokat az ingatlan-nyilvántartás átalakításával érvényesíteni kell a hatósági nyilvántartásban. Egy ilyen átalakítás elvileg – tételesen – ugyanúgy elvégezhető, mint más egyedi változások átvezetése, de célszerűségi okok miatt, a hatékonyabb munkavégzés érdekében a nagyvonalú rendszerterv ennek támogatására önálló modul kifejlesztését irányozta elő.
A komplex decentrális ingatlan-nyilvántartás hardver és szoftver feltételei A földhivatalokhoz telepített konfigurációk A komplex decentrális ingatlan-nyilvántartási rendszer IBM kompatíbilis személyi számítógépekből kiépített hálózaton üzemel. A hálózat kiépítettségének mértékét az egyes földhivatalok illetékességi területéhez tartozó adatok mennyisége, és az éves változások átlagos mennyisége határozza meg. A földhivataloktól bekért adatok statisztikai elemzése alapján a körzeti földhivatalokat három kategóriába sorolták be. Ennek megfelelően az egyes földhivatalok ún. mini, midi és maxi konfigurációt kaptak. Minden konfiguráció tartalmaz egy központi gépet (szerver), egy szünetmentes tápegységet (UPS), egy streamer egységet és egy lézernyomtatót. Az egyes konfigurációk a fenti kategóriáktól függően tartalmaznak további 4, 6, ill. 8 munkahelyet és 3, 5, ill. 7 mátrixnyomtatót. A PHARE program I. ütemében a hardvereket az olasz OLIVETTI, míg a második ütemben az angol ICL cég szállította. A két cég által szállított hardver eszközök között kisebb eltérések vannak.
13-5
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz A hálózati szoftver Egyetlen személyi számítógép kapacitása sem elegendő egy földhivatal számára az ingatlan-nyilvántartási feladatok ellátásához. Egyrészt azért nem, mert az ügyfélforgalom még a legkisebb földhivataloknál sem engedi meg, hogy egyetlen előadó fogadja az ügyfeleket, másrészt azért sem mert párhuzamosan különböző feldolgozási műveleteket (széljegyzés, változásvezetés, adatszolgáltatás stb.) kell végezni, amit egyetlen számítógépen nem lehet hatékonyan teljesíteni. Az igények kielégítése több személyi számítógép egy hálózatba történő összekapcsolásával oldható meg. Hálózati üzemmódban a hálózatba kapcsolt számítógépek egyikét kitüntetett szereppel ruházzák fel. A központi (szerver) gép memóriája tartalmazza a teljes adatállományt és a felhasználói szoftvert, amelyhez a hálózatba kapcsolt valamennyi munkahely közvetlenül hozzáférhet. Az egyes hálózati elemek kommunikációját szintén a szerver gép vezérli. A hozzáférési lehetőségekhez különböző jogosultságok állíthatók be. Így lehetőség van arra, hogy a hálózatba kapcsolt számítógépek közül meghatározott – pl. az ügyfelek számára is hozzáférhető – helyeken csak lekérdezési lehetőséget enged a vezérlő egység, míg más helyeken a változások vezetése is elvégezhető. Arra is van lehetőség, hogy az adatbázis meghatározott tartalmához (pl. különleges rendeltetésű ingatlanok adataihoz) csak meghatározott jogosultsággal lehessen hozzáférni. A hozzáférési jogosultság különböző szintű jelszavakkal is korlátozható, amit szintén a központi egység biztosít. A jelszavak beállítása csak rendszerfelügyelői (supervisori) szinten lehetséges. A beállított jelszavak és jogosultságok bármikor módosíthatók. A rendszerfelügyelői jelszó korlátlan jogosultságot engedélyez. A hálózatba kapcsolt hardver elemek összehangolt működését egy speciális szoftver biztosítja. A decentrális számítógépes ingatlan-nyilvántartási rendszert üzemeltető konfigurációk NOVELL hálózati szoftver alatt üzemelnek. Ez a szoftver ismeri fel a hálózathoz tartozó hardver egységeket, és a rendszerfelügyelő által meghatározott paraméterek alapján vezérli az egységek működését. A fejlesztők folyamatosan figyelemmel kísérik a hálózati szoftver újabb verzióit. A felhasználói szoftvereken elvégzik az újabb verziók alkalmazása miatt szükséges változtatásokat, és a földhivataloknál időszakosan lecserélik a korábbi változatot. A telepített változatokról és a telepítések időpontjáról a FÖMI nyilvántartást vezet.
13-6
14. előadás: Az adatbázis kezelő szoftver
14. előadás: Az adatbázis kezelő szoftver A decentrális ingatlan-nyilvántartási rendszer egy több felhasználós, interaktív, relációs adatbázis. A több felhasználós jelző arra utal, hogy a rendszerben több munkahelyen egyidejűleg azonos típusú feldolgozási műveletek is végezhetők. Az adatbázis kezelő szoftver egyik feladata, hogy az azonos rekordokat érintő egyidejű hozzáférések rangsorát vezérelje. Interaktív a rendszer abban a tekintetben, hogy a felhasználók párbeszédes üzemmódban kommunikálnak az adatbázissal, hozzáférési jogosultságuktól függően végezhetnek egyszerű lekérdezést, meghatározott adatfeldolgozást a rögzített adatállományból, és adatkarbantartást az adatállományban. A relációs jelző pedig arra utal,hogy az adatbázisban tárolt rekordok, és az egyes rekordokon belüli meghatározott mezők között logikai kapcsolatok definiálhatók, amelyek a felhasználói igények kielégítését, az adatállomány egyes elemeinek összhangját, ill. a karbantartás során az összhang fenntartását biztosítják. A szoftver piacon az adatbázis kezelő szoftverek igen gazdag választéka áll rendelkezésre. A decentrális ingatlan-nyilvántartás fejlesztői munkájuk kezdetén, az akkor elérhető kínálatból a DATAFLEX adatbázis kezelő alkalmazása mellett döntöttek. A szoftver két fő részből, egy fejlesztői és egy futtató rendszerből áll. A fejlesztői rendszerrel csak a FÖMI rendelkezik, míg az egyes földhivatalokhoz csak az ún. futtató rendszert telepítették. A futtató rendszer csak a fejlesztői rendszerben megírt és lefordított programok futtatására alkalmas. Így a földhivatalokhoz telepített futtató rendszer amellett, hogy olcsóbb, mint a teljes szoftvercsomag, bizonyos védelmet is biztosít a szakszerűtlen, ill. illetéktelen beavatkozás ellen.
A földrészlet modul működése A komplex decentrális ingatlan-nyilvántartás elfogadott nagyvonalú rendszerterve alapján a legfontosabb feladatokat az ún. földrészlet modul látja el. A szoftver rendszernek ez a modulja készült el a PHARE keretében történő automatizálási program végrehajtásához. A földrészlet modul telepítésével és installálásával biztosíthatók a decentrális ingatlan-nyilvántartási rendszer létrehozásának feltételei. A tulajdoni lapok I. részén nyilvántartott adatok leválogatása a centrális rendszerből Nagymennyiségű adattal dolgozó számítástechnikai rendszerek létrehozásának egyik munkaigényes és elkerülhetetlen része az adatállomány első feltöltése. A már létrehozott adatállomány a rendszer különböző módosítása, vagy új rendszer létrehozása esetén már számítástechnikai módszerrel dolgozható fel. Ez amellett, hogy lényeges munkamegtakarítást eredményez, számos hibalehetőséget is kiküszöböl. Az Állami Földnyilvántartás számítógépes rendszerének kialakításakor több évig tartó munkával töltötték fel az adatbázist a birtokívek adatainak rögzítésével. A centrális ingatlan-nyilvántartási rendszer létrehozásakor már nem papír alapú bizonylatok alapján végezték az adatfeltöltést, hanem megfelelő konverzióval az Állami Földnyilvántartás számítógépes rendszerében létrehozott adatállományt használták fel, és csak a hiányzó adatokat dolgozták fel adatrögzítéssel. Jelenleg is rendelkezésre áll ez az adatállomány, melyet a FÖMI a földhivataloktól beérkező változási adatok alapján havi rendszerességgel karbantart. A FÖMI-nél a decentrális rendszerek telepítésével egyidejűleg a centrális rendszerből leválogatták az adott körzet utolsó változásvezetési állapotának megfelelő tulajdoni lapok 14-1
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz I. részén nyilvántartott adatokat, és megfelelő konverzió után betöltötték a helyi adatbázisba. A tulajdoni lap II. és III. részének feltöltése A decentrális ingatlan-nyilvántartási rendszer telepítésének időpontjában a rendszerben valamennyi földrészlet rekordja létre volt hozva, a tulajdoni lap I. része éles adatokkal fel volt töltve, míg a tulajdoni lap II. és III. része csak strukturálva volt, de adatokat nem tartalmazott. A tulajdoni lapok II. és III. részének feltöltése a helyi földhivatalok feladatát képezte. Erre a feladatra a földrészlet modulban egy külön menüpontban kiválasztható alprogram szolgál. A feltöltő program csak az első feltöltés során volt használható. A feltöltés befejezése után már csak a változások vezetésére szolgáló karbantartó programot lehet használni. Lényeges különbség van a két feladat között a feldolgozást végző dolgozók felelősségét illetően. Feltöltéskor ugyanis a műveletet végző ügyintéző felelőssége csak a papíralapú tulajdoni lapokon nyilvántartott jogi adatok hibátlan feldolgozásáig terjed, míg változásvezetés esetén a feldolgozott adatok helyessége, teljessége és jogszerűsége is az átvezetést jogerőssé nyilvánító dolgozó felelősségi körébe tartozik. Fontos szempont volt, hogy a telepítés időpontjában betöltött, a tulajdoni lap I. részén nyilvántartott adatok a II. és III. rész feltöltésének több éves folyamatában ne avuljanak el. A tulajdoni lap I. részét a telepítés pillanatától kezdve élesben kellett vezetni. A karbantartó funkciók viszont úgy működtek, hogy a változásvezetési funkcióból csak akkor lehetett kilépni (a változás feldolgozását csak akkor lehetett befejezettnek nyilvánítani), amikor a rendszer minden logikai ellenőrzést elvégzett, és annak eredményét elfogadta. Mivel a tulajdoni lap különböző részein nyilvántartott adatok között is vannak logikai kapcsolatok (pl. kölcsönös hivatkozások), ennek a feltételnek csak úgy lehetett eleget tenni, hogy azoknál a földrészleteknél, amelyeket valamilyen változás érintett, a földhivatalnak az adatfeltöltést is el kellett végeznie. Ez fordítva nem volt igaz. Tehát adatfeltöltést akkor is lehetett végezni, amikor egyidejűleg változásvezetés nem történt. Az adatok felvitele során a papíralapú tulajdoni lapokból csak a feldolgozás időpontjában érvényes tételeket kellett rögzíteni. Az ingatlan-nyilvántartás szerkesztése óta nyilvántartásba vett, de időközi változás következtében érvénytelenné vált bejegyzések továbbra is a papíralapú tulajdoni lapokon állnak rendelkezésre, ezért a földhivataloknak azokat továbbra is meg kell őrizniük. A számítógépes adatállomány karbantartását a feltöltés pillanatától kezdődően folyamatosan kellett végezni, de részben biztonsági, részben pedig jogi okokból, az adott településen az ingatlan-nyilvántartás számítógépes adatfeldolgozásra való átállításának a Magyar Közlönyben történő közzétételéig a manuális nyilvántartást is párhuzamosan vezetni kellett. Tételes karbantartás Tételes karbantartásnak nevezzük az adatállományban bekövetkező változások átvezetését, ha az a változási okiratok alapján ingatlanonként kerül végrehajtásra. Tételes karbantartással dolgozzuk fel a beadványok legnagyobb részét, mindazokat a változásokat, amelyek valamilyen egyedi jogügylet kapcsán, meghatározott helyrajzi számú ingatlanokat érintenek.
14-2
14. előadás: Az adatbázis kezelő szoftver Széljegyzés Az ingatlan-nyilvántartási rangsor elvét a számítógéppel támogatott rendszerben is érvényesíteni kell. Akármilyen korszerű és gyors számítógépes feldolgozás mellett sem lehet biztosítani, hogy a földhivatal a beadványokat a beérkezés napján érdemben elintézze. A beérkezett beadványok iktatószámát a földrészlet modul széljegyzést végző funkciója segítségével az ingatlan rekordjának erre fenntartott mezőjébe jegyzik be. A tétel elintézésével egyidejűleg törlődik a számítógépes széljegy. A FÖMI-nél kifejlesztettek egy komplex földhivatali iktató szoftvert is, amely a decentrális ingatlan-nyilvántartást üzemeltető hardver konfiguráción futtatható. A rendszer teljesen kiküszöböli a kézzel írt iktatókönyv vezetését, azáltal, hogy biztosítja a naprakész iktatást. Ezt a szoftvert valamennyi földhivatalnál telepítették. Az iktató programban – installálástól függően – választható egy olyan funkció, amely az ügyirat iktatásával egyidejűleg külön intézkedés (kezelői beavatkozás) nélkül a tulajdoni lapon automatikusan elvégzi a széljegyzést. Lekérdezés esetén, az iktatás pillanatától kezdve a hálózat munkaállomásain az iktatással érintett ingatlan rekordja a széljeggyel együtt jelenik meg. Átvezetés A változások átvezetése az ingatlan-nyilvántartási rendszerben két lépcsőben történik. Az ügyintéző a menürendszeren keresztül belép a változással érintett földrészlet rekordjába. Itt elvégzi azokat az egyeztetéseket, amelyeket a manuális rendszerben is el kellett végeznie. Amennyiben szükséges, az ügyfelet hiánypótlásra hívja fel. Ha a beadvány elintézhető, elvégzi a változott adatok bevitelét. Ezután a rendszer logikai ellenőrzéseket végez. Ellenőrzi például, hogy a tulajdoni hányadok összege eggyel egyenlő-e, szolgalmi jog esetén vizsgálja, hogy az illető terhelő bejegyzésnek megvan-e a párja, ill. a kölcsönös hivatkozások be vannak-e jegyezve. Megosztás esetén ellenőrzi, hogy az új földrészletek területének összege megegyezik-e a változás előtti területtel. Nem keletkezhet két azonos helyrajzi szám. Új bejegyzés sorszáma nem lehet kisebb a már felhasznált legmagasabb sorszámnál, attól függetlenül, hogy az a kisebb nincs felhasználva, mert már az első feltöltéskor érvénytelenné vált stb. Ezalatt a többi munkahelyről karbantartó üzemmódban nem lehet belépni az adott rekordba. Lekérdezés esetén is figyelmeztet a rendszer, hogy az adott ingatlan feldolgozás alatt áll. A feldolgozás félbehagyható, és tetszőleges időpontban folytatható. A változás átvezetése akkor válik érvényessé, vagyis az új adatok akkor kerülnek bele a törzsállományba, ha a rendszer a logikai ellenőrzés során nem jelez hibát, és az arra jogosult (megfelelő kóddal rendelkező) ügyintéző az átvezetést befejezettnek nyilvánítja. A rendszer a változás átvezetésével egyidejűleg tárolja annak a dolgozónak az azonosítóját, aki a műveletet befejezettnek nyilvánította. Ennek a kódnak a bejegyzése a későbbiekben már nem törölhető, és nem módosítható. Vannak olyan változások, amelyek egyidejűleg több földrészletet érintenek, és azonos tartalmú bejegyzésekkel intézhetők el. Ezek általában nem egyedi jogügyletek, hanem valamilyen hatósági intézkedés alapján keletkeznek. Ilyen változások lehetnek például: - cím (utcanév) változások, - jogi jellegű változtatás, - térképszelvény változás, - építési tilalom bejegyzés, törlés.
14-3
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz A földrészlet modulban ezeket a nagytömegű változásokat külön alprogrammal lehet átvezetni. Segítségével az új bejegyzést csak egyszer kell leírni, és meg kell adni az érintett földrészletek listáját (tételesen vagy helyrajzi szám csoportosan). A program ezután valamennyi érintett rekordban automatikusan elvégzi az átvezetést. Aktív és inaktív tételek Mint korábban már utaltunk arra, hogy a számítógépes adatbázisban csak a feltöltéskor érvényes tételek kerülnek rögzítésre. Úgy is fogalmazhatunk, hogy a számítógépes rendszer egy adott időponttól tiszta lappal indul. Előzmények ehhez az időponthoz képest csak a manuális munkarészekben találhatók. A rendszer üzemeltetése során az időközi változások átvezetése miatt érvénytelenné váló tételek fizikailag nem kerülnek törlésre, azok továbbra is a számítógép tárában maradnak. A változás átvezetésének érvényesítésével egyidejűleg a rendszer ezeket a tételeket archiválja, inaktív bejegyzésként kezeli. Elérésükre csak akkor van szükség, ill. lehetőség, amikor az adott ingatlanról teljes körű adatszolgáltatást kell teljesíteni. Minden egyéb esetben (változás továbbvezetése, szemle) csak az érvényes (aktív) tételekkel dolgozik a rendszer. A rendszer tervezésekor a földhivataloktól bekért mennyiségi és forgalmi adatok alapján, az egyes rendszereket tárkapacitás szempontjából úgy méretezték, hogy az inaktív tételek az érvénytelenné válás időpontjától legalább három évig elférjenek a közvetlenül elérhető tárterületen. Meghatározott idő elteltével az inaktív tételek egy külön modul, az archiváló modul segítségével egy háttértárolóra kerülnek, felszabadítva ezzel a közvetlenül elérhető tárterület egy részét az újonnan keletkezett adatok részére. Centrális input A centrális input mentése a havi változási adatok streamer kazettára való kiírását jelenti, a centrális rendszer részére történő továbbítás céljából. Ezt a mentést a rendszer minden változás átvezetése során végrehajtja. A hónap elején (a változásvezetési forduló napon) ún. első kiírást kell végezni, amikor az előző centrális input állományt törölni kell. Ismételt mentésnél a centrális input állomány – amelybe a havi változásokat gyűjtik – nem változik, csak egy munkaterületről írja ki a program a már előzőleg tárolt adatokat. A körzeti földhivatalok havonta egyszer lefuttatják azt a programot, amely az előző futás óta bekövetkezett változásokat adathordozóra menti. Ezt a feladatot is a földrészlet modul egyik alprogramja végzi. A változások átvezetése során a rendszer külön tárterületen gyűjti a feldolgozott tételeket, amelyeket a fordulónapon a centrális nyilvántartás részére összesítve kimentenek. Hozzáférési jogosultság, adatbiztonság Egy hatósági számítógépes rendszer üzemeltetése során különösen fontos érdek fűződik ahhoz, hogy a rendszer folyamatos és megbízható működése ne legyen kitéve műszaki eredetű üzemzavaroknak és illetéktelen hozzáférésnek. Ezt a követelményt rendszeres adatmentésekkel, és a hozzáférési jogosultságok meghatározásával (esetenként korlátozásával) biztosítjuk. Mentések Az adatok biztonsága érdekében a számítógépes rendszer üzemeltetési előírásai meghatározott gyakoriságú mentéseket írnak elő. A mentéseket több példányban kell
14-4
14. előadás: Az adatbázis kezelő szoftver végezni, és az egyes másolatokat egymástól elkülönítve kell megőrizni. Ezek a mentett állományok biztosítják, hogy üzemzavar esetén, a rendszer és az állományok visszatölthetők legyenek. Szünetmentes tápegység A telepített decentrális rendszerekben a hardver konfiguráció tartalmaz egy megfelelő teljesítményű szünetmentes tápegységet (UPS). Ez a berendezés egy olyan feltölthető akkumulátor, amely áramkimaradás esetén meghatározott ideig a saját energiaforrásból képes fenntartani a rendszer működését. Ez az időtartam a berendezés teljesítményétől és a rákapcsolt terheléstő függően 20 perc és 1 óra között lehet. Áramkimaradás esetén a szoftver automatikusan üzenetet küld ki minden munkahelyre. Az üzenet figyelmezteti a dolgozót, hogy még mennyi idő áll rendelkezésre az éppen folyamatban levő művelet befejezésére, és az eredmények kimentésére. Így biztosítható, hogy a folyamatban levő feldolgozásokat áramkimaradás esetén se kelljen megismételni, és ne következzen be adatvesztés. A rendszerben lehetőség van arra is, hogy a szünetmentes tápegység időnként tesztelésre kerüljön. Teszteléskor a rendszer átkapcsol az akkumulátorra, kiküldi a munkahelyekre az üzeneteket, majd néhány perc múlva visszakapcsol a hálózati feszültségre. Hozzáférési jogosultság A rendszer üzemeltetésének biztonsága megkívánja, hogy a tartalmához csak olyan személyek tudjanak hozzáférni, akik ehhez érvényes jogosultsággal rendelkeznek. A hozzáférési jogosultságon belül különböző hozzáférési szinteket lehet definiálni. Egyes felhasználók részére csak lekérdezési jogosultság engedélyezhető, míg mások számára lehetővé kell tenni, hogy változások átvezetését is elvégezhessék (belenyúlhassanak az adatállományba). Magához a rendszerhez való hozzáférést pedig egy még szűkebb körre kell korlátozni. A hozzáférési jogosultságok különböző szintű jelszavakkal (PASSWORD) állíthatók be. A rendszerfelügyelő hozzáférési jogosultságát egy supervisori jelszóval a rendszer installálásakor állítják be. Ha ezt a titkos jelszót az illető elfelejti, a rendszert újra kell installálni. A rendszergazda hozzáférési jogosultsága korlátlan. A hozzáférésre jogosultak segédállományát is a rendszergazda hozza létre. Meghatározza mindenkinek azt a nevét (LOGIN NAME), amellyel a munkavégzés megkezdésekor be kell jelentkeznie. Első bejelentkezéskor minden dolgozónak meg kell adnia a saját titkos azonosítóját (PASSWORD) is. Ezt a jelszót csak az illető dolgozónak kell ismernie. Így biztosítható, hogy a dolgozók csak saját nevükben léphetnek be a rendszerbe. Ezért nagyon fontos, hogy a géptől csak akkor szabad eltávozni, ha a kilépés megtörtént, mert ellenkező esetben illetéktelen személyek másnak az azonosítójával – és felelősségére – hozzá tudnak férni a rendszerhez. A rendszer ezután minden bejelentkezés alkalmával kéri ennek a jelszónak a megadását. A jelszó mindaddig jogosít a belépésre, amíg azt meg nem változtatják, vagy a rendszergazda a LOGIN NAME-t nem törli a segédállományból. A titkos jelszavakat a segédállományban különböző csoportokba lehet sorolni, attól függően, hogy a jelszóhoz milyen szintű hozzáférési jogosultság tartozik. Nagyon fontos a jelszó rendszer szigorú használata, mert a későbbiekben, amikor adatátviteli vonalon kívülről is hozzá lelet férni a rendszerhez, csak így biztosítható, hogy csak az arra jogosultak, és a jogosultságuknak megfelelő szinten tudjanak beavatkozni a rendszer működésébe.
14-5
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz Segédállományok A számítógépes ingatlan-nyilvántartási rendszerben a relációs adatbázis egyszerűbb szerkezete, a jobb tárkihasználás, a rendszer gyorsabb működése, valamint az egységes feldolgozás érdekében a többször ismétlődő szöveges és kiegészítő információkat ún. segédállományok tartalmazzák. A segédállományban minden adatot kódolnak, és az egyes rekordokban csak hivatkoznak ezekre a kódokra. Országos és helyi jellegű segédállományok különböztetünk meg. Országos segédállományok Földrészlet adat: - fokozattábla módosítása - jogi jelleg - közterületnév - közterület jelleg - kivett megnevezése - művelési ág Jogi adat - szerzés jogcíme - vonatkozás (tulajdoni lap III.) - teher Helyi segédállományok - dolgozók - dolgozói jelszómódosítás - gazdaságok - szolgalmi jog - községnév - belterület megnevezése. Adatszolgáltatás Szemle tulajdoni lapról Szemle üzemmódban a képernyőn megtekinthető bármely földrészlet összes érvényes bejegyzése, és az elintézetlen (elintézés alatt álló) széljegyek. A képernyőn a tulajdoni lapok egyes részei, ill. ha egy rész több információt tartalmaz, akkor azon belül is, előrehátra lapozhatók. A tulajdoni lap szemle kívánságra kinyomtatható. Nyomtatás esetén a printer automatikusan feltünteti a földhivatal nevét, címét és a dátumot. A kinyomatatott tulajdoni lap eltér a manuális rendszerben megszokott formától. Több lapra történő nyomtatás esetén a rendszer az egyes lapokat sorszámozza és biztosítja azok összetartozását. A szemle végén tipizált szövegű záradékok kiválasztására is van lehetőség. Egyszerűsített átvezetés esetén határozatot pótló szemle is készíthető. Teljes másolat tulajdoni lapról Teljes másolat készítése esetén megjeleníthetők az adott földrészletre vonatkozó inaktív bejegyzések is. Ezeket a rendszer törölt megjelöléssel látja el.
14-6
14. előadás: Az adatbázis kezelő szoftver A decentrális ingatlan-nyilvántartási rendszer csak azokat a tételeket tartalmazza, amelyek a rendszer feltöltésekor érvényesek voltak, vagy azóta keletkeztek. A manuális rendszerben törölt bejegyzések továbbra is csak a papíralapú archív állományban állnak rendelkezésre. Ezért minden olyan esetben, amikor olyan tulajdoni lapról kell teljes másolatot készíteni, amelyet a számítógépes adatbázis feltöltése előtt nyitottak meg, meg kell vizsgálni, hogy az irattárban őrzött eredeti tulajdoni lapok tartalmaznak-e törölt bejegyzéseket. Erre a tényre a bejegyzések sorszámozásának folytonossága alapján lehet következtetéseket levonni. Munkarészek készítése A számítógépes ingatlan-nyilvántartásban a munkarész készítési igények kis mértékben eltérnek a hagyományos eljáráshoz képest. Nincs szükség papírra nyomtatott tulajdoni lapokra a nyilvántartás vezetése céljából. Adatszolgáltatási igény esetén a rendszer az adatállomány mindenkor aktuális állapota szerint automatikusan készít teljes másolatot vagy részleges kivonatot, igénytől függően képernyőre vagy nyomtatóra. A jogszabályban előírt összesítő munkarészek (földkönyv, törzskönyv, főösszesítők) a decentrális rendszerben is elkészíthetők a hagyományostól kissé eltérő megjelenési formában, de teljesen azonos, ill. egyenértékű adattartalommal. Földkönyvet nem csak egész községről lehet készíteni, hanem fekvésenként, vagy meghatározott helyrajzi számú (lista vagy intervallumcsoport) földrészletekről. A földkönyvi adatok igény szerinti csoportosításban összesíthetők. Az ingatlan-nyilvántartás ún. segéd munkarészeire nincs szükség a számítógépes rendszer üzemeltetése esetén. Helyrajzi szám mutatóra azért nincs szükség, mert a decentrális számítógépes rendszerben a földrészletek rekordjai nem tartalmaznak tulajdoni lapszámot. Az egyes földrészletek a község neve (kódja) és a helyrajzi szám alapján egyértelműen azonosíthatók. Azokat a funkciókat, amelyeket a hagyományos rendszerben a perszonálfólia elve szerint nyilvántartott ingatlanok kezelésében a tulajdoni lapszám töltött be, a decentrális rendszerben szoftveres úton lehet biztosítani. Névmutató készítése szintén nem szükséges, mert a rendszer eleve biztosítja az egyes rekordokhoz a tulajdonos (érdeket) neve alapján történő hozzáférést. A decentrális rendszerben a feldolgozott információk között definiált logikai kapcsolatok lehetővé teszik az egyedi felhasználói igények kielégítését is. Ezek egy részét a DATAFLEX lekérdező rendszer saját szolgáltatásai közvetlenül biztosítják, de megfelelő célprogramok segítségével gyakorlatilag bármilyen logikai kapcsolatok modellezése lehetséges. A felmerülő igényeket nem lehet előre meghatározni, mert az önkormányzatok számára kötelezően előírt egyedi nyilvántartási rendszerek megalapozásától kezdve, a tervezésekkel kapcsolatos sajátos célú igényeken keresztül, az egyedi ügyekhez kötődő bírósági szakértői feladatok különleges igényeinek kielégítéséig a lehetőségek száma szinte korlátlan. Kapcsolat más hatósági, ill. szakági rendszerekkel Minden olyan nyilvántartás (településirányítás, építésügy, vízügy, erdészet, ingatlanbecslés, ingatlanközvetítés stb.), amely ingatlanokhoz kapcsolódó információkat kezel, igényli, hogy a rendszer alapját képező ingatlan-nyilvántartási adatok hiteles forrásból származzanak, és biztosítva legyen a változások karbantartása is. Kezdeti lépésnek tekinthető, hogy egyes intézmények, amelyek már létrehozták saját rendszerüket,
14-7
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz az adatbázis feltöltéséhez az ingatlanokra vonatkozó adatokat hagyományos lista formájában vagy mágneses adathordozón a földhivataltól, ill. a FÖMI-től szerzik be. Havi átalánydíj ellenében a változások adathordozón történő rendszeres rendelkezésre bocsátása is biztosítható. Jelenleg folyik a TAKARNET (TAKAROS NETwork) rendszer kialakítása, amely biztosítja a földügyi ágazat hivatalainak számítógépes összekapcsolását, másrészt lehetővé teszi, hogy egyes, saját számítógépes rendszert üzemeltető nagyfelhasználók (önkormányzatok, bíróságok, ügyészségek, ingatlanközvetítő szervek, ingatlantőzsde, pénzintézetek, adóhatóság stb.) ON-LINE módon bekapcsolódjanak a rendszerbe. A TAKARNET hálózat kiépítése több fázisban valósul meg. Az első lépésben, a leggyakrabban igényelt földhivatali szolgáltatások elérésére nyílik lehetőség a hálózaton keresztül. Ezek a szolgáltatások a következők: - Betekintés a tulajdoni lapba különböző keresési szempontok szerint (pl. az ingatlan címe, a tulajdonos vagy jogosult neve alapján történő keresés stb.). - Tulajdoni lap másolat kérése. - Térképmásolat kérése. (Az adatszolgáltatás alapját képező digitális térképek előállítása folyamatosan történik, melynek eredményeképpen valamely ingatlan és közvetlen környezete a hálózaton belül is megtekinthetők lesznek. A szolgáltatás jelenleg csak a meglevő adatbázishoz kapcsolódik.) - Egyéb beadvány küldése (pl. elektronikus úton előterjesztett kérelmek). - A felhasználó számlaegyenlegének megtekintése. A jövőben mód lesz a változási okiratok alapján az átvezetés kezdeményezésére is. A rendszerben minden regisztrált felhasználó saját folyószámlával rendelkezik. A szolgáltató-felhasználó kapcsolat Internet jellegű webes felületeken keresztül valósul meg, így a felhasználók egy internetes böngésző program (Microsoft Internet Explorer, Netscape Navigator) segítségével érhetik el a TAKARNET szolgáltatásokat. A TAKARNET egy zárt számítógépes hálózat, amely korlátozott és szigorúan ellenőrzött hozzáférést biztosít a külső felhasználók számára, mivel a külső felhasználók kizárólag védett átjárókon keresztül érhetik el a hálózat számukra engedélyezett szolgáltatásait. Ezek az átjárók az ún. hozzáférési pontok, ahol egy elérési ponton, tűzfalrendszeren keresztül történik a felhasználók belépésének ellenőrzése. A tűzfal megakadályozza a jogosulatlan hálózati hozzáférést, lekérdezést, felügyeli és ellenőrzi az adatforgalmat. Az ingatlan-nyilvántartási törvény tételesen felsorolja azon felhasználók körét, akik csatlakozási díj fizetésével, ill. a nélkül csatlakozhatnak a TAKARNET rendszerhez. A földhivatal a bíróságok, a helyi önkormányzati és más közigazgatási hatóságok részére biztosítja, hogy bírósági, ill. hatósági ügy elintézéséhez szükséges egyedi adatok lekérdezése céljából – csatlakozási díj fizetése nélkül – saját gépi adatfeldolgozó eszközeikkel a földhivatal adatbankjához csatlakozzanak. Az ingatlan-nyilvántartási adatokat a Központi Statisztikai Hivatal saját rendszerével – csatlakozási díj fizetése nélkül – statisztikai célú felhasználásra, természetes személyek azonosítására alkalmatlan módon lekérdezheti. A közjegyző, a közjegyzői okirat és tanúsítvány, valamint a hatáskörébe utalt hagyatéki és egyéb nem peres eljárás lefolytatása céljából az irodájában működtetett saját gépi adatfeldolgozó eszközzel köteles az illetékességi területén működő földhivatal adatbankjához csatlakozni. Közös irodát fenntartó közjegyzők közös gépi adatfeldolgozó
14-8
14. előadás: Az adatbázis kezelő szoftver eszközt működtethetnek. A földművelésügyi és vidékfejlesztési miniszter a közjegyző részére a csatlakozás lehetőségét a gépi adatfeldolgozásra átállított ingatlan-nyilvántartás megnyitásának időpontjától, egyszeri csatlakozási díj fizetése ellenében biztosítja. A közjegyző a tulajdoni lapról hiteles másolatot állíthat ki, és egyébként is felvilágosítást adhat a tulajdoni lap tartalmáról. A földművelésügyi és vidékfejlesztési miniszter a technikai lehetőségek függvényében engedélyezi az ügyvédek részére, hogy ügyfeleik jogi tanáccsal való ellátása és tájékoztatása, beadvány, szerződés és egyéb okirat készítése céljából saját gépi eszközeikkel egyszeri csatlakozási díj fizetése ellenében a földhivatal adatbankjához csatlakozzanak. Az ügyvéd ügyfelei tájékoztatása céljából felvilágosítást adhat a tulajdoni lap tartalmáról. Az ügyvéd kamarai tagságának megszűnéséről az illetékes ügyvédi kamara elnöke értesíti a földművelésügyi és vidékfejlesztési minisztert, aki a csatlakozási engedélyt visszavonja. A földművelésügyi és vidékfejlesztési miniszter kérelemre más személyek, ill. szervezetek részére is engedélyezheti, hogy a földhivatal adatbankjához csatlakozzanak, feltéve, hogy a tulajdoni lap megtekintésének gyakorisága ezt az igényt megalapozza. A jogosult a földhivatali adatbankhoz történő csatlakozásért egyszeri csatlakozási díjat fizet. Az ingatlan-nyilvántartási adatok lekérdezésének jogosultsági a személyi azonosító jelre nem terjed ki. Az államtitkot képező adatok lekérdezésének lehetőségét technikai megoldások alkalmazásával ki kell zárni. A lekérdezés útján történő adatszolgáltatásáért külön jogszabályban meghatározott igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni. A hálózat használatáért fizetendő hálózati használati díj három részből áll: - Hálózati belépési díj: a rendszerbe való belépés, kezdeti információcserék – digitális igazolvány ellenőrzése stb. (Ez a díj a FÖMIT-t illeti, melyet az a hálózat üzemeltetésére és fenntartására fordít.) - Találati díj: a felhasználó által megadott paraméterek alapján a rendszer az adatbázisban keresést végez, és egy vagy több adat megtalálása esetén a felhasználó kapott listából választja ki a számára szükségeseket. Találat alatt a lekérdezés feltételeit kielégítő válaszokat kell érteni. (A találati díj az adatszolgáltatással érintett illetékes megyei földhivatalt illeti.) - Megerősítési díj: ha a felhasználónak a találatok alapján valamelyik tételre szüksége van, kijelöli azt, majd a rendszer kérésére megerősíti a kérelmet. A hálózati adatközlés a megerősítésre indul el. (A FÖMI-t illető díj, melyet az a hálózat üzemeltetésére és fenntartásra fordít.) Ezen túlmenően az illetékekről szóló, valamint a hiteles tulajdoni lap másolat szolgáltatási díjáról szóló, továbbá a földmérési és térképészeti adatok szolgáltatásáról szóló rendeletek alapján az adatkérő minden esetben az igazgatási szolgáltatási díjat is köteles megfizetni.
A decentrális ingatlan-nyilvántartás, mint a komplex kataszteri térinformatikai rendszer része Az informatika fejlődése a komplex térinformatikai rendszerek kifejlesztésének irányába mutat. A kataszteri térinformatikai rendszer minden olyan információs rendszer alaprendszerét képezi, ahol a tárolt információk térképi helymeghatározóhoz, és ezekhez hozzárendelt, hiteles jogi információhoz kapcsolódnak. A decentrális ingatlannyilvántartás fejlesztésével egyidejűleg erőteljesen folynak a földmérési alaptérkép
14-9
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz készítésének és a változások karbantartásának automatizálásával kapcsolatos kutatások és kísérleti feldolgozások. A komplex decentrális ingatlan-nyilvántartás ma még önállóan, a feldolgozott földrészletek földmérési adatait tartalmazó térképészeti rendszerektől függetlenül működik. A két rendszerben ezért bizonyos fokú redundancia is megvalósul, amennyiben az ingatlan-nyilvántartási rendszerben külön is nyilvántartanak egyes adatokat (pl. a földrészletek területe), melyeket a földmérési adatrendszerben tárolt adatok (a határoló pontok koordinátái) határoznak meg. Az összekapcsolás kezdeti szakaszában a két rendszer kommunikációja valósítható meg, amikor egy megfelelően választott kulcsazonosítón (helyrajzi szám, geokód) keresztül a rendszerek átjárhatók, az összetartozó információk egymáshoz rendelhetők. Alaprajzok és szolgalmi jog vázrajzok nyilvántartása Az ingatlan-nyilvántartásnak vannak olyan rajzi munkarészei, amelyek tartalmát az ingatlan-nyilvántartási térkép nem ábrázolja, és csak az irattárban állnak rendelkezésre. Ilyenek az egyéb önálló ingatlanokról készített alaprajzok és a különféle szolgalmi jogok bejegyzésének alapjául szolgáló változási vázrajzok. Ezek kezelése és a hozzáférés az iktatás után hosszabb idő elmúltával meglehetősen nehézkes. Az ingatlan-nyilvántartási rendszer úgy tehető teljessé, ha ezek az archiválással kapcsolatosan elmondottak szerint szkennerrel rögzítésre kerülnek, és a földrészlet rekordjához való hozzárendeléssel beilleszkednek az adatbázisba. Igény esetén a digitálisan tárolt grafikus adatok a rendszerből lekérdezhetők, képernyőn megjeleníthetők, kinyomtathatók; változás esetén törölhetők, ill. újabb rekordokkal bővíthetők. Az ingatlan-nyilvántartási irattár automatizálása Az ingatlan-nyilvántartás részei a vonatkozó jogi szabályozás szerint a tulajdoni lap, az ingatlan-nyilvántartási térkép és az irattár. Az ingatlan-nyilvántartási ugyanis a bejegyzett jogokat és jogilag jelentős tényeket csak az ellenkező bizonyításáig tanúsítja hitelesen. Jogvita esetén a bejegyzés alapjául szolgáló okirat a hiteles bizonyíték, melyet a földhivatalnak határidő nélkül meg kell őriznie. A szüntelenül növekvő ügyirattömeg a földhivatalokat egyre nagyobb tárolási gondok elé állítja. Abban az esetben, amikor az iratokban való keresést és tartalmához való hozzáférést egy számítógépes rendszer támogatja, az eredeti dokumentumok tárolása összezsúfoltan és kisebb helyigénnyel is megoldható. Viszonylag kevés az olyan esetek száma, amelyeknél még ilyenkor is az eredeti példány felmutatása válik szükségessé. Az okiratokat ezért az archiválással kapcsolatosan leírtak szerint szkenneres rögzítéssel lehet az adatbázisba beépíteni, és számítástechnikai úton történő kezelését megszervezni.
14-10
14. előadás: Az adatbázis kezelő szoftver
Felhasznált irodalom 1. Forgács Z.: Ingatlannyilvántartás, BME Mérnöktovábbképző Intézet, Bp. 1995. Nyilvántartási szám: 5350. 2. Fenyő Gy. - Vincze L. : A magyar ingatlannyilvántartás, EFEFFK, Székesfehérvár 1994. 3. Lévai Zs. - Vincze I.: Területigénybevétel vasutüzemi célra, MÁV, Bp. 1959. 4. Házi Jogtanácsadó, A társasházak, 1992/5. 5. Szent-Iványi Gy.: II. József kataszteri földmérési utasítása, Földméréstani Közlemények, 1951/3. 6. Szerződéstár, Heti Világgazdaság különszám 1995/1. 7. 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról, Magyar Közlöny 1997/113. szám. 8. Szovátay T.: A magyar föld- és telektulajdon jellemző vonásai, Geodézia és Kartográfia, 1971. 9. Horváth K.: A földhasználati jog, különös tekintettel a szolgalmi jogra, Geodézia és Kartográfia, 1973/2. 10. Váry I.: A földnyilvántartásról. 11. Jójárt L.: Lakásszövetkezeti formák az ingatlannyilvántartásban, Geodézia és Kartográfia, 1976. 12. Bacsa I.: Az új földértékelésről, Geodézia és Kartográfia, 1978/6. 13. Horváth B.: Az új földértékelési rendszer bevezetése I., II., III., Geodézia és Kartográfia, 1982/6 és 1983/1. 14. Egri A.: A földkódex szabályozási köre és a földértékelés, Geodézia és Kartográfia, 1983/1. 15. Balázs L.: A geokód a helyrajzi szám helyett, vagy a helyrajzi szám mellett használt azonosító? Geodézia és Kartográfia, 1986. 16. Bacsa I.: Újabb törekvések a földértékelés kialakításában, Geodézia és Kartográfia, 1989. 17. Bacsa I.: Az aranykoronás földértékeléstől a komplex termőhelyi értékszámig, Geodézia és Kartográfia, 1989. 18. Horváth B.: Aranykoronától az aranykoronáig? Geodézia és Kartográfia, 1992/1. 19. Takács I.: A termőföld értékelésének egyes elvi kérdései, különös tekintettel a számítógépes földminőségi kataszter létrehozására, Geodézia és Kartográfia, 1995/2. 20. Dömsödi J.: Vitaindító a földértékelésről - Válasz Takács I. "A termőföld értékelésének egyes elvi kérdései..." című dolgozatára, Geodézia és Kartográfia, 1995/4. 21. Horváth K.: Ingatlanok jogi és gazdasági nyilvántartásának kialakulása, Geodézia és Kartográfia 22. Horváth B.: Észrevételek két földértékelésről szóló tanulmányhoz, Geodézia és Kartográfia 23. Kurucz M.: Gondolatok az ingatlan-nyilvántartás korszerűsítése körében eldöntendő alapkérdésekről, Geodézia és Kartográfia
14-11
Óravázlat az Ingatlannyilvántartás előadásaihoz 24. 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet az önálló ingatlanok helyrajziszámozásáról és az alrészletek megjelöléséről.
14-12
