TESIS
PERLINDUNGAN HUKUM PARA PIHAK TERHADAP PEMBATALAN PERJANJIAN JUAL BELI HAK MILIK ATAS TANAH
I GUSTI NGURAH BUDI WARDHIANA NIM : 1192461037
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2014
i
PERLINDUNGAN HUKUM PARA PIHAK TERHADAP PEMBATALAN PERJANJIAN JUAL BELI HAK MILIK ATAS TANAH
Tesis untuk memperoleh Gelar Magister pada Program Magister Program Studi Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana
I GUSTI NGURAH BUDI WARDHIANA NIM : 1192461037
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2014
ii
Lembar Pengesahan
TESIS INI TELAH DISETUJUI PADATANGGAL : 30 JUNI 2014
PEMBIMBING I
PEMBIMBING II
Prof. Dr. Yohanes Usfunan, Drs., SH., MH
Dr. I Gede Yusa, SH., MH
NIP.: 19551126 198511 1 001
NIP.: 19610720 198609 1 001
Mengetahui :
Ketua Program Studi Magister Kenotariatan
Direktur
Program Pascasarjana
Program Pascasarjana
Universitas Udayana
Universitas Udayana
Prof.Dr. I Made Arya Utama, SH.,M.H NIP. 19650221 199003 1 005
Prof. Dr. dr. A. A. Raka Sudewi, Sp.S. (K) NIP. 19590215198510 2 001
iii
TESIS INI TELAH DIUJI PADA TANGGAL : 30 JUNI 2014
Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana Nomor : 0627/VI/M.Kn/UN14.4/DT/2014 Tanggal : 26 Jumi 2014
Ketua
: Prof. Dr. Yohanes Usfunan, Drs., SH., MH
Anggota
:
1. Dr. I Gede Yusa, SH., MH 2. Prof. Dr. Putu Sudarma Sumadi, SH., SU 3. Dr. I Dewa Gede Palguna, SH., M.Hum. 4. Dr. I Made Sarjana, SH., MH
iv
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT
Saya yang bertandatangan di bawah ini: Nama
: I GUSTI NGURAH BUDI WARDHIANA
NIM
: 1192461037
Program Studi
: Kenotariatan.
Judul Tesis
: Perlindungan Hukum Para Pihak Terhadap Pembatalan Perjanjian Jual Beli Hak Milik atas Tanah
Dengan ini menyatakan dengan sebenarnya bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila dikemudian hari karya ilmiah tesis ini terbukti plagiat, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
Denpasar, 26 Juni 2014 Yang Membuat Pernyataan,
I GUSTI NGURAH BUDI WARDHIANA NIM. 1192461037
v
UCAPAN TERIMAKASIH
Puji syukur saya panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat rahmat-Nya saya dapat menyelesaikan penulisan tesis ini. Adapun judul tesis ini adalah “Perlindungan Hukum Para Pihak Terhadap Pembatalan Perjanjian Jual Beli Hak Milik atas Tanah”. Dalam penulisan tesis ini, penulis menyadari masih terdapat kekurangan, untuk itu besar harapan penulis semoga tesis ini memenuhi kriteria sebagai salah satu syarat untuk meraih Gelar Magister Kenotariatan pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Penulisan tesis ini tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan dari pembimbing dan berbagai pihak. Untuk itu melalui tulisan ini penulis ingin mengucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. Yohanes Usfunan, Drs., SH., MH selaku Pembimbing Pertama dan terimakasih saya ucapkan kepada Dr. I Gede Yusa, SH., MH selaku Pembimbing Kedua yang telah memberikan
semangat, bimbingan dan saran selama penulis menyelesaikan Tesis ini. Penulis juga mengucapkan terimakasih kepada Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp. PD-KEMD selaku Rektor Universitas Udayana beserta staff atas kesempatan yang diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan studi pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Terimakasih juga ditujukan kepada Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp. S(K) selaku Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswa Program Magister pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Tidak lupa juga penulis vi
mengucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH., MH selaku dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana atas ijin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister dan kepada Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., MH selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana. Terimakasih juga penulis tujukan kepada Bapak dan Ibu Dosen pengajar di Program Studi Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana yang telah memberikan ilmu kepada para mahasiswa termasuk penulis. Terimakasih kepada Bapak dan Ibu seluruh staff dan karyawan di Sekretariat Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah membantu penulis dalam proses administrasi. Terimakasih juga penulis tujukan kepada Ayah Dr. I Gusti Ngurah Wardana, Drs., SH., Msi dan Ibu tercinta I Gusti Ayu Putri Dhiani serta kakak-kakak tersayang (Alm) I Gusti Ayu Bulan Trisnawati, Kolonel CHB. I Gusti Ngurah Wisnu Wardana, I Gusti Ngurah Sani Wardhyana, SE.
atas doa dan dukungannya selama ini.
Terimakasih kepada Bapak Mertua Ketut Gde Mendra, SE dan Ibu Mertua Dra. Made Yuniari, SE., MM serta adik-adik ipar Made Adi Kusuma, SE., MM dan Nyoman Mas Aryani, SH., MH yang dengan sabar selalu memberikan semangat dan mendoakan penulis untuk dapat menyelesaikan tesis ini. Terimakasih kepada istri tercinta Putu Eka Lestary, SH serta anak-anak tercinta Anak Agung Ngurah Kadiva Dhiyopusya Jelantik, I Gusti Agung Istri Mahda Rayanna Jelantik dan I Gusti Agung Istri Cetha Kamala Jelantik. Terimakasih juga vii
kepada seluruh teman-teman Angkatan II Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah membantu memberikan semangat dan dorongan dalam penulisan tesis ini serta semua pihak yang telah mendukung proses pembuatan tesis ini. Sebagai akhir kata penulis berharap semoga Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa selalu memberikan kebahagiaan dan kesejahteraan kepada kita semua dan semoga tesis ini bermanfaat bagi pengembangan ilmu pengetahuan dan menambah kepustakaan di bidang Kenotariatan serta berguna bagi masyarakat.
Denpasar, 26 Juni 2014 Penulis
viii
ABSTRAK PERLINDUNGAN HUKUM PARA PIHAK TERHADAP PEMBATALAN PERJANJIAN JUAL BELI HAK MILIK ATAS TANAH Suatu perjanjian tidak selamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan oleh para pihak. Dalam kondisi-kondisi tertentu dapat ditemukan terjadinya berbagai hal yang berakibat suatu perjanjian mengalami pembatalan, baik dibatalkan oleh para pihak maupun berdasarkan putusan pengadilan. Demikian juga terhadap perjanjian jual beli (PJB) hak milik atas tanah juga dapat mengalami pembatalan, sehingga para pihak haruslah mendapatkan perlindungan hukum dari pembatalan tersebut. Apakah unsur-unsur yang berpotensi menyebabkan pembatalan terhadap perjanjian jual beli hak milik atas tanah serta apakah dengan dibatalkannya perjanjian jual beli hak milik atas tanah para pihak mendapatkan perlindungan hukum. Penelitian ini adalah penelitian hukum normatif yang dilakukan dengan menelaah kekosongan norma yang mengatur mengenai perlindungan hukum para pihak terhadap pembatalan perjanjian jual beli hak milik atas tanah. Bahan hukum yang digunakan dalam penelitian ini adalah bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa unsur-unsur yang berpotensi menyebabkan pembatalan terhadap perjanjian Jual Beli hak milik atas tanah yaitu Harga jual beli yang telah disepakati dalam perjanjian jual beli tidak dilunasi oleh pihak pembeli sampai jangka waktu yang telah diperjanjikan; Dokumen-dokumen tanahnya yang diperlukan untuk proses peralihan hak milik atas tanah (akta jual beli tanah dibuat dihadapan PPAT) belum dapat di jalankan sampai jangka waktu yang telah diperjanjikan; Obyek jual beli ternyata dalam proses jual beli merupakan obyek sengketa; Para pihak tidak melunasi kewajibannya dalam membayar pajak; Perjanjian jual beli hak milik atas tanah tersebut dibatalkan oleh para pihak. Perlindungan hukum secara preventif bagi para pihak dengan dibatalkannya perjanjian jual beli yaitu perlindungan hukum yang dapat diberikan kepada penjual biasanya adalah berupa persayaratan yang biasanya dimintakan sendiri oleh penjual itu sendiri dan perlindungan hukum terhadap pembeli biasanya selain dilakukan dengan persyaratan juga di ikuti dengan permintaaan pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali. Sedangkan perlindungan hukum secara represif adalah perlindungan hukum setelah terjadinya sengketa yaitu berdasarkan putusan Pengadilan.
Kata kunci : Perlindungan Hukum, Pembatalan, Perjanjian, Jual Beli
ix
ABSTRACT LEGAL PROTECTION FOR THE PARTIES AGAINST FREE HOLD FOR LAND SALE-PURCHASE AGREEMENT CANCELLATION An agreement cannot always work according to the desirable agreement by the parties concerned. Under certain conditions, various things can be found resulted in the cancellation of an agreement, either by the parties or by the order of Court. Similarly, the sale and purchase agreement (SPA) can also experience a cancellation, so the parties should obtain legal protection from such cancellation. What elements which could potentially lead to the cancellation of Land Sale and Purchase Agreement as well as whether the parties obtain legal protection due to the cancellation of a Land Sale and Purchase Agreement. This is normative legal research conducted by examining the vacant of norms regulating the legal protection for the parties against free hold for land sale and purchase agreement cancellation. The legal materials used in this research are primary legal materials, secondary legal materials and tertiary legal materials. The results of this research shows that the elements which potentially lead to the cancellation of a land sale and purchase agreement is that the purchase price which has been agreed upon in the purchase agreement is not paid by the buyer until the agreed time period; the land documents required for the process of the land right transfer (Sale-Purchase Deed before Land Conveyancer (PPAT) ) have not been completed until the agreed time period; the sale-purchase object turning out later is in dispute; the parties have not paid completely their obligations to pay for taxes; the land sale and purchase agreement is canceled by the parties. Legal protection for the parties due to the cancellation of sale and purchase agreement, namely, the preventive legal protection, which can be given to the seller is to include the requirements which are normally requested directly by the sellers themselves. While the legal protection that can be given to the purchaser is to include the requirements for the payment to the seller, followed by an agreement with the authority given by the seller to the buyer to undertake land transfer if the payment has been completely paid for. While the repressive legal protection is a legal protection in the aftermath of the dispute is based on court verdicts. Key words : Legal Protection, Cancellation, Agreement , Sale-Purchase
x
RINGKASAN Tesis ini menganalisis mengenai perlindungan hukum para pihak terhadap pembatalan perjanjian jual beli hak milik atas tanah. Bab I menguraikan tentang latar belakang masalah adanya kekosongan norma yang mengatur mengenai perlindungan hukum atas pembatalan perjanjian jual beli hak milik atas tanah. Suatu perjanjian tidak selamanya dapat berjalan sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan oleh para pihak. Dalam kondisi-kondisi tertentu dapat ditemukan terjadinya berbagai hal yang berakibat suatu perjanjian mengalami pembatalan, baik dibatalkan oleh para pihak maupun berdasarkan putusan Pengadilan. Demikian juga terhadap perjanjian jual beli (PJB) juga dapat mengalami pembatalan, sehingga para pihak haruslah mendapatkan perlindungan hukum dari pembatalan tersebut. Berdasarkan latar belakang masalah tersebut maka pada sub bab ini diuraikan mengenai rumusan permasalahan, tujuan penelitian, manfaat penulisan, landasan teoritis, hipotesis dan metode penelitian yang digunakan. Bab II menguraikan mengenai Teori dan Konsep Perjanjian Jual Beli yang pada sub bab pertama nya membahas konsep mengenai perjanjian yang meliputi syarat lahirnya suatu perjanjian, perjanjian menurut kitab undang-undang Hukum Perdata, penyebab hapusnya suatu perjanjian, kemudian pada sub bab keduanya membahas mengenai Konsep mengenai Perjanjian Jual Beli yang mencakup perjanjian jual beli dalam KUHPerdata dan pendapat para sarjana, hal-hal yang perlu dicantumkan dalam perjanjian jual beli serta bentuk perjanjian jual beli. Bab III menguraikan pembahasan terhadap rumusan permasalahan pertama dengan mengangkat judul bab yaitu penyebab-penyebab pembatalan perjanjian jual beli hak milik atas tanah yang diuraikan dalam dua sub bab, sub bab pertama menguraikan tentang proses peralihan hak milik atas tanah dengan dibuatnya perjanjian jual beli tanah, sub bab kedua menguraikan tentang unsur-unsur yang melatarbelakangi pembatalan perjanjian jual beli atas tanah. Bab IV menguraikan pembahasan rumusan permasalahan kedua yang diuraikan dalam 2 sub bab, sub bab pertama adalah menguraikan akibat hukum dari pembatalan perjanjian jual beli hak milik atas tanah, sub bab kedua menguraikan perlindungan hukum yang dapat diberikan atas pembatalan perjanjian jual beli hak milik atas tanah. Bab V sebagai bab penutup yang menguraikan mengenai kesimpulan dan saran. Adapun kesimpulan pembahasan diatas adalah : Unsur-unsur yang berpotensi menyebabkan pembatalan terhadap perjanjian jual beli hak milik atas tanah yaitu harga jual beli yang telah disepakati dalam perjanjian jual beli tidak dilunasi oleh pihak pembeli sampai jangka waktu yang telah diperjanjikan; Dokumen-dokumen tanahnya yang diperlukan untuk proses peralihan hak milik atas tanah (akta jual beli hak milik atas tanah yang dibuat dihadapan PPAT) belum dapat di jalankan sampai jangka waktu yang telah diperjanjikan; Obyek jual beli ternyata dalam proses jual beli merupakan obyek sengketa; Para pihak tidak melunasi kewajibannya dalam membayar pajak; Perjanjian jual beli tanah tersebut dibatalkan oleh para pihak. xi
Sebagaimana konsep perlindungan hukum menurut Philipus M. Hadjon, perlindungan hukum secara preventif bagi para pihak dengan dibatalkannya perjanjian jual beli yaitu perlindungan hukum yang dapat diberikan kepada penjual biasanya adalah berupa persayaratan yang biasanya dimintakan sendiri oleh penjual itu sendiri. Berbeda dengan perlindungan terhadap penjual perlindungan terhadap pembeli biasanya selain dilakukan dengan persyaratan juga di ikuti dengan permintaaan pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali. Tujuannya adalah apabila pihak penjual tidak memenuhinya maka pihak pembeli dapat menuntut dan dan memintakan ganti rugi sesuai dengan kesepakatan yang diatur dalam perjanjian jual beli. Persyaratan yang biasanya dimintakan oleh pembeli untuk perlindungannya adalah dengan memintakan supaya sertifikat atau tanda hak milik atas tanah tersebut di titipkan kepada Notaris atau pihak lain yang ditunjuk dan disepakati bersama oleh penjual dan pembeli. Selain itu perlindungan preventif lain adalah dengan perjanjian pemberian kuasa dari pihak penjual kepada pihak pembeli yang tidak dapat ditarik kembali apabila semua persyaratan telah terpenuhi dan pembayaran kepada penjual telah lunas dalam transaksi jual beli, maka pihak pembeli selaku kuasa dari pihak penjual dapat melakukan penandatanganan akta jual beli tanpa memerlukan kehadiran pihak penjual. Sedangkan perlindungan hukum secara represif adalah perlindungan hukum setelah terjadinya sengketa yaitu berdasarkan putusan Pengadilan.
.
xii
DAFTAR ISI JUDUL
HALAMAN
SAMPUL DALAM ....................................................................................... …
i
PRASYARAT GELAR ................................................................................. …
ii
LEMBAR PENGESAHAN .......................................................................... …
iii
PENETAPAN PANITIA PENGUJI………………………………………….
iv
PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT............................................................ …
v
UCAPAN TERIMAKASIH .......................................................................... …
vi
ABSTRAK .................................................................................................... …
ix
ABSTRACT .................................................................................................. …
x
RINGKASAN ............................................................................................... …
xi
DAFTAR ISI ................................................................................................. …
xiii
BAB I
PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang…………………………………...............
1
1.2 Rumusan Masalah………………………………………..
11
1.3 Tujuan Penelitian………………………………………...
11
a. Tujuan Umum…………………………………………
11
b. Tujuan Khusus……………………………………….
11
1.4 Manfaat Penelitian…………………………..…………….
12
a. Manfaat Teoritis…………………………..…………..
12
b. Manfaat Praktis………………………………………
12
1.5 Landasan Teoritis………………………………………….
13
1.6 Metode Penelitian………………………………..………...
34
xiii
BAB II
1.6.1
Jenis Penelitian…………………………………………
34
1.6.2
Jenis Pendekatan……………………………………….
37
1.6.3
Sumber Bahan Hukum…………………………………
38
1.6.4
Teknik Pegumpulan Bahan Hukum……………………
40
1.6.5
Teknik Pengolahan dan Analisis Bahan Hukum……….
41
KONSEP TENTANG PERJANJIAN JUAL BELI 2.1 Konsep Mengenai Perjanjian……………..………………..
42
2.1.1
Syarat Lahirnya Suatu Perjanjian…………..………….
45
2.1.2
Perjanjian Menurut KUHPerdata………………………
51
2.1.3
Penyebab Hapusnya Suatu Perjanjian…..……………..
65
2.2 Konsep Mengenai Perjanjian Jual Beli (PJB)……………...
70
2.2.1
Perjanjian Jual Beli Dalam KUHPerdata Dan Pendapat Para Sarjana…………………….………………………
2.2.2
2.2.3 BAB III
70
Hal-Hal Yang Perlu Dicantumkan Dalam Perjanjian Jual Beli……………….………………………………..
74
Bentuk Perjanjian Jual Beli…………………………….
75
PENYEBAB PEMBATALAN PERJANJIAN JUAL BELI HAK MILIK ATAS TANAH 3.1 Proses Peralihan Hak Milik Atas Tanah Dengan Dibuatnya Perjanjian
Jual
Beli
Hak
Milik
Atas
Tanah…..………………………………….……………….. 3.2 Unsur-Unsur Perjanjian
Yang Jual
Melatarbelakangi Beli
Hak
Pembatalan Milik
Atas
Tanah…………………………………………….…………
xiv
78
93
BAB IV
PERLINDUNGAN
HUKUM
DENGAN
DIBATALKANNYA PERJANJIAN JUAL BELI HAK MILIK ATAS TANAH 4.1 Akibat Hukum Dari Pembatalan Perjanjian Jual Beli Hak Milik Atas Tanah …………………………………………..
110
4.2 Perlindungan Hukum Yang Dapat Diberikan Terhadap Pembatalan
Perjanjian
Jual
Beli
Hak
Milik
Atas
Tanah………………………………………………………. BAB V
138
PENUTUP 5.1 Kesimpulan…………………………………………………
147
5.2 Saran………………………………………………………..
148
DAFTAR PUSTAKA………………………………………………………..
150
xv
