Analýza realitního trhu Prahy 4

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Finančnictví a ekonomických disciplín

Analýza realitního trhu Prahy 4 Diplomová práce

Autor:

Bc. Jiří Čermák Finance

Vedoucí Práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Červen 2015

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 30.6.2015

Bc. Jiří Čermák

Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat za pomoc a vedení mé diplomové práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D.

Anotace práce: Tato práce je členěna do dvou základních částí. První část se zabývá základními pojmy, popisuje majetkoprávní vztahy a věcná práva. Poskytuje základní informace o katastru nemovitostí, rozebírá trh s nemovitostmi, včetně jeho účastníků. Druhá část se zaměřuje na analýzu trhu s nemovitostmi po jednotlivých segmentech na území Prahy 4, včetně popisu jednotlivých čtvrtí a významných staveb. Dále se zabývá developerskými projekty a brownfields na území městské části Prahy 4. Klíčová slova: realitní trh, městská část, developerské projekty, analýza trhu, nájem, cena, Praha 4.

Annotation: This thesis consists of two main sections. The first section covers the basic definitions, describes property rights relations and real rights. It provides a basic information about the cadastre and outlines a real estate market including its participants. The second section focuses on the analysis of the real estate market in individual parts of Prague 4 together with a description of boroughs and notable buildings. In addition, it concerns development projects and brownfields in the Prague 4 district. Key words: estate market, district, development projects, market analysis, rent, price, Prague 4

Obsah Úvod ...................................................................................................................................... 7 1

Základní pojmy .............................................................................................................. 8 1.1

Nemovitost ............................................................................................................ 8

1.2

Majetkoprávní vztahy .......................................................................................... 10

1.3

Věcná práva k nemovitostem .............................................................................. 13

1.4

Evidence nemovitostí a katastr nemovitostí ........................................................ 14

1.4.1 Český úřad zeměměřický a katastrální ............................................................ 14 1.4.2 Katastr nemovitostí České republiky............................................................... 15 1.5

Trh s nemovitostmi .............................................................................................. 17

1.5.1 Hlavní účastníci trhu s nemovitostmi .............................................................. 18 1.5.2 Specifika trhu s nemovitostmi ......................................................................... 20 2

Analýza realitního trhu Prahy 4 ................................................................................... 22 2.1

Základní údaje o Praze 4 ..................................................................................... 22

2.2

Bliţší specifikace jednotlivých částí.................................................................... 23

2.2.1 Nusle ................................................................................................................ 23 2.2.2 Michle .............................................................................................................. 24 2.2.3 Krč ................................................................................................................... 24 2.2.4 Podolí ............................................................................................................... 25 2.2.5 Braník .............................................................................................................. 25 2.2.6 Hodkovičky ..................................................................................................... 26 2.2.7 Lhotka .............................................................................................................. 26 2.3

Architektura Prahy 4 a významné stavby ............................................................ 26

2.3.1 Nusle ................................................................................................................ 26 2.3.2 část Nuslí - Pankrác ......................................................................................... 31 2.3.3 Michle .............................................................................................................. 34 2.3.4 Spořilov ........................................................................................................... 37 2.3.5 Krč ................................................................................................................... 39 2.3.6 Podolí ............................................................................................................... 41 2.3.7 Braník .............................................................................................................. 45 2.3.8 Hodkovičky ..................................................................................................... 48 2.4

Trh s obecními nemovitostmi .............................................................................. 49

2.4.1 Privatizace obecních bytů resp. domů ............................................................. 49 2.4.2 Prodej jednotlivých obecních bytů .................................................................. 52 2.4.3 Pronájem obecních bytů .................................................................................. 54 5

2.4.4 Směna bytů ve vlastnictví Městské části Praha 4 ............................................ 56 2.4.5 Pronájem nebytových objektů, prostor a garáţí .............................................. 57 2.4.6 Prodej a pronájem pozemků mimo privatizaci ................................................ 58 2.4.7 Prodej pozemků pod domy určenými k privatizaci ......................................... 58 2.4.8 Modelový příklad odkupu pozemku pod privatizovaným domem .................. 60 2.5

Trh s pozemky ..................................................................................................... 64

2.6

Trh se stavbami.................................................................................................... 65

2.6.1 Trh s byty ......................................................................................................... 65 2.6.2 Trh s rodinnými domy ..................................................................................... 67 2.6.3 Trh s rekreačními objekty ................................................................................ 69 2.6.4 Trh s výrobními a skladovacími prostory ........................................................ 71 2.6.5 Trh s administrativními budovami .................................................................. 71 2.7

Trh s nájmy .......................................................................................................... 71

2.7.1 Trh s nájmy pozemků ...................................................................................... 71 2.7.2 Trh s nájmy bytů .............................................................................................. 72 2.7.3 Trh s nájmy rodinných domů .......................................................................... 72 2.7.4 Trh s nájmy maloobchodních prostor .............................................................. 73 2.7.5 Trh s nájmy kancelářských prostor.................................................................. 74 2.8

Současné developerské projekty na území Prahy 4 ............................................. 77

2.8.1 Braník .............................................................................................................. 77 2.8.2 Hodkovičky ..................................................................................................... 79 2.8.3 Krč ................................................................................................................... 81 2.8.4 Michle .............................................................................................................. 81 2.8.5 Nusle ................................................................................................................ 83 2.8.6 Podolí ............................................................................................................... 84 2.9

Brownfields na území Prahy 4 ............................................................................ 86

Závěr .................................................................................................................................... 91 Seznam pouţité literatury .................................................................................................... 93

6

Úvod Úlohou této diplomové práce je analyzovat realitní trh s nemovitostmi na území městské části Praha 4 po jednotlivých segmentech. Praha je v oblasti trhu nemovitostí klíčovým trhem. Probíhá zde největší počet transakcí a je cílem desítek developerů, kteří právě v Praze, či v jejím blízkém okolí, chtějí realizovat své projekty. Cílem mé práce je objektivně analyzovat stav trhu s nemovitostmi včetně jeho předpokládaného vývoje do budoucna. Jedná se mnohdy o nelehký úkol, jelikoţ kaţdá nemovitost je svým způsobem specifická a jedinečná. V první částí jsou rozebírány základní pojmy, včetně jejich členění. Dále je v této části popisován způsob evidence nemovitostí a popis činnosti katastrálního úřadu. V závěru první části je popsán trh s nemovitostmi s jeho hlavními účastníky. Druhá část je zaměřena na analýzu trhu, přičemţ poskytuje základní údaje o Praze 4 a popis jednotlivých městských částí. V rámci městských částí je popisována architektura včetně významných staveb. Dále je rozebírán trh s obecními nemovitostmi, jeho problematika, privatizace obecních nemovitostí s modelovým příkladem odkupu pozemku pod domem na území Prahy 4. Rovněţ je rozebírán trh s nemovitostmi po jednotlivých segmentech jak z hlediska investic, tak z hlediska nájmu. Na závěr své práce popisuji developerské projekty a brownfields na území městské části.

7

1 Základní pojmy K tomu, abychom správně pochopili trh s nemovitostmi, je nezbytně nutná znalost základních pojmů.

1.1 Nemovitost Nemovitost je pozemek či stavba pevně spojena se zemí pevným základem. Pojem nemovitost je pro právní účely definován v občanském zákoníku movitých. Jedná se zejména o domy, chaty, garáţe, zahrady apod. Současně se můţe také jednat o byt či nebytový prostor. Ostatní věci jsou všechny movité.1 Pozemek Je část zemského povrchu, která je definována určitými hranicemi. Jedná se o hranice územní správní jednotky, hranici katastrálního území, hranice drţby, hranici vlastnickou, hranici katastrálního území, hranicí druhu pozemku nebo případně rozhraním způsobu druhu vyuţití pozemku. Veškeré porosty jsou nedílnou součástí tohoto pozemku a jsou tedy povaţovány také za nemovitost. Tyto „stálé“ porosty jsou povaţovány za nemovitost do té doby, dokud nejsou od pozemku odděleny.2 Bytová jednotka resp. byt Je část domu určena k bydlení jedné osoby, spolubydlících, nebo celé rodiny. Jedná se o místnost, nebo soubor vhodně propojených místností určených k bydlení. Podle doby, kdy byl byt postaven, rozlišujeme byty ve staré zástavbě a novostavby. Byt je sice pouze součástí domu, ale z občanského zákoníku vyplívá, ţe jde o věc, která můţe být předmětem občanskoprávních vztahů, tedy např. vlastnictví.3 Dle způsobu výstavby můţeme byty rozdělit na: Mezonetový byt – jedná se o byt, který se rozprostírá v několika podlaţích. Stavebně se můţe jednat o několik navzájem propojených bytů, které jsou spojovány komunikačním prostorem v podobě schodiště

1

ORT Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. ISBN: 80-7265-085-8 2 Tamtéţ. 3 Tamtéţ.

8

Suterénní byt – v případě tohoto bytu je podlaha bytu umístěna pod úrovní okolního terénu. Loft – jedná se o byt, který je vystavěn z bývalé industriální budovy, jakými jsou továrny, výrobní haly, sklady. Garsoniéra – prakticky se jedná o jednu místnost spojenou s příslušenstvím. Dle dispozice lze byty dělit na: 1+0 – jedna obytná místnost + sociální zařízení (bez kuchyně či kuchyňského koutu) 1+kk – jedna obytná místnost, ve které je umístěn kuchyňský kout + sociální zařízení 1+1 – jedna místnost + kuchyň jako samostatná místnost + sociální zařízení 2+kk – dvě místnosti, z nichţ v jedné je situován kuchyňský kout + sociální zařízení 2+1 – dvě místnosti + kuchyň jako samostatná místnost + sociální zařízení 3+kk, 3+1, 4+kk, 4+1…… dle předcházejícího klíče V rámci dispozice bytových jednotek můţeme hovořit o tzv. „atypickém uspořádání“, coţ je jakékoliv uspořádání, které nelze nijak zařadit dle předcházejícího klíče. Bytový dům Je stavba, ve které převaţuje funkce bydlení. Nebytový prostor Je soubor místností či samostatná místnost, která je podle rozhodnutí stavebního úřadu určena k jinému účelu neţ k bydlení. Mezi nebytové prostory nepatří příslušenství bytu, příslušenství nebytového prostoru nebo společné prostory domu.4 Rodinný dům Je menší samostatná budova, která můţe mít maximálně dvě nadzemní, jedno podzemní podlaţí a podkroví. O rodinném domu hovoříme, je li vyuţíván k bydlení minimálně 4

ORT Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. ISBN: 80-7265-085-8

9

z 50%. Obvykle rodinný dům obsahuje jeden nebo několik málo bytových jednotek a zpravidla jej vyuţívá k bydlení jedna rodina. Rodinný dům má jednoho vlastníka. Rodinné domy jsou často, ne však vţdy, ve vlastnictví uţivatele.5 Parcela Je geometricky a polohově určený obraz pozemku, který je vyznačen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Budova Je nadzemní stavba, která je prostorově soustředěná a uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Stavba vzniká v okamţiku, kdy jsou patrné její obrysy. Chata je menší objekt slouţící převáţně k rekreaci. Za stavbu tohoto typu nemůţeme povaţovat stavbu, která slouţí k trvalému bydlení.

1.2 Majetkoprávní vztahy Vlastnické právo Vlastnické právo je právo, které má absolutní moc a je jedním z nejdůleţitějších druhů majetkových práv. Vlastník má právo k tomu věc drţet, neboli s ní nakládat jako s vlastní, je oprávněn k uţívání věci ke svému zájmu, je oprávněn věc uţívat (např. ţe si můţe přivlastnit úrodu) a je oprávněn s danou věcí disponovat. Způsoby nabití nemovitosti: Kupní, darovací nebo směnnou smlouvou. Dědictvím – souhrn práv a závazků, které smrtí fyzické osoby přecházejí na jejího dědice. Restitucí – navrácení, podle nového práva, neoprávněně odebraného majetku původnímu majiteli. Jedním z nejčastějších způsobů nabytí nemovitosti je kupní smlouvou, která je však sama o sobě pouhým právním titulem, tudíţ sama od sebe nepřevádí vlastnická práva. Vznik 5

ORT Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. ISBN: 80-7265-085-8

10

vlastnického práva je aţ po jeho vkladu do katastru nemovitostí. K tomu aby bylo moţno kupní smlouvu povaţovat za platnou, musí kupní smlouva obsahovat předmět koupě a kupní cenu. Přenechání nemovitosti bezplatně můţeme uskutečnit Darovací smlouvou. Darovat lze však pouze v případě, jestliţe obdarovaný dar přijme. Darovací smlouva musí obsahovat popis co je předmětem daru, jeho bezplatnost a dobrovolné přijetí obdarovaného. Dalším způsobem nabytí je tzv. Směnná smlouva, která je zaloţena na výměně nemovitostí. Hodnota směňovaných nemovitostí nemusí být stejná. Nemovitosti lze nabýt také v rámci dědického řízení. Dědění probíhá na základě závěti, nebo je jeho postup dán ze zákona. Pokud není dědictví nabyto ţádným dědicem, automaticky připadá majetek státu. Posledním moţným způsobem nabytí je restituce. Jedná se o navrácení nemovitostí restituentům, kterým byly v minulosti převedeny do vlastnictví státu. Územní řízení Jedná se o procesní postup, při kterém dochází k rozhodování o umístění staveb, ochraně zájmů území, vyuţití území, dělení a scelování pozemků. Územní řízení je vedeno stavebním úřadem a řídí se Zákonem o správním řízení a Stavebním zákonem. Výsledkem tohoto řízení je buď zamítnutí, nebo vydání územního rozhodnutí.6 Územní rozhodnutí se vydávají za účelem rozhodnutí o: umístění stavby, vyuţití území, stavební uzávěře. Stavební úpravy, udrţovací práce a drobné stavby nevyţadují územní rozhodnutí. Účastníky územního řízení o umístění stavby jsou: navrhovatel (vlastník); osoby, jejichţ vlastnická nebo jiná práva by mohla být rozhodnutím dotčena; občanská sdruţení. Mezi účastníky územního řízení nepatří nájemci nebytových prostor či nájemníci.

6

ČESKO..Zákon č. 183/2006 Sb. ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s. 65. Dostupný také z: https://portal.gov.cz/app/zakony/zakonPar.jsp?idBiblio=62549&fulltext=stavebn~C3~AD~20~C5~99~C3~A Dzen~C3~AD&rpp=100#local-content

11

Stavební řízení Jedná se o zvláštní druh správního řízení vedeného příslušným stavebním úřadem na základě zákona o územním plánování a stavebním řádu. Ve stavebním řízení je rozhodováno o umisťování, povolování, změnách či demolici staveb. Stavební řízení je vyţadováno u staveb všeho druhu a u změn dokončených staveb. Ţádost je podávána stavebníkem, který má povinnost prokázat, ţe je vlastníkem pozemku nebo stavby.7 Účastníky stavebního řízení o umístění stavby jsou: stavebník; fyzické či právnické osoby, jejichţ vlastnická nebo jiná práva by mohla být rozhodnutím dotčena; stavební dozor, nebo jiná způsobilá osoba, která bude stavbu odborně řídit. Stavební povolení Je vydáváno stavebním úřadem. Jedná se o povolení stavebníkovi uskutečnit stavbu. Součástí stavebního povolení jsou však rovněţ podmínky, které musí stavebník dodrţet v průběhu výstavby. Stavební povolení rovněţ obsahuje podmínky účastníků řízení k realizované stavbě. Stavební povolení platí dva roky od data nabytí právní moci. Kolaudační řízení Jde o správní řízení, které se řídí Stavebním zákonem a Zákonem o správním řízení. V průběhu Kolaudačního řízení se zjišťuje, zda byla stavba provedena řádně a v souladu s vydaným stavebního povolení. Kolaudační řízení navrhuje stavebník a provádí stavební úřad. Stavebník je povinen předloţit kolaudační komisi doklady vyţadované stavebním úřadem.8 Účastníky kolaudačního řízení jsou: stavebník;

7

ČESKO..Zákon č. 183/2006 Sb. ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s. 92. Dostupný také z: https://portal.gov.cz/app/zakony/zakonPar.jsp?idBiblio=62549&fulltext=stavebn~C3~AD~20~C5~99~C3~A Dzen~C3~AD&rpp=100#local-content 8 Tamtéţ.

12

uţivatel či provozovatel stavby (v případě ţe s tímto subjektem byla, v průběhu stavby, uzavřena smlouva o uţívání stavby); fyzické či právnické osoby, jejichţ vlastnická nebo jiná práva by mohla být rozhodnutím dotčena.

1.3 Věcná práva k nemovitostem Nemovitosti je moţné zatíţit věcnými právy. Mezi věcná práva, kterými je moţné zatíţit vlastněnou nemovitost, patří: věcná břemena, předkupní právo, zástavní právo. Věcná břemena Věcná břemena zakládají vlastníkovi, převáţně nemovitého, majetku něco: strpět, zdrţet se, konat. Jakékoliv věcné břemeno omezuje výnosový potenciál majetku. Věcná břemena mohou být na dobu určitou či na dobu neurčitou. Oprávněná osoba – oprávněnou osobou je ten, jenţ má své právo nad cizí věcí. Jedná se např. o doţivotní uţívání něčeho, co není jeho majetkem. Povinná osoba – povinnou osobou je ten, jenţ umoţňuje věcné břemeno. Předkupní právo Jedná se o právo oprávněné osoby k tomu, ţe můţe poţadovat při případném prodeji, aby byla nabídnuta prodávaná věc nejprve jí. Toto právo můţe vzniknout ze zákona či ze smlouvy.

13

Zástavní právo Patří mezi věcná práva k věci cizí. Slouţí k zajištění pohledávky, včetně jejího příslušenství, pro případ, ţe nebude dluţníkem včas a řádně plněna. Předmětem zástavního práva je „zástava“. Zástava můţe být jak věc movitá, tak i věc nemovitá.

1.4 Evidence nemovitostí a katastr nemovitostí Evidence nemovitostí je velmi důleţitá, jelikoţ jsou v ní zaznamenávána vlastnická práva, uţívací práva a jiná práva (například věcná břemena). Správně vedená evidence je základem právního státu a kvalitních sousedských a mezilidských vztahů. Počátky evidence jsou v zemských deskách, kam byl zapisován majetek šlechty. Vznik pozemkových knih, jako nového nástroje pro zapisování nemovitostí, datujeme na konec 18. století. Zemské knihy prokazovaly vlastnictví půdy, a byli upravované knihovým zákonem. Následně vznikl zákon o pozemkovém katastru, který poskytoval kvalitní přehled nemovitostí. Do pozemkových knih se zapisují všechny nemovitosti, které se nacházejí na jednom územním celku tzv. katastru, včetně všech důleţitých právních skutečností. Katastr nemovitostí a pozemková kniha jsou veřejné listiny, z čehoţ vyplývá, ţe i vlastnictví je veřejné. Právo nahlíţet do těchto dokumentů včetně zjištění vlastníka, kterékoliv nemovitosti, má kdokoliv.

1.4.1 Český úřad zeměměřický a katastrální Český úřad zeměměřický a katastrální, neboli zkráceně Katastrální úřad je ústředním správním úřadem zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky se sídlem v Praze. Úřad byl zřízen zákonem č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, s účinností od 1. 1. 1993. Příklad vybraných činností katastrálního úřadu:9 správa katastru nemovitostí České republiky,

9

ČESKO.Zákon č. 359/1992 Sb. ze dne 7. května 1992 o zeměměřických a katastrálních orgánech. In: Sbírka zákonů České republiky. 1992, částka 73, s. 2014. Dostupný také z: https://portal.gov.cz/app/zakony/zakonInfo.jsp?idBiblio=40083&nr=359~2F1992~20Sb&rpp=15#localcontent

14

správa a údrţba bodů a podrobných polí, tvorba, obnova a publikace základních a tematických státních mapových děl, standardizace jmen nesídelních geografických objektů z území České republiky a jmen sídelních a nesídelních geografických objektů z území mimo Českou republiku, vytváření a vedení automatizovaného informačního systému zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky, projednává porušení pořádku v rámci katastru nemovitostí České republiky podle zvláštního zákona, dokumentace výsledků zeměměřických činností, řízení Zeměměřického úřadu, inspektorátů a katastrálních úřadů, není-li v tomto zákoně stanoveno jinak správa centrální databáze katastru nemovitostí České republiky, která je vedena v celostátním rozsahu počítačovými prostředky, obsahuje data o nemovitostech a poskytuje údaje katastru nemovitostí formou dálkového přístupu, udělování a odnímání úředních oprávnění, schvaluje změny hranic katastrálních území, vydává základní státní mapová díla a tématická státní mapová díla.

1.4.2 Katastr nemovitostí České republiky Jedná se o soubor informací o nemovitostech na území České republiky. Tyto informace obsahují soupis, popis, geometrické a polohové určení jednotlivých nemovitostí. Další součástí katastru nemovitostí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k zařazeným nemovitostem. Katastr je také významným zdrojem informací, které slouţí k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně ţivotního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů. Veden je jako informační systém o území České republiky, v současné době je většina dat převedena do elektronické podoby.

15

Katastrální systém obsahuje geodetické a popisné informace. Geodetickou informací myslíme katastrální mapu včetně jejího číselného vyjádření na jednotlivých katastrálních územích. Popisné informace jsou údaje o katastrálních územích, o parcelách, o stavbách, o bytech a nebytových prostorech, o vlastních a jiných oprávněných, o právních vztazích a zákonných skutečnostech.10 Katastrálním územím se rozumí technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru nemovitostí společně evidovaný soubor nemovitostí.11 Jedno nebo více katastrálních území většinou tvoří územní obvod obce. Někdy můţe i nastat situace, kdy součást obce tvoří zástavba, která spadá pod katastrální území obce druhé. Bez provedení úpravy hranic katastrálního území. Katastrální území je územní celek, jehoţ hranice jsou přesně vymezeny v katastru nemovitostí. Je také evidenční jednotkou pro číslování parcel. Hranice katastrálních území jsou předmětem zobrazení ve státních mapových dílech velkých a středních měřítek. Název katastrálního území je slovní prostorový identifikátor určený při jeho vzniku, tedy v rámci vedení katastru nemovitostí České republiky. Název můţe být měněn a je jedinečný v rámci ČR. Garantem číselníku územního identifikátoru názvu katastrálního území je Český statistický úřad, správcem názvů je Český úřad zeměměřičský a katastrální. Údaje z katastru nemovitostí poskytují pracoviště katastrálních úřadů ve formě veřejných listin, k údajům vedeným ve formě počítačových souborů můţe kaţdý získat dálkový přístup pomocí počítačové sítě do centrální databáze, aktualizované z podkladů, průběţně dodávaných katastrálními pracovišti nebo poţádat o hromadný výdej údajů ve standardních výměnných formátech, případně o kopie katastrálních map ve formě rastrových souborů.12 Potřebné informace o parcelách a budovách evidovaných v katastru nemovitostí je moţné bezplatně získat na webových stránkách katastru nemovitostí, včetně informace o jejich vlastnictví a stavu některých řízení. Vstup do databáze se nalézá na stránkách http://nahlizenidokn.cuzk.cz/.

10

ČUZK. Účel katastru. ČUZK.cz [online].©2013. Dostupné z:http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/Okatastru-nemovitosti/Ucel-katastru.aspx 11 ČESKO. Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In: Sbírka zákonů České republiky. 2013, částka 99, s. 2674. Dostupný také z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakonInfo.jsp?idBiblio=80383&nr=256~2F2013&rpp=15#local-content 12 Tamtéţ.

16

Zásady vedení katastru nemovitostí:13 materiální publicita - zapsaný stav v katastru má přednost před stavem tvrzeným (jinými slovy „Co je psáno, to je dáno“). formální publicita – neznalost zápisu v katastru nikoho neomlouvá. Jelikoţ je katastr veřejně přístupnou databází, má se za to, ţe kaţdý je obeznámen s aktuálním zápisem dané nemovitosti. intabulační (vkladová, právotvorná) zásada – věcná práva se do katastru zapisují vkladem povinně, naopak zápis nájmu či pachtu povinný není. zásada priority – pro pořadí věcných práv k nemovitostem rozhoduje doba podání návrhu na zápis práva do registru. návrhová volnost – návrh na zápis do katastru je podáván na stanoveném formuláři, nikdo však nemůţe být nucen k podání návrhu a ani příslušný katastrální úřad nemůţe zahájit řízení zápisu sám, bez vůle účastníků. zásada legality – daný katastrální úřad má povinnost přezkoumat informace obsaţené v návrhu pro zápis do katastru nemovitostí Zápis do katastru nemovitostí je prováděn třemi druhy. Nejčastější je vklad, jímţ se zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání či neuznání existence těchto práv. Záznamem se zapisují práva odvozená od práv vlastnických. Poznámka je zápis, kterým se kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných.

1.5 Trh s nemovitostmi Trh nemovitostí je součástí všeobecného trţního systému, podléhá obecným trţním zákonitostem s určitými zvláštnostmi. Ty jsou dány povahou a naturálně věcnými vlastnostmi nemovitostí, kde nejdůleţitější vlastností je nepřemístitelnost nemovitostí. Trh nemovitostí jako místní trh. Trh s nemovitostmi je rozdělen do několika segmentů, které fungují odděleně. Kaţdá nemovitost je odlišnou věcí, slouţící specifickému účelu ve určitém prostoru a čase. Z tohoto důvodu má nabídka a poptávka na trhu nemovitostí individuální charakter. 13

ŠUSTROVÁ, Daniela, JUDr. Katastr nemovitostí: Nové zásady jeho vedení od 1. ledna 2014 [Bulletinadvokacie.cz]. Praha: Česká advokátní komora, 30. dubna 2014. Dostupné z:http://www.bulletinadvokacie.cz/katastr-nemovitosti-nove-zasady-jeho-vedeni-od-1.-ledna-2014?browser=full

17

Specifické jsou investice do trhu nemovitostí. Vyznačují se relativně dlouhou dobou návratnosti. Investice do nemovitostí je povaţována za jedno z nejspolehlivějších způsobů uloţení peněz jelikoţ, nehrozí rychlé znehodnocení. Individuální charakter nabídky a poptávky vytváří podmínky pro vytvoření sítě zprostředkovatelů na trhu nemovitostí. Tuto sluţbu vykonávají realitní kanceláře, které zabezpečují zprostředkovatelské sluţby spojené s koupí či prodejem nemovitosti. Trh nemovitostí je neustále v pohybu a potřeby lidí se neustále mění. Proto je nezbytné tyto změny na trhu nemovitostí monitorovat, zaznamenat a přizpůsobovat se jim. Zvláštností trhu nemovitostí je jeho veřejné vlastnictví. Podstatnou roli na trhu nemovitostí hraje i veřejný zájem. Veřejný zájem je uplatňován prostřednictvím administrativních příkazů, stanovením norem, regulací, schvalováním územních plánů a vydáváním stavebních povolení.

1.5.1 Hlavní účastníci trhu s nemovitostmi Realitní kanceláře jsou součástí trţní ekonomiky a mají hlavní roli na trhu s nemovitostmi. Jejich hlavní činností je zprostředkování sluţeb spojených s pronájmem, prodejem či koupí nemovitosti. Mimo této činnosti pořádají veletrhy, aukce a další prodejní akce. Provádění realitní činnosti, respektive zprostředkovatelské, lze na základě ţivnostenského oprávnění. Tato činnost je upravena zákonem č.455/1991 Sb. o ţivnostenském podnikání. Existenci realitních společností na trhu určuje charakter nemovitostí s jejich individuální nabídkou a poptávkou. Úkolem realitní kanceláře je v co moţná nejkratším moţném termínu prodat klientovu nemovitost s cílem dosaţení co nejvyšší prodejní ceny nebo naopak najít vhodnou nemovitost pro kupujícího v pro něj únosné cenové hladině. Vzhledem ke skutečnosti, ţe kaţdá nemovitost je svým způsobem unikátní (vlastnosti, prostorové uspořádání), existuje individuální zájem na koupi či prodeji nemovitosti. Velmi důleţitou roli na realitním trhu hrají realitní makléři. Zajišťují roli prostředníka mezi prodávajícím a kupujícím, soustřeďují nabídku a poptávku nemovitostí. Současně nabídku a poptávku také vyhledávají. Ve většině realitních kanceláří jsou makléři odměňováni procentním podílem z prodeje či pronájmu nemovitosti.

18

Realitní kanceláře se rovněţ zabývají činnostmi, které s realitami souvisí jako například správa, rozvoj, oceňování nemovitostí, marketingové činnosti, průzkumná činnost, základní právní sluţby. V případě oceňování nemovitostí můţe často docházet ke střetu zájmů. Spolupráce s realitní kanceláří bývá pro klienta většinou výhodná – vzhledem k časovému vytíţení či gramotnosti klienta v oblasti nemovitostí. Předem je však nutné zjistit jaké sluţby při prodeji realitní kancelář poskytuje. Vlastník nemovitosti - jedná se například o zemědělce, restituenta či spekulanta. Soudní znalec - je osoba s určitou specifickou kvalifikací a praxí, kterou stanovuje zákon č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a podle vyhlášky ministra spravedlnosti č. 37/1967 Sb. o provedení zákona o znalcích a tlumočnících. Soudní znalec je jmenován příslušným krajským soudem nebo ministrem spravedlnosti a je oprávněna zpracovávat a vydávat znalecké posudky. Soudní znalec můţe vykonávat svoji praxi ve velkém mnoţství oborů.14 Odhadce nemovitosti – provádí ocenění nemovitosti podle trţních principů nebo dle cenového předpisu. Stavební firma – provádí stavbu na základě smlouvy mezi investorem a stavební firmou. Jedná se o tzv. „Smlouvu o dílo“. Stavební firma je buď generální dodavatel, nebo subdodavatel. Uživatel - je buď vlastník, nebo nájemce. Prostor uţivatel uţívá buď k bydlení, nebo také ke své obchodní činnosti. Správce nemovitostí – je většinou společnost, která se stará o chod nemovitosti ze strany technického zabezpečení (jedná se o tzv. Property management) nebo o ekonomické zabezpečení (tzv. Facility management) Developer – ten kdo uvádí vlastní činností do chodu proces výstavby za účelem následného prodeje. Vyhledává vyšší riziko za účelem dosaţení vyššího zisku.

14

In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida): Wikipedia Foundation, poslední editace 5. 2. 2015. Dostupné z: https://cs.wikipedia.org/wiki/Soudn%C3%AD_znalec

19

Investor – je investiční fond, banka, penzijní fond, pojišťovna nebo fyzická osoba, která vyhledává způsob, zhodnocení svých dočasně volných finančních prostředků. Vyhledává niţší riziko neţ developer, postačí mu niţší výnos z investice.

1.5.2 Specifika trhu s nemovitostmi I při působení obecných ekonomických vlastností na trhu nemovitostí jsou díky zvláštnosti pozemků a staveb nemovitosti specifickým druhem zboţí. Specifika trhu mají fyzickou nebo sociální podobu: A. Fyzická specifika a. Kaţdý pozemek je unikátní svou polohou, svými fyzickými vlastnostmi a předchozím vyuţitím. Vyjádření kvality pozemku, jeho hodnocení a tedy stanovení „správné“ ceny je velmi komplikované. b. Kaţdou nemovitost lze vyuţívat různými způsoby s různou efektivitou. c. Změna uţívání nemovitosti je velmi nákladná a je spojena s velkou časovou ztrátou. d. Hodnota nemovitostí je ovlivněna vlivem externalit. B. Sociální specifika a. Na trhu neexistuje jednotná databáze, která by poskytovala přehled nabídky a poptávky na daném místě. b. Tyto sluţby poskytují realitní kanceláře, které jsou schopny zachytit pouze malé procento trhu. Cena a uţitná hodnota nemovitosti je výrazně ovlivněna sociálním statusem území. Trh nemovitostí je nejméně dokonalým trhem ovlivněný řadou neekonomických faktorů.15 Životní cyklus staveb Kaţdá stavba má svůj tzv. „ţivotní cyklus“. Tento cyklus se skládá z následujících fází: příprava a plánování stavby, realizace výstavby, správa a údrţba stavby, 15

CÍSAŘ, J. Vybrané otázky z trhu nemovitostí. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1996.

20

stárnutí, rekonstrukce nebo modernizace stavby, demolice. Životnost staveb Kaţdá stavba má danou svou ţivotnost. Ţivotnost staveb dělíme na: Technická životnost – je časový úsek od vzniku stavby aţ do jejího rozpadu. Morální životnost - je časový úsek od vzniku stavby aţ do chvíle zastarání stavby. Ekonomická životnost - je časový úsek od vzniku stavby aţ do chvíle ztráty ekonomické uţitečnosti. Ztrátou ekonomické uţitečnosti stavby je myšleno okamţik ztráty výnosů ze stavby. Právní životnost - je časový úsek od právní moci kolaudačního souhlasu aţ po rozhodnutí o povolení k odstranění stavby.

21

2 Analýza realitního trhu Prahy 4

Obrázek 1: Znak Prahy 4

2.1 Základní údaje o Praze 4 Městská část Praha 4 je významnou součástí Hlavního města Prahy. Se svou rozlohou 2419,43 hektarů je třetí největší městskou částí. Počtem obyvatel ovšem významně ostatní praţské čtvrti převyšuje. K poslednímu dni roku 2014 bylo na jejím území evidováno 128 063 obyvatel.16 Hustota zalidnění tak dosahuje 5287 obyvatel na km2. Tento praţský obvod je ohraničený tokem Vltavy na západní straně a potokem Botič na straně severovýchodní, na jihu jeho hranice protíná Hodkovický potok, krčský výběţek a Michelský les. Z historického hlediska je Praha 4 ještě dítětem, jelikoţ vznikla poměrně nedávno 1. července 1960. Mezi její katastrální území patří Bráník, Hodkovičky, Krč, Lhotka, Michle, Nusle, Podolí, část Záběhlic, zvaná Spořilov a nepatrná část Vinohrad. Co se týče samotné architektury, je čtvrtá městská část velice pestrá. Najdeme zde činţovní domy z přelomu 19. a 20. století v Nuslích a Vinohradech či prvorepublikové „sídliště“ na Spořilově. Krásné vícegenerační vily v Podolí, Bráníku i Hodkovičkách jsou doplněny meziválečnou výstavbou. Méně noblesní, o to více účelnou socialistickou výstavbu 16

Zjištěný stav k 31. 12. 2014 dle Českého statistického úřadu

22

v podobě druţstevních domů na Pankráci, doplňují dvouletky v Krči a Michli. To vše zakončuje nepřehlédnutelné panelákové sídliště. Praha 4 má na svém území řadu významných budov. Většině lidí se jako první nejspíše vybaví budova České televize. Stále většího významu nabývá i areál administrativních budov v okolí stanice metra Budějovická, dále pak kancelářský komplex u dálnice D1, který se počítá mezi jeden z největších v republice. Mezi významné budovy můţeme zařadit i dvě místní porodnice – Ústav pro péči o matku a dítě na Podolském nábřeţí a krčský areál Thomayerovy nemocnice, jíţ je porodnice součástí. Praţskou čtvrť protínají dvě důleţité dopravní tepny – Severojiţní magistrála/5. května a Jiţní spojka. Dalším důleţitým dopravním spojením je nejstarší praţská trasa metra C, na kterou navazuje řada tramvajových a autobusových linek. Podél Vltavy také vede ţelezniční trať a několik cyklotras.

2.2 Bližší specifikace jednotlivých částí 2.2.1 Nusle Nusle jsou bezesporu historickým jádrem čtvrté praţské části. Pojmenování Nusle pravděpodobně pochází ze staročeského „Neosvitli“, tedy „ti, na které nesvítí slunce“. Vzhledem ke stávající poloze této čtvrti v údolí je název více neţ výstiţný. První zmínka o Nuslích se datuje do roku 1088, kdy Vratislav I. daroval pozemky v dolní části Nuslí vyšehradské kapitule. Osada Krušina, coţ je dnešní Pankrác, je poprvé uvedena ve zmínku v roce 1205. Během staletí Nusle i jejich nejbliţší okolí změnily majitele ještě mnohokrát. Teprve roku 1854 byla k Nuslím připojena Pankrác. V druhé polovině 19. století vyrostlo na tomto území významné předměstí, kterému se roku 1899 dostalo pocty, kdyţ bylo povýšeno na město Nusle. Z dnešního hlediska se můţe jevit aţ kuriózní, ţe roku 1843 bylo v Nuslích 55 domů se 381 stálými obyvateli. Na Pankráci stálo v tu dobu 17 domů se 132 lidmi. Po povýšení na město se v Nuslích začalo čile stavět. Stavěly se hlavně třípatrové činţovní domy. V meziválečném období, kdy jiţ byly Nusle připojeny k hlavnímu městu, se domy stavěly jiţ čtyřpatrové. Roku 1922 zde stálo 737 domů, ve kterých ţilo přes 34 tisíc obyvatel. 23

2.2.2 Michle Původní ves vznikla nejspíše v polovině 12. století a byla majetkem vyšehradské kapituly. Zpočátku se osada nazývala „Michel“. K přechodu na ţenský rod došlo v 15. století. Stejně jako Nusle i Michle za dobu své existence několikrát vyměnila majitele. Jedním z nejzajímavějších je jistě praţská univerzita, která Michli dostala v roce 1438 od Jana Rečka z Ledče. Univerzita zpravovala michelské statky aţ do doby pobělohorské, tedy necelých 200 let, kdy veškeré univerzitní majetky přešly pod jezuity. Více městské čtvrti neţ vesnici se Michle začala podobat aţ koncem 19. století, kdy tu ţilo více neţ 4000 obyvatel ve 250 domech. Začal zde kvést i bohatý společenský ţivot v podobě různých spolků a korporací. V letech 1925 aţ 1932 byla v Michli postavena velká a moderní plynárna.

2.2.3 Krč Oblast dnešní Krče byla v době svého vzniku hodně zalesněným územím, od toho je odvozen její název, jelikoţ „krč“ znamená ve staročeštině pařez. První písemná zmínka pochází z roku 1222, kdy jiţ existovali dvě samostatné osady, tedy Horní a Dolní Krč. Stejně jako u předchozích dvou, i tuto budoucí část Prahy svého času vlastnila vyšehradská kapitula. Za husitských válek přešly obě vsi pod správu Praţanů. Na obytné doby byla Horní Krč dosti chudá. Ještě v 18. století čítala krom jednoho popluţního dvora a krčmy pouze čtyři chalupy. Za to Dolní Krč tou dobou tvořilo zhruba 20 domů a zámeček s pivovarem, osadou a ovčínem. Zajímavou historii má dnešní kojenecký ústav, který původně jako sanatorium pro léčbu nervových chorob zaloţil MUDr. Jan Šimsa ještě před druhou světovou válkou. Ke spojení s Prahou došlo aţ roku 1922. Pro Krč to znamenalo velice rychlý rozvoj výstavby činţovních domů hlavně na straně blízko Pankráci a Kačerovu. Okolní pozemky byly zastavovány hlavně rodinnými domy. V době vlády komunistické strany přišla na řadu výstavba panelákových sídlišť, tím nejstarším je sídliště Antala Staška, vybudované v letech 1957 aţ 1964. Roku 1979 byla stavbě šestiproudé dopravní tepny, spojující Spořilov s Braníkem, obětována velká část původní zástavby Dolní Krče. 24

2.2.4 Podolí Je více neţ jisté, ţe podolské území bylo osídleno krátce po vybudování Vyšehradu, ovšem první písemné zmínky nalézáme aţ roku 1333. Podolí spolu se sousední osadou Dvorec vlastnila ztečně vyšehradská kapitula, částečně praţské proboštství a také některé pozemky patřily k majetku českých královen. Název Podolí lze poměrně snadno odvodit od „údolí podél řeky“. Původně to byla rybářská osada. Na konci 18. Století v Podolí stálo pouze 50 domů, které obklopovaly rozsáhlé zelinářské zahrady. Rozvoj obce nastal aţ po roce 1905, kdy byl vyšehradskou skálou proraţen tunel. Do té doby museli Praţané do Podolí buď přes Pankrác, nebo přívozem okolo Vyšehradu. Nedlouho poté, v roce 1910, do Podolí začaly jezdit i tramvaje. V roce 1914 nechal MUDr. Rudolf Jedlička vybudovat pod vyšehradskou skálou sanatorium, dnes známé jako Ústav pro péči o matku a dítě. V meziválečném období vyrostlo v přívětivé podolské krajině mnoţství vilek a domků. Při připojení Podolské čtvrti čítala oblast na 5000 residentů.

2.2.5 Braník První historická zmínka o Braníku je sporná. Jedni se přiklánějí k roku 1088, kdy byla sepsána zakládající listina vyšehradské kapituly. Ovšem její věrohodnost je zpochybňována a tak s jistotou můţeme první záznam nalézt aţ ve 14. století. V té době část branických pozemků vlastnily české královy a část praţské kostely. Název Braník pochází ze slova „branný“ (opevněný, ohrazený – čili vrch určený k obraně). Lidé v běţné mluvě špatně pouţívají název Bráník, který nijak s původním významem nijak nesouvisí. Významná byla zdejší těţba a následné zpracování vápna. Branické vápencové lomy byly proslulé do dalekého okolí. Proto zde dlouho nebyla budována ţádná velká domovní výstavba. V roce 1869 zde stálo pouze 138 domů s 1520 obyvateli. V době připojení k Praze se jejich počet zhruba zdvojnásobil. Na začátku 20. století byl v Braníku vybudován do dnešní doby známý pivovar. Bráník se také stal zelinářskou zásobárnou Prahy.

25

2.2.6 Hodkovičky Hodkovičky leţí jiţně od Bráníka. Osada byla prvně zmíněna v roce 1245 jako majetek jiţ mnohokrát zmíněné vyšehradské kapituly. Ta zde nechala postavit tvrz. Bohuţel tvrz neměla dlouhý ţivot, poslední zmínka o ní se datuje k roku 1368. V polovině 17. století tvořilo Hodkovičky 8 domů. V roce 1843 to bylo domů 19 se 120 trvale ţijícími obyvateli.

2.2.7 Lhotka Lhotka se rozprostírá na jiţním konci Prahy 4 a úzce hraničí s Prahou 12. První písemná zmínka o Lhotce pochází z roku 1368. I Lhotka byla dlouhou dobu pouhou osadou několika volně stojících domků. V roce 1843 se zde nacházelo pouze sedm domů, v nichţ ţilo necelých sto obyvatel. O zhruba 80 let později se situace příliš nezměnila, v roce 1920 bylo napočítáno 12 domů se 140 obyvateli. Velký zlom ve Lhotce nastal aţ v 60. letech minulého století, kdy zde započala panelová výstavba sídlišť. V roce 1980 zde bylo nasčítáno na téměř 21 tisíc obyvatel. K Praze se připojila v roce 1922. K Praze 4 Lhotka patří od roku 1960. Prvního ledna 1989 byla větší část Lhotky přesunuta, přejmenována a přičleněna pod Prahu 12, dnešní Modřany. Současná Lhotka má plošnou výměru zhruba 1 km2 a je osídlena více neţ 6000 lidmi.

2.3 Architektura Prahy 4 a významné stavby 2.3.1 Nusle Na rohu ulic Nuselská a Čestmírova stojí dodnes budova bývalého Národního domu. Jedná se o třípatrovou stavbu z konce 19. století s novorenesanční fasádou. Svou polohou dominuje přilehlému náměstí Bratří Synků. Plány nuselského Národního domu vypracoval architekt Antonín Fritz v roce 1897.17 Dům měl v sobě umístěnou restauraci, taneční sál i obchody. V roce 1914 byla zahájena jeho přestavba, po níţ budova slouţila jako hotel a Občanská záloţna ve Vršovicích. Změny projektovala dvojice architektů Václavů Šourka a Řezníčka. V 70. letech minulého století byly vnitřní prostory domu upraveny pro potřebu 17

AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., 2006. ISBN 80-903481-8-1

26

České spořitelny, která v 50. letech nahradila Občanskou záloţnu. Dům je v průčelí vyzdoben sochami kněţny Libuše, kníţete Přemysla a svatého Václava. Později k nim přibyla i busta Karla Havlíčka Borovského. Díky svému historickému významu je budova zapsána v seznamu kulturních památek České Republiky.

Obrázek 2 Národní dům v Nuslích v současné podobě

V Sezimově ulici, která spojuje náměstí s Táborskou ulicí, nalezneme mezi průměrnou činţovní zástavbou několik výrazných secesních a eklektických domů. Většinu z nich projektoval výše zmíněný Václav Řezníček. Boleslavově ulici, vedoucí nad divadlem a parkem Na Fidlovačce zase vévodí dům čp. 43/11, jehoţ překrývající se štíty a další výzdoba jsou prvkem pozdní geometrické secese. Na nároţním domu čp. 45/9 se zase střetávají secesní prvky s motivy jehlancového kubismu.

Obrázek č. 3 Dům čp. 43/11, ulice Boleslavova

Obrázek č. 4 Dům čp. 45/9, ulice Boleslavova

Samotné výstavbě Nuselské radnice předcházelo vybudování sousedního objektu, kterým se v současnosti do radnice vstupuje do Úřadu městské části Praha 4. Kdysi samostatný

27

dům původně slouţil bernímu úřadu a okresnímu soudu. Budovu radnice projektoval architekt Antonín Turek. Zajímavostí je, ţe z reprezentačního vstupu radnice pod věţovitou představbou je vidět přímo dolů Sezimovou ulicí aţ na náměstí Bratří Synků.18 Co se architektonického stylu týče, je radnice směsicí eklekticismu a klasicismu. Věţovitá představba má v přízemí bosované podloubí, na obou nároţích v druhém patře se nacházejí sochy štítonošů. Ve třetím podlaţí je velký balkón se třemi arkádovými oblouky, přecházející v nároţní věţičky. Z druhé strany budovy, s pohledem na svaţité náměstí Generála Kutlvašra, se nachází štít s hodinami. To vše překrývá vysoká valbová střecha s dalšími polygonálními věţičkami, které jsou ozdobeny zlatými makovicemi a korouhvemi s písmeny M a N (Město Nusle). Na samém vrcholu je korouhev s datem 1908, coţ je rok zahájení výstavby. Samotná stavba radnice byla na svou i dnešní dobu velice rychlá, coţ dokazuje záznam z prvního zasedání zastupitelstva v nové radnici dne 30. září 1909. V současné době by samotné prostory radnice rozměrově nestačily jejímu chodu, a proto k úřadu patří i další stavby

v bezprostředním

sousedství,

které

jsou

navzájem

propojeny

chodbami

v jednotlivých patrech. Obecní úřady ostatních obcí Prahy 4 se bohuţel do současnosti nedochovaly, neboť musely ustoupit modernější výstavbě.

Obrázek č. 5 Nuselská radnice v současné podobě

Pod náměstím Bratří Synků na břehu Botiče směrem k centru stojí komplex budov bývalého pivovaru. Dnes stavení patří Českým vinařským závodům. Za povšimnutí stojí, ţe některé z budov mají stále klasickou sedlovou střechu s pálenou krytinou. Domy jsou z hlavní Křesomyslovy ulice poměrně obtíţně viditelné, jelikoţ je překrývá zarostlá 18

AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., 2006. ISBN 80-903481-8-1

28

zahrada na břehu potoka. Co však jistě lidé jdoucí Křesomyslovou ulicí směrem k Vltavě nepřehlédnou, je na protější straně stojící budova divadla Na Fidlovačce, lidově zvaná „Tyláček“. Původně byla budova dřevěná, ostatně jako většina začínajících divadel u nás. Kolem roku 1920 se divadlo dočkalo vyzdění, dřevěné hlediště a jeviště bylo zachováno, ale bylo dostavěno zázemí. Architektura této stavby je jednoduchá aţ prostá. Přesto v ní nacházíme určité prvky funkcionalismu. Dlouhé roky samotná budova divadla chátrala, aţ v roce 1996 se dočkala rozsáhlé rekonstrukce. Nyní je jeho existence opět váţně ohroţena a je moţné, ţe se letošního začátku podzimní sezóny nedočká.

Obrázek č. 6 Divadlo Na Fidlovačce v současné podobě

Nezanedbatelný počet činţovních domů v dolních Nuslích je postaven ve stylu českého kubismu, který byl na svém vrcholu v letech 1913 – 1914. Dalším hojně se vyskytujícím prvkem je secese, která jej časem nahradila. Mezi Ostrčilovým náměstím a Svatoplukovou ulicí byla na přelomu 19. a 20. století vytvořena pravoúhlá skladba činţovních domů, jejíţ architektura je eklektická a florálně secesní. Dalším z významných domů, na které bych rád upozornil, je na adrese Oldřichova čp. 512/42 ve stylu pozdní secese od známého architekta Miroslava Buriánka. První druţstevní domy v Praze byly postaveny v letech 1913 aţ 1914 v Rostislavově ulici.19 Budovy nesou stopy geometrické secese aţ k moderně.

19

AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., 2006. ISBN 80-903481-8-1

29

Obrázek č. 7 Dům v Rostislavově ulici, čp. 1374

Kongresové centrum Praha neboli Palác kultury je oproti předešlým stavbám mnohem mladší. Patří do území tzv. Jiţního předpolí Nuselského mostu, čítajícím cca 8 hektarů. Budova byla postavena v roce 1981 dle návrhu architektů J. Mayera, V. Ustohala, J. Karlíka a A. Vaňka. Velký sál pojme 2843 osob, ostatní malé sály celkem 1840 osob. O její architektuře se dá říci, ţe je spíše účelná neţli vzhledná ostatně jako většina postavených objektů té doby. O to větší je škoda, ţe se mohutná budova nalézá na jedné z nejlepších praţských lokalit, co se polohy i dostupnosti týče. V současné době je budova vyuţívaná sotva na polovinu své kapacity. Na kráse ji nepřidávají ani pohyblivé reklamní tabule, kterými je v posledních letech pokryta.

Obrázek č. 8 Kongresové centrum

K dalším stavbám předpolí patří samotný Nuselský most (původně most Klementa Gottwalda) a stanice metra Vyšehrad (původně Gottwaldova). Obojí bylo postaveno v letech 1967 aţ 1974. Autory návrhu a plánu jsou architekti V. Michálek, S. Hubička. S. Kobr, J. Otruba a Z. Pechatý.20

20

AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., 2006. ISBN 80-903481-8-1

30

Poslední dominující stavbou jiţního předpolí je hotelový komplex Corinthia Towers (původní název hotel Fórum). Projekt hotelu vznikal v letech 1982 aţ 1986. Samotná stavba probíhala od roku 1986 do 1988. Autorem návrhu je architekt J. Trávníček. V zařízení můţe být ubytováno aţ 1093 hostů. Výška hotelu je 83 metrů.

Obrázek č. 9 Hotel Corinthia Towers a Nuselský most

2.3.2 část Nuslí - Pankrác Z Nuslí se po stopách významných budov přesuneme na Pankrác. Zde se nalézá nejstarší památka na území dnešní Prahy 4 – kostel sv. Pankráce. Svatostánek je prvně zmiňován v zakládací listině vyšehradské kapituly z roku 1088. Původně se jednalo o románskou rotundu pro osadu Krušina, coţ potvrdil i archeologický výzkum. Následně byla rotunda přestavěna na gotický kostel, jenţ byl zničen při švédském obléhání roku 1648. V polovině 17. století byl objekt upraven do raně barokního stylu s volnou zvonicí.

Obrázek č. 10 Kostel sv. Pankráce v dnešní podobě

Pankráckou dominantou se v letech 1885 aţ 1889 stala místní věznice. Zajímavostí je, ţe poslední větší přestavbou prošla v roce 1939. Z části budovy je dnes památník. Podzemní chodbou je věznice spojena s vedlejší budovou Vrchního soudu. Tato budova spravedlnosti 31

byla postavena v letech 1926 aţ 1930 podle plánů architekta Bedřicha Bendelmayera. Náměstí Hrdinů, kterému budova vévodí, utrpělo velkou škodu, kdyţ jej v rámci budování lepší dopravní infrastruktury přeťala Severojiţní magistrála.

Obrázek č. 11 Pankrácká věznice z ptačí perspektivy

Obrázek č. 12 Budova Vrchního soudu z pohledu od magistrály

Dnešní divadlo Na Jezerce svým jménem připomíná areál klasicistní usedlosti z 19. století. Původně se usedlost nazývala Šustrovka, název Jezerka vznikl v roce 1835. Kdysi letní letohrádek byl v tu dobu přestavěn na výletní restauraci. Zahradě se říkalo Libušin háj, jelikoţ v něm byla studánka, ke které dle pověsti chodila kněţna Libuše. Studánka bohuţel zanikla za 1. republiky při výstavbě kanalizace. Hlavní objekt areálu je jednopatrový a z části přízemní s klasicistním průčelím. Současná podoba přilehlého parku postupně vznikala od roku 1949 podle návrhu zahradního architekta Jiřího Novotného a ing. Jaroslava Schollara. Hlavními pankráckými obytnými čtvrtěmi jsou sídliště Pankrác I a II. Sídliště Pankrác I je vymezeno ulicemi Milevská, K sídlišti, V rovinách a Na strţi. Sídliště Pankrác II pak ulicemi Na Pankráci, Děkanská vinice I, Pujmanové a Hvězdova. Do centra je obytná zóna

32

připojena přes ulice Na strţi a Na Pankráci Severojiţní magistrálou (ulicí 5. května). Celková rozloha obou sídlištních celků a přilehlého prostoru centra je zhruba 57 ha. V soutěţi pro ideové řešení Pankrácké pláně v roce 1956 zvítězil návrh J. Krise, L. Todla, B. Bubla a V. Valtra. Plán územního plánování zpracoval v roce 1960 V. Durdík. Autorem projektu obou částí z roku 1969 je J. Lasovský, V. Hess, J. Krč, V. Procházka a J. Vilímek. Samotná výstavba probíhala v letech 1962 aţ 1967. Sídliště Pankrác I má kapacitu 1933 bytů pro zhruba 4300 obyvatel, Pankrác II pak 1414 bytů pro cca 2600 obyvatel. Celé sídliště je rozděleno do tří okrsků, které jsou postaveny v jednotném duchu kolem společného centra. Kompozice samotných okrsků je tvořena jednoduchými řádky a skupinami obytních domů ve třech výškových hladinách (4, 8 a 12 podlaţí a obklopujícími areály pavilonů školních zařízení. Obchodní vybavení je soustředěno do pěších ulic orientovaných dovnitř prostoru okrsků. Původně jednotné architektonické řešení se postupně ztrácí vlivem dílčích akcí zateplení fasád, výměn oken a úprav lodţií. Centrum tohoto sídlištního celku se nachází stále v nedokončené fázi, mnohde proto chybí jeho pěší napojení na přilehlé okrsky.

Obrázek č. 13 Pohled na sídliště Pankrác I z kříţení ulic Pujmanové a Milevská

Obrázek č. 14 Mapa sídliště Pankrác I

33

Obrázek č. 15 Mapa sídliště Pankrác II

2.3.3 Michle Z oblasti Pankráce se nyní přesuneme do údolí další části Prahy 4 – Michle. Důleţitou roli v této čtvrti hraje potok Botič, který tvoří její centrální linii. Svaţitý terén z obou stran potoka zabraňuje velkoplošné výstavbě, a tak se i v současnosti v Michli setkáváme s nezastavěnými pozemky, coţ je v dnešní Praze spíše rarita. Nejvýznamnější dochovanou památkou je kostel Narození Panny Marie. Je postaven v duchu vrcholně barokní architektury v letech 1724 aţ 1726. V sousední Baarově ulici stojí michelská fara. Přilehlému kostelnímu prostranství dominuje školní budova, postavená v roce 1897 pankráckým stavitelem J. Brebtou.

Obrázek č. 16 Kostel narození Panny Marie

Na levé straně Michelské ulice stojí uzavřený Univerzitní dvůr s popisným číslem 1. Budovy patřily Univerzitě Karlově, která v nich hospodařila. Její působnost v Michli dokazují i názvy ulic jako Na Kolejním statku, Děkanská, Magistrů atd. Stavby jsou

34

vybudovány v barokním slohu a jejich původ se datuje kolem třicetileté války. Později prošly klasicistní přestavbou. 21 V roce 1784 zde byl postaven pivovar. Během 19. a 20. století prošel pivovar i Univerzitní dvůr mnoha drobnějšími stavebními úpravami. V roce 1920 přešel michelský dvůr pod vlastnictví Československé Republiky. Po roce 1948 byly prostory vyuţívány k různým výrobním provozům, které historickým budovám vůbec neprospívaly. V 90. letech byl chátrající areál plně zrekonstruován a dnes slouţí jako domov pro dlouhodobě nemocné.

Obrázek č. 17 Univerzitní dvůr neboli Domov Sue Ryder v dnešní podobě

Ulice U Michelského mlýna na čp. 124 skrývá bývalou synagogu, dnes slouţící jako modlitebnu Církve československé husitské. Stavba byla původně renesanční, renesanci nahradilo v 18. století baroko a to v první polovině 19. století zase romantická novogotika. Poslední rekonstrukce usilovala o přiblíţení se původnímu vzhledu, nedopadla však příliš dobře. Stavba je zastřešena sedlovou střechou s vysokými štíty. Oproti tomu pravá část průčelí má střechu mansardovou. Nároţí se zpevnilo šikmými přizdívkami.

Obrázek č. 18 Michelská synagoga po nejnovější rekonstrukci

21

AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., 2006. ISBN 80-903481-8-1

35

Zajímavou stavbou v Michli je vodárenská věţ od architekta Jana Kotěry. Ta se nachází na návrší nad Pankrácí mezi ulicemi 5. května a Budějovickou. Z magistrály je moţno jí zahlédnout po pravé straně směrem na Brno. U věţe se dochoval i domek pro strojníka, stará strojovna a vodojem. Vodárna byla postavena v letech 1906 aţ 1907. Spodní část věţe tvoří válcová podnoţ z kamenného a cihlového reţného zdiva, na které je postavena vodní nádrţ z ocelové nýtované konstrukce. Tu zakrývá helmicová střecha. Domky mají velké střešní přesahy a také jsou postaveny z cihelného reţného zdiva. Tím se vzniklému areálu dostává jisté celistvosti. Ve strojovně se dochovala původní secesní válcová kamna podle Kotěrova návrhu.

Obrázek č. 19 Vodárenská věţ v Michli

V meziválečném období byl postaven na pravé straně dnešní ulice U Plynárny areál městské plynárny podle projektu architekta J. Kalouse. Její funkci časem přebrala nově vybudovaná plynárna v Horních Měcholupech a michelská plynárna nakonec ukončila činnost přesně po 50 letech v roce 1975. Dnes ve zrekonstruovaných budovách sídlí společnost Praţská plynárenská a.s. Je zde vybudováno i plynárenské muzeum.

Obrázek č. 20 Foto plynárenských věţí, jeţ se bohuţel nedochovaly

36

Sídliště Michelská je vymezeno ulicemi 5. května, Jihlavská – Batelovská, Budějovická a Vokáčova. Skrz sídliště prochází velice rušná Vyskočilova ulice, která na druhou stranu zajišťuje dobrou dopravní návaznost do centra. Rozloha výstavby je 18 hektarů. Stavba sídlištního celku trvala 4 roky, od roku 1962 do 1966. Autory zástavby jsou architekti A. Véle, J Klein a J. Vlašánek. Jedná se o soubor panelových domů se školními areály a obchodním centrem, umístěným do jednotlivých pavilonů podlém Budějovické ulice. Je zde vybudováno na 1550 bytů pro více jak 2900 obyvatel. Co se týče samotné zástavby, jsou zde pouţity podobné principy jako u pankráckého sídliště. Usazení obchodů do pavilónového řešení podél ulice Budějovická připomíná tradiční městskou třídu. Pavilony by však zaslouţili rekonstrukci a modernizaci. Návštěvnost jednotlivých obchodů však klesá, jelikoţ bylo nedaleko vybudováno nákupní centrum Arkády Pankrác.

Obrázek č. 21 Sídliště Michelská

2.3.4 Spořilov Nelze zde nezmínit část katastrálního území Záběhlic – Spořilov. Myšlenka úsporného bydlení se tu zhmotnila do výstavby převáţně řadových rodinných domků. Tento urbanistický počin datujeme do období mezi dvěma světovými válkami. Plocha území o velikosti 80 ha byla podle návrhu J. Barka a J. Bertla rozdělena na sebe kolmými ulicemi se zatravněnými pásy a stromořadím uprostřed na čtyři okrsky.

37

Jako centrum toho projektu bylo vybudováno Roztylské náměstí s kostelem sv. Aneţky, postaveným v letech 1930 aţ 1932. Autory návrhů kostela i většiny domků jsou Karel Polívka a Vlastimil Broţek. Během pouhých čtyř let (v období od roku 1926 do 1930) bylo postaveno na 1160 řadových, volně stojících i dvojdomků a vilek pro více jak 7000 obyvatel. Zajímavostí je, ţe jiţ v těchto letech byla vyuţita prefabrikace. Do oblasti byly přivedeny inţenýrské sítě a prodlouţeny silniční komunikace a tramvajová trať. Domky případně vilky měly dva aţ pět pokojů s příslušenstvím a oploceno zahradu. Dále domky oplývaly kuchyní, pokojem pro sluţebnou, vestavěnými skříněmi, koupelnou na plyn nebo uhlí, spíţí, prádelnou, toaletou, půdou a sklepem. V 60. letech minulého století se k oblasti připojila ještě čtvrť Spořilov II. s plochou o 54 ha.

Obrázek č. 22 Mapa Spořilova, uprostřed Roztylské náměstí s kostelem sv. Aneţky

Obrázek č. 23 Kostel sv. Aneţky

Obrázek č. 24Domky na Spořilově na dobové fotografii

38

2.3.5 Krč Další praţská čtvrť Krč patřila dlouhou dobu pro svůj členitý a rozmanitý terén k málo zastavěným oblastem hlavního města. I přesto zde nalezneme pár významných praţských staveb. V ulici V Podzámčí stojí dvoupatrový novogotický zámek. Vznikl přestavbou původního klasicistního domu, který byl postaven na místě bývalého hospodářství. Zámek kdysi obklopoval hospodářský dvůr, anglický park a rybník. Od roku 1880 vlastnil nemovitost praţský podnikatel Tomáš Welzl, který se zaslouţil i o další rozvoj krčské čtvrti. Svaţitý terén, na kterém je zámek postaven, je vyrovnáván terasami. Na jiţní straně stojí schodišťová věţ s cimbuřím. V současnosti slouţí zámek jako hotel a restaurace.

Obrázek č. 25 Krčský zámeček neboli hotel Chateu St. Havel

U křiţovatky ulic Sulická, Pod Višňovkou a Matek stojí hlavní budova bývalého areálu Šimsova sanatoria, nyní slouţící jako Kojenecký ústav při Fakultní Thomayerově nemocnici. Hlavní budovu obklopuje šest vilek, rozmístěných v zahradě s parkovou úpravou. Sama budova ústavu je z roku 1901 a pyšní se secesní architekturou, stejně tak i ostatní vilky, jejichţ architekturu doplňují novorenesanční prvky. Celý areál bohuţel stále není plně zrekonstruován, coţ dokládá chatrný stav vnější fasády na hlavní budově i vnitřní stavebně zanedbané prostory. Areál Ryšánka, čp. 124, je zapsaný na seznam Státních nemovitých kulturních památek. Usedlosti je jednopatrová stavba s neogotickou fasádou z roku 1860. Na ní navazuje vjezdová brána a další hospodářské budovy kolem dvora jsou barokního původu. Ve svahu se dále nachází zahradní stavení a celému areálu esteticky vévodí kašna. Od roku 1977 aţ 1984 byl areál rekonstruován. Autorem plánů rekonstrukce byli ing. arch. Jan Štípek

39

akademičtí architekti Jan Kerel a Vladimír Stehno.22 Celková přestavba stála více neţ 45 miliónů Kčs. Investorem byla státní společnost Pragoprojekt, který si v areálu vybudoval své sídlo. Firma, dnes jiţ akciová společnost, v objektu sídlí dodnes.

Obrázek č. 26 Ryšánka v dnešní podobě

K vrcholům vyspělé meziválečné architektury je areál Thomayerovy nemocnice. Ten byl vystavěn v letech 1926 aţ 1934. Návrhy vypracoval architekt Bohumil Kozák. Soubor budov původně neslouţil jako nemocnice, ale jako sociální ústav hlavního města Prahy a nazýval se Masarykovy domovy. Areál leţí na ploše o výměře 33 ha. Tehdy jeho výstavba stála 123 miliónů Kčs. Nemocnice v tomto souboru budov sídlí od roku 1954 a nese jméno po slavném profesoru v oboru lékařství MUDr. Josefu Thomayerovi. Zvláštností je, ţe se pod komplexem nachází ve třech patrech vybudovaný podzemní kryt s vlastním zdrojem pitné vody a elektřiny, který pojme aţ 70 pacientů.

Obrázek č. 27 Areál dnešní Thomayerovy nemocnice

Na přelomu katastru Krče a Podolí leţí po obou stranách Jeremenkovy ulice zástavba Dvorecká, původní název Ondřejov. Tu můţeme rozdělit na severní a jiţní část, přičemţ

22

AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., 2006. ISBN 80-903481-8-1

40

severní začíná u ulice V rovinách a končí Jeremenkovou. Jiţní část zde začíná a končí ulicí U druţstva. Jedná se o oblast rodinných domků a dvojdomků, jejíţ rozloha je 11,4 ha. Výstavba se prováděla od roku 1947 podle návrhu O. Novotného a úvodního projektu B. Kříţe. Kapacita dané lokality je 236 rodinných domů a 118 dvojdomků. Ulice jsou vedeny ve směru vrstevnic, parcelace je pravidelná a dvojdomky mají jednotné stavebně architektonické provedení. Výstavbu tvoří několik typů rodinných domků včetně typově stejných druhů vybavení. Původně jednotná architektonická tvář Dvorecké je měněna unikátními rekonstrukcemi jednotlivých domů.

Obrázek č. 28 Zástavba rodinných domků Dvorecká

2.3.6 Podolí Domy v praţském Podolí nejsou soustředěny centrálně, ale rozprášeny po celém území zdejšího katastru. Jde tak o přizpůsobení členité krajině pravému břehu řeky Vltavy a od ní stoupajícímu terénu. Na rozdíl od ostatních čtvrtí zde nevznikaly selská hospodářství s uzavřeným dvorem, ale jednotlivé chalupy a rybářské domky. Kostel sv. Michaela Archanděla na bývalém podolském hřbitově je asi nejstarší dochovanou stavbou v obci. Románský kostel je ze 13. století, gotická část je o století mladší. Po roce 1850 bylo ke kostelu přistavěno novorománské průčelí. Poblíţ kostela také stojí zvonice ze 17. století se zděným přízemím s novorománskou fasádou, dřevěným patrem a stanovou střechou.

41

Obrázek č. 29 Kostel sv. Michaela Archanděla v ulici Pod Vyšehradem

V ulici Pod Vyšehradem nalezneme s popisným číslem 1 dům s klasicistní fasádou a mansardovou střechou z konce 18. století. Jedná se o bývalou katovnu. Další drobná stavba v této ulici je stará usedlost Neumanka s popisným číslem 5. Klasicistní fasáda pochází z doby kolem roku 1840. Kolem domu se nachází velký park. Pravým opakem těchto drobných staveb je Městská vodárna a filtrační stanice. Budova byla postavena dle návrhu architekta Antonína Engla v letech 1929 aţ 1931 na místě původní vodárny z roku 1885, která se nazývala Vinohradská, protoţe byla určena k zásobování vodou samostatného města Královské Vinohrady. Historicky nejnovější budova vodárny, postavená v jejím blízkém sousedství, je téţ Englovo dílo, které bylo vybudováno o pár desítek let později, mezi roky 1959 a 1962. Ze staré vodárny se roku 1952 stalo Muzeum praţského vodárenství. Budovy dohromady tvoří ohromný komplex, který v současnosti dominuje podolskému pravému břehu Vltavy. Soubor staveb je postaven v novoklasicistním stylu. Uprostřed stojí 45 metrů vysoká vodárenská věţ. Průčelí zdobí 9 pískovcových soch, které představují řeku Vltavu a její přítoky – Vydra (autor Josef Fojtík), Otava (autor Joza Novák), Blanice/Šumava a Malše (autor Zdeněk Vodička), Berounka (autor Josef Fojtík), Vltava (autor Joza Novák), Sázava (autor Zdeněk Vodička), Blanice a Ţelivka (autor Josef Fojtík), Luţnice a Neţárka (autor obou Zdeněk Vodička).23 V současné době slouţí Podolská vodárna jako záloţní vodní zdroj a pomocná úprava vody. Zásobuje pitnou vodou především Staré Město a Josefov. Část její produkce je přečerpávána do vodojemů na vinohradské Floře. 23

AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., 2006. ISBN 80-903481-8-1

42

Obrázek č. 30 Podolská vodárna

Funkcionalistický sloh se uplatnil ve velkém právě při zástavbě v Podolí. Jako příklad mohu uvézt vilu v ulici Na Podkovce čp. 282/12 z roku 1936. Architektem objektu je Karel Stráník, bývalý asistent a spolupracovník Le Corbusiera.

Obrázek č. 31 Vila Na Podkovce 282/12 pohled z ulice

Na svahu pod praţským Vyšehradem bylo v letech 1910 aţ 1914 postaveno jiţ dříve zmíněné Praţské sanatorium v Podolí, dnes slouţící pod jménem Ústav pro péči o matku a dítě. Celý komplex má čtyři čtyř aţ pětipatrová křídla, která jsou spojena centrální budovou v jeden celek. Tato budova má dvě kruhové dvorany o výšce dvou pater. Hlavní schodiště je obloţeno italským mramorem. Areál je postaven v pseudoklasicistním stylu a bylo postaveno dle plánů profesora Rudolfa Kříţeneckého z roku 1910. Péče o děti i matky byla začleněna do konceptů ústavu od samého počátku jeho fungování a během let se postupně rozšířila do všech křídel Ústavu. V roce 1946 přešlo sanatorium pod vlastnictví státu a o dva roky později, v roce 1948, zde byla zřízena III. gynekologicko-porodnická klinika profesora J. Trapla a kojenecká klinika.

43

V roce 2005 byla v areálu otevřena úplně nová budova porodnice, která obsahuje tu nejmodernější techniku a vybavenost, kterou lze v současné době získat.

Obrázek č. 32 Ústav pro péči o matku a dítě

Vysokoškolské koleje v praţském Podolí tvoří soubor šesti objektů samotných studentských ubikací se společenským vybavením a příslušenstvím. Areál je vymezen ulicemi Na lysině, Pod Děkankou, Na hřebenech, U podolského hřbitova a Doudova. Rozloha celého objektu je 2,3 ha. Projekt vznikl v roce 1953 a samotná výstavba začala o rok později. Urbanistický koncept vytvořil J. Krásný, architektonické zpracování měl na starosti M. Zachystal, J. Ulman, J. Paroubek a Z. Řezníček. Projektantem byl O. Schnidt a sochařské práce měl na starosti profesor Ţalud se svým kolektivem. Původní kapacita areálu je 1700 studentů. Soubor staveb je jedním z mála ucelených praţských realizací tzv. socialistického realizmu. Hlavními prvky tohoto stylu jsou funkčnost, účelnost, jednoduchost, provozně-kompoziční uspořádání a opakování jednoho architektonického i prostorového prvku. V současnosti vcelku zachovaná vnější architektura prochází postupnou rekonstrukcí.

Obrázek č. 33 Foto vnitřního areálu kolejí

Obrázek č. 34 Plánek celého areálu kolejí v Podolí

44

Poválečnou architekturu v Podolí reprezentuje plavecký stadion. Byl postaven roku 1965 podle návrhu architektů R. Podzemského, G. Kuchaře a J. Domiče. Zajímavostí je, ţe v roce 1985 byl stadion připojen na chladicí systém České televize na Kavčích horách. Pro televizi to znamenalo levnější řešení chlazení techniky a bazén získal přísun části tepla pro ohřev vody. V roce 1995 proběhla rekonstrukce střechy a bazénových ploch. V roce 2001 se pak modernizace dočkala vstupní hala.

Obrázek č. 35 Plavecký stadion v Podolí

2.3.7 Braník Z praţského Podolí se posuneme dolů proti proudu řeky Vltavy do Braníka. Zde bych rád zmínil Dominikánský dvůr s dnešním číslem popisným 44, který tvoří celý blok mezi ulicemi Modřanská, U Staré pošty a Ke Krči. Objekt obsahuje hospodářský dvůr, obytnou a hospodářskou část včetně sýpky. Na severovýchodním rohu je raně barokní kaple sv. Kříţe s třípatrovou věţí. Areál pochází z 3. čtvrtiny 17. století. Tato historická památka je v současnosti v dost zuboţeném stavu. Městská část Praha 4, jenţ je jejím vlastníkem, uzavřela v loňském roce nájemní smlouvu se Zemským pivovarem, který se zavázal, ţe objekt zrekonstruuje na řemeslný pivovar, restauraci a hospodu.

Obrázek č. 36 Dominikánský dvůr v současné podobě

45

V dnešní ulici Na Zemance stojí bývalá zemědělská usedlost Zemanka obklopena velkou zahradou. Objekt byl postaven v polovině 19. století, prošel i dalšími přestavbami na přelomu 19. a 20. století a další po roce 1920. V přízemí jsou dodnes dochovány segmentové klenby. Usedlost je památkově chráněna od 3. května 1958.

Obrázek č. 37 Usedlost Zemanka

Na vršku nad branickým údolím stojí dům (někdy je stavba nazývána jako zámeček) Na Kříţku, s popisným číslem 77. Jde o jednopatrovou novorenesanční stavbu z druhé poloviny 19. století. Byla zde vyhlášená výletní restaurace se stejným jménem, kterou zřídil známý praţský vinárník a magistrátní rada Josef Šulc. Je moţné, ţe autorem návrhů sgrafit v průčelí je Mikoláš Aleš, jenţ patřil ke zdejším pravidelným hostům. Nad kříţením křídel stojí novorenesanční věţ. Zámeček je stejně jako předchozí objekt památkově chráněn.

Obrázek č. 38 Zámeček Na Kříţku v dnešní podobě

V Údolní ulici v Bráníku při ţelezniční trati stojí bývalý pivovar. Jedná se o volnou skupinu staveb, stojící na společném dvoře. Jejich fasády jsou z reţného zdiva. Pod sladovnou jsou sklepy s litinovými sloupy a zaklenutou segmentovou klenbou. Vzadu ve dvoře se ční osamocený komín, který je vyzděný z glazovaných cihel. Samotná průčelí budov jsou novorenesanční, ale u správní budovy se objevují prvky secese.

46

Areál pivovaru byl postaven v letech 1898 aţ 1900 a byl funkční aţ do roku 2007, kdy se výroba přesunula do smíchovského pivovaru. Další záměry s areálem jsou zatím nejasné.

Obrázek č. 39 Pivovar v praţském Braníku

K pivovaru tematicky i prakticky navazují branické ledárny, stojící u Modřanské ulice na pravém břehu Vltavy. Jde o výraznou stavbu pozdní geometrické secese. Do průmyslového areálu patří bývalé stáje, kolny, ledárny a dům správce. Celá stavba je dílem architekta Karla Kovařovice a byla postavena v letech 1908 aţ 1911. Objekt je památkově chráněn od 22. října 1990. Původní provoz ledáren byl ukončen v roce 1954, jelikoţ pozbyl významu. Vybudováním Vltavské vodní kaskády přestala řeka v zimě zamrzat.

Obrázek č. 40 Foto branické ledárny zachycující řezání ledů na Vltavě

Na katastrálním území Braníka a sousední Lhotky se rozkládá sídlištní celek Novodvorská. Zástavba je ze severu vymezena ulicemi Novodvorská a Nad lesním divadlem, z východu ulicí Mariánskou, z jihu Jílovskou – Nad koupadly a ze západu Vavřenovou ulicí. Spojnicí sídliště s vltavským břehem je ulice Novodvorská. Svojí rozlohou patří k těm větším celkům, má 43 ha.

47

Sídlištní projekt vznikl v roce 1962, samotná realizace probíhala v letech 1964 aţ 1969. Autory projektu jsou A. Bořkovec a V. Jeţek. Jedná se o dva obytné okrsky se základní vybaveností a centrem, umístěným v těţišti celého souboru budov. Areál panelových domů čítá na 3900 bytů pro více jak 8000 obyvatel. Jedním z nejúčinnějších efektů zástavby je přechod od ortogonální osnovy zástavby podél hlavní osy sídliště do linií mělkých křivek zdůrazňujících terénní kresbu na okrajích lokality. Po stránce organizační je celek vysoce funkční, s minimalizací dopravy uvnitř obytného území, dostatkem zeleně a logickým rozmístěním občanské vybavenosti. Centrálním prostorem je náměstí. V roce 2005 bylo mimo území původního sídliště postaveno polyfunkční centrum Novodvorská Plaza. Jako ostatní sídliště i toto bojuje s rozbíjením jednotné architektury dílčími úpravami jednotlivých domů, jejichţ majitelé (většinou druţstva) vůbec nedbají na celkový ráz sídlištního celku.

Obrázek č. 41 Sídliště Novodvorská

2.3.8 Hodkovičky Malá část Prahy 4, Hodkovičky, se také můţe pyšnit pár významnými stavbami. Jednou z nich je funkcionalistická vila z 30. let 20. století, která byla projektovaná architektem Ladislavem Ţákem a postavena stavitelem Paličkou v ulici Na Lysinách pro významného prvorepublikového reţiséra a herce Martina Friče a jeho manţelku, herečku Suzanne Marwille. Vila má hladké průčelí a v interiéru se dochovala i značná část původního vybavení.

48

Obrázek č. 42 Fričova vila v ulici Na Lysinách

2.4 Trh s obecními nemovitostmi Obecními nemovitostmi se v tomto případě rozumí nemovitosti, jejichţ vlastníkem je Hlavní město Praha. Ty jsou v souladu se zákonem o hlavním městě Praze a Statutem hlavního města Prahy, svěřeny do správy městské části Praha 4, která vykonává, aţ na výjimky, všechna práva vlastníka. Praha 4 můţe se svěřeným majetkem hospodařit, tedy můţe majetek pronajmout, dát do výpůjčky, prodat, směnit apod. Pro moţnost směny, pronájmu či prodeje obecních nemovitostí zřídila Městská část Praha 4 internetový portál, kam mohou obyvatelé i sama Městská část zadávat jednotlivé nabídky. Dále jsou jednotlivé záměry zveřejňovány na úředních deskách Prahy 4.

2.4.1 Privatizace obecních bytů resp. domů Privatizaci obecních nemovitostí má na Praze 4 na starosti oddělení privatizace bytového fondu. Činnosti oddělení privatizace:24 připravuje podklady k projednání záměrů s pozemky svěřenými MČ, které souvisí s privatizovanými domy; vyhodnocuje ţádosti o odprodej domů a kontroluje je z hlediska oprávněnosti nájemníků zúčastnit se privatizace a splnění podmínek Zásad Zastupitelstva hl. m. Prahy a Zastupitelstva MČ Praha 4;

24

MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 4. Oddělení privatizace bytového fondu. PRAHA4.cz [online].©2013. Dostupné z: http://www.praha4.cz/Oddeleni-privatizace-bytoveho-fondu.html

49

soustřeďuje doklady od kupujících (návrh na zápis do obchodního rejstříku, prohlášení správce vkladu, čestné prohlášení, kontrola kupujících z hlediska oprávněnosti zúčastnit se privatizace, atd.); zajišťuje informace o jednotlivých domech od správních firem (SF); spolupracuje s vybranými právními firmami či právními zástupci; připravuje a předává potřebné doklady pro sepsání smluv souvisejících s privatizací bytového fondu, a organizuje předání dokumentace domů včetně smluv ve spolupráci s SF a kupujícími; předává doklady k ověření správnosti Magistrátu hl. m. Prahy; předává doklady katastrálnímu úřadu; eviduje informace o prodaných domech; koordinuje postup fyzického předávání nemovitosti kupujícímu; zajišťuje vypracování znaleckých posudků; sleduje a kontroluje pravidelné splátky z kupních smluv na privatizované nemovitosti a úhrady nájmů za související pozemky; dává souhlas ke zpětnému čerpání finančních prostředků ze zaplacené ceny zprivatizovaných domů na jejich opravy ve věcech výslovně vyjmenovaných v uzavřené dohodě o zpětném čerpání (věci v dohodě výslovně nevyjmenované předkládá ke schválení radě MČ); spolupracuje s odborem finanční správy na úseku zpětného čerpání finančních prostředků ze zaplacené ceny zprivatizovaných domů, pokud tuto činnost nevykonává na základě smluvního vztahu jiný subjekt; provádí předběţnou, průběţnou kontrolu dle zákona č. 320/2001 Sb., o finanční kontrole ve veřejné správě, v platném znění, u ţadatelů a u příjemců veřejné finanční podpory (zpětné čerpání) a ukládá pokuty podle tohoto zákona a zákona č.552/1991 Sb., o státní kontrole, v platném znění. Podmínky pro privatizaci:25 je nutno si uvědomit, ţe se jedná o prodej celých domů, nikoli o samostatné bytové jednotky; kupujícím můţe být pouze právnická osoba (druţstvo nebo společnost s ručením omezeným) sloţená z oprávněných nájemců bytů, kteří vyuţívají nejméně 50% 25

Příloha k usnesení Zastupitelstva městské části Praha 4 č. 18Z-7/2002, ze dne 27. února 2002, Dostupná z: http://www.praha4.cz/Prehled-privatizace-bytoveho-fondu

50

podlahové plochy domu, vyjma nájemců sluţebních bytů a nájemců s uzavřenou nájemní smlouvou na dobu určitou; současně s domy jsou nabídnuty k odkupu i zastavěné pozemky a pozemky s těmito domy související; kupní cena je cenou odhadní dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákona o oceňování majetku) a vyhlášky č. 279/1997 Sb., ve znění vyhlášek č. 127/1999 Sb., č. 173/2000 Sb. a č. 338/2001 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění; cenové odhady pozemků jsou vypracovány na základě platné cenové mapy; První splátka činí 25 % z kupní ceny obytného domu a je splatná po podpisu kupní smlouvy, před podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Zbylá část kupní ceny bude splácena v pravidelných měsíčních bezúročných splátkách, počínaje měsícem, který bezprostředně následuje po dni právních účinků rozhodnutí o povolení zápisu vkladu do katastru nemovitostí. Celá kupní cena musí být zaplacena nejdéle do 7 let ode dne podpisu kupní smlouvy. Předčasné splacení kupní ceny můţe povolit Rada městské části Praha 4. První vlna privatizace obecních domů na Praze 4 proběhla v letech 1992 aţ 1996, kdy byly uzavřeny poslední kupní smlouvy. Celkem bylo zprivatizováno 142 domů ve všech čtvrtích Prahy 4. Druhá privatizační vlna se s první překrývala. První nabídky na odkup domů začala Městská část přijímat v roce 1993 a poslední kupní smlouva byla uzavřena v roce 1997. Jednalo se o 100 bytových domů na sídlištích Novodvorská a v Krči. Třetí etapa byla zatím nejdelší a také největší, co se počtu objektů týče. První nabídky jsou evidovány v roce 1996, avšak poslední kupní smlouva pochází z roku 2007, čili o jedenáct let později. V této fázi bylo zprivatizováno celkem 268 ve všech katastrálních územích Prahy 4. Čtvrtá a zatím poslední vlna je sama rozdělena na tři skupiny, které jsou označeny písmeny 4a, 4b a 4c. Fáze 4a začala v roce 1999 a skončila v roce 2008. Bylo v ní odkoupeno na 33 domů v Nuslích, Michli, Krči, Braníku a ve Lhotce. Fáze 4b se dále rozděluje na tři dílčí vlny. První začala v roce 2003 a je v ní 28 domů z Nuslí, Krče, Braníku, Podolí, Michle a Záběhlic. Druhá z roku 2005 čítá na 12 domů z Nuslí, Michle, Krč a Podolí. A třetí 51

obsahuje pouze dva domy z Krče a začala v roce 2007. Všechny tyto fáze privatizace jiţ byly ukončeny. V současné době probíhá na Praze 4 čtvrtá vlna označená písmenem malé c. Oproti všem předchozím vlnám, jde o prodej jednotlivých bytových jednotek a nebytových prostor. Hlavní podmínky prodejní vlny 4c:26 jednotkami jsou míněny byty, ateliéry, nebytové prostory a půdní vestavby (nástavby); kupujícím bytové jednotky mohou být fyzické osoby; bytové jednotky budou nabídnuty oprávněným nájemcům bytů; za oprávněného nájemce bytů se pro účely tohoto prováděcího předpisu nepovaţují nájemci sluţebních bytů, nájemci, kteří mají uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou, nájemci, kteří dluţí, zejména za nájemné a sluţby a ti, se kterými je vedeno řízení o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bytu a řízení o vyklizení bytu; současně s prodejem jednotky bude na nabyvatele převeden i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu; kupní cena jednotky a odpovídajícího spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích bude navrţena Radou městské části Praha 4 na základě stavu nemovitostí a schválena Zastupitelstvem městské části Praha 4; kupní cena bude cenou smluvní. Jedná se o prodej celkem 1182 bytových jednotek a nebytových prostor v 73 domech v Braníku, Krči, Michli, Nuslích a Podolí.

2.4.2 Prodej jednotlivých obecních bytů Mimo probíhající privatizaci většího mnoţství obecních bytů a nebytových prostor zveřejňuje Městská část Praha 4 na svých úředních deskách a na internetových stránkách i nabídky prodeje jednotlivých bytů.

26

Příloha k usnesení Zastupitelstva městské části Praha 4 č. 24Z-7/2010, ze dne 2. 9. 2010, Dostupná z: http://www.praha4.cz/Prehled-privatizace-bytoveho-fondu

52

Zásady prodeje volných (nepronajatých) bytových jednotek:27 upravují prodej bytových jednotek spolu s příslušnými spoluvlastnickými podíly na společných částech domů a na pozemcích ve vlastnictví hl. m. Prahy, které jsou fakticky a právně volné, neobsazené nájemcem; bytové jednotky se prodávají za cenu v místě a čase obvyklou, zjištěnou znaleckým posudkem; o zveřejnění záměru prodeje bytové jednotky s příslušným podílem na společných částech domu a zastavěném (případně souvisejícím/přilehlém) pozemku rozhodne Rada městské části Praha 4 na návrh příslušného odboru Úřadu městské části Praha 4; nabídku mohou podat pouze fyzické osoby starší 18 let, které jsou občany České republiky; podmínka platného podání nabídky ke koupi bytové jednotky je sloţení jistoty ve výši 100.000 Kč na účet MČ Praha 4; v případě prodeje se jistota započítává do kupní ceny; pro otevírání obálek s nabídkami a sestavení pořadí nabídek dle stanovených kritérií se zřizuje komise; při jednání komise se posuzují pouze nabídky podané na předepsaném formuláři „Nabídka na koupi bytu MČ Praha 4“, které obsahují veškeré náleţitosti v souladu se zveřejněným záměrem; při zahájení jednání komise musí být všechny došlé nabídky, v uzavřených obálkách včetně soupisu doručených nabídek, předány předsedovi komise; pokud ţádná z nabídek nesplní stanovená kritéria, výběr se ruší a záměr prodeje bytové jednotky se opětovně zveřejní; komise stanoví pořadí zájemců o odkoupení bytové jednotky. Vítězem se stane zájemce s nejvyšší cenovou nabídkou; v případě stejné nejvyšší nabídky několika zájemců budou tito předsedou komise vyzváni k podání nové nabídky, která však nemůţe být niţší neţ nabídka původní; o výsledku jednání Rady městské části Praha 4 bude doporučeným dopisem do 15 dnů od rozhodnutí vyrozuměn zájemce, který podal nejvyšší nabídku. Ostatní zájemci budou také vyrozuměni;

27

Usnesení Zastupitelstva městské části Praha 4 č. 3Z-5/2011 ze dne 18. 2. 2011, Dostupné z: http://www.praha4.cz/appo/usn/418?dlOrgan=0

53

zájemce, v jehoţ prospěch bude Zastupitelstvem MČ P4 rozhodnuto, je povinen uzavřít kupní smlouvu nejpozději do 15 dnů od doručení oznámení o rozhodnutí Zastupitelstva MČ Praha 4 o prodeji bytové jednotky; zájemce, který uzavřel kupní smlouvu, je povinen nejpozději do 90 dnů po jejím podpisu uhradit kupní cenu uvedenou v nabídce. Jistota se vítěznému zájemci v tomto případě započítává do kupní ceny; kupní cena musí být uhrazena ještě před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí; v případě, ţe zájemce se nedostaví k podpisu kupní smlouvy do 15 dnů ode dne doručení výzvy k podpisu kupní smlouvy, nebo po podpisu kupní smlouvy do 90 dnů nezaplatí kupní cenu, má se nadále za to, ţe o koupi bytu jiţ nemá zájem a jím sloţená jistota propadá ve 4 prospěch MČ Praha 4. Aktuálně, tj. v červnu 2015, jsou zveřejněny tři nabídky na prodej bytů v Michli, Braníku a Krči. Cenové nabídky mohou zájemci odevzdat Úřadu MČ Praha 4 do 30. června 2015. První byt je v Nuselské ulici, čp. 513. Byt je koncipován jako 2+1 o rozloze 90 m2 a nachází se ve 2. patře činţovního domu s výtahem. Praha 4 u něj stanovila minimální cenu na 3 200 000 Kč. Druhý byt se nachází v Gončarenkově ulici čp. 1066 v Braníku. Byt je před rekonstrukcí, v koncepci 2+1, v přízemí o ploše 52,30 m2. Minimální cena pro nabídku je 2 600 000 Kč. Třetí a poslední byt má adresu Budějovická 607/110. Také se jedná o nezrekonstruovaný byt v přízemí s rozlohou 44,70 m2 a koncepcí 1+1. Jeho cena začíná na 2 000 000 Kč.

2.4.3 Pronájem obecních bytů Startovací byty pro mladé rodiny V roce 2013 vybudovala MČ Praha 4 na Roztylském náměstí na Spořilově 43 tzv. startovacích bytů v dispozici 1+kk aţ 3+kk. Přestavba radnici stála bez mála 60 milionů Kč. Tyto byty jsou určeny mladým rodinám s dítětem. Cílem je jim umoţnit finančně dostupné nájemní bydlení. Nájemné radnice dotuje ze svých zdrojů. Výše nájemného je závislá na délce trvání nájmu. Sami nájemníci Úřadu zaplatí v prvním roce 50 Kč/m2, v druhém 60 Kč/m2, třetím 70 Kč/m2 a čtvrtém 80Kč/m2 za měsíc. Nájemní smlouva se

54

uzavírá vţdy na jeden rok s moţností prodlouţení a to do maximální délky 4 let. Hlavní podmínkou pro získání nájmu je věk alespoň jednoho z partnerů do 35 let. Zájemci si nájemní dekrety losují přímo na radnici. Pronájem bytů ve svěřeném vlastnictví městské části Praha 4 Od roku 1996, kdy byla zrušena evidence ţádostí o byt, městská část Praha 4 pronajímá obecní byty podle Radou městské části Praha 4 schváleného Závazného postupu při pronajímání bytů v domech ve vlastnictví (spoluvlastnictví) hl. m. Prahy svěřených MČ Praha 4, který stanovuje moţnosti pronájmu.28 MČ na své úřední desce a internetových stránkách zveřejňuje záměr o pronájmu volného obecního bytu. Do výběrového řízení se můţe přihlásit i občan s trvalým bydlištěm mimo Prahu 4. Radnice porovnává nabídnuté ceny zájemců za 1m2/měsíc. Vítěze a budoucího nájemníka opět vyhlásí na úřední desce a všechny účastníky obešle doporučeným dopisem. Opravy obecních bytů do způsobilého stavu k bydlení si zajišťují sami nájemníci. Nájemní smlouvy radnice uzavírá na dobu neurčitou. Pronájem sociálních bytů O sociální byt můţe zaţádat občan, který: má trvalý pobyt na území MČ Praha 4 alespoň dva roky, pobírá dávky pomoci v hmotné nouzi, nemá záznam v trestním rejstříku. Byty radnice pronajímá na 1 rok s maximálním prodlouţením nájmu na dobu 5 let. O pronájmu rozhoduje Rada městské části Praha 4 na návrh komise bytové politiky. K ţádosti je nutno přiloţit: 29 souhlas ţadatele se zpracováním osobních údajů a s ověřením všech skutečností uváděných v ţádosti, čestné prohlášení, výpis z rejstříku trestů, ne starší neţ 3 měsíce, 28

MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 4. Oddělení privatizace bytového fondu. PRAHA4.cz [online].©2013. Dostupné z: http://www.praha4.cz/Pronajem-bytu-ve-sverenem-vlastnictvi-mestske-casti-Praha-4.html 29 Ţádost o nájem sociálního bytu, Dostupné z: http://www.praha4.cz/Bydleni

55

potvrzení majitele domu, ţe není dluh na nájemném ani za sluţby s nájmem bytu spojené, potvrzení o datu přihlášení k trvalému pobytu na území MČ Praha 4, doklady osvědčující uvedená fakta (např. fotokopie rozsudků o rozvodu manţelství, o povinnosti vyklidit byt, fotokopie oddacího listu, rodných listů dětí, atd.), výpis vlastnictví nemovitého majetku v ČR.

2.4.4 Směna bytů ve vlastnictví Městské části Praha 4 Praha 4 dává prostřednictvím svých internetových stránek moţnost obyvatelům obecních bytů nabízet výměnu obecních bytů za vetší nebo menší, záleţí na konkrétním poţadavku. Podání inzerátu je velice jednoduché. Na internetové stránce www.reality.praha4.cz v sekci Vloţit směnu zadavatel vyplní jednoduchý formulář. V něm jsou povinné údaje jako například: typ směny – menší za větší a naopak, zdali je byt určen k privatizaci, katastrální území, přesná adresa, velikost bytu, plocha, popis zařízení a stavu bytu, jaký typ bytu zadavatel poţaduje směnit, jméno, příjmení a kontaktní informace zadavatele. Občan můţe připojit i fotky bytu, ale tato funkce není moc lidmi vyuţívána. Většinou lidé poptávají výměnu menšího bytu za větší ve stejné lokalitě. Pokud se zájemci o směnu mezi sebou dohodnou, stačí poté jen zajít společně na Úřad, kde si vybaví převod nájmu bytu a formality s tím spojené.

56

2.4.5 Pronájem nebytových objektů, prostor a garáží Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům, neţ k bydlení. Nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo nebytového prostoru ani společné části domu. Nebytový objekt je pojem slouţící k účelům inzerce Městské části Praha 4. Jedná se o soubor či uskupení vícero nebytových prostor, nejčastěji ve formě kancelářských budov. Garáţ je stavba nebo prostor pro parkování vozidel. Praha 4 na svých stránkách inzeruje pronájem všech těchto typů objektů. Nejčastěji jsou podány inzeráty na pronájmy kanceláří a to buď jako jednotlivých nebytových prostor či celých objektů. Následují je prázdné prostory určené pro obchod se vchodem a výlohou do ulice či prostory, kouladované jako sklady. Ty jsou většinou v suterénech bytových domů. Nejmenší zastoupení v inzerci mají garáţe. Tento fakt přičítám skutečnosti, ţe vlivem vzrůstajícího počtu aut na území Hlavního města Prahy je stále těţší nacházet volná parkovací stání na ulicích a tak je o pronájem obecních garáţí velký zájem. Pronájem nebytových prostor a objektů Konkrétně se jedná o prostory bank (několikapodlaţní), prodejen, skladů, sklepů, obchodů, ordinací (laboratoří), ateliérů nebo kanceláří (i celé budovy). Minimální cena pronájmu za m2 není Úřadem stanovena. Výjimku tvoří nebytové prostory v domech určených k privatizaci, kde MČ Praha 4 stanovila minimální cenu dle aktuální cenové mapy dané oblasti, například pronájem prodejny je stanoven minimální měsíční cenou za m2 v rozmezí 120 aţ 150 Kč, u skladových prostor je cena za m2 zhruba 50 aţ 60 Kč. Výběrové řízení nájemníků probíhá „obálkovou metodou“. Zájemci na předepsaný formulář vyplní své osobní údaje, cenu měsíčního nájmu, kterou jsou ochotni platit, a vyčíslit a specifikovat investice, které hodlají vloţit do daného předmětu nájmu. Zalepenou označenou obálku zájemci odevzdají na podatelně Úřadu.

57

Zároveň jsou povinni sloţit jistotu v hodnotě 5 000 Kč na účet Městské části, která se u vítěze řízení započítává do kauce a u ostatních účastníků se vrací zpět na jejich účty. Kauci vybraný nájemník skládá ve výši trojnásobku měsíčního nájmu včetně záloh na sluţby. Případné náklady na rekonstrukci prosto hradí nájemník, Praha 4 na tyto účely nic nepřispívá ani je finančně nekompenzuje. Pronájem garáží a garážových stání Minimální cena pronájmu je Úřadem stanovena na 1250 Kč bez DPH za garáţ/stání. Nájemní smlouva se uzavírá na dobu neurčitou s jednoměsíční výpovědní lhůtou. Výběr nájemníka opět probíhá obálkovou metodou, která je popsána výše.

2.4.6 Prodej a pronájem pozemků mimo privatizaci Pronájem pozemků Jedná se o stejný postup jako při pronájmu nebytových prostor. Budoucí nájemník vzejde s výběrového řízení obálkovou metodou. Změny na pozemku opět hradí nájemník ze svých zdrojů. Prodej pozemků Při stanovování prodejní ceny pozemků se Městská část Praha 4 obrací na odborného znalce, který vypracuje znalecký posudek na konkrétní pozemek, nebo cenu stanoví dle aktuální cenové mapy.

2.4.7 Prodej pozemků pod domy určenými k privatizaci Většina domů na Praze 4 stojí na pozemcích, jenţ vlastní Hlavní město Praha a spravuje je Městská část Praha 4. Tento vzájemný vztah je ošetřen nájemními smlouvami na konkrétní pozemky, které jsou zpravidla uzavřené na 99 let. V rámci privatizace se MČ Praha 4 rozhodla nabídnout pozemky k odkupu novým vlastníkům zprivatizovaných domů. Většina z nich pozemky odkoupila rovnou s nemovitostí. Někteří vlastníci ovšem na výzvu radnice

58

nereagovali nebo moţnost odkupu odmítli. Dle vyjádření tiskového referenta Úřadu jde o celkem 193 případů.30 V těchto

případech

radnice

s vlastníky

nemovitostí

uzavřela

nájemní

smlouvu

s následujícími podmínkami: v první privatizační vlně bylo nájemné stanoveno na 5 Kč/m2/rok podle tehdy platného výměru Ministerstva financí ČR, ve druhé privatizační vlně to bylo zpočátku 5 Kč/m2/rok, postupně bylo zvýšeno na 10 Kč/m2/rok, s kaţdoroční valorizací dle míry inflace (avšak nikoli navýšení dle uvedeného výměru Ministerstva financí ČR, jak by bylo na místě), ve třetí vlně privatizace bylo regulované nájemné 5 Kč/m2/rok, postupně zvýšeno aţ na 30 Kč/m2/rok, stanovené výměrem Ministerstva financí ČR s ujednáním, ţe v případě

zrušení

cenové

regulace

nájemného

z pozemků,

uţívaných

k nepodnikatelským účelům, bude nájemné stanoveno způsobem v místě a čase obvyklým. Dále bylo ujednáno, ţe nájem pozemků končí dnem převodu nebo přechodu vlastnictví k obytnému domu na třetí osobu (tj. zejména v případech, kdy dům byl rozdělen na jednotky, a tyto jednotky byly převedeny jednotlivým vlastníkům), současně bylo sjednáno předkupní právo, coţ znamená, ţe v případě prodeje, bude pozemek nabídnut ke koupi nájemci a teprve v případě nezájmu o koupi prodat jinému. Důvody ke koupi nebo uzavření dodatků nebo nových nájemních smluv k pozemku na 99 let:31 1. Rozdílnost vlastnictví stavby a pozemku nebo změna vlastníka bytového domu z bytového druţstva a s.r.o. na vlastníky jednotek reprezentovaných Společenstvím vlastníků jednotek a dopady nevyřešeného vlastnictví nedílné součásti jednotky, tj. příslušného podílu na pozemku. 2. Městská část musela přistoupit k narovnání jednostranně výhodného nájemního vztahu pro bytová druţstva či s.r.o., a to zcela v souladu se zákonem, judikáty Nejvyššího soudu ČR. Ujednání v nájemních smlouvách o délce nájmu přesahující obvyklou délku lidského ţivota nemůţe poţívat výhod smluvního vztahu 30

MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 4. Oddělení privatizace bytového fondu. PRAHA4.cz [online].©2013. Dostupné z:http://www.praha4.cz/Praha-4-narovnava-99lete-smlouvy-na-pronajem-pozemku-1.html 31 Tamtéţ.

59

uzavřeného na dobu určitou, ale obsahově jde o smlouvu sjednanou na dobu neurčitou. To má své důsledky v moţnosti takovou nájemní smlouvu vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou, aniţ by to bylo mezi účastníky ve smlouvě sjednáno. Výše nájemného se odstupem doby změnila a všechny tyto změny nemohl pronajímatel v době uzavření smlouvy předpokládat. Je třeba poukázat i na skutečnost, ţe podanou výpověď lze soudně napadnout, zejména ţalobou na neplatnost výpovědi. 3. Schválení nového občanského zákoníku a uplatnění zásady „stavba je součástí pozemku,“ která je obvyklá v jiných zemích Evropské unie. Nájem pozemku je v evropských zemích časově omezen, například v Německu na maximálně 30 let, v Polsku na 10 let. Snahou zákonodárce je tedy co nejrychleji dosáhnout sjednocení vlastnictví stavby a pozemku. § 2204, odst. 2 nového občanského zákoníku se zabývá nájmy na dobu určitou delší neţ 50 let a v tomto případě se má za to, ţe nájem byl sjednán na dobu neurčito. 4. Zastavěné pozemky pod privatizovanými domy a funkčně související pozemky jsou pro městskou část Praha 4 nepotřebným majetkem a při minimálních příjmech z pronájmu pozemků zastavěných privatizovanými domy vyţadují zejména pozemky funkčně související náklady na jejich správu a údrţbu. Pozemky jsou v souladu se zákonem o Hlavním městě Praze prodávány za cenu místně a časově obvyklou, konkrétně zastavěné pozemky za cenu podle cenové mapy Magistrátu hlavního města Prahy a související nezastavěné pozemky za cenu podle znaleckého posudku. Městská část Praha 4 vyšla vstříc majitelům privatizovaných domů a přistoupila i na moţnost splácení kupní ceny, splátky je moţné rozloţit aţ na dobu 10 let.

2.4.8 Modelový příklad odkupu pozemku pod privatizovaným domem Jedná se o pozemek pod činţovním domem na Podolském nábřeţí, vybudovaným v 60. letech 20. století, který byl privatizován v roce 1996 v první vlně privatizací obecních bytů Prahy 4. Po privatizaci bylo vytvořeno bytové druţstvo. Objekt má jedno podzemní a pět nadzemních podlaţí. V domě se nacházejí byty typů 2+1, 3+1, 4+1. Dům má vlastní plynovou kotelnu, vyměněná okna a nový výtah. Očekávají se investice do vedení ZTI a elektroinstalací. V jednotlivých bytových jednotkách si realizuje opravy a údrţbu veškerých vedení kaţdý sám.

60

Dům se nalézá na klidném místě pod praţským Vyšehradem. Zadní vchod tohoto domu je situován do parku, přední pak na ulici Podolské nábřeţí, kde je nedaleko situována tramvajová zastávka. Objekt se nachází mezi dvěma významnými stavbami Prahy 4, kterými jsou Podolská vodárna a Ústav pro péči o matku a dítě. Dům odděluje od ulice Podolského nábřeţí cca 15 m široký pruh zeleně (předzahrádek) na kterých se nalézají vzrostlé stromy a okrasné keře. Pozemek je ve vlastnictví městské části, s kterou bytové druţstvo uzavřelo smlouvu o dlouhodobém nájemném (na 99 let). Vzhledem ke změnám v přístupu městské části k pronájmu pozemku pod domem je nutné provést kalkulaci nájemného v porovnaná s odkupem. Nutno podotknout, ţe městská část podmiňuje odkup pozemků odkupem pozemků přilehlých – resp. předzahrádky a ideální ½ chodníku Výhody trvání nájmu: I přes zdraţení nájemného na 2% z ceny pozemku ročně – stále nízké nájemné (viz níţe), Údrţbu chodníků v zimě provádí městská část, Údrţbu předzahrádek (sečení trávy apod.) provádí městská část, Úklid předzahrádek od nepořádku odhozeného kolemjdoucími provádí městská část, Do ceny nájemného není kalkulován chodník ani předzahrádky. Nevýhody trvání nájmu: Dříve nebo později by musel být pozemek odkoupen, Vzhledem ke skutečnosti, ţe ceny pozemků stále rosou, mohlo by oddalování odkupu pozemku mít za následek odkup za vyšší cenu, Hrozba odkupu třetí osobě (i přes skutečnost, ţe dle zákona má bytové druţstvo předkupní právo). Ceny pozemků: Pozemek pod domem

441m2 cena za m2 dle cenové mapy:

6 050 Kč/ m2

Předzahrádky

464 m2 cena za m2 dle znalec. posudku:

1 815 Kč/ m2

Chodník

52 m2 cena za m2 dle znalec. posudku:

1 815 Kč/ m2

61

1. Nájem pozemku pod domem: 441m2 x 6 050 Kč/ m2 = 2 668 050 Kč, z toho 2% = 53 360 Kč/rok Celková plocha bytů: 1 726,2 m2 Průměrná velikost bytu: 78,5 m2 Náklady na 1m2: ročně:

53 360 Kč : 1 726,2 m2 = 31 Kč

měsíčně:

31 Kč : 12 = 2,60 Kč

Náklady na průměrný byt: ročně:

78,5 x 31 Kč = 2 434 Kč

měsíčně:

78,5 x 2,6 Kč = 204 Kč

2. Koupě pozemků: Koupě pozemku pod domem: 441m2 x 6 050 Kč/ m2 = 2 668 050 Kč Koupě předzahrádek: 464 m2 x 1 815 Kč/ m2 = 842 160 Kč Koupě chodníku: 52 m2 x 1 815 Kč/ m2 = 94 380 Kč z toho ideální polovina 47 190 Kč Celkem: 3 557 400 Kč Dále následuje výpočet výše splátky na průměrný byt. 20 % z kupní ceny bude zaplaceno před podáním návrhu vlastnického práva do KN, čili: 3 557 400 x 0,2 = 711 480 Kč Zbytek kupní ceny 2 845 920 Kč bude uhrazen na základě smlouvy ve 119 měsíčních splátkách – čili 23 915 Kč 62

Náklady na 1 m2: ročně :

286 980 Kč : 1 726,2 m2 = 166,2 Kč

měsíčně:

166,2 Kč : 12 = 13,85 Kč

Náklady na průměrný byt: ročně:

78,5 x 166,2 Kč = 13 047 Kč

měsíčně:

78,5 x 13,85 Kč = 1 087 Kč

Náklady na údrţbu chodníku a předzahrádek dle CN zahradnických firem se pohybuje mezi 25 000 – 30 000 Kč ročně. Náklady na 1 m2: ročně :

30 000 Kč : 1 726,2 m2 = 17,4 Kč

měsíčně:

17,4 Kč : 12 = 1,45 Kč

Náklady na průměrný byt: ročně:

78,5 x 17,4 Kč = 1 366 Kč

měsíčně:

78,5 x 1,45 Kč = 113,80 Kč

Konečný výsledek Náklady na průměrný byt – nájem pozemku: ročně:

78,5 x 31 Kč = 2 434 Kč

měsíčně:

78,5 x 2,6 Kč = 204 Kč

Náklady na průměrný byt – koupě pozemku včetně údrţby přilehlých pozemků ročně:

78,5 x 183,6 Kč = 14 413 Kč

měsíčně:

78,5 x 15,3 Kč = 1 201 Kč

Závěr Z výše uvedeného výpočtu a rekapitulace je zřejmé, ţe v případě odkupu pozemku se náklady na nájemné zvýší na dobu deseti let šestkrát. Nicméně vzhledem ke skutečnosti, ţe by nyní byl poskytnut k odkupu i bezúročný splátkový kalendář na dobu deseti let, myslím, ţe rozhodnutí by mělo být jednoznačně ve prospěch odkupu. Je více neţ pravděpodobné, ţe bytové druţstvo má jiţ nějaké finanční prostředky našetřeny, bude moţné z těchto prostředků financovat zálohu.

63

Nyní měsíční příspěvek do fondu oprav v tomto bytovém druţstvu činí zhruba 58 Kč/m2, coţ činí na průměrný byt 4553 Kč. Po odečtení měsíční splátky pozemku vychází příspěvek do fondu oprav 3352 Kč měsíčně, coţ povaţuji vzhledem k provedeným rekonstrukcím společných částí domu za částku zcela adekvátní. Mimo toho, ţe tato investice velmi výrazně zhodnotí celý dům a zároveň ho nevystaví ţádným hrozbám, nevidím ţádný jiný důvod, proč odkup pozemku neuskutečnit.

2.5 Trh s pozemky Stavební pozemky se na území Prahy 4 téměř nevyskytují z důvodu téměř vyčerpaných volných ploch vhodných k zástavbě. Výjimku tvoří čtvrť Hodkovičky, kde je stále určitý dostatek volných ploch určených pro výstavbu. Moţnost koupě pozemku existuje i v lukrativnějších částech Prahy 4, nejedná se však o volné pozemky, ale o pozemky s jiţ existující zástavbou. Tato zástavba je následně demolována a nahrazována novými objekty dle zpracovaných projektů. Pozemky jsou jiţ s tímto záměrem nakupovány. Dále se vyskytují volné pozemky v prolukách, které jsou typické zejména pro čtvrť Nusle a Michle. Tyto pozemky zůstaly nevyuţity po starých objektech menších továrniček. Zájemců o koupi takovýchto pozemků je na trhu takové mnoţství, ţe obchodování s nimi jde mimo klasickou inzerci.

Graf č. 1 Vývoj růstu cen pozemků, Zdroj: www.hypoindex.cz

64

Ostatní pozemky S pozemky tohoto charakteru se na námi analyzovaném území prakticky neobchoduje. Tvoří jej městské parky a lesy, které slouţí k relaxaci a odpočinku Prahy.

2.6 Trh se stavbami 2.6.1 Trh s byty Městská část Praha 4 má celkem 65 877 bytových jednotek32, jejichţ počet se, vzhledem k neustálé výstavě, stále zvyšuje. Nejvíce bytů bylo postaveno či zrekonstruováno v letech 1920 – 1970. Neobydlených bytů je současné době na území čtvrté praţské části 4507.33 Při analyzování tohoto trhu je velice důleţité si určit kritéria, která má byt splňovat. Je poměrně značný rozdíl mezi cenami bytů staré zástavby, panelovou zástavbou a cenami bytů v nových developerských projektech. Ceny se liší nejen z důvodu stáří nemovitosti, ale také díky nabídce vybavenosti objektů, které byly v nedávné době dostavěny. Jedná se zejména o krytá garáţová stání, sklepní kóje apod. Byty staré zástavby jsou oblíbené z důvodu niţší pořizovací ceny. V případě koupě bytů před rekonstrukcí je třeba uvaţovat s investicí do rekonstrukce či oprav bytové jednotky. V případě rekonstruovaného bytu se samozřejmě pořizovací cena bytu zvyšuje a v některých případech se velmi blízce přibliţuje ceně bytu nově vystavěného. Lidé, kteří se rozhodují ohledně koupě nemovitosti ve staré zástavbě, dávají přednost koupi bytu v jiţ zrekonstruovaném objektu (domě). Je pravdou, ţe cena totoţných bytových jednotek ve dvou domech stejného typu a stáří, nacházejících se v jedné ulici, z nichţ v jednom jiţ proběhla rekonstrukce, se můţe lišit aţ o 15%. Rekonstrukcí domu je myšlena například výměna oken, rekonstrukce střešního a obvodového pláště (kontaktní zateplovací systém), nový výtah, nové páteřní rozvody ZTI, elektroinstalace, popřípadě opravené společné prostory. Kupující rovněţ dávají přednost koupi bytu ve zrekonstruovaných domech, jelikoţ jiţ dopředu vědí, ţe nebudou muset vynakládat další finanční prostředky právě na tyto „společné“ investice.

32

SČÍTÁNÍ LIDU, DOMŮ A BYTŮ 2011, Krajská správa Českého statistického úřadu v Hl. m. Praze. 2011.Praha. č.pub. 104135-13 33 Tamtéţ.

65

Osobně bych raději dal přednost koupi bytu v jiţ zrekonstruovaném objektu, zároveň bych však vyhledával bytovou jednotku ve stavu před rekonstrukcí. Rekonstrukce bytové jednotky je značně komplikovanou záleţitostí, jelikoţ kaţdý má svůj osobní vkus a představu o finální podobě svého bytu.

Graf č. 2 Vývoj cen bytových jednotek, Zdroj: www.hyposvet.cz

Z grafu je na první pohled patrné, ţe od třetího čtvrtletí roku 2010 docházelo k pozvolnému poklesu cen bytů. Tento pokles trval aţ do prvního čtvrtletí roku 2013, kdy začaly ceny bytových jednotek stoupat. Dle statistiky je zhruba 15-20% bytů pořizováno za účelem investice. Za účelem investice jsou pořizovány spíše byty menší. Je tomu tak z důvodu niţší pořizovací ceny tzn. niţší náklady na investici. Trh s byty 1+1, 1+KK Tento druh bytů vyhledávají převáţně svobodní mladí lidé a rovněţ jsou vyhledávané jako startovací byty pro mladé páry či novomanţele. Oblíbenost těchto bytů stále stoupá zejména z důvodu niţší pořizovací ceny. Zároveň jsou tyto byty pořizovány za účelem investice. Dle statistiky je zhruba 15-20% bytů tohoto typu pořízeno právě jako investice.

66

Trh s byty 2+1, 2+KK Tento druh bytů je druhý nejvyhledávanější. Nabídka bytů tohoto dispozičního uspořádání je široká. Jsou vyhledávané mladými rodinami s dětmi. Rovněţ jsou tyto byty pořizovány za účelem investice. Stejně jako u bytů 1+1, 1+KK, je dle statistiky 15-20% z celkového prodeje pořizováno za účelem investice. Trh s byty 3+1 Jedná se o nejvyhledávanější typ bytů vůbec. Dispoziční řešení 3+1 je nejideálnější řešení pro rodinný ţivot. Vzhledem ke svému rozdělení umoţňuje majitelů vyčlenit samostatně prostor pro trávení společného času, zároveň však poskytuje poţadovanou dávku soukromí pro běţný ţivot. Trh s byty 4+1 Byty tohoto charakteru se jiţ značně přibliţují rodinnému domu. Jedná se o byty velkometráţní, jejichţ pořizovací cena je poměrně vysoká. Tento typ nemovitosti vyhledávají převáţně větší rodiny. Typ objektu

Ceny bytů Kč/m2

Stará zástavba

37 000 – 45 000

Stará zástavba (po rekonstrukci)

45 000 – 55 000

Panelová zástavba

30 000 – 40 000

Panelová zástavba (po rekonstrukci)

35 000 – 45 000

Novostavba

50 000 – 90 000

Tabulka č.1 Ceny bytů za 1 m2 na území Prahy 4, Zdroj: Autor

2.6.2 Trh s rodinnými domy Vzhledem ke skutečnosti, ţe se v dané městské části jiţ prakticky nevyskytují volná místa pro výstavbu nových rodinných domů, je jedinou moţností koupě jiţ postaveného, stávajícího, objektu. V dané lokalitě se vyskytují vilové oblasti. Největší rozmach výstavby vil a rodinných domů probíhal zejména v období mezi dvěma světovými válkami. Tyto vilové oblasti v tehdejší době vznikaly na takzvané „zelené louce“. Dnes se jiţ okolí těchto vilek a rodinných domů dávno nepodobá tomu, jak tato místa vypadala v době svého

67

vzniku. Vilky a rodinné domy jsou obklopeny činţovními domy či moderní zástavbou. Mezi nejvýznamnější vilové oblasti Prahy 4 patří například Spořilov. Za zmínku stojí nové plány developerů jak zaujmout, popřípadě nalákat, zákazníky. Specializují se na nákup prvorepublikových vil, s jasným plánem provést demolici tohoto objektu, na jehoţ místě pak postaví menší bytový dům. Tento druh projektu byl jiţ zrealizován developerem ED Group v praţském Braníku.

Obrázek č. 43 Residence Braník v Jeremenkově ulici

Graf č. 3 Vývoj cen rodinných domů, Zdroj:www.hyposvet.cz

Z grafu výše je patrné, ţe za poslední čtyři roky došlo u cen rodinných domů k jejich růstu i poklesu. V současné době jsou ceny rodinných domů nejvyšší od roku 2010.

68

Níţe shrnuji ceny vil a rodinných domů dle čtvrtí v městské části Praha 4 Typ objektu

Ceny RD Kč/m2

Braník

35 000 – 95 000

Podolí

60 000 – 150 000

Michle

35 000 – 60 000

Nusle

75 000 – 120 000

Krč

30 000 – 65 000

Záběhlice

35 000 – 55 000

Lhotka

30 000 – 65 000

Hodkovičky

65 000 – 115 000

Tabulka č.2 Ceny za 1 m 2 rodinných domů v Praze 4, Zdroj: Autor

2.6.3 Trh s rekreačními objekty Vzhledem ke skutečnosti, ţe se jedná o městskou část hlavního města Prahy, nejsou zde ţádné typické rekreační objekty v podobě chalup a chat, které má český národ tolik v oblibě. Stavby tohoto typu je nutné hledat za hranicemi hlavního města. Nicméně po vzoru ostatních evropských zemí se i v Praze, s více jak stoletou tradicí, zřizovali a zakládali zahrádkářské kolonie, které bezesporu patří do této kategorie. Dle studie vypracované pro Útvar rozvoje hlavního města Prahy v roce 2012 bylo na území metropole necelých 300 osad, které zaujímali plochu 730 hektarů. Největší osada o rozloze 48 hektarů se nalézá v praţských Lipencích. Nejmenší osady mají pak rozlohu okolo 4000 metrů čtverečních. Na své zahrádky do těchto osad dojíţdí aţ 70 tisíc Praţanů a plocha praţských kolonií tvoří 1/3 celkové plochy všech osad v České republice. Od 90. let osad v rámci Prahy nezadrţitelně ubývá. Osady se nacházejí na lukrativních a pro developery velice zajímavých pozemcích. Nové osady nevznikají a vznikat nebudou, jelikoţ povinnost města, ţe za kaţdou zrušenou osadu musela být zaloţena osada nová, jiţ není. Jedinou moţností, jak mohou vznikat nové osady, je pronájem soukromého pozemku a zaloţení soukromé osady. Zaloţení osady na soukromém pozemku je však velmi obtíţné, jelikoţ nájemní smlouva bývá uzavírána na 3 – 5 let, přičemţ budoucnost osady po vypršení nájemní smlouvy je nejistá.

69

Největší rozmach vzniku zahrádkářských kolonií u nás byl před 1. světovou válkou a v jejím průběhu, následně pak v průběhu 2. světové války a těsně po ní. Kolonie vznikaly z důvodu nedostatku potravin. Kolonie byly odjakţiva vytlačovány na okrajové části města a musely ustupovat rozvoji města. Například jedna z největších kolonií na praţské Letné musela v roce 1948 ustoupit výstavbě fotbalového stadionu Sparty. Zahrádkářské kolonie na území Prahy 4 K letošnímu roku eviduje Český zahrádkářský svaz, z.s. 12 zahrádkářských kolonií, které se nalézají na území Prahy 4, nebo pod něj spadají. Jedná se o zahrádkářské kolonie Modřany - Vinice, Modřany - Točná, Choloupnice II, Na Zeleném pruhu, Hodkovičky, Lhotka – Tempo, Na Kačerově, Kunratice II, Spořilov, Kouty Komořany, Cholupická I, Pod Lesem. Nejznámější kolonií na území Prahy 4 je zahrádkářská kolonie na Spořilově. Kolonie je vymezena ulicí 5. května a Jihozápadní V v těsné blízkosti Geofyzikálního ústavu AV ČR. Tato kolonie se nachází na hlavním pozemku 5513/13, jehoţ majitelem je Hlavní město Praha. Stavby, které jsou v rámci tohoto pozemku vybudované, spadají do kategorie „jiná stavba bez čísla popisného“ a vlastnické právo k těmto stavbám mají soukromé osoby.

Obrázek č. 44, Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

Typ objektu

Ceny Kč/m2

Dřevěná chata do 25 m2

13 000 – 25 000

Tabulka č.3 Ceny chat v zahrádkářských koloniích, Zdroj: Autor

70

2.6.4 Trh s výrobními a skladovacími prostory V dané lokalitě je nabídka prodeje výrobních či skladovacích značně omezena. V případě nabídky prodeje se jedná zejména o menší prostory v rámci běţné zástavby. Valná většina výrobních a skladovacích prostor v této lokalitě je nabízena k pronajmutí. Typ prostor

Ceny Kč/m2

Skladovací prostor do 50 m2

30 000 – 50 000

Tabulka č.4 Ceny prodeje výrobních a skladovacích prostor Praha 4, Zdroj: Autor

2.6.5 Trh s administrativními budovami Nabídka prodeje administrativních budov na území Prahy 4 není nijak široká. Nicméně i přes tento aspekt jsou na trhu nabízeny nemovitosti tohoto charakteru. Poptávka po koupi administrativních objektů není vysoká. Objekty jsou nabízeny z valné většiny k dlouhodobému pronájmu. Administrativní budovy

Ceny Kč/m2

Budova

30 000 – 60 000

Tabulka č.5 Ceny prodeje administrativních budov Praha, Zdroj: Autor

2.7 Trh s nájmy V této části práce se budu zabývat cenami nájemného spojeného s nemovitostmi. Nájmy můţeme rozdělit do dvou skupin a to na nájmy pozemků a nájmy staveb.

2.7.1 Trh s nájmy pozemků Nabídka pronájmu pozemků se v této lokalitě vyskytuje v malé míře. Pozemky soukromých vlastníků jsou nabízeny k pronájmu většinou za účelem zřízení parkovišť, či jako skladovací plocha. Pronájem zemědělských pozemků v rámci Prahy 4 není. Výrazným zástupcem pronajímatele pozemků je samotná městská část Praha 4, která pronajímá pozemky ve svém vlastnictví, například bytovým druţstvům či SVJ, kteří pozemek pod svým domem ještě neodkoupili, či nebyli ještě s odkupem osloveni. Tomuto jsem se věnoval v kapitole 2.4.7.

71

2.7.2 Trh s nájmy bytů Trh s nájmy bytů je v dané městské části poměrně velký, ostatně jako v celé Praze. Nájmy bytů můţeme rozdělit do tří základních typů, dle stáří stavby, v které se bytová jednotka nachází. Ceny nájemného jsou shrnuty v tabulce níţe. Typ objektu

Ceny nájmu bytů Kč/m2/měsíc

Stará zástavba

190 - 250

Panelová zástavba

150 – 220

Novostavba

220 - 390

Tabulka č.6 Ceny nájmů bytů za 1 m 2/měsíc v Praze4, Zdroj: Autor

Pronajmutí bytu vyhledávají zejména lidé migrující za prací, sociálně slabší obyvatelstvo, které nedisponuje dostatečným mnoţstvím finančních prostředků k tomu, aby si pořídli vlastní nemovitost, nebo prostě lidé, kteří problematiku vlastního bydlení neřeší. Poměrně zajímavou skupinou jsou studenti. Studenti vyuţívají pronájmu bytů, jelikoţ jim kolejní ubytování poskytované fakultou nenabídne takové zázemí jako pronajatý byt. Kdyţ uváţíme, ţe studenti zaplatí za měsíční ubytování na koleji cca 3 500 Kč, přičemţ sdílí pokoj s dalším studentem, je pro ně pronajmutí vhodného bytu ideální moţností. Nevýhodou můţe být lokalita bytu ve srovnání s kolejním ubytováním, nicméně toto není u studentů rozhodující. Rozhoduje zde převáţně cena, popř. vybavení bytu (internet, nábytek apod.). U studentů, kteří nemají nárok na ubytování na koleji, je toto řešení dokonce jediné moţné. Pokud bychom řešili tuto problematiku u studentů ze zahraničí, pak dospějeme k závěru, ţe studenti přicházející na přechodnou dobu, maximálně jeden rok, jsou ochotni platit za ubytování podstatně vyšší částky neţ studenti z tuzemska. Zahraniční studenti, pokud jsou jim k nájemnému poskytnuty i nadstandardní sluţby, jsou ochotni zaplatit nájemné aţ třikrát vyšší neţ studenti z tuzemska.

2.7.3

Trh s nájmy rodinných domů

Nabídka pronájmu rodinných domů a vil v této lokalitě je poměrně široká. Vzhledem k velikosti a atraktivitě bydlení v rodinném domě v Praze je však cena měsíčního nájemného vysoká. Skupina poptávajících v tomto případě můţe být velká rodina, která se nechce zavazovat hypotéčním úvěrem, či okruh osob a rodin, které se nehodlají v dané

72

oblasti usadit, popř. firma za účelem zajištění sídla společnosti. Pronájem rodinného domu je z dlouhodobého hlediska absolutně nevýhodný. Typ objektu

Ceny RD Kč/m2/měsíc

Rodinný dům P4

170 – 230

Tabulka č.7 Ceny nájmů rodinných domů za 1 m 2/měsíc v Praze4, Zdroj:Autor

Za pronájem průměrného rodinného domu o ploše 150 m2 při průměrné ceně nájemného 200 Kč/m2/měsíc, pak měsíčně nájemník zaplatí 30 000 Kč, coţ je u většiny domácností daleko nad jejich moţnosti. V případě, ţe by se jednalo o dlouhodobí pronájem, respektive o usazení se, je zvolení pronájmu rodinného domu rozhodně nevhodným krokem.

2.7.4 Trh s nájmy maloobchodních prostor Po dlouhých letech zastavení vývoje tohoto trhu dochází k oţivení poptávky spotřebitelů, coţ se pozitivně odráţí na růstu maloobchodního obratu. Trh s nájmy maloobchodních prostor se dostal do popředí zájmu investorů hlavně v druhé polovině roku 2014. V tomto období proběhl velký objem počtu transakcí. Velmi značně je tento trh ovlivněn stále se zvyšujícím trendem nákupů přes internet. Nárůst internetového nakupování narostl v roce 2014 o 19%. Jiţ dlouhou dobu se nakupování zboţí přes internet netýká pouze zboţí, u kterého jsme na to byli zvyklí, jako je například bílá technika, elektronika a výpočetní technika. Stále oblíbenějším je nakupování například potravin či móda. Toto má pak celkový dopad na návštěvnost tzv. „kamenných“obchodů. Hranice mezi obchodníky se však pozvolna stírá, jelikoţ i internetové obchody potřebují výdejní místa popř. místa pro vystavení nabízeného zboţí. Obchodní centra, retailové parky a nákupní třídy se však těší stále velké oblibě. Úspěšnost nákupních center spočívá ve vhodném nejen ve výběru lokality ale rovněţ ve výběru obsazenosti respektive tzv. nájemního mixu. Silná a úspěšná nákupní centra si mohou vybírat mezi desítkami zájemců, čehoţ samozřejmě také vyuţívají. Nový nájemní vztah pro ně znamená vyšší příjem z nájmu či renomovanější značku – ideálně však obojí. Největšími nákupními centry na území Prahy 4 jsou Arkády Pankrác, OC DBK Budějovická a Novodvorská Plaza. Volná místa k pronájmu nenabízí v tuto chvíli ţádné z nákupních

73

center. Dostupné k pronájmu jsou pouze stánky v pasáţích, které mohou vyuţít ne všichni zájemci o pronájem, vzhledem k jejich velikosti. Nejúspěšnějším, největším a nejmodernějším centrem Prahy 4 jsou Arkády Pankrác. V letošním roce se realizoval prodej tohoto komplexu, který patří mezi osm nejzajímavějších transakcí (dle ARTN), v rámci tohoto trhu, v České republice. Hodnota transakce byla 162 mil. EUR (4,5 miliardy Kč), přičemţ novým majitelem je společnost Atrium European Real Estate, která je vlastníkem například úspěšného nákupního centra Palác Flora na Praze 3. Náklady společnosti Unibail-Rodamco na výstavbu centra činily 3 miliardy Kč.

34

Praha

Kč/m2/měsíc

Obchodní centra

2 500 – 3 000

Nákupní třídy

4 500 – 5 500

Retail parky

300 - 375

Tabulka č.8 Ceny nájmů maloobchodních prostor, Zdroj: Autor

Prognóza trhu Struktura prodejní sítě se v nadcházejících letech příliš nezmění. Bude přibývat spíše obchodů v hlavním proudu. Ceny nájemného se nijak výrazně nezmění.

2.7.5 Trh s nájmy kancelářských prostor V posledních letech je trh s kancelářskými prostory ve velkém rozmachu. Celkový objem transakcí za rok 2014 dosáhl 306 290 m2, coţ znamená nárůst 28% oproti roku 2012 a 10% oproti roku 2013. Za rok 2014 bylo na trh dodáno 149 000m2 nových kancelářských prostor. Míra neobsazenosti byla na konci roku 2014 15,3%. Vzhledem k přeplňujícímu se trhu s těmito prostory došlo v roce 2014 k mírnému poklesu nájemného, o 1 euro/m2 oproti roku 2013. Největší objem pronájmů z celé Prahy se uzavřel na Praze 4 (40%). Nejaktivnějšími zájemci o pronájem byli z firmy z oblasti pojišťovnictví (35%), poradenské firmy (15%) a výrobní společnosti (15%). Centrem kancelářských prostor je

34

NOVÁK, Daniel.Atrium kupuje miliardové Arkády Pankrác. E15.2014. Dostupné z: http://zpravy.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/atrium-kupuje-miliardove-arkady-pankrac-1144865

74

v rámci Prahy 4 oblast Pankráce a Budějovické. Tyto lokality jsou velmi dobře dostupné MHD – trasa metra C, autobusová doprava, 2 minuty jízdy automobilem od dálnice D1. 35

městská část

umístění mezi 20 nejvýznam nějšími transakcem i v Praze 2014

velikost 2 (m )

čtvrtletí

nemovitost

nájemce

32 200

Česká pojišťovna

Finance/Bankovnictv předjednání í/Pojišťovnictví smlouvy

sektor

typ transakce

Praha 4

1

3

Na Pankráci 121

Praha 4

2

4

BB Centrum Delta

18 000

Hewlett Packard

IT

nový nájem

Praha 4

3

1

Enterprise

11 108

Avast

IT

nový nájem

Praha 4

6

4

Olbrachova 9

7 313

Státní fond životního prostředí

Veřejnost

renegociace

Praha 4

18

4

Gemini B (II phase)

2 636

Novartis

Farmaceutika

expanze

Tabulka č. 9 Nejvýznamnější nájemní transakcí na Praze 4 v roce 2014 (včetně umístění mezi 20 praţskými transakcemi), Zdroj: Autor

Graf č. 4 Bilance stěhování mezi jednotlivými praţskými městskými částmi (z hlediska objemu) 2011 – 2014, Zdroj: Knight Frank

35

ASOCIACE PRO ROZVOJ TRHU NEMOVITOSTÍ, Trend report 2015 – Přehled českého nemovitostního trhu, ARTN. Praha. 2015.

75

Graf č.5 Bilance stěhování mezi jednotlivými praţskými městskými částmi (z hlediska počtu) 2011 – 2014, Zdroj: Knight Frank

Z výše uvedených grafů vyplývá, ţe ze všech městských částí je na tom nejlépe Praha 8 s přebytkem 50 178m2 přičemţ 55 společností se přestěhovalo na Prahu 8 z jiných městských částí. Druhá největší kladná bilance patří Praze 4 s 38 650m2 a s 28 společnostmi přestěhovaných z jiných městských částí. Nejhorší bilanci má Praha 1. Odhadem 40% relokací v Praze 4 se uskuteční pouze v rámci této městské části. Z Prahy 1 má původ 18% a z Prahy 5 má původ 12% relokací. Hlavním důvodem pro výběr nových kanceláří je jako v ostatních segmentech lokalita, cena a kvalita. Vzhledem k velkému mnoţství volných kancelářských prostor si mohou nájemníci vybírat ze široké škály prostor. Praha zaţívá zvyšující se objem spekulativního developmentu. Za minulý rok bylo dokončeno cca 149 000 m2 nových kancelářských prostor a bylo dosaţeno rekordního mnoţství transakcí, přes 300 000 m2. I přes tyto aspekty tvoří mnoţství nových nájemců jen velmi malý podíl. Většina nových transakcí, které jsou zahrnuty do celkového objemu transakcí, je vlastně přesun existujících nájemců z budovy A do budovy B. Prostory uvolněné tímto způsobem zvyšují % primární neobsazenosti. Nominální nájemné je na praţském trhu dlouhodobě stabilní. Teprve rok 2013 zaznamenal pokles. Pokles rovněţ pokračoval v prvních měsících roku 2015. Vzhledem ke skutečnosti převyšující nabídky nad poptávkou, došlo k značnému rozšíření pobídek ze stany

76

pronajímatelů. Pronajímatelé nabízejí zvýhodnění nájemními prázdninami či příspěvky na stavební úpravy. Nájemní prázdniny se pohybují v intervalu od 1,5 – 2 měsíců bez placení nájemného vţdy na jeden rok trvání smlouvy.

Druh objektu

Praha 4 (Kč/m /měsíc)

Historické centrum 2 (Kč/m /měsíc)

Centrální Praha 2 (Kč/m /měsíc)

Kategorie A - prémiové objekty

360 - 410

490 - 520

420 -480

Kategorie A-/B+

390 - 410

390 - 410

320 - 340

Kategorie B/B- a C

210 - 260

220 - 310

220 - 280

2

Tabulka č. 10 Porovnání cen nájemného kancelářských prostor, Zdroj: Autor

Prognóza trhu: Při pohledu na mnoţství kancelářských prostor vybudovaných na území Prahy 4, respektive na celém území Prahy, by bylo logické předpokládat sníţení aktivit pro jejich výstavbu. Opak je však pravdou a stavební aktivita na trhu s kancelářskými prostory bude pokračovat. V roce 2015 očekáváme dokončení 183 000 m2 nových kanceláří.36

2.8 Současné developerské projekty na území Prahy 4 2.8.1 Braník Rezidence Oktagon Developer: Pražská správa nemovitostí, s. r. o. Rezidence se nachází v Branické ulici. Jedná se o úplnou rekonstrukci rohového činţovního domu, jehoţ nový vzhled nekonfliktně navazuje na kubistické domy v okolí. Projekt nabízí 12 nových jednotek, z toho je 12 bytových, 1 ateliér, 1 kancelář a 2 obchody. Byty jsou koncipovány od 1+kk do 3+kk. Jejich rozloha se pohybuje od 37m2 do 102m2. Ateliér má rozlohu 32m2, kancelář 96 m2 a obchodní prostory 89 m2. Ceny prostor se pohybují od 1 707 000 Kč do 8 422 000 Kč. Byty i ostatní prostory jsou slunné a prostorné. 36

ASOCIACE PRO ROZVOJ TRHU NEMOVITOSTÍ, Trend report 2015 – Přehled českého nemovitostního trhu, ARTN. Praha. 2015

77

V jejich základním vybavení je koupelna s kvalitním značkovým vybavením a úloţné prostory, řešené v několika bytech formou šaten. Okolo domu je zajištěné pohodlné parkování. K objektu náleţí i zahrada. V současné době jsou volné dva byty o rozměru 101 a 102 m2 a kancelářské prostory o 96 m2. Projekt byl stavebně dokončen v červenci 2014.37 Viladům Branická vyhlídka Developer: CRESCON, a. s. Adresa objektu je Ve Studeném 4. Projektantem je Ing. arch. Stanislav Heidler. Projekt obsahuje 12 bytových jednotek od velikosti 53 m2 do 157 m2 v cenovém rozpětí od 6 174 000 Kč aţ 8 980 000 Kč. Byty jsou dispozičně řešeny jako 2+kk, 3+kk a 4+kk. Viladům má pět nadzemních a jedno podzemní podlaţí s 20 parkovacími místy. Součástí kaţdého bytu je terasa nebo předzahrádka. Z vyšších pater mají obyvatelé výhled do vzdáleného okolí. Základy jsou z ţelezobetonové monolitické desky, obvodové nosné zdivo je cihelné s ţelezobetonovými prvky, vnitřní nosné zdivo taktéţ. Střecha je plochá, fasáda s titanzinkovými klempířskými prvky. Vchodové bytové dveře jsou bezpečnostní třídy 3 s poţárním atestem a s bezpečnostním kováním. Okna a balkonové dveře jsou z europrofilu s izolačním dvojsklem. V bytech je keramická dlaţba v chodbě, komoře, prádelně, komoře i WC. Obytné místnosti mají dřevěnou plovoucí podlahu. V současné době je volný k prodeji poslední byt o výměře 95 m2 za 6 990 000 Kč.38 Koti Braník Developer: YIT Stavo, s.r.o. Projekt se skládá ze čtyř novostaveb v ulici Vavřenova. Celkem jde o 107 bytových jednotek ve finském stylu v uzavřeném komplexu. Kompozičně jsou řešeny jako 1+kk aţ 4+kk ve velikosti od 30 m2 do 124 m2. Cenové rozpětí se pohybuje mezi 1 696 000 Kč aţ 6 154 405 Kč. Prostor je nepřetrţitě střeţen ostrahou. Domy jsou sedmipodlaţní. Přízemní jednotky mají předzahrádky, ve vyšších patrech jsou terasy a balkóny. Zástavba je převáţně určena pro rodiny s dětmi. Ke kaţdému bytu je moţné zakoupit garáţové stání a sklepní kóje. Hlavní dominantou bytů je finská sauna ve vybraných z nich. V interiérech je kvalitní laminátová podlaha a italská značková keramika v koupelnách. Standard 37

PRAŢSKÁ SPRÁVA NEMOVITOSTÍ. Oktagon rezidence. Oktagonrezidence.cz[online].©2014.Dostupné z:http://www.oktagonrezidence.cz/ 38 ZIPREALITY.Vila dům Branická výhlídka.Zipreality.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.ziprealty.cz/property/viladum-branicka-vyhlidka/

78

jednotlivých bytů je rozdělen do čtyř cenových hladin – Pronssi, Hopea, Kulta a Delux. V kaţdé bytové jednotce je videointercom. V současné době jsou všechny byty jiţ prodány. 39

Nad Ryšánkou Developer: ATC DEVELOPMENT a.s. Nový bytový dům se nachází v ulici Nad Ryšánkou, po níţ převzal i název. Je postavený v pěti nadzemních a jednom podzemním podlaţí. Vrchní dvě podlaţí jsou ustupující a vzniklé střešní prostory slouţí jako terasy. Ty náleţí bytům ve třetím aţ pátém podlaţí. V suterénu se nacházejí 22 parkovací stání, sklepní prostory a technologické místnosti pro provoz objektu. V prvním nadzemním podlaţí mají byty předzahrádky, ve 2. a 3. patře mají byty balkóny nebo lodţie. Celkem je v době 19 bytových jednotek v provedení 1+kk aţ 4+kk o rozměrech 51 m2 aţ 115 m2. Cenová nabídka bytů se pohybuje od 3 439 000 Kč do 8 548 000 Kč. V současné době jsou volné tři byty, dva ve druhém a jeden ve třetím patře s rozměry od 61 m2 do 114 m2.40

2.8.2 Hodkovičky Rezidence Zátiší Hodkovičky Developer: Real-Treuhand Reality & Development Areál se nachází v ulici Na Lysinách. Bydlení je určeno hlavně pro rodiny s dětmi. Rezidence se nachází v bezprostřední blízkosti lesoparku. Jedná se o celkem pět vilových domů, které obepínají vnitřní soukromý parčík a dětské hřiště. Z celkového počtu 72 bytů je 6 mezonetových. K většině bytů náleţí balkón, terasa nebo předzahrádka. Byty jsou postaveny v konceptu 1+kk aţ 4+kk o velikosti 25,49 m2 aţ 171,56 m2. Ke kaţdému bytu lze dokoupit garáţové stání s aktuální cenou 349 000 Kč. Ceny bytů se pohybují od 1 862 000 Kč do 11 990 000 Kč za největší mezonetový byt. 41 Rezidence Jitřní

39

YITSTAVO.Koti Braník.Kotibranik.cz [online].©2014.Dostupné z: http://www.kotibranik.cz/ ATCDEVELOPMENT.Nad Ryšánkou.Nadrysankou.cz [online].©2015.Dostupné z: http://www.nadrysankou.cz/cs/ 41 REAL-TREUHANDREALITYDEVELOPMENT.Rezidence Zátiší Hodkovičky.Hodkovicky-byty.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.hodkovicky-byty.cz/ 40

79

Developer: YBF, s. r. o. Luxusní rezidence se nachází v Jitřní ulici. Projekt dostal cenu Nejlepší realitní projekt roku 2011. V objektu jsou byty 1+kk aţ 5+kk o rozloze 43 m2 aţ 254 m2. V ceně bytu je jiţ zahrnuto parkovací stání. Ceny bytů se pohybují v rozmezí od 4 500 000 Kč do 15 200 000 Kč.42 Vybrané bytové jednotky mají zabudovanou finskou saunu. Budova je postavena z těch nejkvalitnějších materiálů od dodavatelů z Německa, Itálie a Nizozemí. Topení je ve všech bytech podlahové. Pro obyvatele jsou k dispozici domovní sluţby jako hodinový manţel, IT sluţby, úklid domácnosti, praní a ţehlení prádla či pomoc při nakupování. V domě je 24hodinová recepce s ostrahou.43

42 43

Ceny sděleny realitní makléřkou. YBF.Rezidence Jitřní.Ybf.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.ybf.cz/projekt_hodkovicky.php

80

2.8.3 Krč Obytný prostor V Jehličí Developer: BM Develop s. r. o. Obytný dům je postaven do půdorysu písmene V. Jak název vypovídá, nachází se v ulici V Jehličí. Objekt tvoří tři domy o maximální výšce 12 metrů. Celý objekt je čtyřpodlaţní s pátým ustupujícím patrem. Novostavbu tvoří 32 bytových jednotek, jejichţ prodej byl zahájen v květnu 2015. Byty jsou od 1+kk do 4+kk, rozměry od 23 m2 do 143 m2. Cenové rozpětí je od 1 400 250 Kč do 11 745 918 Kč. Většina bytů má balkón, terasu nebo předzahrádku. V ceně je i zahrnuto garáţové stání a vlastní sklep. Objekt zabírá pouze 30% pozemku, ostatní část je zeleň.44 Rezidenční vila Višňová Developer: BRETTON s.r.o. Viladům se nachází v atraktivní vilové zástavbě v Krči ve Višňové ulici. Dům má čtyři nadzemní podlaţí a jedno podzemní s garáţovým stáním. Stavba byla zahájena v červnu 2013, kolaudace je naplánována na červenec 2015. Klienti si sami mohou vybrat obklady, sanitární keramiku, plovoucí podlahy, dveře, zárubně, kování atd. A to vše v ceně bytu. Nejmenší byt o rozloze 1+kk má 37 m2, největší 4+kk má 118 m2. Ceny se pohybují od 2 738 900 Kč aţ 10 500 000 Kč. V současné době jsou ještě k dispozici dva volné byty – 1+kk s 54 m2 a 4+kk s 118 m2.45

2.8.4 Michle Michelské zahrady Developer: Ekospol a. s. Projekt Michelské zahrady se nachází v ulici U plynárny. Jde o dva viladomy s 40 bytovými jednotkami, které stojí na společném podnoţí. V něm je uloţeno 37 parkovacích 44

BMDEVELOP.Obytný prostor V Jehličí.Vjehlici.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.vjehlici.cz/domovska-stranka 45 AKROPOLISREALITY.Rezidenční vila Višňová.Akropolisreality.cz [online].©2015.Dostupné z: http://www.akropolisreality.cz/developerske-projekty/rezidencni-vila-visnova/126-zakladni-informace-oprodeji.html

81

stání. Dokončení projektu je plánováno na jaro 2016. Byty jsou 1+kk aţ 5+kk. Rozloha bytů je od 35 m2 do 120 m2. Cenové rozpětí je 1 960 000 Kč aţ 8 500 000 Kč. Krom čtyř bytů má kaţdý k dispozici balkón, terasu či terasovou zahrádku. Jednotky mají v základní ceně bohatý výběr individuálního vybavení prostoru (dveře, podlahy, dlaţby i obklady). V prvním podlaţí jsou okna s bezpečnostními skly. Garáţové stání není zahrnuto v ceně, lze si ho přikoupit. Stání v domě činí 199 000 Kč, uzamykatelný garáţový box 300 000 Kč. O byty je veliký zájem, ze 40 nejsou zatím prodané jen tři (2+kk a dvakrát 3+kk) v ceně 4 aţ 5 milionů Kč. 46 Byty Brumlovka Developer: LUXENT s.r.o. Nenápadná novostavba ve Vnější ulici zahrnuje šest nových bytů. Čtyři byty jsou 2+kk o velikosti 51 aţ 52 m2, jeden je 3+kk s 60 m2 a předzahradou a poslední 4+kk se 126 m2 a terasou. Ceny bytů se pohybují od 2 981 160 Kč do 6 909 700 Kč. V ceně jsou plovoucí podlahy, dlaţba, obklady a plynový kombinovaný kotel. V současné době není ani na jeden z nich zatím uzavřena kupní smlouva. K bytům je moţno si přikoupit sklepní kóji za 40 000 Kč a parkovací stání na pozemku za 125 000 Kč. Podle plánů developera by měly být byty připraveny k nastěhování v červnu 2015.47 U Michelského mlýna Developer: Lysithea a.s V rezidenčním projektu U Michelského mlýna 1 je navrţeno 54 bytových jednotek ve dvou nízkopodlaţních budovách spojených jedním suterénem. V něm jsou garáţová stání a sklepy. Okolní přilehlé pozemky a zahrada bude přístupná pouze pro rezidenty. Dispozice je široká – od 1+kk do 6+kk. Početně nejvíce převaţují byty 3+kk. U většiny bytů jsou balkóny, terasy a předzahrádky standardem. Cenové rozpětí je od 2 490 000 Kč do 14 400 000 Kč. Zvláštní cenu má byt 6+kk, kterou bohuţel realitní společnost pro potřeby této diplomové práce odmítla sdělit. Dle mého odhadu, odvozeného z ceny nejdraţšího bytu, by se cena mohla vyšplhat aţ 26 milionům Kč. V ceně bytů je základní vybavení

46

EKOSPOL.Michelské zahrady.Ekospol.cz [online].©2015.Dostupné z: http://www.ekospol.cz/cs/projekt/michelske-zahrady/?gclid=CP6As5HesMYCFQ6WtAodkKcLqg 47 LUXENT.Byty Brumlovka.Bytybrumlovka.cz [online].©2015.Dostupné z: http://www.bytybrumlovka.cz/

82

koupelny, dlaţba, dřevěná plovoucí podlaha, kování ke dveřím, dřevěná eurookna, vstupní bytové dveře 3. bezpečnostní třídy atd. Samozřejmostí je vysoká kvalita vybavení i zpracování. Projekt by měl být dokončen na jaře 2017.48 ArtDec Michle Developer: PETO REAL a. s. Luxusní bydlení v rezidenci ArtDec se nachází v Nuselské ulici. Tvoří jej 27 nadstandardně vybavených bytových jednotek a 1 nebytový prostor. Projekt by měl být hotov na konci roku 2015. Byty jsou od 37 m2 do 119 m2 v dispozicích 1+kk do 4+kk. Cenová hladina začíná na 2 464 142 Kč a kulminuje u 8 449 000 Kč. Nebytový prostor má 102 m2 a stojí 5 905 904 Kč. Garáţe nejsou v ceně bytů a stojí 302 500 Kč, stejně tak sklep v ceně 121 050 Kč. Novým majitelům bytů je k dispozici opravdu široká škála klientských změn.49 Residence Pod Stárkou Developer: REDOT, s. r. o. Residence Pod Stárkou se nachází v Tyršově ulici. Je v ní umístěno 11 bytových jednotek o výměře 2+kk (46 m2) aţ 6+kk (246 m2). Ceny začínají na 3 127 193 Kč a končí 16 940 000 Kč. Dále jsou v objektu dvě kanceláře o rozměrech 141 a 207 m2 a jeden nebytový prostor s 28 m2. Dům je pětipodlaţní se suterénem, kde jsou sklepy a garáţe. Ty lze dokoupit zvlášť. Balkón či terasa/předzahrada je ke kaţdému bytu. Jeden z bytů má terasy dvě a na jedné z nich bazén. Interiéry jsou zařízeny těmi nejkvalitnějšími doplňky a celý objekt je nepřetrţitě střeţen. K nastěhování budou klienti vyzváni na podzim 2015.50

2.8.5 Nusle Byty Ctiradova Developer: Ellington, s. r. o.

48

LYSITHEA.U Michelského mlýna.Bytymichle.cz [online].©2015.Dostupné z: http://www.bytymichle.cz/ PETOREAL.ArtDec Michle.Artdecmichle.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.artdecmichle.cz/ 50 REDOT.Residence Pod Stárkou.Podstarkou.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.podstarkou.cz/ 49

83

Projekt ve Ctiradově ulici se začal stavět na jaře roku 2014, klienti by se měli stěhovat na konci roku 2015. Jedná se o jeden bytový komplex se 28 bytovými jednotkami a 2 nebytovými prostory. Dům stojí na dvoupodlaţním suterénu, kde jsou podzemní garáţe a sklepy. Garáţ je v ceně bytu, sklep nikoli. Ceny jsou příznivé, u nejmenších bytů 1+kk s plochou 31 m2 se cena pohybuje od 1 992 375 Kč. Největší byt 3+kk s 85 m2 stojí 5 460 000 Kč. U sedmi bytů je balkón a u čtyř terasa.51 Rezidence Kavčí hory Developer: Rezidence Kavčí Hory a. s. Velice známá stavba na pankrácké pláni byla dostavěna jiţ dříve, ale pro svou architektonickou dominantnost ji nelze do této kapitoly nezařadit. Navíc jsou v ní stále volné byty k prodeji. Byty mají přímo unikátní výhled na centrum Prahy nebo do Centrálního parku na Pankráci. Všechny byty mají svou lodţii nebo terasu. Celoprosklená okna zajišťují dostatečný venkovní výhled, ale zároveň jsou chráněna venkovními ţaluziemi. V objektu je stálá recepční sluţba. V přízemí nalezneme i privátní fitness centrum. Rezidence se skládá ze dvou objektů. Budova A má 12 pater a nabízí byty od 1+kk a rozloze 42 m2 aţ po penthouse (neboli dům na střeše) o rozloze 500 m2. Ten je obklopený terasou ze všech stran. Druhá budova je pětipodlaţní. Přízemní byty mají svou vlastní předzahrádku. Parkování je moţné ve třech podzemních podlaţích. Sklepní kóje jsou samozřejmostí. Velikost klasických bytových jednotek mimo penthouse se pohybuje od 39 m2 do 115 m2 s cenami od 3 365 504 Kč do 21 794 000 Kč. Tím se Rezidence řadí mezi nejluxusnější bytové domy v Praze.52

2.8.6 Podolí Podolské schody Developer: CRESTAL REAL ESTATE S.R.O. Novostavba nese název ulice, ve které se nalézá. Objekt tvoří 22 bytových jednotek. Byty jsou dispozičně řešené jako 1+kk aţ 5+kk. Ceny u těch nejmenší začínají na 2 350 000 Kč. 51

ELLINGTON.Byty Ctiradova.Elli-real.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.ellireal.cz/cs/projekty/rezidencni_projekt__byty_ctiradova__-detail_projekt-4-0-0-437.html 52 REZIDENCEKAVČÍHORY.Rezidence Kavčí Hory.Rezidencekavcihory.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.rezidencekavcihory.cz/

84

Největší byt stojí 14 200 000 Kč. Rozměry bytů se pohybují mezi 29 m2 a 152 m2. Dokončení projektu je naplánováno na konec roku 2015. Autory projektu jsou architekti studia Šesták. Celkově se jedná o dva bytové domy s pěti podlaţími. Většina bytů má terasy. V domě se nalézá 34 garáţových stání.53 Nad Podolskou vodárnou Developer: CRESCON, a.s. Rezidence Nad Podolskou vodárnou nacházející se na stejnojmenné adrese je projekt osmi luxusních bytových jednotek. Dům má šest podlaţí a je postaven na svaţitém terénu, díky tomu mají i byty ve vyšších patrech předzahrádky. Ve čtvrtém patře je solitérou byt, v pátém a šestém zase mezonet se střešním penthausem a střešní terasou. Exteriér zdobí fasáda s kamenem a cihelnými pásky. Dispozičně se v objektu nacházejí byty 3+kk, 4+kk a 5+kk. Jejich rozloha se pohybuje od 95 m2 do 134 m2. Ceny jsou individuální dle nasmlouvaného vybavení, přesto developer udává minimální cenu 11 980 000 Kč a maximální 15 100 000 Kč. Byty budou k dispozici majitelům v září 2015.54 Název čtvrti

Braník

Hodkovičky

Krč

Název projektu

Minimální 2 cena za 1 m

Maximální 2 cena za 1 m

Rezidence Oktagon

53 000 Kč

88 000 Kč

Viladům Branická vyhlídka

58 000 Kč

97 000 Kč

Koti Braník

56 000 Kč

78 000 Kč

Nad Ryšánkou

67 000 Kč

74 000 Kč

Rezidence Zátiší Hodkovičky

69 000 Kč

75 000 Kč

Rezidence Jitřní

60 000 Kč

104 000 Kč

Obytný prostor V Jehličí

61 000 Kč

82 000 Kč

Residenční vila Višňovka

74 000 Kč

89 000 Kč

Michelské zahrady

56 000 Kč

71 000 Kč

Byty Brumlovka

55 000 Kč

58 000 Kč

U Michelského mlýna

73 000 Kč

101 000 Kč

Michle

Nusle

Podolí

ArtDec Michle

67 000 Kč

71 000 Kč

Residence Pod Stárkou

68 000 Kč

70 000 Kč

Byty Ctiradova

64 000 Kč

66 000 Kč

Rezidence Kavčí Hory

86 000 Kč

189 000 Kč

Podolské schody

81 000 Kč

93 000 Kč

Na Podolskou vodárnou

112 000 Kč

126 000 Kč

Tabulka č. 11Přehled minimálních a maximálních cen u současných developerských projektů v jednotlivých částech Prahy 4, Zdroj: Autor 53

CRYSTALREALESTATE.Podolské schody.Podolskeschody.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.podolskeschody.cz/cs 54 CRESCON.Nad Podolskou vodárnou.Crescon.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.crescon.cz/cs/produkt/3/zakladni-fakta

85

Minimální cena za 1 m2 Rezidence Oktagon Viladům Branická… Koti Braník Nad Ryšánkou Rezidence Zátiší… Rezidence Jitřní Obytný prostor V Jehličí Residneční vila… Michelské zahrady Byty Brumlovka U Michelského mlýna ArtDec Michle Residence Pod Stárkou Byty Ctiradova Rezidence Kavčí Hory Podolské schody Na Podolskou vodárnou

200,000 Kč 180,000 Kč 160,000 Kč 140,000 Kč 120,000 Kč 100,000 Kč 80,000 Kč 60,000 Kč 40,000 Kč 20,000 Kč 0 Kč

Maximální cena za 1 m2

Graf č. 6 Porovnání cen bytů u aktuálních developerských projektů na Praze 4, Zdroj: Autor

Prognóza trhu do budoucna Nových staveb pro rezidenční bydlení bude i přes očekávané nasycení trhu přibývat, nicméně růst cen můţeme očekávat pouze mírný. Poptávka po nových bytech bude stabilní. Prostory, kde je moţné nové projekty v rámci řešené lokality budovat, jsou omezeny. Vzhledem k zájmu domácích i zahraničních investorů do budoucna vidím velkou spíše v rekonstrukcích stávajících budov a brownfields. 55

2.9 Brownfields na území Prahy 4 Jedná se o nemovitost v podobě pozemku, objektu či areálu, která je nedostatečné vyuţívaná, zanedbaná a můţe být i kontaminovaná. Vzniká jako pozůstatek rezidenční, zemědělské, vojenské či průmyslové aktivity. Brownfield nelze vhodně a efektivně vyuţívat, bez toho, aby proběhla jeho regenerace. Regenerace těchto území je nejen záměrem státu, vzhledem k tomu, ţe jsou tato místa nevyuţívána a hyzdí krajinu, ale zároveň jsou tato místa velice zajímavá pro developery. Vzhledem k nedostatku stavební pozemků na území Prahy, je vyuţití brownfields často jedinou moţností jak získat lukrativní stavení pozemek. Provádět nový projekt na území

55

ASOCIACE PRO ROZVOJ TRHU NEMOVITOSTÍ, Trend report 2015 – Přehled českého nemovitostního trhu, ARTN. Praha. 2015

86

brownfields je často mnohem nákladnější neţ stavba projektu na zelené louce, nicméně lokalita je hlavním důvodem uskutečnění projektu. Valná většina praţských brownfieldů patří z hlediska dělení mezi brownfieldy s vysokým potenciálem. V praxi to znamená, ţe o prodej tohoto pozemku či stavby se postará sám trh. Mezi potenciálními kupujícími bude velký zájem o koupi takovéhoto brownfieldu. Náklady na regeneraci tohoto území jsou malé. Liberty Building Developer: GEOSAN Projekt se skládá ze dvou částí, přičemţ jednou z nich je novostavba bytového domu v moderním provedení a druhou pak rekonstrukce stávajícího objektu bývalé továrny Regula. Projekt se nachází v části Prahy 4 – Nusle při ulicích Kloboučnická a Bartoškova, coţ dnes spadá do širšího centra Prahy. V podzemních podlaţích budou vybudována parkovací stání v dostatečném počtu pro residenty i pro zaměstnance administrativních prostor, které budou v rámci projektu rovněţ vystavěny. V první a druhé etapě bude vystavěno 182 nových bytů v dispozičním uspořádání 1+KK aţ 6+KK. Průměrná cena za 1 m2 se pohybuje v rozmezí 40 000 – 75 000 Kč. Průměrná cena nebytových prostor se pohybuje v rozmezí 25 000 – 35 000 Kč/m2. V rámci obou etap projektu bude vybudováno 259 parkovacích stání a 9 nebytových prostor. Parkovací stání není součástí ceny bytové jednotky a jeho cena se pohybuje od 267 500 – 305 000 Kč/stání. 56

Obrázek č.45 Projekt Liberty Building 56

GEOSANDEVELOPMENT.Liberty Building.Libertybuilding.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.libertybuilding.cz/

87

Michelské pekárny Developer : Skanska Reality Dalším projektem, který bude v nejbliţší době následovat, bude vybudování rezidenční čtvrti o rozloze 4 hektarů na místě Michelských pekáren. Projekt ani ceny prodeje bytů zatím nejsou známi. Nicméně se jedná o další brownfieldový projekt na území Prahy 4.57 Volné lokality Brownfields:58 Ledárna Braník Jedná se o území o rozloze 13 892 m2 při ulici Ledařská. V rámci areálu je 7 budov, dále pak dřevěné a zděné přístřešky, buňka a vrátnice. Převáţná většina plochy je zpevněna asfaltem. V rámci areálu je vybudované veřejné osvětlení. Dostupnost centra města je do 25 minut, zastávky MHD jsou vzdáleny cca 5 minut pěší chůze. Občanská vybavenost této lokality je velmi dobrá. Vlastníkem nemovitosti je společnost ATLANTE INVEST, spol. s.r.o. Na pozemek je zavedena elektrická energie, kanalizace i plyn. Konzervárna- Branické ledárny je kulturní památkou č. 41485/1-2134. Příleţitosti regenerace je rozšíření revitalizovaného území zeleně, sportu a oddechu, obnova a rekonstrukce památkově chráněného objektu. Cena pozemku dle cenové mapy je 2 500 Kč/m2. Okolní pozemky se pak pohybují v intervalu 1 800 – 2 700 Kč/m2.

Obrázek č.46 Objekt bývalé ledárny Braník

57

MEDIATO.Building News.Buildingnews.cz [online].©2015.Dostupné z: http://www.buildingnews.cz/ OPPK.Operační program Praha News.Prahafondy.cz [online].©2015.Dostupné z: http://www.prahafondy.eu/cz/oppk/dokumenty/analyzy.html 58

88

Krč – pod jižní spojkou Lokalita o rozloze 15 840 m2 se nachází při ulici Vídeňská v praţské čtvrti Krč. Na pozemku se nachází celkem 6 objektů ve velmi špatném technickém stavu, které slouţí převáţně ke skladování. V jednom z objektů je klubovna Českého rybářského svazu Michle. Vlastníkem areálu je Hlavní město Praha/Městská část Praha 4. Na pozemek je zavedena voda, kanalizace, elektřina i plyn. Dostupnost do centra města je 26 minut, zastávky MHD jsou ve vzdálenosti do 10 minut pěší chůze. Občanská vybavenost je v této lokalitě průměrná. Slabou stránkou této lokality je hlučnost a špatné ovzduší. Příleţitosti regenerace je vybudování městské zeleně či stavebnictví. Cena pozemků dle cenové mapy není určena.

Obrázek č. 47 Lokalita při ulici Vídeňská

Skleníky Hodkovičky Lokalita o rozloze 56 182 m2 se nachází při ulici V Mokřinách. Dříve byl areál vyuţíván jako zahradnictví s provozními objekty. Plocha areálu je zatravněna s asfaltovými chodníčky. Na pozemku se nachází celkem 7 objektů. 5 objektů jsou pouze torza zbylá po bývalých sklenících, které nelze v současném stavu nijak vyuţít 2 objety slouţí jako skladiště, jelikoţ to jejich technický stav dovoluje. Na pozemek jsou zavedeny inţenýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, elektřina). Pozemek má tři vlastníky, přičemţ největší část patří Pozemkovému fondu České republiky (97,51%). Druhým vlastníkem jsou fyzické osoby s podílem vlastnictví 1,86% , třetím pak Hlavní město Praha 0,63%. Areál je moţno vyuţít opět za účelem zahradnictví, ale rovněţ lze část areálu vyuţít k bydlení. Lokalitou prochází nefunkční biokoridor. Občanská vybavenost této lokality je dobrá s dostupností do 10 minut. Centrum města je dostupné do 26 minut. MHD je v místě. 89

Cena pozemku dle cenové mapy není určena, nicméně cena okolních pozemků je dle cenové mapy v intervalu od 460 – 5 000 Kč/m2.

Obrázek č. 48 Skleníky Hodkovičky

Prognóza do budoucna Budoucnosti brownfieldů na území Prahy 4 a brownfieldů všeobecně dávám osobně velkou šanci do budoucna. Zájem developerů o tato místa je velký. Největší rozmach brownfieldů očekávám v širším centru prahy, kam se právě záměry developerů ubírají nejvíce.

90

Závěr Závěrem bych rád shrnul své poznatky získané podrobným prostudováním dokumentů, literatury a informací získaných neformálními rozhovory se zaměstnanci realitních společností či jiných institucí, které jsem oslovil za účelem získání co moţná nejpřesnějších informací. Mým úkolem bylo analyzovat současnou situaci realitního trhu a její výhled do budoucna. Trh s realitami se po dlouhé době trvání krize začíná znovu rozvíjet a jeho vývoj do budoucna je optimistický. Ceny nemovitostí jsou v mírném růstu a prognóza do budoucna je rovněţ optimistická, jelikoţ růst bude pokračovat i v nadcházejícím roce. V části práce zaměřené na trh s obecními nemovitostmi byly podrobně analyzovány zejména privatizované nemovitosti. V současné době probíhá čtvrtá vlna privatizace a postupně jsou prodávány pozemky pod jiţ privatizovanými byty respektive domy. V rámci městské části jsou realizovány projekty startovacích bytů pro mladé rodiny či sociální bydlení, které bude nadále pokračovat. V závěru kapitoly, obecních bytů, byla provedena analýza investice do odkupu pozemku pod činţovním domem ve srovnání s dlouhodobým pronájmem. Trh s pozemky a stavbami byl analyzován po jednotlivých segmentech. Nabídka v oblasti pozemků je minimální oproti nabídce na trhu staveb. V oblasti trhu staveb se obchoduje neustále, přičemţ ceny nemovitostí jsou v mírném růstu. Poptávka roste po bytech ve staré zástavbě i po novostavbách. Největší růst cen byl zaznamenán na trhu s rodinnými domy. Specifickým segmentem tohoto trhu jsou rekreační objekty, kde jsem analyzoval stav zahrádkářských kolonií na území Prahy 4. Část trhu s nájmy je rozdělena po jednotlivých segmentech, přičemţ na trhu s byty zůstávají ceny ve stejné cenové hladině jako v předcházejících letech a nedochází tedy k dramatické proměně. Na trhu s kancelářskými prostorami je ovšem situace poněkud odlišná. V současné době je trh s těmito nemovitostmi na území Prahy 4 jiţ přehlcen. I přes tento fakt je v nadcházejícím roce plánováno dokončení nových kancelářských prostor. V rámci řešení tohoto tématu byly zjištěny velice zajímavé výsledky ohledně migrace společností. Developerské projekty jsou, vzhledem ke stále se zvyšující poptávce po nových bytech, v rozpuku. Vzhledem ke skutečnosti, ţe v rámci území Prahy 4 není jiţ mnoho volných

91

lokalit, začínají se developeři zajímat o pozemky po bývalých továrnách či menších průmyslových objektech – tzv. brownfields. Tématu brownfields byly věnovány poslední stránky mé diplomové práce, kde byl vyzdvihnut projekt v Nuslích (Liberty Building), u kterého probíhá realizace II. fáze a projekt v Michly (Michelské pekárny), který je v přípravné resp. projektové části. Na závěr byly uvedeny lokality brownfields na území Prahy 4. Realitní trh na území Prahy 4, stejně jako realitní trh v celé České republice i na světě, se neustále vyvíjí a reaguje. V rámci řešeného území očekáváme největší rozvoj na trhu kancelářských prostor případně na trhu s novými byty.

92

Seznam použité literatury Monografie 1. AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., 2006. ISBN 80903481-8-1 2. ORT Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha:

Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2006. ISBN: 80-7265-085-8

Internet: 1. ČUZK. Účel katastru. ČUZK.cz [online].©2013. Dostupné :http://www.cuzk.cz/Katastrnemovitosti/O-katastru-nemovitosti/Ucel-katastru.aspx 2. ŠUSTROVÁ, Daniela, JUDr. Katastr nemovitostí: Nové zásady jeho vedení od 1. ledna 2014 [Bulletin-advokacie.cz]. Praha: Česká advokátní komora, 30. dubna 2014. Dostupné z:http://www.bulletin-advokacie.cz/katastr-nemovitosti-nove-zasady-jeho-vedeni-od-1.ledna-2014?browser=full 3. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida): Wikipedia Foundation, poslední editace 5. 2. 2015. Dostupné z https://cs.wikipedia.org/wiki/Soudn%C3%AD_znalec 4. MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 4. Oddělení privatizace bytového fondu. PRAHA4.cz [online].©2013. Dostupné z: http://www.praha4.cz/Oddeleni-privatizace-bytovehofondu.html 5. Příloha k usnesení Zastupitelstva městské části Praha 4 č. 18Z-7/2002, ze dne 27. února 2002, Dostupná z: http://www.praha4.cz/Prehled-privatizace-bytoveho-fondu 6. Příloha k usnesení Zastupitelstva městské části Praha 4 č. 24Z-7/2010, ze dne 2. 9. 2010, Dostupná z: http://www.praha4.cz/Prehled-privatizace-bytoveho-fondu 7. Usnesení Zastupitelstva městské části Praha 4 č. 3Z-5/2011 ze dne 18. 2. 2011, Dostupné z: http://www.praha4.cz/appo/usn/418?dlOrgan=0 8. MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 4. Oddělení privatizace bytového fondu. PRAHA4.cz [online].©2013.Dostupné z:http://www.praha4.cz/Pronajem-bytu-ve-sverenem-vlastnictvimestske-casti-Praha-4.html 9. Ţádost o nájem sociálního bytu, Dostupné z: http://www.praha4.cz/Bydleni 10. MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 4. Oddělení privatizace bytového fondu. PRAHA4.cz [online].©2013. Dostupné z:http://www.praha4.cz/Praha-4-narovnava-99lete-smlouvy-napronajem-pozemku-1.html

93

11. NOVÁK, Daniel.Atrium kupuje miliardové Arkády Pankrác. E15.2014. Dostupné z: http://zpravy.e15.cz/byznys/reality-a-stavebnictvi/atrium-kupuje-miliardove-arkadypankrac-1144865 12. PRAŢSKÁ SPRÁVA NEMOVITOSTÍ. Oktagon rezidence. Oktagonrezidence.cz[online].©2014.Dostupné z:http://www.oktagonrezidence.cz 13.ZIPREALITY.Vila dům Branická výhlídka.Zipreality.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.ziprealty.cz/property/viladum-branicka-vyhlidka/ 14.YITSTAVO.Koti Braník.Kotibranik.cz [online].©2014.Dostupné z: http://www.kotibranik.cz/ 15. ATCDEVELOPMENT.Nad Ryšánkou.Nadrysankou.cz [online].©2015.Dostupné z: http://www.nadrysankou.cz/cs/ 16. REAL-TREUHANDREALITYDEVELOPMENT.Rezidence Zátiší Hodkovičky.Hodkovicky-byty.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.hodkovickybyty.cz/ 17. YBF.Rezidence Jitřní.Ybf.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.ybf.cz/projekt_hodkovicky.php 18. BMDEVELOP.Obytný prostor V Jehličí.Vjehlici.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.vjehlici.cz/domovska-stranka 19. AKROPOLISREALITY.Rezidenční vila Višňová.Akropolisreality.cz [online].©2015.Dostupné z: http://www.akropolisreality.cz/developerskeprojekty/rezidencni-vila-visnova/126-zakladni-informace-o-prodeji.html 20. EKOSPOL.Michelské zahrady.Ekospol.cz [online].©2015.Dostupné z: http://www.ekospol.cz/cs/projekt/michelskezahrady/?gclid=CP6As5HesMYCFQ6WtAodkKcLqg 21. LUXENT.Byty Brumlovka.Bytybrumlovka.cz [online].©2015.Dostupné z: http://www.bytybrumlovka.cz 22. LYSITHEA.U Michelského mlýna.Bytymichle.cz [online].©2015.Dostupné z: http://www.bytymichle.cz/ 23. PETOREAL.ArtDec Michle.Artdecmichle.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.artdecmichle.cz/ 24. REDOT.Residence Pod Stárkou.Podstarkou.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.podstarkou.cz/ 25. ELLINGTON.Byty Ctiradova.Elli-real.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.ellireal.cz/cs/projekty/rezidencni_projekt__byty_ctiradova__-detail_projekt-4-0-0-437.html

94

26. REZIDENCEKAVČÍHORY.Rezidence Kavčí Hory.Rezidencekavcihory.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.rezidencekavcihory.cz/ 27. CRYSTALREALESTATE.Podolské schody.Podolskeschody.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.podolskeschody.cz/cs 28. CRESCON.Nad Podolskou vodárnou.Crescon.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.crescon.cz/cs/produkt/3/zakladni-fakta 29. GEOSANDEVELOPMENT.Liberty Building.Libertybuilding.cz [online].©2015.Dostupné z:http://www.libertybuilding.cz/ 30. MEDIATO.Building News.Buildingnews.cz [online].©2015.Dostupné z: http://www.buildingnews.cz/ 31. OPPK.Operační program Praha News.Prahafondy.cz [online].©2015.Dostupné z: http://www.prahafondy.eu/cz/oppk/dokumenty/analyzy.html

Zákony a vyhlášky: 1. ČESKO.Zákon č. 183/2006 Sb. ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s. 65. Dostupný také z:https://portal.gov.cz/app/zakony/zakonPar.jsp?idBiblio=62549&fulltext=stavebn~C3~A D~20~C5~99~C3~ADzen~C3~AD&rpp=100#local-content 2. ČESKO.Zákon č. 359/1992 Sb. ze dne 7. května 1992 o zeměměřických a katastrálních orgánech. In: Sbírka zákonů České republiky. 1992, částka 73, s. 2014. Dostupný také z: https://portal.gov.cz/app/zakony/zakonInfo.jsp?idBiblio=40083&nr=359~2F1992~20Sb&r pp=15#local-content 3. ČESKO.Zákon. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In: Sbírka zákonů České republiky. 2013, částka 99, s. 2674. Dostupný také z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakonInfo.jsp?idBiblio=80383&nr=256~2F2013&rpp=15# local-content

Publikace: 1. ASOCIACE PRO ROZVOJ TRHU NEMOVITOSTÍ, Trend report 2015 – Přehled českého nemovitostního trhu, ARTN. Praha. 2015. 2. SČÍTÁNÍ LIDU, DOMŮ A BYTŮ 2011, Krajská správa Českého statistického úřadu v Hl. m. Praze. 2011.Praha. č.pub. 104135-13 3. CÍSAŘ, J. Vybrané otázky z trhu nemovitostí. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1996. ASOCIACE PRO ROZVOJ TRHU NEMOVITOSTÍ, Trend report 2015 – Přehled českého nemovitostního trhu, ARTN. Praha. 2015.

95

96

97

98