PEMBATALAN AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH AKIBAT WANPRESTASI (Studi Putusan Nomor : 200/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Sel)
TESIS
Untuk Memenuhi Persyaratan Guna Mencapai Derajat Magister Program Magister Kenotariatan
Oleh: RETNO PUSPO DEWI S351502025
PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2017
i
ii
iii
iv
MOTTO :
“Berangkat dengan penuh keyakinan, Berjalan dengan penuh keiklasan, Istiqomah dalam menghadapi cobaan, Jadilah seperti karang di lautan yang kuat dihantam ombak dan kerjakanlah hal yang bermanfaat untuk diri sendiri dan orang lain. Ingat hanya pada Allah dimanapun kita berada dan kepada Allah tempat meminta dan memohon”
“Barang siapa keluar untuk mencari ilmu maka dia berada di jalan Allah” (HR. Turmudzi)
v
PERSEMBAHAN
Tesis ini saya persembahkan kepada : Allah SWT yang senantiasa selalu memberikan berkah dan perlindungan yang tiada henti sehingga saya dapat menyelesaikan penulisan hukum ini. Almarhum Bapakku yang tersayang Ibuku dan Suamiku yang selalu memberikan doa, cinta, kasih sayang, serta dukungan yang tidak pernah putus hingga penulisan hukum ini dapat selesai. Buat anak anakku serta kakak-kakakku yang selalu memberikan semangat dan support dari awal hingga akhir penulisan hukum ini sehingga saya dapat menyelasaikan penulisan hukum ini.
vi
KATA PENGANTAR Puji syukur kepada Allah SWT yang selalu melimpahkan berkah, hidayah serta kasih-Nya sehingga Penulis dapat menyelesaikan dengan baik penulisan hukum (Tesis) ini dengan judul : PEMBATALAN AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH AKIBAT (Studi Putusan Nomor : 200/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Sel) Adapun kajian penulisan hukum (Tesis) ini ditujukan untuk menyoroti mengenai dasar pertimbangan hakim atau alasan pengambilan keputusan pembatalan akta perjanjian jual beli oleh pengadilan serta akibat hukum dari pembatalan tersebut apakah telah memenuhi nilai keadilan. Pada kesempatan ini Penulis menyampaikan ucapan terimakasih kepada segenap pihak yang telah memberikan bantuan dan dukungan selama penulisan hukum (Tesis) ini sampai dengan selesai, terutama kepada : 1. Prof. Dr. H. Ravik Karsidi, M.S selaku Rektor Universitas Sebelas Maret Surakarta. 2. Prof. Dr. Furqon Hidayatullah selaku Direktur Pasca Sarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta. 3. Prof. Dr. Supanto, S.H., M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan kesempatan kepada Penulis untuk menyelesaikan penulisan hukum (Tesis) ini. 4. Bapak Burhanudin H, S.H., M.H., M.SI., Ph.D selaku Ketua Program Magister Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan ijin penulisan hukum (Tesis) ini. 5. Bapak Dr. Hari Purwadi, S.H.,M.H selaku Dosen Pembimbing yang telah membimbing dan memberikan banyak masukan sehingga penulisan hukum (Tesis) ini dapat selesai dengan baik. 6. Bapak Pranoto, S.H., M.H selaku Dosen Pembimbing II yang telah membimbing dan member masukan sehingga Tesis ini dapat selesai dengan baik. vii
7. Bapak Drajad Uripno, S.H., M.H., selaku Dosem Pembanding dalam Seminar Proposal yang telah banyak memberikan masukan dalam penyempurnaan penulisan Hukum (Tesis) ini. 8. Seluruh Bapak dan Ibu Dosen Program Magister Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang telah memberikan ilmu kepada penulis selama masa perkuliahan. 9. Seluruh karyawan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta yang ikut membantu memberikan informasi kepada penulis untuk kelancaran penyelesaian penulisan hukum (Tesis) ini khususnya kepada Pengelola Sekretariat Program Magister Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 10. Terimakasih dari lubuk hati yang paling dalam untuk Ibuku, Suamiku dan kedua anakku Revano dan Deffrino yang telah memberikan semangat, dukungan serta doa kepada penulis. 11. Terimakasih juga buat kakak kakakku tercintauntuk support dan doanya. 12. Seluruh teman-teman angkatan ke VI Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta. 13. Seluruh pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah banyak membantu dan memberi dukungan kepada penulis dalam penyelesaikan hukum (Tesis) ini. Penulis menyadari bahwa penulisan hukum (Tesis) ini jauh dari sempurna. Dengan penuh kerendahan hati, maka penulis mengharapkan kritik dan saran yang dapat membangun agar penulisan hukum (Tesis) ini benar-benar dapat bermanfaat bagi pihak yang membutuhkan. Akhir kata, semoga penulisan hukum (Tesis) ini dapat menjadi sumbangsih pemikiran ilmiah bagi masyarakat.
Surakarta, Maret 2017
Retno Puspo Dewi
viii
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ............................................................................................i HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING .................................................ii HALAMAN PEGESAHAN TESIS ...................................................................iii HALAMAN PERNYATAAN ............................................................................iv MOTTO ................................................................................................................v PERSEMBAHAN ................................................................................................vi KATA PENGANTAR ........................................................................................vii DAFTAR ISI ........................................................................................................ix ABSTRAK ...........................................................................................................xii ABSTRACT ........................................................................................................xiii BAB I
PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah ........................................................1 B. Rumusan Masalah ..................................................................14 C. Tujuan Penelitian ...................................................................14 D. Manfaat Penelitian..................................................................15
BAB II
LANDASAN TEORI A. Kerangka Teori.......................................................................16 1. Perlindungan Hukum........................................................16 a. Pengertian Perlindungan Hukum................................17 b. Jenis Perlindungan Hukum.........................................17 2. Tinjauan tentang Jual Beli Tanah………………….……17 a. Pengertian Jual Beli Tanah sebelum UUPA...............18 b. Pengertian Jual Beli Tanah Setelah Keluarnya UUPA...20 ix
3. Ratio Decidendi................................................................21 4. Perjanjian .........................................................................23 a. Pengertian perjanjian..................................................23 b. Syarat sahnya Perjanjian ............................................25 c. Unsur Unsur perjanjian ..............................................29 d. Asas Asas Perjanjian……...........................................30 e. Lahirnya Perjanjian..………………….……………..33 f. Berakhirnya Perjanjian……………..……………….34 5. Pembatalan........................................................................35 6. Perikatan…………………… ..........................................37 a. Pengertian perikatan...................................................37 b. Hubungan antara Perikatan dan Perjanjian..…….......37 7. Tinjaun Akta Notaris........................................................38 a. Pengertian Notaris .....................................................38 b. Pengertian Akta......................................................... 38 c. Macam Akta……………….....…….…....………….40 7. Wanprestasi…………………......………………………42 8. Perjanjian Pengikatan Jual Beli…………….…….……..45 a. Pengertian Perjanjian Pengikatan Jual Beli................45 b. Fungsi Perjanjian Pengikatan Jual Beli .....................47 c. Isi Perjanjian Pengikatan Jual Bel..............................47 d. Bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli.....................48 9. Teori Hukum…………..………………...….………...…48 a. Teori Kepastian Hukum…….…………....................48 b. Karakteristik Ilmu Hukum….…................................49 c. Teori Keadilan...........................................................53 (1) Teori Keadilan Aristoteles……….....………54 (2) Teori Keadilan John Rawls...……………….55 B. Penelitian yang Relevan .......................................................57 C. Kerangka Berfikir..................................................................60
x
BAB III
METODE PENELITIAN 1. Jenis Penelitian......................................................................61 2. Sifat Penelitian.......................................................................61 3. Pendekatan Penelitian ...........................................................61 4. Sumber Bahan Hukum...........................................................62 5. Teknik Pengumpulan Data.....................................................63 6. Teknik Analisis…..................................................................64
BAB IV
HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN A. Dasar Pertimbangan Hukum atau Alasan (Ratio Decidendi) Hakim dalam Keputusan atas Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak atas Tanah oleh Pengadilan.....................................................................66 B. Akibat hukum Pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak atas Tanah belum Memenuhi Rasa Keadilan………...................................................................94
BAB V
PENUTUP 1. Simpulan ..............................................................................104 2. Implikasi...............................................................................105 3. Saran.....................................................................................105
DAFTAR PUSTAKA ..............................................................................................107
xi
ABSTRAK RetnoPuspoDewi. S351502025 PEMBATALAN AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI HAK ATAS TANAH AKIBAT WANPRESTASI. PROGRAM KENOTARITAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SESBELAS MARET. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui dasar pertimbangan hukum atau alasan (ratio decidendi) pengambilan keputusan atas pembatalan Akta perjanjian Pengikatan Jual Beli hak atas tanah oleh pengadilan, serta akibat hukum pembatalan akta perjanjian pengikatan jual beli hak atas tanah yang dilakukan para pihak dihadapan Notaris. Penelitian ini menggunakan metode pendekatan Undang-Undang (statute approach) dan pendekatan kasus (case approach). Pendekatan kasus dilakukan dengan cara melakukan telaah terhadap kasus yang berkaitan dengan isu yang dihadapi dan telah menjadi putusan pengadilan sehingga telah mempunyai kekuatan hukum tetap. Sehingga dalam pemecahan masalah ini yang diutamakan ratio decidendi atau reasoning, yaitu dasar pertimbangan atau alasan alasan hakim untuk sampai kepada keputusannya. Bahan hukum meliputi bahan hukum primer dan sekunder. Teknik pengumpula nadalah teknik studi pustaka dan analisis bahan hukum dengan penalaran deduksi. Berdasarkan hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa pertimbangan hakim atau alasan (ratio decidendi) yang menyebabkan pembatalan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah oleh pengadilan adalah : pembelit tidak melunasi sisa harga tanah sampai jangka waktu yang dijanjikan, pembeli tidak mempunyai itikad untuk menyelesaikan perjanjian, dan wanprestasi oleh pembeli. Akibat hukum dari pembatalan pengikatan jual beli yang dibuat dihadapan notaries tersebut adalah ganti kerugian, pembatalan perjanjian, dan pembatalan disertai ganti kerugian. Adanya tuntutan hukum ganti rugi seluruh biaya berikut bunga dari pihak yang merasa dirugikan atas pembatalan pengikatan jual beli tanah, yaitu penggantian biaya (kosten), ganti rugi (schaden) dan bunga (interesten) karena tidak terpenuhinya suatu perikatan. Gugatan hukum dapat dilakukan kepengadilan (litigasi) setelah sebelumnya didahului dengan peringatan (somatie) yang disampaikan oleh pihak yang merasa dirugikan. Keputusan hakim yang menyatakan tergugat harus membayar ganti rugi materiil kurang memenuhi rasa keadilan karena tidak memperhatikan iktikad pembeli yang akan melunasi dengan bilyet giro serta pembeli belum pernah menikmati tanah tersebut dan jugab tidak mempergunakan sertipikat tanahnya
.Kata Kunci :Pengikatan Jual Beli, PembatalanAkta, Ratio Decidendi
xii
ABSTRACT
RETNO PUSPO DEWI. S351502025 CANCELLATION OF THE DEED OF SALE AND PURCHASE OF LAND RIGHTS AGREEMENTS DUE TO WANPRESTASI. PROGRAM NOTARY LAW FACULTY UNIVERSITY OF SEBELAS MARET The purpose of this study was to determine the reason (ratio decidendi) decision on the cancellation of the Deed of Sale and Purchase Agreement of land by the court, as well as the legal consequences of the cancellation of the deed of sale and purchase agreements binding land rights done by the parties before the Notary. This research use method approach of law (statute approach) and the approach of the case (case approach). Case approach by performing review of cases relating to the issues faced and has been a court decision that has had permanent legal force. This, in solving this problem the preferred ratio decidendi or reasoning, which is the reason the reason the judges to arrive at a decision. Legal materials include primary and secondary legal materials.Collection technique is a technique literature study and analysis of legal material with deductive reasoning. Based on the results of this study concluded that consideration of the judge (ratio decidendi) which caused the cancellation Deed Sale and Purchase Rights to Land by the court are: the buyer did not pay the remaining price of the land until the time period promised, the buyer does not have the intention to finalize the agreement, the action defaults by buyer. The binding legal effect of the cancellation of the sale and purchase made before notaries are damages, cancellation of the agreement, and cancellation accompanied by compensation. A lawsuit for compensation of all costs plus interest from parties who feel aggrieved over the cancellation of the binding sale and purchase of land, namely the replacement costs (Kosten), loss (schaden) and flowers (interesten) due to non-fulfillment of an engagement. Lawsuits can be made to court (litigation) after it was preceded by a warning (somatie) submitted by parties who feel aggrieved. The court decision stated the buyer must pay Gant irugi material does not meet the values of justice because they do not pay attention to faith buyer that will pay off through the slips giro and buyers have never enjoyed such land either physically or use master certificate of land
Key Words :cancellation of the Deed, Binding sale and Purchase Agreement, Tort, Reason of Judges xiii
