Analýza trhu s nemovitostmi V otázce prodeje rodinných domů se RK potýkají s převisem poptávky nad nabídkou. Což se odráží v poměrně vysokých cenách

Název příjemce podpory:

MĚSTO VESELÍ NAD MORAVOU tř. Masarykova 119 698 13 Veselí nad Moravou

STRATEGICKÝ PLÁN ROZVOJE MĚSTA VESELÍ NAD MORAVOU pro období 2010 - 2040 ČÁST 1. ROZVOJ BYDLENÍ Příloha č. 4 - Analýza trhu s nemovitostmi a průzkum u vlastníků pozemků

Zpracovatel:

Mgr. David Rucki, Ing. Petra Orságová, Ing. Michaela Puczoková, Ing. Zuzana Pavlisková - DHV CR, spol. s r.o. Ostrava Ing. arch. Ivo Ondračka - Město Veselí nad Moravou

Název projektu:

Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava rozvojových strategií města Veselí nad Moravou

Registrační číslo projektu:

CZ.1.04/4.1.01/53.00008

Po evaluaci - květen 2013

Analýza trhu s nemovitostmi V otázce prodeje rodinných domů se RK potýkají s převisem poptávky nad nabídkou. Což se odráží v poměrně vysokých cenách ve srovnání s okolními sídly. Problém je také ve vhodných parcelách pro výstavbu RD. Chybí zde zasíťované pozemky připravené pro výstavbu. Žádány jsou zejména menší parcely velikosti 500 - 800 m2. Pokud by se takovéto parcely nabízely, realitní makléři předpokládají dostatečné množství zájemců, a to i za cenu vyšší (odhadem 700 -1.000 Kč/ m2) než je současný standard (500 - 700 Kč/ m2) To, zda lidé preferují domy či byty je velmi individuální. Dá říct, že díky nedostupnosti a příliš vysokým cenám domů jsou více poptávány byty. Určující je také stav bytu nebo domu. V případě, že byt či dům je v adekvátním stavu za rozumnou cenu, prodá se vždy. Problém vidí RK s nabídkou pozemků vhodných pro výstavbu, což je dlouhodobý problém, se kterým se občané města potýkají. Ve městě není jednoznačně preferována určitá lokalita pro bydlení, vždy je ze strany kupujících kladen důraz na konkrétní stav a cenu dané nemovitosti. Pokud jde o srovnání Veselí a jiných měst k bydlení, lépe se prodávají byty v Uherském Hradišti či Uherském Brodu, kde je vyšší kupní síla a zejména mnohem více pracovních příležitostí, což je pro občany strategické. Ceny bytů jsou stejné jako v Uherském Hradišti či Uherském Brodu, a lidé proto preferují koupi v těchto lokalitách, kde mají větší pracovní příležitosti. Ceny bytů odpovídají této situaci. Naopak ceny rodinných domů si drží ceny v šetřené oblasti poměrně vysoko. Což je dáno jak malou konkurencí prodávajících, tak nedostatkem vhodných parcel pro vlastní výstavbu. Co se týká veškeré dostupnosti služeb i veřejného prostranství je z pohledu realitních makléřů (a potažmo jejich klientů) v pořádku, nevidí v tomto žádnou překážku a stav uvádějí jako srovnatelný s okolními sídly. V tomto ohledu je město k bydlení dobrou lokalitou. Upozorňují však na špatnou dopravní infrastrukturu Veselí nad Moravou. Špatné je jak autobusové, tak vlakové spojení města (pravděpodobně míněna frekvence spojů). Jako zásadní pro potenciál rozvoje města v oblasti bydlení se jeví řešení situace s pozemky vhodnými pro výstavbu. Lidé, kteří chtějí ve Veselí bydlet, mají problém nalézt pozemek k bydlení. Někteří čekají i rok, než najdou vhodný pozemek. Poptávka po pozemcích je, připravené pozemky k výstavbě však chybí. Pokud by město nějakým způsobem podpořilo přípravu pozemků – zejména v otázce zasíťování, poptávka po takovýchto parcelách by jistě byla nemalá. Pokud by město uvažovalo s výstavbou nových bytových jednotek, mělo by se zaměřit na výstavbu menších bytových jednotek do 60 m2 s co nejnižšími pořizovacími náklady. Takovéto byty preferované mladými lidmi či naopak seniory ve Veselí dlouhodobě chybí. Ceny nemovitostí celkově poklesly, což nutí prodávající jít s cenou dolů. I přes to, že u prodeje RD dnes musí mnohdy majitel slevit, se ceny RD ve městě drží poměrně vysoko, a to díky malé konkurenční nabídce. Prodej rodinného domu trvá v průměru asi 1 – 3 měsíce. Ceny se pohybují v poměrně velkém rozpětí dle stavu nabízeného domu. Nejvíce se ve Veselí nad Moravou prodávají 3 - pokojové byty v cenách 1,2 – 1,4 mil. Kč. Pak 2 - pokojové byty za cenu okolo 1 mil. Kč. Prognóza vývoje cen nemovitostí ve Veselí se přiklání k trendu dlouhodobého držení cen nemovitostí. Vzhledem k dlouhodobě přetrvávající poptávce po bydlení ve Veselí nad Moravou nepředpokládá výrazné snížení cen nemovitostí.

Projekt „Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava rozvojových strategií města Veselí nad Moravou“ CZ.1.04/4.1.01/53.00008

Trh s prostory k podnikání není ve městě nijak výrazný a ceny pronájmů i prodejů těchto nemovitostí jsou specifické dle lokality, kvality nabízených prostor i služeb.

Rozbor specifických podmínek trhu s pozemky vhodnými pro výstavbu rodinných domků ve Veselí nad Moravou Cílem rozboru je porozumění zdrženlivějšímu postoji vlastníků pozemků k eventuálnímu prodeji ve srovnání s okolními obcemi. Jednotlivá tvrzení vychází ze závěrů prováděného průzkumu (viz dále). Geografické rozdíly – většina okolních obcí je obklopena nezastavěnou krajinou s možností výstavby ve více směrech. Převážná část zastavěného území města Veselí n.M. je vtisknuta mezi řeku (a navazující inundační území) a železniční trať a to v podélném i příčném směru. Dále je zastavěné územní děleno intenzivně využívanými komunikacemi. V severojižním směru zabírá téměř na celou šíří katastrálního území. Lokality pro výstavbu RD jsou dvojího typu: zbývající volné plochy v rámci zastavěného území anebo velká rozvojová plocha za železniční tratí (Třetí hony), s podstatným navýšením nákladů na TI. Hlavní historické urbanizační impulzy – největší devizou obce byla její poloha: jednak na severojižní komunikační trase a následně při volbě východo-západního komunikačního překřížení inundační oblasti. Odezvou byl rozvoj obce především v první čtvrtině 20 stol., kdy došlo předstižení sousedních urbánních konkurentů – Strážnice i Uherského Ostrohu. Dalším impulzem byla výstavba železáren a navazujících sídlišť v prostoru za žel. tratí. Klíčovým investorem byl vždy cizí subjekt – stát. Tradiční životní styl vlastníků – v regionu jsou stále ještě poměrně četné rodiny s více dětmi (než bývá republikový průměr), tradičně část dětí se stěhuje do jiných obcí, po hlavních migračních trasách. K tradičním řadovým domkům s omezeným soukromím obvykle patří parcely na okraji zastavěného území, obvykle úzké a dlouhé. I v dnešní době stále ještě bývá zvykem svůj pozemek zemědělsky využívat, toto využití je často spojené s rekreací. Stísněné parcely řadové zástavby, kde z jedné parcely je často vidět do 5 -10 dalších zahrad jsou zdůvodněním četného snu – samostatně stojícího rodinného domku v krajině. Historická zkušenost vlastníků – slovně, v mírně nadsazené podobě bývá vyjadřována „pozemek se prodává jen jednou“ anebo doporučením, aby se zájemce „přišel poptat v dalším tisíciletí“. Vlastníci ví, že pokud pozemek prodají, pravděpodobně již nikdy se jim nepodaří jiný obdobně výhodný zakoupit- a chápou je jako konečná. Rozhodnutí k prodeji pozemku se tímto posouvá do roviny rozhodnutí „o budoucnosti rodu“, tj. nejen přímo následující generace ale i té další. Pokud se jedná o rozvětvenější rodinu vlastníci i více pozemků často nemají chuť takováto rozhodnutí realizovat a nechávají je na následujících generacích – přesto, že další generace nemusí aktuálně mít o využívání zájem (resp. k němu mohou pociťovat odpor, mohou preferovat bydlení v bytovém domě apod.). V obci je historicky zavedená pasivní situační strategie – tj. nevyjadřovat zájem, nechtít jednat, ale nechat iniciativu na jiných subjektech a tím získat výhodu pro jednání a co nejlepší podmínky. Pokud ovšem stejnou strategii vůči sobě uplatňuje obec i vlastníci (nebo si to alespoň jedna strana vykládá) nelze očekávat nějaké výsledky – mimo nesplněná očekávání. 3


Mohou být také vzájemně vyvinuty jisté tlaky – např. volební preference subjektů, které řešení této problematiky výrazně akcentují ve svých programech a naopak z pozice obce – např. vyjmutí pozemků, kde vlastníci nesplnili očekávání obce, z územních rezerv pro bydlení. (Pozemky do rezerv pro bytovou výstavbu zařadíme, až budete ochotni akceptovat naše představy o ceně). Shrnutí zjištěných postojů vlastníků – převládají velmi podobné názory vlastníků na novou výstavbu, ať už sami chtějí stavět nebo ne. Současně ale je zde řada jednotlivých vlastníků, kteří mají zcela odlišné názory. Velká část by ráda sama stavěla (nebo přivítala vytvoření stavební parcely pro svou rodinu), ale především na vlastním pozemku, který považují za využitelný i bez přeparcelace. Preferují větší parcely od 800 m výše a samostatně stojící domky ale na prvním místě je pro ně důležité splnění jejich rodinné vize, dřívější nebo pozdější výstavba. Pokud preferují menší parcely tak je to spojeno i s husští zástavbou a přiměřeně menšími cenami za pozemek. Vcelku, ti kdo jsou nakloněni výstavbě kalkulují přiměřený rozdíl ceny zasíťovaných a nezasíťovaných pozemků ve střední výši 250 – 300 Kč/m2. Čím vyšší cena – tím vyšší rozdíl cen. Mírně převládá názor, že dobrá cena za nezasíťovaný pozemek pro výstavbu je 700 Kč a za zasíťovaný je 950 Kč. Ceny byly, navrženy při velikosti pozemku 700m. Vlastníci se nevyjadřovali konkrétně ke svým pozemkům ale obecně v relaci pojmu dobrá cena, slušná cena, přiměřená cena. Poměrně velký podíl vlastníků, z nichž řada pozemky zemědělsky využívá, bydlí v bytových domech. Doporučení pro jednání s vlastníky - pokud se chce odblokovat tuto oblast je zřejmě nutno přistoupit k problematice velmi otevřeně – tj. informovat o záměru, nákladech na TI a časových a finančních představách města jakož i způsobu realizace záměru. Je zřejmě nutné počítat s různými variantami postojů jednotlivých vlastníků a jejich situaci řešit zcela individuálně. Na druhé straně lze očekávat, že vlastníci většinou (ne všichni) mají zájem s pozemkem něco dělat - a uvědomují si alespoň částečnou hodnotu TI. Zdá se, že převážná většina vlastníků má realistické představy o možnostech Města, očekává férový a vstřícný postoj a pokud budou respektovány jejich priority, zřejmě je ochotna se zachovat obdobně. Významná je existence lákavé vize – samostatně stojícího domku – pro jejíž splnění (pro sebe nebo svou rodinu) by řada vlastníků pravděpodobně byla schopna akceptovat řadu kompromisů. Bez přeparcelace jen velmi málo pozemků může tuto vizi splnit. Na druhé straně většina studií připravených městem plánovala tuto výstavbu, ale žádná nebyla realizována.

4


Vyhodnocení anonymního průzkumu u vlastníků pozemků Tento průzkum byl anonymní a byl určen vlastníkům pozemků, na kterých je naplánovaná výstavba rodinných domů nebo kde by se, podle názoru vlastníka, mohly v budoucnosti rodinné domy stavět. Průzkum byl zpracováván pro orientační zjištění názoru vlastníků pozemků na novou výstavbu. Účelem nebylo zjišťovat názor konkrétních vlastníků na nákup či prodej konkrétních pozemků, ale jen zjistit, co si vlastníci myslí o této problematice v celém městě. Dotazníky osobně předávali většinou jim osobně známým vlastníkům, o kterých věděli, že mají pozemky v uvedených lokalitách. Z povahy distribuce dotazníků vyplývá, že byly rozdávány těm, kdo mají s pozemkem další plány (jen v jednom přídě chtěl majitel pozemek prodat). Průzkum má zatím velmi málo respondentů (17) a není průzkumem většinového názoru vlastníků. Jeho účelem je specifikace různých možných postojů vlastníků k problematice. Grafická část Otázka č. 1: Co si myslíte o místě, kde máte pozemek? Co si myslíte o místě, kde máte pozemek:

66%

17%

11%

6%

kvalitní půda, bylo by škoda ji zastavět pěkné místo, bylo by dobré, aby se tam postavily rodinné domy nevhodné místo pro stavění stavět by se tam mohlo, ale je tam jiný problém

Z vyhodnocení jednotlivých respondentů na další otázky vyplývá, že není procentuální rozdíl mezi názory těch, kdo souhlasí nebo nesouhlasí se zástavbou - spíše je názor převažující a pak jednotlivé specifické postoje. Respondenti, kteří nesouhlasí s výstavbou, sami nebo jejich děti na pozemku hospodaří, k ceně parcel s inženýrskými sítěmi se většinou nechtějí vyjadřovat, velká část si ve Veselí zvykla. Jsou to spíše důchodci. Byl zaznamenán i jeden zdánlivě protichůdný názor – respondent si myslí, že je škoda pozemek zastavět (kvalitní půda), sám na ni hospodaří, ale rád by tam postavil domek - mohla by to být představa vlastního samostatně stojícího domku v krajině.

5


Otázka č. 2: Pokud si myslíte, že by se na tomto místě mohly stavět rodinné domy jaká velikost parcel a jaký typ domů vám pro toto místo připadne rozumný? Vhodná velikost parcel pro výstavbu (v m2 ) 400

6%

500

6%

600

12%

800

29%

1200

23%

větší

18%

bez názoru

6%

Nejvíce se respondenti shodují na velikosti parcely 800 m2. Respondenti, kteří se domnívají, že rozumná velikost stavebních parcel je 800m2 se zároveň domnívají, že úměrná prodejní cena zasíťované parcely je 700 Kč/m2 nebo vyšší. Jaký typ domů je, dle vašeho názoru, vhodný pro výstavbu? 78%

5%

0%

samostatně stojící

17%

dvojdomky

řadové domky

bez názoru

Podstatně převažuje preference individuálně stojících domků. Ti, kdo preferují dvojdomky, tak na malých parcelách – sami stavět spíše nechtějí, nechávají to na dětech, k ceně zasíťovaného pozemku se vůbec nechtějí vyjádřit a za přiměřenou cenu nezasíťovaného pozemku považují 1200 Kč nebo se nechtějí vyjádřit.

6


Otázka č. 3: Pozemky ve Veselí jsou obvykle úzké a dlouhé. Myslíte si, že v místě kde vlastníte parcelu je možné stavět na nich tak, jak jsou nebo že bude nutné v případě výstavby je přeparcelovat? Myslíte si, že v místě kde vlastníte parcelu je možné stavět na pozemcích tak jak jsou? 47% 18%

0% 35%

ano, lze na nich stavět tak jak jsou přeparcelovat na mém pozemku lze stavět tak jak je, ale některé se musí přeparcelovat na mém pozemku se stavět nedá, ale na některých by to šlo

Poměrně velká část vlastníků se domnívá, že je možné stavět na parcelách tak, jak jsou, tito respondenti se také domnívají, že parcely by měly být spíše větší.

Otázka č. 4: Jak využíváte pozemek? Jak využíváte pozemek? 61%

11%

6% 22%

využívám ho k zemědělským účelům; rekreaci; soukromě na něm hospodařím využívají ho děti (rodina) k zemědělským účelům; rekreaci; soukromě na něm hospodaří pronajal jsem ho nebo přenechal pro zemědělské účely pozemek nevyužívám a chci ho pronajmout pro jiný účel

Jeden respondent vyjádřil vůli pozemek prodat, domnívá se, že vhodná velikost parcely je 500m2 pro samostatně stojící domek, pozemek je nutno přeparcelovat, pozemek sám nevyužívá, přiměřená cena se sítěmi 700 Kč, bez sítí 550 Kč/m2, s bydlením ve městě Veselí není spokojený. Jinak převažuje zemědělské využívání pozemků vlastníků nebo jejich rodiny, dětí.

7


Otázka č. 5: Chtěl by jste, aby byl pozemek stejným způsobem využíván dál? Chtěli byste, aby byl pozemek stejným způsobem využíván dál? 18%

9%

18%

37% 9% ano

9%

ano a chtěl bych, aby ve stejném využívání pokračovaly i děti nechci s tím dělat nic, záleží na dětech jak se rozhodnou chtěl bych si tam postavit dům sám nebo někdo z rodiny nejsem rozhodnutý myslím, že by se pozemek nebo jeho část mohla prodat za rozumnou cenu

Největší podíl (75%) respondentů by chtělo na pozemcích stavět nebo je prodat. Přesouvání rozhodnutí na děti je – s ohledem na trend poklesu záliby v zemědělství - spíše oddálení rozhodnutí o stavbě nebo prodeji do budoucnosti, tito respondenti pozemek aktivně sami nebo s dětmi užívají. Otázka č. 6: Co si myslíte o cenách stavebních parcel ve Veselí nad Moravou (vč. Milokoště a Zarazic), u kterých jsou již vybudované inženýrské sítě (silnice a chodníky, voda, kanalizace, vedení elektro, plyn, veřejné osvětlení) - při odhadované velikosti parcely 700 m2)? Přiměřená cena parcely s inženýrskými sítěmi (Kč/m2 ), při velikosti parcely 700 m2 300 Kč

0%

500 Kč

11%

700 Kč

21%

900 Kč

26%

1 000 Kč 1 200 Kč

16% 5%

nemám názor

21%

Mírně převládá názor, že 900Kč/m2 je přiměřená cena. Respondenti, kteří se nechtějí vyjadřovat k ceně se často nevyjadřují ani k velikosti parcely.

8


Otázka č. 7: Co si myslíte o cenách pozemků, na kterých je plánovaná výstavba rodinných domů, ale je třeba je přeparcelovat, vybudovat sítě (silnice a chodníky, vodovod, kanalizaci, vedení elektro, plyn)? Pro názornost si můžeme představit, že bychom vlastnili takový pozemek ve velikosti 700 m2. Přiměřená cena parcely bez inženýrských sítí (Kč/m2 ) při velikosti parcely 700 m2 100 Kč

0%

250 Kč

11%

400 Kč

11%

550 Kč

16%

700 Kč 950 Kč

22% 6%

nemám názor jiný názor

28% 6%

Mírně převládá názor optimální ceny 700 Kč, ale prakticky všichni, kdo se chtěli vyjádřit k ceně, uvedli, že prodejní cena zasíťovaného pozemku oproti nezasíťovanému by měla být o 250- 300 Kč vyšší. Jednotlivé relace cen nezasíťovaných / zasíťovaných pozemků v Kč/m2 jsou: 250/500, 400/700, 550/700-900, 550-700/900-1000, 700/1000. Jen v jediném případě má respondent názor, že cena by měla být stejná pro zasíťovaný i nezasíťovaný pozemek (700 Kč/m2), ten ale nechce s pozemkem nic dělat, stávající zem. využívání mu vyhovuje a ani potenciálně jeho pozemek nepotřebuje přeparcelovat. Poměrně velký počet respondentů se nechce vyjadřovat (jeden má jiný názor), ti stejní respondenti se nevyjadřují ani k ceně pozemku s IS nebo se domnívají, že přiměřená cena s IS je od 900 nahoru.

9


Otázka č. 8: Jak jste spokojen ve městě Veselí nad Moravou (vč. Milokoště a Zarazic)? Jak jste spokojen ve městě Veselí nad Moravou?

41% 24%

6% 29%

jsem tady spokojený, nechci žít jinde

žiju tady, není to špatné

zvykl jsem si, nevadí mi to

nejsem tady spokojený

U respondentů v drtivé části převládá spokojenost s bydlením ve městě, ve značné části i velká spokojenost.

Otázka č. 9: Co Vám nejvíc vadí při bydlení ve Veselí nad Moravou? hustota dopravy ve městě (zejména kamiony)

31% 23%

málo pracovních míst 10%

větší vzdálenosti do obchodů, škol

8%

mezilidské vztahy málo parkovacích míst

5%

málo zeleně

5% 18%

ostatní *

*) Do kategorie „ostatní“ byly zahrnuty odpovědi, které se v dotaznících objevili pouze jedenkrát. Zde je jejich výčet:

chybí obchvat,

malé sportovní vyžití,

moc úředníků,

nedostatečná síť specializovaných obchodů,

nevyužité prostory v areálu bývalých železáren,

nezájem MÚ vybudovat inženýrské sítě ve vhodných lokalitách, 10


špatný stav některých chodníků a silnic.

Otázka č. 10: Co se Vám nejvíc líbí na bydlení ve Veselí nad Moravou?

sociální vazby (rodina, přátelé)

36%

31%

krajina a klima

11%

cyklotrasy dobré dopravní spojení

4%

18%

ostatní *


buduje se a opravuje dle možností,

dětská hřiště,

je zde hodně přátelských a věřících občanů,

sport,

všechno je při ruce - doktor, škola, služby

zaměstnání,

dosažitelnost některých služeb,

klidné bydlení nedaleko centra města.

Odpovědi dokládají silnou vazbu vlastníků k regionu i obcí, zajímavé je pozitivní hodnocení cyklotras (ačkoliv ve skutečnosti jsou realizovány jen částečně).

11


Otázka č. 11: Co byste nejvíce uvítal, aby se vylepšilo? více zeleně

26% 16%

vyřešení dopravy 12%

lepší sportoviště, více sportovních akcí více kulturních akcí

9%

větší bezpečnost

9%

lavičky a odpočinková místa ve městě

7% 5%

více cyklotras

16%

ostatní *


bytová výstavba,

koncepce architektonického řešení středu města,

opravy chodníků v některých ulicích,

upravit náměstí Míru tak, aby se stalo skutečným náměstím,

více pracovních míst,

pěší zónu,

více hřišť pro děti.

Realismus vlastníků dokládají i priority k vylepšení – zeleň na prvním místě, protože je v moci obce (na rozdíl od řešení dopravy). Otázky č. 12 – 15 se týkaly demografické struktury respondentů. Věkové skupiny respondentů

29% 0%

12%

47% 12%

65 a výše

50-64

40-49

12

30-39

29 a méně

Projekt „Implementace procesního řízení v oblasti samosprávy a aktualizace a příprava rozvojových strategií města Veselí nad Moravou“ CZ.1.04/4.1.01/53.00008 Rodinné zázemí respondentů

35%

6% 6% 53% rodina důchodce nebo samostatně žijící důchodce rodina s dospělými dětmi rodina s malými dětmi jiná - bez dětí

Zázemí z pohledu ekonomické aktivity

41% 41%

0%

12%

6%

důchodce, invalidní nebo částečně inv. důchodce zaměstnanec podnikatel nezaměstnaný mateřská, rodičovská dovolená

Typ bydlení respondentů

71%

29%

rodinný dům

bytový dům

Je zajímavé, že není velký rozdíl mezi názory vlastníků z rodinných domků a bytových domů, i oni (nebo jejich děti) často pozemky zemědělsky využívají. Určitě se mezi respondenty (vlastníky pozemků) neprojevil často zmiňovaný tzv.“panelákový styl života“.

13


Sumarizace výsledků průzkumu realitního trhu ve Veselí nad Moravou V rámci zpracování projektu Aktualizace a tvorba strategií města Veselí nad Moravou provedl zpracovatel tohoto projektu – firma DHV CR, spol. s r.o. průzkum realitního trhu. Průzkum proběhl formou řízeného rozhovoru se zástupci realitních kanceláří (dále RK) působících ve Veselí. Průzkumu se zúčastnilo 6 RK v průběhu prosince 2010 a ledna 2011. Cílem průzkumu bylo zjistit názor RK na stav poptávky a nabídky prostor k bydlení, co v otázkách bydlení preferují občané (klienti), jaká je situace ve městě ve srovnání s okolními sídly, stav nabídky a poptávky po prostorách k podnikání. Dále měly RK zhodnotit stav infrastruktury ve městě a potenciál města v otázkách bytových i nebytových prostor.

Otázka č. 1 Stav poptávky a nabídky po prostorách k bydlení ve městě Poptávka a nabídka bytů je spíše vyrovnaná. U bytů je největší poptávka po pěkných, zrekonstruovaných bytech, aby již nevyžadovaly další větší investice. Nejlépe o velikosti 3+1 pro rodiny s dětmi. Nedostačující je nabídka malých bytů (tzv. garsonek) které by využili zejména mladí lidé a senioři. V otázce prodeje rodinných domů se RK potýkají s převisem poptávky nad nabídkou. Což se odráží v poměrně vysokých cenách ve srovnání s okolními sídly. Problém je také ve vhodných parcelách pro výstavbu RD. Chybí zde zasíťované pozemky připravené pro výstavbu. Žádány jsou zejména menší parcely velikosti 500 - 800 m2. Pokud by se takovéto parcely nabízely, realitní makléři předpokládají dostatečné množství zájemců, a to i za cenu vyšší (odhadem do 700 - 1.000 Kč/ m2) než je současný standard (500 – 700 Kč/ m2) Parcelou se rozumí pozemek zařazený v územním plánu do ploch pro výstavbu rodinných domků a s vybudovanou technickou infrastrukturou. Otázka č. 2 Preference občanů města v otázkách bydlení To, zda lidé preferují domy či byty je velmi individuální. Dá říct, že díky nedostupnosti a příliš vysokým cenám domů jsou více poptávány byty. Určující je také stav bytu nebo domu. V případě, že byt či dům je v adekvátním stavu za rozumnou cenu, prodá se vždy. Problém vidí RK s nabídkou pozemků vhodných pro výstavbu, což je dlouhodobý problém, se kterým se občané města potýkají. Ve městě není jednoznačně preferována určitá lokalita pro bydlení, vždy je ze strany kupujících kladen důraz na konkrétní stav a cenu dané nemovitosti. Otázka č. 3 Hodnocení situace ve městě ve srovnání s ostatními sídly Pokud jde o srovnání Veselí a jiných měst k bydlení, lépe se prodávají byty v Uherském Hradišti či Uherském Brodu, kde je vyšší kupní síla a zejména mnohem více pracovních příležitostí, což je pro občany strategické. Ceny bytů jsou stejné jako v Uherském Hradišti či Uherském Brodu, a lidé proto preferují koupi v těchto lokalitách, kde mají větší pracovní příležitosti. Ceny bytů odpovídají této situaci. Naopak ceny rodinných domů si drží ceny v šetřené oblasti poměrně vysoko. Což je dáno jak malou konkurencí prodávajících, tak nedostatkem vhodných parcel pro vlastní výstavbu.

14


Otázka č. 4 Stav veřejné infrastruktury Co se týká veškeré dostupnosti služeb i veřejného prostranství je z pohledu realitních makléřů (a potažmo jejich klientů) v pořádku, dotazovaní v tomto nevidí žádnou překážku a stav uvádějí jako srovnatelný s okolními sídly. V tomto ohledu je město k bydlení dobrou lokalitou. Upozorňují však na špatnou dopravní infrastrukturu Veselí na Moravou. Špatné je jak autobusové, tak vlakové spojení města. Otázka č. 5 Potenciál rozvoje města v dané oblasti Dotazovaní vidí jako zásadní potenciál rozvoje města v oblasti bydlení řešení situace s pozemky vhodnými pro výstavbu. Lidé, kteří chtějí ve Veselí bydlet mají problém naléz pozemek k bydlení. Někteří čekají i rok, než najdou vhodný pozemek. Poptávka po pozemcích je, připravené pozemky k výstavbě však chybí. Pokud by město nějakým způsobem podpořilo přípravu pozemků – zejména v otázce zasíťování, poptávka po takovýchto parcelách by jistě byla nemalá. Pokud by město uvažovalo s výstavbou nových bytových jednotek, mělo by se zaměřit na výstavbu menších bytových jednotek do 60 m2 s co nejnižšími pořizovacími náklady. Takovéto byty preferované mladými lidmi či naopak seniory ve Veselí dlouhodobě chybí. Otázka č. 6 Stav poptávky a nabídky po prostorách a lokalitách k podnikání ve městě Nabídka a poptávka podnikatelských subjektů je ve městě celkově velmi nízká. Neuspokojená poptávka je naopak po větších skladovacích objektech, což je problém nejen Veselí nad Moravou ale i okolních měst. Otázka č. 7 Nabízené a skutečné ceny rodinných domků, bytů a pronajímaných prostor pro podnikání. Ceny nemovitostí celkově poklesly,což nutí prodávající jít s cenou dolů. I přes to, že u prodeje RD dnes musí mnohdy majitel slevit, se ceny RD ve městě drží poměrně vysoko, a to díky malé konkurenční nabídce. Prodej rodinného domu trvá v průměru asi 1 – 3 měsíce. Cena se pohybují v poměrně velkém rozpětí dle stavu nabízeného domu. Nejvíce se ve Veselí nad Moravou prodávají 3-pokojové byty v cenách 1,2 – 1,4 mil. Kč. Pak 2-pokojové byty za cenu okolo 1 mil. Kč.

Trh s prostory k podnikání není ve městě nijak výrazný a ceny pronájmů i prodejů těchto nemovitostí jsou specifické dle lokality, kvality nabízených prostor i služeb.

15


Ukázky – citace jednotlivých názorů z rozhovorů: (nebyly jazykově upravovány) 1. Stav poptávky a nabídky po prostorách k bydlení ve městě

Rodinné domy: je problém je sehnat v centru Veselí. Domy předražené. Poptávka je, ale problematická je vysoká cena. Nedostatek pozemků – převážně orná půda. Problémy: malá metráž (dlouhé), zátopová oblast. Se sítěmi problém není. Obyvatelé by spíše preferovali pozemky ve městě, ale ty nejsou.

V prodejích bytů je spíše vyrovnaná poptávka s nabídkou. Ceny v porovnání s minulými lety jsou klesající. V roce 2009 byly ceny i dvojnásobné. Mladí lidé mají zájem spíše o byty nebo staré domy – jsou levné. Zájem o pozemky pro výstavbu by byl, ale musí být zasíťované.

Za poslední 2 roky značně převyšuje poptávka bytů i domů nad nabídkou.

Hezký, rekonstruovaný byt se prodá vždy. Nedá se říct, jestli je výraznější nabídka či poptávka. Možná spíše než nabídka je stále větší než poptávka v posledních letech.

Je to velmi různorodé. Pokud je hezký byt za přijatelnou cenu je po něm poptávka velká. Souhrnně však převyšuje poptávka nad nabídkou domů i bytů.

Nabídka značně převyšuje poptávku. Pěkné byty se však prodají vždy. Pěkný byt se prodá vždy. Poptávka je větší po hezkých, zrekonstruovaných bytech. Nezáleží ani tak na tom, zda je byt velký či malý. Poptávka po bytech je v posledních letech velmi proměnlivá. Zatímco v minulém roce se byt 3 plus 1 (standartní stav, rekonstruovaný byt) ve Veselí prodával za 1.600.000, v tomto roce šla cena na 1.300.000. Nedostatečná poptávka tlačí ceny bytů dolů. Vzhledem k tomu, že se situace ve velmi krátkých intervalech mění, může se stát, že po novém roce ceny bytů opět vzrostou.

2. Preference občanů města v otázkách bydlení 1) Byty X Domy, 2) Vzdálenost od centra – klidnější X rušnější destinace, 3) Nové X Starší zástavby)

Mezi velmi významné faktory, ovlivňující prodej bytů ve Veselí nad Moravou patří faktor – vzhled bytu. Čím dál častěji se makléři setkávají s lidmi, kterým velmi záleží na tom, aby byt byl zrekonstruovaný, aby nevyžadoval větší investice. Proto – hezké byty, se prodávají velmi dobře a téměř vždy rychle

Díky dostupnosti více poptávají byty, ale o bydlení v domech je také zájem. Problém jak s výstavbou tak koupí staršího – není jich moc v nabídce. Lokalita ani typ zástavby nehraje tak významnou roli. Určující je daný stav bytu nebo domu.

Ve Veselí je poptávka spíše po domech, pokud jde o byty tak nejlépe v cihlové zástavbě. Čím blíže je byt k centru, tím je jeho prodej snadnější.

To zda lidé preferují domy či byty je velmi individuální, v případě, že byt či dům je v adekvátním stavu za rozumnou cenu, prodá se vždy. Lidé preferují klidnější lokality.

Nedá se určit, zda je větší preference bytů či domů, záleží na stavu a ceně bytu či domů.souhrnně by se dalo říct, že byty versus domy je to 50 na 50 %. Lidé upřednostňují byty blíže umístěné k centru. A také byty rekonstruované. Nemají zájem o domy – ruiny.

Lidem ani tak nezáleží na tom, jak daleko jsou od centra. I přesto, že se lépe prodávají byty v blízkosti centra – např. lokalita Hutník nebo Chaloupky, pokud je nabídka pěkného bytu dál od centra, prodá se také.

3 (Srovnání v rámci okresu s jinými obcemi, srovnání v rámci kraje s jinými okresy) 16


Faktor, ovlivňující koupi bytu je také – lokalita. Avšak vzhledem k tomu, že podle makléřů je stav veřejné infrastruktury ve Veselí velmi dobrý, byty se dobře prodají i ve vzdálenějších oblastech od centra. Velmi dobře se prodávají byty na Hutníku a v oblasti Chaloupky - sídliště s velmi dobrou občanskou vybaveností.

Ve vesnicích v okolí není problém s výstavbou, lidé staví sami. Sítě dostupné, např. Blatnice,Kozojidky. Strážnice – město zde vykoupilo pozemky určené pro výstavbu a zasíťovalo je.

Pokud jde o srovnání Veselí a jiných měst k bydlení, lépe se prodávají byty v Uherském Hradišti či Brodu, kde je vyšší kupní síla a mnohem více pracovních příležitostí, což je pro občany strategické.

Problém spatřuje především v tom, že pracovní příležitosti zde nejsou a mnohem více bytů se prodává například v Uherském Brodě či Uherském Hradišti, kde je pro lidi zajímavější lokalita z hlediska sociálního zajištění, pracovních příležitostí a atraktivnějšího prostředí.

Byty ve Veselí jsou předražené. Ceny bytů jsou stejné jako v Uherském Hradišti či Brodu, a lidé proto preferují koupi v těchto lokalitách, kde mají větší pracovní příležitosti.

Byty ve Veselí se prodávají hůř než v podobných městech. Je to zejména kvůli práci. Lidé si raději koupí byt přímo v místě zaměstnání.

4. Stav veřejné infrastruktury (dopravní infrastruktura, technická infrastruktura, občanské vybavení, veřejné prostranství)

Dostačující.

Stav veřejné dopravní infrastruktury je ve Veselí dlouhodobě špatný. Špatné je jak autobusové, tak vlakové spojení. Ve stavu veřejného prostranství nevidí problém.

Co se týká veškeré dostupnosti služeb i veřejného prostranství je v pořádku, dotazovaný v

V tomto nevidí žádnou překážku. V tomto ohledu je město k bydlení velmi dobrou lokalitou.

Dopravní spojení je ve Veselí poměrně dobré. Na kraji Veselí – ve vesnicích je horší. Ve večerních hodinách je spojení velmi slabé. Názory na občanské vybavení a veřejné prostranství jsou poměrně rozdílné. Někdo si stěžuje, někomu vyhovuje.

Infrastruktura ve Veselí nad Moravou je dostatečná. Ve své realitní praxi nezaznamenal žádné připomínky na vybavenost města.

5. Potenciál rozvoje města v dané oblasti (subjektivní pohled na situaci, potenciál X nedostatky, bránící rozvoji)

Problém bydlení města Veselí nad Moravou hlavně souvisí s nedostatkem pracovních míst. Lidé zde nemají mnoho pracovních příležitostí a upřednostní proto koupi bytu například v Uherském Brodě, Uherském Hradišti či Kyjově. Proto ceny bytu odpovídají této situaci, kdy byt 3+1 se za 1.500.000 v atraktivním Uherském Brodě prodá snadno, avšak ve Veselí nad Moravou se takto oceněný byt nemá šanci prodat. Nedá se říct, zda je poptávka větší po bytech či domech. V případě, že je nabízen dům hezký – prodá se snadno, v případě, že je nabízen byt taktéž v dobrém stavu –prodá se stejně.

Vést jednání s vlastníky, aby prodali své pozemky. Pak by byla možná přeparcelizace či výměna pozemků.

Pokud by město uvažovalo s výstavbou nových bytových jednotek, mělo by se zaměřit navýstavbu menších bytových jednotek do 60 m2. Pokud možno, tak stavět za co 17


nejnižší náklady aby se cena mohla pro kupující co nejvíce stlačit dolů, v dnešní době se lidé dívají na cenu víc než jindy.

Není nutné nijak zasahovat.

Lidé, kteří chtějí ve Veselí bydlet mají problém nalézt pozemek k bydlení. Někteří čekají i rok, než najdou vhodný pozemek. Poptávka po pozemcích je, pozemky však chybí.

byty. - Problém v klesající poptávce po bytech je především v tom, že ve Veselí nejsou pracovní příležitosti. Po krachu železáren neexistuje větší zaměstnavatel, tudíž lidé odcházejí a poptávka není. Hlavní problém je tedy s pracovními příležitostmi. Nedoporučuje stavět nové byty či domy, jelikož nabídka bytů i domů ve Veselí je dostačující.

6. Stav poptávky a nabídky po prostorách a lokalitách k podnikání ve městě

Nabídky s prostory k podnikání nejsou tak časté. Evidujeme zájem firem zejména o velké skladovací prostory, kterých je nedostatek v celém regionu.

Prostory k podnikání jsou dostupné a lze je sehnat. V lokalitě U Trati se má stavět. Za železárnami – nová průmyslová zóna. Poptávka je spíše po skladovacích objektech.

Nabídka a poptávka podnikatelských subjektů je ve městě mizivá. Není téměř vůbec.

Nabídka i poptávka značně v útlumu.

Nabídka a poptávka podnikatelských subjektů je ve městě mizivá. Není téměř vůbec.

Špatný.

7. Nabízené a skutečné ceny rodinných domků (říká se, že se nemovitosti ve Veselí ve skutečnosti prodávají na 70 %nabízené ceny?), bytů a pronajímaných prostor pro podnikání, kolik realizovaných prodejů s nemovitostmi v k.ú. města zprostředkovali za posledních 5 let

Před 3 lety začaly ceny bytů neúměrně šplhat nahoru. Ceny bytů v posledním roce šly velmi markantně dolů. Například byt 3+1 – zrekonstruovaný s obvyklou cenou 1.600.000 v minulém roce, se dnes prodává kolem 1.300.000, - . Dnes je cena bytů podobná ceně bytů před 4 lety.

Ceny RD se drží poměrně vysoko, majitelé vědí, že je nedostatek, proto zlevní většinou jen minimálně.

Ceny všech nemovitostí ve srovnání s minulými lety výrazně poklesly. Ceny RD nelze přesně určit- velmi specifické dle konkrétní nemovitosti.

Prodej rodinného domu trvá asi 1 – 2 měsíce. Cena se nedá určit – velké rozmezí. Byty: nejvíce

3-pokojové v cenách 1,2 – 1,4 mil. Kč. Pak 2-pokojové za cca 1 mil. Kč. Garsonky málo. DSP – senioři jdou i do okolních sídel. Počet prodaných nemovitostí se různí.

V posledních 3 letech totální předražení bytů. Před 3 lety začala cena bytů neúměrně stoupat nahoru. Ceny klasických bytů 3 plus 1 se v Uherském Brodě prodají za 1.500.000 rychleji než ve Veselí, tam se již za tuto cenu byt prodá těžko.

Ano ceny nemovitostí poklesly, i u prodejů RD musí mnohdy majitelů slevit, přesto se ceny RD drží poměrně vysoko díky malé konkurenční nabídce.

Skutečná cena bytů dnes 3+1 rekonstruovaný okolo 1.300.000, před rokem by tento byt stál 1.600.000.

18

Analýza trhu s nemovitostmi V otázce prodeje rodinných domů se RK potýkají s převisem poptávky nad nabídkou. Což se odráží v poměrně vysokých cenách

Recommend Documents