ANALISIS TENTANG PERJANJIAN PENYEWAAN LAHAN TANAH OLEH PERUM PRASARANA PERIKANAN CABANG BELAWAN DENGAN PIHAK PENYEWA
TESIS
OLEH
IIN INDRIANY 097011030 / M.Kn
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2011
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS TENTANG PERJANJIAN PENYEWAAN LAHAN TANAH OLEH PERUM PRASARANA PERIKANAN CABANG BELAWAN DENGAN PIHAK PENYEWA
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh IIN INDRIANY 097011030 / M.Kn
FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2011
Universitas Sumatera Utara
Judul Tesis
: ANALISIS TENTANG PERJANJIAN PENYEWAAN LAHAN TANAH OLEH PERUM PRASARANA PERIKANAN CABANG BELAWAN DENGAN PIHAK PENYEWA : Iin Indriany : 097011030 : Kenotariatan
Nama Mahasiswa Nomor Pokok Program Studi
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing
(Notaris Syafnil Gani, SH, MHum)
Pembimbing
(Chairani Bustami, SH, SpN, MKn)
Ketua Program Studi,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Dekan,
(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal lulus : 18 Agustus 2011
Universitas Sumatera Utara
Telah diuji pada Tanggal : 18 Agustus 2011
PANITIA PENGUJI TESIS Ketua
:
Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
Anggota
:
1. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum 2. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn 3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 4. Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan sebagai pemegang Hak Pengelolaan atas pemanfaatan lahan tanah di Pelabuhan Perikanan Gabion Belawan untuk usaha – usaha dan jasa perikanan oleh penyewa dengan membuat perjanjian sewa tanah dalam bentuk Perjanjian Baku dengan format perjanjian yang dibuat sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan. Perjanjian sewa tanah terbagi atas sewa jangka pendek yaitu dengan pembayaran sekali setahun (baik masa sewa 1 tahun,20 tahun dan 30 tahun) dan sewa jangka panjang untuk masa sewa 5 tahun sampai 20 tahun dengan pembayaran sekaligus, dan dapat diperpanjang dengan persetujuan pihak PERUM.Bentuk Perjanjian sewa tanah yang sudah bersertifikat ( Sertifikat Hak Guna Bangunan dibuat dengan Akta Notaris ) sedangkan terhadap sewa tanah yang belum bersertifikat dibuat dengan perjanjian dibawah tangan. Metode penelitian yang dilakukan bersifat Deskriptif Analistis dengan pendekatan Yuridis Normatif , data yang dikumpul tersebut dianalisa kemudian dideskripsikan sesuai dengan apa yang dilaksanakan oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan berdasarkan pada peraturan Perundang – undangan yang ada lalu ditarik kesimpulannya dengan menggunakan metode deduktif dengan didukung narasumber yang ditentukan yaitu Kepala Cabang Belawan dan staf / pegawai PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan. Hasil penelitian menunjukkan bahwa pengaturan yang mendasari hak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan mengelola lahan tanah di wilayah Gabion Belawan adalah didasarkan pada Peraturan Pemerintah nomor 23 tahun 2000 dan Keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan nomor 32 tahun 2001 dan nomor 41 tahun 2007. Pelaksanaan hak dan kewajiban dari isi perjanjian antara PERUM Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan dengan penyewa didasarkan pada Keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan nomor 32 tahun 2001 dan juga didasarkan pada isi perjanjian yang dibuat sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan.Berakhirnya perjanjian sewa tanah tersebut karena berakhirnya masa sewa dan batal karena aturan hukum.Meskipun isi perjanjian tetap memuat aturan yang memihak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan namun dengan fungsinya sebagai Badan Usaha Milik Negara yang mengemban tugas sebagai Publik service tetaplah mengupayakan kemudahan dan pelayanan kepada masyarakat khusus nya penyewa sehingga bila timbul pelanggaran diupayakan dengan jalan damai dengan musyawarah dan mufakat,meskipun dalam klausula perjanjian upaya pengadilan tetap dicantumkan, namun pelanggaran masih dalam tahap denda dan teguran .Oleh karena itu perlu dilanjutkan perjanjian ini sehingga bisa menghidupkan roda perekonomian diatas tanah HPL PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan demi perkembangan usaha perikanan khususnya di Gabion Belawan. Kata kunci : Perjanjian sewa tanah ; PERUM Prasarana Perikanan, Penyewa
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
Belawan Branch office of Fishery Infrastructure Public Corporation (PERUM) which is entitled to the supervision of the land at Gabion fishing harbor, Belawan, for fishery business and services has made a contract with the land tenants in the form of a standard contract with the contract format made unilaterally by the company. The hire-land contract consisted of short-term rent for five-year term rent (one year, 20 year, and 30 years) for annual payment and long-term rent for five-year term rent up to 20 year-term rent with the payment in cash all at once, but can be prolonged with the consent of the company. Some of the rents have been certified (Building Rights with Notarial Instrument) and some of them have not been certified. The method of the research was descriptive analytic with judicial normative approach. The data were analyzed and described, in accordance with what had been implemented by the company and were based on the legal provisions. The conclusions were drawn by using deductive method and supported by the viewpoints of the source persons, namely, the Head of Belawan Branch Office and its staffs/employees. The result of the research showed that the regulations which regulated the rights of Belawan Branch Office of Fishery Infrastructure Public Corporation to supervise the land at the Gabion harbor, Belawan, was based on the Government Regulation No. 23/2000 and the decrees of the Minister of Marine and Fishery No. 32/2001 and No. 41/2007. The implementation of the Right and Obligation according to the agreement between the company and the tenants was based on the decree of the Minister of Marine and Fishery No. 32/2001 and was also based on the agreement made unilaterally by the company. The termination of the contract was due to the termination of rent time limit and was void by law. Even though the content of the contract tends to give the benefit to the company, since it functions as a State-owned Enterprise which automatically functions as a public service, it should give the facilities and services to the public, especially to the tenants so that if there is a dispute, it should be arbitrated peacefully and with mutual agreement. Even though the case can be brought to the Court as it is included in the clause of the contract, the violation is merely about fine and warning. Therefore, the contract system should be carried out so that it can activate the economic condition on the land supervised by Belawan Branch Office of Fishery Infrastructure Public Corporation in order to develop fishery business at Gabion, Belawan.
Keywords: Hire-Land Contract, Fishery Public Corporation, Tenants
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT karena hanya dengan Rahmat dan Hidayah - Nya, penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini tepat pada
waktunya.
Adapun
judul
tesis
ini adalah
“ANALISIS
TENTANG
PERJANJIAN PENYEWAAN LAHAN TANAH OLEH PERUM PRASARANA PERIKANAN CABANG BELAWAN DENGAN PIHAK PENYEWA . Dalam penyelesaian Tesis ini dengan segala kerendahan hati, perkenankanlah Penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada ; 1.
Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM & H, MSC (CTM), Sp.A (K), selaku Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada peneliti untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2.
Bapak Pof. Dr. Runtung, SH, MHum, Selaku Dekan Fakultas Hukum Sumatera atas kesempatan yang diberikan kepada Penulis untuk dapat menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Univeritas Sumatera Utara.
3.
Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, M.S, CN, sebagai Ketua Program Studi Magister Kenotariatan dan selaku Pembimbing Pertama yang telah memberikan
perhatian dengan penuh ketelitian, mendorong serta membekali Penulis dengan nasihat dan ilmu yang bermanfaat dalam penyelesaian studi.
iii
Universitas Sumatera Utara
4.
Bapak Notaris Syafnil Gani SH, MHum, yang telah membimbing dan membina Penulis dengan penuh ketelitian dan perhatian pada Penulis dalam menyelesaikan studi.
5.
Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, MKn, yang telah membimbing dan memberikan arahan, ilmu pengetahuan dengan penuh kasih sayang dan perhatian pada penulis dalam menyelesaikan studi.
6.
Ibu Dr, T, Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan sekaligus yang
pada kesempatan ini dipercayakan menjadi dosen penguji terimakasih
untuk kritikan dan nasehat ilmu yang membekali penulis dalam penulisan yang lebih baik. 7.
Bapak Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn, selaku dosen penguji untuk bimbingan, nasehat dan saran yang diberikan kepada Penulis bagi perbaikan penulisan.
8.
Terimakasih yang tak terhingga kepada kedua orang tua Alm. Moen Hendro dan Ibunda Hj. Nurchalida yang telah bersusah payah melahirkan, membesarkan dengan penuh kasih sayang dan pengorbanan dalam memberikan dukungan moril serta do’a restunya kepada Ananda sehingga Ananda dapat melanjutkan dan menyelesaikan pendidikan Strata Dua (S-2) Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
9.
Suami dan Anak – anak ku tercinta atas pengertian dan do’a serta dukungannya.
iv
Universitas Sumatera Utara
10. Seluruh teman-teman Mahasiswa Reguler Program studi Magister Kenotariatan yang telah turut mendukung dan memberikan semangat penulis serta kekompakkan nya . 11. Bapak S. Siagian SE selaku Kepala Cabang PERUM Gabion Belawan, Bapak Edison, Bapak Osta Sitompul, Mbak Tati dan seluruh Staf PERUM PPS Belawan yang telah membantu Penulis dalam memberikan data untuk kelengkapan penulisan tesis. 12. Seluruh staf Biro Magister Kenotariatan yang telah membantu Penulis dalam pengurusan administrasi penyelesaian tesis ini. Kepada semua pihak yang telah memberikan dukungan dan bantuan sehingga penulis dapat menyelesaikan perkuliahan dan penulisan tesis ini, penulis menyadari tesis ini jauh dari sempurna. Akhir kata penulis berharap semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi kita semua. Amin.
Medan, Penulis,
Agustus 2011
IIN INDRIANY
v
Universitas Sumatera Utara
RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI Nama
: IIN INDRIANY
Tempat/Tgl Lahir
: Medan, 30 Maret 1970
Status
: Kawin
Agama
: Islam
Alamat
: Jl. Darussalam Gg. Turi II No. 7 Medan
II. KELUARGA Nama Suami
: Zulham Siregar,SE
Nama Anak Kandung
: 1. Ajeng Clarasaty 2. Mhd.Fauzan Azmy 3. Mhd.Raza Luthfan
III. PENDIDIKAN 1. SD Inpres No. 066057
: Tamat Tahun 1983
2. SMPN XV
: Tamat Tahun 1986
3. SMAN X
: Tamat Tahun 1989
4. S-1 Fakultas Hukum UISU
: Tamat Tahun 1993
5. S-2 MKn FH – USU
: Tamat Tahun 2011
vi
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR ISI Halaman ABSTRAK ......................................................................................................
i
ABSTRACT .....................................................................................................
ii
KATA PENGANTAR....................................................................................
iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP .....................................................................
vi
DAFTAR ISI...................................................................................................
vii
DAFTAR TABEL ..........................................................................................
x
BAB I
PENDAHULUAN ........................................................................
1
A. Latar Belakang ..........................................................................
1
B. Perumusan Masalah...................................................................
9
C. Tujuan Penelitian.......................................................................
10
D. Manfaat Penelitian.....................................................................
10
E. Keaslian Penelitian ....................................................................
11
F. Kerangka Teori dan Konsepsi....................................................
13
1. Kerangka Teori..................................................................
13
2. Konsepsi ............................................................................
23
G. Metode Penelitian .......................................................................
26
1. Sifat Penelitian ..................................................................
26
2. Lokasi Penelitian................................................................
27
3. Alat Pengumpulan Data .....................................................
27
4. Analisis Data ......................................................................
27
PENGATURAN YANG MENDASARI HAK PERUM PRASARANA MENGELOLA LAHAN TANAH PERIKANAN GABION BELAWAN .......................................
29
A. Sejarah Hak Pengelolaan (HPL) Atas Pelabuhan Belawan .....
29
B. Landasan Hukum Operasional (Eksternal)Perusahaan Umum (PERUM) sebagai Pemegang Hak Pengelolaan ( HPL) Atas Lahan Tanah di Gabion Belawan…….……..........................
35
BAB II
vii
Universitas Sumatera Utara
BAB III
BAB IV
C. Kewenangan PERUM Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan atas Penyewaan Lahan Tanah dengan Pihak Penyewa .........................................................................
38
PELAKSANAAN HAK DAN KEWAJIBAN DARI ISI PERJANJIAN PENYEWAAN LAHAN TANAH GABION BELAWAN ANTARA PERUM PRASARANA PERIKANAN DENGAN PIHAK PENYEWA........................
46
A. Tata Cara dan Ketentuan Penyewaan Lahan Tanah Oleh PERUM Prasarana Perikanan Samudra Cabang Belawan dengan Pihak Penyewa ............................................................
46
1. Beberapa hal tentang Hukum Perjanjian pada umumnya....
46
2. Syarat - syarat Pemohon atas Pemanfaatan Lahan Tanah Gabion Belawan ......................................................
58
3. Tata Cara Pemberian dan Perolehan / Pemanfaatan Lahan Tanah Gabion Belawan.............................................
66
4. Ketentuan Pembebanan Tarif Penyewaan Lahan Tanah Gabion Belawan...................................................................
69
B. Hak dan Kewajiban yang Timbul Atas Isi Perjanjian Penyewaan Lahan Tanah Gabion Belawan Antara Perum Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan Pihak Penyewa ...................................................................................
75
1. Hak dan Kewajiban Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Pada Umumnya....................................................................
75
2. Hak dan Kewajiban Perorangan dan Badan Hukum Dengan PERUM Berdasarkan Perjanjian Sewa Menyewa Lahan Tanah Gabion Belawan dikaitkan dengan Ketentuan KEPMEN Nomor 32 Tahun 2001 .........
81
BERAKHIRNYA PERJANJIAN SEWA LAHAN TANAH DAN SANKSI YANG DIBERIKAN ATAS PELANGGARAN ISI PERJANJIAN LAHAN TANAH ANTARA PERUM PRASARANA PERIKANAN DENGAN PIHAK PENYEWA ................................................................
86
A. Berakhirnya Perjanjian Sewa-Menyewa pada Umumnya ........
86
B. Berakhirnya Perjanjian Penyewaan/Pemanfaatan LahanTanah dan Akibat Pelanggaran Isi Perjanjian Penyewaan Lahan Tanah .......................................................................................
88
viii
Universitas Sumatera Utara
C. Sanksi atas Pelanggaran Isi Perjanjian .....................................
93
KESIMPULAN DAN SARAN ..................................................
102
A. Kesimpulan ..............................................................................
102
B. Saran .........................................................................................
103
DAFTAR PUSTAKA .....................................................................................
105
BAB V
LAMPIRAN
ix
Universitas Sumatera Utara
DAFTAR TABEL
Halaman
TABEL 1
Ketentuan Tarif Untuk Wilayah Sumatera
Utara /
71
Utara /
72
Belawan
TABEL 2
Ketentuan Tarif Untuk Wilayah Sumatera
Belawan Tentang Tarif Khusus & Tanah HPL
TABEL 3
Ketentuan Tarif Untuk Wilayah Sumatera
Utara /
73
Belawan Tentang Sewa dan Administrasi
x
Universitas Sumatera Utara
