ARTN – diskusní setkání oceňování nemovitostí Praha 2/2015 Petr Němeček
Oceňování v ČR Dva základní přístupy Tržní oceňování – stanovení obvyklé ceny • metodika – tržní principy (porovnání ….) • využití – banky, soudy, běžný trh • zpracovává odhadce (vázaná živnost) nebo znalec Úřední oceňování – stanovení zjištěné ceny • metodika – výpočet podle vyhlášky • využití – daňové účely • zpracovává znalec (jmenován ministerstvem)
12.2.2015
2
ARTN
Oceňování Tržní oceňování – stanovení obvyklé ceny • strukturované odhady, el. komunikace • tlak na rychlost a jednoduchost • bez podkladů to nejde Úřední oceňování – stanovení zjištěné ceny • metodika – dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
• složitý algoritmus s řadou pravidel a koeficientů Obvyklá cena
Zjištěná cena
Znalecký posudek
X
X
Odhad/ocenění
X
X
12.2.2015
3
ARTN
CENA
ZATŘÍDĚNÍ
Postavení odhadců v bance
RIZIKA
TRH OBCHOD
12.2.2015
4
ARTN
Reálně na reality
NEMOVITOSTI
= REALITY tj. SKUTEČNÉ VĚCI S DANOU LOKALITOU, PARAMETRY A HODNOTOU (dostatek porovnání) ODHADY JSOU PAK ODRAZEM DANÉ REALITY – „Reálně na reality“ ODHADCI – NEZÁVISLOST, ZNALOST TRHU
12.2.2015
5
ARTN
Proces oceňování PŘÍPRAVA/ZADÁNÍ
OCENĚNÍ/SUPERVIZE
ČERPÁNÍ
Interní odhadce
Zprávy o výstavbě
Klient/Obchod Podklady: • • •
12.2.2015
6
ARTN
LV smlouva projektová dokumentace
Externí odhadce
Princip zástavní hodnoty ODHADCI
BANKA KON
Obvyklá cena
Zástavní hodnota
OC x KON = ZH ( OC ≥ ZH ) • koeficienty určuje banka dle typu nemovitosti a velikosti obce (rozmezí 0-1,0) • zástavní hodnota je dlouhodobější cena zajištění. Řeší výkyvy trhu • např. chata: OC = 1 000 000 Kč KON = 0,85 ZH = 850 000 Kč
12.2.2015
7
ARTN
Tok dat TVORBA ODHADU
BANKA
OVĚŘENÍ
aplikace NemExpress
12.2.2015
8
ARTN
odeslání odhadu
iPodatelna
Katastr nemovitostí
Systém banky
Databáze
Metodické postupy • shodná metodika bank = „shodná“ obvyklá cena • strukturovaná forma – stručně ale komplexně • vyhodnocení rizik – cenové dopady • právní – VB užívání, přístupy • ekologické, povodně…..
• porovnávací metoda • zdůvodnění obvyklé ceny • zjednodušení • ocenění developerských projektů – hromadný odhad jednotek • ocenění vybraných bytů pomocí cenových map
12.2.2015
9
ARTN
Externí odhadci Externí odhadci – v bankách působí cca 800 odhadců • smluvní / volný (jen seznam) vztah • odhadci – certifikovaní odborníci • regionální princip • pravidelné hodnocení
12.2.2015
10
ARTN
Agendy v zahraničí Real Estate agenda - mezinárodní srovnání - KBC • CZ – interní a externí odhadci, supervize, sledování trhu, cenové mapy, model na přecenění • SK - hlavně externí odhadci bez seznamu, supervize na část, znalecké posudky (20 stran v tkaničkách dle vyhláškystandardu), nespokojenost s odhady v bance, snaha o interní + cenové mapy • HU – externí odhadci – seznam cca 70; supervize 10 % • IR – poklesy cen nem. až o 60%; nevěří názorům trhu – budují seznam odhadců 60 – odhady! , supervize na část • BE – nemají „nic“- systém je ale garancí „rizik“ (drahé převody a daně, bez refixů); musí začít tvořit systém – vliv regulatoriky
12.2.2015
11
ARTN
Situation at KBC - Instructions
Purchase (house or building plot) • 100% of price in sales agreement
Construction • 90 % of the price of the specifications (incl. TAV)
Renovation • Value of existing house + 75% of the price of the specifications
Value must always be proven by (recent) documents (sales agreement, specifications, external valuation)
Přeceňování zajištění • • • •
individuální přeceňování indexové – vybraná část portfolia modelové – celkové portfolio – hédonický model prověřování skutečného stavu zastavených nemovitostí – dle dat z katastru nemovitostí
Expertní přeceňování
• zpracovává se nový odhad/supervize • prověřování skutečného stavu nemovitostí
12.2.2015
13
ARTN
Indexové přeceňování • přecenění vybraného portfolia zástav na základě vypočteného indexu pro daný typ nemovitosti a lokalitu
Modelové přeceňování
• automatické přecenění portfolia pomocí hédonického modelu – 1* ročně
Cena bytu - porovnání Developerský projekt Central Park Žižkov celkem 547 bytů, zahájení prodeje 2006 kolaudace 2008, doprodeje nyní – zbývá 40 bytů
4+kk v 3.NP + 2x gar. stání 128 m2 podl. plochy, 28 m2 terasy, 4,5 m2 sklep 12.2.2015
14
ARTN
Cena bytu - porovnání Obvyklá cena podle cenové mapy
12.2.2015
15
ARTN
Cena bytu - porovnání
Skutečný odhad obvyklé ceny
12.2.2015
16
ARTN
Cena bytu - porovnání Výpočet směrné hodnoty pro daňové účely
12.2.2015
17
ARTN
Cena bytu - porovnání cena bytu
Kč
% odchylka
poznámka
1.
původní nabídková cena
12.438.000,-
+40%
2007-2008
2.
nová nabídková cena
10.709.000,-
+20,5%
3.
kupní cena*
8.885.000,-
---
10/2014
4.
odhad – obvyklá cena
8.900.000,-
+1,7%
10/2014
5.
odhad dle cenové mapy
8.365.000,-
-5,9%
10/2014
6.
zjištěná cena dle vyhlášky*
9.077.170,-
+2,2%
10/2014, - GS
7.
směrná hodnota pro daň*
11.819.207,-
+33%
1/2015, - GS
2014
* daň z nabytí nemovité věci ve výši 4% by se prakticky platila z kupní ceny, protože ceny dle bodů 6 a 7 by se krátily koef. 0,75 a daňová základna by vyšla níže 12.2.2015
18
ARTN
Vývoj cen nemovitostí
12.2.2015
19
ARTN
Děkuji za pozornost! Petr Němeček +420242419489,
[email protected] www.hypotecnibanka.cz
12.2.2015
20
ARTN
