ANALISIS KELAYAKAN HARGA SEWA DAN INVESTASI RUSUNAWA

ANALISIS KELAYAKAN HARGA SEWA DAN INVESTASI RUSUNAWA (Studi Kasus pada Rusunawa Kerkof di Kelurahan Purwodiningratan, Jebres, Surakarta) Rent Price and Investment Worthiness Analysis of Rusunawa (Case Studies of Rusunawa Kerkof in Puwodiningratan Sub-district, Jebres, Surakarta) SKRIPSI Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Teknik

Disusun oleh:

DIMAS ANGGA PRADITYA NIM. I 0106151

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2014

KATA PENGANTAR

Bismillahirrahmannirrahim Segala puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT Yang Maha Pengasih dan Penyayang, yang selalu melimpahkan rahmat serta hidayahnya sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan tugas akhir dengan judul “ANALISIS

KELAYAKAN

HARGA

SEWA

DAN

INVESTASI

RUSUNAWA (Studi Kasus Pada Rusunawa Kerkof di Kelurahan Purwodiningratan, Jebres, Surakarta)”. Penulis menyadari sepenuhnya bahwa penyusunan tugas akhir ini masih jauh dari kesempurnaan, dan tidak akan terlaksana dengan baik tanpa bantuan, bimbingan, dan saran dari berbagai pihak. Maka pada kesempatan yang baik ini penulis dengan segala kerendahan hati ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada pihak-pihak yang telah membantu, khususnya pada : 1.

Wibowo, ST, DEA, selaku Ketua Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta, yang selalu membimbing, dan memberikan saran kepada penulis.

2.

Widi Hartono, ST, MT, selaku pembimbing akademik yang selalu memberikan saran, masukan yang sangat bermanfaat.

3.

Ir. Sugiyarto MT, selaku dosen pembimbing I yang telah bersedia meluangkan waktu disela kesibukan dan telah sabar memberikan arahan kepada penulis selama proses tugas akhir.

4.

Fajar Sri Handayani, ST, MT, selaku dosen pembimbing II yang telah bersedia meluangkan waktu disela kesibukan dan telah sabar memberikan arahan kepada penulis selama proses tugas akhir.

5.

Segenap dosen-dosen, staf dan karyawan Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta atas bantuan selama penyusunan tugas akhir.

6.

Keluarga tercinta, Bapak dan Ibu yang tidak pernah berhenti memberikan dukungan dan doa kepada penulis hingga tugas akhir ini selesai disusun.

7.

Desi, Kerin, Fathir, Ariza, Wisnu, Bina, Gema, Eto, Ginda, terima kasih telah menjadi sahabat yang baik, yang senantiasa mendukung dalam penulisan tugas akhir ini. Semoga kebersamaan, pengalaman dan kenangan kita tidak akan terlupakan.

8.

Ruang Rapat Architecture and Design, yang telah memberikan fasilitas, bantuan dan selalu mendukung selama penulisan tugas akhir.

9.

Teman-teman Tower Kost, terima kasih atas dukungan dan doanya.

10. Teman-teman Indri Kost, terima kasih atas dukungan dan doanya. 11. Keluarga besar Teknik Sipil UNS angkatan 2006, angkatan 2007, angkatan 2008, terima kasih telah berjuang bersama sampai akhir, semoga sukses dan bahagia selalu menyertai kita. 12. Kepada semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu – persatu, yang telah memberikan dukungan, motivasi dan bantuan baik secara langsung maupun tidak langsung demi kelancaran penyusunan tugas akhir ini. Dengan penuh harapan semoga tugas akhir ini dapat bermanfaat bagi kita semua.

Surakarta,

Desember 2014

Penulis

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL........................................................................................ i LEMBAR PERSETUJUAN............................................................................. ii LEMBAR PENGESAHAN ............................................................................. iii MOTTO DAN PERSEMBAHAN ................................................................... iv ABSTRAK ....................................................................................................... v ABSTRACT ..................................................................................................... vi KATA PENGANTAR ..................................................................................... vii DAFTAR ISI .................................................................................................... ix DAFTAR GAMBAR ...................................................................................... xii DAFTAR TABEL ............................................................................................ xiii DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................... xiv

BAB 1 PENDAHULUAN ............................................................................. 1 1.1. Latar Belakang Masalah ......................................................................... 1 1.2. Rumusan Masalah ................................................................................... 2 1.3. Batasan Masalah ..................................................................................... 3 1.4. Tujuan Penelitian .................................................................................... 3 1.5. Manfaat Penelitian .................................................................................. 3 1.6. Sistematika Laporan ............................................................................... 4

BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA .................................................................... 5 2.1. Tinjauan Pustaka.. ................................................................................... 5 2.2. Dasar Teori ............................................................................................ 6 2.2.1. Gambaran Umum Rusunawa ...................................................... 6 2.2.2. Macam Rumah Susun ................................................................. 7 2.2.3. Investasi ...................................................................................... 8 2.2.4. Besaran-besaran Fisik Gedung ................................................... 9 2.2.5. Besaran-besaran Tekno Ekonomi Gedung ................................. 11

2.2.6. Analisis Ekonomi Teknik ........................................................... 17 2.2.6.1. Pengertian Dasar .......................................................... 17 2.2.6.2. Rumus Dalam Analisis Ekonomi Teknik .................... 18 2.2.6.3. Perhitungan Sewa Minimum dan Titik Impas (Break Event Point) ..................................................... 19 2.2.7. Analisis Penilaian Investasi ........................................................ 21 2.2.7.1. Metode Net Present Value (NPV) ................................ 21 2.2.7.2. Metode Revenue Cost Ratio (RCR) ............................. 22 2.2.7.3. Metode Rate of Return (IRR) ....................................... 22 2.2.7.4. Metode Return on Investment (ROI) ............................ 23 2.2.7.5. Tingkat Pengembalian Modal ...................................... 25

BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN ....................................................... 26 3.1. Lokasi Penelitian ... ................................................................................ 26 3.2. Metode Penelitian ................................................................................... 27 3.3. Sumber Data .......................................................................................... 27 3.4. Tahap dan Prosedur Penelitian .............................................................. 27

BAB 4 ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN ....................................... 31 4.1. Pengumpulan Data ................................................................................. 31 4.1.1. Data Proyek................................................................................. 31 4.1.2. Rencana Anggaran Biaya Proyek ............................................... 32 4.1.3. Harga Satuan Tanah ................................................................... 32 4.1.4. Tingkat Suku Bunga ................................................................... 32 4.1.5. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) ......................................................................................... 33 4.2. Analisis Data .......................................................................................... 33 4.2.1. Besaran – besaran Fisik ............................................................. 33 4.2.2. Analisis Dengan Memperhitungkan Biaya Tanah dan Depresiasi 34 4.2.2.1. Pendapatan Proyek ....................................................... 34 4.2.2.2. Biaya ............................................................................ 35

4.2.2.3. Nilai Sewa Minimum ................................................... 38 4.2.3. Analisis Tanpa Memperhitungkan Biaya Tanah ........................ 40 4.2.3.1. Pendapatan Proyek ....................................................... 40 4.2.3.2. Biaya ............................................................................ 41 4.2.3.3. Nilai Sewa Minimum ................................................... 44 4.2.4. Analisis Tanpa Memperhitungkan Biaya Tanah dan Depresiasi 46 4.2.4.1. Pendapatan Proyek ....................................................... 46 4.2.4.2. Biaya ............................................................................ 47 4.2.4.3. Nilai Sewa Minimum ................................................... 50 4.2.5. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi ..................................... 53 4.2.5.1. Analisis Nilai Sekarang Bersih (Net Present Value) ... 53 4.2.5.2. Analisis Perbandingan Pendapatan dan Pengeluaran (Revenue Cost Ratio) ................................................... 54 4.2.5.3. Analisis Tingkat Kembali Internal (Internal Rate of Return) .......................................................................... 54 4.2.5.4. Analisis Titik Impas (Break Even Point) ..................... 56 4.2.5.5. Analisis Titik Impas (Break Even Point) Okupansi .... 58 4.2.5.6. Tingkat Pengembalian Investasi (Return on Invesment) 59 4.2.5.7. Tingkat Pengembalian Modal sendiri (return on Enquity)......................................................................... 63 4.2.5.8. Analisis Harga Sewa Tiap Lantai ................................ 64 4.3. PEMBAHASAN .................................................................................... 67

BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN ......................................................... 69 5.1. Kesimpulan ............................................................................................ 69 5.2. Saran ....................................................................................................... 70

DAFTAR PUSTAKA ..................................................................................... xv LAMPIRAN A

DENAH DAN GAMBAR PROYEK

LAMPIRAN B

TABEL BUNGA MAJEMUK

LAMPIRAN C

SURAT-SURAT SKRIPS

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1.

Denah Lokasi Ruas Rusunawa .................................................. 26

Gambar 3.2.

Diagram Alir Penelitian ............................................................ 30

Gambar 4.1.

Denah Lokasi dan Tampak Rusunawa Kerkof ......................... 31

Gambar 4.2.

Diagram Perkembangan Modal................................................. 37

Gambar 4.3.

Diagram Bunga Tahunan ......................................................... 37

Gambar 4.4.

Diagram Nilai Sekarang Sewa Minimal .................................. 39

Gambar 4.5.

Diagram Angsuran per Bulan ................................................... 39

Gambar 4.6.

Grafik Nilai Sewa Minimum .................................................... 40

Gambar 4.7.

Diagram Perkembangan Modal................................................. 42

Gambar 4.8.

Diagram Bunga Tahunan ......................................................... 43

Gambar 4.9.

Diagram Nilai Sekarang Sewa Minimal .................................. 45

Gambar 4.10. Diagram Angsuran per Bulan ................................................... 45 Gambar 4.11. Grafik Nilai Sewa Minimum .................................................... 46 Gambar 4.12. Diagram Perkembangan Modal................................................. 48 Gambar 4.13. Diagram Bunga Tahunan ......................................................... 49 Gambar 4.14. Diagram Nilai Sekarang Sewa Minimal .................................. 50 Gambar 4.15. Diagram Angsuran per Bulan ................................................... 51 Gambar 4.16. Grafik Nilai Sewa Minimum .................................................... 52 Gambar 4.17. Diagram Perkembangan Modal ................................................ 55 Gambar 4.18. Grafik Titik Impas .................................................................... 58 Gambar 4.19. Diagram Perkembangan Modal ................................................ 60 Gambar 4.20. Diagram Perkembangan Modal ................................................ 62 Gambar 4.21. Diagram Perkembangan Modal ................................................ 65 Gambar 4.22. Diagram Nilai Sekarang Sewa Minimal .................................. 65 Gambar 4.23. Diagram Angsuran per Bulan ................................................... 65

DAFTAR TABEL

Tabel 4.1.

Tabel Rencana Anggaran Biaya ................................................... 32

Tabel 4.2.

Luas Lantai Kotor ......................................................................... 33

Tabel 4.3.

Luas Lantai Bersih ........................................................................ 34

Tabel 4.4.

Tabel Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan ..................... 54

Tabel 4.5.

Perhitungan Titik Impas Berdasarkan Sitem Bunga Tetap ........... 59

Tabel 4.6.

Tabel Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan ..................... 62

Tabel 4.7.

Tabel Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan ..................... 64

Tabel 4.8.

Tabel Rekapitulasi Pendapatan dan Biaya Tahunan ..................... 66

Tabel 4.9.

Rekapitulasi Perhitungan Nilai Sewa Minimum .......................... 70

Tabel 4.10. Rekapitulasi Hasil Analisis Investasi ............................................ 70 Tabel 4.11. Rekapitulasi Hasil Analisis Kelayakan Harga Sewa .................... 71

DAFTAR LAMPIRAN

LAMPIRAN A

DENAH DAN GAMBAR PROYEK

LAMPIRAN B

TABEL BUNGA MAJEMUK

LAMPIRAN C

SURAT-SURAT SKRIPSI