AWG)7 B E Z W A A R
INNIIIMil IIIII lil INI IN. 1328 1 60
09/09/2013
Vlijmen 5 september 2013.
Aan: Gemeenteraad van Oosterhout Betreft: Planschade woningen Vicarislaan
Geachte Dames en Heren van de Raad,
Op 13 augustus j.l. hebben B&W van uw gemeente besloten om de bewoners van Vicarislaan 35 en 37 te Oosterhout, resp de familie van Leijsen en de familie Struijk-Welten, een tegemoetkoming planschade toe te kennen. B&W zijn tot dit besluit gekomen op basis van een door het adviesbureau SAOZ uitgebracht advies. Dit bureau heeft haar advies opgesteld op verzoek van B&W n.a.v. een verzoek van genoemde bewoners om een tegemoetkoming planschade a.g.v. het door uw Raad op 14 juli 2009 vastgestelde bestemmingsplan Leijsenakkers. Ik wil u bij deze laten weten bezwaar te maken tegen dit besluit en wil graag gebruik maken van de geboden gelegenheid dit bezwaar en de motivering ervan aan uw Raad voor te leggen. Ik vertegenwoordig in deze als mede-eigenaar de erven Jansen welke met 6 personen eigenaar zijn van het bouwblok achter Vicarislaan 35, kadastraal bekend Gemeente Oosterhout Sectie R nummer 3690. Mijn bezwaren zijn zowel procedureel als inhoudelijk van aard. PROCEDUREEL In tegenstelling tot wat het adviesbureau SAOZ in haar conceptadvies van juni j.l. vermeld, zijn wij als direct belanghebbenden niet gehoord of anderszins betrokken bij de activiteiten van het bureau welke geleid hebben tot het opstellen van het conceptadvies. In haar definitieve rapport geeft het bureau aan dat er overleg is geweest met de indieners en met de gemeente maar dat een uitnodiging voor overleg met andere belanghebbenden abusievelijk niet is verzonden. Zij biedt hiervoor haar excuses aan en stelt vervolgens, "gelet op de omstandigheid dat de familie Jansen ruimschoots in de gelegenheid is gesteld om te reageren op het conceptadvies, de belangen van de familie verder niet in mate zijn getroffen. Daar denken wij anders over.
-1-
Ik ben er van overtuigd, dat indien SAOZ vooraf kennis had genomen van onze argumenten tegen het toekennen van een vergoeding en deze argumenten eerlijk had gewogen tegenover de argumenten van de aanvragers, dat het conceptadvies, en in vervolg daarop het definitieve advies, er anders had uitgezien. Het wijzigen van een eenmaal uitgebracht conceptadvies op basis van onze argumenten is een haast onmogelijke opgave. Immers, hoe leg je aan de bewoners van de Vicarislaan uit dat een in het vooruitzicht gestelde vergoeding planschade van in totaal bijna E. 30.000,00 niet of slechts gedeeltelijk doorgaat, omdat je vergeten bent een brief te versturen en daardoor pas na het uitgebrachte conceptadvies kennis hebt genomen van enkele ter zake doende argumenten van de 'tegenpartij' welke hebben geleid tot een andere conclusie. Ik ben van mening dat wij door deze gang van zaken ernstig in onze belangen zijn geschaad en dat B&W enkel op basis van dit feit niet tot haar besluit had mogen komen. In een juridische procedure zou de rechter het conceptadvies van SAOZ niet ontvankelijk hebben verklaard.
INHOUDELIJK. MATE VAN HINDER SAOZ stelt terecht, dat voor de beoordeling van de vraag of er zich voor de aanvragers een planologische verslechtering heeft voorgedaan een vergelijking gemaakt moet worden tussen het oude en het nieuwe bestemmingsplan, resp. het regime LeijsenstraatMuldersteeg versus het regime Leijsenakkers. Voor de beantwoording van die vraag geeft SAOZ bovendien aan dat in beide situaties uitgegaan dient te worden van de maximaal ingevulde aanwendings- en bebouwingsmogelijkheden, onafhankelijk van de vraag of deze ook zijn gerealiseerd dan wel nog gerealiseerd gaan worden. De invulling van het oude bestemmingsplan was agrarische doeleinden en de beoefening van de paardensport. Het huidige bestemmingsplan geeft aan dat de gronden mogen worden aangewend voor woondoeleinden. Betreffende het oude bestemmingsplan beoordeelt SAOZ vervolgens de gebruiksintensiteit, hinder en overlast voor de aanvragers in termen van een zekere gebruiksintensiteit met de daarbij behorende vormen van hinder en overlast om tot slot te concluderen dat onder het nieuwe regime met twee woonhuizen het gebruik van de gronden in planologische zin intensiever zal zijn. Onder andere op dit punt wreekt zich m.i. het feit dat alleen met de aanvragers en gemeente is gesproken.
Ik mis in de adviezen een deugdelijke onderbouwing van deze stelling en zal hierna met een concreet voorbeeld aantonen dat ik met net zoveel recht van spreken en met minstens dezelfde stelligheid het tegenovergestelde kan beweren. Stel dat de gemeente en de erven Jansen in eendrachtige samenwerking op verzoek van een Oosterhoutse rijvereniging de maximale gebruiksmogelijkheden onder het oude regime hadden benut en op de betrokken percelen 2 rijbakken voor het beoefenen van de paardensport hadden gerealiseerd. Kinderen uit Oosterhout en omgeving zouden hier dan op woensdagmiddag, in de avonduren en in het weekend hun rondjes kunnen maken teneinde zich te bekwamen in de dressuur- of springsport. Ik durf de stelling aan, dat in die situatie de gebruiksintensiteit, de hinder en de overlast beduidend hoger zouden zijn dan onder het nieuwe regime en dat de bewoners van Vicarislaan 35 en 37 blij zouden zijn met de komst van 2 woningen. SAOZ stelt in haar commentaar dat het gebruik door de kinderen in de regel kortdurend van karakter en in de tijd begrensd is. In de nieuwe situatie is er sprake van een voortdurend gebruik van deze gronden door grote gezinnen, met de daarbij behorende gebruiksvormen, zoals (intensief) gebruik van de tuin, bewegingen van motorvoertuigen, gebruik van radio's en het ontvangen van bezoek. Ik kan me bij deze opsomming niet aan de indruk onttrekken dat SAOZ haar best doet haar conclusies en advies in het conceptadvies in het eindrapport kostte wat kost overeind te houden. Hoe weet SAOZ dat daar grote gezinnen komen wonen ? Valt de familie van Leijsen naast ons perceel in de categorie grote gezinnen ? Bewegingen van motorvoertuigen suggereert haast dat er bij de woningen een crosscircuit wordt aangelegd. In mijn concrete voorbeeld heb ik enkel de kinderen genoemd. Uiteraard kunnen ook volwassenen gebruik maken van de rijbakken. Mogelijk worden er regelmatig concoursen gehouden of dressuurproeven. Uiteraard met publiek. De eigenaren van de paarden komen met hun paarden in een trailer die ze achter op het terrein plaatsen. Ik voel mij in mijn opvatting over het verschil in de mate van hinder tussen het oude en het nieuwe regime gesteund door de reactie van de gemeente Oosterhout op het conceptadvies. Ik citeer uit het rapport: De gemeente kan zich niet verenigen met de overwegingen, dat er sprake is van een verdergaande toename van de hinder en overlast. Naar de mening van de gemeente was er reeds sprake van een niet onaanzienlijke hinder en overlast vanwege het agrarisch gebruik van deze gronden. -3-
Daarbij worden, volgens de gemeente de terrassen van de nieuwe woningen op grote afstand van de woning van de aanvragers gerealiseerd. Einde citaat.
UITZICHT Dat er in enigermate vermindering van het uitzicht optreedt door de komst van de twee woningen valt niet te ontkennen, maar mag zeker niet worden overdreven. Uitzicht kan m.i. alleen verminderen als het er voor het ontstaan van de nieuwe situatie wel was. Dat is betreffende de woning Vicarislaan 37 niet het geval. Alleen vanaf de eerste verdieping heeft men zicht naar achteren en het uitzicht van de bewoners van Vicarislaan 35 is ook beperkt door bomen en struiken in de eigen achtertuin . Het bevreemdt mij, dat beide eigenaren nogal wat geld hebben geïnvesteerd en zich moeite hebben getroost om hun huizen aan het zicht vanaf de Leysenstraat te onttrekken en nu schade claimen o.a. vanwege beperking van hun uitzicht richting de Leijsenstraat. Ik vind het, met alle respect, gezochte argumenten. Vanuit de positie van de aanvragers kan ik dat nog billijken, maar dat het adviesbureau SAOZ bij herhaling dit argument verdedigd, verbaast mij. Het lijkt mij ten ene male onmogelijk dat bijvoorbeeld de bewoners van Vicarislaan 37 de toekomstige bewoners van ons bouwblok kunnen herkennen. Dit niet alleen vanwege hun hoge en dichte tuinafscheiding maar ook om de simpele reden dat de afstand daarvoor te groot is. Dit nog afgezien van de vraag of je huis in waarde daalt als de nieuwe achterbuurman je kan herkennen. Ook m.b.t. dit standpunt voel ik mij gesteund door de reactie van de gemeente Oosterhout op het conceptadvies. Ik citeer weer uit het eindrapport: Tevens wordt door de gemeente een samenvatting gegeven van de thans toegestane bebouwingsmogelijkheden, op basis waarvan de gemeente van mening is dat er geen, of in ieder geval een beperktere aantasting van het uitzicht op en over de te beoordelen gronden moet worden aangenomen. Einde citaat
Tot slot een vraag. De bewoners van de Vicarislaan 35 en 37 claimen planschade als gevolg van toegenomen hinder en vermindert uitzicht. In reactie op het conceptadvies van SAOZ bestrijdt de gemeente Oosterhout gemotiveerd beide argumenten maar neemt desondanks het advies van SAOZ over waardoor de huidige eigenaren bijna E.30.000,00 planschade moeten betalen. Mijn vraag is dan de volgende: Zou het besluit van B&W hetzelfde geweest zijn als de gemeente eigenaar van de grond was? Het zal u op basis van bovenstaande duidelijk zijn dat ik de door SAOZ geschatte waardedaling en daarmee samenhangende vergoeding planschade als fors en overdreven kwalificeer. Betrokken bewoners maken, nadat grotendeels dezelfde bezwaren als nu aangevoerd tegen de komst van de twee woningen zowel door uw Raad als door de Raad van State zijn afgewezen, gebruik van hun recht om vergoeding van planschade te claimen. Hun goed recht maar niet terecht. Indien gewenst ben ik uiteraard bereid dit bezwaarschrift mondeling toe te lichten. Hoogachtend, Dhr C.J.E.M.Jansen Wilhelminastraat 32 5251ES Vlijmen
[email protected]
06-45582142
SU -4Ēaa
J
«111
1
•ti:
irti-.
1
4
V
UJ J
O
O
i
O
9 Ml
cT7
Cí.
co
ï
