Az ingatlanok elemzésének helye az értékelési folyamatban:
Az ingatlanok elemzése (gyakorlat) IngatlanvagyonIngatlanvagyon-értékelı és közvetítı Szakképzés A-IV. modul
CÉL MEGHATÁROZÁSA ADATGYŐJTÉS, ELEMZÉS INGATLANVIZSGÁLAT ÉRTÉKELÉSI MÓDSZER KIVÁLASZTÁSA
Az elemzés helye az értékelési szakvéleményben: ÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA ÉRTÉKELÉSI SZAKVÉLEMÉNY ELKÉSZÍTÉSE
Az ingatlan környezetének bemutatása Tágabb környezet (térség vagy régió) Szőkebb (közvetlen) környezet
Az ingatlan leírása IngatlanIngatlan-nyilvántartás szerinti állapot Természetbeni leírás Telek, Felépítmény(ek) Felépítmény(ek)
Funkcionális bemutatás, Alapterületek (helyiségleltár), Szerkezeti leírás, Épületdiagnosztika.
Ingatlan jelenlegi gazdaságigazdasági-pénzügyi állapota, Az ingatlan kezelése, üzemeltetése, Az ingatlan keresletének elemzése.
Bevezetés Címoldal Tartalomjegyzék Értékelési bizonyítvány (értéktanúsítvány) A megrendelı adatai, utasításai Az értékelés céljának meghatározása
A lehetséges értékelési módszerek rövid áttekintése, A módszer(ek) módszer(ek) kiválasztása, a választás indoklása, Az érték levezetése, A kapott értékekbıl a végsı érték kialakítása az eredeti célkitőzésnek megfelelıen, Alapfeltételezések, korlátozások, szabászabályozások, lyozások, Dátum, aláírás, Függelék.
1
„Piramis” elemzés:
Régió: Valamilyen ismérv alapján lehatárolt, a környezetétıl elkülönült területi egység, Az ingatlannak az a legtágabb környezete, melynek
Ingatlan
Gazdasági, Földrajzi, Szociológiai, Politikai, stb.
Környék Régió
Jellemzıi még hatással vannak az ingatlanra.
Régiók
Régió jellemzıi: Homogén (funkcionális) régiók
Csomóponti régiók
Tervezési, v. programozási régiók
Egyjellemzıs régiók
Többjellemzıs régiók
„Totális” régiók
Pl.: borrégiók
• csomópontok
• 7 db. tervezési-
• hálózatok • hierarchiák
statisztikai régió • kistérségek
Rövid történeti áttekintés, Közigazgatás, Földrajzi adottságok, Népesség, Foglalkoztatottság, Jövedelemviszonyok, Vállalkozások,
• diffúzió (áramlás)
A környék jellemzıi:
Ingatlanfejlesztések, Közlekedés, Szolgáltatások, Oktatás, kultúra, Kereskedelem, Idegenforgalom.
A környék helyzete a régión belül (lsd. régió jellemzıi), Használat szerinti besorolás, pl.: Lakóterület, Ipari terület, stb.
A környék szerepe, híre az ottlakók körében, Közbiztonság,
2
IngatlanIngatlan-nyilvántartás szerinti bemutatás: Politikai jellemzık, Bármilyen más információ, tényezı, mely az ingatlan közvetlen környezetét befolyásolja.
Érvényes tulajdoni lap, Földhivatali térkép másolat, Helyi szabályozók: Építési szabályzat, Szabályozási terv, rendezési terv.
Egyéb okiratok.
Telek jellemzıi: Elhelyezkedés, megközelíthetıség, Távolság a különbözı szintő ellátási közközpontoktól, Méret, Alak, forma, Lejtési, geodéziai viszonyok, Beépíthetıség, Közmővesítettség, Közmővesítettség, Növényzet, egyéb tartozékok, TelekTelek-kommunikáció, szolgalmak.
Szerkezeti leírás:
Fıtartó szerkezetek, Szakipari szerkezetek, Épületgépészet, Épületvillamosság.
Felépítmények funkcionális bemutatása: „Távolról közelítve” elv, Épület funkciója, Helyiségek: Funkciója, Jellemzıi,
Helyiségleltár.
Épületdiagnosztika: Építmény „kórtörténete”, Szemrevételezéssel észlelhetı hibajelenhibajelenségek, ségek, Rendeltetésszerő használat, Karbantartottság helyzete, Fotó (videó) dokumentáció, Külsı szakértı(k) szakértı(k) szükségessége.
3
Jelenlegi gazdaságigazdaságipénzügyi állapot:
Bérleti díjak, kihasználtság elemzése, Mőködési költségek elemzése, Elmúlt évek cashcash-flowja (CF), Fennálló hitelek.
„BevételBevétel-kiadáskiadás-hozam” hozam” modell: Lehetséges Bo bevétel - Kihasználatlanságból eredı veszteség + Egyéb bevétel = Effektív Bo bevétel - Mőködési költségek = No mőködési bevétel (NOI)
-
No mőködési bevétel (NOI) Adósságszolgálat (ADS) (Tıkeráfordítás)
= (Adózás elıtti) cashcash-flow (CF) - Jövedelemadó
A jelenlegi kezelés: Ki a kezelı? Bérleti stratégia: Bérlıkiválasztás, Bérlımix, Bérlımix, Üresen állás.
Marketing stratégia, Biztonság, biztosítás, Üzemeltetés (takarítás, gondnoki tevékenység, karbantartás, stb.), Minıségbiztosítás, bérlıi megelégedettség.
= (Adózott) cashcash-flow
Az ingatlanok kínálata és kereslete:
Az ingatlanok keresletét alakító tényezık (lakóingatlanok): (lakóingatlanok):
D’ P [Ft]
D
S E2
E1
Q [m2]
Háztartások számának alakulása, Háztartások jövedelme, Fogyasztási és megtakarítási hajlanhajlandóság, dóság, Kamatlábak alakulása, Állami és önkormányzati támogatások rendszere, Foglalkoztatottság (helyi szinten). szinten).
4
Az ingatlanok keresletét alakító tényezık (Kereskedelmi ingatl) ingatl): A kiskereskedık termékei iránti kereslet, Megközelíthetıség, Más tényezık közelsége, melyek odacsalják a vásárlókat, Kamatlábak alakulása, Kereskedelmi tevékenységet érintı szabászabályozás, lyozás, Foglalkoztatottság (helyi szinten). szinten).
Az ingatlanok keresletét alakító tényezık (Irodák): (Irodák): Az adott területen mőködı, irodát igénybe vevı vállalkozások száma, Késıbbi terjeszkedési lehetıség, Az épület minısége, szolgáltatásai, Kamatlábak alakulása, Szolgáltató tevékenységet érintı szabászabályozás, lyozás, Foglalkoztatottság.
5
